אתה משתמש בדפדפן מיושן. יתכן והאתר הנוכחי יוצג באופן שגוי, כמו כן אתרים אחרים ברשת.
אנא שדרג את הדפדפן או השתמש בדפדפן חילופי.
אנא שדרג את הדפדפן או השתמש בדפדפן חילופי.
מחפש לברר על חברה לייעוץ השקעת נדלן בחו"ל
- פותח הנושא EddieL1
- פורסם בתאריך
לא בטוח שהבנתי את הכוונה
קודם כל אם ככה- אז אני מבין שאתה שולל את כל חברות הייעוץ? כי לכאורה למה להם לייעץ אם אפשר לעשות בעצמם? בגדול יש בזה משהו, אבל אני מניח שבאיזשהו שלב נגמר ההון להשקעה, אז לגזור עמלה על עסקאות של אחרים זה גם דרך להרוויח.
שנית, זה לא סותר, באתר שלהם כתוב שרוני עצמו הוא משקיע נדלן שהשיג עצמאות כלכלית דרך השקעות גלובליות בנדלן, אתה טוען שהוא לא?
ושלישית, ואולי הכי חשוב, בתחומים אחרים בהשקעות למדתי והשקעתי לבד. כאן, ברור לי שאין לי איך. אין לי את משאבי הזמן לנסוע ולהכיר את השטח מקרוב, להרכיב "power team" של עו"ד, מתווך, שמאי, שיפוצניק, חברת ניהול וכו' וכו' וכו', ,אז אני חייב להסתמך על מישהו שיביא לי את כל החבילה.
מה שמחזיר אותי לשאלה המקורית- האם מישהו יכול להמליץ או להיפך על רוני אגא?
קודם כל אם ככה- אז אני מבין שאתה שולל את כל חברות הייעוץ? כי לכאורה למה להם לייעץ אם אפשר לעשות בעצמם? בגדול יש בזה משהו, אבל אני מניח שבאיזשהו שלב נגמר ההון להשקעה, אז לגזור עמלה על עסקאות של אחרים זה גם דרך להרוויח.
שנית, זה לא סותר, באתר שלהם כתוב שרוני עצמו הוא משקיע נדלן שהשיג עצמאות כלכלית דרך השקעות גלובליות בנדלן, אתה טוען שהוא לא?
ושלישית, ואולי הכי חשוב, בתחומים אחרים בהשקעות למדתי והשקעתי לבד. כאן, ברור לי שאין לי איך. אין לי את משאבי הזמן לנסוע ולהכיר את השטח מקרוב, להרכיב "power team" של עו"ד, מתווך, שמאי, שיפוצניק, חברת ניהול וכו' וכו' וכו', ,אז אני חייב להסתמך על מישהו שיביא לי את כל החבילה.
מה שמחזיר אותי לשאלה המקורית- האם מישהו יכול להמליץ או להיפך על רוני אגא?
אני לא מכיר את רוני אגא
יכול להיות שהוא באמת תותח נדל"ן שעשה הון תועפות ועכשיו רוצה להעביר את הידע הלאה. זה בהחלט לגיטימי.
 
בזמן הקצר שאני משתתף בפורום ראיתי שאלות/המלצות/דיונים על המוני "יועצים" "מלווים" "מומחים" לנדל"ן. כשאני בודק חלק מהם, אני מגלה שהרבה מאותם "תותחים" נמצאים בתחום רק כמה שנים בודדות. הם לא חוו משברים, לא ראו מספיק תחלופה של דיירים או טיפלו במספיק מקרים של תיקונים שהצריכו פרויקטים מסובכים.
אבל בכל זאת הם "מומחים". הם מרשים לעצמם ללוות משקיעים ששמים הרבה כסף.
 
אז חלק יכול להיות משקיעים שהצליחו ועכשיו מנסים משהו אחר. לפני כמה זמן ישבתי לבירה עם מישהו שהחליט למכור את כל הנכסים שלו, ועכשיו הוא hard money lender. הוא עשה המון כסף, ומעדיף לצאת מהתחום כדי לטייל בעולם עם אישתו. אז אין לו בעיה להלוות כסף לאחרים ולהרוויח בצורה פאסיבית.
 
כמה מאותם מומחים עברו את המשבר של 2008? יכול להיות שחלקם היו תותחים, ולמרות המשבר עדיין הצליחו. יכול להיות שחלקם הפסידו הכל במשבר כי הם היו גרועים, ועכשיו אין להם איך להשקיע,אז הם מייעצים לאחרים. אבל ממה שראיתי, חלקם אפילו לא היו מושקעים בארה"ב ב-2008, ויש להם רק כמה שנות נסיון בודדות. האם אני באמת רוצה יועץ שלא יודע איך להכין אותי למשבר הבא?
 
אם אין לך את משאבי הזמן, אולי העסק הזה לא בשבילך. אתה מסכן פה עשרות/מאות אלפי דולרים, ולא מוכן להשקייע כמה שעות במחקר/טלפונים? אתה מוכן לתת את כל העתיד הפיננסי שלך בידי יועץ שאם הוא מפשל, מי שמפסיד זה אתה ולא הוא.
יכול להיות שהוא באמת תותח נדל"ן שעשה הון תועפות ועכשיו רוצה להעביר את הידע הלאה. זה בהחלט לגיטימי.
 
בזמן הקצר שאני משתתף בפורום ראיתי שאלות/המלצות/דיונים על המוני "יועצים" "מלווים" "מומחים" לנדל"ן. כשאני בודק חלק מהם, אני מגלה שהרבה מאותם "תותחים" נמצאים בתחום רק כמה שנים בודדות. הם לא חוו משברים, לא ראו מספיק תחלופה של דיירים או טיפלו במספיק מקרים של תיקונים שהצריכו פרויקטים מסובכים.
אבל בכל זאת הם "מומחים". הם מרשים לעצמם ללוות משקיעים ששמים הרבה כסף.
 
אז חלק יכול להיות משקיעים שהצליחו ועכשיו מנסים משהו אחר. לפני כמה זמן ישבתי לבירה עם מישהו שהחליט למכור את כל הנכסים שלו, ועכשיו הוא hard money lender. הוא עשה המון כסף, ומעדיף לצאת מהתחום כדי לטייל בעולם עם אישתו. אז אין לו בעיה להלוות כסף לאחרים ולהרוויח בצורה פאסיבית.
 
כמה מאותם מומחים עברו את המשבר של 2008? יכול להיות שחלקם היו תותחים, ולמרות המשבר עדיין הצליחו. יכול להיות שחלקם הפסידו הכל במשבר כי הם היו גרועים, ועכשיו אין להם איך להשקיע,אז הם מייעצים לאחרים. אבל ממה שראיתי, חלקם אפילו לא היו מושקעים בארה"ב ב-2008, ויש להם רק כמה שנות נסיון בודדות. האם אני באמת רוצה יועץ שלא יודע איך להכין אותי למשבר הבא?
 
אם אין לך את משאבי הזמן, אולי העסק הזה לא בשבילך. אתה מסכן פה עשרות/מאות אלפי דולרים, ולא מוכן להשקייע כמה שעות במחקר/טלפונים? אתה מוכן לתת את כל העתיד הפיננסי שלך בידי יועץ שאם הוא מפשל, מי שמפסיד זה אתה ולא הוא.
לא מכיר, אבל קל לבדוק
באתר שלו הוא כותב שיש לו תעודת יועץ השקעות (במקומות אחרים הוא לא כתב את זה).
אני לא יודע מאיפה התעודה. באתר של רשות ניירות ערך הוא לא עולה כיועץ השקעות מורשה. גם אם יש לו איזו תעודה איזוטרית, זה לא נראה טוב.
 
