עזרה בניתוח עסקה

[aeonf]

עזרה בניתוח עסקה

שלום חברים.

אני משתעשע ברעיון של לרכוש נכס להשקעה בארה"ב. אציין שאני אמריקאי, יש לי ידע בנדל"ן בארץ ובארה"ב ואני משקיע גם בשוק ההון בכלל ובריטים בפרט.
אשמח אם תוכלו לומר לי (בצורה גסה) אם המספרים וההערכות שלי בכיוון.

הנכס הינו דופלקס בתצורת UP/DOWN, כל יחידה בגודל 1256 פיט, האחת 3BR + 1BATH והשניה 4BR + BATH. הנכס ברוצ'סטר, ניו-יורק.
הנכס עבר שיפוץ חלקי לאחרונה כולל חלונות וייניל חדשים והוא במצב סביר בהחלט. הנכס מושכר כיום ב1,720$ לחודש (825+895).
הגג של הנכס מתקרב לסוף החיים שלו, המוכר מעריך החלפתו בכ10K-12K, למען הזהירות הערכתי ב13K. הנכס מוערך לצרכי TAX ב50K.

הוצאות העסקה שחישבתי הם:
עלות נכס: 40K
שמאות: 300$
בדיקות בית: 400$
תיקונים: 1K
גג: 14K
אגרות: 300$
טייטל: 380$
עו"ד: 500$
סה"כ: 55,880$
הוצאות שנתיות:
אי תפוסה 10%: 2,064$
תיקונים, אחזקה ופחת: 2,500$
דמי ניהול: 2,064$
מים: 470$
חידוש C-OF-A פעם בכמה שנים: 40$
חידוש דייר פעם בשנתיים: 860$
מס רכוש (נבדק): 2,590$
ביטוח: 516$
בצ"מ 5%: 1,032$
סה"כ הכנסות נטו: 12,136$

האם המספרים שלי הגיוניים?
הפחד הגדול ביותר שלי הוא מעלויות אחזקה גבוהות יותר ממה שתקצבתי.
אשמח אם תוכלו לחוות את דעתם וגם לקטול אם צריך.

 

[Nir and Beer]

דופלקס ב40 קנה

לא מכיר את רוצסטר , אבל אם מציעים לי פה דופלקס ב40 אלף לא משנה באיזו עיר ואיזו שכונה אני לוקח. גם אם הוא הרוס לגמרי. בטח ובטח אם השכירות היא קרוב ל2000 בחודש.
&nbsp
אין פה מה לחשוב בכלל. בהנחה שבכל חוקי , אין LIEN, הדופלקס לא מחולק בצורה לא חוקית וכו.
&nbsp
&nbsp

 

[naf86]

איפה הנכס?

בגלל שאני מכיר את רוצ'סטר, אני יכול לנחש איזה סוג אזור זה..
שמאות/בדיקת בית? האם הכוונה לEngineer inspection? כי לי יש מהנדס שלוקח פחות מזה.
&nbsp
תיקונים/אחזקה/פחת - אני לרוב שם קצת יותר מזה.
&nbsp
חידוש דייר - תלוי באזור. יש אזורים עם תחלופה גבוהה יותר.
&nbsp
אי תשלום/פינוי/הוצאות - תלוי באזור. יש אזורים יותר מועדים לדיירים בעייתיים

 

[aeonf]

תשובות

האיזור הוא החלק הדרומי של SOUTH MARKETVIEW HEIGHTS שזהו האיזור היותר טוב של השכונה לפי הבנתי, הבנתי גם שהשכונה היא לא כ"כ טובה אבל בכל זאת שזהו החלק היותר טוב שלה, מה דעתך?

שמאי הכוונה APPRAISAL, בדיקת בית אכן הכוונה לINSPECTOR, הבנתי שהמחיר הוא 300 אבל בגלל שזה דופלקס הנחתי שיקחו קצת יותר. בכל מקרה זה כסף קטן.

