לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן

פורום נדל"ן

תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.
פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 
 
לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.
 
על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.
 
הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.
 
הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.
אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.
נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.
 
הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).
 
ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.
ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).
 
פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.
שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.
פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!
 
התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.
 
השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.
 
אילן אלואשוילי
שמאי מקרקעין
 
 
 
 

הנהלת הפורום:

אודות הפורום נדל"ן

תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.
פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 
 
לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.
 
על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.
 
הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.
 
הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.
אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.
נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.
 
הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).
 
ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.
ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).
 
פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.
שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.
פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!
 
התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.
 
השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.
 
אילן אלואשוילי
שמאי מקרקעין
 
 
 
 
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
*המידע בפורום הינו כללי בלבד; אינו מהווה ייעוץ משפטי, אין להסתמך עליו (אפילו אם ניתן במענה לשאלה עניינית) ואין לראות באמור בו המלצה לפעול לפיו.

נהלי פורום נדלן:

*על מנת לשמור על אווירה נעימה בפורום כל משתמשי הפורום מתבקשים לכבד אחד את השני ולשמור על תרבות דיון נאותה.

*הודעות פוגעות שאינן עומדות ברמת דיון הולם תמחקנה מהאתר. הודעות הגובלות בגזענות, אלימות מילולית הלבנת פני החברים בפורום ועוד תמחקנה.

*נושא מחירי הדיור - מחירי הדיור הינו נושא חם ומעניין שזוכה לעניין רב בקרב הגולשים. מאחר והנושא גורר אחריו תגובות רבות לעיתים נפתחים מספר שירשורים בעניין. מעתה שימו לב לשרשר הודעות בנושא מחירי הדיור לשרשור שכבר פתוח בנושא. כל הודעה הקשורה לנושא שתפתח בנפרד תשורשר באופן אוטומטי לנושא מחירי הדיור!

הבהרה - כותרות של עליית או ירידת מחירים או כל ציטוט של כתבה בנוגע לנושא מחירי הדיור בארץ מהווים נושא אחד.

 פורום נדלן אינו לוח מודעות לכן אבקש שכל הודעה בדבר פרסום לצורך מכירה/רכישה או לצורך חיפוש עבודה או עובדים  מהפורום תעלה בלוחות המודעות באתר. כמו כן אסור לפרסם ולהציע שירותים עבור באי הפורום אלא דרך המסרונים בלבד. 

פורום נדלן אינו מקום להתגוששויות לכן אבקש בדיונים לשמור על מקצועיות ולא לסטות מהנושא לפסים אישיים. 

בפורום זה נשמח לשמוע דעות שונות ולעלות נושאים חשובים ומעניינים לדיון ולקבל רעיונות לשיפור הפורום.

חשוב לנו להבהיר!!
 
המשך >>

לצפיה ב-'יש כאן שמאים?'
יש כאן שמאים?
05/12/2016 | 16:50
3
108
(פשוט פורום שמאים קצת דליל אז הנחתי שפה אקבל תשובה יותר מהר..)
 
אם אני חוכר של קרקע בייעוד למגורים ולידי יש מגרש סמוך שמיועד לשצ"פ;
הרשות המקומית ורמ"י חותמות איתי על הסכם שעל פיו:
א. תוגש תוכנית איחוד וחלוקה *בהסכמה* שכוללת את שני המגרשים ועושה מעין "חילופי קרקע": אני יוצא מהמגרש שלי, שהופך לשצ"פ, ועובר למגרש סמוך, שהייעוד שלו משתנה לסחיר (מגורים) 
ב. אני אמור לחתום מול רמ"י על חוזה חכירה חדש לגבי המגרש השני, שאליו אני עובר
ג. במגרש שאליו אני עובר יינתנו לי זכויות בנייה גבוהות ממה שהיו לי במגרש המקורי
 
1. האם זה סוג עסקה מקובל? עקרונית היו יכולים להפקיע ממני ובמקום זה אני אמור לקבל חכירה במגרש סמוך עם זכויות גבוהות יותר אז אני מניח שאני צריך להיות מרוצה..
2. האם במקרה כזה אני אצטרך לשלם דמי היתר למינהל (31% מהפרש השווי בין המתחמים)?
3. האם במקרה כזה אני אצטרך לשלם היטל השבחה לעירייה (50% מהפרש השווי בין המתחמים)?
4. או שבכלל רואים בזה הקצאת קרקע חדשה, ואז אני בכלל צריך לשלם על המגרש השני דמי חכירה מהוונים (91%) והמינהל ישלם חלף היטל השבחה לעירייה?
5. או שבכלל אני לא בכיוון וזה משהו אחר לגמרי..
 
תודה רבה!
לצפיה ב-'סוג עיסקה חדש לי..'
סוג עיסקה חדש לי..
06/12/2016 | 10:16
62
על פניו נראה טוב. אתה מרוויח יותר זכויות מאשר היו לך.
השאלות במקומן אולם אתה צריך להפנותן או להציג תנאים משלך לרמ"י שהרי אתם תחתום על החוזה ולא עם הרשות המקומית.
אין כאן עניין של הפקע כי אז היו מפקיעים, משלמים לך פחות ממה שמציעים לך היום. לא שווה. לא רלוונטי.
אתה צריך לדרוש מרמ"י ומהרשות שתקבל מגרש חדש עם הגדלת זכויות בלי תשלום מס והטל השבחה.
סתם מתוך סקרנות: יש לך חוזה חכירה על המגרש הנוכחי חתום ע"י רמ"י? לא חוזה
פיתוח?
אם הסיפור הזה אכן רציני וכוונות כולם לממשו מומלץ לקחת עורך דין שילווה אותך בעסקה מעין זו.
 
לצפיה ב-'איחוד וחלוקה בהליכי הפשרת קרקע ביעוד למגורים.'
איחוד וחלוקה בהליכי הפשרת קרקע ביעוד למגורים.
06/12/2016 | 11:16
1
58
לפי שאלתך וההקדמה...נראה לי שמדובר על שאלת בי"ס כל שהוא.[אבל בכל זאת...אתייחס]
איני שמאי מקרקעין. [וכותבים כאן גם שמאים ואנשי מקצוע בכלל]
מעמדך כבעלים של קרקע במיקום שונה אינה מהווה עסקה חדשה במקרקעין, אלא עם תקבל זכויות עודפות, או שטח קרקעי גדול מהקודם [על זכויותיהם העודפות] ואז מדובר רק על ההפרש בגודל המקרקעין או הגידול בזכויות בין המגרשים. 
 
לשאלותיך :
1. כן...בהליך הפשרות קרקע לבניה עם ריבוי בעלים וזכויות חכירה בשטח התכנית מקובל לבצע הליך של "איחוד וחלוקה" בהסכמה או שלא בהסכמה ומתבצעת חלוקה חדשה של מגרשים עפ"י התשריט החדש. [מרוצה מהשינוי ? כן...כך אני מניח]
 
2. על "חוכרים לדורות" [שכירות מעל 25 שנה] חלה חבות בתשלום היטל השבחה בעת מימוש זכויות, בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה התשכ"ה- 1965
בפסק הדין בעא 10/06 ביליצר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה "לודים", נקבע כי: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם הבעלים היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו ; היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל; היטל בעקבות אישור תכנית יחול על מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמו בלבד".
 
3. כן...אבל במועד בו תאושר/תמומש התכנית המשביחה.
 
4. מכיוון שהליך איחוד וחלוקה הוא חלק בלתי נפרד מהתכנית המשביחה שחלה עפ"י כתיבתך גם במגרש הנוכחי שלך , אזי יש לבחון רק את ההפרש בזכויות וזאת מול הועדה המקומית לתכנון.
 
עם ביצוע הליך האיחוד וחלוקה בפועל יפורסמו במקביל לוחות הקצאה ואיזונים ובהם ידע כל בעל זכויות את מיקומה החדש של הקרקע ושוויה במצב נכנס ויוצא. [ומי הם שותפיו החדשים לזכויות [בבניה רוויה]
 
הערה - לו היית נותן פרטים מדוייקים אזי היה ניתן לבחון נקודתית.
 
==============================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
מייל - univerese_04@walla.com
 
 
 
 
לצפיה ב-'דווקא לא שאלת בי"ס..'
דווקא לא שאלת בי"ס..
07/12/2016 | 09:19
17
תודה על התשובה
עם זאת שים לב שלא התייחסת לנושא דמי ההיתר למינהל - למעשה זו השאלה שיותר לא ברורה לי (היטל השבחה אני אכן מניח שצריך לחול - השאלה היא אם המינהל יכול לראות בזה השבחה של הקרקע שהייתה לי והוא יכול לגבות 31%, או שמבחינתו צריך להיות מדובר בהקצאה של קרקע חדשה על כל הכרוך בכך - גבייה של 91% ואז הוא משלם את חלף היטל ההשבחה לרשות המקומית ולא אני)
תודה!
לצפיה ב-'סוגיה בהשכרת דירה'
סוגיה בהשכרת דירה
05/12/2016 | 15:10
6
158
אדם השכיר בית בבעלותו לזוג. עבר לעיר אחרת. לאחר כשנה החליט לחזור לגור בבית שהשכיר. חוזה השכירות של הבית שהשכיר לזוג אמור להסתיים בעוד מספר חודשים. בהסכם רשומה אופציה שיש לשוכרים להמשיך לשכור עוד שנה. לא רשומה כל הערה נוספת לגבי מכירה או חזרה. האם עצם זה שהוא מעוניין לחזור ומן הסתם לא ירצה לחתום על המשך ההסכם לשוכרים, עומדת לזכותו והם חייבים לפנות את הדירה בתום התקופה הראשונה?
לצפיה ב-'כן'
כן
05/12/2016 | 15:20
2
91
זוהי אחת הבעיות בשוק השכירות בארץ, ברגע שמסתיים החוזה הוא בעצם פג תוקף.
 
לכן ברגע שהסתיים החוזה ואין שם אופציה להארכה, יש לך אפשרות להוציא אותם מהדירה בתום התקופה.
 
לצפיה ב-'אופציית הארכה'
אופציית הארכה
05/12/2016 | 15:25
90
הסברתי שקיימת אופציה של השוכרים. אבל המשכיר לא יחתום על האופציה. האם זה עומד לזכות המשכיר עדיין?
לצפיה ב-'אבל הוא אומר שכן יש אופציה'
אבל הוא אומר שכן יש אופציה
05/12/2016 | 15:38
82
אם היא לא מותנית אז עקרונית הם רשאים להשתמש בה ולהמשיך לעוד שנה ואין לו הרבה מה לעשות.
לצפיה ב-'בוא נחדד מה זו בעצם "אופציה"?'
בוא נחדד מה זו בעצם "אופציה"?
05/12/2016 | 23:22
1
77
סעיף "אופציה", הוא סעיף שצד אחד יכול לבחור האם לקיים אותו ובהנחה שהוא בחר שכן, הסעיף הופך למחייב, בדיוק כמו שאר החוזה. הפרה שלו תהיה הפרה של החוזה.
לרוב, האופציה באה להגן על השוכר ממצב שבעל הדירה ינסה להעלות את דמי השכירות ולכן ברוב החוזים שבהם יש אופציה, מצויין במפורש שמדובר באותם התנאים.
 
