משקיע בפורטלנד

[אסף רוס]

משקיע בפורטלנד

ההשקעה בפורטלנד הינה גיוס של הגשמה באמצעות תשקיף – התשקיף נמצא במגנא (=אתר הרשות לניירות ערך) ואפשר לקבל את כל הפרטים.

לידיעתכם- אני הייתי בכנס משקיעים בנושא ההשקעה ונפגשתי עם היזם , שעשה רושם מאוד מקצועי. ( 15 שנים יזם בפורטלנד).
לטענתו, ואף בדקתי את הנושא וזה גם מפורסם בתשקיף- לא הייתה בנייה חדשה למגורים ,דירות לקנייה,בפורטלנד משנת 2009 ( הייתה רק בנייה לדירות להשכרה).
זה הפרויקט השני שקיבל היתר לבנייה של דירות יד ראשונה למכירה. יש ביקוש עצום לדירות לרכישה, יש הגירה חיובית לפורטלנד של 100 איש ביום!!!!
הפרויקט הראשון שקיבל היתר לבניה- נמכרו בו 90% מהדירות תוך 3 חודשים ב1 מיליון דולר ממוצע לדירה. כשבפרויקט הזה מחיר ממוצע לדירה הנו 580,000 $, מה שהופך את הדירות במחיר כזה לנגישות יותר.

הפרויקט הזה עם היתר- מה שמאפשר התחילת בניה מיידית.
הגשמה מגייסת 12.3 מיליון דולר והיזם שם 4 מיליון דולר ויש קדימות תשואה למשקיעיםן של 11% השנה.
צפי התשואה בין 18% לשנה ל21% לשנה – תלוי ביחידת ההשקעה.
הגשמה סיימה עד היום 93 אקזיטים בתשואה ממוצעת של 14% נטו בשנה שמתוכם 5 פרויקטים החזירה רק הון עצמי למשקיעים.(כל הנתונים מהתשקיף)
כמובן שכל השקעה לגופה וזה לא השקעה בפקמ אלא השקעה אם אלמנט של סיכון.
ושכל אחד יעשה את החושבים שלו אם מתאים לו או לא.
אני השקעתי

 

[צבי ליך]

שוב- זו נקודת הראות של היזם

יש ליוזר הזה 2 הודעות בפורום. אחת בשרשור הזה, ואחת מיוני 2016:
"שלום ענת, אני יכול להבטיח לך דבר אחד- מהיכרות אישית שלי עם אבי כץ מדובר באדם אחראי ואמין. אני לא לקוח של הגשמה אך אני מאמין שהקרן מנוהלת בהגינות ובאחריות כמו שאר עסקיו. בהצלחה לך. אסף."
לי באופן אישי ברור שבהגשמה עוקבים אחרי הפורום הזה (ולראיה, היה כאן בחור שטען שהם מורחים אותו כבר לא מעט זמן. מהר מאד הוא קיבל מענה). איך הוא כתב- "כל אחד יעשה את החושבים שלו".
&nbsp
זה שזה הבניין השני שקיבל היתר בפורטלנד זו עוד דוגמא מצויינת לנתון לא רלוונטי (בהנחה שהוא נכון. לא בדקתי). הרי מה שחשוב זה לא מי קיבל היתר קודם, אלא כמה יחידות קיבלו היתר עד היום, מה בתהליכים בוועדות, ומה כבר התחילו לבנות. בדיקת נאותות רצינית היתה כוללת מפה וטבלה שמסכמת את כל הפרויקטים בפורטלנד.
&nbsp
גם אם הגשמה יחזרו 1,000 פעם על הנתון של 20%, זה לא ישנה את זה שבמצגת שלהם, לפי התחזיות שלהם, התשואה (IRR) בתרחיש הבסיס נעה בין 16.5% ל-17.5% לפני מס.
&nbsp
כמו שוויני כתב פה, התשואה ב-93 פרוייקטים שהגשמה בחרה מתוך כמה מאות, היא לא אינדיקציה למשהו. מעניין גם אם הפעם מדובר על תשואה אמיתית, או על "תשואה פשוטה".
&nbsp
בכל מקרה, הפוסט של אסף רוס מראה את כל הקונספט:
מגיע יזם שרוצה כסף, אומר כל מיני דברים, הגשמה מעלה אותם על דף שנקרא תשקיף (ורשות ניירות ערך מדגישה פעם אחרי פעם, שבניגוד למסר שהגשמה מנסה לשדר, הרשות לא בודקת את הנתונים בתשקיף), והמשקיעים שמים את הכסף. שואלים אותם למה, והם מצטטים מהתשקיף וממה שהיזם אמר להם, כמו שרב מצטט מהתנ"ך.
איפה בדיקת הנאותות הבסיסית שאדם צריך לעשות לפני שהוא משקיע כאלה סכומים?! אין.
רכב ב-20,000 ש"ח לא קונים ככה. למה שהיזם לא ירמה את המשקיעים?

