השקעה בנדל"ן כחיסכון פנסיוני אינה כדאית
תשואת ההשכרה נמוכה מאוד (במיוחד בישראל) ולכן לא מצדיקה את ההשקעה, ריבית המשכנתא גבוהה מתשואת ההשכרה נטו ברוב המקרים.
גם בקנדה זה אותו סיפור אבל באופן שונה, בקנדה תשואות ההשכרה ברוטו הן גבוהות אך נטו הן נמוכות כמעט כמו בישראל בגלל מבנה המיסים והוצאות התחזוקה, לדוגמה, בהליפקס מס רכוש (המקביל לארנונה אבל תמיד בעל הבית/דירה משלם וזה מגולם בדמי השכירות) עומד על 1.25% מערך הנכס (ע"פ השומה העירונית) לשנה, דמי קונדו (המקביל לועד בית, בעל הדירה ובמקרים נדירים בית משלם, מגולם בדמי השכירות) יכול לנוע בין $250 ל$1250 לחודש, $450 זה שכיח, אבל אתן דוגמה ספציפית, דירה ששוויה $130K ודמי קונדו $375 לחודש. המס על השכרת דירות ובתים בקנדה (הן פדראלי והם פרובינציאלי) הוא בהתאם למדרגת מס הכנסה הפדראלית והפרובינציאלית (הגבוהה ביותר) של ההכנסה כולה כולל שכר הדירה (אך מקבלים קיזוז על תחזוקה/דמי קונדו, אך לא על מס רכוש), דירה כזו מושכרת ב$950 לחודש. מס רכוש יוצא $135 לחודש. יוצא אם כן שמתוך ה$950 שמקבל המשכיר $510 הולכים על תחזוקה (על זה משלמים דמי הקונדו) ועל מס רכוש, נשאר לו ביד $440 אך הוא ממוסה על $575 לחודש בהתאם למדרגות המס הגבוהות (פדראלית ופרובינציאלית) של הכנסתו הכוללת, אם הכנסתו גבוהה יחסית אז מחצית מה$575 ישולמו כמס הכנסה פדראלי ומס הכנסה פרובינציאלי, אז מה$440 נוריד $287 ונשאר רווח נקי של $153 לחודש או תשואת השכרה נטו של 1.4%, את מי זה מעניין שתשואת ההשכרה ברוטו היא 8.7%? אבל מי שלא יודע חשבון מתלהב מ8.7% ולא מבין שבפועל הרווח שלו יהיה רק 1.4% וזה בתנאי שקנה את הדירה במזומן וללא משכנתא, כי ריבית המשכנתא (אשר בארה"ב מוכרת כהוצאה מוכרת לצרכי מס אבל בקנדה לא) עומדת על 3.8% בממוצע (אלה תנאים טובים עבור ריבית קבועה ל5 שנים, מי שלא עומד בקריטריונים לקבלת ההטבה ישלם ריבית של 5.3% קבועה ל5 שנים), מה שאומר בחישוב גס הפסד שנתי של 2.4% על השכרת הדירה.
בישראל מתלהבים מדירות ששוות 2 מיליון ש"ח ומושכרות ב5500 ש"ח לחודש, אחרי מס זה 4950 ש"ח לחודש ובכלל לא התייחסנו להוצאות תחזוקה (אשר חלות על המשכיר) ולכך שבישראל שכירות היא בדרך כלל קצרת טווח ולא ארוכת טווח כמו בקנדה ולכן יש לקחת בחשבון שדירה תהיה ריקה בממוצע חודש בשנה, קיבלנו תשואת השכרה (ללא התחשבות בהוצאות תחזוקה) של 2.7%, אך עם ריבית קל"צ (זו הריבית הנפוצה ביותר בקנדה, בה לא קיימים מסלולים צמודים) של 4.5% ל25 שנה (לא קבועה ל5 שנים, כי בישראל בניגוד לקנדה הריבית יכולה להיות קבועה לכל משך חיי המשכנתא ובקנדה אין ריבית שקבועה ליותר מ10 שנים) יש הפסד שנתי (לא כולל הוצאות תחזוקה) של 1.8%.
