לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן

פורום נדל"ן

תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.
פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 
 
לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.
 
על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.
 
הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.
 
הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.
אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.
נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.
 
הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).
 
ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.
ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).
 
פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.
שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.
פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!
 
התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.
 
השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.
 
אילן אלואשוילי
שמאי מקרקעין
 
 
 
 

הנהלת הפורום:

אודות הפורום נדל"ן

תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.
פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 
 
לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.
 
על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.
 
הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.
 
הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.
אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.
נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.
 
הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).
 
ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.
ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).
 
פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.
שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.
פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!
 
התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.
 
השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.
 
אילן אלואשוילי
שמאי מקרקעין
 
 
 
 
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
*המידע בפורום הינו כללי בלבד; אינו מהווה ייעוץ משפטי, אין להסתמך עליו (אפילו אם ניתן במענה לשאלה עניינית) ואין לראות באמור בו המלצה לפעול לפיו.

נהלי פורום נדלן:

*על מנת לשמור על אווירה נעימה בפורום כל משתמשי הפורום מתבקשים לכבד אחד את השני ולשמור על תרבות דיון נאותה.

*הודעות פוגעות שאינן עומדות ברמת דיון הולם תמחקנה מהאתר. הודעות הגובלות בגזענות, אלימות מילולית הלבנת פני החברים בפורום ועוד תמחקנה.

*נושא מחירי הדיור - מחירי הדיור הינו נושא חם ומעניין שזוכה לעניין רב בקרב הגולשים. מאחר והנושא גורר אחריו תגובות רבות לעיתים נפתחים מספר שירשורים בעניין. מעתה שימו לב לשרשר הודעות בנושא מחירי הדיור לשרשור שכבר פתוח בנושא. כל הודעה הקשורה לנושא שתפתח בנפרד תשורשר באופן אוטומטי לנושא מחירי הדיור!

הבהרה - כותרות של עליית או ירידת מחירים או כל ציטוט של כתבה בנוגע לנושא מחירי הדיור בארץ מהווים נושא אחד.

 פורום נדלן אינו לוח מודעות לכן אבקש שכל הודעה בדבר פרסום לצורך מכירה/רכישה או לצורך חיפוש עבודה או עובדים  מהפורום תעלה בלוחות המודעות באתר. כמו כן אסור לפרסם ולהציע שירותים עבור באי הפורום אלא דרך המסרונים בלבד. 

פורום נדלן אינו מקום להתגוששויות לכן אבקש בדיונים לשמור על מקצועיות ולא לסטות מהנושא לפסים אישיים. 

בפורום זה נשמח לשמוע דעות שונות ולעלות נושאים חשובים ומעניינים לדיון ולקבל רעיונות לשיפור הפורום.

חשוב לנו להבהיר!!
 
המשך >>

לצפיה ב-'חידה למביני עניין לגבי שטח דירה מקבלן'
חידה למביני עניין לגבי שטח דירה מקבלן
22/02/2017 | 19:55
2
15
בידי תשריט הדירה שמתפרסם ע"י קבלן רציני וידוע. וכתוב כך: "לפי חוק מכר התשל"ד 1974 תיקון התשס"ח 2008" ... שטח הדירה 136.48 מטר. בתשריט ישנם מימדים פנימיים של חדרים וזה מגדיר את הסקאלה. אני מכניס את התשריט לתוכנה שמודדת שטחים, מעביר קווים על קורות פנימיים, מחריג את מרפסות השירות והשמש, ויוצא לי 117.15 מטר. מעביר דרך קירות חיצוניים ויצא לי 119 מטר. שאלה: איך זה קשור ל- 136 מטר? כמה מטר יירשם בטאבו?
לצפיה ב-'חלקך בשטחים המשותפים'
חלקך בשטחים המשותפים
22/02/2017 | 21:40
1
9
זו נקודת מאוד חשובה בנוסח המדוייק של החוזה. לפי מה שאתה מתאר ולפי המספר הלא עגול, נראה לי שהחוזה שלך מדבר על חלקך "בשטח הבנוי של הבניין". כלומר הדירה שלך פלוס כלל השטחים המשותפים לחלק למספר הדירות.
 
אני מציע שתקרא את הנוסח המדוייק ואם החוזה מבטיח לך שטח דירה בסך 136.48 מ"ר, אז פנה לקבלן בדחיפות לקבלת הבהרות. ממליץ לך בחום לעשות את כל הפעולות הללו בהתיעצות עם עורך הדין שליווה את חתימת החוזה.
 
אגב, סתם מתוך סקרנות, אשמח אם תוכל לשתף את הנוסח המדוייק שמופיע בחוזה שלך (רק את החתיכה המתייחסת לשטח).
לצפיה ב-'אני מנסה לפצח את השיטה'
אני מנסה לפצח את השיטה
22/02/2017 | 22:31
7
חוק המכר אומר "שטח רצפה כולל קירות חיצוניים", וע"פ הבנתי זה מה שאמור להיות גם בטאבו. ומה שאני מודד זה תשריט מאלון הפרסומי. האם יתכן שהקונים חושבים שהם רוכשים 132 מטר ואילו בטאבו יירשם 118?
לצפיה ב-'רמת השרון הצעירה זכות לקרקע קנדה ישראל'
רמת השרון הצעירה זכות לקרקע קנדה ישראל
21/02/2017 | 21:47
5
88
הציעו לי לרכוש יחידת קרקע בסכום של 570 אש"ח, כאשר לדבריהם ניתן לקבל מהבנק 50%.
כיום הקרקע עם תב"ע למשרדים, ונציג החברה טוען כי החברה לבצע שינוי ייעוד למגורים.
לדבריהם יחידת קרקע מופשרת לבניה שווה לפחות 1,500 אש"ח.
אודה לדעו ותגובות מהמבינים.
לצפיה ב-'הגלגל מסתובב ופריירים לא מתים...'
הגלגל מסתובב ופריירים לא מתים...
21/02/2017 | 22:19
43
לצפיה ב-'מה שלא מאושר לא מאושר'
מה שלא מאושר לא מאושר
21/02/2017 | 23:09
69
בדוק היטב המצב התכנוני להיום ואל תסמוך על הבטחות באויר
לצפיה ב-'גוש 6413 חלקות 36/81 - כך עושה "קנדה ישראל" אקזיט על פריירים'
גוש 6413 חלקות 36/81 - כך עושה "קנדה ישראל" אקזיט על פריירים
22/02/2017 | 11:43
2
58
חברת קנדה ישראל היא חברה ציבורית ויזמית בניה , שאל את עצמיך מדוע חברה שכזו מוכרת אדמה חקלאית בעלת פוטנציאל לשינוי יעוד... לטענות אנשי המכירות, בנזיד עדשים...
אגב...הפשרת הקרקע [במידה ותופשר] צפוייה בעוד כ-20 שנה.
 
חברת קנדה ישראל היא ככלל חברה מאוד ממונפת בהלוואות וחייבת להזרים כספים לקופת החברה ומכאן האיסטרטגיה.
 
שים לב...לאמת שמאחרי המכר, החברה רכשה קרקע חקלאית בספט' 2015 ב- 1 מיליון ש"ח לדונם בממוצע, ומוכרת כ-100 מ"ר [באם מדובר על יחי' קרקע גדולה יותר, אנא תקן אותי]  ב- 570 אלף ש"ח כלומר הקרקע נמכרת במחיר של 5,700,000 ש"ח לדונם , כמעט פי 6 ממחיר הקניה. 
 
רקע לרכישת הקרקע -
כתבה על רכישת הקרקע בהוד השרוןhttp://www.news1.co.il/Archive/001-D-379020-00.htm...
תשלם למשפחת אהרוני 104 מיליון שקל בעד 104 דונם קרקע חקלאית   
התוכנית: שינוי יעוד למגורים   50%% מתמורת  המכירה תועבר לבית החולים איכילוב, לקניית מכשירים רפואיים, על-פי צוואתה של אחת המוכרים
▪  ▪  ▪
חברת ישראל-קנדה השלימה (יום ג', 17.5.16) רכישת מתחם בן כ-104 דונם קרקע חקלאית בהוד השרון. היא שילמה למוכרים, משפחת אהרוני, 104 מיליון שקל - כ-1 מיליון לדונם. ישראל-קנדה מתכננת לשנות את יעוד הקרקע למגורים, ולבנות דירות למכירה על המתחם, הצמוד לבנייני מגורים קיימים. 

ישראל-קנדה מכרה עד עתה לפרטיים 68 דונם בכ-100 מיליון שקל, שהם כ-1.45 מיליון שקל בממוצע לדונם. הפער בין מחיר הרכישה למחיר המכירה משקף הוצאות השבחה, מימון ותכנון, תמורה בעד סיכון עסקי ורווח יזמי מקובל. ב-45 הימים האחרונים נמכרו 11 דונם בכ-1.7 מיליון שקל לדונם. 

הקרקע הייתה שנים רבות בבעלות משפחת החקלאים הוותיקים אהרוני. המוכרים הם אהרוני ומנהל העיזבון של אחותו המנוחה, 50 אחוז לכל אחד. האחות קבעה בצוואתה, שתמורת המכירה תועבר לבית החולים איכילוב (מרכז סוראסקי) בתל אביב היא גם קבעה בצוואה, שהכסף ישמש לרכישת מכשירים רפואיים; הדבר יסייע מן הסתם להעלאת רמת הטיפול הרפואי ולהצלת חיים. 

ישראל-קנדה נמצאת בשליטת אסף טוכמאיר וברק רוזן. היא נחשבת לאחת החברות המובילות בבניה למגורים באיור תל אביב והמרכז.
 
 
כיצד פועלת השיטה ? ראה הליך המכירה בקדימה צורן - http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001...
ואגב... כתבתי על כך לא מעט כאן בפורום.
 
 
 
לצפיה ב-'אתה בוודאי מתכוון לפרוייקט כל שהוא ברמת השרון.'
אתה בוודאי מתכוון לפרוייקט כל שהוא ברמת השרון.
22/02/2017 | 16:00
1
31
"שותפות לפיתוח רמת השרון הצעירה" - שותפות מוגבלת, עם ח"פ נפרד- http://www.companies.org.il/company/550260079/%D7%...
כתובתה של החברה - במשרדי "ישראל קנדה".
 
לידיעה על רכישת קרקע במורשהhttp://www.themarker.com/markets/1.2579067
אלקו מוכרת קרקע ברמת השרון ב-180 מיליון שקל
המכירה היא לקנדה ישראל, ועם השלמתה תיהנה אלקו מתזרים חופשי של 132 מיליון שקל. 
 
חברת אלקו החזקות שבשליטת משפחת זלקינד דיווחה אתמול כי חתמה על הסכם למכירת זכויותיה  בקרקע ברמת השרון, "מתחם אלקו", הסמוך לצומת מורשה לחברת קנדה ישראל של ברק רוזן ואסי טוכמאייר תמורת 181 מיליון שקל. מתוך סכום זה תשלם קנדה ישראל לאלקו 135 מיליון שקל. הצדדים כבר ניהלו בעבר מו"מ בקשר לקרקע זו, אך הוא לא הבשיל לכדי עסקה.
סכום נוסף של 46 מיליון שקל ישמש את אלקו לצורך החזר הוצאות שאמורה אלקו לשלם לרשות מקרקעי ישראל בגין דמי היתר לשינוי ייעוד הקרקע. עם השלמת העסקה תקבל אלקו תזרים חופשי של 132 מיליון שקל, ותרשום רווח לפני מס של 67 מיליון שקל.
תמורת העסקה תשולם ברובה לאלקו בתקופה של שנתיים החל במועד החתימה על ההסכם. סוכם גם כי הרוכש ישלם לעיריית רמת השרון או לגורם מטעמה סכום של 22 מיליון שקל, המייצג את היטל ההשבחה הנגזר משווי העסקה. בקשר לקרקע הנרכשת, הוארכה תקופת החכירה מול רשות מקרקעי ישראל לתקופה של 49 שנה. לקרקע בוצע שינוי ייעוד מתעשייה לתעסוקה ומסחר.
 
הקרקע שנרכשה במתחם "אלקו" היא בשטח כולל של 64 דונם כך שעלות רכישת הקרקע היא 2,5 מיליון ש"ח לדונם !!!
 
מה מהות ההצעה במכר ?
 
 
 
 

 
לצפיה ב-'לנדלניסט מהבקעה'
לנדלניסט מהבקעה
22/02/2017 | 20:36
12
יש אפשרות ליצירת קשר
לצפיה ב-'כתמי רטיבות בתקרה'
כתמי רטיבות בתקרה
19/02/2017 | 11:08
4
149
שלום, כשרכשנו דירה לפני כשלוש שנים, סיידנו אותה, כולל תקרות. לפני מספר חודשים נמכרה הדירה שמעלינו ועברה שיפוץ מקיף. השבוע הבחנו בתקרות של שלושה חדרים, בכתמי רטיבות יבשים, בקוטר 20-30 ס"מ.
כיצד ניתן / צריך לפעול מול בעלי הדירה שמעל? (מעבר לאפשרות של סיוד חוזר של התקרות). תודה מראש עבור תשובה.

