כמה עולה מ"ר לבניה? סדר גודל+-. יש מגרש בפ"ת.

[ITCHAKG]

שתי הערות תכנוניות ממרום שולחני הוירטואלי

34 קדוחים (יסודות) לבית בשטח של 240 מ"ר -גבוה מאד מאד גם כמות הזיון מאד גבוהה, הכל כאמור בסיור מקדים וירטואלי. אחת משתי האפשרויות בית מורכב עם אילוצים הנדסיים שלא רואים מכאן. מהנדס שחיפף אותכם. המלצה אופרטיבית לכל מי שמשלם לספקים (ברזל, בטון) ישירות נתקלתי כבר ב"תופעה" שהקבלן היה מושך "קצת חומר" לעוד מבנה שהוא בונה במקביל. להיות עם יד על הדופק ולבדוק שההזמנות הם בטוח של עד 5% מהכמות התיאורטית.

 

[yang21]

אכן מבנה מורכב

ולכן גם כמות הזיון (כמתבקש מ 34 כלונסאות בעומק של 11 מטר) המלצה שלי היא לסגור על מחיר עם הקבלן כולל חומרים( רק לאחר בדיקה של עלות החומרים למשל הברזל וביצוע מכרז מסודר) כך יש יכולת מיקוח בזמן המשא ומתן. מעבר לזה הקבלן בכל מקרה אחראי על החומרים וגם צינור התשלום, במידה והוא ימשוך "קצת חומר" הוא גם יצטרך להשלים אותו (אולי באותה הצורה רק ממישהו אחר) בשורה התחתונה הוא יצטרך לבנות את הבית... לגבי עלות הברזל אתמול 4300 מחר 4600 + מע"מ .... גם אני כצעד ראשון קניתי את כל הברזל!

 

[fireman]

אתה יותר מידי היסטרי בנוגע לברזל

והברזל לא עלה 100% בשנה.....מדובר במגמה שמתמשכת כבר שנים ומתבטאת בעליה רציפה במחירי הפלדות.... לפני שנה לא היית קונה שום דבר ב2700 ש"ח לטון..... בסופו של דבר מדובר בחומר גלם שיש לו דרישה רציפה שעולה אט אט עם השנים ומלווה בהתייקרות כריית עפרת הברזל, לא מדובר במצב סטטי של דרישה מסויימת שפתאום קפץ בבום פתאומי שהפתיע את כולם....זה לא שהברזל הומצא מחדש. העליה של השנה האחרונה מגיעה לשיעור של כ-15% ובטח שבטח לא 100%. כמוכן, המחיר ששילמת על הברזל יקר מאוד. לגבי "משיכת החומר".....כנראה שלא הבנת את ההסבר הקודם. הקבלן מזמין יותר חומר ממה שצריך לבניית ביתך.....את מה שצריך לשים אצלך בבית הוא ישים, את ה"שאריות" הוא ינצל לפרוייקט אחר.

 

[yang21]

אני מקווה שאתה צודק

אבל לדעתי אתה מטעה בהערכות שלך (15%) בלבד בשנה עלייה במחיר בהרזל ,הברזל לא הומצא מחדש אבל הצריכה היא בגלים וכרגע הגל רק צובר תאוצה ובתור אחד שחי את התחום אתה לא אמור להעריך , אתה אמור לדעת מה היה מחיר הברזל לפני שנה ומהו המחיר עכשיו (ואולי תציין את המחיר במפורש כך שעוד אנשים בפורום יהנו מהמידע) ומדוע אם בכלל כדי לקבע את מחיר הברזל. לגבי "משיכת החומר",כדי למנוע מצב שבו " לא אשן בלילה ": לאחר מכרז שכלל 7 קבלים (ובדיקה של עלויות חומר )סגרתי עם קבלן על מחיר שכולל את כל החומרים! (לפי מפרט כתב הכמויות) ולכן לא איכפת לי אם "ביום האם" הוא יתן לאישתו טון ברזל או קוב בטון ... כמו כן אני אשמח אם הוא ימצא מקום שבו מחיר הברזל הוא 1.3 ש"ח ואת השאר יכניס לכיסו כל עוד בסוף הבית יעמוד על תילו ולא נגרע מכמויות החומר שדרש המהנדס. מעבר לזה, אם שילמתי מחיר גבוהה- אבל אני" יושן בשקט" הרי שעל שקט משלמים... חג שמח

