משקיע חדש בארה״ב

EliranB1982

New member
משקיע חדש בארה״ב

שלום לחברי הפורום,
יש ברשותי כ 250 $ אלף דולר הון עצמי ואחרי מחקר ומעט ניסיון של אנשים שהכרתי החלטתי להשקיע באופן ישיר בבתים בארה״ב ולא במסגרת של קרנות וקבוצות למינהן (אחרי שמספר אנשים שהשקיעו בכאלו המליצו להתרחק מזה).
ראיתי כאן לא מעט התכתבויות ואשמח לשמוע מאנשים עם ניסיון ורקע לאיזה כיוונים כדאי לי ללכת.
אלירן
 

naf86

New member
תלוי מה אתה מרגיש בנוח

אפשר לקנות עם זה כמות נכבדה של נכסים זולים באזורים מאתגרים, או כמות קטנה יותר של נכסים טובים.
המחיר/מיקום משקף את אופי הדיירים. האם אתה בנוח עם נכסים שיש שם אנשים על קיצבה ממשלתית בגלל הכנסה נמוכה (Section 8 ודומיהם), או שאתה מעדיף צעירים עם עבודות או סטודנטים או שאתה מעדיף משפחות?
&nbsp
לדוגמא אצלנו תיק הנכסים מחולק ל-3:
1. משפחות - כלומר בית גדול שנמצא בתוך מחוז בית ספר מעולה. לרוב מי שלוקח את הבית הם משפחות שלא יכולים או מחכים לקנות בית וצריכים לשלוח את הילדים שלהם לבית ספר ציבורי ויכולים להרשות לעצמם שכר דירה גבוה.
2. סטודנטים - פה אני עובד עם חברה שמתמחה בסטודנטים.
3. צעירים - הנכסים באזור מספיק טוב שאין לי בעיות של סמים או פשע או השחתת רכוש. יש לי צעירים שעובדים בעבודות מחקר בבית חולים או לומדים לדוקטורט וכו'. האזורים מבוקשים אז הסיבות העיקריות שהן לא מחדשים זה שהם מתחתנים או מצאו עבודה במקום אחר. אחרת הם מחדשים שנה אחרי שנה.
&nbsp
יש כל כך הרבה אופציות, אזורים, סוגי בתים וכו' זה מאוד תלוי בנוחות שלך.
 

MyREAdvisor

New member
זה מאד תלוי בצרכים וביכולות שלך

השקעה בארה״ב באופן ישיר דורשת הבנה מעמיקה של כל אזור, ארה״ב מאד מגוונת וכמעט בכל עיר תמצא שכונות יוקרה לצד שכונות ביניים ושכונות מצוקה, ההבנה שלך באזור ההשקעה היא קריטית להצלחתך וצריכה לכלול בין השאר גם הבנה של חוקים ותקנות ברמת המדינה והמחוז שעשויים להשפיע על השקעתך.
עם הון עצמי כזה בהחלט יש מגוון מקומות שתוכל להשקיע בהם.
הייתי ממליץ לך להגדיר קודם מהו הצורך והציפיה שלך מההשקעה ולשם הדוגמא אתן לך שאלות כלליות שיסייעו לך להתכוון:
1. מהי רמת התשואה השנתית אליה אתה שואף להגיע ? באופן כללי, השקעות סולידיות במקומות רבים יכולות לנוע ברמות של 3-7 אחוז לשנה באזורים טובים מאד עם רמת אוכלוסיה גבוהה, תשואות של 7-10 אחוז ניתן לקבל בשכונות איכותיות עם רמת אוכלוסיה טובה, תשואה גבוהה יותר ברוב המקרים תצריך השקעה באזורים עם רמת אוכלוסיה נמוכה יותר. רמת הסיכון שלך תעלה בהתאם לאופי התשואה בדרך כלל.
ככלל אצבע אפשר לומר שככל שרמת ההתשואה הנדרשת עולה כך גם תצטרך להשקיע יותר זמן ואנרגיה בניהול השוטף (תחלופת דיירים, בעיות גביה, תיקונים ושיפוצים וכד׳)
2. האם אתה רוצה לקנות נכס מוכן לאחר שיפוץ, נכס שדורש שיפוץ קוסמטי או נכס שגם דורש שיפוץ מסיבי? בדרך כלל על נכס משופץ תשלם פרמיה מסוימת במחיר כך שככל שיש לך יכולת ופנאי להתעסק בזה תוכל לבחור השקעות יותר מאתגרות בנכסים הדורשים שיפוץ.
3. האם אתה מתכוון לנהל ההשקעה באופן שוטף או שתזדקק למנהל/שותף/חברת ניהול. הייתי ממליץ להקדיש זמן רב לבחינת מנהל/שותף/חברת ניהול שיסתמך ככל הניתן על רקע וניסיון, ממליצים, היכרות אישית. בחירת האנשים הנכונים תמקסם את פוטנציאל ההשקעה שלך.