לצפיה ב-'לשכן מלמעלה, לא?'
לשכן מלמעלה, לא?
19/02/2017 | 11:51
66
לצפיה ב-'סיפור מאוד מורכב....'
סיפור מאוד מורכב....
19/02/2017 | 20:51
109
1. להתקשר לשכן
2. להגיד לו שכתוצאה מהשיפוץ יש לך נזק רטיבות
3. להגיד לו לדאוג לתקן את זה
 
 
לצפיה ב-'ביטוח מבנה יש?'
ביטוח מבנה יש?
20/02/2017 | 00:56
47
לצפיה ב-'כתמי רטיבות יבשים?'
כתמי רטיבות יבשים?
21/02/2017 | 18:39
50
רטוב או יבש? אם יבש אין בעיה
אם רטוב- לבקשם מידית לרדת אליכם לראות הנזק .
ראשית שיבדקו אצלם מה קרה כי אצלך זו רטיבות ואצלם זו צנרת מתחת לריצוף חדש.
האם זו בניה טרומית? ידוע שבבניה טרומית המים זורמים לנקודות רחוקות ממיקום הנזק בצנרת ומסובך לאתר הנזילה.
לכשיאותר מקור הנזק בוודאות יש לסכם על תיקון ותשלום.
אין מה לתקן לפני איתור ופתרון בעיה כי אם לא תטופל -הרטיבות תחזור.
אם יש  כאן חס וחלילה ענין עם שכן שלא משתף פעולה-מיד לשלוח מכתב עורך דין, להודיע שתביאו איש מקצוע להעריך הנזק ואם לא ישתפו פעולה ייתבעו.
לצפיה ב-'חתימה על חוזה דמי ניהול'
חתימה על חוזה דמי ניהול
19/02/2017 | 18:06
1
88
רכשתי דירה מקבלן במגדל, ובחוזה הרכישה היה סעיף שהקבלן ינהל גם את הביניין בלי שיהיה מצורף לחוזה הרכישה את החוזה הניהול, אפילו לא שם חברת הניהול (שהיא על שם אישתו) ולא עלות הדמי ניהול. נאמר לי רק בעל פה שדמי הניהול יהיה בסביבות 500שח לחודש.
אחרי כשנה וחצי ממועד הרכישה, הוזמנתי לחתום על חוזה דמי הניהול (כתנאי לקבלת המפתח) שהו בגובה של 1500 שח לחודש במשך 5 שנים.
אחרי מסע ומתן בין הוועד לקבלן ,ירד דמי הניהול ל-1300 שח לחודש למשך 3 שנים.
1)  האם אני מחויבת לחתום על החוזה דמי הניהול בתנאים האילו?
2) האם הקבלן יכול להתנאות מסירת המפתח עם חתימת חוזה דמי הניהול?
3) האם הוא יכול להיתנקם בי בצורה כלשהי? (גם לא יש בית בביניין)
תודה מראש
 
לצפיה ב-'את מיוצגת על ידי עורך דין?'
את מיוצגת על ידי עורך דין?
21/02/2017 | 18:33
38
אם כן, זו שאלה שעלייך לשאול אותו.
בעיקרון הבטחה בעל פה על "בסביבות ..." היא מתכון לבעיות
שאני מניח שעורך דין מטעמך לא היה מקבל.
אם חסכת על עורך דין, אז יש כאן שיעור חשוב לגבי הרכישה הבאה (כותב זאת בשביל
הקוראים האחרים ולא חלילה כדי לזרות מלח)
 
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/myehila
תובנות בחינם לייעול המשכנתא שלכם: http://bit.ly/effteam
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611
לצפיה ב-'קנייה מכונס נכסים'
קנייה מכונס נכסים
19/02/2017 | 10:25
5
117
בוקר טוב ,
 
האם לדעתכם יש עדיין הזדמנויות בדירות מכונס נכסים ?
האם התהליך באמת כזה מסובך ?
 
 
 
לצפיה ב-'מנסיוני בת"א לפחות'
מנסיוני בת"א לפחות
19/02/2017 | 12:43
118
אתה תקנה במחיר יקר יותר משווי השוק שלו.
זה לא יאומן איזה פריירים מגיעים לזה וקונים בכל מחיר רק כי זה כינוס.
 
לצפיה ב-'תלוי בגובה החוב לבנק, אבל לא ממש'
תלוי בגובה החוב לבנק, אבל לא ממש
20/02/2017 | 07:29
2
49
לצפיה ב-'לא הבנתי '
לא הבנתי
20/02/2017 | 14:18
1
86
לצפיה ב-'מי שלקחו לו את הדירה, אבל הייתה לו משכנתא קטנה יחסית'
מי שלקחו לו את הדירה, אבל הייתה לו משכנתא קטנה יחסית
21/02/2017 | 07:33
77
אז קל לכסות את החוב לבנק - ולכן יתכן שהבנק ימכור את הדירה במחיר נוח לקונה.
 
מי שיש לו חוב ענק, לא יעזור כלום והבנק לא ימכור את הדירה גם לא במחיר השוק.
לצפיה ב-'אתה יכול למצוא דירה במחיר מצוין מכונס'
אתה יכול למצוא דירה במחיר מצוין מכונס
22/02/2017 | 16:02
14
לצפיה ב-'קבוצת רכישה עיקלה כספים מחברת א' דורי בגין איחור מסירה.'
קבוצת רכישה עיקלה כספים מחברת א' דורי בגין איחור מסירה.
21/02/2017 | 01:08
1
81
עיקולים לחברת א. דורי בגין איחור במסירת הדירות לרוכשים
 
רוכשי דירות בפרויקט "מגדלי ת"א C ו-D" טענו כי א. דורי הפרה את הסכם הבנייה ואיחרה באופן משמעותי במסירת הדירות לידיהם, באופן המקנה להם פיצוי כמוסכם בהסכם ביניהם, עד לסך של כ-8.8 מיליון שקל
 
רשמת בית המשפט המחוזי בתל-אביב, נועה גרוסמן, הטילה עיקולים על נכסיה של א. דורי בנייה בע"מ בגין איחור במועד מסירת הדירות לרוכשים. 
המבקשים הם 63 רוכשי דירות בפרויקט בשם "מגדלי תל-אביב C ו-D". מדובר ב-38 בתי-אב הזכאים להירשם יחד עם אחרים כבעלי הזכויות במגדל DD.
 
לטענת המבקשים, א. דורי בנייה בע"מ הפרה את הסכם הבנייה ואיחרה באופן משמעותי במסירת הדירות לידיהם, באופן המקנה להם פיצוי מוסכם בהתאם להסכם הבנייה  שנחתם בין הצדדים.
 
בית המשפט המחוזי בתל-אביב קבע כי העיקול שהוטל ביום 15.1.17 יישאר על כנו עד לגובה הסך של 8,891,636 שקל, סכום הפיצוי המוסכם. 
 
נציין כי א. דורי טענה כי עילת התביעה מוטלת בספק, שכן המבקשים "אינם דיירים גרידא בפרויקט אלא מזמיני עבודה בהיות חלק מקבוצת רכישה", ועל כן כיזמים הם אינם רשאי לתבוע פיצויים מוסכמים ממנה - ואולם בית המשפט דחה את טענתה זו. 
 
 
 
 
לצפיה ב-'טענה מקורית של א.דורי.'
טענה מקורית של א.דורי.
21/02/2017 | 07:35
28
לצפיה ב-'אישור עקרוני לקבלת משכנתא וייעוץ משכנתאות'
אישור עקרוני לקבלת משכנתא וייעוץ משכנתאות
17/02/2017 | 21:05
2
142
היי - מבקשת לעשות סדר:

הבנתי ממספר אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן שכדאי לקחת יועץ משכנתאות.
מצד שני, הבנתי שאפשר בשיחת טלפון אחת לקבל אישור עקרוני למשכנתא מהבנק.

שאלתי היא:
מה מהם צריך לבוא קודם?
האם אחד בא על חשבון השני?
והאם יועץ משכנתאות יכול לעזור גם אם כבר דיברתי עם הבנק וביקשתי לקבל אישור עקרוני למשכנתא בטלפון?

מבולבלת מאוד,
תודה
לצפיה ב-'אין כאן פתרונות קסם'
אין כאן פתרונות קסם
18/02/2017 | 11:21
110
יועץ אמור לעשות 2 דברים:
1) לבנות את התמהיל "האופטימאלי" עבורכם.
2) להתמקח עם הבנקים על ריביות.
 
לגבי הסעיף הראשון ... איש אינו יודע מה תיהיו האינפלציה ושערי אג"ח בשנים הבאות. בדיוק כמו בפנסיה - לאף אחד אין מושג לגבי תוחלת החיים והתשואות העתידיות. לו אותם היועצים היו יודעים - כבר היו מולטי-מיליונרים ובטח לא היו מעניקים שירותים באלפי ש"ח בודדים. כמובן שיש להם הערכות כאלו ואחרות, שכל אחד יודע לזרוק. וכל בר דעת שיודע להשמתמש במשבון יכול ללמוד על המסלולים השונים (יש בסה"כ 5 עיקריים), להקדיש כמה שעות קריאה בפורום משכנתאות, לחשוב בינו לבין עצמו עד כמה הוא אוהב או שונא סיכונים, מהו הצפי להכנסות והוצאות, ולבנות לעצמו תמהיל בהתאם. לדעתי האישית רק לבעלי IQ נמוך במיוחד שאינם מסוגלים להתמודד עם הסוגיות הנ"ל כדאי להוציא אלפי שקלים על השירות הזה.
 
ההתמודדות עם הבנקים מין הסתם מורכבת יותר. אם יש לכם זמן פנוי לכתת בין הסניפים, להמתין בתורים, להתמקח על ההצעות - דבר שבקלות יכול לקחת שבוע עבודה - לדעתי אפשר לוותר על היועץ לגמרי. אבל אם זמנכם יקר - עדיף שהיועץ יעשה את העבודה. רק שינו לב - יש המון חאפרים ורמאים בתחום, שלא תיפלו במלכודת.
לצפיה ב-'אין קשר בין אישור עקרוני ליועץ משכנתא פרטי'
אין קשר בין אישור עקרוני ליועץ משכנתא פרטי
20/02/2017 | 15:37
60
אישור עקרוני הוא בסך הכל מסמך שקובע שאת עומדת בדרישות מינימום של הבנק
לקבל משכנתא.
 
יועץ המשכנתא יאמר לך האם כדאי לך לקבל משכנתא: רווחתך בעוד 5/10 וכו'
אינה מעניינת כלל את הבנק.
בהמשך יועץ המשכנתאות יאמר לך מהם המסלולים המתאימים לך ביותר
על בסיס הנתונים שלך.
או במילים אחרות, מוכר המשכנתאות של הבנק מתוגמל על שיפור ברווחיות
הבנק, כלומר על כך שאת תשלמי יותר.
לעומת זאת יועץ מטעמך , תפקידו לדאוג שתשלמי פחות ושתקחי רק סיכונים
שתוכלי לעמוד בהם בעתיד על בסיס הנחות עבודה סבירות אותם הוא אמור לחלוק איתך.
 
בהצלחה רבה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/myehila
תובנות בחינם לייעול המשכנתא שלכם: http://bit.ly/effteam
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611
לצפיה ב-'תשלום אחרון בקניית דירה'
תשלום אחרון בקניית דירה
19/02/2017 | 14:43
3
87
בחוזה הרכישת דירה מקבלן רשום שהתשלום האחרון (10%) ישולם בתמורה להצגת טופס 4.
הקבלן איחר מסירת הדיר ב10 חודשים ולא שילם עבור דמי שכירות  לשום חודש. טופס 4 ישנו והקבלן הזמין אותי לסיים בתשלום האחרון מבלי להתקזז עם דמי השכירות.
ישנה קבוצה של רוכשים שגם הם לא קיבלו דמי שכירות ,אבל הם שילמו הכל. הקבוצה רוצה להתארגן ולתבוע את הקבלן עבור דמי שכירות.
שאלה:
 האם אני יכולה לדחות את התשלום האחרון כדי לכזז עם דמי השכירות, או עדיף לשלם את הכל ואחרי זה להצתרף לתביעה ולדרוש דמי השכירות?
בתודה
 
לצפיה ב-'קיזוז תשלום לדירה בעקבות איחור במסירת הדירה - התייחסות. '
קיזוז תשלום לדירה בעקבות איחור במסירת הדירה - התייחסות.
19/02/2017 | 15:34
1
80
נושא שאלתך מורכב היות ובמקרה הנדון יש חובות לא מקבילים של הצדדים, זה לזה כשאחד מוגדר בחוזה מכר והשני יקבע לאחר פסיקה בביהמ"ש המתאים או בהסכמה בין הצדדים.
 
