לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
הסתרת שרשור מעל 
עדכן
פורום נדל"ן
תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.
פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 
 
לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.
 
על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.
 
הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.
 
הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.
אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.
נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.
 
הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).
 
ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.
ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).
 
פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.
שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.
פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!
 
התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.
 
השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.
 
אילן אלואשוילי
שמאי מקרקעין
 
 
 
 

הנהלת הפורום:

אודות הפורום נדל"ן

תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.
פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 
 
לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.
 
על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.
 
הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.
 
הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.
אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.
נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.
 
הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).
 
ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.
ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).
 
פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.
שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.
פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!
 
התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.
 
השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.
 
אילן אלואשוילי
שמאי מקרקעין
 
 
 
 
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
*המידע בפורום הינו כללי בלבד; אינו מהווה ייעוץ משפטי, אין להסתמך עליו (אפילו אם ניתן במענה לשאלה עניינית) ואין לראות באמור בו המלצה לפעול לפיו.

נהלי פורום נדלן:

*על מנת לשמור על אווירה נעימה בפורום כל משתמשי הפורום מתבקשים לכבד אחד את השני ולשמור על תרבות דיון נאותה.

*הודעות פוגעות שאינן עומדות ברמת דיון הולם תמחקנה מהאתר. הודעות הגובלות בגזענות, אלימות מילולית הלבנת פני החברים בפורום ועוד תמחקנה.

*נושא מחירי הדיור - מחירי הדיור הינו נושא חם ומעניין שזוכה לעניין רב בקרב הגולשים. מאחר והנושא גורר אחריו תגובות רבות לעיתים נפתחים מספר שירשורים בעניין. מעתה שימו לב לשרשר הודעות בנושא מחירי הדיור לשרשור שכבר פתוח בנושא. כל הודעה הקשורה לנושא שתפתח בנפרד תשורשר באופן אוטומטי לנושא מחירי הדיור!

הבהרה - כותרות של עליית או ירידת מחירים או כל ציטוט של כתבה בנוגע לנושא מחירי הדיור בארץ מהווים נושא אחד.

 פורום נדלן אינו לוח מודעות לכן אבקש שכל הודעה בדבר פרסום לצורך מכירה/רכישה או לצורך חיפוש עבודה או עובדים  מהפורום תעלה בלוחות המודעות באתר. כמו כן אסור לפרסם ולהציע שירותים עבור באי הפורום אלא דרך המסרונים בלבד. 

פורום נדלן אינו מקום להתגוששויות לכן אבקש בדיונים לשמור על מקצועיות ולא לסטות מהנושא לפסים אישיים. 

בפורום זה נשמח לשמוע דעות שונות ולעלות נושאים חשובים ומעניינים לדיון ולקבל רעיונות לשיפור הפורום.

חשוב לנו להבהיר!!
 
המשך >>

קניית דירה בתחילת תמ"א 38
11/02/2016 | 19:36
8
64
נשמח לעזרה.
אנחנו זוג צעיר+1 ואחד בדרך..
הון עצמי חצי מליון.
ראינו דירה באיזורנו שחודש הבא מתחילים שם תמ"א 38.
הדירה נכון להיום דירה בקומה 4 ללא מעלית, חניה משותפת, 3.5 חדרים לא משופצת בכלל.
הדירה נמכרת ב 1,225,000 כולל תיווך ולא שקל פחות.
התמ"א תקח כשנתיים שלאחר התמ"א אנחנו מקבלים מרפסת שמש, תוספת חדר שהוא ממ"ד, חלונות אלומניות בכל הבית, מעלית וחניה. 
בקומה החדשה מעלינו מוכרים נכון להיום דירה בקומה 5, 4 חדרים ב 1,400,000.
לי יהיו 4.5 חדרים ועוד יש לי שיפוץ שם של 150,000.
בשנתיים האלו אנחנו מתכננים להשכיר את הדירה ולהמשיך לגור בשכירות שלנו.
נכון להיום הדיירים משלמים שם 3,600, ואני מצפה לקבל 2,000-2,500, האם זהו מחיר הגיוני? האם אנשים משכירים דירות בקומה 4 ללא מעלית, לא משופצת בכלל ועוד בתמ"א?
נכון להיום אני משלמת שכירות 3,400. מה שמקזז לי המון.
 
האם זאת עסקה טובה?
לקפוץ עלייה?
להיזהר?
כמה הדירה תהייה שווה עוד שנתיים? לערך?
מבולבלים .. תודה לעונים
 
השכרת דירה במהלך תמ"א
11/02/2016 | 23:50
5
42
השכרה של דירה כזאת היא מאוד קשה, כיוון שהמקום כולו הופך לאתר בנייה.
אני מכיר שוכרים שהציעו להם שכר דירה של פחות מ 1000 ש"ח במקומות שבהם משלמים 4500 על הדירה והם לא הסכימו. ומצד שני משכירים שהציעו לשוכרים לגור ורק לשלם את החשבונות ובקושי מצאו מישהו כזה.
המחייה באתר בנייה היא לא נעימה, לא מותאמת כלל לילדים וקשה מאוד להשכיר דירה שבתהלכי תמ"א
ואם לא נצליח להשכיר
12/02/2016 | 07:55
4
39
זאת לא עסקה משתלמת?
בכל זאת קונים דירה היום ב 1.200.000 שבעוד שנתיים בטח תהייה שווה 1.600.00
אני טועה?
האמת קבענו היום לחתום......
טעות?
נכנסים לברוך?
אם ערכתם את כל הבדיקות, ואם את צודקת במספרים, אפשר להירגע.
12/02/2016 | 09:55
22
הבעיה בהרבה פרוייקטים של תמ"א 38 היא הקבלן המבצע.
אם בדקתם שהפרוייקט אכן קיבל היתר בניה,
ואם בדקתם שהקבלן אינו פושט רגל,
ואם בדקתם פרוייקטים אחרים שלו שנסתיימו לשביעות רצון הדיירים,
ואם את צודקת במספרים (שהדירה החדשה לאחר השיפוץ תעלה 1,600,000 ש"ח),
ואם הבאת בחשבון את מיקומו של החדר החדש (הממ"ד) שמתווסף (שבד"כ אינו נופל במיקום האידיאלי),
אז אפשר להיות רגועים.
מה שכן, עסקה כזו לא עושים בלחץ. אם יש עדיין בדיקות לבצע - עשו אותם!
 
בברכה,
עו"ד ירדני לילך, שמאית מקרקעין
אתם מסתפקים ב- 30% רווח בשנתיים? מדוע?
12/02/2016 | 12:59
2
23
קנו מניית אל-על אשר עשתה בשנה שעבה לבדה מעל 300%.
 
וביתר רצינות. אישית, לא הייתי שם את כל כספי+כסף שאין לי
על משהו ש"בטח יהיה". ומה אם לא?
 
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611
 
מזא??
12/02/2016 | 13:19
1
20
אבל אם אני קונה היום מקבלן.. מחכה שנתיים ויותר לדירה שלי.. אני משלמת משכנתא ושכירות גם ככה...
כל דירה יד שנייה הגיונית באיזורנו עולה 1500000..
 
אז כל דירה עולה 1.5M ושלכם 1.6M ? ככה 100,000 הגיעו משום
12/02/2016 | 16:04
13
מקום.
אני מניח שאם תוסיפי את עלויות המימון, תוספות ושינויים, שונות -
יגרעו לך עוד אי אלו עשרות אלפים / מאות אלפים מהרווחים.
 
כל זאת כמובן במידה והכל עובר חלק בתהליך.
 
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611
 
רכישת דירה בתכנית תמ"א 38/1 - חלום ומציאות.
12/02/2016 | 10:09
1
29
להערכתי אתם משלמים היום את שווי הדירה שלאחר התמ"א 38, אתם בונים על "מגדל פורח" המתבסס על שווי דירה עתידי שלא בטוח שיתממש.
לא בטוח שמחיר הדירה אכן יעלה כפי שאתם מתארים.
 
מהיכן הקביעה שהליך הבניה יקח שנתיים מיום הרכישה ?
האם דברתם עם הקבלן ? [בדקתם את כישוריו ?]
האם ראיתם תכנית מאושרת של הועדה המקומית ? 
האם יש התחייבות למועד תחילה/סיום הבניה ?
 
באם כוונתך היא לשפץ את הדירה  במחיר של 150,000 ש"ח ,כלומר את משקיעה בדירה כ-1,400,000 וכלל לא ברור אם בסוף התהליך תהיה הדירה שווה את מכירה.
 
כפי שאמר קודמי, דירה בקומה 4 ללא מעלית שעומדת לפני ביצוע תמ"א 38 אינה דירה מבוקשת ולדעתי האישית היא תשאר ריקה במהלך תקופת הבניה.
 
אני סבור שמדובר על עסקה טובה למוכרי הדירה ולא לכם..
 
באם הכל ורוד, למה בעלי הדירה מוכרים אותה בהפסד לכאורה כשהם יכולים למכור אותה בעוד שנתיים ברווח של 400 אלף ש"ח.
 
 
 
12/02/2016 | 23:07
1
מס שבח על מכירת דירה שנתקבלה במתנה (לפי חוק מעודכן ל2016)
12/02/2016 | 12:55
10
שלום רב,
ברשותי דירה יחידה שנרכשה בעזרתו של אבי (נחשבת דירת מתנה).
1. האם חוק מס השבח שהשתנה לאחר רכישת הדירה תקף רטרואקטיבית? כלומר לפי החוק הקודם, בזמן קניית הדירה, יכולתי למכור את הדירה תוך שנתיים, אולם לפי החוק המעודכן תוך 3 שנים. מה תקף לגבי?

2. אם נתייחס לחוק המעודכן נותרו לי עוד כמה חודשים להתגורר בדירה (לפי חוק דירה במתנה חייבים להוכיח שבעל הדירה מתגורר בה). אבל קיבלתי פרוייקט עבודה בעיר אחרת ואני חושבת לקחת אותו. האם יש לכך משמעות מבחינת מס שבח? איך הם מבקשים שאוכיח כי אכן גרתי בדירתי כל משך הזמן? (משלמת חשבונות כמובן).

תודה רבה,
לרה
גוש 6607 - 6608 ומה שבינהם - חוף התכלת הרצליה
11/02/2016 | 17:29
1
40
שלום לכולם,
 
מישהו יכל להסביר פה , איך יכל להיות שחברות שמשווקות קרקעות , מספרות שגושים כמו 6606 וגוש 6607 יותר טובים מגוש כמו 6608.
כל הנושא הזה של יותר קדמי , יותר אחורי (קרוב לים - רחוק לים).
לפי מה שהן(החברות) מספרות (לא כולן אך רובן) 6607 , הגוש הכי טוב. למה? ככה, קרוב לים. כמה יותר טוב?
מצדיק מחיר של 8500 אלף ש"ח למטר יותר טוב? 8000? 7000?
מבדיקה שעשיתי עם מספר שמאיים , אין הבדלים בין הגושים בתכנית הר/ 2200א , השלב זה של התכנית.
כאש בדתי במספר חברות, כל החברות ניסו להדגיש עד כמה 6608 הוא גרוע בתכנית.
 
אחת החברות שנפגשתי איתה הציעה לי עסקה ב6608, 250 מ"ר במחיר 5600 למר לעומת 7500++ בחברות אחרות לגוש 6607.
בראשונה המחיר נמוך משמעותית משאר החברות , ועכשיו אני עומד בדילמה; מה לקנות בגוש 6607 או,בגוש 6608 במחיר שנמוך בכ- 20%לכל הפחות מההצעות האחרות בשוק?
 
האם יש הבדלים בין הקרקעות?
הבדלים שמצדיקים כזה פער מחירים?
האם עליי לחשוש מרכישה בגוש 6608?

אשמח לשמוע תגובות בנושא,
דני
תשובה לעניין ערכי קרקע בחוף התכלת.
12/02/2016 | 10:19
17
בשבוע שעבר ערכתי חוו"ד לבטוחה לבנק לשווי שוק למגרש בשטח 250 מ"ר בגוש 6606, ולכן מס' דגשים שאתה צריך לשים לב:
 
א. מדבר בקרקע שעדיין ללא תכנון. 
נכון לאוק' 2015 נקבעה דיון נוסף שבו יש לערוך תסקיר סביבה והצגת חלופות תכנון.
צפי תחילת הבניה בהערכה שלי היה 10 שנים לפחות, וזה בניגוד לחברות שיווק שטוענות שתוך 3 שנים אפשר לאשר את התוכנית הנ"ל, להכין טבלת איחוד וחלוקה (שתוסכם על 1,000,000 הבעלים במתחם), להתחיל פיתוח ולהתחיל בבניה.
 
ב. אין ספק שעם התקדמות הפיתוח בסביבה מדובר באחד האזורים שיהיו היקרים ביותר בסביבה. מדובר בעתודת הקרקע האחרונה של הרצליה.
 
ג. מרבית החברות מוכרות זכות לדירה לפי 100מ"ר - 125 מ"ר קרקע.
היות והתוכנית עדיין לא סופית, יש חשש (אפילו אם קטן) כי בסופו של דבר תאושר כמות קטנה יותר של דירות (למרות שזה נוגד מדיניות הועודת אבל עדיין חשוב שתהיה מודע).
 
ד. גוש 6606 וגוש 6607 הם הקרובים והמפותחים ביותר בתוכנית.
אומנם גם גוש 6590 קרוב לים, אבל שם עדיין החלוקה לחלקות גדולות.
גוש 6608 רחוק יותר מהים ולכן מחירו זול יותר.
 
