התייעצות לגבי משכנתא שניה

[it84]

התייעצות לגבי משכנתא שניה

שלום,
ברצוני להתייעץ לגבי משכנתא.
יש לי משכנתא על בית שרכשתי לפני 5 שנים בערך. התנאים שם מאוד טובים ונשאר לי 11 שנים לפרוע אותה. בערך 175 אלף, אני מחזירה 2200 בחודש. מכניסים בערך 20 אלף.

כרגע ברצוני לקנות בית נוסף במיליון וחצי ויש ברשותי חלק מהסכום. בערך 400 אלף.
איזה אפשרויות יש לי ומה כדאי?
לסגור את המשכנתא הקיימת או לקחת חדשה?
האם הבנק ייתן לי לקחת עוד משכנתא ובאיזה תנאים ?

 

[it84]

יש פה מלא תותחים...

איך זה שאין לאף אחד רעיון או תשובות בשבילי?
אולי אני לא שואלת נכון?

 

[רימון חייט]

כמה עולים מכנסיים ליתום?

אי אפשר לענות על שאלתך בצורה רצינית
בלי לדעת את כל העובדות ואת סיפור המעשה המלא.
צר לי.
בהצלחה,
רימון חייט, MBA
&nbsp
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/2wIEaIS
טלפון: 03-549-6611
[email protected]
מאמרים מקצועיים על משכנתאות - http://bit.ly/2zl29N6
&nbsp

 

[Desslok of Gamilon]

נסיון לענות
אני לא יועץ משכנתאות ולא מומחה בתחום, סתם מתעניין חובב.
&nbsp
יש כמה מגבלות של הבנק. אחת היא מגבלת ההחזר. הבנק מוכן לתת משכנתאות כל עוד ההחזר המשולב של כולן לא עולה על שליש מההכנסה. לפי הפרטים שנתת, ההכנסה שלכם 20 נטו, שליש מזה יוצא כ 6666 שח, פחות 2200 ההחזר הנוכחי, משאיר לך כ 4.5 אלף שח מקום פנוי. זה יכול לתמוך במשכנתא של פחות או יותר 900 אלף שח במקסימום. לפי הנתונים שנתת, את צריכה 1.1 מליון, אז יש פה קושי.
&nbsp
האם בחישוב העלות לקחת בחשבון את העלויות הנלוות כמו מס רכישה (גבוה יותר לנכס שני), תיווך אם יש, עו״ד אם יש, ושיפוץ אם צריך?
&nbsp
מגבלה שניה היא מגבלת אחוז המימון. לנכס שני הבנק יתן עד 50%, כלומר 750 אלף. לא מספיק לך. אפשר אולי לעקוף את זה ע”י הגדלת המשכנתא על הבית הקיים ובנוסף לקחת משכנתא על הבית החדש.
&nbsp
מה בכוונת לעשות עם הבית הקיים? למכור? להשכיר? זה מאוד משנה את התמונה.
&nbsp
נשמע על פניו שאתם מתכננים התחייבות גדולה ביחס להכנסה שלכם ולהון העצמי הנוכחי. בהחלט הייתי שוקל ייעוץ מקצועי בתשלום ולא רק שאלות בפורום.

 

[רימון חייט]

תקנות בנק ישראל מאפשרות החזר של 50% מהכנסה ובנקים

בהחלט חורגים משליש הכנסה במקרים מסוימים.
מסכים בהחלט לפסקה האחרונה שלך.
&nbsp
רימון חייט, MBA
&nbsp
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/2wIEaIS
טלפון: 03-549-6611
[email protected]
מאמרים מקצועיים על משכנתאות - http://bit.ly/2zl29N6

 

[ortes7474]

תשובה

את צריכה להגדיל את המשכנתא על הבית הקיים בלפחות 500,000 שקל. ( שיהיה לך גם כסף למס רכישה ) ובצורה הזאת תגיעי כביכול ל 50 אחוז הון עצמי שנדרש. את ה 50 אחוז הנותרים תיקחי כמשכנתא על הדירה החדשה. האם יאשרו ? את צריכה לבדוק כמה סך הכל ההחזר על 2 המשכנתאות , פלוס הלוואות קיימות נוספות, ולראות שזה לא עובר את 40 אחוז מההכנסה הפנוייה. לדעתי האישית לא יאשרו כי אתם ממש על הקצה. אופצייה להאריך את המשכנתא הראשונה ולהוריד את ההחזר החודשי. צריך לראות שזה שווה את זה. בהצלחה

 

[it84]

תודה רבה

היי,
קודם כל תודה רבה על הזמן ועל התגובות שלכם.
אני באמת לא ידעתי שצריך לקחת בחשבון עוד כל מיני דברים שעולים לר מעט כסף בעצמם.

אנחנו מתכוונים להשכיר את הבית הראשון והוא יכניס לנו בערך 3500 שמתוכם 2200 יילכו להחזר המשכנתא.

האם כדאי בכלל לפנות לבנק או שזו קפיצה מעל הפופיק ועדיף לוותר על כל העניין.
לא רצינו למכור אבל אולי אין ברירה.

תודה שוב על העזרה.

 

[Desslok of Gamilon]

דבר קטן כמו מס רכישה
על הבית הנרכש, אם הוא נכס שני, ושווי העיסקה 1.5 מליון, תשלמו 120 אלף שח מס רכישה. אם תתחייבו למכור את הבית הנוכחי בתוך 18 חודש, מס הרכישה יורד לאפס.
&nbsp
אם השכרת הבית הקודם תכניס 3500 שח לחודש, ובהנחה האופטימית שהבית לא יעמוד ריק יום אחד, לא יצריך שקל אחד לתחזוקה, ולא יעלה דמי תיווך בזמן החלפת דיירים, אז רק לקזז את הפרש מס הרכישה יקח שלוש שנים מלאות של השכרה.
&nbsp
אני חושב שהשאלה היא לא של משכנתא. השאלה היא לעשות חישוב כלכלי אמיתי של כדאיות המהלך. עדיין ייתכן שייעוץ בתשלום אצל יועץ משכנתא יכול לעשות לכם סדר בראש, גם אם לא תקחו בסוף משכנתא