ממה להיזהר? מהמכר. "שמור אותי מאוהבי, עם שונאי אסתדר בעצמי"
בגדול, מי שמבין מה הוא קונה, לא צריך שיבטיחו לו תשואה.
הבטחת התשואה היא שיטה נפוצה לגרום לאנשים לקנות משהו שהם לא יודעים לבדוק.
צריך להיזהר מאד ממי שבוחר לשווק השקעה לאנשים שלא יודעים לבדוק אותה.
 
לא מעט חברות הציעו/מציעות מודל של קבוצות רכישה. חפש בגוגל TGI, CityR, Global Paragon.
 
בד"כ מגדירים שאתה קונה דירה, כי ברכישת נכס נדל"ני ספציפי יש פטור מהרגולציה של חוק ניירות ערך (אע"פ שבדרך כלל קל להראות שמדובר בנייר ערך, ולא בנכס ספציפי).
בפועל אין לך דירה, אלא יש לך מניות בחברה פרטית שמחזיקה בניין.
אתה מוותר על השליטה, הנזילות, הגישה למידע, ותלוי כמעט לחלוטין במארגן הקבוצה, שיכול לעשות כמעט כל מה שבא לו בחברה.
 
המשמעות היא שלפני הרכישה אתה צריך להכיר היטב את כל הבניין (ובד"כ גם את המינוף), מבנה העסקה, יתר המשקיעים, והכי חשוב- המארגן. זה דורש בדיקה יסודית.
 
נושאים רגישים בבניין (בשונה מנכס קטן) שעלו לי לראש:
לבניינים גדולים יש מוניטין, ויותר מסובך לשנות את תמהיל הדיירים. מציע להסתובב באיזור ולשאול אנשים (ורצוי גם שוטרים) לגבי הבניין.
Inspection. סביר להניח שהמארגן שוכר חברת בדיקה שמכינה דו"ח. תוודא שזו חברה אמינה ושאתה מבין את הדו"ח.
בבניין גדול בד"כ יש יותר רגולציה. אני לא מכיר את הרגולציה במישיגן, אבל בלי להבין את זה לא הייתי מתקרב. נושא כיבוי אש סופר קריטי. זה יכול להיות יקר מאד.
מערכת החימום בבניין במישיגן היא גם עניין קריטי. תוודא שהחימום עבד כמו שצריך בחורפים האחרונים, ותבדוק מה קורה לתשואה אם מחירי האנרגיה עולים ב-50%. מחירי האנרגיה תנודתיים, ובשנתיים האחרונות הם היו נמוכים.
יקר ומסובך מאד להחליף מערכות (מים, חשמל, ביוב, מעליות. גג פחות קריטי) בבניינים רבי קומות, וחשוב לדעת מה הגיל שלהן ומה מצבן בכל הבניין.