 
 
מחד...יש הסכם מכר ובו אתה מחוייב לשלם בפועל לפני מסירת הדירה את אותם 10 אחוז המהווים את התשלום האחרון לפני רישום הבית המוגמר על שמך, ולאחריו לא תהיה טענה ליזם שקיים חוב שלך ליזם .
כל איחור בתשלום הסופי מהווה הפרת ההסכם על ידך באופן חד צדדי.[יתכן אף שהתשלום אמור להגיע ישירות לבנק המלווה]
 
מאידך...היזם מחוייב לשלם לך/כם פיצוי הולם ושכירות חודשית בגין איחורו במסירת הנכס עפ"י חוק,  במקרה הנדון רק ביהמ"ש רשאי לקבוע מהו הסכום המדוייק שהיזם ישלם בגין האיחור כולל השכירות הנילווית.
 
ולכן התוצאה היא שיש 2 חובות [מכל צד] [אחד מוכח והשני לא] שאינם קשורים זה בתוצאה של זה.
 
לא ברור לי מה מצבו הפיננסי של היזם ? [שהרי האיחור מצביע על בעייה פיננסית כל שהיא] לא ברור האם בדקתם נזילות/נזקים בדירתכם הנובעים מאיכות הבניה הקשורים ל"חוק הבדק".
 
אני ממליץ להגיש תביעה מיידית נגד היזם ולבקש מביהמ"ש להפקיד את אותם 10 אחוז בקופת ביהמ"ש במקום ישירות ליזם במסגרת הקיזוז שלטענתכים מגיע מהיזם עבור האיחור במסירה. [להערכתי ביהמ"ש ידרוש מכם לשלם את אותם 10 אחוז ליזם בתמורה לקבלת המפתח וללא קשר להליך בביהמ"ש] 
 
עקב המצב המורכב אני סבור שעליך להפגש אם עוה"ד שלך [אני מקווה שהיה לך כזה בחתימה על ההסכם]
לצפיה ב-'תשלום אחרון'
תשלום אחרון
19/02/2017 | 16:13
56
תודה על התשובה
יש לציין שליזם יש בנק מלווה ועל כל תשלום אני קיבלתי ערבות בנקאית, כך שאני חושבת שאפשר לשלם את ה-10% ולקבל את הערבות ללא שום קשר למצבו הכלכלית. האם זה נכון?
תודה רבה מראש
לצפיה ב-'רק באמצעות עו"ד'
רק באמצעות עו"ד
20/02/2017 | 09:05
50
קודם כל, יש לא מעט חוזים שמתייחסים באופן מפורש לזכויות קיזוז של התשלומים השונים. יתכן וסעיף כזה מופיע גם בחוזה שלך.
מעבר לזה, אני לא חושב שתוכלי לקבל תשובה באינטרנט. כמו שענו לך לפני, את צריכה להתייעץ עם עו"ד ולבקש ממנו לפעול בשמך מול הקבלן ומול הבנק. היות ויש סכום מאוד מוגדר במחלוקת, כדאי מאוד שהבנק המלווה יקבל על זה מידע בהקדם האפשרי ולפני קבלת המפתח. כך במידה והקבלן לא יציב כלכלית, יהיה לך את הערבויות של הבנק עדיין בתוקף.
שוב, הכל רק דרך עו"ד!
 
ושיהיה בהצלחה!
לצפיה ב-'שאליה בנוגע למיסוי על שכירות'
שאליה בנוגע למיסוי על שכירות
20/02/2017 | 00:19
62
שלום לכולם.
הבנתי שתקרת הפטור על הכנסה חודשית משכירות נכון ל 2017 הינה 5010 שקלים לחודש.
השאלה שלי האם החישוב הוא שנתי או חודשי, כלומר האם סך כל ההכנסות שיש לי משכירויות בשנה מחולק ב 12 ועל פי סכום זה נקבע השכירות שאני מקבל או שהחישוב הוא פר חודש.
אני שואל מכיוון שכרגע יש לי דירה אחת שמניבה 3100 שקלים בחודש ואני רוצה לרכוש דירה נוספת שתעלה לי את ההכנסה החודשית מעל ל 5010. אך סך כל ההכנסות השנתיות שלי לא יעבור את הסכום של תקרת הפטור אם מחלקים את זה ל 12 חודשים כי קיבלתי שכירות שמעל לתקרה רק בחלק מחודשי השנה..
תודה לעוזרים
לצפיה ב-'חישוב מס רכישה עם בעלות חלקית בדירות.'
חישוב מס רכישה עם בעלות חלקית בדירות.
18/02/2017 | 21:38
51
הבנתי שאם יש לי בעלות של 1/3 בדירה אחת ואני מעוניין לקנות דירה שניה, אשלם מס מופחת כי בעלות של 1/3 דירה קיימת אינה נחשבת לצורך חישוב מס רכישה.
 
מה קורה במקרה של מספר דירות, האם החישוב הוא פר דירה או מצטבר?
לדוגמא: אם יש לי 2 דירות - בכל אחת בעלות של 1/3 - ואני רוצה לקנות דירה שלישית. האם מס הרכישה יהיה מופחת, כאילו זו דירתי הראשונה או שאדרש לשלם מס בגובה 8% כי החישוב קובע שיש לי בעלות קיימת של 2/3 (1/3 + 1/3)?
 
תודה.
לצפיה ב-'נדל"ן, איך אני מוצא משקיעים?'
נדל"ן, איך אני מוצא משקיעים?
17/02/2017 | 14:54
1
155
יש לי רעיון שיכול לפטור את בעיית מחירי הדירות והשכירות.
חשבתי על פרויקט גדול.
שכירות זולה, דירות מרווחות.
אין לי מושג מאיפה למצוא משקיעים ויזמים שיכולים לשמוע את הרעיון שלי ולהשקיע בו כסף אם הם יחשבו לנכון.
מאיפה אני מתחיל?
לצפיה ב-'עיצה: תתמקד בנסיון ליצור חלופה השקעה אטרקטיבית אמיתית ומעשית'
עיצה: תתמקד בנסיון ליצור חלופה השקעה אטרקטיבית אמיתית ומעשית
20/02/2017 | 20:05
44
ואז ? לא תידרש "למצוא משקיעים". כי הם - משקיעים אמיתיים וחכמים - ככל הנראה ועל פי רוב - כבר ימצאו אותך.. ב ה צ ל ח ה !!
 
לצפיה ב-'מיסוי וצרות אחרות'
מיסוי וצרות אחרות
16/02/2017 | 16:23
144
שלום
 
 
בבעלותי 2 דירות באזור המרכז
 
1 שווי 1600 משכנתא 500
2 שווי 1100 משכנתא 500
 
דירה 2 צפויה לפינוי בינוי
מהם האופציותהעומדות לרשותי הכי טובות מבחינת מיסוי?
רכישה ושבח?
אני מעוניין למכור את דירה 1 ולהשתדרג
מהם הדרכים הכי טובות מבחינת מיסוי ?
 
או שאולי כדאי לקנות דירה 3
 
 
לצפיה ב-' עו"ד שמבין במכרזי המנהל'
עו"ד שמבין במכרזי המנהל
16/02/2017 | 15:13
1
65
שלום!
לטובת התייעצות לפני הגשה למכרז של המנהל
אשמח לדעת אם יש פה בפורום עו"ד שמכיר ומבין בתחום
אשמח לקבל המלצות
תודה רבה!
דותן
לצפיה ב-'עזרה מישהו? תודה...'
עזרה מישהו? תודה...
18/02/2017 | 23:50
11
לצפיה ב-'האם אדם שאינו עובד יכול לקבל משכנתא?'
האם אדם שאינו עובד יכול לקבל משכנתא?
15/02/2017 | 21:56
11
166
למשל, במידה ומוכח כי קיימת הכנסה פאסיבית קבועה ממקור אחר, שמכסה את ההחזר החודשי ואף מאפשרת מחיה?
תודה
לצפיה ב-'בוא נשאל אותך...האם אתה תלווה מכספך לאדם שכזה ?'
בוא נשאל אותך...האם אתה תלווה מכספך לאדם שכזה ?
15/02/2017 | 22:28
4
151
הלוואה לטווח ארוך שהלווה מובטל והכספים [הפאסיביים] יכולים להפסיק ללא כל התראה.
 
וזו התשובה לגביך.
לצפיה ב-'כן, למה לא?'
כן, למה לא?
15/02/2017 | 22:46
3
157
נניח שלאדם יש הכנסה חודשית מדירות בסך 8000 ש"ח, והחזר המשכנתא החודשי הוא 2000 ש"ח. לא היית מוכן להלוות לו? אילו סיכונים יש בכך?
השאלה שלי היא האם הכנסה פאסיבית קבועה ובטוחה נחשבת מבחינת נותני המשכנתאות כמו עבודה קבועה.
אני לא רואה בזה שום דבר בעייתי, פרט לאיזשהי תפיסה חברתית שאדם חייב לעבוד באופן אקטיבי. השאלה שלי היא מה קורה בפועל, האם נוהגים לאשר במצבים כאלה.
לצפיה ב-'שכירות מדירות אינה מוצר קבוע בראיית הבנק.'
שכירות מדירות אינה מוצר קבוע בראיית הבנק.
15/02/2017 | 23:01
2
153
מה יקרה עם בחלק מהדירות לא יהיו שוכרים תקופת זמן ארוכה, או ששוק השכירות יקרוס ?
לבנק המלווה לא יהיו בטחונות מספקים.
לצפיה ב-'את השכירות מהדירה החדשה בד"כ לא לוקחים בחשבון'
את השכירות מהדירה החדשה בד"כ לא לוקחים בחשבון
19/02/2017 | 11:43
1
39
אבל הכנסה קבועה מנכסים מניבים אחרים בהחלט יכולים להוות בסיס להחזר הלוואה.
לצפיה ב-'התכוונת לשכירות מדירה ראשונה?'
התכוונת לשכירות מדירה ראשונה?
22/02/2017 | 22:29
2
ואם מדובר בהכנסה שגבוהה מרמת המחיה?
לצפיה ב-'חסרים הרבה מאוד פרמטרים'
חסרים הרבה מאוד פרמטרים
15/02/2017 | 23:34
3
119
בגדול, אם אתה חושב שבנקים לא יודעים להתמודד עם מקרים כמו שלך, אתה טועה.
יש להם כלים די מדוייקים לאמוד את היכולת כלכלית שלך. יתכן ויחליטו שאתה בעל סיכון יותר גבוה ויתכן ולהפך. כאמור, חסרים הרבה מאוד פרטים.
לצפיה ב-'אוקיי, בעיקר רציתי לדעת'
אוקיי, בעיקר רציתי לדעת
16/02/2017 | 00:03
2
128
שהגישה שלהם היא פרקטית (כך הגיוני שיהיה) ולא שלילה אוטומטית של אנשים שלא עובדים. כלומר, שהכל בסופו של דבר לגופו של עניין ולא על פי איזשהם כללים מקובעים. אני כרגע עובד, וברור לי שבהמשך ארצה להפסיק לתקופה מסוימת, ויהיה לי באותה תקופה גם סכום כסף פנוי שארצה להשקיע
לצפיה ב-'כדאי לתכנן צעדיך מראש כדי לא להיות מול שוקת שבורה.'
כדאי לתכנן צעדיך מראש כדי לא להיות מול שוקת שבורה.
16/02/2017 | 08:06
108
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/myehila
תובנות בחינם לייעול המשכנתא שלכם: http://bit.ly/effteam
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611
לצפיה ב-'תמיד יש אנשים שהם ממש לא צריכים לעבוד'
תמיד יש אנשים שהם ממש לא צריכים לעבוד
16/02/2017 | 13:26
106
יש להם בניינים ומקבלים מיליונים שכירות כל חודש ואתה יכול לחיות רק מריבית 0.3% מהסכום שיש להם בבנק..
 
אלו הם בדיוק האנשים... שלא יצטרכו את ההלוואה שלך
לצפיה ב-'הכנסה לצרכי משכנתא מוגדרת כ- '
הכנסה לצרכי משכנתא מוגדרת כ-
16/02/2017 | 08:04
1
173
כסף שנכנס באופן קבוע, ניתן להוכיח את "קביעותו" באמצעות מסמכים
ורואים תנועות מתאימות בחשבון הבנק.
אין כל משמעות לשאלה אם הכסף מגיע מעבודה, ממלגה, ממזונות, משכירות וכו'.
לגבי קצבת נכות של הלווה או ילדיו, יש שונות בין הבנקים.
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/myehila
תובנות בחינם לייעול המשכנתא שלכם: http://bit.ly/effteam
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611
לצפיה ב-'תודה רבה לך'
תודה רבה לך
16/02/2017 | 19:36
34
לצפיה ב-'רכישת קרקע'
רכישת קרקע
15/02/2017 | 18:27
3
145
שלום 
הציעו לי  לרכוש קרקע שנימצאת בגוש 10008 
להבנתי החלקה נמצאת על שטח ציבורי. במושע.
 אים אני יקנה והאים כאשר יעשו חלוקה אני יקבל
זכות לדירה במקום אחר? 
 
