שאלה לכל הפסימיסטים שיש כאן

[anav156]

שאלה לכל הפסימיסטים שיש כאן

אני מתכנן להשקיע ולקנות בית בארצות הברית ב-100 אלף דולר פחות או יותר, אני לא מתכנן להגיע לנכס אלא לקנות דרך חברה ישראלית שמשווקת נכסים בחו"ל (ניתן כבר לחסוך את הביקורת, ברור לי שעדיף להגיע).
הייתי מעוניין לדעת מה לדעתכם המקרה הקיצוני הגרוע ביותר שיכול לקרות בהנחה שהכל בסדר מבחינת הקנייה ואכן אני קונה בית ששווה כיום 100 אלף דולר.
נקודה קטנה - ההשקעה היא לטווח ארוך ואין לי רצון למכור את הבית בשנים הקרובות (לפחות 10 שנים).
תודה מראש.

 

[vinney]

בהנחה שהבית אכן קיים ואכן שווה כרגע 100 אלף דולר?

נתחיל מזה שזאת הנחה לא סבירה. אם אתה קונה דרך "חברה ישראלית שמשווקת נכסים בחו"ל", אז אתה משלם פרמיה. הבית לא שווה 100 אלף דולר, כנראה משמעותית פחות. אם תשים פה את הכתובת, נוכל לתת הערכות קצת יותר מבוססות.
&nbsp
מעבר לזה הסיכונים הם:

ירידת ערך, כמובן. אף אחד לא מבטיח שעוד 20 שנה הבית הזה עדיין יעלה 100 אלף דולר. גם נומינלית (המחירים רק עכשיו חוזרים לרמתם בשנת 2008 בהרבה מקומות), וגם בהתחשב באינפלציה וירידת ערך הדולר יחסית לשקל (ב2007 הדולר היה שווה 5 שקלים, להזכירך).
&nbsp

יכול להיות שתקנה "חזיר". בלי לבדוק בעצמך או בעזרת מהנדס שלך אין לך מושג מה מצב הבית. אל תצפה מה"חברה המשווקת" להגיד לך מה התקלות שתצטרך לתקן עוד שנתיים. טרמיטים? רטיבות? עובש? גג מתפרק וצריך להחליף? צנרת מעפרת וצריך להחליף? אין הארקה באף שקע? חורים בקירות? צריך לצבוע בפנים/בחוץ? זה יכול להיות רצף אינסופי של תיקונים.
&nbsp

אתה מצפה לתשואה מסויימת. יכול להיות שאפילו הבטיחו לך תשואה לשנה שנתיים. אבל בדקת מה שוק הדיור להשכרה שאליו אתה נכנס? מה אחוז בעלי הבתים בשכונה? מה אחוז הבתים הריקים? כמה זמן לוקח להשכיר בית? כל כמה זמן דיירים מתחלפים?
&nbsp
כמובן יש דברים שהרבה יותר קשה לצפות ולבדוק מראש:
&nbsp

כלכלה בארה"ב תכנס לשפל, זאת עובדה. השאלה היא רק מתי, ואיפה תהיה פגיעה יותר חזקה. מה קורה באזור הזה בשפל? מה קרה שם ב2009? ב2001?
&nbsp

עד כמה אתה בטוח שאתה יכול לשכוח מ100 אלף דולר ל10+ שנים? מה יקרה אם פתאום תצטרך כסף נזיל? עד כמה אתה מוכן לספוג הפסד בקרן ההשקעה? (ראה למעלה לגבי הפרמיה שאתה משלם מראש וירידת ערך פוטנציאלית, במיוחד במצב של משבר, שזה גם הזמן שאנשים בדרך כלל צריכים כסף נזיל).

