הודעת וויתור על הסכם

[R S Z]

הודעת וויתור על הסכם

הצדדים להסכם שכירות הגיעו להסכמות מגובות במיילים, באחרון מהם מבקש השוכר לחתום בהקדם על ההסכם וביקש שיבוצע יומיים קדימה. למחרת בקשתו לחתום, הודיע שבגלל שהתנהגותו האישית (לא חוזית) של המשכיר כלפיו היתה לא מכובדת , מעליבה וכדומה החליט להודיע על וויתור ויוצא מהעיסקה ערב החתימה.
מה משמעות של וויתור השוכר על עיסקה ערב חתימה, לאחר שהיתה הסכמה מלאה על כל פסיק בהסכם מגובה במייל. מה משקל הטענות והסיבות לביטול עיסקה אם כך פירש השוכר את שחווה, מה אומרת הפרטיקה בקרות מקרה כזה. מבקשים חוות דעתם של המבינים בתחום.

 

[עוד יוסף פנדריך]

אפשר לבטל הסכם שכירות

אם היתה הפרה.

 

[R S Z]

וויתור

לא היתה כל הפרה, היתה הסכמה מלאה על הסכם ערב חתימה. בכתב הוויתור קובע המשכיר כי החלטתו לוותר נובעת מיחס המשכיר כלפיו במהלך המשא ומתן כלא מכבד ולא ראוי . האם קיימת זכות וויתור - ביטול על רקע כפי שתואר.

 

[R S Z]

קובע המשכיר צ"ל קובע השוכר

 

[עוד יוסף פנדריך]

אם המשכיר נהג בדרך לא מקובלת

אזי ניתן לבטל את ההסכם ככל שנעשה או לא לעשות הסכם אם היה רק משא ומתן.

 

[דיברגנט חדש]

איך שאני מבין, המשכיר היה קשוח בעמדותיו ולכן השוכר פרש את זה

כלא מכבד ולא ראוי, כי חושב שהכל מגיע לו, לכן לא נראה לי שאפשר לקטלג את זה "כדרך לא מקובלת", אלא פשוט חרטה של השוכר לתנאים שנקבעו.

 

[R S Z]

לא בדיוק

קראתי הודעות של השוכר שכתב יומים לפני הוויתור, בהם משבח את המשכיר על שהלך משמעותית לקראתו במהלך המשא ומתן. אי אפשר לפרש אחרת אלא שהשוכר דוקא מרוצה מההסכמות שבשלו להסכם סגור. הבנתי שחוסר סימפטיה עמוקה כלפי המשכיר, הביאו את השוכר להחלטה שאינה קשורה לכלום רלוונטי, לצאת מההסכם.

 

[9x9]

מבחינה משפטית, קשה לבוא בטענות לשוכר

ראשית, חסרים נתונים בשאלה בעלי משמעות, למשל -
האם השוכר היה במו"מ עם בעלי דירות אחרים במקביל ?
והאם המשכיר ידע על כך ?
האם המשכיר היה במו"מ עם שוכרים פוטנציאליים אחרים ?
והאם השוכר ידע על כך ?
הנתונים הללו חשובים כדי לקבוע אם היו שני הצדדים בגמירות דעת לגבי סופיות ההתקשרות ביניהם.
הפסיקה קובעת שקיום מו"מ מקביל, בידיעת הצד השני, מהווה הוכחה שלא היה מצב של גמירות דעת.
וכידוע, בהיעדר גמירות דעת, אין חוזה.
בנוסף, המצב המשפטי הוא, שבפועל, לא נחתם חוזה כלשהו.
לעניין היעדר חתימה נקבע בפסק דין של בית המשפט העליון, כדלקמן -
"על-כן, אם נתקלים אנו בחוזה בלתי חתום, ואחד הצדדים לחוזה הכתוב יטען, כי לא הגיעו הצדדים לגמירות דעת ועל-כן אין תוקף לנוסח החוזה, הרי תהיה
בהעדר החתימה בדרך כלל משום הוכחה מרחיקת לכת, ואולי כמעט קונקלוסיבית, לטובת גירסתו.
אך ייתכנו יוצאים מן הכלל, אם כי נדירים, בהם ישתכנע בית המשפט, על סמך חומר הראיות המובא לפניו, שאמנם הייתה גמירות דעת בין הצדדים, למרות העובדה שחתימתם או חתימת אחד מהם חסרות על גבי ההסכם הכתוב..."
[ע"א 8320/09 אלי אלחדד נ' מרדכי שמיר]

 

[R S Z]

גמירות דעת

המשכיר היה במו"מ רק עם השוכר. השוכר שיבח בכתובים את המשכיר על שוויתר והתגמש בתנאי ההסכם, קבע שההסכם מקובל עליו ורוצה לחתום בהקדם תוך ציון תאריך. יומיים לפני מועד בו ביקש השוכר לחתום שלח הודעת וויתור .
היתה או לא היתה גמירות דעת, זו השאלה.

