מגרש משופע על מדרון. הפרש גובה 10 מ'. התייעצות

[mbp9]

מגרש משופע על מדרון. הפרש גובה 10 מ'. התייעצות

היי,
ברצוני להתייעץ לגבי רכישת מגרש שבו ההפרש בין מפלס הכביש לחלק התחתון של המגרש הוא 10 מ'. אורך המגרש 20 מ'. שטח כ- 500 מ"ר. המגרש נמצא מתחת למפלס הכביש כך שהכניסה למגרש יכולה להיות בירידה במדרגות או בגשר שיחבר בין המדרכה לקו הבניין הקדמי.
כמה שאלות
1. מה כדאי לדעת לפני שקונים מגרש מסוג זה ?
2. מה האפשרויות לבנית בית במגרש כזה ?
3. מה החסרונות במגרש כזה ?
4. האם יש איזשהם יתרונות במגרש כזה ?
5. איך השיפוע הגדול הזה מתרגם לעלויות ? בכמה זה מייקר את הבניה ?
6. האם יש אפשרות לפיסת גינה מישורית בגודל סביר במגרש עם שיפוע כל כך גדול ?
אנו מעוניינים לבנות בית בגודל 140 מ"ר. רוצים גינה גדולה שימושית. (לא רק עם פרחים ועצים, אלא כזו שגם ניתן לשבת בה ולשים בה כסאות ושולחן גינה למשל).
אשמח לשמוע מנסיונכם, עצות, הארות, המלצות.
תודה

 

[מיכל תכנון נוף]

הכניסה למגרש יכולה להיות גם במעלית

זה נפוץ מאד במקומות כמו שכונת דניה בחיפה: בתוספת למדרגות יש מעלית במפלס החניה, מורידה אותך 3 קומות למטה. כך גם בית כזה יכול להיות נגיש לנכים.
&nbsp
לגבי הגינה - גדולה היא לא תהיה, אבל אפשר לחלק בצורה מושכלת למפלסים קטנים שכל אחד מהם שימושי.
&nbsp
במגרש כזה עלויות הפיתוח גבוהות מאד. המון קירות תמך יקרים.

 

[גלמיש1]

המון שאלות טובות...

אתחיל ואספר שהמגרש עליו בניתי את ביתי היה כמעט זהה, אלא שאצלנו מדובר במגרש עולה. כלומר הפרש הגבהים בין הרחוב למגרש שמעלינו הנו כ 12 מ. גובה.
איך מתמודדים עם זה: קודם כל מבינים שלא נלחמים בנתונים אלא ממקסמים אותם לטובה.
אצלנו זה אמר ש:
בנינו ב 3 קומות (מרתף, שהוא מרתפי רק בחלקו, קומת כניסה וקומה ב.).
חילקנו את החצר לכמה חצרות במפלסים השונים (מה שמיכל קראה טראסות) - ככה שכל מפלס קיבל חצר/גינה משלו.
זה אומר שלא בונים קומת קרקע גדולה מדי אלא דואגים לחלק טוב את השטח ולהשאיר גינה משמעותית גם לקומת הקרקע.
אנחנו גם ניסינו להמעיט בקירות תמך והשארנו קיר של סלע טבעי שהיה בשטח במקום קיר תמך.
&nbsp
מצרפת שרטוט שמראה קצת את המבנה, וכמה תמונות...
שרטוט אורכי שמראה את החלוקה לקומות, תמונה שמראה את 3 הקומות משער הכניסה ועד למעלה לבנין שמעלינו, ותמונה של החצר הקדמית עם רחבת ישיבה גדולה ופרגולה, ועם חלקת גינה מספיקה למדשאה נחמדה, צמחית נוי וגם עצים גדולים.
&nbsp

 

[בונהבית3]

דוגמא לבית שנבנה על מגרש יורד

עם שאיפה לפגוע כמה שפחות בסביבה.

http://xnet.ynet.co.il/architecture/articles/0,14710,L-3108104,00.html

 

[mbp9]

תודה על ההתייחסות

היי,
תודה על ההתייחסות ועל התמונות.

