לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
2176621,766 עוקבים אודות עסקים

פורום נדל"ן

תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, משכנתא, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.
פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 
 
לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.
 
על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.
 
הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.
 
הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.
אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.
נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.
 
הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).
 
ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.
ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).
 
פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.
שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.
פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!
 
התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.
 
השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.
 
עורכת דין חן סרי
 
 
 
 
 

הנהלת הפורום:

אודות הפורום נדל"ן

תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, משכנתא, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.
פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 
 
לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.
 
על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.
 
הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.
 
הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.
אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.
נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.
 
הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).
 
ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.
ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).
 
פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.
שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.
פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!
 
התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.
 
השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.
 
עורכת דין חן סרי
 
 
 
 
 
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
*המידע בפורום הינו כללי בלבד; אינו מהווה ייעוץ משפטי, אין להסתמך עליו (אפילו אם ניתן במענה לשאלה עניינית) ואין לראות באמור בו המלצה לפעול לפיו.

נהלי פורום נדלן:

*על מנת לשמור על אווירה נעימה בפורום כל משתמשי הפורום מתבקשים לכבד אחד את השני ולשמור על תרבות דיון נאותה.

*הודעות פוגעות שאינן עומדות ברמת דיון הולם תמחקנה מהאתר. הודעות הגובלות בגזענות, אלימות מילולית הלבנת פני החברים בפורום ועוד תמחקנה.

*נושא מחירי הדיור - מחירי הדיור הינו נושא חם ומעניין שזוכה לעניין רב בקרב הגולשים. מאחר והנושא גורר אחריו תגובות רבות לעיתים נפתחים מספר שירשורים בעניין. מעתה שימו לב לשרשר הודעות בנושא מחירי הדיור לשרשור שכבר פתוח בנושא. כל הודעה הקשורה לנושא שתפתח בנפרד תשורשר באופן אוטומטי לנושא מחירי הדיור!

הבהרה - כותרות של עליית או ירידת מחירים או כל ציטוט של כתבה בנוגע לנושא מחירי הדיור בארץ מהווים נושא אחד.

 פורום נדלן אינו לוח מודעות לכן אבקש שכל הודעה בדבר פרסום לצורך מכירה/רכישה או לצורך חיפוש עבודה או עובדים  מהפורום תעלה בלוחות המודעות באתר. כמו כן אסור לפרסם ולהציע שירותים עבור באי הפורום אלא דרך המסרונים בלבד. 

פורום נדלן אינו מקום להתגוששויות לכן אבקש בדיונים לשמור על מקצועיות ולא לסטות מהנושא לפסים אישיים. 

בפורום זה נשמח לשמוע דעות שונות ולעלות נושאים חשובים ומעניינים לדיון ולקבל רעיונות לשיפור הפורום.

חשוב לנו להבהיר!!
 
המשך >>

לצפיה ב-'בעלות על חצי דירה'
בעלות על חצי דירה
11/12/2017 | 19:33
13
לאחותי ולי יש דירה משותפת.
 
אני מתכנן למכור לה את החצי שלי של הדירה.
 
האם זה אומר שהיא תצטרך לחכות שנה אחרי הרכישה לפני שתמכור בעצמה את כל הדירה אם תרצה - כדי שתהיה פטורה ממס שבח?
 
 
או בגלל שחצי דירה כבר בבעלותה 4 שנים - זה אומר שהיא כבר זכאית לפטור מס שבח גם אם תמכור את כל הדירה 3 חודשים אחרי שתקנה את החצי שלי?
לצפיה ב-'שדרוג דירה - מכירה או השכרה'
שדרוג דירה - מכירה או השכרה
10/12/2017 | 14:32
4
75
הי,
אני רוצה להחליף את הדירה שברשותי ומתלבט אם למכור או להשכיר את הנוכחית ואשמח לקבל מכם ייעוץ, הנקודות שחשבתי עליהם:
- בהתחשב באיזור וגודל הדירה העתידית שאני שוקל לקנות - אני לא אצטרך משכנתה גדולה לא משנה מה אחליט.
- דירה דומה לנוכחית נמכרה ב1,150,000 בשנה שעברה ודמי השכירות הם כ-3000 ש"ח, כך שאם אחליט להחזיק בה ולהשכיר התשואה תהיה כ3.1%, שנראה לי נמוך מאוד.
- הדירה הנוכחית קטנה ולא תתאים למשפחה של מעל ילד אחד ולדעתי (הצנועה) לכן למחיר יש תקרה ולא יעלה בהרבה מעבר למה שכבר עלה עד היום.
 
האם ישנם שיקולים נוספים שעליי לקחת בחשבון? כרגע נראה שעדיף למכור...
 
תודה מראש על העצות!
לצפיה ב-'שיקול נוסף'
שיקול נוסף
11/12/2017 | 00:32
53
אם לא תמכור, תשלם על הדירה החדשה מס רכישה של 8%. תשקלל גם את זה בתשואה.
בנוסף, אם וכאשר תרצה למכור כנראה תחוייב במס שבח אם יהיו בידיך 2 דירות.
לצפיה ב-'נקודה טובה, תודה!'
נקודה טובה, תודה!
11/12/2017 | 08:56
2
21
לצפיה ב-'זו בעצם שאלת האלטרנטיבה'
זו בעצם שאלת האלטרנטיבה
11/12/2017 | 13:12
1
28
מה שענו לך זה חלק מהצגת השאלה.
כדי להחליט בין שתי ברירות עלייך לפרוט את שתיהן ולבדוק את העלויות והרווחים בכל אחת מהן.
לצפיה ב-'כרגע נראה שאין שאלה'
כרגע נראה שאין שאלה
11/12/2017 | 13:37
23
צודקת,  אבל זה בדיוק מה שרציתי: חידוד של הדילמה על ידי הצגת טיעונים לצד ההשכרה וכרגע נראה לי שאין הרבה כאלו.
לגבי עניין העלויות רווחים: בשביל לפשט בואי נניח שהכסף נכנס לחשבון השקעות בבנק, כרגע אני מצליח להגיע בעזרת יועץ ל4.5-5%
בשנה.
התובנה שלי היא שהאיזור וגודל הדירה שמתגלמים במחיר ובדמי ההשכרה הופכים אותה לכזו שאינה מתאימה להשקעה.
שוב - אלא אם כן אני מפספס משהו.
לצפיה ב-'הוספת מרפסת מעל ממד'
הוספת מרפסת מעל ממד
11/12/2017 | 10:15
1
27
שלום רב
השכנה מתחתי מעוניינת להוסיף ממד וזקוקה להסכמתי.
הגג שלו יכול לשמש לי כמרפסת ושתהא לי האפשרות לבנות ממד מעל הממד שהיא בנתה תוך השתתפות בעלות היחסית של הביסוס שלו.
השכנה מוכנה לכך .
האם עלינו לעגן את הנושא במכתב ביננו? האם כדאי כחוזה באמצעות עו"ד,?
כיצד ומתי אני רושם את הזכויות שלי במרפסת?

לצפיה ב-'בהחלט ראוי להעלות את ההסכמות על הכתב'
בהחלט ראוי להעלות את ההסכמות על הכתב
11/12/2017 | 13:09
18
אך לפני זה כמובן יש לבדוק את זכויות הבניה. האם אתן הבעלים היחיד של החלקה?
לצפיה ב-'רכישת דירה בבודפשט'
רכישת דירה בבודפשט
10/12/2017 | 15:12
2
51
חבר שלי קונה דירה בבודפשט
וחשבתי על הרעיון.......
השקעה נמוכה יחסית לארץ אבל חברה שצריכה לנהל את הנכס .....
רציתי לדעת ממכם בעלי ניסיון בתחום
מה היתרונות לרכישת דירה בחול?
מה החסרונות?
נושא מיסוי?
השכרת דירה בחול לטווח קצר??
ועוד המלצות
לצפיה ב-'העבודה שהמחיר נמוך לא אומרת כלום על כדאיות ההשכרה'
העבודה שהמחיר נמוך לא אומרת כלום על כדאיות ההשכרה
11/12/2017 | 08:45
1
41
לא ציינת מהי התשואה הצפויה ולכן אי אפשר לשפוט
את ההשקעה.
בכל מקרה השקעה בחו"ל היא השקעה ברמת סיכון גבוהה בהרבה:
-- חשיפה לשערי מטבע
-- חשיפה למערכת חוקית לא מוכרת. האם חברך יודע מה צריך לעשות
אם הדייר אינו משלם? אם הדייר מזייף חתימתו ומעביר את הבעלות על הדירה
לרשותו?
אם כבר לשקול השקעה בחו"ל אז הייתי הולך למדינה
שמערכותיה יכולות להתנהל באנגלית.
בהצלחה,
רימון חייט, MBA
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
יועץ מימון לדיור (משכנתה)
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/2wIEaIS
טלפון: 03-549-6611
מאמרים מקצועיים על משכנתאות - http://bit.ly/2zl29N6
 
לצפיה ב-'המשך....'
המשך....
11/12/2017 | 11:43
25
חבר שלי נכנס להשקעה בדירה בגודל 60 מטר במרכז העיר
השקעה של 400,000  שקלים
יש שלושה מסלול השקעה לפי מה שהבנתי :
1. לטווח ארוך למשפחות
2. לטווח בינוני סטודנטים ועוד.... לטווחים של חצי שנה / שנה שכירות
3. לטווח קצר לתיירים airbnb
 
התשואה שצפויה להישאר לו לאחר ניקוי חברת ניהול ומס בסביבות 9-10 אחוזים
 
מה שנאמר לו שגם מחירי הדירות בעליה במזרח אירופה בכלל ובבודפשט בפרט.
 
חושב על השקעה בתחום בעבר שמעתי על ברלין וחשבתי לשאול אנשים בפורום שאולי מכירים את בודפשט ובכלל
 
תודה מראש
לצפיה ב-'שאלה לגבי החזר חלק מסויים משכנתא'
שאלה לגבי החזר חלק מסויים משכנתא
11/12/2017 | 06:33
27

האם אפשר  "להתווכח" עם הנבק ולהוריד את סכום החוב  בעת החזר חלק ממשכנתא
 
לדוגמא- במידה וקיים חוב של 270 אלף ש"ח במסלול יחד (קבועה לא צמודה 2.9%)
 
האם אפשר להוריד את הסכון ל 250 אלף ש"ח - בתשלום אחד ?
תודה,
 
לצפיה ב-'האומנם...הגיע הסוף לקבוצות הרכישה במתכונת הקיימת ? '
האומנם...הגיע הסוף לקבוצות הרכישה במתכונת הקיימת ?
10/12/2017 | 20:46
2
37
קבוצות רכישה: פורסם דוח הצוות המציע מגבלות על התחום
במסגרת הדוח מוצע בין היתר לקבוע רף גודל של קבוצת רכישה שממנו והלאה הקבוצה תהיה נתונה לרגולציה 
■ שקד: "זהו הצעד הראשון להפסקת ההפקרות בתחום. נגן על ציבור הרוכשים ובד-בבד נשמור על השוק החופשי"
 
שרת המשפטים, איילת שקד, פרסמה היום (א') את דוח הצוות הבין-משרדי שבראשו עמד המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ, בנושא קבוצות רכישה.
 
ממשרד המשפטים נמסר היום כי לאחר קבלת הערות מהציבור לדוח, תנוסח הצעת חוק ממשלתית בעניין. מדובר בפעם הראשונה שצוות ממשלתי בוחן את התחום, ובדוח בן 44 העמודים מפורטים הן הכשלים בתחום, הן הסיכונים וגם המלצות לקראת חקיקה אפשרית בתחום. עם זאת, עיון בדוח המלא מעלה כי בחלק מהמקרים אי הסכמה בין חברי הצוות הובילה לריכוך מגבלות אפשריות וכי החקיקה עוד תצטרך לעסוק במספר נושאים בהם הצוות לא הכריע סופית.
 
נזכיר כי הצורך בהקמת הצוות עלה בעקבות התפוצצות הפרשות במרכזן עמדו ענבל אור (קבוצת החברות אור סיטי נדל"ן) ואורן קובי (חברת אדמה). במסגרת פרשות אלו התגלה כי מדובר בתחום פרוץ ללא רגולציה של ממש או מגבלות שמטרתן הגנה על חברי הקבוצות. 
ממשרד המשפטים נמסר היום עוד כי "מטרת הצוות הייתה לאפשר המשך ראוי של פעילות קבוצות רכישה מצד אחד, והגנה על ציבור המתקשרים באמצעותן מצד שני". השרה שקד הדגישה עם פרסום הדוח כי אין בכוונתה ליצור הסדרה מכבידה יתר על המידה שתוביל להפסקת הפעילות בקבוצות הרכישה.
 
שרת המשפטים איילת שקד אמרה עם פרסום הדוח כי "לקבוצות הרכישה קיימת חשיבות בהורדת יוקר הדיור. עם זאת, רצף המחדלים בתחום שנחשפו בשנתיים האחרונות מחייבים אותנו להגן על ציבור הרוכשים. הצוות הבין-משרדי בראשות המשנה ליועמ"ש ארז קמיניץ, עשה עבודה יסודית וחשובה. זהו הצעד הראשון להפסקת ההפקרות בתחום. נגן על ציבור הרוכשים. בד בבד נשמור על השוק החופשי".
נציין כי אחת המטרות של הצוות הבין-משרדי הייתה לקבוע האם יש הצדקה להתערבות המחוקק בתחום, ועל פי הדוח נקבע שהתשובה חיובית: "הצוות סבר כי מתקיימות שורת הצדקות להתערבות חקיקתית בתחום קבוצות הרכישה. זאת, הן משיקולי יעלות כלכלית, שכן כשלי השוק (התחום פערי המידע ויתכן כי גם הטיות התנהגותיות) מעלים את החשש שהעסקאות הנחתמות אינן יעילות ; הן משיקולי הוגנות, והן לאור מאפייני שוק הדיור וחשיבותו".
 
בכל הנוגע לכשלי השוק בתחום קבוצות הרכישה מציין הדוח מספר סעיפים. ראשית כל מדובר בפערי מידע בין המארגנים לחברי הקבוצה החל משלב שיווק הקבוצה. מדובר בפער בין אומדן המחיר שמוצג במהלך השיווק לעלות בפועל, כאשר בדוח נכתב שאומדן זה אינו מבוסס לעתים על הערכה שמאית כל שהיא. עוד פער מידע מתייחס למצב התכנוני של הקרקע: "סוגיה נוספת שנמצא כי המצטרפים לקבוצות הרכישה אינם מודעים לה היא מצבה התכנוני של הקרקע ומשמעותו". נציין כי בדוח מציינים עורכיו כי לא מדובר בכל המקרים, וכי יש הסכמים בהם הדברים מפורטים כנדרש.
 