אז אם נחזור לשאלתך, צריך לבדוק בדיוק מה אומר סעיף האופציה בחוזה שלך. בכל מקרה, החוזה בא להגן על שני הצדדים במקרה של אי-הבנה ביניהם. לכן לפני שמגיעים לזה, אני ממליץ לך בחום לנסות ולהגיע עם השוכר להבנה. רוב הסיכויים שתוכלו למצוא פתרון שיהיה נח לשניכם ובמקרה כזה, אפשר לבטל את החוזה בהסכמה.
לצפיה ב-'תודה!'
תודה!
06/12/2016 | 06:02
17
לצפיה ב-'אם קיימת אופצייה ללא הסתייגות'
אם קיימת אופצייה ללא הסתייגות
06/12/2016 | 10:58
53
אז האופצייה נתונה לשוכר, והמשכיר לא צריך לחתום על שום דבר. זה כבר חתום עם החוזה המקורי.
במצב הזה, השוכר יכול לבחור האם לממש את האופציה או לא.
אם כך, הדרך היחידה היא להגיע להסכמה עם השוכר, לשלם לו פיצוי כלשהו נניח על הפרש בשכר דירה אם במקום אחר יקר יותר, עלות הובלה וטרחה וכו'.
לצפיה ב-'פטור ממס שבח'
פטור ממס שבח
06/12/2016 | 10:55
1
27
שלום
 
יש לי דירה שמוצעת למכירה בימים אלו, במקביל אני רוכש דירה (נמצא כבר בתהליך של טיוטות אצל עורכי דין). ידוע לי שאני זכאי לפטור ממס שבח במידה והדירה שמוצעת למכירה נמצאת אצלי 18 חודשים (15.12 יהיה 18 חודשים). השאלה היא - האם במידה ואני חותם חוזה רכישה של הדירה החדשה לפני ה15.12 - אני לא זכאי לפטור ממס שבח היות ויש לי יותר מדירה אחת בבעלותי.
 
תודה
לצפיה ב-'מישהו?'
מישהו?
06/12/2016 | 20:15
2
לצפיה ב-'קטמונים מול דירת מלאכי'
קטמונים מול דירת מלאכי
05/12/2016 | 20:01
6
85
שלום רב, אשמח לעצתכם!
אנחנו זוג צעיר שמתכנן לקנות דירה להשקעה בסכום של 1200000-1400000.
לאחר סקר שוק מקיף, החלטנו ללכת על דירה 4 חד' באזור קטמונים (דירה יד 2)/קרית מלאכי(דירה על הנייר-כרמי הנדיב).
היתרון בקטמונים - שכירות טובה ומובטחת. חיסרון-עלית ערך? מי יודע מה באמת יהיה שם..
היתרון בקרית מלאכי - עליית ערך גבוהה ככל הנראה. חסרון - מי יודע איך יראה שוק השכירות שם?
 
אשמח לעצתכם. מה באופן כללי עדיף לזוג צעיר שמחפש דירה להשקעה לשנים הקרובות? לקנות דירה מוכנה ולהנות מהשכירות, או לקנות דירה על הנייר ולהנות מעליית הערך אחרי שהבנייה מסתיימת?
בנוסף, אשמח לשמוע את דעתכם לגבי המקומות הספציפיים שהזכרתי, או לשמוע דעות על מקומות אחרים ששווים בדיקה.
 
תודה רבה!
לצפיה ב-'מה גורם לך לחשוב שאחרי קניה על הנייר יש עליית ערך?'
מה גורם לך לחשוב שאחרי קניה על הנייר יש עליית ערך?
05/12/2016 | 20:52
5
68
למה דווקא קריית מלאכי?
 
לצפיה ב-'יש סיבות למה יש עליית ערך'
יש סיבות למה יש עליית ערך
05/12/2016 | 22:54
4
66
בקניה על הנייר מגולם במחיר הסיכון של פשיטת רגל של הקבלן, בעיות בפרויקט, אי שכירות למשך תקופה ועוד. מפורט בכתבה כאן-
בנוסף, יש לנו 70% מהסכום, ככה שלא נצטרך לקחת משכנתא עד רגע מסירת הדירה, שאז תתחיל להכנס שכירות (יכול להיות שיקח כמה חודשים, אבל נוכל לספוג אותם).
 
לגבי קריית מלאכי - האמת שאין סיבה מיוחדת. האזור החדש שבונים נשמע כמו פרוייקט שהולך ותופס תאוצה, ואנחנו מקווים לרכב את הגל. בסופו של דבר זאת עיר עם מיקום מצוין ופוטנציאל שלא מומש עד עכשיו. כמובן שאין שום דבר בטוח..
 
כמובן שאם יש לך רעיון למקום אחר במחיר בסדרי גודל האלה-אשמח לשמוע!
לצפיה ב-'הייי מאמי אני מקרית מלאכי .. אני באה ואומרת לך היינו אמורים'
הייי מאמי אני מקרית מלאכי .. אני באה ואומרת לך היינו אמורים
06/12/2016 | 08:24
1
71
לקנות שם פעמיים פעם אחת בפרויט קן התור ופעם אחת באפגד ..
טעות גדולה שלא יכולנו ךעשות את זה לפני שנה .
 
ממקור מוסמך אנ י אומרת לך את אותו דירה שאת אומרת בכרמי הנדיב אנשים קנו שם ב870 אלף !!
 
לכן אם להיות ריאלית ? לקריית מלאכי אחרי העלייה המטורפת שהייתה  אף אחד לא יקנה שם ב 1,200-1,400  אין לה לאן עוד לעלות זה כבר היא לשיא של השיא .
 
וחוץ מזה שעוד מעט עוד שנה ככה מפשירים עוד שטחים לבנייה בקרית מלאכי מהצד ההשני , שם החוכמה לקנות , וגם הסיכון , כי בכל זאת לקנות על הנייר זה מאד מסכן קצת אבל הכי חכם .. דירה שתקני ב850 סתם דוגמה כשהבניין יעמוד תהיה שווה לא פחות מ1,100,000  ללא ספק . ( דירת 4 חדרים )
 
אני בטוחה במה שאני אומרת כי עשרות זוגות ומכרים שלנו קנו שם ועשו את עסקת חייהם אם זה למגורים / השקעה / השכרה .
 
בסיכמו שלעניין  : קרית מלאכי אם כמה שהיא תתפתח , אין בה עדיין כלום , לא קניון נורמלי לא רכבת , לא איכות חיים , ואני תושבת המקום מגיל 0 , עדיף לקנות ביעד אחר . ואם כבר קרית מלאכי אז רק על הנייר  לקנות , אחרי שלקחתם עו"ד מטעמכם בלבד.
שישמור על האינטרסים שלכם .
 
1,200000-1,400000 לקרית מאלכי זה הכי יקר שיש יש לך כאן אחלה בתי קרקע בשכונות מצוינות ב בהרבה פחות.
 
לקנות על הנייר זה הכי חכם למי שלא רוצה להשתעבד כל החיים שלו למשכנתא .
מקווה שעזרתי
לצפיה ב-'אתם חיים בסרט'
אתם חיים בסרט
06/12/2016 | 09:13
58
צר לי לומר לכם את האמת בפנים, אבל אתם פשוט אוכלים את השטויות שאני שומע מקבלנים.
 
"הדירה הזאת שתהיה מוכנה תהיה שווה לא פחות מ.. ללא ספק" אלו בדיוק אותם משפטים ששמעתי מאנשי מכירות. בפועל, במקרה הטוב הדירה שווה את מה ששילמת ובמקרה הרע תעמדו בהחזרים מכבידים עם משכנתא בריבית ריאלית של 5-6% שפשוט תגמור לכם את החיים בשביל השיש החדש.
 
חברים זה קריית מלאכי, יש שם דירות להשכרה ב-2500 שח.
לא מבין מה ננעלתם על המקום הזה ומה זה הרמת מחירים הזו שלא תואמת למציאות.
 
יש עוד כלכך הרבה ערים אחרות עם תמורה יותר טובה לכסף, יש דירות יד שניה שאפשר להשכיר ממחר בפחות ועם תשואה יותר טובה.
 
שוב אומר, אין סיבה להאמין לקבלן שטוען שדירה תהיה מוכנה היא תהיה שווה יותר, זה פשוט בלוף שאני כל פעם לא מבין איך הוא עובד על אנשים מחדש.
 
עוד נקודה למחשבה - אני מניח גם שאף אחד לא באמת בדק את זה, כי מי בדיוק ימכור את הדירה שהוא בדיוק עכשיו קנה?
 
לצפיה ב-'אכן מגולמים הסיכונים והנעלמים'
אכן מגולמים הסיכונים והנעלמים
06/12/2016 | 08:55
1
58
אז אתה מוכן לקחת את הסיכון על עצמך?
מעבר לסיכון יש עלויות נוספות שהכבדה בהם היא עלות המימון
שיכולה בקלות להיות עשרות אלפי שקלים וכמעט אף פעם לא נלקחת בחשבון.
בעת הזו יש לקחת בחשבון גם את האפשרות לירידת ערך בעוד כמה שנים.
לא נדל"ן אינו "עולה תמיד" כמו שחושבים אלו שבשבילם "תמיד" אלו עשר
השנים האחרונות.
מצטרף לקודמיי ומנסה להניא אותך מהימור על עליית ערך.
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://bit.ly/EffTips
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611
לצפיה ב-'תודה רבה על כל העצות!'
תודה רבה על כל העצות!
06/12/2016 | 10:49
50
הרבה חומר למחשבה.
ואם נחליט ללכת על דירת יד 2-
איך קטמונים לדעתכם?
עדיף מקום אחר? (ב"ש?לוד?)
שוב תודה!
לצפיה ב-'נפטר עו"ד משה שוב מגדולי עוה"ד העוסקים בנדל"נ.'
נפטר עו"ד משה שוב מגדולי עוה"ד העוסקים בנדל"נ.
04/12/2016 | 20:21
1
97
בן 84 במותו - השאיר אחריו מורשת מורכבת הכוללת בין היתר ...4 בנים ו-2 בנות כולם עו"ד פעילים.
 
לכתבה בעיתון דה מרקר - http://www.themarker.com/realestate/1.3141588
לצפיה ב-'יהי זכרו ברוך'
יהי זכרו ברוך
06/12/2016 | 10:39
32
אבד מן הארץ אדם ישר דרך ומוכשר מאוד.
לצפיה ב-'שילמת מס שבח?'
שילמת מס שבח?
05/12/2016 | 13:41
1
67
 
מכרת דירה ושילמת מס שבח? רוב הסיכויים שמגיע לך החזר מס.
השאר פרטים ונחזור אליך להמשך בקשת החזר מס.
 
