נכס מניב למכירה בדרום פלורידה

[Eddie Gur REMAX FL]

נכס מניב למכירה בדרום פלורידה

נכס מניב למכירה בדרום פלורידה
שלום,
אני מתווך מורשה בפלורידה ואוהיו.

הרבה אנשים מתענינים פה בנכסים מניבים ובעבר הצעתי אחד למכירה.

להלן נכס נוסף שכרגע עלה לשוק ומהווה השקעה טובה (לעניות דעתי) למשקיע הישראלי ומניב כ - 8.5% תשואה. מאחר ויש דרכים שונות לחישוב התשואה, חישוב התשואה שלי מפורט בקובץ מצורף.

הנכס נמצא בעיר פומפאנו ביץ' - פרבר של פורט לאודרייל (עיר מרכזית במחוז בראוור, מחוז צפוני למיאמי) כ-40 דקות נסיעה ממיאמי פלורידה. הנכס עבר שיפוץ מאסיבי וחודש לגמרי. לנכס 4 חדרי שינה, סלון ושני חדרי שירותים/מקלחת. מטבח חדש והמוצרי חשמל למטבח חדשים.

פרטים נוספים לגבי הנכס, תמונות וכו' בלינק:
https://goo.gl/CA5NHz

פרטים נוספים ניתן לקבל בפנייה ישירה אלי:

בכבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: [email protected]
אתר: www.eddiegur.com
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur

 

[naf86]

אם אני קורא נכון את הנתונים

נכס מניב למכירה בדרום פלורידה
שלום,
אני מתווך מורשה בפלורידה ואוהיו.

הרבה אנשים מתענינים פה בנכסים מניבים ובעבר הצעתי אחד למכירה.

להלן נכס נוסף שכרגע עלה לשוק ומהווה השקעה טובה (לעניות דעתי) למשקיע הישראלי ומניב כ - 8.5% תשואה. מאחר ויש דרכים שונות לחישוב התשואה, חישוב התשואה שלי מפורט בקובץ מצורף.

הנכס נמצא בעיר פומפאנו ביץ' - פרבר של פורט לאודרייל (עיר מרכזית במחוז בראוור, מחוז צפוני למיאמי) כ-40 דקות נסיעה ממיאמי פלורידה. הנכס עבר שיפוץ מאסיבי וחודש לגמרי. לנכס 4 חדרי שינה, סלון ושני חדרי שירותים/מקלחת. מטבח חדש והמוצרי חשמל למטבח חדשים.

פרטים נוספים לגבי הנכס, תמונות וכו' בלינק:
https://goo.gl/CA5NHz

פרטים נוספים ניתן לקבל בפנייה ישירה אלי:

בכבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: [email protected]
אתר: www.eddiegur.com
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur

אם אני קורא נכון את הנתונים
מדובר בפליפ שמתומחר במחיר מנופח(איך הגעת ל-240K?).
רוב הבתים להשכרה באזור מתומחרים בבערך 1,600-1,900 לחודש.
אז הנתונים שלך לא מסתדרים לי.

חוץ מזה חסר לך אות במילה "ארנונה"

 

[Eddie Gur REMAX FL]

היסטוריית מכירות באיזור

אם אני קורא נכון את הנתונים
מדובר בפליפ שמתומחר במחיר מנופח(איך הגעת ל-240K?).
רוב הבתים להשכרה באזור מתומחרים בבערך 1,600-1,900 לחודש.
אז הנתונים שלך לא מסתדרים לי.

חוץ מזה חסר לך אות במילה "ארנונה"

היסטוריית מכירות באיזור
שלום,
הועלתה פה הטענה שהמחיר $239,900 הינו מחיר מנופח ואני רוצה להפריך טענה זו.
מצ"ב קובץ המכיך סקר מכירות באיזור (על מי שיטת השמאות, בודקים בתים ברדיוס של חצי מייל שנמכרו בחצי השנה האחרונה).
הצורה לקרוא את הקובץ
סטטוס =A = ACTIVE = הנכס מועמד למכיר
סטטוס= CLOSED SALE= CS= נכס שנמכר בחצי שנה האחרונה.

על -מנת להגיע לתמכור נכון של הנכס, צריך לחפש נכסים דומים (4 חדרי שינה) אשר עברו שיפוץ והנכס מחודש. הנכסים המוצגים בקובץ, מתחלקים לכאלה שהם ברמת ה200 אלף וכאלו שהם ברמת ה-100 אלף. נכסים שהם ברמת ה-100 אלף הם ישנים ולא עברו שיפוץ רציני לאחרונה. הבתים ב-200 אלף עברו שיפוץ. כל עוד אפשר לראות שנמכרו בתים ברמת מחירים של 200 אלף באיזור, זה אומר שהשמאים נותנים את המחיר הזה ולכן משפחה שתרצה לקחת משכנתא, תוכל לקבל אישור שמאי ואישור הלוואה לסכומים של 200 אלף באיזור.