 

[amot1]

פורטלנד אורגון

שמע חבר, פורטלנד היא באמת אחת הערים החמות ביותר להשקעה או בכלל לנדלן בארה"ב , היא פשוט קפצה משום מקום בשנים האחרונות ( אומרים שהסדרה פורטלנדיה עזרה הרבה אבל לטעמי זה לא נכון ) לאחת הערים המבוקשות ביותר ביחד עם סיאטל כמובן סן חוזה וכל הפייסבוקים וגווגלים למינהם . עד כדי כך קפצה שהבנתי שבעל בתים לא חותמים אפילו על ליסים כי המחירים תמיד עולים אז הם משאירים לעצמם את האופציה לעלות את המחיר כל רבעון !!!!

" לטענתו, ואף בדקתי את הנושא וזה גם מפורסם בתשקיף- לא הייתה בנייה חדשה למגורים ,דירות לקנייה,בפורטלנד משנת 2009 ( הייתה רק בנייה לדירות להשכרה)." שקר וכזב הייתה וגם הייתה אומר לך ב100% .

בכל מקרה, אם הוא יזם רציני ש 15 שנה מתעסק בנדלן בפורטלנד לא נראה לי שהוא צריך לגייס משקיעי דגי רקק ישראלים , בנקים בארה"ב ילווה חופשי כספים ליזמים רציניים בפורטלנד או יכול לגייס מאמריקאים עם כיסים עמוקים .

לדעתי אתה איזשהו "מתווך" שמנסה למכור חלומות באספמטיה לכל מיני אנשים בארץ להשקעות בחול ול"כייס" את הכסף, אבל כמובן שזאת רק דעתי המלומדת אני לעיתים רחוקות טועה .

 

[vinney]

מה זאת אומרת ״קפצה משום מקום״?

בפורטלנד יש מפעל גדול של אינטל והרבה חברות הייטק אחרות. לאמאזון יש סניף, והם הולכים לפתוח מרכז הפצה שם.
&nbsp
פורטלנד כבר הרבה שנים ממקמת את עצמה בין סיאטל לסן פרנסיסקו מכל הבחינות, היא לא ״קפצה משום מקום״.

 

[amot1]

לפני 8-9 שנים פורטלנד לא הייתה מה שהייתה היום .

לעומתה סיאטל ואזורי סן פרנסיסקו למינהם תמיד היו יעדי נדלני מבוקש. אולי לא תיארתי את זה נכון "קפצה משום מקום" , אבל עשתה עלייה מאוד מאוד מאוד משמעותית וזאת עיר נחשקת מכל הבחינות היום .
בכל מקרה כן כנראה שהבחור עוד איזה טרול שמחפש למצוא איזה פרייר ישראלי עם איזה 100 אלף שקל למכור לו איזה מטר מעוקב של אוויר ותו לא .
היום בפורטלנד הבתים באזורים הטובים הולכים 20-30 אלף דולר מעל המחיר המבוקש של המכירה , יש מלחמות בידים . הרבה עוזר לזה הסינים שבאים עם מזוודות מלאות בכסף מזומן ( תרתי משמע ) וקונים מכל הבא ליד , אז משקיע לא כל כך קשה למצוא .