 

[naf86]

לכל בית יש סיכונים

לא משנה אם הוא 100 אלף או 10 אלף או 500 אלף.
אם אתה מחזיק אותו ל-10 שנים, הערך שלו הוא פחות קריטי מאשר כמות ההכנסה שהוא מביא לך. זה לא משנה אם בשנה 2 הערך שלו עולה ל-150 אלף, ואז בשנה 6 הערך שלו יורד ל-80 אלף. הערך הכי קריטי בזמן הקניה וכמובן בזמן המכירה.
&nbsp
מה שיותר קריטי לך תזרים המזומנים.
1. הכנסה - מה השכר דירה? האם שכר הדירה יכול לעלות במשך השנים, או שישאר תקוע? אם זה נשאר תקוע, האם זה מספיק גבוה לתמוך עליות בהוצאות?
&nbsp
2. אחד הדברים הכי גרועים למשקיע זה אם הנכס נותר ריק. זה לא משנה אם זה נכס זול או יקר, אם הנכס ריק הוא רק עולה כסף ולא מכניס. לכן צריך לוודא שהנכס נמצא באזור מבוקש. חברות ישראליות לפעמים מסתמכות על משקיעים שלא מכירים את האזור, ולא יודעים שהנכס נמצא בעיירה קטנה באמצע שומקום ואף אחד לא רוצה לגור שם. אז המקרה הכי קיצוני זה שהנכס ריק ואי אפשר למצוא דיירים.
&nbsp
3. מהן ההוצאות הקבועות? האם תוכל להסתדר אם המיסים יעלו ב-2%? אם הריבית על המשכנתא עולה (אם יש כמובן)?
&nbsp
4. פה יש עוד מוקש רציני למשקיעים - הוצאות לא צפויות. המון משקיעים נופלים פה כי הל לא מתכננים להוצאות לא צפויות. שבוע שעבר היה תקלה בחימום. היה צריך להזמין חלק ולהחליף אותו. כל השירות כולל החלק והטכנאי עלו לי כמה מאות דולרים. אבל לפעמים יש תיקונים שעולים אלפי דולרים. האם תוכל להתמודד עם תיקון שבא עם חשבון של 3 אלף דולר?
&nbsp
5. תחזוקה שוטפת - פה זה עוד משהו שהרבה משקיעים לא שמים לב אליהם. השבוע לדוגמא שלחנו עובד לכל הנכסים שיבדוק את החימום, ינקה, יחליף פילטרים ויבדוק שהכל עובד. הדבר הכי גרוע זה שמתקשרים אליך באמצע סופת שלגים שהחימום לא עובד. אז עדיף לשלם 100 דולר עכשיו על נקיון ובדיקה מאשר תיקון חירום שיכול לעלות מאות דולרים. עוד משהו ששווה להשקיע זה ניקוי מרזבים. מרזב עמוס בעלים יכול לגרום להמון בעיות.
&nbsp
6. צוות לא אמין. חברת הניהול מדווחת על תקלה, והעלות לתקן הוא 500 דולר. בפועל העלות אמורה להיות 200 דולר, אבל הם מסתמכים על זה שאתה רחוק ולא תבדוק מחירים. יכול גם להיות חברה שתתן מחיר הוגן, אבל לא תעשה בפועל את התיקון בצורה מקצועית.
&nbsp
7. דיירים זוועתיים. דיירים שעושים נזקים לבית מעבר לפקדון. דיירים שלא משלמים. דייריים הם מי שיהיו בבית והם יכולים להיות ההבדל בין השקעה טובה לגרועה.
&nbsp
אז המקרה הכי קיצוני זה שעוד כמה שנים תהיה תקוע עם בית חצי הרוס וריק. דיירים לא ירצו להכנס כי מדובר בבית לא תקין למגורים או באזור לא מבוקש. לא תוכל למכור את הבית מבלי לספוג ירידה משמעותית במחירים ו/או תיקונים רציניים.

 

[Boston Guy]

התסריט הכי פסימי - שתפסיד את רוב או כל מה שהשקעת.

מה שאתה צריך להבין ולהפנים זה שאתה הולך לקנות בכסף הזה נכס מוחשי.
אחד.
ואם נגיד את זה בצורה הכי פשוטה - אם הנכס האחד הזה לא מוצלח \ מתקלקל \ ניזוק, ומפסיק להכניס כסף - יש לך צרה.

לפעמים הקילקול \ נזק הוא כזה שדורש ממך השקעה נוספת של הרבה כסף כדי להשמיש את הנכס חזרה - מה שמגדיל את ההשקעה שלך בנכס אבל לא את השווי שלו...

אבל בינתיים - העלויות של בעלות על הנכס הזה דופקות...
"ארנונה" (מס רכוש),
פרמיית ביטוח מבנה,
דמי ניהול לחברה שתעבוד עבורך,
ושאר סעיפים (HOA אם יש וכיוצ"ב).