במסגרת הדוח מוצע בין היתר לקבוע רף גודל של קבוצת רכישה שממנו והלאה הקבוצה תהיה נתונה לרגולציה ;
 
הטלת חובת גילוי נאות מצד מארגני הקבוצות משלבי הפרסום והשיווק עם דגש על הגדרה ברורה של העסקה המתגבשת כקבוצת רכישה ;
 
קביעת אומדן מחיר שיגובה על ידי שמאי מוסמך ויועבר למתעניינים עוד בשלב ראשוני ; הוספת התניות להסכם השיתוף שיתייחסו לפן התכנוני ואי הוודאות הנוגעת אליו;
 
חובה לניהול כספי הקבוצה בחשבון נאמנות; חובת רישום הערות אזהרה על שם חברי הקבוצה על ידי המארגנים;
 
גילוי נאות אודות חברות המארגנים או מי מטעם בנציגות הקבוצה; שכר הטרחה של המארגן יהיה סופי שאינו תלוי בעלויות הפרויקט; מתן אפשרות ברורה לחברי הקבוצה לצאת מהקבוצה;
 
גיבוש כללים לאכיפת המגבלות ומתן אפשרות לחברי קבוצה לתבוע מארגנים וקביעת סעדים במקרה של הפרת הכללים.
 
נדגיש כי מדובר רק בפרסום חוות הדעת של הצוות, ומסקנות הדוח, ונכון להיום הוא מפורסם להערות הציבור כאשר קידום החקיקה בנושא טרם החל.
 
הצוות שגיבש את ההמלצות כלל נציגים ממשרד המשפטים, משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון, רשות המסים, הרשות להגנת הצרכן ובנק ישראל. נציין כי במסגרת פרסום הדוח הוא כולל הסבר מפורט על דרך פעילות הקבוצות, הסבר שכל מי ששוקל להשתתף בקבוצת רכישה ראוי שייקרא.
 
בין היתר כולל הדוח פרק נרחב העוסק בהבדלים השונים בין השתתפות בקבוצת רכישה לבין רכישת דירה מחברה יזמית. בפרק זה מוזכרים מספר הבדלים חשובים. "השוני המהותי ביותר באופי העסקה שבין רכישת דירה מחברה יזמית לבין הצטרפות לקבוצת רכישה מצוי באופן חלוקת האחריות והסיכונים", כך בדוח, "בעוד שחברה יזמית מתחייבת כלפי הרוכשים למסור את הדירה במחיר ובמועד שנקבע, בקבוצת רכישה מדובר כאמור ברכישת הקרקע בידי חברי הקבוצה ובנייה עצמית, כאשר האחריות למימוש הפרויקט מונחת למעשה על כתפי כל אחד מהחברים בקבוצה...לחברי קבוצת רכישה אין התחייבות  מצד גורם כלשהו שהפרויקט יושלם, באיזה מועד, מה תהיה עלותו הסופית או מה תהיה התמורה המדויקת שיקבלו". עוד מודגש בפרק זה כי חברי קבוצות רכישה אינם זוכים להגנה זהה לזו שמקבלים רוכשי דירות, בין היתר מדובר בעובדה שחוק המכר (דירות) וחוק הבטחת השקעות אינם חלים על קבוצות רכישה.
 
 
עוד הבדל משמעותי אותו מציינים מחברי הדוח קשור למחיר וההבדל בין מחיר סופי לאומדן וגם התייחסות שונה של גורם מממן, כמו בנק במקרה של משכנתא, לעסקה ולסיכון הגלום בה. בעוד מי שמצוי בתחום קבוצות הרכישה מכיר היטב את ההבדלים, מקרי העבר מעידים כי רבים מחברי קבוצות הרכישה מתקדמים עם העסקאות הללו לא ידיעה ברורה ומקיפה אודות המשמעות בפועל. מסיבה זו אין להקל בחשיבות פרק זה בדוח וכדאי שכל מי שחושב להיכנס לקבוצת רכישה יקרא את הפרק, ואת הדוח כולו.
 
כאמור, בעוד בהתחלה דובר על כך שהצוות יגבש מסקנות חד משמעיות לגבי קבוצות הרכישה, וגורמים שונים בענף חשבו שהתוצאה הסופית תהיה מגבלה משמעותית על הקבוצות. עם זאת, במהלך החודשים בהם גיבש הצוות את הדוח, ושמע התייחסות מגורמים שונים בענף, נראה שחלק מההמלצות רוככו במעט.
 
המשך המאמר בהפניה למעלה.
לצפיה ב-'האם נשלם היטל השבחה על תמ"א 38 בעיר ת"א ? ומתי ?'
האם נשלם היטל השבחה על תמ"א 38 בעיר ת"א ? ומתי ?
10/12/2017 | 21:06
1
28
תמ"א 38 בת"א: האם הערפל סביב היטל ההשבחה עומד להתפזר?
מסמך מדיניות שהוציאה לאור עיריית תל אביב, כולל בתוכו מעין אישור להיקף הזכויות הפטורות מהיטל השבחה בתמ"א 38 הריסה ובנייה
  אורי שוסטר - התחדשות עירונית תמ"א 38 [תומר רייפמן ,יעז יזמות ובניה] - http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001...
 
בסוף נובמבר הוציאה עיריית תל אביב מסמך מדיניות בהקשר לתיקון 3א' לתמ"א 38.
מעבר לבשורת הזכויות, חבויה בתוך המסמך, אם כי באופן עקיף בלבד, התשתית לבסיס בחינת חישוב גביית היטלי ההשבחה בגין פרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה. תומר רייפמן, סמנכ"ל חברת יעז יזמות ובנייה, המתמחה בייזום וביצוע של פרויקטי התחדשות עירונית בתל-אביב ובסביבתה, מסביר כי מדובר בסוג של פשרה בין העיריה והמחוקק.
 
על מנת להבין זאת נלך מעט אחורה ונמחיש באמצעות דוגמה:
על פי תיקון 3א', בניין בן 3 קומות על עמודים (אשר שטח הקומה המפולשת בו גבוה מ-50% משטח קומה ממוצעת) זכאי לתוספת של 3.5 קומות, קרי - 7.5 קומות פטורות מהיטל השבחה.
בעוד שלפני כניסת התיקון, הפטור חל על תוספת של 2.5 קומות בלבד קרי על 6.5 קומות פטורות מהיטל. אם ניקח את רובע 4 של ת"א, הרי שלפי תוכנית הרבעים והזכויות שהיא מקנה - על חורבות הבניין שהובא בדוגמה, ניתן להקים בניין חדש בין 7.5 קומות. מכאן שבמעבר לתיקון 3א', איבדה עיריית תל אביב זכות להיטל השבחה על קומה שלמה (הפער שבין ה - 7.5 ל -  6.5 קומות).
 
בעירייה כמובן שלא היו מוכנים למצב שכזה והכריזו כי מאחר ולמעשה תוכנית הרבעים היא תוכנית תב"עית (שאינה במסגרת תמ"א 38), הרי שהיא מחויבת בהיטל השבחה על כל תוספת השטחים מכיוון שזכויות הבנייה בה לא ניתנו מתוקף תמ"א 38.
 
רייפמן מסביר כי "מצב שכזה כמובן שאינו הגיוני, שכן הוא מוציא את העוקץ העסקי מכל פרויקטי התמ"א ולמעשה אינו מאפשר את יישומה של תוכנית הרבעים (לפחות בכל הקשור לרובע 4). לכן נדרשה פשרה בנושא וזו באה במסגרת מסמך המדיניות המקומי שהוציאה העירייה לתיקון 3א'".
לדברי רייפמן, יש להדגיש כי לא מוזכר במסמך ולו פעם אחת המונח היטל השבחה, אך להערכתנו, גם אם לא נכתב זאת בפירוש, המסמך יהווה בסיס עתידי לגביית ההיטלים והעיריה מגדירה במסמך המדיניות את המונח 'קומה טיפוסית מורחבת', שהיא השטח של קומה קיימת, לפי ההיתר הקיים, בתוספת של 13 מ"ר לכל יחידת דיור באותה קומה.
 
כיום, הזכויות הפטורות מהיטל השבחה לפי תמ"א 38 כוללות את השטח הקיים - 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות ו - 12 מ"ר ממ"ד לכל יחידת דיור בבניין החדש.
 
העירייה, במסמך המדיניות, מאושרת שאכן אלו זכויות הבנייה המוקנות לפי תיקון 3א', כלומר, זכויות מכוח תמ"א 38. מכאן, ניתן להסיק כי בוויכוח עתידי באשר לשאלת היטל ההשבחה, העירייה לא תוכל להתכחש לעובדה שהזכויות הללו הן אכן מתוקף תמ"א 38, שהרי היא הודתה בכך במסמך. לפיכך, הן פטורות מהיטל השבחה.
 
ננסה להדגים זאת
ניקח בניין קיים בשטח של 800 מ"ר ובו שלוש קומות על עמודים (קומת קרקע מפולשת) ובכל קומה 3 דירות של 60 מ"ר בממוצע בתוספת חדר מדרגות 20 מ"ר, קרי קומה ממוצעת של 200 מ"ר.
 
במסגרת פרויקט של הריסה ובנייה נקבע כי יוקם בניין חדש בין 18 דירות. לצורך חישוב חבות היטל ההשבחה, נוסיף לכל אחת מהדירות בקומה 13 מ"ר, נכפיל ב-2.5 קומות, נוסיף את שטח הממ"דים לכל אחת מהדירות בבניין החדש וכן את שטח בניין המקור, ונגיע ל - 1,613,5 מ"ר = 18*2.5+12*(13* 200+3)+800.
 
אם נניח לצורך הדוגמה שלפי תוכנית הרבעים בת"א ניתן לבנות 2,000 מ"ר, הרי שהיטל ההשבחה יחול על 386.5 מ"ר. נציין כי לפי תיקון 3א' הסכום לתשלום של היטל ההשבחה פוחת מ-50% ל-25% אך כאן יש לחכות לתגובת העירייה בנושא.
 
לסיכום, מדגיש רייפמן כי "מסמך המדיניות של העיריה כפרשנות לתיקון 3א', שופך הרבה מאוד אור על תחום התמ"א 38 בתל אביב, הן באופן ישיר, באשר לזכויות הבנייה העתידיות באזורים בהם אין תוכנית מקומית ספציפית או תב"ע נקודתית, והן באופן עקיף באשר לדרך גביית היטלי ההשבחה ביחס לכל העיר. מכאן, חשיבותו הרבה". לדעתו, "יהיו התפתחויות נוספות בהקשר למסמך ומן הסתם יידרשו הן היזמים, הן הדיירים והן אנשי הרשויות עצמם להבהרות והרחבות לעניין. אולם אין ספק שמדובר על כברת דרך נוספת באשר לוודאות התכנונית והמיסויית של תמ"א 38 בעיר".
לצפיה ב-'איזה אדם שפוי יוריש את 7 דירותיו לצורך טיפול בחתולים ? '
איזה אדם שפוי יוריש את 7 דירותיו לצורך טיפול בחתולים ?
10/12/2017 | 21:19
28
הבית ברחוב מיכ"ל: הטיפול בחתולים מאיים על ירושת המיליונים
ביהמ"ש דן בסיפור של הבית שבעליו הורישו ל-4 שוכרות כדי שימשיכו לטפל בחתוליו ■ המשפחה טוענת כי החתולים אינם מטופלים כראוי, ואילו הדיירות מתעקשות שהחתולים מדושנים ואהובים מאי-פעם
צאלה קוטלר - גלובס 
 
איזו פנטזיה זאת להתעורר בבוקר ולגלות שבעל הדירה שלך הוריש לך את הנכס. אמנית דלת-אמצעים ששוכרת דירה מתקלפת עם בעל דירה סהרורי, הופכת פתאום לבעלת דירה באחד הרחובות היפים במרכז תל-אביב. זה חלום במושגי עולם הנדל"ן הישראלי. ואכן, חלומות מתגשמים לאט, לעתים הם אפילו מתפוגגים. 
 
במאי 2016 נפטר אורי גלעדי ז"ל ממחלה, ובצוואתו הוריש את הדירות בבניין ברחוב מיכ"ל 20 בתל-אביב, שהיה בבעלותו, לדיירות המתגוררות בו, ביניהן אמניות ומעצבות, כערובה לכך שהחתולים שלו יטופלו כראוי.
 
ארבע דיירות קיבלו בירושה את הדירות בבניין, הממוקם בלב תל-אביב, לא רחוק מתאטרון הבימה. דיירת אחת קיבלה שתי דירות וכן את דירת מגוריו של גלעדי ברחוב ברכה פולד (כ–300 מטר מזרחה מרחוב מיכ"ל). אחותה, שהחליפה אותה בדירה, קיבלה שתי דירות נוספות. דירה אחרת הושארה לדיירת השלישית, ועוד אחת לדיירת הרביעית.
 
לאחר שהוגשה בקשה בנושא בחודש אוגוסט 2016 אצל הרשם לענייני ירושה, החל הדיון המשפטי בנושא בדלתיים סגורות בבית הדין לענייני משפחה, שיכריע את עתיד הירושה, הכוללת כאמור 7 דירות ומוערכת ב–20 מיליון שקל.
 
חודש לאחר פרסום הפרשה שכרו בני משפחתו של גלעדי את שירותיו של עו"ד צבי שמיר, שייצג אותם בהתנגדות לצוואה. לטענתם, גלעדי לא היה צלול בעת עריכת הצוואה, היה נתון להשפעה, וגם רצונו שהדיירות יטפלו בחתוליו לא מומש בפועל. בשבוע שעבר החל ההליך המשפטי בעניין.
 
אגב, במסגרת ההתנהלות השוטפת של מנהל העיזבון, הוגשה בחודש שעבר לבית המשפט בקשה לשיפוץ הנכס במיכ"ל 20, בטענה שהוא מוזנח.
 
במקביל להתנגדות שהגישו בני המשפחה הם גם שכרו את עמרי הלר, חוקר פרטי, שצילם במשך 24 שעות "מגב" שעומד ליד דלת הדירה הריקה בבניין, בה היו אמורים לשהות החתולים. המגב לא זז. מכאן טוענים בני המשפחה, שהחתולים לא מטופלים כפי שהיה רוצה המנוח.
 
אלא שעל פי הדיירות, אין שום סיבה שהמגב יזוז. דלת הדירה לא נפתחה משום שהיא ריקה, ושני החתולים של גלעדי כבר לא גרים שם. הם נאספו אל דירת הדיירת שהתחייבה לטפל בהם בצוואה, כך שלא יחסר להם דבר. שם הם מטופלים ואף מדושנים, נערכים לחורף הקרוב.
 
