לקראת קבלת דירה חדשה מקבלן: ליקויים ושאלות

[ארגוט]

לקראת קבלת דירה חדשה מקבלן: ליקויים ושאלות

בעוד כחודש יקראו לנו לפרוטוקול מסירה ראשוני, בינתיים שכרנו חברת בדק בית מסויימת,
והעברנו את דו"ח הליקויים למנהל העבודה, רוב הליקויים היו מינוריים, למעט שני ממצאים:

1. סדק אלכסוני משמעותי באחד הקירות, שלדברי המהנדס יתכן וידרוש חיזוקי קונסטרוקציה,
שיפוצניק שהגיע לדירה מאוחר יותר (למטרה אחרת), אמר שמניסיונו, אם יתקנו משהו, זה יהיה קוסמטי בלבד.
האם מישהו יודע האם כך הדבר?

2. שטח מחסן הצמוד לדירה קטן יותר מאשר מותר ע"פ חוק/חוזה (באחוזים),
הנ"ל ידרוש הערכת שמאי בנוגע לירידת ערך.
באיזה שלב כדאי לבקש מעו"ד לטפל בנושא? לפנישאחרי קבלת מפתח? (זה הרי ליקוי שבכל מקרה לא יתוקן פיזית)

3. רוב הליקויים היו מינוריים, אבל היו עשרות כאלו, העברנו במייל את הדו"ח לגורם כלשהו, שהעביר לגורם הרלוונטי,
חברת בדק הבית המליצה לשלוח את הדו"ח בדואר רשום + אישור מסירה (המלצה כללית, לא בהכרח לדירה מקבלן),
האם אכן יש צורך?

4. אנו נזמין את חברת בדק הבית לביקור נוסף לפני קבלת המפתח, כיצד נכון להתנהל בנושא ע"מ שלא לשלם לחינם?
האם להחתים את מנהל העבודה על הדו"ח, תוך ציון איזה ליקוי תוקן ואיזה לא?
ובאופן כללי, כיצד להתנהל מול ליקויים שהקבלן לא מוכן לתקן (לדוגמא, לדעתו לא מונע אכלוס)?

5. האם על הקבלן לבצע ולספק לנו דו"ח בדיקת אטימות בממ"ד?

6. האם על הקבלן לבצע ולספק לנו בדיקת רמת גז ראדון בממ"ד?

7. הבנו שע"פ המפרט הטכני הדירה מסופקת עם צבע טיח/סיד (או משהו דומה),
ובפועל אנו חייבים לצבוע את הדירה, אחרת כך נגיעה בקירות מותירה סימנים לבנים על היד.
לא חשבנו שכאשר מקבלים דירה חדשה מקבלן, צריך להוציא אלפי שקלים על צביעה (היא הרי חדשה),
האם צבע טיח/סיד אשר מחייב צביעה הוא משהו מקובל ואכן חייבים לצבוע?

 

[gerson1]

תגובה

1. סדק אלכסוני מצביע על שקיעה שך אלמנט ביסוס בד"כ, לא על הנתקות קיר בלוק.
הוא עובר דרך החגורה אם נעשתה, המאזנת ומאחה את קיר המחיצה או קיר הבידוד.
קרי יש לך בעיה רצינית בקונסטרוקצית הבניין וראוי להביא מהנדס בודק, אולי הקנסטרוקטור המקורי של הבניין, שגם חתום על התכניות.
נובע משגיאת תכנון או מביצוע ביסוס לא תקין (שקיעה, תזוזה ועוד)
מעניין באיזה קומה הדירה-כנראה קרקע?

2 למיטב ידיעתי אין מגבלת % למחסן אלא עד 8% משטח דירה ו/או 20 מר
יכול להיות קטם\ן יותר.
אם אינו תואם את מה שנקנה הרי שיש לתבוע מהמוכר (קבלן, יזם?)

3. יש לשלוח את הדו"ח בדואר רשום ו/או במסירה ידנית ולקבל אישור לכך, שיהיה לו תוקף משפטי, במידה ותצטרך לפנות לערכאות משפטיות
אחרת הרי דין כלא קיבל
יש לציין שבמידה וישנם ליקויים קריטיים אין לקבל את הדירה שכן בקבלה יש הסכמה...
חברת ביקורת הבניה מגזימות לעיתים ואין מבדילות בין הקריטי והחשוב ללא חשוב וכך גם בתי המשפט מתיחסים לכך, גם כאשר יש חרריגת תקן
תנסה לברור מהמוץ את העיקר.

