שאלה בנוגע לתמ"א

[PrncsBamby]

שאלה בנוגע לתמ"א

שלום רב,
אנו נמצאים בעיצומו של תהליך תמ"א וכרגע בשלבים סופיים של אישור התכניות.
על פי התכניות לפני הכניסה לבניין יוקמו חדר משאבות, חדר בלוני גז, מאגר מים ומחסן (חדר עגלות) רציתי לשאול האם למיטב ידיעתכם תהיה בעיה להזיז מי מהדברים הנ"ל לאחורי הבניין או לגבול המגרש?

שאלה נוספת, במידה ואנחנו רוצים לגדר את החצרות המרוצפות של השכנים בקומות הקרקע (מקבלים חצר מתחת למרפסות של הקומות הגבוהות) האם יש תקן מיוחד/גובה מסויים שעל הגדר להיות מבחינה בטיחותית

תודה רבה

 

[גולי מ]

אין לכם אדריכל/ית?

טכנית אפשר להזיז הכל בתנאי:
שזה עומד בתקנים (למשל מרחק בלוני גז מחלון דירת מגורים), שהרשות מאפשרת (חב' המים העירונית צריכה לאשר את המיקום החדש של חדר המשאבות) והרשות מאשרת (בדרך כלל לא מאושרת בניה מחוץ לקווי הבנין, דהיינו - גבול המגרש).
כמו-כן, שימו לב לעלויות הזזת חדרים עם תשתיות.


גדר ומעקה.
אם החצר מפולסת עם שאר החצר, גדר בגובה של מעל 60 ס"מ תצטרך תוספת של 45 עד 105 ס"מ. ראה דיון קודם בנוגע לגובה גדרות ומעקות.

 

[יחיאל טימסית]

פרויקט תמ"א 38 - אישור תוכניות

אישור על ידי מי? (אמשיך את גולי).
תכנון של פרויקט כזה לא נעשה כלאחר יד וחייב להיות מעובר בו אדריכל מטעם היזם/קבלן/דיירים.
בהנחה ויש תכנון (של מי) הדיירים לא יכולים בעקרון להזיז כלום על דעת עצמם.
גם אם מדובר על אישור תוכניות של הדיירים עבור תוכניות שהיזם יציג לכם הדבר חייב להיות מול המתכנן שלו.

בפרויקט מסוג תמ"א 38 אחד משיקולי התכנון הקריטיים ביותר זה עניין החניות. ברוב הפעמים מיקום החניות החדשות/קיימות מכתיב
הרבה אילוצים תכנוניים בקומת הקרקע. לעיתים זה גם משפיע על אופי תכנון הקומות העליונות.. לפעמים בשביל לייצר רק עוד חניה אחת נוספת כל התכנון יכול להשתנות.

על כן את יכולה לפרט קת יותר מי נגד מי בבניין שלכם.
אם יש יזם/הסכם משפטי חתום וכו' דברועל היזם והעלו בפניו את דעותיכם בעניין.
לעוד שאלות בעניין - את מוזמנת להעלות כאן.



תמצית הדברים הנ"ל נרשמים מהעיסוק שלי בתחום התמ"א 38 בתור אדריכל מתכנן ובתור יזם..

 

[PrncsBamby]

תודה לשניכם, אחדד את השאלה

אנחנו בשלב שבו קיימות תכניות שתוכננו ע"י אדריכל של היזם, וממש לפני הגשתן לעירייה. (יש חוזה חתום) מצורפת תמונה של האזור הרלוונטי עליו אני מדברת. סימנתי בכוכבים אדומים את המקומות שנראים לי יותר הגיוניים לחדרי השירות. מיקום חדר האשפה מוכתב ממיקום ממדים מעליו. ואני רציתי להרחיק את שאר החדרים המופיעים בתמונה לשולי המגרש.

השאלה היא כזו - אני יודעת שצריך להיות למשל מרחק מינימלי של בלוני הגז מהבניין, השאלה אם יש מרחק מינימלי משולי המגרש, או איזושהי הגבלה תכנונית אחרת שבגללה לא ניתן להעביר את מיקום חדר בלוני הגז, וכנ"ל לגבי חדר המשאבות ומאגר המים.

לגבי החניה, היזם טוען כי לא ניתן לדעת כעת אם יהיה ניתן לחפור חניה תת קרקעית מסביב לבניין או להשתמש במכפיל חניה (מעין מעלית למכוניות). וכי הוא יוכל לדעת זאת רק כאשר יותחלו עבודות הביצוע. אם כבר הנושא עלה, האם טענה זו הגיונית?

