לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
33923,392 עוקבים אודות עסקים

פורום שמאות מקרקעין

הפורום מתרכז בנושאים הבאים - תכנון ובניה: איחוד וחלוקה, טבלאות איזון, שינוי יעוד קרקע, שימוש חורג והקלות. מיסוי נדל"ן: היטלי השבחה, מס שבח, תשלומים לרשות מקרקעי ישראל. תביעות: פיצויי הפקעות, ירידת ערך (לפי סע' 197). הערכות שווי לבנקים ועוד. מנהל הפורום, גלעד המאירי, כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין בעל ותק של למעלה מ-20 שנים, מרצה ומרכז אקדמי בבית הספר למנהל עסקים באונ' "בר-אילן" בקורס להשקעות, יזמות וניהול נדל"ן, במסלול תואר שני M.B.A לרואי חשבון. גלעד המאירי משמש כמנכ"ל קבוצת אהוד המאירי ושות' שנוסדה בשנת 1971 ונמנית על אחת מפירמות שמאות המקרקעין ויעוץ הנדל"ן הותיקות והמובילות בישראל.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום שמאות מקרקעין

הפורום מתרכז בנושאים הבאים - תכנון ובניה: איחוד וחלוקה, טבלאות איזון, שינוי יעוד קרקע, שימוש חורג והקלות. מיסוי נדל"ן: היטלי השבחה, מס שבח, תשלומים לרשות מקרקעי ישראל. תביעות: פיצויי הפקעות, ירידת ערך (לפי סע' 197). הערכות שווי לבנקים ועוד. מנהל הפורום, גלעד המאירי, כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין בעל ותק של למעלה מ-20 שנים, מרצה ומרכז אקדמי בבית הספר למנהל עסקים באונ' "בר-אילן" בקורס להשקעות, יזמות וניהול נדל"ן, במסלול תואר שני M.B.A לרואי חשבון. גלעד המאירי משמש כמנכ"ל קבוצת אהוד המאירי ושות' שנוסדה בשנת 1971 ונמנית על אחת מפירמות שמאות המקרקעין ויעוץ הנדל"ן הותיקות והמובילות בישראל.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
פורום זה עוסק בנדל"ן בכלל ושמאות מקרקעין בפרט וכולל מאמרים, סרטונים ותכנים רבים לטובת הציבור הרחב. אנו עושים מאמץ לתת מידע רלבנטי ומדוייק, ככול שניתן, במגבלות הנובעות מהפלטפורמה. יחד עם זאת, אין במידע שבמאמרים, בסרטונים, בשיחות, בקישורים וכו' או בכל חלק מהם כדי להוות ייעוץ משפטי או ייעוץ אחר או המלצה או חוות דעת מכל סוג שהוא. הפורום ומנהליו אינם נושאים באחריות כלשהי בכל הקשור למידע המתפרסם בפורום, תוכנו, נכונותו, אמינותו, דיוקו, שלמותו, תאימותו, עדכנותו, משמעויותיו והשלכותיו. האחריות בעשיית שימוש במידע המצוי בפורום, בכל חלק ממנו, היא על המשתמש בלבד ועליו לקבל עצה מקצועית מגורם מוסמך לפני נקיטה בכל פעולה או מחדל המסתמכים על המצוי בפורום.
המשך >>

לצפיה ב-'מגזין מקצועי חודשי מעניין בנושא נדל"ן - שכדאי להיכנס ולקרוא'
מגזין מקצועי חודשי מעניין בנושא נדל"ן - שכדאי להיכנס ולקרוא
( לעמוד שלי בתפוז )
10/10/2018 | 13:25
9
אני מזמין את כולכם להיכנס ולקרוא את המגזין המקצועי החודשי שלי בנושא נדל"ן.
המגזין כולל מאמרים , טיפים , והרבה רעיונות מוצלחים שכל מי שעוסק בנדל"ן כדאי שידע ויכיר .
 
לצפיה ב-'ערך דירה בקומת קרקע לעומת קומה אחרת'
ערך דירה בקומת קרקע לעומת קומה אחרת
09/10/2018 | 12:03
12
מה היחס בין ערך דירת קרקע (מדרגה אחת) לבין דירה בקומה אחרת בבניין ללא מעלית? 
ולבין דירה בקומה אחרונה (נניח קומה ג') ?
בהנחה ששאר הקריטריונים זהים
תודה
לצפיה ב-'בכמה תופחת קומה נוספת בדירה ישנה, וקומה אחרונה בבניין'
בכמה תופחת קומה נוספת בדירה ישנה, וקומה אחרונה בבניין
09/10/2018 | 09:19
15
שלום גלעד,
במכירת דירה ישנה (לשעבר עמידר), ללא מעלית, בכמה ערכה מופחת מדירה באותו הבניין שנמכרה לפני כחצי שנה 2 קומות מתחת?
אציין כי קומה זו היא אחרונה בבניין - האם יש להפחית מערכה ובכמה?
מה 'עלות קומה' בדירה ישנה ללא מעלית (בהוד השרון)?
מה 'עלות קומה אחרונה' בבניין ללא מעלית?
 