 

[vinney]

לפני 8-9 שנים גם סן חוזה לא הייתה

את הנכס שלי בקליפורניה קניתי לפני 8-9 שנים, ובינתיים הוא יותר מהכפיל בערכו.
&nbsp
התוצאה של המחירים העולים בעמק ובסיאטל היא זליגה של התושבים והתעשיה לפורטלנד (ועוד כמה מקומות במערב). זה תוצר צפוי של התייקרות שוק קרוב.
&nbsp
עם בניית הרכבת המהירה בקליפורניה, קרנה של פורטלנד עלול להפגע, ואנשים שעכשיו עושים שבוע-שבוע או עובדים מהבית באורגון עלולים למצוא מקומות קצת יותר יבשים לחיות בהם בcentral valley במקום...
&nbsp
הכל נזיל.

 

[amot1]

הלוואי ואני הייתי יכול להגיד שקניתי בסן חוזה נכס לפני 8 שנים

הייתי ילד באוניבריסטה שלא ידע מאומה. אני תמיד אומר שנולדתי 7 שנים מאוחר מידי , אמא שלי צוחקת שאני אומר לה אם הייתה "עובדת" מוקדם יותר אולי היה לה בן מיליונר עכשיו

 

[vinney]

שאני אבין, זה פרסומת?

15% זה טוב? כי כמו שאמרתי בשרשור אחר - S&P500 עלה ב25% בשנה האחרונה. למה לקחת כזה סיכון אדיר בשביל כזאת תשואה נמוכה?

 

[Boston Guy]

בוא נדמיין שאני מאמין למה שכתבת

אז קודם כל - מזל טוב על ההשקעה - ובהצלחה! תחזור לעדכן אותנו בעוד 30 חודש לגבי התוצאות.

אחרי שאמרנו את זה - מאוד מעניין אותי איך עשית את הבדיקה שלך לפני שהחלטת להיכנס להשקעה הזו.
אתה יכול לספר לנו אילו מקורות מידע אתה בדקת כדי לאמת את מה שכתוב ב"מצגת התשקיף" שהגשמה נתנו לך?

ואני אגיד לך למה אני שואל:
כשישבתי לקרוא את המצגת של התשקיף, מצאתי שכתובים שם דברים הזויים לחלוטין - הזויים ברמה שצריך להיות באמת תמים ממדרגה ראשונה (וקצת נבער) כדי לקבל אותם כעובדות.
ואלו לא דברים שקשה להבין שהם הזויים \ מנופחים מעבר לכל פרופורציה \ גובלים בשקר גס. כל מה שצריך זה להסתכל במפה ולבדוק במקורות מידע פתוחים של העיר והאזור - והאסימון נופל.

דוגמא מצחיקה ובולטת? "צעירים שרוצים לגור ליד סן פרנסיסקו הולכים לגור בפורטלנד".
HUH?
פורטלנד נמצאת במרחק של יותר מאלף קילומטר מסן פרנסיסקו.
לוקח עשר שעות נהיגה רצופה להגיע מפורטלנד לסן פרנסיסקו.
לכל כיוון.
או 19 שעות ברכבות. לכל כיוון.
לשים את זה בקנה מידה של ישראלים - מרחק הנסיעה בין פורטלנד וסן פרנסיסקו (כיוון אחד) הוא כמו לנהוג מראש הניקרה לאילת הלוך וחזור.

עוד משהו? בבקשה:
התשקיף מציין שני פרוייקטים ספציפיים של בנייה בפורטלנד, וטוען שהפרוייקט שהגשמה מציעה "דומה להם" ואטרקטיבי כמוהם.

הסתכלת במפה איפה הפרוייקטים האלו נמצאים?
מדובר בבנייני יוקרה, בשכונת PEARL באזור ה DOWNTOWN, כשלשני הבניינים הללו יש נוף יפה לנהר, מרחק הליכה ממרכז התיירות של העיר, על נתיבי תחבורה ציבורית וכיוצ"ב.
אלו בניינים שנמצאים ב"צנטרום של הפיילה, בארלוזורובה פינתקובה דיזנגובה".
אז ברור למה הדירות שם נמכרו במליון דולר ליחידה...

