האם יש כדאיות כלכלית בהשקעה בנדל"ן בארה"ב לבעלי הכנסה גבוהה

[kob30]

האם יש כדאיות כלכלית בהשקעה בנדל"ן בארה"ב לבעלי הכנסה גבוהה

אני מתחיל להתעניין ברכישת דירות להשקעה בארה"ב אני מבין
שהתשואה בחלק מהמקומות היא בסביבות 10% נטו לפני מיסוי.
שיעור המס השולי שלי הוא 47%, ואני מבין שאני ישלם על ההכנסה
נטו משכירות לפי המס השולי שלי, מה שיעמיד אותי על בסביבות 5%
שזה מספר שאפשר להתקרב אליו בארץ בחלק מהדירות.
המיסוי על דירות בארץ פטור עד 60,000 בשנה ולאחר מכן רק 10%.
האם אני מפספס משהו או שזה אכן המצב ?
תודה לעונים.

 

[aeonf]

הבנת לא נכון, לא תתקרב ל10%

 

[צבי ליך]

קצת מעבר למה שכתבו

לגבי המיסוי-
כמו שכתבו לך יש 2 מסלולים.
מה שאולי לא היה ברור זה שהמס לא מחושב על מה שקראת לו "תשואה נטו".
תשואה נטו זה מושג גמיש. גם איזה סעיפים נכללים בו, וגם בנתונים המספריים (כמה באמת יעלה לתחזק את הנכס, למשל).
בד"כ משווקים בארץ את מה שנקרא "רווח תפעולי" חלקי מחיר הנכס (ומניחים גם נתונים קצת/מאד אופטימיים).
הרווח לצרכי מס מחושב אחרת.
גם לפי המימון, וגם לפי הפחת. אני מציע לך לקרוא על מיסוי ופחת בגוגל.
זה נושא משעמם, אבל מאד חשוב להבין להשקעות בנדל"ן.
אני אדגיש נקודה אחת שנמרוד לא הרחיב לגביה- נגיד שקניתי נכס במאה אלף דולר. החזקתי אותו 10 שנים. בכל שנה ניצלתי פחת של 3,630$ (3.63% ממחיר המבנה) וזה הוריד לי את ההכנסה החייבת במס לאותן שנים.
אחרי 10 שנים מכרתי כדי לקנות רכב מגזע פורשה. מכרתי באותו מחיר שקניתי (בלי מתווכים ובלי עלויות עסקה). מבחינת מס הכנסה הרווחתי 36,300$ ואני חייב לשלם עליהם מס רווח הון של 25%. זה לא נורא, אבל זה משהו שכדאי לדעת.
זה לגבי פחת.
&nbsp
לגבי תשואה נטו של 10%:
הרוב המוחלט של מה שנמכר היום ללא מינוף ב"תשואה נטו" של 10%, אלה נכסים שלכל הפחות דורשים ניהול ו/או תחזוקה מיוחדים, וגם אז התזרים מהם לא יציב. כתבתי לכל הפחות, כי יש מקרים שבהם גם זה לא יעזור.
אלה נכסים שבהם בעל הבית מקבל פרמיה גם על הזיעה שלו, ולא רק על הכסף שלו.
זה לא סוג השקעה שמתאים למשקיע פסיבי ומרוחק שפועל באמצעות חברת ניהול. זה מתאים למי שיכול ורוצה להתעסק הרבה עם קבלנים, פועלים, בתי משפט, ובלבולי מוח של דיירים.
&nbsp
נכסים שיותר מתאימים למשקיעים פאסיביים (קל יותר לניהול ויציב יותר) נמכרים לפי תשואה תזרימית סביב חצי מזה (ופחות).

 

[aeonf]

עוד מילה על ה"פחת"

רוב המשווקים בארץ משתמשים במילת הקסם הזאת "פחת" שהיא הוצאה חשבונאית כדי להציג כאילו המשקיע ישלם פחות מס או אפילו לא ישלם בכלל, זהו כמובן שקר גס כמו שהצגת בדוגמא שלך, פחת לא מוריד את חבות המס במקרה של נדל"ן, הוא רק דוחה את המס למכירה.
אז נכון, דחיית מס זה גם רווח ותמיד עדיף לדחות מס מאשר לשלם אותו כיום אבל זה לא שהסכום הזה "נעלם".

