מה לעשות עם 75 אלף דולר?

[oneisinfinity]

מה לעשות עם 75 אלף דולר?

שלום שלום... יש לי שאלה שברצוני לפתח לדיון כנה כדי שגם אני וגם הרבה אנשים נוספים נוכל ללמוד ולהרחיב את הידע.
זהו דיון של דעות ולא עצות. שמתי לב לאחרונה שיש אנשים שמתקשים להבדיל וכאשר מישהו מבקש עצה ספציפית הוא מקבל במקום דעה אישית כתשובה. כאן הסיפור שונה, אבקש דווקא כן לקבל דעות שונות ונקודות מבט שונות ואם אפשר תאור של הניסיון הרלוונטי שלכם. אני חושב שהדיון הזה יוכל לעזור להרבה מאוד אנשים שכן ישנם הרבה מאוד אנשעם עם סכום שנע בין 60 ל 100 אלף דולר שיושבים להם בבנק.
את השאלה הזו שאלה אותי אחותי, לע היתה רק דעה אחת לתת לה וחשבתי למה לא לקבל עוד נקודות מבט ועוד מידע מבעלי נסיון.. יש לאחותי 75 אלף דולר, מה היא יכולה לעשות איתם? להשאיר בבנק? להשקיע בבורסה? לקנות בית בארצות הברית או לקחת משכנתא ולקנות בית בארץ? מה דעתכם?
משכנתא בארץ תחזיר את עצמה מהשכירות אך רווחים לא יהיו לה, השוק בארץ יקר ולא ברור ורק חסר שתהיה ירידת מחירים בשנים הקרובות.
בבורסה לא היא ולא אני מבינים ולא ידוע לי איפה ואיך ניתן להוציא מעל ל 5 אחוז רווח שנתי.
אמרתי לה שפלורידה אפשר להוציא לפחות 10 אחוז, יש לי מי שמטפל לי בדירות, אך היא לא כל כך מעוניינת בגלל ההוריקנים.
מה דעתכם חברים? אשמח למידע נוסף ותודה רבה..

 

[GoodStartLLC]

עצה בלבד

ניתן בסכומים כאלו במקומות מסויימים לקנות בארצות הברית אפילו 2 בתים , השאלה כמה הבנה יש לך בנושא וכמה בא לך להשקיע להבין .
יש אנשים שאני נפגש איתם ומאבד אותם תוך כמה דקות בגלל שלא בא להם להכניס מידע נוסף לראש -הכוונה רוצים להרוויח בלי לדעת יותר מדי (לא אוהב את החשיבה הזאת ) . יש אנשים שאף פעם לא מאמינים לאף אחד ותמיד חושבים שמנסים לגנוב אותם לכן השקעה מעבר לים גם לא מתאימה להם ( יש כמה כאלה פה בפורום ).
אם בסופו של דבר המשקיע מצליח להבין שהכסף שלו שווה עוד כסף - והוא בעצם מצליח להפנים ש100 אלף דולר מכניס +- 10 אלף דולר בשנה (במקום כלום בבנק ) אז הוא חייב ללכת על השקעה נדלנית מעבר לים -עם קצת ביצים ניתן לעשות זאת ולהרוויח יפה .
המלצה שלי- להתחיל מבית ראשון , לראות את הכסף נכנס לקבל הרגשה של הדבר וביטחון ומשם להתקדם.

(גלוי נאות אני מוכר בתים )

 

[naf86]

אפילו 2 בתים...

יש אזורים שאפשר אפילו 5 בתים ויותר במחיר הזה. רק שהסיכון בהתאם.

 

[oneisinfinity]

אני קניתי בית וחצי במחיר דומה

אבל ההתעסקות היא בלתי פוסקת.
בזמן האחרון אני קוראר פה הרבה הודעות של אנשים שכותבים שבפחות מ 150 אלף לא להתקרב לארצות הברית. אני מבין את הגישה, אותם אנשים טוענים שבתים במחיר נמוך מ 150 אלף הם סיכון גבוה מידי, להוציא את הדיירים ותחזוקת הבית שמקזז מהתשואה, הטענה היא שבאזורים כאלו המחירים עלולים לרדת בצורה דרסטית.
אני א ישת עומד על מעל ל 10 אחוז תשואה שנתית נטו, אבל ההוריקן בשנה שעברה עלה לי 2000 דולר פינוי עצים, אכן יש התעסקות בלתי פוסקת עם הדיירים שישלמו
שולח להם 5 פעמים בשנה 3 days notice, כל פעם תיקונים כאלו ואחרים לבית ואני מתחיל להתעייף מההתעסקות הזו, מעבר לים זה הופך את זה ליותר קשה. אם הייתי גר בארצות הברית הייתי קונה עשרה בתים ב 30 אלף לבית והופך את זה לעבודה שלי.
לאחותי אין כוח להתעסק בזה כמו שאני מתעסק, אז האם הקונצנזוס שנוצר כאן הוא נכון? האם 150 אלף הוא הסכום שקונה לך שקט בהשקעה פסיבית?

