נראה לי שמצאתיאתן לך רמז - אתה ענית על שאלות של הבחור ב"כיסים גדולים"
כנראה ששיטת הפעולה שלו היא - כשמישהו ישראלי פונה אליו בבקשת "חילוץ" הבחור פשוט מתרגם את סיפור המקרה לאנגלית (יש לו אנגלית טובה והוא כותב מאוד מנומס) - ושואל את השאלה ב BIGGER POCKETS... ואנשים טובים שם מתנדבים לענות ולייעץ לו.
אתה בעצמך, נאף, ענית לו על שאלות לגבי רוצ'סטר.
נראה שה ADDED VALUE שהוא מביא ללקוחות החילוץ שלו היא - ידיעת השפה האנגלית... מעניין איזה קופון הוא חותך עבור זה.
בינגו.נראה לי שמצאתי
האם הראשי תיבות של השם שלו זה LR?
 
אם זה אכן השרשור שהתכוונת, אני מסתכל על האנשים שענו לו גם ופגשתי בערך חצי מהם לבירה ולדבר על נדל"ן.
אפשר להשתמש בשם קוד: "שמאל-ימין"בינגו.
אז אם עושים חיפוש על אותואפשר להשתמש בשם קוד: "שמאל-ימין"
או בקיצור - שמוליק.
קומבינה מעניינתאתן לך רמז - אתה ענית על שאלות של הבחור ב"כיסים גדולים"
כנראה ששיטת הפעולה שלו היא - כשמישהו ישראלי פונה אליו בבקשת "חילוץ" הבחור פשוט מתרגם את סיפור המקרה לאנגלית (יש לו אנגלית טובה והוא כותב מאוד מנומס) - ושואל את השאלה ב BIGGER POCKETS... ואנשים טובים שם מתנדבים לענות ולייעץ לו.
אתה בעצמך, נאף, ענית לו על שאלות לגבי רוצ'סטר.
נראה שה ADDED VALUE שהוא מביא ללקוחות החילוץ שלו היא - ידיעת השפה האנגלית... מעניין איזה קופון הוא חותך עבור זה.
לברוח , אל תתקרבופרקטיקה נפוצה. לא צריך להתחזות לחברה אחרת
כשהישראלי מבין שהנכס גרוע, המשווק מציע לו לקנות ממנו בהפסד מסויים, כשיש לו כבר חוזה סגור מול הישראלי הבא.
לפעמים זה לגמרי על השולחן שהמשווק יאתר קונה אחר (לקונה החדש מספרים שהמשקיע המקורי בדיוק נזקק לכסף, ולכן עסקת החלומות הזו הגיעה אליו).
קורה המון.
לגבי המחלץ- אתר מושקע בסה"כ, ואין שם של בעלים, מנכ"ל, עובדים, משהו. מוזר
שאלה מעניינתמוכן להתערב שהבנק לא יודע בכלל שיש "משקיעים קטנים" מישראל
הייתי באורלנדו לפני 5 חדשים, וסיירתי שם בכמה וכמה אתרי בניה ושיפוץ של קומפלקסים למגורים בשכירות וקונדומיניומים. יש אזורים בעיר שבהם יש תנופת בנייה די רצינית של דיור למגורים - זה מריח כמו אלפיים ושש ALL OVER AGAIN.
אני הייתי שם בעינייני מקצוע - SMART CITY וכיוצ"ב - ולא בענייני עסקאות נדל"ן. אבל יצא לי להתקל במסגרת סיורי העבודה שלי בנציגים של עם היזמים שפועלים שם (לא פגשתי ישראלי אחד לרפואה שם... למעט משתתפת מפורום אחר בתפוז שגרה שם).
לגבי השואל: קודם כל - צריך להבין אם הוא בכלל "משקיע" בנדל"ן.
כלומר - האם הוא הולך לקבל תמורת כספו איזשהוא DEED על נכס נדל"ני באורלנדו.
הניחוש שלי - לא. השם של ירון או ה LLC הפרטי של ירון לא יופיע על DEED.
זה מריח כאילו הולכים למכור לו "יחידת רכישה" וירטואלית - או במילים אחרות שהוא הולך לקנות אחוז מסויים בעסק.
אם מתאר את זה בצורה אמיתית - הוא הולך לתת הלוואה כספית ליזם, ואת הכסף הוא יראה חזרה אם וכאשר הפרוייקט יצליח וימכר.
אם משהו יקרה לפרוייקט והוא לא יצליח, יקלע לקשיים וכיוצ"ב - הוא יהיה נושה סוג ב' של היזם פושט הרגל. קודם כל הבנקים שנתנו הלוואות ומשכנתאות יקחו את כספם חזרה (כי הם נושים סוג א'), אחר כך יבואו הרשויות המקומיות, העיריות, בעלי המקצוע, ספקי חומרי הבנייה וכיוצ"ב... ובסוף התור הארוך יבואו ירון וחבריו ה"משקיעים" ויתחלקו במה שנשאר (אם נשאר).
תודה על התשובה המפורטתקודם כל, השקעה סופר מסוכנת
אני לא מכיר את אורלנדו יותר מדי. הייתי שם פעם כילד (דיסני וורלד...), אבל יש כאן כמה סיכונים כלליים יותר.
 