לצפיה ב-'מה הקשר בין בת יענה והיטל השבחה?'
מה הקשר בין בת יענה והיטל השבחה?
( לעמוד שלי בתפוז )
02/10/2018 | 12:17
139
שלום לכל הגולשים אני מצרף לכם מאמר מקצועי מעניין עפ"י הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, מרגע שמאושרת תב"ע חדשה, נוצר חיוב בתשלום היטל השבחה.
אבל, מועד תשלום היטל ההשבחה הינו רק בעת מכירת הנכס או הוצאת היתר בניה.
לכן, רוב בעלי הנכסים מתנהגים כמו בת יענה - טומנים את ראשם בחול (או ליתר דיוק בקרקע המושבחת)
וחושבים שאין טעם לטפל בנושא החיוב בהיטל ההשבחה עד לרגע שידרש התשלום.
חשיבה זו מוטעית!
כדאי מאוד לתת את הדעת לנושא היטל ההשבחה, דווקא מיד עם היווצרות החיוב, כלומר,
מיד עם אישור התב"ע  ולא לחכות עד למכירת הנכס או הוצאת היתרי הבניה בעתיד.
למה לא לחכות? מה בוער?
ואיך אפשר לצמצם ככה עשרות אחוזים מסכום ההיטל?
 
 
לצפיה ב-'יש לי שאלה שאינני יודעת למי להפנות אותה.'
יש לי שאלה שאינני יודעת למי להפנות אותה.
29/09/2018 | 09:22
4
16
יש לנו דירה בבניין של רבעיות;  אחד השכנים השתלט על חלק מהשטח המשותף ובנה מחסן בגודל של חדר, נשאלת השאלה מה אנחנו יכולים לעשות? לנו זה מפריע הכי הרבה מכיוון שאנחנו גרים מעליו כאשר הוא אימץ לעצמו ובנה גדר מקדימה ואת המחסן מאחורה ולא הותיר לנו כלום מהשטח המשותף,. אשמח מעודדים תוכלו להפנות אותי למי אפשר לפנות בעניין
.חג שמח.
 
 
 
 
 
 
 