בתמכור הנכס חשוב להתייחס למצבו.... לכן, מהקובץ המצורף רואים שהמחיר הנכס הוא לא מנופח. נכסים משפוצים כבר נמכרו באיזור ברמות מחירים כאלו.

המחירי שכירות שציינת מתייחסים לנכסים קטנים של 900 סקר פיט ולנכסים שהם לא משופצים.

אפשר כחלק מתנאי העסקה, לבקש מהמוכר להכניס דייר בשיכרות של $2,200 ושהקונה יקבל את הבית מושכר.

מקווה שעניתי.
גילוי נאות, אני המתווך בעסקה. אני לא הבעלים של הנכס.

 

[naf86]

אז מתוך הרשימה שלך

היסטוריית מכירות באיזור
שלום,
הועלתה פה הטענה שהמחיר $239,900 הינו מחיר מנופח ואני רוצה להפריך טענה זו.
מצ"ב קובץ המכיך סקר מכירות באיזור (על מי שיטת השמאות, בודקים בתים ברדיוס של חצי מייל שנמכרו בחצי השנה האחרונה).
הצורה לקרוא את הקובץ
סטטוס =A = ACTIVE = הנכס מועמד למכיר
סטטוס= CLOSED SALE= CS= נכס שנמכר בחצי שנה האחרונה.

על -מנת להגיע לתמכור נכון של הנכס, צריך לחפש נכסים דומים (4 חדרי שינה) אשר עברו שיפוץ והנכס מחודש. הנכסים המוצגים בקובץ, מתחלקים לכאלה שהם ברמת ה200 אלף וכאלו שהם ברמת ה-100 אלף. נכסים שהם ברמת ה-100 אלף הם ישנים ולא עברו שיפוץ רציני לאחרונה. הבתים ב-200 אלף עברו שיפוץ. כל עוד אפשר לראות שנמכרו בתים ברמת מחירים של 200 אלף באיזור, זה אומר שהשמאים נותנים את המחיר הזה ולכן משפחה שתרצה לקחת משכנתא, תוכל לקבל אישור שמאי ואישור הלוואה לסכומים של 200 אלף באיזור.

בתמכור הנכס חשוב להתייחס למצבו.... לכן, מהקובץ המצורף רואים שהמחיר הנכס הוא לא מנופח. נכסים משפוצים כבר נמכרו באיזור ברמות מחירים כאלו.

המחירי שכירות שציינת מתייחסים לנכסים קטנים של 900 סקר פיט ולנכסים שהם לא משופצים.

אפשר כחלק מתנאי העסקה, לבקש מהמוכר להכניס דייר בשיכרות של $2,200 ושהקונה יקבל את הבית מושכר.

מקווה שעניתי.
גילוי נאות, אני המתווך בעסקה. אני לא הבעלים של הנכס.

אז מתוך הרשימה שלך
רק נכס אחד, נמכר ביותר מ-239 אלף.
כלומר אתה טוען שהנכס שאתה מייצג הוא השני הכי יקר באזור. אנשים יסתכלו על הנכס, יראו שהוא נקנה ב-140 אלף, יראו את ההערכת שווי של העירייה ועוד שמאים ויעשו חישוב האם זה באמת שווה כיום 240 אלף.
הם גם יראו את השכירות באזור ויראו שדי נדיר שזה עובר את ה-2,000 דולר, במיוחד בצד הזה של השדה תעופה.
&nbsp
אבל היי, זה התפקיד שלך למכור את הנכס. זה התפקיד שלך לשכנע משקיעים פוטנציאלים להשקיע בנכס. אם הם יעשו את הכמה דקות בדיקה שאני עשיתי, יהיה לך אתגר לשכנע אותם שהמחירים הגיוניים.

 

[Eddie Gur REMAX FL]

זה לא מדויק

אז מתוך הרשימה שלך
רק נכס אחד, נמכר ביותר מ-239 אלף.
כלומר אתה טוען שהנכס שאתה מייצג הוא השני הכי יקר באזור. אנשים יסתכלו על הנכס, יראו שהוא נקנה ב-140 אלף, יראו את ההערכת שווי של העירייה ועוד שמאים ויעשו חישוב האם זה באמת שווה כיום 240 אלף.
הם גם יראו את השכירות באזור ויראו שדי נדיר שזה עובר את ה-2,000 דולר, במיוחד בצד הזה של השדה תעופה.
&nbsp
אבל היי, זה התפקיד שלך למכור את הנכס. זה התפקיד שלך לשכנע משקיעים פוטנציאלים להשקיע בנכס. אם הם יעשו את הכמה דקות בדיקה שאני עשיתי, יהיה לך אתגר לשכנע אותם שהמחירים הגיוניים.

