בניה חדשה ניתוח עסקה ותבונות

[נתן90]

בניה חדשה ניתוח עסקה ותבונות

בניה חדשה: 3 אפשרויות זמינות עבורי להשקעה בסוג יזמות של בניה של בית על מגרש למימוש בשוק המקומי, ההסדר עם היזם הינו על בסיס חלוקת הרווח 50/50. והצפי הינו ל 20% תשואה שנתית עבורי.


הבניה היא ספקולטיבית ( בניה לפני שיש רוכש)
בעסקאות מעורב מינוף של כ 30% הון עצמי / 70% מימון
כל העסקאות הינם בערים/עיירות סמוכות.

עסקה A : מגרש 1 מתוך 4 שהיזם מלווה על רחוב המהווה אחת מהכניסות לשכונה
סך השקעה נידרש: 200K
עלות בניה: 490K
עלות מגרש: 200K,
מימוש ב: 950K.
תקופת זמן: 9 ל 13 חודש.
הכנסה חציונית למשק בית בעיר עומדת על $96,976. ושווי בית ממוצע עומד על $263,500. (25,000 תושבים).

עסקה B: מגרש יחיד ברחוב פרטי עם 8 בתים קיימים שווי ממוצע 1.1M$
סך השקעה נידרש: 200K
עלות בניה: 490K
עלות מגרש: 200K,
מימוש ב: 950K.
תקופת זמן: 9 ל 13 חודש.
הכנסה חציונית למשק בית בעיר עומדת על $164,471. ושווי בית ממוצע עומד על $435,000.(6,000 תושבים)

עסקה C : מורכבת ממגרש גדול המחולק ל 7 מגרשים יצירת רחוב פרטי ל 8 בתים 1 קיים. ההשקעה הינה באיגוד עם 7 יחידות שותפות (פר מגרש)
סך השקעה נידרש: 104K פר מגרש/בית.
עלות בניה: 520K
עלות מגרש: 115K
מימוש ב: 999K.
תקופת זמן: 24 ל 36 חודש. ( הבניה מתפרסת לפי קצב מימוש 2 בתים בשלב ראשון)
הכנסה חציונית למשק בית בעיר עומדת על 132,167 $. ושווי בית ממוצע עומד על $526,300. (2,000 תושבים)
בעסקה זו מצד אחד נתח הרווח גדל משמעותית וכן ישנו מרכיב שותפות לטוב ולרע מצד שני פריסת הזמן המושערת הינה עד פי 3 מהזמן במגרשים היחידים.

היזם אמין , הוכיח עצמו עבורי על פני מספר שנים ועסקאות שונות.
אשמח לדעות שונות בעניין .

 

[aeonf]

.

 

[נתן90]

תיקון טעות

עסקה A תיקון לנתונים מודגש בירוק
עסקה A : מגרש 1 מתוך 4 שהיזם מלווה על רחוב המהווה אחת מהכניסות לשכונה
סך השקעה נידרש: 150K
עלות בניה: 400K
עלות מגרש: 159K,
מימוש ב: 750K.
תקופת זמן: 9 ל 13 חודש.
הכנסה חציונית למשק בית בעיר עומדת על $96,976. ושווי בית ממוצע עומד על $263,500. (25,000 תושבים).

 

[vinney]

אני לא מבין משהו

מה זה אומר "מימוש"? זה המחיר בו אתה מקווה למכור את הנכס? בכל המקרים מדובר בפחות או יותר כפליים מהממוצע, מה שמציב אותך בסף העליון של יכולת הקניה של התושבים. נראה לי מסוכן משהו, לא?
&nbsp
&nbsp

 

[נתן90]

כמה הבהרות לנקודות שהעלת

מימוש אכן כפי שרשמת מחיר המכירה המצופה
היזם מזהה את נישת הדרישה ובונה עבורה את הבית המתאים בכל שוק ושוק כפי הבנתו.

למשל בעיר בעסקה A (והרעיון הבסיסי חל בכלל העסקאות) טווח הבתים נע החל מ 200K לבית פשוט משנות ה 50 ועד לבתי יוקרה ב 2M כאשר בית סטנדרטי חדש נסחר ברמות ה 750K +
(במקרה זה את המגרשים מקיפים כ 300 בתים ברמות המחיר הנ"ל)

הסיבה לבחירת סוג הבית ויעד המכירה מתבססת על זיהוי נישת צורך בעלת יכולות.

כלומר מהי נישת המחיר/בית שייש יותר משקי בית בעלי יכולת/צריכה מותאמים אליו כאשר זמינות המוצר/בית חסרה.

במקרה זה בקטגוריית משקיי בית בעלי הכנסה של 200K פלוס נמצא החסר הגדול מבחינת זמינות המוצר והוא בתי ה 750K .