שיהיה בהצלחה !
 

EliranB1982

New member
תודה על ההכוונה

אני חושב שמהכיוונים שרשמת אני אחפש ללכת לנכסים שיתנו לי 8-9 אחוזים לשנה, אין לי ניסיון בשיפוצים ועדיף לי נכסים משופצים או כאלה שצריכים תיקונים קטנים מאד, חשוב לי שזה יהיה באזורים טובים עם דיירים שישארו בנכס כמה שיותר זמן.
הבנתי שהסוד הגדול הוא בניהול מקצועי ועל זה אשים דגש.
ראיתי בינתיים המלצה כאן ואמתין לראות איזה עוד מקומות טובים יש להשוואה מחברי הפורום. תודה רבה בינתיים.
 

GoodStartLLC

New member
G-S: התחלה טובה למשקיע המתחיל

מה קורה אלירן- קוראים לי אייל ואני מושקע בממפיס ובמיאמי .

אשמח לעניין אותך ולהסביר לך קצת את היקף הפעילות ומה צריך לקרות על מנת שתוכל ללרכוש בית באופן ישיר ובלעדי .
[email protected]
good-start.co
גם אם לא תתעניין במה שאני מציע - אשמח לעזור לך ותת לך כמה טיפים .
 

EliranB1982

New member
איזה סוגי נכסים יש לכם להציע

שלום אייל, תוכל לתת דוגמא לנכס שאתה מציע להשקעה עם כתובת ופרטים ? ארצה להעזר בפורום הזה לבחינה של הפרטים.
 

GoodStartLLC

New member
שבוע טוב

אני מצרף לך בית לדוגמא - הוא כבר נמכר אבל שיעשה לך סדר בראש
תבדוק אותו באתרים השונים (ישראלים משום מה מאוד אוהבים את זיילו למרות שכמובן יש אי דיוקים, אבל בבקשה )
אשמח לשאלות בפרטי או פה בפורום (מכולם לא רק ממך - יש אנשים שזה הספורט האהוב עליהם לנסות ולחפש טעויות ,בכיף)

https://www.zillow.com/homes/for_sa...6,-90.071835,35.006367,-90.075499_rect/17_zm/
 

EliranB1982

New member
שכר הדירה נראה גבוה מאד יחסית לאזור

נכנסתי לאתר זילו וחיפשתי בתים להשכרה במיקוד של הנכס הזה, יש שם היצע של עשרות בתים במחירים של 525-1200 $.
במצגת ששלחת רשום 1250 $ שכר דירה, זה מחיר מאד גבוה לאזור הזה...
ממה שהספקתי קצת להבין ולחקור עם היצע כזה ומחירים כאלה זה לא נכון להשקיע באזור כזה.
 