 

[fireman]

אני לא חי את התחום

והפעם האחרונה שקניתי ברזל הייתה ב1999 כשמחיר הטון היה 1700 ש"ח כולל מע"מ. לעניין ההערכה אין כל משמעות....זה לא משנה אם זה 12% או 15% או 17%.....זוהי פחות או יותר רמת השינוי ולסוחרים בענף יש מטרה ברורה להכניס לקוחות לסוג של פאניקה.....ככה במקום לקבל בכל פעם 10-15 אלף ש"ח ב3-3 נגלות הוא יקבל את הכסף במכה אחת בתמורה ל"הבטחת מחיר" ואתה תחכה לקבל את הברזל ממנו בטפטופים....למרות שאת הברזל שהוא יספק לך היום, סביר להניח שהוא קנה כבר לפני 3 חודשים. למרות העליה הרצופה במחירי המתכות העליה לא מתרחשת בקצב שאתה מתאר אותה והברזל לא יעלה פי 2 בעוד 3 חודשים, העליה קיימת אך הקצב מתון הרבה יותר מזה שאתה מתאר. אם ניקח לדוגמא ולצורך השוואה את מחירי הנחושת שם העליה הרבה יותר מוחשית דרסטית וחדה לעומת הברזל אתה תגלה ששם השינוי במחיר משנת 2000 ל2008 עומד על כ12 ש"ח למחיר הק"ג כאשר בזמנו נמכר ל8 ש"ח לק"ג והיום נע כבר קרוב לשנה סביב 18-22 ש"ח כאשר הממוצע נופל על 20 ש"ח ולנחושת יש בעיית זמינות גדולה הרבה יותר לעומת הברזל מאחר ורוב תעשיית הנחושת מתבססת על כריית עפרה ולא על מחזור בניגוד לפלדה.... היום יותר זול ליצר פלדה מחומר ממוחזר לעומת כריה ולכן המחזור תופס תאוצה..... פסולת מתכתית למחזור, יש בכמויות אדירות כך שהסיכוי שתהיה קפיצה של 100% בחודשיים שלושה הקרובים במחירי הברזל מנותקת מהמציאות..... אבל בעצם....מי יודע....אני לא נביא.

 

[yang21]

אי הבנה

תבדוק שוב את ההודעות שלי ותגלה שהסטייה שאני מדבר עליה בזמן הקרוב היא של 7% מ 4300 ל 4600 + מע"מ. לטווח של שנה קשה לי להעריך ( גם אני לא נביא...) אבל בהסתמך על התמורות שחלו במחיר הברזל בשנה האחרונה אני לא אופטימי... מעבר לכך אם אכן הקבלן רכש את הברזל כבר לפני 3 חודשים הרי שמצבי טוב בהרבה - ז"א לקבלן יש משאבים, והוא לא ינצל את כספי כדי לסגור חובות עבר...

 

[זהבה נ]