תושבי רחוב מיכ"ל העידו כי קשה היה להתעלם מדמותו של גלעדי, רזה, גבוה ותימהוני שרכש בסופר את הנקניקים הכי טובים לחתולים שלו. משפחתו טוענת בתוקף כי היו לו בעיות מנטליות והוא היה במצב פיזי ירוד, וככה השתלטו דיירות הבניין על רכושו.
 
אלא שהדיירות הן אלה שסעדו אותו בימיו האחרונים. הן שעמדו אתו בקשר, לעתים אף אובססיבי מצד גלעדי שהיה קפדן בענייני הדיירות שלו. הוא בכלל לא היה בקשר עם בני משפחתו, אז מה ידוע להם על מצבו הרפואי? שואלות הדיירות. מבחינתן, גלעדי רצה לדעת שהחתולים שלו יטופלו ולא ייזרקו לרחוב, וזאת הייתה החלטתו. הוא מסר בניין שלם כדי לדעת שהם לא יישארו לבד, ממש כפי שאמו, שאליה היה מחובר בעבותות נפש, הורישה לו את הבניין כדי שהוא לא יישאר לבד.
לדברי עו"ד יוכי כדיר פז ממשרד מיתר ליקוורניק גבע לשם טל ושות', המייצגת את הדיירות, "בין מרשותינו לבין המנוח נרקמו בשנים שבהן התגוררו בבניין ברחוב מיכ"ל 20 קשרי ידידות. בתקופה שלאחר היוודע דבר מחלתו של המנוח, מרשותינו תמכו במנוח וסייעו לו ואף ביקרו אותו תכופות בתקופת אשפוזו. המנוח היה צלול לחלוטין עד לפטירתו. מרשותינו מקיימות באהבה ובשמחה את בקשותיו האחרונות של המנוח, לרבות מתן קורת גג וטיפול אוהב ומסור לחתולים שלו, וימשיכו לעשות כן בלא כל קשר להכרעת בית המשפט בסוגיית קיום צוואתו".
גלעדי נפטר ערירי וללא צאצאים.בני משפחתו שהגישו את ההתנגדות לצוואה תהו מה בכלל הביא את מנהל העיזבון שערך בשעתו את הצוואה להוספיס של גלעדי, שלושה שבועות לפני פטירתו. הדיירות מצדן טוענות כי פגשו את מנהל העיזבון רק לאחר שנערכה הצוואה שהורישה להן את הדירות בבניין.
- איך הגיע עורך הצוואה, שמונה לימים למנהל העיזבון, אל ההוספיס של גלעדי, זמן קצר לפני מותו?
עו"ד כדיר פז: "למיטב ידיעת מרשותינו, הקשר בין המנוח לבין עורך צוואתו וכיום מנהל העיזבון נוצר באמצעות העובדת הסוציאלית של ההוספיס שבו אושפז. היא הכירה את עורך הדין במסגרת התנדבותו בהוספיס, ומרשותינו פגשו את עורך הדין לאחר שכבר נוצר הקשר בינו לבין המנוח".
 
"חולה ומנותק"
פשוט זה לא יהיה. בענייני ירושות וצוואות, הנחת היסוד של בית המשפט היא לקיים את רצון המנוח, כפי שנכתבה בצוואה. אבל גם משפחתו של גלעדי לא מתכוונת לוותר על 7 דירותיו.
 
לדברי עו"ד שמיר, המייצג את משפחת גלעדי: "לנוכח העובדה כי הצוואה הנטענת נחתמה בנסיבות בהם היה המנוח חולה מאוד ומנותק מהסביבה למעט קשר עם הדיירות, יש מקום לבדיקה מקיפה של נסיבות עריכת הצוואה והשפעה בעריכת הצוואה. אני מקווה שהמסמכים שהתקבלו ישליכו אור על הנושא".
 
ולפי שעה, שנה וחצי מאז פטירתו של גלעדי, הדיירות ממשיכות לשלם שכר דירה מדי חודש בחודשו, בסך 3,500 שקל, כאילו דבר לא השתנה. זאת, עד לסיום ההליך המשפטי ועד שהדירות יעברו על שמן בטאבו, אם וכאשר יורה על כך בית המשפט.
לצפיה ב-'מקבץ מחירי דירות ברחבי הארץ בחודש נוב' 2017.'
מקבץ מחירי דירות ברחבי הארץ בחודש נוב' 2017.
10/12/2017 | 10:51
53
דירות שנמכרו לאחרונה עפ"י דיווחים של משרדי תיווך ברחבי הארץ.
בתל-אביב -
רחוב אליעזר קשאני [רמת אביב ג'], נמכרה דירה בת 4 חדרים בשטח 92 מ"ר. קומה 7 מתוך 8, חניה. דמי ניהול 400 שקל לחודש. הדירה נמכרה ב- 3.350,000 שקל.

חולון
ברחוב הרצוג [רסקו א'] , 4 חדרים, 100 מ"ר, בקומה 7 מתוך 9, חניה, נמכרה ב-1.700,000 שקל.
ברחוב הרב יצחק ניסים , 5 חדרים, 105 מ"ר, מרפסת 14 מ"ר, בקומה 6 מתוך 8, חניה, נמכרה ב- 1.820,000 שקל.
ברחוב אליעזר הופיין, קוטג' טורי בן 2.5 חדרים, 63 מ"ר בנוי, מגרש בשטח 113 מ"ר, ללא חניה, נמכרה ב-1.040,000 שקל.
 
מודיעין
ברחוב תרשיש , 4 חדרים, 130 מ"ר, מרפסת 90 מ"ר, בקומה 1 מתוך 4, עם מעלית, חניה מקורה ומחסן, נמכרה ב- 2.500,000 שקל.
ברחוב הנביאים בצפון העיר, 4 חדרים, 130 מ"ר, מרפסת בשטח 11 מ"ר, בקומה 1 מתוך 2, עם מעלית, חניה ומחסן, נמכרה ב- 1.830,000 שקל.
ברחוב התלתן , צמוד קרקע בן 6 חדרים, בנוי 150 מ"ר, גינה בשטח 270 מ"ר, עם שתי חניות, נמכרה ב- 3.150,000 שקל.
ברחוב הפיקוס במרכז העיר, 3 חדרים, 85 מ"ר, בקומה 3 מתוך 4, עם מעלית חניה ומחסן, נמכרה ב- 1.650,000 שקל.
ברחוב ירח אב בצפון העיר, דופלקס בן 4 חדרים, 120 מ"ר, מרפסת 23 מ"ר, קומה ה-17 מתוך 21, עם שתי חניות, ומחסן, נמכרה ב- 2.100,000  שקל
 
קריית אתא
ברחוב הביכורים , 3 חדרים, 70 מ"ר, בקומה 7 מתוך 8, עם חניה ,נמכרה ב- 440,000 אלף שקל.
ברחוב יוספטל, 3.5 חדרים, 70 מ"ר, בקומה 4 והאחרונה, עם חניה ומעלית, נמכרה ב- 430,000 אלף שקל.
בדרך יצחק רבין, 3 חדרים, 82 מ"ר, בקומה 2 מתוך 5, עם חניה ומעלית, נמכרה ב- 850,000 אלף שקל

השכרות  בגוש דן
חולון
ברחוב יהושע חנקין, 3 חדרים, 110 מ"ר, משופצת חלקית, בקומה 1 מתוך 3 הושכרה ,ב- 4,200 שקל לחודש.
גבעתיים
ברחוב אריאל שרון , 4 חדרים, 107 מ"ר, בקומה 4, מרפסת 17 מ"ר, עם מעלית וחניה, הושכרה ב- 6,500 שקל לחודש.
רמת-גן
ברחוב תרצה , 5 חדרים, 120 מ"ר, בקומה 6 מתוך 9, שתי מעליות, שתי חניות, מחסן, הושכרה ב- 7,200 שקל לחודש.
ברחוב השר משה , 3 חדרים, 65 מ"ר, בקומה 1 מתוך 3, עם חניה, ללא מעלית, הושכרה ב-4,000 שקל לחודש.
לצפיה ב-'קניית דירה ראשונה למגורים, באזור המרכז'
קניית דירה ראשונה למגורים, באזור המרכז
07/12/2017 | 19:49
4
134
שלום (:
זוהי אולי שאלת מליון הדולר, אבל הייתי רוצה לקבל את הרושם של אנשים אשר מתעסקים בתחום הנדל"ן ולא טוקבקיסטים- האם לקנות היום דירה או לחכות?
 
בעלי ואני מעוניינים לקנות דירה במרכז במיקום מעולה- שכונה טובה בציר מרכזי עם פוטנציאל שכירות ומכירה אדירים, ששוויה הוא 1260000 ש"ח. אנחנו זוג צעיר, סטודנטים (בני 25) עם הון עצמי של כ- 700,000 ש"ח. יש לנו את כל התנאים האפשריים כדי להישאר כרגע בבית ההורים ולהמשיך לחסוך את הכסף, אבל אנחנו רוצים לצאת לדרך עצמאית. כרגע יכולת ההחזר שלנו היא נמוכה יחסית (נשתמש בהורים כערבים תומכים), אך היא עתידה לגדול מאוד עם סיום התואר בעוד כשנתיים.
 
עם כל אי הוודאות כרגע בשוק, מהי דעתכם המלומדת- לקנות או לחכות? כבר לא ברור לאיזו תחזית להתייחס, עלייה צפוייה במחירים או שמא ירידת מחירים דרסטית.
 
תודה רבה!
לצפיה ב-'השקעה סולידית'
השקעה סולידית
08/12/2017 | 18:44
3
116
לא הייתי נכנסת למשכנתא של חצי מליון. עדיף לרכוש דירה להשקעה רק עם ההון הקיים ולהשכיר אותה. יש למשל פרויקט כמו פרי פלייס ברחובות שמיועד להשכרה לסטודנטים ליד המכללה
לצפיה ב-'קודם כל אנחנו מחפשים דירה למגורים, לא להשקעה'
קודם כל אנחנו מחפשים דירה למגורים, לא להשקעה
08/12/2017 | 18:50
2
98
ודבר שני- בחודש יולי האחרון היינו בפגישת נדל"ן לגבי הפרוייקט ולא הלכנו על זה, כי זה היה נראה לנו חשוד ומסוכן. אחרי שיטוטים באינטרנט והתייעצות עם קונים בפרוייקטים קודמים, מצאנו שלחברה אין פרוייקטים גמורים, ואם יש פרוייקט שלהם שהסתיים עד לכתיבת שורות אלו זה באיחור "קל" של כמה שנים. מעבר לזה שהפרסום האגרסיבי שלהם, כולל זה שאתה עשית בכתיבת ההודעה שלך מדליק את כל הנורות האדומות.
 
בדיעבד אני ממש שמחה שלא קנינו דירה ב"פרי פלייס". 
 
 
לצפיה ב-'אכן מדליק את כל הנורות האדומות'
אכן מדליק את כל הנורות האדומות
09/12/2017 | 21:13
1
90
האם התכנון הוא לגור בשנים הראשונות בבית ההורים ולשלם את המשכנתא דרך השכירות?
לצפיה ב-'כנראה שכן, לפחות בשנה הראשונה'
כנראה שכן, לפחות בשנה הראשונה
09/12/2017 | 22:19
27
לצפיה ב-'בניית בית עם תקציב מוגבל - שאלה למומחים '
בניית בית עם תקציב מוגבל - שאלה למומחים
08/12/2017 | 08:28
4
79
שלום 
יש לבן שלי מגרש של המינהל שלפי החוזה שלו איתם הוא חייב לסיים את הבניה  תוך שנתיים .
העניין הוא שהוא ( בעזרתנו ) יכול לגייס בשלב זה רק 500-600 א"ש ואין לו אפשרות לקחת משכנתא .
הוא לא רוצה להפסיד את המגרש וגם מאוד רוצה להתחיל משהו בתקווה שדברים יסתדרו בהמשך . בשלב זה אין אפילו תוכניות .
מה הייתם עושים במצב הזה ?
לצפיה ב-'שיגיש מיד תכנית אפילו על מבנה קטן.'
שיגיש מיד תכנית אפילו על מבנה קטן.
08/12/2017 | 15:02
1
63
משהו שיתאים לתקציב. למינהל לא איכפת כמה הוא בונה העיקר שהוא בונה.
לצפיה ב-'לבנות בית קטן '
לבנות בית קטן
09/12/2017 | 19:39
28
בשלב ראשון , להוציא טופס 4 ובעתיד שוב להתחיל הכל - להכניס קבלן שלד, קבלן גמר ושוב טופס 4 - נראה לי ממש בעייתי למרות שמיידית ההוצאה תהיה הרבה יותר קטנה  .
אולי חלופה אחרת - לבנות את כל השלד ולגמור את הקומה התחתונה קומפלט ( 70 מ"ר ) לטופס 4 כולל עבודות פיתוח. בקומה העליונה ( 140 מ"כ ) רק לסגור מעטפת ( כולל חלונות כמובן ). 
השאלות במקרה הזה  :
1. קודם כל , כמה כסף זה יעלה לי לעומת האופציה של בניית בית קטן ?
2. האם זה יפתור אותי בעתיד מהתעסקות חוזרת מול הרשויות ( טופס 4 וכאלה ) ואני אוכל לגמור את הקומה השניה בעתיד בלי שום ברוקרטיה נוספת , לא מול המינהל ולא מול הרשויות ?
תודה
 
לצפיה ב-'אני חושב...'
אני חושב...
09/12/2017 | 07:58
1
105
שיש גם אפשרות לבקש הארכה מהמנהל...
לצפיה ב-'צריך לקרוא את החוזה שנחתם עם המנהל.'
צריך לקרוא את החוזה שנחתם עם המנהל.
09/12/2017 | 10:06
44
שאלה : איך קונים מגרש , אפילו מהמינהל, כשלא בודקים אם יש תקציב לבנות בית עליו?
לא הייתי רוצה לחשוב שקניתם את המגרש  במטרה ספקולטיבית.
לצפיה ב-'פרויקט מורדות מלחה ירושלים - מי מכיר מי יודע?'
פרויקט מורדות מלחה ירושלים - מי מכיר מי יודע?
06/12/2017 | 10:52
3
84
כחלון החליט לשווק גם בירושליים.
אצלי באזור אין כלום ולכן החלטנו לצאת קצת החוצה, אשמח לפרטים על השכונה כגון: חילונית/חרדית, סטטוס, מצב סוציואקונומי וכל דבר אשר יעזור לקבל החלטה זריזה.
דרך אגב המחיר למטר סביב ה -15 אלף שח.
תודה
לצפיה ב-'פרויקט מורדות מלחה - סטטוס.'
פרויקט מורדות מלחה - סטטוס.
06/12/2017 | 18:25
95
מדובר על המשך בניה מדורגת לכיוון דרום , מעל הכביש המוביל לגן החיות התנכי ,שכונת גבעת משואה, ומבט לעמק רפאים, מעבר לעמק מדרום, כפר הוולג'ה שחלקו נמצא מחוץ לתחומי ירושלים.
בצמוד לכביש במרכז העמק, מתפתלת לה מסילת הברזל המיתולוגית מהתקופה העות'מאנית שהובילה ליפו, ושכנראה תעלם מהנוף עם הפעלתה של המסילה המהירה החדשה בצפון העיר.
 