 
לצפיה ב-'במיוחד במקרה שבו לא היית מיוצג'
במיוחד במקרה שבו לא היית מיוצג
06/12/2016 | 10:37
34
ע"י עו"ד שזה תחום התמחותו.
 
סוף מעשה במחשבת תחילה. החכם ישכור מראש את שירותיו של עו"ד שיידע לערוך שומה עצמית שתביא לתשלום מינימום מס ולא יצטרך לשכור לאחר מכן שירותים של רו"ח לבקשת החזר מס (תוך תשלום עמלה לא מבוטלת).
לצפיה ב-'תעזרו לי , מה לדעתכם ניתן להוציא מהקבלן מבחינת מפרט ? ומה'
תעזרו לי , מה לדעתכם ניתן להוציא מהקבלן מבחינת מפרט ? ומה
06/12/2016 | 08:27
32
הדגשים החשובים בחוזה ? שיש צורך להתעקש אליהם .

אודה לעזרתכם !
לצפיה ב-'סוף שנת המס:קונה אג"ח קונצ' לא סחירות(אפשרות לניצול מגן מס):'
סוף שנת המס:קונה אג"ח קונצ' לא סחירות(אפשרות לניצול מגן מס):
05/12/2016 | 20:42
32
קונה אג"ח של חברות שהפסיקו להיסחר בבורסה.להלן רשימה בסדר אלפאביתי:
אולימפיה ב'+ג', אייס דיפו א', אורבנקורפ א', אמפל א'+ב'+ג', אפסק א', אפריל נדל"ן ב', בולוס גד א', דוראה א'+ב'+ג'+ד', חבס 4, חבס 12, חפציבה א', טאו ב'+ג', ישראלום ה'+ו', לידקום א', לנדמארק א', סובריין נכסים א', סוהו נדל"ן א'+ב', סיאלו א', סיביל ג'רמני א', סינרג'י כבלים ג', סנטראל יורופיאן א', סקורפיו א', סקיילקס ד'+יג', פסיפיקה א', פרופיט ד', קמור ו'+ח', רוזבאד א'.
ליצירת  קשר במייל:  by17great@gmail.com
 
לצפיה ב-'זוג צעיר שקונה דירה חדשה לא יכול למכור אותה 5 שנים ראשונות ?'
זוג צעיר שקונה דירה חדשה לא יכול למכור אותה 5 שנים ראשונות ?
05/12/2016 | 14:16
3
76
גם אם  הדירה היא בשדרות ?
לצפיה ב-'רק במחיר למשתכן'
רק במחיר למשתכן
05/12/2016 | 14:33
39
לצפיה ב-'ז"א מותר למכור ? גם היא הדירה היא נכס ראשון שלנו וחדשה מקב'
ז"א מותר למכור ? גם היא הדירה היא נכס ראשון שלנו וחדשה מקב
05/12/2016 | 14:37
1
65
וחדשה מקבלן ?
לא צריך לחכות בכלל  ?
לצפיה ב-'אפשר למכור בלי בעיה'
אפשר למכור בלי בעיה
05/12/2016 | 14:49
81
אם תרצה פטור ממס שבח תאלץ לחכות 18 חודשים מיום הרכישה או טופס 4 (המאוחר שבהם), בהנחה שזו דירתך היחידה.
 
לצפיה ב-'דירות במחיר מציאה '
דירות במחיר מציאה
04/12/2016 | 11:23
3
222
לחץ כאן לדירות במחיר מציאה
לצפיה ב-'יש לי קושי למחוק את הודעת הפרסום הבלתי מאושר אז רק אשאל'
יש לי קושי למחוק את הודעת הפרסום הבלתי מאושר אז רק אשאל
04/12/2016 | 20:58
1
130
מה בדיוק מציאה בדירת שני חדרים ב- 550,000 שקלים בבאר שבע?
או בדירה אשר חולקה באופן בלתי חוקי ארבע דירות והרוכש אותה עלול
לרכוש יחד איתה גם תיק פלילי ?
עושה רושם שאתה פונה למשקיעים. לפלח שוק זה ראוי לציין מהי השכירות
הצפויה מכל דירה.
 
 
לצפיה ב-'שום מציאה, הוא בנה אתר לחברת תיווך ועכשיו מנסה למשוך מבקרים'
שום מציאה, הוא בנה אתר לחברת תיווך ועכשיו מנסה למשוך מבקרים
05/12/2016 | 00:18
93
אגב, שיטת הקידום הזאת עלולה לעשות נזק לאתר כמו גם אי עמידה בחוק נגישות אתרים שחושף את משרד התיוון לכנס של 50 אלף ש"ח.
לצפיה ב-'דירת שני החדרים בבש שווה לא יותר מ 350000 שח '
דירת שני החדרים בבש שווה לא יותר מ 350000 שח
05/12/2016 | 14:43
78
וגם אז נונת תשואה ברוטו של מתחת ל 5 %. כל משקיע הגיוני לא יתקרב לעסקה כזו.
לצפיה ב-'קב' רכישה לתוספת 7 קומות לבניין קיים V.S קב' רכישה בעת בנייה'
קב' רכישה לתוספת 7 קומות לבניין קיים V.S קב' רכישה בעת בנייה
02/12/2016 | 03:00
18
225
השלום והברכה לכולם,
בפוסט האחרון שפתחתי "הואשמתי" ע"י המשתמש "המוסקיטר האחרון"  ב"תרגיל בשביל לקדם פרוייקט מסויים".
אז חרף ההאשמות אנשוך שפתיי כלפי תגובות מעטות מסוג זה ואשמח להיוועץ אתכם.

אני ממשיך כל עת באיתור דירה לרכישה כאשר נתקלתי בהצעה מעניינת:
קבוצת רכישה לבניין קיים בן 2 קומות שנבנה לפני 12 שנה עם היתר ל-9 קומות אך עקב הסתבכות פיננסית הפסיקו את הבנייה לאחר השלמת הקומה ה-2.
יש להיתר דד-ליין - בינואר! 
היזם נמצא לקראת אישור סופי בועדה המקומית (עבר ללא ​התנגדויות) לתוספת 7 הקומות. 
במידה ויאושר היזם יקנה את הבניין מכספי קבוצת הרכישה.
הסיכוי לקבל ההיתר גבוה ביותר.

המחירים די זולים(סביב 31-30 אלף למ"ר).
דמי רצינות 50 אלף בפקדון נאמנות.
לאחר מעבר שלב הוועדה המקומית ורישום הערת אזהרה, על החברים לשלם 60% מערך הדירה ו-40% בתשלומים לפי קצב הבנייה.
יש בנק מלווה ונבחרה חברת בנייה (די קטנה...לא שמעתי מעולם)
 
ליזם מחויבות ורצון לא פחות להשלמת הפרויקט משום שהוא מחזיק בקומה המסחרית שתהיה תחת הבניין.
כניסה ב-2020.
 
**קיים גם פרויקט של קב' רכישה שנמצא בשלבי בנייה יחסית מתקדמים(כניסה עוד שנה) אך זה כבר די מאבד מהאטרקטיבות בתמחור בקבוצת רכישה.
דורשים 1.78 מיליון + תיווך.

מפאת חשד מתמיד מצד 2 חברים בפורום אני לא מזכיר ולא מילה על מי מהחברות הקשורות.

איך זה נשמע לכם?

תודה וסופ"ש רגוע וחמים בבית.
לצפיה ב-'הרצל 105?'
הרצל 105?
02/12/2016 | 09:22
38
לצפיה ב-'למה הייתה ההסתבכות הפיננסית?'
למה הייתה ההסתבכות הפיננסית?
02/12/2016 | 09:29
16
116
על פניו זה נראה פרויקט שלא מורכב/מסובך להשלימו
 
האם בתחילה ההיתר היה ל-9 קומות או שזה עבר שינוי?
לפעמים היזמים לא בכוונה מאמינים שיקבלו אישורים והיתרים ולבסוף ההיתרים מאפשרים נפח בניה קטן יותר
 
לא מכיר את הפרויקט הספיציפי הזה אבל בדרך כלל בתקופה האחרונה קבוצות רכישה לא נותנות הנחה משמעותית למרות אחוז המימון הגבוה יותר
 
הכניסה ניראת לי רחוקה מידי לבניין יחסית קטן (9 קומות בדרך כלל מסתיים בטווח של שנתיים) מה גם שכבר היסודות והחפירות אחרי.
 
לצפיה ב-'וואלה חברים - איזו בקיאות אכן הרצל 105'
וואלה חברים - איזו בקיאות אכן הרצל 105
02/12/2016 | 10:29
15
89
אין לי מושג למה היתה התסתבכות פיננסת אז לפני 12 שנה.
זה לא קשור ליזם הנוכחי כך שלא התעניינתי לעומק.
אכן היה היתר ל-9 קומות - שיפוג אוטוטו.

לגבי:
1) לפעמים היזמים לא בכוונה מאמינים שיקבלו אישורים והיתרים ולבסוף ההיתרים מאפשרים נפח בניה קטן יותר"
אם לא היו מאמינים שיקבלו את האישורים לא היו מבצעים את התכנון האדריכלים, לא? יש כבר דגמי דירות והכל מתוכנן.
 
2) כדאיות ההנחה: ניתן למצוא כיום באיזור הזה דירות 2.5 חדרים ב-1.6 מיליון או דירת 2 חדרים ב-1.55(שתיהן קומה 3)? אין דבר כזה.
בייחוד שהמפרט עשיר - תריסי גלילה חשמליים, מטבח מחברה מוכרת בסטנדרט טוב, אפשרות לפרקט בחדר שינה ועוד...
 
3) גם לי נשמע מוזר אורך הבנייה אם כי לא ממש ארוך.
בדירה הקיימת נכנסו בתום 4 שנים (למרות שזה פרויקט ענק).
אולי הם לוקחים בכוונה טווח זמן ארוך יותר בכדי להימנע מכל הסאגה של האיחורים? 

העניין נראה רציני מבחינית הגורמים המעורבים:
* משרד האדריכלים: מרמלשטיין - מבדיקה עולה שהמשרד מתכנן לא מעט פרויקטים בדרום ת"א (מצאתי 6 שתכנן בפלורנטין בשנים האחרונות)
* ליווי משפטי: ע"י משרד עו"ד גדול ומוכר (פישר בכר חן).
* שיווק+ניהול הקבוצה: "חן נדלן"+"פולי ניהול פרויקטים"(נראה ש"פולי" זו חברת בת של "חן")

בכל אופן, זה נראה לי מאד מעניין.
אשמח לשמוע דיעותיכם.
בלי שום קשר - שבוע הבא אני נפגש עם העו"ד שלי שמכיר היטב את השוק בת"א.