 

[naf86]

יש לנו בתים

שעלו לנו קרוב ל-200 אלף דולר לבית פרטי ויש לנו בית שעלה לנו 70 אלף דולר.
האם הבית שעלה 70 אלף דולר יותר עבודה מאשר הבית של 200 אלף? לא ממש. שניהם מנוהלים ע"י המנהלת שלי ולכן מבחינתי הם אותה עבודה.
במקרה שלי, הבית שעלה 70 אלף היה במיקום מספיק טוב כדי שאני אהיה רגוע. זה לא גטו או S8, שכונה בסדר.
&nbsp
אבל ארה"ב זה מקום גדול. יש מקומות שב-150 אלף דולר מוצאים בית מתפרק בשכונה גרועה, יש מקומות שב-150 אלף דולר מוצאים בית מעולה. לכן אי אפשר לשים תג מחיר, כשמדובר על 50 מדינות, אלפי ערים והרבה אזורים שונים שכל אחד מהם הוא עם אופי שונה ומחיר שונה. לכן צריך לנתח כל אזור בנפרד ואז לדעת מה נותן השקעה של 50 אלף, 100 אלף, 150 אלף, 250 אלף.
&nbsp
אנשים פה מכירים אזור אחד, ועל סמך זה הם מנסים לקבוע על כל ארה"ב. באזור שלי לדוגמא, אני הייתי שם את המחיר לבית נורמלי באזור נורמלי בערך ב-60-70 אלף דולר. פחות מזה, מדובר על בית בעייתי (נגיד מבחינת דיירים/מיקום/מצב). יותר מזה אמנם נותן הרבה יותר שקט נפשי, אבל פחות תשואה.
אני יכול לקנות בתים ב-30 אלף דולר, ולקבל תשואה דו ספרתית בלי בעיה. אבל זה בא במחיר של המון עבודה, המון לחץ, המון בעיות. יש אנשים שאוהבים את הטירוף הזה, אני מעדיף לקבל שקט נפשי והמחיר היא תשואה נמוכה יותר.
&nbsp
לכן כאמור באזור שלי אפשר למצוא בתים באזורים סבירים במחיר של 50-100 אלף. אפשר למצוא בתים באזורים טובים ב-100-150 דולר, ובתים מעולים במחיר של 150-200 אלף. בתים רבי יחידות, הייתי מתמחר ב60-150 אלף ליחידה (בהתאם לאזור)
&nbsp
אז אין תשובה חד משמעית. אפשר לקנות בית ב-70 אלף ולהיות עם שקט נפשי ותשואה טובה, אפשר לקנות בית ב-250 אלף דולר שמביא רק צרות ובעיות.
&nbsp

 

[oneisinfinity]

רק שכחת לציין באיזה אזור אתה מושקע?

אשמח לדעת, אני מבין רק בדרום פלורידה, אשמח להכיר עוד אזורים.

 

[naf86]

רוצ'סטר ניו יורק

אני גם גר באזור, אז יותר קל לי מאשר מישהו שחי בישראל.

 

[GoodStartLLC]

התעסקות

תשמע אם הבעיה שלך היא רק התעסקות אתה צריך בדיוק מה שרוב המשקיעים מרחוק עושים- חברת ניהול שעושה את הדברים האלה ,
כמו שאמרת אם היית קרוב היית קונה 10 בתים - זה מה שאנחנו עשינו עם קצת יותר בתים , יש לנו אנשים שמטפלים בכל העבודה השחורה ואנחנו הגדלנו ועשינו את זה גם לאנשים אחרים בתמורה ל10% בשנה ( להרבה אנשים זה שווה את השקט) .
אין מחיר מדוייק לבית "שקט " כמו שנפתלי ציין כאן - לדוגמא בתים עם בריכה ג'קוזי וכו' יכולים לדרוש טיפול הרבה יותר גבוה מבית פשוט - וגם הדיירים רוצים אותו כל הזמן מתוקתק ומשגעים אותך .
בקיצור - לך על ניהול לפי דעתי

 

[naf86]

טיול מסביב לעולם?