ה. אם אתה נעזר במימון, חשוב שתדע ששמאי הבנקים מעריכים קרקעות באיזור סביב 4,500 ש"ח למ"ר ומזה יגזרו אחוזי המימון. ראיתי עסקאות שלא הביאו זאת בחשבון ונתקעו ללא מימון מתאים.
 
אם יש שאלות נוספות, אתה מוזמן לשאול.
 
בברכה,
עו"ד ירדני לילך, שמאית מקרקעין
עיסקה מורכבת לביצוע
11/02/2016 | 21:50
1
45
שלום לכולם.ותודה למי שעונה בפורום.
אבא שלי מעוניין למכור בית שלו 7 חדרים.
הבעיה זה שהבית לא רשום על שמו אלא על שם הסבתא (עדיין בחיים אין בעיה להעביר את הבית על שם האבא).
לבית קיימת זכות מעבר שמוגנת בחוזה חכירה דרך המינהל.
הזכות למעבר היא לשטחים מאר ששם בנויים 2 בתים שבעתיד יהיו מושכרים.
הגענו עם זוג עד לשלב של חוזה.
לבית אין פרצלציה- התחייבנו להתחיל תהליך.
הבעיה העיקרית היתה שלבית אין טופס 4 מסתבר,לא יודע איך המועצה נתנה לחבר מים,גז,חשמל אבל יש הכל. בכל מקרה להשיג טופס 4 על בית שבנוי כבר 17 שנה זה הליך של חצי שנה.
האם מישהו יודע אם ניתן לקבל משכנתא במידה ואין טופס 4.
מישהו מכיר עורך דין מעולה שייצג אותי בעיסקה, חייב להבין במינהל ובזמורה בגן יבנה כי העיסקה מאוד מורכבת.
 
תודה לכולם
 
ישנם פתרונות להליך.
12/02/2016 | 10:01
16
בוקר טוב,
ההליך אינו מסובך, אלא מורכב.
העבודה מול המנהל אומנם מתישה, אבל זו חלק מעבודתו של עו"ד.
לגבי זמורה, דווקא לאחר חילופי התפקידים של מחצית מכוח האדם בוועדה,
הם עובדים טוב יותר ומסודר יותר.
ברור שזה לא הליך מכר רגיל, אבל ניתן לפיתרון מהיר.
אתה מוזמן ליצור קשר עם משרדי ואשמח לסייע.
 
בברכה,
עורכת דין ירדני לילך, שמאית מקרקעין.
אני מחפש קרקעות לרכישה בארה"ב
11/02/2016 | 00:09
3
67
למישהו פה יש כיוון על קרקעות או יזמים העסקים בזה ,
הדירשות קירבה לערים/כבישים ראשיים 
הרעיון שלך הוא ממש המצאת הגלגל.[אבל נלך עם זה]
11/02/2016 | 10:24
2
66
במיוחד בשבילך - 72 אקר [כ- 288 דונם] במדינת איידאו. https://www.youtube.com/watch?v=27OVFyoOJ_s
 
 
 
בקולורדו מחירים ממש "זולים" - http://www.sothebysrealty.com/eng/sales/aspen-co-usa
 
מעל 28,000 דונם בקולרדו [ממש מדינה קטנה] http://www.sothebysrealty.com/eng/sales/detail/180-l-963-2flme6/clear-w-ranch-aspen-co-81611
מחיר שווה ל"כל נפש" רק - $22,500,000 בהצלחה.
 
הערה - בנין החווה והקרקע הצמודה אליו [בתמונה למטה] רק - 50 מיליון דולר.
 
מר פרל
11/02/2016 | 17:42
1
44
לא הבנת אותי כראוי.
 
אינני מחפש אתר יד 2 שמפרסמים בו קרקעות. 
אני מחפש קרקע בעלת פונטציאל יזמות בנייה ופיתוח 
אני מעריך שייש יזמים ישראלים אשר עוסקים בזה כמו שיש הרבה שעוסקים שם בבתים קיימים רק שאני לא פגשתי בהם עדיין 
 
הקרקעות שקישרת אליהם לא רלוונטיות לנשוא החיפוש אלא מתאימות למי שמחפש חווה או מקום מפלט . 
 
בכל אופן תודה רבה. 
רכישת קרקע מופשרת בארה"ב - התייחסות.
12/02/2016 | 09:40
24
לנתן...אז כנראה שלא הבנת את המסר "הלא סמוי".
אתה בעצם מחפש לתפיסתי קרקע שבה תוכל לבנות בעתיד מגורים/ מלון דרכים או כל רעיון אחר.
 
אבל...הערתי על "המצאת הגלגל" קשורה לעובדה שכל מה שאתה מתכנן , אינו ראשוני,סביר להניח שכבר ידוע לתושבי ארה"ב בדגש על אלה שעוסקים בהפשרת קרקעות, ולכן אין לך שום יתרון על תושב ארה"ב.
 
יש לא מעט חברות "נישה" מהארץ שנכנסו לתחום זה בשנים האחרונות ואז החלו בגיוס כספים מתושבי הארץ כשותפים למיזם, מסיבות "עלומות" חלק מהפרוייקטים נכשל והמשקיעים הפסידו את כל כספם. [ראה לא מעט פוסטים כאן בפורום בנדון]
 
ואני מניח שיש גם פרוייקטים מוצלחים יותר. 
אבל -  עליך לדעת שקרקעות בעלי פוטנציאל לפיתוח - מחירן בהתאם לפוטנציאל.
 
אני ממליץ לך -
1. לברר היכן במדינות בארה"ב כדאי להשקיע.
2. למד היטב את חוקי המיסוי המקומיים.
3. תיצור קשר ישיר עם אחת מחברות הברוקרים [מתווכים] באותה מדינה/עיר.
4. סע לביקור ותתרשם באופן ישיר מההצעות,התייעץ עם גורמים נוספים [ניתן לדעתי להתייעץ גם עם גורמים בקונסוליה המקומית לגבי חוקים ותקנות שעלולים להכשיל את המיזם שלך]
5. כדאי לך לקחת שותף מקומי.
 
לדוגמה - 3 דונם לבניה בפלורידהhttp://www.landwatch.com/Lake-County-Florida-Land-for-sale/pid/318113719
 
באתר המצ"ב ניתן למצוא קרקעות בכל מדינות ארה"ב - ראה בתחתית האתר
 
עוד מתחם לבניה כ-10 דונם [מחיר כ-100,000 ש"ח] ב- Jennings, Hamilton County, Florida
 
 
ויש כמובן עוד קרקעות באיזור.
 
 
 
שיא היסטורי בנדל"נ - בשנת 2015 נרכשו כ-120 אלף דירות.
10/02/2016 | 21:12
5
60
שיא היסטורי: נרכשו 120 אלף דירות ב-2015
בנובמבר 2015 ,הישראלים רכשו 9,900 דירות - זינוק של 28%
עלייה של 31% ברכישות דירות יד שנייה 
גידול של 22% ברכישת דירות חדשות 
רכישות המשקיעים במחצית השנייה של 2015 צנחו בכ-60% לשפל מאז 2003
 אורי חודי [גלובס] - http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001...
 
העלאת מס הרכישה למשקיעים השפיעה בצורה ניכרת על היקף רכישות המשקיעים מאז יוני 2015 (מועד העלאת המס), גידול משמעותי בעסקאות יד שנייה בעיקר בפריפריה וגם נתונים המעידים על מכירה מואצת של דירות מגורים על ידי משקיעים בחודשים האחרונים, בעיקר בפריפריה - אלה הדגשים המרכזיים שעולים מסקירת ענף הנדל"ן למגורים שפרסם היום (ב') הכלכלן הראשי במשרד האוצר.
 
על פי הסקירה, בחודש נובמבר נרכשו 9.9 אלף דירות, עלייה של 28% בהשוואה לחודש הקודם. נציין כי בהשוואה לחודש המקביל אשתקד, מדובר בעלייה של כ-2% בלבד אך באוצר מזכירים כי במהלך חודש נובמבר אשתקד החלה התאוששות בכמות העסקאות, עם תום ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס.
 
כאמור, את הגידול בעסקאות בחודש נובמבר הוביל פלח השוק של דירות יד שנייה כאשר היקף העסקאות בפלח שוק זה רשם זינוק של לא פחות מ-31%. על פי נתוני האוצר, הגידול בעסקאות הקיף את כל האזורים אולם הוא בולט במיוחד באזורי הפריפריה. כך למשל, באזור חדרה נרשם גידול של קרוב ל-60% ובאזורי חיפה וטבריה גידול של 38%. מנגד, באזור תל אביב הסתכם שיעור הגידול במספר העסקאות ב-11% בלבד.
 
נתונים אלה ממשיכים את המגמה שנצפתה גם בחודשים הקודמים במסגרתה היקף רכישת דירות בפריפריה עלה בין היתר בשל מעבר לרכישת דירות זולות יותר על ידי רוכשי דירה ראשונה, משפרים וגם משקיעים. נזכיר שהעלאת מס הרכישה על המשקיעים דחקה גם אותם לרכוש דירות זולות יותר כדי להימנע ממס רכישה גבוה הנגזר משווי הדירה.
 
יותר משקיעים מוכרים בעיקר בפריפריה
בעוד המשקיעים הם רק חלק מהתמונה, נתוני האוצר מעידים כי ייתכן ותופעת המשקיעים הייתה רחבה יותר ממה שהעידו הנתונים עד כה וזאת בשל זיהוי סממנים של משקיעים גם בדירות שאינן נספרות ככאלה. באוצר מסבירים כי הנתונים מעידים שחלק ניכר מהדירות שנמכרו היו דירות של משקיעים וזאת על פי דפוס הפעילות של המוכרים בשנים האחרונות.
 
"יש שכיחות גבוהה יחסית של עסקאות מכירה שלכאורה אינן דירות להשקעה", כך נכתב בסקירה, "אבל דפוס הרכישות והמכירות של מוכרי דירות אלה מרמז על דירות שנרכשו למטרות השקעה". נציין כי בעוד מכירת דירות על ידי משקיעים מזוהה על ידי רשות המיסים על ידי החיוב במס שבח, דפוס הפעילות אליו מתייחסים באוצר במסגרת הסקירה מעיד כי ייתכן ומדובר גם בדירות שנרכשו כדירות ראשונות אך בעליהן אינם מתגוררים בהן, ולכן הן למעשה דירות להשקעה.
עוד מציינים באוצר כי ממצא נוסף הבולט מניתוח העסקאות בדירות יד שנייה, בנובמבר בפרט ובמחצית השנייה של 2015 בכלל, הוא שדירות אלה עתירות שבח במידה גבוהה משמעותית מאשר דירות יד שנייה שנמכרו במחצית הראשונה של השנה.
 
כך למשל, שיעור השבח הנומינלי (שיעור השינוי בין מחיר הדירה במועד מכירתה לבין המחיר בו נרכשה) בדירות יד שנייה שנמכרו בחודש נובמבר עמד על 74%. נתון זה, על פי הסקירה, גבוה ב-5% בהשוואה לחודש הקודם וגבוה ב-20% בהשוואה לדירות יד שנייה שנמכרו במחצית הראשונה של השנה.
 
ניתוח האוצר את הנתונים קובע כי: "חל שינוי בתמהיל העסקאות בדירות יד שנייה במחצית השנייה של השנה, במובן זה שדירות אלה עתירות יותר בשבח. עשויים להיות לכך מספר הסברים, בכלל זה, הגידול במשקל הדירות הנמכרות על ידי משקיעים. הסבר אפשרי נוסף הינו הירידה ברכישות המשקיעים, מאז הכבדת המיסוי עליהם בסוף חודש יוני".
 
באוצר מסבירים כי עצם הירידה בשיעור השבח הנצבר בעסקאות המכירה בחודש יוני עשוי להיות מיוחס בין היתר לגידול החד ברכישות המשקיעים בחודש זה, בהנחה שבהינתן כל הגורמים האחרים זהים, העדפתם תהיה לנכס בו עליית המחירים הייתה נמוכה יחסית מתוך הערכה שפוטנציאל עליות המחירים בהם גבוה יותר. כך, ככל שהעסקאות שנעשות לאחר העלאת המס על המשקיעים עתירות בשיעור השבח, מניחים באוצר שמדובר בדירות שנמכרו על ידי משקיעים. גורמים באוצר מסבירים כי אחת הסברות למהלך זה היא שהציפיות בשוק נכון להיום הן שהמחירים לא צפויים לעלות כפי שעלו עד עתה, וכאשר הציפיות הן כאלה המשקיעים מתחילים למכור את הדירות עתירות השבח כי הם סבורים שהמחירים הגיעו לשיא. 
 
המשך בדף הבא.
 
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
פרל דוד סלולרי -  052-8964914
מידענות,איתור מקרקעין, יזמות בנדל"נ, יעוץ פרטני למתחמי נדל"נ.

מייל - universe_04@walla.com
 
 
 
 
 
האם "מחיר למשתכן" יגרום לירידת מחירי הנדל"נ ?
10/02/2016 | 21:24
4
54
דירות חדשות - השפעה אפשרית של מחיר למשתכן
בפלח השוק של הדירות החדשות נרשם גידול של 22%, אולם בדומה לחודשיים הקודמים, בפילוח גיאוגרפי בולטת שונות גבוהה בשיעורי השינוי ברכישת דירות חדשות. כך, לצד ירידה ברכישת דירות באזורי חדרה, טבריה וירושלים, נרשמו שיעורי גידול חדים הנעים בין 40% ל-50% באזורי תל אביב ובאר שבע.
 