ואיפה הפרוייקט שהגשמה מציעים נמצא?
בצד השני של הנהר מה DOWNTOWN, רחוק ממרכז העיר, באזור בלי קווי תחבורה ציבורית...
והבעיה הכי גדולה?
הבניין יושב פשוט צמוד לכביש מהיר I-84 - האוטוסטרדה שכל התנועה לתוך פורטלנד נוסעת עליה. כביש עילי מוגבה של יותר מ 10 מסלולים, שעליו יש תנועה סואנת כל שעות היום והלילה.
אין שום דבר שמפריד בין האוטוסטרדה והבניין - שום קיר אקוסטי, שום מחסום ויזואלי. הנוף שהאנשים שיגורו בבניין הזה יראו יהיה כביש מהיר.

ההשוואה שכותב התשקיף הזה עשה בין בניין כמו "ויסטה" ובין הפרוייקט שהגשמה מציעה זה כמו להשוות בין בניין פאר חדש ברחוב הירקון בתל אביב עם נוף לים לבין בניין שבונים בפתח תקווה צמוד לצומת גהה - עם נוף לכביש 4.

מה שאתה כותב זה מקביל לאמירה "אם דירה חדשה שמשקיפה לים ברחוב הירקון נמכרה במליון דולר, אז בטח שיחטפו דירה בפתח תקווה שמשקיפה לאגזוז של כל האוטובוסים בקו 51 - כי היא תוצע "רק" ב 600 אלף דולר".

שנמשיך?
אתה כותב שבדקת ולא הייתה בנייה של דירות למכירה.
ובכן - אני בדקתי, ובחמש דקות חיפוש מצאתי שדווקא כן היו.
עניין אותי למה "הגשמה" טרחו להדגיש שלא נבנה אף בניין דירות עם CORE מבטון עד הבניין שהם מתכננים להקים.
וכשחפרתי - קלטתי שזה תכסיס... כי רוב הבנייה בפורטלנד - גם של בניין חדש בן 8 קומות שכרגע מוכרים בו דירות - היא מעץ... מסתבר שהפורטלנדיים אוהבי טבע הם, ומעדיפים בתים מעץ ולא מבטון.

ותנחש מה עוד גיליתי? גיליתי שהתחזית שלי בהודעה קודמת מתממשת - ויזמים שבנו דיור להשכרה מסבים את הבניינים האלו לדירות למכירה.
http://www.pressherald.com/2017/07/...ndos-says-upscale-rentals-cooling-in-portland


מצאת את האינפורמצייה הזו בבדיקה שעשית?

 

[naf86]

אתה לא מתבייש?

כל יום אתה מפוצץ לאנשים פה את הבועה עם עובדות ולהראות שהמלך הוא עירום.
&nbsp
לא יכול להיות מעניין יותר לראות עוד 30 חודש איך ישראלים מתרוצצים למכור את ההשקעה ה"מצליחה" שלהם?

 

[Boston Guy]

ויקרא י"ט פסוק י"ד

"לֹא תְקַלֵּל חֵרֵשׁ וְלִפְנֵי עִוֵּר לֹא תִתֵּן מִכְשֹׁל וְיָרֵאתָ מֵּאֱלֹהֶיךָ אֲנִי יְהוָה"

ואם זה לא מספיק - דברים כ"ז פסוק י"ח:
"אָרוּר מַשְׁגֶּה עִוֵּר בַּדָּרֶךְ וְאָמַר כָּל הָעָם אָמֵן"

 

[naf86]

אהה יופי. עכשיו אתה מערב דת...

אבל בכל זאת. אתה לא זוכר כשהיית צעיר וחשבת שתוכל לכבוש את העולם?
לפעמים גם לתת לאנשים לנסות לבד, לטעות, להפסיד ילמד אותם בצורה טובה יותר לעתיד.