תודה לכם!
לצפיה ב-'אתה מבין מה קבוצת רכישה אומרת ?'
אתה מבין מה קבוצת רכישה אומרת ?
02/12/2016 | 10:59
14
174
שאתה היזם לכל דבר ועניין?
אתה מודע לכמה זמן ממתין אדם בקבוצת רכישה לקבלת דירתו? בבניין לידי לדוגמא הלך להם די מהר לדוגמא, הם יקבלו את הדירות ב2018 והם רכשו אותו ב2010.
אחד הפרוייקטים שציינת כבר הסתבך מאד והבנייה הופסקה (עזוב אותך סיפורים, אתה לא באמת יודע למה) למה להכנס למיטה כה חולה?  אתה יודע מה המצב ההנדסי של השלד? התאמה להיתר?  יש לך מושג לגבי עלויות בנייה בת"א? המתקן חניה יהיה ככל הנראה רובוטי, אתה מודע לעלויות?
ואגב היתר בנייה תקף ל3 שנים. שתרצה להאריך את ההיתר תאלץ לעמוד בכל התקנים החדשים כיום שמאד שונים מהתקנים של 12 שנים.
 
"אם לא היו מאמינים שיקבלו את האישורים לא היו מבצעים את התכנון האדריכלים, לא? "
לא. בארצינו הקטנה הזכויות בנייה שאתה מקבל משתנות כל שני וחמישי (תמא 38) וגם התקנים משתנים כל יומיים, ככה שאדריכל יכול לתכנן X ואז לא מאשרים לו.
 
"2) כדאיות ההנחה: ניתן למצוא כיום באיזור הזה דירות 2.5 חדרים ב-1.6 מיליון או דירת 2 חדרים ב-1.55(שתיהן קומה 3)? אין דבר כזה.
בייחוד שהמפרט עשיר - תריסי גלילה חשמליים, מטבח מחברה מוכרת בסטנדרט טוב, אפשרות לפרקט בחדר שינה ועוד..."
קודם כל זה סטנדרד מאד בסיסי בת"א, זה שום דבר מיוחד ושנית מי אמר לך שזה המחיר? המארגן? הוא מוכן להתחייב על כך עם ערבות בנקאית? אם לא אז למספרים שהוא זרק אין שום משמעות.  אם תרצה חו"ד תשאל בכמה קונים את הקרקע (כלומר כמה מזה הולך לקרקע+למארגן וכמה לבנייה).
 
 
לצפיה ב-'הכל נרשם ואברר זאת - מזל שהעלת את השאלות שצריכות'
הכל נרשם ואברר זאת - מזל שהעלת את השאלות שצריכות
02/12/2016 | 12:20
3
65
להישאל על-ידי! זה חשוב.

עם כל כך שאני כבר בעל נכס אני ממש ממש לא שוחה בחומר ומכיר את השוק לעומק.
אני מלווה ע"י עו"ד מעולה שליווה אותי ברכישת הדירה הקודמת ואני סומך עליו ב-100% שיתחקר לעומק.
בפרויקט אחר שבדקתי התרשמתי עמוקות לטובה ואז הוא בדק וגילה דברים שחשכו עיני.
 
רוב תודות 
לצפיה ב-'שאלה על מה שציינת על היתר הבנייה של לפני 12 שנה:'
שאלה על מה שציינת על היתר הבנייה של לפני 12 שנה:
03/12/2016 | 11:40
2
45
היי,
 
כתבת:
"שתרצה להאריך את ההיתר תאלץ לעמוד בכל התקנים החדשים כיום שמאד שונים מהתקנים של 12 שנים"

לא כלכך הבנתי לאיזה היתר אתה מתכוון:
זה שהתקבל לפני 12 שנה או זה שהקבוצה עובדת עליו?
בכל מקרה, הבנתי שאת השלב המהותי בדרך להיתר הם עברו בהצלחה.
 
"זכויות בנייה שאתה מקבל משתנות כל שני וחמישי (תמא 38) וגם התקנים משתנים כל יומיים, ככה שאדריכל יכול לתכנן X ואז לא מאשרים לו"

אם הם עוברים בהצלחה את שלב קבלת ההיתר האם זה בכלל רלוונטי?
כמו-כן, בינואר וועדת התכנון המקומית מתכנסת לגבי אשרור התכניות.
תוכניות הבנייה החדשות הוגשו לוועדה ולא הוגשו להן התנגדויות.
מעבר וועדה מקומית לא אמור לחתום את העניין ובכך מה שנכתב לעיל לא רלוונטי במקרה דנן?

תודה רבה!
לצפיה ב-'ההמלצה של מהנדס הרישוי חיובית?'
ההמלצה של מהנדס הרישוי חיובית?
03/12/2016 | 12:41
1
79
לצפיה ב-'איני יודע ... '
איני יודע ...
03/12/2016 | 19:22
18
לצפיה ב-'הרצל 105 ת"א - גוש 7061 חלקה 248 מגרש 2285 - סטטוס.'
הרצל 105 ת"א - גוש 7061 חלקה 248 מגרש 2285 - סטטוס.
03/12/2016 | 21:58
9
103
ראשית אומר שהכתובת הזכירה לי נשכחות כי לפני כ- 10 שנים ויותר עסקתי במכירת המגרש הסמוך [הצמוד] - בהרצל 107 שיש בו מגרש חניה מכיוון רחוב הסדנה וחנות למכירת קטנועים ברחוב הרצל...עו"ד ארגן קבוצת רכישה לרכישת הזכויות, הרכישה הסתיימה ללא תוצאות בגלל אי הסכמות של חלק מהיורשים השותפים לבעלות, עובדה היא שעד היום המגרש הסמוך עומד בשממונו.
 
התב"ע במקום שמספרה -  2796 [נכונה לכל המגרשים באיזור] נכנסה לתוקף בנומבר 2003, ויעודה - תעשיה קלה עם אופציה נוספת למגורים מתוך כוונת מכוון להפוך את רחוב הרצל לאורכו בעתיד ליעוד למגורים ע"ח ביטול התעשיה הקיימת. [ יעוד לתעשיה ברחוב הרצל היה קיים עוד בשנות ה-50 של המאה הקודמת]
התכנית עם 2 אופציות -  https://gisn.tel-aviv.gov.il/medamukdam/fr_asp/fr_...
אופציה משולבת מגורים - file:///D:/%D7%94%D7%95%D7%A8%D7%93%D7%95%D7%AA/2016122181223_zchuyot.pdf
אורטופוטו עירית ת"אhttps://gisn.tel-aviv.gov.il/iview2js/index.aspx?z...
 
פירוט הזכויות
שטחי שירות מתחת לקרקע -  400 אחוז [משטח המגרש - 1096 מ"ר] כוללים כמובן את המרתף ,חניות, מחסנים, עד 4 קומות מתחת לפני הקרקע.
יחידות דיור - מינימום 50 מ"ר.[כולל ממ"ד ואינו כולל הצמדת שטחים משותפים]
שטחי שירות - 25 אחוז משטח עיקרי.
שטח עיקרי - 250 אחוז משטח המגרש - כלומר 2,749 מ"ר לכל הבניין.
לכל 2000 מ"ר שטח עיקרי, המאושר למגורים, יתווספו 300 מ"ר שטח עיקרי נוסף לצורכי ציבור בקומת קרקע ו\או בקומה ראשונה והם ירשמו ע"ש העירייה ללא תמורה לאחר בנייתם.
באופציה 2 (כלומר בנין שנבנה לתעסוקה ויבקשו בעתיד להסב אותו למגורים, יופרשו לצרכי ציבור שטחים כאמור בתקנון בקומת קרקע ובקומה ראשונה במידת האפשר וניתן יהא להשלים את יתרת הזכויות בקומות אחרות על פי הוראות תכנית זו.
מרפסות לא מקורות - ברוחב שלא יעלה על - 1.2 מטר לכיוון השפ"פ, מרפסות לכיוון הרחוב מחייבות אישור נפרד מוועדה מקומית.
חניות במרתף - בכל 4 הקומות משותפת ל-2 מגרשים עם כניסה ויציאה אחת.
תכסית של חדרי יציאה לגג לא תעלה על %70 משטח הקומה מתחתיה ותהיה כפופה להוראות לגבי קוי בנין המפורטים בסעיף 5.10 בתקנון.
במגרשים מעל 1000 מ"ר (כולל שפ"פ) מספר קומות (כולל קומת קרקע) לא יעלה על 8 קומות.
תותר הקמת 2 קומות חלקיות נוספות בנסיגה של 3 מ' לפחות מהחזיתות לרחובות ומשפ"פ ובתנאי ששטח קומה חלקית לא יעלה על % 50 משטח קומה טיפוסית.
בקומת הקרקע (קומת הכניסה) ובקומה א' מעליה יותרו גם מסחר קמעוני, משרדים, שרותים אישיים, סניפי בנק ודואר, שימושים בעלי אופי ציבורי ושימושים ציבוריים.
הועדה המקומית תהיה רשאית לאשר פתיחת בתי אוכל בהליך פירסום להתנגדויות כפי שנדרש בחוק לגבי שימוש חורג.
בנוסף לאמור, יותרו שימושי מגורים ואיכסון מלונאי בתנאי שהמגורים יותרו בבנין שלם, פרט לקומת קרקע גבוהה או שתי קומות ראשונות.
 
לעניין גוש 7061 חלקה 248 [הרצל 105]
היזמים כשלו בתכנון המבנה והקדימו את זמנם בעשרות שנים לפחות, הרחוב באיזור זה היה ונשאר ישן, מוזנח, אין חנויות "נוחות", אין מתקנים ציבוריים כמו בי"ס, גנים, ועוד...שיגרמו לרוכשים פוטנציאליים להתעניין במקום למגורים, הם פשוט לא הצליחו למכור את הדירות במחירים סבירים, והבניה הופסקה באמצע. 
נסח טאבו , מצב נוכחי - [באתר העיריה] file:///D:/%D7%94%D7%95%D7%A8%D7%93%D7%95%D7%AA/13841600.pdf
הבעלים במירב השטחים בבנין היא חברה בשם מדרך עוז בע"מ,מספר תאגיד 510324569 כל זכויות הבעלות של רוכשי הדירות בבנין רשומות תחת הערות אזהרה בלבד, רישום בית משותף בוצע בשנת 2013.
בעליה של החברה היא דבורה חצרוני שנפטרה בנתיים,ובמקומה מונה יואל חצרוני מהכתובת - רחוב בלוי 11 בני ברק להלן ציטוט רלוונטי מהליך משפטי מסויים - "בשנת 1998 רכשה המערערת חלק ממבנה המצוי ברחוב הרצל תל-אביב (להלן - הנכס). רכישת המבנה מומנה בחלקה באמצעות הלוואת משכנתא מבנק הפועלים למשכנתאות בע"מ
משפחת חצרוני נחשבת לעתירת קרקעות באיזור ת"א...בשכונת יד אליהו, ברחוב מח"ל [דרום ת"א] ועוד...
 בעלים נוספים של חלק מהזכויות בבנין הם  [הערת אזהרה בלבד] - נווה שקד יזום והשקעות בע"מ.
ענת חן זדה, מנכ"לית פולי ניהול פרויקטי נדל"ן היא העומדת מאחרי רעיון קבוצת הרכישה בהרצל 105.[ולא ברור לכאורה האם העניין סגור עם בעלי הזכויות כולם.]
 