אם כן, ראינו שגם בישראל וגם בקנדה דירה להשקעה כחיסכון פנסיוני היא רעיון חסר תועלת במקרה הטוב ומטומטם ממש במקרה הרע.
העליה החדה במחירי הדירות בשנים האחרונות (דרך אגב, גם זו תופעה עולמית, על פי Numbeo לא נותרה אפילו מדינה אחת בעולם בה דירה ממוצעת היא במחיר בר השגה (על פי הקריטריונים המקובלים ברוב העולם, מחיר דירה ששווה לא יותר מ3 שנות הכנסה נטו של משק בית) והממוצע העולמי עומד על 8, דהיינו כמעט פי 3. בקיצור צריך להיות די טיפש כדי להשקיע בדירה כחיסכון פנסיוני. רוב מי שרוצה לקנות דירה להשקעה צריך משכנתא, וראינו שעם משכנתא יש הפסד שנתי ולא רווח ואפילו מי שלא צריך משכנתא מרוויח סביב ה2% מהשכרת הדירה לאחר כל ההוצאות וכל תוכנית השקעה פנסיונית ראויה משיגה תשואה של 3.5% לכל הפחות (אחרי תשלום דמי ניהול ומיסים היכן שתוכניות אלה ממוסות)
בכל החשבונות שנעשו לא נלקחה האינפלאציה בחשבון והיום כל המדינות מרמות את אזרחיהן בנתוני האינפלאציה שהן מפרסמות בשיטות מוכרות וידועות, אי הכללת מוצרים ושירותים שנוטים להתייקר יותר מאחרים או מתן משקל גבוה במדד למוצרים ושירותים שמחירם יציב מאוד ומשקל נמוך במדד למוצרים ושירותים שמחיריהם תנודתיים ולמוצרים ושירותים שקל למסותם ולכן הממשלה יוצרת בהם מחסור מכוון (למשל נדל"ן) כדי לגרום (בכוונה ובניגוד להצהרות כל הממשלות) לעליית מחירים מתמדת ככל האפשר. כבר שנים מפרסמים ברוב העולם שהאינפלאציה קרובה ל0 גאשר כל מי שעיניו בראשו מבחין בעליית מחירי הנדל"ן והאנרגיה כמעט בכל מקום וכבר מזמן אנשים במדינות המפותחות מוציאים יותר משליש מהכנסתם על שכר דירה או משכנתא בלבד (לא על כל הוצאות הדיור, כי אם מתייחסים לכל הוצאות הדיור אז מגיעים לכמחצית מההכנסות) בעוד שבישראל הוצאות דיור נספרות כ21% מהמדד, בקנדה 20% ובארה"ב אינן נספרות במדד כלל. הוצאות מזון ואנרגיה גם לא נכללות במדד בארה"ב. אני לא סבור שהייתה שנה בה המדד (האמיתי ולא זה שפורסם כדי להטעות את הציבור) היה נמוך מ3% וסבור שלרוב הוא גבוה מ4% וצפוי להמשיך לנוע סביב ה4% לטווח הארוך. אם לוקחים זאת בחשבון אז מי שקונה נדל"ן להשקעה כחיסכון פנסיוני מפסיד ריאלית כם אם אינו לוקח משכנתא כי תשואת ההשכרה נמוכה מהאינפלאציה ואם ימכור את הדירה הכסף לא ייצר לו הכנסות, לכן אין מה להרוויח מגישה זו.
רק מניות מהוות השקעה טובה לפנסיה ונכון שמניות זה מסוכן, אבל בלי סיכון אין סיכוי, עם זאת, לאורך זמן, כל מדד מניות שתבחרו נתן בממוצע תשואה חיובית משמעותית נטו, אין מדד מניות בעולם שהתשואה השנתית הממוצעת שלו במשך 20 שנה נמוכה מ8% ולרוב מדובר בתשואה שגבוהה מ10%, עם זאת מטבע הדברים יש שנים עם תשואה שלילית ויש שנים עם תשואות חיוביות דו ספרתיות (לא רק 10%+ אלא גם 20%+), הממוצע הוא החשוב לטווח הארוך, לכן למרות הפחד ולמרות הסיכון רק מניות ומי שלא יודע או לא רוצה לבחור מניות שישקיע בתעודות סל.
