כמה שאלות בנוגע לשמאי ומשכנתא, אנחנו לפני חתימת חוזה

Yoni Oppenhime

New member
כמה שאלות בנוגע לשמאי ומשכנתא, אנחנו לפני חתימת חוזה

אנחנו לפני רכישת דירה, לאחר שלב המשא ומתן ולפני חתימת חוזה אך יש לי כמה שאלות.

המחיר של הדירה 115000, לפי מה שסיכמנו ושרשום בטיוטת חוזה.

הון עצמי 400,000.

עכשיו השאלה היא כזאת, אם אני מגדיל את ההון העצמי ל460,000, ע"י הלוואה בריבית טובה(איש קבע שזכאי להלוואות טובות) אני חוסך בריביות של המשכנתא מכיוון שני עולה למדרגה של 60% מימון ומטה.

עכשיו נשאלת השאלה, במידה והערכת השמאי תהיה נמוכה יותר מהמחיר שבחוזה, הרי שהבנק יממן לי עד גובה מחיר השמאי ובך אני כביכול מקטין את ההון העצמי, בכדי לגשר על הפער שבין הערכת השמאי לבין המחיר האמיתי בכסף הזה ואז אני חוזר שוב למדרגה של מעל 60% מימון בריביות יותר גבוהות.

סימולציה:
מחיר הדירה 1,150,000
הערכת שמאי 1,150,000
הון עצמי אחרי לקיחת הלוואה 460,000
זו הדרך הרצויה

במידה ויש פער בין המחיר שלמאי:
מחיר הדירה 1,150,000
הערכת שמאי לדוג' 1,000,000
פער לגישור 150,000
במקרה הזה, גם אם לקחתי הלוואה אני חוזר למדרגה הגבוהה של ריביות המשכנתא כי הבנק יממן לי עד מליון שח ואצטרך להשלים 150,000 ש"ח.
זאת אומרת:
הון עצמי 310000 אחרי לקיחת ההלוואה
משכנתא 690,000
השלמת למחיר המלא מ"ההון הראשוני, כביכול (460,000): 150,000

השאלה היא לפני שאני לוקח הלוואה שלא בטוח תעזור לי להגיע לריביות יותר נמוכות האם יש דרך להעריך את שווי הדירה שתהיה מקובלת על הבנקים?
או האם הבנקים יתנו לי הצעות עקרוניות ל12 יום ואני אבין לאן נושבת הרוח ועם איזה בנק יהיה כדאי לי לחתום וממנו כבר בשלב הזה להזמין שמאי טרם חתימת החוזה על הדירה והמשכנתא?

אשמח להצעות והבהרות.

תודה רבה,
יוני.
 

Fitch

New member
קיים חשש שהשמאי לא יעריך אותה בשוויה? מדוע?

אם אתה חושש, אתה יכול לקחת שמאי פרטי לפני כן, כדי שתוכל להציג את השומה שלו במקרה והשמאי של הבנק יחליט אחרת.
 

Yoni Oppenhime

New member
כן, קיים.

מכיוון שהחלוקה הפנימית שלה לא ע"פ התרשים המקורי, מה שיוצר תשואה חודשים יותר גבוהה אך אני חושש שהשמאי יעריך אותה בפחות.

השאלה אם שמאי חיצוני מקובל על הבנקים? הרי שמאי מכל בנק אני לא אקח, זה כבר הרבה מאוד כסף. או שאראה עם איזה בנק ככל הנראה אתקדם וממנו אקח או שיש דבר כזה שמאי שעובד עם מספר בנקים?

תודה
 

Fitch

New member
זו דירה מחולקת? או דירה שהייתה 4 חד' והפכו ל6?

 

Fitch

New member
לא אמור להשפיע על השומה. תתיעץ עם שמאי מכר או בפורום נדל"ן

 
למעלה