לצפיה ב-'שכן שהשתלט על רכוש משותף'
שכן שהשתלט על רכוש משותף
( לעמוד שלי בתפוז )
29/09/2018 | 20:17
1
16
שלום, במקרה כזה כדאי לפנות לעו"ד שיבהיר לשכן שהוא פןעל באופן בלתי חוקי. ככול שהתראה לא תעזור ניתן (עדיף באמצעות עוה"ד) לפנות למפקי על בתים משותפים ו/או לביהמ"ש
לצפיה ב-'כפי שאני יודעת במקרה שכזה עו"ד מבקש 45 אלף ש"ח '
כפי שאני יודעת במקרה שכזה עו"ד מבקש 45 אלף ש"ח
30/09/2018 | 16:59
17
נשאלת השאלה אם לתטבעת בעתיד כדאי כי לא בוטוח שתזכה, לי יש מקרה דומה ונשלחו מכתבים דרך עו"ד ולא יצא מסה כלום וזה הסכום שביקש עו"ד על מנת לגשת למשפט.
לצפיה ב-'תפיסת שטחים משותפים'
תפיסת שטחים משותפים
30/09/2018 | 18:56
1
16
תתעדו בצילום ברור את המצב הקיים -
תפיסת החצרות חזית ועורף ע"י השכן ובניית המחסן.
תפנו לבד לפיקוח על הבניה להריסת המחסן ולמפקח על רישום מקרקעין למתן צו דומה.
בינתיים תנתקו מיידית את דוד השמש של השכן באם הותקן על הגג מעליכם.
מרגע זה ואילך תחליטו כי הגג כולו שלכם. למה לא ? רק לשכן מותר ?
ברגע שהענין עובר למפקח על רישום מקרקעין - המשטרה אינה מתערבת ומסווגת את זה כסכסוך שכנים.
לצפיה ב-'אנחנו אנשים מבוגרים ואין לנו כוחות למלחמות שכאלה.'
אנחנו אנשים מבוגרים ואין לנו כוחות למלחמות שכאלה.
01/10/2018 | 14:15
4
לצפיה ב-'לפני קנייה מעוניין לבדוק על הרחבה שלא רשומה בטאבו '
לפני קנייה מעוניין לבדוק על הרחבה שלא רשומה בטאבו
27/09/2018 | 12:45
1
27
נפגשתי עם מוכר פוטנציאלי לדירה שאני רוצה. יש בעיה ואני לא רוצה להתעלם ממנה ולשכנע את עצמי שהכל טוב רק בשביל לסגור את העסקה . בעל הדירה מציע דירת קרקע מאוד מאוד ישנה אבל עם שטח גינה ענקי. שזה בול לדרישות שלי, לא מעניין אותי צפוף / משופץ מעניין אותי גינה גדולה והמרחב שדווקא מחוץ לבית. אני לא רוצה להכנס לאופוריה בגלל זה ולא לשים לב לפרטים הקטנים ולבעיות הקטנות שבדרך כלל צצות כשרוכשים מבנה ישן מאוד. העניין הוא כזה הדירה הורחבה לפני עשרים שנה , בעל הדירה מספר שהיה היתר אבל ההרחבה לא רשומה בטאבו. כאן התחלתי קצת לחשוש כי אני יודע שטאבו זה חתיכת התעסקות. כשהתחלתי לשאול שאלות על הוא הוציא טופס ארנונה והראה לי שהגודל שרשום שם זה הגודל שלאחר ההרחבה. הבחור נראה לי אמין ואני סבור שאם אני אבקש ממנו גם את היתרי ההרחבה יש לו להראות לי במיידי. אבל העניין עם הטאבו לא מסתדר לי, מה עושים עם זה? איך זה משפיע על הערכת השמאי? אם אקח את הדירה אני אצטרך להתעסק עם כל הסיפור של הטאבו כמה זה מוריד לי מהערך וכמה הוצאות יהיה לי בגלל זה? יכול להיות שזה לטובתי ואפילו אוכל להוריד לו במחיר הדירה משמעותית?
לצפיה ב-'דירה עם חצר שהורחבה ולא נרשמה בטאבו'
דירה עם חצר שהורחבה ולא נרשמה בטאבו
( לעמוד שלי בתפוז )
29/09/2018 | 20:28
10
הי, אי הרישום בטאבו הוא לא הדבר הקריטי - קיימות דירות רבות שהורחבו לאורך השנים וההרחבות לא נרשמו בטאבו. אבל... מה שחשוב זה 2 דברים:
א. שההרחבה בוצעה עפ"י היתר, כלומר, יש היתר בניה חתום ותקין שבו באופן ברור מופיעה ההרחבה.
ב. ששטח הקרקע שעליו בוצעה ההרחבה וגם שטח החצר שבעל הדירה טוען ששיך לו אכן יוחדו לאותה דירה. את זה ניתן לראות במסמכים והסכמים שבוצעו בין כלל דיירי הבנין בהם מצויין באופן מפורש ששטח הקרקע (גם זה שעליו הורחבה הדירה וגם החצר) מוחרג מה"רכוש המשותף" ו"מוצמד" לדירה הספציפית. אם אין שום מסמך כזה אז עלולה להיות בעיה קשה בשווי הנכס לצרכי מתן הלוואה מהבנק. 
לצפיה ב-'חלוקה בין דייר מוגן ובעלים'
חלוקה בין דייר מוגן ובעלים
21/09/2018 | 08:44
1
11
בעלים והדייר המוגן שלו סכמו להוציא את הדירה במשותף למכירה בשוק החופשי. מה יהיה יחס החלוקה ביניהם בתמורה שתתקבל? בערך, בלי להכנס לדקויות, חצי חצי? או אחר.
לצפיה ב-'חלוקת תמורה בין דייר מוגן לבעלים בגין מכירת מלוא הזכויות'
חלוקת תמורה בין דייר מוגן לבעלים בגין מכירת מלוא הזכויות
( לעמוד שלי בתפוז )
23/09/2018 | 01:01
6
הי, באופן כללי, שווי השוק של זכויות דיירות מוגנת (דמי מפתח) הינו בגבולות 50% משווי זכויות בעלות בדירה פנוייה. כמו"כ שווי השוק של זכויות בעלות בדירה תפוסה הוא בערך 30-40% משווי זכויות בעלות בדירה פנוייה. לאור זאת, בסד"ג ניתן לקבוע שאם גם הדייר וגם הבעלים מוכרים את הדירה ביחד (כך שהקונה מקבל לידיו זכויות בעלות בדירה פנויה), ראוי לחלק את התמורה בערך 50:50. מובן שיש לבחון כל מקרה לגופו...
לצפיה ב-'ניצפות לדירה'
ניצפות לדירה
21/09/2018 | 08:16
1
18
בהנחה שלדירה מסויימת יכולים להסתכל מכ20 דירות סמוכות המרחק כ10 מטר מהדירה....
מה טווח האחוזים שמקובל להוריד מערך הדירה בגין ניצפות?
לצפיה ב-'ירידת ערך דירה עקב פגיעה בפרטיות וחסימת נוף'
ירידת ערך דירה עקב פגיעה בפרטיות וחסימת נוף
( לעמוד שלי בתפוז )
03/10/2018 | 10:30
5
הי, ראשית מכמובן שלא ניתן לנקוב בערך קבוע ומדוייק ויש לבחון כל מקרה לגופו ולנתח את הפגיעה שנוצרה ואת ההשפעות שלה מתוך נתוני שוק בפועל. יחד עם זאת, כ"מספר אצבע" בלבד, ממחקרים מנערכו עלה שניתן לנקובע בסדרי גודל, כי במידה ו-75% מגזרת הנוףשנשקף מהסלון נחסמה, עשוייה לחול ידירת ערך של כ- 22%-34%. חסימת הנוף בד"כ כוללת גם "פגיעה בפרטיות" כך שהאחוזים הנ"ל חופפים גם לפגיעה הזו. 
 