אם אתה לא מוכן להשקיע את הכסף הנוסף בתיקונים ובמקום זה מחליט להיפטר ממנו - אתה צריך למצוא קונה שיסכים לקנות נכס מקולקל, וזה מן הסתם ישלם לך PENNIES ON THE DOLLAR.

היו לא מעט מקרים כאן בארה"ב שבהם בעל נכס במצב הזה עשה WALK AWAY - תרם את הנכס לצדקה (בשביל הזיכוי ממס), או נטש את הנכס והלך ונתן לעירייה לעקל את הנכס בגלל חובות ארנונה.
כי לא היה להם את הכסף לתקן, אי אפשר היה למכור, אי אפשר היה להשכיר - והעלות של להחזיק את הנכס לא הצדיקה את עצמה.

מכיוון שמדובר בחפץ מוחשי - היכולת שלך להפיק ממנו הכנסה ו\או למכור אותו תלוייה במצבו של החפץ הזה...

יש כאן בפורום אחד שקנה נכס ואחרי שנתיים התברר שצינור נזל באיזה מקום וחצי בית נרקב והתמלא עובש. הדייר הפסיק לשלם ובסוף ברח. עכשיו הוא מנסה למכור את הבית כי הוא לא רוצה להשקיע בשיפוץ שיעלה 20% ממחיר הנכס, ודי סביר שמכירה כזו של נכס פגום תסב לו הפסד. הפסד שיצטרף לחובות המיסים, הקנסות מהעירייה ושאר הוצאות שהיו לו בשנה האחרונה. אה, כן - הוא גם לא רה דולר בשכירות בשנה האחרונה כי הדייר הפסיק לשלם לו.

היה כאן בפורום אחד אחר שכמה שנים אחרי שקנה בא הוריקן והציף את כל השכונה שבה הבית הזה עומד. ולא היה לו FLOOD INSURANCE.
ומתברר שהשכונה כולה בנוייה ב FLOOD ZONE - מה שמן הסתם הופך את הבתים שם לקשים מאוד למכירה, ומן הסתם גם קשים להשכרה...

מה תעשה אם יקרה מקרה, וצריך יהיה להשקיע עוד עשרות אלפי דולארים בתיקונים ובנייה מחדש, כי בלי לתקן - דיירים לא ירצו לגור בו.
יש לך את הכסף הנוסף להשקיע בנכס הזה?
ואם יש לך את הכסף - אתה תרצה ל"קבור" עוד כסף בנכס?

אז התרחיש הקיצוני והגרוע ביותר - זה הפסד של כל ההשקעה + "כסף טוב" שילך אחרי ה "כסף הרע" (תרגום צולע של הביטוי האנגלי throw good money after bad .

 

[צבי ליך]

מה ההבדל בין אופטימי לפסימי?

ניסיון.
&nbsp
הכל תלוי במקרה הספציפי, אבל רק לתרגם את מה שענו לך למספרים.
אתה יכול להפסיד 80-100 אלף דולר.
&nbsp
המחיר באזורים ספציפיים בארה"ב יכול בקלות לרדת ב-50%. זה יכול להיות בגלל מעסיק גדול שעוזב, פשיטת רגל של עירייה, אירוע אקלים חריג, משבר כלכלי גדול, ועוד.
זה בד"כ בא ביחד עם התדרדרות ברמת הדיירים (באיזור של בתים במאה אלף, מלכתחילה מדובר על אוכלוסיה חלשה), עליה במסי הנדל"ן, וקריסה של חברות שיווק וניהול (כל זה בהנחה שאלה שמצאת מלכתחילה היו טובות. לא מובן מאליו).
כלומר, הרבה הוצאות, מעט הכנסות, והתדרדרות במצב הפיזי של הנכס.
&nbsp
בשלב הזה כבר מתחילים לכבות שריפות, ולא מטפלים בתקלות כמו שצריך. התקלות הולכות ומחמירות. מתישהו יימאס לך להזרים כסף לבור ללא תחתית הזה ואתה תחליט למכור. אבל תגלה שאין הרבה קופצים על הנכס.
הוא יצטרך שיפוצים ויהיה לך מזל אם תקבל עליו 20-30 אלף דולר.
&nbsp
נשמע פסימי, אבל כשיגיע משבר זה יקרה בלא מעט מקומות (קשה לדעת איפה. זה תלוי באופי המשבר), ובעלי בתים שלא בתמונה יאכלו אותה הכי חזק.
&nbsp
מי שהולך לאזורים מסויימים (הצפות, הוריקנים, שריפות, וכו') חשוף גם לעוד סיכונים, ואם הוא לא קונה ביטוח מיוחד שמכסה את האירועים האלה, הוא יכול למצוא את עצמו בלי בית. חשוב לזכור שבבית של 100,000$ הקרקע כמעט תמיד לא שווה כלום.

