באזור שלי התשואות הן סביב 6% לבניינים של מיליון או שניים
גם זה על הנייר, וזה באחד האזורים הגרועים במטרופולין של ניו יורק (ניוארק, ניו ג'רזי).
בדרך כלל זה מתבסס על הנחות לא הגיוניות לגבי גביה, ועלויות תחזוקה, וניהול.
מההתרשמות שלי עיקר מי שקונה במחירים האלה ממנפים את עצמם על בסיס הנחות לא הגיוניות שמישהו משווק להם. אלה עסקאות עם תזרים נמוך עד אפסי, ומספיק טיפה Vacancy (או צרות אחרות) כדי שהם יעברו לתזרים שלילי (שזה קצת מזכיר את המצב בארץ, ולא במקרה).
ההבדל ביני לבין הישראלי הממוצע הוא שאני מחזיק 18 דירות גדולות בבניין אחד. זה מאפשר לי:
גם אם אצטרך לחכות לסוף הסייקל, אני מעדיף את זה מאשר להתחרות עם משקיעים שמסתמכים על הנחות לא הגיוניות, ומתפללים 3 פעמים ביום שתגיע אינפלציה שתוריד להם את החוב.
אני מדי פעם בודק את האופציה של דו משפחתיים ותלת משפחתיים, אבל התשואה על הנייר לא הרבה יותר גבוהה (משהו כמו אחוז אחד יותר), ובפועל היא תהיה יותר נמוכה (עלויות ניהול ותחזוקה יותר גבוהות, ומימון פחות פשוט). אם זה לא יהיה מאד קרוב לבניין שכבר יש לי, זה כנראה לא יקרה.
השוק יקר עכשיו באופן כללי. אנחנו אחרי תקופה ארוכה של ריבית אפסית, כולם קנו מניות ונדל"ן, והמחירים עלו.
לכן, תשואת הדיבידנד ממניות נמוכה, והתשואה מנדל"ן נמוכה.
אני מאמין שיגיע משבר מתישהו, ומי שיהיה מוכן עם נכסים חזקים ועם מזומנים יוכל לנצל את זה.
אבל לך תדע, אולי הפעם זה שונה...
גם זה על הנייר, וזה באחד האזורים הגרועים במטרופולין של ניו יורק (ניוארק, ניו ג'רזי).
בדרך כלל זה מתבסס על הנחות לא הגיוניות לגבי גביה, ועלויות תחזוקה, וניהול.
מההתרשמות שלי עיקר מי שקונה במחירים האלה ממנפים את עצמם על בסיס הנחות לא הגיוניות שמישהו משווק להם. אלה עסקאות עם תזרים נמוך עד אפסי, ומספיק טיפה Vacancy (או צרות אחרות) כדי שהם יעברו לתזרים שלילי (שזה קצת מזכיר את המצב בארץ, ולא במקרה).
ההבדל ביני לבין הישראלי הממוצע הוא שאני מחזיק 18 דירות גדולות בבניין אחד. זה מאפשר לי:
- להחזיק מנג'ר ואיש תחזוקה שתלויים בי לא פחות ממה שאני תלוי בהם.
- לקחת משכנתא בריבית סביב 4%.
- להקדיש לזה את הזמן הנדרש.
גם אם אצטרך לחכות לסוף הסייקל, אני מעדיף את זה מאשר להתחרות עם משקיעים שמסתמכים על הנחות לא הגיוניות, ומתפללים 3 פעמים ביום שתגיע אינפלציה שתוריד להם את החוב.
אני מדי פעם בודק את האופציה של דו משפחתיים ותלת משפחתיים, אבל התשואה על הנייר לא הרבה יותר גבוהה (משהו כמו אחוז אחד יותר), ובפועל היא תהיה יותר נמוכה (עלויות ניהול ותחזוקה יותר גבוהות, ומימון פחות פשוט). אם זה לא יהיה מאד קרוב לבניין שכבר יש לי, זה כנראה לא יקרה.
השוק יקר עכשיו באופן כללי. אנחנו אחרי תקופה ארוכה של ריבית אפסית, כולם קנו מניות ונדל"ן, והמחירים עלו.
לכן, תשואת הדיבידנד ממניות נמוכה, והתשואה מנדל"ן נמוכה.
אני מאמין שיגיע משבר מתישהו, ומי שיהיה מוכן עם נכסים חזקים ועם מזומנים יוכל לנצל את זה.
אבל לך תדע, אולי הפעם זה שונה...