אני שם לב כעת שרשמתי ממוצע שווי ובעצם זה Median Home Values Estimate
הנחת העבודה הינה שמשק בית רוכש צורך בית של פי 3 מהכנסתו כלומר הכנסה של 100 מאפשרת רכישה של 300 וכן הלאה

ומשום כך 2 דברים מהותיים
האחד מאחר והממוצע מבוסס על ההיצע הקיים אשר במקרה זה לבנות בית ממוצע כייון שיש בתים קיימים בקטגוריה זו ובמידה נאותה או יתרה לצריכה/יכולת, זו תהא טעות לבנות אותם.

והשני הממוצע למעשה מצביע על הפער הקיים בין שווי הבתים להכנסות משקי הבית ובעצם אומר לנו שהבתים הזמנים בשוק אינם תאומים למשקי בית (בעסקה A ממוצעי ההכנסה היא 100 והבתים הזמנים הינם 260 כאשר הם תומכים בשווי 300)

בשורה התחתונה חוץ מהעסקה A בה המחיר למימוש של 750K הינו מחיר שוק
ובשני העסקאות הבאות דווקא המחיר יוצא נמוך משמעותית מדוגמאות דומות בסביבתם.

תודה

 

[vinney]

המם....

אני הייתי גם בודק, במיוחד לגבי העיירה של 2000 תושבים, אבל גם אחרות, מה קורה מסביב. זה, אני מנחש, חלק ממטרופולין? יכול להיות שבעיירה הספציפית אתה מזהה דרישה אבל עד שהבניה תגמר פתאום תתווסף שכונה שלמה בשכנות שתענה על הדרישה הזאת בעיר השכנה? אני רואה את זה קורה באזור בו אני גר (עמק הסיליקון) די הרבה.

וmedian זה לא ממוצע, זה חציון - נתון סטטיסטי אחר לגמרי.

 

[naf86]

למה להכנס למשהו כזה?

זה נראה כאילו היזם/קבלן עושה את כל הכסף, ואתה לוקח את כל הסיכון. במיוחד כשהמספרים לא מסתדרים עם הממוצע שיש באזור.
&nbsp
התשואה נראית נהדרת, אבל האם היא אמיתית? כמה זמן יקח עד שמגיעים למספרים האלו?
מה שאני חושש זה שהכסף ישב המון זמן בהשקעה ורק עוד כמה שנים אולי תתחיל לראות רווחים. זה סיכון גדול מידי כשיש דרכים הרבה יותר קל להרוויח כסף.

 

[נתן90]

תשואה נהדרת היא תמיד התחלה טובה

כמשקיע אני מצפה למיימד של סיכון בהתאם לתשואה.
אני גם צריך לצאת מנקודת יסוד שליזם ישנה עליונות בהבנת העסקה סיכונייה וכו

בנקודות שהעלת, הראשונה "היזם עושה את כל הכסף" תיקון, לא את כל הכסף לפחות לא את ה 20% תשואה המצופה אשר לי תחת כובע המשקיע מהווה תמורה נאותה עבור הסיכון.

האפשרות האחרת מבחינתי הינה לקחת את כל הסיכון ולבנות בית עם קבלן אשר יגבה ממני עוד בבניה את שכרו, הנוהג המצוי בשוק הינו באזור ה 18% לבתים מסוג זה על מרכיב הבניה
באפשרות זו היזם אשר חובש גם את כובע הקבלן מאפשר לי לשלם את שכרו במימוש ורק אחר שהקרן שלי חוזרת וזאת בחלוקה של 50% על בסיס רווח.
למעשה בדרך זו אני מצמצם את מרכיב הסיכון והיזם כקבלן כן משתתף בסיכון בחלק זה.
מאחר ומניתוח המספרים היבשים המספקים צפי תשואה של 40% על הקרן לפני חלוקה עם יזם זהו גם הבפר שלי כנגד הסיכון ולפני שיש נגיסה בקרן
משפך חלוקת הכספים הינו כדלהן החזר לבנק החזר קרן לי ואז שכרו של היזם/קבלן ומתוך הרווח.

הממוצע שיש באזור ראה התיחסותי תגובה לויני שגם העלה הבחנה זו שמחיר היעד למימוש הינו מעל הממוצעים ובקצרה כאן תשובתי היתה שהממוצעים פר קטגורית מחיר וסוג בית תואמים למחיר היעד.

התשואה נהדרת האם היא אמיתית? נדע כשיושלם אבל המספרים והנתונים בשטח תומכים ומסתברים
"כמה זמן יקח עד" זו ההבחנה העיקרית בין שני העסקאות הראשונות בהם מאחר ומדובר בבית יחיד התקופה הסבירה הינה להשלים הכל תוך לא יותר מ 13 חודש ויעד סביר אף תוך 9 חודשים (מרכיב הבניה הינו באזור ה 6 ל 7 חודשים)
בעסקה האחרונה למרות שמדברת אלי ביחוד מאחר ונתנת לי תשואה דומה אבל יציבה המתפרסת על פני עד 3 שנים, מהצד השני היא ארוכה יותר וכפי שאתה מציין זו הנקודה החלשה בה.

