קניית דירה בבניין דירות בארה"ב שאלה-

[ateyio1]

קניית דירה בבניין דירות בארה"ב שאלה-

האם יש למישהו מכם נסיון עם זה?
הציע לי מכר לקנות דירה בבניין דירות/מנייה במישיגן
הדירה לא רשומה על שמי אלא מקקבל מנייה בעצם
מדובר בתשואה ברוטו של 10% בשנה מובטחת למשך 3 שנים.
מה דעתכם?ממה להיזהר?מה לבדוק?

 

[צבי ליך]

ממה להיזהר? מהמכר. "שמור אותי מאוהבי, עם שונאי אסתדר בעצמי"

בגדול, מי שמבין מה הוא קונה, לא צריך שיבטיחו לו תשואה.
הבטחת התשואה היא שיטה נפוצה לגרום לאנשים לקנות משהו שהם לא יודעים לבדוק.
צריך להיזהר מאד ממי שבוחר לשווק השקעה לאנשים שלא יודעים לבדוק אותה.
&nbsp
לא מעט חברות הציעו/מציעות מודל של קבוצות רכישה. חפש בגוגל TGI, CityR, Global Paragon.
&nbsp
בד"כ מגדירים שאתה קונה דירה, כי ברכישת נכס נדל"ני ספציפי יש פטור מהרגולציה של חוק ניירות ערך (אע"פ שבדרך כלל קל להראות שמדובר בנייר ערך, ולא בנכס ספציפי).
בפועל אין לך דירה, אלא יש לך מניות בחברה פרטית שמחזיקה בניין.
אתה מוותר על השליטה, הנזילות, הגישה למידע, ותלוי כמעט לחלוטין במארגן הקבוצה, שיכול לעשות כמעט כל מה שבא לו בחברה.
&nbsp
המשמעות היא שלפני הרכישה אתה צריך להכיר היטב את כל הבניין (ובד"כ גם את המינוף), מבנה העסקה, יתר המשקיעים, והכי חשוב- המארגן. זה דורש בדיקה יסודית.
&nbsp
נושאים רגישים בבניין (בשונה מנכס קטן) שעלו לי לראש:
לבניינים גדולים יש מוניטין, ויותר מסובך לשנות את תמהיל הדיירים. מציע להסתובב באיזור ולשאול אנשים (ורצוי גם שוטרים) לגבי הבניין.
Inspection. סביר להניח שהמארגן שוכר חברת בדיקה שמכינה דו"ח. תוודא שזו חברה אמינה ושאתה מבין את הדו"ח.
בבניין גדול בד"כ יש יותר רגולציה. אני לא מכיר את הרגולציה במישיגן, אבל בלי להבין את זה לא הייתי מתקרב. נושא כיבוי אש סופר קריטי. זה יכול להיות יקר מאד.
מערכת החימום בבניין במישיגן היא גם עניין קריטי. תוודא שהחימום עבד כמו שצריך בחורפים האחרונים, ותבדוק מה קורה לתשואה אם מחירי האנרגיה עולים ב-50%. מחירי האנרגיה תנודתיים, ובשנתיים האחרונות הם היו נמוכים.
יקר ומסובך מאד להחליף מערכות (מים, חשמל, ביוב, מעליות. גג פחות קריטי) בבניינים רבי קומות, וחשוב לדעת מה הגיל שלהן ומה מצבן בכל הבניין.

 

[צבי ליך]

אם זה קו-אופ זה מצב אחר

ברגע שכתבת על תשואה מובטחת, הנחתי אוטומטית שזו השקעה קבוצתית.
&nbsp
אם הכוונה היא לקו-אופ כמו שוויני כתב, זה מצב אחר.
אתה פחות חשוף למצב הדירות האחרות בבניין, אבל עדיין חשוף לשטחים המשותפים, למערכות, ולדירה שלך.
עלויות האנרגיה עדיין חשובות, וכמו שוויני כתב- צריך להבין את כל הכללים של הקו-אופ.

 

[naf86]

איך אתה יודע שהתשואה היא אמיתית?

נגיד ואני קונה נכס ב-100 אלף דולר. אני מוכר לך את זה ב-150 אלף דולר, עם תשואה "מובטחת" של 10% למשך 3 שנים (כלומר 10 אלף בשנה). אז בעצם כל התשואה שלך בא מהעלות הגבוהה של הנכס ואתה בעצם משלם לעצמך.
&nbsp
אני הייתי בודק את הערך האמיתי של הבית. הייתי בודק את השכר דירה הסביר באזור. הייתי בודק כמה קל למצוא דיירים. הייתי בודק את איכות הדיירים. הייתי בודק את איכות הנכס והוצאות שוטפות ובלת"ם.

 

[vinney]

ועד בית.

לבניינים תמיד יש וועד בית. לcoop (בניין בו אתה בעצם בעל מניה בחברת ״בניין ברחוב X מספר Y״ עם זכות כלשהי על אחת הדירות שהיא לא בעלות ישירה) לוועד בית יש משמעות עוד יותר גדולה.

לדירה שבבעלותך וועד בית בדרך כלל לא יכול להגיד למי מותר לך להשכיר. הם כן יכולים להגיד שאסור לך להשכיר בכלל. לדירה שלא בבעלותך (כמו המצב שאתה מתאר), יכול להיות שוועד הבית ירצה ויוכל לדרוש לאשר דיירים פוטנציאליים ויציב לך תנאים למי מותר להשכיר ולמי לא.

צריך לקרוא טוב טוב את הbylaws (החוקים הפנימיים של הבניין) ולראות עד כמה המיטה הזאת שאתה מכניס לתוכה את הראש הבריא שלך חולה.

זאת בנוסף לבעיות הרגילות של וועד בית - עלות גבוהה (בנייני דירות וועד בית אוכל את התשואה הכי הרבה), כל מיני כללים מפגרים, ואכיפה דרקונית לכללים האלה שיכולה להוציא אותך מהכלים.

 

[Better Coast]

יש בכל השקעה סיכונים, גם בנדלן והבטחת תשואה היא דבר מסוכן

אם אתה רוכש מנייה או יחידת השתתפות אתה משקיע בנייר ערך ולרוב אחד לא סחיר. יש על זה לא מעט מגבלות של למי מותר להשקיע בכאלו השקעות ורצוי להתקשר עם גורמים שעובדים לפי הכללים.

לגבי הבטחה של תשואה אני מציע מאוד להזהר מהדברים הללו. אני עוסק בתחום ולעולם לא הבטחנו או נבטיח תשואה. אין דרך אמיתית להבטיח תשואה בדרכים מתקבלות על הדעת. בכל השקעה, כולל בנדלן ישנם סיכונים. ההבטחה של התשואה היא סוג של תרגיל או טיזר כדי לגרום לאדם הסביר לא לבדוק את העסקה והסיכונים והסיכויים הגלומים בה.

הדרכים כדי לתת תשואה מובטחת הן מאוד בעייתיות בלשון המעטה ולדעתי גם אינן ישרות בלשון המעטה. לרוב אנו רואים את הדרכים הבאות:

1. מגייסים יותר כסף או מוכרים את היחידה ביותר מהשווי שלה ומחזירים למשקיע למעשה על פני זמן חלק מכספו.
2. משלמים על ידי כספים של משקיעים אחרים.
3. גובים עמלות מספיק גבוהות פלוס מינוף כדי לתת תקופה מסויימת תשואה "מובטחת".

==============================================
גילוי נאות: אני עוסק בתחום ומנכ"ל של חברה להשקעות בנדל"ן