הבניה תתבצע במבנה מדורג בגלל השיפועים של כ-45 מעלות.
 
ערים החברה העירונית לפיתוח בע"מ אחראית על הכנת התכנית ומפרסמת :
 פרויקט מורדות מלחה כולל הוספת 397 יח"ד בבניה מדורגת בהמשך לבנוי הקיים בשכונת מלחה. הבינוי מתוכנן לניצול מיטבי של שיפועי הקרקע והפניה לנוף ותוך שמירה שלא למנוע את מבטי הנוף של השכונה הקיימת.
 
שינוי הייעוד משטח פתוח לאזור מגורים מבוצע תוך פיתוח צירי הולכי רגל, תוספת שצ"פים ומבני ציבור, שמירת מבטים לנוף ובניית מדרכת טיילת רחבה במיוחד.
כמו כן במסגרת התוכנית יתבצע עיבוי ושימור שטח יער של כ-45 דונם במורדות הדרומיים של השכונה וישוקם אתר עתיקות הנמצא במרכז היער.
השכונה מבוססת על כביש יחיד ממותן תנועה.
 
שטח הפרויקט – 156 דונם בבעלות המדינה ועיריית ירושלים. [נכסי נפקדים]
 
סרטון המציג את איזור הבניה -  https://www.youtube.com/watch?time_continue=8&...
 
סטטוס תכנוני
הודעה בדבר אישור תכנית לדיור לאומי ברמה מפורטת מספר: 12736
שם התכנית: הרחבת שכונת מלחה על ידי תוספת של 397 יח"ד ,ממערב לרח' אגודת ספורט הפועל.
 
 בספטמבר 2017 יצא לדרך המכרז הראשון לדירות להשכרה -  79 דירות לזכאים בלבד, המתחם אמור להבנות על מדרון תלול ביותר עם הוצאות פיתוח כבדות,זמן הפיתוח ימשך כ-3 שנים.
לצד המתחם להשכרה יבנו עוד 240 יח"ד במחיר למשתכן.
היתרה כ- 80 דירות ישווקו בשוק החופשי.
 
ועד שכונת מלחה חושש מהגדלת לחצי התנועה באיזור עקב תוספת יח"ד לצד הגדלת קניון מלחה והגן הטכנולגי [לצד קניון מלחה] הם מבקשים למצוא פתרונות תעבורתיים.
 
פרסום מה-3 דצמבר - הגרלת מחיר למשתכן יוצאת לדרך במלחה -  https://www.kolhair.co.il/%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F...
 
את הפרויקט תקים חברת 'האחים חסיד'
 
הרשמה להגרלת מחיר למשתכן - https://www.dira.moch.gov.il/ProjectsList
 
=========================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
 
 
לצפיה ב-'האזור הכי שווה במחיר למשתכן. אם התכנון של הדירות יהיה טוב'
האזור הכי שווה במחיר למשתכן. אם התכנון של הדירות יהיה טוב
09/12/2017 | 18:48
1
37
תוכל למכור את הדירה שלך אחכ במעל מ2,500,000 ש"ח 
לצפיה ב-'הארנונה שם 10 אלף אם לא יותר'
הארנונה שם 10 אלף אם לא יותר
09/12/2017 | 18:49
30
...
לצפיה ב-'מגורים במשרד'
מגורים במשרד
05/12/2017 | 12:24
2
151
נסיבות חיים הובילו אותי להתגורר במשרד בבעלותי. חשוב לציין, לא נעשה שום שינוי במפרט של המשרד. המשרד נמצא בבניין משרדים.
השלכות? ממה צריך להיזהר?
לצפיה ב-'רק אם מגוריך שם יהיו מטרד למישהו.'
רק אם מגוריך שם יהיו מטרד למישהו.
06/12/2017 | 11:34
1
101
שב בשקט ואם מישהו יתלונן- תתמודד בבוא הרגע.
לצפיה ב-'תודה.'
תודה.
11/12/2017 | 10:02
3
לצפיה ב-'רכישת נכס עם חריגת בניה - שאלות והמלצות'
רכישת נכס עם חריגת בניה - שאלות והמלצות
05/12/2017 | 12:08
2
76
אהלן חברים,
אני עומד לרכוש חנות בגודל 19 מטר. בגבה האחורי של החנות מוצמדת חניה ודלת מקשרת בין החניה לחנות. שטח החניה מרוצף בריצוף ביתי והוא בהחלט חריגת בנייה (!). שטח הריצוף מוגבה מעל מפלס הקרקע הטבעי של החניון. החניה תחומה ב4 פאות. אחת הפאות הייתה צריכה להיות הכניסה הרגילה של החניה. החניה אינה תיקנית! והיא צרה יותר מהתקן.
 
אני מעוניין להרוס את חריגת הבניה הזו עם רכישת החנות ולבקש היתר לגלילה (במקום הקיר שהרסתי).
 
מה שאיני יודע הוא מה יידרש ממני ע"י העירייה להרוס, להסיר ולהסדיר:
האם העירייה תבקש שאהרוס את כל הריצוף ואחזיר את החניון למפלסו הטבעי או שמא יבקשו רק שתיהיה גישה לרכב לחניה?
 
האם ניתן לבקש היתר לבניית גלילה בד-בבד עם הריסת חריגת הבנייה או שניתן להגיש בקשה בו זמנית לעירייה והאם ניתן לאשר זאת בכלל? מדובר בעיריית תל אביב יפו.
 
מה אתם אומרים? אשמח לדעות חברים
לצפיה ב-'הכשרת חריגת בניה בחניה של חנות - התייחסות.'
הכשרת חריגת בניה בחניה של חנות - התייחסות.
05/12/2017 | 22:58
61
מה אומר המוכר ?
 
באתר ההנדסי של עירית ת"א אתה יכול למצוא את כל ההיסטוריה של הבקשות להיתר חורג וכדומה.
אז...תתחיל לבדוק.
ורק לאחר שתבחן את העובדות הנכונות תוכל להחליט על הדפ"א הנכונה.
 
יתכן שניתן להכשיר את ה"טריפה".
לצפיה ב-'מסמכים חשובים'
מסמכים חשובים
06/12/2017 | 11:32
46
אתה א  עורך דינך- בקשו מהמוכר שיציג חוזה הקניה שלו והיתר בנייה אם בנה בעצמוחבמהלך השנים.
הוציאו מהטבאו נסח רישום של החנות עצמה ושל הבית המשותף וכן תיק הבית המשותף.
יש לוודא לפי תשריט הבית המשותף מה השטח של החנות וגבולותיה  בכדי שלא תחשוב שקנית חלק מהרכוש המשותף.
בדוק בוועדה המקומית היתר הבנייה של המבנה.
לגבי דרישות העיריה- לא תדע עד שתגיש להם בקשה להיתר.
 
לצפיה ב-'האם חניה נכללת בסעיף "פיתוח"?'
האם חניה נכללת בסעיף "פיתוח"?
04/12/2017 | 14:21
1
51
שלום
על פי החוזה בדירה החדשה שלי, הקבלן יכול למסור מפתח ולסיים פיתוח תוך חצי שנה.
החניות בבניין כפולות עם מתקן חשמלי.
 
האם החניה נכללת בסעיף פיתוח?
 
לצפיה ב-'התשובה היא לא. החניה היא חלק בלתי נפרד מהבניין.'
התשובה היא לא. החניה היא חלק בלתי נפרד מהבניין.
05/12/2017 | 08:15
33
טופס גמר לבניין [טופס 4] מחייב סיום הבניין כהגדרתו בחוק, חנייה בתוך המבנה היא חלק בלתי נפרד מהבניין .
 
כהערה - לדעתי הקבלן לא יקבל טופס 4 עם בניית החניות לא תסתיים כאמור במפרט שהוגש לועדה המקומית [ללא קשר להסכם המכר בין היזם לרוכשים]
 
מה אומר לשון החוק ?
טופס 4 ניתן ע"י הרשות המקומית – היח' לפיקוח על הבניה שבאגף ההנדסה העירוני וזאת לאחר שהקבלן עמד במילוי כל תנאי החוזה ושהיקפי הבניה תואמים להיתר הבניה, ולאחר שהומצאו אישורי כיבוי אש, פיקוד העורף, מעבדה מוסמכת על טיב הבטונים, איטומים וכו' וכןהצהרות האדריכל המתכנן עורך הבקשה והמהנדס מתכנן שלד הבנין.
טופס 4 מאפשר חיבור הבנין למערכות על מנת להפכו לשמיש למגורים אין בטופס 4 כדי אישור לאכלסו, ולשם כך יש להוציא תעודת גמר [טופס 5] ע"י הרשות עם סיום כל העבודות.
 
המצאות חניות פעילות לדיירי הבניין אינם תלויים ברצונו הטוב של היזם , הם מוגדרים היטב בתכנית בניין עיר ובתב"ע הנקודתית
 
גם מיקום החניות מוכתב על ידי התכנית המפורטת החלה על החלקה. היציאות והכניסות לחניות מהחלקה, מספרן, מיקומן ודרכי הגישה אליהן יעשה בכפוף לאישור של יועץ התנועה והחניה של הרשות המקומית להבטחת עמידה בהוראות הבטיחות, ועמידה בתקני החניה בדבר רוחב דרכי גישה, גודל תאי החניה ומסועי הגישה והתמרון.
לצפיה ב-'שאלה על תיווך'
שאלה על תיווך
05/12/2017 | 07:21
1
107
הגענו לדירה דרך יד2 פרסום עצמי של המוכרים, דיברנו איתם וקבענו להיפגש ובסוף לא הסתדרה הפגישה.
במקביל עבדנו עם מתווכת שפרסמה דירה אחרת. כיוון שאותה דירה נכנסה לתהליכי מכירה היא הציעה לנו דירה אחרת אבל לא ציינה שום פרט על הדירה השניה.
נפגשנו איתה בפינת רחובות מרחק הליכה מהדירה (המסתורית), היא החתימה אותנו על חוזה תיווך.
כבר כשהתחלנו ללכת לכיוון הדירה צחקנו בינינו שהיא עוד תראה לנו את הדירה שהמוכרים פרסמו בעצמם ביד2, אבל ככל שהתדמנו זה היה נראה שזה הולך באמת לכיוון הזה.
שאלנו אותה אם אנחנו מגיעים לדירה X ולבעלת הדירה קוראים Y והיא היתה מסתורית.
כשהיינו בפתח הבניין היא ציינה את השם של המוכרת והבנו שזו אותה דירה שראינו לבד.
לא רצינו לעלות לראות את הדירה וויתרנו.
 
האם אנחנו מחויבים בדמי התיווך במקרה שנרצה לראות עצמאית את הנכסף כיוון שהמתווכת (לא בלעדית) לא היתה גורם יעיל בשיווק שלה?
האם אנחנו עלולים להיות חשופים לתביעה ממנה?
תודה
לצפיה ב-'באם תוכל להוכיח את אמירתך כאן - אז לא.'
באם תוכל להוכיח את אמירתך כאן - אז לא.
05/12/2017 | 07:56
87
ובלבד שהודעת למתווכת באופן מפורש שאת הדירה הזו ראית בפרסום לפני הפגישה ולפני החתימה ולכן אינך מעוניין לראות אותה דרכה.
 
במידה ותרצה להפגש לבסוף עם בעלי הדירה הנדונה, ואולי אף לרכוש אותה, כדאי שתשלח מכתב מוקדם למתווכת בדואר רשום ובו ההסבר שלך לכפילות, זאת כדי למנוע בעתיד אפשרות של תביעה נגדך עם תחליט לרכוש את הדירה. 
לצפיה ב-'האם מחיר למשתכן\מחיר מטרה מתאימים במקרה שלי?'
האם מחיר למשתכן\מחיר מטרה מתאימים במקרה שלי?
01/12/2017 | 18:19
5
171
היי

בדקתי קצת ומצאתי שאני יכול  (אם הבנתי נכון) לקבל זכאות במסגרת "מחיר למשתכן" וגם "מחיר מטרה" כ משפר דיור.

אני רווק בן 40 בעל דירה בר"ג שאני גר בה שסיימתי לשלם עליה משכנתה.(לא משלם שכירות כמובן)
התפנו לי חצי מיליון ש"ח להשקעה בנדל"ן וחשבתי לקנות דירה במסגרת פרויקט כזה להשקעה בלבד: לקנות דירה במסגרת הפרויקט, להשכיר ל 5 שנים ואז למכור.
זה מפתה במקרה ואני קונה דירה במחיר נמוך מזה שבשוק ומוכר במחיר השוק וזאת בהנחה שהמחירי הנדל"ן לא ירדו.

בגלל שזאת השקעה בלבד, לא מעניין אותי מפרט הדירה ופחות איפה היא נמצאת, והדבר היחידי שמעניין אותי זה שבסוף התהליך עד למכירה הדירה אני אצא ברווח יותר גדול מאשר אם קניתי את הדירה בשוק החופשי (הבדל של 100 אלף ש"ח זה מספיק)

במקרה שלי עדיף לקנות דירה בפרויקט או שההבדל הוא מזערי לעומת בשוק החופשי?
לצפיה ב-'כל עוד יש דירה בבעלותך. אתה לא זכאי .'
כל עוד יש דירה בבעלותך. אתה לא זכאי .
01/12/2017 | 23:39
92
אלא אם כן, אתה מוכר אותה.
לצפיה ב-'לא אפשרי ולא נורא'
לא אפשרי ולא נורא
02/12/2017 | 08:20
1
152
הגדרת משפר דיור היא מכירת הדירה הנוכחית.
לא נורא כיוון שאתה לא היחיד. רבים רוצים לקנות בהנחה של 400,000 (נניח)
ואז למכור ברווח גדול.
הקונים לא יעמדו אצלכם בתור בעוד 7 שנים (שים לב לא חמש אלא שבע - יש זמן בניה)
כדי לקנות ב"מחיר השוק" לאחר שהם יודעים שתרוויח גם במחיר זול יותר.
כך יהיה לחץ מחירים כלפי מטה וזו בדיוק הכוונה של המדינה. דרך אגב, לקונים שלך כן יהיה
אכפת מהמפרט וזה יתומחר בהתאם.
אני מניח שלא חישבת את עלות המימון ועלות כניסה ויציאה
מהעסקה שהצעת. זה הזמן לעשות זאת.
 