 

[Better Coast]

שני סיכונים עיקריים

הכותב הוא מנכ"ל חברת Better Coast שמספקת יעוץ וליווי לרכישת נכסים מניבים בצפון אמריקה

השאלה שאתה שואל היא מאוד כללית אבל אמרת "...בהנחה שהכל בסדר מבחינת הקנייה.." לכן ההנחה היא שקנית בית במחיר שוק ורישומו על שמך תקין וכו'.

במקרה הזה הסיכונים שלך הם משני סוגים:

1. סיכון שוק כללי במיקום של הבית שלך - הנכס שלך יעלה וירד כמו השוק שהוא נמצא בו.

2. סיכונים ספיציפיים לגבי הנכס כמו: מצב התחזוקה שלו, היכולת למצוא דיירים, ניהול אפקטיבי וכו'.

באופן כללי ככל שטווח ההשקעה שלך ארוך יותר סיכון השוק היחסי שלך צריך להיות נמוך יותר.

התפקיד של החברה שדרכה תרכוש ותקבל יעוץ הוא להציע לך נכסים באיכות השקעה, במיקום אטרקטיבי ובמחיר שאינו גבוה במחיר שוק פלוס שירותים רבים נלווים. נכס באיכות השקעה זה מושג לא קצר ולא כאן ארחיב. ניתן לשאול ולשמוע עוד תמיד [email protected]

מקווה שעזרתי
נמרוד

 

[lieran]

KISS

Keep It Simple & Stupid
פשוט תקנה דירה ולא בית בעיר גדולה וכך תמנע מכל כאבי הראש הפוטנציאלים.
בדירה - אין הצפות, נזילות מהגג, עובש, קירות חיצוניים, (קנה בבניין לבנים).
בערים גדולות אתה תשכיר/תמכור את הדירה מהר יותר!
הערכות שווי במקומות כמו ערים הרבה יותר טובות ויש פחות מקום "לקומבינות" בזמן הרכישה. יש יותר תחרות על לקוחות כמוך.
תבחר עיר שמחירי הנדלן בסטיית תקן נמוכה - וכך תהיה מוגן מפני ירידת ערך.
המלצה - כמה שפחות ישראלים במערכת שקוראים לך "אחי".

 

[anav156]

תודה רבה לכל מי שהגיב

 

[vinney]

יש לזה יתרונות, אבל יש לזה גם חסרונות

דירות באות עם וועד בית (HOA) שיכול להנפיץ כל מיני כללים מוזרים, אתה יכול להתקע עם rent control (שזה משהו שהולך ומתגבר בערים הגדולות), וכמובן - דירות פחות אטרקטיביות, ז"א זה יעבוד טוב רק בערים ממש גדולות בהן דירות מקובלות על אמריקאים (ואין הרבה ערים כאלה - ניו יורק, סן פרנסיסקו, בוסטון, אולי חלקית סיאטל, ומרכזים ממש "טרנדיים" של כמה ערים גדולות אחרות - זה הכל).

 

[grishab]

וארחיב טיפה על זוועות ה HOA

HOA גובים לרוב דמי הניהול החודשיים שהרבה פעמים מסתובבים סביב כמה מאות דולרים לחודש, מה שלוקח חלק לא קטן מהתשואה.
HOA יכול לפגוע במכירה של הנכס עם כל מיני חוקים מעצבנים כמו שויני כתב.
והמפחיד אולי מכל, זה לא נדיר ש HOA מפיל הוצאות גבוהות פתאומיות בגלל שנפלה החלטה לשדרג את המבנה, להחליף מזגנים וכו, באחד המקרים שמעתי ממשהו שנאלץ לשלם 8K$ כשהחליטו לסגור את הבריכה ולהפוך אותה מקורה.
זה אמנם מעלה את הערך של הנכס אבל לא נעים לאבד פתאומית תשואה של X חודשים.