 

[Better Coast]

המשך דיון לגבי פחת נכסים ישנים ותשואות

צבי מעלה נקודות טובות וחשובות
הנושא המיסויי לגבי הפחת וההחזרה שלו לחישוב במכירה הוא נכון אבל בפועל כמעט חובה לקזז פחת ואז להחזיר אותו. יש מקומות בעולם שחישוב החזר הפחת הוא הכנסה ולא רווח הון אבל זה באמת נושא ליעוץ פרטני עם רו"ח. בגדול בעיית המס של המשקיעים הזרים היא בכלל לא בארה"ב אלא במקום מגוריהם. יש לנו משקיעים מכל מיני מדינות ובגדול תמיד המס השולי שלהם במקום מגוריהם גבוה יותר משום שבארה"ב לרוב אין להם הכנסה אחרת למעט ההשקעות.

לגבי תשואת הנטו של 10% אני לא יכול אלא להסכים עם צבי. לאחר נסיון של שנים ועם עשרות רבות של עסקאות, הנכסים הישנים לא מתאימים למשקיע הזר והם מאוד פופולריים דווקא בקרב הציבור הישראלי וזה די חבל. לא מתאים לשליטה וניהול מרחוק ויש עוד שלל נקודות בעייתיות. מי שרוצה לקרוא יותר מוזמן לקרוא את הבלוג הבא:

בתים זולים, תשואה דו ספרתית, מה רע?

סופש נעים

 

[naf86]

אהבתי בלינק את

"בין הלקוחות שלנו יש כאלו עם בתים והשקעות עבר מסוג זה ומהנסיון שלנו, שלהם וכן משיחות עם רו"ח שמטפלים בלקוחות הללו ברור שהתוצאות בפועל הן גרועות מאוד. רואה החשבון האמריקאי שלנו שאל אותי "מה העניין הגדול של הישראלים ברוצ'סטר". כששאלתי למה? הוא אמר שהלקוחות היחידים שלו שם מבין יותר מ-1,000 לקוחות שהוא משרת (הכל נדל"ן אמריקאי המוחזק על ידי זרים) הם ישראלים."
&nbsp
רוצ'סטר, כמו בכל עיר, יש אזורים טובים ואזורים רעים. האזורים הרעים אפשר לקנות נכסים בפחות מ-20 אלף דולר. האזורים הטובים, אפשר לקנות בתים באזור של חצי מיליון דולר, כשהייתי אומר הממוצע זה באזור ה-250 אלף דולר באזור טוב.
(כמובן אני מדבר רק על העיר, ולא הפרברים).
&nbsp

 

[Boston Guy]

אתה מבין שאתה קונה עסק, לא ניירות ערך?

נדל"ן להשכרה זה לא השקעה בבורסה או חשבון חיסכון שמניב ריבית בבנק.
אתה קונה עסק חי. משלם הרבה כסף עבור העסק, ומנקודה זו והלאה אתה צריך לנהל את העסק. תנהל אותו טוב ויהיה מזל - תרוויח. תנהל אותו רע או שהמזל יבגוד בך - תפסיד.
וניהול דורש שתשקיע זמן ומאמץ במשך כל השנה. ושתשקיע כסף. בצורה שוטפת.
תתחזק את הנדל"ן, תטפל בתקלות שלו, תמצא דיירים חדשים כשהישנים עוזבים, תפנה דיירים בעייתיים...