הוא העלה את הסיפור שלו כאן לפני שנתיים:
http://www.hasolidit.com/kehila/threads/להיות-חופשי-ומאושר.1448/
 
סיפורי הצלחות כאלה קל לבדוק.
אמורות להיות לו אסמכתאות לעסקאות שהוא ביצע לפי הסיפור, ובתור יועץ השקעות הוא צריך לשמוח לסייע ללקוח שלו לעשות בדיקת נאותות ראויה.
אם מאיזו שהיא סיבה הוא לא מוכן לספק את האסמכתאות, לא הייתי עובד איתו.
באתר שלו הוא כותב שיש לו תעודת יועץ השקעות (במקומות אחרים הוא לא כתב את זה).
אני לא יודע מאיפה התעודה. באתר של רשות ניירות ערך הוא לא עולה כיועץ השקעות מורשה. גם אם יש לו איזו תעודה איזוטרית, זה לא נראה טוב.
 
הוא העלה את הסיפור שלו כאן לפני שנתיים:
http://www.hasolidit.com/kehila/threads/להיות-חופשי-ומאושר.1448/
 
סיפורי הצלחות כאלה קל לבדוק.
אמורות להיות לו אסמכתאות לעסקאות שהוא ביצע לפי הסיפור, ובתור יועץ השקעות הוא צריך לשמוח לסייע ללקוח שלו לעשות בדיקת נאותות ראויה.
אם מאיזו שהיא סיבה הוא לא מוכן לספק את האסמכתאות, לא הייתי עובד איתו.
תודה רבה צבי
כנראה שבאמת מדובר באיזה קורס אזוטרי. פחות מדאיג אותי העניין הזה האמת, גם ככה כל הסיפור של ייעוץ השקעות זה די בלוף.
בעיקר מעניין אותי האם אלו אנשים אמינים שניתן לבטוח בהם מבחינת עסקאות הנדלן שהם מציעים. זה אחד התחומים שהשכלה פורמלית בו היא פחות חשובה (לפחות להבנתי הצנועה, תקן אותי אם אני טועה).
גם לא כל כך איכפת לי אם הם ישיגו לי חצי אחוז תשואה פחות מחברה אחרת, או אם ישיגו נכס בהנחה של 9% במקום 11%, רק לדעת שאני לא הולך ליפול על רמאים.
לגבי האסמכתאות שציינת - למה אתה בדיוק מתכוון? לבקש מסמכים שמוכיחים את הרכישה של הדירות (אין לי הרבה ניסיון פרקטי עם נדלן).
בנוסף, חיפשתי כאן וראיתי שמנהל הפורום המליץ עליו מבלי לפרט מעבר. איני מכיר גם אותו כך שאני לא יודע מה שווה ההמלצה הזו. לכן אני מחפש אנשים שרכשו או פעלו דרכם.
תודה רבה!!
כנראה שבאמת מדובר באיזה קורס אזוטרי. פחות מדאיג אותי העניין הזה האמת, גם ככה כל הסיפור של ייעוץ השקעות זה די בלוף.
בעיקר מעניין אותי האם אלו אנשים אמינים שניתן לבטוח בהם מבחינת עסקאות הנדלן שהם מציעים. זה אחד התחומים שהשכלה פורמלית בו היא פחות חשובה (לפחות להבנתי הצנועה, תקן אותי אם אני טועה).
גם לא כל כך איכפת לי אם הם ישיגו לי חצי אחוז תשואה פחות מחברה אחרת, או אם ישיגו נכס בהנחה של 9% במקום 11%, רק לדעת שאני לא הולך ליפול על רמאים.
לגבי האסמכתאות שציינת - למה אתה בדיוק מתכוון? לבקש מסמכים שמוכיחים את הרכישה של הדירות (אין לי הרבה ניסיון פרקטי עם נדלן).
בנוסף, חיפשתי כאן וראיתי שמנהל הפורום המליץ עליו מבלי לפרט מעבר. איני מכיר גם אותו כך שאני לא יודע מה שווה ההמלצה הזו. לכן אני מחפש אנשים שרכשו או פעלו דרכם.
תודה רבה!!
הבנת מצויין
אם הוא ניסה (ואני לא קובע שזה המצב) לייצר מצג שווא לגבי ההסמכות שלו, זה פאק באמינות, ואני לא הייתי מתקרב.
 
לגבי האסמכתאות- הבנת מצויין. בכל סיפור הצלחה כזה יש נקודות שאמור להיות קל להפריך אם הסיפור הוא שקרי.
במקרה הזה, הוא טוען ששבמשך 30 שנה הוא הצליח לזגזג בין שווקים, כך שהוא נכנס לכל שוק בדיוק בתחילת העליות, ויצא מכל שוק בדיוק לפני הירידות.
אם זו האמת, אז אמורים להיות לו מסמכי קנייה ומכירה של הנכסים.
בד"כ תוכל לבדוק אם הם אותנטיים מול לשכות הרישום המקומיות שמתעדות את הבעלות על נדל"ן (בארץ זה בטאבו, ובארה"ב לכל מחוז יש לשכה כזו. הרבה מהדברים ניתן לבדוק באינטרנט).
אתה יכול לבקש מעו"ד לבדוק את זה בשבילך, או אם יש לך שאלות לגבי נכס/מסמך ספציפי, אתה יכול לשאול כאן. ברור לי שאתה לוקח יועץ כדי להימנע מהתעמקות, אבל אתה חייב לבדוק אותו, או להתבסס על בדיקה יסודית מאד של מישהו אחר.
 
אני מציע לא להתייחס להמלצות בלי פירוט.
כמו שלא נכון להשקיע אצל מנהל הפורום רק מפני שהוא מנהל הפורום, לא נכון להסתמך על ההמלצות שלו רק מפני שהוא מנהל הפורום.
 
* יש משמעות להיותו של אדם יועץ השקעות מורשה. מוטלת עליו רגולציה מיוחדת, ובמידה והוא מפר את חובת הנאמנות שלו ללקוח, הוא יהיה במצב הרבה יותר גרוע מסתם מאכער. לא שלא היו דברים מעולם, אבל זה יותר בטוח.
אם הוא ניסה (ואני לא קובע שזה המצב) לייצר מצג שווא לגבי ההסמכות שלו, זה פאק באמינות, ואני לא הייתי מתקרב.
 
לגבי האסמכתאות- הבנת מצויין. בכל סיפור הצלחה כזה יש נקודות שאמור להיות קל להפריך אם הסיפור הוא שקרי.
במקרה הזה, הוא טוען ששבמשך 30 שנה הוא הצליח לזגזג בין שווקים, כך שהוא נכנס לכל שוק בדיוק בתחילת העליות, ויצא מכל שוק בדיוק לפני הירידות.
אם זו האמת, אז אמורים להיות לו מסמכי קנייה ומכירה של הנכסים.
בד"כ תוכל לבדוק אם הם אותנטיים מול לשכות הרישום המקומיות שמתעדות את הבעלות על נדל"ן (בארץ זה בטאבו, ובארה"ב לכל מחוז יש לשכה כזו. הרבה מהדברים ניתן לבדוק באינטרנט).
אתה יכול לבקש מעו"ד לבדוק את זה בשבילך, או אם יש לך שאלות לגבי נכס/מסמך ספציפי, אתה יכול לשאול כאן. ברור לי שאתה לוקח יועץ כדי להימנע מהתעמקות, אבל אתה חייב לבדוק אותו, או להתבסס על בדיקה יסודית מאד של מישהו אחר.
 