בהצלחה,
רימון חייט, MBA
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
יועץ מימון לדיור (משכנתה)
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/2wIEaIS
טלפון: 03-549-6611
מאמרים מקצועיים על משכנתאות - http://bit.ly/2zl29N6
 
לצפיה ב-'אבל מה שרשום באתר שלהם זה...'
אבל מה שרשום באתר שלהם זה...
02/12/2017 | 09:09
128
http://www.dira.gov.il/zakaut/Pages/tenaey_zkaut.aspx

כתוב שם דבר כזה (זכאות מחיר למשתכן):
 
משפרי דיור:
מתוקף החלטת מועצת רמ"י מס' 1508 מיום 10.5.2017 נפתחה תכנית מחיר למשתכן גם לחסרי דיור:
משפרי דיור הם:
משפרי דיור הם יחידים בני 35 ומעלה, או תא משפחתי שבבעלות מי מבני הזוג דירת מגורים יחידה, או שהיו בבעלותם דירת מגורים יחידה, או יותר משליש בדירת מגורים, ב-6 השנים שקדמו לרכישת דירת מחיר למשתכן. הגדרה זו תקפה גם לגבי בעלות על קרקע המיועדת למגורים. ההגדרה המלאה והמחייבת מובאת בהחלטת מועצת רמ"י מס' 1508 מיום 10.5.2017.

אולי אני לא זכאי רק ב "מחיר מטרה" ששם באמת רשום:
http://www.dira.gov.il/mechir_matara/Pages/meyda_kelali_matara.aspx
 
לצפיה ב-'אתה לא זכאי'
אתה לא זכאי
03/12/2017 | 12:48
1
128
לא ניתן להירשם למחיר למשתכן אם בבעלותך דירה. לכן עדיף להשקיע בפרויקטים של דירות שמיועדות להשכרה נניח לסטודנטים או זוגות צעירים. מציעה לך לבדוק למשל את פרויקט פרי פלייס ברחובות
לצפיה ב-'מציע לך לברוח מהפרוייקט הזה כמו מאש'
מציע לך לברוח מהפרוייקט הזה כמו מאש
04/12/2017 | 22:13
57
לצפיה ב-'דירה להשקעה בהולנד'
דירה להשקעה בהולנד
02/12/2017 | 20:29
2
96
שבוע טוב :) 
אחותי עובדת בהולנד, והציעה לנו לרכוש דירה ולהשכיר לה אותה. 
אשמח לשמוע אם מישהו יודע אם קשה למכור דירה בהולנד, ואיזה מיסים משלמים ברכישה ו/או במכירה. 
לצפיה ב-'נדל"נ בהולנד - התייחסות.'
נדל"נ בהולנד - התייחסות.
03/12/2017 | 10:45
1
180
כמה דברים שחשוב לדעת על רכישת נדל"נ בהולנד :
לפני שקונים דירה בהולנד, חשוב לקחת מהנדס מקומי לבדיקת היסודות והמצב הכללי של המבנה המבוקש, כיוון שרבים מהבניינים בערים הגדולות נבנו לפני מאות שנים ללא יסודות או ביסוס בקרקע., [חלק גדול מהולנד נבנה על קרקעית ים שיובש בעבר ולכן יש משמעות לחוזק המבנה]
לבדוק את הדירה עצמה. [סדקים,נזילות, צנרת,נסיון להסתרת פגמים מהותיים ועוד]
יש לקחת עו"ד מקומי שיבדוק אם מדובר על רכישת בעלות מלאה או שמדובר על "חכירה" של הנכס.
רכישת נכס בחכירה, מחייב תשלום כפעמיים בשנה לעירייה הרלוונטית. [חשוב לבדוק את מועד סיום החכירה . [בדומה למצב אצלינו]

תהליך רכישת נדל"נ בהולנד :
החלטת לרכוש נכס מסויים, הגעת להסכמות עם המוכר,הנכס נבחן ע"י מהנדס, התייעצת עם עו"ד מטעמך, הוכן חוזה מכר מוסכם על הצדדים , בשלב האחרון יש לפנות לנוטריון מוסמך מקומי לחתימה בפניו על חוזה. [בהולנד רק  לנוטריון יש סמכות בנדון]
באחריות הנוטריון להשלים את תהליך רישום זכויות הבעלות [או החכירה] בטאבו ההולנדי, הוא זה שאחראי לתשלום המיסים לרשויות בהולנד של הצדדים במכר.
 
חוקי השכירות בהולנד : [רכישה לשם השקעה בשוק השכירות המקומית]
החוק ההולנדי מגן על השוכר. [השכירות בנכס בהולנד הופכת באופן אוטומטי לשכירות מוגנת לאחר תקופת זמן מסוימת.]
גם אם נרשמה הוראה מפורשת בחוזה השכירות שמדובר בשכירות לא מוגנת. גובה שכר הדירה מוסדר בחוק ההולנדי, ויש לבדוק איזו מדרגה חלה על הנכס הנדון.
שיפור בנכס [כמו הוספת שירותים/מקלחת/מטבח וכדומה] יבטלו את הגבלת גובה שכר הדירה הקבוע בחוק. [והנכס עובר לסטטוס של שכירות ב "שוק החופשי" המבטל את ההצמדה] 
 
אתר "סנצורי" בהולנד למכירת נכסי נדל"נ  - https://www.century21global.com/he/for-sale-reside...
 
יש לקרוא את מאמר עם דעה אחרת על שוק הנדל"נ ההולנדי :.
הבלוג של גדי בארי [פסיכולוג - 5 שנים בהולנד ומתמחה בכלכלה ההולנדית] - http://dutchtown.nl/bours-market/
קטעים מה"חזון" על הנדל"נ בהולנד.
בשנת 2012 חברת נדל"ן ענקית בשם Vestia עמדה בפני פשיטת רגל, "וסטיה" היא הגדולה מבין החברות ההולנדיות המתמחות בשוק הנדל"ן....
על מנת להציל את "וסטיה" מפשיטת רגל מלאה הוחלט לעצור את ההסכם בין הבנקים לחברה ולקבע את רמת הריבית, הממשלה ההולנדית גם היא התערבה וחילצה חלק מהחוב של וסטיה באמצעות קרן מיוחדת למצבי חירום.
כרגע "וסטיה" חייבת לבנקים סכום של 2.6 מליארד אירו ,רוב החוב כנראה אבוד. בבעלות החברה 90 אלף יחידות דיור והיא מתכוונת למכור 15 אלף מתוכן (נכון ל – 2013) על מנת לממן את החוב לבנקים.
המכירה הזו מפילה את מכירי הדירות ע"י הצפת השוק באיזורים מסוימים בהולנד (זוטמיר ורוטרדם לדוגמא), והפכה אותם לשוק של מוכרים בלבד, גם היום אנשים יכולים לחכות שנה ויותר על מנת למכור את הבית באיזורים אלו.
מאז שנת 2008 ישנה ירידה שנתית של כ5% במחיר.
אם לא די לנו בכך להולנד יש את יחס החוב להכנסה במשקי הבית השני הגבוה ביותר בין כל 17 החברות ביורו, כן כן , יותר מספרד, אירלנד ופורטוגל. ההולנדים ממונפים ולקחו על עצמם חובות משכנתא עצומים ביחס להכנסה שלהם, כל זאת נעשה כאמור בעידוד הבנקים שנתנו משכנתאות של מעל 100%.
כולם התעלמו מכך שאין שום הצדקה ריאלית לעלייה שנתית של חמישה עד עשרים אחוזים כל שנה בערך הדירה. אבל למה לעצור ולהיות סקפטיים וביקורתיים לרגע עם הכל ורוד ?
העובדה כי אלפי משקי בית חתמו על הסכמים מעין אלו מול הבנקים הובילה לכך שירידות נוספות במחירי הבתים מובילות למעגל של חוב ללא כיסוי והצפת שוק הנדל"ן בעוד ועוד נכסים ש"בעליהם" מעמידים למכירה בנסיון נואש להיפטר מהם ומהחוב המאיים.
 ייתכן כי השקעות חוץ ידחפו מעלה את המחירים במקומות בעלי ביקוש גבוה כמו אמסטרדם או האג אבל תהליכים אלו לא אמורים להשפיע על כלל המגמה.
 
טיפים על שוק השכירות בהולנדhttp://dutchtown.nl/housing-in-netherlands-dov-sab...
 
 אמנת המס בין ישראל להולנד - http://www.sababa.nl/hb/914/
 
מאמר נוסף על שוק השכירות בהולנד - http://www.kav.org.il/%D7%94%D7%91%D7%9C%D7%95%D7%...
יש דיור בר השגה אבל הדרך לדירה חסומה
שוק השכירות בהולנד מתוכנן ומפוקח כמעט לחלוטין על ידי המדינה. "החברתיים" בישראל דורשים שהמדינה תפקח על בעלי הדירות "החזיריים". בהולנד נגמרו מזמן ה"חזירים" – רוב הדירות להשכרה הן בבעלות חברות שיכון ציבוריות (כמו "עמידר" אצלנו). כ-60% מהדירות להשכרה באמסטרדם היו בשנת 1995 בבעלות ציבורית. כיום כ-46% מהדירות להשכרה הן ציבוריות, מדובר בכ- 190 אלף דירות בנות השגה. המינוח ההולנדי הוא דיור סוציאלי ("חברתי"). שכר הדירה נמוך ואסור לפנות דיירים – הסכם שכירות לנצח כל עוד השוכר עומד בקריטריונים.
 
בהצלחה.
 
=========================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
 
 
לצפיה ב-'תודה רבה דוד עזרת המון! ממש תודה על ההשקעה ועל כל הידע.'
תודה רבה דוד עזרת המון! ממש תודה על ההשקעה ועל כל הידע.
03/12/2017 | 11:07
38
לצפיה ב-'אפוטרופוס לנכסי נפקדים'
אפוטרופוס לנכסי נפקדים
30/11/2017 | 11:56
13
238
האם ישנה סיטואציה שבה האפוטרופוס מאשר רכישת קרקע של נפקד?
לצפיה ב-'כוונתך מכירה והתשובה היא כן. על ידי רשות הפיתוח'
כוונתך מכירה והתשובה היא כן. על ידי רשות הפיתוח
30/11/2017 | 14:53
1
55
דהיינו רשות מקרקעי ישראל.
לצפיה ב-'מציעים לי לרכוש קרקע'
מציעים לי לרכוש קרקע
30/11/2017 | 14:58
59
איך רשות מקרקעי ישראל יעזרו לי בזה?
לצפיה ב-'מי מציע לך לרכוש נכס מוקנה מנפקדים ?'
מי מציע לך לרכוש נכס מוקנה מנפקדים ?
02/12/2017 | 02:24
10
114
מאז ומתמיד האפוטרופוס על נכסי נפקדים "מוכר" את הקרקע ל"רשות הפיתוח" או קק"ל והם בזמנם מחכירים את הקרקע במכרזים לבניה או לעיבוד חקלאי למושבים.
 
כעקרון האפוטרופוס על נכסי נפקדים לוקח עפ"י הגדרות החוק את הקרקע מהנפקד כנכס "מוקנה" שבעתיד [שלום סופי עם שכיננו ולאחר סיום השיחות על השבת קרקעות דו צדדית] או שיושב לבעליו [אם לא הוקנה לצד ג'] או שהבעלים יפוצה במחיר הקרקע עפ"י שוויו הכספי ביום ההקניה [במידה ולא ניתן להשיב את הקרקע].
 
כך שברור ששאלתך מחייבת הבהרה.
לצפיה ב-'ההצעה היא מפרטי הרשום כבעל הנכס'
ההצעה היא מפרטי הרשום כבעל הנכס
02/12/2017 | 19:31
9
33
אלא שהבנתי כי מאחר והוא מוגדר כנפקד [למרות שמבטיחים לי שיש פתרון] שאלתי אם קיימת אופציה של פנייה לגוף כל-שהוא, - אולי הרשות לפיתוח, שדרכם ניתן לבצע את הרכישה
לצפיה ב-'מיהו נפקד ומהן זכויותיו הקנייניות.'
מיהו נפקד ומהן זכויותיו הקנייניות.
02/12/2017 | 21:00
8
70
עכשיו אני מבין שאתה מתייחס בעצם לאפשרות רכישת מגרש כמפורט :
1. בשטח ירושלים בבעלות פלסטינית של תושב ירדן או תושב שטחים ?
2. לחילופין אדמת יהודים בשטחי איו"ש שנרכשה לפני שנת 48 והוקנתה לקמ"ט אפוטרופוס עפ"י חוק עות'מאני/בריטי/ירדני שחל בין השנים 1948 עד 1967 והריבון כלומר מדינת ישראל החילה עליו את החוק הירדני והפכה את הקרקע לאדמת מדינה.
ובעלי הקרקע היהודים הינם נפקדים כלומר מוגדרים כאוייב המדינה.
 
הסבר בדיוק במה מדובר ותוכל לקבל תשובה מוסמכת. 
 
הבסיס החוקי :
הממונה הירדני על רכוש האויב מכוח סעיף 5 לחוק הסדרי משפט ומינהל [נוסח משולב] תש"ל – 1970.
לאחר מלחמת השחרור הוקנו נכסים של יהודים באזורי הגדה המערבית שמחוץ לתחומי השיפוט של מדינת ישראל לממונה הירדני על רכוש האויב. בשנת 1967 הוקנו נכסים אלה לרשויות הממשל הצבאי ובשנת 1970 הוקנו אותם נכסים שהיו בגבולות השיפוט של ירושלים המורחבת לאפוטרופוס הכללי.
 
תקנה 55 לתקנות האג, וקובע כי:
לכוח התופס אזור בתפיסה לוחמתית נתונה סמכות להחזיק ולנהל את נכסי הדלא-ניידי השייכים למדינת האויב. הוא רשאי ליהנות מפירותיהם, אך איננו רוכש בהם בעלות. הוא מחויב לשמור על נכסים אלה, ואיננו רשאי לרוקן את הזכויות בהם מתוכן או להעביר את הבעלות בהם לאחר. בהפעילו סמכויות אלה, נדרש המפקד לשקול את טובתם של התושבים המוגנים, תושבי האזור, ולדאוג לשמירת הסדר והחיים הציבוריים. בהחלטתו כיצד לנהל את הרכוש הממשלתי שבחזקתו, המפקד הצבאי איננו רשאי לשקול את האינטרסים של המדינה שמטעמה הוא פועל...
 