טוב, אין לי נסיון בזה,אבל זה גם כן תשובה. לא?

נכון, יש הוריקנים מידי פעם בפלורידה. אבל ארה"ב היא מדינה גדולה, ויש המון אזורים בלי אסונות טבע. צריך כמובן לעשות מחקר.

כמו כן, אפשר לטעון שככל שהמחיר נמוך יותר, ככה גדל הסיכון. 75 אלף זה על הגבול והדיירים יהיו בהתאם.

 

[MyREAdvisor]

זו שאלה שחוזרת על עצמה בפורום

מניסיוני עם מגוון רחב של משקיעים במידה ומדובר ב - 75 אלף דולר היחידים שלה ואין לה כוונה לרכוש עוד נכסים, התוצאות יהיו די גבוליות גם במקרה והתשואה תהיה 8-10 אחוז לשנה, אם תבצע חישוב אמיתי של התשואה כולל עלויות של התקורות הקבועות של כל משקיע כולל פתיחת תאגיד בחול וחידוש אגרה שנתית, הפקת מספר אישי לצרכי מס הכנסה, דיווח אישי מידי שנה, דיווח של התאגיד במידה ויש יותר משותף אחד בתאגיד, כל אלו הן תקורות קבועות שיכולות לנוע בין כמה מאות דולרים במקרה הטוב ובמקרה הפחות טוב גם עד 2000 דולר לשנה.
גם מבחינה סטטיסטית שיש לך רק נכס אחד הדברים עובדים פחות לטובתך ולכן לטעמי זה בסך הכל השקעה שלא תיתן תשואה סבירה וההתעסקות איתה היא כאב ראש עם כל מה שקשור להתנהלות מול חברת ניהול בחול וכו׳.
במידה ובכוונתה לרכוש עוד נכסים ורצוי מעל 2-3 נכסים ואז הדברים יעבדו יותר טוב.
יש מגוון אזורים שניתן להשקיע בהם ברמות של 100 אלף דולר לנכס כיום ובאזורים טובים יחסית וליהנות מהשקעה איכותית, המפתח להצלחה הוא בחירת הגוף המנהל ובדיקה מעמיקה של אזור ההשקעה והמספרים של הנכס לעומק ולהכליל בתוך חישובי התשואה את כל הפרמטרים המשפיעים עליה.

 

[naf86]

כל העמלות האלו מכניסים בחשבון

אז כן, מיסים וכל העמלות יכולים אולי להגיע לכמה מאות דולרים לשנה. אז אפשר בחישוב להכניס 5% של מיסים/עמלות חוקיות. זה כמובן תלוי בסטייט, יש מקומות שבקושי יש עמלות שנתיות כמו חידוש אגרה שנתית. אני משער שבתור יועץ מהולל אתה חקרת איזה סטייט יותר ידידותי למשקיע.

 

[oneisinfinity]

כמה נקודות לציון

בפלורידה לדוגמא אין מיסי מדינה וזה מוזיל עלויות באופן משמעותי, 7 אחוז לערך.
מיסי קרקע זולים יחסית גם כן בפלורידה. כמובן שהביטוח בפלורידה יותר יקר וזה עלול להתקזז.
לגבי פתיחת תאגיד טכנית אפשר שלא לעשות זאת, אני מבין את החסרונות שבכך אבל כן אפשרי שלא לפתוח תאגיד.
אבל הבנתי את הנקודה, כיון שיש מספר הוצאות קבועות רצוי לרכוש מספר נכסים תחת אותם הוצאות קבועות.

 

[naf86]

כל מדינה, כל מחוז, כל עיר שונה

יש לי 2 בתים. אחד בעיר רוצ'סטר השני בעיירה ברייטון. הם באותו מחוז, וטכנית ברייטון שייך לרוצ'סטר. אבל המיסים/ביטוח/חוקים שונים לגמרי, גם כשמדובר על 2 בתים במרחק כמה רחובות.
לכן מיסים, עמלות, ביטוח וכו' צריך לבדוק ברמת העיר, המחוז, מדינה כי כל אזור הוא שונה.

 

[vinney]

"תאגיד" זאת מילה גסה למשקיעי נדל"ן.

