תשלום מס במקור FIRPTA

[megido1]

תשלום מס במקור FIRPTA

שלום רב, אני מתכונן למכור בית בפלורידה. הבית רשום על שמי הפרטי. לא LLC. האם מישהו מכיר את נושא תשלום מס במקור FIRPTA? קראתי על הנושא הרבה חומר, אך לא ברור לאף אחד (כולל לרואה החשבון האמריקאי שלי) האם חברת הטיטל אכן מנכה 15% מס במקור או לא. האם אחזקת הבית דרך LLC מונעת את תשלום המס?
תודה

 

[צבי ליך]

איזה מין דבר זה "הרו"ח שלי לא יודע"?

אם הוא לא יודע, אז שיברר.
אני חושב שהתשובות לשאלות שלך נמצאות כאן (תתחיל בסעיף 9):
http://vgtitle.com/top-10-questions-firpta/
&nbsp
LLC של חבר יחיד היא שקופה לצורך העניין, ולכן חסרת משמעות פה.
בגדול, יש 2 אפשרויות להימנע מזה שחברת הטייטל תנכה במקור:
1. להגיש את הטפסים הרלוונטים, ולקבל אישור מה-IRS. סעיפים 5 ו-10 מתייחסים לזה. שים לב שייתכן ותזדקק לרואה חשבון שיודע קרוא ו/או כתוב...
2. שהקונה יצהיר בכתב לטייטל קומפני שהוא משחרר אותה מכל אחריות במידה והמוכר יברח בלי לשלם את המס.

 

[vinney]

הניכוי הוא 15% במקור

(אלא אם כן האמנה אומרת אחרת)
&nbsp
https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/firpta-withholding
&nbsp
לLLC אין שום משמעות, אם יש בLLC לפחות חבר זר אחד, עדיין חייבים לנכות את החלק היחסי:
&nbsp
If the property transferred was owned jointly by U.S. and foreign persons, the amount realized is allocated between the transferors based on the capital contribution of each transferor.

 

[צבי ליך]

זה ציטוט שמתייחס למצב של בעלות ישירה

באותו לינק כתוב:
For cases in which a U.S. business entity such as a corporation or partnership disposes of a U.S. real property interest, the business entity itself is the withholding agent.

כלומר, יש משמעות אם המוכר הוא LLC שהיא שותפות.
לא כתוב שם אם במצב כזה ה-settlement agent חייב לנכות במקור, או שהוא יכול להשאיר את זה לשותפות.

 

[vinney]

הא, זה נכון. אבל שים לב לפרט קטן

הwithholding rate במקרה כזה הופך להיות 39.6% (מדרגת המס השולי הגבוהה ביותר).

 

[צבי ליך]

כן. שמתי לב לזה באיחור

לא הצלחתי לתקן את התגובה...

 

[megido1]

המשך שאלת המס במקור

תודה לכל מי שענה.
רו"ח שלי הינו אמריקאי שחי באמריקה. לא כל רו"ח מכיר את כל חוקי המס ובוודאי לא לגבי משקיעים זרים. רובם לא מכירים.
המשך השאלה - האם מישהו מכיר /שמע על מישהו ששילם את המס הזה? מכל הכיוונים אני שומע שאכן קיים המס, אך לא בהכרח מתבצע. האם העובדה שאני מגיש דוחות כבר 5 שנים ל IRS יכולה למנוע את המס?
תודה רבה

 

[vinney]

מה זאת אומרת? כולם משלמים.

הניכוי במקור זה חלק ממס הכנסה.