לצפיה ב-'עלות חניה במכפילי חניה זהה '
עלות חניה במכפילי חניה זהה
21/09/2018 | 08:15
1
22
לעלות חניה רגילה?
לצפיה ב-'עלות חניה במכפיל לעומת חניה רגילה'
עלות חניה במכפיל לעומת חניה רגילה
( לעמוד שלי בתפוז )
03/10/2018 | 10:34
5
הי, בד"כ עלות חניה במכפיל גבוהה יותר מעלות של חניה רגילה, בוודאי אם מדובר בחניה רגילה בחצר הבנין או מתחת לקומת עמודים. בכל מקרה יש לבחון את העלות לפי סוגי המתקנים השונים ותנאי המגרש הספציפים. כמו"כ יש להביא בחשבון שלא רק עלות חניה במכפיל גבוהה יותר, אלא שמנגד מחיר החניה (השווי שלה) נמוך יותר מחניה רגילה.
לצפיה ב-'מחלוקת עם שמאי על שכר'
מחלוקת עם שמאי על שכר
14/09/2018 | 11:36
1
21

לאחר שמכרתי את דירתי ביפו, השיתה עלי העיריה היטל השבחה בגין תכנית 5000. 
בחרתי לערער ולצורך כך נעזרתי בשמאי מקרקעין. 
הסיכום בינינו (מצ"ב חוזה)  היה ששכרו יהיה כ-18 אחוזים מסך ההפחתה. 
השמאי (שלא אנקוב בשמו), הגיש בקשה לשמאות מכרעת, אך ממש לפני 
שהשמאות המכרעת התפרסמה, החליטה העיריה לבטל באופן גורף את כל 
היטלי ההשבחה בגין תכנית 5000, וכספי הוחזר במלואו. 

שאלתי היא, האם במקרה כזה, עלי לשלם לשמאי את האחוזים שנקבעו, או 
תשלום עבור עבודתו בלבד, שהרי פעולותיו לא תרמו כלל לביטול ההיטל? 
להלן החוזה בינינו: 

לצפיה ב-'תשלום שכ"ט באחוזים לשמאי מקרקעין'
תשלום שכ"ט באחוזים לשמאי מקרקעין
22/09/2018 | 12:16
15
היות ומגיע לשמאי שכ"ט עבור פנייתו למועצת השמאים בבקשה למינוי שמאי מכריע - אני מציע כי תפנה גם אתה למועצת השמאים - בשאלה איזה אחוז מגיע לשמאי - יתכן ויקבעו אחוזים פחותים מאשר 18% שסיכמת איתו. תציע לשמאי שתפנו במשותף למועצת השמאים.
לצפיה ב-'מגזין מקצועי חודשי מעניין בנושא נדל"ן - שכדאי להיכנס ולקרוא'
מגזין מקצועי חודשי מעניין בנושא נדל"ן - שכדאי להיכנס ולקרוא
( לעמוד שלי בתפוז )
06/09/2018 | 07:27
13
אני מזמין את כולכם להיכנס ולקרוא את המגזין המקצועי החודשי שלי בנושא נדל"ן.
המגזין כולל מאמרים , טיפים , והרבה רעיונות מוצלחים שכל מי שעוסק בנדל"ן כדאי שידע ויכיר .
לצפיה ב-'גמר חיפוי חוץ'
גמר חיפוי חוץ
28/08/2018 | 13:51
19
שלום,
הקבלן שקניתי ממנו את הדירה טוען שהוא סיים חיפוי חוץ אך שמאי מהבנק טוען שחיפוי חוץ מסתיים כאשר מורידים את הפיגומים.
מה נכון?
תודה.
לצפיה ב-'איך לנצל תכנית המתאר של מחוז המרכז תמ"מ /21/3 '
איך לנצל תכנית המתאר של מחוז המרכז תמ"מ /21/3
( לעמוד שלי בתפוז )
26/08/2018 | 17:31
17
שלום לכל הגולשים אני מצרף לכם מאמר מקצועי מעניין איך לנצל את תכנית המתאר של מחוז המרכז תמ"מ/21/3 על מנת להקטין תשלומי היטל השבחה בגין שינוי יעוד של קרקעות חקלאיות כאשר מתאשרת תכנית מתאר מקומית או מפורטת שקובעת שינוי יעוד של קרקע חקלאית למטרות בניה, נוצרת בעקרון חבות בהיטל השבחה.
גובה ההשבחה הינו, כידוע, ההפרש בשווי השוק בין המצב הקודם בו היעוד חקלאי ליעוד החדש לבניה.
במסגרת הגשת ערעור על גובה ההשבחה מקובל בדרך כלל למקד את הויכוח על היבטים כלכליים הנובעים מתכונות אותו נכס ספציפי (כגון: שוליות שטחים, שווי קרקע בסיסי ליחידת דיור, הפחתה לשיתוף בלתי מסויים-"מושע" וכדו').
יחד עם זאת, במאמר זה נסביר בקצרה טענה עקרונית שנולדה כבר ביום 12.11.2003, עם אישורה של תמ"מ/21/3, כאשר יש בטענה זו בלבד בכדי להפחית את היטל ההשבחה הנדרש בעשרות אחוזים!
 
