לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן

פורום נדל"ן

תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.
פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 
 
לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.
 
על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.
 
הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.
 
הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.
אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.
נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.
 
הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).
 
ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.
ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).
 
פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.
שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.
פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!
 
התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.
 
השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.
 
אילן אלואשוילי
שמאי מקרקעין
 
 
 
 

הנהלת הפורום:

אודות הפורום נדל"ן

תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.
פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 
 
לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.
 
על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.
 
הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.
 
הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.
אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.
נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.
 
הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).
 
ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.
ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).
 
פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.
שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.
פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!
 
התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.
 
השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.
 
אילן אלואשוילי
שמאי מקרקעין
 
 
 
 
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
*המידע בפורום הינו כללי בלבד; אינו מהווה ייעוץ משפטי, אין להסתמך עליו (אפילו אם ניתן במענה לשאלה עניינית) ואין לראות באמור בו המלצה לפעול לפיו.

נהלי פורום נדלן:

*על מנת לשמור על אווירה נעימה בפורום כל משתמשי הפורום מתבקשים לכבד אחד את השני ולשמור על תרבות דיון נאותה.

*הודעות פוגעות שאינן עומדות ברמת דיון הולם תמחקנה מהאתר. הודעות הגובלות בגזענות, אלימות מילולית הלבנת פני החברים בפורום ועוד תמחקנה.

*נושא מחירי הדיור - מחירי הדיור הינו נושא חם ומעניין שזוכה לעניין רב בקרב הגולשים. מאחר והנושא גורר אחריו תגובות רבות לעיתים נפתחים מספר שירשורים בעניין. מעתה שימו לב לשרשר הודעות בנושא מחירי הדיור לשרשור שכבר פתוח בנושא. כל הודעה הקשורה לנושא שתפתח בנפרד תשורשר באופן אוטומטי לנושא מחירי הדיור!

הבהרה - כותרות של עליית או ירידת מחירים או כל ציטוט של כתבה בנוגע לנושא מחירי הדיור בארץ מהווים נושא אחד.

 פורום נדלן אינו לוח מודעות לכן אבקש שכל הודעה בדבר פרסום לצורך מכירה/רכישה או לצורך חיפוש עבודה או עובדים  מהפורום תעלה בלוחות המודעות באתר. כמו כן אסור לפרסם ולהציע שירותים עבור באי הפורום אלא דרך המסרונים בלבד. 

פורום נדלן אינו מקום להתגוששויות לכן אבקש בדיונים לשמור על מקצועיות ולא לסטות מהנושא לפסים אישיים. 

בפורום זה נשמח לשמוע דעות שונות ולעלות נושאים חשובים ומעניינים לדיון ולקבל רעיונות לשיפור הפורום.

חשוב לנו להבהיר!!
 
המשך >>

לצפיה ב-'מחפשים בית בקהילה איכותית וצומחת במחיר שפוי?'
מחפשים בית בקהילה איכותית וצומחת במחיר שפוי?
28/02/2017 | 11:31
1
29
מחפשים בית בקהילה איכותית וצומחת במחיר שפוי?
 
בישוב הפסטוראלי אדורה, הממוקם רק 45 דק' מירושלים, 30 דקות מקרית גת ובית שמש נבנית קהילה צעירה ותוססת, דתיים וחילוניים. היישוב קולט משפחות הדוגלים בהתחשבות וסבלנות הדדית לבעלי רצון ויכולת לתרום למען הכלל.
 
כרגע יש מספר מצומצם של בתים פרטיים למכירה ביד 2 ומסתיימות עבודות פיתוח ל24 יחידות דיור בבניה מדורגת.
 
אתר הפייסבוק של הישוב https://he-il.facebook.com/%D7%90%D7%93%D7%95%D7%A...
לצפיה ב-'סובלנות בישוב מעורב? אותי זה מצחיק'
סובלנות בישוב מעורב? אותי זה מצחיק
28/02/2017 | 18:32
2
הסובלנות היחידה שתתקיים מצד הדתיים כלפי החילונים זה רק כשהחילונים יכנעו לגחמות הדתיים
חילוני שיגור שם מחפש צרות.
לצפיה ב-'ניחוש שלי'
ניחוש שלי
26/02/2017 | 19:48
6
210
בעוד שנה-שנה וחצי
דירות 1.5-2.5 חדרים באזורי ביקוש- ירידת מחיר 5-8 אחוז
דיורת 3-4 חדרים ירידת מחיר  2-3 אחוז
דירות 4.5 חדרים ומעלה - ירידת מחיר 8-12 אחוז.
בניה יוקרה ו/או צמודת קרקע- ירידת מחיר 12-16 אחוז
הסברים שלי למספרים הללו יהיו טובים כמו של אלו שלא יסכימו לניחוש שלי.
 
 
לצפיה ב-'אתה קצת נסחף עם המשאלות שלך'
אתה קצת נסחף עם המשאלות שלך
26/02/2017 | 22:54
123
כרגע צפויות ירידות של 2.5% שנתי בטווח הארוך מאוד.
 
10% ירידה שנתית זה לא משהו שיקרה כאן, יש יותר מידי אינטרסנטים שימנעו את זה
 
לצפיה ב-'בגדול מצטרף להערכתך'
בגדול מצטרף להערכתך
27/02/2017 | 13:00
4
108
במיוחד בנוגע לצמודי קרקע ודירות יוקרה. התשואות שם נהיו נמוכות מאוד.  ותיקון קטן. זה יהיה בעוד שנה-שנה וחצי. תוך חצי שנה לא יקרה יותר מדי.
לצפיה ב-'היכן בקטגוריות נופל צמוד קרקע קטן מאוד בפריפריה?'
היכן בקטגוריות נופל צמוד קרקע קטן מאוד בפריפריה?
27/02/2017 | 14:44
3
50
לצפיה ב-'האמור לעיל מתייחס לאזורי ביקוש.'
האמור לעיל מתייחס לאזורי ביקוש.
28/02/2017 | 11:05
2
39
ומה נקרא פריפריה לדעתך?
עפולה- לא
בית שאן -כן
קרית אתא- לא
רכסים-כן
לוד/רמלה?
ערד-כן
מצפה רמון-כן
הפריפריה בארץ אינה תחומה יפה אלא מפוזרת בל הארץ ואין קשר בינה לבין מרחק הישוב ממרכז הארץ.
פריפריה לדעתי זה מכלול של מצב סוציו-אקונומי של האוכלוסיה, מרחק מצירי תחבורה ורכבת, אזורי תעסוקה ועוד.
לצפיה ב-'קרית חיים מערבית, קרית ים. תודה על התשובה'
קרית חיים מערבית, קרית ים. תודה על התשובה
28/02/2017 | 11:41
1
15
לצפיה ב-'קריית חיים מערבית וקרית ים ממש לא פריפריה'
קריית חיים מערבית וקרית ים ממש לא פריפריה
28/02/2017 | 14:48
16
פריפריה זה מקום פחות מפותח, חוסר במקומות תעסוקה, חוסר במקומות בילוי, תחבורה ציבורית לקויה בדרך כלל ואשכול סוציואוקונומי נמוך של אוכלוסייה בדרך כלל.
 
בקריית חיים מערבית ובקריית ים רק האשכול הסוציואוקונומי נמוך, בשאר הפרמטרים הן ממש לא פריפריות, הן נמצאות בלב מטרופולין שוקק במקומות תעסוקה, במקומות בילוי, תחבורה ציבורית מצויינת, וסמוכים לאזורים בעלי אשכולות סוצויואוקונמיים גבוהים.
 
 
לצפיה ב-'מוכרת דירה שנהגה בחוסר תום לב במו"מ תפצה את הקונה. '
מוכרת דירה שנהגה בחוסר תום לב במו"מ תפצה את הקונה.
28/02/2017 | 10:41
33

ת"א 44373-08-13 מ. נ' אוליאל 

רוכש ומוכרת ניהלו מו"מ לרכישת דירה באילת שבסופו המוכרת הודיעה על ביטול העסקה. אף שלא נחתם חוזה, השופט יוסי טופף השתכנע שהמוכרת פעלה בחוסר תום לב כשחזרה בה מההסכמות בשלב מאוחר.
 
השניים ניהלו בשנת 2012 מו"מ בעזרת מתווכת ועורכי דין שונים, אולם לא חתמו על מסמכים. בינתיים, הרוכש עבר להתגורר בדירה, לדבריו מתוך הנחה שישכור אותה למשך 4 חודשים, עד שהמוכרת תסדיר את ענייניה מול החברה המשכנת שבה רשומות הזכויות בדירה. לאחר מכן הצדדים סיכמו על תקופת שכירות נוספת.
בתביעה שהגיש בבימ"ש השלום באילת באוגוסט 2013, הוא טען כי להפתעתו, הנתבעת הודיעה לו על ביטול העסקה למעלה משנה אחרי שעבר להתגורר בדירה, משום שהעסקה אינה כדאית לה כיוון שגילתה כי יחול עליה חיוב ניכר של מס שבח. מצד שני, הגישה המוכרת תביעה נגדית לפינויו מהדירה, בטענה שהוא מחזיק בה שלא כדין.
 
במהלך אחד הדיונים הצדדים הגיעו למספר הסכמות, בין היתר שהתובע יתפנה מהדירה וישלם שכירות לתקופה מסוימת. 
 
בכך, התובע ויתר למעשה על הדרישה לאכיפת החוזה ומה שנותר הוא תביעתו לפיצויים בגין חלק מתקופת השכירות, במהלכה התגורר בדירה כשוכר על אף שכבר היה אמור להתגורר בדירה כבעליה, וכן לפיצויים על עוגמת הנפש ורכיבים נוספים.
טענתו המרכזית הייתה כי הנתבעת נסוגה מהעסקה שלא כדין ובחוסר תום לב משווע.
 
מנגד, הנתבעת טענה בין היתר כי המשא ומתן לא הבשיל להסכם ואפילו לא נחתם זכרון דברים. היא הכחישה שהעסקה לא יצאה לפועל עקב חיוב כלשהו במס, וטענה כי התובע מנע את קידום העסקה מאחר שלא הצליח לקבל משכנתא.
לשיטתה, התובע הוא זה שנהג בחוסר תום לב, וכעת הוא מנסה להתעשר שלא כדין.
 
על בסיס מכלול הראיות והעדויות שהובאו לפניו, השופט יוסי טופף קבע כי "שני הצדדים גמרו בדעתם להתקשר זה עם זה לצורך מכירת הדירה, בתנאים המפורטים שנכללו בטיוטת ההסכם המתוקנת, והיו ידועים לצדדים. ברם, סמוך לחתימת ההסכם, הנתבעת הפרה התחייבויותיה החוזיות למכור לתובע את הדירה, ובדרך זו הסבה לו נזקים".
 
בעיקרו של דבר, השופט השתכנע כי הנתבעת סיכלה את החתימה על ההסכם, ברגע האחרון ובחוסר תום לב – הסכם שהצדדים ראו בו כמחייב, עוד בטרם נחתם.
בהקשר זה השופט קיבל את טענת התובע והבהיר כי מאחר שמדובר בדירה שאינה רשומה במרשם המקרקעין – אלא במה שנקרא "זכויות אובליגטוריות" – לפי חוק המקרקעין אין צורך בחוזה חתום לצורך השלמת העסקה.
 
השופט הגיע למסקנה שהעסקה לא יצאה אל הפועל רק משום שהנתבעת גילתה שלא תקבל פטור מתשלום מס שבח.
 
מסקנה זו התבססה בין היתר על עדות התובע שהייתה עקבית ואמינה, וכן על עדותו של אחד מעורכי הדין שטיפל בעסקת המכר, והעיד שהכל היה ערוך ומוכן לחתימה עד שהנתבעת חזרה בה עקב סוגיית המס.
 
בנוגע לנזק, השופט דחה את בקשת התובע לפיצויים בגין השבת דמי שכירות, כיוון שהתובע בחר מרצונו החופשי להמשיך לגור בדירה, וכן להחזר השקעה על שיפוצים ותיקונים, שהתובע לא קיבל אישור בכתב לעשות זאת.
 
עם זאת, השופט חייב את הנתבעת לשלם לתובע 50,300 שקל – סכום שרובו ככולו נפסק בגין עוגמת הנפש שנגרמה לתובע – בתוספת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 8,500 שקל.
 
 
לצפיה ב-'בדיקת אוכלוסיה עתידית של בניין'
בדיקת אוכלוסיה עתידית של בניין
26/02/2017 | 11:16
3
110
שלום
 
השאלה שאני הולך לשאול היא לא כל כך פוליטיקלי קורקט אבל אני צריך לשאול בכל זאת.