אני מציע לא להתייחס להמלצות בלי פירוט.
כמו שלא נכון להשקיע אצל מנהל הפורום רק מפני שהוא מנהל הפורום, לא נכון להסתמך על ההמלצות שלו רק מפני שהוא מנהל הפורום.
 
* יש משמעות להיותו של אדם יועץ השקעות מורשה. מוטלת עליו רגולציה מיוחדת, ובמידה והוא מפר את חובת הנאמנות שלו ללקוח, הוא יהיה במצב הרבה יותר גרוע מסתם מאכער. לא שלא היו דברים מעולם, אבל זה יותר בטוח.
כבר מיואש
תודה על התגובה צבי.
למען האמת אני מרגיש כבר תקוע לגמרי. אני לא מצליח למצוא חברה אחת איכותית ואמינה שאוכל להשקיע דרכה בשקט.
שוב, אני לא מדבר על חצי אחוז יותר או פחות בתזרים החודשי או על עסקה below market value טובה יותר או פחות, אלא על חברה שאני יודע שתמצא לי נכס טוב ושאוכל להיות מספיק שקט שלא אאבד את כספי.
זה עם תעודה לא מרשות ניירות ערך להיות יועץ פיננסי, זה אמרו עליו שהוא שרלטן, ההוא מארגן קבוצות השקעה שבפורום אחר נאמר לי שדי עובדות על אנשים עם הנתונים שמציגים. כבר באמת לא יודע איך להתקדם עם זה :/
בנושא השקעות בשוק ההון השקעתי חודשים ללמוד את הנושא לבד וצללתי למים עם סכומי כסף גדולים, כך שאני לא פוחד לעשות את הצעד כשאני מספיק שקט שזה צעד סביר (בדגש על לא מושלם, אלא סביר או טוב). כאן אני קצת אובד עצות.
תודה על התגובה צבי.
למען האמת אני מרגיש כבר תקוע לגמרי. אני לא מצליח למצוא חברה אחת איכותית ואמינה שאוכל להשקיע דרכה בשקט.
שוב, אני לא מדבר על חצי אחוז יותר או פחות בתזרים החודשי או על עסקה below market value טובה יותר או פחות, אלא על חברה שאני יודע שתמצא לי נכס טוב ושאוכל להיות מספיק שקט שלא אאבד את כספי.
זה עם תעודה לא מרשות ניירות ערך להיות יועץ פיננסי, זה אמרו עליו שהוא שרלטן, ההוא מארגן קבוצות השקעה שבפורום אחר נאמר לי שדי עובדות על אנשים עם הנתונים שמציגים. כבר באמת לא יודע איך להתקדם עם זה :/
בנושא השקעות בשוק ההון השקעתי חודשים ללמוד את הנושא לבד וצללתי למים עם סכומי כסף גדולים, כך שאני לא פוחד לעשות את הצעד כשאני מספיק שקט שזה צעד סביר (בדגש על לא מושלם, אלא סביר או טוב). כאן אני קצת אובד עצות.
לצערי, זה שיקוף די מייצג של השוק
יצא לא מזמן ספר בשם "תורת ההונאה" של שילר ואקרלוף.
מסבירים שם קצת על איך קורה ששווקים שלמים (במקרה הזה שיווק השקעות נדל"ן אמריקאי לישראלים) נשלטים על ידי רמאים.
שומרי הסף בארץ נרדמו בשמירה בהקשר של שיווק נדל"ן בחו"ל. התוצאה היא ריכוז של נוכלים וצריך עוד יותר להיזהר.
אגב, קראתי עכשיו את העמוד השלישי בקישור שנתתי קודם לפורום הסולידית.
רוני מאשר שם שהשקעה פרטית עדיפה על ריט בין היתר מהטעמים הבאים:
1. שליטה. אתה מחליט מה לעשות ומתי.
2. יכולת מינוף באמצעות משכנתא.
3. הנאה מפחת (depriciation) שמפחית (ולעתים מבטל) חבות מס.
4. קרנות קונות בדרך כלל נכסים יציבים וגדולים שמעניקים הכנסה שוטפת. השקעה ישירה מאפשרת השקעה גם בנכסים קטנים יותר, שלעיתים דורשים מידה מסויימת של השבחה, שמאפשרים, לעתים קרובות, אחוזי רווח יפים יותר.
5. אין חשיפה לשוק ההון.
מאחר ואתה מכיר כבר את שוק ההון, אז אתה מבין שעל 1 ו-4 עוד אפשר להתפלפל, אבל 2,3,5 לא נכונות בעליל.
קרנות ריט מקבלות מינוף הרבה יותר טוב מהמשקיע הישראלי הקטן (ואפשר לקחת עליהן גם מינוף ברמת המשקיע), הן נהנות מהכרה בפחת והוצאות ריבית, וכמובן שהשקעה בנדל"ן פרטי חשופה לגמרי לשוק ההון (לא רואים את השווי בכל רגע נתון רק בגלל החיסרון של היעדר סחירות. צריך להיות באמת יצירתי כדי לראות בזה יתרון).
אם זו הרמה המקצועית שלו זו בעיה בפני עצמה
יצא לא מזמן ספר בשם "תורת ההונאה" של שילר ואקרלוף.
מסבירים שם קצת על איך קורה ששווקים שלמים (במקרה הזה שיווק השקעות נדל"ן אמריקאי לישראלים) נשלטים על ידי רמאים.
שומרי הסף בארץ נרדמו בשמירה בהקשר של שיווק נדל"ן בחו"ל. התוצאה היא ריכוז של נוכלים וצריך עוד יותר להיזהר.
אגב, קראתי עכשיו את העמוד השלישי בקישור שנתתי קודם לפורום הסולידית.
רוני מאשר שם שהשקעה פרטית עדיפה על ריט בין היתר מהטעמים הבאים:
1. שליטה. אתה מחליט מה לעשות ומתי.
2. יכולת מינוף באמצעות משכנתא.
3. הנאה מפחת (depriciation) שמפחית (ולעתים מבטל) חבות מס.
4. קרנות קונות בדרך כלל נכסים יציבים וגדולים שמעניקים הכנסה שוטפת. השקעה ישירה מאפשרת השקעה גם בנכסים קטנים יותר, שלעיתים דורשים מידה מסויימת של השבחה, שמאפשרים, לעתים קרובות, אחוזי רווח יפים יותר.
5. אין חשיפה לשוק ההון.
מאחר ואתה מכיר כבר את שוק ההון, אז אתה מבין שעל 1 ו-4 עוד אפשר להתפלפל, אבל 2,3,5 לא נכונות בעליל.
קרנות ריט מקבלות מינוף הרבה יותר טוב מהמשקיע הישראלי הקטן (ואפשר לקחת עליהן גם מינוף ברמת המשקיע), הן נהנות מהכרה בפחת והוצאות ריבית, וכמובן שהשקעה בנדל"ן פרטי חשופה לגמרי לשוק ההון (לא רואים את השווי בכל רגע נתון רק בגלל החיסרון של היעדר סחירות. צריך להיות באמת יצירתי כדי לראות בזה יתרון).
אם זו הרמה המקצועית שלו זו בעיה בפני עצמה
למה אתה לא עושה לבד?
ככה אתה תהיה בשליטה. למה לתת לחברה לשלוט באיפה אתה משקיע וכמה תרוויח?
 
אנשים פה משקיעים בהרבה מקומות בארה"ב. לא יהיה קשה לקבל המלצות על מתווכים וחברת ניהול. הם יכולים למצוא נכס שיתאים לך, ולא משהו שמתאים להם מבחינה פיננסית.
 
אנחנו עובדים עם מנהלת נדל"ן שיש לה רשיון ברוקרית. כלומר היא יכולה לקנות את הנכס והיא גם תנהל אותו. יש לה צוות של קבלנים שעוזרים לה בתקלות.
 
