PRICE ESTIMATE

[GoodStartLLC]

PRICE ESTIMATE

נושא לדיון
כמה הנכס שלנו שווה ?
עקב כך שאני מוכר לאנשים נכסים אני מוצא את עצמי מבלה הרבה באתרים של הערכות נכס , ZILLOW REALTOR TRULIA ועוד .
אני יוצא מנקודת הנחה שהקונה אינו מכיר את הנכס ומן הסתם יחפש אותו באתרים שונים .
קורה לי מצב שאתר מסויים מראה לי על מחיר ואחר על מחיר מופרז אחר , לפעמים בצורה לא הגיונית .
אני יודע שהאתרים האלה עובדים על אלגוריתמים מסויימים אבל אחרי תחקיר עמוק גיליתי שיש מקומות שהנותנים שלהם בכלל לא רלוונטים ואין להסתמך עליהם בכלל .
ממליץ לכל מי שרגיל להשתמש באתרים האלה לראות את הערוץ הזה ולחפש את המדינה שבה הוא מושקע .
https://www.youtube.com/watch?v=eBwL5IomP18

עדיין אתר כמו זיללו הוא חשוב לקונה מבחינת נתונים יבשים אבל במקרה הטוב האתר לא יודע אם הבית משופץ מושכר , וכמה נקנה .
ובמקרים אחרים האתר פשוט טועה בצורה קיצונית , אפילו אם זה לטובת המוכר, בסופו של דבר הקונה יחשוב שזה מה שהבית שלו שווה , ינסה למכור - יביא שמאי ויגלה שהבית רחוק מהמחיר שהוא חשב .

מה דעתכם על כך והאם אתם גם משתמשים באתרים השונים ?

 

[naf86]

אתרים כמו זילו יכולים לטעות

כי הם משתמשים בנתונים יבשים ולא בהכרח משקפים את המצב במציאות. אבל זה כן סביר לתת קנה מידה של פחות או יותר מה הבית שווה.
&nbsp
כשאני מנסה להעריך שווי של בית, אני מסתכל על הנתונים היבשים של הבית, מוסיף את ההיסטוריה של הבית ומסתכל על בתים דומים באזור שנמכרו לאחרונה. אחרי זה אני לוקח את הנתונים של שכירות, מוסיף הוצאות וזה נותן לי בערך תמונה מצב של מה הבית שווה והאם בכלל שווה לנו להשקיע בו. בית יכול להיות במחיר מדהים, אבל קשה להשכרה, או בית במחיר גבוה אבל קל להשכרה. אחרי זה אני רואה את המחיר בו הבית שווה לנו להשקעה ורואה כמה זה רחוק מהמחיר המבוקש.

 

[vinney]

קל מאוד לתחמן את האתרים האלה וראינו דוגמאות בעבר

מי שרוצה הערכת שווי אמיתית לנכס - שיועיל בטובו לשלם לשמאי. ה״הערכות״ (ניחושים, יותר נכון) של האתרים יכולים להיות מוטעים בקנה מידה.

 

[Better Coast]

Zillow is good for some things

זילו הוא בסה"כ אתר נפלא וטוב שיש אותו ויש גם אחרים רבים כמו למשל Redfin שאני גם משתמש בו. חשוב לדעת איך להשתמש בו

המקום הטוב ביותר בעיני בשימוש בזילו הוא במידע היסטורי שזה מאגר מצויין. אם אתם לא מכירים את האופצייה של recently sold אז אתם צריכים. שוב גם שם יש טעויות לעיתים וצריך לוודא את המידע אבל זה יכול להיות קריאת כיוון ראשונית. במיוחד אם אתם רואים מספר מספק של מכירות לאחרונה באותה השכונה.

הנסיון שלי מראה שזילו טועה בקיצוניות בהערכות שווי (לרוב מעריך ביותר מהשווי) במקרים הבאים יותר מאחרים:

• שכונות שיש בהם בנייה חדשה. הסיבה היא שרוב הקבלנים לא מדווחים את המכירות ל-MLS וקשה לאתרים להשוות מחירים. זה גם קשה לשמאים מנסיון.
• שכונות שהמחירים בהם מאוד נמוכים (מתחת ל-120K). הסטייה האחוזית יכולה להיות אדירה.
• זילו אינו יודע מה המצב של הנכס וזה פקטור קריטי

אחת הדרכים הטובות היא ליצור קשר עם סוכן מקומי שמכיר את האזור וידע לתת הערכה יותר טובה ובנוסף יספק מידע ממכירות רלוונטיות בזמן האחרון של בתים שאפשר להשוות אותם. אותה שכונה אם אפשר ובתים בגיל וגודל דומה.

שילוב בין מקורות מידע פתוחים כמו זילו ודומים, דעה של סוכן נדל"ן פלוס comprables from MLS פלוס הערכת השווי מממס הרכוש צריכים לתת תמונה טובה בוודאי אם זה נכס שאתם בעלים שלו ומכירים את מצבו.

צריך לקחת בחשבון שבית שקונה אמריקאי מקומי יהיה לרוב עם מימון של משכנתא ובמצב כזה הבנק בוודאות ידרוש הערכת שמאי. אלו נוטות להיות על הצד הנמוך של טווח המחיר הנכון של הבית לרוב. הסיבה שצריך לקחת את זה בחשבון היא כי בנק יתן משכנתא לפי מחיר חוזה או הערכת שווי של שמאי - הנמוך מביניהם.

אפשר כמובן לקחת הערכת שמאי עצמאית שעולה כסף אם רוצים לבסס את הנתונים ולקבל דוח כתוב. דוחות שמאי שאני רגיל לקרוא כוללים המון מידע וחלק מהמידע הזה הוא השוואות ממכירות דומות.