הבנק מספק נידבח בטחון נוסף: ברמה בסיסית ומאחר והלוואה בבניה הינה יותר קשיחה מאשר בית בנוי ומהסיבות הברורות נעשות בדיקות מצידו לתכנית העסקית של עלות בניה ומכירה וזמני מכירה סבירים וכן בדיקת הקבלן המבצע (הבנק שאינו משקיע נהנה מבפר של 30% שהם הקרן שלי)

20% תשואה, אני לא מכיר הרבה ואף לא מעט דרכים קלות וגם קשות להשגתה אשמח לישמוע וללמוד .
אפשרות האחרת שהינה נכסים מניבים מעבר לנחיתות מצד התשואה המספרית (7% ל 9% ) סוג ההשקעה דורש טווח זמן ארוך, התנהלות פחות יציבה מאשר בהתנהלות של בניה חדשה מקצועית, תוכניות מהנדסים, הצעות מחיר, רצינות וסיום עם תאריך יעד וכו.

 

[naf86]

האם עשית בעבר עיסקאות כאלה?

או שלפחות התייעצת עם גורמים (שלא קשורים לעיסקה) שעשו עיסקאות כאלה?
&nbsp
על הנייר זה נראה טוב. אבל מנסים למכור לך פה השקעה, וצריך לקחת בחשבון שאולי מייפים את המספרים.
&nbsp
עד כמה אתה גמיש מבחינה כספית? נגיד מקרה בו הקבלן מתחיל לבוא עם תירוצים של "היה מזג אוויר גרוע" או "חלק מהחומרים לא הגיעו" או "היה יותר יקר מהמצופה".
זה יכול להוביל לדחיה של סיום הבנייה או לבקשה לתוספת כסף. כלומר יכול להיות פחות תשואה או יותר זמן עד שרואים תמורה.
&nbsp
עד כמה אתה גמיש מבחינת זמינות? נגיד והקבלן/יזם פושט רגל ומשאיר אותך בלי הכסף ועם בית חצי גמור. האם אתה יכול להגיע לאזור, למצוא קבלן אחר ולממן את סיום הבניה? מה עם זמינות על לפקח על הבנייה כדי לראות שהעבודה באמת מתבצעת בהתאם לחוזה?
&nbsp
כן, על הנייר התשואה נהדרת. אבל הסיכון הרבה יותר גבוה.

 

[Boston Guy]

נאף - ההימור האמיתי הוא של market timing

ב bottom line - כל התכניות הללו מבוססות על היכולת למכור בית במחיר של מיליון דולר.
ואם אני מבין נכון - מדובר בפרברים האמידים של קליבלנד, אוהיו.

כמובן שמי שרוצה לעשות עבודה יסודית יכול לבדוק כמה התחלות בנייה של בתים בגיזרת מחיר המכירה הזה היו בשנה האחרונה בשכונות האמידות באזור ההוא, וכמה זמן לקח בממוצע למכור כזה בית.

אבל בת'כלס - ההימור כאן הוא על מצב הכלכלה (המקומית והכלכלית בארה"ב) בעוד שנה.
כי אם יפרוץ מיתון - בית של מליון דולר בסולון אוהיו יעמוד כמו אבן שאין לה הופכין בשוק. אף אחד לא קונה בית במיליון דולר כשהוא לא יודע אם מחר תהיה לו עדיין עבודה.
ראיתי את זה קורה ב 2008 - קבלן שהרים שכונה שלמה של בתי יוקרה ב South Natick ונתקע איתם במפולת. חבר שלי קנה באותה שכונה בית שנתיים קודם בהמון כסף - ואחרי 2008 לקח לו 6 שנים להצליח למכור אותו, בהפסד. הקבלן פשט רגל, כמובן.

 

[naf86]

לכן זה סיכון גבוה

אם כסף שתקוע המון זמן בלי הכנסה.
אם הכל מסתדר, בהחלט יכול להיות אחלה תשואה. אבל אם זה לא מסתדר, זה יכול להיות כסף שהולך לפח.
&nbsp
אנחנו עשינו פרויקט, אבל בהיקף יותר קטן. רכשנו בית שנפגע משריפה. היה שריפה באחד החדרים, הגיעו מכבי אש, הציפו את הבית במים. קבלן הגיע, רכש את הבית, עשה שם עבודה גרועה ב-DEMO, ואז אנחנו קנינו את הבית. בסכום הכולל השקענו בבית כ-100 אלף דולר, ועכשיו זה מושכר ב-1,000 דולר לחודש. מיסים/ביטוח על הבית זה קצת פחות מ-3 אלף דולר אז יש כ-9 אחוז תשואה לשנה.
&nbsp
אבל הפרויקט שלנו כלל סכום הרבה יותר קטן, זה היה תקופה של שנה ובמרחק של 10 דקות נסיעה מהבית. זה עדיין היה הימור רציני אם כי תחת השליטה שלנו.
פותח השרשור מדבר על סכומים הרבה יותר רציניים, שמיועדים לקהל לקוחות הרבה יותר מצומצם. נכון שמדובר בתשואה טובה. אבל כפי כשכתבת, אפשר לאבד הכל