אנחנו משפחה חילונית עם שלוש בנות קטנות. לאחרונה התחלנו בתהליכים לרכוש דירה חדשה מקבלן. הבניין כבר לקראת סיום ואמורים לסיים אותו עוד חודשיים-שלושה.
השכונה היא חילונית ונחשבת טובה יחסית.
בשלב מסויים הבנו מהמתווכת שהיזם של הבניין הוא חברה חרדית מירושליים. אז התעורר החשש שדיירי הבניין אמורים להיות חרדים או דתיים. אורח החיים שלנו שונה לגמרי ואני חושש מחיכוכים. אני יכול לחיות בבניין ש-20% מדייריו חרדים או דתיים, אבל לא בבניין ש-80% מדייריו חרדים/דתיים.
 
יש לציין שבכל הפעמים שביקרתי בבניין ראיתי משפחות חילוניות שבאו לראות דירות, אבל זה עדיין לא אומר כלום.
 
כששאלתי את המתווכת שדרכה הגענו לדירה מה תמהיל הדיירים מבחינת חילוניים/דתיים היא לא ידעה להגיד לי (או שידעה ולא רצתה להגיד).
 
השאלה שלי היא האם ומאיפה ניתן להשיג אינפורמציה כזאת ? האם מהחברה היזמית (יגידו לי ?) ? אני לא רוצה לגלות רק אחרי שנכנסתי לדירה ש-80% משכני הם חרדים.
 
תודה (וסליחה מהדתיים/חרדים)
לצפיה ב-'אין לי תשובה לגבי בדיקת אוכלוסיה עתידית, אבל...'
אין לי תשובה לגבי בדיקת אוכלוסיה עתידית, אבל...
26/02/2017 | 18:03
91
אבל עד כמה שידוע לי, פרויקטים המיועדים לאוכלוסיה דתית/חרדית משווקים בד"כ ככאלה כי הדתיים/החרדים עצמם לא מעוניינים בשכנים חילוניים.
כלל אצבע נוסף - בפרויקטים חדשים לדתיים מתוכנן בד"כ כיור נוסף לנטילת ידיים, הממוקם במסדרון המוביל לחדרי השינה וכו'.
לצפיה ב-'זו שאלה טובה לדעתי ליגיטימית אבל מאוד קשה'
זו שאלה טובה לדעתי ליגיטימית אבל מאוד קשה
27/02/2017 | 00:35
81
אוכלוסיות חרדיות הן לא הדבר שהכי צריך לעניין אותך. כל חתך אוכלוסיה שפונים אליו באופן קיצוני עלול לתת אופי לבניין. כך למשל:
- סטודנטים, משכילים וחביבים ככל שיהיו, בניין שחצי ממנו מושכר כמעונות עלול לקבל אופי שלאו דווקא מתאים לילדים קטנים.
- דירות באיזורי ביקוש שהסידור שלהן מאפשר (שלא לומר "מזמין") חלוקה פנימית לדירות חדר.
- בניין שכמות גדולה מדי של בעלי דירות הם משקיעים אשר מעוניינים רק במיקסום ההשקעה ולא יהיו מוכנים להכניס את היד לכיס. (גם בבניינים חדשים, לפעמים מתעורר רצון לעשות שינויים ושיפורים).
ועוד...
 
חלק קטן מזה אפשר לבדוק, אבל לגבי רוב הדברים, אין לך ברירה. זה סוג הסיכונים שלוקחים בבניין חדש.
לצפיה ב-'בדוק בחוזה לגבי הגדרת מעלית שבת ותהיה לך לפחות אפשרות '
בדוק בחוזה לגבי הגדרת מעלית שבת ותהיה לך לפחות אפשרות
28/02/2017 | 08:15
43
לשלול את האפשרות שהרוב חרדים.
 
מעבר לכך, האפשרות לבדוק מי הם השכנים לפני הרכישה
זה אכן יתרון גדול של רכישת דירה מיד שניה.
 
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/myehila
תובנות בחינם לייעול המשכנתא שלכם: http://bit.ly/effteam
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611
 
לצפיה ב-'ניסה לתבוע בביהמ"ש תקופת זמן ששולמה לו ע"י שוכר אחר.'
ניסה לתבוע בביהמ"ש תקופת זמן ששולמה לו ע"י שוכר אחר.
27/02/2017 | 11:25
106
 
בתביעה שהגיש לפני מספר חודשים בעלים של בית פרטי במושב כפר שמואל שבשפלה הוא טען שביוני 2014 חתם על הסכם שכירות מול הנתבעת לשנה אחת.
 
החוזה אמור היה להתחיל חודשיים לאחר מכן אך זמן קצר לפני כן הודיעה לו הנתבעת שהיא מעוניינת לבטלו. הוא מצדו סירב והבהיר לה שבהסכם ביניהם "אין תניה המאפשרת את סיום החוזה טרם זמנו".
 
לדבריו, הסכים לפרסם את הנכס להשכרה "לפנים משורת הדין" , כדי לסייע לנתבעת למצוא דייר חלופי בשל מבצע "צוק איתן" הצליח להשכיר את הבית רק שישה חודשים לאחר מכן.
 
התובע דרש מהנתבעת תשלום לו שכר הדירה עבור התקופה בה הנכס עמד ריק וכן את הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה, [פיצויים על עוגמת נפש והוצאות.[
 
הנתבעת מצידה טענה בכתב הגנתה שזמן קצר לאחר חתימת החוזה הודיעה לתובע שבסופו של דבר לא תשכור ממנו את הנכס מאחר שהצעת העבודה שבעקבותיה התכוונה לעבור למושב ירדה מהפרק. התובע קיבל את הודעתה והבהיר לה שאין לו כל טענה כלפיה.
 
רק בחלוף שנתיים נדהמה לקבל מכתב התראה מב"כ התובע בה נדרשה לשלם סכום עתק של 50,000 שקל.
 
לטענתה, בכל מקרה הסכם השכירות ביניהם לא נכנס לתוקף שכן היא לא הפקידה את הבטוחות הנדרשות. לדבריה, התובע אינו יכול להכחיש טענה זו לאחר שבהליך אחר שניהל מול שוכרים הקודמים לנתבעת העלה מולם את אותה טענה בדיוק. 
 
הנתבעת הבהירה שהמשפחה ששכרה את הנכס לפניה ביקשה לעזוב אותו לפני תום התקופה והתובע התנה זאת במציאת שוכר חלופי. לדבריה, היא זו שהייתה אמורה להיכנס כשוכרת חלופית ולאחר שההסכם בינה לבין התובע לא התממש הוא תבע את אותה משפחה.[לתשלום יתרת תקופת השכירות]
 
לטענתה, בהליך מול המשפחה טען התובע שהם לא עמדו בחובתם לאתר שוכר חלופי שכן השוכרת החלופית שנמצאה (כלומר, היא עצמה), חזרה בה והחוזה מולה לא הושלם. בנסיבות אלה, התובע מנוע כעת מלטעון שההסכם מולה תקף.
הסכים לביטול
 
השופטת כרמית בן אליעזר מבית משפט השלום בראשון לציון קיבלה את טענת הנתבעת שהתובע לא יכול לטעון טענות סותרות. 
 
השופטת הסבירה ש"כלל ההשתק השיפוטי" מונע מבעל דין שהעלה טענה עובדתית או משפטית בהליך אחד, ושעל בסיסה זכה בהליך, מלטעון טענה הפוכה בהליך אחר.
 
השופטת הדגישה שלא רק שבהליך השני התובע טען שההסכם מול הנתבעת לא השתכלל, אלא שהוא אף טען שהחוזה מולה בכלל לא נחתם כי היא הגיעה ללא ערבים.
 
לדבריה, טענת התובע בהליך השני שהחוזה מול הנתבעת לא נכנס לתוקף סייעה לו להצליח בתביעה ולזכות בפיצוי והוא אינו יכול לבסס את תביעתו הנוכחית על טענה הפוכה לחלוטין.
 
השופטת הזכירה שמטרתו של כלל ההשתק השיפוטי היא להגן על טוהר ההליך השיפוטי ועל אמון הציבור במערכת המשפט וכן למנוע ניצול לרעה של בתי המשפט.
היא הוסיפה שגם ללא שימוש בכלל זה דין התביעה להידחות שכן גם בהנחה שהסכם השכירות נכנס לתוקף, הרי שימים ספורים לאחר חתימתו הוא בוטל בהודעה שמסרה הנתבעת לתובע, והוא הסכים לכך.
בנסיבות אלה דחתה השופטת את התביעה וחייבה את התובע בהוצאות ושכ"ט עו"ד 
 
תא"מ 21070-05-16 שיטרית נ' ביטון קליין,  פסה"ד - https://www.court.gov.il/NGCS.Web.Site/Viewer/NGCS...
 
===========================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
לצפיה ב-'40 שנה אחרי שרכש קרקע בגוש 6608 גילה הבעלים שהוא מת'
40 שנה אחרי שרכש קרקע בגוש 6608 גילה הבעלים שהוא מת
27/02/2017 | 00:46
94
בביהמ"ש המחוזי מרכז - ת"א 13839-08-15 בליתי נ' מימון ואח'
 
תקציר :
40 שנה אחרי שרכש 500 מ"ר מתוך קרקע בגוש 6608 חלקה 159 ששטחה הוא 1,034 מ"ר במתחם חוף התכלת, גילה הרוכש כי "זייפן" בשם "אלי לחמני" העביר אותה על שמו מכח צו קיום צוואה. עניין זה, המטופל גם במישור הפלילי, הוליד מחלוקת שבגינה נדרשה התערבות ביהמ"ש לביטול הערת אזהרה לצד ג' [הנתבע 3] שרכש לכאורה את המגרש מאותו נוכל .
 
התובע בכתב התביעה שבנדון הוא הבעלים של המגרש שנרכש על ידו בשנת - 1974, ונרשם כבעליה.
ב-2014 הוא גילה לתדהמתו כי זכויות הבעלות בקרקע נרשמו על שם צד ג' ["מנחם מימון"- הוא נתבע 3], מכח צו קיום צוואה של התובע עצמו. [שמצא עצמו מת עפ"י עסקת המכר הנדונה שהתבססה על מותו לכאורה]
 
התובע "שלנו" חי מאוד ולכן כשגילה את מעשה הרמאות, הגיש תביעה לביהמ"ש המחוזי בלוד, בה טען כי הוא לא רשם שום צוואה, ואינו מכיר את האדם הטוען שירש את הקרקע מהתובע ...
 
התביעה האזרחית [במקביל מתנהלים גם הליכים פליליים בנדון נגד אלי לחמני הוא הנוכל ] התנהלה כנגד צד ג'  שרכש את הקרקע מהנוכל ומאוחר יותר ונרשמה לזכותו הערת אזהרה על הקרקע.
 
התובע ביקש מביהמ"ש להצהיר כי הוא זכאי להירשם חזרה כבעלים של המגרש ולמחוק את הערת האזהרה ע"ש הנתבע הנדון , הוא צד ג', ובהמשך גם ביטול הרישום של אלי נחמני כבעלים של הקרקע שבנדון.
 
הנתבע 3 [הרוכש לכאורה] – טען כי רכש את הזכויות כדין ובתום לב לאחר שווידא שישנו צו קיום צוואה ושהזכויות רשומות על שם המוכר בטאבו.
 
השופטת הלית סילש קבעה כי לב המחלוקת נטוע בשאלה האם זכותו של הרוכש האחרון גוברת על זכותו של הבעלים  ה"היסטורי" – הוא התובע.
בהקשר זה השופטת הזכירה שהנתבע לא השלים את רישום הזכויות על שמו בלשכת רישום המקרקעין, ונכון להיום, הבעלות נותרה על שמו של אותו מוכר/זייפן מפוקפק. 
 
השופטת סילש הסבירה כי עפ"י הפסיקה ביהמ"ש העליון, עד לרישום הזכויות במלואן, המבחן המכריע הוא קיומו של "תום הלב" – והשאלה הנשאלת היא האם הטוען לזכויות הבעלות פעל בתום לב.
 
במקרה הנדון, השופטת הבהירה כי במסגרת החקירה הפלילית הנתבע אלי לחמני נחקר על ידי מ"י במשך זמן רב ביחס לעסקה, כך שנתבע 3 [צד ג'] ידע כבר אז כי ישנם ספקות בנוגע לבעלות המוכר על השטח. לטעמה של השופטת, "די בכך כדי להביא להעדפת רישום זכויות של התובע" על פני אלו של הנתבע.
 
בנוסף, השופטת דחתה את טענת הנתבע שלפיה הוא זכאי להשלים את רישום הזכויות מאחר שהוא שילם את מלוא הכסף בגין העסקה. בהקשר זה השופטת ציינה כי לא צורפו אישורי תשלום, קבלות או העתקי המחאות, ופירטה שורה של עדים שיכלו לאשר את גרסת הנתבע, לא זומנו לעדות.  
 