 

[צבי ליך]

תשובה

קודם כל, ברור שרו"ח לא מכיר הכל, אבל הוא אמור לברר כל מה שלקוח שלו צריך.
&nbsp
דבר שני- אני חושב שאולי אתה לא מבין עד הסוף את הקטע של ניכוי במקור. אם אני טועה, אז סליחה, אבל ליתר ביטחון:
&nbsp
כשאתה מוכר נדל"ן אתה חייב לשלם בארה"ב מס רווח הון בשיעור של 15% (על מה שהשתמשת לפחת בשנים עברו יש מס של 25%, אבל נתעלם מזה כרגע). מאחר ואתה לא US Person, המדינה חוששת שכשתקבל את מלוא התמורה עבור הנכס, אתה תברח בלי לשלם לה את המס על הרווח (דגש- המס עצמו רק על הרווח).
&nbsp
הפתרון שהמדינה מצאה כדי שזרים לא יברחו בלי לשלם מס, הוא להכריח אנשים וגופים מקומיים, לשמור בצד 15% מכל העסקה (השמירה בצד זה הניכוי במקור). כשתדווח ל-IRS מה היה הרווח שלך, ה-IRS יוציא לך אישור כמה חבות המס האמיתית שלך. אתה תביא את האישור למי ששומר בצד את ה-15%, והוא ישלם ל-IRS את חבות המס, וישחרר לך את יתרת הסכום.
אם אתה מדווח ל-IRS מראש, ומספיק לקבל את האישור לפני ה-closing אז מלכתחילה לא מנכים לך במקור 15% מכלל התמורה, אלא רק את המס על הרווחים שלך.
&nbsp
אם אתה מכרת נכס שהחזקת באופן פרטי ולא הבאת אישור מה-IRS, אז הטייטל קומפני שומרת את הכסף, עד שתביא אישור.
אם אתה מחזיק את הנכס ב-LLC שהיא שותפות, אז כל הכסף יגיע לחשבון הבנק של ה-LLC. כשתרצה להעביר אותו לחשבון הפרטי (בארה"ב ובטח ובטח שבארץ), הבנק אמור להכריח אותך להשאיר 39.6% בחשבון של ה-LLC עד שתסדיר את נושא המס, ותביא להם את האישור.
&nbsp
אני לא יודע למה אמרו לך ש-LLC יכול לעזור פה.
אולי הבנקים לא תמיד אוכפים את הניכוי במקור, ואולי אנשים חושבים שבגלל שהכסף נשמר בחשבון של ה-LLC אז אין ניכוי במקור.
&nbsp
בכל מקרה, זה לא מס שאתה משלם, אלא כסף שנשמר בצד עד שתסדיר את נושא המס. הפתרון הכי נכון בעיניי הוא למלא את הטפסים ל-IRS ולקבל מהם אישור לשחרר את הכסף. ככל שתקדים למלא את הטפסים, תקבל את הכסף שלך יותר מהר.

 

[vinney]

זה לא בדיוק התהליך

אף אחד לא שומר שום דבר בצד ולא צריך להביא שום אישור לקונים.
&nbsp
מי שעושה את הניכוי (בד"כ הescrow), יעבירו את הכסף למס הכנסה ויתנו למוכר טופס 1042-S המתעד את הניכוי. מבחינת הIRS - זה מקדמה על חשבון החבות הוספית.
&nbsp
בסוף השנה מגישים דו"ח 1040NR שמפרט את הרווחים ואת חבות המס האמיתית, והIRS ישלחו לך הביתה שיק על ההפרש ממה שנוכה במקור למה שבסוף חושב כחבות המס.
&nbsp
אותו כנ"ל עם ההעברות מLLC, הLLC זה הwithholding agent (לא הבנק!), שינכו את הכסף במקור יעבירו לIRS.
&nbsp
אני לא בטוח שאפשר להקדים משהו. טופס 1040NR מוגש בסוף השנה, אני לא חושב שאפשר להגיש אותו לפני שהשנה הסתיימה.

 

[צבי ליך]

צודק לגבי התהליך, אבל העיקרון אותו עיקרון

זה כסף שמחזיקים לך, ואתה מקבל אותו חזרה בניכוי המס האמיתי.
&nbsp
כן ניתן להקדים את שחרור הכסף (אנחנו בסוף שנה אז זה פחות רלוונטי בכל מקרה). שים לב ללינק הבא:
https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/withholding-certificates
&nbsp
מוזר שבנק ישחרר לזר כספים (מעבר לסכום מסויים) שנמצאים ב-LLC בלי לדרוש ניכוי במקור.
זו פירצה להעלמת מס, ובמקרים אחרים רואים את הבנקים כאחראים לזה שהם לא בדקו שמנוכה מס במקור. מבקשים די הרבה ניירת מאזרחים אמריקאים בהעברות חריגות, אז הייתי מצפה שמזרים יבקשו יותר. אבל אם ככה זה עובד, אז ככה זה עובד...