אז למה ללכת דרך חברת השקעות?
 
ככה אתה תהיה בשליטה. למה לתת לחברה לשלוט באיפה אתה משקיע וכמה תרוויח?
 
אנשים פה משקיעים בהרבה מקומות בארה"ב. לא יהיה קשה לקבל המלצות על מתווכים וחברת ניהול. הם יכולים למצוא נכס שיתאים לך, ולא משהו שמתאים להם מבחינה פיננסית.
 
אנחנו עובדים עם מנהלת נדל"ן שיש לה רשיון ברוקרית. כלומר היא יכולה לקנות את הנכס והיא גם תנהל אותו. יש לה צוות של קבלנים שעוזרים לה בתקלות.
 
אז למה ללכת דרך חברת השקעות?
 
תודה על התגובה
החברה שלהם פשוט מספקת ייעוץ איפה לדעתם כדאי להשקיע ומקשרת אותי למתווך וחברת ניהול שהם עובדים איתם כבר כמה זמן וצברו ניסיון חיובי איתם, ומסייעת לי לתכנן ולקחת מינוף במידת הצורך, תוך התחשבות במצב הנכסים שלי כיום וכו׳ פלוס ייעוץ בהמשך אם צצות בעיות.
כל זה תמורת תשלום חד פעמי של כ9000 שח. הם לא מנהלים שום דבר.
איך אני רואה את היתרונות בזה:
1. חוסך לי זמן במציאת איזור נכון להשקעה ובאיתור "נבחרת" של בעלי מקצוע.
2. ייתכן שחושף אותי לעסקאות קצת יותר טובות כי אולי יש להם דיל כלשהו עם המתווך כי מביאים מספר רב של לקוחות.
3. משקיע מנוסה שמלווה אותי בתהליך הרכישה ואם צריך גם המימון.
אפשר להתווכח אם זה שווה 9000 שח (אולי פחות אם באמת הם משיגים הנחוץ יותר טובות) אבל האם זה כזה הזוי?
(שואל ברצינות).
בכל מקרה, אני מתכוון לחרוש כמה שבועות טובים על biggerpockets ועל הפורום פה כדי שאוכל לדעת לנתח עסקה בצורה סבירה ואז אחליט אם לבד או לא, אבל אם הם באמת אמינים ולא רמאים (שזה מה שאני מנסה לברר פה), בעיניי זה סכום זניח לשלם.
מה אתה חושב?
החברה שלהם פשוט מספקת ייעוץ איפה לדעתם כדאי להשקיע ומקשרת אותי למתווך וחברת ניהול שהם עובדים איתם כבר כמה זמן וצברו ניסיון חיובי איתם, ומסייעת לי לתכנן ולקחת מינוף במידת הצורך, תוך התחשבות במצב הנכסים שלי כיום וכו׳ פלוס ייעוץ בהמשך אם צצות בעיות.
כל זה תמורת תשלום חד פעמי של כ9000 שח. הם לא מנהלים שום דבר.
איך אני רואה את היתרונות בזה:
1. חוסך לי זמן במציאת איזור נכון להשקעה ובאיתור "נבחרת" של בעלי מקצוע.
2. ייתכן שחושף אותי לעסקאות קצת יותר טובות כי אולי יש להם דיל כלשהו עם המתווך כי מביאים מספר רב של לקוחות.
3. משקיע מנוסה שמלווה אותי בתהליך הרכישה ואם צריך גם המימון.
אפשר להתווכח אם זה שווה 9000 שח (אולי פחות אם באמת הם משיגים הנחוץ יותר טובות) אבל האם זה כזה הזוי?
(שואל ברצינות).
בכל מקרה, אני מתכוון לחרוש כמה שבועות טובים על biggerpockets ועל הפורום פה כדי שאוכל לדעת לנתח עסקה בצורה סבירה ואז אחליט אם לבד או לא, אבל אם הם באמת אמינים ולא רמאים (שזה מה שאני מנסה לברר פה), בעיניי זה סכום זניח לשלם.
מה אתה חושב?
לא נשמע לי מדויק, מה אתה חושב?
1. זה תשלום פר עסקה. יש להם אינטרס שאעשה עוד השקעות. ספציפית יש לי מספיק הון למספר עסקאות והם יודעים את זה. העסקאות לא יקרו בבת אחת לכן אם רוצים שוב 9000 שקל ממני, עדיף להם שתהיה עסקה טובה.
2. האם לא ניתן לבצע due dilligence על הנכס שמציגים לי ולראות האם אכן זה דיל אטרקטיבי? או לפחות טוב. התשלום מתבצע אך ורק עם חתימת החוזה ולא שקל לפני כן.
3. בעבודה ישירה מול מתווך אמריקאי כמו שהצעת אין לכאורה בדיוק את אותה הבעיה? רק שכאן יש לי כתובת לרדוף אחריה אם משהו לא תקין. שם לך תחפש אותו.
1. זה תשלום פר עסקה. יש להם אינטרס שאעשה עוד השקעות. ספציפית יש לי מספיק הון למספר עסקאות והם יודעים את זה. העסקאות לא יקרו בבת אחת לכן אם רוצים שוב 9000 שקל ממני, עדיף להם שתהיה עסקה טובה.
2. האם לא ניתן לבצע due dilligence על הנכס שמציגים לי ולראות האם אכן זה דיל אטרקטיבי? או לפחות טוב. התשלום מתבצע אך ורק עם חתימת החוזה ולא שקל לפני כן.
3. בעבודה ישירה מול מתווך אמריקאי כמו שהצעת אין לכאורה בדיוק את אותה הבעיה? רק שכאן יש לי כתובת לרדוף אחריה אם משהו לא תקין. שם לך תחפש אותו.
אתה עובד מול מתווך אמריקאי במילא
רק שאתה משתמש בעוד מתווך ישראלי על הדרך שגובה ממך 9 אלף שקל נוספים על העמלה שתשלם לסוכן האמריקאי.
 
לסוכן אמריקאי יש רשיון, וחובות חוקיות כלפי הלקוח. המתווך גם מחוייב לתת לך הצהרה אם הוא מייצג את שני הצדדים או קשור בצורה כלשהי לעסקה מעבר לייצוג שלך. המתווך הישראלי לא כפוף לשום חוק.
 
לגבי due diligence - מכיוון שאתה מסתמך על צוות שמספק לך אותו מתווך ישראלי, אתה לא באמת עושה שום due diligence. אתה מוודא שהמוכר נתן לך פרטים אמיתיים בעזרת כלים שהמוכר מספק לך, למה זה נשמע לך אמין?
 
יכול להיות שהכל זה הפאראנויה פה בפורום, אבל עצם זה שאתה בכלל לא שואל את עצמך שאלות כאלה מראה שאתה טרף קל לנוכלים.
רק שאתה משתמש בעוד מתווך ישראלי על הדרך שגובה ממך 9 אלף שקל נוספים על העמלה שתשלם לסוכן האמריקאי.
 
לסוכן אמריקאי יש רשיון, וחובות חוקיות כלפי הלקוח. המתווך גם מחוייב לתת לך הצהרה אם הוא מייצג את שני הצדדים או קשור בצורה כלשהי לעסקה מעבר לייצוג שלך. המתווך הישראלי לא כפוף לשום חוק.
 
לגבי due diligence - מכיוון שאתה מסתמך על צוות שמספק לך אותו מתווך ישראלי, אתה לא באמת עושה שום due diligence. אתה מוודא שהמוכר נתן לך פרטים אמיתיים בעזרת כלים שהמוכר מספק לך, למה זה נשמע לך אמין?
 