 

[Boston Guy]

רוצה זוועות קונקרטיות?

הינה כמה מקרים מפורסמים בסצנת הנדל"ן המקומית שלי, שלימדו אותי לא להתקרב ל"בית דירות שבנוי מלבנים".
כל הבניינים שאני מדבר עליהם בהודעה הזו הם בתי דירות, וכולם בנויים מבטון ולבנים....

בניין בשם BROOK HOUSE בעיר מגוריי, שיש בו 763 יחידות דיור.
קולגה שלי מהקהילה פה בבוסטון קנה בו 3 יחידות דיור לפני הרבה שנים.
בשנת 2006 ועד הבניין החליט על שיפוץ - בעלות של 38 מליון דולר
עשו לבעלי היחידות בבניין SPECIAL ASSESSMENT.
תחלק 38 מליון במספר יחידות הדיור - מדובר ב 50,000$ בממוצע ליחידה.
הקולגה שלי היה צריך לשים 150,000$ על השולחן - אחרת יוטל עיקול על הרכוש שלו.
הבניין נבנה בשנת 1970 - כלומר לא מדובר באיזה בניין עתיק מתחילת המאה ה 20, אלא בבניין שהיה בן 36 כשהוחלט על השיפוץ.

עוד זוועה לדוגמא?
בשנת 2005, בניין בעיר שלי בשם 50-60 LONGWOOD נאלץ להכנס לשיפוץ דחוף בגלל שה FACADE של הבניין שעשוי מלבנים אדומות התחיל להתפורר ולבנים נפלו לאנשים ברחוב על הראש.
בבניין יש 175 יחידות דיור, והשיפוץ עלה 28 מליון דולר - או ממוצע של 160,000 דולר ליחידת דיור. בבניין הזה יש הרבה יחידות קטנות, שהיו בבעלות פנסיונרים ואנשים שחיים על FIXED INCOME - שלא היה להם מאיפה לגרד כאלו סכומים של כסף... וכמובן שלנסות למכור את הדירה בסיטואציה כזו אומר שתקבל עליה גרושים (אם בכלל).
הבניין נבנה בשנת 1975 - כלומר מדובר בבניין שהיה בן 30 כשהיה צריך לשפץ.

עוד?
בניין בשם HARBOR TOWERS בבוסטון שיש בו 624 דירות.
בשנת 2007 הוחלט על שיפוץ בעלות של 75 מליון דולר. בממוצע - גבו 120,000 דולר מכל יחידה בבניין.
ולא, זה לא היה השיפוץ הראשון... בערך 10 שנים לפני זה עשו שם שיפוץ ב 9 מליון דולר - או 15,000 דולר בממוצע ליחידה, בדולארים של שנות ה 90.
ושוב - גם כאן מדובר בבניין צעיר יחסית שנבנה ב 1970 - כלומר השיפוץ הראשון נעשה כשהבניין היה בן פחות מ 30, והשיפוץ הגדול נעשה כשהבניין עוד לא חגג יומולדת 40.

אני לא מדבר בכלל על דמי ועד בית שוטפים של הבניינים הללו, או על SPECIAL ASSESSMENTS "קטנים" בסכומים לא סנסציוניים שקורים כל כמה שנים.

 

[grishab]

בסכומים כאלה לא עדיף כבר להרוס ולבנות משהו חדש ?

 

[Boston Guy]

ואיך כזה דבר ישתלם כלכלית?

התשובה היא - לא.
זה לא סצנאריו שמתאים ל"פינוי בינוי" בנוסח שמקובל היום בישראל.
מדובר בבניינים עם מאות דירות, שכבר אז כל אחת מהן הייתה שווה כמה מאות אלפי דולארים.
ובאזור שבו יד עבודה היא די יקרה..
להרוס ולבנות מחדש בניינים בסדר גודל כזה זה פרוייקט של הרבה עשרות מליוני דולארים מעל עלות השיפוץ.