 

[יחיאל טימסית]

תכנון אדריכלי עבור תמ"א 38

מכל הדברים שרשמת הדבר שהכי היה מדאיג אותי זאת התשובה של היזם בנוגע לחניות.
אין מושג כזה בעולם (וסליחה על ההקצנה) נראה כאשר נגיע לביצוע.
או שהיזם שלכם לא מבין הרבה או שהוא סופר מקושר בעיריה. ולמה זה נכתב?
במהלך תהליך הרישוי היזם לא ייתקדם סנטימטר מבלי להציג פתרון חניה הולם עבור הבניין בדגש עבור הדירות החדשות - נקודה.
איך ייתכן שהוא יגיע לביצוע ואז יחליט? הוא מוציא 2 היתרי בניה במקביל?
נגיד שלכם זה לא חשוב (זה סופר חשוב כי זה מכתיב בערך הכל) אבל מול הועדה הוה יהיה חייב להציג פתרון חניה.
לא משנה אם זה במכפילים, בחניון תת קרקעי, או בחניה על פני הקרקע.

עבור שאר הדברים, המלצה שלי, בקשו פגישה עם האדריכל של היזם.
ראשית תנסו להבין ממנו מה האילוצים התכנוניים שלו לקבוע את הדברים שפי שהם ואז תציגו לו את המחשבות שלכם.
אני בטוח שתגיעו להידברות מסודרת.

כללי על תמ"א 38 -כיום למיטב הכרותי את ועדות התכנון, אף ועדה לא תתן לאף יזם (לאדריכל שלו) להתקדם צעד אחד, אפילו לא לכיוון דיון בועדה
לפני שיעשה סידרה של פגישת הכרות ואישור עקרוני לתכנון המוצע: חניה, אשפה, קונסט', אינסט', אדריכל רישוי.
99% שבמציאות של היום יידרש כבר בשלב הראשון להציג חישובים סטטיים מלאים של המבנה כתנאי לדיון בועדה.

 

[gerson1]

רווח והפסד בתמ"א 38

בהתאם לתכניות שצרפת
הרי הרווח ליחידת דיור הינה תוספת הממ"ד
כך, שלמעשה אין תוספת ערך לדירות
למעט שיפור חזית וכד
בתמ"א 38 יש דיון מקצועי קשה האם העמסת המבנה בקומות נוספות
והוספת מסה משפר את עמידותו או מקטינה אותה, והרי
השבחת מבנה בגין תוספת יחידות דיור הינה הפוכה
כן עבודה על ביתך לאורך כשנה-שנתיים
ביצוע חיזוקים וכד
ואולי מעלית
אין בה השבחה מספיקה
מיכלי הגז יכולים להפוך למיכל תת-קרקעי
בהתאם לחוק ולא כמצבור בלונים
החניה במקרה זה אכן בעייתית
יש אגב במסגרת התמ"א פתרון חלופי
ואולי לכם דווקא נכון יותר
והוא בעצם הריסת המבנה ובניית מבנה חלופי, חדש ונכון

 

[PrncsBamby]

תודה לכולם

עניין החניה בהחלט רגיש אצלנו. ממה שאני מבינה הוא יגיש תכניות עם מכפיל חניה וינסה לראות אם יש אפשרות לחניה תת קרקעית.
לגבי תיקון 2 לתמ"א שקלנו את זה והיו דיירים שרצו וכאלה שהתנגדו. לבסוף (אחרי דרך לא קלה ולא פשוטה), הצלחנו להחתים את הדיירים על שיפוץ הבניין הקיים.

תוכל להגיד למה תוספת ממ"ד בלבד לא משביחה את הנכס? (אציין כי תתווסף גם מרפסת מקורה).

תודה על הטיפ לגבי מיכלי הגז. וגם על ההערה (הארה) לגבי עמידות המבנה. לא ידעתי את זה...

האמת שהתהליך הזה, כחלק מנציגות הדיירים, מאוד מאוד לא פשוט, גם מול היזם וגם מול כלל הדיירים. ואנחנו מאוד משתדלים להבין דבים ולהכנס לעומק כדיי שלא "יעבדו עלינו". שלא לדבר על מה שאנחנו באמת עתידים לעבור בזמן הבנייה...
תודה על העזרה!

 

[gerson1]

אין השבחה אמיתית בעוד שתהיה צפיפוץ גדולה

יותר
יותר יחידות דיור
תפרים בין קיים למוצע
הצרה של חדר המדרגות והמעלית
שטח החצר כמעט ואינה קיימת
וכנ"ל קומת הקרקע
בד"כ פתרון נח למדינה הצוותרת על אחריותה כלפי תוןשביה
פתרון נהדר בשכונות "זולות
ופתרון גרוע באזורים מבוקשים

 

[PrncsBamby]

תודה