לצפיה ב-'ככלל לא תקבל זכות לדירה כי...אין שום זכות לדירה. נקודה.'
ככלל לא תקבל זכות לדירה כי...אין שום זכות לדירה. נקודה.
15/02/2017 | 22:25
2
104
קרא את החומר המצורף ואולי תחכים - http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/17168899...
 
כמובן שחשוב להבין על איזה חלקה מדובר ו...שלא יעבדו עליך.
לצפיה ב-'קודם תודה ובנוסף'
קודם תודה ובנוסף
16/02/2017 | 05:59
1
89
החלקה המדוברת 176 בגוש 10008
 אים אני יכנס לעשקה האים יש סיכוי לקבל זכות לדירה?
לצפיה ב-'התשובה חיובית - יש סיכוי'
התשובה חיובית - יש סיכוי
16/02/2017 | 08:02
104
תיאורטית יש גם סיכוי לזכות בלוטו.
בפועל הסיכוי לכך מהסיכוי להיפגע על ידי ברק (באמת).
אז השאלה היא האם לנוכח העובדה ש"יש סיכוי" אתה מתקדם
לעסקה שבסבירות קרובה לוודאות תביא לאובדן כספך?
 
ולכל אלו ש"מכירים מישהו שהרוויח". העובדה שהסבירות נמוכה מאד
אינה מעידה שהסבירות היא אפס. על כך בדיוק בונה פרסומת ה"אראלה מתקשרת...".
כל היום מראים או משמעים לנו אנשים שהרוויחו בלוטו כדי שנאמין
שהסבירות שזה יקרה גם לנו גבוהה. בשפה המקצועית זוהי "הטיית הזמינות".
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/myehila
תובנות בחינם לייעול המשכנתא שלכם: http://bit.ly/effteam
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611
לצפיה ב-'חברת "קדם" חיזוק וחידוש מבנים בע"מ - ו"טל יגרמן" - גם.'
חברת "קדם" חיזוק וחידוש מבנים בע"מ - ו"טל יגרמן" - גם.
15/02/2017 | 22:38
2
203
משקיעים בחברת הנדל"ן "קדם" : "הונתה אותנו והביאה לאובדן כספנו"
 
המשקיעים טוענים כי החברה, המבצעת פרויקטים של תמ"א 38, הסתירה מהם כי אחד מבעליה הוא "טל יגרמן" המרצה מאסר בגין עבירות מירמה ומס.
 
"סיפורה של קבוצת 'קדם חיזוק וחידוש מבנים בע"מ' מצטרף לסיפורם של יזמים העולים לכותרת לאחרונה, אשר מנהלים מספר פרויקטים בתחום הנדל"ן באופן פירמידיאלי [פרמידה], תוך ערבוב כספים של רוכשים/צדדי ג' בין אותם פרויקטים.
 
עניין לנו בחברה שהוקמה בשנת 2009. החברה עוסקת בייזום של פרויקטים של תמ"א 38 באזור גוש דן, כאשר המצג  שניתן על-ידה לגבי יכולותיה לעמוד בביצוע הפרויקטים התברר כמצג-שווא, ופרט להונאתם ואיבוד כספי השקעתם, לא קיבלו המבקשים דבר".
 
כך טוענת קבוצה של 19 משקיעים של חברת "קדם", שהגישו  בקשה למתן צו פירוק נגד החברה. לטענת המשקיעים, באמצעות עו"ד אביחי ורדי, הם השקיעו עשרות מיליוני שקלים בפרויקט תמ"א 38 שהחברה שיווקה, אך אינם יודעים מה עלה בגורל הכספים.
 
"קבוצת 'קדם' הפרה חוזים עם רוכשי דירות, קיבלה כספים שלא הגיעו לייעודם המקורי ועשתה בהם שימוש בניגוד לחוזה. הקבוצה קיבלה מאת מבקשי הפירוק, וכן ממשקיעים נוספים, עשרות מיליוני שקלים עם הבטחה לדירה, או החזר השקעה עם תשואה מובטחת", נכתב בבקשת הפירוק.
 
מבקשת הפירוק עולה כי החל משנת 2011 החלה קבוצת "קדם" להתקשר עם משקיעים בהסכם לחיזוק בניין בהתאם להוראות תמ"א 38. במסגרת ההסכם קיבלה החברה הלוואה בסך של 400-500 אלף שקל בממוצע מכל אחד מהם, וכביטחון להלוואה נרשם שיעבוד לגבי כל אחד מהמשקיעים בהתאם לחלקו היחסי, על זכויות החוזיות של קבוצת "קדם". אולם, נכתב, "כיום נמצאת הקבוצה בחדלות פירעון, כאשר גורל כספי מבקשי הפירוק לוטה בערפל כבד".
 
בבקשה צוין כי חברת "קדם" התקשרה במספר עסקאות נדל"ן, במסגרתן הוקנו לחברה זכויות שונות, כאשר סוכם כי אם החברה תיקלע להליכי חדלות פירעון, ההסכמים יירדו לטמיון, והחברה תסולק מאתרי הבנייה. "כך", נטען, "המקור הכספי היחיד שקיים לחברה ושיכול מחד לשמש את נושיה לפירעון חובות החברה ומאידך לאפשר לחברה, באמצעות בעל תפקיד, לסיים את הפרויקטים ולמסור דירות, הוא זכויות החברה לפי ההסכמים".
 
הרוכשים מוסיפים כי בשל מצבה הקשה של החברה, ובשל התוהו ובוהו השורר בכל הקשור לניהול כספים של צדדי ג' רבים, רוכשים וכיוצא בזה - הרי שהחברה צפויה להתמודד עם "מבול" תביעות, וכן יינקטו בעניינה הליכי חדלות פירעון.
 
המשקיעים טוענים עוד כי ההונאה שביצעה החברה עברה דרך מצג-שווא שהציגה בנוגע  לבעלים האמתי שלה. לטענתם, בעוד שלפי תדפיס רשם החברות בעל המניות הוא עו"ד אילן מוריאנו, התברר להם כי הבעלים האמיתי או אחד מהגורמים המשמעותיים ב"קדם" הוא טל יגרמן, שהורשע בבית המשפט המחוזי בשתי פרשיות נפרדות: בפרשה אחת הוא הורשע בעבירות מס - בגינן נגזרו עליו 30 חודשי מאסר בפועל; ובפרשה השנייה, המכונה "פרשת פלד-גבעוני",
 
הוא הורשע בעבירות של גניבה בידי מנהל, מירמה והפרת אמונים בתאגיד ועבירות נוספות - בגינן הוא מרצה כעת 66 שנות מאסר. לטענת המשקעים, "משם (מהכלא - א' ל"ו) הוא מפעיל ומנהל את החברה, יחד ולחוד עם עו"ד אילן מוריאנו".
המשקיעים מציינים כי בכל ההסכמים צוין כי "בפועל בעלי השליטה בחברה... הם עו"ד אילן מוריאנו וגורם נוסף שאינו מעוניין בחשיפת זהותו". לטענתם, "כיום ברור 'שהגורם הנוסף' אינו בעל הון עצמי נסתר שלא רוצה ששמו יוזכר, אלא הוא אדם בעל עבר פלילי אשר הורשע, ואשר עו"ד מוריאנו ידע שאם יוזכר שמו, איש לא ילווה לחברה, ואיש לא ישקיע בכל פרויקט כושל שלה".
 
על כך כותב עו"ד ורדי בשם המשקיעים כי "די בכך כדי ללמד על ההטעיות החמורות שנעשו בדרך הצגת הדברים בפני המשקיעים. אין כל ספק כי כל אדם בר-דעת, אשר רואה כי בעל המניות בחברה הינו עורך דין, להבדיל מעבריין מורשע, לא היה בוחר לשים כספו על קרן הצבי".
 
נזכיר כי פרשת פלד-גבעוני התפוצצה ב-2002, כאשר קבוצה של 8 חברות, חלקן ציבוריות - שנשלטה על-ידי מפכ"ל המשטרה לשעבר רפי פלד, טל יגרמן, אריה גבעוני ודוד הבי - קרסה והותירה אחריה חובות של יותר מ-800 מיליון שקל. הבי, גבעוני ויגרמן הורשעו בכך שנטלו במירמה עשרות מיליוני שקלים מכספי הקבוצה. בראשית השנה החליט בית המשפט העליון להחמיר בעונש שהוטל על יגרמן בפרשה, וגזר עליו 6 שנות מאסר (במקום 4 שנות מאסר), אותן הוא מרצה כעת.
 

 
לצפיה ב-'טל יגרמן מנהל מיזם תמ"א 38 מהכלא [כלכליסט]'
טל יגרמן מנהל מיזם תמ"א 38 מהכלא [כלכליסט]
15/02/2017 | 22:50
1
55
יזם ואסיר: המורשע במרמה מנהל מיזם תמ"א 38 מהכלא
הדיירים ברחוב גרשום 4 ברמת גן טוענים שחייהם הפכו לסיוט לאחר שהבנייה באתר נעצרה. המחלוקת עם היזם חשפה כי אחד ממנהלי הפרויקט אינו אחר מאשר טל יגרמן, שהורשע בפרשת פלד־גבעוני והוגדר על ידי השופט כמתכנן מעילת הענק.
 
באוקטובר 2013 החל טל יגרמן לרצות שש שנות מאסר על חלקו בפרשת פלד־גבעוני, שבה קרסה קבוצה של חברות ציבוריות שהותירו אחריהן חובות של 800 מיליון שקל — אבל זה לא מפריע לו להיות מעורב בניהול עסקי נדל"ן מתוך הכלא. אחד מהם הוא פרויקט תמ"א 38 ברחוב גרשום 4 ברמת גן שדייריו דורשים עתה שימונה לו כונס נכסים. לטענתם, הפרויקט לחיזוק הבניין ולבניית עשר דירות נוספות אינו מתקדם, והם חיים באתר בנייה מוזנח.
 
הפרויקט החל במאי 2008, כשהדיירים חתמו על חוזה עם חברת חזון היעל שיזמה את הבנייה. אלא שכבר בנובמבר 2008 החליפה אותה חברת קדם בבעלות עו"ד אילן מוריאנו — מי שייצג את יגרמן בהליכים אזרחיים.
 
בסוף 2013 ובאישור בית המשפט, החל מוריאנו להעסיק את יגרמן בעבודה עם קבלנים ואדריכלים ולמיצוי זכויות בנייה. לפי ההסכם ביניהם, יגרמן זכאי ל־15% מהרווחים בחברה, ללא זכות בעלות. בתגובה ל"כלכליסט" הסביר מוריאנו כי החליט "להשתמש בכישוריו של יגרמן בתחום התכנוני וכך גם לתת לו הזדמנות לשקם את חייו, אחרי שהבהיר לי שהוא מחפש אפיק אחר לפעול בו ולהתרחק משוק ההון, שבו בוצעו המעשים שבגינם הורשע".
 
ואכן, יגרמן פעיל ומשפיע. גורמים המעורבים בפרויקט מספרים שהוא מעורב בכל שלב, וגם כאשר מתנהלות שיחות עם מוריאנו לא פעם עולה יגרמן על הקו בשיחה מבית הכלא ומשתתף בקבלת ההחלטות. "הוא מתקשר אלינו ומפעיל לחץ כדי שהפרויקט יתקדם", הם אומרים, "וכשהוא יוצא לחופשה מהכלא, הוא מקיים פגישות עסקים כאילו הכל כרגיל". הדיירים מספרים שבתחילת הדרך הציג את עצמו יגרמן כ"טל יגר".
 
היקף המימון של הפרויקט בשלב הראשון הוא 4.2 מיליון שקל, שהגיעו ממשקיעים פרטיים. הכסף מוחזק בנאמנות בחברת עד עד של משרד עורכי הדין גרוס, קלינהנדלר, חודק, הלוי, גרינברג ושות', באמצעות עו"ד ירון הרמן. לאחר שחלק מהכסף הוזרם לביצוע הפרויקט, החשבון מחזיק כיום 2.3 מיליון שקל.
 
הבנייה החלה ב־1 בינואר 2015 בהבטחה ל־14 חודשי בנייה שכבר חלפו, ולא נראה שיסתיימו בקרוב. המקום נראה כמו אתר בנייה: המבנה מוקף גדר, הגישה לדירות קשה, יש בורות בשטח וריח לא נעים באוויר, יציקת החיזוקים עדיין לא הסתיימה ובניית הדירות החדשות לא החלה.
 