השופטת הוסיפה וציינה כי כל "סיפור" העסקה בין המוכר לבין הנתבע מעורר "סימני שאלה לא מבוטלים", ותחושת "חוסר נוחות" – כך למשל, בשל מהירות העסקה והטענה כי סכום גדול שולם במזומן.  [לא הוצגו הוחכות על התשלום]
 
בתוך כך השופטת אף הבהירה כי "עצם העובדה כי התובע בחיים, ונחקר באולם בית המשפט, משמיטה את הקרקע בפני כל טענה לעניין העברת זכויות מכוח צו קיום צוואה".
לפיכך, השופטת הורתה ללשכת רישום המקרקעין להשיב את רישום הזכויות בקרקע על שמו של התובע ולמחוק את הערת האזהרה לטובת הנתבע.
 
 
מיקום החלקה - https://goo.gl/vUXQzz
 
===================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
לצפיה ב-'מבחן המתווכים- אילו ספרים צריך והיכן לרכוש?'
מבחן המתווכים- אילו ספרים צריך והיכן לרכוש?
26/02/2017 | 21:54
1
46
היי, הבנתי שבמבחן המתווכים יש שני ספרים ללמידה שגם ניתנים במועד הבחינה. 
איך הם נקראים והאם ניתן לרכוש אותם פיסית בחנויות?
לא נוח לי גרסא אלקטרונית
 
תודה רבה
לצפיה ב-'המקצוע הכי קשה בתקופה הנוכחית הוא תיווך'
המקצוע הכי קשה בתקופה הנוכחית הוא תיווך
26/02/2017 | 22:54
75
אתה הולך לעבוד חודשים בחינם ללא סגירת עסקה אחת
 
השוק מת, כמעט ואין עסקאות. אם אתה רוצה לעבוד בחינם - בהצלחה.
 
לצפיה ב-'מה קורה בשוק המחרים ירדו או עלו ? מה קורה פה?'
מה קורה בשוק המחרים ירדו או עלו ? מה קורה פה?
23/02/2017 | 19:46
28
241
להמשיך לחכות לקניית דירה אל לקנות ?
 
בנתיים רק אכלתי אותה מההמתנה הארוכה 
 
 
לצפיה ב-'שאלת מיליון הדולר'
שאלת מיליון הדולר
23/02/2017 | 20:44
191
השוק כל כך דינמי, שמה שנכון היום לא יהיה תקף מחר.

ב- 15 לחודש הלמ״ס פירסמו ירידת מחירים בחודש דצמבר של 1.2 אחוזן.

יום, יומיים לאחר מכן איגוד השמאים פירסם נתונים על עליית מחירים של 1.7 אחוז והסביר כי הלמ״ס לראשונה הכלילו במדידות שלהם את נתוני מחיר למשתכן ומכאן נובעת הירידה.

סביר להניח כי גם בחודשים הבאים שתי התחזיות הנ״ל יחזרו על עצמם עקב השוני במתודות (אם תשאל אותי הלמ״ס איבד את תקפות נתוניו ומדובר פשוט בהטעיה מכוונת של הציבור. צריכים להגיש עתירה לבג״צ נגד הלמ״ס).

מיסוי ריבוי נכסים נידון בעתירה בבג״צ ועוד לא ידוע מה יהיה בסופו של דבר ואולם ממש היום ח״כ מיקי זהר הגיש הצעת חוק לתיקון חוק ריבוי נכסים לפיה מי שישכיר דירה למשך חמש שנים במחיר קבוע צמוד למדד יהנה מפטור ממיסוי ריבוי נכסים בכל מקרה. בעוד מספר ימים ניתן יהיה לדעת האם תהיה תמיכה של הכנסת בחוק.

השוק כרגע בקיפאון, אנשים יושבים על הגדר וממתינים לתוצאות בנוגע למיסוי דירה שלישית. זה כל הסיפור. בינתיים נוצרים ביקושים כבושים כמובן.

אני לא רואה טעם להתנבא כרגע, עוד כמה ימים נהייה חכמים יותר (עד השפן הבא שישלף מהכובע)

במקביל כחלון וגלנט פועלים להגדלת היצעי הדירות ואולם לפעולות אלו תהיה השפעה עוד כמה שנים, אם בכלל הם יצליחו ולא הייתי מכליל פעולות אלו במערכת השיקולים שלי.

 




לצפיה ב-'אל תמהר לקבוע ש"אכלת אותה"'
אל תמהר לקבוע ש"אכלת אותה"
24/02/2017 | 01:19
4
183
להחזיק בדירה על שמך בכל מחיר, זה לא בהכרח דבר טוב. מחיר הדירות כרגע הוא הגבוה ביותר בכל הזמנים ולא פרופורציונאלי לשום פרמטר אחר. לקחת משכנתא גבוהה בכל מחיר מתוך אמונה שזה רק ימשיך לעלות, זה מהלך שיכול לפגוע לך באיכות החיים בצורה מאוד משמעותית!
 
לדעתי, מחירי הדירות ירדו בקרוב וזה בגלל שמה שהעלה את המחירים מלכתחילה היה מסחר ספקולטיבי/בורסאי. דירות הפכו ל"סחורה" יציבה ומניבה כשכל שאר האפיקים היו קפואים. אבל בבורסה יש כלל מאוד פשוט - כשההמון נכנס, זה סימן שצריך לצאת כי תהיה מפולת.
היום, כשאני שומע אנשים שהכיסים שלהם לא עמוקים במיוחד, רוצים למשכן את עתידה הכלכלי של משפחתם בשביל לקנות "דירה להשקעה" בפריפריה - זה כנראה תחילתו של הסוף.
לצפיה ב-'אם מס ריבוי נכסים יבוטל או יעוקר- עליות המחירים ימשיכו'
אם מס ריבוי נכסים יבוטל או יעוקר- עליות המחירים ימשיכו
24/02/2017 | 13:40
3
141
מר בחור מה שאתה אומר אמרו הרבה לפניך בכל השנים האחרונות והעליות המשיכו, אתה לא מחדש דבר וחבל להטעות אנשים בססמאות.
 
מה שמעניין הוא מה שיהיה בעתיד ולא מה שהיה בעבר, במילים אחרות זה שהמחירים כיום הם הגבוהים בכל הזמנים, לא מעניין אם עליות המחירים ימשיכו ובכל שנה מהשנים הבאות המחירים שוב יהיו הגבוהים בכל הזמנים.
 
אני צופה כמעט תרחיש וודאי של המשך עליות המחירים בשנים הבאות אם מיסוי ריבוי נכסים יבוטל או יעוקר במסגרת העתירה לבג״ץ או יעוקר במסגרת הצעת החוק של מיקי זהר. ריבית המשכנתאות שעלתה והמחירים הגבוהים שכבר קיימים לא ישנו את התרחיש הזה. ההיצע הנמוך של הדירות והריבית הנמוכה במשק יתמכו בהמשך העליות.
 
אם מס ריבוי נכסים יעבור, התרחיש כבר מורכב יותר, לדעתי הקפאון ימשיך עד חודש ספטמבר, אנשים ימתינו לראות האם יהיה גל מכירות של משקיעים מרובי נכסים כדי לזכות במענק מס שבח,  לאחר מכן יתפרצו ביקושים כבושים של אנשים שהמתינו מסוף שנת 2016 שמחכים לתפוס ״מציאות״, ייתכנו ירידות בטווח הקצר, בסופו של דבר הביקושים של המשקיעים ישארו בטווח נמוך וקבוע וסך הביקושיםויתאימו פחות או יותר להיצעים, דבר שיביא ליציבות מחירים עם תנודתיות וכן הבדלים בין אזורים שונים בישראל לכמה השנים הבאות. זה מה שאני צופה ואולם לגבי התרחיש הזה יש פחות וודאות,  בניגוד לתרחיש הקודם שציינתי שהוא כאמור כמעט וודאי לדעתי.





לצפיה ב-'חוקר בבנק ישראל: "הריבית היא המשפיעה ביותר על מחירי הדיור״'
חוקר בבנק ישראל: "הריבית היא המשפיעה ביותר על מחירי הדיור״
24/02/2017 | 14:49
1
102
 
״חוקר במחלקת המחקר של בנק ישראל כתב מסמך שלפיו בשורה של מדינות, ובהן ישראל, הורדת הריבית לקרוב לאפס הובילה לעליות חדות במחירי הדירות ■ המשמעות - מאמצי משרד האוצר להגדלת היצע הדירות עשויים להתברר כחסרי תועלת...״
לצפיה ב-'היו"ר החדש של לשכת השמאים יבחן את המשך פרסום סקירות המחירים״'
היו"ר החדש של לשכת השמאים יבחן את המשך פרסום סקירות המחירים״
24/02/2017 | 14:54
90
http://www.themarker.com/realestate/1.3883662

״חיים מסילתי נבחר ביום חמישי ליו"ר הלשכה החדש, במקומו של אוהד דנוס. עם כניסתו, דחה מסילתי טענות, כי הוא מקורב לשר האוצר משה כחלון, אך הודיע כי ישקול מחדש את פרסום סקירות המחירים שהוציא קודמו, ואשר עוררו ויכוחים רמים בין משרד האוצר ללשכת השמאים.״

אם יופסק הפרסום של לשכת השמאים לגבי מחירי הדירות, אנו ניוותר עם הפרסום המעוות של הלמ״ס ללא מידע אמת, סין זה פה.
לצפיה ב-'הדינאמיקה בשטח'
הדינאמיקה בשטח
24/02/2017 | 20:23
97
אני מפעם לפעם עובר על מודעות יד 2 בשכונה שלי וגם בודק עסקאות חדשות באתר רשות המיסים. התמונה היא כדלקמן...
 
במהלך חצי שנה אחרונה מופיעות אותן הדירות שנמכרו ב-2005 סביב 0.9 וב-2012 סביב 1.5 וכיום אין אף אחת בפחות מ-2. הדירות כמעט ולא נמכרות. אבל חלק מהמוכרים לא מוריד ויש אף כאלה שמעלים. כך למשל יש דירה אחת 3.5 חדרים 72 מטר בטאבו ברחוב פחות טוב שאני מזהה אותה לפני תמונת המטבח. ניסו למכור אותה ב-2013 ב-1.8 - מחיר שהיה אז הזוי לחלוטין. מפורסמת ב-2.3, שזה עוד יותר הזוי. יש עוד כמה שהעילו. לעומת זאת אחד שפירסם ב-2.05 פתאום נשבר, פירסם ב-1.79 ותוך יום הדירה נעלמה. בקרוב נראה אם הוא מכר או ויתר.
 
לערכתי ייקח למוכרים כשנה להחליט אם הם רוצים למכור או להשאר עם הדירות. אני צופה הורדות מחירים לקראת אוקטובר-נובמר. כך זה היה גם ב-2012, כאשר לקח להם כשנה לאחר הקיפאון של מחאה חברתית להתחיל להוריד. אבל אז בא להם גלגל הצלה בדמות ירידת הריביות. הפעם זה לא יקרה.
לצפיה ב-'כצפוי,מחירי הדירות ישאפו לחזור ליחס נורמלי לשכר'
כצפוי,מחירי הדירות ישאפו לחזור ליחס נורמלי לשכר
24/02/2017 | 16:26
16
136
הרי מצב של 160 משכורות לדירה ממוצעת הוא מצב חולני שלא יכול להמשך לנצח.
ואגב,160 אלה משכורות ממוצעות ולא חציוניות כמו שרובנו מרוויחים כך שהנתון האמיתי אף חמור יותר.
ההשקעה בנדל"ן הפכה ללא אטרקטיבית גם ללא המס החדש של כחלון.
מי רוצה להתעסק עם שוכרים,הוצאות שונות על דירה וסיכון שהדירה תישאר ריקה בשביל תשואה כ"כ נמוכה?
לצפיה ב-'הבדיקה הנכונה היא הכנסה למשק בית שעלתה כפי שניים משנת 2003'
הבדיקה הנכונה היא הכנסה למשק בית שעלתה כפי שניים משנת 2003
24/02/2017 | 17:31
1
113
 
 
״שוק הנדל״ן רחוק מלהיות בועתי, משקי הבית לא ממונפים, ובניגוד למה שמקובל לחשוב - לא חל ניתוק בין מחירי הנדל"ן לבין ההכנסה של משקי הבית ובטח שאין בנייה מאסיבית שתביא לכך שדירות יישארו ריקות לאחר 'התפוצצות הבועה'. נהיה אמיצים ונאמר שאנו לא רואים בועה שמתנפחת ובטח לא כזו שעשויה להסב נזק כלכלי מהותי למשק" כך כותב היום יהודה בסקירה שפרסם״
 
״הדוגמה שמביא יהודה: בשנת 2003 המחיר הממוצע של דירה לפי הלמ"ס עמד על 647.5 אלף שקלים והשכר הממוצע עמד על 7,271 שקלים, כלומר צריך 89 משכורות לצורך רכישת דירה. בשנת 2015 מחיר הדירה הממוצע זינק לפי הלמ"ס ל-1.37 מיליון שקלים והשכר הממוצע טיפס ל-9,877 שקלים, כלומר צריך 141 משכורות. לכאורה הרעה דרמטית עבור הרוכשים. עם זאת, יהודה מציין כי ב-2003 ההכנסה נטו למשק בית עמדה על 8,710 שקלים וזה אומר 74 חודשי הכנסה נטו למשק בית לצורך רכישת דירה ואילו ב-2015 ההכנסה נטו למשק בית כבר עמדה על 15,427 שקלים, וזה אומר שצריך 90 חודשי הכנסה נטו לצורך רכישת דירה. לפתע הגידול במספר המשכורות לצורך רכישת דירה לא נראה כזה מאיים. חלה הרעה, אבל לא נוצר ניתוק של ממש בין השכר למחירי הדירות״
 
״הנתונים מראים שקצב עליית המחירים צפוי להתמתן משמעותית. הקצב היום הוא קצת יותר מ-8% השנה וזה לא קצב שלדעתנו יימשך. אנחנו לא חושבים שתהיה ירידות מחירים, ממש לא, אלא צופים עלייה בקצב של 3%-4% בשנה"
 
מעבר לכך כשאין אלטרנטיבות השקעה, אנשים מוכנים להתעסק עם כל מה שאמרת, מה עוד שמדובר בהשקעה היחידה שאפשר למנף אותה באמצעות הלוואה בסכומים גדולים, ריבית נמוכה (הריבית עדיין נמוכה) ולטווחים ארוכים.
 