4לבדוק אישית מה קריטי מבחינתך, מה חשוב למבנה, ומה לא ניתן לתיקון
לסכם עם מנהל העבודה מה יעשה מידית, מה בתקופת הבדק
תאריכים, פועלים, פיצוי בגין אובדן ימי עבודה ועוד
ברגע שתאכלס יקטנו התיקונים משמעותית, בעיקר כשהבית מאובזר ומרוהט
ונדמה לי שגם תסגור את התשלומים אם נותרו, כך שאין "שוט" לענישה..

5כעקרון טופס 4 אמור להספיק ולכלול זאת

6גז ראדון סיפור כואב, כעקרון כל שטח שלא אוורר כממ"ד (העשוי מלט בחוזק מסוים ובתכולת חומרים מסוימת) עשוי לגלות כמויות מסוימות של גז ראדון, טרם שמעתי על פגיעת גז ראדון לעטומת זאת מציע שלא תצא מהבית, הרי % תאונות הדרכים גדול יותר
למרות שכמות הממ"דים עולה על כמות המכוניות.
בקיצור, דאג לאוורר היטב את האזור גם כאשר יש לו נקזי אוורור מתחת לרצפה, רובם אינם בדיוק עובדים...

7 דירה חדשה רטובה למדי, הסיד בקירות הינו צביעה ראשונית שנועדה, בקירות בלוק, לאפשר אשפרה (שיפור) של הבטונים לאורך השנה שנדרשת לו
הן בתפרים
הן בקירות
הן בטיח ועוד.
צבעי PVA אוטמים את הקיר כך שהלחות נותרת כלואה
יש להשאיר את הצבע הנושם תקופה מסוימת עד לאובדן הלחות הכלואה (העלולה לשחרר הדים וליצור תחושת רטיבות בצבעים אקריליים למיניהם כאמולזין ודומיו)
כלומר
או שתחכה שנה לכניסה או שתשאיר זאת כך עד לצביעה הראשונה של הבית.

ובעיקר תתחדש, מניח שאין תקלות צ=מיוחדות שאינן מאפינות בניה, וכמובן ש"הזמן מרפא את הכל.."

 

[ארגוט]

תודה רבה! תגובה:

1. הדירה היא בקומה שנייה (גבוהה, כגובה קומה שלישית, אם זה רלוונטי לנושא),
השאלה היא כיצד לוודא שאכן מבוצע תיקון אמיתי ולא קוסמטי, עוד לפני שמשלמים לבדיקה נוספת של בדק בית.
האם להפעיל את עורך הדין לדרוש החתמה של אדריכל הפרוייקט על התיקון?

2. ע"פ הדו"ח, המחסן קטן יותר מאשר מותר ע"י החוק והחוזה ונדרשת הערכת שמאי לקביעת ירידת הערך,
האם יש מקום לדון בנושא כבר כעת, או רק לאחר קבלת המפתח (קרי, שהדירה כבר שלי).

3. אשלח בדואר רשום + אישור מסירה, אבל לא כ"כ הבנתי מה זה משנה,
האם אם הקבלן יחליט להתעלם מהדו"ח שהגיע אליו במייל, אנו פשוט נסרב לקבל את הדירה,
זה לא שאם הוא יתעלם, הבעיות יפתרו מעצמן

4. מדוע לבדוק מה קריטי? מדוע לא לדרוש את תיקון כל הליקויים?

5. כלומר, כחלק מקבלת טופס 4, הקבלן חייב לבצע ולהציג דו"ח אטימות ממ"ד?

6. מה זה "נקזי אוורור מתחת לריצפה"? האם הקבלן לא נדרש לבצע בדיקת גז ראדון בממ"ד?

7. מה הכוונה שהסיד מאפשר שיפור של הבטונים לאורך השנה? איזה שיפור הוא מאפשר? בכך שהוא מאפשר לראות סדקים שיווצרו?

תודה!