בחודשים האחרונים פנו הדיירים לעו"ד הרמן האחראי לכסף בנאמנות, בדרישה שיפנה לבית המשפט שימנה כונס נכסים לפרויקט. הרמן פנה לבית המשפט המחוזי כדי שיכריע כיצד לפעול. במסמך שהגיש ציין כי אינו תומך במינוי כונס משום שהצעד "יגרום נזק כבד לכל המעורבים", אך הוא פירט את טענות הדיירים שלפיהן חברת "קדם" הפרה את ההסכם עמם. הם טוענים בין השאר שלא הועברו להם סכומים עבור הפסדי שכירות כפי שנקבע, חשבונות החשמל לביצוע העבודות לא שולמו, המקלטים אינם שמישים, הביוב זורם לחצר, לא שולמה פרמיה לחברת הביטוח עבור ביטוח העבודות בבניין ולא הוצג בפניהם לוח זמנים לביצוע הפרויקט.
 
כמו כן, הדיירים טוענים שצוות הפועלים מצומצם מאוד ויש הפסקות ארוכות בביצוע העבודות. "בין הדיירים יש גם כמה קשישים שלא מצליחים לצאת מהבית כי הכל הרוס", אומר אחד הדיירים. "כבר שנה ששום דבר לא זז וזה מריח לא טוב".
 
הרמן ציין שאף שהתקיימו מגעים בין הצדדים, הדיירים מתעקשים על מינוי כונס. קדם הציעה לבחור קבלן מבצע חדש, אך הדיירים דחו זאת. "כבר התחלפו כאן כמה קבלנים ואנחנו לא מאמינים לכלום", הם אומרים ל"כלכליסט". בהליך משפטי מקביל טענה קדם שלא הפרה את ההסכם, וביקשה צו מניעה זמני נגד מינוי כונס נכסים. לטענתה, הדיירים הם שמעכבים את הבנייה. הדיון המשפטי לא הסתיים.
 
"הלכו אחרי יגרמן"
פרשת פלד־גבעוני נחשפה ב־2002 עם קריסתה של קבוצת חברות ציבוריות, שהמרכזית בהן היתה פויכטוונגר תעשיות. השליטה בחברה נרכשה זמן קצר לפני כן על ידי קבוצת משקיעים בראשות מפכ"ל המשטרה לשעבר רפי פלד וכללה גם את אריה גבעוני, דוד הבי וטל יגרמן. קריסת החברות הובילה לפתיחת חקירה בידי רשות ניירות ערך, וב־2005 הוגשו כתבי אישום שייחסו למעורבים עבירות של גניבה, מרמה, הפרת אמונים בתאגיד ועבירות מנהלים נוספות.
 
ב־2012 הורשעו המעורבים. השופט חאלד כבוב קבע שיגרמן — שהורשע בין היתר בגניבה בידי מנהל ובמרמה והפרת אמונים, היה הדמות המרכזית בפרשה ש"הגה את התוכנית וטווה את האסטרטגיה" לריקון הכספים מחשבונות הקבוצה. יתר המעורבים ראו בו "גאון פיננסי והלכו לפי ניגון החליל שלו". על יגרמן נגזרו ארבע שנות מאסר, אך בית המשפט העליון החמיר את העונש לשש שנות מאסר. .
 
עו"ד מוריאנו, שמעסיק כיום את יגרמן, מסר כי "האירוע שבגינו מרצה יגרמן עונש מאסר אירע לפני 14 שנה. הוא אינו מנהל את קבוצת קדם אלא עוסק בנושאים הנמצאים באחריותו, כאשר כל החלטה חייבת לקבל את אישורי כבעלי החברה. העובדה שיגרמן מנצל את חופשותיו כדי לנסות ולחזור למסלול חיים נורמלי לאחר סיום ריצוי תקופת המאסר עומדת לטעמי לזכותו ולא כנגדו".
 
בנוגע לטענות הדיירים מסר מוריאנו כי "דיירי הפרויקט פנו לקבוצת קדם במכתב התרעה בגין הפרות שהם טוענים שהקבוצה ביצעה. בית המשפט קצב לדיירים שבוע למתן תגובה. לכאורה, לדיירים שחיים באתר במצב קשה היה אינטרס עליון לקיים את הדיון בשאלת מינוי הכונס במהירות האפשרית כדי לאפשר את חידוש הבנייה. אלא שלמרבה הפלא, הדיירים ביקשו ארכה של שבועיים ובסופם התברר שהחליפו את בא כוחם, ובא כוחם החדש ביקש ארכה נוספת של 30 יום. מסיבות השמורות להם, הדיירים דחו את ההצעה שקבלן חדש ייכנס לעבודה ויקדם את העבודה באופן מיידי, ומאידך אין הם מקדמים את ההליך המשפטי".
לצפיה ב-'איך ביהמ"ש המחוזי אפשר לחברת קדם לקחת הלוואות מהציבור...'
איך ביהמ"ש המחוזי אפשר לחברת קדם לקחת הלוואות מהציבור...
15/02/2017 | 23:17
39
והסוף...ידוע.
 
המחוזי אישר לחברת נדל"ן [קדם] לגייס מימון ללא תשקיף - רשות ני"ע שוקלת לערער
קבוצת קדם, הפועלת בתחום תמ"א 38, קיבלה מביהמ"ש גושפנקה לגייס הלוואות מהציבור הרחב ללא פרסום תשקיף, בתנאי שתנהל משא ומתן נפרד עם כל משקיע
■ רשות ניירות ערך טוענת כי בכך נוצר מסלול עוקף לתנאי הנפקת אג"ח.
 
אפיק מימון לפרויקטים של חיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38 נפתח בימים האחרונים בעקבות פסק דין חדשני של בית המשפט המחוזי בירושלים. פסק דינו של השופט דוד מינץ מאפשר לחברות יזמיות לפנות לציבור ללא תשקיף ולהציע לממן נתחים מפרויקט באמצעות הלוואה, שבמסגרתה ינוהל משא ומתן עם כל מלווה על הריבית, הביטחונות ומועדי הפירעון. ואולם רשות ניירות ערך, שטענה כי הצעה כזו מחייבת פרסום תשקיף, שוקלת לערער על פסק הדין לבית המשפט העליון. אפשר להמר כי ערעור כזה אכן יוגש. אחרת, חברות נדל"ן רבות עלולות לנטוש את הבורסה.
 
קבוצת קדם חיזוק וחידוש מבנים, שיוצגה על ידי עו"ד אילן מוריאנו, היא חברה פרטית שעוסקת בפרויקטים של חיזוק מבנים לפי הוראות תמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה). קדם התקשרה עם דיירי בניין ברחוב גרשום 4 ברמת גן לביצוע פרויקט חיזוק. לטענתה, הבנקים הערימו קשיים על מימון הפרויקט, ולכן יזמה מתווה לעסקת מימון מול מלווים פרטיים: פנייה למספר רב של מלווים פוטנציאליים עם הצעה להתקשר בהסכמי הלוואה נפרדים בשיעורי ריבית משתנים בהתאם להיקף ההלוואה. רשות ני"ע, שיוצגה על ידי עוה"ד ליאב וינבאום ושלמה כהן מפרקליטות תל אביב (אזרחי), טענה כי הסכמי ההלוואה הם "ניירות ערך", ולכן מחייבים פרסום תשקיף לציבור.
 
ראשית כל, מוזר שהתיק הגיע לשופט מינץ. קבוצת קדם הגישה עתירה מינהלית נגד החלטת הרשות לבית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב, ולא לבית המשפט הכלכלי במחוזי בתל אביב, שהוא הגורם המוסמך לדון בעניינים אלה. השופט שעל שולחנו נחתה העתירה הבין שאינה בתחום סמכותו - אבל העביר אותה לבית המשפט הלא נכון, בירושלים. לפי החוק, במצב כזה חייב בית המשפט שאליו הגיעה העתירה להכריע בה. וכך, השופט מינץ, העוסק לרוב בענייני פירוקים והבראת חברות, נאלץ לדון בה לגופה. מינץ, יש להודות, חפר בסוגיה. אולי קצת יותר מדי.
החוק קובע כי מי שמציע לציבור "ניירות ערך", חייב לפרסם תשקיף. מהו "נייר ערך"? לפי החוק, מדובר ב"תעודה", המונפקת כחלק מ"סדרה" ומקנה זכות תביעה כלפי החברה. זה ניסוח עמום ורחב. לכאורה, גם כרטיס קולנוע, כרטיס אוטובוס או מנוי למכון כושר הם ניירות ערך. ההגדרה רחבה במכוון, כדי לאפשר לרשות ני"ע להגן על משקיעים פוטנציאליים, כשהם נקלעים לנחיתות מובנית מול מבקשי המימון. האם חוזה ההלוואה שמציעה קבוצת קדם נופל למסגרת הזו?
סדרה או הסכם כללי?
פסק הדין אינו עשיר בפרטים על תוכן הסכמי ההלוואה של קבוצת קדם. השופט מציין כי ההסכמים פתוחים למשא ומתן אינדיבידואלי "לעניין היקף הביטחונות שיינתנו לכל מלווה, הן לעניין מועדי התשלום שייקבעו, והן לעניין התשואה שתינתן לכל מלווה". לכן טענה החברה כי לא מדובר ב"סדרה", אלא ב"הסכם מסגרת כללי, אשר יתמלא בתוכן על פי ההעדפות השונות של כל מלווה ומלווה".
 
למשל, הוסיפה החברה, "לכל מלווה תינתן האפשרות להחליט מהי רמת הסיכון שבה הוא מעוניין לשאת, כך שככל שתעלה רמת הסיכון, כך יגדלו התשואה והריבית שתוצע למלווה, ובהתאמה יקבל המלווה כביטחון שעבוד על חלק יחסי מדירה ספציפית הנבנית בפרויקט. כך גם צפויה שונות מהותית ברמת הבטוחות שיוענקו לכל מלווה, בהתאם למו"מ פרטני בכל מקרה, ולמידת הסיכון שכל מלווה ירצה לקחת על עצמו. כמו כן, קיימת שונות מהותית ביחס למועדים שבהם תיפרע כל אחת מההלוואות: לכל מלווה ישועבד חלק יחסי אחר בדירה, כך שסכום ההלוואה יוחזר בהתאם לקצב התקבולים ממכירת הדירה הספציפית ובהתאם למועדי מכירת הדירות השונות המשמשות בטוחה למלווה".
 
רשות ני"ע, מצדה, טענה כי "סדרה" כוללת גם תעודות שאינן בסכום אחיד, אלא די בקיומן של כמה תעודות, "שמקנות זכויות כלכליות דומות, שנועדו למטרת השקעה דומה, ומאופיינות בסיכויים ובסיכונים דומים, אף אם קיימים ביניהן הבדלים מסוימים". לטענת הרשות, קבוצת קדם "אינה שונה באופן מהותי מחברות נדל"ן המגייסות כספים מהציבור בדרך של הנפקת אג"ח, ונדרשות לשם כך לקיים את הוראות החוק ביחס לפרסום תשקיף כנדרש מהוראות החוק".
 
מינץ מציין בצדק כי "דיני ניירות ערך לא נועדו להקיף כל מכשיר פיננסי הקיים בשוק". כדי להכריע בבעיה הוא פונה למשפט האמריקאי. מקובל אמנם ללמוד מארה"ב כיצד לפרש דיני ניירות ערך, אבל דווקא ביחס להגדרת ניירות ערך, המשפט האמריקאי שונה מהחוק הישראלי - וזו עובדה שמינץ אינו עומד עליה. המשפט האמריקאי יכול לשמש השראה בסוגיה הזו, אך לא הרבה יותר מכך.
בארה"ב נקבע כי "חוזה השקעה" ייחשב נייר ערך אם יש בו השקעה של כספים במיזם משותף, עם ציפייה להפקת רווחים שעיקרם הופק עקב מאמציהם של אחרים. השופט מקיים דיון כמעט אקדמי בשאלה מהו "מיזם משותף". למשל, אם מיזם שבו שותפים משקיעים רבים, אך כל אחד מקבל תשואה שונה ולא יחסית לחלקו בהשקעה, הוא מיזם כזה.
 
בניסיונו להסתמך על הפסיקה האמריקאית מציין השופט כי לא מדובר במיזם משותף, משום ש"אין קשר בין תשואת המשקיעים למאמצי היזם", וגם "אין קשר בין התשואה המובטחת למשקיעים לבין רווחי היזם". נכון, אבל גם בהנפקת אג"ח רגילה אין קשר בין התשואה המובטחת לבין רווחי היזם. לכן, השאלה אם חוזי ההשקעה של קבוצת קדם הם "מיזם משותף" לפי הגדרתו בארה"ב, יכולה לכל היותר לסייע בפרשנות, אך אינה יכולה להכריע.
 
בשורה התחתונה, השופט מינץ קובע כי במקרה הספציפי, "כל הסכם הלוואה יוצר רמת סיכון וסיכוי שונה, בהתאם לבחירת המלווה והמשא ומתן עמו, כך שלא ניתן לומר כי מדובר בהבדלים שאינם נוגעים למהות ההשקעה". לכן, לטעמו, אין לומר כי מדובר ב"סדרה", ולכן לא מדובר בניירות ערך. העתירה מתקבלת. פשוט וקל.
 