בדרך כלל "תאגיד" מתורגם כcorporation, ולשים נדל"ן בcorporation זה אסון מיסויי.
&nbsp
בארץ אין מקבילה לLLC, "חברה בע"מ" בארץ זה corporation בארה"ב. הLLC זה לא בדיוק תאגיד במובן החוקי של המילה משום שהיא לא נפרדת לחלוטין מבעליה (המיסוי הוא שקוף, שזה היתרון המהותי שלה).
&nbsp
אני מציע לך, כשאתה מנסה לייעץ לאנשים, לא לתרגם דברים בלי לבדוק שהמשמעות נשמרת. במקום "תאגיד" יכולת להגיד "LLC" ולחסוך טעות קריטית פוטנציאלית מהלקוחות שלך.

 

[a190]

 

[naf86]

LLC מופרד מהבעלים

מבחינת אחריות, אבל לא מיסוי.
&nbsp
כלומר, נגיד ויש לי מיליון דולר בבנק, כמו כן יש לי LLC שמחזיק נכס ששווה 200 אלף דולר.
נגיד ומישהו תובע אותי כבעל ה-LLC. המקסימום שהוא יכול להוציא ממני זה הLLC שכאמור שווה 200 אלף דולר ולא באופן אישי עם הכסף שיש לי בבנק.
&nbsp
מצד שני, ברגע שנכנס כסף ל-LLC, אני באופן אישי חייב עליו במיסים. כלומר אם אני מושך את הכסף, זה לא ממוסה בשנית כי זה כבר מוסה (שזה כמובן שונה מתאגיד עם מיסוי כפול)

 

[vinney]

לא הבנתי מה ניסית להגיד

LLC זה לא תאגיד במובן שהחוק הישראלי מקנה למילה. תאגיד זאת יישות נפרדת לחלוטין מבעליו, ובארה"ב יישות כזאת נקראת corporation. בניגוד לתאגיד, LLC לא מופרדת לחלוטין מבעליה. התרגום המילולי ("חברה בע"מ") גם לא מדויק כי לפי החוק הישראלי חברה בע"מ היא תאגיד.
&nbsp
ניסית לתקן את דבריי או לאשרר אותם?

 

[naf86]

אני הייתי אומר

שLLC מקביל פחות או יותר לחברה בע"מ ותאגיד מקביל לCORP. אבל זאת הכללה גסה כי כאמור חוקי המדינה שונים.
&nbsp
כל מה שחשוב לדעת זה עניין האחריות האישית מול אחריות החברה. זה היה המטרה של התגובה שלי. יותר חידוד על הדברים שלך.

 

[צבי ליך]

זאת שאלה מאד מאד כללית

אפילו אם אתה מאד מאמין בסקטור מסוים, אתה צריך לפזר השקעות גם מחוץ לסקטור.
שווה לכם להשקיע במפגש עם יועץ השקעות מורשה.
יש גם המון מידע אונליין (למשל באתר "הסולידית").

אני חושב שכדאי לך להשקיע זמן בלימודים כי יצאת בהרבה מזל עד היום.
אם אני זוכר נכון לא היה לך שום ביטוח לפני שנה, כי שותף שלך אמר שזה לא משתלם.
לא נראה לי שהוא אמר את זה כי הוא איש רע.
הוא פשוט לא הבין את הסיכון.
אחרי אירמה, ברור לכולם שצריך גם ביטוח נגד שיטפונות.
מי שמשקיע עכשיו בפלורידה צריך לקחת בחשבון שאם תהיה עוד סופה כזו בשנים הקרובות, חלקים גדולים מפלורידה יהפכו לערי רפאים כמו דטרויט. זה בלי קשר לבעיה של עליית פני הים.
כל אזור שיש בו תשואה של 10% בשנת 2017, הוא אזור עם סיכון גבוה. אחרת המקומיים כבר מזמן היו קונים את הנכסים, המחירים היו עולים והתשואה היתה יורדת.

גם אזור שבו מישהו מוכר לישראלים תשואה של 8% הוא מסוכן מאד, כי זה אומר שהמקומיים חשבו ש-8% זו תשואה נמוכה מדי. לכן משווקים רק לאנשים שלא מכירים את השוק.

 

[oneisinfinity]

שאלה

אמרת כך: "
כל אזור שיש בו תשואה של 10% בשנת 2017, הוא אזור עם סיכון גבוה. אחרת המקומיים כבר מזמן היו קונים את הנכסים, המחירים היו עולים והתשואה היתה יורדת.

גם אזור שבו מישהו מוכר לישראלים תשואה של 8% הוא מסוכן מאד, כי זה אומר שהמקומיים חשבו ש-8% זו תשואה נמוכה מדי. לכן משווקים רק לאנשים שלא מכירים את השוק."

אם אפשר לשאול, על איזו תשואות אתה עובד?