 

[9x9]

לא הייתה גמירות דעת

אתה אומר שהמשכיר קיים משא ומתן אך ורק עם השוכר
אבל אתה לא אומר שהשוכר לא קיים משא ומתן עם בעלי דירות אחרים במקביל, כפי שזה מקובל מאוד בנושא שכירות של דירה
מאידך, אתה מייחס משמעות "גורפת" לגינוניי הנימוס של השוכר ולדברי השבח שלו, ואתה מנסה לצקת לתוכם משמעות משפטית, יש בכך טעות מצידך - ועל כך קבע בית המשפט העליון את הדברים הבאים לגבי גינוניי נימוס במשא ומתן -
"הטעם לכך הוא שגם אם הצדדים הגיעו להסכמות הדדיות בפגישה, הרי שלחיצת הידיים אינה מלמדת בהכרח על הסכמה כוללת וסופית לעניין פרטי העסקה. כך, יתכן כי הצדדים לחצו ידיים לאות שהסכימו על מתווה עקרוני לעסקה, אולם נותרו חלוקים לגבי סוגיות מרכזיות ומשמעותיות אחרות..."
[ע"א 8320/09 אלי אלחדד נ' מרדכי שמיר]

 

[R S Z]

שאלה

ראשית תודה על התשובות עם הסימוכין, חומר מאוד מעניין. לא הבנתי אם התגובה המסכמת מיוחסת גם לקטע הבא ששלח השוכר " ....קבע שההסכם מקובל עליו ורוצה לחתום בהקדם תוך ציון תאריך....". מתגובתך ניתן להבין שלמעשה כל צד יכול לסגת גם לאחר מה שנראה במקרה המדובר בעין לא מקצועית, כגמירות דעת מחייבת ולא לחיצת ידים שאינה מלמדת בהכרח על הסכמות....., הכל כי ניהל בו זמנית משא ומתן נוסף שהניב לו תוצאות עדיפות.

 

[R S Z]

לא היה מו"מ מקביל מוצהר של השוכר

 

[9x9]

אין דבר כזה, תום-לב מצד השוכר במו"מ לפני חתימה על חוזה

עקרון תום הלב כפי שקיים בחוק החוזים לא חל על חוזה שכירות
בשכירות, אין חובה מוגדרת מצד השוכר לנהוג בתום לב טרם חתימת חוזה השכירות
תום הלב בשכירות,מצומצם יותר וחל רק בהקשר של קיום חיוב הנובע מחוזה
מעמדו של שוכר לעניין תום הלב טרם חתימת חוזה השכירות שווה למעמדו של קונה מכשיר טלוויזיה, האם העובדה שבסוף לא קנה את הטלוויזיה מחייב אותו לשלם פיצוי למוכר?

 

[שטויות במיץ מישמיש]

תפנה בבקשה לפסק דין הקובע

שלשוכר או לרוכש טלויזיה יש פטור מחובת ניהול מו"מ בתום לב

 

[9x9]

אין פסק דין - ואין פטור - כי אין חובה שצריך לפטור ממנה

לפני שמדברים על "פטור מחובה", ראשית דבר צריך להצביע על קיומה של החובה.
נושא תום הלב נקבע כנורמה כללית בחוק החוזים.
אבל היא לא חלה בכל מקרה - והמחוקק היה ער לכך.
לכן, יש חוקים שבהם הגדיר המחוקק את היקף חובת תום הלב באופן ספציפי ומצומצם מאשר בחוק החוזים.
כך לדוגמא בחוק המכר, נקבע היקף תום הלב בסעיף 6 לאותו חוק - ציטוט -
"6. חיוב הנובע מחוזה מכר יש לקיימו בדרך מקובלת ובתום-לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מן החוזה."
המחוקק כידוע אינו משחית מילותיו לריק, ואם היה רוצה שחובת תום הלב תתקיים לא רק לגבי חיוב הנובע מחוזה המכר - אלא גם לגבי שלב המו"מ - היה אומר זאת במפורש - ולחילופין - היה מפנה לחוק החוזים, מה שהוא לא עשה.
זה באשר לרוכש הטלוויזיה.
ולגבי שוכר -
בחוק השכירות והשאילה קבע המחוקק את היקף חובת תום הלב באופן ספציפי בסעיף מספר 4 לחוק.אני לא מצטט לך אותו, כיוון שהוא זהה לחלוטין לזה של חוק המכר.
כלומר, המחוקק לא החיל את חובת תום הלב מעבר לעניינים הנובעים מחוזה השכירות, כל מה שקורה טרם כריתת חוזה השכירות אינו כפוף לחובת תום הלב - בבחינת מכלל הן שומעים לאו.
לא רק זאת אלא גם זאת - בחוק השכירות, כאשר המחוקק רצה להסתמך במפורש על חוק חיצוני לחוק השכירות, הוא אמר זאת במפורש, כמו למשל בסעיף 6(ב), ובסעיף 6א, ובסעיף 7(א), ובסעיף 7(ה), ובסעיף 16א(א), ובסעיף 20א(ב)(1), ובסעיף 20א(ב)(2), ובסעיף 23, ובסעיף 24, ובסעיף 25טו(א)(1)(א),
אילו רצה המחוקק לכלול בחוק השכירות את חובת תום הלב בשלב המו"מ כפי שקיימת בחוק החוזים, היה מפנה לשם במפורש. כנ"ל לגבי רוכש הטלוויזיה במסגרת חוק המכר - מה שלא קרה בשני המקרים.

