בקשת המלצה ללקיחת משכנתה והאם אנחנו ריאליים בכלל...

[משה המלך10]

בקשת המלצה ללקיחת משכנתה והאם אנחנו ריאליים בכלל...

בוקר טוב,

יש לנו דירה ללא משכנתה בשווי 1.65 מליון.

אנחנו רוצים להשתדרג לדירה בשווי 2.4 – 2.5 מליון (תלוי במו"מ עם המוכר).

יש לנו הון עצמי של 150,000 ₪, מרוויחים כ-18,000 נטו בחודש יחד ויש לנו הכנסה פנויה בכל חודש של כ-6,000 ₪ (למרות שאנחנו לא רוצים שכל זה ישמש להחזר משכנתה, אלא עד 4 - 4.5 אלף).

בנוסף, פעם ב-6 שנים משתחררת לנו קופת גמל (התחילה השנה - היא תעמוד בעוד 6 שנים על 105 אלף) ופעם בשנה יש משכורת 13 בסביבות ה-13 אלף ש"ח.

זה אומר שרק על הדירה, לפני מס רכישה ותיווך, אנחנו צריכים לקחת כ-700 אלף ₪ וצריך עוד לשפץ, כשאני רוצהבכוונה לתמחר את זה בכ-200 אלף ₪, למרות שזה כרגע רק ריצוף ובניית שירותים חדשים בדירה.

האם הגיוני לקחת משכנתה כזו גבוהה?
איך לקחת כזה דבר?

 

[משה המלך10]

יש מישהו שיוכל להסביר בבקשה? האם, בהתאם לנתונים, זה ריאלי?

לקחת כ-850 אלף ש"ח משכנתה - (700 + כסף לשיפוץ).

 

[Nemesis001]

בשביל משכנתא ריאלית

בגובה 900,000 ש"ח צריך להערך להחזר התחלתי של 5,000 - 5,500.

 

[משה המלך10]

למה? אפשר קצת הסבר? כמה זה נקרא התחלתי?

כרגע ההכנסה הפנויה היא 6000, אבל אני כמובן לא רוצה את כל ההכנסה הפנויה לסגור על המשכנתה.

כתבתי גם שאמורים להשתחרר כספים פעם ב5-6 שנים.

תודה על העזרה.

 

[salachshabati]

אתה יכול להעזר בטבלה הבאה:

 

[משה המלך10]

תודה, אבל מה הריביות שאקבל?

אני ממש לא מבין ואני מתחיל מאפס.

לא הכל אקבל בקל"צ, אלא בכמה מסלולים, נכון?

אם אני לוקח כ35% מימון מערך הדירה,
כמה בערך יהיו הריביות?

אני שואל את כל זה כאן ולא בבנק,
כדי לקבל רקע ולהחליט בכלל,
האם הצעד שאנחנו עושים הוא נכון או שהתפרענו מידי.

 

[salachshabati]

הריביות שתקבל תלויות במסלולים ובאורכם

מתוך אתר בנק ישראל:
&nbsp
הורד את קבצי האקסל הבאים:
&nbsp
משכנתאות צמודות למדד - ממוצע
&nbsp
http://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Data/Pages/mortgagee.aspx
&nbsp
משכנתאות לא צמודות למדד ( קל"ץ ) - ממוצע
&nbsp
http://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Data/Pages/MorgageRate.aspx
&nbsp
מסלול פריים בד"כ פריים מינוס 0.8 עד מינוס 0.4 כלומר בין 0.8 ל1.2 אחוז.
&nbsp
עליך לקבוע סכום החזר חודשי התחלתי ותמהיל ולהתחיל לקבל הצעות מבנקים בכדי לראות ריביות הנכונות עבורך.

 

[משה המלך10]

תודה על כל ההסברים!

 

[Nemesis001]

הסבר

ככל שההחזרים ארוכים יותר, מפסידים פעמיים. פעם אחת מקבלים מהבנק ריביות גבוהות יותר. פעם שנייה, כל חודש מחזירים פחות מהקרן, ולפיכך בסך הכל משלמים יותר ריביות.
הריבית היא התחלתית כיוון שכל ריבית שהיא לא קל"צ נתונה לשינויים. כמה ומתי - אלוהים גדול, אבל יש לקחת בחשבון שריביות העוגן, הן האג"ח והם הפריים נמצאות בשפל שלא נראה כמותו. מכאן יכולות רק לעלות, ובכך גם החזרי המשכנתא.

כדי לא לגרור את המשכנתא הזו לתקופה ארוכה מאוד, עדיף לקחת החזר התחלתי מעט גבוה יותר כדי לרכז את רוב המשכנתא לטווח של 20-22 שנה. כך ישאר מרווח לשינוי למקרה של מצב בו חייבים להקטין החזרים. אם לוקחים מראש ל-30 שנה וקורה משהו, אין לאן לברוח. אין 35 שנה.
במצב כזה גם נקודת הפתיחה במחזור המשכנתא להקטנת החזרים הרבה יותר טוב. כיוון ששילמתם יותר כל חודש, יתרת המשכנתא קטנה יותר ויש גמישות רבה יותר.

בהצלחה.

 

[משה המלך10]

תודה רבה. אז איך היית ממליץ לקחת 850 אלף משכנתה?

איך לחלק?
האם בכלל זה ריאלי לקחת כזה סכום לאור הנתונים הכספיים שלי שרשמתי בהודעה הפותחת?

 

[salachshabati]

תחשוב על זה: סה"כ החזר התחלתי 4400 שקל.

 

[משה המלך10]

תודה רבה! אבל נגיד שאני מעוניין בהחזר בפחות זמן, לא 30 שנים.

כמו"כ,
אני רואה שאנשים בפורום כותבים שהם מקבלים ריביות של 3-4%,
למה עשית תחשיב לפי 4%+?

 

[salachshabati]

זה הריבית בערך על קל"ץ ל 20 שנה 4.7 אחוז שזה 50 אחוז

מהמשכנתא שלך. ריביות של 3 עד 4 אחוז זה על משכנתא צמודה למדד. שאיננה בתמהיל שלך.
&nbsp
האם ברורים לך ההבדלים בין המסלולים השונים?
&nbsp
אם לא, כנס לאתר של משכנתאנאמן: http://mashcantaman.co.il/