יכול להיות שהכל זה הפאראנויה פה בפורום, אבל עצם זה שאתה בכלל לא שואל את עצמך שאלות כאלה מראה שאתה טרף קל לנוכלים.
תודה. אולי לא הסברתי את עצמי טוב.
לגבי due dilligence, הכוונה שלי לא הייתה שהצוות של המתווך הישראלי יבצע אותה ויגיד לי שהנכס כדאי לרכישה.
אלא שלאחר שהוא יציע לי הצעה לנכס לכאורה אטרקטיבי, יהיו לי הכלים (לפחות ברמה סבירה) לנתח את העסקה- לראות מה טיב האיזור והשכונה, מה גיל הבית, מה מחירי נכסים דומים באותו איזור ואילו שכירויות הם מניבים, מה מגמת המחירים במקום, מה הפונדמנטלז של אותו איזור (תעסוקה/לימודים/תחבורה וכו'), מה ההיסטוריה של אותו נכס ועוד ועוד. כנ"ל לגבי המתווך האמריקאי שיציג לי. האם עובד על פי חוק, האם בעל היסטוריה של הסתבכויות? האם יש המלצות או לחילופין דברים רעים עליו ברשת? כמה שנים בתחום? האם מתמחה במשקיעים? ולכן כתבתי שאני מתכוון להקדיש את השבועות הקרובים ללמוד לעומק את הנושא באמצעות כלים אינטרנטיים חינמיים.
זה נכון שבמילא אני עובד מול מתווך אמריקאי ולכן לכאורה הסיכון שידפקו אותי עולה כי יש 2 גורמים ביני לבין הנכס. אני התכוונתי שהטיעון שהוצג, של למה בכלל לעבוד עם מתווך ישראלי כי הוא עלול לדפוק אותי ולמכור לי נכס שהוא רוצה להיפטר ממנו כי אינו טוב, תקף גם על עבודה מול מתווך אמריקאי ישירות, פשוט הסיכוי פחות.
מצד שני, אם נצא רגע ממוד הפרנויה שהגדרת (שאיני אומר שאינו מוצדק, אבל אולי שניה כדאי לבחון גם אספקטים אחרים), במידה והמתווך הישראלי, תמורת תשלום של 9000 שח מקל עליי את התהליך בכך שמאתר נכס יותר טוב ממה שאני הייתי יכול באמצעות הקשרים שלו, מנחה אותי בכל השלבים כדי שלא אפספס כלום או לחילופין כדי שלא אבזבז זמן, מסייע לי במציאת מימון האם זה כזה נורא? (נציג זאת אחרת: נניח ששנינו, אני והמתווך הישראלי רוצים להשקיע עצמאית בארה"ב עבור עצמנו. הוא כבר קנה שם 10 נכסים ומצא את האנשים הטובים לעבוד איתם שם, אולי אפילו מקבל אצלם קצת הנחה כי הוא לקוח חוזר, כבר חווה כמה נכסים בעייתיים וכמה טובים. אני עושה זאת פעם ראשונה ואני מגדיר וזו האמת שאין לי אפשרות לנסוע לארה"ב לבחון דברים. האם לא סביר יותר שיצליח למצוא נכס יותר מוצלח ממני? אני חושב שכן. האם זה שווה 9000 שקל? שאלה סובייקטיבית אני מניח אבל זה לא סכום שישפיע מהותית על תשואה ארוכת טווח של נכס נדלני, בטח אם נקזז את העובדה שימצא עסקה יותר טובה אולי).
לא אדבר על עצמי ואני שמח שאתם מעירים אצלי את מתג הפרנויה, אבל קח בחשבון שאני כאן כדי להימנע מטורפים אז רוצה להאמין שאני לא טרף קל. בכל מקרה אשמח לשמוע את דעתך. תודה רבה!!
לגבי due dilligence, הכוונה שלי לא הייתה שהצוות של המתווך הישראלי יבצע אותה ויגיד לי שהנכס כדאי לרכישה.
אלא שלאחר שהוא יציע לי הצעה לנכס לכאורה אטרקטיבי, יהיו לי הכלים (לפחות ברמה סבירה) לנתח את העסקה- לראות מה טיב האיזור והשכונה, מה גיל הבית, מה מחירי נכסים דומים באותו איזור ואילו שכירויות הם מניבים, מה מגמת המחירים במקום, מה הפונדמנטלז של אותו איזור (תעסוקה/לימודים/תחבורה וכו'), מה ההיסטוריה של אותו נכס ועוד ועוד. כנ"ל לגבי המתווך האמריקאי שיציג לי. האם עובד על פי חוק, האם בעל היסטוריה של הסתבכויות? האם יש המלצות או לחילופין דברים רעים עליו ברשת? כמה שנים בתחום? האם מתמחה במשקיעים? ולכן כתבתי שאני מתכוון להקדיש את השבועות הקרובים ללמוד לעומק את הנושא באמצעות כלים אינטרנטיים חינמיים.
זה נכון שבמילא אני עובד מול מתווך אמריקאי ולכן לכאורה הסיכון שידפקו אותי עולה כי יש 2 גורמים ביני לבין הנכס. אני התכוונתי שהטיעון שהוצג, של למה בכלל לעבוד עם מתווך ישראלי כי הוא עלול לדפוק אותי ולמכור לי נכס שהוא רוצה להיפטר ממנו כי אינו טוב, תקף גם על עבודה מול מתווך אמריקאי ישירות, פשוט הסיכוי פחות.
מצד שני, אם נצא רגע ממוד הפרנויה שהגדרת (שאיני אומר שאינו מוצדק, אבל אולי שניה כדאי לבחון גם אספקטים אחרים), במידה והמתווך הישראלי, תמורת תשלום של 9000 שח מקל עליי את התהליך בכך שמאתר נכס יותר טוב ממה שאני הייתי יכול באמצעות הקשרים שלו, מנחה אותי בכל השלבים כדי שלא אפספס כלום או לחילופין כדי שלא אבזבז זמן, מסייע לי במציאת מימון האם זה כזה נורא? (נציג זאת אחרת: נניח ששנינו, אני והמתווך הישראלי רוצים להשקיע עצמאית בארה"ב עבור עצמנו. הוא כבר קנה שם 10 נכסים ומצא את האנשים הטובים לעבוד איתם שם, אולי אפילו מקבל אצלם קצת הנחה כי הוא לקוח חוזר, כבר חווה כמה נכסים בעייתיים וכמה טובים. אני עושה זאת פעם ראשונה ואני מגדיר וזו האמת שאין לי אפשרות לנסוע לארה"ב לבחון דברים. האם לא סביר יותר שיצליח למצוא נכס יותר מוצלח ממני? אני חושב שכן. האם זה שווה 9000 שקל? שאלה סובייקטיבית אני מניח אבל זה לא סכום שישפיע מהותית על תשואה ארוכת טווח של נכס נדלני, בטח אם נקזז את העובדה שימצא עסקה יותר טובה אולי).
לא אדבר על עצמי ואני שמח שאתם מעירים אצלי את מתג הפרנויה, אבל קח בחשבון שאני כאן כדי להימנע מטורפים אז רוצה להאמין שאני לא טרף קל. בכל מקרה אשמח לשמוע את דעתך. תודה רבה!!
אתה טועה
"אני התכוונתי שהטיעון שהוצג, של למה בכלל לעבוד עם מתווך ישראלי כי הוא עלול לדפוק אותי ולמכור לי נכס שהוא רוצה להיפטר ממנו כי אינו טוב, תקף גם על עבודה מול מתווך אמריקאי ישירות, פשוט הסיכוי פחות." - הטיעון הזה לא נכון.
אני אסביר לך מה ההבדל. המתווך האמריקאי יגיד לך שהוא מייצג רק אותך והוא לא בעל הנכס. המתווך של הצד השני יציג לצד השני אותו דבר. מה שהמתווך שלך לא יגיד לך הוא שהמתווך של הצד השני מייצג את היועץ שלך.
על ידי זה שהכנסת עוד רמה בעסקה, אתה מאפשר למוכר לעשות double dipping שהחוק אמור למנוע ממנו. אתה מאפשר למוכר למכור לך נכס בלי להגיד לך שהוא המוכר.
כמובן שזה לא בהכרח מה שקורה בפועל, אבל אתה צריך לחשוב בצורה ביקורתית.
"אני התכוונתי שהטיעון שהוצג, של למה בכלל לעבוד עם מתווך ישראלי כי הוא עלול לדפוק אותי ולמכור לי נכס שהוא רוצה להיפטר ממנו כי אינו טוב, תקף גם על עבודה מול מתווך אמריקאי ישירות, פשוט הסיכוי פחות." - הטיעון הזה לא נכון.
אני אסביר לך מה ההבדל. המתווך האמריקאי יגיד לך שהוא מייצג רק אותך והוא לא בעל הנכס. המתווך של הצד השני יציג לצד השני אותו דבר. מה שהמתווך שלך לא יגיד לך הוא שהמתווך של הצד השני מייצג את היועץ שלך.
על ידי זה שהכנסת עוד רמה בעסקה, אתה מאפשר למוכר לעשות double dipping שהחוק אמור למנוע ממנו. אתה מאפשר למוכר למכור לך נכס בלי להגיד לך שהוא המוכר.
כמובן שזה לא בהכרח מה שקורה בפועל, אבל אתה צריך לחשוב בצורה ביקורתית.
לא בטוח שהבנתי
אתה אומר שכשאני עובד עם איש ביניים ישראלי יש אפשרות שהוא עשה יד אחת עם המוכר תמורת זה ש"יעלה" אותי במחיר (מבלי שאדע כמובן) ואז בעצם גורף עמלה גם ממנו?
ולעומת זאת אם הייתי עובד עם מתווך אמריקאי ישירות למעשה הייתי יודע בוודאות שאין לו כל קשר למוכר? זה לא קצת סותר? כי מתווך הגון שמייצג אותי (ולא משנה עכשיו אם זה דרך הישראלי או לא) אמור להגיד לי שורה תחתונה האם הדיל טוב או לא ביחס לנכס ולאיזור?
ובכל מקרה, וזו השאלה שהכי חשובה לי לשאול. אחרי כל החשדות והסקפטיות (אני לא ציני) - בסוף מוגש לי נכס קונקרטי, עם כתובת ותיאור והצעת מחיר.
האם הכלים שיש היום לא מאפשרים לי להגיד שורה תחתונה האם זו עסקה טובה וראויה? כאילו לא משנה מה הקופסא השחורה שהביאה להצעה הזו- האם אין לי אפשרות לנתח לבד (+להתייעץ בפורומים) כדי להחליט שהכל גם סביר מבחינה כלכלית (תשואה, צפי לצמיחה וכו') וגם מבחינה חוקית (לראות שאין שום עיקולים על הבית, שהרישום מבוצע על ידי עו"ד רשום וחוקי בארה"ב וכו')?
תודה רבה!! מאוד מעריך את התשובות.
אתה אומר שכשאני עובד עם איש ביניים ישראלי יש אפשרות שהוא עשה יד אחת עם המוכר תמורת זה ש"יעלה" אותי במחיר (מבלי שאדע כמובן) ואז בעצם גורף עמלה גם ממנו?
ולעומת זאת אם הייתי עובד עם מתווך אמריקאי ישירות למעשה הייתי יודע בוודאות שאין לו כל קשר למוכר? זה לא קצת סותר? כי מתווך הגון שמייצג אותי (ולא משנה עכשיו אם זה דרך הישראלי או לא) אמור להגיד לי שורה תחתונה האם הדיל טוב או לא ביחס לנכס ולאיזור?
ובכל מקרה, וזו השאלה שהכי חשובה לי לשאול. אחרי כל החשדות והסקפטיות (אני לא ציני) - בסוף מוגש לי נכס קונקרטי, עם כתובת ותיאור והצעת מחיר.
האם הכלים שיש היום לא מאפשרים לי להגיד שורה תחתונה האם זו עסקה טובה וראויה? כאילו לא משנה מה הקופסא השחורה שהביאה להצעה הזו- האם אין לי אפשרות לנתח לבד (+להתייעץ בפורומים) כדי להחליט שהכל גם סביר מבחינה כלכלית (תשואה, צפי לצמיחה וכו') וגם מבחינה חוקית (לראות שאין שום עיקולים על הבית, שהרישום מבוצע על ידי עו"ד רשום וחוקי בארה"ב וכו')?
תודה רבה!! מאוד מעריך את התשובות.
בגדול
כשאתה עובד עם מתווך ישראלי על עסקה מחוץ לישראל - חוקי תיווך נדל"ן ישראלים ככל הנראה לא יחולו עליו (אני לא עורך דין, אבל אני מעריך כך). מה שאומר שהוא לא חייב לך שום גילוי נאות.
 
