בניית קומה שנייה בבית קיים

שני25ר

New member
בניית קומה שנייה בבית קיים

שלום

הבית שלנו תוכנן להכיל שתי קומות, אך בעקבות אילוצים שונים הוחלט לשנות את התוכניות ולבנות מבנה שיכיל את שתי הקומות, אך מיועד למגורים רק בקומה הראשונה.

אשמח לדעת מהם האישורים וההליכים הדרושים להשלמת הבנייה של הקומה השנייה.

בנוסף, מה צפויה להיות העלות של בניית קומה שנייה זו? (כ-70 מ"ר)

תודה
שני
 
לא ברור

בכותרת כתוב "בנית קומה 2 בבית קיים". (זה דוקא ברור)
אבל בתוכן כתבת "תוכנן ל2 קומות, משנים את התוכניות, ובונים 2 קומות" (לא ברור מה משנים בכלל, וזה גם סותר את הכותרת)

האם קיים מבנה של 70 מ"ר, בנוי כבר וגרים בו, ואתם רוצים להוסיף מעליו קומה נוספת זהה בגודלה? או שהכוונה שונה?
 

שני25ר

New member
מספר הבהרות

מדובר בבית בנוי כ-120 מ"ר אשר תוכנן בתחילה להכיל שתי קומות.
לאחר מכן הוחלט להשאיר את התכנון לשתי קומות אך להשתמש בקומה הראשונה בלבד.
לכן, קיים מבנה שמבחינת גובה הגג מכיל שתי קומות אך הקומה השנייה לא בנויה.
בקומה השנייה קיימת רצפת בטון יצוקה לאזור שמתוכנן כשירותים ומקלחת, חוץ מזה יש לפתוח פתחים לחלונות, לבצע חלוקה לחדרים, חשמל, אינסטלציה ומדרגות לקומה הראשונה.
 

גלמיש1

New member
אם קיבלתם היתר לבנית 2 קומות מגורים

ועדיין לא עברו מאז 3 שנים (תוקפו של היתר) אתם יכולים פשוט לגשת לבניה.
אם אין היתר, או שתוקפו פג, אתם חייבים להתחיל מהגשה מחודשת של בקשה להיתר.
כנ"ל לענין המיסים על הקומה השניה.
זה שהמבנה החיצוני קיים אינו מייתר את הצורך בהיתר בניה לשטח הנוסף.
&nbsp
&nbsp
 

בינא

Member
מצבכם דורש בדיקה של אדריכל מורשה ושום תשובה מהפורום לא תשנה

את הצורך הזה.
יש לפחות 10 תשובות אפשריות לשאלה שלכם ועוד 10 וריאציות אפשריות לכל פתרון, היות והתשובות תלויות בכל הגורמים שהיו מעורבים בזמנו בתכנון ובקבלת היתר הבניה, ברישוי ובאגרות, בשאלה אם המבנה קיבל טופס 4 ו/או תעודת גמר ועל מה ועוד ועוד.
עקרונית, ניתן לחלק את מטלת האדריכל שתקחו ל-2:
1) שיתכנן מה שאתם רוצים, על-בסיס הקיים ;
2) שהאדריכל יבדוק במקביל את מצב המבנה מבחינת הרישוי.
את 2 הדברים ניתן לעשות במקביל כי עקרונית, שינויים ותוספות םנימיים אינם צריכים היתר לבניה, אבל פתיחת פתחים בקירות חוץ, כן מחייבים...למעט מצב בו אושרה התוכנית המלאה למרות שבוצעה רק קומת הקרקע ואז ניתן להסתמך על התוכנית המלאה...אבל גם זה תלוי היכן, לאיזו ועדה אתם שייכים, מהות התכנון (אם יסתמך על מה שתוכנן או יבוצעו שינויים מבניים חיצוניים כלשהם ועוד...
 

גלמיש1

New member
בינא אתה מטעה !!

כתבת: שינויים ותוספות םנימיים אינם צריכים היתר לבניה,
זה פשוט לא נכון. כל שינוי שמוסיף שטח מגורים, עיקרי או שרות או אחר, חייב בהיתר.
&nbsp
לדוגמה - אם יש לכם בית/חדר/חלל בגובה 6 מ. שבהיתר מחושב כחדר אחד בק"ק , ואתם מוסיפים תקרת ביניים כדי להשתמש בשתי הקומות - אזי אתם מוסיפים שטח לבית וחייבים בהיתר.
&nbsp
כל יתר התשובה של בינא נכונה בהחלט.
 

בינא

Member
האם אני מטעה?

בשאלה של השואל/ת נכתב במפורש שבנו קומה ראשונה בלבד = לפי הבנתי שיש תקרה לקומה הזאת שהיא כבר רצפה של הקומה המיועדת לבצוע מה שנקרא בעגה של המכירות "חלל מגורים באופציה".
את מתכוונת למצב בו בונים 2 קומות או קומה וחצי כדי להוסיף גלריה כשטח נוסף...
אז עם כל הכבוד...מי מטעה משנינו?
 