האם הגינה היא בחלק האחורי של הבית ?
כמה קירות תמך צריך בקונפיגורציה שהצגת ?

ממה שידוע לי ממקומות דומים בהם ביקרתי, זה פשוט יותר להשאיר גינה מישורית בגודל סביר בחלק האחורי של הבית כשהמגרש עולה. חוצבים כלפי מעלה ואפשר ליישר במקום שבו רוצים את הגינה.
במגרש יורד המצב הפוך, ועל מנת שתישאר גינה מישורית בחלק האחורי של הבית (החלק המרוחק מהכביש ) יש צורך למלא את הקרקע בחלק התחתון של המגרש ולבנות קירות תומכים או מסלעות, אחרת הגינה בגובה נמוך משמעותית מהבית וצריך לרדת במדרגות כדי להגיע לגינה מהבית.
אם לא, החלק הגדול של הגינה נמצא חלק הקדמי, בין הבית לחומה, ושאר הגינה היא בצורת חלקי גינה צרים בצדדים של הבית. האם זה כך ?
מה האופציות למי שאינו מעוניין לבנות במפלסים רבים אלא בשתי קומות בלבד וגם לא מעוניין בבית שחלקו על עמודים ? האם יש דברים נוספים שניתן לעשות מלבד מילוי משמעותי ?
שוב תודה

 

[מיכל תכנון נוף]

התשובה היא מתמטיקה פשוטה

אם רוצים לבנות 2 קומות בלבד, מגיעים לגובה מבנה של כ- 6 מטרים (לא כולל גג משופע)
אם הבדלי הגובה במגרש הוא 10 מטרים
אז ההפרש בין המבנה למגרש הוא 4 מטרים, זה בהחלט מילוי משמעותי...
&nbsp
אני אישית לא מכירה מגרשים דומים לשלכם, עם פרופורציות גודל וגבהים דומים, שבהם מקבלים "גינה גדולה שימושית". יש גינה שימושית, היא בהחלט לא גדולה.
נתקלתי תמיד באתגר לתכנן גינה עם מדשאה כאשר המפלס העליון הציבורי (סלון, מטבח) מוצמד לגינה קטנטנה שגם מחולקת ע"י שביל כניסה, ואילו חדרי הילדים למטה עם גינה גדולה יותר, אבל הנגישות אליה מקומת האירוח היא בעיתית. לכן צריך לעשות העמדת בית נכונה ו/או למקם את הקומה הציבורית למטה.
או פשוט לא להלחם בטופוגרפיה אלא ללכת איתה. לחלק ליותר מפלסים, כמו שגלמיש הציעה.
&nbsp
&nbsp
&nbsp
&nbsp
&nbsp
&nbsp

 

[גלמיש1]

לפי דבריך אתם שבויים בקונספציה שאינה בהכרח נכונה.

יש כל מיני אפשרויות לחלוקה לקומות, למיקום הגינות/חצרות, ומה שאני הראתי מאצלנו זה רק פתרון מסויים אחד למגרש מסויים אחד.
לדוגמה - מי אמר שחייבים למקם את הקומה העליונה במפלס הרחוב? אם רוצים רק שתי קומות אולי נכון למקם את הבית באמצע הגובה? ואז אמנם יש יותר מדרגות בכניסה לבית - אבל פחות מדרגות בתוכו, ופחות מילוי של הגינה ופחות קירות תמך...
אי אפשר להגיד מכאן מה התפרון הנכון. צריך לבדוק בתהליך מסודר מה הצרכים שלכם, מה הנתונים של המגרש, מה קורה סביב המגרש, איפה יש נוף/שכנים/שמש/רוח וכן הלאה.
באשר לגינה גדולה - הכל יחסי. אבל אני כן מכירה בתים על מגרשים כאלה שיש להם גינה בגודל טוב, עם מדשאה וגינון, ואיזור ישיבה...יש פה בשכונה כמה כאלה.
אם כי למצער רוב הבתים פה בהרחבה הם תוצאה של חוסר חשיבה על שטחי החוץ ותיאבון מוגבר לתכסית גדולה, ומכאן שהבניה זללה את כל שטח הבניה האפשרי ולא נשארה כמעט חצר.