המתווך האמריקאי שלך בכלל לא ידע מי המוכר. וכמובן שאיזה LLC עלום בחוזה המכירה גם לא יגיד לך הרבה. אם אתה קונה מאדם פרטי זה יותר קל לוודא, אבל לרוב גם אנשים פרטיים מחזיקים את הנכסים שלהם בנאמנויות וכד'.
 
המתווך האמריקאי, אם הוא המוכר, חייב להגיד לך. אבל במקרה שלך יש לך שני מתווכים. אחד אתה יודע שהוא לא המוכר - זה האמריקאי. השני, הישראלי? אתה לא יודע עליו כלום.
 
המתווך לא אמור להגיד לך אם "הדיל טוב". זה לא תפקידו. הוא יכול לתת לך פרטים, אבל מתווכים משתדלים שלא לחוות דעה. מנסיון שלי, אחרי כמה וכמה עסקאות, אני למדתי לזהות את הדעה שלהם מוסתרת בפרטים שהם מספקים (הם שמים יותר דגש על החיובי או השלילי, עונים על שאלות שלא נשאלו או עונים בצורה לא ברורה על שאלות שכן נשאלו, וכד').
 
טכנית זה נכון שאתה אמור להחליט אם העסקה טובה או לא על בסיס המידע שיוצג לך, רק שלמוכר יש הרבה יותר מידע ממה שהוא מציג לך, ואם המוכר הוא היועץ שלך - יש לו גם דרך להשפיע על קבלת ההחלטות שלך. הרי יש סיבה למה החוק דורש מהמתווכים גילוי נאות לגבי הקשר שלהם למוכרים או לנכס.
 
כשאתה עובד עם מתווך ישראלי על עסקה מחוץ לישראל - חוקי תיווך נדל"ן ישראלים ככל הנראה לא יחולו עליו (אני לא עורך דין, אבל אני מעריך כך). מה שאומר שהוא לא חייב לך שום גילוי נאות.
 
המתווך האמריקאי שלך בכלל לא ידע מי המוכר. וכמובן שאיזה LLC עלום בחוזה המכירה גם לא יגיד לך הרבה. אם אתה קונה מאדם פרטי זה יותר קל לוודא, אבל לרוב גם אנשים פרטיים מחזיקים את הנכסים שלהם בנאמנויות וכד'.
 
המתווך האמריקאי, אם הוא המוכר, חייב להגיד לך. אבל במקרה שלך יש לך שני מתווכים. אחד אתה יודע שהוא לא המוכר - זה האמריקאי. השני, הישראלי? אתה לא יודע עליו כלום.
 