 
 
 
 
 
לצפיה ב-'יואווו WTF! מאיפה כל המידע הזה? '
יואווו WTF! מאיפה כל המידע הזה?
03/12/2016 | 23:07
8
73
קודם כל שלום ותודה על כל המידע!
 
  1. אין ספק שרואים את תחילת התמורה בשטח של התב"ע  - לא מעט פרויקטים צפויים לקום מדרום לשלמה.
     
  2. נכתב כי "במגרשים מעל 1000 מ"ר (כולל שפ"פ) מספר קומות (כולל קומת קרקע) לא יעלה על 8 קומות"
    תותר הקמת 2 קומות חלקיות נוספות בנסיגה של 3 מ' לפחות מהחזיתות לרחובות..."
    - האם ישנה סבירות מסוימת שוועדה לא תאשר הוספת קומות (במקרה הזה 8) לאחר ש-X שנים קודם לכן זה אושר?
    - לא הבנתי את כוונת המשורר ב"תותר הקמת 2 קומות חלקיות"
    מה זה "קומה חלקית".
**** לא הצלחתי לפתוח את "טאבו , מצב נוכחי".
 
מה הן בדיקות "הליבה" שלדעתכ/ם עלי לבצע לפני שאני בכלל שוקל להיכנס לכך?
יש לי עו"ד שליווה אותי עם רכישת הדירה הנוכחית - הוא גם יעשה זאת אם וכאשר אקנה דירה אחרת שאינה קיימת ועומדת.
האם הוא אמור לדעת בדיוק מה ואיפה לבדוק?
 
שוב תודה על המידע ושיהיה שבוע טוב.
לצפיה ב-'הרצל 105 ת"א והסביבה - התייחסות לשאלותיך.'
הרצל 105 ת"א והסביבה - התייחסות לשאלותיך.
04/12/2016 | 20:56
7
71
עיריית ת"א עושה מאמצים כבירים ל"שחלף" את האוכלוסיה החלשה באיזור ולהעלים את העסקים הותיקים והמוזנחים הקיימים בחלקם עוד מתקופת המנדט במבנים "מטים לנפול" , רובם בדמי מפתח, בשכירות מוגנת. [כמעט בלתי ניתנים לפינוי]
 
יש מגמות חדשות של יזמים שמנסים לבצע תהליך של התחדשות ובניה לאורך חלקו הדרומי של רחוב הרצל, אבל...היקף הביקושים עדיין קטן מדי ולכן מדובר על השקעות מסוכנות.
 
לגבי הקומות הנוספות בנסיגה...בעצם מתכוונים לדירות גג שיבנו בנסיגה משטח הרצפה של הקומות שמתחתיהם ע"מ לנצל את מקסימום זכויות הבניה המוקנות, והכל כדי להביא אוכלוסיה מתאימה ...מה שבנתיים "לא כל כך הולך" , כל בעלי הדירות בבנין הם משקיעים ודירותיהם מושכרות לשוכרים, לדעתי חלק גם לעובדים זרים.[אני לא בטוח]
 
אגב...כדי לבנות את התוספת בבנין יש לפנות את כל הדיירים כי מדובר על בניה מסיבית , כתוצאה מכך תהיה פגיעה מסויימת גם בעסקים הפועלים בקומות המסחריות, היזמים באמצעות קבוצת הרכישה יאלצו לשלם פיצוי על הפסדי הכנסה/מגורים עד לסיום הבניה.
 
עליך לבדוק האם קיים הסכם אופציה/אחר בין יזם קבוצת הרכישה לבין בעלי הבנין ואלו הסכמים נחתמו עם בעלי הנכסים בבנין.
האם הוכשרו 4 קומות חניה [כמפורט בתב"ע]  ? כמה מקומות חניה יש לכל דייר ?
מה קורה עפ הרצל 107...יש לכך השפעה בעתיד...יוקם שם בנין דומה והחלונות יחפפו חלון מול חלון ללא נוף.[לצד דרום]
 
===============================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
 
 
לצפיה ב-'אין מילים '
אין מילים
04/12/2016 | 23:06
6
64
המון המון תודה על המידע החשוב.
הרצל 105 נשמע לי אטרקטיבי וקורץ ועכשיו, פחות.
עדיין לא פוסל כי אחרי הכל איפה ניתן לקנות כיום דירת 2 חדרים ב-1.6-1.58 מיליון?

הסתובבתי ברחובות פלורנטין וגיליתי מספר בניינים בבנייה (החלוצים+מטלון+נח' בנימין+השוק) אך לא מצאתי כל אזכור ביד 2.
בכלל - תנועת הדירות למכירה ביד 2 די דלילה.

תודה רבה!
לצפיה ב-'למה נדבקת למחיר הזה?'
למה נדבקת למחיר הזה?
05/12/2016 | 00:53
5
64
ואם היזם היה אומר לך 900,000 ש"ח ?
זה מחיר עוגן שנדבק לך בשכל אבל אין לו כל משמעות ועדיף שתתעלם ממנו לחלוטין.
המחיר היחיד שרלוונטי הוא מחיר שיש מאחוריו ערבויות לפי חוק מכר וגם אז אתה תשלם יותר ממה שצוין.
 
לצפיה ב-'זה בדיוק מה שהקבלנים רוצים שתחשוב'
זה בדיוק מה שהקבלנים רוצים שתחשוב
05/12/2016 | 10:10
1
48
מקבעים אותך למחיר גבוה בלי שום קשר,
בדיוק כמו הסיסמת בלוף שאם תקנה דירה חדשה מקבלן שהיא תהיה מוכנה תהיה שווה עוד 200K.
 
אם קבלן היה יודע שהדירה שהוא בונה תהיה שווה עוד 200K בגמר, לעולם הוא לא היה מוכר אותה בפחות אלא ממתין.
 
תפסיקו לאכול את הבלופים של הקבלנים
 
לצפיה ב-'לא תמיד יש לו הון ובטחונות ולכן מציע מחירי "על הנייר"'
לא תמיד יש לו הון ובטחונות ולכן מציע מחירי "על הנייר"
05/12/2016 | 13:50
14
לצפיה ב-'מבין גדול אני לא...אך איזה קבלן בקב' יזמית יתחייב לכך?'
מבין גדול אני לא...אך איזה קבלן בקב' יזמית יתחייב לכך?
05/12/2016 | 23:33
2
26
אני מנסה קודם כל לקנות דירה מוכנה או לקראת סיום בנייה.
לצפיה ב-'איזה סיום בנייה?!?'
איזה סיום בנייה?!?
06/12/2016 | 00:17
1
33
הפרוייקט עוד לא עבר ועדה ואין היתר בנייה, מה הקשר בין "לקראת סיום בנייה" והפרוייקט הנ"ל? או שאני מפספס משהו?
חוץ מזה כל קבלן/יזם שמוכר דירה חייב לספק בטחונות ומחיר סופי על פי חוק.
 
לצפיה ב-'"דירה מוכנה / לקראת סיום" (כלומר - לא משהו בחיתולים)'
"דירה מוכנה / לקראת סיום" (כלומר - לא משהו בחיתולים)
06/12/2016 | 08:37
10
לצפיה ב-'קרן פלטינום מגדל A+ בבאר שבע'
קרן פלטינום מגדל A+ בבאר שבע
05/12/2016 | 00:49
46
מישהו מכיר את החברה? משווקת דירות 2 חדרים במחיר התחלתי של 680 אלף ש"ח, אכלוס ביוני 2019
לצפיה ב-'רכישת דירה ומשכנתא'
רכישת דירה ומשכנתא
04/12/2016 | 09:16
4
136
שלום רב,
האם מקובל וחוקי להוסיף לחוזה לרכישת דירה הערה כי החוזה ייכנס לתוקף רק אם שמאי הבנק למשכנתאות יאשר את מחיר הדירה והקונה יקבל מהבנק משכנתא בסכום של 75% מערך הדירה?
אני שואלת זאת מכיוון שאני מעוניינת לרכוש דירה אך זקוקה למשכנתא בסכום המירבי שהבנק מוכן לתת לי עפ"י חוק וחוששת שאם השמאי יחליט שערכה של הדירה נמוך יותר מהסכום הנדרש הבנק יקזז בסכום המשכנתא שהוא מוכן לתת לי ואז לא אוכל להוציא את העסקה לפועל...
חוששת להתחייב לעסקה שלא אוכל לעמוד בה...
תודה רבה מראש על התשובה
לצפיה ב-'לא מקובל אבל...'
לא מקובל אבל...
04/12/2016 | 09:33
1
89
הסעיף שאת מבקשת אומנם לא נחשב לסעיף מקובל.
 
בד"כ נהוג לציין בהסכם כי אי-קבלת ההלוואה מכל סיבה שהיא, לא תהווה עילה לדחיית התשלום ועיכובו למעט אם העיכוב נגרם בגלל המוכר.
 
ואולם ניתן להכניס כל סעיף שהצדדים מסכימים לו ואפילו להתלות את תוקפו של ההסכם בתנאי כפי שציינת.
לצפיה ב-'עצה פרקטית'
עצה פרקטית
04/12/2016 | 09:35
82
בקשי מראש מהבנק ממנו את מתעתדת ללוות את כספי המשכנתא את רשימת השמאים איתם הוא עובד והזמיני את השמאות לפני ההתקשרות בהסכם. אומנם יתכן שיעלה מעט יותר אך יבטיח לך שקט נפשי.
לצפיה ב-'אני מניח שאפשר אבל למה שהמוכר יסכים לזה?'
אני מניח שאפשר אבל למה שהמוכר יסכים לזה?
04/12/2016 | 10:27
62
כפי שכתבו לך, אישור עקרוני מראש ושמאי לפני חתיחת ההסכם (יעלה כפול אבל שווה את זה במקרה שלך).
לצפיה ב-'תרשי לי לחדד את השאלה שלך...'
תרשי לי לחדד את השאלה שלך...
04/12/2016 | 23:29
46
קודם כל, כפי שענתה לך עורכת דין חן סרי, כל עוד שני הצדדים מסכימים, כמעט כל תנאי אפשר להכניס לחוזה. אני באופן אישי ראיתי חוזה מכירה של דירה בבניין שעומדים לעשות בו תמ"א ובחוזה הובטח בונוס למוכר, במידה ופינוי הבניין יתחיל לפני מועד כלשהו.
 