זה לא מדויק
היי, ראשית הורדנו את המחיר ל 230,000$ כדי להפוך את זה לאטרקיבי יותר.

מצרף שוב קובץ חישוב תשואה ונתונים מכירה אחרונים באיזור.

או שאנחנו מסתכלים על נתונים שונים אבל אני רואה 4 נכסים שנמכרו מעל או ב 239,000 בחצי שנה האחרונה בחצי מייל מהבית (זה מה שלוקח השמאי כשהוא מסתכל על הנכס). בנוסף, יש גם נכנסים נוספים למכירה במחירים מעל 200,000$.

ההשאווה הנכונה זה תפוחים לתפוחים (כנסים משופצים למול נכסים משופצים). כל הנכסים מתחת ל 200,000 אינם משופצים.

בנוסף, הערכת העירייה למיסים אינה רלוונטית כלל. השמאות של העירייה זה רק לטובת מיסוי וזה אינו מייצג את ערך הנכס כלל. הערכת השמאות של העירייה זה לטובת חישוב מיסים ואינה מייצגת את ערך השוק האמיתית.

כבר מספר בתים נמכרו באיזור במחירים אלו ויותר ואם תרחיב את החיפוש שלך ליותר מחצי שנה תראה ביסוס רק לזה גם כן.

אבל היי, לנכס יש בין 4-5 קונים פוטנציאלים שמבקרים את הנכס. הוא ימכר בלי בעייה. לפי חישוב התשואה החדש זה 8.9%, האיזור הופך מבתים של 100 אלף ל-200,000 אז יש השבחה גם.

מצורפים שוב הקבצים,

בכבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: [email protected]
אתר: www.eddiegur.com
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur

 

[naf86]

את מי אתה מנסה לשכנע?

זה לא מדויק
היי, ראשית הורדנו את המחיר ל 230,000$ כדי להפוך את זה לאטרקיבי יותר.

מצרף שוב קובץ חישוב תשואה ונתונים מכירה אחרונים באיזור.

או שאנחנו מסתכלים על נתונים שונים אבל אני רואה 4 נכסים שנמכרו מעל או ב 239,000 בחצי שנה האחרונה בחצי מייל מהבית (זה מה שלוקח השמאי כשהוא מסתכל על הנכס). בנוסף, יש גם נכנסים נוספים למכירה במחירים מעל 200,000$.

ההשאווה הנכונה זה תפוחים לתפוחים (כנסים משופצים למול נכסים משופצים). כל הנכסים מתחת ל 200,000 אינם משופצים.

בנוסף, הערכת העירייה למיסים אינה רלוונטית כלל. השמאות של העירייה זה רק לטובת מיסוי וזה אינו מייצג את ערך הנכס כלל. הערכת השמאות של העירייה זה לטובת חישוב מיסים ואינה מייצגת את ערך השוק האמיתית.

כבר מספר בתים נמכרו באיזור במחירים אלו ויותר ואם תרחיב את החיפוש שלך ליותר מחצי שנה תראה ביסוס רק לזה גם כן.

אבל היי, לנכס יש בין 4-5 קונים פוטנציאלים שמבקרים את הנכס. הוא ימכר בלי בעייה. לפי חישוב התשואה החדש זה 8.9%, האיזור הופך מבתים של 100 אלף ל-200,000 אז יש השבחה גם.

מצורפים שוב הקבצים,

בכבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: [email protected]
אתר: www.eddiegur.com
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur

את מי אתה מנסה לשכנע?
הנכסים שאני קונה פה, הם במחירים יותר טובים עם תשואה יותר טובה. אז אני לא אפילו סיכוי קלוש ללקוח פוטנציאלי.
&nbsp
אבל נחזור לדיון. הנכס שלך יותר קטן מחלק מהנכסים שנמכרו מעל 200 אלף ובאזור שונה. זה שזה נמצא במרחק חצי מייל, לא אומר שאופי השכונה אותו דבר. זה יכול להיות חצי מייל, אבל בשכונה אחרת יוקרתית יותר.
&nbsp
אתה צריך לשכנע אנשים שפיזית יגיעו לבית ויסתכלו על זה. הם צריכים להשתכנע שזה שווה 230 אלף. מהיסטוריה של בתים באותו רחוב או רחוב ליד (אבל אותו אזור), אתה מתומחר גבוה מידי. שיהיה בהצלחה.

 

[Eddie Gur REMAX FL]

קבלנו 2 הצעות לקנייה....