 
 
לצפיה ב-'סתירה בנתונים'
סתירה בנתונים
03/12/2017 | 10:34
7
25
אם עדיין רשום בטאבו פרטי כבעל קרקע איך בדיוק נכנס כאן האפוטרופוס לנכסי נפקדים?
האם הוא רשום כהערת אזהרה?
לרוב רישום בעלות על שם האפוטרופוס או רשות הפיתוח   מוחקת בעלות קודמת וזו תופיע רק כרשום הסטורי.
לצפיה ב-'מתי יופיעו נפקדים תחת רישום בנסח הטאבו.'
מתי יופיעו נפקדים תחת רישום בנסח הטאבו.
03/12/2017 | 17:28
6
53
ל"זמי" - יש חריגים והם לא מעטים שלמרות שהנכס הוקנה עפ"י חוק נכסי נפקדים טרם בוצעה פעולת הרישום בטאבו.
 
כך לדוגמה בלא מעט קרקעות באיזור הכפר עין כרם , תוכל למצוא רישום הבעלים הפלסטינים מלפני 1948, כך גם ב"ליפתה", כך גם בלא מעט אדמות שנכבשו לאחר 1967 באיזור "עוטף" ירושלים  . 
 
הנה דוגמה בעין כרם - ספר 1012 דף 171 רשומים שמות הבעלים הפלסטינים [משנת 1934] תחת רישום ב"שיטה הישנה" [כלומר גבולות החלקה לא סגורים במפ"י ומחייבים תצ"ר,  לכשיידרש האפוטרופוס לבחון עסקת מכר או טענת בעלות בטאבו, הם יופנו לבחינת האפוטרופוס על נכסי נפקדים  שיכריז על הקנייתו, ההקניה תבוטל רק עם הבעלים כולם או חלקם יוכיחו בביהמ"ש המחוזי שאינם נפקדים. 
 
ככלל יש עשרות אלפי דונמים ברחבי הארץ [בגבולות 1948] שהוסדרו ובעליהם הפלסטינים רשומים כבעלים למרות שברור שהינם נפקדים [כולם או חלקם].
 
קביעת נפקדות משמעותה שהבעלים הרשום לא השתתף ולא נרשם כתושב מדינת ישראל בסקר תושבות שבוצע בשנת 1949.
לצפיה ב-'כל העיסקאות שהוצעו לי עד היום'
כל העיסקאות שהוצעו לי עד היום
04/12/2017 | 14:30
5
27
היו בשמות של בעלים וגם כאשר הוצאתי בכוחות עצמי נסח טאבו, הופיע שם הבעלים, בדרך כלל שם פלסטינאי.
מה קורה כאשר ישנו שותף יהודי בחלקה - מצוי מאד באיזור רמות בירושלים האם ביכולתי להכריח את המדינה למכור לי את חלקה או שעלי להמתין עד שהיא תחליט לבצע הפקעה ותוציא את חלקה למכרז וכדו'? 
לצפיה ב-'עסקאות מקרקעין באדמות נפקדים בירושלים/יו"ש - התייחסות.'
עסקאות מקרקעין באדמות נפקדים בירושלים/יו"ש - התייחסות.
04/12/2017 | 19:36
4
53
ראשית , סוף סוף הבנתי למה אתה מכוון ותוכל לקבל התייחסות ממוקדת.
 
כאחד שעוסק בתחום הזה ומכיר את מאפייני חוק "נכסי נפקדים" על בורייו , אפתח באזהרה בכלל ובפרט , "לא כל מה שנראה נוצץ הוא זהב" כלומר, הצעת מכירה לקרקע במחיר סביר/נמוך שהכל בה נראה טוב [ואתה עומד להתעשר] ,אתה  סבור שאתה ישירות מול האדם שטוען לבעלות, אז...אתה טועה, עובדה זו בדר"כ אינה נכונה ואינה כפי שאתה רואה אותה,[תמיד יש באמצע איש קש/מתווך מתוחכם יותר ממך] ויתכן מאוד שמדובר על עוקץ.
 
קצת על קרקעות שכונת רמות אלון
רמות שוכנת גיאוגרפית על שטח קרקעי של 4 כפרים היסטוריים - 
1. כפר בית חנינה - כ-70 אחוז משטח השכונה, גובלת היום מצפון, מצפון מזרח, מזרח, ודרום מזרח, מירב הגבול הצפוני של רמות גובל בשטחי איו"ש, כלומר על קרקעות אלה חל חוק שונה על משמעויותיו . [בהמשך אפרט]
2. כפר בית איכסה - כ- 15 אחוז משטחה המערבי של השכונה, שטח הכפר מצוי מחוץ לגבולות ירושלים.
3. כפר ליפתה - כ- 10 אחוז משטחה הדרומי של השכונה ואחד מכיווני הפיתוח בעתיד.[נמצא בתחומי ירושלים]
4. א-נאבי צמוויל [קבר שמואל] כפר קטנטן ורובו נטוש , כ- 5 אחוז משטחה הצפוני של השכונה , כל השטח הוכרז כפארק / שמורת טבע. [נמצא מחוץ לתחומי ירושלים]
 
ראה אורטופוטו של עיריית ירושלים בהמשך , השטחים הצהובים מתוכננים להרחבה בעתיד למגורים, השטח הירוק ישאר יער, פארק/שמורת טבע.
 
התייחסות לעניין רכישת אדמות נפקדים :
תושבי יו"ש שמחזיקים קרקע בתחומי העיר ירושלים מוגדרים "נפקדים טכניים/תושבים" ובמקרים מסויימים ונדירים ניתן לבטל את ההקניה , אבל מרבית הטוענים לבעלות נכשלים בהוכחת הבעלות.[ת.ז. כחולה מצביעה על אי נפקדות]
תושב ירדן שמחזיק בקרקעות בתחום המוניציפאלי של העיר ירושלים הוא נפקד ואדמתו תוקנה לאפוטרופוס לכשידרש רישום העסקה בטאבו, שם מפנים אוטומטית מוכרים לאפוטרופוס על נכסי נפקדים ל"קבלת אישורו" לפני רישום, ואז האדמה [במידה ולא הוכרזה] תוכרז כאדמת נפקדים.
 תושב יו"ש שמחזיק אדמה מחוץ לגבול המוניציפאלי של העיר ירושלים הוא כמובן אינו נפקד, ויכול למכור את אדמתו למי שיחפוץ [אם לא ירצחו אותו בהמשך] אבל, וזאת יש לדעת , באדמות הגובלות יש זיופים כמעשה שגרה,וכמעט כל העסקאות שבוצעו בשנים האחרונות היו מזוייפות, התהליך של מכירת קרקע שכזו מסובכת למדי, הקונה חייב להקים חברה ירדנית במנהא"ז ביו"ש, ולקבל בהמשך "היתר עסקה" , לבצע הליך של מדידה חדש שיאושר אצל קמ"ט מדידות ביו"ש כדי לוודא שאין חפיפה עם טוענים אחרים.
כל מקומי הטוען לבעלות על מקרקעין חייב להציג את רצף שרשרת הבעלויות מאותו אב היסטורי שעל שמו רשומה הקרקע [ללא ת.ז.] בדר"כ משנות ה-20-30 של המאה הקודמת, מטבע הזמן שחלף הביא לעשרות ואף מאות יורשים שמעולם לא טרחו לרשום את זכותם ביורשים, הם יאלצו להציג צו ירושה של ביה"ד השרעי הכולל ויתורים/מכר עד למוכר, וגם כאן יש לא מעט זיופים [רק צוו של ביה"ד השרעי ברמאללה קביל] 
שיטת מכר נוספת, מוכר מציג יפוי כוח כללי או בלתי חוזר שאביו או סבו רכשו את הקרקע בתקופת ירדן, ולמרות שאינו רשום, וטוען שהוא... הוא הבעלים, [כמובן שהיורשים בדר"כ לא יודעים על כך] ובדר"כ מדובר על זיוף שהינו די נפוץ. [בשיטה זו הזייפנים יחד עם חלק מהיורשים מנסים לעקוף נפקדויות]
 
המצאות יהודי ברישום במושע עם פלסטיניים :
יהודי שרשום בטאבו בתחומי ירושלים הוא בעלים לגיטימי שחייב לבצע הליך של פירוק שיתוף מהפלסטינים או מהאפוטרופוס על נכסי נפקדים [תלוי מי הם השותפים] חשוב לציין ששיטת המיסוי ביו"ש שונה מהנהוג בישראל. [ויש להערך לכך]
יהודי שרכש שטח בתחומי איו"ש אחרי שנת 67 מטבע העניינים יש ברשותו חברה ירדנית והיתר עסקה וניתן לרכוש ממנו את החברה [כלומר העברת מניות]
יהודי שרכש זכות במקרקעין באמצעות ירושה מרכישה היסטורית מלפני 1948 ולרוע מזלו האדמה בתחומי איו"ש, הוא יוגדר כנפקד ואדמתו תוקנה לקמ"ט אפוטרופוס ביו"ש ותוגדר כאדמת מדינה.
בתחומי ירושלים, כמובן שאין בעייה למעט הוכחת היותו יורש כדין.
 
לגבי הערתך האחרונה : [ציטוט - "האם ביכולתי להכריח את המדינה למכור לי את חלקה או שעלי להמתין עד שהיא תחליט לבצע הפקעה ותוציא את חלקה למכרז וכדומה"? ]
 
 אני אתייחס להערתך כבדיחה, כי...אינך יכול לכפות על המדינה מאומה שלא דרך בימ"ש מתאים, ועליך להבין שנפקד אינו יכול למכור את מה שאינו שלו, ואתה אינך יכול לרכוש זכות שאינה קיימת.
 
=============================================================================
פרל דוד, סלולרי - 052-8964914
  
 
 
לצפיה ב-'קרקע בירושלים בבעלות משותפת'
קרקע בירושלים בבעלות משותפת
05/12/2017 | 08:21
3
12
תודה על התשובות המחכימות. השאלה שלי היתה על פירוק שיתוף. נניח וקניתי מיהודי את חלקו וברצוני לפרק את השותפות עם הפלסטינים. אם הבנתי נכון מדבריך, ברגע שיש לי שותפים פלסטינאיים [=לא רשום ת.ז. בנסח טאבו] ביכולתי להגיש בקשה לפירוק שיתוף מול האפוטרופוס לנכסי נפקדים שהוא בעצם הבעלים של הקרקע.
וזאת בדיוק היתה שאלתי: האם ביכולתי - באמצעות בית משפט כמובן, לכפות הליך כזה מול האפוט' או שביכולתו לומר ש"לא דחוף" לו לממש את ההפקעה וממילא, נכון להרגע, הוא אינו צד בעניין ואז "אחפש את הירח"
לצפיה ב-'בקשה לפירוק שיתוף בקרקע בירושלים בחסות האפוטרופוס על נכסי נפ'
בקשה לפירוק שיתוף בקרקע בירושלים בחסות האפוטרופוס על נכסי נפ
05/12/2017 | 22:53
2
17
כשאתה רוכש אדמה מיהודי בתחומי העיר ירושלים [חשוב להדגיש] ויש לו שותפים פלסטינים בלתי מזוהים במושע, זה התהליך שעליך לבצע.
 
לאתר את בעלי הקרקע או יורשיהם [אתה אינך סמכות לקבוע מיהו נפקד] ולהגיש לביהמ"ש המתאים בירושלים בקשת פירוק שיתוף נגד שותפיך לכאורה.
 
תפקיד ביהמ"ש הוא לקבוע האם אכן מדובר לכאורה בבעלי הזכויות במקרקעין והוא זה שיבקש לצרף לתביעה את האפוטרופוס כצד לתביעה.
 
אתה כמובן יכול לגשת למשרדי האפוטרופוס על נכסי נפקדים [בנחלת שבעה] להציג את הנסח ולבקש לדעת ממנו האם מדובר על נפקדים, עליך להסביר לו כמובן במכתב מה הינך מתכוון לעשות, במידה והאפוטרופוס יטען שהנכס מוקנה לו , עליך להציבו כבעלים של הקרקע לכאורה. [כלומר גם הוא וגם בעלי הקרקע שיריבו בביהמ"ש]
 
עליך לשים לב...יתכן מצב שתעלה שאלה לגבי זכויות היהודי בקרקע, והעניין עלול לצאת משליטה. 
 
ביהמ"ש יקבע בפס"ד מיהם בעלי הקרקע, ואיך לבצע את הליך פירוק השיתוף. 
לצפיה ב-'תודה על התייחסותך החכמתי'
תודה על התייחסותך החכמתי
05/12/2017 | 23:01
1
17
אקווה לא ליפול בבורות שנפלו בהם רבים לפני
לצפיה ב-' וגם אחריך.'
וגם אחריך.
05/12/2017 | 23:04
13
לצפיה ב-'רובע הים חדרה - בקשת סטטוס עדכני'
רובע הים חדרה - בקשת סטטוס עדכני
29/11/2017 | 20:55
12
116
שלום חברים,
האם למישהו יש מידע עדכני אודות פרוייקט רובע הים בחדרה?
על פי הבנתי התחילו בנייה סביב הפרוייקט.
על פי אתר המפות הממשלתי החלקות נראות מסודרות ככאלה שיש עליהן פרצלציה וחלוקה למגרשים (אך אני לא מוצא שום תוקף לכך) - https://goo.gl/fE8rnF - האם אני צודק?
 
חיפוש תב״ע אינה מניבה דבר.
 
הקשר שלי - הוצע לי לרכוש חלק בחלקה 125 (+3 שותפים בחלקה, כלומר אני מחזיק רבע) עבור חצי מליון.
 
שאלותיי:
1) איך אני מוצא תכניות ועדה? באתר חדרה יש צורך להכניס תאריך ועדה, ולא לחפש על פי גאוגרפיה.
2) איך מעריכים שווי חלקה נאיבית? כמובן שאתייעץ עם שמאי במידה ואבחר להתקדם, אך בתור נקודת ציון להתחלה, האם יש אפשרות להעריך שווי כזה?
3) מדוע אין תוצאות חיפוש בתב״ע? למרות שהמפה נראית מסודרת. 
4) אישורי בנייה - מתי מקבלים? האם זו החותמת הסופית להפחתת הסיכון (פרט לסיכון שנופל על הבנייה עצמה)
5) ניסיתי לחפש בראשות המיסים את החלקה, אין אף עסקה מדווחת. איך הדבר אפשרי? הרי על המוכר הערת אזהרה בטאבו (מול העיניים שלי, ביקשתי שיוציא נסח מיידי). כלומר - העסקה לא דווחה?
 
חשוב לציין כי המוכר רכש את השטח כ״זכות לדירה״ - אני מנסה להבין את המשמעות והאם מאז (2014) ישנו איזה שינוי?
 