לגבי השאלה שלך, תרשי לי לחדד אותה קצת עבורך: לגרום לחוזה לא להיות בתוקף, עד אשר תקבלי אישור מהבנק, זה לא לטובתך. למעשה כך תאפשרי למוכר להמשיך לחפש קונים ואפילו להתקדם איתם מכיוון שלמעשה אין לו שום מחוייבות עד שאין אישור מהבנק שלך.
 
מה שלדעתי את צריכה לעשות הוא חוזה סטנדרטי לחלוטין שכולל תשלומים כמקובל ו-"קנס" מוסכם על ביטול החוזה, אבל את כנראה היית רוצה להכניס הערה שבמידה וסיבה הביטול תהיה הערכת שמאי נמוכה לנכס, אז הדבר לא ייחשב להפרה של החוזה ותקבלי את כל כספך חזרה ללא תשלום הקנס המוסכם על ביטול העסקה.
 
עד כאן זו התיאוריה. בפועל, לא בטוח שהמוכר יסכים לזה, אבל בשביל זה יש לשניכם עורכי דין ותנו להם למצוא עבורכם את עמק השווה.
 
ושיהיה בהצלחה!
 
גילוי נאות: אני לא איש מקצוע בתחום הנדל"ן ולא משפטן. כל מה שכתבתי הוא דעתי האישית והלא מקצועית.
לצפיה ב-'מס רכישה '
מס רכישה
02/12/2016 | 19:14
4
80
שלום
האם זוהי הדרך להתחמק ממס רכישה .
אם אנחנו 4 אנשים שקונים דירה. לכל אחד יהיה רבע מהדירה על שמו.

האם נשלם מס רכישה ? בהתחשב שלכולנו יש דירה על שמנו.

לצפיה ב-'לא. מס רכישה מהשקל ה1.'
לא. מס רכישה מהשקל ה1.
04/12/2016 | 08:19
2
23
לצפיה ב-'ראה נא פה'
ראה נא פה
04/12/2016 | 22:45
1
26
לפי סעיף 49ד לחוק מיסוי מקרקעין אין רבע דירה נחשבת כאחזקה בדירה נוספת, אז למה ישלם מהשקל הראשון?
לצפיה ב-'במס רכישה זה לא משנה. אז כל אחד ישלם על רבע דירה.'
במס רכישה זה לא משנה. אז כל אחד ישלם על רבע דירה.
05/12/2016 | 08:26
12
לצפיה ב-'לדעתי אבל תוכלו להתחמק ממס שבח, לא?'
לדעתי אבל תוכלו להתחמק ממס שבח, לא?
04/12/2016 | 22:40
25
החוק קובע שליש בדירה , אבל אני לא בטוח.
לצפיה ב-'תוכנית חיסכון לכל ילד איזה מסלול כדאי לבחור?'
תוכנית חיסכון לכל ילד איזה מסלול כדאי לבחור?
04/12/2016 | 09:16
4
189
תוכנית  חיסכון לכל ילד איזה מסלול כדאי לבחור?
לצפיה ב-'מצטרפת לשאלה'
מצטרפת לשאלה
04/12/2016 | 09:36
121
יש לי תחושה שרימון חייט עשה כבר עבודה בעניין וידע לייעץ לנו.
לצפיה ב-' תודה חן. מאמר שכתבתי על הנושא'
תודה חן. מאמר שכתבתי על הנושא
04/12/2016 | 15:23
2
144
חלק א' - דעתי על התכנית.
חלק ב' - חשוב בהרבה - מה כדאי לנו כהורים לעשות.
מקווה שיועיל.
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://bit.ly/EffTips
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611
לצפיה ב-'תודה רבה ! '
תודה רבה !
04/12/2016 | 22:13
1
19
לצפיה ב-'רימון מאמר מצוין - שאלה - מי שבחר קופת גמל יוכל לעבור לבנק '
רימון מאמר מצוין - שאלה - מי שבחר קופת גמל יוכל לעבור לבנק
04/12/2016 | 22:38
51
בשלב מסוים?
 
 
לצפיה ב-'חייבים עזרה - זוג צעיר !'
חייבים עזרה - זוג צעיר !
04/12/2016 | 15:29
6
169
היי שלום , אודה לעזרתכם .

אנו גרים בק.מלאכי זוג צעיר , ומעוניינים לרכוש דירה כאן בקרית מלאכי , המחירים ממש עלו ב10 חודשים האחרונים . דירת 4 חדרים הגיעה ל 1,100,000 יש נו הזדמנות לרכוש דירה בשדרות בפרויקט חדש , קבלן צרפתי , דירה אחרונה בקומה שלישית , 4 חדרים ,104 מטר ועוד 12 מטר מרפסת , ומחסן צמוד 6 מטר , + חנייה בטאבו . מפרט יחסית גבוה . ב860,000 מחיר אחרון , השאלה אם המחיר שווה לעיר שדרות ? (  זאת שכונה חדשה בשדרות בפיתוח ויש שם מלא בנייה - שכונות בן גוריון ב') , האם שנרצה למכור אותה לדעתכם השווי שלה יעלה ? ואם נרצה להשכיר אותה בשדרות בכמה נוכל ?
אנחנו לא מהאזור ולא יודעים עם מי להתייעץ  ..
ודירה ראשונה שאנחנו קונים מקבלן זה נכון שאי אפשר למכור אותה 5 שנים ראשונות ?
גם אם זה בעיר שדרות ?

אני יודה לכם ממש על תשובה מפורטת  שתוכל לעזור לנו !
אנחנו אמורים להחזיר לו תשובה היום.. תודה רבה
לצפיה ב-'אל תלחצו! דירה לא קונים בלחץ!'
אל תלחצו! דירה לא קונים בלחץ!
04/12/2016 | 16:14
3
105
אף פעם!
 
תגידו לקבלן שאתם צריכים לחשוב על זה עוד זמן,
אל תדאגו - הדירה לא תברח, אף אחד לא ממהר לרכוש את הדירות בשדרות
 
לצפיה ב-'אתה לגמרי צודק , הוא נתן לנו שבוע , וכבר עבר , והיום מגיע '
אתה לגמרי צודק , הוא נתן לנו שבוע , וכבר עבר , והיום מגיע
04/12/2016 | 16:21
2
112
לשם עוד זוג להתעניין .
 
לא החזרנו לו תשובה , והצחנו להורים אותו מ895 ל 860 אלף .
אין ספק שאם זה כתוב שזה שלנו אז לנו ואם לא אז לאט .
הבעיה שאין לנו אם מי להתייעץ , על מנת שיתן לנו תובנות.
 
אבל תודה רבה כמובן שאתה צודק .
אנחנו לא בלחץ רק באמת לא רוצים לפספס זאת יכול להיות שזה באמת מציאה ואנחנו לא יודעים ויכול להיות שלא .. 
לצפיה ב-'הכל שאלה אם יש לכם הון עצמי'
הכל שאלה אם יש לכם הון עצמי
04/12/2016 | 17:54
80
אם יש הון עצמי, לא רואה סיבה למה לא לקנות. אפילו להשכיר אותה במשך שנה וחצי ואז למכור אחרי שנגמר התקופה של המס שבח. בינתיים תגורו בשכירות אלא אם כן אתם רוצים באמת לגור בדירה הזאת.
אם אתם רוצים לגור שם אז צריך לבדוק אם הכנסות ואם אתם יכולים לעמוד בתשלומי משכנתא.
לצפיה ב-'ניסיתי לרמוז לכם לא לקנות בעדינות'
ניסיתי לרמוז לכם לא לקנות בעדינות
04/12/2016 | 20:21
76
אבל אתם כלכך שבויים במנטרה ש"חבל לפספס" את הזדמנות חייכם אז אהיה יותר ברור.
 
יכול להיות שאני טועה וזו הזדמנות פז, אבל רוב הסיכויים שאתם רוכשים מוצר נחות במחיר מופקע שלא תוכלו לסגת ממנו אחרי החתימה.
 
גם ההנחה שכביכול "הורדתם אותו" ב-30K היא ברמה של פחות מאחוזים בודדים וכבר ידוע הרבה פעמים על עסקאות בסכומים משמעותיים יותר שמחיר הסגירה נמוך בעשרות אחוזים ממחיר ה"מחירון".
 
אם אתם מתכוונים לקנות דירה להשקעה, אין סיבה לרכוש דירה חדשה, השטות הזו שקבלנים אומרים לרוכשים שהדירה מוכנה היא תהיה שווה עוד 100-200K היא לא יותר מאשר בלוף שבמקרה היה קרוב למציאות מאחר והיינו בשוק עולה.
 
אם הקבלן היה יודע שהדירה תהיה שווה עוד 200K שתהיה מוכנה, תאמינו לי שהוא לא היה ממהר למכור אותה ובטח שלא מתפשר איתכם על 30K.
 
לסיכום, העסקה אינה ניראת כדאית להשקעה בהנתן הנתונים וקיום חלופות השקעה טובות יותר עם סיכון נמוך יותר.
 
בהצלחה
לצפיה ב-'מדוע אתם לא משתתפים בהגרלות?'
מדוע אתם לא משתתפים בהגרלות?
04/12/2016 | 18:04
76
 דרך ההגרלות בשדרות יוצא בכ-200,000 ש"ח זול יותר. ושם אלו לא ההגרלות הטובות ביותר. לא חבל?
לצפיה ב-'לא הצלחתי למצוא סיבה אחת טובה מדוע אתם רוכשים דירה זו '
לא הצלחתי למצוא סיבה אחת טובה מדוע אתם רוכשים דירה זו
04/12/2016 | 18:07
107
מלבד ההבטחה של איש המכירות של הקבלן שמדובר "בהזדמנות".
הזדמנויות ברכישה נוצרות כשיש פער ידע של אחד הצדדים.
אתם באמת מרגישים שיש פער ידע לטובתכם והקבלן שאינו מבין
את השוק מוכר מתחת למחיר המקובל? בעדינות אומר שלא נראה לי.
 
1. אם אינכם רוצים לגור שם אל תרכשו. להשכרה עדיף לקנות דירה משומשת
ולהתחיל להשכירה חודש לאחר הרכישה.
 
2. אין אף אחד שיוכל לומר לכם אם בעוד שנתיים מחיר דירה זו יהיה גבוה יותר
או נמוך יותר בוודאות הגדולה מהטלת מטבע.
 