את מי אתה מנסה לשכנע?
הנכסים שאני קונה פה, הם במחירים יותר טובים עם תשואה יותר טובה. אז אני לא אפילו סיכוי קלוש ללקוח פוטנציאלי.
&nbsp
אבל נחזור לדיון. הנכס שלך יותר קטן מחלק מהנכסים שנמכרו מעל 200 אלף ובאזור שונה. זה שזה נמצא במרחק חצי מייל, לא אומר שאופי השכונה אותו דבר. זה יכול להיות חצי מייל, אבל בשכונה אחרת יוקרתית יותר.
&nbsp
אתה צריך לשכנע אנשים שפיזית יגיעו לבית ויסתכלו על זה. הם צריכים להשתכנע שזה שווה 230 אלף. מהיסטוריה של בתים באותו רחוב או רחוב ליד (אבל אותו אזור), אתה מתומחר גבוה מידי. שיהיה בהצלחה.

קבלנו 2 הצעות לקנייה....
התקבלו כבר 2 הצעות לקניה. המוכר בוחן את ההצעות. הצעתי עסקה.
מי שמוצא בה עניין, יפנה אלי לבקשת פרטים נוספים.

 

[naf86]

התחלת ב-240

קבלנו 2 הצעות לקנייה....
התקבלו כבר 2 הצעות לקניה. המוכר בוחן את ההצעות. הצעתי עסקה.
מי שמוצא בה עניין, יפנה אלי לבקשת פרטים נוספים.

התחלת ב-240
מהר מאוד ירדת ל-230. עד כמה ההצעות קרובות לטווח הזה?
&nbsp
היי, אם יש מכירה מעל 200, אז בהחלט הפתעת אותנו לטובה.

 

[צבי ליך]

למה זה יפתיע אותך כל כך?

התחלת ב-240
מהר מאוד ירדת ל-230. עד כמה ההצעות קרובות לטווח הזה?
&nbsp
היי, אם יש מכירה מעל 200, אז בהחלט הפתעת אותנו לטובה.

למה זה יפתיע אותך כל כך?
כל מה שצריך זה פראייר אחד.
&nbsp

 

[naf86]

זה מעיד עליו כאיש מכירות

למה זה יפתיע אותך כל כך?
כל מה שצריך זה פראייר אחד.
&nbsp

זה מעיד עליו כאיש מכירות

 

[Eddie Gur REMAX FL]

יש כבר שתי הצעות ועוד אחת בדרך

למה זה יפתיע אותך כל כך?
כל מה שצריך זה פראייר אחד.
&nbsp

יש כבר שתי הצעות ועוד אחת בדרך
צבי,
אולי צריך פראייר או אולי אתה רק מחפש את השלילי בעסקה וכותב בפורום, אנשים אחרים פועלים, קונים ומרווחים כסף.
&nbsp
הרי, בינינו.... לא משנה מה אכתוב או אציג פה, אתה תמיד תתנגד. גם כשיש כבר הצעות, אתה לא מסוגל לפרגן וכותב שהם פראיירים

 

[צבי ליך]

בעיה קלאסית של מתווכים

יש כבר שתי הצעות ועוד אחת בדרך
צבי,
אולי צריך פראייר או אולי אתה רק מחפש את השלילי בעסקה וכותב בפורום, אנשים אחרים פועלים, קונים ומרווחים כסף.
&nbsp
הרי, בינינו.... לא משנה מה אכתוב או אציג פה, אתה תמיד תתנגד. גם כשיש כבר הצעות, אתה לא מסוגל לפרגן וכותב שהם פראיירים

בעיה קלאסית של מתווכים
יש מחירים שבהם לא משתלם לקנות.
במצבים כאלה באמת לא משנה מה המתווך יכתוב.
מי שקונה לוקח סיכון שלא מצדיק את הסיכוי.
&nbsp
למי ש"פועל" בכל שוק ובכל מחיר, יש סיכוי של אחד למיליון לא להימחק במשברים.
&nbsp
אלא אם כן הוא מתווך.

 

[Eddie Gur REMAX FL]

אוכל לספר על המחיר כשהעסקה תסגר

התחלת ב-240
מהר מאוד ירדת ל-230. עד כמה ההצעות קרובות לטווח הזה?
&nbsp
היי, אם יש מכירה מעל 200, אז בהחלט הפתעת אותנו לטובה.

אוכל לספר על המחיר כשהעסקה תסגר
תפקידי בתור מתווך לייעץ לבעל הנכס. על פי תנועה של אנשים לנכס, התעינינות וכו' נקבעים קבועי זמן שבהם, מומלץ לעשות הורדות מחירים.
&nbsp
מאחר וכבר הצגתי תיעוד שהיו מכירות משכונה בטווחי מחירים אלו... (לא משנה אם אתה מאמין, מסכים וכו').... אני משער שהשמאי יתמוך במחיר המוצע ע"י הקונה.
&nbsp
בכל מקרה, תודה על ההתייחסות והביקורת.... זה מלמד אותי הרבה על סקפטיות.

 

[naf86]

אני ממשיך להסתכל על הרשימה.

זה לא מדויק
היי, ראשית הורדנו את המחיר ל 230,000$ כדי להפוך את זה לאטרקיבי יותר.