ניתוח הממצאים מלמד כי הגידול החד באזורים אלה התרכז בעיקר בדירות זולות יחסית. לא מן הנמנע שתוכנית מחיר למשתכן, שמכרזים במסגרתה נסגרו עד כה בעיקר בפריפריה, מביאה לירידה במכירות הדירות החדשות בעוד באזורים אחרים, בהם מחיר למתשכן לא יהיה רלוונטי בצורה ניכרת רכישת הדירות החדשות עדיין מהווה אלטרנטיבה משמעותית לרוכשי הדירות.
 
במסגרת הסקירה, למרות שהיא מתייחסת לחודש נובמבר 2015, נכללת גם התייחסות לסיכום שנתי של ענף הנדל"ן למגורים לשנת 2015. על נתונים אלה, מספר העסקאות השנתי נאמד בכ-120 אלף דירות שנרכשו - רמת שיא היסטורית על פי האוצר. עורכי הסקירה מסבירים נתון זה בשני גורמים עיקריים.
 
הראשון הוא גידול חד ברכישות הזוגות הצעירים במחצית הראשונה של השנה, וזאת עם תום ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס. כך, לאחר שרוכשי דירה ראשונה הבינו בסוף 2014 כי התוכנית שקידם שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד, שהבטיחה הנחה משמעותית לרוכשי דירה חדשה, לא תצא אל הפועל, הביקושים שנכבשו עד אז על ידי הציפייה לתוכנית התפרצו מה שבא לידי ביטוי לכל אורך שנת 2015.
 
ההסבר השני למספר שיא בעסקאות בשנת 2015 נעוץ באירוע חד פעמי והוא הכבדת המיסוי על המשקיעים מה שגרם ל"מבול" של עסקאות לרכישת דירות ביוני 2015.
 
עוד על פי הניתוח הראשוני של האוצר אודות סיכום שנת 2015, ניתן לראות בבירור כי הכבדת המיסוי על המשקיעים לצד הפעלת תוכנית מחיר למשתכן על ידי שר האוצר הנוכחי, משה כחלון, הובילה להבדל ניכר ברכישת דירות בין המחצית הראשונה של השנה לעומת המחצית השנייה:
"הכבדת המיסוי על המשקיעים והמתנת הזוגות הצעירים למחיר למשתכן הביאו לירידה חדה בשיעור 24% בסך העסקאות במחצית השנייה של 2015, בהשוואה למחצית הראשונה. ירידה זו בולטת במיוחד בפלח השוק של המשקיעים, ירידה של קרוב ל-60% אל הרמה הנמוכה ביותר מאז המחצית השנייה של 2003. משקל המשקיעים במחצית השנייה של 2015 עמד על 18%, רמת שפל היסטורי".
 
כדי להמחיש את השינוי ברכישות המשקיעים לפני העלאת מס הרכישה לרוכשי דירה נוספת (משקיעים) ולאחריו, כוללת הסקירה גם מפה של אזור המרכז, התחומה בהרצליה בצפון, קרית אונו במזרח וראשון לציון בדרום, במסגרתה מסומן משקל המשקיעים בכל אחד מהערים ובמרבית השכונות בכל העיר.
 
מפות אלה מעידות באופן ברור כי במרבית ערי המרכז היקף רכישות המשקיעים לאחר העלאת מס הרכישה ירד בצורה ניכרת.
על פי המפה,  בעיר תל אביב-יפו עמד שיעור המשקיעים לפני העלאת מס הרכישה על קרוב ל-50% אולם לאחר העלאת המס המפה מעידה כי מדובר בשיעור של כרבע מהרכישות בלבד.
אם נתמקד בשכונות של תל אביב, במפה ניתן לראות כיצד למשל בשכונת פלורנטין, ירד שיעור המשקיעים ברמה של בין 60% ל-100% משקיעים לפני העלאת המס לרמה של בין 21% ל-30% לאחר העלאת המס. תמונה דומה ניתן לראות גם בשכונות כפר שלם ובחלק משכונת התקווה.
 
ערים נוספות שהשינוי בשיעור המשקיעים בולט בהן הן גבעתיים ורמת גן שעל פי המפה המופיעה בסקירת האוצר שיעור המשקיעים בהם ירד משמעותית כמעט בכל חלקי העיר.
 
במקביל, יש גם דוגמא למקומות בהם שיעור המשקיעים כמעט ולא השתנה, מקומות המאופיינים בדרך כלל במחירי דירות נמוכים יותר. כך למשל ניתן לראות בבת ים, בעיקר בחלקה הצפון מערבי של העיר כמו גם בחלקה המזרחי. עוד ניתן לזהות במפה כי אזורים בהם ניתן למצוא מחירי דירות זולים יחסית או במקביל עם ביקוש קשיח לשכירות עדיין אטרקטיביים ובחלק מהמקומות שיעור המשקיעים אף עלה למרות העלאת מס הרכישה.
האם מדינת ישראל חשופה למשבר "סאב פריים" [אפקט הבועה] ?
10/02/2016 | 22:24
3
68
מעט נתונים -  הבנקים בארץ חשופים לשוק הנדל"נ בשנת 2015 ע"י מתן הלואות בגובה של 54 מיליארד ש"ח.
הבנקים ממחזרים את ההלואות ע"י מכירתם כאג"ח לציבור.
 
משבר "סאב פריים" עלול לחול בנסיבות הבאות :
מינוף הלוואות גבוה.
ירידה משמעות במחירי הדירות בארץ.
עלייה משמעותית בריבית בנק ישראל, שתקשה על החזר המשכנתאות של הלווים.
 
בנתיים לשמחתינו אין צפי לקטסטרופה איזורית/עולמית שתביא בעקבותיה קריסה.
 
ראו ראיון וידאו של "אלטשולר שחם" ,בנדוןhttps://www.youtube.com/watch?v=_aqqxfO-bk8
אשמח לראות דוגמה לאג"ח מגובה משכנתא בישראל
10/02/2016 | 22:34
1
29
לרימון - ראה את ראיון הוידאו לקראת סופו.
10/02/2016 | 22:54
46
אשמח לשמוע הערותיך בנדון.
אוקיי, כאמור אין אג"חים כאלו בישראל כיום
11/02/2016 | 10:59
35
האוצר "שוקל" היתר לאג"חים מסוג זה וזה אכן מהווה סיכון גדול.
ממליץ בחום על הסרט מכונת הכסף.
בקרוב אכתוב עליו מאמר גדול. הסרט לטעמי אינו על הסאב פריים
אלא על התנהגויות אנושיות: "מומחים קבעו", "מחקרים הראו", "זה מעולם לא קרה".
אפשר ללמוד ממנו הרבה.
 
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611
 
בית מותאם אישית להרכבה עצמית ב- 4 ימים
10/02/2016 | 22:59
45
חדש בשוק: בית מותאם אישית להרכבה עצמית ב- 4 ימים
 
בית חדש שזכה לשם "popup house" נחשף לאחרונה והחל להימכר בשוק:
 
הוא ניתן לבנייה בכל מקום שתרצו בקלות ובמהירות ממש כמו רהיט מאיקאה, ומגיע בהתאמה אישית לפי תוכניות הלקוח. צפו בוידאו
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001...
 
מחירו - כ - 5000 ש"ח למ"ר, ויתכן שיגיע בקרוב גם לארץ.
איך בוחרים עו"ד לעסקת נדל"ן
08/02/2016 | 19:26
5
102
שלום,

יש לי הצעה לעסקת נדל"ן באיזור צפון השרון.
מבירור שעשיתי מדובר על עסקה טובה (קרקע כבר מוגדרת למגורים ועוד).
אני מעוניין להיכנס לעסקה הזאת.
בנוסף אשמח ללווי עו"ד, לא על מנת שיבטיח תשואה או משהו כזה, אלא על מנת שאדע שהחוזים לא מוטים ושמנהל היוזמה הנ"ל דיי אובייקטיבי.

אשמח לקבל המלצות לעו"ד מתאים (עם ידע על איזור חדרה וכו).
וגם לקבל סידרי גודל כמה אמור לעלות ייעוץ כזה?
 
תודה מראש,
שגיא
מנהלת הפורום עו"ד חן סרי יכולה להיות בחירה המצויינת.
09/02/2016 | 09:26
69
אשת מקצוע מצויינת.
 
________________
יחיאל טימסית, אדריכל.
 
מהיכן קביעתך שמדובר על עסקה טובה ?
09/02/2016 | 11:34
3
75
כשאתה כותב צפון השרון , אתה בוודאי מכוון לחדרה.
אתה צריך לתפיסתי לקחת שמאי שיבצע הערכה של מחיר המכירה מול הפוטנציאל ולא עו"ד.
 
יש לי תחושה [דגדוג באצבעות] שאתה מתכוון לרכוש "זכות לדירה" מאחד המשווקים של אדמות חקלאיות שמביא נתונים שנשלפו מה"אוב" ולא בהכרח מהמציאות.
 
אני מקווה בשבילך שטרם שילמת מקדמה.
 
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
פרל דוד סלולרי -  052-8964914
מידענות,איתור מקרקעין, יזמות בנדל"נ, יעוץ פרטני למתחמי נדל"נ.

מייל - universe_04@walla.com
אכן חדרה ולא לא מדובר על קרקע חקלאית
09/02/2016 | 11:56
2
72
הקרקע כבר סווגה כקרקע למגורים.
אני מעוניין בעו"ד שילווה אותי.
כלומר יפנה אותי לשמאי או שייצור קשר בשמי עם שמאי.
ייתן לי חוות דעת שלו על חוות הדעת של השמאי.
ייבחן את החוזה של המכירה וייתן לי המלצות/הבהרות וכו.
וכל דבר אחר שרלוונטי...
כאמור אני לא מבין בזה ולא מתיימר להבין בנדל"ן.
רוצה רק מישהו שיפשט לי את התהליך ויסביר לי ב"שפה פשוטה" על מה אני חותם ו/או ייתן לי טיפים מהניסיון שלו בתחום.
לא מצפה שייתן הבטחה לתשואה או שיבטיח לי משהו מיוחד... ההחלטה בסוף היא כאמור שלי.
בהיעדר פרטי מיקום הנכס לא ניתן לסייע אבל...
09/02/2016 | 12:57
61
מהכרותי עם עסקאות אחרות בחדרה,
קיימות הרבה קרקעות שתוכננו ו"הופשרו" למגורים בעשור האחרון.
יחד עם זאת, מרבית התוכניות כוללות תנאים לתחילת בניה, אשר חלקם הינו פיתוח הקרקע שיעשה ע"י עיריית חדרה.
העירייה היא זו שמווסתת את פיתוח הקרקע בהתאם לצרכיה התכנונים.
לכן, יכול להיווצר מצב שאתה רוכש קרקע מופשרת לבניה, אך הבניה תתאפשר רק בעוד שנים רבות ארוכות.
צריך להיעזר בשירותיו של עו"ד המתמצא בעיר ו/או שמאי, בהתאם למסמכים הנמצאים בידך ובהתאם לתוכניות שחלות על המקרקעין.
באם תתעניין, אשמח להעביר הצעתי.
 
בברכה,
עו"ד ירדני לילך, שמאית מקרקעין.
המלצתי: עו"ד נדלניסט שמכיר את השטח ומנוסה בו
10/02/2016 | 22:18
41
שים לב שסיווג למגורים הוא הגדרה כוללנית ומכאן ועד בניה המרחק הוא רב
וכשניתן יהיה לבנות יום אחד יוטל היטל השבחה כבד מאד , הוצאות פיתוח גבוהות גם כן
 
אם ניתן להוציא היתר הסיפור אחר, במקרה כזה צריך לבדוק שהערכות העלויות הן נכונות וכי הפרויקט לא יתקע, אם כי יש הרבה דברים נוספים לבדוק
ערב טוב לכולם!!
10/02/2016 | 18:07
52
אני לא יודע אם הגעתי למקום הנכון אבל בכל זאת אשמח לעזרה...
אני ובן זוגי מחפשים לקנות דירת קרקע באשדוד, גן יבנה, יבנה, או המושבים מסביב כמו אמונים, שתולים, עזריקם וכו'...
אני כבר מעל לחודש מחפש במקומות כמו יד2 וכו' ועדין לא מוצא!!!
מישהו יכול לעזור לי בבקשה במציאת דירה במחיר סביר?? בין 700,000 ל-1100,000!
 
תודה רבה על העזרה :)
מה עושים במקרה כזה?
08/02/2016 | 16:23
9
173
בבית שבו אנחנו גרים אין דוד שמש. רכשנו אותו לפני מס' שנים.
 
רצינו לעשות לאחרונה דוד שמש בעיקר בגלל החשבון חשמל שיצא נורא גבוה בגלל שיש ילדים ותינוקות בבית וצורכים המון חשמל...
 
עלינו לגג ולכל הדירות יש דוד שמש על הגג חוץ מלדירה שלנו כנראה.. בעל המקצוע שהיה ספר את הדודים ויש לכולם חוץ מאצלנו.
 
ובנוסף הוא אמר לנו שבכל מקרה אין לנו מקום כי תפסו את כל המקומות. הוא הציע לעשות את הדוד על החלון או ליד החלון.
 
אנחנו מעדיפים שזה יהיה על הגג ולא על החלון.
 