והעובדה היא שאחרי השיפוץ ערך הדירות בניינים האלו חזר לעצמו - ועלה מאז בהרבה.
אני לא אדע בדירה בבניין כזה כהשקעה לטווח ארוך כי אני יודע ש"מה שהיה הוא שיהיה" - ובעוד 10 או 15 שנה (25-30 שנים אחרי השיפוץ האחרון) שוב יהיה צורך בשיפוץ גדול, ושוב תבוא מכה.

 

[צבי ליך]

חלק מהיתרונות שציינת לא קיימים

גם בבניין דירות יש מרתף. הוא יכול להיות מוצף.
יש בו גג, ולפעמים צריך לתקן או להחליף.
גם בבנייה בלבנים יש תחזוקה לקירות החיצוניים (פוינטינג, למשל).
זה נכון שהתיקונים מתחלקים על הרבה דירות, וזה שנכון שהשותפות בין בעלי הדירות מטפלת בבעיות (בד"כ על ידי חברת ניהול).
אבל בבניין דירות יש יכולות להיות גם מערכות נוספות:
מעליות, שוער, ניקיון, חדר כושר, בריכה, אולי חימום משותף.
כל המערכות האלה מועמסות על תשלום ועד הבית שאותו משלם בעל הדירה, גם אם הוא לא גובה שכירות.
&nbsp
השכרה מהירה היא עניין של היצע וביקוש. כל עיר ואזור עם ההיצע והביקוש שלהם. לא בכל הערים הגדולות אתה תשכיר מהר. בטח ובטח שלא לדיירים טובים.
&nbsp
וכמובן, נושא השותפים. אם הם לא משלמים ל-HOA, מנפיצים כללים הזויים, מחליטים על שיפוץ מוגזם (או גרוע מזה- על הזנחה), אתה בבעיה.
&nbsp
בשורה התחתונה זה תלוי בסיטואציה.

 

[vinney]

נמרוד, הצעת אגב

אתה יכול לשים את הפרטים שלך ושל החברה שלך בחתימה. כך לא תצטרך לכתוב את הגילוי נאות שלך כל פעם מחדש או לשכוח אותו ולקבל טונה של תלונות מכל מיני משתתפים בפורום כמוני שלא אוהבים פרסום סמוי

 

[naf86]

חתימות לא עובדות יותר בתפוז

 

[vinney]

וואלה... לא שמתי לב אפילו...

 

[MyREAdvisor]

ליווי ברכישת נכס בארה״ב

שלום רב,

ברכישת נכס יש מכלול של פרמטרים שצריכים להכלל בחשבון כדי להבין את הסיכויים והסיכונים העומדים בפניך, על אחת כמה וכמה רכישה מחברה ישראלית או כל חברה אחרת, מעבר לכך צריך לבדוק מי ינהל עבורך את הנכס, דבר המווה משקל רב באיכות ההשקעה שלך.
אני מלווה משקיעים בהשקעות נדל״ן בארה״ב ואוכל לסייע לך בהגדרת צרכי ההשקעה שלך, בחינת נכס/ים להשקעה אם כבר יש לך הצעות לבחינה, יעוץ והכוונה במידה ותחליט לרכוש באופן עצמאי.

בברכה, אילן בחרי
054-5555526
www.myreadvisor.co.il

 

[GoodStartLLC]

לא פסימי בכלל

שלום ענב (?)
הסיכון בעיקרון זהה לקניית דירה בישראל - היא יכולה פתאום לא להיות מושכרת , הערך נמוך מהמצופה ויש לה בעיות של טיפול שותף.
הכל יכול לקרות .
תוודא שזה לא קורה לך בכך שתעשה המון שיעורי בית על הנכס ועל מי שאתה קונה ממנו , זה לא קשה כמו שזה נשמע .
אני מכיר מישהו שקנה בוגאס והוא הגיע למצב שהוא בודק תיקים פלילים על הישראלי שמכר לו .
תעשה מה שאתה צריך ואם אתה לא בטוח אל תעשה .

יחד עם זאת תוכל להרוויח יפה כמו רוב גדול פה בפורום שמחזיקים נכסים וגם אם יש לפעמים בעיות - מסתדרים.
מהנסיון שלי זה עדיין שווה לפחות פי 2 מדירה בישראל .
בהצלחה