לגבי הבית שלנו - אפשר לראות מהחתך שיש גינות גם מלפנים (גינה שגם נמצאת מעל החניה שאת חלונותיה רואים בחתך/חזית) וגם מאחור.
הגינה בצילום היא הגינה הקדמית.
מה שלא רואים מהחזית זה שיש גם חצרות בצדדים ויש מעברים בין החצרות במפלסים השונים
&nbsp
&nbsp

 

[בינא]

לא מבין איך להתיחס לנתון החסר...בהמשך המורד יש נוף למפרץ?

נוף לים? נוף ירושלמי? נוף חקלאי?
אם בהרחבה קיימת כמו די הרבה שאני מכיר...האם יש לך בכלל מגבלת גובה מעל לכביש?
מגבלת מרחק קומה א' מהכביש?
בהנחה שיש לך נוף, אני הייתי בונה את כל שטח המבנה ללא מפלסים בגובה הכביש, עם גג משופע לכיוון הנוף(?), עם פיר מעלית חיצונית מהחניה עד לגינה שבה יש בריכה עם מגרש כדורסל/קטרגל/טניס על השטח המיושר מראש של +-0 מבחינת הוצאת/הכנסת קרקע, יחד עם מעלון לרכב כך שהחניה תתפוס רק מקום חניה אחד עם הרכבים אחד על השני מה שגם מבטיח אותם כנגד גניבה ואת הגשר למבנה ברוחב של 2מ' לפחות. הממ"ד כמובן יכול להיבנות בבסיס המבנה למטה כחדר נפרד שישמש גם לאחסנה ו/או למגורים ו/או לעבודה של אחד מבני הזוג, צמוד לפיר המעלית ולמחסן הבריכה שתהיה בנויה מבטון כחלק בלתי נפרד מהבסיס של המבנה.
כך גם מבצעים פחות קירות תמך ויוצרים קורת גבול מגרש ולא קירות שעולים הון ומשלמים עליהם בהיתר לפי מ"א... במידה והנוף מאחורי הבית מהווה יער, מגורים מעל צמרות העצים זה דבר מגניב בעיקר אם אלה אורנים עם צנוברים כמו בחיפה.
עכשיו תוכל לגלות לנו את הנתון הנסתר +הנתונים החסרים המפריעים לדמיון להשתולל...

 

[מיכל תכנון נוף]

האם הבנתי נכון? אתה רוצה לבנות קיר תמך לנוף בגובה 10מ'?

כלומר, שמהצד של הנוף יראו קיר תמך גבוה בגובה של 10 מטרים??!
או שפשוט הבנתי אותך לא טוב?

ואם זה נכון, אז אני מאד מאד מקוה שהתב"ע השכונתית לא מאפשרת דבר נוראי שכזה, ואם היא כן מאפשרת בנית קירות תמך מול הנוף, אז צריך להזעיק את כל הגופים האמונים על שמירת הטבע ולמנוע את המחדל הזה לפני שיתבצע.
בישוב שלי אישרו דבר דומה במקום מסוים משיקולים זרים (והמבין יבין), הבעיה שזה במקום אסטרטגי, מופנה לנוף, לכביש החוף, וכל מי שעולה בכביש לכיוון הישוב, פניו מופנות לקיר התמך המזעזע הזה. הוא יחיד בכל הישוב. לבית לידו יש קיר מדורג ל3 חלקים ונמוך יותר, כפי שצריך להיות.
&nbsp
&nbsp
&nbsp

 

[בינא]

הבנת ממש לא נכון בכלל...כתבתי במפורש קורות בהיקף המגרש

לא קירות!