 

[צבי ליך]

הלכת רחוק. חייב לאתגר אותך עוד קצת

אתה יודע לבדוק באיזה שלב נמצא הבניין הבא?
http://www.nextportland.com/2014/12/16/the-overton/

זה בניין בדיוק מהסוג שלפי הגשמה אין כמוהו, ומעניין אם הוא באמת בבנייה (כמו שהכתבה אומרת), או לא (כמו שמשתמע מהטענות של הגשמה).

 

[Boston Guy]

זה בניין להשכרה שנפתח בספטמבר שעבר

שם הבניין השתנה ועכשיו קוראים לו NV במקום "אוברטון".

אתר האינטרנט שלו עושה לי בעיות (עולה במחשב אחד אבל לא מגיב במחשב שעליו אני כותב כאן):
[URL]http://nvportland.com[/URL]

על פניו, נראה כאילו יש להם בעיה רצינית מאוד באיכלוס של הבניין הזה. יש להם דירות פנויות פחות או יותר בכל קומה בבניין, והרושם הוא שהתפוסה שלהם לא מגיעה אפילו ל 80%.
הם מציעים לשוכרים שישה (!) שבועות שכירות חינם בחתימת חוזה...

אם באמת יש כזה מחסור ביחידות קונדו למכירה בפורטלנד, לחלוטין לא יפתיע אותי אם בעוד שנה נשמע שהבעלים עושה הסבה של בבניין לדירות למכירה... מצוקת

 

[צבי ליך]

תודה! 71 דירות פנויות מתוך 284

75%. מעניין כמה מתוכן משלמים.
היזם כנראה תקוע עם Construction Loan.
עד שהוא לא יגיע לתפוסה של 90-95%, הוא לא יוכל לקבל משכנתא נורמאלית.
אם הוא יוריד את השכירות זה ייפגע בשווי.
Hence- Concessions

מעורר ספק כמה דירות באמת חסרות באזור

 

[naf86]

אני קורא על אמיר ברמלי

ומנסה להבין איך הוא או עסקים שפועלים/פעלו איתו עדיין מצליחים לגייס כסף.

 

[naf86]

עכשיו אני קורא על קרן הגשמה

אז הם החזירו כ-700 מיליון שקל מתוך 2.1 מיליארד.
האם יכול להיות שזה הונאת פונזי? הם מגייסים עוד משקיעים בשביל להחזיר תשואות למשקיעים הראשונים, ומי שישלם את המחיר יהיו המשקיעים האחרונים שיכנסו?
&nbsp
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001208158
&nbsp
http://www.mako.co.il/news-money/consumer-q2_2017/Article-d7e0422a706ec51004.htm

 

[צבי ליך]

גם כתוצאה מבורות, וגם כי מערכות ההגנה לא מתפקדות

תקשורת, גופי חקירה, החקיקה, בתי המשפט.
כולם לא עושים את העבודה, בין אם כי הן מוחלשות, ובין אם הן בוחרות שלא לעשות את העבודה.
אותו ברמלי עדיין לא בכלא.

 

[naf86]

לכן אי אפשר לסמוך על ישראלים

ועדיף למצוא שותפים אמריקאים שמכירים את האזור.

 

[צבי ליך]

רוב המאפיינים שציינתי קיימים גם בארה"ב

שלא לומר, הגיעו משם.
&nbsp
מי שהולך בעיניים עצומות אחרי מי שיש לו פוזיציה ולא בודק בעצמו, עלול למצוא את עצמו בבעיה. לא משנה אם הוא הלך אחרי ישראלי, אמריקאי, או קזחי.
קונה שלא נזהר, עשוי לשלם ביוקר.
&nbsp
זה באמת מוזר שאנשים נותנים אמון רב כל כך בכאלה שפעם אחר פעם ניצלו לרעה את האמון של מי שבטחו בהם, ודפקו אותם.
ועוד כשזה כל כך מפורסם וידוע, שזה ממש ה-Trade Mark שלהם.