האם ייתכן שלא נוכל לעשות דוד בגלל שלא השאירו לנו מקום??
הבניין ישן בן כ 45 שנה לפחות...
בעל המקצוע אמר שהועד לא יעזור ויגיד לנו שזה מה יש..!
 
 
זה הגיוני?? לא מגיע לכל דירה שיהיה לה דוד על הגג?
אמור להיות רשום בטאבו המיקום של הדוד שמ של כל דירה? או שזה משהו פעוט שסמוכים על כל דייר שיעשה לעצמו...?
אגב- בעבר לא היה טאבו לבניין, ובשנה האחרונה התחילו לעשות טאבו לכל דירה ודירה בבניין באופן פרטי כל דייר לעצמו- יש קשר לעניין??
תודה
דוד שמש
09/02/2016 | 11:40
1
83
לבעיה  של מקום לדוד שמש על גג יש פתרון טכני, השאלה המחיר.
להתקין אותו על קיר- מכוער ונוגד את החוק. מחייב הסכמת אסיפת דיירים.
דוד שמש לא מסמנים ולא רושמים בטאבו. אין קשר.
כמו שאתה מתאר הבניין התנהל כמו שהתנהל עד היום, כל אחד עשה כרצונו בלי לשאול, בלי לתכנן וכך זה נראה. לא תוכל לשנות המצב אלא להכריח מישהו שיזיז את הדוד שלו או שהוועד  יכריח אותו. ברור שמגיע לך כמו לכולם.
 
 
מה אומר חוק המקרקעין:
09/02/2016 | 12:06
72
בקיצור זכותך למקם דוד ואם אין מקום  על הגה צריך חו"ד מהנדס הועדה המקומית לגבי אפשרות הוספת דוד שמש ולאחר מכן הסכמת אסיפת דיירים
59א. התקנת דודי שמש [תיקון: תשמ"ח]
 
(א) בעל דירה רשאי, בכפוף לאמור בסעיף קטן (ב), ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים, להתקין במקום סביר על גג הבית המשותף שהוא רכוש משותף, דוד לחימום מים על ידי השמש (להלן -דודי שמש), ולהתקין בדרך סבירה את המיתקנים הקשורים לכך והצינורות להולכת המים לדירתו, ובלבד שנתקיימו כל אלה :
 
(1) הוא קיבל היתר להתקנה לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, ומילא אחרי תנאי ההיתר ;
 
(2) ביום מתן ההיתר לא שימש המקום שעליו יותקן דוד השמש, במשך תקופה סבירה, את בעלי הדירות למטרה כלשהי שהוסכם עליה, בין בהחלטה של בעלי הדירות ובין בהתנהגותם, והוא לא נועד ביום האמור לשמש למטרה כלשהי לפי תקנון הבית המשותף ;
 
(3) התקנת המיתקנים והצינורות תיעשה בדרך שתצמצם ככל האפשר את הפגיעה בחזות הבית.
 
(ב) בעל דירה בבית משותף שגגו אינו מספיק למספר דודי שמש כמספר הדירות בבית, לא יהיה רשאי להתקין דוד שמש כאמור בסעיף קטן (א) אלא לאחר שקיבל את הסכמת כל בעלי הדירות האחרים, ובלבד שאם בעל דירה אחרת התנגד מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, רשאי המפקח להרשות את התקנת דוד השמש.
 
(ג) תעודה בחתימת מהנדס הועדה המקומית לתכנון ולבניה תשמש ראיה לענין היותו של גג הבית מספיק או לא מספיק למספר דודי שמש כמספר הדירות בבית; בתעודה האמורה יקבע המהנדס לכמה דודי שמש מספיק גג הבית.
יש פתרון חוקי לנדון.
09/02/2016 | 11:42
3
102
לכל דייר יש זכות מסויימת כרכוש משותף על הגג, וניתן לכפות על הדיירים תכנון שונה של דודי השמש והקולטים כך שגם אתם תוכלו להתקין דוד שמש על הגג.
 
תוציאי נסח טאבו ובו תמצאי הצמדות מהשטח המשותף לדירתך [כולל על הגג]
 
ממליץ שתקחי עו"ד שיוציא מכתב מתאים לדיירי הבנין בעניין זכותך החוקית לדוד"ש כמו לאחרים.
 
אשמח אם תצרפי תמונה/ות של הגג והדודים כדי לראות את היקף הבעייה.
 
מצאתי כתבה מעניינת בנדון http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4109628,00.html
 
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
פרל דוד סלולרי -  052-8964914
מידענות,איתור מקרקעין, יזמות בנדל"נ, יעוץ פרטני למתחמי נדל"נ.

מייל - universe_04@walla.com
תודה, ותשובה..
09/02/2016 | 13:19
1
78
לא הבנתי מה שכתב לי ZAMMY..?
 
אנסה לצלם את הגג ולהעלות בהמשך.
 
עוד משהו שלא כתבתי לבניין לא היה טאבו עד לפני כשנה.
 
לאחרונה כל הדיירים התחילו לקבל טאבו באמצעות עו"ד, אנחנו עדיין לא סידרנו את זה כי מבחינה כספית קצת לחוץ לנו ורצינו ממש עכשיו להתחיל לטפל בעניין.
 
בקומה האחרונה יש 2 משפחות שעשו תוספות בנייה על הגג.. לא יודעת אם זה באישור או לא באישור. אותן משפחות קיבלו לאחרונה את הטאבו.
 
1.האם יכול להיות קשר לעניין חוסר מקום לדודים?
 
2.רצינו ממש בקרוב להתחיל את עניןי הוצאת הטאבו לדירה - האם יש משהו שצריך לשים לב אליו בהקשר של מיקום הדודי שמש??
 
תוספת חשובה
09/02/2016 | 13:25
69
את הטיפול בהוצאת הטאבו רצינו לעשות לבד בעזרה של חבר שהוא סטודנט למשפטים כי ממש אין לנו מהיכן לשלם את הסכום הגבוה הזה. אנחנו יודעים שזה מאוד חשוב אבל המצב כרגע לא מאפשר לנו לשלם לעו"ד סכום כזה גדול!
 
מבחינה כספית זה או שננסה לבד או שנחכה עם זה לעוד כשנה שאז המצב אמור להשתפר..
 
במידה ונעשה את זה לבד בליווי של סטודנט שאינו כל כך מקצועי למה לשים לב???
 
לפני מס' שנים בזמן קניית הדירה, כשאר הוצאתי נסח היה רשום את שמות הדיירים יחד עם בעלי הקרקע כיחידה אחת.
 
בחוזה שלנו של הקנייה רשום שיש לנו רק דירה וחניה.
 
אנחנו יודעים שלחלק מהדירות יש גם מחסנים ו2 חניות.
 
האם יכול לקרות מצב שיש מחסן שהיה אמור להיות שלנו ולא התחבר לדירה או הופרד ממנה בגלל שלא היה טאבו?
 
נראה כי יש מחסנים בבניין שלא בשימוש וסגורים לגמרי.
 
אם לא היה טאבו אז בעצם לא היה רישום מסודר של מה שייך למי....?
אז איך אפשר בכלל לדעת זה רק בהסתמכות על החוזים?
תודה.
דווקא לפי הכתבה שדוד הביא אין לשואלת קייס
10/02/2016 | 16:36
33
ציטוט מתוך הסיפא של הכתבה (שנכתבה על ידי  עו"ד אופיר מילר ב YNET 2011):
 
"זיכרו - הסמכות הבלעדית לדון בכל הקשור למחלוקת בעניין התקנת דוד שמש, מוקנית למפקח על רישום המקרקעין.
בעלי דירה שרכשו דירה ללא דוד שמש ומעוניינים להתקין אחד, אך מגלים שלא נותר עבורם מקום בגג, שהוא רכוש משותף, לא יוכלו לעשות דבר והם יאלצו להתגורר בבית ללא דוד שמש.
מפקחים שונים על רישום המקרקעין פסקו בעניין זה, כי בעצם רכישת הדירה במצב כאמור, יש לראות הסכמה של הרוכשים למצב הנתון, המונע מהם להתקין דוד בגג המלא בדודי שמש של השכנים. לפיכך, בטרם תחתמו על חוזה לרכישת הדירה, בדקו האם היא מחוברת לדוד שמש וכ תמנעו הפתעות מיותרות."
 
דוד שמש על הגג משותף.
10/02/2016 | 09:10
2
49
אני לא הייתי מתחכם ותולה את הדוד שמש בצורה אחרת מאשר על הגג.
סביר מאד שברגע שתנסו מיקום כזה תקבלו גם ביקור של הפיקוח על הבניה.
אם יש לכם ספק לדעתו של בעל המקצוע תזמינו עוד אחד או שניים לקבל הצעה וחוות דעת נוספת. אולי עם קצת מאמץ אפשר להזיז דודים קיימים ולהוסיף את שלכם. אם הגג הוא רכוש משותף לא אמורה להיות לכם כל בעיה. לרוב זה מסוג הדברים שלא נרשמים בתשריט בית משותף כמו חניות ומחסנים, אם כבר אז ראוי שיצווין בתקנון הבית המשותף.
 
________________
יחיאל טימסית, אדריכל.
http://www.timsit.co.il
 
לא הבנתי. מיקום דוד שמש אמור להיות רשום טאבו או לא?
10/02/2016 | 17:27
1
12
לא, זה לא רשום בטאבו
10/02/2016 | 17:45
37
בטאבו רושמים הצמדות כמו חניות או מחסנים ואז הם כבר לא רכוש משותף והופכים להיות חלק מהדירה אליה הם צמודים ואז הם קניין פרטי .   דוד שמש בדרך כלל מוצב על גג שהוא רכוש משותף ושטח הגג  עליו  עומד הדוד נשאר רכוש משותף.
באופן רגיל אסור לדייר להציב באופן קבוע חפץ או התקן על רכוש משותף ולכן יש לדודי שמש סעיף מיוחד בחוק שכן מאפשר את זה בהגבלות מסוימות.
פרקטית - אם כשקנית את הדירה הגג כבר היה מלא בדודים אז אין לך קייס כפי שכתוב בכתבה שדוד פרל הביא אליה קישור וכל העצות שהביאו לך בנוגע לתכנון מחדש והזזת הדודים על הגג כדי לפנות מקום אינן מעשיות (אלא אם כן תקחי על עצמך את עלויות ההזזה ...  וזה בודאי שאינו משתלם).
מגדל אלכסנדר ינאי בבאר שבע - דירה להשקעה?
10/02/2016 | 11:54
2
61
הי לכולם, 
אני מנסה לברר אם ההשקעה כדאית עבורנו במובן של האם יש ביקוש לדירות הללו, האם אכן הן מושכרות כל הזמן. על פניו נשמע כמו פרוייקט שנותן "ראש שקט". בפועל ראיתי שיש המון יחידות דיור להשכרה במגדל כרגע. 
 
איך הייתם מבררים? אשמח לעצות. 
תודה! 
אז קראתי קצת אחורה
10/02/2016 | 14:20
1
56
אבל ההודעות ישנות. 
מישהו יודעהאם הדירות הללו מושכרות למרות המחיר ה"יקר" יותר שנדרש עבורן?? 
 
בעיני זה פיקציה,
10/02/2016 | 15:09
58
דירות כאלה קטנות - 30מ' זה ממש לא ריאלי ובטח למחירים האלו...
יש השקעות הרבה יותר מעניינות באזור הזה במקום מיני יחידות כאלו
פרויקט ציר החינוך הוד השרון
07/02/2016 | 21:30
17
67
היי , 
פרויקט ציר החינוך - הר 1302 - החל להיות משווק לציבור הרחב לפני יותר מעשור , 
בפרויקט מתוכננים לקום דירות בבניינים לכ-1200 משפחות , 
עקב התנגדויות של התושבים באזור לתכנית הפרוייקט התעככב מספר שנים אך בית המשפט דחה את הערר של התושבים וקבע שהשכונה תקום .
משרד הפנים אישר את התכנית והתכנית אושרה גם בוועדה המחוזית ובוועדה הארצית .
עיריית הוד השרון צריכה לאשר את התכנית ולהציג תכנית מתאר לגבי פיתוח האזור .
משום מה הנושא מתעכב אצל העירייה כבר מספר שנים .
האם מישהו יודע מהי הסיבה להתעכבות בעירייה ? האם זו סחבת בבירוקרטיה או שיש סיבה מוצקת אחרת ?
סטטוס תכנית מפורטת הר/מק/1302/א'.
08/02/2016 | 01:23
16
64
טענתי שקידום תכנית המתאר יתעכב כ-3 שנים בערך ו...צדקתי,ועכשיו התכנית הנקודתית נמצאת בתהליך תכנוני,ומימושה ראה בהמשך.
 
החברה הכלכלית לפיתוח השרון היא זו שמקדמת את התכנית עד לשלב התכנון הנקודתי. [קידום התכנית וביצוע פרצלציה לאחר איחוד וחלוקה עולה מאות מיליונים...והכל עניין של מקורות תקציביים] - תחילת בינוי 15 שנים מאישור התכנית.
התכנית הופקדה ב - 12 פברואר 2014
התכנית כוללת בתוכה בין השאר את חלקות 278 ו-279 בגוש 6442 ואת חלקה 430 בגוש 6456.
 