לדעתי המחיר אינו כולל אגרות ועלויות התכנון

כי המחירים של הברזל והבטון עלו מאוד והדולר ירד בצורה לא הגיונית. ובכלל אגרות זה לא מעט כספים ותלוי באיזו רושת מקומית ואם שולמו הטיל השבחה אלצי רק היטל השבחה עומד כעת על סכון של רמע מיליון ש"ח ולרשות המקומית שילמנו סכום של שלושים אלף דולר עבור היטל בניה וזה לא כולל חשמל ואגרת היתר בניה משהו כמו עוד כמו 15.000 ש" ותוסיפו לזה את עלויות אדריכל וקונסטרוקטור וכן תוכניות אינסטלציה או מהנדס אינסטלציה שלפחות לסעיפי התכנון והגשת התוכניות עולה משהו כמו 10.000 דולר במינימום ולכל זה יש להוסיף עלויות מפות מדידה שצריך שלוש פעמים עם הנחת היסודות לבית למדוד לפני הבניה להגשת מפה מצבית קיית וטופוגרפית ולאחר הבניה בכדי לקבל טופס 4 לאחר שהבית קיים על המגרש. ולא הזכרתי את חברת חשמל שיחסית לכל העלויות זה זניח. וכעת תחשבו בנוסף כארבעת אלפים עד חמשת אלפים ש"ח לכל מטר בניה בנוסף תלוי אם מחשבים כולל מע"מ זה יותר קרוב לחמשת אלפים ש"ח לכל מטר בניה לא כולל כל העלויות שהזכרתי עד כה ויש כאלו שלא הזכרתי וחיבים לחשב גם אותם כמו בדיקות מכון תקנים, בניית גדרות סביב המגרש, פיתוח וצילומי תוכניות. שיהיה בכל אופן בהצלחה. אל תשכחולהעלות לפורום תוכניות בכיד שנוכל להאיר את עינכם כי לעתים קרובות כאשר עוד עיין רואה יש דברים שרואים מיכאן ולא רואים משם, לי אישית זה מאוד סייע להתייעץ עם חברי הפורום.

 

[avi5199]

התחלתי לבנות לפני שנה וסיימתי כעת

זה מה שעלה לי , עם הפרוט שבהודעה הקודמת. וזה כולל הכל, הכל... חוץ מעלות המגרש.

 

[זהבה נ]

מה שאתה אומר אבי זה שאם מציעים לי 4000

ש"ח למטר זה ממש זול ומדובר על מפתח וגמר באיכות טובה ולא מפואר וללא מטבח. טוב כעת נותר לחשב לפי מה הם מחשבים זה מטר כי מה שנארה לי מטר לא כך אצל קבלן ושטח הבית לא אומר כמה מטרים בניה הוא מחושב בכלל. ולגבי לפני שנה המחירים שונים כי ערך הדולר היה מעל ל4.3 בערך במרץ שנה שעברה והיום ערך הדולר הוא בעייתי כי לא כל המחירים "ירדו" אלא להפך. טוב כנראה עלויות העבודה אצלך היו מאוד זולות יחסית

 

[Z ליאור]

זול מאד לקבלן מפתח ..

היה זהירה ובדקי היטב מה כלול ולאיזה רמת מפרטים .

 

[Tנעמי]

ליאור

כאן אתה אומר ש 4000 זה זול מאד וקודם אמרת ש 5000 זה כולל יעוצים ואגרות וכו אז מה המחיר הריאלי לדעתך ומנסיונך לקבלן מפתח בסטנדרד בינוני פלוס?

 

[avi5199]

קבלן מפתח צריך לשבת איתך על פירטי הפרטים

של המפרט לפני שאת סוגרת איתו. קרה לי עם הצעות מקבלני מפתח שאחרי שהגענו למפרט המחיר השתנה פתאום בעשרות אחוזים , והעסקה התפוצצה. לכן אל תעשי אפילו זכרון דברים בלי לקבל ממנו הצעה מפורטת עד הבורג האחרון. ואל תשכחי לקחת ערבות בנקאית על כל סכום שמשולם מראש. ( אפילו לא שניה קודם ). בנוסף ערבות בנקאית עולה לו כסף והוא צריך לכלול את זה מראש בהצעת המחיר וגם את העלות של עורך הדין ...

 

[Tנעמי]

ההצעוצ שאני מקבלת מבוססות על תוכניות, מפרטים

וכתבי כמויות ההצעות פאושליות

 

[ITCHAKG]

הצעות פאושליות - זהירות

מנסיון של לא מעט שנים, בכל העבודות הפאושליות שהייתי מעורב היו שינויים ובדרך כלל הזיכוי לדייר היה בסכום נמוך ממחיר המקובל ובתוספות הקבלן חגג. על כן בעבודות פאושליות (בעיקר בפרוייקטים צבוריים), מחירי שינויים היו על בסיס ספריית סעיפים עם מחירים - וקיימות כאלה בשוק.

 

[avi5199]

גם פאושלית ... מפרט צריך להיות סגור וברור עד

האום אימא של הבורג האחרון... אחרת זה יגמר לא טוב בפאשלה פאושלית גדולה בבית משפט .