 

[נתן90]

בוסטון גאי, האם מגמת השוק מאותת נפילה ?

כל הנתונים מציגים מגמה אחרת
יתרה מכך מיתון/נפילה מגעים בעקבות סיבה/בועה
לא ניראה שזה המצב בארה"ב זו השנה הראשונה מזה עשור בו רואים תנופה קדימה
מבלי לקחת צד בפוליטקה המקומית (הצד המובס רואה שחורות והצד המנצח אופטימי התפלגות טיבעית) הקהילה הפיננסית מאותת אמון במגמה והמשכה לא סתם היא שוברת שיאים בצורה יציבה ב 12 החודשים האחרונים.

כשנכנסתי לנדלן בעקבות המשבר ב 2007/8 למדתי עליו, על הגורמים שהביאו לכך והיו בעיות מהותית שיצרו זאת אף אחת מהן לא קיימת כיום.

בתים במליון $ משבר יתקע אותם (גם בתים זולים סובלים) ובמידה מוקצנת מבחינת טווחי זמן מכירה ומחיר. אה מה רמת המחיר הזו היא האפשרות היחידה מאחר ובבתים ברמות של עד ה 500K פעילות חברות בניה לאומיות שלא ניתן להתחרות בהם מבחינת מחיר עלות וגם הם עובדים על מקצי רווח של 18% (לקבלן מקומי יעלה לבנות במחיר שהם מוכרות)

בשני העסקאות הראשונות המעלה היא שמדובר על להגיע לשוק עם מוצר ראוי למכירה תוך מספר חודשים מועט, מרכיב הבניה בבתים אלו אורך כ 6 ל 7 חודש השיווק שלו מתחיל מהיום הראשון ובמרבית המקרים מוצא משפחה רוכשת עוד בתקופת הבניה.

הנקודה שאתה מעלה היא נכונה באופן כללי ככל שמהמרים על מצב שוק קדימה ורחוק יותר כך נתוני השוק הנוכחים האינדקציה שהם מספקים רחוקה ופחות בטוחה.

העניין הוא כזה שב 2 העסקאות המהירות אני משלם היום על מרכיב המגרש כמעט פי שתיים מבעסקה השלישית שאפילו ממוקמת באזור יקר יותר

הסיבה העיקרית לזמן הארוך יותר בעסקה C הוא בעקבות מה שציינת הסיכון, הבנק לא יאפשר לבנות 7 בתים יחד, הוא ירצה לראות 2 נימכרים (על חוזה) לפני 2 נוספים כלומר ההשקעה/מרכיב הבניה נעשה בפעימות קטנות של 2 בתים בכל סבב בשאר המגרשים אני עומד על עלות מגרש + אחזקה בלבד ובמידה של שינוי בשוק מאפשר לנו לשנות כיוון להחזיק או למזער במימוש המגרשים עצמם
בנוסף ברמת המחיר הזו כאתה עם בית/שתיים בזמן נתון אתה חשוף פחות ומתקדם לפי קצב הטמעה/רכישה.

 

[Boston Guy]

לא, מה פתאום? השוק ימשיך לעלות ולעלות, תמיד.

זה מה שסיפרו לנו גם ב 2007.

אתה אולי למדת על המשבר בנדל"ן בדיעבד, אחרי שהוא קרה - אני הייתי כאן, על הקרקע, לפני שהוא קרה ובזמן שהוא קרה.

וכמו שאומרים באנגלית - HINDSIGHT IS 20/20.
בדיעבד - הכל נראה פשוט וברור ו"איך אנשים לא הבינו את זה מראש".
בשטח בזמן אמיתי - הייתה חבורת גאונים קטנטנה שמנתה בקושי תריסר אנשים שהבינה מה קורה ושהצליחה לעשות מהמפולת כסף. אחר כך עשו עליהם סרטים.
אבל כל ה"גדויילים והחוכעמים" - אותה "קהילה פיננסית" שאתה אומר ש"מאותת אמון" - היו עיוורים כעטלף.
גם אז הם היו אופטימיים ו"אותתו אמון" - אופטימיים כאותו תרנגול כפרות חובב אקסטרים ספורט שנהנה נורא מזה שמנופפים אותו בעיגול באוויר ומהאנדרנלין שמשתחרר, ולא מבין שאחרי רכבת ההרים שעושים לו - ישחטו אותו.
כל הגולדמנים והזאקסים, המרילים והלינצ'ים, האחים להמן והאחים קראמאזוב... כולם שידרו "הכל דבש" חמש דקות לפני המפולת, וכולם חטפו את העוקץ... וחלקם לא קמו מהעוקץ הזה.