GoodStartLLC

New member
צבי

האם אתה מודע כמה גורמים נכנסים בערך הנכס הנמכר?
-יש בו דיירים ?
- משופץ ?
-מצב קיים ?
-מצב מכירות בשכונה ?
-כמות עיקולים בשכונה ?
- מטר רבוע
- מיקום
לא הכל זילוו יכול להסביר לך - הוא נותן הערכה גסה וזה בסדר אבל יש עוד ערך מוסף שלא נלקח בחשבון .
כשמישהו מעלה נכס בזילוו הוא דואג להעלות תמונות של השיפוץ וכו' ואז מעלה את הבית ביותר יקר .
בקיצור אם בשכונה ליד יש בתים גם בעשרה שקלים לא אומר כלום על הנכס המדובר
 

צבי ליך

New member
אל תתעלם מהמציאות

אם יש בצמוד לנכס בתים ב-10 שקלים, זה בד"כ אומר משהו על הנכס המדובר, כי אנשים מעדיפים לגור קצת יותר עמוק יותר בשכונה הסבירה, ולא צמוד לסלאמז.
כמעט כל מה שממוקם 50 מטר מערבית לנכס הזה, זילו מעריך סביב ה-30K.
גם מהתמונות בגוגל קל לראות שהשכונה שהנכס גובל בה היא שכונה קשה בהרבה.אם יש סורגים על כל החלונות, כנראה שמתישהו מישהו הרגיש שהוא צריך אותם.
זו לא איזו טעות באלגוריתם של זילו, וזה נתון חשוב.
&nbsp
לא התייחסתי לנושא הדייר, או השיפוץ כי אין לי על מה להתבסס.
הנכס ישן משמעותית מרוב הנכסים בשכונה הטובה (חלקם די חדשים) וגם בנוי אחרת (רובם קומה אחת והוא 2 קומות).
צריך הרבה יותר מידע כדי לדעת אם 2,250$ יספיקו לתחזוקה של נכס בן 50 בגודל הזה.
אשמח אם תיתן יותר מידע.
&nbsp
לגבי כמות המכירות ומצב העיקולים- מעט עסקאות באזור בשנתיים האחרונות.
ולפחות לי זה אומר שני דברים:
1. עלול לקחת הרבה זמן למכור.
2. קשה להעריך את השווי, כי אין מספיק בסיס להשוואה.
 

GoodStartLLC

New member
מציאות

אני שמח שהבית ( שכבר נמכר ) עלה פה למחקר זה נחמד שאני מעסיק פה את הפורום - בכיף!
אז ככה , רוב הבתים מערבית לשכונה שבה אני נמצא הם בתים מאוד קטנים , חצאי בתים אפשר להגיד , לפעמים לאנשים בודדים , גודלם פחות ממאה מטרים רבוע ושרותים אחד , כך שהם מאוד לא אטרקטיביים ולכן מחירם נמוך , דרך אגב גם בית כזה , אם מושכר לטווח ארוך , יכול להניב אחלה של תשואה .
יותר מידע לתת ? אני יכול לספר לך שמה שהוצאתי בכמה שנים האחרונות זה פחות מהסכום שכתוב בטבלה .
הבית בשכונה טובה , נמצאת ממש קרוב לבית ספר , יש קרוב כמו שציינו בתים קטנים ליחידים אך זה לא אמור להפריע לערך הבית , כמו שרואים הוא מוערך מאוד יפה ונמצא במגמת עלייה תמידית .
 

צבי ליך

New member
"אשמח לשאלות בפרטי או פה בפורום"- זה אתה כתבת

בתים של 3 חדרי שינה זה לא בתים ליחידים.

כל אחד יכול לראות בזילו באילו מחירים נמכרו נכסים באזור.
רוב הבתים שם נמכרו בגרושים.
 

naf86

New member
הבית הזה יחסית גדול (2,200 רגל מרובע)

לכן יכול להיות שהשכירות יהיה גבוה יותר יחסית לאזור. אבל 1250 זה המחיר במצגת. אני לא יודע מה זה במציאות.
אבל גם אין הרבה בתים להשכרה באזור, אז זה אולי יכול ללמד קצת על השוק.
 