אם יש שאלות נוספות או נקודות להבהרה עבורך או למי מהפורום אפשר לשאול פה או לפנות אלי אישית במייל ולהתייעץ גם טלפונית.

הכותב הוא מנכ"ל חברת Better Coast שעוסקת בהשקעות נדל"ן בצפון אמריקה

[email protected]
נמרוד

 

[shimona10]

נושא מצוין

בדיוק רציתי לכתוב משהו בנושא הזה.
אני מבין ולא מסתמך על ההערכות של זילו (לסוגיו) אלה בתור אינדיקציה.
השאלה שלי היא כמה באמת אפשר להסתמך על ה- price history שלו.
חבר שלי קיבל הצעה לפליפ ומחיר הרכישה גבוה ב50% מהמחיר שאני רואה בהיסטורי.
האם יש מקורות נוספים לאמת את המחיר ששולם בפועל (אני יודע שיש. האם יש מקורות ציבוריים פומביים כגון אתר של העיריה / הקאונטי רשויות המס וכד')
אני לא רוצה לקפוץ למסקנה של קומבינה מהר מדי כי היזם בפלורידה מקובל עלי כאמין וישר.

 

[Better Coast]

תשובה

לא הייתי מסתמך על זילו כמקור מידע יחיד לעסקה אלא עובד עם הPrice history יותר כדי להבין שכונה או אזור. ראיתי סטיות בין המספרים שזילו מדווח עסקאות היסטוריות לבין דיווחים ב-MLS. לרוב אבל לא תמיד מדווחים הסוכנים עסקאות ל-MLS. אני מניח שליזם שלך יש את ה-MLS של הנכס וכל סוכן מקומי יוכל גם להשיג לך את הנתונים. לקאונטי אין חובה בהרבה מקרים לדווח את הסכום אלא רק את נתוני הבעלות.
לקיצור פנה ליזם לקבל את ההיסטוריה כפי שהוא מכיר אותה ואם אתה חושש אז גם לסוכן מקומי שישלוף לך בקלות את מה שרשום שם.

בהצלחה
נמרוד

 

[vinney]

ההיסטוריה של העסקאות באה מנתוני העיריה בדרך כלל

כך שזה יותר אמין (אם כי גם שם אפשר לתחמן, אבל בד"כ כדי להעלות, לא להוריד).
&nbsp
כמובן שיותר אמין לבדוק בעיריה/מחוז בעצמך ולא להסתמך על הimport של זילו, אבל לא תמיד זה אפשרי.

 

[shimona10]

איפה ואיך מוצאים בעיריה/מחוז

עזבו תיאוריה.
מה דעתכם על הנכס להלן?
2123NW 48th St Miami FL
מה אפשר למצוא עליו ואיפה.
אני מתכוון כמובן לחיפוש מרחוק ברשת או בטלפון לפי הצורך לא בנוכחות פיזית

 

[vinney]

ניסית באתר של הcounty?

http://www.miamidade.gov/propertysearch

 

[GoodStartLLC]

מחיר

מה המחיר שהציעו לך ?
השותף שלי גר במיאמי כמו כן יש לנו כמה נכסים שמה
אוכל לשאול בשבילך

 

[ניר נדלניר]

כמה הנכס שווה?

לדעתי יש כאן כמה דיונים שונים במקביל.
יש כאן 3 דברים : ערך הנדל"ן, מחיר הנדל"ן , עלות הנדל"ן.
בקצרה..
ערך הנדל"ן: מי שכתב למעלה ובצדק שעושה חישוב של המספרים כמה יוצא לו מהעסקה..אך זה לא קשור לתמחור של הנדל"ן אלא זה קשור לחישוב הערך.
כי הסיבה שהחישוב הזה מבוצע הוא לבדוק את התשואה. מי שקונה בית לגור בו בכלל יבצע חישוב ערך אחר. ומשקיעים שונים יבצעו חישובי ערך לא בהכרח דומים. זו אחת הסיבות שיש משמעות יתר להערכת שמאי עבור מי שרוצה להוציא מימון לעסקה.

מחיר הנדל"ן: כאן נכנסים העניינים של הלוחות. זילו , טרוליה ועוד..וכמובן הMLS. הדרך היחידה לבצע חישוב של המחיר הוא באמצעות הלוחות. מכיון שהמחיר נקבע אך ורק בשוק על ידי היצע וביקוש. כמובן, שדרושה כאן מקצועיות מסוימת כדי לדעת לגזור תמחיר מתוך נכסים דומים בסביבה, וגם להתחשב במצב הפיזי של הבית..וגם לדעת לזהות לפעמים נתונים שלא נכון להכניס לCOMPS.

עלות הנכס: כבר ראינו לא מזמן דוגמא שהמחירים בשוק היו כאלה נמוכים עד כדי כך שעלות בניית נכס דומה היתה כפולה ומכופלת מהמחיר. בעיקרון מדובר כאן בשקלול של עלות המבנה ושווי הקרקע (שווי הקרקע אינדיקציה לגודל הבועה)

זה בקצרה.
מי שרוצה ללמוד עוד מוזמן בכיף לקבוצת הפייסבוק נדלניר.

כמו שאמר וורן באפט, הערך - זה מה שאתה מקבל. המחיר -זה מה שאתה משלם.

מקוה שזה עוזר לך
ניר

מזמין אותך ללמוד עוד על השקעה ישירה בנדל"ן בארה"ב
באתר www.Nadlanir.co.il

 

[ESinvest]

רשימה של אתרים שימושיים לבחינת השקעה בנדל"ן בחו"ל

לטובת הקוראים בשרשור, מצרף לינק למאמר המכיל רשימה מסודרת של אתרים שימושיים לבחינת השקעה בנדל"ן בחו"ל

Investaway.co.il