בחירת אזורים

Gadish11

New member
בחירת אזורים

שלום רב לכולם,
אני מעוניין להתחיל להשקיע בנכסים בארה"ב, כרגע אני בשלב של למידת השוק ולכן אשמח להפניות לחומרים רלוונטים שיוכלו לסייע לי.

ש לי תקציב של 140 אלף דולר והשאלה שלי האם הייתם ממליצים לי בתור משקיע מתחיל לנסות ולקנות שני נכסים במחיר הזה או להתמקד בנכס אחד.

משיטוט בפורום וקריאה של מספר מדריכים הבנתי כי יש חשיבות רבה לבחירת האזור בו משקיעים לכן הייתי שמח אם תוכלו להפנות אותי למקורות מידע שמתארים את היתרונות והחסרונות של כל אזור כלומר אני מעוניין להתמקד באזור מסויים אבל חסר לי מידע.
אקדים תודה לעונים!
 

naf86

New member
בארצות הברית

יש 307 ערים עם אוכלוסיה מעל 100 אלף איש. כלומר יש כמות אדירה של אזורים שיכולים להיות טובים להשקעת נדל"ן.
יש אזורים ש-140 אלף בקושי יהיה המקדמה לבית, יש אזורים שאפשר לקנות 3 בתים במחיר הזה.
&nbsp
מידי פעם אני קורא כתבות על האזורים הטובים להשקעה. יש המון כתבות, וכל אחד נותן תשובה אחרת. הנה לדוגמא כתבה של פורבס:
https://www.forbes.com/sites/samant...re-to-invest-in-housing-in-2017/#5c8f7a3754c9
&nbsp
&nbsp
 

GoodStartLLC

New member
אזור

שאלה מעניינת - הסכום שלך בדיוק זהה למה ששאלתי אנשים באשכול הקודם - סכום סביר להתחיל
כמו שכבר ציינתי בפורום הזה , האזור יכול להיות מצויין על פניו , אתה צריך אנשים שאתה סומך עליהם שיעזרו לך - לעשות את זה לבד בשלט רחוק מלווה בסיכון , מה שאתה רואה בזילו לא בהכרח המציאות .
תחקור קצת על ממפיס טנסי , האזור שאני מושקע בו ומכיר על בוריו , אם זה יעניין אותך תוכל לפנות אלי במייל [email protected]
לשאול לא עולה כסף מבטיח
גם אם סתם בא לך להתייעץ ממש לא מפריע לי לענות , עד רמת הידע שלי כמובן
 

GoodStartLLC

New member
שלום ויני

תקרא שוב - אמרתי שאשמח לעניין אותו וגם אם סתם בא לו להתייעץ על מקום אחר אני אשמח לעזור לו , אין מה לקפוץ ולהעיר סתם אתה יכול לעזור לו גם .
לא פשעתי ואתה מאשים אותי בחוסר יושר ? כי יש לי בתים בממפיס ואני מציע אותם לשוק הרחב ?
מאוד מוזר ויני , אין בזה צורך
 

vinney

Well-known member
תראה את התגובה של HousingPA ותלמד.

הרבה יותר מכובד, הרבה יותר גלוי ולא משאיר רושם של מישהו ערמומי שמנסה להראות משהו שהוא לא.
&nbsp
אין לי שום בעיה עם זה שאתה משווק, יש לי בעיה שאתה לא נותן לאנשים אחרים שבאים לפה להתייעץ אינדיקציה לאינטרסים שלך. קורא חיצוני יקרא את ההודעה שלך ויבין שאתה איש טוב שגם משקיע בממפיס ורוצה לעזור. זה לא נכון, זה לא מה שאתה וזאת לא הכוונה שלך.
 