לא יודע על אילו נתונים אתה מסתכל כשאתה כותב "כל הנתונים מציגים מגמה אחרת", ועל איזו "תנופה קדימה" אתה מדבר.

אבל אם אתה כל כך מאמין שהכלכלה האמריקאית "בתנופה קדימה" - למה לך לקשור מאות אלפי דולארים לפרוייקט ארוך, מסובך ומסוכן של "בנייה חדשה למגורי יוקרה" - וכל זה בשביל תשואה שנתית של 20%?
הרי אם היית שם את הכסף הזה בתעודת סל של מדד הדאו ג'ונס בראשון לינואר 2017, היית רואה ב 31 בדמצבר 2017 תשואה שנתית של 25%.
והכסף היה זמין לשליפה משם בלחיצת מקש על המחשב...
אם אתה כל כך מאמין שיש תנופה קדימה - הרי לכאורה אתה יכול לשים את הכסף על מדד הדאו ג'ונס עכשיו - ולראות בינואר 2019 תשואה שנתית יותר גדולה ויותר בטוחה מפרוייקט בנייה...

השאלה היא - על איזו "צמיחה כלכלית" אתה מדבר? בכלל, וספציפית ב REGION שבו אתה הולך להשקיע כספים בבניית דיור יוקרה לדיור?

העובדות הן שהדולר איבד 10% מערכו יחסית לשאר המטבעות המרכזיים בעולם בשנת 2017, וממשיך לרדת גם בתחילת שנת 2018 - למרות אישור רפורמת המס של טראמפ שלכאורה הייתה אמורה להקפיץ אותו למעלה.
זה לא מה שאמור לקרות ב"כלכלה בריאה".
וזה גרוע במיוחד לאדם כמוך - משקיע זר ש"חושב בשקלים" - כי כל דולר רווח שתקבל בעוד שנה מן הסתם יהיה שווה פחות שקלים ממה שהדולר עולה היום...

דו"חות שיוצאים עכשיו לסיכום 2017 מראים שיש גידול ב CORPORATE PROFITS - אבל הגידול בתעסוקה הואט יחסית ל 2016. מספר המשרות שנוספו למשק ב 2017 הייתה הנמוכה ביותר מאז 2010.
אז תגיד - "שוק העבודה בתעסוקה מלאה ואין יותר עובדים כשירים לגייס".
אם כך - איך זה ששכר השעה במשק כמעט ואינו עולה? אם יש מצוקת עובדים - התחרןת על העובד צריכה לגרום לעליית השכר. וזה פשוט לא קורה.
הסטטיסטיקות אומרות שקצב העלייה של שכר השעה נמוך ביותר מאחוז ממה ש"תקין" לגבי כלכלה בריאה. ובגלל שהדולר מאבד מערכו, זה אומר שלאנשים יש פחות כח קנייה ופחות כסף בכיס.

אתה לא חי בארה"ב, ולא רואה את היום יום של האנשים פה.
אתה לא רואה איך כל מגזר ה RETAIL שהוא אחד המעסיקים הכי גדולים במשק מתמוטט פה בגלל שכולם עברו לקנות באינטרנט.
אתה לא רואה איך הקניונים בכל ארצות הברית מתרוקנים - שורות שורות של חנויות סגורות בסגנון "תחנה מרכזית החדשה" בתל אביב כי אין קונים.
רשתות "כל בו" ענקיות - סירס, KMART, מייסיס, ג'יי-סי פני - שהעסיקו מאות אלפי אנשים מתמוטטות אחת אחרי השנייה וסוגרות עשרות חנויות כל חודש.
קניון אחרי קניון פושטים רגל ונסגרים... אלפים רבים של עובדי RETAIL - מוכרים בחנויות, מחסנאים, מנהלים, אנשי אדמיניסטרצייה - מאבדים את העבודה שלהם כל חודש. ואלו עבודות שלא יחזרו. אמאזון וחברותיה ישכרו אדם אחד על כל מאה אנשים שמפוטרים.