יש לשים לב להתניות למתן היתרי בניה המפורטות בעמוד 23 - סעיף 5 [אותם סעיפים שעיכבו את מימוש התכנית שנים...] פתרון הסדרי תנועה, גישה ושלבים לביצוע
1. סלילת רחוב פרדס לכל רוחבו בין רחוב התכלת לכביש 402,וניתוק הרחוב הישן מהחדש.
2. פיתוח השצ"פ הצפוני והכנת מיגון אקוסטי לרחוב העמק.
3. הסדרת צומת רחוב פרדס כולל הצבת רמזור באישור מע"צ ומשרד התחבורה.
4. הסדרת דרך ברחוב הגיבור לכביש 402.
5. ועוד .......
מימוש התכנית כ-15 שנים מאישור התכנית !
 
טבלאות הקצאה ואיזוניםhttp://www.hakalkalit.com/wp-content/uploads/luchotizun.pdf
 

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
פרל דוד סלולרי -  052-8964914
מידענות,איתור מקרקעין, יזמות בנדל"נ, יעוץ פרטני למתחמי נדל"נ.

מייל - universe_04@walla.com
 
 
 
התכנית בסמכות מקומית ומעוכבת על ידה
08/02/2016 | 09:57
1
58
מספר התכנית הנכון הוא 423-0141655 ולא הר/מק/1302/א
פורסמה להפקדה לפני שנתיים, לא הועברה על ידי המקומית למחוזית ,  לא ידוע אם היו התנגדויות ואם היה דיון בהן, ולכן מעמדה המנהלי מוטל בספק.
יש לבדוק במקומית מה קורה איתה.
ככלל יש תכנית מאושרת הר/1302 שניתן להוציא התרי בנייה לפיה.
ל- zammy - כל שכתבתי נכון ואתה כנראה צריך ללמוד.
09/02/2016 | 09:15
62
ל- zammy - אתה מעוניין כנראה להתנצח איתי על תוכן כתיבתי ואמיתותו  ?
כל שכתבתי נכון.
יתכן שמהיום אגיב על כל שטות שאתה כותב ...ויש לא מעט.
 
לתשומת לבך...
6 בנוב׳ 2013 - חוק התכנון והבניה, התשכ"ה 1965. מרחב תכנון מקומי "הוד-השרון". הודעה בדבר הפקדת תוכנית מפורטת. הר/מק/1302/א. מספר 423-0141655. נמסרת בזאת הודעה ..המהווה שינוי לתוכנית הבאה: הר/1302....וכו'.
אתה חייב להבין/ללמוד ש...הוכנסו מספרים לטובת מחשוב מערכת המידע , מס' התכנית המקומית נשאר על מקומו.
אם אתה כבר רוצה להעיר ולהוסיף אז...כדאי שתעשה קודם כל "שיעורי בית" ותלמד קצת על חוקי התכנון והבניה.
 
ועוד מלשון ההודעה שהופקדה 
מטרות  התוכנית:
איחוד וחלוקה, לפי פרק ג' סימן ז', ללא הסכמת הבעלים בכל תחום התוכנית לפי סעיף 62 א (א) 1.
עריכת שינויים גיאומטריים במגרשים ובבינוי ללא שינוי בשטח לכל יעוד קרקע לפי סעיף 62 א (א) 5.
עיקרי הוראות התוכנית:
איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים בכל תחום התוכנית ללא שינוי בשטח הכולל של כל ייעוד קרקע עפ"י סעיף 62 א (א) (1).
שינוי של הוראות לפי תכנית בדבר בינוי ועיצוב אדריכליים עפ"י סעיף 62 א (א) (5).
 
כדאי שתלמד [והפעם בחינם] ש...תכנית הר/1302 היא בכלל תכנית מתאר מחוזית שלא ניתן להוציא ממנה היתרי בניה. [בדיוק להיפך ממה שכתבת] 
 
ועוד מלשון ההודעה
כל המעוניין בקרקע, בבנין או בכל פרט תכנוני אחר והרואה את עצמו נפגע על ידי התוכנית, וכן כל הזכאי לכך על פי סעיף 100 לחוק, רשאי להגיש התנגדות בתוך 60 יום מיום פרסומה של ההודעה המאוחרת בין הפרסומים בעיתונים למשרדי הועדההמקומית לתכנון ולבניה "הוד-השרון" רחוב בן –גמלא 28 הוד-השרון 45265 טלפון:  7759666 – 09.
 
שוב...אני מקווה שאתה כבר מבין שבין שלב תכנית המתאר המחוזית [הר/1302] לבין הליכי קידום תכנית מקומית מפורטת שהופקדה:  הר/מק/1302/א ,יש לעבור שלב חיוני של התנגדויות הציבור ובעלי קרקעות בתכנית שיועברו לועדה להתנגדויות ורק לאחר אישור סופי של האיחוד וחלוקה וחותמת הועדה המחוזית על אישור תכנית מפורטת,ניתן לקדם את התהליך לאישרור תכניות בניה מקומיות, ובמקרה הנדון , גורמי התכנון טרם סיימו, וסלילת הכבישים/תכנונם טרם הסתיימה.
 
ועוד דבר.
הבאתי בפוסט בקצרה את הנסיבות וההתניות שעלו בהתנגדות התושבים ושהתקבלו ע"י הועדה המקומית וכתוצאה מכך נקבע שהתכנית המקומית תתבצע בשלביות [כהגדרתן] רק לאחר ביצוע שינויים בדרכי הגישה והמוצא מהשכונה החדשה. 
 
לסיכום - 
ראה פרוט תכנית מחוזית הר'1302 ותכנית מקומית מפורטת: הר/מק/1302/א  או במספרה הממוחשב: 423-0141655 - http://handasa.complot.co.il/magic94scripts/mgrqispi94.dll?siteId=33&s=&a=&b=&n=1237&appname=ci56&prgname=CreateStatusFile&arguments=siteId,s,a,b,n
 
כך תוכל ללמוד מה ההבדל בין התכניות.
אני מקווה ששמת לב להערה בתקנון התכנית שמדובר על תכנית שתקודם כ-15 שנים לאחר אישורה.
 
אגב...אתה יכול להתנצל על כתיבתך המוטעית .
 

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
פרל דוד סלולרי -  052-8964914
מידענות,איתור מקרקעין, יזמות בנדל"נ, יעוץ פרטני למתחמי נדל"נ.

מייל - universe_04@walla.com
 
 
שאלות
08/02/2016 | 11:44
13
39
לפי מה שאני מבין העירייה כעת דנה מול שמאי בגובה היטל ההשבחה שיגבה מבעלי הדירות ולכשתאושר ללא התנגדויות תכנית איחוד וחלוקה ישלח היטל ההשבחה לרוכשים .
מה צפי של היטל השבחה בפרויקט ?
לפי דעתך , הבנייה תחל רק בעוד לפחות 15 שנה ?
אתה מערב נושאים שונים
08/02/2016 | 13:02
11
38
אין כזה דבר- העירייה דנה מול שמאי בגובה היטלי השבחה.
התכנית, אם היא איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, קובעת שעל יזם התכנית להגיש למוסד התכנון טבלת הקצאות או טבלת איזון שבו ייכתבו סכומי איזון שעל בעל קרקע לשלם או לקבל.
אין קשר בין זה לבין היטלי השבחה.
החוק דורש מהועדה להודיע לכל בעל על טבלת האיזון מיד עם ההפקדה.
היה דיון בהתנגדויות והתקבלה בפברואר 2015 החלטה לתת תוקף בתנאים
ראה כאן:
ושוב- המקום לתת תשובות הוא הועדה המקומית בלבד. חבל על כל הניחושים.
תחילת בנייה מותנית בהמון גורמים: כמה ומי הבעלים בשטח התכנית, האם יש אדמת מינהל, האם הושלמה הכנת התשתיות על ידי הרשות, האם מולאו תנאים שנכתבו בהחלטת הועדה המקומית כתנאי להיתרי בנייה.
 
תדפיס תשריט מצב מוצע
08/02/2016 | 21:22
1
23
הבנתי את תשובתך לגבי השמאי.
לפי סעיף 7.2 בתדפיס תשריט מצב מוצע רשום שמימוש התכנית כ-15 שנים מרגע אישורה . האם התכנית כבר אושרה? אם כן מתי?
האם הכנת התשתיות על ידי הרשות תמומן על בסיס היטל ההשבחה שייגבה מהבעלים?
איך פונים לוועדה המקומית לקבלת התשובות?
תשובה לעודד
09/02/2016 | 11:18
14
המידע הכי מוסמך - רק בועדה המקומית ולא כאן.
מימוש - לא רלוונטי לגביך . הנושא של עמידה בתנאי מימוש הינו מורכב ואין תשובה אחת חד משמעית לגבי משמעות מימוש תכנית.
התבנית הר/1302 אושרה לתוקף 30.4.13
התכנית החדשה עדין לא פורסמה למתן תוקף.
תשתיות- אין קשר בין הכנת תשתיות לבין היטל השבחה, זה לחוד וזה לחוד.
לא יודע מה אתה רוצה לקבל מהוועדה המקומית- לפי התשובות שאתה מצפה להן תחליט אם לפנות במייל, מכתב, פקס, טלפון או לבוא בעצמך .
בהתאם לחשיבות העניין שקול אם לבוא לבד  או לשלוח איש מקצוע שיידע מה לשאול ויבין את התשובות.
 
ל-zammy - שמת לב שאתה סותר את עצמך ?
09/02/2016 | 09:52
8
48
בפוסט הקודם כתבת ש: 
"לא ידוע אם היו התנגדויות ואם היה דיון בהן, ולכן מעמדה המנהלי מוטל בספק"
 
ואילו בפוסט הנוכחי את כותב ש:
"היה דיון בהתנגדויות והתקבלה בפברואר 2015 החלטה לתת תוקף בתנאים"
 
אני מבין מכך שה.א.מ.ת אינה חשובה לך ...אפילו אם אתה סותר את עצמיך תוך כדי...[מותר לך לכתוב שטעית...זו לא בושה]
 
לעניין מה שכתבת בפוסט הנוכחי - התייחסות.
הוראות התכנית המפורטת [מ 16 פברואר 2015] - http://147.236.237.215/handasa/Files/HadHasharon/7...
תפקיד שמאי הועדה הוא לקבוע שווי מגרשים במצב "נכנס" ומצב "יוצא" הוא כמובן מנוע מלקבוע את גובה היטל ההשבחה. [גובה היטל ההשבחה נובע מהמון מרכיבים כולל ההיסטוריה של אותו מגרש ספציפי ומס' הבעלויות, ולכן לכשמגיע שלב תשלום היטל מן הסתם יש ויכוחים על גובהו שנחתמים ע"י שמאי מכריע.
החוק דורש לפרסם ברשומות ו...לא להודיע. [יש הבדל תהומי במינוח]
 
אתה צריך להתמודד עם איכות כתיבתך ולא אני,ואני תקווה שתקח זאת לתשומת לבך.
הודעה שניה מעדכנת ראשונה
09/02/2016 | 11:13
7
23
זאת לאחר בדיקה במאגר מינהל התכנון.
מציע לך להבא להיכנס לאתר מינהל התכנון- תכניות ,  ולהתעדכן במצב כל תכנית שדאתה כותב עליה בפורום.
ולגבי תכנית איחוד וחלוקה- לפי סעיף 10א לתקנות איחוד וחלוקה 2009 על הועדה המקומית לשלוח הודעה לבעל קרקע בהתאם לטופס 3 לתקנות עם הפקדת התכנית.
במידה ולא אותרו אלו- תפורסם הודעה בעיתונות.
אין פרסום ברשומות אלא בדבר הפקדת התכנית בלבד.
zammy אתה מציע לי ? אתה מזיק בתשובותיך.
09/02/2016 | 11:29
6
36
אתה נותן תשובות לא ראויות/לא בדוקות,כי אתה לא קורא לעומק ואולי גם לא מבין.
 
תוכנית איחוד וחלוקה נכתבה ע"י שמאי הועדה [ברק פרידמן כהן ושות'] כבר ב-31 יולי 2013 - http://www.hakalkalit.com/wp-content/uploads/lucho...
 
הועדה לא שולחת [בדר"כ] , היא מפרסמת ברשומות,בעיתונות, ובשטח התכנית שמה שילוט מתאים המכוון לביקור בועדה המקומית, שמכסה אותה. 
 
אנא ממך הפסק להטעות את ציבור השואלים.
 
לך קרא את התקנות לפני שאתה מטעה.
09/02/2016 | 11:41
5
31
לא טרחת לקרוא את התקנות שפורסמו בקובץ התקנות.
לא נראה לי שטרחת להיכנס לאתר GIS של הועדה המקומית הוד השרון ולראות את התנהלות התכנית , פרוטוקולים,החלטות, מסמכי תכנית מעודכנים ועוד.
לא טרחת להיכנס לאתר מינהל התכנון- תכנון זמין ולראות מה יש שם.
מי שמטעה כאן ובנוסף  מרבה בהעמסת חומר מיותר לקורא זה אתה.
zammy = אז...צוחקים.
09/02/2016 | 20:45
4
31
אתה כל כך פתטי. 
יחליט הקורא כמה שטויות הוא מוכן לקבל ממך.
 
אם כך אז לטובת הפורום נא להצהיר כי אתה בודק ומביא מידע מוסמך
10/02/2016 | 12:35
3
11
ממאגרי מידע רשמיים
כמו אתר GIS של ועדות מקומיות
אתר רשות מקרקעי ישראל
אתר מינהל התכנון -תכנון זמין
חוקים ותקנות
זה שאתה קורא לי פתטי לא פוטר אותך מלהוכיח קבל עם ועדה שאתה יודע להביא מידע מוסמך.
אינך איש מקצוע יחידי כאן.
לזמי - בחייך...
10/02/2016 | 14:09
2
20
לו היית טורח ב א מ ת לחקור לעומק ,לקרוא וגם להבין היה ניתן לתקשר איתך.
אבל...זה לא המצב לצערי.
 