מצרף שוב קובץ חישוב תשואה ונתונים מכירה אחרונים באיזור.

או שאנחנו מסתכלים על נתונים שונים אבל אני רואה 4 נכסים שנמכרו מעל או ב 239,000 בחצי שנה האחרונה בחצי מייל מהבית (זה מה שלוקח השמאי כשהוא מסתכל על הנכס). בנוסף, יש גם נכנסים נוספים למכירה במחירים מעל 200,000$.

ההשאווה הנכונה זה תפוחים לתפוחים (כנסים משופצים למול נכסים משופצים). כל הנכסים מתחת ל 200,000 אינם משופצים.

בנוסף, הערכת העירייה למיסים אינה רלוונטית כלל. השמאות של העירייה זה רק לטובת מיסוי וזה אינו מייצג את ערך הנכס כלל. הערכת השמאות של העירייה זה לטובת חישוב מיסים ואינה מייצגת את ערך השוק האמיתית.

כבר מספר בתים נמכרו באיזור במחירים אלו ויותר ואם תרחיב את החיפוש שלך ליותר מחצי שנה תראה ביסוס רק לזה גם כן.

אבל היי, לנכס יש בין 4-5 קונים פוטנציאלים שמבקרים את הנכס. הוא ימכר בלי בעייה. לפי חישוב התשואה החדש זה 8.9%, האיזור הופך מבתים של 100 אלף ל-200,000 אז יש השבחה גם.

מצורפים שוב הקבצים,

בכבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: [email protected]
אתר: www.eddiegur.com
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur

אני ממשיך להסתכל על הרשימה.
יש רק 1 שנמכר מעל 240. יש עוד 3 בין 239-240.

נתחיל עם הבית שנמכר ב-263 אלף. הבית נבנה ב-2003 ויש לו בריכה.
נמשיך עם הבית שנמכר ב-234. 6 חדרים על 2,184 רגל מרובע.
2 הבתים האלו שונים לגמרי מהבית שלך. אי אפשר להשתמש בהם כדוגמא.
נשארנו עם 2 בתים. שניהם נבנו בשנות ה-80 בעוד הבית שלך נבנה בשנות ה-60. שניהם יותר גדולים מהבית שלך (אחד 400 רגל מרובע, השני 100 רגל מרובע). לשניהם יש מוסך. אז אולי אפשר להתחיל להשוות אותם לבית שלך. אבל הנתונים שלהם נראים יותר מרשימים.

הבעיה היא שבאותה רשימה יש עוד שורה ארוכה של בתים. מעל מחצית נמכרו מתחת ל-200 אלף דולר. אתה כמובן טוען שהם לא משופצים ושלך כן. אני לא בדקתי. אבל אתה צריך לשכנע את הלקוחות שלך שהשיפוץ שווה עוד כמה עשרות אלפי דולרים. אחרי הכל, הבית (שנמצא ברשימה שלך), נמכר לפני כמה חודשים ב-140 אלף. האם כמה חודשים של שיפוץ שווה עליה במחיר של 90 אלף דולר?

שים לב שהקומפלקס שלך נקרא Liberty Park Estates Sec. הם די מככבים בחצי התחתון של הרשימה. שכונה שנבנתה בשנות ה-60.

 

[צבי ליך]

הכנסת דייר כחלק מתנאי העסקה

היסטוריית מכירות באיזור
שלום,
הועלתה פה הטענה שהמחיר $239,900 הינו מחיר מנופח ואני רוצה להפריך טענה זו.
מצ"ב קובץ המכיך סקר מכירות באיזור (על מי שיטת השמאות, בודקים בתים ברדיוס של חצי מייל שנמכרו בחצי השנה האחרונה).
הצורה לקרוא את הקובץ
סטטוס =A = ACTIVE = הנכס מועמד למכיר
סטטוס= CLOSED SALE= CS= נכס שנמכר בחצי שנה האחרונה.

על -מנת להגיע לתמכור נכון של הנכס, צריך לחפש נכסים דומים (4 חדרי שינה) אשר עברו שיפוץ והנכס מחודש. הנכסים המוצגים בקובץ, מתחלקים לכאלה שהם ברמת ה200 אלף וכאלו שהם ברמת ה-100 אלף. נכסים שהם ברמת ה-100 אלף הם ישנים ולא עברו שיפוץ רציני לאחרונה. הבתים ב-200 אלף עברו שיפוץ. כל עוד אפשר לראות שנמכרו בתים ברמת מחירים של 200 אלף באיזור, זה אומר שהשמאים נותנים את המחיר הזה ולכן משפחה שתרצה לקחת משכנתא, תוכל לקבל אישור שמאי ואישור הלוואה לסכומים של 200 אלף באיזור.

בתמכור הנכס חשוב להתייחס למצבו.... לכן, מהקובץ המצורף רואים שהמחיר הנכס הוא לא מנופח. נכסים משפוצים כבר נמכרו באיזור ברמות מחירים כאלו.

