שאלות קונספטואליות על משכנתא

[המקדלת שלי]

שאלות קונספטואליות על משכנתא

בוקר טוב לכולם
אודה למי שיוכל לעזור לי עם תשובות לכמה שאלות קונספטואליות על משכנתא

ש: לקחת משכנתא קטנה יותר, או לקחת משכנתא גבוהה ובעזרת מזומן נזיל שיש לי להחזיר מיד את הקבועה ולהישאר עם פריים גבוהה בתמהיל?
מה ה״קנס״ בפרעון מוקדם של הקל״צ (הכי גבוה שיש, כי הכי בטוחה)?

ש: אם אני מבצע פרעון מוקדם עם ריבית שזהה למעמד החתימה- אין עמלת פרעון מוקדם כי אין עמלת היוון?

ש: מסלול צמוד מדד - מה אם המדד עלה ב1%, אז ירד ב0.5% ועלה ב0.5%. למעשה בחודש השלישי לא תהיה עליה של הקרן. נכון? כי היא צמודה ביחס לחודש שהתחלתי לקחת את המשכנתא. לא?

ש: על מה יש ריבית דה ריבית? רק במסלולים צמודי מדד?

ש: רק למסלולים המשתנים מגדירים ״נקודות יציאה״?
פריים אפשר לפרוע כל חודש בלי עמלת פרעון מוקדם.
קבועה- ניתן להגדיר נקודות יציאה? אפשר לפרוע בלי עמלת פרעון מוקדם?

ש: עמלת פרעון מוקדם - ממה מורכבת? עמלת היוון ועוד משהו? או שהן בכלל זהות היוון ופרעון מוקדם?

ש: אם אני צופה עליה/ירידה בכח ההחזר החודשי שלי עוד 3 שנים. הדרך להוריד או להעלות את ההחזר החודשי - הוא לעשות מו״מ עם הבנק לקבוע נקודת יציאה עוד 3 שנים?
זו הדרך להערך מראש ל״עליה/ירידה״ בכח ההחזר החודשי?

 

[רימון חייט]

דקה על משכנתא

ש: לקחת משכנתא קטנה יותר, או לקחת משכנתא גבוהה ובעזרת מזומן נזיל שיש לי להחזיר מיד את הקבועה ולהישאר עם פריים גבוהה בתמהיל?
מה ה״קנס״ בפרעון מוקדם של הקל״צ (הכי גבוה שיש, כי הכי בטוחה)?
&nbsp
ת: האם את מעדיפה השקעה במניות או בתכנית חיסכון? אם את "הכי בטוחה שיש"
אז למה את רוצה להגדיל את הסיכון? ולשאלתך, אין גבול עליון לקנס, הוא תלוי בגובה
הסכום שהכנסת. במקרים רבים לא חל קנס כלל.
&nbsp
ש: אם אני מבצע פרעון מוקדם עם ריבית שזהה למעמד החתימה- אין עמלת פרעון מוקדם כי אין עמלת היוון?
&nbsp
ת: עמלת פירעון מוקדם זה שם שונה לעמלת היוון ואתה צודק למעט עמלה תפעולית של 60 שקלים.
&nbsp
ש: מסלול צמוד מדד - מה אם המדד עלה ב1%, אז ירד ב0.5% ועלה ב0.5%. למעשה בחודש השלישי לא תהיה עליה של הקרן. נכון? כי היא צמודה ביחס לחודש שהתחלתי לקחת את המשכנתא. לא?
&nbsp
ת: לא. בכל חודש מחושב החוב מחדש לפי שינוי המדד באותו חודש. תוכל לראות שאם יש לך 100 שקלים והמדד עלה ב- 5% אז יש לך 105 אבל אם עכשיו יירד ב- 5% לא תחזור ל- 100 אלא ל- 99.75.
&nbsp
ש: על מה יש ריבית דה ריבית? רק במסלולים צמודי מדד?
על כל מסלול אך רק כשיש גרייס מלא.
בצמוד מדד או צמוד לכל דבר אחר, יש שינוי של הקרן
זהו לא ריבית דריבית.
&nbsp
ש: רק למסלולים המשתנים מגדירים ״נקודות יציאה״?
פריים אפשר לפרוע כל חודש בלי עמלת פרעון מוקדם.
קבועה- ניתן להגדיר נקודות יציאה? אפשר לפרוע בלי עמלת פרעון מוקדם?
&nbsp
ת: אי אפשר לאכול את העוגה ולהשאירה שלמה או לאחוז את המקל
משני קצותיו. כשיש נקודות יציאה, מובטח שלא יהיה קנס אך יש
סיכון של עליית ריבית. לצורך העניין גם בפריים יש נקודת יציאה - כל חודש.
אם רוצים יציבות אז אין סיכון לעליית ריבית אך יש סיכון לקנס פירעון מוקדם.
&nbsp
ש: עמלת פרעון מוקדם - ממה מורכבת? עמלת היוון ועוד משהו? או שהן בכלל זהות היוון ופרעון מוקדם?
ת: כאמור, שם שונה לאותו דבר.
&nbsp
ש: אם אני צופה עליה/ירידה בכח ההחזר החודשי שלי עוד 3 שנים. הדרך להוריד או להעלות את ההחזר החודשי - הוא לעשות מו״מ עם הבנק לקבוע נקודת יציאה עוד 3 שנים?
זו הדרך להערך מראש ל״עליה/ירידה״ בכח ההחזר החודשי?
&nbsp
ת: יש כמה פתרונות לעלייה וכמה פתרונות לירידה בכח ההחזר. אלו לא אותם
פתרונות וממילא יש צורך במידע נוסף כדי לדעת מה מתאים.
&nbsp
מקווה שעזרתי מעט ובכל מקרה, אני חושב שבעסקה שפעמים רבות
יותר יקרה מעסקת רכישת הדירה עצמה (סך תשלומי המשכנתא עולים
לעתים קרובות על מחיר הדירה) ובמקרים רבים גורמת לריסוק התא המשפחתי
בגלל טעויות, כדאי לקבל סיוע מקצועי.
&nbsp
בהצלחה רבה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611

&nbsp

 

[המקדלת שלי]

אלף תודות