לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן

פורום שמאות מקרקעין

גם אתם אתם לקראת רכישת או מכירה של נכס?  קיבלתם הצעה חלומית לבנייה בתמ"א 38 ואתם רוצים לדעת אם היא כדאית? העירייה דורשת שתשלמו היטל השבחה ואין לכם מושג מה זה ולמה הסכום כל  כך גבוה?  נמצאים בהליך לקיחת משכנתא וזקוקים לסיוע או הכוונה בהתנהלות עם שמאי הבנק?  

 

השכן מעוניין לבנות על הגג ואתם רוצים שישלם לכם את התמורה הראויה? מעוניינים בחוות דעת ראשונית על "השקעת נדל"ן מטורפת" שהציעו לכם? מכרתם נכס ונדרשתם לשלם מיסי מקרקעין שונים שלדעתכם מופרזים? זקוקים לחוות דעת שמאית לבית משפט או ליעוץ שמאי בהליכים משפטים?  קיבלתם הצעה לרכישת קרקע חקלאית או כל השקעת נדל"ן אחרת ורוצים לבדוק אם היא כדאית?  רוצים לדעת מה מחירי הדירות בשכונה שלכם?

 זה המקום לעלות את שאלותיכם וגם לקבל תשובות.

 

 למען הסר ספק אין בפרסומים המועלים בקבוצה זו משום חוות דעת שמאית מקצועית אלא סיוע והכוונה ראשוניים בלבד.

 אני מאחל לכולם שימוש מועיל בפורום שמאות מקרקעין

הנהלת הפורום:

אודות הפורום שמאות מקרקעין

גם אתם אתם לקראת רכישת או מכירה של נכס?  קיבלתם הצעה חלומית לבנייה בתמ"א 38 ואתם רוצים לדעת אם היא כדאית? העירייה דורשת שתשלמו היטל השבחה ואין לכם מושג מה זה ולמה הסכום כל  כך גבוה?  נמצאים בהליך לקיחת משכנתא וזקוקים לסיוע או הכוונה בהתנהלות עם שמאי הבנק?  

 

השכן מעוניין לבנות על הגג ואתם רוצים שישלם לכם את התמורה הראויה? מעוניינים בחוות דעת ראשונית על "השקעת נדל"ן מטורפת" שהציעו לכם? מכרתם נכס ונדרשתם לשלם מיסי מקרקעין שונים שלדעתכם מופרזים? זקוקים לחוות דעת שמאית לבית משפט או ליעוץ שמאי בהליכים משפטים?  קיבלתם הצעה לרכישת קרקע חקלאית או כל השקעת נדל"ן אחרת ורוצים לבדוק אם היא כדאית?  רוצים לדעת מה מחירי הדירות בשכונה שלכם?

 זה המקום לעלות את שאלותיכם וגם לקבל תשובות.

 

 למען הסר ספק אין בפרסומים המועלים בקבוצה זו משום חוות דעת שמאית מקצועית אלא סיוע והכוונה ראשוניים בלבד.

 אני מאחל לכולם שימוש מועיל בפורום שמאות מקרקעין

הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
 

ברוכים הבאים לפורום שמאות מקרקעין.

הפורום עוסק בכל התחומים הנוגעים לשמאות מקרקעין.

בפורום תוכלו להתייעץ ולשאול שאלות בתחום הנדל"ן בכלל ושמאות המקרקעין בפרט.

 - המידע בפורום הינו כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי, אין להסתמך עליו ואין לראות בכתוב בו המלצה לפעול לפיו אלא סיוע והכוונה ראשוניים בלבד.

- יש לשמור כל כללי כתיבה וסגנון המכבדים בני אדם, דהיינו אין להשתמש בלשון בלתי הולמת הכוללת ביטויים שפוגעים באחר, בשום צורה שהיא! הודעות פוגעות שאינן עומדות ברמת דיון הולם תמחקנה מהאתר.

- בפורום זה נשמח לשמוע דעות שונות ולעלות נושאים חשובים ומעניינים לדיון ולקבל רעיונות לשיפור הפורום.

 

 

 - השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.