המחירי שכירות שציינת מתייחסים לנכסים קטנים של 900 סקר פיט ולנכסים שהם לא משופצים.

אפשר כחלק מתנאי העסקה, לבקש מהמוכר להכניס דייר בשיכרות של $2,200 ושהקונה יקבל את הבית מושכר.

מקווה שעניתי.
גילוי נאות, אני המתווך בעסקה. אני לא הבעלים של הנכס.

הכנסת דייר כחלק מתנאי העסקה
אם מישהו בונה על זה שהמוכר או המתווך יכניסו דייר טוב, או על זה שאם יש דייר טוב זה אומר הרבה על מצב הנכס וההיתרים, אז הוא לא מבין את הביזנס.
אלה דברים שהקונה צריך לדעת לעשות ולבדוק בעצמו.
&nbsp
גם השכירות שדייר ספציפי משלם לא אומרת כלום על השכירות הריאלית שאפשר לצפות לה.
&nbsp
יש רק סיבה אחת לתת לאנשים שלא באמת אכפת להם מה יקרה לנכס שלך בעוד כמה ימים, להחליט איזה דייר ייכנס.
אם הבנק שנותן משכנתא דורש שהנכס יהיה מאוכלס.
&nbsp
נכס מאוכלס שווה יותר רק אם הדייר נמצא שם הרבה זמן, וגם אז צריך לבדוק כל דייר לגופו.
&nbsp
עוד דבר- בניתוח עסקאות להשוואה צריך גם לבדוק את אופן המימון. מי שמביא 100% מהכסף מהבית, לא אמור לשלם כמו מי שמביא 90% ההלוואה נון ריקורס מהבנק.
&nbsp
גם אם השכירות שאדי כתב כאן נכונה (לא בדקתי, אבל אני נוטה להאמין לנאף), התזרים בפועל שישראלי יראה מההשקעה הזו, כנראה יהיה נמוך בהרבה מ-8.5%
&nbsp
בכל נכס יש הוצאות תחזוקה, ניהול, תקופות שהנכס ריק, וכו'

 

[Boston Guy]

הסתכלתי מה השטח של הנכס ואיפה הוא ממוקם

הכנסת דייר כחלק מתנאי העסקה
אם מישהו בונה על זה שהמוכר או המתווך יכניסו דייר טוב, או על זה שאם יש דייר טוב זה אומר הרבה על מצב הנכס וההיתרים, אז הוא לא מבין את הביזנס.
אלה דברים שהקונה צריך לדעת לעשות ולבדוק בעצמו.
&nbsp
גם השכירות שדייר ספציפי משלם לא אומרת כלום על השכירות הריאלית שאפשר לצפות לה.
&nbsp
יש רק סיבה אחת לתת לאנשים שלא באמת אכפת להם מה יקרה לנכס שלך בעוד כמה ימים, להחליט איזה דייר ייכנס.
אם הבנק שנותן משכנתא דורש שהנכס יהיה מאוכלס.
&nbsp
נכס מאוכלס שווה יותר רק אם הדייר נמצא שם הרבה זמן, וגם אז צריך לבדוק כל דייר לגופו.
&nbsp
עוד דבר- בניתוח עסקאות להשוואה צריך גם לבדוק את אופן המימון. מי שמביא 100% מהכסף מהבית, לא אמור לשלם כמו מי שמביא 90% ההלוואה נון ריקורס מהבנק.
&nbsp
גם אם השכירות שאדי כתב כאן נכונה (לא בדקתי, אבל אני נוטה להאמין לנאף), התזרים בפועל שישראלי יראה מההשקעה הזו, כנראה יהיה נמוך בהרבה מ-8.5%
&nbsp
בכל נכס יש הוצאות תחזוקה, ניהול, תקופות שהנכס ריק, וכו'

הסתכלתי מה השטח של הנכס ואיפה הוא ממוקם
ארבעה חדרי שינה ב 1300 רגל מרובע... שטח שאני יותר משייך לדירות 3 חדרי שינה קטנות. או דירות 2 חדרי שינה מרווחות.
בית "נורמלי" של 4 חדרי שינה בארה"ב מסתובב יותר באזור ה 2000 רגל מרובע.

והבית יושב צמוד ל"חצאית" של exit מהאוטוסטרדה הכי עמוסה בארה"ב - מה שאומר שיש רעש של תנועת רכב 24 שעות ביממה.

לפי מה שמראות הרשומות, המוכר הוא ישראלי לשעבר שקנה את הנכס לפני חדשיים בחצי ממה שהוא מבקש עכשיו. הנכס מן הסתם היה במצב רע, והשקיעו בו 20-30 אלף בשיפוצים. העניין הוא שאני לא הייתי נוגע בנכס בלי בדיקה של מהנדס בנייה מומחה - כי נראה בתמונות כאילו מישהו הוריד בתוך הנכס קירות תומכים מתישהוא בעבר (לא בהכרח הקונה האחרון - מן הסתם לפני שנים) - ולך תדע אם עשו את זה חוקית או לא חוקית.