עוד מעבר לכך, חלק גדול מהמשקיעים כבר לא מסתכלים על תשואה, אלא על פוטנציאל עליית ערך כתוצאה מתמ״א 38 שצובר תאוצה רבה וזאת תופעה שכבר מזמן רווחת בתל אביב ובאזור המרכז, שהתשואות שם כבר מזמן מאד נמוכות

לצפיה ב-'הפוטנציאל היחיד הוא לירידת ערך,לא עליית ערך.'
הפוטנציאל היחיד הוא לירידת ערך,לא עליית ערך.
24/02/2017 | 17:37
107
עליה של 120% ב8 שנים ועדיין בונים על עליות? לאן נגיע?
תמ"א 38 זה נחמד אם זה יוצא לפועל.במציאות יש ים בירוקרטיה ומכשולים בדרך.
לצפיה ב-'כמוב שזה ביחס לשכר ממוצע, הרי אתה משווה למחיר דירה ממוצעת'
כמוב שזה ביחס לשכר ממוצע, הרי אתה משווה למחיר דירה ממוצעת
25/02/2017 | 18:49
13
77
רוצה שכר חציוני, תשווה למחיר דירה חציונית.
וכפי שכתבו לך, זה לא המדד היחיד.
עדיין קל להשיג תשואה טובה על שכירות (4 ומעלה).
לצפיה ב-'כשמחצית אתה מממן ממשכנתא '
כשמחצית אתה מממן ממשכנתא
26/02/2017 | 11:33
12
70
והריבית ל- 20 שנה הגיע כבר ל- 4% אז בספק אם עסקה כדאית כאשר על דירה במקום נורמלי אתה משיג תשואה 3% ברוטו ואף פחות. דירות בתשואות גבוהות יותר מושכרות במקומות הבעתיים. אז כבר תשקיע באג"ח בעלי דירוג נמוך/אג"ח זבל.
לצפיה ב-'וכשהתשואה מדמי השכירות מכסה חלק מריבית המשכנתאות זה לא טוב?'
וכשהתשואה מדמי השכירות מכסה חלק מריבית המשכנתאות זה לא טוב?
26/02/2017 | 13:53
72
זו טעות רווחת של הרבה אנשים ו"מומחים", הם גורסים כי אם גובה הריבית של הלוואת המשכנתא גבוהה מגובה התשואה מדמי השכירות, אזי העיסקה לא כדאית.
 
(טעות רווחות עוד יותר היא שדמי השכירות צריכים לכסות את גובה החזר הלוואת המשכנתא, שזו בכלל שטות גמורה, הרי ככל שתפרוס את הלוואת המשכנתא לתקופה ארוכה יותר, שיעור הריבית יעלה, אבל ההחזר החודשי ייפחת ויכול להיות נמוך יותר  מדמי השכירות, אבל סך הריבית שתשלם יהיה גבוה ככל שתקופת ההלוואת תהיה ארוכה יותר, הן בגלל שיעור ריבית גבוה יותר כאמור וכן בגלל תקופה ארוכה יותר של תשלום. לפעמים זה כדי מבחינה אסטרטגית, כדי להפחית את גובה ההחזר החודשי, על מנת להשאיר לך הכנסות חודשיות גבוהות יותר לצרכים אחרים).
 
אבל מה רע בכך שהשוכר של הדירה משלם לך חלק מריבית ההלוואה?
 
בדוגמה שנתת, אם ריבית ההלוואה היא 4% ותשואת דמי השכירות היא 3%, משמע שאתה משלם על ההלוואה רק 1% ריבית, דהיינו כמעט כלום.
 
כלומר אתה רכשת כעת דירה במחיר יקר יותר ממה שההון העצמי שלך מאפשר, או שיש לך את ההון העצמי אבל אתה מעדיף להשתמש בו להשקעות אחרות, לרבות רכישת דירות אחרות.
 
לאחר סיום ההלוואה תרוויח דמי שכירות נטו, על דירה יקרה יותר ממה שההון העצמי שלך אפשר בזמן הרכישה.
 
החלופה של השקעה באג"ח, היא רק באמצעות ההון העצמי שלך ולא באמצעות מינוף.
 
 
באיזה עוד סוג השקעה הדבר ניתן לביצוע?
 
 
 
 
 
 
 
לצפיה ב-'המשכנתא רק מגבירה את הכדאיות בגלל המינוף'
המשכנתא רק מגבירה את הכדאיות בגלל המינוף
26/02/2017 | 19:42
10
58
והסבירו את זה מתחתיי.
 
יותר מזה, מבחינתי החישוב האמיתי זו תשואה ביחס להון העצמי ולא למחיר הדירה (כי זה הכסף שיש לי בפועל). אני לוקח את השכירות, מפחית את הריבית  שאני משלם על המשכנתא (כי הקרן בעצם מתווספת להון העצמי) ובודק את זה ביחס להון העצמי, את מוזמנת לחשב את התשואה
 
אג"ח זבל או מדורג נמוך זו השקעה בסיכון גבוה ולכן זה לא בר השוואה.
לצפיה ב-'אם אתה לוקח בחשבון שמחיר יעלה אז אתה צודק'
אם אתה לוקח בחשבון שמחיר יעלה אז אתה צודק
27/02/2017 | 09:35
9
47
אבל אם לקחת בחשבון שמחירים היום גבוהים מאוד ויכולים לרדת ונגיד אח"כ שוב לעלות וכו' ונגיד בעוד 25 שנה מחירים יהיו כמו היום אז עסקה היא בספק אם כדאית. דירה של 3 חדרים זולה בבנין ישן במרכז הארץ תעלה כ- 1.3 מיליון ש"ח. לזה תוסיף מס רכישה 8%, עו"ד ותיווך ושיפוץ מינימלי, כך שהגעת ל- 1.5 מיליון. למשל מחצית 750 אל"ש יש לך ו- 750 אל"ש משכנתא. מסלולים רגילים : 25 שנים קל"צ (1/3)ו 25 שנים פריים (2/3). אם לקחת ממוצע בפריים מינוס חצי לאורך 25 שנים נגיד 3% וקל"צ 4.5% אז יוצא ששילמת כ1.2 מיליון ש"ח לבנק . החזר חודשי נניח כמו הכנסה משכירות (כ- 4 אלף).  אז מה שיוצא לך ששמת 750 אלף ובעוד 25 שנה נשארת עם הדירה שעולה 1.3 מיליון. כלומר הרווחת 550 אלף. אם להתייחס  לתקלות בדירה + שיפוצים בדירה + שיפוצים בבנין + צנרת +תקופות  ללא שוכרים + שוכרים בעייתים + ביטוח דירה + ביטוח משכנתא  אז במקרה הטוב הרווחת 350-400 אלף ש"ח. 
אם שמת 750 אלף באג"ח ממשלתי (שאני ממש נגד אגח ממשלתי לתקופה של 25 שנה אבל נניח לצורך השוואה בלבד) אז יש לך תשואה כ- 3% נטו. לאחר 25 שנה אתה עם 1,067,000 ש"ח. כאן אתה די בנק' שוויון ברווח מהדירה וזה ללא כאבי ראש בכלל עם כסף נזיל בכל רגע. אם תשקיע חכם יותר ל- 25 שנה וגם באפיקים סולידיים יחסית אז תוכל להגיע לתשואה של 4-5% בממוצע , כלומר,   עדיף מהדירה. 
לצפיה ב-'רק שאם תקחי כל תקופה של 25 שנים לא תמצאי מצב'
רק שאם תקחי כל תקופה של 25 שנים לא תמצאי מצב
27/02/2017 | 10:14
4
42
שמחירי הדירות לא עלו בזמן כזה.
ושוב, אני מסתכל על יתרון המינוף ולא חייב באמת להחזיק את הדירה עד סוף חיי המשכנתא אלא יכול לממש עם רווח יפה ולהשקיע בנכסים נוספים או באפיקים אחרים. בהתחשב במינוף התשואה מגיעה גם ל - 10 אחוז ככה שאם אני מוכר נגיד אחרי 5-10 שנים גם במקרה שמחיר הדירה לא השתנה אז אחרי הוצאות מכירה אני יכול להישאר עם הוצן עצמי שגדל ב- 7-8 אחוז לשנה.
 
לצפיה ב-'דווקא אם אתה מוכר מוקדם יותר (נגיד ללא רווח)'
דווקא אם אתה מוכר מוקדם יותר (נגיד ללא רווח)
27/02/2017 | 10:26
1
38
אתה מפסיד יותר. כי את ה- 200 אלף בהתחלה כבר השקעת, חלק מתיקונים כבר עשית. אם לקחת את זה מעבר ל- 25 שנה אז זה משתלם יותר כאשר אתה רק מכניס כסף מהדירה  ללא משכנתא. אם אתה מוכר וקונה בדרך אז כל פעם יש לך את ההוצאות של מס רכישה + עו"ד + תיווך+ שיפוץ... ולא ברור איזה מס עוד יתווסף בדרך.
לצפיה ב-'לא בדיוק'
לא בדיוק
27/02/2017 | 21:03
18
העיסה נבחרת כך שהתשואה תהיה טובה גם אחרי כל ההוצאות המלוות (למשל קונים דירה זולה יחסית ולוקחים בחשבון שיפוץ).
 
רק ציינתי שלא חייבים להחזיק את הדירה עד סוף המשכנתא (או לא לפרוע את המשכנתא לפני), כל מקרה לגופו.
 
להמשיך להחזיק את הדירה אחרי המשכנתא לא בהכרח משתלם יותר. אפשר למכור אותה ולקנות 2 או 3 נכסים במקום.
 
8 אחוז מס רכישה זה באסה (שאר ההוצאות המלוות זניחות ושיפוץ בא לרוב עם דירה זולה יותר ככה שזה לא פקטור, זה משוקלל במחיר הדירה) אבל הנחה שמחיר הדירה יעלה במשך השנים ביותר מ - 8 אחוז היא הנחה סבירה.
לצפיה ב-'אתה חושב שבוודאות מחירים יעלו מתישהו'
אתה חושב שבוודאות מחירים יעלו מתישהו
27/02/2017 | 10:27
1
46
ואם יהיה מצב של ירידה ואח"כ עליה כך שרק אחרי 25 שנה אתה במחיר שקנית...
לצפיה ב-'בינתיים אני חושב שזה מעולם לא קרה'
בינתיים אני חושב שזה מעולם לא קרה
27/02/2017 | 21:05
27
בכל נקודת זמן שלא תקחי, אם תבדקי 25 שנים אחורה תגלי מחיר נמוך יותר.
כן, אני מרשה לעצמי להניח באופן כמעט וודאי שעוד 25 שנים המחירים יהיו גבוהים יותר.
 
בואי נגיד בערך באותו סדר גודל של רמת אמינות שממשלת ישראל תחזיר את האג"ח עוד 25 שנים.
לצפיה ב-'את המחיר העתידי של מחצית שווי הדירה בסך 750 אלף ₪ צריך להוון'
את המחיר העתידי של מחצית שווי הדירה בסך 750 אלף ₪ צריך להוון
27/02/2017 | 19:13
3
33
גם אם מחיר הדירה ישאר זהה להיום בעוד 25 שנים, הרי מאחר ואת לא משלמת 750 אלף ₪ במכה אלא משלמת  אותם בתשלומים חודשיים של החזרי הלוואת המשכנתא (בניכוי הריבית אותה משלם למעשה השוכר, תשלום חודשי יוצא רק 2,500₪ לחודש ולא 4,000 ₪ לחודש) הרי שאת צריכה לבצע היוון של הסך של 750 אלף ₪, שזה יוצא סכום נמוך משמעותי, כך שלמעשה את מרוויחה, גם אם מחיר הדירה נשאר זהה לאחר 25 שנה.
 
כמובן שאפשר לבדוק מול השקעה חילופית בתשלומים חודשיים בסך של 2,500 ₪ ולהשוות מה יותר כדאי.
 