הקצבתי 2,500$ פר שנה לתיקונים + גג חדש בנוסף + בצ"מ של 516$, אתה סבור שצריך לתקצב יותר? אם כן, כמה לדעתך?

 

[naf86]

אני משלם בערך

340 (תלוי בנכס) לבדיקה של הבית. אז המחיר אולי לא מוגזם. אני אף פעם לא השתמשתי בשמאי (כי עשיתי מימון פרטי), אז אני לא יכול להעיר על המחיר.
&nbsp
השכונה במיקום סביר. הרבה מהנכסים שלנו בשכונה שדרומית לאזור שאתה מסתכל. אני אישית לא מכיר את האזור, אבל יכול לשאול את המנהלת שלי שמכירה יותר את העיר.
&nbsp
תיקונים מאוד תלוי בנכס. יש לי נכס שהמזגן התקלקל השבוע. קיבלתי הערכה של 3,200 דולר להחלפה. מצד שני, יש לי נכסים שאין שם מזגן בכלל. יש אזורים שמצפים למכשירי חשמל טובים, יש אזורים שאם תתן להם מכשירי חשמל, הם יעלמו לך בסוף השכירות.
אז תבדוק מה הבית כולל, מה הגילאים של הדברים היקרים (גג/חניה/חלונות/חימום/דוד/מכשירי חשמל), ואיזה חברות. לפי זה אפשר לקבל הערכה טובה יותר להחלפה.
כמו כן, תיקח בחשבון שמדובר על דופלקס. כלומר יש כמות כפולה של מכשירי חשמל/דוד/חימום.
&nbsp
מי אחראי לפילוס שלג וכיסוח הדשא?
&nbsp
כמו כן, בדקת מיסים גם בעיר וגם במחוז?

 

[aeonf]

הבדיקות שלי

קודם כל אני יודע שזה לא אזור PRIME ובסיכון גבוה יחסית, אני מוכן לזה אבל מצפה שהתשואה הצפוייה שלי תהיה גבוהה כדי לפצות על זה.
השמאי שאני רוצה להביא זה לא בשביל מימון זה בשביל שקט נפשי שלי שאני לא OVERPAYING.
באמת צריך לבדוק את הגילאים והאיכות של המכשירים השונים, בכל מקרה חלונות חדשים לגמרי בכל הבית וגג אני מתכנן לחדש בכל מקרה.
שלג: באחריות הדיירים.
גיזום דשא: באחריות מנהל הנכס וכלול במחיר (לפי מיטב הבנתי).
מיסים: לקחתי מה שמשולם בפועל לפי הP&L של הנכס וזה כולל גם עירוני וגם מחוזי, זה יוצא כ5.2% מה tax assessment, הגיוני?

מה לגבי הוצאות אחזקה ופחת שנתיות? אני יודע שזה משתנה משנה לשנה והוצאה גדולה יכולה להזיז את זה באופן קיצוני למעלה אבל כמה נשמע לך הגיוני לתקצב כזה דבר שנתי לדופלקס וכמה לSFR? ברור לי שזה גם משתנה בגודל הבית ובמה בדיוק יש בו אבל מה יהיה "כלל אצבע" סביר כולל מקדמי ביטחון?

 

[naf86]