 

 

 

 

 

 

 

 

המשך >>

לצפיה ב-'שמאות לנכס שרשום בחברה המשכנת'
שמאות לנכס שרשום בחברה המשכנת
23/02/2017 | 21:07
4
9
ערב טוב,
רכשנו נכס הרשום בחברה המשכנת.
העו"ד עשה עבודת שטח, ווידא שיש בידיו את כל המסמכים המתאימים לפני שחתמנו חוזה.
 
כעת עלינו לעשות שמאות לנכס לקראת לקיחת משכנתא.
התבקשתי להביא אישורי זכויות בנכס הן של החברה המשכנת והן של המינהל, מעודכנים (דבר שמעכב את לקיחת המשכנתא... יש לי אישורים כאלה אך מלפני חצי שנה).
עכשיו השמאית דיברה איתי לגבי תשריט וביקשה שנביא תשריט הן של העירייה והן של החברה המשכנת. בידי המוכרים תשריט אחד חתום (של הרומה, הבניין, הדירה וסביבת הנכס).
האם אין זה מספיק? איך אני משיגה תשריט כזה מהחברה המשכנת? (הנכסים נמצאים בסמכות של עו"ד שמונתה על נכסי החברה) איך אני מוודאת שהתשריטים שבידי המוכרים אכן מתאימים לנדרש?
 
אודה להכוונה
לצפיה ב-'המשך'
המשך
23/02/2017 | 21:18
7
לטענת השמאית מדובר בנכס מיוחד (דופלקס).
אבל אם רואים בשתריט את שרטוט הבית ועליו רשום מס' הבית כפי שכתוב בחוזה ובאישור זכויות מדוע נדרש תשריט כפול? כל דבר לוקח ימים...
לצפיה ב-'משכנתא'
משכנתא
( לעמוד שלי בתפוז )
24/02/2017 | 11:20
2
7
 
שלום,
אני מניח שמדובר על רכישת דירה בעיר בשומרון.
לשם המצאת התשריטים, עורך הדין שלכם צריך לפנות לחברה המשכנת.
במידה ואין לה שהחברה תוציא מסמך שאין.
דרישות השמאית הם בהתאם להנחיות הבנק המלווה.
יחד עם זאת במידה ויש לכם מסמכים מהחצי שנה האחרונה ייתכן והם בסדר. מציע להציג אותם לשמאית הבנק.
כחלק מתפקידה של השמאית זה לבדוק את התאמת התשריטים למצב הקיים.
תעבירו לה והיא תעשה את הבדיקה.
 
בהצלחה!
 
 
לצפיה ב-'תשובה'
תשובה
24/02/2017 | 14:25
1
6
הנכס דווקא לא בשומרון אלא בפריפריה.
יש לנו מסמכים של אישורי זכויות על הנכס מלפני 8 חודשים והם לא תקפים לדברי השמאי.
אפנה לחברה המשכנת, נראה אם יש להם תשריטים. מכיוון שיש תשריט מפורט של העירייה לא ברור לי למה נדרש תשריט של החברה...
כל דבר כזה לוקח ימים עד שיש מענה ותגובה וזו פשוט סחבת...
לצפיה ב-'שמאות'
שמאות
( לעמוד שלי בתפוז )
24/02/2017 | 16:47
3
אלו דרישות הבנק
לצפיה ב-'שווי דירה בשוק לעומת ראשות המסים'
שווי דירה בשוק לעומת ראשות המסים
23/02/2017 | 11:18
1
6
היי ראובן,
תודה על התשובה להודעה הקודמת! אני כותבת בהודעה חדשה כי כשניסיתי לענות בתגובה נדרשתי להרשם לאתר.
התבלבלתי מקודם, הכוונה שלי היא לערך הדירה שרשום בראשות המסים. במשפחתי מתכננים להעביר דירה במתנה בין קרובים , ולהבנתי על המקבל לשלם על כך מס. אני חושבת שערך הדירה כפי שרשום בראשות המסים (לפי האתר שלהם) גבוה מערכה בשוק, ולכן אני רוצה לברר האם ניתן לשנות את ערך הדירה שמופיע בראשות המסים, ואם כן איך עושים זאת והאם יש לכך חסרונות שאיננני צופה.
מקווה שהצלחתי להסביר.
תודה רבה!
לצפיה ב-'שווי דירה'
שווי דירה
( לעמוד שלי בתפוז )
24/02/2017 | 11:27
4
הי כעת יותר ברור
לכל דירה יש מחיר ספציפי. כך למשל לא דומה דירה באותו בניין כאשר אחת עם נוף לכביש בחזית והשניה עם נוף פתוח לפארק שמאחור.
לצורת הוכחת שוויה המדויק של הדירה לעירעור על החלטת מסמ"ק ( מיסוי מקרקעין) יש להצטייד בחוו"ד שמאית. אשמח לסייע לך בכך, מוזמנת ליצור קשר בפרטי.
 