כמובן גם שאם מחיר הדירה יעלה לאחר 25 שנה ו/ או דמי השכירות החודשיים יעלו במשך התקופה, אז ההשקעה תהיה כדאית יותר ולהיפך.


לצפיה ב-'אני מתייחסת ל 750 אלף '
אני מתייחסת ל 750 אלף
27/02/2017 | 20:01
2
28
ששמים כהון עצמי. כאשר סוגרת 4 אלף משכנתא כנגד 4 אלף שכירות.
כלומר או להשתמש בכסף לצורך דירה ולהרוויח נגיד 350 אלף בסוף או לשים אותם 750 באג"ח.
לצפיה ב-'משכנתא ל- 25 שנה לא כדאית- תקצרי אותה ותרויחי יותר'
משכנתא ל- 25 שנה לא כדאית- תקצרי אותה ותרויחי יותר
28/02/2017 | 08:57
1
20
ירדתי לסוף דעתך, את ה- 750 אלף שלקחת כמשכנתא את לא מחשיבה מאחר והשוכר משלם את כל החזרי המשכנתא, נוצר מצב שהשקעת הון עצמי בסך של 750 א' ₪ ולאחר 25 שנה, נותרת עם דירה שלא חל שינוי במחירה והוא נשאר בסך של 1.3 מיליון ₪.
 
לפי החישוב שלך הרווח יעמוד על סך של 350 עד 400 א' ₪ (כנראה שהרווח יכול להיות גבוה יותר בחישוב הוצאות שמרני יותר).
 
אבל אם תקצרי את המשכנתא שלקחת ל- 15 שנה, בריבית של 4 קל"צ, ההחזר החודשי יעמוד על סך של 5,547 ₪, דהיינו תוציאי מהכיס כל חודש 1,547 ₪ וסה"כ ב- 15 שנה , 278,467 ₪ (אם תהווני את התשלומים הערך הנוכחי כמובן יהיה נמוך יותר)..
 
לצורך חישוב גס, תוסיפי את הסך של 278 אלף ₪ (ולא את הערך הנוכחי) לסך של 750 אלף ₪ ותגיעי לסך של 1,028,000 ₪.
 
בעשר השנים לאחר מכן תקבלי את שכר הדירה בסך של 4,000 ₪ נטו (ללא תשלומי החזר הלוואת משכנתא שהסתיימה) וזה יוצא סך של 480,000 ₪ (הערך הנוכחי כמובן נמוך יותר).
 
1,028,000 פחות 480,000 ₪= 548,000 ₪.
 
כלומר יוצא שהשקעת נטו סכום של 548,000 ₪ ויש לך דירה ששווה 1.3 מיליון ₪ לאחר 25 שנה, כלומר הרווחת 752,000 ₪ (לאחר הוצאות שוטפות על תיקונים, תקופות ללא שוכרים שציינת הסכום יהיה נמוך יותר. לדעתי הגזמת עם הערכתך, סכום זה יכול להגיע לכל היותר לסך של 50 אלף ₪, דהיינו תרוויחי 700 א' ₪.
 
בחישוב של האג"ח הגעת לרווח של  317,000 ₪.
 
כמובן שאת התשלומים החודשיים ששילמת בסך של 1,547 ₪ אפשר היה גם לחסוך באפיק שמאפשר הפקדות חודשיות ולהרוטיח בנוסף לתשואת האג"ח רווח נוסף, כך שהפערים היו מצטמצמים.
 
כמו כן אם היית מפקידה את הסך של 750 א' ₪ לא באג"ח שמחלק קופונים, אלא באפיק שמאפשר ריבית דריבית (או באג"ח שמחלק קופונים של 3% + הצמדה למדד למשל- לא קיים אג"ח שנותן תשואה כזאת עכשיו) התשואה הייתה גבוהה עוד יותר.
 
מצד שני יכולת במקום דירה אחת לרכוש 2 דירות קטנות ולקבל תשואת דמי שכירות יותר גבוהה.
 
ושוב התמונה יכולה להשתנות מהותית אם מחירי הדירות עוד 25 לא יהיו זהים להיום ו/או דמי השכירות במהלך התקופה יהיו אחרים. הכל שאלה מהן הציפיות שלך ומה טווח הזמן. כל עוד שאת לא מוכרת את הדירה ומממשת את הרווח החישוב הוא תיאורטי לחלוטין ממילא. הרי את יכולה גם למכור את הדירה בעוד 35 שנה וכיוצ"ב.
 
לצפיה ב-'ברור שמשכנתא קצרה יותר זה משתלם יותר'
ברור שמשכנתא קצרה יותר זה משתלם יותר
28/02/2017 | 09:11
36
אך רציתי להתאים משכ'  שתשלום החודשי יהיה שווה לשכירות.
נכון שכל זה ציפיות ואי-אפשר לדעת מה יהיה ב- 25 שנים מעכשיו.
יכול להיות עוד מס על רכישת דירה ה- x , יכול להיות מס על השכירות משקל הראשון, מאלפיים ש"ח וכו'. יכול להיות מס נוסף על רכישת דירה משניה/שלישית/רביעית ,יכול להיות ריבוי דירות להשכרה ויהיה קושי להשכיר. מצד השני יכול להיות שמחירי דירות יעלו לאורך תקופה ו/או דמי שכירות תעלה...
דירה זולה יותר בפריפריה זה תשואה גבוהה יותר אך יכולים להיות בעיות נוספות כגון שוכרים בעייתים... אני מדברת על דירה זולה באיזור סביר במרכז הארץ, 3 חדרים בבנין ישן. 
לצפיה ב-'חשוב לשים לב מי הכותב'
חשוב לשים לב מי הכותב
25/02/2017 | 13:02
136
בעלי אינטרסים להציג ירידת מחירים:
כחלון, משרד האוצר, הלמ"ס, מנהלים בשוק ההון
 
בעלי אינטרסים להציג עלית מחירים:
קבלנים, חברות בניה, מתווכים, שמאים
 
אתה יכול לעקוב לבד במדלן ולבחון מה קורה בשוק באזור שבו אתה שוקל לקנות.
אזורים שונים בארץ מתנהגים בצורה שונה מבחינת ביקוש והיצע.
אני קניתי ממש לאחרונה באזור ביקוש במרכז כדי להפחית את הסיכונים, באזור מתפתח שצפויה בו השבחה. בבדיקה שלי התרחשה שם לאחרונה עליית מחירים. לא הייתי קונה בימים אלה בפריפריה כי אם תהיה ירידת מחירים וירידה בביקוש, זה יתבטא בעיקר בפריפריה. למרות שלדעתי האישית (ואני לא איש מקצוע), לא תהיה ירידת מחירים אפילו בפריפריה, אני מאמין שתהיה התמתנות בעליות המחירים ובאטרקטיביות של הפריפריה בגלל התשואות שיורדות, מחיר למשתכן שהוא בעיקר בפריפריה, ומס דירה שלישית. בסופו של דבר כל הפעולות של כחלון רק מכניסות כסף למדינה, מחלישות את הפריפריה, יוצרות משקיעים צעירים (אחוז גבוה של משקיעים במחיר למשתכן), פוגעות בצעירים וסטודנטים (פחות היצע דירות קטנות להשכרה), ופגיעה רטרואקטיבית במשפחות ממעמד הביניים שחסכו בעמל ומשכירים דירות קטנות.
לצפיה ב-'לצערי המחירים ירדו בקצב איטי בעשור הקרוב'
לצערי המחירים ירדו בקצב איטי בעשור הקרוב
26/02/2017 | 22:52
3
69
השיא מאחורינו, המחירים יורדים זה אין ספק.
 
הבעיה שלא יהיה כאן פיצוץ כי בכוונה לא מייצרים מספיק יחידות דיור.
אנחנו נכנסים לגל ירידה של 30-40% (נומינלי) שיתפרס על העשור הקרוב.
זה בהחלט לא הזמן להכנס להשקעה בארץ, נקודה. בחו"ל - אולי ותלוי בעסקה.
 
כל מי שקנה בזמן, הרוויח בגדול. מי שלא הפסיד.
חבל רק שכל אלו שהפסידו ממשיכים להצביע לאותו אחד שדופק אותם שוב ושוב
 
לצפיה ב-'מה הקשר לדפוסי ההצבעה?'
מה הקשר לדפוסי ההצבעה?
27/02/2017 | 08:17
2
50
אצל השמאל בשילטון זה לדעתך יהיה אחרת?
לצפיה ב-'אצל השמאל גרוע פי אלף - ראה טרכטנברג והבורסה שלנו..'
אצל השמאל גרוע פי אלף - ראה טרכטנברג והבורסה שלנו..
27/02/2017 | 12:20
19
לצפיה ב-'אף אחד לא דיבר על ימין או שמאל'
אף אחד לא דיבר על ימין או שמאל
27/02/2017 | 13:18
45
מחוסרי הדיור מהווים כבר למעלה משליש מהאוכלוסיה, מספיק כוח אלקטרואלי כדי לקחת את השלטון לידיים.
 
במקום לתת כבוד ואגו למפלגות שמאל/ימין/דתיים/ערבים, אם היו מתאחדים היו יכולים להרוויח בממוצע חצי מיליון שקל.
 
אבל זה לא משהו שיקרה כי יש כאן קבוצות שיצביעו בכל מחיר לפי מה שחונכו מגיל צעיר.
לצפיה ב-'בעקבות פסק דין ,מדידה חדשה של בתים.'
בעקבות פסק דין ,מדידה חדשה של בתים.
26/02/2017 | 16:18
1
65
שלום,
העיריות נערכות לקראת מדידות חדשות של בתי מגורים.
אני גר בבית פרטי ,וע"פ  צו הארנונה של העיריה ,כל שטח  מקורה כלשהו ייחשב כשטח למגורים.יש לי בחצר  פרגולות (  למעשה הם סוכות ירושליים  בגובה של 230 ס"מ ,שמתי לייסטים ,כיסוי של קני סוף ומעליהם סנטף ,אחלה פרגולה )בשטח של 30 מטר  לערך ,לפני המדידה אפרק את הסנטף  ואוציא את הקנה סוגף כך שלא יהיה קירוי ,רק לייסטים .
האם  יאמרו לפרק את הסוכה ? זה יהיה חשוד?
דבר שני ,יש לי מרפסת חוקית  מקורה פתוחה מ 3 כיוונים,  שלא מחוייבת בארנונה,האם יחייבו אותה עכשיו בארנונה?
תודה רבה מנגואית.

לצפיה ב-'צו המיסים של הרשות המקומית בה את גרה'
צו המיסים של הרשות המקומית בה את גרה
26/02/2017 | 19:40
41
שם כתוב הכל.
פרגולה אמורה להיות מקורה כך שרק 40 אחוד משטחה סגור אחרת זו סככה מקורה.
לגבי המרפסת - בדקי בצו הארנונה.
האם מישהו בא או הודיע שהוא מגיע למדוד בבית?
אם העירייה תודיע לך על הגדלת השטח תוכלי לבוא למחלקה המתאימה לדרוש לראות שרטוט מודד וחישוב מדויק.
עד אז אין לך מה לעשות.
לצפיה ב-'מדד תשומות הבנייה'
מדד תשומות הבנייה
26/02/2017 | 13:25
230
שלום לכולם, יש לי שאלה בנוגע למדד תשומות הבנייה. רכשתי דירה, ושילמתי די מיידית את מירב הכסף, בין היתר כדי להגן על עצמי מעליית המדד. שמתי לב עכשיו כי בחוזה רשום שהבסיס לחישוב ההצמדה הוא תאריך של שנה שלמה טרם רכישת הדירה, הרבה לפני שבכלל חשבתי על רכישת דירה (העו"ד שלי גם לא שם לב כנראה). ייתכן שמדובר על "העתק/הדבק" מחוזה אחר, וייתכן שלא מדובר בטעות כלל אלא במשהו מכוון.

למיטב ידיעתי, בדרך כלל ההצמדה היא מיום החתימה על החוזה ועד סיום התשלומים. האם ייתכן שעושים הצמדה על היום שבו הקבלן החל לבנות את הבניין, הרבה לפני שחתמתי על חוזה? זה מקובל? אני מנסה להבין אם יש טעות שצריך לתקן או שדפקו אותי במכוון.

תודה.
לצפיה ב-'חברת "פרי נדל"נ".'
חברת "פרי נדל"נ".
24/02/2017 | 00:13
1
155
היום פנה אלי רוכש בשאלה לגבי החברה שבנדון, אני טענתי שיש לגלות זהירות ולדרוש בטחונות מוחלטים לכל סכום כסף שמושקע, אבל לפני כן, יש לבדוק היטב על מה מדובר והאם הקרקע הופשרה לבניה.
 
יש לא מעט טענות לגבי התנהלות החברה , אביא כאן מקרה בוחן ממרץ 2014.המצביע על התנהלות בעייתית בחברה זו לכאורה.
 