השופט צודק בכך שבהסכמי ההלוואה של קבוצת קדם יש למשקיע "אפשרות מיקוח". בהנפקה רגילה של מניות או אג"ח בבורסה, אין למשקיעים יכולת מיקוח 
אינדיווידואלית. לכן, הם זקוקים לתשקיף המסייע למשקיע להעריך אם המחיר המוצע לו כדאי. יכולת מיקוח היא שיקול טוב לפטור את קבוצת קדם מתשקיף, בהנחה שאפשרות המיקוח היא אפקטיבית.
 
מצד שני, נניח שהמלווים לקדם יכולים לתמחר את הסיכון. מה עכשיו? האם יוכלו להעמיד את ההלוואה לפירעון מוקדם בנסיבות מסוימות? מי ידווח להם על התקיימות הנסיבות? מי יעדכן אם שווי הדירה שניתנה כבטוחה ירד? בהנפקת אג"ח פועל נאמן עבור המלווים הרבים ושומר על זכויותיהם לאורך חיי ההשקעה. ובהסכמי ההלוואה של קבוצת קדם? גם זאת יש לתמחר.
 
השופט מינץ התמקד בתשקיף, אבל חברה המנפיקה ניירות ערך חייבת להמשיך ולפרסם מידע למשקיעים כדי שיוכלו לכלכל את צעדיהם. השופט אינו מציין אם מידע כזה מובטח ממילא בחוזים של קדם, או שגם על כך יש לנהל מו"מ.
 
האם המלווים חכמים ומומחי תמחור, כפי שמינץ מניח? הנה תאוריה: נניח שיש בשוק שני סוגי מלווים - האחד מתוחכם, שיודע לדרוש מהחברה תנאים המשקפים את הסיכון והסיכוי; והאחר, מתוחכם פחות, שדורש ריבית נמוכה מדי. החברה הרי יודעת הכל, ולכן תעדיף מלווים פחות מתוחכמים, כי הם כסף "טיפש וזול". גם אם הם ירוויחו, היא תרוויח יותר.
 
חוק ניירות ערך, בנסיבות מסוימות, יכול היה למנוע או למזער את השלכות התופעה. למשל, בימים אלה מקדמת הרשות פטור מתשקיף לגיוס ממשקיעים עשירים בסטארט־אפים. ההיגיון פשוט: בעל ההון הוא משקיע מתוחכם, שיכול לשלם ליועצים הנכונים, או שפשוט לא אכפת לו להמר ולהפסיד. לעומת זאת, על משקיעים קטנים צריך להגן. זה גם ההיגיון שצריך היה להנחות את השופט.
לצפיה ב-'איתור נכס אבוד שכנראה קיים על שם אבי'
איתור נכס אבוד שכנראה קיים על שם אבי
15/02/2017 | 00:58
7
152
לאחרונה קיבלתי פניה מאדם אשר עוסק בתחום איתור נכסים, אשר אמר כי קיימת סבירות גבוהה שהנני יורש או בעלים של נכס.
הוא איננו מוכן לנדב פרטים נוספים עד אשר אחתום על מסמכים מחייבים. יש לציין כי למיטב ידיעתי קיים סיכוי שאכן יש נכסים כאלו היות ואבי עסק בנדל״ן טרם ואחרי קום המדינה אך היה מפוזר ואף לקה בדימנציה בגיל מוקדם יחסית.
כיצד ניתן אם בכלל לאתר נכסים על פי שם? בהנחה שבטאבו לא מספקים כזאת אינפורמציה, האם יש למישהו המלצה כיצד עלי לפעול בעניין? האם יש גורם מקצועי מומלץ אשר עשוי לעזור (עורך דין?, חוקר פרטי?).

תודה.
לצפיה ב-'איתור נכסים אבודים'
איתור נכסים אבודים
15/02/2017 | 01:52
135
שלום רב,
איתור נכסים אבודים היא פעולה לא פשוטה.
קיימת אפשרות לפנות לרשות המיסים וזו יכולה לספק לך מידע אילו נכסים רשומים ע"ש אביך.
הבעייה היא שלא תמיד הזינו ת.ז. בעבר, ואף אם הזינו, לא תמיד הזינו טוב.
 
אתה מוזמן לפנות למשרדי ולקבל הצעה בנסיון לאתר את הנכס האבוד,
אבל תקח בחשבון שקיימת סבירות שהאדם מצא את הנכס במקרה,
הצליח לקשר בין הנכס לבינך, ולא תהיה מניעה אלא מלהתקשר איתו.
גם בעניין הזה, קח עו"ד שיבדוק על מה אתה חותם.
 
בהצלחה!
עו"ד ירדני לילך, שמאית מקרקעין
לצפיה ב-'האם יש לך מושג באיזה איזור בארץ מדובר?'
האם יש לך מושג באיזה איזור בארץ מדובר?
15/02/2017 | 11:35
3
96
האם חיפשת בעזבונו מסמכים?
קשה להאמין שהכל נזרק...
 
אם תצליח למצוא בדל ראיה תקל על עצמך מאוד. הצעד הראשון הוא פניה לרשויות מסמ"ק עם צו ירושה.  
 
ברור שלפני כל התקשרות עם מי שיידע אותך בדבר מציאת הקרקע כדאי להיוועץ פרטנית . נתקלתי במקרים שבהם אנשים התקשרו בהתקשרויות דרקנויות (באחוזים מגובה המגרשים שלעיתים הגיעו לסכומים מרקיעי שחקים) .
לצפיה ב-'ככל הנראה אין ראיות'
ככל הנראה אין ראיות
15/02/2017 | 14:49
2
78
הוא נפטר לפני 40 שנה ובשנים האחרונות של חייו לא היה עם מי לדבר.
קנה ומכר מגרשים רבים עוד מלפני קום המדינה. 
יש לנו כיוונים מסוימים אבל ממש לא בטוח שיובילו אותנו למקום הנכון.
ייתכן גם כי אבי רשם את הקרקע על שמי. כיצד ייתכן שאדם לא יכול לבקש לדעת היכן קרקעות שרשומות על שמו או על שם אביו המנוח על אף שמידע זה קיים במחשבי הטאבו.
לצפיה ב-'הטאבו לא נותן מידע -אם קיים נכס על שמך'
הטאבו לא נותן מידע -אם קיים נכס על שמך
15/02/2017 | 15:00
1
105
סביר שאם היה נכס רשום על שם אביך או שמך- מס רכוש היה מגיע אליך מזמן.
אם הנכס בתחום רשות מקומית אולי היית נדרש לשלם ארנונה.
עליך לבקש מעורך דין שיפנה למס רכוש לקבל מידע מהם. זאת במידה והנכס רשום על שם ואין מספר זיהוי או כתובת.
נסה גם אצל האפוטרופוס הכללי.
לגבי אותו "מאתר"-אם אתה חושב שיש נכסים, שאל אותו כמה הוא רוצה והכן מסמך שבמידה שיוכח שיש מידע לא תשלם. אמור לו שהכסף יוחזק אצל עורך דין כנאמן וישולם בתנאים שתסכימו עליהם יחד.
לצפיה ב-'זה מה שרשום ברשות המיסים,ידוע לי שבטאבו אי אפשר להוציא מידע'
זה מה שרשום ברשות המיסים,ידוע לי שבטאבו אי אפשר להוציא מידע
15/02/2017 | 15:31
78
ידוע לי שיש לי נכס מקרקעין ואיני יודע איפה - האם ניתן לקבל באמצעותכם פרטים?
תשובה: 
עליך לפנות למשרדי מיסוי מקרקעין. במידה ויש ברשותך גוש וחלקה, נא לסור עם תעודת זהות למשרדנו לשם קבלת מידע המצוי במשרד מיסוי המקרקעין שבאזור הנכס המבוקש.
במידה ואינך יודע גוש וחלקה - נא לפנות לטאבו לשם בירור פרטים אלה.
לצפיה ב-'ל - jojo72 - איתור נכסי נדל"נ - התייחסות.'
ל - jojo72 - איתור נכסי נדל"נ - התייחסות.
15/02/2017 | 17:58
1
109
יש לא מעט דרכים לאתר קרקעות, רובן מתבססות על נגישות למאגרי מידע המצויים בידי אלה שעוסקים בכך.
 
במקרה שלך , יש מס' דרכים לאתר את הבעלות בהנחה שאכן מדובר על אביך [גם המאתר שפנה אליך אינו בטוח שזה אתה , הוא קובע ש...יש סבירות, אך אינו בטוח]
 
אין לי ספק שהמאתר מצא באקראי את שמו של אביך , סביר להניח במתחם קרקעי שעובר שינוי תב"ע ויתכן אף שפורסמו שמות בעלים שחלקם לא אותר ע"י שמאי הועדה המקומית ופורסמו כנעדרים.
 
אתן לך דוגמה מתכנית נת/542/א - תכנית זו עומדת בשלביה האחרונים לקראת בניה , היא חלה על כ- 886 דונם בדרום מערב נתניה כולל את הר הזבל, מגרש הספורט של טוברוק נתניה...ועוד.
לאחר שנים של קידום התכנית, פורסמו טבלאות ההקצאה של בעלי הקרקעות החלים בתכנית, יש לא מעט התארגנויות של שותפים במתחמים להתארגנות לקראת בניה ובמקביל ...ניסיונות איתור של עשרות או מאות של בעלי קרקעות שנפטרו, נעלמו עיקבותיהם, נעדרים עפ"י חוק נפגעי הנאצים, וכו'.
ומכאן חשיבות איתור הבעלים או יורשיהם.
 
הנה כאן רשימת בעלי הזכויות המופיעות בטבלת ההקצאות [אולי...למזלך יופיע שם אביך] תשומת לבך לאלה שאין ת.ז. בצמוד לשמם -  http://www.mmi.gov.il//IturTabotData/nispachim/merkaz/4012938/20/%D7%A0%D7%A1%D7%A4%D7%97%20%D7%90-%D7%A2%D7%9E%201%20%D7%A2%D7%93%20%D7%A2%D7%9E%2014.pdf
 
 
 
 
 
 
נקודות נוספות :
על מנת לאתר את זכויותיו של אביך, חשוב להכיר את שותפיו, איזור פעולתו , מגוריו, ומידע שנועד להכיר את דרכי פעולתו מכאטלה שהכירו אותו כשהיה בשיא אונו.
 
שיהיה בהצלחה.
נ.ב. - אני עוסק באיתור קרקעות.
 
=================================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
מייל - universe_04@walla.com

לצפיה ב-'קרא את פסה"ד המצורף.'
קרא את פסה"ד המצורף.
15/02/2017 | 22:30
71
לצפיה ב-'בענין בינוי בשטח משותף, האם כדאי לפנות'
בענין בינוי בשטח משותף, האם כדאי לפנות
13/02/2017 | 18:56
6
118
לאחראי על הבתים המשותפים או להעזר בעו"ד לטיפול בעניין, כמו
כן איך התמחור של העסק הזה מול עו"ד האם נקבע מחיר פיקס לתיק
או התשלום הוא לפי שלבי ההתקדמות במקרה.
לצפיה ב-'לא ברור'
לא ברור
13/02/2017 | 22:44
5
48
אתה רוצה לבנות על שטח משותף בבית משותף. האם אתה גר בבניין,?צריך החלטת כל הדיירים. צריך לבדוק העיריה אם נותרו אחוזי בנייה.
פרט.
לצפיה ב-'לא אני בניתי, אחד מהשכנים שלנו בנה'
לא אני בניתי, אחד מהשכנים שלנו בנה
14/02/2017 | 06:48
4
64
בשטח משותף חדרון.
 
אם אנחנו הולכים לעור דין  על מנת שיטפל שיורידו את החדרון שלא קיבלו עליו אישור משום גורם איך משלמים לו  לעורך הדין?
 
האם סכום חד פעמי  ש"ח6.000  עד גמר הדיון בעניין או פר
כל מכתב , תנו לי קצת מידע כי עוד אף פעם לא היה לי
סיפור עם עורכי דין.
 
מה הוא סכום הגיוני לשלם על תיק שכזה?
 
האם עורך דין אמור להגיד סכום על כל הטיפול בהסרת המבנה  או משלמים לפי התקדמות כד להסיר המבנה, איך זה הולך?
לצפיה ב-'ושוב אני שואל- איפה הוועד?'
ושוב אני שואל- איפה הוועד?
14/02/2017 | 09:49
3
47
זה רכוש משותף ומי שמוסמך לטפל הוא הוועד לאחר אסיפת דיירים.
האם יש לכם ועד?
לא יודע מה דיברתם עם עורך דין ומה ביקשתם ומה הוא הציע. נסו לבדוק אם אתם יכולים להתארגן ולהגיש התביעה למפקח לבדכם בכדי לחסוך בכסף של הוועד..
המקום לתבוע הוא אצל המפקח על רישום מקרקעין.
האם האיש ביקש רישיון בנייה או שזה ללא היתר? אם בלי רישיון-ערב מיד את העירייה.
מה אומרים שאר הדיירים? כמה שיתמכו בתביעה יהיה טוב יותר.
לצפיה ב-'אין ועד בבנין, זה בנין קטן'
אין ועד בבנין, זה בנין קטן
14/02/2017 | 11:46
2
47
כאשר יש בו 3 דיירים 2 דירות של אחד הדירים, אנחנו ועוד דייר.
 