מעולם לא הבאתי לפורום הזה מידע לא מוסמך ושאינו מתבסס על עובדות וידע אישי, אני אחראי באופן מלא על תוכן כתיבתי.
 
לך אין כל אחריות אישית ככותב אנונימי [גם את הכינוי לקחת מאחרים] ואתה מוכיח זאת מידי יום שללא זיהוי מותר גם לכתוב שטויות.
 
לשמחתי הרבה יש כאן לא מעט כותבים שהינם אנשי מקצוע אמיתיים שניתן להסכים איתם או להתווכח בפורום מתוך תרבות הדיון, אבל...אתה כנראה לא נמנה אליהם.
חלק מכתיבתך הם דברי עיוולת המצביעים על כך שמעולם לא הסתובבת בסביבת ועדות מקומיות/מחוזיות.
 
איני רוצה או מעוניין לרפות את ידך...אדרבה...כתוב והוסף מידע בפורום, אבל אני ממליץ לך לבדוק היטב לפני שאתה שולח הודעה כאן,ואם יש לך הוכחה מקצועית...הבא אותה כדי לבסס את טיעונך.
 
אני באופן אישי באמת לא זקוק להערות שלך.
 
אתה בטוח שברצונך להאשימני שאת שמי לקחתי מאחרים?
11/02/2016 | 09:20
1
15
מעניין אם זו הוצאת דיבה או סתם  לשון הרע.
או שאתה  חוטא בהתבטאות נלוזה ולא אחראית שכל מטרתה היא.... הכפשה?
התנשאות? העלבה מכוונת?
דברי עיוולת? עניינית אני איש תכנון ומקרקעין שלא רק מסתובב במוסדות תכנון אלא יותר מכך.
כל המידע שאני מביא לכאן מבוסס על מאגרי מידע רשמיים,  ציטוט מחוקים ותקנות.
ואתה? ממשיך להתעלם מבקשתי לבדוק עצמך.
מגוחך שאתה מתווכח אתי על ציטוט מתקנות איחוד וחלוקה 2009 כאשר נראה על פניו שאתה אפילו לא טורח לגשת ולבדוק עצמך.
אין לי כל רצון לתקשר איתך, אתה כתוב מה שאתה רוצה ואני אכתוב מה שאני רוצה.
 
 
 
סוף סוף הבנת.
11/02/2016 | 10:48
19
אבל...לא ניתן ללא מס' הערות.
אני "די טוב" ב"לשון הרע", אני ממליץ לך לתבוע אותי...אוף...שכחתי , לא ניתן לטעון מטענות אלה כשהיעד אינו מזוהה. [האם ניתן להכפיש עב"מ ?]
 
לצורך הויכוח, אתה יכול לטעון שהנך מהנדס עירית ת"א...כשאתה אלמוני אתה בעצם "מלך העולם" ...עד שמתבררת זהותך האמיתית ומתברר בכלל שהנך שומר הסף במועדון חברים כל שהוא [בלי לפגוע בשום שומר/מאבטח]
 
בכתיבתך אין משום "איש תכנון" נכון שיש לך ידע מסויים, אבל לצערי כתבת גם בלא מעט מקרים בעבר ובהווה שאינם נכונים בלשון המעטה, ולעיתים אף חטאת ב"איפכא_מסתברא" בכתיבתך.
 
באם אתה איש תכנון כטענתך...אז כדאי שתקח את עצמיך בידיים והמשך ללמוד,כי תשובתיך בחלקן מסוכנות - לך כיועץ ולאדם שלו אתה עלול לייעץ.
 
 
ל- odedidush לשאלתך בנושא תשלום היטלי השבחה.
09/02/2016 | 11:18
34
הועדה המקומית לתכנון ובניה היא הזרוע הביצועית/יעודית של עיריית הוד השרון בגבית היטלי השבחה עפ"י החוק.
גובה היטל ההשבחה במקרקעין נקבע עפ"י היקף השבח העתידי הצפוי עם קבלת תוקף לתכנית משביחה, בחישוב השבח נכנסים מרכיבי תוכניות שאושרו בעבר וששולמו בהליכי מכר היסטוריים.
דרישה לתשלום היטל ההשבחה תגיע לבעלי הקרקע [לא לבעלי הדירות בעתיד] ב-2 תנאים :
1. מכר המגרש.
2. בקשה לאישור תכנית נקודתית. 
 
עפ"י סעיף 4 -5 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה:
במקרקעין שבהם אושרו מספר תכניות בזו אחר זו, בלי שישולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה, תהא ההשבחה ההפרש בין שווים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין שוויים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה
כלומר אם רכשת מגרש [זכות כלשהיא] בתקופה האחרונה, היה אמור המוכר, בעל המגרש לשלם היטל השבחה, אלא אם נרשם בהסכם שתשלום היטל ההשבחה יחול עליך.[ככלל הועדה רואה את המוכר כמחוייב בתשלום]
המועד הקובע לעניין תשלום היטל השבחה בגין תכנית זו הוא - 30 אפריל 2013.
בתכנית הנוכחית חלה חובה לשלם היטלי השבחה ובמידה ולא שולמו, יחולו הצמדות וריביות עפ"י חוק למחזיק בקרקע.
 
תשלום היטלי השבחה עפ"י דוחות שמאי מכריע.
1.  חלקה 84 גוש 6442 -מתאריך - 23/12/2014 - http://index.justice.gov.il/Units/MoetzetShamaim/D...
הדרישה לתשלום - בעקבות 2 הסכמי מכר מה- 23.05.2013 
הסכם מכר מיום 23.5.2013 בין חברת גולד ויו על הפארק בע"מ לבין אסטרה מיכאן. בהתאם להסכם נמכרו : 130 מ"ר מהחלקה, התמורה נקבעה לסך של 601,000 ₪ בתוספת מע"מ [מגלמים 4,623 ש"ח למ"ר]
יש להתייחס לעסקאות בקרקע לבניה רוויה ללא מע"מ.
ביום 9.9.013 , נמכרו 224 מ"ר המהווים חלק מחלקות 82 ו – 104 בגוש 6442 [רח' הפרדס] עשויות לשקף זכות לכ- 2 יח"ד במגדל מגורים ב- 17-22 קומות , תמורת סך של 1,085,600 ₪ [היטל השבחה יוחל על הקונה] = 4846 ₪/מ"ר + היטל השבחה .
שווי קרקע ליח"ד זמינה = כ- 797,000 ₪ בבניה גבוהה 
לקרקע לא זמינה כאשר יש צורך בהכנת תכנית איחוד וחלוקה מקדם = 0.85 = כ- 678,000 ₪ /קרקע ליח"ד .
המסקנה היא שההשבחה היא : 1,114,880 ש"ח.
תשלום היטל ההשבחה היוא מחצית.
שכר טרחה לעו"ד מלווה
09/02/2016 | 16:17
1
56
שלום רב,
מה השכר טרחה הממוצע לעורך דין מלווה ברכישת דירה.
תודה לעונים.
זה תלוי במורכבות העסקה וגודל הנכס.
09/02/2016 | 21:34
44
כלל אצבע במשרדים קטנים - בינונים הינו כחצי אחוז.
אבל צריך לקחת בחשבון שזה תלוי בגובה העסקה (יש כאלו שנוהגים לגבות מחיר מינימום) ומורכבות העסקה (מול איזה גופים ורשויות ידרש טיפול.
 
באם תתעניין בהצעה פרטנית אשמח להעביר.
בברכה,
עורכת דין ירדני לילך, שמאית מקרקעין.
פורומים חדשים בתפוז
( לעמוד שלי בתפוז )
09/02/2016 | 14:46
2
 יש לכם שאלות בנוגע לבריאות הפה? מתעניינים בהלבנת שיניים?
בפורום שיקום הפה תוכלו לשאול ולהתייעץ עם מומחה מהתחום!
http://www.tapuz.co.il/forums/forumpage/2555
 
 סובלים מעור פנים בעייתי? רוצים לדעת כיצד להיפטר מפצעי הבגרות?
בואו לדבר על זה בפורום אקנה - טיפול ושיקום העור
http://www.tapuz.co.il/forums/forumpage/2103

 רוצה לצמצם את היקף הבטן ולעצב את פלג הגוף המרכזי?
פורום מתיחת בטן הוא המקום בשבילך!
http://www.tapuz.co.il/forums/forumpage/2548
 
 סובלת מעור עודף? רוצה לדעת כיצד להתמודד עם התופעה?
בפורום הסרת עודפי עור תוכלו להתייעץ עם מומחה מהתחום!
http://www.tapuz.co.il/forums/forumpage/2547
 
 יש לכם שאלות בנוגע לתטא הילינג? מתעניינים בשיטת הריפוי האנרגטית העוצמתית ביותר?
בואו לדבר על זה עכשיו בפורום תטא הילינג!
http://www.tapuz.co.il/forums/forumpage/2423
 
תכנון מס - רכישה ושבח
08/02/2016 | 10:02
5
71
שלום,
האם במידה ואני קונה דירה שנייה ומשלם עליה מס רכישה ,
ובעוד חצי שנה החלטתי למכור את דירתי הראשונה - האם אוכל לבצע "תיאום מס" ובכך לקבל את מס הרכישה בחזרה?

תודה רבה
הדרך הנכונה לדווח על עסקת הרכישה תוך חישוב שומה עצמית
08/02/2016 | 10:35
1
57
לפי דירה יחידה תוך התחייבות למכור את הדירה הראשונה בתוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה.
ובמידה ולא אמכור אותה בזמן הזה? אוכל לשלם את המס?
08/02/2016 | 10:51
42
איזה ריביות יהיו לי עליו?
האם מחייבים זאת?
הכל שאלה של תכנון ולכל אדם מתאים צרכים אחרים.
08/02/2016 | 21:41
2
38
תשובה לשאלתך - כן.
 
אתה יכול לבצע את העסקה ולהתחייב למכור, ובכך לא לשלם היום מס בכלל.
אם לא תמכור בסוף תשלם את המס עם ריבית והצדמה.
 
אתה יכול לבצע את העסקה ולשלם היום את המס. אם תמכור תקבל את ההחזרים מתואמים.
 
בקיצור, תלוי בתכנון ובמה שמתאים לך.
מעולה תודה רבה!
09/02/2016 | 15:04
11
איך אפשר יהיה לרשום את הדירה אם לא ישולם המס?
11/02/2016 | 22:46
6
בפעם האחרונה שנתקלתי במקרה כזה, מסמ"ק לא העבירו אישור לטאבו לרישום הדירה, הקונה נאלץ לשלם את המס ולקוות להחזר כאשר ימכור.
 
ככה שבכל מקרה יאלץ לשלם היום, או להמתין עם רישום הדירה..
שאלה לגבי רכישת דירה שניה?
06/02/2016 | 08:44
1
127
שלום אני חדש פה,
יש ברשותי דירה בבעלותי שמשמשת לי למגורים עם משכנתא כמובן.
יש לי סכום של 400K פנויים ,האם זה מספיק לשמש כהון התחלתי לרכישת דירה נוספת למטרת השקעה?
לקחתי בחשבון מס רכישה 8% הוצאות עו"ד, אחרי הכל נשאר לי 400K.
 
האם זה יהיה כדאי יותר לרכוש דירה עד חצי מיליון(יש כאלה בדרום ובצפון) או לקחת משכנתא 50% ולרכוש דירה יקרה יותר נניח 2 או 2.5 חדרים באיזור המרכז?
אשמח לשמוע את דעתכם ?
 
 
שאלה של כדאיות כלכלית
08/02/2016 | 10:47
74
על מנת להתייחס אליה ברצינות עליך לעשות שיעורי בית ולבדוק תשואות (בקיזוז הוצאות מימון אם תחליט למנף) לפי שוויי דירה שונים.
נכס מסחרי שנרכש ועוד לא הועברה בעלות
07/02/2016 | 19:58
7
58
אשמח מאוד לעזרתכם ממי שמבין בתחום:
 
לפני למעלה מ10 שנים הנכס נרכש,
יש חשבונית על המכר, וכן אישורי תשלומים לרשויות המס וכו'.
לאחרונה ניסינו להעביר בעלות, והתגלה שיש עיקול מלפני 8 חודשים על הנכס.
 
האם מרכז העיקולים יכול בכל זאת לעקל את הנכס או שמא ההוכחות על המכירה
והרכישה, לא מאפשרות לו זאת?
 
תודה רבה!
 
 
עיקול נכס מסחרי שנמכר ולא נרשם בטאבו - התייחסות
07/02/2016 | 20:15
4
47
מס' שאלות -
מה היתה מטרת אי הדיווח לטאבו על העברת הבעלות בנכס מסחרי ?
האם מי שרכש לא הבין את הסכנה המשתמעת מאי הדיווח ?
האם פניתם למעקל ? מה היתה תגובתו ?
כשאתה מציין תשלום מיסים לרשויות המס, האם אתה מכוון למס רכישה ? אחר ?
 
לעניין שאלתך - התייחסות
צריך לקחת עו"ד, להכין תצהירים מלווים במסמכים המוכיחים את המכר [כעסקת אמת ולא נסיון להעלמת נכסים] ולבקש מביהמ"ש לבטל את העיקול שהוטל על ידי הוצל"פ.
 