1. למשקיעים אין סיי. זה בעצם סוג של קבוצת רכישה- אתם שמים את הכסף בהתחלה והם מספקים את השירות רק בהמשך.
מה קורה אם היזמים לא מספקים את הסחורה מכל סיבה שהיא? האם יש לכם איזושהיא דרך להיפרע מהם? את מי תובעים (יזם אמריקאי, יזם ישראלי? חברה בע"מ?) ואיפה (פלורידה? ישראל?) אם הם מועלים בכספים, או מרמים אתכם בכל דרך אחרת (ויש המון דרכים)? האם יש ממי להיפרע? בכלל, מי מפקח מטעמכם על הסיפור הזה? בקבוצות רכישה בארץ כמעט תמיד הכסף מוחזק אצל עו"ד נאמן שמשחרר את הכסף רק אחרי שהוא מוודא לאן בדיוק הוא הולך, ואת ההתקדמות ביחס לתוכנית. זו דרך להגן לפחות חלקית על משקיעים מפני יזמים.
2. אופק השקעה של 3 שנים- זה אופק השקעה קצר. מה קורה אם יש עיכובים בשיפוץ?
מה קורה אם המחירים יורדים בזמן הזה? האם צריך להחזיר את המשכנתא או שהתנאים שלה משתנים? איזו תשואה מקבלים כשממתינים שהמחירים יעלו? האם נלקחו בחשבון עלויות אכלוס (בשנים הראשונות של נכס בד"כ יש הרבה תחלופה)?
3. פלורידה והוריקנים. אם ההתחממות הגלובלית זה דבר אמיתי, אז סופות כמו שהיו בשנה האחרונה עלולות להיות יותר ויותר תדירות. מי שפועל שם יכול לשכנע את עצמו כמה שהוא רוצה שזה לא כל כך משמעותי, אבל סופות כאלה כל שנה או שנתיים זה ביג דיל.
4. האם הבנק שנתן את המשכנתא מודע לזה שהמשקיעים הם ישראלים? זה ביג דיל. בד"כ הבנק לא ייתן משכנתא ליזם שלא מביא אחוז ניכר מההון העצמי מהבית. הייתי ממליץ לכל משקיע לדרוש לראות את הניירת מול הבנק. בפרט, את הצהרת ההון של היזם הייתי דורש לבדוק ולאמת. חשוב להבין שאם רימו את הבנק, זה יקשה עליכם מאד להציל את הכסף במידה ויהיו בעיות בהמשך.
 
מעבר לזה, יש את כל הדברים היותר ספציפיים:
שוב, את אורלנדו אני לא ממש מכיר. אני רק מניח שיש בה אזורים טובים יותר ואזורים טובים פחות. גם המצב הפיזי של הנכס, והעלויות ולוח הזמנים של השיפוץ צריכים להיבחן על ידי מישהו מקצועי.
 