המתווך לא אמור להגיד לך אם "הדיל טוב". זה לא תפקידו. הוא יכול לתת לך פרטים, אבל מתווכים משתדלים שלא לחוות דעה. מנסיון שלי, אחרי כמה וכמה עסקאות, אני למדתי לזהות את הדעה שלהם מוסתרת בפרטים שהם מספקים (הם שמים יותר דגש על החיובי או השלילי, עונים על שאלות שלא נשאלו או עונים בצורה לא ברורה על שאלות שכן נשאלו, וכד').
 
טכנית זה נכון שאתה אמור להחליט אם העסקה טובה או לא על בסיס המידע שיוצג לך, רק שלמוכר יש הרבה יותר מידע ממה שהוא מציג לך, ואם המוכר הוא היועץ שלך - יש לו גם דרך להשפיע על קבלת ההחלטות שלך. הרי יש סיבה למה החוק דורש מהמתווכים גילוי נאות לגבי הקשר שלהם למוכרים או לנכס.
 
אוקיי אז
אם אני מקצין את זה- יכול להיות שהאדם הישראלי שאני עובד איתו בנה מודל עסקי כזה: הוא מוצא נכסים לא משהו בארה"ב או לחילופין אנשים שרוצים להיפטר מנכס בארה"ב. מציג אותם לישראלים שרוצים לקנות נדלן בחו"ל. שולח מתווך אמריקאי לנכס שלכאורה איתר ומבקש את חוות דעתו. המתווך האמריקאיף שפועל בתום לב, היות שאכן אין לו קשר למוכר (ששכר את שירותי הישראלי)- מציג חוות דעת ניטרלית שאין בה כדי לאפשר לי להבין האם העסקה טובה. הישראלי מציג לי מראית עין של דיל מטורף ומחיר מציאה. וככה הרכש נכס גרוע, והישראלי גזר קופון כפול -גם ממני וגם מהמוכר. הבנתי בערך נכון? (שוב, אני לא סרקסטי, מנסה להבין פשוט לעומק).
זה מחזיר אותי לשאלה העיקרית שלי. אתה אומר "טכנית זה נכון שאתה אמור להחליט אם העסקה טובה או לא על בסיס המידע שיוצג לך". יצא לי לבדוק שווקים אחרים, כולל באירופה - ושם מאוד מאוד קשה לעבוד על אנשים שיודעים לברר בהנחה שהכתובת של הנכס שניתנה נכונה.
אתה נכנס לאתרים הגדולים- עושה שם סינון מדוייק לפי סוג נכס ומחירים בהם נמכר, בודק את השכונה, מיקום, תחבורה, בתי ספר, מקומות עבודה וכו'.
בודק על הנכס הספציפי (שוב בהנחה שלא נתן לך כתובת פיקטיבית) - האם יש בו בעיות, נתון לעיקול? הייתה בו שריפה? באילו מחירים הוא נמכר בעבר? כמה זמן הוא בלוח מודעות? בכמה הושכר בעבר? בכמה מושכר היום? בכמה מושכרת דירה באותו רחוב? מתי נבנה?
ועל גבי כל זה- כמובן ששולח שמאי מטעמך להעריך שווי + מפרסם הודעה בפורום מקומי לקבל חוו"ד מאנשים מהאיזור האם פרטי העסקה נשמעים הגיוניים.
ממה שנאמר לי השוק בארה"ב הוא הכי משוכלל מבחינה זו עם זמינות אינסופית של מידע. כך ששוב אני שואל- לאור כל האפשרויות הללו וגם אם נשים את האפשרות של תרמית יזומה מצד מישהו שביררתי עליו ואין עליו מילה רעה ברשת/לא מופיע בשום פסק דין, דיברתי עם לקוחות שלו ושמעתי שעסקאות שביצעו (לא לפני חודש או חודשיים אלא למעלה מכך) עלו יפה, מצאו שוכרים בקלות והשכירות שציפו מתקבלת בזמן, גם אם נשים את האופציה הזו כאופציה מובילה- מה הסיכוי שהוא עדיין עובד עליי ומוכר לי לוקש? שואל ברצינות. כאילו אני משקיע בשוק ההון ושם אתה מול המחשב וזה 100% ודאות. קרן על ה-s&p 500 היא זה ולא יותר. בנדלן עובדים עם אנשים אז נראה לי בלתי אפשרי לצמצם סיכון ל-0%.
אני רחוק מהמציאות? אשמח לפידבק מכם המומחים.
אם אני מקצין את זה- יכול להיות שהאדם הישראלי שאני עובד איתו בנה מודל עסקי כזה: הוא מוצא נכסים לא משהו בארה"ב או לחילופין אנשים שרוצים להיפטר מנכס בארה"ב. מציג אותם לישראלים שרוצים לקנות נדלן בחו"ל. שולח מתווך אמריקאי לנכס שלכאורה איתר ומבקש את חוות דעתו. המתווך האמריקאיף שפועל בתום לב, היות שאכן אין לו קשר למוכר (ששכר את שירותי הישראלי)- מציג חוות דעת ניטרלית שאין בה כדי לאפשר לי להבין האם העסקה טובה. הישראלי מציג לי מראית עין של דיל מטורף ומחיר מציאה. וככה הרכש נכס גרוע, והישראלי גזר קופון כפול -גם ממני וגם מהמוכר. הבנתי בערך נכון? (שוב, אני לא סרקסטי, מנסה להבין פשוט לעומק).
זה מחזיר אותי לשאלה העיקרית שלי. אתה אומר "טכנית זה נכון שאתה אמור להחליט אם העסקה טובה או לא על בסיס המידע שיוצג לך". יצא לי לבדוק שווקים אחרים, כולל באירופה - ושם מאוד מאוד קשה לעבוד על אנשים שיודעים לברר בהנחה שהכתובת של הנכס שניתנה נכונה.
אתה נכנס לאתרים הגדולים- עושה שם סינון מדוייק לפי סוג נכס ומחירים בהם נמכר, בודק את השכונה, מיקום, תחבורה, בתי ספר, מקומות עבודה וכו'.
בודק על הנכס הספציפי (שוב בהנחה שלא נתן לך כתובת פיקטיבית) - האם יש בו בעיות, נתון לעיקול? הייתה בו שריפה? באילו מחירים הוא נמכר בעבר? כמה זמן הוא בלוח מודעות? בכמה הושכר בעבר? בכמה מושכר היום? בכמה מושכרת דירה באותו רחוב? מתי נבנה?
ועל גבי כל זה- כמובן ששולח שמאי מטעמך להעריך שווי + מפרסם הודעה בפורום מקומי לקבל חוו"ד מאנשים מהאיזור האם פרטי העסקה נשמעים הגיוניים.
ממה שנאמר לי השוק בארה"ב הוא הכי משוכלל מבחינה זו עם זמינות אינסופית של מידע. כך ששוב אני שואל- לאור כל האפשרויות הללו וגם אם נשים את האפשרות של תרמית יזומה מצד מישהו שביררתי עליו ואין עליו מילה רעה ברשת/לא מופיע בשום פסק דין, דיברתי עם לקוחות שלו ושמעתי שעסקאות שביצעו (לא לפני חודש או חודשיים אלא למעלה מכך) עלו יפה, מצאו שוכרים בקלות והשכירות שציפו מתקבלת בזמן, גם אם נשים את האופציה הזו כאופציה מובילה- מה הסיכוי שהוא עדיין עובד עליי ומוכר לי לוקש? שואל ברצינות. כאילו אני משקיע בשוק ההון ושם אתה מול המחשב וזה 100% ודאות. קרן על ה-s&p 500 היא זה ולא יותר. בנדלן עובדים עם אנשים אז נראה לי בלתי אפשרי לצמצם סיכון ל-0%.
אני רחוק מהמציאות? אשמח לפידבק מכם המומחים.
הא, אתה מתחיל להבין
הרי יש סיבה למה כל אותם המעכארים מוכרים נכסים לישראלים מעבר לים ולא למשקיעים מקומיים. אחד היתרונות העיקריים הוא שאתה רחוק. אתה לא תבוא לשם אישית, ואתה לא מכיר מישהו אישי שיכול לבוא. לכן לעשות תרגיל כזה יותר קל עלייך.
 