 
 
 
 
 
 
 
לצפיה ב-'שווי דירה בטאבו לעומת שוויה בשוק'
שווי דירה בטאבו לעומת שוויה בשוק
22/02/2017 | 17:13
1
8
היי,
במידה ושווי הדירה בטאבו גבוה משווי הדירה בשוק, האם יש אפשרות להוריד את שוויה בטאבו? למשל ע״י חוות דעת משמאי?
האם יש בכך סיכון כלשהו? למשל בעת מכירה עתידית, האם מכיר הדירה בשוק עשוי להיות מושפע ממכירה בטאבו?
תודה!
לצפיה ב-'שוי דירה'
שוי דירה
( לעמוד שלי בתפוז )
23/02/2017 | 09:30
7
הי סתיו,
 
השאלה לא כ"כ ברורוה לי היות והטאבו לא קובע את שווי הדירה אלא רק מתעד את הבעלויות על הדירה.
אם כך מאיזה שווי יש להוריד ולמה?
לצפיה ב-'מחיר פר מטר לדירה גדולה'
מחיר פר מטר לדירה גדולה
19/02/2017 | 20:05
3
7
שאלה תיאורטית..
האם בדירות גדולות מאוד (130מ"ר ומעלה נניח) החישוב של מחיר הדירה למטר פוחת, או שכל מטר נחשב בין אם הדירה גדולה או קטנה?

נניח אני רוצה להשוות דירות דומות בבניין קומה 2 ללא מעלית.
אם אשווה מחיר דירות לפי מטר בבניינים דומים בדירות של 68 מטר, 80 מטר ו150 מטר- האם ניתן להשוות בין מחיר הדירות פר מטר או ברגע שהדירה גדולה מאוד יש פיחות במחיר לפי מטר?
מקווה שהובנתי... תודה!
לצפיה ב-'שווי דירה'
שווי דירה
( לעמוד שלי בתפוז )
20/02/2017 | 00:21
2
7
הובנת היטב.
המינוח הכלכלי עלות שולי פוחתת תקף גם לנדל"ן.
ככל שהדירה גדלה יותר שווי כל מטר בה שווה פחות.
לצורך דוגמה פשטנית ניתן להמחיש כי 2 דירות של 2 חדרים כל אחת  ימכרו יותר מאשר דירה אחת של 4 חדרים.
 
לצפיה ב-'אפשר להעריך/לשער איזה פיחות יהיה למטר?'
אפשר להעריך/לשער איזה פיחות יהיה למטר?
20/02/2017 | 07:50
1
7
אם ניקח 2 דירות זהות בנות 30 שנה באותו מצב פחות או יותר, קומה 3 בלי מעלית. אחת 90 מ' אחת 140 מ'. אפשר להעריך מה הטווח של הפיחות פחות או יותר או שזה מאוד שונה מדירה לדירה?
האם ההבדל עומד על פיחות של 500 שקל למטר, 1000 או יותר?
זו שאלה תיאורטית לכן לא מצפה לתשובה על השקל אבל הערכה גסה...