מהמעט שמסרתם אני ממליץ לכם לא לרכוש.
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://bit.ly/EffTips
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611
לצפיה ב-'דירה שרשומה בטאבו כפנטהאוז'
דירה שרשומה בטאבו כפנטהאוז
04/12/2016 | 00:01
4
93
שלום.
מצאתי דירה לקניה דרך תיווך.
נאמר לי, שבטאבו (או היתר בניה - לא הבנתי) היה רשום פנטהאוז, אבל קבלן בנה דירה רגילה. המתווך אמר שאני צריך להביא שמאי ואם הוא מאשר, אז אני אוכל לקנות. 
האם כדאי להתעסק עם זה?
תודה.
לצפיה ב-'אסוף את הנתונים תחילה'
אסוף את הנתונים תחילה
04/12/2016 | 09:39
2
61
מהשאלה שלך עדיין לא ברור מה הבעיה (בנסח? בהיתר?). אם הדירה מוצאת חן בעינך תאסוף את הנתונים תחילה. אם לא תדע לנתח אותם בעצמך חזור אלינו וננסה לסייע לכל הפחות בהפניה לבעל מקצוע מתאים.
לצפיה ב-'בהיתר מופיע שזה פנטהאוס'
בהיתר מופיע שזה פנטהאוס
04/12/2016 | 10:28
1
51
מחיר של הדירה 1400000 ש''ח.
אם אני מזמין שמאי הוא יכול לאשר את המחיר של הדירה ואז הכל בסדר.
הוא גם יכול להגיד - לא, מחיר של הדירה צריך להיות 200-300k יותר כי רשום בהיתר שזה "פנטהאוס" ואז אני לא קונה את הדירה וסתם ביזבזתי כסף על השמאי שאני מזמין על חשבוני.
השאלה האם כדאי להכנס לעסקה כזאת לפניה שאני מוצאי 1600 ש''ח על השמאי.
וגם לא ברור מה יהיה אם ארצה למכור את הדירה בעתיד.
לצפיה ב-'אל תסמוך על המתווך ועל איש-בדוק בעצמך'
אל תסמוך על המתווך ועל איש-בדוק בעצמך
04/12/2016 | 10:31
50
גש לועדה המקומית ובדוק בעצמך את תיק הבניין
הוצא  דיסק בית משותף באינטרנט  וראה מה כתוב שם בתשריט ובצו לגבי הדירה .
הוצא נסח טאבו מעודכן
לצפיה ב-'הבדל במינוח המשפטי עלול להוביל להפסד כספי עתידי.'
הבדל במינוח המשפטי עלול להוביל להפסד כספי עתידי.
04/12/2016 | 11:26
56
דירת פנטהאוז היא "דירת גג" על כל משמעויותיה, כלומר הגג או חלקו אמור להיות מוצמד לדירה,מרפסות כאלה ואחרות , שטח רצפה גדול בדר"כ משאר הדירות בבניין, ועוד...
 
אתה מציין שהקבלן בנה "דירה רגילה" [במקום דירת גג], למה הכוונה ?
האם דירת הגג פוצלה בשטחה ל-2 דירות גג קטנות ?
האם יש אישור הועדה המקומית לשינוי ? [אז למה הכינוי לא תוקן בהתאם ?]
האם יש שינוי/תיקון גם בשטח ההצמדות לדירה ?
 
יש לגשת לארכיון התכניות ברשות המקומית ולהוציא את תיק הבניין [לעיתים ניתן גם באמצעות האינטרנט בלי לזוז מהכסא- תלוי ברשות] ולהבחין בתיקון/שינוי , האם בוצע כדין, ומה משמעויות השינוי מכל בחינה [חוקית/רישומית/פיננסית/אחר]
 
=======================================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
לצפיה ב-'הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבניה'
הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבניה
04/12/2016 | 10:31
50
1 האם יש חוק שאומר שקבלן מצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבניה רק מתאריך קבלת היתר בניה?
כי בתוכנית מחיר למשתכן מצמידים את מחיר הדירה למדד תשומות הבניה בתאריך שבו הקבלן זכה במכרז(שזה שנה  לשלם מחתימת החוזה בן קונה לקבלן).
2 האם יש חוק שאומר שאם מד תשומות הבניה יורד אז קונה הדירה משלם פחות (אפילו פחות ממחיר הדירה בחוזה),וזה לא רק חד כיווני?

תודה
 
לצפיה ב-'מנובמבר 2017: מתכונת חדשה לבחינת ההסמכה לעוה"ד.'
מנובמבר 2017: מתכונת חדשה לבחינת ההסמכה לעוה"ד.
01/12/2016 | 10:37
5
78
אני חש ברגשות מעורבים לגבי שינוי מתכונת הבחינה ללשכת עוה"ד, אין לי ספק שעד היום לשכת עוה"ד פעלה רבות כדי להקשות על הבחינה וזאת כדי לצמצם את היקף המצטרפים מדי שנה ולהקטין את התחרות שמביאה לירידת מחירים.
העובדה היא שבבחינות השנה נכשלו מעל 70 אחוז מהנבחנים ואין לי גם ספק שמרבית עוה"ד המכהנים היום היו נכשלים בבחינה זו.
 
העובדה שראש ועד לשכת עוה"ד מברך על המתכונת החדשה מביאה אותי לחשוב שרב הנסתר על הגלוי במתכונת הבחינה החדשה.
 
לכתבה בנדון :
בעקבות הרפורמה בחוק לשכת עוה"ד, שרת המשפטים הודיע על שינוי מקיף של המתכונת. אל בחינת ההסמכה יתווסף דין מהותי בנוסף לדין הפרוצדורלי.
 
שרת המשפטים איילת שקד הודיעה (7.11) על שינוי מקיף של מתכונת בחינות ההסמכה ללשכת עורכי הדין, החל ממועד נובמבר 2017. 
 
בעקבות הרפורמה בחוק לשכת עורכי הדין, שקבעה כי לבחינת ההסמכה יתווסף דין מהותי בנוסף לדין הפרוצדורלי, מינתה שקד צוות ייעוץ מיוחד, בהשתתפות המרכז הארצי לבחינות והערכה. הצוות גיבש שורת המלצות לשינוי מתכונת הבחינה, שמטרתן לטייב את הליך הבחינות ולוודא כי מתמחים הניגשים לבחינה אכן ישלטו בדין המהותי לצד הדין הפרוצדורלי. זאת, כדי להבטיח שלמקצוע עריכת הדין יוסמכו בעלי הכישורים המתאימים לשמש כעורכי דין.
 
נערכה פגישה מסכמת בלשכת שרת המשפטים. בפגישה השתתפו אנשי מחלקת ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים, הוועדה הבוחנת בראשות הנשיא יוסף אלרון, המומחים מהמרכז הארצי לבחינות והערכה ויו"ר לשכת עורכי הדין אפי נוה. 
בתום הישיבה אומצה ההצעה, והוחלט כי החל מנובמבר 2017 תשונה מתכונת הבחינה, כך שתכלול שלושה חלקים: 
דין פרוצדורלי, שמשקלו יהיה 30-40 אחוזים;
דין מהותי (שאלות על קייסים משפטיים בתחומי משפט שונים) שמשקלו יהיה 30-40 אחוזים;
ומטלות כתיבה וניסוח משפטי, שמשקלן יהיה 20-25 אחוזים. 
 
לכל חלק מהבחינה יוקדש פרק זמן נפרד, והיא תיערך בסך הכל כשש שעות, עם הפסקות בין החלקים.
 
"מטרתה של בחינת ההסמכה היא לבחון את יכולותיהם של הנבחנים וכישוריהם כעורכי דין", אמרה שקד, "הבחינה הקיימת כיום אינה בהכרח משקפת את מלוא יכולותיו המשפטיות של הנבחן. המתכונת החדשה שגובשה, מהווה פתרון אמיתי לביקורת הרבה שנמתחה לאורך השנים על הבחינה במתכונתה הנוכחית. אני בטוחה שכל סטודנט שהשקיע בלימודיו וראוי לשמש כעורך דין, יעבור את הבחינה בהצלחה".
 
נוה: "אין לי ספק כי הבחינה תהווה מדד מצוין להערכת איכויותיהם של המוסמכים החדשים למקצוע. כולי תקווה כי לא יישמעו עוד טענות מן הסוג שנשמעות כיום לפיהן הבחינה בוחנת זיכרון ושינון בלבד".
 
 
לצפיה ב-'הבעיה בעודף עורכי דין '
הבעיה בעודף עורכי דין
04/12/2016 | 09:43
4
45
היא לא בהצפת השוק ובתחרות המחירים שזה מייצר. להפך.
הבעיה היא שעלולים להקלט למקצוע (והלוואי שזה היה עניין תאורטי, המילה "עלולים" היא שימוש סופר עדין בשפה העברית) אנשים שאין בינם לבין יכולות ניתוח משפטיות ויישום חוק (שזה המינימום הנדרש לענ"ד) דבר וחצי דבר וציבור הלקוחות הוא שיוצא נפסד מכך. חבל.
 
 
לא מכירה את הרפורמה מקרוב אך מחזיקה אצבעות שהיא תהיה לתועלות הציבור.
 
 
לצפיה ב-'למיטב ידיעתי אנחנו במדינה שבה קיים חופש לימוד...ועיסוק.'
למיטב ידיעתי אנחנו במדינה שבה קיים חופש לימוד...ועיסוק.
04/12/2016 | 11:53
1
38
לכל אדם יש זכות עפ"י כישוריו האישיים ללמוד כל דבר שברצונו ולו בלבד שיצליח לצלוח את מחסום הידע הנדרש מאותו מקצוע.
 
כאן את בעצם מתירה התערבות חיצונית כדי לצמצם את היקף מסיימי הלימוד באמצעות מכשול שאינו עביר כנראה למס' לא מבוטל של סטודנטים.
 
אצטט עו"ד ידוע שהיה גם שר המשפטים בעבר [יעקב נאמן] שקבע לפני מס' שנים שהוא ואחרים היו נכשלים בבחינות הלשכה של השנים האחרונות.
 
האם משפטן בתחילת דרכו שווה בידע הנרכש מול עו"ד וותיק ? בוודאי שלא, הידע נרכש תוך ניסיון חיים ו...סטג' שהוגדל לשנתיים למיטב ידיעתי...ואז הוא יוצא לדרכו ומתחכך במידע דרך יצוג לקוחות וחניכה כזו או אחרת של עוה"ד במשרד בו הוא עובד. [ומכאן והלאה...הכל תלוי בכישוריו]
 
מעניין שבכל המקצועות שבאחריות משרד המשפטים יש מגמה להקשות את החיים על סטודנטים אוהבי לימוד שהגיעו לישורת האחרונה לאחר השקעה של מס' שנים, והרגולטור יחד עם ה"חונטה" [לשכת עוה"ד] מצרים את צעדיו של אותו סטודנט ואומרים לו...חפש מקצוע חדש, אנחנו מלאים.
 
בכל מערכת ידע נרכשת [רפואה,עו"ד, שמאים, רוא"ח, מהנדסים ועוד] קיימים דרישות סף וככל שהשנים עוברות כושלים אלה שלא הפנימו/למדו את הנדרש עפ"י הגדרות ביה"ס [אוניברסיטה/מכללה] 
בתחום הרפואה לדוגמה-  צימצמו את היקף הלומדים ויצרו חוסר קריטי ברופאים, ובנתיים סטודנטים התכמו יצאו ללמוד בחו"ל, חזרו לארץ ועוברים בחינות ידע כלליות כדי לאשרר את שנות הלימוד ונכנסים להתמחות...גם כאן אני בעד שוק חופשי ופתיחת בי"ס לרפואה כדי להכפיל את כמות הלומדים.
 