אתר כיפה.
חברת פרי-נדל"ן - מישהו קנה\קונה מהם ? הם אמינים ? רציניים? - 24/03/14 20:18
הם דווקא רציניים... מיני35  - 24/03/14 20:48

תודה   עוד מישהו ?   moyshe1   - 28/04/14 18:50
• פרי נדלן   - yochi04
אני נרשמתי לפרוייקט בדרך ירושלים רחובות אך הוא לא קיים כלל. את כספי חזרה אני לא מקבלת כלל. מגישה תביעה נגדם. רוצה לדעת אם קיימים עוד אנשים שנפגעו מהם. אנא צור קשר טל. 03-559-7642 או לטל. 050-7945698 תודה.
עוד ציטוט - • בתור מי שקיבל שם חוזה ליד - דוב הקוטב
והעביר אותו לעו"ד בתחום הנדל"ן, אשר המליץ באופן חד משמעי להתרחק מחוזה מסוג זה. יכול להיות שספציפית המוכר של של השטח בשדרות ירושלים היה בעייתי אבל החוזה היה שערוריתי ונראה כאילו כל מטרתו היתה לקחת את דמי הרישום
 
פניתי היום לכותב, ותגובתו היתה שפרוייקט הבניה לא החל מעולם, כל המצטרפים דרשו את כספם ובשלב ראשון לא נהנו, רק לאחר תקופת זמן ארוכה הם קיבלו את כספם.
אומר לי המתלונן הנ"ל, "נראה לי שחברת פרי נדל"ן מקבלת הלוואות חינם ללא ריבית ולבסוף מחזירים את הכסף לבעליו שכנראה/לכאורה מניב רווחים למישהו". 
 
ככלל אני רוצה להזהיר כל רוכש פוטנציאלי..."לא להכנס עם ראש בריא למיטה חולה", כלומר...
יש לבחון היטב את שטח הקרקע שמוצע לרכישה במסגרת קבוצה כזו או אחרת, [סיכויי הפשרתו]
לא להתרשם ממצגות, הדמיות וחישובי רווח, ומרעש הקרקע של משרדים מפוארים...תמיד תזכרו את גיא מונסונגו, אורן קובי, אור נדל"ן ואחרים.
בחנתם והחלטתם להצטרף...דאגו לקבלת בטחונות לכל ש"ח שאתם שמים בפרוייקט. [קודם כל חשבון נאמנות נפרד]
לקבוצת רכישה אמור להתמנה ועד מנהל מטעם הרוכשים, ודאו שמתקיים תקנון סדור שקובע את זכויות הרוכשים מול היזם ומהם אחוזי הרווח היזמי שלו [ראו ענבל אור]
 קחו עו"ד מומחה לנדל"נ, הוא אומנם עולה כסף אבל יחסוך לכם את אובדן כספיכם.
מכיוון שמדובר על אדמה חקלאית, דרשו דו"ח שמאי עפ"י תקן 22 המחייב.
 
כתבה בגלובס ממאי 2016 - "חברי קב' רכישה אלדד פרי הפקידו כספים ללא בטוחה" - http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001...
 
===================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914.
 
לצפיה ב-'האם יש בפורום רוכשים שנכנסו לדירות של פרי נדל"ן ?'
האם יש בפורום רוכשים שנכנסו לדירות של פרי נדל"ן ?
26/02/2017 | 01:31
74
כמות הפרסומים והיקפם מצביעה על תכנית קידום אגרסיבית, אבל...סיום של פרוייקטים ניתן לספור כנראה על יד אחת.
 
האם יש מישהו שרכש וקיבל מפתח ? או ששמע על מישהו שרכש ונכנס לדירתו ? אשמח לשמוע תגובות.
 
פרסום מטעם...והדמיות מטעם לא מוכיחות מאומה.
לצפיה ב-'מישהו שמע על הישוב החדש עומרית?'
מישהו שמע על הישוב החדש עומרית?
24/02/2017 | 12:07
3
113
יש פרסומים ברשת על חצי דונם ב164,000 בישוב עתידי בשם עומרית ליד ב''ש. על פנוי נשמע מבטיח. מישהו שמע משהו בנושא? יכול להמליץ או לשתף מידע?
לצפיה ב-'תקרא כתבות באינטרנט'
תקרא כתבות באינטרנט
25/02/2017 | 13:10
88
"עומרית: היישוב שהמדינה לא מתכננת אבל כבר מוכרים בו קרקעות".
נשמע כמו הבטחה להפסיד 164 אלף שקל...
לצפיה ב-'הגדר "עתידי". אם יש לך סבלנות ל- 50 שנים למשל, לך על זה'
הגדר "עתידי". אם יש לך סבלנות ל- 50 שנים למשל, לך על זה
25/02/2017 | 23:20
34
לצפיה ב-'הישוב "עומרית" היטוריה וסטטוס עדכני.'
הישוב "עומרית" היטוריה וסטטוס עדכני.
26/02/2017 | 01:24
102
הכל כבר נכתב כאן בפורום [בשנת 2015 - איך שהזמן רץ] ו...שום דבר לא השתנה,גם ההדמיות נשארו על הנייר
 
פוסט ראשון , ספט' 2015http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/17932284...
 
פוסט שני, נוב' 2015http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/17961189...

כתבה בכלכליסט [בעקבות התחקיר שלי] בפברואר 2016 - http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,...
תקציר וכותרות :
עומרית: היישוב שהמדינה לא מתכננת אבל כבר מוכרים בו קרקעות
משהב וא.לוי מכרו זכויות בנייה בעומרית, יישוב שלטענתן יקום בכביש 25 בדרום. אלא שמשרד הבינוי אומר במפורש: "אין כל החלטה על הקמת היישוב, וכך גם נאמר לאזרחים שפנו אלינו"
אמיתי גזית -  כלכליסט 18.02.16[לפני שנה]
 
משהב וא.לוי מוכרות בחודשים האחרונים קרקעות לבנייה בעומרית, יישוב שלטענתן עתיד לקום בשנים הקרובות על כביש 25, בסמוך לבסיס נבטים. אלא שעל פי משרד הבינוי והשיכון, הקמת היישוב הזה ירדה מהפרק. נוסף לכך, בשטח המוקצה לכאורה ליישוב מצוי כפר בדואי לא מוכר, שמציב סימן שאלה נוסף בנוגע לסיכויי ההיתכנות של עומרית.
לפי עמותת "במקום" - שפנתה לשר הבינוי והשיכון יואב גלנט בבקשה להורות לחברות להפסיק את שיווק הקרקעות - "פעילות השיווק מנוגדת לדין, ועלולה "להטעות את הציבור וליצור ציפיות כוזבות בקרב הרוכשים". באתר האינטרנט של משהב נטען כי החברה "מתכננת להקים שכונה ולתכנן תב"ע ליישוב חדש במיקום האטרקטיבי בנגב". נציגת המכירות של משהב אומרת למתעניינים כי "בתוך שבע שנים תכניס את המפתח לדלת. הצפי שלנו הוא שבתוך חמש שנים נתחיל את עבודות הפיתוח, זה ייקח שנה–שנה וחצי. אחרי זה, זה כבר תלוי בזמן הבנייה שלך".
 
אלא שמתגובת משרד הבינוי והשיכון אין ספק כי התוכנית נדחתה: במסגרת הקמת יישובים חדשים נסקרה האפשרות להקים התיישבות חדשה על ציר 25 דימונה־באר שבע. על ציר זה קיימת גם קרקע פרטית לאיתור יישוב חדש המכונה עומרית. עם זאת, בשלב זה משרד הבינוי והשיכון אינו מקדם כל תכנון או החלטת ממשלה לקידום ההתיישבות במקום. הרינו להדגיש, למען הסר ספק, כי כדי להקים יישוב חדש - בין שעל קרקע פרטית ובין שעל קרקע ציבורית - נדרשת החלטת ממשלה, המקודמת בדרך כלל על ידי משרד הבינוי והשיכון. במקרה זה לא קודמה כל החלטה, ואין כל החלטה על הקמת היישוב. אלה הם הדברים שנאמרו גם לאזרחים אשר פנו בעניין למשרד הבינוי והשיכון", מסר משרד הבינוי והשיכון ל"כלכליסט"......
 
לסיכום...תחשוב מעט, למה שחברת בניה [משאב] תמכור אדמות המיועדות לבניה לכאורה,[ובמחיר נמוך מאוד]  שכן במצב נורמאלי מדובר על "עתודה קרקעית של חברת בניה" , וכשחברת משאב נכשלה בקידום התב"ע/הפשרת הקרקע , היא מנסה להיפטר מהקרקע, צריך להבין שההדמיה שפורסמה לא אושרה מעולם ע"י שום גורם תכנוני.
 
נקודה נוספת...ראה כמה קשה לפנות פולשים בדואים מהקרקעות שהם גרים בהם, ראה פרשיית הישוב הלא מוכר שפונה כדי להקים ישוב מתוכנן יהודי באיזור [לא עומרית].
 
==========================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
 
 
 
לצפיה ב-'אישורי מס לצורך רישום בטאבו'
אישורי מס לצורך רישום בטאבו
23/02/2017 | 16:41
4
94
לפני כ-4 שנים קנינו מגרש לבניה עצמית ממנהל מקרקעי ישראל (דרך מכרז).
כרגע אני בתהליך של רישום הנכס בטאבו, אמור לקבל חוזה חכירה מהמנהל ואז לגשת לטאבו איתו ולבצע את הרישום.
התקשרתי לטאבו לוודא מה בדיוק אני צריך להציג להם והם אמרו שאני צריך להביא אישור תשלום על:
- מס רכישה
- מס שבח
- מס רכוש
 
מאיפה אני מביא\מפיק את האישורים האלו?
מס רכישה שילמתי , אבל מה זה מס רכוש? ולמה אני צריך בכלל לשלם מס שבח ולהציג אישור על כך?
 
לצפיה ב-'כל האישורים מאותו המקום: מיסוי מקרקעין'
כל האישורים מאותו המקום: מיסוי מקרקעין
23/02/2017 | 17:06
3
16
לצפיה ב-'מה זה מב רכוש?'
מה זה מב רכוש?
23/02/2017 | 17:07
2
26
ולמה אני צריך להציג אישור תשלום מס שבח?
לצפיה ב-'מס רכוש זה מס שהיה פעם'
מס רכוש זה מס שהיה פעם
23/02/2017 | 17:10
1
36
מס שבח לא חושב שרלוונטי במקרה שלך.
 
לצפיה ב-'גם מס שבח רלוונטי'
גם מס שבח רלוונטי
25/02/2017 | 22:42
22
פנה למשרד מיסוי מקרקעין במחוז הרלוונטי.
לצפיה ב-'היטל השבחה שיעמיד בספק כדאיות תמ"א 38'
היטל השבחה שיעמיד בספק כדאיות תמ"א 38
23/02/2017 | 09:49
3
71
 
מישהו יכול לתמצת את זה בשורה פשוטה
לצפיה ב-'בקצרה: הכתבה זו חרטוט'
בקצרה: הכתבה זו חרטוט
23/02/2017 | 17:10
70
(כמו רוב הכתבות של התשקורת), לא יחולו שום היטלי השבחה בגין התוכנית הזו כל עוד המטרים שמתקבלים זה במסגרת תקנות התמ"א.
ואגב תוכנית הרבעים עוד לא התקבלה בכלל...
 
לצפיה ב-'באם היית קורא את כל הכתבה, היית מבין שהתשלום מוכחש.'
באם היית קורא את כל הכתבה, היית מבין שהתשלום מוכחש.
23/02/2017 | 23:16
1
57
להלן ציטוט מסוף המאמר
מעיריית תל אביבי נמסר: "בניגוד לנטען, אין קשר בין אישור תוכניות הרבעים לבין כדאיות כלכלית לקידום פרויקטים של תמ"א 38. גם לאחר שיאושרו תוכניות הרבעים, יחול פטור מהיטל השבחה להיתרים מכוחן או מכח תמ"א 38, שימשיך לעודד יזמים ודיירים לחזק את המבנים בעיר. לנוכח זאת, כאשר נמכרות דירות ולא מוכח חיזוק לבניין, אין הצדקה למתן פטור מהיטל השבחה. נדגיש כי בשנים האחרונות מובילה עיריית תל אביב-יפו עשרות תוכניות להתחדשות עירונית ביניהן תוכניות מכח תמ"א 38, שנועדו לשרת את התושבים בהליכי התחדשות עירונית. עמדת העירייה הינה לעודד ולתמוך בתוכניות להתחדשות עירונית. תוכניות אלו מהוות פתרון לצורך בתוספת יחידות דיור וכן לשטחים פתוחים ובנויים לצרכי ציבור וליצירת שכונות מקיימות בעלות פתרונות תנועה וחנייה".
 