. וושלא יהיה כתוב במפרט "דומה", "תחליפי", "שווה ערך", וכ"ד ... אלא בדיוק שמות של יצרנים למשל בסעיף אלומיניום שיהיה כתוב "קליל אורגינלי מותקן ע"י מתקין המאושר ע"י היצרן" ובשום אופן לא: " קליל או שווה ערך"."קליל או דומה"... על כל תשלום מראש חייבים לקבל ערבות בנקאית ( לא שום ערבות אחרת) ולקבל את הערבות הבנקאית ביד חתום ע"י מורשה חתימה של הבנק, ולבדוק את אמינותה עם הבנק לפני שאתם נותנים שקל. תדאגו שאפילו שלא תהיה שניה אחת שיהיה לקבלן צ'ק שלכם ביד לפני שלכם יש ביד ערבות בנקאית שבדקתם שהיא אמינה.

 

[Z ליאור]

צודקת,5000 כולל הכל ...

הוא סכום נורמאלי לבנייה בסטנדרט טוב ובבניה סטנדרטית (לא קבלן מפתח). 4000 ש"ח לקבלן מפתח נשמע זול ,זול מאד ,קחי בחשבון שמדברים על רווח קבלני(קבלני מפתח ) בין 20% ל 35% משווי הבנייה אין לי ניסיון בבניה אני ניזון מבדיקות והצעות מחיר שאני מקבל, ובכלל אני נגד קבלן מפתח קחי מנהל פרויקט שלמי לובין 50 ל60 אלף ש"ח , ותחסכי חך הרבה כסף ועגמת נפש.

 

[avi5199]

קבלן מפתח לא כולל תיכנון ומיסים

אבל מצד שני קבלן מפתח מרויח כ 40-50 אחוז .... אני לא ממליץ לעבוד עם קבלן מפתח אלא עם מפקח בניה וקבלני משנה, וגם לקחת קבלנים רק לעבודה, ואת החומרים לקנות בנפרד אצל ספק חומרי בניה. זה לא קשה, ולא מסובך, ולא דורש ממך שום מאמץ יותר מאשר עם קבלן מפתח, בתנאי שיש לך מפקח טוב שיעשה את כל העבודה של התאומים. בשיטה הזאת את גם חוסכת את הרווח של הקבלן, ובנוסף את קובעת את האיכות, לאף אחד אין אינטרס לרמות אותך באיכות, ובחומרים, והתוצאה יותר טובה ויותר זולה. רוב התקלות והבעיות והמשפטים ששמעתי עליהם זה עם קבלני מפתח.

 

[זהבה נ]

avi והמפקח לא עושה קומבינה עם בעלי המקצוע...