אם העסק היה בחדרה - היית יכול לעשות את רוב העבודה הזו בעצמך. אתה מקומי, מבין איך המערכות עובדות, מבין את המנטליות של הדיירים ובעלי המקצוע...
אבל מה שאתה חושב לעשות זה לקנות עסק שישב 10,000 קילומטר מהבית שלך, ושכל פעם שתרצה להגיע אליו זה יעלה לך 1,000$ רק בכרטיס הטיסה.
ולכן כדי שהעסק יעבוד כמו שצריך - מן הסתם תצטרך לשלם למישהו מקומי כדי שיהיה הנציג שלך בשטח ויעשה מה שצריך. זה עוד פה שצריך להאכיל... אף אחד לא עובד בחינם.
אם תקרא כאן בפורום - הבעיה המרכזית שיש לאנשים היא שהם לא קולטים שאם משלמים ל"חברת הניהול" גרושים - מקבלים חרא של שרות. ואז הנכס לא מנוהל טוב והם מפסידים כסף בסופו של דבר.
כשעושים לך את התחשיבים הנוצצים שמראים תשואות של double digits - משקרים לך.
מספרים לך שחברת ניהול תיקח 8% או 10% משכר הדירה. הבעיה היא שזה יוצא באזור ה 100$ לחודש בנכסים הזיבליים שישראלים נוהגים לקנות בארה"ב - אותם "בתים ב 50,000$ באמריקה". ודווקא הבתים האלו דורשים הרבה עבודת ניהול - אם זה בגלל השיכבה הסוציו-אקונומית של הדיירים שמאופיינת בחלופה יותר גבוהה, או המצב ובגיל של הנכסים.
אנשים לא קולטים שמבחינת חברת הניהול - שעת עבודה אחת שלהם צריכה להכניס להם יותר מ 100$.... ואתה תקבל מהם מה ששילמת להם.
ולכן הפורום כאן מלא תלונות של אנשים על חברת הניהול - הם לא מבינים שהם נכנסו ל no win situation.

אותם 10% שמדלדלים לפני עינייך בפיתוי הם אשלייה. בטווח הארוך - 3 שנים, 5 שנים ויותר - התשואה האמיתית מתנרמלת לכיוון ה 5% אם יש מזל. לפני מס. ואם אין מזל - יכולה לשקוע לאזור המינוס.

 

[boazachilea]

כתבה חשובה בנושא

נדל"ן מניב בארה"ב - הכתבה שתחסוך לכם 32% לפחות! הקליקו עכשיו http://bit.ly/2G4T2n1

 

[vinney]

נא לא לעודד ספאמרים

 

[boazachilea]

אני לא ספאמר, אני אדם אמיתי שמשתתף בדיון

וכתבתי כתבה חשובה שנותנת ערך אמיתי לכל מי שמתעניין בנדל"ן בארה"ב.
מי שלא רוצה שלא יקרא

 

[Boston Guy]

ובכן - מחלקת ה IT של העבודה שלי החליטה שאתה כן ספאמר

והגישה לאתר שאליו ניסית להפנות חסומה על ידיהם.
ומכיוון שזה המקצוע שלהם לדעת מי ספאמר, אילו אתרים מכילים נוזקות וכיוצ"ב - מילתם נאמנה עלי.

ומכיוון ששם המשתמש שלך נפתח היום וזסו ההודעה הראשונה שלך בפורום הזה, אתה לא יכול לכתוב שאתה "משתתף בדיון" - כי לא היית פה עד עכשיו.
לפי מחלקת ה IT של אירגון ענק שעוסק ב NETWOK SECURITY - הלינק שלך מסוכן.

 

[naf86]

אתה בהחלט ספאמר

כי אתה לא נותן מידע, אלא מנסה לפרסם חברה.
אז קראתי קצת על החברה שאתה מייצג. לא מרשים במיוחד, לכן אין פה ממש ערך אמיתי.

 

[tedkovits]

כדאיות השקעה

הי, הנושא יותר מורכב. אם לענות בקצרה אז כך: לרשותך עומדים 2 מסלולים לתשלום מס: מסלול 1- תשלום 15% על ההכנסות, (ללא זיכוי על הוצאות) בהפחתת פחת, ובהפחתת המס ששילמת בארה"ב. מסלול 2 - תשלום על ההכנסות בניכוי ההוצאות - לפי המס השולי, ובהפחתות כמו במסלול 1. בתום כל שנה עלייך (או רו"ח שלך) לחשב את 2 במסלולים ולראות מהו המסלול המתאים לך ביותר לשנה זו. (הנתונים משתנים בהתאם להוצאות והשקעות שביצעת בנכסים לאותה שנת מס).
הנתונים שונים לגמרי ממה שהצגת בשאלתך, ונמוכים בצורה משמעותית.