מימון

a190

New member
vinney שאלה לגיטימית אולי לא מנוסחת טוב

אבי ,הוא חבר אזרח ישראלי, מכיר אותו באופן אישי,
יש לו נכס בפורט סנט לוסי בפלורידה שמושכר מעל שנה , השכירות משולמת
באופן קבוע וללא בעיות.
יש לו חשבון בבנק בארהב והנכס ממומן בחלקו במשכנתא ממלווה פרטי.
שואל לגבי אפשרויות המימון לקנית נכס נוסף או להחלפת המימון הקיים
במימון זול יותר (ריביות, למי לפנות וכד)
תודה למשיבים
גילוי נאות אין שום קשר לעסקאות.
 

vinney

Well-known member
הבנתי את כל זה גם בפעם הראשונה.

שליחת הודעות זהות בפורום כל 3 שעות - זה ספאם. לשים את האימייל שלך בפורום ציבורי - לא יביא שום דבר חוץ מספאם.
 

aeonf

New member
התנאים שלך לא רעים בכלל

אתה לא תושב או אזרח אמריקאי ואין לך CREDIT HISTORY.
לא חושב שתצליח להשיג תנאים טובים יותר, אתה צריך לומר תודה רבה אם תצליח להשיג את התנאים האלה בשנית בREFINANCE.
הריבית שאני מכיר היא סביב ה10% בLTV של 60% בהלוואת בלון.
 

vinney

Well-known member
זאת הלוואת בלון לשנתיים

אלה אכן לא תנאים רעים לפליפ, אבל הבן אדם קנה נכס להחזיק בו לתקופה ארוכה - תקרא את החישוב שבוסטון גאי עשה.
&nbsp
זאת הלוואה איומה.
 

aeonf

New member
לכל אחד השיקולים שלו

לא מתווכח עם החישוב שבוסטון עשה, וסביר להניח שהתשואה והתזרים שלו הם שליליים. עובדתית אני יכול לומר לך שרבים מאד לוקחים הלוואות כאלה ומגלגלים אותם לפעמים, כל אחד מסיבותיו הוא.
אני מסכים שלהיות ממונף בריביות כאלה לטווח ארוך הגיוני אך ורק עם התשואה שלך גבוהה יותר משמעותית מעלות המימון, בעלויות מימון האלה זה קשה מאד, בטח שלמשקיע הקטן.
 

Boston Guy

New member
ויני - השירשור הזה מזכיר לי צפייה התאונת דרכים ב SLOW MOTION

לפני כמה שבועות האיש כתב הודעת "עלינו לשבח" למתווך שהכניס אותו לעיסקה הזו.
ובשירשור הזה, לאט לאט - כמו שכבות של בצל - מתברר למה, בעצם, האיש נכנס... ובאיזה מצב הוא בעצם נמצא כרגע.

גם אם נניח שהבית שהאיש קנה שווה כרגע כמה שהוא חושב שהוא שווה (וזה טעון בדיקה) - פחות מחצי מהבית הזה שייך בעצם לאיש. השאר שייך לבנק...
הלוואת הבלון שהמתווך הזה סידר לאיש תגיע לפירעון בעוד פלוס מינוס שנה. והעובדה שהוא מחפש מקור אחר למימון מרמזת לי שהריבית שהוא משלם על ההלוואה הזו אינה "קונוונציונאלית", ולא אתפלא אם היא אוכלת לו את רוב (או כל) התשואה.

בינתיים, בזמן שעבר ריבית הפריים כבר עלתה בלפחות אחוז אחד.

מעניין מה הייתה המחשבה בלקיחת הלוואת בלון (שזה משהו שעושים כשמתכננים לעשות FLIP, לרוב) - כשנראה כאילו האיש לא תיכנן למכור את הנכס תוך זמן קצר.
 

Boston Guy

New member
עכשיו ראיתי את המידע על הריבית...

לפי חשבון על האצבעות של הידיים והרגליים - האיש ישלם יותר מ 27,000$ ריבית במשך 3 שנות ההלוואה על סכום קרן של 110,000$.
או - במילים אחרות:
ריבית עולה לו כ 800$ לחודש.
מס הרכוש עולה לו לפחות 400$ לחודש.
דמי ניהול וכיוצ"ב מגלח לו עוד כמה מאות דולארים לחודש.

אז כמו שהערכתי בהודעה הקודמת - אחרי ששילם את כל האגרות (LLC וכיוצ"ב), הכנת והגשת טפסי המיסים בארה"ב ובישראל ותשלום המיסים עצמם - ב"גרוסו מודו" התשואה השנתית שלו נטו היא בטלה בשישים. אולי אחוז, אולי שניים.
ואם יש מזל ויש צורך באיזו תחזוקה לנכס או החלפת דייר - הוא בהפסד תיפעולי.
 
למעלה