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
פרל דוד סלולרי -  052-8964914
מידענות,איתור מקרקעין, יזמות בנדל"נ, יעוץ פרטני למתחמי נדל"נ.

מייל - universe_04@walla.com
 
תודה על התגובה, תשובות:
07/02/2016 | 20:37
3
32
א. לא הייתה כל מטרה פשוט הזנחה, שכרו עו"ד זול שיבצע את ההעברה
והוא לא ביצע בפועל.
מדובר במינהל האזרחי ולא בטאבו.
ב. הרוכש לא מבין בתחום וסמך על עו"ד, את הדיווח למס הכנסה הוא ביצע, ולאחרונה
כדי לנסות להעביר זכויות שילם עבור המוכר (שמסובך בבעיות כלכליות) את המס שבח
שלא שולמו עד כה לצורך העברת הזכויות.
ג. עוד לא פנינו. זה טרי, לאן כדאי להתקשר או לפנות?
אני מניח שזה חוב של המוכר שמנסים כעת להוציא דרך הנכס היחיד שרשום על שמו.
ד. אכן תשלום מס רכישה, ומס שבח עבור המוכר, ועוד אישור שאינני זוכר את שמו.
 
לגבי דבריך בסוף, לא מדובר על העלמת נכסים אלא על רכישה לכל דבר ועניין, 
הרוכש משתמש בנכס לשימושו האישי כבר מעל 10 שנים, והמוכר חייב לו כספים
עבור מס השבח שהוא שילם, ועוד חוב קטן נוסף אך אין עם מי לדבר.
בנוסף האם מספיק חוזה שנכתב על החשבונית שהוציא המוכר לרוכש בו צויין
עניין המכר הסכום וכו', או שצריך חוזה רגיל ומסודר?
 
תודה רבה על הסיוע.
רישום מכר נכס מסחרי באיחור של 10 שנים במקביל לכינוס הנכס.
08/02/2016 | 00:23
2
33
אתה מספר כאן בעצם על עסקת מכר מרושלת שיש בה את כל הסממנים לעסקה לא אמיתית שנועדה להסתיר נכסים מנושים.
 
איך מוכרים נכס מסחרי במאות אלפי ש"ח ביו"ש [מעלה אדומים/גבעת זאב או אדם] ללא הסכם מכר , ללא נוכחות עו"ד ועל פתק [חשבונית מס] זה באמת לא רציני.
 
ככל שלא מדובר על עסקת מכר אמיתית או ככזו  שקשה להוכיח שאכן בוצעה, הקונה עלול להפסיד את הנכס ואת כספו.
האם נרשמה הערת אזהרה במהלך המכר ?
יהיה קשה להסביר בביהמ"ש איך עו"ד רשלן לא סיים את הליכי הרישום ומדוע שתק הקונה במשך 10 שנים. 
 
שוב...חייבים מייד לאסוף את כל המסמכים הקיימים [המוכיחים עסקת מכר לכאורה]  ולגשת לעו"ד מומחה לנדל"נ ליעוץ בשלב ראשון,והובלת תהליך לרישום הנכס בשלב השני באמצעות פניה לביהמ"ש.[אני מניח שיש הערת אזהרה של כונס הנכסים באמצעות הוצל"פ לגבי הנכס ולכן התעוררתם.
 
 
תגובה
08/02/2016 | 08:44
1
24
דוד תודה רבה על התייחסותך, תבורך.
 
א. לא חושב שיש כאן את הסממנים, כי החשבונית מס הופקה לפני יותר מעשור
והוגשה למס הכנסה, בין שאר החשבוניות, הרבה לפני שנהיה כאן עיקול (רק 8 חודשים).
 
ב. לכן אני שואל כיצד ניתן להוכיח ומה יכול לעזור בעניין.
 
ג. לא מדובר בטאבו אלא ביו"ש במינהל האזרחי, ולכן הערת אזהרה לא קיימת.
 
ד. הקונה לא היה לחוץ מתוך חוסר ידיעה שהדברים הסתדרו, לאחרונה לפני כשנה
התחיל לנסות ולסדר את העניין, ומיד לאחר שהתחיל לסדר את העניין נהיה פתאום עיקול, יש לי תחושה שיש קשר בין הנסיון להסדיר לבין העיקול שצץ פתאום.
 
ה. פנינו לעורך דין, והוא הגיע למצב שיש עיקול ולכן לא ניתן להמשיך בהעברת זכויות
עד הסרת העיקול, כעת אני ממשיך לבדוק את האופ' לטפל בעניין ולכן שואל גם בפורום זה.
אני אעשה כפי שאמרתם ואברר, יש למישהו טלפון לאן צריך להתקשר לקבל מידע
מי המעקל ומה הסכום?
 
תודה ויום טוב!
 
עוה"ד היה אמור להמליץ מה הצעד הבא.
08/02/2016 | 09:41
21
אבל מתיאורך נראה שהוא לקח צעד אחורה.
אתם חייבים להתקדם במהירות כדי להגיע להוצאת צוו שיפוטי שיקבע שהנכס המסחרי אינו בר עיקול ולהשלים את הרישום.
עסקת מקרקעין נגמרת ברישום. התיחסות לבעייתך:
08/02/2016 | 00:45
38
מצבך לא פשוט כלל ע"פ התיאור עד כה.
ביטול שיעבוד נבדק באופן מדוקדק. באם מדובר בחייב גדול, ובאם הנכס משמש חלק משמעותי מבטחונם של הנושים, סביר שכל הנוגעים בדבר אף יוזמנו לחקירה במשרדי רשות המיסים בטרם תתקבלנה החלטה האם מדובר בעסקה "כשרה" או שמדובר בהברחת נכסים.
מראש אציין שאם העסקה באמת נעשתה לפני מעלה מ - 10 שנים, מצבך טוב יותר.
 
מומלץ לשכור עו"ד מטעמך בהקדם, להציג בפני כונס הנכסים תשלום מס רכישה שנעשה לפני מעלה מ - 10 שנים, חשבוניות וחוזה שכירות על שמך לאורך התקופה.
אני הייתי מוסיפה תצהיר מעוה"ד שמסביר מדוע לא השלים את רישום הזכויות ומדוע לא השאיר כספים בנאמנות לצורך תשלום מס השבח. גם כשמדובר בעו"ד "זול" יש לו אחריות מקצועית וחובה לסיימה.
 
לגבי שאלתך אם צריך חוזה רגיל ומסודר,
הרי שאם שילמת מס רכישה - זה נעשה בעקבות חוזה שנמסר לרשות המיסים.
אותו חוזה בדיוק הוא החוזה היחיד שניתן להשתמש בו היום.
 
קחו בחשבון שקיימת חשיבות מכרעת לזמני הפניה לכונס הנכסים ואני ממליצה מאוד לעשות זאת בהקדם.
 
בברכה,
עו"ד ירדני לילך, שמאית מקרקעין.
טיפלתי במקרה דומה
08/02/2016 | 10:38
39
שהגיע אלי רגע לפני שהנכס מומש ע"י הגורם המעקל (עיריית תל אביב באותו מקרה) וב"ה האיום הוסר.
 
מצב מורכב, דורש התייחסות רצינית וזהירה של בעל מקצוע מיומן.
 
אם גולש אחד שקרא את הודעתך זו הפנים שמינוי עו"ד אסור שיעשה על בסיס השוואת מחירים בלבד, דיינו.
האם ניתן להעביר אחוזי הבנייה העיקריים לשטחי שירות - למחסן ??
07/02/2016 | 14:28
6
55
שלום,
האם ניתן להעביר חלק מאחוזי הבנייה העיקריים לשטחי שירות - למחסן. 
ספציפית - יש לי 50 מ"ר (בדוק ) לפי אחוזי בנייה עיקריים. 
הבנתי שמותר לקבל רק 6 מ"ר למחסן. האם אני יכולה להעביר 20 מ"ר מתוך ה-50 מ"ר העיקריים,
וכך לבנות מחסן בקומת עממודים מפולשת,
אם כי מפסידים את ה-20 מ"ר במטרים של אחוזי בנייה בשטחים עיקריים.  האם יש תקנות או חוקים או נוהלים רלוונטיים ?
תודה
העתקת אחוזי בניה מעיקרית לשרות - התייחסות.
07/02/2016 | 19:56
1
45
שטח מחסן דירתי בקומת הקרקע, מותר עד ל-8 מ"ר.
 
כל בקשה שכזו מחייבת אישור הועדה המקומית כמפורט בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) - ראי למטה.
 
לכל "בר דעת" נראה שבקשתך "מוזרה" ושיש כוונות נסתרות להפוך את המחסן ל"משהו אחר", ולכן יש את כל הסיכויים שהבקשה לא תאושר.
 
בהיבט הכלכלי בוודאי שהסבת שטחים עיקריים לשטחי שרות פוגעים בפוטנציאל הכלכלי של השבחת הבית [כלומר הרחבתו]
 
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
פרל דוד סלולרי -  052-8964914
מידענות,איתור מקרקעין, יזמות בנדל"נ, יעוץ פרטני למתחמי נדל"נ.

מייל - universe_04@walla.com
תכלס. לא ענית.
07/02/2016 | 22:30
10
אם הבנתי אותך נכון...
08/02/2016 | 00:34
51
החוק קבע כי אסור לעשות שימוש עיקרי בשטחי שירות.
כלומר אסור להשתמש במחסן לשימוש במגורים, אך אין כל מניעה להשתמש בחדר מגורים כמחסן.
 
ומכאן נגיע לתשובה לשאלתך.
אין שום בעיה להשתמש בשטח עיקרי למחסן.
יכולה להיות בעיה להשתמש בשטח העיקרי בקומת העמודים המפולשת, אם התוכנית שחלה במקום לא מאפשרת זאת. במקרה כזה ניתן לבקש הקלה בניוד שטחים ובאם תאושר, הצלחת.
הצלחת בקשה כזו קמה ונופלת ע"פ בחירתו של אדריכל טוב. בהצלחה!
 
בברכה,
עו"ד ירדני לילך, שמאית מקרקעין.
התייחסות הועדה המקומית לקומה מפולשת.
08/02/2016 | 09:27
1
27
קטנותו של האזרח למול וועדות התכנון והבנייה
ד"ר אברהם בן עזרא, אינג' [מהנדס בניין ומתכנן עירוני]
 
אזרח אשר גמר אומר לקנות מגרש ולבנות עליו צריך לעצור לרגע ולחשוב פעמיים: ייתכן שהמכשולים שיוערמו עליו ע"י וועדות התכנון והבנייה לא יהיו שווים את המאמץ, הזמן, והכספים אשר יאלץ לבזבז.
 
תיק הכהן הוא דוגמא לקשיים שבהם נתקלים אזרחים אל מול ועדות התכנון והבנייה ויותר מכך, דוגמא לחלמאות שעדיין לא פסה ממקומותינו.
 
בפתח הדברים יצויין, כי לאור בקשתו של בעל העניין, המצוי בקשרים מקצועיים עם וועדות שונות לתכנון ולבניה, כל הפרטים העלולים לזהותו חסויים.
אולם, התהליך החלמאי המתואר כאן נאמן בכל יתר פרטיו למציאות.
מדובר באזרח שיכונה להלן: חגי הכהן, אשר קנה מגרש לבנייה, תכנן ואף בנה את ביתו כרבים אחרים העוברים תהליך דומה.
 
במסגרת תהליך הבנייה, נזקק מר הכהן לשירותי הרישוי של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, וכמובן שהוא נעזר גם במשרד תכנון, אשר סיפק לו אדריכל ומהנדס.
הבנייה בוצעה, אלא שפריט אחד בה נבנה שלא בהתאמה לתכניות: גובה קומת העמודים המפולשת, עולה כדי 250 ס"מ במציאות, וזאת במקום 220 ס"מ כפי שמופיע בתכניות.
כאן המקום להבהיר, כי על פי תקנות התכנון והבניה (התוספת השלישית), מוגדרת קומת עמודים מפולשת באופן שגובהה יהיה לפחות 220 ס"מ – כך שבביצועה בגובה רב יותר לא תיווצר כל אי התאמה לתקנות.
 
לציין, כי גם אם מדובר במחסן, אין שום מניעה בחוק שגובהו יוגבל ולא יעלה על 220 ס"מ.
 
מקור הדרישה הוא בכך שהוועדות לתכנון ולבנייה בדרך כלל מכתיבות לאזרחים תכנון מינימלי, וזאת מתוך גישה חשדנית כלפי האזרח, שמא אם תזדמן לו קומת עמודים מפולשת בגובה רב יותר, הוא יעבור על החוק ויעשה בה שימוש אחר שלא כדין ללא היתר בניה, כגון: סגירתה למטרת שימוש כחדרים נוספים בדירה.
 
באופן דומה, אם יזדמן לו מחסן בגובה המתאים לחדר אורחים – סופו של המחסן לשמש כחדר אורחים...
 
במקרה הנדון, דרישה מקובלת זו, אך לא מוצדקת, של הוועדות לתכנון ולבנייה, מצאה ביטוי גם בתכנית המתאר לפיה יהיה גובה הקומה המפולשת 220 ס"מ.
יצויין כי דרישה זו הכלולה בתוכנית המתאר היא קיצונית, מפני שההיגיון התכנוני הוא שלא להגביל את המידה הנדרשת מבלי לאפשר מרווח תכנון, מה גם שבתנאי קרקע משופעים – מוכתב על ידי השטח תכנון אחר, ויישום דרישה זו הוא ממש תכנון מאולץ וגרוע.
 