תודה
לצפיה ב-'תשובה'
תשובה
( לעמוד שלי בתפוז )
20/02/2017 | 13:01
4
אפשר.
שמאי מקרקעין יודעים לעשות זאת.
לוקחים מסד נתונים רחב ומתחילים לנתח את נתוני ההשוואה.
יש גם משתנים נוספים שמשפעים כמו : קומה, כיווני אוויר רמת הגמר של הדירה וכו.
לצפיה ב-'עליית ירידת ערך דירה בבית משותף'
עליית ירידת ערך דירה בבית משותף
13/02/2017 | 18:31
1
19
שלום
אני מרחיב דירה בבית משותף בקומה ב' ואחרונה, בהיתר בנייה בחזיתות צפון ומערב.
הדיירים בקומה מתחתי תובעים אותי על נזקי בנייה ועל ירידת ערך דירתם עקב הפיכתם למובלעת וחסימת אור שמש.אני חושב שערך דירתם עלה בגלל שהבנייה שלי יצרה להם תקרה.אגב לפני כ-25 שנה הדייר בקומת הקרקע גם בנה כך שיש להם גם רצפה שהם משתמשים בהם כמרפסת ללא היתר.האם אני צודק?
לצפיה ב-'תביעה הרחבת בית'
תביעה הרחבת בית
( לעמוד שלי בתפוז )
15/02/2017 | 00:21
9
הי יחיאל,
האם קיבלת כבר את כתב התביעה? האם לכתב התביעה צורפה שמאות לסכום ירידת הערך?
לצפיה ב-'קבלת משכנתא על דירה עם אי תאימות בין טאבו להיתר'
קבלת משכנתא על דירה עם אי תאימות בין טאבו להיתר
12/02/2017 | 21:18
2
15
הי,
רציתי לדעת האם דירה שהורחבה מ-48 מר ל-88 מר עם היתר אך לא עודכנה בטאבו תוערך כדירה בגודל 48 או 88? האם יתכנו בעיות בלקיחת משכנתא?
האם לוקחים בחשבון גם שהדירה חתומה לפינוי בינוי?
תודה רבה.
מור
לצפיה ב-'שמאות למשכנתא'
שמאות למשכנתא
( לעמוד שלי בתפוז )
15/02/2017 | 00:19
1
9
הי מור,
 
הערכת שווי הדירה למשכנתא איננה שמאות לשווי הנכס.
 
לא מביאים בחשבון פינוי בינוי.
אם ההרחבה נעשתה בהיתר, יביאו בחשבון את שווי הדירה המורחבת ויפחיתו מהשווי עלות תיקון תרשים בית משותף (20-50 אלף ש"ח).
 
לצפיה ב-'תודה רבה'
תודה רבה
15/02/2017 | 07:42
4
לצפיה ב-'היטל השבחה על קרקע חקלאית שהופשרה למגורים ולשימושים אחרים'
היטל השבחה על קרקע חקלאית שהופשרה למגורים ולשימושים אחרים
09/02/2017 | 10:37
2
13
ברצוני לרכוש 142 מ"ר בהוד השרון עליה אושרה תוכנית מתארית הר/1202 ומיועדת לבניה רוויה למגורים, שטחים ציבוריים שונים ותעסוקה. הבנתי שסביר להניח שמיקום השטח אותו אני מעוניין לרכוש יתן לי זכויות בניה לדירה או קצת פחות מכך (לאחר הפקעות לכבישים ושטחים אחרים. לפי תוכנית המיתארית החלקה נמצאת במקום שבו משורטטים בין היתר בנייני דירות)). עוד הבנתי שאין תוכנית מפורטת כך שלא ניתן להוציא היתר בניה. השאלה: האם בשלב זה יכולים לחייב את העסקה בהיטל השבחה ואם כן בכמה ? החשש הוא מהיטל השבחה שיהיה יותר גבוה משווי המכירה. למיטב ידיעתי בדרך כלל המוכר משלם את היטל ההשבחה ואולי זה יכול ליצור בעיה. מצד שני אני לא רוצה לקנות 142 מ"ר בארבע מאות אלף ולגלות שאני צריך לשלם מאות אלפיי ש"ח, לפחות לא באופן מיידי.
לצפיה ב-'מדובר בקרקע פרטית (לא של רמ"י)'
מדובר בקרקע פרטית (לא של רמ"י)
09/02/2017 | 10:42
1
5
לצפיה ב-'היטל השבחה.'
היטל השבחה.
( לעמוד שלי בתפוז )
09/02/2017 | 18:01
10
הי ,
 
ככלל היטל השבחה חל על המוכר ( למעט אם נעשה חוזה הקובע כי ההיטל ישולם ע"י הקונה).
 