ושוב, אני חוזר ואומר - אין שום הכרח שזה מה שאכן קורה, אלא אני מתאר תסריט של נוכלות. לא כל המתווכים/יועצים הם נוכלים ובהחלט יש כאלה שעושים עבודה טובה. אין לי מושג עם מי אתה עובד ומה המצב שם.
 
לגבי אירופה... לא עשיתי עסקאות באירופה, לא יכול להתייחס לזה. אבל בארץ - יש לך טאבו, מאגר מידע ארצי מרוכז שמאפשר לך לדעת מי בעל הנכס, איזה עיקול יש עליו, איזו אזהרה שם קונה אחר, וכו' וכד'. בארה"ב - אין. כל מחוז יש לו את הארכון שלו ולך תנבור. מצאת עסקה במחוז ליד? לך לנבור בארכון אחר בעיר אחרת. גישה באינטרנט? בחלק יש, בחלק אין. בחלק חינם, בחלק צריך לשלם. בחלק רק אם תבוא אישית.
 
"אתה נכנס לאתרים הגדולים" - אתה מניח שהמידע באתרים ה"גדולים" (זילו, אני מניח?) אמין. מה גורם לך לחשוב כך? איך בדיוק אתה תבדוק שם שכונה? יש איזה כפתור שאומר לך איזה שכן יש לו רמקולים בחצר שמשמיעים מוזיקה בפול וולויום ב2 בלילה?
 
היסטוריית שכירות בדרך כלל לא תמצא בשום מקום, גם לא באתרים הגדולים. רק חלק מהמשכירים משתמשים במתווכים, ורק חלק מהמתווכים האלה שמים את העסקאות שכירות בזילו. וגם אז - זה בכלל לא מייצג, אתה רואה את הlisting price, אבל אתה לא רואה בכמה הנכס הושכר בפועל, אם בכלל. עם עסקאות מכירה יש בעיות דומות - קל מאוד לייצר עסקאות מכירה באתרים האלה על ידי העברות בעלות מיד ימין ליד שמאל של אותו הבן אדם. וזה טריק שהרבה מאכערים עושים, וראינו את זה בעבר גם פה בפורום בעסקאות שהתייעצו לגביהן.
 
"ממה שנאמר לי השוק בארה"ב הוא הכי משוכלל מבחינה זו עם זמינות אינסופית של מידע" - מי אמר לך את זה? ה"יועץ" שלך? זמינות המידע אכן אינסופית, אבל מי אמר לך שהמידע נכון/אמין/רלוונטי? כולם ידעו שהילארי קלינטון מנהלת בית בושת במרתף של פיצריה בוושינגטון, הרי רצחו איזה סוכן FBI בעיירה קטנה בווירג'יניה בגלל שחקר את זה. זה פורסם ב"אתרים גדולים". רק אחרי הבחירות אנשים גילו שהעיירה בכלל לא קיימת ולפיצריה אין מרתף, והיחיד שנכנס לכלא היה האידיוט שבא עם רובים להציל את הילדים המנוצלים מהמרתף הלא קיים. המידע היה, זמין, רק שלא היה נכון בעליל.
 
עסקאות לא מודדים לא בחודש ולא בחודשיים. אפילו לא בשנה או שנתיים. דבר עם לפחות כמה אנשים שיש להם היסטוריה של לפחות 5-10 שנים, אז יהיה לזה ערך.
הרי יש סיבה למה כל אותם המעכארים מוכרים נכסים לישראלים מעבר לים ולא למשקיעים מקומיים. אחד היתרונות העיקריים הוא שאתה רחוק. אתה לא תבוא לשם אישית, ואתה לא מכיר מישהו אישי שיכול לבוא. לכן לעשות תרגיל כזה יותר קל עלייך.
 
ושוב, אני חוזר ואומר - אין שום הכרח שזה מה שאכן קורה, אלא אני מתאר תסריט של נוכלות. לא כל המתווכים/יועצים הם נוכלים ובהחלט יש כאלה שעושים עבודה טובה. אין לי מושג עם מי אתה עובד ומה המצב שם.
 
לגבי אירופה... לא עשיתי עסקאות באירופה, לא יכול להתייחס לזה. אבל בארץ - יש לך טאבו, מאגר מידע ארצי מרוכז שמאפשר לך לדעת מי בעל הנכס, איזה עיקול יש עליו, איזו אזהרה שם קונה אחר, וכו' וכד'. בארה"ב - אין. כל מחוז יש לו את הארכון שלו ולך תנבור. מצאת עסקה במחוז ליד? לך לנבור בארכון אחר בעיר אחרת. גישה באינטרנט? בחלק יש, בחלק אין. בחלק חינם, בחלק צריך לשלם. בחלק רק אם תבוא אישית.
 
"אתה נכנס לאתרים הגדולים" - אתה מניח שהמידע באתרים ה"גדולים" (זילו, אני מניח?) אמין. מה גורם לך לחשוב כך? איך בדיוק אתה תבדוק שם שכונה? יש איזה כפתור שאומר לך איזה שכן יש לו רמקולים בחצר שמשמיעים מוזיקה בפול וולויום ב2 בלילה?
 
היסטוריית שכירות בדרך כלל לא תמצא בשום מקום, גם לא באתרים הגדולים. רק חלק מהמשכירים משתמשים במתווכים, ורק חלק מהמתווכים האלה שמים את העסקאות שכירות בזילו. וגם אז - זה בכלל לא מייצג, אתה רואה את הlisting price, אבל אתה לא רואה בכמה הנכס הושכר בפועל, אם בכלל. עם עסקאות מכירה יש בעיות דומות - קל מאוד לייצר עסקאות מכירה באתרים האלה על ידי העברות בעלות מיד ימין ליד שמאל של אותו הבן אדם. וזה טריק שהרבה מאכערים עושים, וראינו את זה בעבר גם פה בפורום בעסקאות שהתייעצו לגביהן.
 
"ממה שנאמר לי השוק בארה"ב הוא הכי משוכלל מבחינה זו עם זמינות אינסופית של מידע" - מי אמר לך את זה? ה"יועץ" שלך? זמינות המידע אכן אינסופית, אבל מי אמר לך שהמידע נכון/אמין/רלוונטי? כולם ידעו שהילארי קלינטון מנהלת בית בושת במרתף של פיצריה בוושינגטון, הרי רצחו איזה סוכן FBI בעיירה קטנה בווירג'יניה בגלל שחקר את זה. זה פורסם ב"אתרים גדולים". רק אחרי הבחירות אנשים גילו שהעיירה בכלל לא קיימת ולפיצריה אין מרתף, והיחיד שנכנס לכלא היה האידיוט שבא עם רובים להציל את הילדים המנוצלים מהמרתף הלא קיים. המידע היה, זמין, רק שלא היה נכון בעליל.
 
עסקאות לא מודדים לא בחודש ולא בחודשיים. אפילו לא בשנה או שנתיים. דבר עם לפחות כמה אנשים שיש להם היסטוריה של לפחות 5-10 שנים, אז יהיה לזה ערך.
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.