 
לצפיה ב-'דמי שימוש ופיצוי על בניית מרפסת מעל גג'
דמי שימוש ופיצוי על בניית מרפסת מעל גג
21/08/2018 | 16:28
1
21
המקרה- שכנה שלי בנתה תוספת יחידה של-60 מ"ר לבית שלה. אני גר מעליה ריצפתי את הגג של היחידה שהיא בנתה ובניתי מעקה מבטון אך המרפסת לא מקורה אלא פתוחה.
היא טענה בבית המשפט שעליי לפצות אותה כי הערך של הדירה שלה ירד בגין בניית המרפסת וכי נגרמו לה עוד נזקים, לבסוף מומחה מטעם בית המשפט קבע שלא נגרם לה נזק מתוצאת בניית המרפסת, אך עליי לשלם לה דמי שימוש על סך-43,000 ש"ח.
ראשית האם צריך לשלם דמ"ש על מרפסת פתוחה שאינה מקורה?
וכיצד נעשה החישוב של הדמ"ש והאם הוא תשלום חד פעמי או כל שנה?
 
תודה מראש
לצפיה ב-'דמי שימוש ופיצוי על בניית מרפסת מעל גג'
דמי שימוש ופיצוי על בניית מרפסת מעל גג
( לעמוד שלי בתפוז )
21/08/2018 | 23:26
18
הי יואב, השאלה שלך עוסקת בענייני יחסים קניניים בין שכנים ובין שותפים בנכס ואתה צריך להפנות אותה לעו"ד. אני מניח שהיית מיוצג במשפט שהתנהל ועוה"ד שלך אמור לדעת לתת לך מענה, בין היתר, לעניין הזה. לגבי אופן חישוב דמי השימוש, קיבלת הרי חוות דעת מומחה.... מן הסתם אופן החישוב מופיע בה.
לצפיה ב-'כיוון אוויר אחד'
כיוון אוויר אחד
13/08/2018 | 08:52
1
68
שלום ותודה על הפורום והמענה. 
האם יש דרך לשער מה צפוי להיות הפער באחוזים בין דירה עם כיוון אויר אחד לדירה מקבילה עם 2 כיווני אוויר?
 