לאחר אישור התוכנית המתארית יעשו תוכנית מפורטת שמכוחה יגבו היטל השבחה.
אם תבצע את הרכישה לפני אישור התוכנית המפורטת הרי שהיטל ההשבחה בגינה יחול עליך.
תחשיב היטל השבחה מורכב וקשה להעריך את גובהו ללא בדיקה מקיפה ויסודית.
החשש שלך מוצדק.
לצפיה ב-'נכס מניב'
נכס מניב
06/02/2017 | 18:43
5
16
במידה וחברה קונה נכס משרדי מניב כמה מיסוי היא משלמת על השכירות שהיא מקבלת והאם יש קיזוזים מסוימים?
לצפיה ב-'מיסוי'
מיסוי
( לעמוד שלי בתפוז )
08/02/2017 | 02:26
4
8
הי יאיר,
תחשיב מיסוי מקרקעין מתבצע פרטנית לכל נכס ולכל גורם. אינו דומה נכס אחד למישנהו והקלות ופטורים שאחד יכול לקבל שונים מחברו.
 
ממליץ לך לפנות ליועץ מיסוי מקרקעין שמתמחה בנושא זה.
 
לצפיה ב-'תודה'
תודה
08/02/2017 | 14:54
3
9
האם מה המחיר שמופיע ברשות המיסים לנכסים משרדים הוא כולל חניות או לא כולל?
לצפיה ב-'שווי חניה'
שווי חניה
( לעמוד שלי בתפוז )
08/02/2017 | 23:53
2
7
כעיקרון אם יש חניה זה מפורט אבל לא הייתי סומך על זה
לצפיה ב-'אז מה שמאי עושה ברשות המיסים על מנת להיות בטוח במחיר?'
אז מה שמאי עושה ברשות המיסים על מנת להיות בטוח במחיר?
13/02/2017 | 18:29
1
8
לצפיה ב-'שווי חניה'
שווי חניה
( לעמוד שלי בתפוז )
15/02/2017 | 00:22
6
לשמאי טוב יש מאגר חוזים שבהם הכל מפורט כמו שצריך
לצפיה ב-'בנית דו משפחתי במקום בית בודד'
בנית דו משפחתי במקום בית בודד
07/02/2017 | 16:26
1
9
שלום
ראינו נכס שהוא שטח של 600 מ"ר עם בית ישן של 90 מר עליו
אנחנו חושבים יחד עם זוג נוסף לרכוש את השטח להרוס את הבית להכין תשריט חלוקה+הסכם שיתוף  ולבנות במקום דו משפחתי.בהנדסה בעיריה אמרו שאין בעיה כל עוד יש תשריט מתאים ומתרחקים מהבית השכן(שכרגע הוא דו של הישן) 3 מטרים. אבל השטח הוא של מנהל מקרקעי ישראל ואמרו בעיריה ששם יכולה להיות פרוצדורה קצת בעייתית. ואנחנו מפחדים מסחבת ארוכה במנהל.השטח באיזור בקעת אונו וגם השימוש עד כה היה מגורים רק כבית יחיד על ה600 מ"ר
האם להכנס לפרוייקט כזה הוא משהו באמת כל כך בעייתי?שינוי מבית אחד לדו? 
תודה
לצפיה ב-'פיצול מגרש'
פיצול מגרש
( לעמוד שלי בתפוז )
08/02/2017 | 02:23
9
הי,
 
