מחזור משכנתא שהינה הלוואה גישור מקבלן

ovier

New member
מחזור משכנתא שהינה הלוואה גישור מקבלן

שלום רב
שואל שאלה למבינים בשביל אחותי.
1. נלקחה הלוואה לדיור בסך 0.5 מיליון ש"ח מבנק פועלים לפני כשנתיים, לתקופה של 3 שנים בריבית קבועה צמודה, הסכום הועבר ישירות לקבלן. (כנגד ההלוואה נפתח תיק משכנתא כולל רישום של השיעבודים הנדרשים).
2. היום אחותי מעוניינת לבצע מחזור של משכנתא, היא צריכה בסה"כ 1.0 מיליון ש"ח - 0.5 מתוך מתוך ה 1 מיליון יילך לטובת סגירת המשכנתא הקיימת והיתרה לתשלום לקבלן (הדירה בבנייה עדיין ונשארו עוד מס' תשלומים לקבלן).
3. התשלום הקרוב לקבלן הינו 150,000 ש"ח
מס' שאלות:
1.
נמסר לה ע"י מזרחי כי לא ניתן לקבל דרכם משכנתא שכן קיים שעבוד על הדירה אצל פועלים וכי הדירה עדיין בהקמה והיא תוכל לבצע מחזור רק לאחר קבלת הדירה וסיום התשלומים לקבלן. האם טענת מזרחי נכונה ולא ניתן לבצע מחזור משכנתא בשלב זה או שפשוט זו עסקה שאינם מעוניינים בה אבל אפשר לנסות אצל בנבקים אחרים?
2. להבנתי, לא אמורה להיות בעיה למחזר עכשיו את המשכנתא (בבנק פועלים או בכל בנק אחר), הכוונה היא לפתוח תיק משכנתא חדש בסך של 1 מיליון ש"ח, בשלב מיידי 0.5 מיליון יועבר לפועלים לסגירת המשכנתא הישנה, 150 אלף יועברו לקבלן והיתרה של 350 אלש"ח תימשך בעתיד בהתאם למועדי התשלום הנדרשים לקבלן. האם אני צודק או שזה לא אפשרי?
3. בדומה לסעיף הקודם, ייתכן שאפשר גם למשוך את כל המיליון עכשיו, 0.5 יועבר לפועלים ו 0.5 מיליון לקבלן, חלק מהסכום לקבלן יהיה בעצם הקדמת תשלומים והיא תגרור צורך בלקיחת גרייס על חלק מהסכום עד לאכלוס. האם זו חלופה אפשרית? כמובן שצריך לבדוק אם כדאי כלכלית...

מנסה פשוט להבין אם היא לקוחה שבויה ובאה מעמדת נחיתות ללא הרבה חלופות או שפשוט זה אפשרי רק קצת יותר ריצות ואולי ריביות פחות אטרקטיביות.

תודה מראש לעונים וסליחה על הקדיחה והפירוט הארוך...
 
לא ניתן למחזר את המשכנתה לבנק אחר

כרגע יש בדירה זכויות ל-
הקבלן
הבנק המלווה של הקבלן
הבנק שהלווה לאחותך את המשכנתה
ולאחותך
במצב כזה אף בנק אחר לא ייכנס כיוון שניסיון עיקול
הדירה ומכירתה למישהו אחר יהיה כמעט בלתי אפשרי.
גם בבנק בו נמצאת המשכנתה יש סבירות נמוכה מאד למיחזור.
חבל שאחתוך לא נעזרה ביועץ מימון טרם ביצוע העסקה.
&nbsp
 
וכדאי לציין שיהיה על הקיר כשמישהו יחפש את זה בעתיד

כשלוקחים הלוואת גישור מהקבלן, היתרון היחסי הוא בפריסת התשלומים.
החסרון העיקרי הוא שעד שמקבלים את הדירה אי אפשר לזוז, והבנקים יודעים זאת ויודעים לנצל את זה בצורה מיטבית. ואי אפשר להאשים אותם בכך.
מצטרף לעצת קודמי, לפני שלוקחים "הטבה" כלשהי (מהקבלן או מהבנק) כדאי לבדוק בציציות את המשמעויות ואם לא מבינים לבד אז כמובן ללכת ליועץ משכנתא.
העלות - עלולה - להיות כבדה.
&nbsp
&nbsp
 

ovier

New member
תודה רבה על המענה! האם יש סיכוי למחזר כעת בבנק המלווה?

כי הוא בעצם גם אחד מבעלי הזכויות כפי שציינת.
&nbsp
בסה"כ קיבלו הלוואת גישור בריבית אפס שאיפשרה להם לקנות דירה מבלי לקחת משכנתא לפני שנה ולקחת גרייס שאולי היה עולה להם יותר
הם לא חייבים לעשות מחזור עכשיו, רק נראה שתנאי השוק אולי טובים כעת לקחת המשכנתא, אז ככל שיהיו בעיות למחזר או לחילופין ההצעה תהיה גרועה אז הם ימתינו עם המחזור בלית ברירה
בכל אופן הכוונה היא לא לפתוח תיק משכנתא נוסף שכן אז חלק הפריים יהיה הרבה יותר קטן (1/3 מהתיק החדש במקום 1/3 מסך התיק)
 
הבנק יודע שהם "שבויים" עד לקבלת הדירה.

ולכן, כפועל יוצא מכך, הריביות יהיו פחות טובות מכפי שהן יכולות היו להיות במשא ומתן רגיל.
זה הסיכון והבעייתיות בלקיחת הלוואה שעל פניה נראית נוחה וטובה אבל טומנת בחובה בעיות אחרות.
&nbsp
&nbsp
 
למעלה