עניינית מתלבט בנוגע לזכיה במחיר למשתכן באור יהודה. דירות 3 חדרים כלואות. 
בברכה
גלעד
לצפיה ב-'כיווני אויר בדירה'
כיווני אויר בדירה
( לעמוד שלי בתפוז )
16/08/2018 | 12:03
21
הי, על פניו ברור שדירה עם 2 כיווני אויר עדיפה על כיוון אחד.
יחד עם זאת, אין ממש כלים מקצועיים אמינים לבחון זאת הואיל וההשפעה הספציפית של עוד כיוון אויר היא "זניחה" יחסית ולא ניתן לבודד אותה באלמנט עצמאי. למשל, אם לדירה יש כיוון אויר נוסף שממנו גם נשקף נוף יפה אז ברור שהוא תורם לשווי של הדירה אבל הדבר נובע לא מ"כיוון אוויר" בלבד, אלא, כאמור גם מנוף. ולחילופין, אם כיוון אויר נוסף פונה למראה עגום, אז אין בו יתרון מלבד "אוורור". בקיצור, אין תשובה מספרית טובה לשאלה באופן כללי. ניתן כמובן לערוך מחקר מעמיק שבו ינותח פרוייקט ספציפי אבל זה לא ריאלי מבחינת עלויות מעשיות.
לצפיה ב-'ליקוי בחניה תת קרקעית'
ליקוי בחניה תת קרקעית
11/08/2018 | 19:06
2
66
שלום,
ברשותי חניה בבניין שגילו כשנה.
אורך החניה היא כ-5 מטר, בהתאם לתקן. אולם הקבלן הציב עמדת כיבוי אש (בניגוד להיתר החתום בעירייה - שם לא מופיעה עמדה כזו). הקבלן מסרב בתוקף להזיז את העמדה. מכיוון שע"פ חוקי הכבאות אין לחסום עמדת כיבוי, נגזר עליי להשאיר רווח של כ-80 ס"מ כדי לאפשר נגישות לארון.
רציתי לשאול האם מבחינה שמאית קיומו של ארון הכיבוי מהווה ירידת ערך, והאם כדאי לפנות בנושא זה להתייעצות עם שמאי או עם עורך דין, והאם נדרש שמאי עם התמחות מיוחדת בחניות בשביל זה, או שכל שמאי מתאים.
תודה!
לצפיה ב-'ליקוי בחניה תת קרקעית'
ליקוי בחניה תת קרקעית
( לעמוד שלי בתפוז )
17/08/2018 | 08:59
1
12
הי טל, ארון הכיבוי לכשעצמו לא מהווה ירידת ערך מובהקת, אלא, השאלה היותר רלבנטית היא עד כמה נפגעה האפשרות להשתמש בחניה? אם אתה צריך לשמור מרווח של 80 ס"מ ואז הרכב יבלוט מחוץ לחניה 80 ס"מ (בהנחה שמדובר ברכב גדול...), האם הדבר יהווה הפרעה לשאר הרכבים בחניון באופן שהדבר לא יהא אפשרי? כלומר, האם המשמעות של לקיחת מרווח של 80 ס"מ מהווה מגבלה שלמעשה תאפשר רק לרכבים קטנים יחסית לחנות בפועל? אם כל רכב יוכל לחנות בחניה ללא מגבלה (ללא הפרעה ליתר הרכבים), גם לאחר לקיחת המרווח, אז לא מדובר תכלס במגבלה של ממש וקשה מאוד לטעון לירידת ערך. אולם אם הדבר יוצר סוג של "חניה קטנה" שמתאימה רב לחלק מהרכבים, ברור שיש כאן פגיעה אמיתית שפוגמת בשווי מקום החניה/הדירה. יש צורך בשמאי שיעריך זאת אך אין צורך בהתמחות מיוחדת - לכל שמאי מנוסה יש כלים לכך. 
לצפיה ב-'תודה רבה לך. עזרת מאד'
תודה רבה לך. עזרת מאד
21/08/2018 | 12:18
4
לצפיה ב-'מה העלות של שמאי מקרקעין לנכס נדל"ן בגוש דן? '
מה העלות של שמאי מקרקעין לנכס נדל"ן בגוש דן?
07/08/2018 | 12:04
1
22
כלומר, כמה עלות לשמאי כאשר אני מעוניין שהוא יעריך את שווי הנכס? 
לצפיה ב-'עלות שמאי'
עלות שמאי
( לעמוד שלי בתפוז )
07/08/2018 | 16:47
27
הי, אין עלות קבועה לשירותי שמאות. הדבר תלוי במאפייני כל נכס ספציפי וכל עבודה מתומחרת לגופו של עניין. הדבר גם תלוי בזהות השמאי. כמו בכל לתחום של בעלי מקצוע חופשי, כפי שיש "עו"ד זול" ו"עו"ד יקר" כך גם שמאים. אני מציע לך פשוט לפנות למספר שמאים ולברר.
לצפיה ב-'בסיס נתוני ארנונה של דירה בבית משותף'
בסיס נתוני ארנונה של דירה בבית משותף
30/07/2018 | 08:30
1
14
האם יש בסיס נתונים ממנו ניתן לקבל את שטחי הארנונה של דירות בבית משותף שנבנה לפני כ-60 שנה בחיפה?בדומה למה שקיים במידע נדל"ן של רשות המיסים שם מופיע השטח הרשום ,הבעייה שהוא מציג נתונים הסטוריים ,כך שכל תוספות הבנייה שבוצעו ,אפילו עם היתר בנייה ,אינם מתעדכנים.
השאלה : כיצד מתמודדים שמאים עם סוגייה זו בבואם להעריך מחיר שטח מבונה שכן ,במקרה של בניין ישן , ישנם תוספות בנייה של שטח גדול ,לדוגמא שטח רשום מקורי של 35 מ"ר מול תוספת של 85 מ"ר ( ביחד 120 מ"ר ) ואם אינם מתחשבים בזה הרי שמתקבל מחיר מ"ר מבונה גבוה ,כיוון שאת מחיר המכירה צריך לחלק ל120 מ"ר ולא ל35 מ"ר?
לצפיה ב-'בסיס נתונים לשטח דירות'
בסיס נתונים לשטח דירות
( לעמוד שלי בתפוז )
30/07/2018 | 08:42
22
הי יחיאל, אין בסיס נתונים קבוע ומסודר לשטחי דירות! זו חלק ממלאכת השמאי. כאשר נדרש להעריך נכס ולנתח נתוני השוואה השמאי בוחן כל נכס ונכס לגופו ! השטח לצרכי ארנונה בד"כ אינו משקף ממילא את שטח הנכס כראוי כי כללי המדידה לארנונה כל רשות ורשות שונים וכמעט תמיד לא כוללים את כל השטחים בנכס.
לכן, בעת הערכת שווי נכס השמאי בוחן את שטח הנכסים בפועל ואת השטח המופיע בהיתרי הבניה (ולעיתים צריך לבחון את כל ההיתרים, אחד אחד, בכל נכס השוואה, בכדי לבסס ניתוח נכון). גם השטח הרשום בטאבו אכן אינו משקף בד"כ את שטח הנכס הנכון, וניתן להסתמך עליו רק במקרה שמדובר במבנים חדשים הומוגנים.
לצפיה ב-'בניין לפני תמ"א הריסה ובנייה'
בניין לפני תמ"א הריסה ובנייה
26/07/2018 | 12:26
1
27
בבנייני שיכון בגוש דן.
שאלתי נוגעת לזיכוי בעלי הדירות על פי קומות דירותיהם בהווה.
מה נכון יותר מבחינה כלכלית לוגית:
לתת לקומות 1+2+3 קומות חדשות בבניין 7 קומות כשה"נמוך" נשאר נמוך, ויינתנו קומות 2+3+4 בבניין החדש בדיוק על פי הסדר הקיים כעת?
אלא שבחדש הבניין יכלול כמובן מעלית, ולפיכך קומה 3 העכשווית, תהייה בקומה 4 עם מעלית
 