תגובת העיריה בצדק יסודה, באם בונים תוספת עפ"י תכנית מתאר [חדשה או ישנה] אין סיבה לאי תשלום היטל השבחה.
אבל באם מדובר על בניה עפ"י נהלי תמ"א 38 המחייבים חיזוק המבנה והיסודות, אזי אין לעיריה כל סמכות חוקית לגבות היטל השבחה [במסגרת אחוזי הבניה המותרים עפ"י התמ"א]
 
כך...שמדובר על "סערה בכוס מיים" ועו"ד חסרי הבנה .
לצפיה ב-'והריסה ובינוי?'
והריסה ובינוי?
24/02/2017 | 18:59
13
לצפיה ב-'עורך דין זול ויסודי (אפשרי ביחד?) בחיפה'
עורך דין זול ויסודי (אפשרי ביחד?) בחיפה
23/02/2017 | 19:58
3
83
מחפש עורך דין לרכישת דירה קטנה בחיפה, שלוקח מחיר שפוי
 
לצפיה ב-'זול ויסודי ? [יש כאן לכאורה סתירה]'
זול ויסודי ? [יש כאן לכאורה סתירה]
23/02/2017 | 22:53
78
זול ? הגדר מהו מחיר זול לעו"ד.
יסודי ? ככל שתשלם פחות [לעו"ד ממוצע ומטה] העבודה תהיה פחות יסודית, גם בגלל הכישורים ובעיקר בגלל שכר טירחתו.
 
האם יש מתווך זול בעסקה ?
לצפיה ב-' ממליץ בחיפה לדירות על עו"ד חי שוורץ, נייד 052-5320777 '
ממליץ בחיפה לדירות על עו"ד חי שוורץ, נייד 052-5320777
24/02/2017 | 05:35
37
לצפיה ב-'ברוך קליקה \ מוסאפא רפאע. '
ברוך קליקה \ מוסאפא רפאע.
26/02/2017 | 09:59
17
לצפיה ב-'שאלה לגבי תוכנית הר 1202 בהוד השרון '
שאלה לגבי תוכנית הר 1202 בהוד השרון
23/02/2017 | 09:03
3
101
הייי מישהוא יכול להמליץ או לא לגבי תוכנית הר1202 חלקה 6409 ו 6410 ?
מישהוא יוןדע מה המצב שם ?
צפי ?
סטטוס ?

תודה רבה
לצפיה ב-'תכנית מומלצת ביותר - למוכר'
תכנית מומלצת ביותר - למוכר
23/02/2017 | 09:42
113
מעבר לכך יש אפילו בעמוד זה דיון על הלוטו המכונה
זכות לדירה, קרקע חקלאית "לפני הפשרה" / "בסיכוי גבוה להפשרה" /
"בתהליך הפשרה" וכמובן המאסטרפיס "בדיון בועדה".
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/myehila
תובנות בחינם לייעול המשכנתא שלכם: http://bit.ly/effteam
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611
 
לצפיה ב-'מצויינת לגידול תותים (עדיף הדברה ביולוגית)'
מצויינת לגידול תותים (עדיף הדברה ביולוגית)
23/02/2017 | 10:01
45
לצפיה ב-'הר/ 1202 הוד השרון - העבר וההווה, סטטוס. '
הר/ 1202 הוד השרון - העבר וההווה, סטטוס.
23/02/2017 | 20:53
111
כך "זה החל" בשאלה כאן בפורום בשנת 2010, להלן התייחסותי ...אזhttp://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/14378731...
 
במאי 2014 "פוסט" נוסף כאן בפורוםhttp://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/17499931...
 
פוסט נוסף כאן בפורום ביוני 2014http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/17527581...
 
פוסט נוסף באוג' 2015 כאן בפורוםhttp://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/17910842...
 
ביולי 2016 נשאלה שאלה זו בפורום - 
שלום לכולם,
"האם לדעתכם בתוכנית הר 1202 גוש 6409 חלקה 27 - 125 מטר יספיקו לדירת 5 חדרים או שיהיו עוד הפקעות מהחלקה שכיום מיועדת למגורים עבור מסחר\תעסוקה\מבני ציבור?"
שאלה זו לא נענתה בזמנו...
אבל בתשובה נכונה לימים אלה - לא !
 
ובכן...מה קרה מאז, איך התקדמה התכנית, אם בכלל ?
לתכנית המתאר המחוזית שתוקנה ופורסמה להפקדה מחדש בשנת 2014 - הוגשו "רק" שבע התנגדויות - כולל מטעם עיריית הוד השרון וחלק מבעלי הקרקע בתחום התוכנית ובסמוך אליה.
עיקר טענות העירייה היו כי יש להגדיל את היקף שטחי התעסוקה בתחום התוכנית,[ע"ח קיזוז הדירות למגורים]
טענות בעלי הקרקע לעומת זאת היו שיש להגדיל את היקף שטחי המגורים.
 
מאחר והליך התכנוני היה ממושך לפי כל קנה מידה, החליטה הועדה המחוזית כי יש לדחות את הדרישות השונות לשינוי היקפי הבנייה, כלומר לא לאפשר לתכנית להמשיך להגרר ולאשר את התוכנית.
 
סוגיה נוספת שבה נדרשה הוועדה להכריע היא טענתם של בעלי קרקעות פרטיים - שמבחינה היסטורית הם נכללו בגבול התוכנית, אך בינתיים קרקעותיהם הופקעו לטובת סלילת כביש 531, המחבר בין כביש 6 וכביש 4 -הם טענו כי יש להכליל אותם בתוכנית ה"איחוד וחלוקה", באופן שבו גם הם ייהנו מזכויות הבנייה החדשות בקרקע ומהרווח הטמון בהן.
בתגובה לבקשה - הוועדה קבעה כי הקו הכחול של התוכנית יתוקן באופן שבו ייכלל בתחומו כביש 531 כפי שהיה בתוכנית המקורית, אך הדגישה כי "במצב המשפטי הנוכחי, השטחים בתחום כביש 531 אינם אמורים להיכלל בתוכנית איחוד וחלוקה". [כלומר סוגייה זו טרם נפתרה, ויש משמעות בתוספת זכויות למאות בעלי קרקעות בציר הכביש שיגרמו לקיזוז משמעותי בזכויות בעלי הקרקעות בתחום התכנית]
 
התוצאה...עד כה טרם קודמה תכנית מפורטת של הועדה המקומית הוד השרון.
ראש העיר הודיע שאינו מתכוון לקדם תכניות מקומיות מפורטות עד לאישור תכנית המתאר העירונית של הוד השרון שמעוכבת כבר שנים בועדה המחוזית.
 
כך שבצפי אופטימי מדובר על תהליך שכנראה יסתיים עוד 5 עד 10 שנים והיד עוד נטוייה. [טרם פורסמו הטבלאות ע"י שמאי הועדה] ולכן התהליך הוא בכלל בראשיתו.
בשלב זה אין "זכות לדירה" [ומי שמבטיח הוא נוכל] וצריך מאוד להזהר משרלטנים.
 
חשוב לקרוא את כל הנאמר גם בפוסטים הקודמים כדי לקבל תמונה רחבה על התהוות התכנית...ראו הוזהרתם.
 
==================================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914.
 
 
 

 
 
 
לצפיה ב-'חידה למביני עניין לגבי שטח דירה מקבלן'
חידה למביני עניין לגבי שטח דירה מקבלן
22/02/2017 | 19:55
7
111
בידי תשריט הדירה שמתפרסם ע"י קבלן רציני וידוע. וכתוב כך: "לפי חוק מכר התשל"ד 1974 תיקון התשס"ח 2008" ... שטח הדירה 136.48 מטר. בתשריט ישנם מימדים פנימיים של חדרים וזה מגדיר את הסקאלה. אני מכניס את התשריט לתוכנה שמודדת שטחים, מעביר קווים על קורות פנימיים, מחריג את מרפסות השירות והשמש, ויוצא לי 117.15 מטר. מעביר דרך קירות חיצוניים ויצא לי 119 מטר. שאלה: איך זה קשור ל- 136 מטר? כמה מטר יירשם בטאבו?
לצפיה ב-'חלקך בשטחים המשותפים'
חלקך בשטחים המשותפים
22/02/2017 | 21:40
1
83
זו נקודת מאוד חשובה בנוסח המדוייק של החוזה. לפי מה שאתה מתאר ולפי המספר הלא עגול, נראה לי שהחוזה שלך מדבר על חלקך "בשטח הבנוי של הבניין". כלומר הדירה שלך פלוס כלל השטחים המשותפים לחלק למספר הדירות.
 
אני מציע שתקרא את הנוסח המדוייק ואם החוזה מבטיח לך שטח דירה בסך 136.48 מ"ר, אז פנה לקבלן בדחיפות לקבלת הבהרות. ממליץ לך בחום לעשות את כל הפעולות הללו בהתיעצות עם עורך הדין שליווה את חתימת החוזה.
 
אגב, סתם מתוך סקרנות, אשמח אם תוכל לשתף את הנוסח המדוייק שמופיע בחוזה שלך (רק את החתיכה המתייחסת לשטח).
לצפיה ב-'אני מנסה לפצח את השיטה'
אני מנסה לפצח את השיטה
22/02/2017 | 22:31
71
חוק המכר אומר "שטח רצפה כולל קירות חיצוניים", וע"פ הבנתי זה מה שאמור להיות גם בטאבו. ומה שאני מודד זה תשריט מאלון הפרסומי. האם יתכן שהקונים חושבים שהם רוכשים 132 מטר ואילו בטאבו יירשם 118?
לצפיה ב-'תודה רבה, מתחיל להבין קצת יותר ועדיין נשארו נושאים לא ברורים'
תודה רבה, מתחיל להבין קצת יותר ועדיין נשארו נושאים לא ברורים
23/02/2017 | 08:26
3
67
ע"פ מה שכתוב משלל החומרים, חוק המכר מדבר על שטח רצפה כולל קירות חיצוניים אך לא כולל מרפסת מקורה (שירות). הבעיה בתשריט של העלון הפרסומי היא אי-סומון הולם של הקירות החיצוניים. כאשר התחשבתי בהן בצורה מדוייקת יותר, אכן יצא לי כ-136 מטר. כך שהמידע שם איננו מטעה. לעומת זאת הטאבו הולך לפי הקירות הפנימיים.
 
נשארה לי שאלה הבאה. בערך כתוב ש"טאבו 2" אשר לא כולל את מרפסת השירות היה נהוג עד סוף שנות ה-80. הדירה שלי היא משנת 1996 והשטח שלה על פניו עדיין חושב ע"פ "טאבו 2", דהיינו ללא מרפסת שירות. או שהמרפסת הנ"ל איננה נחשבת ל"מקורה"?
 
ואם בדירה החדשה לא יכללו בטאבו את מרפסת השירות - הרוכשים אכן עלולים להיות מופתעים בהקטנת הדירתם בכ-15 מטר, הכול ע"פ חוקים ותקנות. אך אם המרפסת הנ"ל תכלל - הדירה בכול זאת "תקטן" - בכ-10 מטר.
לצפיה ב-'...........'
...........
23/02/2017 | 12:01
2
29
לדעתי מרפסת שמש ,כלומר מרפסת שלא ניתן לסגור עם תריסים ולהפוך אותה לחדר-לא נספרת בשטח הדירה אבל הקבלן צריך לציין את השטח בנפרד.
מרפסת שירות -כמו שאני מבין הכוונה לאיזור מקורה שבד"כ תמצא בו מכונת הכביסה והמייבש ואיזור התלייה של הכביסה.הואיל והאיזור מקורה, הוא אמור להספר ולהכנס כחלק מהשטח שהקבלן מצהיר עליו.
לצפיה ב-'לא, ע"פ חוק המכר הקבלן לא אמור להכליל את המרפסות המקורות'
לא, ע"פ חוק המכר הקבלן לא אמור להכליל את המרפסות המקורות
23/02/2017 | 12:55
1
38
אבל ה"טאבו 3" הן כן נכללות (ע"פ הערך הויקיפדיה). דהיינו יתכן המצב שבטאבו השטח יהיה אף גדול יותר מהקבלן. למשל כאשר לדירה מוצמד מרפסת שמש מקורה. כמובן שטוב יהיה לקבל הבהרות ממביני עניין.
לצפיה ב-'להיפך,חוק המכר מסדיר את ההבדל בין מרפסת מקורה ללא מקורה'
להיפך,חוק המכר מסדיר את ההבדל בין מרפסת מקורה ללא מקורה
23/02/2017 | 17:53
28
מרפסת מקורה -תחשב חלק משטח הדירה
מרפסת לא מקורה (מרפסת שמש) לא נכללת בשטח הדירה.
 