תזכור שאם יש דבר אחד שאסור לעשות בקבוצת רכישה, זה להסתמך על מה שהיזם אומר. המשקיעים נותנים לו מיליוני דולרים. יש לו הרבה מאד סיבות לשקר
תודהקודם כל, השקעה סופר מסוכנת
אני לא מכיר את אורלנדו יותר מדי. הייתי שם פעם כילד (דיסני וורלד...), אבל יש כאן כמה סיכונים כלליים יותר.
 
1. למשקיעים אין סיי. זה בעצם סוג של קבוצת רכישה- אתם שמים את הכסף בהתחלה והם מספקים את השירות רק בהמשך.
מה קורה אם היזמים לא מספקים את הסחורה מכל סיבה שהיא? האם יש לכם איזושהיא דרך להיפרע מהם? את מי תובעים (יזם אמריקאי, יזם ישראלי? חברה בע"מ?) ואיפה (פלורידה? ישראל?) אם הם מועלים בכספים, או מרמים אתכם בכל דרך אחרת (ויש המון דרכים)? האם יש ממי להיפרע? בכלל, מי מפקח מטעמכם על הסיפור הזה? בקבוצות רכישה בארץ כמעט תמיד הכסף מוחזק אצל עו"ד נאמן שמשחרר את הכסף רק אחרי שהוא מוודא לאן בדיוק הוא הולך, ואת ההתקדמות ביחס לתוכנית. זו דרך להגן לפחות חלקית על משקיעים מפני יזמים.
2. אופק השקעה של 3 שנים- זה אופק השקעה קצר. מה קורה אם יש עיכובים בשיפוץ?
מה קורה אם המחירים יורדים בזמן הזה? האם צריך להחזיר את המשכנתא או שהתנאים שלה משתנים? איזו תשואה מקבלים כשממתינים שהמחירים יעלו? האם נלקחו בחשבון עלויות אכלוס (בשנים הראשונות של נכס בד"כ יש הרבה תחלופה)?
3. פלורידה והוריקנים. אם ההתחממות הגלובלית זה דבר אמיתי, אז סופות כמו שהיו בשנה האחרונה עלולות להיות יותר ויותר תדירות. מי שפועל שם יכול לשכנע את עצמו כמה שהוא רוצה שזה לא כל כך משמעותי, אבל סופות כאלה כל שנה או שנתיים זה ביג דיל.
4. האם הבנק שנתן את המשכנתא מודע לזה שהמשקיעים הם ישראלים? זה ביג דיל. בד"כ הבנק לא ייתן משכנתא ליזם שלא מביא אחוז ניכר מההון העצמי מהבית. הייתי ממליץ לכל משקיע לדרוש לראות את הניירת מול הבנק. בפרט, את הצהרת ההון של היזם הייתי דורש לבדוק ולאמת. חשוב להבין שאם רימו את הבנק, זה יקשה עליכם מאד להציל את הכסף במידה ויהיו בעיות בהמשך.
 
מעבר לזה, יש את כל הדברים היותר ספציפיים:
שוב, את אורלנדו אני לא ממש מכיר. אני רק מניח שיש בה אזורים טובים יותר ואזורים טובים פחות. גם המצב הפיזי של הנכס, והעלויות ולוח הזמנים של השיפוץ צריכים להיבחן על ידי מישהו מקצועי.
 
תזכור שאם יש דבר אחד שאסור לעשות בקבוצת רכישה, זה להסתמך על מה שהיזם אומר. המשקיעים נותנים לו מיליוני דולרים. יש לו הרבה מאד סיבות לשקר
רעיון מצויןהשקעה במולטי-פמיילי
שלום לכולם,
אני רוצה להיכנס כמשקיע בפרויקט של מולטי פמיילי, לא כיזם אלה כמשקיעכרגיל שרוכש יחידת בעלות.
מה עליי לבדוק/לשאול לפני שאני נכנס להשקיע
תודה
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.