אתה הולך להמר על נדל"ן למכירה (לא השכרה) שאמור להיות אטרקטיבי לאנשים מה UPPER MIDDLE CLASS ב REGION שבו אתה הולך להשקיע.
ה CEO או ה CFO של חברה שמרוויח מליונים של דולרים בשנה הוא לא הקליינט שלך.
הנדל"ן שאתה משקיע בו מכוון למנהל בדרגי הביניים, עובד צווארון לבן במגזר השרותים או המגזר הפיננסי... בדיוק השכבה שחטפה בראש במשבר הכלכלי הקודם.

שים לב לזה שהאנשים בפורום הזה שבאמת חיים בארה"ב - ויני, נאף ואני - מדברים בשנה האחרונה כל הזמן על הבועה שהולכת להתפקע, ועל זה שאנחנו מכינים את עצמנו לזעזוע שהולך לקרות.

 

[vinney]

אני חושב שכן

חוק המס החדש מעודד שכירות על חשבון רכישה, במיוחד כשמדובר במחירים של מליון דולר ומעלה. ההטבות המפליגות למשכירים לעומת ביטול ההטבות לרוכשים יגרמו להטיה לכיוון שכירות - אנשים לא ירצו לקנות כי המשכנתא פתאום נהייתה ב30% יותר יקרה.
&nbsp
ודווקא בעוד שנה, כשהאסימון יפול לאנשים כשהם יתחילו להכין את הדו"חות של 2018, אני מניח שנתחיל לראות את ההשפעה של הדבר הזה.

 

[naf86]

אולי כן, אולי לא

יכול להיות משבר נוסח 2008, יכול להיות ירידה, אבל הממשל יצליח לתקן.
אם הייתי יכול לחזות את העתיד, הייתי יכול להיות הרבה יותר עשיר ממה שאני עכשיו.
&nbsp
מה שכן, השוק בא במחזורים. יש תקופות של עליות, מגיע לשיא ואז נופל, הכלכלה מתאוששת וחוזרת לשיא. כלומר אנחנו רוכבים על רכבת הרים. כשמגיעים למעלה, הולך לרדת ומהר. רק שאי אפשר לדעת מתי נגיע לשיא.
&nbsp
לכן צריך לתכנן למקרים שונים. אם נגיד הבורסה תירד ב-50%, זה יפגע לי בפנסיה ובכל ההשקעות שלי במניות. אבל אני יודע שיש לי עוד עשרות שנים לפנסיה, ובמקום להכנס לפאניקה ולמכור הכל כדי להציל את התיק שלי, אני אנסה להיות רגוע. אחרי ירידות יש התאוששות, ולכך צריך לחכות לזמן הנכון.
&nbsp
כשאנחנו משקיעים בנדל"ן, אנחנו לוקחים בחשבון שהשוק יתמוטט מתישהו. לוקחים בחשבון כמה כסף אפשר להפסיד, כמה זמן אפשר לחכות עד שהשוק יחזור לעצמו. משקיעים אחרים ממונפים בצורה משמעותית וחודש-חודשיים בלי שכר דירה הם מתמוטטים. אנחנו יכולים להחזיק מעמד הרבה יותר זמן.
&nbsp
עוד משהו שאנחנו מסתכלים עליהם זה איפה/מה הכי פחות יפגע בעת משבר. לסבא שלי היה פעם עסק לבגדים. הוא אמר לי שלא משנה מה מצב הכלכלה, אנשים תמיד צריכים לקנות תחתונים. באזור שאני גר/משקיע, המעסיק הכי גדול זה האוניברסיטה/בית חולים. האוניברסיטה נוסדה ב-1850. אני מניח שהם עברו לא מעט מיתונים וכלכלות מחורבנות. אבל הם עדיין קיימים, וההנחה שלי היא שהם יהיו עוד הרבה שנים. מצד שני, היו פה חברות ענק (זירוקס/קודאק) שנפלו ועכשיו הצל של מה שהם היו פעם. לכן הלקוחות שלנו הם אנשים שעובדים/לומדים באוניברסיטה/בית חולים. סביר להניח שגם בעת משבר הם ברובם יהיו. אתה מכוון לקהל לקוחות שאי אפשר לדעת אם הם בכלל יהיו באזור עוד שנה (הנהלה בדרגי ביניים).
&nbsp
במקרה של משבר, אתה לא תמצא מי שישלם כמעט מיליון דולר על הבית. אולי תמצא מישהו שיקנה, אבל הרבה פחות מהמחיר שאתה מצפה. האם אתה מוכן לתרחיש כזה? האם יש אופציה לשים את הבית להשכרה ולמכור כשהשוק יתאושש?
&nbsp

 

[נתן90]

זו תהיה התנסות ראשונה בסוג זה

את השוק ואת היזם למדתי להכיר על פני מספר שנים ועסקאות שונות

אני מבקר מידי זמן מה בקליבלנד ופוגש בדעות מאנשי מקצוע שונים אבל החשיפה שלי היא למידע כללי ולא הרבה מעבר לשיחות חולין
מהמכלול 1 + 1 נותנים לי תמונה כוללת ומשלימה המספקת לי בטחון בראליות של המספרים

על הנייר מספרים יכולים להיות יפים כשמסתכלים על המסקנות (הם לרוב מוטות ומשרתות מטרה כפי שאתה מציין "מייפים") כשאני בוחן את העסקאות אני לומד את הנתונים היבשים עליהם מבוססות המסקנות.