GoodStartLLC

New member
תגובה

ברור שקורא חיצוני יחשוב שאני איש טוב - אין לו סיבה לחשוב אחרת- אני באמת איש טוב ככה לפחות אשתי אומרת לי .
זה שאני מוכר נכסים לא אומר שאני פה רק לשם זה , מי שלא רוצה לא יקנה - זה ממש לא הייתה מטרת הכניסה שלי לפורום הזה , ידעתי שיש אנשים כמוך שישר קופצים וחושבים שהם יודעים הכל , זה בסדר, אף אחד לא מושלם .
אני מוכן לתת ייעוץ בגבולות הידע שלי לכל מי שישאל-גם אם זה בוודאות לא ייתן לי כלום .
התחלתי בממפיס כמשקיע חדש לגמרי , ואני עדיין משקיע שמה - החלטתי בשנה האחרונה לשתף בהצלחתי , ועדיין לא הבנתי מה הבעיה שלך עם זה ?
אני לא מתווך דירות שלא מכיר וסתם רוצה למכור , לכן אוכל לעזור לאנשים שרוצים להיכנס לשוק .
גם אותך ויני , אוכל לשתף בכל המידע שיש ברשותי - למרות שנראה שאתה כבר יודע הכל
 

Housingpa

New member
אני יכול לעזור לך באזור פילדלפיה אם זה מעניין אותך.

אני סוכן מורשה במדינת פנסילבניה. אני סוכן גם בישראל אבל חי כ15 שנים בארה"ב.
תתחיל כאן:
/נדלן-בארצות-הברית/housingpa.com
אשמח לענות על כל שאלה
 

MyREAdvisor

New member
בתקציב כזה אי לך מה לחפש בחול

כל השקעה דורשת הבנה ומחקר וגם אם נניח תמצא משהו שיתן לך תשואה שוטפת נאה של 8-9 אחוז לשנה, יש תקורות נוספות כגון הגשת דוחות מס בחו״ל במסגרת תאגיד ודוחות אישיים וההתעסקות עם זה בסכומי השקעה קטנים לא שווה את האנרגיה והזמן שלך, כמו כן עם נכס אחד או שניים הסטטיסטיקה לא תעבוד לטובתך בדרך כלל.
משנה זהירות צריכים גם בהחלטה להשקיע עם קבוצות השקעה שונות שכביכול נותנות לך ״אפשרות״ השקעה קלה ונוחה כמו יזמים גדולים, אבל למרבה הצער חלק גדול מהם פשוט לא עומד בהבטחות השונות והמשקיע הקטן יקבל הרבה סיפורים ותירוצים אבל לא רווחים...
בשורה התחתונה אם אין לך לפחות 200-300K אין לך מה לחפש בחו״ל ואם יש לך את הכסף וגם פנאי להבנה ומחקר אז שווה להשקיע במודל השקעה פרטי משלך.
אשמח לעזור בכל שאלה נוספת.

אילן בחרי
יעוץ אישי להשקעות נדל״ן
0545555526
www.myreadvisor.co.il
 

naf86

New member
ואתה קורא לעצמך יועץ???

בוודאי שאפשר להתחיל ב-140 אלף. זה בהחלט סכום שאפשרי לעבוד איתו. בהתחלה יהיה קשה, ואולי יניב פחות תשואה מהצפי. אבל אם עושים מספיק מחקר, אפשר למצוא השקעות טובות גם עם 140 אלף דולר.
 

MyREAdvisor

New member
ייתכן שזה נוגד את האינטרסים שלך

אבל עד שאותו משקיע יגיע עם 140$ להון גבוה יותר מעליית ערך או שכ״ד יעברו הרבה שנים אם בכלל, במקרה אני מלווה משקיעים כאלה כמעט 10 שנים אז יש גם ניסיון... השוק בארה״ב היום זה לא השוק של אחרי המשבר והוא מתון בהרבה אחרי שעלה לא מעט ברוב המקומות שם. אז בינתיים הוא יתעסק בכסף שהוא קטן מבחינה אבסולוטית (גם תשואה אמיתית של 8% לשנה היא לפני מס ותקורות אחרות אז כמה נשאר ביד אמיתי??? 8000 $ לשנה??? זה לא מצדיק השקעה מעבר לים... ברוב המקרים אם יש קשיים בהמשך הדרך ההכנסה הקטנה לא מצדיקה התמדה להתמודדות ומוכרים את הנכס במכירה מהירה כדי לצאת מהשקעה כושלת.
על מנת שמשקיע בודד עם הון נמוך כל כך יצליח בהשקעה שלו הוא צריך למצוא שותף/מנהל/מלווה נקי מאינטרסים או ליצור שותפות עם אינטרסים משותפים וכידוע אין הרבה כאלה, אז אם יש לו זמן לחפש טוב ולהשקיע בזה זמן ואנרגיה אפשרי גם למצוא ואם לא אז חבל שיפתו אותו בכל מיני חברות עם משרדים מפוארים שמבטיחות קשקושים על הנייר ואוכלות למשקיע הקטן את כספו.
 