לא אזור פריים זה understatment

בשביל לדעת שאתה לא משלם יותר מידי יש את Zillow ואתרים דומים. שם אפשר לראות את ההיסטוריה של הבית, באיזה מחיר בתים דומים ברחוב נמכרו וכו'.
&nbsp
חלונות חדשים בכל הבית זאת הוצאה קטנה. עולה 200 דולר להחליף חלון, והם מחזיקים מעמד הרבה שנים.
גג זה סיפור אחר, כי החלפת גג יכול להיות 10-15 אלף דולר במכה.
&nbsp
מיסים- תעלה לאתרים הבאים:
http://maps.cityofrochester.gov/propinfo
http://monroecounty.gov/etc/rp/
תזין את הכתובת ותחפש הכפתור שכתוב מיסים. זה ייתן בדיוק את כמות המיסים שהעירייה והמחוז מחייבים.
&nbsp
התשואה שלך גבוהה, אבל היא יכולה להמחק מהר מאוד. אתה מאוד תלוי במזל. נגיד ויש לך פינוי. הוצאות משפט/עורך דין וכו'. זה יכול להגיע מהר למאות/אלפי דולרים והופ, הלך כל התשואה שלך.

 

[naf86]

פידבק שקיבלתי

האזור לא הכי מומלץ. לפי האתר areavibes.com, השכונה הזאת היא במקום 25 מתוך 35 שכונות. אז זה לא הכי גרוע, אבל לא ממש מומלץ.
המנהלת שלי לא תקח נכס באזור הזה. אני מכיר מנהלים שכן יקחו.
&nbsp
אז כן. המחיר הוא זול. הרווחים שלך יכולים להיות טובים. אבל הסיכון הוא גבוה יחסית.

 

[Better Coast]

זווית שמעבר למספרים

גילוי נאות: אני עוסק בתחום ומנכ"ל של חברה להשקעות בנדל"ן

האתגרים להצלחה בהשקעות בנכסים בטווחי המחירים הללו הם גדולים וצריך גם המון מזל איתם, אלמנט שאני מעדיף לנטרל ככל האפשר בהשקעות. אלה חלק מההסתייגויות העיקריות שלי

• אני מניח שמדובר בנכס ישן עד ישן מאוד. הוצאות האחזקה נוטות להיות גבוהות מאוד בגלל גיל ומצב הנכס ובדרך כלל גם מאיכות הדיירים הירודה - זה דיירים לרוב של Section 8. גג חדש עולה אותו מחיר למטר רבוע גם לבית שעולה 40K וגם לבית שעולה 250K רק היחס ביניהם שונה דרמטית ואותו דבר לגבי כל תיקון או בעיית חשמל.
• הרבה מאוד פעמים קשה למכור את הנכסים האלה. אין למעשה רוכשים שיקנו את הנכסים האלה כדי לגור בהם ולכן הם כמעט רק למשקיעים והמשקיע המקומי מגיע ממונף ונכנס לרוב לנכסים בגרייד אחר לגמרי.
• באזורי העלות האלה 10% אי תפוסה זה נמוך יחסית.
• ישנם אזורים ברוצ'סטר שקשה מאוד להשיג ניהול בגלל בעייתיות השכונות.
• תדירות ההתעסקות עם תיקונים דיירים וטיפולים פחות מתאימה לנסיוני למשקיע המרוחק
• בסוף עדיף לדעתי לרכוש נכס באיכות השקעה ובאיזור ביקוש שהוא חדש (בן 0-7 שנים), לקבל משכנתא, דיירים איכותיים ולהנות גם מפוטנציאל עליית ערך ושקט נפשי

סורי אם ביאסתי

 

[aeonf]

באיזה אזורים אתה עובד לדוגמא?

 

[Better Coast]

Dallas - Fort Worth

בטקסס בכלל ובמיקוד על המטרופלקס דאלאס - פורת וורת' בפרט.
הכלכלה שם מהחזקות ביותר אם לא החזקה ביותר בשנים האחרונות בארה"ב, החוק מאוד לטובת בעל הבית, התשואות מצויינות ועליית הערך משנה לשנה מאוד מרשימה (זה כמובן בהסתכלות אחורה) והמטרופלקס נהנה מהגירה חיובית מאוד מרשימה.

