מה לעשות עם 75 אלף דולר?

צבי ליך

New member
באזור שלי התשואות הן סביב 6% לבניינים של מיליון או שניים

גם זה על הנייר, וזה באחד האזורים הגרועים במטרופולין של ניו יורק (ניוארק, ניו ג'רזי).
בדרך כלל זה מתבסס על הנחות לא הגיוניות לגבי גביה, ועלויות תחזוקה, וניהול.

מההתרשמות שלי עיקר מי שקונה במחירים האלה ממנפים את עצמם על בסיס הנחות לא הגיוניות שמישהו משווק להם. אלה עסקאות עם תזרים נמוך עד אפסי, ומספיק טיפה Vacancy (או צרות אחרות) כדי שהם יעברו לתזרים שלילי (שזה קצת מזכיר את המצב בארץ, ולא במקרה).

ההבדל ביני לבין הישראלי הממוצע הוא שאני מחזיק 18 דירות גדולות בבניין אחד. זה מאפשר לי:
  1. להחזיק מנג'ר ואיש תחזוקה שתלויים בי לא פחות ממה שאני תלוי בהם.
  2. לקחת משכנתא בריבית סביב 4%.
  3. להקדיש לזה את הזמן הנדרש.
הייתי רוצה עוד בניין או שניים, אבל כרגע אני לא מוצא עסקאות טובות, ואני יושב כבר הרבה זמן על לא מעט כסף.
גם אם אצטרך לחכות לסוף הסייקל, אני מעדיף את זה מאשר להתחרות עם משקיעים שמסתמכים על הנחות לא הגיוניות, ומתפללים 3 פעמים ביום שתגיע אינפלציה שתוריד להם את החוב.

אני מדי פעם בודק את האופציה של דו משפחתיים ותלת משפחתיים, אבל התשואה על הנייר לא הרבה יותר גבוהה (משהו כמו אחוז אחד יותר), ובפועל היא תהיה יותר נמוכה (עלויות ניהול ותחזוקה יותר גבוהות, ומימון פחות פשוט). אם זה לא יהיה מאד קרוב לבניין שכבר יש לי, זה כנראה לא יקרה.

השוק יקר עכשיו באופן כללי. אנחנו אחרי תקופה ארוכה של ריבית אפסית, כולם קנו מניות ונדל"ן, והמחירים עלו.
לכן, תשואת הדיבידנד ממניות נמוכה, והתשואה מנדל"ן נמוכה.
אני מאמין שיגיע משבר מתישהו, ומי שיהיה מוכן עם נכסים חזקים ועם מזומנים יוכל לנצל את זה.
אבל לך תדע, אולי הפעם זה שונה...
 

naf86

New member
שווה לך לצאת ממטרופולין

ולחקור אזורים אחרים. אני מכיר משקיע שגר בלונג איילנד ומבלה 5 ימים בשבוע ברוצ'סטר בשביל ההשקעות פה.
 

צבי ליך

New member
יכול להיות, אבל בגדול אני מאמין שכמעט הכל מתומחר

הרי המשקיעים הם אותם משקיעים, וגם המלווים הם אותם מלווים.
בתנאים נורמאליים (כשאין כשל שוק) אם באזור אחד היחס סיכון/סיכוי טוב מבאזורים אחרים, המחירים בו עולים מהר מאד עד שהוא משתלם כמו יתר האזורים.

התשואות ברוצ'סטר גבוהות לאורך זמן, וכנראה שהשוק רואה שם סיכון.
אולי השוק חושב שהמעבר לערים גדולות יימשך. אולי חוששים מדברים אחרים שאני לא מודע להם.

כשאנשים ממליצים לי על השקעה, אני מצפה להבין למה הם חושבים שהשוק מתמחר אותה בזול ביחס לסיכונים ולסיכויים שלה.