תודה לך.
לצפיה ב-'כמה אמורה לעלות תביעה שעו"ד יכתוב'
כמה אמורה לעלות תביעה שעו"ד יכתוב
14/02/2017 | 11:47
1
46
לממונה על הבתים המשותפים?
לצפיה ב-'בתור התחלה אסוף חומר נחוץ'
בתור התחלה אסוף חומר נחוץ
15/02/2017 | 12:33
41
הזמן באינטרנט דיסק הבית המשותף ובו יש תשריט ותקנון שלפיהם תדע מה הוא הרכוש המשותף בבניין.
בדוק בעירייה במחלקת רישוי הבנייה אם היה הליך כלשהו על ידי מי שבנה.אם לא -תתלונן. רק ודא שאתה יודע לפי נסח טאבו מי הבעלים שבנה ללא היתר.
אחר כך- אם אין ועד- תוכל לשלוח מכתבים לבעל הדירה ואזהרה שאם לא יסדיר את העניין תגיש תביעה למפקח על רישום מקרקעין.
כמה עו"ד יקח? אי אפשר לדעת. בדוק אצל כמה.
 
לצפיה ב-'דמי תיווך '
דמי תיווך
14/02/2017 | 11:36
6
164
האם מתווך יכול למכור דירה של כונס ללא ידיעתו ולהתמחר על מחיר הדירה עם קונים ללא ידיעת הכונס?
לצפיה ב-'בודאי שלא, הכונס אחראי על מכירת הדירה כלפי בית המשפט'
בודאי שלא, הכונס אחראי על מכירת הדירה כלפי בית המשפט
14/02/2017 | 23:11
74
המתווך יכול רק להביא את הקונה ולקחת ממנו או עם הכונס עמלה 
 
לצפיה ב-'טיפול של מכירת הדירה נעשה עם הכונס בשיתוף פעולה'
טיפול של מכירת הדירה נעשה עם הכונס בשיתוף פעולה
15/02/2017 | 11:09
1
42
לצפיה ב-'תודה'
תודה
15/02/2017 | 11:23
29
תודה רבה !
לצפיה ב-'לא אבל למען הסדר הטוב'
לא אבל למען הסדר הטוב
15/02/2017 | 11:27
2
69
בדוק שנרשמה הערה בטאבו על הכינוס.
 
לצפיה ב-'כן, נרשמה. '
כן, נרשמה.
15/02/2017 | 11:50
17
לצפיה ב-'כן, בדקתי לעומק היום . '
כן, בדקתי לעומק היום .
15/02/2017 | 12:53
20
לצפיה ב-'אשמח לשמוע ממי שמאמין שיש בועה שתתפוצץ, רק איך אתם מגיבים '
אשמח לשמוע ממי שמאמין שיש בועה שתתפוצץ, רק איך אתם מגיבים
12/02/2017 | 10:56
25
327
לנתון מעניין שלאחרונה נחשפתי אליו,
הוא מדבר על כך ש91% ממדינת ישראל זה שטח בנוי,
הפתיע אותי כי חשבתי שיש לא מעט שטח בדרום, ועוד קצת שטח בצפון, לא תיארתי לעצמי מספר כזה, זה כמעט כמו יפן.
 
הילודה פה בארץ 4 בממוצע לאישה יהודיה 5 לערביה. 
 
חברים אני גם חושב שהמחירים מחליאים,
אבל אני מנסה לקחת צד באם אני חושב שתהיה ירידה או עליה, ובאמת שמתקשה. אני מנסה להישען על עובדות ולהכניס את כל המרכיבים בשקלול. מעניין לשמוע את הדרכים העיקריות שחושבים שבגינן תהיה ירידה , חוץ מזה שהחוסר יציבות הוביל לאחוזי התייקרות מזוויעים.
לצפיה ב-'ממה שהעליתי בינתיים - עליות/ירידות'
ממה שהעליתי בינתיים - עליות/ירידות
12/02/2017 | 11:22
235
סיבות להמשך עלייה:
*נשאר רק 9% שטח לא בנוי במדינת ישראל.
*ילודה גבוהה מאוד.
*להרוס בתים נמוכים ולבנות במקומם מגדלים זה איטי להחריד, ולא עומד בקצב הביקוש - כמו כן גם את התשתיות מסביב יצטרכו לשפר.
*יש עליה למדינת ישראל - יותר ביקוש, ולגבי העולים מצרפת - שם מחירי הדיור הם מהגבוהים בעולם, ניתן להגיד שלרבים מהצרפתים אין בעיה לקנות דירות בישראל במחירים הגבוהים מהמחירים כיום.
 
 
 
סיבות לירידות:
*הממשלה באמת רוצה כיום להוריד מחירים, אפילו שיש לה אינטרס במחירים גבוהים, אחרת מחוסרי דיור יגיעו לעוני מחפיר גם אם יעבדו.
*אין לאנשים מאיפה להביא את הכסף, היום צריך הרבה יותר משכורות על מנת להגיע לדירה, לכן במידה והמחירים ימשיכו לעלות כל כך ונדרשים יותר דירות הרי לאוכלוסיה הגודלת לא יהיה מאין להביא את הכסף. גם אם יהיה ביקוש.
*אולי תהיה הגירה שלילית מישראל למדינות אירופה, תלוי במצב שם, הם עלו מסיבות מסויימות אולי יהיה שיפור במצב שם עבור הסיבות שבגינן עלו לארץ. פה זה מאוד קשה לצפות.
*יפתחו את הצפון ולאחר מכן את הדרום על מנת לתת מענה לדרישות. יבנו לגובה ויגבו בתשתיות מתאימות.
 
לצפיה ב-'ה"נתונים" שהבאת - מופרכים.למד את החומר,אח"כ חזור לקבל תשובות'
ה"נתונים" שהבאת - מופרכים.למד את החומר,אח"כ חזור לקבל תשובות
12/02/2017 | 11:33
5
137
לצפיה ב-'מה מופרך ? אולי המקורות רעים ?הסיבה שפתחתי היא להגיע להבנות '
מה מופרך ? אולי המקורות רעים ?הסיבה שפתחתי היא להגיע להבנות
12/02/2017 | 11:45
4
171
נקודתיות , אמרות כלליות הן בדיוק מה שהן- כלליות, אי אפשר לעשות איתן כלום.
בנוגע למקורות, לא בטוח שאתה צודק.
הייתי שמח לתובנות שירגישו שיש איפה לשים אותן בראש ויעשו סדר. 
לצפיה ב-'דווקא בגלל התגובה שלך, ובגלל שאני כן מגובה הייתי שמח מה אתה '
דווקא בגלל התגובה שלך, ובגלל שאני כן מגובה הייתי שמח מה אתה
12/02/2017 | 12:00
3
145
יודע ,
mrroadrunner
לצפיה ב-'בכלליות, הילודה בישראל היא כ 2.8 ילדים לאישה (כן, כולל כל '
בכלליות, הילודה בישראל היא כ 2.8 ילדים לאישה (כן, כולל כל
12/02/2017 | 12:48
2
160
המגזרים) והשטח הבנוי (לא כולל פארקים וכ) הוא בערך 1 חלקי 20 משטח המדינה. מאוד מאוד - מאוד רחוק מהנתונים שלך...
 
לצפיה ב-'אתה צודק לגבי הילודה הסתכלתי על מקור מטעה,'
אתה צודק לגבי הילודה הסתכלתי על מקור מטעה,
12/02/2017 | 13:35
1
131
עם זאת, זה עדיין המון, בטח הרבה יותר מאירופה ארהב ושאר המדינות המערביות. וזה עדיין מהווה כאחד מהנקודות לגבי סיבות להמשך עליה במחירים. בהסתכלות על סיבות לעליות/ירידות. ביפן למשל, שם הילודה ממש נמוכה ואין עוד מקומות לבנות כמעט, ועל פי אתרים מסויימים כך גם כמעט המצב בישראל, האוכ' שם ביפן לא השתנתה בשנים האחרונות, נשארה זהה . מי מדמיין מצב כזה בישראל ? אתה יכול להגיד לערבים או לדתיים להגביל ילודה על סמך חקיקה? ולעומת החילונים לא עוצר אותם מצבם הכספי מבחינה זאת של להביא עוד ילדים, ביפן יש משמעת ויש גבול , אני מדבר אך ורק מזוית ראיה של מה תומך בעליה מה תומך בירידה, וכל הנק' שלי פה נקודתית היא שזה תומך בהמשך עליות מחירים (רק זה כנתון בודד).
 
בנוגע לשטח , הכוונה כל שטח שאי אפשר לבנות בו בכלל , כולל פארקים וכל דבר שלא שטח ריק. הרעיון הוא שהשטחים במדינת ישראל נגמרים מהר מאוד, בערים מסויימות כבר אין איפה לבנות , למשל בגבעת שמואל במרכז, אי אפשר להכניס עוד שכונה קטנה של 10 בניינים בשום מקום.
אז מה המצב בנוגע לזה במדינה בכללותה , באם אני מחשיב את הצפון והדרום , כמה שטח אפשר להכשיר מכל הבחינות ולבנות עליו , בצורה שתהיה הגיונית , כמה אחוזים כאלו נשארו במדינת ישראל בהערכה גסה?  
 
לצפיה ב-'בהערכה גסה רק באזור גוש דן אפשר לאכלס כ- 10 מליון איש'
בהערכה גסה רק באזור גוש דן אפשר לאכלס כ- 10 מליון איש
12/02/2017 | 16:41
136
כמו שעשו בערים המאוכלסות בעולם כמו ניו יורק ולונדון (עם שטח שהוא באותו סדר גודל של גוש דן).
היום יש בגוש דן כ- 3 מליון תושבים, תעשה לבד את החישוב...
לצפיה ב-'בלי לעשות יותר מידי חשבון, קח מפה'
בלי לעשות יותר מידי חשבון, קח מפה
12/02/2017 | 14:19
233
ותאמר אם נראה לך שהנגב הוא רק 9% מהמדינה.
ובהנחה שכשנוסעים על כביש 4 , כביש החוף, כביש 1 או כביש 6 רואים מידי
פעם שטח שאינו בנוי , אני חושב שיש בעיה בנתונים.
 
לצפיה ב-'כשהמידע מופרך גם התוצאות בהתאם.'
כשהמידע מופרך גם התוצאות בהתאם.
12/02/2017 | 14:32
6
176
לא ברור לי איך אדם ממוצע יכול להאמין ש-91 אחוז הם שטח בנוי, מספיק להביט בקלילות על מפת מדינת ישראל ולראות את הנגב המערבי, המזרחי, והדרומי , את השפלה [בכללה] שבין ההרים לים, את הכרמל, את הגליל התחתון והעליון , את סובב הכנרת ...ולצאת מהנחה כזו.
 
היקף השטח הבנוי בישראל בשנת 2007 היה 1.3 מיליון דונם, שהם כ-6% מכלל שטח המדינה, צפיפות המגורים ברשויות העירוניות הגיעה ל-10.9 נפשות לדונם מגורים, זאת לעומת צפיפות נמוכה של 2.3 נפשות לדונם מגורים במועצות האזוריות/הכפריות.
בשנת 2017 היקף השטח הבנוי מגיע לפחות מ - 6.1 אחוז מכלל שטח המדינה.
בשנת 2030 צפוי היקף השטח הבנוי להגיע ל-1.5 מיליון דונם  כ - 6.9% משטח המדינה , הצפיפות בערים תגיע ל-14.7 נפשות לדונם מגורים בתחום העיריות ול - 3.3 נפשות בתחום המועצות האזוריות / הכפריות [הפריפריה]
 
 בחישוב כלל-ארצי שיעור אובדן שטחים פתוחים נוספים לטובת בינוי עד 2030 נראה קטן (כ-1%), אך יורגש היטב במחוזות תל-אביב (כ-11.2%) והמרכז (כ-6.8%).
 
צפיפות המגורים לפי תכסית הקרקע לבנייה -
 ירושלים נמצאת בתהליך של ציפוף גבוה; הצפיפות בה בשנת 2007 הגיעה ל - 10.6 נפשות לדונם מגורים ובשנת 2030 תגיע לצפיפות של - 14.8 נפשות לדונם. 
במחוז תל-אביב הצפיפות תגיע ל-13.1 נפשות לדונם מגורים,
במחוז מרכז ל-10.6 נפשות לדונם מגורים.
הצפיפות בשאר המחוזות האחרים תגיע ב-2030 ל-8-7 נפשות לדונם מגורים.
 
ולעניין הבועה...יש רק במכונות הכביסה ובשתיה מוגזת, והם אכן מתפרקות שם כל הזמן.
לצפיה ב-'אני לא יודע אם יש בועה או לא'
אני לא יודע אם יש בועה או לא
12/02/2017 | 14:53
166
בועה אפשר לדעת אם הייתה רק בדיעבד.
 