naf86

New member
אין לי שום אינטרסים כספיים

אחרי הכל, אני לא מחפש משקיעים, לא מחפש שותפים. יש לי את העסק שלי וטוב לי איתו.
הנקודה היא שיש לי בתיק גם נכסים שעלו באזור ה-140K$ ואפילו אחד ב-70 אלף.
&nbsp
בוודאי שאדם עם הון כזה לא ירווח הרבה ולא מהר. צריך לבנות תיק. בהחלט יקח כמה שנים לבנות תיק רציני. אדם ששם 140 אלף לא חי באשליות שהוא מרוויח מספיק להתפרנס תוך שנה.
 

oneisinfinity

New member
נדמה לי שיש לך הבנה קשה בהגדרות יעוץ מה הם

תלך ללמוד מה ההגדרה הנכונה של יעוץ אל מול דעה.
מה שאתה מקשקש פה זו דעה שלך וממש לא יעוץ
בארה"ב אפשר לקנות בית גם ב 50 אלף דולר ולהוציא תשואה של 15 נטו ללא בעיות. זה לא פשוט זה נכון אבל זה לחלוטין אפשרי.
לי יש בית כזה. לאחותי יש בית שעלה לה 80 והיא מוציאה ממנו 900 בחודש ואין לה שום בעיות כמה מעל שנתיים, הכל זורם חלק.
ואני מכיר עוד מספר אנשים שהשקיעו בין 50 ל 100 אלף והכל הולך חלק ומרוויחים מעל ל 10 נטו.
להגיד ש 8 אחוז נטו לא שווה מעבר לים זה לא יעוץ זו דעה, במקום ליעץ איך לעשות אתה מקשקש כאן את הדעות שלך, אם אתה לא יודע איך ליישם עדיף לך להיות בשקט, דעות ללא פתרונות מעשיים לא מעניינים אף אחד, היום לכל אידיוט יש דעה, נמאס כבר להקשיב לכל חוכמולוג שמנה להביע את הדעה הלקויה שלו רק כי הוא רוצה להרגיש חשוב עם עצמו. אם אתה יועץ נדלן אני קנקן.
תתרחקו מהבחור הזה אין לו יותר מידי מושג.
תשקיע אתה 200 אלף על בית מחורבן בישראל שיתן לך 3 אחוז תשואה ותשאיר את העבודה האמיתית למי שזה מענין אותו, אתה ידידי לא יודע נדלן בארהב ואתה לא שייך לפורום הזה.
 

GoodStartLLC

New member
יעוץ

מסכים איתך שאנשים פה "קצת" דעתנים ולא יועצים
צריך להבין-המשפט " לא שווה את זה " זה עניין של טעם וכמה אתה אוהב סיכון
ממה שאני מכיר בארצות הברית ,עדיין שווה "להסתכן " ולהרוויח הרבה יותר מאשר בישראל , במיוחד במצב ביום בארץ ברמת המחירים .
אבל אם תשאל את אשתי היא לא תקנה אפילו פלאפון שהיא לא ראתה אותו בעיניים... הכל עניין של הרבה הבנה ואומץ .
 

צבי ליך

New member
אפשר להתחיל לעבוד עם כל סכום, אבל זה לא תמיד משתלם לישראלי

זה ללמוד תחום חדש, כל הבעיות והסיכונים של השקעה ראשונה (ועוד מרחוק), העלויות הנוספות של משקיע מרוחק, התלות בחברת ניהול, וכל זה בשביל מה?
&nbsp
20,000$ משכיבים על רזרבה לבלת"מים. אז משקיעים 120,000$.
במקרה הטוב עושים עוד 4K$ בשנה לעומת השקעה בארץ (נניח תשואה של 8% במקום 4%). זה פשוט לא שווה את זה, וזה במקרה הטוב.
בהמון מקרים זה נגמר הרבה יותר גרוע. תראה את ההודעה של Dani266.
&nbsp
לך יש פעילות ברוצ'סטר, ניו יורק.
נניח שבקליפורניה אפשר להשיג תשואה של 3% יותר מברוצ'סטר.
כל מה שיש לך להשקיע בשנים הקרובות זה 140,000$.
היית הולך על זה ומשקיע אותם בקליפורניה?
 