או אולי
לפי השווי העכשווי - דירה בקומת הקרקע (תלויה, 4 מדרגות) שווה יותר מקומה 2 ללא מעלית, ואז - הסדרת הדירות החדשות צריכה לקבל היפוך???
 
אשמח לתשובתך
לצפיה ב-'בניין לפני תמ"א הריסה ובנייה'
בניין לפני תמ"א הריסה ובנייה
( לעמוד שלי בתפוז )
27/07/2018 | 00:03
20
הי, הקצאת הדירות הנכונה והרצויה היא כזו השומרת על היחסיות במונחים כלכליים של שווי בין הדירות כאשר כל דירה מוסיפה לעצמה "עליית ערך" זהה מבחינה יחסית. לכן צריך לדאוג שהערך של כל דירה יעלה באותו אחוז כמו יתר הדירות. ולכן צריך להמנע ממצב שבו למשל הדירה שהיתה קודם בקומה 3 ללא מעלית (ושהיתה ככול הנראה הדירה הכי נחותה בבנין מבחינת שווי), תקבל בסופו של דבר את ההקצאה בקומה 4 עם מעלית ותהא אחת הדירות היקרות יחסית בבנין. לעיתים אין ברירה מבחינת טכנית לתת הקצאות מסויימות אבל אז צריך לדאוג לאזן בין הדיירים בכסף או בהטבות אחרות כמו הצמדת שטחים/חצר/חניה וכדו'.
לצפיה ב-'שינוי תב"ע'
שינוי תב"ע
22/07/2018 | 13:47
9
201
דירה ביפו  שנבנתה במקור כסטודיו לאמן, נמצאת בהליך שינוי התב"ע לדירת מגורים. מה יהיה גובה היטל השבחה , אם בכלל?
לצפיה ב-'שינוי תב"ע - היטל השבחה'
שינוי תב"ע - היטל השבחה
( לעמוד שלי בתפוז )
22/07/2018 | 14:27
8
28
הי, על פניו ככול הנראה ידרש תשלום היטל השבחה....
ב"מצב הקודם" מדובר על סטודיו לאומן. הדבר דורש בדיקה האם ב"סטודיו" היה מותר לאמן להתגורר או רק לעבוד. כמו"כ גם אם הותר מגורים, עדין סביר להניח שהועדה המקומית תטען שמדובר בשימוש "מוגבל" רק לדיירים שהם "אמנים" ולא כל אדם יכול לגור שם. לעומת זאת, ב"מצב החדש" מדובר לדבריך בדירה "רגילה".
קשה כרגע במסגרת הפורום להעריך את ההיטל שידרש והדבר נתון רבות לשיקול דעתה ופרשנותה של הועדה המקומית את התב"ע החדשה והקודמת, את ההיתרים, את מצב השוק ועוד פרמטרים. בכל מקרה, לאחר קבל שומת השבחה ניתן כמובן להגיש ערעור ע"י שמאי מטעמך ויתכן אף שיופחת סכום משמעותי. 
לצפיה ב-'שינוי תב"ע'
שינוי תב"ע
22/07/2018 | 14:46
7
10
תודה.
הקבלן  בנה בבניין לשימור דירות מגורים שהיו במקור סדנאות לאמנים. הדירות אוכלסו בסוף 2007. הקבלן קיבל אישור לשימוש חורג לשבע שנים, בתנאי שישלים את כל המסמכים והיטל השבחה תוך שנה מיום קבלת ההיתר. הוא התרשל, לא עשה דבר וההיתר התבטל. עכשיו, אני רוצה למכור את הדירה וכל רוכש מתנה  , שאם יהיה היטל השבחה הוא יחול עלי , לא משנה מתי. כרגע לא ידוע מתי תשונה התב"ע. זה איזור שלם. אם יידרש היטל השבחה, האם אפשר יהיה לתבוע מהיזם כי התחמק מתנאי ההיתר?
לצפיה ב-'שינוי תב"ע'
שינוי תב"ע
26/07/2018 | 20:50
7
תשובה?
לצפיה ב-'שינוי תב"ע'
שינוי תב"ע
( לעמוד שלי בתפוז )
29/07/2018 | 01:16
5
8