 

[מיכל תכנון נוף]

מזל

אני מאד שמחה שטעיתי בהבנה,
אבל עדיין לא הבנתי את כוונתך. איזה קורות? אפשר שרבוט? צילום של משהו דומה?

 

[בונהבית3]

בית מרחף

http://xnet.ynet.co.il/architecture/articles/0,14710,L-3088693,00.html

 

[בינא]

 

[גלמיש1]

רק פרט אחד קטן - הם רצו קשר עם הגינה!

לא זכור לי שדיברו עם מגרש טניס....
אפשר לעשות המון דברים , רק תמיד השאלה אם הם עונים על הדרישות והצרכים והוראות התב"ע....
&nbsp
בעיני מגרש כזה הוא יתרון כי הוא מחייב יצירתיות. הוא הזדמנות לייצר בית ייחודי ולתת פתרונות מקוריים. רק צריך למצוא אדריכל יצירתי שיכול לחשוב מחוץ לקופסה. ולשלם שכר ראוי שיאפשר להשקיע בתכנון.

 

[אידיט בניה]

מגרש מצויין באם קונים אותו ב 1,000,000

רובל , או בכלל במטבע הרוסי החדש במתכונת הביטקווין .
מצויין לחובבי סנפלינג ואומגה וגם לחובבי גלישה במגלשות .
אם אני זוכר נכון מותר לבנות בית עד גובה של 9 מטר
כך שהבית יהיה בכל מקרה מתחת לכביש . כך שגשר מהכביש לגג של המבנה יהיה תוספת אדריכלית נהדרת
תמיד רציתי כניסה לבית עם גשר קשתי ומתחת נחל זורם .

 

[נתי1967]

אתה צודק - אולי היתרון הגדול ביותר של מגרש כזה (אולי

מלבד נוף, אם יש מצויין כזה) הוא ... המחיר.

אסור לקנות מגרש כזה - אלא אם כן מחירו יחסית מאד נמוך ...
...

 

[mbp9]

תודה על התגובות. פרטים נוספים

תודה רבה על התגובות הרבות.

כמה נתונים נוספים על המגרש
1. יש נוף בחלק האחורי של הבית. כלומר בחלק שמרוחק מהכביש.
2. יש במקום רוחות מאוד חזקות.
3. הנוף בכיוון מערב ודרום מערב.
4. ניתן לבנות עד 3 קומות.

הדרישות:
1. מעוניינים בבית עם שתי קומות על מנת להשאיר גינה גדולה ככל שאפשר. כל קומה במפלס אחד, לא מעוניינם במפלסים נוספים בכל קומה.
2. מדובר על בית וגינה בלבד. ללא בריכה.
3. מרפסת גדולה מעל הנוף היא מבחינתנו בנוסף ולא במקום גינה בחצר
4. מעוניינים שהחלק העיקרי של הגינה תהיה בחלק האחורי של המגרש, כלומר בחלק המרוחק מהכביש. אם נחליט לקנות את המגרש נשתול עצים להצללה.

אשמח להתייחסות גם לאיך השיפוע הגדול מתרגם לעלויות, ובכמה זה מייקר את הבניה ? האם זה מייקר רק את עלויות הפיתוח או גם את עלויות בנית הבית עצמו ?

שוב תודה על התגובות

 

[נתי1967]

הצגתי כאן פתרון עקרוני מצויין (!) לדרישות שציינת עכשיו.

משום מה הפתרון (המצויין!) נמחק.
מאחר שלאור רשימת הדרישות שהצגת עכשיו הפתרון עוד יותר רלוונטי - אני מעלה אותו לכאן שוב:

....................................................................................................
פתרון אפשרי ל-"גינה גדולה שימושית ... שניתן לשבת בה ולשים בה כסאות ושולחן גינה".