 

[vinney]

האחריות היא על הLLC

יכול להיות שבפועל הבנקים הם אלה שמבצעים את הניכוי, כי בארה"ב אין כזה דבר "להביא אישור מפקיד שומה" כמו שיש בארץ...
&nbsp
לגבי הלינק שלך - תודה, לא הכרתי. אבל לחכות 90 יום בשביל האישור הזה זה לא סביר, אני לא מכיר מצב שclosing יקח שלושה חודשים בעסקה פרטית (זה בדרך כלל ברכישות REO, שבדרך כלל שוות את ההמתנה בגלל המחיר היותר אטרקטיבי). מה גם, עם הכרותי הביורוקרטיה האמריקאית, 90 יום זה עוד אופטימי...

 

[megido1]

המשך שאלה - מס במקור

תודה לכל המשיבים. אכן ידוע לי שקיים מס במקור של 15% שאמור לחזור אלי בחלקו לאחר הגשת הדוח השנתי. השאלה שלי היא האם מישהו שמכר נכס בארה"ב שילם את המס הזה? לפי מה שביררתי חלק מחברות הטיטל לא שמות לב לנושא ולכן לא מנכות. האם יש אפשרות להעביר מכתב מרואה החשבון לחברת הטיטל שהוא מצהיר שהנישום (אני) מגיש דוחות ולכן לא יעלם?
האם מישהו מחברי הפורום עבר/נתקל בזה?
אני מתכוון למכור בית ולקנות בית אחר במקומו ולכן תשלום המס במקור יגרום לי בעיית נזילות.
תודה רבה

 

[vinney]

תשקול 1031 exchange

זה יפתור לך את שתי הבעיות - גם לא יהיה שום מס וגם לא תהיה בעיית נזילות.
&nbsp
יש עם זה כמה בעיות אחרות, אז תבדוק עם הרו״ח מה ואיך בדיוק עושים.

 

[megido1]

המשך שאלה

לגבי 1031 EXCHANGE. האם כאשר אני דוחה את המס בארה"ב (בגלל קנייה עתידית של נכס אחר), אני לא בבעיה במיסוי בארץ, שידרוש ממני תשלום מס מיידי?
&nbsp
שאלה נוספת - האם בכל זאת מומלץ לקנות ולמכור דרך LLC ולא באופן פרטי?
&nbsp
תודה

 

[vinney]

אני מניח שכן, בארץ עדיין תצטרך לשלם מס

אני לא חושב שיש אפשרות בארץ לעשות החלפת נכסים בלי לשלם מס.
&nbsp
המלצות בנוגע לLLC כדאי לבקש מעורך דין. אני לא עורך דין. אני אישית לא רואה סיבה למה LLC ישנה משהו בנושא הזה.

 

[ניר נדלניר]

FIRPTA

למיטב הבנתי במקרה של ישראלי שמשקיע בנדל"ן בארה"ב - כן צריך לשלם את זה.
39.6% שמשולם ברמת הLLC
כל חבר בLLC מקבל מIRS החזר ברמה האישית, בהתאם לגובה מס ההכנסה האמריקאי שחייב.
אבל אני חושב (וזה גם מה שאני עושה) שהכי פשוט וטוב להשתמש ביועץ מס טוב. בטווח המיידי הגישה הזו תחסוך לך זמן. בטווח הארוך הגישה הזו תחסוך לך גם כסף (קנסות וריביות) וכאב ראש.
מוזמן לפנות אליי בפרטי אשמח לתת לך את פרטי הקשר של הרואה חשבון שעוזר לי ולמשקיעים שאני עובד איתם. ביצעתי סקר שוק של מרבית יועצי המס העוסקים בתחום ההשקעות בארה"ב.

גילוי נאות: נדלניר. ליווי אישי להשקעות נדל"ן ישירות בארצות הברית.
מזמין אותך ללמוד עוד באתר NadlaNir.co.il