תודה רבה.
לצפיה ב-'בדוק באתר תכנון זמין'
בדוק באתר תכנון זמין
30/11/2017 | 14:59
68
במינהל התכנון וחפש תכנית לפי גוש וחלקה.
בדוק עם עורך דין מה שמציעים לך.
לצפיה ב-'תוכנית מקומית 302-0340539 רובע "עיר ימים" בחדרה[ע"ב חד/2020]'
תוכנית מקומית 302-0340539 רובע "עיר ימים" בחדרה[ע"ב חד/2020]
01/12/2017 | 21:21
10
96
מידע בסיסי על חלקה 125 : שטחה הרשום : 3,633 מ''ר.
צורתה : מלבנית עם גזירה כעין משולש בחלקה הדרום מזרחי.
 
ראשית אני מפנה אותך למאמר שכתבתי בדצמבר 2014, ומעט מאוד השתנה מאז, עדכון בהמשך - http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/177245224/%D7%9B%D7%9C%D7%9B%D7%9C%D7%94_%D7%95%D7%99%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A5_%D7%A4%D7%99%D7%A0%D7%A0%D7%A1%D7%99/%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F
 
 

לתשומת לבך :
לא ברור לי מה תא השטח במושע שימכר לך [או נמכר] והאם מכרו לך "זכות לדירה" [שאינה זכות ואינה דירה] אבל...שיהיה ברור לך שהשטח הנמכר הוא ברוטו עם הפקעה של למעלה מ-2/3 לטובת שצ"פ [כלומר 100 מ"ר נותנים נטו כ-30 מ"ר בזכויות עתידיות]

מימוש הזכויות לא יתאפשר לפני הכנת תכנית מפורטת בסמכות ועדה מקומית, שבסופה יצא מסמך של שמאי הועדה על איחוד וחלוקה ללא אישור הבעלים, וכל בעל זכות רשום יקבל מתחם מגורים עם אחרים ליצירת מתחמי בניה, הטבלאות יעברו לאחר הכנתם התנגדויות של בעלי זכויות לפני "חוקר" שימונה לכך ע"י הועדה, ורק לאחר סיום ההתנגדויות תצא הועדה עם החלטתה לקראת הפקדה סופית לאישור תכנית מפורטת מקומית. [השטחים המפוקעים יעברו לבעלות הועדה] וכל מתחם מגורים יוכל להגיש תכנית נקודתית עפ"י תכנית שלביות הביצוע, בשלב זה תצא הועדה המקומית למכרזים לביצוע פרצלציה, סלילת תשתיות, ביוב, חשמל ומיים לשם מימוש התכנית.

הערכה זהירה שלי למימוש התכנית הנקודתית -  תהיה לכל המוקדם בעוד כ- 7 עד 10 שנים מאישור התכנית.
=====================================================
 
עפ"י תכנית מתאר לחדרה 2020 , ראה יעוד חלקה 125 : -
תוכנית              מגרש          ייעוד קרקע                 דוח 33   שטח מגרש
חד/2020           214          אזור מגורים                -מבא"ת     1,205 מ"ר.
חד/2020           445          שטח ציבורי פתוח        -מבא"ת     2,428 מ"ר.
חד/2020           445         שטח ציבורי פתוח         -מבא"ת
 
עפ"י התכנית כפי שניתן לראות רק שליש מהקרקע מיועד ביעוד מגורים, היתרה מיועדת לשצ"פ, עפ"י תכנית חד/2020 על מגרש 214 קיים יעוד של 40 אחוז מעל פני הקרקע .
 
שטחי שרות -[במגרש 214] תת קרקעי (אחוזים)  150% משטח המגרש.
מגרשים 445 מיועדים לשצ"פ וצמודים לכביש רוחב ראשי המוביל לשכונה. 
 
זכויות הבניה המדוייקות יקבעו בתכניות מפורטות, וייגזרו מתוך הזכויות הנקובות לעיל.
דף מידע - http://gis5.taldor.co.il/haderanew/LandUse/Doch33.aspx?PID=458625&tabaDate=&SearchByBlock=10007&SearchByParcel=125&Warning=0
 
תשריט תכנית [שים לב לצבע הירוק בהיר המסמן שצ"פ] - ראה בקובץ המצורף.
 
 
 
 
 
 
 
לצפיה ב-'דוד - תודה רבה, המשך.'
דוד - תודה רבה, המשך.
01/12/2017 | 23:28
8
40
היי דוד - תענוג כמו תמיד. לומד ממך המון, הערכה רבה לי לדבריך.
ברשותך כמה שאלות (פתחת לי כאן המון מגירות )
1) מה המשמעות של ״השטח המושע שימכרו לך״ ? במצב הנוכחי, ישנם מספר הערות אזהרה בנסח טאבו שהוצאתי על אותה לחלקה. אין פרטים מיוחדים על יד אחד או יותר, כולם רשומים אותו דבר.
2) אתה אומר שיקחו מינימום 7 שנים מרגע אישור התכנית. בהסתמך על כך שפורסמו הוראות תכנית מפורטות, ובהסתמך על הכתבה הזו: http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001099612 - אין זה אומר כי התכנית מאושרת? היכן ניתן לקבל את המידע הנ״ל שלא מכתבת עיתון? איזה גוף ״מאשר תכניות״ ? ממ״י / רמ״י ?
3) לגבי הפקעה, שצ״פ וכדומה - הרי תתבצע איחוד וחלוקה שלא מרצון, ויתבצעו טבלאות איזון והקצאה, כלומר עד רגע איחוד וחלוקה, מה זה משנה אם אני מחזיק בשטח שכולו פארק או בשטח שכולו בניה רוויה?
4) איזה מיסים/הוצאות חלות עליי כבעל קרקע שמגיע לסוף הדרך עד מפתח, פרט לעלות הקרקע, עלות הבניה, מדד תשומות, מס אכישה (קרקע דורשים 6% קבוע, האם גם במקרה כזה?)
5) מהו השלב בו השטח באמת שווה את הכסף? לאחר טבלאות הקצאה? האם לאחר שלב זה המונח הופך מחלקה למגרש? זה לא כל כך ברור לי מתי זה חלקה ומתי מגרש..
6) האם בשלב זה ישנה אפשרות להעריך כמה מטר רבוע עלי להחזיק על מנת שהקרקע שלי תוכל להקנות לי דירה שאשלם עליה רק עלות בניה ללא תוספות?
 
אני לא אלך על ההשקעה, מ2 סיבות:
1) לא מבין את העניין לעומק כרגע - לכן כל השאלות, חשוב לי להבין את התהליך.
2) הצד המוכר לוחץ בצורה אגרסיבית - תמיד מאותת לי לא טוב.
 
דוד - שוב, אני (ואני בטוח שטאני מדבר בלשון רבים אחרים) לומד ממך המון, תודה לך על כך.
לצפיה ב-'מגרשי תמורה ברובע עיר ימים בחדרה - סטטוס והתייחסות.'
מגרשי תמורה ברובע עיר ימים בחדרה - סטטוס והתייחסות.
02/12/2017 | 02:17
7
68
שווי הקרקע במצבה הנוכחי - כ- 1,000 עד 1,200 ש"ח למ"ר.
נתחיל בהבנת המשתמע, [מבחינה תכנונית] שים לב לגבי האמור בהפנייה שהבאת "ציטוט"- 
במהלך ינואר ופברואר 2017, החל הליך שיתוף ציבור במספר מפגשים: מפגש פתוח לתושבי חדרה והאזור, מפגש לבעלי קרקעות, מפגש מקצועי לנציגים ממשרדי ממשלה, עמותות ואירגונים שונים, ולבסוף מפגש ייעודי עם תושבי השכונות הגובלות, לצורך הכרת הצרכים והציפיות ושילוב רעיונות מתאימים בתכנית. 
כאמור, התוכנית אושרה במליאת הועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה בראשות ראש העיר צביקה גנדלמן. במקביל, מקודם תסקיר מפורט של השפעה על הסביבה לפי הנחיות המשרד להגנת הסביב
ה. 
 
תרגום שלי - הליך שיתוף הציבור מצביע על תכנית שמתגבשת לקראת הצגתה לועדה המחוזית, היא טרם אושרה חוקית, תהליכים אלה מתבצעים מטבע הדברים עוד לפני פרסום האיחוד וחלוקה, לפני הצבת התכנית להתנגדויות הציבור, אישור עקרונות התכנית בועדה המקומית הינם בגדר המלצה לועדה המחוזית ותו לאו, הסמכות הסופית נמצאת בידי הועדה המחוזית.
אפילו טרם הופץ /בוצע תסקיר השפעת הסביבה כמו גם השפעת "רידינג" חדרה על סביבת מגורים בתחומי הרוח של הארובות...
 
לגבי שאר שאלותיך/הערותיך :
1. ברכישת "זכות במקרקעין" טרם פרצלציה, אתה רוכש זכות [לדוגמה - 100 מ"ר] ב"מושע" [מושג עות'מאני] המביע שיש לך חלק בלתי מסויים בכל שטח הקרקע, כלומר בכל מ"ר שרכשת יש 2/3 שצ"פ, או בתרגום מילולי 70 מ"ר שצ"פ ו-30 מ"ר זכות למגורים שלעולם לא תקנה זכות לדירה. [אולי חדר ]
לא ענית לי , מה גודל השטח המוצא לך ? והאם נאמרה לך המילה ה"קסומה" - זכות לדירה, האם שאלת את המוכר מי משלם "היטל השבחה" לכשיחול ?
לעניין הערות האזהרה - החלקה בבעלות אנשים נוספים...ועוד אנשים קנו זכות כל שהיא בקרקע ולהם אין כל הסכם שיתוף איתכם, כלומר - יתכן שבחלקה 125 יהיו 20 או יותר בעלי זכות במקרקעין.
הערות האזהרה מצביעות על כך שהמוכרים טרם העבירו את הבעלות על הזכות שנרכשה.
2. לא פורסמה שום תכנית מפורטת. [רק עקרונות] וגם לכשתופקד התכנית, עדיין יש לא מעט מכשולים ותהליכים מחייבים שיעברו עד לאישור מוחלט של התכנית.
כשהתכנית תאושר, תוכל למצוא את התכנית באתר הועדה המקומית חדרה.
3. לעניין ההפקעה - שאלתך במקומה, הועדה המקומית אינה חייבת להכניס את בעלי הזכויות בחלקה במלוא הזכויות המוקנות ממכלול חלקה 125, יתכן שהועדה תחליט על פיצוי כספי עפ"י שווי אדמה לפני הפשרתה, הכל נתון לשיקולי הועדה המקומית ועד שלא יופצו טבלאות האיחוד וחלוקה , לא תדע מה מעמדך בנדון.
אגב, בעלי הקרקע היו אמורים להגיש בקשה לועדה המקומית למתן פיצוי על ירידת ערך. [ככלל תכנית חד/2020 מחייבת]
לדוגמה : במסגרת סלילת כביש מכבית [השקוע בקרית אונו] הוציאו את בעלי הקרקע מתכניות הפיתוח של קרית אונו וגבעת שמואל והם קיבלו פיצוי על שווי הכביש ממע"צ
4. שאלת העלויות...זה לא המקום [אני גובה כסף על חוו"ד מורכבת] וקיבלת כאן דו"ח די מורכב בחינם.
5. מגרש שווה כסף מרגע היווצרו [כלומר גבולותיו] וככל שמקודמת התכנית, ערכו עולה, לעיתים בגלל מערך שיווקי דורסני ושוק מטורף נמכרים זכויות במחירים מופקעים עד כדי פי 8 ויותר משוויה השמאי [עפ"י חוו"ד של השמאי הממשלתי שחף מאינטרסים]
6. עד להפצת הטבלאות של שמאי התכנית ואישורם לאחר סיום ההתנגדויות, לא ניתן להעריך איזו זכות במקרקעין תעניק לך דירה בעתיד הרחוק, אבל סביר להניח עפ"י הערכתי שלפחות 150 מ"ר "נטו" [כלומר לאחר הפקעה] 
בדוק האם המוכר הוא בעל הקרקע הרשום או שמדובר על עסקת אופציה וכסף שאמור להמצא בנאמנות.
 
לסיכום - שאל את עצמיך תמיד לפני רכישת קרקע :
1. מה המוכר יודע שלי לא ידוע ו...למה ?
2. אם הכל ורוד...ומובטחים רווחים בקרוב, למה המשווק מוכר ?
 
========================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
 
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
02/12/2017 | 14:29
6
36
לאחר שיחה עם המוכר,
צדקת בחשדתך כי מדובר ברכישה שהייתה מהסוג של ״זכות לדירה״ - הם קנו את ה״זכות״ ב2014. כרגע זקוקים לכסף ולכן מוכרים את השטח.
האם כאשר קונים את ״הזכות לדירה״ הם אמורים לדעת מה השטח אותו קנו?
כלומר - נראה כי אין הם יודעים מהו גודל השטח, אני לא מצליח להבין איך זה - הרי קנו אנשים שטח, גם אם תויג כזכות לדירה? האם הגיוני שמכרו חלקת שטח ל6 אנשים, וכל אחר מהם נרשם כהערת אזהרה ללא כל חלוקה מקדימה? כלומר אם השטח 100 מ״ר - רשמו 6, כל אחד זכותו על 16 מ״ר בעצם?
 
לצפיה ב-'גוש 10007 חלקה 125 רובע "עיר ימים" - התייחסות.'
גוש 10007 חלקה 125 רובע "עיר ימים" - התייחסות.
02/12/2017 | 22:12
5
62
מי שמציע זכות במקרקעין [מ"ר מסויים לרכישה] ומציג זאת כ"זכות לדירה" , אינו דובר אמת, והבטחותיו בהתאם.
הממכר בשלב זה מתייחס לשטח ברוטו [לפני הפקעה] ואינו מייצג את הזכויות האמיתיות שינתנו בעתיד אם בכלל [כשאנו יודעים כבר היום שרק 1/3 מהקרקע יוקצה למגורים.
 בוא נראה מה קיים באתר רשות המיסים :
 
גוש וחלקה         מועד הדיווח      מחיר מדווח      יעוד           החלק שנמכר
1. 10007- 125   29/06/2014      225,000      ללא תיכנון    0.063   
2. 10007- 125   02/07/2014      230,000      ללא תיכנון    0.063 
3. 10007- 125   02/07/2014      225,000      ללא תיכנון    0.063 
4. 10007- 125   04/07/2014      225,000     ללא תיכנון     0.063 
5. 10007- 125   09/07/2014      225,000      ללא תיכנון    0.063 
6. 10007- 125   09/07/2014      225,000      ללא תיכנון    0.010 
7. 10007- 125   29/06/2014      230,000      ללא תיכנון    0.063 
8. 10007- 125   01/05/2014      1,071,894   מגורים         0.460 
9. 10007- 125   09/07/2017      400,000      מגורים         0.063 
 
הבהרה מהרישום להלן :
ב-1 במאי 2014 דווחה עסקת מכר אחת על שטח של - 1,211 מ'ר מתוך - 2,633 מ"ר [שטח החלקה] , השטח נמכר במחיר של : 1,071,894 ש"ח המגלם - 885 ש"ח למ"ר. - מדובר כאן לעניות דעתי על רכישה של משווקי הקרקע [עסקת אופציה]
 
בין המועדים 1 מאי 2014 ועד 9 יולי 2014 דווחו 6 עסקאות מכר לרשות המיסים, [מהמשווק לצדדי ג'], המחיר שדווח הוא 225,000 ש"ח לשטח של - 167 מ"ר מהקרקע, מחיר זה מגלם 1,347 ש"ח למ"ר, כלומר הרווח למשווקים הוא - 462 ש"ח למ"ר כפול 1,002 מ"ר שנמכרו - וסה"כ 462,924 ש"ח תוך פחות מחודש !!!  
ב-9 יולי 2017 דווחה עסקה נוספת [על יתרת הקרקע] - כ-167 מ"ר ב- 400,000 ש"ח, המגלם מחיר של 2,395 ש"ח למ"ר.
 