זו לא בעיה למצוא השקעות עם 10% תשואה. יש מספיק אג"ח זבל. גם של חברות שעוד לא פספסו תשלומים. התחזית לעתיד זו השאלה.
 

naf86

New member
הכל מתומחר בהתאם להיצע וביקוש

אזור טוב, הביקוש יעלה, שכר הדירה ומחירי הבתים יעלו. זה נכון בכל אזור, עד שזה מגיע לנקודת איזון.
ברוצ'סטר יש אזורים שמתפתחים, והמחירים שם עולים. יש אזורים מפותחים, והמחירים שם יציבים. חוקי היצע/ביקוש בהחלט עובדים ברמת השכונה, ולא בכל מקום יש שינויים מהירים או תשואות מטורפות. יש מקומות שבהן יש איזון פחות או יותר.
&nbsp
יש כמה הבדלים בין העיר ניו יורק לרוצ'סטר.
קודם כל המהירות. בניו יורק יש המון פעילות, המון ביקוש, המון הגירה פנימה/החוצה. אחרי הכל מדובר על אחת הערים העיקריות בארה"ב בפרט ובעולם בכלל. לכן המחירים שם גבוהים כי זה שוק מאוד פעיל ומבוקש.
רוצ'סטר הרבה יותר רגוע. הרבה אנשים אפילו לא יודעים איפה רוצ'סטר על המפה. יש פחות משקיעים שמתעסקים בעיר. פחות פיתוח ודירות חדשות, פחות הגירה. לכן המחירים מאוד רגועים. מחירים רגועים אומר שהמחיר עצמו עולה בצורה איטית. זה לא נותן תשואה טובה מבחינת ערך, אבל מצד שני במשבר של 2008, זה כמעט ולא השפיע על רוצ'סטר.
&nbsp
זה לא שרוצ'סטר מתומחר בזול. זה מתומחר בזול יחסית למקומות כמו ניו יורק. אבל יש מקומות ברוצ'סטר שזה זול יחסית למחיר הממוצע ברוצ'סטר. שם נמצא התשואה המטורפת אבל מנגד גם הסיכונים הגבוהים. אם מישהו אומר לי שהוא קנה בית ב-30 אלף דולר ברוצ'סטר, אני יודע שזה סיכון גבוה. אם מישהו קנה בית ב-120 אלף דולר, אני יודע שזאת השקעה הרבה יותר בטוחה. במקביל, אם מישהו קנה נגיד משהו שב-300 אלף דולר בניו יורק, זה יכול להיות השקעה נורמלית. אם מישהו קונה משהו ב-120 אלף דולר בניו יורק, פה אפשר להתחיל לחשוש. הכל יחסי לאזור.
 

GoodStartLLC

New member
10%

מסכים עם כך שהאזורים הם באזורי סיכון יותר גבוהים , למשל מניו יורק , זה גם הגיוני לפי דעתי למשקיע - רוצה בטוח מאוד ? לך על ניו יורק (רק שהבעיה שמה שהכסף שיש לך לא יספיק- אולי תנסה לקחת משכנתא )
באזור בו אני מחזיק בתים ( ממפיס ) לאנשים אין בהכרח כסף ואין אשרות מהבנקים לקחת משכנתא לכן הם לא קונים את הבתים - אך מצד שני יש להם את ה800 דולר כי הם חייבים לגור איפשהו , זה טוב לי וזה וטוב להם , חוץ מזה שכל התחזיות מצביעות על עליית מחירים באזור כך שמהבחינה הזאת אני לא מודאג.
כ- 95 אחוז מהבתים הניבו לנו מעל 10 % בשנה לאורך זמן, כמובן שהיו נפילות כמו בתים לא מוצלחים או דיירים בעייתים אבל זה הביזנס ומי שלא יודע לאכול גם בעיות שישקיע במניות ערך בבנק הפועלים ויעשה 2% זה גם לגיטימי .
 

צבי ליך

New member
אתה מתעלם מהעובדות.

