כדאיות השקעה בפרוייקט פורטלנד של הגשמה

צבי ליך

New member
הוא יעשה רק את זה, וגם ייצא רובין הוד על הדרך

יהיה המון רעש סביב ביטול אובמה קר והטבות המיסוי לאספסוף.
אם וכאשר הם לא יעברו, טראמפ יאשים את 2 הבתים בזה שהם שוב דואגים רק לאינטרסים של וול סטריט וסקטור ה-Health Care, במקום ל-Average Working Joe.
שהם לא מבינים כלום במיסוי, ושבגללם אמריקה לא תהיה גרייט אגיין.
&nbsp
כשכולם יתעסקו בזה הוא יעביר את מה שחשוב לו.
אבל קשה להאשים את מי שבחר אותו. מי יכל לדמיין שהוא יתנהג ככה?
&nbsp
איך כתבתי ל-naf?
זה באמת מוזר שאנשים נותנים אמון רב כל כך בכאלה שפעם אחר פעם ניצלו לרעה את האמון של מי שבטחו בהם, ודפקו אותם.
ועוד כשזה כל כך מפורסם וידוע, שזה ממש ה-Trade Mark שלהם.
 

vinney

Well-known member
מה מפורסם וידוע? הכל Fake news...

כמו בארץ מצביעי ליכוד, אותו דבר... כל עוד זה ביבי שמשתין עליהם - זה גשם ולא משנה מה התשקורת תגיד, הם רק מפחדים...
 

צבי ליך

New member
ליגה אחרת. יותר דומה לליברמן

גם הילארי ובעלה רחוקים מלהיות פוריטנים.
פוליטיקאים. מה- פרס, ברק או הרצוג יותר טובים?
רובם לפחות מציגים עניין מסויים גם במטרות נעלות יותר (לפחות בעיניהם).
אני אפילו יכול לדמיין שהם מספרים לעצמם איזה סיפור פנימי, והם יוצאים בו טוב.
&nbsp
אצל טראמפ וליברמן זה שיממון ערכי. משהו פסיכופתי, ואני פשוט לא מבין איך מישהו קונה את זה.
&nbsp
זה לא עניין של הפייק ניוז. מה שעל השולחן מספיק.
כששואלים את ליברמן על אנשים שחושפים גניבות ועושק של הציבור הוא לא מכחיש. הוא מתלונן על "מלשין מקצועי", ואנשים ממשיכים לבחור בו.
טראמפ מתגאה באופן עקבי (לא פליטות פה כמו על התקיפות המיניות) איך הוא הרוויח על חשבון הנושים שלו, כשהוא והחברות שלו לא עמדו בהתחייבויות שלהם באטלנטיק סיטי.
ואז הוא מתחייב שהוא ידאג למצביעים, ויש אנשים שקונים את זה.
 

naf86

New member
התכוונתי באופן כללי לקהל המשקיעים

ולא בפרט לפרויקט הזה.
לי אין את הרצון להשתתף בפרויקט כזה שאולי עוד כמה שנים יניב הכנסה, אלא אם כן זה משהו תחת שליטתי. בטח שלא להשתתף בפרויקט של ישראלים.
 

צבי ליך

New member
את הפרויקט בפורטלנד לא בדקתי, אבל, לא הייתי משקיע אצלם

אם אתה מבין בשוק ההון זה מצוין. הגשמה היא המקבילה של חתם.

הנה דוגמא לזה שהיא חתם בעייתי:
לפני פרוייקט פורטלנד, היה פרוייקט סימסבורי, קונטיקט. נכס של 168 דירות שלא מזמן נבנו.
הגשמה הגישה תשקיף במאי 2017.
גם בתשקיף וגם במיילים שהגשמה שלחה, היא התייחסה לשיעור תפוסה של 97%. מי שהתעמק גילה באותיות הקטנות שהנתון הזה היה נכון לאוקטובר 2016. בד"כ אם משתמשים בנתון ישן, כשאפשר להביא בקלות נתון עדכני (או ממוצע שנתי עדכני), כנראה שהשימוש בנתון הישן משרת אינטרס מסויים. בתכנית העסקית קדימה, לקחו נתון מעט שמרני יותר (95%), אבל צפו העלאה של השכירויות (בקצב של 2.5% בשנה).
הנה קישור שמראה את מצבת הדירות הפנויות בנכס:
https://www.on-site.com/web/online_...erty_id=179425&lease_id=0&unit_id=0&required=
עכשיו למשל, יש 13 דירות מוכנות להשכרה. זה בערך 8% דירות ריקות (כי בממוצע אלה 13 דירות יקרות יחסית). סביר להניח שיש עוד כמה שלא משלמות (בין אם כי יש פינוי, ובין אם כי הן בתהליכי הכנה לדייר הבא, ובין אם כי הם מציעים מבצעים לדיירים חדשים).
אני בודק מדי פעם כמה יחידות מוצעות שם. ה-97% שכתוב בתשקיף הוא נתון מאד לא מייצג. יותר סביר להניח שהנתון בפועל הוא סביב 90%.
מה המשמעות של 90% במקום 95% (כמו שהניחו בתכנית העסקית)? התשובה היא שבנכס ממונף, רוב ההכנסות הולך לתשלום הוצאות תפעוליות ומימון.
לפי ההנחות של הגשמה לפרוייקט הזה, בערך שליש מההכנסות יורד לתזרים בשנים הראשונות (אח"כ מתחילים לשלם את הקרן על המשכנתא). אם מורידים 5% מהשליש הזה, רק זה מוריד 15% מהתזרים.
מעבר לזה, סביר להניח שהתחלופה העצומה בפרויקט הזה (מציעים חוזים לחצי שנה) מגדילה גם את ההוצאות התפעוליות (מאשרים גם בעלי חיים).
התפוסה היא רק נתון אחד בעייתי שהגשמה בחרה להציג בתשקיף.

אפשר להיכנס גם להנחות לגבי קצב העלאת שכר הדירה, ההוצאות התפעוליות, ההשקעה בהוצאות הוניות (שיפוצים ושידרוגים. משהו כמו 250$ ליחידה לשנה. גם בשביל בנייה חדשה, זה נתון נמוך. מעניין מה naf יחשוב על זה...), על שיעור ההיוון במועד המכירה (הניחו 6.5% בשנת 2022), וכו' וכו'.
זה מסובך, ואני לא רואה בזה צורך.

ברגע שהם נפלו עם נתון כל כך מרכזי (גם מבחינה מהותית, וגם מבחינת הבולטות שלו בשיווק הפרויקט), נתון שכל כך פשוט לבדוק אותו, יש רק 2 אפשרויות- שהם עשו את זה בכוונה, או שהם לא בדקו את ההשקעה כמו שצריך.
בשני המקרים, המסקנה שלי היא זהה- ה"חתם" הוא לא טוב, ולכן לא הייתי משקיע על סמך המצגים שלו.

לא מזמן עלתה בפורום דוגמא נוספת- משקיע שלהם שחשב שהשקיע ישירות בנדל"ן, וגילה מאוד בדיעבד שההשקעה (או חלקה) סווגה בכלל כהלוואת בעלים.

זה שלוקח להם כל כך הרבה זמן לגייס את פורטלנד, מדבר בעד עצמו. אם המשקיעים שלהם היו כל כך מרוצים הם לא היו צריכים לשווק יותר מדי. כנראה שפחות אנשים קונים את החומר השיווקי שלהם.
 
למעלה