גלמיש1

New member
חלל מגורים כאופציה בלשון סוכני המכירות

אין לו שום משמעות בלשון החוק. או שלחלל ניתן היתר כשטח בנוי כחלק מההיתר הכללי - ואז כמו שאמרתי אפשר להשמיש את החלל (ובלבד שההיתר בתוקף).
או שהחלל אינו מופיע בהיתר כשטח בנוי, ואז יש צורך בהיתר חדש עבורו !
&nbsp
וציטטתי בדיוק את נוסח המשפט המטעה שלך - אחר כך אנשים בולכים ומשמישים את החפירה במרתף או הופכים את עלית הגג לחלל מגורים - וחושבים שאין צורך בהיתר מפני שהשינויים הם פנימיים.
&nbsp
ובכן - לשון החוק היא שכל תוספת שטח למגורים (עיקרי, או שרות או אחר) מחוייבת בהיתר. גם אם השטח המוסף נמצא בתוך המבנה הקיים.
&nbsp
 

גלמיש1

New member
עגה של סוכני מכירות אינה לשון החוק או התקנות

ואין לה דבר וחצי דבר עם מה שמותר או אסור.
ידוע שקבלנים בונים מרפסות/מחסנים/חללים שאינם נכללים בשטח הבנוי - ומוכרים לקונה סיפור על סגירה עתידית , או סיפוח מחסן לתוך הדירה כחדר וכן הלאה. נכון שבהרבה מקרים הקונה אכן סוגר/מספח את השטח באופן לא חוקי - זה עדיין לא הופך את זה לחוקי.
&nbsp
לחוק יש רק משמעות אחת - או שחלל הוא בהיתר - או שלא.
בין אם מדובר בשטח חיצוני ובין אם בשטח פנימי בתוך המבנה.
&nbsp
לחלל המדובר כאן הכלל זהה לכל חלל : או שניתן לו היתר כשטח בנוי (בין אם כחלק מההיתר הכללי או בהיתר נפרד) - ואז כמו שאמרתי אפשר להשמיש את החלל (ובלבד שההיתר בתוקף).
או שהחלל אינו מופיע בהיתר כשטח בנוי, ואז יש צורך בהיתר חדש עבורו !
וציטטתי קודם בדיוק את הנוסח המטעה שלך - אחר כך אנשים הולכים ומשמישים את החפירה במרתף או הופכים את עלית הגג לחלל מגורים - וחושבים שאין צורך בהיתר מפני שהשינויים הם פנימיים. (כך אמר בינא בפורום)
ובכן - לשון החוק היא שכל תוספת שטח למגורים (עיקרי, או שרות או אחר) מחוייבת בהיתר. גם אם השטח המוסף נמצא בתוך המבנה הקיים.
נקודה.
 

בינא

Member
למה לעוות מה שכתבתי? כדי לצאת צודקת?

כתבתי במפורש שכל שינוי פנימי שאיננו משנה חיצונית את המבנה, איננו מחייב בהיתר לבניה.
את מתבלבלת עם תשלום ארנונה לפי שטחים.
היתר בניה לבצוע שינויים מחייב אך ורק כשמבצעים לקומה א' שהייתה חלל עם אופציה לבני, חלונות = פתחים כלפי חוץ = שינוי חזיתות אשר כמובן מחייבות הוספת השטחים שבוצעו.
ההבדל הוא פשוט:
מי שמוסיף גלריה בחלל הסלון מעל פינת האוכל שתקרתו לפני השינוי הייתה בגובה 6 מ' ועכשיו יש תקרת ביניים של הגלריה בגובה של2.5-3מ' איננו חייב בהגשת היתר לבניה אבל יחויב על שטח גלריה בארנונה (כשיתגלה השינוי...וגם אז לא בטוח שיחייבו אם גלריה מפלדה ועץ).
מי שמוסיף חלונות בקומה קיימת שהייתה סגורה ורשומה בהיתר כ-"אופציה לבניה עתידית", אינו מחויב בשלב ההגשה של הבניה המקורית ב-"אופציה" ע"י אגרת תכנון, מחויב ע"י המנהל על השטח העתידי ולא מחויב לשלם ארנונה, עד שמוסיף כולל חלונות ופתחים למדרגות וכיו"ב ואז חייב להגיש תוכנית שינויים בהליך מזורז כי אינו צריך אשור הג"א, אינו צריך אשורים לטופס 4 כי כבר מחובר למים, חשמל וביוב ורק צריך אשורים לתעודת גמר כדי לרשום את הזכויות הנוספות בנכס, וזאת אינו יכול לקבל אם לא יגיש תוכנית שינויים לפני הבצוע.
 
בית פרטי - הסדרת שימוש בקומה שניה למגורים.

יש לבדוק את ההיתר של הבית ולהבין בדיוק מה רשום שם. כנ"ל יש לבדוק את תוכנית ההיתר ולהבין מה בדיוק הוסדר לשימוש. מה אופי השטחים שביקשתם? רק בקומת הקרקע או גם בקומה א'? וכו'.. בהתאם לנתונים האלו אפשר להבין באיזה נקודה אתם וכיצד להתקדם.
בכל מקרה עבור עלות הבניה מאחר ואתה כבר יודע מה צריך +/- תזמין כמה קבלנים ותבקש לקבל הערכת מחיר. רצוי שתתיעץ עם עורך הבקשה המקורי או אדריכל מטעמך כדי לבדוק כיצד להתקדם מבחינת רשויות התכנון.
________________
יחיאל טימסית, אדריכל.
 
למעלה