שיטוט זריז בגוגל יראה לך את הנתונים בלי בעיה. אם אתה רוצה לשמוע עוד או להתייעץ תרגיש חופשי פה או במייל [email protected]

נמרוד

 

[Better Coast]

זווית שמעבר למספרים

גילוי נאות: אני עוסק בתחום ומנכ"ל של חברה להשקעות בנדל"ן

האתגרים להצלחה בהשקעות בנכסים בטווחי המחירים הללו הם גדולים וצריך גם המון מזל איתם, אלמנט שאני מעדיף לנטרל ככל האפשר בהשקעות. אלה חלק מההסתייגויות העיקריות שלי

• אני מניח שמדובר בנכס ישן עד ישן מאוד. הוצאות האחזקה נוטות להיות גבוהות מאוד בגלל גיל ומצב הנכס ובדרך כלל גם מאיכות הדיירים הירודה - זה דיירים לרוב של Section 8. גג חדש עולה אותו מחיר למטר רבוע גם לבית שעולה 40K וגם לבית שעולה 250K רק היחס ביניהם שונה דרמטית ואותו דבר לגבי כל תיקון או בעיית חשמל.
• הרבה מאוד פעמים קשה למכור את הנכסים האלה. אין למעשה רוכשים שיקנו את הנכסים האלה כדי לגור בהם ולכן הם כמעט רק למשקיעים והמשקיע המקומי מגיע ממונף ונכנס לרוב לנכסים בגרייד אחר לגמרי.
• באזורי העלות האלה 10% אי תפוסה זה נמוך יחסית.
• ישנם אזורים ברוצ'סטר שקשה מאוד להשיג ניהול בגלל בעייתיות השכונות.
• תדירות ההתעסקות עם תיקונים דיירים וטיפולים פחות מתאימה לנסיוני למשקיע המרוחק
• בסוף עדיף לדעתי לרכוש נכס באיכות השקעה ובאיזור ביקוש שהוא חדש (בן 0-7 שנים), לקבל משכנתא, דיירים איכותיים ולהנות גם מפוטנציאל עליית ערך ושקט נפשי

סורי אם ביאסתי

 

[naf86]

רוב הנכסים ברוצ'סטר ישנים

אתמול הייתי בבדיקת מהנדס על בית שהתאריך בנייה היה 1900. סביר להניח שהבית ישן יותר, והרישום התחיל רק מ-1900.
המצב של הבית מעולה. זה שהבית עצמו ישן, לא אומר שהחלקים המכנים של הבית (חימום/מים/חשמל) הם ישנים. לכן אחזקה של בית בן 120 שנה יכול להיות כמו בית בן 20 שנה.
&nbsp
מה שכן קריטי ברוצ'סטר זה המיקום. המיקום של הנכסים שלנו הם בחלקים הטובים של רוצ'סטר. המחיר כמובן בהתאם. הדיירים שלי הם לרוב צעירים עם עבודות טובות או הולכים לאוניברסיטה בשביל תואר שני/דוקטורט. רוב הנכסים שלי הם במיקומים שאנחנו היינו גרים שם בעצמנו אם לא היה לנו בית משלנו.
יש פה בפורום 2 שירשורים על רוצ'סטר. שניהם נמצאים באזורים שאני לא הייתי מרגיש בנוח לנסוע שם או ללכת שם ברגל, לא כל שכן לגור שם.
&nbsp
לא בהכרח מסכים לגבי האי תפוסה. מנהל טוב יכול למצוא דיירים שם. זה כמובן יהיו דיירים מסוציו-אקונומי נמוך וsection 8. אבל עדיין דיירים שמשלמים.
מסכים לגבי הניהול. המנהלת שלי לא הייתה לוקחת נכס באזור הזה.
&nbsp
(רק קצת רקע על עצמי: אני גר בפרברי רוצ'סטר (ברייטון). אישתי ואני מחזיקים בכמה נכסים ברוצ'סטר ומנסים לקנות עוד. רוצ'סטר היא עיר מעולה למשקיעים, אם יודעים איך ואיפה להשקיע)