מה שאני כן יודע, שלא מתאים לי לשלם 1M שח על דירה בפריפריה.
 
יש לי דברים יותר טובים לעשות עם הכסף.
שכל אחד יעשה את החשבון שלו.
 
לגבי האחוז שטח בנוי - מדובר בקשקוש מוחלט כמובן.
 
לצפיה ב-'לא הבישן לומד, אני בא מהבורסה ואלו צעדיי הראשונים לקראת '
לא הבישן לומד, אני בא מהבורסה ואלו צעדיי הראשונים לקראת
12/02/2017 | 17:34
4
145
השקעה בדירה, שכל שנה מתבאס יותר וחשוב שזה פחות ופחות שווה, והכיוון לא ללכת על דירה נוספת כעת בכלל בגלל שזה לא נראה טוב בעליל. רק להתבאס על הטיימינג שסוףסוף אתה מוכן לקנות דירה אבל השוק נראה כזאב - חבל.
עם זאת, עזרתם לי להבין שבאמת יש המון המון שטח ריק לבנות בו על מנת לתת מענה נוכחי ועתידי למשך שנים רבות, וכל זאת לא על חשבון אזורי חקלאות ואזורים חשובים נוספים.
תודה על המידע למדתי אותו, וזה הופך להיות חיזוק לירידת מחירים - יש היכן לבנות.
כעת בערך ל67% ממשקי הבית יש דירה+, אני מבין שאם שיעור זה היה נמוך משמעותית ומשקי הבית ללא דיור היו נמוכים יותר - הייתה קמה מפלגה שפותרת את הבעייה במהירות וביעילות מפתיעה.
אם כך , אז פעולות הממשלה הן כמו כוסות רוח למת בזמן שיש לה את היכולת לשנות באמת.
 
 
לצפיה ב-'תמיכה בירידות - ריבית נמוכה, שעולה ומתוכננת לעלות, '
תמיכה בירידות - ריבית נמוכה, שעולה ומתוכננת לעלות,
12/02/2017 | 18:18
3
115
אם הריבית תמשיך לעלות בצורה ניכרת, זה רק שאלה של זמן, בד"כ יש לאג של שנה עד שהמחירים יורדים משמעותית.
אני לא הרבה זמן במחקר של לקחת כיוון האם לדעתי המחירים הולכים לעלות/לרדת, אבל אני כבר רואה שככל הנראה יותר איתותים מראים דרומה.
 
מתחום הבורסה לומדים מהר, שכאשר המוסדיים יוצאים בפרסומים ומפמפמים מחירים , זה אומר שהחמצן של הבלון נגמר. זה די מפחיד לחשוב על זה , כי רואים את הפמפום מחירים בכל מקום , כל הזמן.
לצפיה ב-'מדוע ההנחה שהריבית מתוכננת לעלות? מה הסימוכין לזה?'
מדוע ההנחה שהריבית מתוכננת לעלות? מה הסימוכין לזה?
12/02/2017 | 21:15
2
95
אולי אני לא מעודכן, אבל בפעם האחרונה שקראתי בנק ישראל הצהיר שאין תכנון להעלות את הריבית. 
 
מתוך כתבה כלכלית מהתקופה האחרונה:
"בהיבט הישראלי, בנק ישראל לא צפוי לעקוב באופן אוטומטי אחרי המהלך בארה"ב שכן סביבת האינפלציה בישראל נמוכה משמעותית מזו שבארה"ב, והמדיניות הפיסקאלית בארה"ב צפויה להרחיב עוד את פער זה".
 
"כדי שנראה שינוי בריבית המקומי נדרשת קודם כל עליית מדרגה משמעותית בסביבת האינפלציה, וכן שיפור בצמיחה העולמית שיאפשר ליצואנים לספוג את התחזקות השקל (כתגובה להעלאת ריבית). להערכתי אנחנו עדיין רחוקים מתמהיל זה ולכן הריבית בישראל ב-2017 צפויה להישאר ללא שינוי".
לצפיה ב-'הבנקים מעלים את הריבית בעצמם'
הבנקים מעלים את הריבית בעצמם
13/02/2017 | 07:26
60
לצפיה ב-'עובדה שהריבית על המשכנתאות עלתה משמעותית כבר תקופה'
עובדה שהריבית על המשכנתאות עלתה משמעותית כבר תקופה
13/02/2017 | 12:53
82
והמומנטום הוא עליה בריבית . אני לא יודע מה קראת ועד כמה ניתן להגיד בוודאות שהריביות לא ימשיכו לעלות.
הריביות משמעותית גבוהות יותר:
 
הדירה היום עלתה בצורה מטומטמת וכעת המשכנתאות יקרות יותר.
לצפיה ב-'שוב דבר בנתונים לא נכון'
שוב דבר בנתונים לא נכון
12/02/2017 | 16:36
138
91% אולי לא בנוי.
הילודה נמוכה יותר גם ליהודיה וגם לערבייה.
לצפיה ב-'אני חושב שכדאי להסתמך על אנשי מקצוע'
אני חושב שכדאי להסתמך על אנשי מקצוע
12/02/2017 | 21:28
101
ולא להתפתות להקשיב לדיעות פופוליסטיות של אנשים, שמכניסים גם את הwishful thinking שלהם לעניין. יש הרבה פקטורים שמשפיעים, השאלה מה המשקל של כל אחד. ריבית במשק נראה לי פקטור יותר כבד משקל מעתודות בנייה, במיוחד שהצפון והדרום בקושי מאוכלסים. הטיעון הנפוץ ש"כל בועה בסוף תתפוצץ" לא ממש רלוונטי או מדעי, וגם אם כן, זה לא אומר שזה יקרה דוקא בשנים הקרובות.
ממה שקראתי, כלכלנים אוביקטיביים (ולא נביאי זעם ש"במקרה" גם מנהלים תיקי השקעות) חוזים שעליית המחירים תימשך גם ב2017, אולי באופן מתון יותר.
אני לא מצאתי רמז לכך שמשהו הולך להתהפך בתחום הנדל"ן.
לצפיה ב-'91% שטח בנוי?!'
91% שטח בנוי?!
13/02/2017 | 11:00
77
אחי,אתה לא אמיתי.
לצפיה ב-'אני מאוד מקווה שהבועה הזאת אכן תתפוצץ'
אני מאוד מקווה שהבועה הזאת אכן תתפוצץ
13/02/2017 | 11:26
6
116
אחרי הכל כמה המחירים יכולים לעלות ולעלות בפריפריות
לצפיה ב-'רוב האנשים לא מאמינים באמת בעוד עליות'
רוב האנשים לא מאמינים באמת בעוד עליות
13/02/2017 | 11:50
5
111
אחרת היו ממשיכים לרכוש.
 
אם משהו מאמין בוודאות שהמחירים יעלו - אין לו סיבה לא לקנות.
מה שאנחנו רואים זוהי קבוצת אינטרסים שטוענת שהמחירים יעלו, אבל אם הם כלכך בטוחים בזה למה הם לא בעצמם קונים ומרוויחים?
 
האמת היא שהמחירים במגמת עצירה/ירידה.
תבקשו מכל קבלן שיתן לכם התחייבות שאם המחיר ירד הוא יפצה אותכם, תראו שגם אם אתם תתחייבו לו שהמחיר יעלה תוסיפו לו את ההפרש בעתיד, הוא לא יסכים.
 
המחירים כרגע מוגבלים מיכולת המימון של הרוכשים וזאתי יורדת בעקביות כבר תקופה
 
לצפיה ב-'דירה 4 חדרים בגבעת שמואל של המשפחה, עלתה בשנה וחצי מ2000K '
דירה 4 חדרים בגבעת שמואל של המשפחה, עלתה בשנה וחצי מ2000K
13/02/2017 | 12:43
4
133
ל2200K
גידול מפחיד , אולי אפילו מ1900K , הייתי שמרן.
 
אני לא בדקתי את שאר המקומות, אבל אני מניח שאם זה כך אז ככל הנראה המחירים גם במקומות אחרים עלו גם כן.
אתה מתחיל להבין שאתה חוסך 100K בשנה, אבל הדירה מתרחקת ממך, זה מצב לא תקין אתה אמור לחסוך ולהתקרב לדירה לא ההפך.
לצפיה ב-'אין כבר עליות כאלה'
אין כבר עליות כאלה
13/02/2017 | 13:05
3
136
זה היה נכון עד לפני חצי שנה.
 
איפה יש עוד עליות של 100K בשנה?
לא קורה כבר.
 
לצפיה ב-'מחירים עולים, מיני דירה בתקווה עלתה הרבה בשנה וחצי האחרונות'
מחירים עולים, מיני דירה בתקווה עלתה הרבה בשנה וחצי האחרונות
13/02/2017 | 13:10
131
גם כן,
דירה 27 מטר בתקווה עולה לא פחות מ830K אולי יותר, אם חשקה נפשך. לפני כמה שנים, לא הרבה , הייתה עולה 370K.
לאחרונה כתבה על המחירים בקריות, דיברו שם גם על עליות של 18% באיזשהו מקום בצפון ב2016, והמחירים במקומות נוספים עלו גם כן מעל ל10%.
לצפיה ב-'עליות מחירים ביותר מ-80% מהערים בחודש שעבר'
עליות מחירים ביותר מ-80% מהערים בחודש שעבר
13/02/2017 | 17:30
1
129
 
בסדר, אולי חודש הבא.
אלווין נכבד, על סמך מה אתה מדבר על ירידות מחירים או קיפאון או זה שאין יותר צפי לעליות או כל שאר ההצהרות שלך?
דברייך נשמעים בעיקר כמו wishful thinking. אני רואה פוסטים שלך מלפני שנה בדיוק עם אותם הדברים בדיוק.
מה שבטוח זה שמתישהו תהיה צודק. גם שעון מקולקל צודק פעמיים ביום.
 
וביתר רצינות - אני מבין את המחשבה הרציונלית שלך, שהמחירים עולים ועולים והרי באיזשהו שלב אנשים לא יוכלו לשלם נכון?
ובנוסף עליית המחיר תגביל את האפשרויות עוד יותר לא?
 
הכל  נכון, מבחינה הגיונית.
לצערך, לצערי, לצער עוד הרבה אני מניח, המציאות היא ממש לא ככה.
אנשים הם לא רציונליים. הם יימשכנו עצמם לדעת. אני רואה בסביבה שלי, גם חברים, גם מכרים, גם אנשים מהעבודה וגם קרובי משפחה, אנשים רוכשים מכל הבא ליד והמחיר בכלל לא רלבנטי. אני כמעט לא רואה משכנתא שהיא פחות מ7 ספרות.
ניסיתי למצוא הסברים לכמה שאלות:
1. מאיפה לאנשים יש כסף לעזאזל?
2. איך אנשים לא מפחדים?
 
אז ככה, טרחתי לשאול אפילו חלק מהאנשים האלה, איך זה שהם לא מפחדים לקחת משכנתא ל30 שנה בגובה כזה, מאיפה הם יודעים איזו עבודה בכלל תהיה להם בעוד 10 שנים? ומי לעזאזל רוצה להמשיך לשלם 6000 שקל בחודש בגיל 60???
למרבה ההפתעה אני מודאג לגביהם הרבה יותר ממה שהם מודאגים. הם בכלל לא חושבים כמו שאתה או כל בנאדם רציונלי היה חושב.
"מה שיהיה יהיה"
אנשים מתגלגלים, פשוטו כמשמעו. מידי פעם על הדרך מגיעה איזו קרן השתלמות, איזה בונוס, איזו מתנה (תתפלא לשמוע כמה אנשים מקבלים סכומי עתק מההורים שלהם - ואני לא מדבר על שרי אריסון ויצחק תשובה), וממילא בעוד 20 שנה ייקבלו ירושה שתכסה את כל החובות שלהם.
זה הרציונל של רוב האוכלוסיה.
עכשיו אתה יכול להמשיך ולחשוב בצורה רציונלית, אבל ברגע שהשאר הם לא רציונלים, זה אבוד לך.
לפחות אתה חכם מספיק לגור בשכירות (שהיא זולה בהרבה מאשר מגורים בדירה בבעלות), אבל אם יש לך איזו מחשבה לרכוש דירה בזמן הקרוב (מה יהיה עוד 10 שנים אני לא יודע) - הציפיה שלך לירידות לצערי תתפוצץ לך בפנים.
לצפיה ב-'משעשע לראות טוקבקים מ2014'
משעשע לראות טוקבקים מ2014
14/02/2017 | 20:19
125
בכתבות נדל"ן....אותן תגובות כמו היום שחוזות התרסקות כי הבועה "חייבת להתפוצץ"
 
 
 

חם בפורומים של תפוז

בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

פורום אדריכלות
פורום אדריכלות
חוה חן
למכירה מגרש בקדימה בכפר
זמן לנדל
זמן לנדל"ן

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