GoodStartLLC

New member
אלירן

היי אלירן - כמו שנפתלי ציין הבית הוא גדול במיוחד ביחס לשכונה לכן הוא מושכר מעל הממוצע שאתה רואה
אני שמח שבדקת בזיילו , זה בסדר , אבל זה כלי שרק צריך לתת לך אינדיקציה ולא להפוך אותך למומחה באזורים בממפיס .
לדיירים קוראים משפחת מלון - אחלה משפחה לא מאחרת בתשלומים אף פעם ומאוד מרוצים - המשקיעים שקנו את הבית אפילו דיברו איתם
אני מאחל לך בהצלחה - תזכור שהכי חשוב ( לפי דעתי כמובן ) זה לא מה כתוב בזילוו , זה האם יש לך מישהו שינהל את הנכס והאם אתה סומך עליו .
אתה יכול לקנות נכס בבורלי הילס, אבל הוא יעמוד שומם אם אף אחד לא ידאג לך לדיירים ולתחזוקה .
 

vinney

Well-known member
"בית גדול במיוחד" זה רעיון לא טוב בדרך כלל

עדיף בית "ממוצע", הרבה יותר קל לתמחר, הרבה יותר קל למצוא דיירים. למה אתה צריך בית יוצא דופן שעומד באמצע השכונה וכל פעם שאתה צריך להחליף דיירים כולם באים ובוכים לך שאתה רוצה שכ"ד כפול מהשכנים והם לא באמת צריכים את כל החדרים האלה...
 

GoodStartLLC

New member
יש משהו

יש משהו במה שאתה אומר - אך תמיד יש צורך , אולי טיפה פחות לבית של משפחה מרובת ילדים -ההפך לפעמים זה הופך אותו לייחודי ולמבוקש.
במקרה של הבית המדובר יש שמה משפחה שלא תעזור בעד שום הון שבעולם , מאוד אוהבים את הבית ולא דורשים שום דבר .
יכלתי למכור את הבית ביותר כסף אך הבטחתי תשואה מסויימת ולכן המחיר נמוך יותר מהערכות בשוק .
 

naf86

New member
ומה יקרה אם הם יעזבו?

מצאו עבודה בעיר אחרת, החליטו לקנות בית בעצמם, עברו לידם שכנים מעצבנים. יש אלף ואחת סיבות למה אנשים עוזבים.
כשכל השכונה משלמת מחירים של 500-1,000 דולר לחודש, זה מעיד על רמה סוציו-אקונומי נמוך. עד כמה יהיה קל למצוא את המשפחה הקצת יותר עשירה שיכולים להרשות לעצמם לשלם פי 1.5-2 ממשפחות אחרות באזור?
 

MyREAdvisor

New member
היצע גדול של נכסים להשכרה במחיר נמוך מדליק נורה אדומה

זה נראה שהנכס המדובר הינו בקצה העליון מבחינת גודל ושכר דירה באזור, היצע גדול כזה של נכסים יכול להשפיע מאד לרעה בחילוף דיירים כך שהדייר הבא ישלם הרבה פחות...
כמו גם גודל הנכס שמצריך התייחסות מיוחדת וגם גיל הנכס מאחר ועלות התיקונים השוטפים והעלויות עם כל החלפת דייר יכולות להיות גבוהות יותר.
על פניו אזור עם בתים פרטיים שמושכרים ברמות של 525-900 דולר לא עושה שום הגיון להשקעה ברמות המחירים המדוברות.
 

GoodStartLLC

New member
ביקוש

אתם מעלים נקודות מעניינות ושוב מסתכלים על החצי כוס הריקה .
האם בבניין של 12 קומות בישראל יש פחות ביקוש לשני הפנטהוזים למעלה ? למרות שהם יכולים להיות יותר מכפול במחיר ? ההפך - הם תמיד נמכרים ראשונים.
הבית יותר גדול , וכמובן הבית הזה הוא רק דוגמא מתוך המון בתים שבהיצע שלי .
השכירות הוגנת מאוד ביחס למצב הנכס ואת זה ניתן לדעת רק שאתה מכיר את הנכס לעומק.
הבית גם ממוקם כ-5 דקות נסיעה מביתו של אלויס פרסלי , יש שמה מוזאון רוק והקבר שלו - מקום מאוד פופלרי ומתפתח ורק מעלה את רמת המחירים באזור .
 
למעלה