 

[gerson1]

תגובה ב

1. סדק אחכסוני בקומה 3 סיפור בדוק את הקיר הנ"ל בקומות שמתחת אם קיימת שקיעה הרי שיבוא לידי ביטוי תיקון למצב זה מחייב עבודה ביסודות יקר ומסובך שווה לבדוק לכן קודם מה הסיבה לסדק ומה הביטוי שלו בבניין כולו לא רק בדירתך 2חוזר-המחסן אינו תואם כנראה אצ השטח שקנית בדוק את התכנית שעליה חתמת וכד אין מחסן תקני(דירה אינה חייבת כלל במחסן כך שמבין שיש חריגה בין ההסכם למציאות בקיצור קרא את האותיות הקטנות ואם הסטיה גדולה מ10% קרוב לוודאי שתוכל לדרוש פיצוי כספי 3 ודאי משנה לבתי המשפט חוץ מזה שנדמה לי שכבר שילמת עבור רוב הדירה כך שאם לא תממש את ההסכם גם אתה חשוף לתביעה להסכם יש הדדיות 4 מניח שלא יתוקנו כל הליקויים חלק מהחברות מפגיזות בליקויים שאינם רלוונטיים למבנה ו/או לחיים בו חלק לא ניתנים בשלב זה לתיקון 5 הקבלן אינו חייב להציג לך כעקרון העירייה דורשת בדיקת אטימות וראדון למסירת טופס 4 ותעודת גמר למבנה שהינו המסמך המהווה רישיון אכלוס 6 לגבי קומה 2 ו3 לא רלבנטי 7 תהליך אשפרה הינו תהליך ההתקשות של בטון, בגדול מגיע לחוזקו אחרי כ28 יום אך ממשיך להתייבש כשנה: אשפרה הגדרה: האשפרה הינה תהליך יצירת תנאים מתאימים להתקשות חומר. בתהליך זה חל שיפור חוזקו ותכונותיו של בטון באמצעות הרטבתו או שמירתו תחת תנאי לחות מבוקרת ומניעת התייבשות מהירה. הצמנט השכיח ביותר בעולם, ממנו מכינים את תערובת הבטון המוכרת, הינו צמנט הידראולי. כלומר, חומר המתקשר ומתחזק במים. התהליך הכימי של התקשרות והתקשות של חומר המליטה ההידראולי נקרא הידרציה. תהליך ההידרציה מתרחש על גבי פני שטח גרגר הצמנט. קצב התקשות החומר תלויה ברמת הטחינה של הצמנט, ובחשיפה למים. ככל שהצמנט נטחן דק יותר, כך יותר גרגרי צמנט יעברו את תהליך ההידרציה בו זמנית. חומרים מסוימים המתקשים במלט שוקעים בצורת ג'ל ונצמדים לגרגרי הצמנט שלא הספיקו להתקשות ובכך מאטים את תהליך ההידרציה ככל שזאת מתקדמת. לכל מינרל ממרכיבי הצמנט יש קצב הידרציה משלו, חלק ממרכיבי הצמנט, עוברים את תהליך ההידרציה תוך דקות ספורות וחלקם תוך שבועות ואף חודשים. ההתקשות תהליך התקשות הבטון תלוי בפרק הזמן שהבטון נחשף למים. ככל שהבטון יהיה חשוף למים באופן רצוף כך יותר גרגרי צמנט העטופים בג'ל שנוצר מתהליך ההידרציה יחשפו למים ותהליך התחזקות הבטון ימשך. בתנאים אופטימאליים, הבטון מתחזק בשש שעות הראשונות בצורה המשמעותית ביותר, כך שעד ל- 24 שעות הראשונות הוא מגיע להתקשות מסויימת, המשך אשפרה תקינה בשלושת הימים הראשונים, תעלה את חוזקו של הבטון פי שתיים, וכך ובקצב התחזקות איטי ימשיך ויתקשה. למעשה תהליך התחזקות הבטון לא נעצר וככל שהבטון ימשיך להיחשף למים כך יגבר כוחו וחוזקו הפיזיקאלי. מנתונים אלו ניתן ללמוד מספר עובדות חשובות: שלושת הימים הראשונים הם החשובים ביותר להתחזקות הבטון, לכן אשפרת הבטון בימים אלו הינה תנאי הכרחי להתחזקותו. הפסקת אשפרת הבטון בכל שלב, תאט את התחזקות הבטון. באותו תהליך גם חשיפת הבטון לתנאי ייבוש מהירים, תעצור את התחזקותו העתידית בכל שלב. ככל שהבטון ממשיך לקבל לחות ללא הפסקה כך ממשיך תהליך ההידרציה וההתחזקות. אשפרת הבטון היא שמירה על אחוזי לחות קבועים בבטון, מחקרים מראים שלהתחזקות נכונה של הבטון דרושים מינימום 80% לחות לצורך תנאי אשפרה אופטימאליים. שמירה על לחות קבועה לרוב אין משמעותה הוספת מים אלא שמירה על הלחות הקיימת בבטון ויצירת תנאי סביבה שלא יאפשרו לבטון להתייבש. עובי הבטון כמשפיע על תהליך האשפרה ככל שהבטון עבה יותר, כך הוא פחות תלוי באשפרה חיצונית. דוגמא קיצונית לעובדה זו, היא התייבשות והתחזקות הבטון בסכרים, מומחים טוענים שבסכרים מסוימים עקב עוביו האדיר של הבטון, נוצר מצב קיצוני בו נשמרת הלחות בתוך הבטון כך שהבטון ממשיך להתחזק ולא מגיע למצב התייבשות סופי גם לאחר שמונה שנים. מנגד אריח בטון סטנדרטי בעובי של 15 מ"מ שלא יעבור אשפרה תקינה במשך שבוע ימים לפחות, לא יתחזק דיו ולא יעבור את המינימום הדרוש לחוזק תקינה מתאימה. לשמירת הלחות ביציקות בטון ניתן להשתמש בשיטות אשפרה שונות ומגוונות, למשל: יריעות אשפרה- יריעות פוליאתילן (ניילון) ויריעות גאוטכניות רטובות לכיסוי משטח הבטון. שרף אקרילי- שרף אקרילי על בסיס מים היוצר שכבת קרום דקה על גבי הבטון. תחליב שעווה- יוצר שכבת שעווה דקה על גבי הבטון. בנוסף קיימים חומרי יסוד שונים וחומרים הנספגים מספר מ"מ אל הבטון ומקשיחים ואוטמים אותו ובכך מונעים התייבשות הבטון מתוך: http://wikinof.wiki.co.il/index.php/%D7%90%D7%A9%D7%A4%D7%A8%D7%94