גמישות וסטייה עלות חומר מזג אוויר לא צפוי כל אלו הינם חלק מן המרכיב שהממוצע נחשף אליהם ומתמודד עמם גם הוא.
הסטייה היא אפשרית וכמובן תשפיע ויכולה גם לאכזב.

תוכנית B במקרה שניתקלים בקשיים מאחר ובהסדר "עלות הקבלן" לא מחוייבת רק על בסיס הצלחה/גמר אני יכול לסיים עם קבלן בעלות שוק מה שכמובן יחתוך לי ברווח ואולי את כולו.

מה גם שאם היתי ישירות הולך עם קבלן בעלות שוק הסיכון שלי היה גדל והסטייות שציינת היו משפיעות עלי בלבד בשונה מההסדר הזה בו היזם/קבלן מושפע וכתירוץ הדבר לא יועיל לו

בשורה התחתונה לבנות בית ולהרוויח מכך זו תעשייה קיימת ויציבה במקרה פה מתאפשר לי להיות חלק ממנה אף שאני רק משקיע ולא יזם/נוכח.

 

[naf86]

האם אתה יכול להרשות לעצמך

להפסיד את כל/רוב הכסף?
&nbsp
אולי שווה לשקול פרויקט דומה אבל עם השקעה כספית קטנה יותר. ככה אם זה יפול זה פחות יכאב. אם יצליח אפשר לעשות עוד פרויקט.
אנחנו סיימנו עכשיו פרויקט וזה היה הרבה יותר מסובך ממה שתכננו. אבל עכשיו עומדים להתחיל פרויקט הרבה יותר רציני. אז לנו עזר להתחיל בקטן ולעבור ליותר רציני.

 

[נתן90]

נאף (נפתלי ?) במקרה שכזה אני ממלא לוטו

לוטו מאפשר לך לחלום ולזרוק כסף שאתה יכול להרשות לעצמך
שום כסף ממשי לא ראוי לזרוק גם אם כלכלית אתה חושב שאתה יכול להרשות לעצמך
אם אני חושב שישנו סיכוי סביר להפסיד את הכסף רובו או אפילו חלק משמעותי ממנו לא הייתי רואה בזה השקעה אלא הימור.

גם אם אני רואה סיכוי סביר ל 20% רווח לא היתי מרגיש בנוח לסכן 20% מהקרן
אלא אם כן הסכויים נוטים משמעותית לטובת הסיכוי ופחות ופחות סבירות לסיכון, זו הפלוספיה שלי.

אני גם לא הייתי מרגיש בנוח אם הסיכון היה על אי רווח, כסף צריך לעשות כסף כשהוא לא עושה זהו הפסד.

אני מבין ללבך וגם התנסתי בעבר בפרויקטים בסדרי גודל דומים מבחינת ההשקעה בדומה למקרה שציינת השקעה בשיפוץ בבית קיים ומימושו רק ששם זה היה ללא מינוף 100% היה ההשקעה שלי ושם גם נהנתי בממוצע פר פרוקיט ב 20% תשואה לסיבוב וזאת אגב עם אותו היזם של הבניה החדשה ובאתה סביבת שוק.

במקרה של הבניה החדשה בניתוח עסקה A על מנת להפסיד את הקרן (150K) אמורה להיות סטייה משולבת גם בעלות הבניה וגם במחיר היעד ברמות של25%

סטייה ברמות כאלו הינה קטסטרופה המראה על אי הבנה בסיסית במחירי השוק אם היא אפשרית לא היתי יכול להסתמך על מספר נזיל כל כך ולקרוא לזה השקעה .

הייתי מדרג את רמת הסטייה שיכולה להיות מקובלת עלי לא יותר מ 10% במחיר מכירה ולא יותר מ 15% בעליות בניה (בניה היא החלק הפחות צפוי ממחירי שוק של נכס) בניתוח המספרים גם במצב זה ההפסד שלי מסתכם ב 6,000 $ משקף 4%-מהקרן
משמעות המספרים שהבית ימכר ב 677K במקום ב 752K ועלות הבניה תתיקר ב57K שזה עוד 16$ ִ לרגל מעל ה 115$ שנלקחו בחשבון לפני רווח קבלני

 

[naf86]