ככל והתב"ע מאפשרת, זו לא צריכה להיות בעיה.
נכון שהעובדה שהנכס בחכירה מרמ"י גורם לעוד מ"מטרד" ומרחיב את לוחות הזמנים אולם הדבר אפשרי בהחלט.
יחד עם זאת,
כדי לדעת בודאות צריך לעשות בדיקה יסודית של המגרש וחוזה החכירה.
לצפיה ב-'דמי היתר בנייה לתוספת יחידת דיור'
דמי היתר בנייה לתוספת יחידת דיור
05/02/2017 | 12:01
1
14
שלום רב,
 
האם ניתן להעריך כמה ידרוש מינהל מקרקעי ישראל כדמי היתר לתוספת יחידת דיור בבנייה צמודת קרקע באזור כפר יונה (ועדת שרונים).
כלומר האם יש שערוך של כמה הם דמי ההיתר למטר ריבועי בנוי?
לדוגמא: 1מר דמי היתר 1500 שח לכן תוספת בנייה של 100 מר תהיה 1500*100= 150Kשח וכיו"ב
 
בברכה
אדי
לצפיה ב-'דמי היתר'
דמי היתר
( לעמוד שלי בתפוז )
05/02/2017 | 17:11
6
אין טבלה עם נתונים.
 
כל נכס מחושב בהתאם לשטח פוטנציאל וחוזה החכירה.
לצפיה ב-'שאלה צריך תשובה דחוף בנושה הצמדה לדירה '
שאלה צריך תשובה דחוף בנושה הצמדה לדירה
16/01/2017 | 02:44
1
33
שאלה חשובה בבקשה תשובה בניין ישן בעל 3 קומות ו4 יחידות. בקומה הראשונה נבנתה תוספת בניה בחצר ובתסריט רושם שהגגות מוצמדת לדירה 2 מה זה אומר ואם בכלל אפשר לגבות על מטר הצמדה כמו על מטר בנוי יש לציין שהבניין היה בבעלות עמידר ואנחנו נשארנו אחרונים לקנות טאבו והשכן לוחץ שאני יקנה את חלקי עכשיו בגלל שהוא שגר פחות שנים ממני במקום כבר קנה 2דירות בבניין בקומה שניה ושלישית ורוצה היום למכור. וטוען שרוצה לעזור לי שלא היה לי בלגן אם מי שיקנה ממנו את שני הדירות וחלק מהחצר שהיום מופיעה בתסריט. יש מצב שמי שיקנה יעשה לי בלגן בגלל שהבניה שלי יושבת צמוד לבניין שלנו ויש לבניין זכויות בניה יש לציין שהשכן קנה גם את כל הזכויות בניה
 
התגובה שלך מחכה לאישור. הגב
לצפיה ב-'שטח הצמדה לדירה'
שטח הצמדה לדירה
( לעמוד שלי בתפוז )
16/01/2017 | 18:54
22
1. מטר בנוי לא שווה בערכו למטר "צמוד".
2. ככל ותוספת הבניה מעשתה בהיתר אני לא רואה שום בעיה בהשארתה.
3. במידה והשכן רכש את כל זכויות הבניה הרי שבמידה ותרצה לבנות ולנצל את זכויות הביה של השכן תצטרך לרכוש אותם ממנו.
 
לצפיה ב-'הבדל בין שמאות לצורך משכנתא לשמאות לצורך בטוחה'
הבדל בין שמאות לצורך משכנתא לשמאות לצורך בטוחה
11/01/2017 | 15:38
2
27
ראובן שלום רב,
הנני בעלים של דירה בקומה האחרונה המוצמד אליה גג והנני בעל זכויות לבניה של 40 מ"ר על הגג.
בזמנו כשעשיתי על הנכס שמאות לצורך משכנתא נאמר לי מפי השמאי כי בשמאות מקוצרת שהינה לצורך משכנתא לא מביאים בחשבון את שווי הזכויות הבלתי מנוצלות (נאמר לי בנוסף כי בשמאות פרטית לצורך שווי שוק אין כל בעיה להוסיף את שווי הזכויות לשווי הנכס הכולל).
ברצוני לדעת האם בשמאות מורחבת לצורך בטוחה בנקאית (כמדומני לפי תקן 19) גם לא מחשיבים את זכויות הבניה על הגג כפי שנעשה בשמאות למשכנתא, או שדווקא במקרה זה מחשיבים את זכויות הבניה לאותם 40 מ"ר שניתן לבנות על הגג? (אני יודע מה המשמעות של המונח "זכויות בניה" ויודע כי השווי הסופי של החדר על הגג מורכב משווי הזכויות בתוספת עלות הבניה ובהכפלת רווח יזמי)
תודה.
לצפיה ב-'דירה עם זכויות בניה'
דירה עם זכויות בניה
( לעמוד שלי בתפוז )
11/01/2017 | 23:20
1
24
 הי,
ראשית יש לדעת כי גם אם הגג צמוד לדירה בקומה העליונה אין הכרח כי זכויות הבניה צמודות אליך  - יש לבדוק זאת בתקנון הבית המשותף.
 