שם לב להערה בסעיף 2 בסוף הטבלה:
"בכל השיטות נכלל שטח הרצפה הכלוא בין קירותיה החיצוניים והפנימיים של הדירה ובכולן לא נמדד שטח בלתי מקורה כגון מרפסת שמש או גג צמוד"
 
לצפיה ב-'רמת השרון הצעירה זכות לקרקע קנדה ישראל'
רמת השרון הצעירה זכות לקרקע קנדה ישראל
21/02/2017 | 21:47
7
167
הציעו לי לרכוש יחידת קרקע בסכום של 570 אש"ח, כאשר לדבריהם ניתן לקבל מהבנק 50%.
כיום הקרקע עם תב"ע למשרדים, ונציג החברה טוען כי החברה לבצע שינוי ייעוד למגורים.
לדבריהם יחידת קרקע מופשרת לבניה שווה לפחות 1,500 אש"ח.
אודה לדעו ותגובות מהמבינים.
לצפיה ב-'הגלגל מסתובב ופריירים לא מתים...'
הגלגל מסתובב ופריירים לא מתים...
21/02/2017 | 22:19
86
לצפיה ב-'מה שלא מאושר לא מאושר'
מה שלא מאושר לא מאושר
21/02/2017 | 23:09
124
בדוק היטב המצב התכנוני להיום ואל תסמוך על הבטחות באויר
לצפיה ב-'גוש 6413 חלקות 36/81 - כך עושה "קנדה ישראל" אקזיט על פריירים'
גוש 6413 חלקות 36/81 - כך עושה "קנדה ישראל" אקזיט על פריירים
22/02/2017 | 11:43
3
121
חברת קנדה ישראל היא חברה ציבורית ויזמית בניה , שאל את עצמיך מדוע חברה שכזו מוכרת אדמה חקלאית בעלת פוטנציאל לשינוי יעוד... לטענות אנשי המכירות, בנזיד עדשים...
אגב...הפשרת הקרקע [במידה ותופשר] צפוייה בעוד כ-20 שנה.
 
חברת קנדה ישראל היא ככלל חברה מאוד ממונפת בהלוואות וחייבת להזרים כספים לקופת החברה ומכאן האיסטרטגיה.
 
שים לב...לאמת שמאחרי המכר, החברה רכשה קרקע חקלאית בספט' 2015 ב- 1 מיליון ש"ח לדונם בממוצע, ומוכרת כ-100 מ"ר [באם מדובר על יחי' קרקע גדולה יותר, אנא תקן אותי]  ב- 570 אלף ש"ח כלומר הקרקע נמכרת במחיר של 5,700,000 ש"ח לדונם , כמעט פי 6 ממחיר הקניה. 
 
רקע לרכישת הקרקע -
כתבה על רכישת הקרקע בהוד השרוןhttp://www.news1.co.il/Archive/001-D-379020-00.htm...
תשלם למשפחת אהרוני 104 מיליון שקל בעד 104 דונם קרקע חקלאית   
התוכנית: שינוי יעוד למגורים   50%% מתמורת  המכירה תועבר לבית החולים איכילוב, לקניית מכשירים רפואיים, על-פי צוואתה של אחת המוכרים
▪  ▪  ▪
חברת ישראל-קנדה השלימה (יום ג', 17.5.16) רכישת מתחם בן כ-104 דונם קרקע חקלאית בהוד השרון. היא שילמה למוכרים, משפחת אהרוני, 104 מיליון שקל - כ-1 מיליון לדונם. ישראל-קנדה מתכננת לשנות את יעוד הקרקע למגורים, ולבנות דירות למכירה על המתחם, הצמוד לבנייני מגורים קיימים. 

ישראל-קנדה מכרה עד עתה לפרטיים 68 דונם בכ-100 מיליון שקל, שהם כ-1.45 מיליון שקל בממוצע לדונם. הפער בין מחיר הרכישה למחיר המכירה משקף הוצאות השבחה, מימון ותכנון, תמורה בעד סיכון עסקי ורווח יזמי מקובל. ב-45 הימים האחרונים נמכרו 11 דונם בכ-1.7 מיליון שקל לדונם. 

הקרקע הייתה שנים רבות בבעלות משפחת החקלאים הוותיקים אהרוני. המוכרים הם אהרוני ומנהל העיזבון של אחותו המנוחה, 50 אחוז לכל אחד. האחות קבעה בצוואתה, שתמורת המכירה תועבר לבית החולים איכילוב (מרכז סוראסקי) בתל אביב היא גם קבעה בצוואה, שהכסף ישמש לרכישת מכשירים רפואיים; הדבר יסייע מן הסתם להעלאת רמת הטיפול הרפואי ולהצלת חיים. 

ישראל-קנדה נמצאת בשליטת אסף טוכמאיר וברק רוזן. היא נחשבת לאחת החברות המובילות בבניה למגורים באיור תל אביב והמרכז.
 
 
כיצד פועלת השיטה ? ראה הליך המכירה בקדימה צורן - http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001...
ואגב... כתבתי על כך לא מעט כאן בפורום.
 
 
 
לצפיה ב-'אתה בוודאי מתכוון לפרוייקט כל שהוא ברמת השרון.'
אתה בוודאי מתכוון לפרוייקט כל שהוא ברמת השרון.
22/02/2017 | 16:00
2
85
"שותפות לפיתוח רמת השרון הצעירה" - שותפות מוגבלת, עם ח"פ נפרד- http://www.companies.org.il/company/550260079/%D7%...
כתובתה של החברה - במשרדי "ישראל קנדה".
 
לידיעה על רכישת קרקע במורשהhttp://www.themarker.com/markets/1.2579067
אלקו מוכרת קרקע ברמת השרון ב-180 מיליון שקל
המכירה היא לקנדה ישראל, ועם השלמתה תיהנה אלקו מתזרים חופשי של 132 מיליון שקל. 
 
חברת אלקו החזקות שבשליטת משפחת זלקינד דיווחה אתמול כי חתמה על הסכם למכירת זכויותיה  בקרקע ברמת השרון, "מתחם אלקו", הסמוך לצומת מורשה לחברת קנדה ישראל של ברק רוזן ואסי טוכמאייר תמורת 181 מיליון שקל. מתוך סכום זה תשלם קנדה ישראל לאלקו 135 מיליון שקל. הצדדים כבר ניהלו בעבר מו"מ בקשר לקרקע זו, אך הוא לא הבשיל לכדי עסקה.
סכום נוסף של 46 מיליון שקל ישמש את אלקו לצורך החזר הוצאות שאמורה אלקו לשלם לרשות מקרקעי ישראל בגין דמי היתר לשינוי ייעוד הקרקע. עם השלמת העסקה תקבל אלקו תזרים חופשי של 132 מיליון שקל, ותרשום רווח לפני מס של 67 מיליון שקל.
תמורת העסקה תשולם ברובה לאלקו בתקופה של שנתיים החל במועד החתימה על ההסכם. סוכם גם כי הרוכש ישלם לעיריית רמת השרון או לגורם מטעמה סכום של 22 מיליון שקל, המייצג את היטל ההשבחה הנגזר משווי העסקה. בקשר לקרקע הנרכשת, הוארכה תקופת החכירה מול רשות מקרקעי ישראל לתקופה של 49 שנה. לקרקע בוצע שינוי ייעוד מתעשייה לתעסוקה ומסחר.
 
הקרקע שנרכשה במתחם "אלקו" היא בשטח כולל של 64 דונם כך שעלות רכישת הקרקע היא 2,5 מיליון ש"ח לדונם !!!
 
מה מהות ההצעה במכר ?
 
 
 
 

 
לצפיה ב-'לנדלניסט מהבקעה'
לנדלניסט מהבקעה
22/02/2017 | 20:36
1
79
יש אפשרות ליצירת קשר
לצפיה ב-'כן.'
כן.
23/02/2017 | 23:18
13
לצפיה ב-'יש מערכת השקייה מוכנה? '
יש מערכת השקייה מוכנה?
23/02/2017 | 08:44
62
אם כן אפשר אולי לגדל קישואים.
יש עלייה ממש בצריכת קישואים בישראל. 
לצפיה ב-'כתמי רטיבות בתקרה'
כתמי רטיבות בתקרה
19/02/2017 | 11:08
4
204
שלום, כשרכשנו דירה לפני כשלוש שנים, סיידנו אותה, כולל תקרות. לפני מספר חודשים נמכרה הדירה שמעלינו ועברה שיפוץ מקיף. השבוע הבחנו בתקרות של שלושה חדרים, בכתמי רטיבות יבשים, בקוטר 20-30 ס"מ.
כיצד ניתן / צריך לפעול מול בעלי הדירה שמעל? (מעבר לאפשרות של סיוד חוזר של התקרות). תודה מראש עבור תשובה.

לצפיה ב-'לשכן מלמעלה, לא?'
לשכן מלמעלה, לא?
19/02/2017 | 11:51
90
לצפיה ב-'סיפור מאוד מורכב....'
סיפור מאוד מורכב....
19/02/2017 | 20:51
151
1. להתקשר לשכן
2. להגיד לו שכתוצאה מהשיפוץ יש לך נזק רטיבות
3. להגיד לו לדאוג לתקן את זה
 
 
לצפיה ב-'ביטוח מבנה יש?'
ביטוח מבנה יש?
20/02/2017 | 00:56
68
לצפיה ב-'כתמי רטיבות יבשים?'
כתמי רטיבות יבשים?
21/02/2017 | 18:39
85
רטוב או יבש? אם יבש אין בעיה
אם רטוב- לבקשם מידית לרדת אליכם לראות הנזק .
ראשית שיבדקו אצלם מה קרה כי אצלך זו רטיבות ואצלם זו צנרת מתחת לריצוף חדש.
האם זו בניה טרומית? ידוע שבבניה טרומית המים זורמים לנקודות רחוקות ממיקום הנזק בצנרת ומסובך לאתר הנזילה.
לכשיאותר מקור הנזק בוודאות יש לסכם על תיקון ותשלום.
אין מה לתקן לפני איתור ופתרון בעיה כי אם לא תטופל -הרטיבות תחזור.
אם יש  כאן חס וחלילה ענין עם שכן שלא משתף פעולה-מיד לשלוח מכתב עורך דין, להודיע שתביאו איש מקצוע להעריך הנזק ואם לא ישתפו פעולה ייתבעו.
לצפיה ב-'חתימה על חוזה דמי ניהול'
חתימה על חוזה דמי ניהול
19/02/2017 | 18:06
2
120
רכשתי דירה מקבלן במגדל, ובחוזה הרכישה היה סעיף שהקבלן ינהל גם את הביניין בלי שיהיה מצורף לחוזה הרכישה את החוזה הניהול, אפילו לא שם חברת הניהול (שהיא על שם אישתו) ולא עלות הדמי ניהול. נאמר לי רק בעל פה שדמי הניהול יהיה בסביבות 500שח לחודש.
אחרי כשנה וחצי ממועד הרכישה, הוזמנתי לחתום על חוזה דמי הניהול (כתנאי לקבלת המפתח) שהו בגובה של 1500 שח לחודש במשך 5 שנים.
אחרי מסע ומתן בין הוועד לקבלן ,ירד דמי הניהול ל-1300 שח לחודש למשך 3 שנים.
1)  האם אני מחויבת לחתום על החוזה דמי הניהול בתנאים האילו?
2) האם הקבלן יכול להתנאות מסירת המפתח עם חתימת חוזה דמי הניהול?
3) האם הוא יכול להיתנקם בי בצורה כלשהי? (גם לא יש בית בביניין)
תודה מראש
 
לצפיה ב-'את מיוצגת על ידי עורך דין?'
את מיוצגת על ידי עורך דין?
21/02/2017 | 18:33
60
אם כן, זו שאלה שעלייך לשאול אותו.
בעיקרון הבטחה בעל פה על "בסביבות ..." היא מתכון לבעיות
שאני מניח שעורך דין מטעמך לא היה מקבל.
אם חסכת על עורך דין, אז יש כאן שיעור חשוב לגבי הרכישה הבאה (כותב זאת בשביל
הקוראים האחרים ולא חלילה כדי לזרות מלח)
 
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/myehila
תובנות בחינם לייעול המשכנתא שלכם: http://bit.ly/effteam
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611
לצפיה ב-'מדובר על פרטים חסרים ולא ניתן לתת חוו"ד יסודית.'
מדובר על פרטים חסרים ולא ניתן לתת חוו"ד יסודית.
23/02/2017 | 23:27
15
אבל...
נראה שמדובר על דרישה "דרקונית" ויקרה למדי...היזם עושה הכל להשאיר את הכסף "בבית" [חברה ע"ש אישתו] 
 
כל הסכם חד צדדי שכזה מאפשר לוועד הזמני של הבנין [אני מניח שטרן נרשם בית משותף] להלחם ולא להסכים לחתום על הסכם מחייב למס' שנים .
 
כדאי להביא קבלן/ני  אחזקה אחר/ים שיתן/נו הצעה כדי לתת ליזם להבין שאינכם בכיסו.
 
עכשיו זה הזמן לעצור את מהלך החתימה עם חברת ניהול , באם יש צורך כדאי לאיים בהליך משפטי [לאחר שתקבלו הצעות זולות יעותר מחברות אחזקה נוספות]
 
לא לחתום !!!

חם בפורומים של תפוז

בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

פורום תמ
פורום תמ"א 38
פורום אדריכלות
פורום אדריכלות
פרסונה - משאבי אנוש וייעוץ תעסוקתי
פרסונה - משאבי אנוש

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