הי ורדינה, ממה שאת מתארת, קודם כל הקבלן התחייב רק לשימוש חורג ל- 7 שנים. ומה לאחר מכן? אני מניח שגם אם הוא היה עומד בהתחייבויות שלו כלפיכם, עדין היום כיוון שטרם אושרה תב"ע, אז בכל מקרה היית מוכרת דירה שהיא "סדנא" ולא דירה רגילה. כך שמבחינת קונה שאמור לרכוש את הנכס המצב היה זהה. לגבי ההתניות של הקונים, זה תלוי מה את מציגה להם ומה המחיר. אם את טוענת שמדובר בדירה רגילה ומבקשת מחיר מלא, אז הם בצדק רוצים שתתחייבי לשלם כל סכום של היטל שיתכן שידרש בעתיד על מנת "להכשיר" את הנכס כדירה. אם את טוענת שהממכר הוא "דירה/סדנא" עם כל ה"בעיות" ומבקשת מראש מחיר נמוך יותר, אז אין מקום לדרוש ממך להשתתף בהיטל בעתיד (שיחוך בעקרון עפ"י חוק על הקונים בעתיד, כאשר תאושר תב"ע חדשה).
לצפיה ב-'שינוי תב"ע'
שינוי תב"ע
29/07/2018 | 08:54
4
5
תודה , אבל....
כמו שציינתי, הקבלן קיבל שימוש חורג בתנאי שתוך שנה יסדיר את הבקשה לשינוי  ואת תשלום ההשבחה. הוא התעלם , לא עשה דבר ולכן גם השימוש החורג התבטל. היום אני מוכרת את הדירה כדירה, אך השאלה היא, אם בגלל שהקבלן התרשל ולא הסדיר את העניין, למרות שהתחייב, יש לחייב אותו בשינוי כאשר יהיה. הוא מכר לנו דירות לפני 12 שנה והתחייב להסדיר את השינוי (שיהיה בוודאות לאחר כל הפרוצדורה)
לצפיה ב-'היטל השבחה לשינוי תב"ע'
היטל השבחה לשינוי תב"ע
( לעמוד שלי בתפוז )
29/07/2018 | 09:39
3
11
הי, מבחינת הועדה המקומית לתכנון ובניה, מי שיהא חייב בהיטל השבחה הוא מי שיהא בעל הנכס במועד שבו תתאשר התב"ע המשביחה (ככול הנראה זה יקרה כאשר הקונה החדש יהיה הבעלים).
בהתאם לכך, אם את מוכרת כיום דירה במחיר מלא אז קודם כל הגיוני שהקונה יבקש להטיל עליך את ההיטל בעתיד. לגבי הקבלן ש"התרשל", כאמור, מבחינת הועדה המקומית לא הוא החייב...
כמובן, שאם התחייב בפניכם כקונים לתת לכם דירות מאושרות כראוי מבחינת רישוי ולא עשה כך, אז ראוי להטיל עליו את האחריות אבל זה כבר נושא לתביעה ביניכם שאת צריכה לברר כראוי עם עו"ד מומחה - הן לגבי עצם האחריות שלו (צריך לבחון היטב את החוזה, מה הובטח על ידו ומה נעשה על ידו) והן לגבי התיישנות המקרה. בקיצור, ממליץ לך לפנות לעו"ד.
לצפיה ב-'שינוי תב"ע'
שינוי תב"ע
29/07/2018 | 09:44
2
5
תודה. כך חשבתי. מכיוון שהתחייב בהסכם הרכישה, אתבע אותו אם ולאחר שאחויב
שבוע טוב
לצפיה ב-'היטל השבחה לשינוי תב"ע'
היטל השבחה לשינוי תב"ע
( לעמוד שלי בתפוז )
29/07/2018 | 09:48
1
10
הי אני מציע לך להתייעץ עם עו"ד כבר עכשיו!!! ולא לחכות ליום שבו תדרשי לשלם היטל השבחה - יתכן שאז יהיה מאוחר מידי להגיש תביעה. את חייבת שעו"ד ינחה אותך כיצד לפעול כבר כעת ברגע שאת כבר מבחנה שהקבלן הזיק לך. יתכן שיש פעולות שאת חייבת כבר עכשיו לבצע.
לצפיה ב-'שינוי תב"ע'
שינוי תב"ע
29/07/2018 | 09:53
6
תודה! אעשה זאת

מנהל/ת הפורום

אודות:
גלעד המאירי, שמאי מקרקעין, בעל תואר ראשון בכלכלה ומנהל עסקים (B.A) תואר שני מוסמך במשפטים (LL.M) בוגר לימודי תעודה באיכות הסביבה (Dip.) בעל ותק מקצו
עוד...

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

גלעד המאירי- מנהל פורום שמאות מקרקעין
מנהל הפורום גלעד המאירי

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