  1. "כל התחזיות מצביעות על עליות מחירים באזור"-
    אם התחזיות של המוכרים היו מצביעות על עליות מחירים, אף אחד לא היה מוכר לפי 10% תשואה.
    אם התחזיות של הקונים היו מצביעות על עליות מחירים, היה לך תור של קונים, שמתחרים על הנכסים, ומעלים את המחירים (ואז גם לא היית צריך לשווק לישראלים).
    אז כל התחזיות מצביעות על עליית מחירים חוץ מהתחזיות של אלה שאשכרה שמים את הכסף שלהם. מבחינתי, עם שאר התחזיות אפשר לעטוף דגים מאחד המרתפים ביוסטון.
  2. "כ-95 אחוז מהבתים הניבו לנו מעל 10% בשנה לאורך זמן"-
    כמו שכתבתי ל-oneisinfinity, זה לא אומר הרבה.
    המון בתים במיאמי הניבו תשואות דו ספרתיות לאורך זמן, והיום הם מניבים אחלה ברבוניות.
  3. "כמובן שהיו נפילות כמו בתים לא מוצלחים או דיירים בעייתיים"-
    בית שמביא 7K$ נטו בשנה, אצלי עולה 100K$ ואצלך עולה 70K$.
    לא מורידים 30% משווי של נכס בגלל איזה דייר בעייתי פה ושם.
    השוק רואה אצלך סיכון הרבה יותר גדול, וכנראה זו הסיבה שאתה משווק לאנשים שלא מבינים את הסיכון.
 

oneisinfinity

New member
המתודה שלך היא המנעות מסיכונים

ואני מכבד את זה בהחלט. אך זו לא הדרך היחידה לעשות עסקים.
הרבה אנשי עסקים מצליחים לקחו סיכונים, זו מתודה מסויימת ואני מבין אותך אבל יש גם צורות עבודה אחרות. אתה לדוגמא חייב להבין שאנשים שיש להם רק 100 אלף אין להם שום דרך אחרת לנסות ולהגדיל את ההון העצמי שלהם, יש אנשים שחייבים לקחת סיכונים אחרת ידרכו במקום לשארית חייהם. יש אנשים שיעדיפו לסכן את ה100 אלף ולהפסיק 30 אחוז מאשר להשאר עם הכסף ביד ולהרוויח 2 אחוז שנתי.
 

צבי ליך

New member
אין לי בעיה עם סיכונים בתנאי שהם מחושבים

תחשוב שאתה מתקשר יום אחד למנהל נכסים שלך, והוא מספר לך שאירמה פגעה בהם וכל הרחוב טוטאל לוס.

בום! המשחק נגמר, והפסדת כמעט את כל מה שהיה לך.
מהזווית הזאת גם 50,000$ נראים כמו המון המון כסף, ומקום מעולה לדרוך בו.

אז מה אני בסך הכל אומר- אתה רעב לתשואה וסיכון? אחלה. אבל למה לא לפזר את הסיכון הזה?
אחת הדרכים המוכחות היא להשקיע במדדים בבורסה. לכל חברה יש סיכון גבוה, אבל הפיזור על הרבה חברות מקטין את החשיפה לאירועי קיצון כאלה. לאורך זמן התשואות של ה-S&P 500 היו מצוינות (מודה שזה תלוי מתי קונים, אבל זה נכון גם לנדל"ן).
 

naf86

New member
בשביל הוריקן יש ביטוח

או שאפשר לבחור אזורים בלי הוריקנים.
&nbsp
אבל לכל בית יש סיכון, גם באזורים בלי אסונות טבע. לכן צריך ללמוד על הסיכונים ולהערך בהתאם.
 