אני בעד שוק חופשי באופן טוטלי ...בעלי היכולות הנרכשות יצליחו [אולי] והאחרים יפלטו וכנראה יחפשו תחום שבו ניתן להשתמש בכישוריהם, וזאת ללא התערבות מלחיצה של לשכת עוה"ד הפועלת נמרצות כדי לצמצם דרסטית קבלת רישיונות עריכת דין באופן מלאכותי ולא יאה.
 
זו דעתי.
 
===============================================================================
פרל דוד.
לצפיה ב-'הערה קטנה'
הערה קטנה
04/12/2016 | 15:21
26
בית הספר לרפואה בניגוד לשאר המקצועות מוגבל מבחינת מספר הלומדים
בו בגלל שהוא חייב להיות קשור לבית חולים ולמחלקות בתוך בית החולים.
ככל שאינך רוצה כחולה במחלקה שיעברו מולך 4 מחזורים של סטודנטים לרפואה
כל יום כך יש בעיה להכשיר יותר רופאים במקביל.
 
לצפיה ב-'למה שיהיו אנשים עם יכולת ניתוח משפטי אם הבחינה מגדירה'
למה שיהיו אנשים עם יכולת ניתוח משפטי אם הבחינה מגדירה
04/12/2016 | 15:18
1
30
דרישות שונות להגדרת עורך דין מקצועי? למשל לדעת בעל פה
תוך כמה ימים מותר להגיש ערר על החלטת בית משפט השלום ?
הבחינה נכתבה עוד לפני הימים שכל אחד(כולל אני שמעולם לא למדתי משפטים) היה יכול להגיע לתשובות מסוג זה בכ- 10 שניות באמצעות המכשיר הסלולארי שלו.
 
זה כמו שיגדירו שההבדל בין רואה חשבון טוב לפחות טוב הוא בשאלה מי
יכול לחלק 765 ל- 3 בראש ללא מחשבון.
 
לצפיה ב-'רימון ...קלעת לדעתי.'
רימון ...קלעת לדעתי.
04/12/2016 | 20:00
22
שם המשחק הוא כישורים נלמדים וניסיון חיים.
 
אני מכיר לא מעט עורכי דין בעלי רישיונות ובעלי משרדים שלא הייתי פונה אליהם כדי שייצגו אותי...קוראים לזה "הברירה הטבעית" .
 
לשכת עוה"ד בלחץ עוה"ד הבינוניים ומטה [שהם מירב עוה"ד בישראל] פועלת נחרצות כדי להשפיע על הקטנה דרסטית בהיקף הלומדים במגמת משפטים לטווח הרחוק, והכל כשר לשם כך. 
לצפיה ב-'הגדרת דירת מגורים לעניין המיסים השונים'
הגדרת דירת מגורים לעניין המיסים השונים
30/11/2016 | 22:38
8
122
הגדרת דירת מגורים לעניין מס שבח ולעניין מס רכישה היא שונה וכדאי שנכיר את ההבדל.
לצפיה ב-'דירת מגורים לעניין מס שבח'
דירת מגורים לעניין מס שבח
30/11/2016 | 22:39
97
הגדרת דירת מגורים לעניין מס שבח מופיעה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין ולפיה דירת מגורים הינה: “דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה”.
לצפיה ב-'דירת מגורים לעניין מס רכישה'
דירת מגורים לעניין מס רכישה
30/11/2016 | 22:43
5
76
הגדרת דירת מגורים לעניין מס רכישה מופיעה בסעיף 9 (1) לחוק ולפיה דירת מגורים הינה: “דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה”.
 
לצפיה ב-'שאלה'
שאלה
01/12/2016 | 10:23
4
56
האם לדעתך לצורך פטור ממס רכישה (דירה ראשונה):
יש לפלוני 2 דירות שרשומות בתור דירות אך הם הרוסות לחלוטין (ללא תשתיות מים/חשמל, ללא גג, רצפה הרוסה, ללא חלונות, ללא דלתות ואטומות לפי צו של העירייה) וללא יכולת להחזיר אותן למצב ראוי למגורים.
האם אפשר לטעון שפלוני הוא מחוסר דירות ומגיע לו פטור?
לצפיה ב-'הכרה לעניין 2 דירות הרוסות מבחינת מיסוי מקרקעין - התייחסות.'
הכרה לעניין 2 דירות הרוסות מבחינת מיסוי מקרקעין - התייחסות.
02/12/2016 | 08:27
3
49
סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי במכירת זכות במקרקעין הרוכש חייב לשלם מס רכישה.
המונח "מקרקעין", כמשמעו בחוק, מוגדר כקרקע בישראל, ובכלל זה - בתים, בניינים , כלומר מבנה שמחובר לקרקע בחיבור קבוע.
 
המונח "זכות במקרקעין", כמשמעו בחוק, מוגדר כזכות של בעלות, או חכירה לתקופה העולה על 25 שנה, ובתנאי שזכות זו מהווה הרשאה להשתמש במקרקעין כבעלים או כחוכר.
 
תשלום מס רכישה נגזר בשיעור משווי העסקה. בנכסים שאינם מהווים "דירת מגורים", אלא זכות אחרת במקרקעין, שיעור המס הינו קבוע לכל שווי הנכס ואילו לגבי דירות למגורים שיעור המס הינו מדורג.
 
"דירת מגורים" – : דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה;
 
פסיקת בית המשפט העליון אימצה בנושא זה מבחן סובייקטיבי לעניין ההגדרה של "דירת מגורים", המושתת על הכוונה של הרוכש לעשות בדירה שימוש למגורים.
 
לדוגמא, - גם אם נכון למועד חוזה הרכישה הדירה במצב הרוס ואינה ראויה למגורים, אולם הרוכש מתעתד לשפצה ולהכשירה למגורים , אזי הדירה תיכנס להגדרה של "דירת מגורים".
 
כלומר...
לתפיסתי האישית - כל זמן שה"חורבות" שלך רשומות כדירות במערכות המיסוי/טאבו/עיריה [כולם או חלקם] בכל רכישה של דירת יד שנייה נוספת תחוייב למכור את דירותך הקיימות [החורבות]  תוך 18חודשים מיום רכישת הדירה החדשה, לפי תיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין (הוראת שעה בתחילתה מיום 01.05.2016, שתוקפה לחמש שנים) 
 
במידה ולא תמכור את דירותך הנוספות, יהא עליך להוסיף ולשלם את ההפרש במס רכישה לפי חישוב של דירה נוספת, בצירוף הפרשי ריבית והצמדה.
 
 לבסוף...כדי לקבל תשובה נכונה לסוגיה שהצגת - צריך להבין את כל ה"תמונה" של רכישת החורבות על ידך , החזקתם, מעמדם העירוני, פוטנציאל שיפוצן, הריסתם ובניית מבנה מגורים אחר...וכו'.
 
הערה חשובה - הח.מ. אינו משפטן והתייחסותי נובעת מידע נרכש...וחשוב לדעת שכדי לקבל תשובה מוסמכת ע"ב הנתונים הספציפיים שלך , עליך להתייעץ עם עו"ד.
==========================================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
לצפיה ב-'תודה על התשובה המושקעות'
תודה על התשובה המושקעות
02/12/2016 | 10:47
2
34
כתבת: "לדוגמא, - גם אם נכון למועד חוזה הרכישה הדירה במצב הרוס ואינה ראויה למגורים, אולם הרוכש מתעתד לשפצה ולהכשירה למגורים , אזי הדירה תיכנס להגדרה של "דירת מגורים"."
 
את הדירות הללו כבר לא ניתן לשפץ ולהכשירה למגורים ואפשר גם להביא דו"ח ממהנדס על כך.  האופציה היחידה היא להרוס אותן כליל ולבנות מחדש ככה שבפועל הם בגדר מגרש ולא דירה.
 
מה דעתך?
 
לצפיה ב-'כלכל את צעדך היטב'
כלכל את צעדך היטב
04/12/2016 | 09:30
1
16
אם זה המצב נראה לי שבתכנון נכון יהיה ניתן להוכיח כי מדובר במקרקעין אחרים ואם כך יהיה אולי ניתן לרכוש דירת מגורים אחרת כדירת מגורים יחידה.
 
תשומת ליבך כי במקרה כזה לא תוכל להנות מפטורים ממס שבח (או ממס מוטב)המוקנים לדירות מגורים במכירת הדירות ההרוסות. סוף מעשה במחשבת תחילה.
 
מומלץ להיוועץ פרטנית בטרם כל פעולה במקרקעין!  
לצפיה ב-'תודה לך'
תודה לך
04/12/2016 | 16:44
2
לצפיה ב-' דבר בית המשפט העליון '
דבר בית המשפט העליון
30/11/2016 | 22:47
72
בשני פסקי דין עמד בית המשפט העליון על ההבדל בין ההגדרות לעניין המיסים השונים. נא להכיר: פס”ד חכים ופס”ד גיצלטר.
 
ההבדל העקרוני בין שתי ההגדרות; בין היתר כי לעניין מס רכישה, המבחן שיש לבחון את דירת המגורים הוא משולב – אובייקטיבי וסובייקטיבי (מבחן הכוונה), וזאת בניגוד לעניין מס שבח שבו המבחן הוא אובייקטיבי בלבד.
הבדל נוסף הקיים בין ההגדרות הינו שתנאי בסיסי להיות של דירה “דירת מגורים” לעניין מס שבח, הינו “שבנייתה נסתיימה”, בעוד שלעניין מס רכישה תיחשב דירת מגורים גם ככזו שבנייתה טרם נסתיימה ובלבד שיש התחייבות של המוכר לסיים את הבניה.
 

חם בפורומים של תפוז

אירוח בנושא זכויות הקשישים
אירוח בנושא זכויות...
שירות הייעוץ לקשיש של הביטוח הלאומי פועל למיצוי...
אירוח בנושא זכויות הקשישים
אירוח בנושא זכויות...
שירות הייעוץ לקשיש של הביטוח הלאומי פועל למיצוי...
במיוחד להורים לתינוקות
במיוחד להורים לתינוקות
Developy הינו פורטל תוכן המיועד להורים לתינוקות
במיוחד להורים לתינוקות
במיוחד להורים לתינוקות
Developy הינו פורטל תוכן המיועד להורים לתינוקות
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

זוהר רוזנפלד- אדריכלות ועיצוב
זוהר רוזנפלד- אדריכלות
פרחי את מרקו- משרד עו
פרחי את מרקו
זמיר גורן רואי חשבון
זמיר גורן רואי חשבון

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