אני מסכים עם נאף שמדובר כאן באבי אבות הפליפים.
אני לא יודע מה הסיכוי להוציא 2200$ כדמי שכירות - (אני לא הייתי משלם 2200$ על בית בגודל הזה ובמקום הזה). מה שברור הוא שה"חישוב" של אדי לגבי התשואה הוא משונה, בלשון המעטה.
הוא מחשב תשואה בעיברית - כלומר מכוון את המסמך לישראלים. אנשים שאינם מקומיים ושלא יהיו באזור לטפל בנכס ובלוגיסטיקות שלו. אבל אדי לא מכניס לחישוב דמי ניהול... שברור שהקונה הישראלי יצטרך לשלם.
הוא לא מכניס לחישוב פקטור של "זמן בן דיירים" כשהנכס לא מושכר...
וגם עם כל ה"כיווץ" הזה - המחיר ה"מרופד" של הנכס לא מאפשר לו להציג תשואה דו ספרתית שהייתה מביאה אליו בריצה את הפראייר הישראלי המצוי.

 

[צבי ליך]

נראה שהנתונים בקובץ לא מדוייקים

הסתכלתי מה השטח של הנכס ואיפה הוא ממוקם
ארבעה חדרי שינה ב 1300 רגל מרובע... שטח שאני יותר משייך לדירות 3 חדרי שינה קטנות. או דירות 2 חדרי שינה מרווחות.
בית "נורמלי" של 4 חדרי שינה בארה"ב מסתובב יותר באזור ה 2000 רגל מרובע.

והבית יושב צמוד ל"חצאית" של exit מהאוטוסטרדה הכי עמוסה בארה"ב - מה שאומר שיש רעש של תנועת רכב 24 שעות ביממה.

לפי מה שמראות הרשומות, המוכר הוא ישראלי לשעבר שקנה את הנכס לפני חדשיים בחצי ממה שהוא מבקש עכשיו. הנכס מן הסתם היה במצב רע, והשקיעו בו 20-30 אלף בשיפוצים. העניין הוא שאני לא הייתי נוגע בנכס בלי בדיקה של מהנדס בנייה מומחה - כי נראה בתמונות כאילו מישהו הוריד בתוך הנכס קירות תומכים מתישהוא בעבר (לא בהכרח הקונה האחרון - מן הסתם לפני שנים) - ולך תדע אם עשו את זה חוקית או לא חוקית.

אני מסכים עם נאף שמדובר כאן באבי אבות הפליפים.
אני לא יודע מה הסיכוי להוציא 2200$ כדמי שכירות - (אני לא הייתי משלם 2200$ על בית בגודל הזה ובמקום הזה). מה שברור הוא שה"חישוב" של אדי לגבי התשואה הוא משונה, בלשון המעטה.
הוא מחשב תשואה בעיברית - כלומר מכוון את המסמך לישראלים. אנשים שאינם מקומיים ושלא יהיו באזור לטפל בנכס ובלוגיסטיקות שלו. אבל אדי לא מכניס לחישוב דמי ניהול... שברור שהקונה הישראלי יצטרך לשלם.
הוא לא מכניס לחישוב פקטור של "זמן בן דיירים" כשהנכס לא מושכר...
וגם עם כל ה"כיווץ" הזה - המחיר ה"מרופד" של הנכס לא מאפשר לו להציג תשואה דו ספרתית שהייתה מביאה אליו בריצה את הפראייר הישראלי המצוי.

נראה שהנתונים בקובץ לא מדוייקים
כנראה שיש לו טעות בנתוני הארנונה, כי זה לא דומה לנתון בקאונטי. אולי יש שם עוד מסים, ואולי הוא פשוט כלל שם הוצאות אחרות.
&nbsp
הסתכלתי עכשיו בגוגל סטריט ויו.
לפחות על פניו (טיפוח, סוגי רכבים), נראית שכונה גרועה.

 

[Eddie Gur REMAX FL]

נתונים נכונים - מאמין בשקיפות

נראה שהנתונים בקובץ לא מדוייקים
כנראה שיש לו טעות בנתוני הארנונה, כי זה לא דומה לנתון בקאונטי. אולי יש שם עוד מסים, ואולי הוא פשוט כלל שם הוצאות אחרות.
&nbsp
הסתכלתי עכשיו בגוגל סטריט ויו.
לפחות על פניו (טיפוח, סוגי רכבים), נראית שכונה גרועה.

