תמהיל משכנתא - דעתכם

[ElikoT1]

תמהיל משכנתא - דעתכם

שלום לכולם, התייעצות בנושא תמהיל שקיבלנו:

רקע
נשואים +2
הכנסה נטו 30K
מחיר הדירה 1.8 מיליון
הון עצמי 750K
משכנתא נדרשת - 1.05K (כ 58%)
ככה"נ בעוד שנתיים נוכל לצמצם את המשכנתא ברבע (25%)

תמהיל :

1. פריים מינוס 0.8 - 0.8% ל 30 שנים 350,000 שח
2. קל"צ - 3% ל 10 שנים 350,000 שח
3. משתנה כל 5 צמוד - 3.6% ל 30 שנים 350,000 שח

סך החזר התחלתי - 6065 ש"ח
הכיוון הוא לצמצם/להעלים את המשתנה צמודה תוך שנתיים ולהישאר עם הפריים והקל"צ.

נשמח מאוד לחוו"ד

אליקו

 

[Stick]

תשבה

היי אליקו,
על סמך מאגר המידע שבידי - הריביות שלך ממוצעות.
החזרה של המ"צ אחרי שנתיים מורידה את התנודתיות במשכנתא שלך. אתה בטוח שיהיה לך כל הכסף (זה יהיה באיזור של ל345 אש"ח).
לאחר החזר המ"צ - התנודתיות נובעת מכך שלמשכנתא יש רכיב פריים מאוד גבוה שישפיע במקרה של תנודות חריפות.

שאלתי: אתם מרוויחים יפה מאוד, למה שלא תחרוק שיניים (שנתיים עד החזר המ"צ) ותקצר את הקל"צ? ההחזר שלך היום הוא 20 אחוז מההכנסה הפנויה ומאמין שאתה יכול יותר.

תודה,
אייל

 

[ElikoT1]

תודה אייל על התשובה - מענה

1. כשאתה אומר רביות ממוצעות למה אתה מתכוון, האם אפשר להוריד את הרבית בכל מסלול ? פריים ב 0.7, קל"צ בפחות מ 3% ל 10 שנים וכנל לגבי המשתנה הצמודה ?

2. בוודאות כן יהיה את הכסף אחרי השנתיים, זה מקור מימון אחר שייפתח , נטול סיכון (לא קה"ש או משהו בסגנון)

3. מה דעתך להגדיל את סכום הקל"צ על חשבון המשתנה צמודה ל 30 שנה, וכשיגיע הכסף הנוסף עוד שנתיים לצמצם חלק מהקל"צ.

4. האם לדעתך במקום המשתנה צמודה ב v+3.7% שזה 3.6% כדאי לקחת קבועה צמודה ב 2% לזמן קצר יותר ?

5. ברשותינו 200K קה"ש , בלי קשר לסכומים האחרים. האם כדאי להתעסק עם הלוואת בלון של 150K ברבית פריים מינוס חצי ?

6. נכון, אנחנו יכולים להחזיר יותר, מסוגלים לעמוד בהחזר 7500 , השאלה האם זה לא קצת מסוכן, לאור התנודתיות הצפויה לאורך השנים.

תודה מראש,

אליקו.

 

[Stick]

תשובות לאליקו

שלום אליקו,
1. יש בידי מאגר משכנתאות. התבוננתי במשכנתאות מהמאגר שלי מה44 ימים האחרונים (בחתך של אוכלוסייה כוללת ואוכלוסייה בעלת סיכון בינוני [שזה הסיכון שלך - קרי מימון שנע בין 45-60%]) וחישבתי מה העלות לשקל אחד של לקוח. הריביות שקיבלת יניבו עלות ממוצעת לשקל ביחס לשאר הקבוצות. אבל - מכיוון שאתה מחזיר את המ"צ מהר - ההשוואה הזאת קצת פחות מעניינת.
2. מצוין.
3. לא יכול להעריך כרגע את התשובה לשאלה הזאת - התוכנה שלי לא תומכת בזה. מניח שעוד חודש יהיו לי תשובות.
4. לקבועה הצמודה יש ריבית נמוכה יותר. אני משוכנע שיש tradeoff שבגינה לא בחרת אותה...
5. לא יכול להעריך כרגע את התשובה לשאלה הזאת - התוכנה שלי לא תומכת בזה. מניח שעוד חודש יהיו לי תשובות.
6. לאור התכנון שלך (החזר אחרי שנתיים) - התנודתיות היא פונקציה של ריבית הפריים. ככל שתקצר את משכי ההלוואה של הפריים - כך תצמצם התנודתיות. עם זאת - איני יכול לומר עדיין איזה מהרכיבים כדי לקצר.

לסיכום (ואיני יועץ משכנתאות) - יש לך שאלות רבות וטובות, נתונים מצוינים - אולי כדאי לך לפנות לייעוץ משכנתאות.

אייל

 

[איתן עמיתי]

ההצעה שקיבלתם מאוד תנודתית - האם מתאים לכם ?

כרגע 2/3 מהמשכנתא בריביות משתנות. קשה לי לחוות דעה לתמהיל ללא הכרות אתכם.
מציע לשנות את המשתנה לכל שנתיים ולשנות לסכום שניתן לפרוע מלא בעזרת ה-200K. ריבית המשתנה גם אמורה לרדת.
שיקלו טוב את ההחזר החודשי לפי נתוני העבר והתוכניות שלכם, אולי אפשר להגדיל? בהתאם לזה התאימו את התמהיל, בקשו הצעות מהבנקים, והשוו בעזרת מחשבון משכנתא.
בהצלחה
איתן עמיתי יועץ משכנתאות

 

[דולבין]

מחשבה נכונה

ריביות יפות , למעט המשתנה שהינה מעין פיתיון.
בהנחה שתסלק את יתר המשתנה אפילו אחר 5 שנים , ותמשיך באותו החזר
ישארו לך כ 7 שנים לחיסול כל יתרת החוב.
החיסכון הוא עצום מאות אלפי שח.