אני אף פעם לא בניתי בית

לכן אני לא יכול לתת עיצות מנסיון.
כמו כן, אני משער שרוב האנשים פה לא בנו בית. רוב המשקיעים קונים בתים קיימים.
&nbsp
לי יש נסיון ברכישת בתים קיימים. גם כשרואים את הבית, שולחים אנשי מקצוע, עדיין יש הפתעות אחרי הרכישה. עדיין יש סיכונים, עדיין לא הכל הולך לפי התוכנית.
&nbsp
אז אם יש הפתעות/סיכונים בבית קיים, אני יכול להניח שיש עוד יותר הפתעות/סיכונים בבית שצריך לבנות. זה יכול להיות פקח עירוני שמחליט להיות קוץ בתחת ולדרוש כל מיני דברים. זה יכול להיות בעיה בתשתית שמחייב עבודה יקרה. יש הרבה דברים שיכולים להשתבש בבניית בית.
&nbsp
אתה אומר שאתה סומך על היזם/קבלן, אבל בסופו של דבר, זה עדיין כסף שלך שנמצא בסיכון. איך אתה יודע שהקבלן לא גוזר עליך קופון ומחייב אותך ביוקר על עבודה/חומרים? הרי אתה לא שם לפקח.
&nbsp
אם אני הבנתי נכון, היזם/קבלן מקבל את השכר שלו כחלק מבניית הבית. כלומר נגיד בבית A, הוא מקבל כבר כסף ב-400 אלף דולר עלות בנייה. נגיד ואחרי שמסיימים את הבית, השוק נופל ובית כזה נמכר רק ב-600 אלף. היזם/קבלן מקבל את השכר שלו וקצת רווח, אתה יוצא כמעט בלי כלום.
&nbsp
אתה צריך לשבת היטב על העיסקה וכל הפרטים. ליזם/קבלן יש פחות מה להפסיד, וכל תוספת/בעיה זה עוד משהו שהוא יכול לחייב אותך כעלויות בנייה. קבלנים מתים על הפתעות/שינוים כי זה מוסיף להם המון כסף. אתה מסתמך על מספרים של מישהו שיש לו אינטרס בסיפור, ומנסה למכור לך השקעה. אם הכל יסתדר, מעולה. אם לא מסתדר, לך יש הרבה יותר מה להפסיד.
&nbsp
אני הייתי אומר שתתיעץ עם עורך דין (שלך, לא של היזם), שיעבור על החוזה, מספרים, פרטים ויוודא שאין פרצות בחוזה. אולי גם תתיעץ עם קבלן אחר או מהנדס שיבדוק שהתוכניות וכל העלויות באמת הגיוניות.
&nbsp
&nbsp
&nbsp

 

[aeonf]

בוא אספר לך איך אני עושה כסף

אני מלווה (כחלק מקבוצה) כסף ליזמים בפרוייקטים גדולים שקצת נתקעו עם התזרים בפרוייקטים של יזמות כי העלויות שלהם היו יותר גבוהות מהצפי (וזה כמעט תמיד המצב, יזם תמיד יהיה אופטימי, אין יזמים פסימיים), או לחלופין הפרוייקט פשוט לוקח משמעותית הרבה יותר זמן מהצפי והריבית דופקת והריבית של הMEZ הנשכנית דופקת גם היא אז הם אולי תקועים באמצע הפרוייקט או שצריכים להוסיף כסף מהבית והם לא מעוניינים או שאין להם ואז אנחנו נכנסים לתמונה ומלווים להם כסף בתשואות גבוהות יותר ממה שאתה מצפה להרוויח.

זה לא רק עלויות בנייה שיכולות להיות גבוהות יותר מהצפי (וסביר להניח שהם יהיו) זה אלמנט הזמן, זמן זה כסף ובהשקעות ממונפות זה הרבה כסף.
למכור בתים יכול לקחת זמן, למכור בתים עולה כסף (שיווק), ריבית שבמגמת עלייה עולה כסף, הכסף כבר לא בחינם בארה"ב...

בוא אסביר לך איך זה עובד בחברות ויזמים מקצועיים שבאים לגייס כסף:
באים עם דו"ח הנדסי ושמאי מסודר עם פירוט של כל העלויות הצפויות וטווחי הזמנים הצפויים (בארץ קוראים לזה דו"ח-0), בעסקאות גדולות מקובל שהמשקיע בכלל מממן כזה דבר ודואג שבעלי המקצוע יהיו נאמנים לו בלבד.
אני יכול לומר לך שבכל השקעה שבהם אנחנו משקיעים הקבוצה מעסיקה על חשבונם ומטעמם חברת יעוץ הנדסי ו/או קבלן ושמאות מסודרת להכל.

בתור אחד שראה והשקיע בהרבה פרוייקטים של יזמות בארה"ב אני יכול לומר לך שיש 2 דברים משותפים בכולם: בכולם זה לקח יותר זמן מהצפי ובכולם זה עלה יותר מהצפי.