מצורף חתך לרוחב המגרש של בית בן 2 קומות (הפתרון אפשרי גם לאורך המגרש, אך סביר לי שהוא יהיה ממש פחות טוב).

החידוש בפתרון הזה הוא, שהגינה הגדולה והשימושית לצורך ישיבה בחוץ - היא הגג של הקומה התחתונה (ומי שיירצה גם גינה "לפרחים ולעצים" - לא תהייה בעייה למצוא במגרש גם אזורים לצורך הזה. דרך אגב: ניתן יהיה לשתול ערוגות גם במפלס גג הקומה התחתונה - במקומות בהם אין קומה מתחת!).


....................................................................................................
מדובר בעקרון בלבד. יש עוד הרבה להוסיף לגביו.
[ועוד דבר: אני מזכיר לכם את מה שכתבתי בתגובה אחרת: רק אם המגרש יחסית (מאד?!) זול - כדאי "להתעסק" איתו].

 

[mbp9]

תודה

תודה נתי.
מבירורים וממה שכתבת עולה כי עלויות הבניה על מגרש כזה הן מאוד מאוד גבוהות.
האם תוכל מנסיונך לתת הערכה להפרשים בעלויות בין בניה על מגרש כזה לבין בניה על מגרש שטוח עם טופוגרפיה נוחה (במספרים או באחוזים) ?
מנסיונך, האם העלויות במגרש מסוג זה גבוהות יותר רק בפיתוח המגרש או גם בבנית הבית עצמו. כלומר, האם לעלויות הפיתוח הגבוהות מתווספות גם יסודות יקרים יותר למשל או עלויות איטום גבוהות יותר ו/או מרכיבים נוספים שמייקרים גם את הבניה של הבית אחרי הוצאות הפיתוח ?

 

[נתי1967]

אני אדריכל - לא מהנדס ולא קבלן-בניין, כך שאני לא האדם המתאים

לענות על שאלות בנושאי עלות.

בנוסף, ממש חסרים נתונים (למשל: מה קורה בגבולות הצדדיים).

===================================================

יחד עם זאת,
בפתרון העקרוני שהצעתי למעלה ("חתך רחבי1") - באופן עקרוני אין בכלל צורך להוציא כסף על פיתוח-שטח (קירות תומכים ...), כי הבניין יוכל להיות מעל פני הקרקע. רק אם תרצו - בנוסף ל-"מרפסת גדולה מעל הנוף" (שהיא הגג של הקומה התחתונה. שטח המרפסת הזו יכול להיות ממש גדול!!!) - גם "גינה" שטוחה, אז תצטרכו ליישר שטח, אבל רק בגודל הגינות שתרצו.
בעקרון - ובלי נתונים - איני רואה סיבה מדוע שרוב המגרש לא יישאר בטופוגרפיה המקורית שלו.

===================================================

ובקשר ל"עלויות בניית הבית עצמו":
בפתרון העקרוני שהצעתי למעלה ("חתך רחבי1") - במקום שבבית רגיל התקרה של הקומה התחתונה היא הרצפה של הקומה העליונה - בפתרון הזה יהיה צורך לצקת בנפרד כל אחת מהן, מה שייקר את השלד.
וגם - יהיה צורך לבודד אותן תרמית [כך גם לגבי רצפת הקומה התחתונה - אם תשאר באוויר (אבל יכול להיות שהבידוד הזה יהיה יותר זול מהבידוד היא תהייה על קרקע)].
כמובן, את גג הקומה התחתונה (המרפסת) צריך יהיה לבודד (מאד!) גם נגד חדירת מים.
הפתרון יצריך פיגומים שיוצבו על הטופוגרפיה הקיימת - ואיני יודע כמה זה יהיה מסובך - על העלות, ועל עלות הביסוס - שאל קבלן או מהנדס.