גם במפקח הכי ישר וטוב זה לא בחינם עלויות של מפקח נעות כיום בים 4.000 ש"ח ל6.000 ש"ח לחודש וזה לוקח לפחות שנה אז תוריד עוד אחוזים מאחוזי החיסכון וזכור שבמדינת ישראל המציאו את המילה קומבינה. ושמעתי על הרבה מפקחים שעושים קופה נוספת מבלעי המקצוע השוניםומי בדיוק משלם את זה ולומר שיש פער מחירים של 50 אחוז זה לדעתי מאוד יהיר מאחר וקבלתי הצעות שונות אכן ורובן לא היו מחפורטות ועמנו ועל כך אני בעוד אשב בטרם נחליט וגם קבלן מפתח צריך לקבל עליו המלצות ולבקר בבתים שהוא בנה ולא לקפוץ ישר אחרי ההצעה הראשונה. בבניה הקודמת שלי לקחתי קבלן מפתח וחלקים מסוימים שאני יודעת שהוא אינו עושה כמו דלתות, אלומיניום, מיזוג,מטבח, שייש במטבח הוצאנו מידיו של הקבלן וכל השאר הוא זה שהביא את בעלי המקצוע האחרים לנושאים האחרים וידענו את סדר הגודל של העלויות בטרם נתחיל כי ידענו מה הגודל של המטבח וכמה יעלו ארונות ואצל מי נעשה אותם, עוד ידענו אזה דלתות נזמין ואת המשקופים העוורים הקבלן סיפק,, יצרנו קשר ישיר עם חברה לעבודות אלומיניום וכל מה שקשור בעבודות הבניה הריצופים והביוב והחשמלים ה(כשידענו מראש מה המפרט המדוייק ביותר עד לפרטים הקטניםכמעט),כן תמיד יש כמעט כי שכחנו את הסורגים ונראה לי שכאשר הזמנו דרכו אולי שילמנו מעט יותר, אבל זה היה זניח יחסית. אכן החוכמה הגדולה ביותר היא המיפרט והגדרת המחירים בעת זיכויי או חיוב עבור בחירות שנבחר כמו סוגי ברזים אחרים לציין במפרט לדוגמה מה הזיכויי אם אנו בוחרים לרכוש ברז בצורה עצמאית , או מה הזיכויי שנקבל אם נבחר לרכוש לבד את הריצוף... כמה תעלה כל נקודת חשמל ושקע מסוג גויס ועוד סעיפי פירוט ככל שניתן. והדגש| אולי צריך לערוך במאמרי הפורום כאן מאמר ובו המפרט החשוב ביותר שאפשר וכל אחד יוסיף עוד פרט עד שנגיע למפרט הכולל כמעט הכל וכל אחד יוכל להשתמש איתו ולהתאימו לצרכיו. דרקתי כפפה למנהל הפורום.... מקווה שהחברים ירימו אותה למרות ש/אצל כל אחד בבית יש מוצרים שונים עדיין בית זה קירות ריצוף חיפויי חוץ ופנים מטבח שירותים מקלחת ונקודות חשמל ואנסטלציה וביוב והרשימה נמשכת... |

 

[Z ליאור]

זהבה ישמפקחים שעושים ויש..

כאלה שלא , אני חושב שמפקח /מנהל פרויקט צריך לנהל לתזמן ולבדוק את בעלי המקצוע השונים ,אין זה הכרח שהמפקח יביא את בעלי המקצוע שלו ,את יכולה להביא את שלך או לקחת כמה הצעות מחיר מבעלי מקצוע שאת מביאה ולבדוק את מחירם מול אלה שהמפקח מביא (כך אני עושה ) במידה ולאחר כל השיקולים את בוחרת בבעל המקצוע שהמפקח הביא מפני שהוא הכי זול /מצא חן בעינייך ... מה איכפת לך שיתן כמה כסף שהוא רוצה למפקח ,ובלבד שהמחיר שלו יהיה ראלי וטןב ,ובלבד שהמפקח יעשה את תפקידו ויפקח יתזמן ויתריע , לעומת זאת קבלן מפתח מרוויח גם מבעלי המקצוע וגם ממך (ליגטמי) אך האינטרס שלו הוא לסיים את העבודה במהירות האפשרית ולחסוך בהוצאות ככל הניתן ,וכאן כאן ניגוד האיטרסים מי מפקח עליו .

 

[זהבה נ]

Z ליאור יש תחומים שצריך לפקח גם על קבלן מפתח

גם הם ניתנים להגדרה בהסכם מראש . יש פעמים בהם יש צורך להכריע בנושאים מקצועיים או סוגי עבודה שונים בהם קבלן המפתח מנסה לחסוך גם לנושאי הללו יש לתת את הדעת מראש ולהוסיף פסקה לנושא מראש בהסכם עם הקבלן שבמידה ויתעורר ספק לגבי סוג או איכות העבודה בעל הבית המזמין את העבודה יוכל תמיד לקחת מטעמו איש מקצוע וחוות דעתו תתקבל. בכל סוג של התקשרות יש צדדים טובים יותר וצדדים טובים פחות כמו שבכל נושא יש פוס ומינוס. כל אחד יתאים לעצמו את הנושא למה שמתאים לו ויבחר לאחר שישקול את כל השיקולים לטוב ולרע. נוכלים תמיד יהיו ובכל בניה של בית תמיד יש איזו פשלה או נפילה עם בעל מקצוע זה או אחר אן לעולם מושלם אם יוצאים מתוך נקודת הנחה זו מראה אז יש אפשרות ליישר פינות ולסיים את הפרוייקט בשלום.