naf86

New member
אני מסכים שזה לא משתלם במיוחד

אבל זה רק צעד ראשון.
נגיד קונים בית ב-120 אלף. אחרי שנה-שנתיים מוכרים, וקונים אחד ב-140. זה לוקח כמה שנים אבל אפשר לאט לאט לבנות תיק כמו שצריך.
&nbsp
עם 140 אלף דולר, אין הרבה מה לעשות בישראל. לכן מי שרוצה להכנס לנדל"ן, ארה"ב זאת אופציה טובה, כי בסכום הזה אפשר לקנות נכס טוב.
&nbsp
ברור שצריך לעשות שיעורי בית, לבחור את האזור וכו. צריך למצוא מנהל טוב.
&nbsp
לגבי השאלה שלך. התשובה היא שלילית. כי נכס ליד הבית שווה הרבה יותר מנכס רחוק. אם היה בישראל נכסים טובים, הייתי ממליץ להשאר בישראל.
 

צבי ליך

New member
אני הייתי עונה את אותה תשובה

עם חצי מיליון שקל הון עצמי אפשר לקחת משכנתא ולקנות נכס בארץ.
זה כנראה לא יהיה באזורי ביקוש (אבל גם בתים של 120,000$ בארה"ב לא יהיו באזורי ביקוש), ומוותרים על כמה אחוזי תשואה בפוטנציה, אבל הסיכון נמוך משמעותית.
&nbsp
אני לא חסיד של השקעה בנדל"ן בישראל כרגע, אבל אני כן חושב שבסכומים האלה, אפילו זה עדיף לישראלי הממוצע מלהתחיל להתעסק בנדל"ן בארה"ב.
 

naf86

New member
אם אפשר מינוף, זה כבר סיפור אחר

לא בהכרח ישראלי יקבל משכנתא בישראל.
אבל עם 140 אלף דולר במזומן, אפשר למצוא נכס טוב בארה"ב, אבל כמעט ולא למצוא כלום בישראל.
&nbsp
באזור בו אני משקיע, אבל לקבל נכס טוב ב-140 אלף דולר. נכון, זה לא מנהטן או לוס אנג'לס, אבל לא חייבים להשקיע באזורים הכי יקרים.
 

Better Coast

New member
תתמקד בנכסים באיכות השקעה - התקציב שלך מאפשר

כשרוכשים נכס נדלן החשיבות הכי גדולה היא שהוא יהיה נכס באיכות השקעה. מחירים בצד לרגע אבל אלה הפרמטרים החשובים ביותר:

  • נכס באזורי ביקוש קשיח גם למכירה וגם להשכרה
  • תשואת השכרה טובה ויכולת למשוך דיירים חזקים
  • נכס לא ישן מדי - אחרת הוצאות תחזוקה יאכלו את התשואה
  • סחירות גבוהה באזור חשובה מאוד - יכולת למכור מתי שרוצים
  • קנייה במחירי שוק
  • רכישה בשכונה בטרנד של עליית ערך
לגבי המחירים זה עניין של אזור. ניתן עדיין במספר אזורים (למשל באזורי הפעילות שלנו) לרכוש נכסים חדשים ב140-180 אלף.
רוב הלקוחות שלנו היום בוחרים לקחת משכנתא (עד 65%) וככה 80K מביאים משקיע לנכס חדש באזור של 220-230K וזה כבר איכות של מעמד בינוני מבוסס באזורי הפעילות שלנו (טקסס)

להלן לינק לסרטון של נכס במחיר של 146K שרכש לקוח שלנו. נכס חדש לגמרי באזור ביקוש בפורט וורת' צמוד לבסיס צבאי ומפעל של לוקהיד מרטין.

https://www.youtube.com/watch?v=XiZbTX5YWo4

הנכסים הדומים שלנו בשכונה הושכרו בטווח של $1300-$1400 לחודש.

יש גם מגוון נכסים בטווח של 160-230K

================
גילוי נאות: הכותב הוא מנכ"ל ובעלים של חברה בתחום השקעות נדלן בארה"ב
 
למעלה