 לא ברור לי איך אתה מתעניין ברכישת קרקע כשאינך יודע במה מדובר כלומר כמה מ"ר מוכרים לך ?
 לכל רוכש יוקנו בעתיד כ- 55 מ"ר נטו לאחר ההפקעה.
 
שים לב להחלטת הועדה המקומית לתכנון חדרה מינואר 2016 :
סעיף 9.  - איחוד וחלוקה .
סעיף 1 .9  - יש לדייק את מיקום הקו הכחול בגבול הדרומי. יש לבחון את הכללת שטח השב"צ הקיים מכוח חד/830 באיחוד וחלוקה.
סעיף .2. 9  - הוראות לרישום התכנית - יש לבחון האפשרות לרישום התכנית לפי סעיף 125 בחלקים.
סעיף .10 כללי:
1. 10 . - יש לקבוע בהוראות התכנית הנחיות למתן הקלות בניה בתחום התכנית. 2. 10 .- ניתוח שלביות ביצוע - תיערך בחינה מעמיקה ע"י צוות התכנון של שלביות ביצוע התכנית, דהיינו קצב התקדמות מימוש הבניה אל מול המטלות התשתיתיות הנדרשות עבורו. בחינה זו תעשה בנושאי תחבורה ותנועה, תשתיות ביוב מים וניקוז, חשמל, שטחי ציבור פתוחים ומבני ציבור. בהתאם לכך ייקבע סעיף מתאים בהוראות התכנית. שינוי מההוראה כאמור ייבחן ע"י הגורמים הרלוונטיים בעיריית חדרה.
 
כלומר לסיכום :
1. כפי שציינתי קודם "קו כחול דרומי" טרם הוגדר ויתכן ששטח השצ"פ [שטח ציבורי פתוח] והשב"צ [בנייני ציבור]יהיה בכלל מחוץ לתכנית במסגרת האיחוד וחלוקה ועלול להתהוות מצב של - 2/3 מהקרקע לא יהיו זכויות נילוות למגורים.
2. כפי שציינתי קודם עירית חדרה תתכנן את קידום רובע עיר ימים במדרגיות לאורך מס' שנים לא מועט , ויש לדעת שהליך הכנת הקרקע לבניה, כולל התשתיות, וכבישים בשטח התכנית יגיע למיליארדי ש"ח שאין לעירית חדרה, ולכן "שלביות הביצוע".
 
לצפיה ב-'אין עליך. '
אין עליך.
02/12/2017 | 23:35
4
28
עברתי על כל התכתובת 3 פעמים. בכל פעם התפעלתי מחדש.
הקלות שאתה מציג את הדברים - מצאתי עשירית מהמידע שפרסמת תוך 5-6 שעות חיפוש.
 
נותר לי רק ללמוד ולשאוף :)
 
תודה רבה לך על כל המידע - אני הולך לעשות שיעורי בית וללמוד על מגוון המושגים שהעלת.
 
כמובן שהעסקה ירדה מהפרק.
לצפיה ב-'אולי תספר לנו כאן בפורום, מי הציע ומה בדיוק הציעו.'
אולי תספר לנו כאן בפורום, מי הציע ומה בדיוק הציעו.
03/12/2017 | 07:52
3
60
ואם יש לך את ההצעה בכתב , נשמח כולנו לראות אותה ולהגיב.
 
באם תציג כאן את נסח הטאבו,אשמח "לתרגם" אותו למתעניינים נוספים.
לצפיה ב-'בשמחה.'
בשמחה.
03/12/2017 | 19:29
2
41
אלה הם הפרטים הקונקרטיים שהציעו לי, לא על ידי החברה המוכרת, אלא על ידי קונה אשר רכש ״זכות לדירה״, וכרגע מעוניין למכור.
אומר את הדברים כפי שנמסרו לי, לאחר למידת הנושא נראה כי רובם לא נכונים, לכן אני מדגיש שהדברים לא נאמרים על ידי. אחרי המקף יהיו הערותיי.
- החלו בניה סביב החלקה - לא ראיתי בעיניים, וגן לא נשמע הגיוני בגלל שלבי התכנית.
- כל דונם אדמה מקבל 6 יחידות דיור - נשמע אפור, מהי יחידת דיור? מה המטרז׳?
- התכנית אושרה, כרגע עובדים על איך יראה הבניין - כמובן שיש עוד דרך ארוכה. באיזה שלב מתכננים ״איך יראה הבניין״ ?
- לאחר אישורים יבחרו אדריכל וקבלן
- עלות בניה עד מפתח 850 אלף שח - שוב קצת עמום, מה כולל מה לא?
- 166 מטר.
- היום דירה במתחם נמכרת ב2.1 מליון ש״ח - לא רלוונטי לתקופה של 10 שנים קדימה ויותר.
- נקבל לפחות 5 חדרים - אין הגיון, על פי חישוב ההפקעה שלך הם יקבלו 55 מטר, מה שמשאיר דירת 2 חדרים. לא יהיו דירות 2 חדרים בפרוייקט כנראה אז אין לי מושג מה יקבלו.
 
מהטאבו נתנו לי רק את 2 הדפים הראשונים, ככה שאני לא יכול לדעת עוד כמה הערות אזהרה יש על החלקה.
מחקתי שמות ות״ז על מנת לשמור על הפרטיות.
 
 
לצפיה ב-'ג.מ.א. פרוייקטים בנדל"ן 2014 בע"מ.'
ג.מ.א. פרוייקטים בנדל"ן 2014 בע"מ.
04/12/2017 | 00:04
1
58
החברה ששיווקה ומכרה את הזכויות לאותם 7 קונים של 167 מ"ר, הוקמה בסמוך למכר ב-23 אפריל 2014 , לכאורה כחברה לעסקה אחת.
תוך תקופה של כ-3 חודשים במהלך 2014 מכרה את כלל המגרשים מתוך הזכויות שרכשה הרויחה כ- 600 אלף ש"ח. [לא רע !!!]
החברה נמצאת בכתובת ברחוב קרן היסוד 2 הרצליה , כניסה א' אצל מאיר כהן.
מאיר כהן מופיע באותה כתובת כמנכ"ל קבוצת "קדמת עדן" [השקעות ויזמות בנדל"ן] 
 
קיימת חברה בשם קדמת עדן בע"מ שנמצאת בבעלות זיווה כהן שמאיר כהן הוא בנה.
חברת קדמת עדן בע"מ מחזיקה בזכויות מקרקעין באיזור "כפר הים" ואולגה מזה שנים, ראו כתבה בעניין תביעת תשלום לדמי תיווך נגד החברה משנת 2000 - http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=2136...
 
פרשיית שוחד נגד בכירים בעיריית אשדוד ויזמים שפעלו באשדוד - https://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,...
 
פס"ד בתיק מורכב משנת 2016 - ראו בהפניה למטה , הסכסוך נוגע גם לבעלות בנכס בו נמצאת הכתובת של קדמת עדן/מאיר כהן [קרן היסוד 2 - הרצליה] 
 
לעניין הערותיך בנוגע למוכר :
הבטחות המוכר הם דבר שטות, התכנית טרם אושרה ,והתכנון המתארי נמצא בחיתוליו [ראה כתיבתי בדבר שיתוף הציבור בהכנת תכנית "רובע ימים"] ובוודאי טרם בוצע איחוד וחלוקה או שלב ההתנגדויות.
 
במידה והמוכר הוא אחד או יותר מהקונים שמבקש למכור לך את זכותו , אזי מדובר על ניסיון להיפטר מהנכס במחיר מופקע לאור פוטנציאל החלקה בכלולתה והיות אי הבהירות לגבי עתיד הזכויות.
 
נסח הטאבו מיושן ועדכני לשנת 2014, וכנראה יש סיבה לכך שהמוכר לא הפיק נסח חדש. 
 
לצפיה ב-'שלל חברות בע"מ בשם "קדמת עדן" והליכים משפטיים '
שלל חברות בע"מ בשם "קדמת עדן" והליכים משפטיים
04/12/2017 | 00:23
38
     מס' חברה       שם החברה                       מצב                   דו"ח שנתי אחרון
1. 510401961   נכסי קדמת עדן בעמ   ,              מחוקה                    1973
2. 511107070   קדמת עדן בע"מ                        מחוקה                    1986
3. 511111379    קדמת עדן בע"מ                      פעילה                    2016
4. 511558041   קדמת עדן ניהול ואחזקות (1991) בע"מ  מחוקה
5. 512026725   אולמי קדמת עדן בע"מ   ישראלית        מחוקה
6. 512479205   ספיר - קדמת עדן בע"מ  ישראלית  פעילה  מפרה       2014
7. 514350016   קדמת עדן אנגינירינג קונסולטנטס מ.כ. בע"מ  פעילה   2017
8. 514443340   קדמת עדן מיסטיקה וקבלה בע"מ   פעילה  מפרה       2012
9. 515057404   מעבדות הגליל קדמת עדן בע"מ     פעילה     מפרה
 
בפס"ד בעליון נפרשות זכויות החברה בקרקעות חדרה - http://www.ruling.co.il/%D7%A2%22%D7%90-120-16-%D7...
לצפיה ב-'דיון לקראת הפקדת תכנית.'
דיון לקראת הפקדת תכנית.
02/12/2017 | 01:29
52
תכנית מתאר מקומית: 0335885- 302 הכוללת בתוכה גם את גוש 10007 :
סעיף 24 :
תכנית מתאר מקומית: 0335885 - 302
החלטות הועדה המקומית לתכנון ולבניה מספר 2017005 תאריך: 2017/07/16
שם התכנית: עדכון הוראות בניה במרחב חדרה
סוג סעיף : דיון להפקדה
סוג תוכנית : תכנית מתאר מקומית
סמכות תוכנית:  ועדה מקומית ( 50,591.179 דונם)  50,591,179.00 מ"ר
כפיפותלתכנית חד/2020.
בעלי ענין / יזם : עיריית חדרה
מתכנן  : לאה לאיתה לוטן
 
גושים וחלקות לתוכנית: גוש: 10001 בשלמותו, חלקות במלואן:
גוש: 10002.......עד - 100039...
 
מהות/מטרות : עדכון הוראות בניה במרחב תכנון חדרה על מנת לתת מענה לסוגיות תכנוניות שאינן מקבלות ביטוי מספק במצב הסטטוטורי הקיים היום.
 
רקע : הועדה המקומית בישיבתה מיום 16 יולי 2017 החליטה להמליץ על הפקדת התכנית בפני הועדה המחוזית.
 
התכנית מובאת לדיון לצורך קביעת הועדה המקומית כיזם התכנית, לפי דרישת לשכת התכנון במסגרת מילוי תנאי סף לקראת דיון בועדה המחוזית.
 
החלטות הועדה : מחליטה לקבוע כי יזם התכנית יהיה הועדה המקומית לתכנון ולבניה ,חדרה. 
 
 
לצפיה ב-'דירה ב 100% מימון'
דירה ב 100% מימון
01/12/2017 | 23:55
1
167
אשמח לשמוע את דעת ההמון.
לקיחת משכנתא לכל מטרה על דירה קיימת. נניח 350,000 ₪
על הדירה החדשה 350,000₪
עלותה סה"כ 700,000 ₪( 100% מימון )
נניח שהשכירות מכסה פחות או יותר את המשכנתא. ( נניח מוסיף מהכיס כל חודש 250 ₪ )
שני מסלולי ההלוואות יהיו ל 30 שנה.
האם לדעתכם יש טעם במהלך כזה ?
אני לא רואה דרך שאוכל לפרוע את הסכום הזה לפחות ב 10 שנים הקרובות.
מה בעצם אפשר להרוויח במהלך כזה ? חוץ מזה שהשכירות משלמת את המשכנתא. כי בפועל לא נשאר כלום בכיס ועליית מחיר הדירה לא וודאי ויותר כמו הימור.
לזוג בסוף שנות ה 20.
האם זה כדאי ?
תודה
לצפיה ב-'איך השכירות משלמת את המשכנתא?'
איך השכירות משלמת את המשכנתא?
03/12/2017 | 08:58
51
לצפיה ב-'מחפש דירה להשקעה בצפון הארץ'
מחפש דירה להשקעה בצפון הארץ
01/12/2017 | 21:33
1
86
היי,
אני מעוניין ברכישת נכס למגורים למטרת השכרה.
לפני הסיור בשטח אני רוצה לנתח את העיר\השכונה\האיזור מבחינת שוק השכירות (ביקוש לשכירות באותה עיר, כמה דירות הושכרו ובכמה, שכונות מסויימות או רחובות מסויימים ועוד).
אשמח לקבל את עזרתכם איפה ניתן למצוא מידע הנושא?
תודה לכולם
לצפיה ב-'תסתכל באתר מדלן'
תסתכל באתר מדלן
01/12/2017 | 23:38
48

חם בפורומים של תפוז

המוזיקאי לירון עמרם מתארח בפורום
המוזיקאי לירון עמרם...
המוזיקאי המוכשר והייחודי ופריצת השנה בגלגל``צ...
המוזיקאי לירון עמרם מתארח בפורום
המוזיקאי לירון עמרם...
המוזיקאי המוכשר והייחודי ופריצת השנה בגלגל``צ...
אירוח בנושא פיענוח ציורי ילדים
אירוח בנושא פיענוח...
מעלים ציורים של הילד/ה שלכם ומקבלים פיענוח לציורים
אירוח בנושא פיענוח ציורי ילדים
אירוח בנושא פיענוח...
מעלים ציורים של הילד/ה שלכם ומקבלים פיענוח לציורים
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

פורום אדריכלות
פורום אדריכלות
פורום ביטוח חיים גמל ופנסיה
פורום ביטוח חיים
יריב פז, מנהל פורום השקעות נדל
יריב פז, מנהל הפורום

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