 

[ארגוט]

תודה רבה, תגובה:

תמונות פרופיל נופש בצפון 1. פיזית הקומה היא קומה שנייה ולא שלישית (פשוט הלובי מאוד גבוהה), השאלה מעבר לשליחת הדו"ח לקבלן ובדיקה חוזרת ע"י חברת בדק בית, יש לי מה לעשות כרגע? 2. מדובר במחסן צמוד לדירה, ע"מ החוזה היה מותרת סטייה של עד 5%, עו"ד טען שהסעיף אינו חוקי מכיוון שע"פ חוק המכר מותר עד 2%, ובמסגרת המו"מ לחוזה הסעיף תוקן ל 2%. בפועל המחסן קטן ב 6% ע"פ דו"ח הבדיקה, וע"פ אותו הדו"ח, נדרשת הערכת שמאי בגין ירידת ערך. השאלה אם יש מה לעשות עם הסעיף הזה כרגע, או רק לאחר קבלת המפתח. 3. צודק, אשלח בדואר רשום + אישור מסירה, תודה. 4. הבנתי, תודה. 5. האם בדיקת אטימות הממ"ד, ובדיקת גז ראדון בממ"ד הינו תנאי לקבלת טופס 4 בכל הארץ, או שהתנאים משתנים מעיר לעיר? האם יש קישור ברשת המראה מה נדרש לטובת קבלת טופס 4? 6. תודה. 7. כלומר, להשאיר את הטיח, ובעוד שנה לצבוע את כל הדירה?

 

[gerson1]

תגובה לתגובה לתגובה

1. להזמין את הקונסטרוקטור והמהנדס האחראי לביצוע השלד (עובדי הקבלן) לבדיקה ולאישור התיקון/עבודה המוצעת
ע"מ שלא תוסר אחריותם במקרה של נזק/פגם מבני

2 http://www.nevo.co.il/law_html/law01/240_001.htm
לא מצאתי אזכורי % בחוק המכר
בכל מקרה מביםן שהסטיה הינה בגודל המחסן
נהוג היום שיטת מדידת פלדלת ע"פ תקדים משפטי כך שכמחצית משטח הקירות יכלל בשטח המחסן, לתשומת ליבך

3. ברור

4. אין בעד מה

5. כעקרון בדיקת ממ,ד באחריות מהנדסי הג"א המבצעים בקורות מדגמיות. גם אם הממ"ד אטום הרי אינך מצפה שלאורך זמן הגומיות לא יאבדו את גמישותן..
הפיקוח על הבניה מבצע לעיתים ביקורות חליפיות משללימות ובעיריות מסוימות נדרשים אישורים ממעבדות פרטיות העושות בדיקות אלו
יתכן וזה המקרה שלך

6. אין בעד מה

7. תחייה עם הסיד הרגיל/הסינטטי כשנה, אח"כ חידוש צבע, שינויים כרצונך
תקראות בד"כ תשארנה בצביעת סיד

 

[ארגוט]