נתונים נכונים - מאמין בשקיפות
צבי,
&nbsp
נתוני הארנונה, מתעדכנים לאחר הרכישה.
יכלתי להציג את $600 ארנונה שכרגע משולמת, אבל זה היה חוטא לאמת כי לאחר המכירה זה היה מתעדכן ל-4200. הצגתי דווקא את הארנונה המשוערת האמיתית שתהיה לאחר הקנייה.
&nbsp
יכלתי להציג נתונים טובים יותר אם היתי מציג את הארנונה הנוכחית, אבל אני מאמין בשקיפות לכן הצגתי את המספר האמיתי שגבוהה הרבה יותר ומציג תשואה נמוכה יותר
&nbsp
בכבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: [email protected]
אתר: www.eddiegur.com
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur
&nbsp
&nbsp

 

[צבי ליך]

הסתכלתי בקאונטי כדי להבין

נתונים נכונים - מאמין בשקיפות
צבי,
&nbsp
נתוני הארנונה, מתעדכנים לאחר הרכישה.
יכלתי להציג את $600 ארנונה שכרגע משולמת, אבל זה היה חוטא לאמת כי לאחר המכירה זה היה מתעדכן ל-4200. הצגתי דווקא את הארנונה המשוערת האמיתית שתהיה לאחר הקנייה.
&nbsp
יכלתי להציג נתונים טובים יותר אם היתי מציג את הארנונה הנוכחית, אבל אני מאמין בשקיפות לכן הצגתי את המספר האמיתי שגבוהה הרבה יותר ומציג תשואה נמוכה יותר
&nbsp
בכבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: [email protected]
אתר: www.eddiegur.com
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur
&nbsp
&nbsp

הסתכלתי בקאונטי כדי להבין
קודם כל, זה מחזיר אותנו לזה שלא לקחת בחשבון Vacancy, ניהול, תחזוקה, תיקונים (ולהערכתי לא עשו בחודשיים האלה משהו מעבר לנראות).

היה לי מוזר מה שכתבת על המסים, וגם יתר המספרים היו מאד גבוהים ביחס לזילו, אז הסתכלתי בקאונטי.
מסתבר שהפליפר הוא בכלל מ"שלנו". red negev:
http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/2401/182236013/המומחים/השקעות_נדלן_בארהב

זו העסקה היחידה שלך איתו?
אני שואל כי בתגובה אחרת כתבת שאין לך אינטרס להכניס דייר בעייתי אם אתה תנהל את הנכס.
הבעיה היא שאם המוכר הוא לקוח משמעותי שלך, אז בהחלט יש חשש שכדי לרצות אותו (והוא מאד רוצה שתביא מישהו שמוכן לשלם 2,200$, שזה גבוה לאזור), אתה תיקח סיכון עם דייר בעייתי, גם אם זה יעשה לך קצת כאב ראש בהמשך

 

[Eddie Gur REMAX FL]

מה בעצם אתה שואל?

הסתכלתי בקאונטי כדי להבין
קודם כל, זה מחזיר אותנו לזה שלא לקחת בחשבון Vacancy, ניהול, תחזוקה, תיקונים (ולהערכתי לא עשו בחודשיים האלה משהו מעבר לנראות).

היה לי מוזר מה שכתבת על המסים, וגם יתר המספרים היו מאד גבוהים ביחס לזילו, אז הסתכלתי בקאונטי.
מסתבר שהפליפר הוא בכלל מ"שלנו". red negev:
http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/2401/182236013/המומחים/השקעות_נדלן_בארהב

זו העסקה היחידה שלך איתו?
אני שואל כי בתגובה אחרת כתבת שאין לך אינטרס להכניס דייר בעייתי אם אתה תנהל את הנכס.
הבעיה היא שאם המוכר הוא לקוח משמעותי שלך, אז בהחלט יש חשש שכדי לרצות אותו (והוא מאד רוצה שתביא מישהו שמוכן לשלם 2,200$, שזה גבוה לאזור), אתה תיקח סיכון עם דייר בעייתי, גם אם זה יעשה לך קצת כאב ראש בהמשך

מה בעצם אתה שואל?
צבי,
אני לא מבין מה אתה שואל?
&nbsp
אני מאמין שאפשר לקבל את השכירות הזאת.
לא מבין מה אתה אומר על המיסים?
באיזור זה של פלורידה, מיסי ארנונה, מתעדכנים על פי מחירי הקנייה. אני כבר לקחתי בחשבון את המיסי ארנונה הגבוהים יותר שיתעדכנו לאחר המכירה.
אני חושב שזה מעשה אחראי לחשב תשואה על סמך, מיסי הארנונה הגבוהים יותר. אני מציג תשואה נמוכה יותר, בגלל מיסי ארנונה שיתעדכנו בעתיד.
&nbsp
בזמן שאתה פה מחפש סיבות למה לא לקנות את הנכס, כבר קבלתנו 2 הצעות לקנייה.
&nbsp
אז ככל הנראה העסקה אכן טובה.
&nbsp
&nbsp