 

[עופר בן אברהם]

אבל ההוראה שבחוק החוזים מאוחרת יותר

חוק המכר נחקק בשנת 1968. חוק השכירות והשאילה נחקק בשנת 1971. חוק החוזים (חלק כללי) נחקק בשנת 1973, וסעיף 12 שבו, המחייב לנהוג בתום לב במשא-ומתן לכריתת חוזה, אינו מחריג שום סוג של חוזה, משמע: הוא חל גם על חוזי מכר וחוזי שכירות. יתירה מזו: סעיף 39 לחוק האחרון מייתר למעשה את הסעיפים התואמים שציינת, המופיעים בשני החוקים הקודמים, שכן נקבע בו, כי "בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה".
והרי לך גם שני פסקי דין, המאששים את הטענה, ששוכר דירה פוטנציאלי חייב לנהוג בתום לב במשא-ומתן עם המשכיר (אמנם בשניהם נדחתה התביעה נגד השוכרים בהתאם לנסיבות שנדונו, אך נזכרה כמובן מאליו החובה לנהוג בתום לב במשא-ומתן):
ת"ק (רמלה) 6371-07-14, שושנה אסתר גרינפלד נגד איתי מבה;
ת"ק (ת"א) 44946-03-16, מיכאלי נגד ברקן (ראה סעיף 28).

 

[9x9]

בחוק החוזים נקבע

"61. (א) הוראות חוק זה יחולו כשאין בחוק אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון"
אני בכלל לא מזלזל בפסקי דין של בית משפט לתביעות קטנות, אבל שם בעלי הדין לא מיוצגים, ואיכות הטיעון שלהם ברמה לא "משפטית מקצועית".
אני גם לא מזלזל בעובדה שמי שדן בתביעות קטנות בדרך כלל הם רשמים, ולא שופטים.
אם תמצא פסק דין מחוזי/עליון שאומר אחרת ממני, לא תהיה לי ברירה אלא להתנצל.

 

[עופר בן אברהם]

חוק מאוחר גובר על חוק מוקדם

קודם כל, גם בחוק המכר נקבע, בסעיף 4(ב), כי "הוראות חוק זה יחולו כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון, ובאין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם בין הצדדים", ובחוק השכירות והשאילה, בסעיף 2(ג), כי "הוראות פרק זה [פרק א', שבו נקבעה חובת תום הלב, עב"א] יחולו כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון ובאין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם בין הצדדים".
שנית - וזה העיקר - אין לא בחוק המכר ולא בחוק השכירות והשאילה הוראות מיוחדות בדבר ניהול משא-ומתן, ולכן נקבע בחוק החוזים, שיש לנהוג בו בדרך מקובלת ובתום לב.
חוק המכר וחוק השכירות והשאילה אינם מגבילים את החובה לנהוג בתום לב, הקבועה בחוק החוזים, לקיום חיוב ולשימוש בזכות הנובעים מחוזה, אלא להיפך: חוק החוזים מרחיב את החובה הזאת ומחיל אותה גם על משא-ומתן לקראת כריתת חוזה ו"ככל שהדבר מתאים לענין בשינויים המחוייבים, גם על פעולות משפטיות שאינן בבחינת חוזה ועל חיובים שאינם נובעים מחוזה" (סעיף 61(ב)).

 

[עופר בן אברהם]

חזרה מהסכם שכירות ערב חתימה

החוק קובע, כי במשא-ומתן לקראת כריתת חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב (ראה סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) וסעיפים 10, 13 ו- 14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה).
שאלתך אפוא היא עובדתית: האם אמנם חזר בו השוכר מנכונותו לחתום על החוזה בשל זלזול ועלבון מצד המשכיר, שאז, לדעתי, זו אכן סיבה מוצדקת; או שהטענה בדבר זלזול ועלבון מצד המשכיר אינה אמת, אלא תירוץ בלבד לביטול ההסכמות המוקדמות.