צבי ליך

New member
100%

פה מדובר על לשים את כל התיק באזור מועד לאסונות טבע, ולא להחזיק ביטוח.
לדעתי זה סיכון מוגזם.
&nbsp
אגב, גם הביטוח נגד הצפות הוא לא כזה להיט.
בתור התחלה, הוא מוריד את התשואה.
&nbsp
כשקורה מקרה ביטוח, יש השתתפות עצמית, ואת הכסף מקבלים כנגד שיפוצים (נותנים לך מקדמה להתחיל).
אחר כך נשארים עם בית באזור מוכה אסון (כי לא לכולם היה ביטוח).
אם בשנים הקרובות תהיה עוד אירמה בפלורידה, הרבה אנשים כבר לא יירצו לגור שם.
 

naf86

New member
זה סיכון שחלק מהאנשים מוכנים לקחת

אחרי הכל, סופה כמו אירמה קורה רק פעם בכמה שנים טובות. אם מפחדים מהוריקנים פוסלים את רוב החוף המזרחי של ארה"ב, אזור מאוד גדול ומיושב. אז האם באמת לא שווה לקחת את הסיכון כי אולי ב-20 שנים הקרובות יהיה הוריקן קטלני?
חוצמזה, גם אם מתחמקים מה סיכון של הוריקנים (נגיד מתרחקים כמה מאות ק"מ מהאוקינוס), עדיין יש סכנות אחרות כמו נגיד שריפה.
&nbsp
אז בסופו של דבר, אין השקעות בטוחות. אפשר לשלוט על רמת הסיכון, אבל לא להעלים אותו לגמרי.
 

צבי ליך

New member
לא אומר שאפשר להעלים את הסיכונים לגמרי

וגם לא אומר לא להשקיע בפלורידה.
לשים את כל הז'יטונים במרחק של מיילים בודדים באזור החוף של פלורידה?
ועוד לא לעשות ביטוח?
&nbsp
מוגזם!
הייתי חושב בדיוק אותו דבר על משקיע שכמעט כל מה שיש לו יכול להימחק בשריפה אחת, והוא לא עושה ביטוח.
 

naf86

New member
ברור שאי אפשר להעלים סיכונים

אפשר לעשות צעדים שיצמצמו את הסיכון והנזק, אבל תמיד יש משהו שיכול יום אחד לסכן את ההשקעה.
&nbsp
אם מנתחים את ארה"ב, רוב האזורים המאוכלסים יש סכנה מסוימת. זה יכול להיות הוריקנים באזור החוף, רעידות אדמה, טורנדו, שריפות ועוד שלל דברים.
אי אפשר להתחמק לגמרי מאסונות. כן אפשר לבטח נגדם בשביל לצמצם נזקים. כן אפשר להשקיע בבית בשביל לחזק אותם נגד אסונות כאלה. אבל לא להעלים לגמרי.
 

GoodStartLLC

New member
עובדות

שבוע טוב צבי
1-תחזית עושים מומחים בתחומם בעירוב המון גורמים שניתן ללמוד ולהבין - אם תשב על זה כשעה ותחפש על האזור המדובר תבין למה התכוונתי- דברים כמו פתיחה של מרכזים לוגיסטיים ענקיים באזור , קניונים ,ירידה בפשיעה ,ועלייה קבועה במחירים .
כמובן שתחזית יכולה להשתנות כמו כל דבר בעולם אבל לשם זה הולך .
2-שוב , אתה מחפש אתה החושך ולא את האור , אני מדגיש שזה מה שקרה לי וצפוי שזה מה שיקרה למשקיע - שוב , צפי .
3- כוונתי הייתה שאני קונה בסיטונאות ולכן הסיכון שלי יותר גבוהה ושיש מצב שבית ייקח יותר זמן לשיפוץ ולאכלוס הוא יותר גדול - כאשר אני מוכר למשקיע הישראלי אני מוכר עם דייר ואחרי שיפוץ ולכן מפחית לו את הסיכון .
שוב - יש סיבות גדולות ומגוונות למה אצלי זה יכול להיות 10 % ועוד אצלך זה 7% כמו שאתה אומר . ( בועת נדלן אצלך , בתים מאוד זולים אצלי )
אבל זה עובדה שניתנת לבדיקה בקלות .
 
למעלה