עוד יובהר, כי במהלך הבניה ביקרו פקחי הבניה של הוועדה המקומית באתר פעמים רבות, העירו הערות לגבי הבניה והיו מודעים לה; אלא שלגבי גובה קומת העמודים – לא נאמר למר הכהן דבר ולא הובעה שום הסתייגות.
 
מר הכהן גם ידע כי בסמכותה של הוועדה המקומית לנהוג בגמישות ולדחות את דרישתה לעדכון התכניות לסוף הבניה, וכן ידע מר הכהן כי כך גם נוהגת הוועדה המקומית לעשות, כאשר הסטיות אינן מצויות בניגוד לתקנות ו/אוכאשר ביטולן של הסטיות בפועל הוא פשוט בתכלית לביצוע, כבמקרה הנדון.
 
בענייננו, אכן עמידה בדרישה להתאים את גובה קומת העמודים המפולשת ל – 220 ס"מ היא פשוטה ביותר, שכן על פי התקנות (התוספת השניה), מוגדר גובה קומה כמרחק אנכי בין רצפה לבין תקרה, ותקרה היא גם תקרת משנה מחומרים קלים, כך שהגובה ניתן לויסות באמצעות תקרה מונמכת לכל מידה נדרשת בהתאם לחוק.
 
באופן מפתיע, בנסותו לקבל טופס 4 מהוועדה, גילה מר הכהן כי התכניות לא אושרו, ומשערך והגיש עדכונן – נדחה האישור שוב, בגלל שהוועדה דרשה שהנמכת גובה קומת העמודים תיעשה על ידי הגבהת הרצפהולא על ידי הנמכת התקרה...
 
כמובן שדרישה כזו לא מעוגנת בחוק, ולפיכך ציפה הכהן כי במקרה זה אם יגיש ערר על החלטתה השגויה של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה , הערר יתקבל.
האזרח הכהן הופתע שבעתיים, משקיבל את החלטתה של וועדת ערר מחוזית אשר החליטה לדחות את הערר מתוך פרשנות שגויה של הגדרת גובה תקרה, לפיה כביכול הגדרה זו לא מתייחסת לקומת עמודים מפולשת.
 
אמנם באחת התוכניות שאף אושרה, נכלל פתרון כזה של הגבהת הרצפה במקום הנמכת התקרה בקומת העמודים, אולם הערר נסב על תוכנית המביאה את הפתרון הנכון והסביר בנסיבות העניין – הנמכת תקרה, כפי שביקש הכהן ונימק זאת בערר.
להלן ההסבר ההזוי שניתן על ידי וועדת ערר לעניין הגובה, וההמשך יבהיר מדוע הסבר זה שגוי ומשולל כל יסוד (ציטוט מהחלטת וועדת ערר מחוזית):
 
"ו. איננו מקבלים את פרשנות העוררים לנושא הגובה. הגדרת הגובה המצוטטת על ידי העוררים נמצאת בחלק ב' של התוספת השניה לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970, שם נקבעו מידות מינימליות לחלקי מבנה. בהקשר זה ניתן ללמוד כי כוונת מתקין התקנות הייתה שהגובה של החלל הרלוונטי לא יפחת מגובה מסוים כך שלא ניתן יהיה לאשר לדוגמא, חדר מגורים שתקרת המשנה שלו תהיה בגובה שאיננו תואם להוראות התקנות, גם אם התקרה העיקרית עומדת בגובה הנדרש.
ז.          לענייננו, משנקבע בתקנון (הטעות היא של וועדת ערר; צריך להיות: "בתקנות" – אב"ע) הגובה הנכון של קומת העמודים הרי שלא ניתן לקבל את הפרשנות שהגובה הנ"ל יכול שיהיה ככל העולה על דעת המבקשים בכפוף להתקנת תקרה אקוסטית שהצדקתה הבלעדית הינה מתן כיסוי לחריגת הבניה."
באה וועדת ערר, וביטלה במחי יד הוראות ברורות בתקנות, לפיהן הגובה נמדד עד לתקרה אקוסטית או תקרת קישוט, מתוך פרשנות שאינה מצויה בשום מקום... וכל זאת, תוך נקיטת עמדה בלתי סבירה בעליל, שהפתרון הנכון הוא להגביה את הרצפה היצוקה – דבר שיהיה מלאכותי, מאולץ, יבטל שימוש סביר בקומת העמודים בשל הצורך לעלות אליה במדרגות בשיעור ההגבהה ואחר כך לרדת, יקר, ומיותר.
בנסיבות אלו, היו בפני הכהן כמה אפשרויות:
אפשרות א': להגיש לבית המשפט המחוזי עתירה מנהלית.
אפשרות ב': להגיש ערעור על החלטת וועדת ערר, ערעור שיישמע בפני הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה.
 
מר הכהן לא בחר באחת משני דרכים אלו, אלא הכין שוב תוכנית עם תקרת קישוט/אקוסטית מונמכת בשטח קומת העמודים המפולשת (אותה תוכנית – שכבר נדונה ונדחתה), והגישה לדיון ולהכרעה בוועדה המקומית שתפקידה וחובתה לאשר כל תוכנית חוקית אשר אינה מצויה בסתירה לתקנות ולתוכנית המתאר.
הפעם הוא גם נפגש עם חברי הוועדה והסביר להם את האבסורד, כשלהסבר זה הוא צירף את התקנות בדבר אופן מדידת גובה קומה, והצטייד בחומר מקצועי המבהיר כי חובת הוועדה המקומית לדון בתוכנית להיתר בניה וכאשר התוכנית תואמת את תוכנית המתאר ואת התקנות – לאשרה.
 
אכן, בפני חברי הוועדה המקומית ניצבה דילמה:
אם יאשרו את הבקשה – הרי הם פועלים לכאורה בניגוד להחלטה מפורשת של וועדת ערר מחוזית.
מצד שני, כמופקדים על הנושא- חובה עליהם למלא את תפקידם במקצועיות ועל פי החוק, וזאת במיוחד כשמנגד ניצב אזרח מבין ונחוש בדעתו למצות את זכויותיו ללא הצורך המדומה להיזקק למערכת המשפט בנושא כל כך ברור ויסודי.
 
בסיכומם של דברים, מר חגי הכהן קיבל טופס 4 והבקשה שלו אושרה, בעברו את כל הדרך הבירוקרטית כמתואר לעיל, וכיום יש בקומת העמודים המפולשת תקרת קרטון או חומר קל אחר, לשביעות רצונם של כולם, וכעדות לחוכמת החלמאים.
יש צורך לבדוק את כל שטחי הבנייה מול מה שאתה מבקש
08/02/2016 | 09:45
15
אין בעייה להשתמש בשטח עיקרי כשטח שרות אולם לא להיפך.
אם ברצונך להוסיף שטחי שרות ביחס לשטחי בנייה לפי תכנית בנין עיר מאושרת- יש לשנות את התב"ע.
כל בקשת בנייה, גם של מחסן בקומת עמודים, יש צורך בהיתר בנייה
ניוד שטח עיקרי לטובת שטח שרות.
08/02/2016 | 10:05
20
רצוי לבדוק קודם כל מול מחלקת מידע תכנוני.
ייתכן ועמדת הועדה לתכנון תאפשר פעולה כזאת גם אם זה סותר את התב"ע.
באם מדובר בבית משותף צריך לראות האם השטח המדובר שייך לכלל בעלי הדירות.
במידה והדבר אפשרי סביר מאד שיהיה צורך בהליך תכנון רגיל לקבלת היתר.
קיפוח משמעותי בתוכנית פינוי בינוי
06/02/2016 | 06:13
3
124
הוחלט באזור מגורי לקדם תוכנית פינוי בינוי גדולה של בניינים רבים . על פי התוכנית חלק מדיירי הבניינים יקבלו שטח גדול יותר בעשרות אחוזים לעומת אחרים בקרקע העתידית לעומת המצב הנוכחי . בנוסף מתכננת העירייה להפקיע בחלק מהשטח  שנמצא באזור מגורינו שטח גדול מאוד ולהעביר חלק מהדיירים לאזור רועש מאוד  שנמצא על  כביש ראשי מאוד. העירייה אשרה את התוכנית וגם הוועדה המחוזית.      מה ניתן לעשות ? שמעתי שיש הליך שנקרא: עתירה מנהלית. מה הסכום המקובל הנדרש להליך זה ? 
האם ידוע לכם על גופים משפטיים הפועלים בחינם או תמורת סכום נמוך יחסית שאפשר לפנות אליהם ? אשמח לקבל טלפונים שלהם. 
מידע לא מסודר ומבלבל
07/02/2016 | 12:22
54
אם הוחלט רק לקדם תכנית- איך יודעים כבר על חלוקת הזכויות בשטח, האם ראית מסמכים, תשריטים?
קשה לי להאמין שיוזם התכנית יפלה בין בעלים. גם מוסדות התכנון לא יתנו לכך יד.
אם רק הוחלט לקדם כיצד העירייה כבר אישרה וגם ההועדה המחוזית?
אם זו תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת  בעלים כל בעל  אמור לקבל הודעה על זכויותיו בתכנית.
האם אתה בעל קרקע?
מה מספר התכנית?
חסרים פרטים רבים לצורך השלמת התמונה...
08/02/2016 | 00:49
39
כפי שהוסבר לעיל, צמד המשפטים "הוחלט לקדם" ו - "אושרה" לא הולכים יחדיו בהליכי תכנון.
יש להבין אם מדובר בתוכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים או בהסכמה,
יש להבין מהו חלקך בתוכנית הזו.
 
כל תוכנית כזו מחוייבת בליווי טבלת איחוד וחלוקה שמטרתה לוודא שכולם מתעשרים באופן דומה. אם לא כך הדבר, ביכולתך לשכור שמאי מטעמך ולערער על איזון הטבלה.
 
אתה יותר ממוזמן להעביר אלי גוש וחלקה ואנסה לסייע.
גילוי נאות: באם הנכס בצפון, לצערי אני מנועה מלסייע היות ומשרדי נותן ייעוץ למשרדי הועדה המחוזית.
 
בברכה,
עו"ד ירדני לילך, שמאית מקרקעין
התחדשות עירונית בישוב סמוי מעין - התייחסות.
08/02/2016 | 01:35
46
קיבלת התייחסות רצינית ולא מעט שאלות עקב הדיווח המבולבל שלך, ולכן יש לי רק הערה לסדר...
מדובר על "התחדשות עירונית" ולא על "פינוי בינוי" והליך זה מקודם ע"י מחלקת הנדסה ותכנון של הרשות המקומית ואני מניח שיש פרוייקטור בתכנית מטעם המועצה/עיריה שאיתו ניתן לדבר ולשאול.
 
הליכי האישור עוברים דרך ועדה בין משרדית המנוהלת ע"י משרד השיכון , כשמשך הליכי האישור מתפרש על בין 5 ל- 7 שנים מרגע סיום הליכי התכנון המתארי של הועדה המקומית.
 
יש לי תחושה שאתה ניזון משמועות של בעלי אינטרסים כאלה ואחרים.
 
מדוע אתה חושש מלרשום את שם הישוב ?
 

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
פרל דוד סלולרי -  052-8964914
מידענות,איתור מקרקעין, יזמות בנדל"נ, יעוץ פרטני למתחמי נדל"נ.

מייל - 
תוכנית מחיר למשתכן
07/02/2016 | 19:54
1
68
שלום, לאור כל הידיעות האחרונות בתקשורת לגבי מכרזים שונים שנסגרו במתכונת מחיר למשתכן , חשבנו להירשם לפרויקט הזה אבל הבעיה שלא ראיתי שיש מקום כלשהו שנרשמים בו. האם מישהו כאן מכיר איך ניתן להירשם לפרויקט מסויים ?
עוד לא נפתחו הרשמות חדשות
07/02/2016 | 20:59
58
רימון חייט
 
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
 
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
 
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611
חם בפורומים של תפוז
עוסק מורשה או חברה בע``מ
עוסק מורשה או חברה...
עכשיו בפורום הלוואות לעסקים, דיון בנושא עוסק...
עוסק מורשה או חברה בע``מ
עוסק מורשה או חברה...
עכשיו בפורום הלוואות לעסקים, דיון בנושא עוסק...
זוכים בספר צביעה
זוכים בספר צביעה
שתפו אותנו ביצירות שלכם עם הילדים ותוכלו לזכות...
זוכים בספר צביעה
זוכים בספר צביעה
שתפו אותנו ביצירות שלכם עם הילדים ותוכלו לזכות...
מזונות לילדי
מזונות לילדי
מה שיעור המזונות שעלי לדרוש מבעלי אחרי 27 שנות...
מזונות לילדי
מזונות לילדי
מה שיעור המזונות שעלי לדרוש מבעלי אחרי 27 שנות...
מרגיש הורה רע
מרגיש הורה רע
עכשיו בפורום, ``אני נתקל במצבים שגורמים לייאוש...
מרגיש הורה רע
מרגיש הורה רע
עכשיו בפורום, ``אני נתקל במצבים שגורמים לייאוש...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
Flix וידאו
פרסום נדל
בעלי עסק בתחום הנדל"ן?
פורום השקעות נדל
פורום השקעות נדל"ן
מנגו - סוכנות לביטוח בע
מנגו סוכנות לביטוח בע"מ
מקרא סימנים
בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