כדאיות מסלול משתנה במשכנתא קצרה

[tchc15]

כדאיות מסלול משתנה במשכנתא קצרה

אנחנו:
זוג+2, גיל 31,38.
הכנסה נטו 27-28 אש"ח.
מתכננים להחזיר כ-6 אש"ח בחודש.

הדירה:
מחיר למשתכן.
מחיר חוזה: 1.250 מליון
הערכת שמאי: 1.550 מליון

המשכנתא:
435 אש"ח, שמתכננים להחזיר תוך 5 שנים. קה"ש תפרע עוד קודם, ותשמש לפרעון אם יהיה צורך.

אפשרות 1:
פריים, 145 אש"ח, 8 שנים, עם פרעון פוקדם לאחר 5 שנים (55-60 אש"ח).
קל"צ, 105 אש"ח, 4 שנים.
מל"צ, 185 אש"ח, 10 שנים, עם פרעון בתחנה הראשונה (100-110 אש"ח).

אפשרות 2:
פריים, 145 אש"ח, 25 שנים, עם פרעון פוקדם לאחר 5 שנים (כ-120 אש"ח).
קל"צ, 290 אש"ח, 5 שנים.

שתי האפשרויות משרתתות את המטרה, אבל מאוד מתקשה להעריך את השוני בריביות ביניהן, ובהתאם את האפשרות המועדפת.

אשמח לשמוע את חכמתכם, ואולי גם כיוונים נוספים.

תודה

 

[salachshabati]

הבדלים מינוריים, ההבדל העיקרי הוא בסכום שצריך להשקיע לאחר 5

שנים.

 

[tchc15]

אילו ריביות הזנת לצורך הסימולציה?

ויש לך אולי רעיון לכיוון אחר/נוסף?
&nbsp
תודה!

 

[salachshabati]

הריביות הממוצעות להיום, לתקופות כה קצרות שברירי אחוזים לפה

או לשם לא משנות הרבה.
&nbsp
בקשר לכיוון נוסף, מה ההחזר החודשי שתעמדו בו? כמה כסף יהיה עוד 5 שנים?

 

[tchc15]

בקשר לכיוון נוסף

מעוניינים בהחזר של 6000. נתמודד עם גדילה עם הזמן בעקבות עליית פריים מפתיעה ועליית מדד סבירה.
&nbsp
כסף שאמור להגיע:
קה״ש 110 אש״ח לאחר שנתיים וחצי מלקיחת המשכנתא.
קה״ש נוספת 70 אש״ח לאחר שנה נוספת.

 

[salachshabati]

,תחשוב על הפתרון הבא:

מסלול פריים 9 שנים 143500 ש"ח שיסגר עם 105 אש"ח אחרי שנתיים וחצי.

מסלול קל"ץ 6 שנים 291500 ש"ח שיקוצר עם 70 אש"ח שנה לאחר סגירת הפריים.

לאחר 5 שנים סיימת, שילמת סה"כ 464 אש"ח.

בסה"כ בגלל ההחזר הגבוה יחסית להלוואה רוב הפתרונות נותנים סכומים דומים.

 

[tchc15]

תודה

אהבתי את הכיוון
וניסיתי גם האופציה ההפוכה - הקטנתי את הקל"צ עם 110 אחרי שנתיים וחצי, ואת הפריים עם 70 אחרי 3.5 שנים. נראה טוב טיפה יותר (ומאפשר בתוספת קטנה של מזומן לסגור את המשכנתא עוד קודם).

תודה.
עכשיו בוחן את הרעיון של אולי להצמיד למדדאת הקבועה, אם היא כבר התקצרה לשנתיים וחצי.