בהנחה שהגג וגם זכויות הבניה צמודות אליך בשומות תקן 19 יביאו אותם בחשבון וינכו משווים היטל השבחה צפוי במידה ויש.
 
במידה ולא צמודות, שמאי הבנק יחשב את זכויות הגג לפי "מקדם דחיה" כלומר מקדם הפחתה שיבטא את הצורך שלך בקבלת הסכמת השכנים ורכישת הזכויות מהם.
 
בהצלחה!
לצפיה ב-'אם יש היתר בנייה המתייחס לזכויות הבנייה השמאי חייב לקחת...'
אם יש היתר בנייה המתייחס לזכויות הבנייה השמאי חייב לקחת...
16/01/2017 | 11:45
18
זאת בחשבון.
לגבי "מקדם הדחיה" - הבנקים לעיתים גם לא מאשרים זאת כתוספת לשווי הנכס וזה כפוף להחלטת שמאית הבנק.
לצפיה ב-'דירה להשקעה'
דירה להשקעה
10/01/2017 | 17:39
7
38
שלום וברכה,
ברצוני לרכוש דירה, 
נכנסתי ל Gis לראות את המצב התיכנוני שלה.

ב83 קיבל אישור
ב87 הסתיימה הבניה
בתבא גבולות רשום כדרך או חניה .
בתבע מגרשים מ83  רשום שהיא למגורים .
הסתכלתי על כל התוכניות מ93 אף תוכנית לא שינתה את החלקה איך אני יודע מה סופית החלקה הנ"ל?
כמו כן מה ההבדלים בGIS בין תב"א גבולות לתב"א מגרשים?
ואם יש מצב שיהרסו את הבניין ויעשו מזה דרך שאני רק יפסיד?
 
 
לצפיה ב-'דירה לקניה'
דירה לקניה
( לעמוד שלי בתפוז )
11/01/2017 | 13:40
1
21
הי יאיר,
מהתמונות לא ברור.
מה  פרטי החלקה והגוש עלהם יושב הנכס?
לצפיה ב-'דירה להשקעה'
דירה להשקעה
16/01/2017 | 10:10
13
יאיר  שלום וברכה,
הגוש הוא 2412 חלקה 2.
לצפיה ב-'גבולות מגרש.'
גבולות מגרש.
( לעמוד שלי בתפוז )
22/01/2017 | 16:58
4
9
הי יאיר,
 
אתה צודק בשאלתך.
אכן היתה אי בהירות בתבע"ת שחלו על החלקה.
על החלקה חלה תוכנית: 26/102/02/8   שקבעה את יעודי החלקה למגורים.
 
תב"ע  15/101/02/8  שסימנה את החלקה לדרך עודכנה ע"י תב"ע 8/במ/55  וקבעה הפקעה קטנה בצד הצפוני של החלקה.
כך שבסופו של יום החלקה היא מגורים ולא דרך כך שאין בעיה לקנות דירה בבנין והוא לא מיועד להריסה.
 
בהצלחה
לצפיה ב-'פורום'
פורום
23/01/2017 | 10:33
3
9
ראובן שלום וברכה,
אני רוצה להודות לך על תשובתך המהירות ועל הפורום המשובח.
אשמח לדעת בgis מה הבדלים בין התבעות השונות תב"ע גבולות ותב"ע מגרשים?
תודה.
לצפיה ב-'GIS'
GIS
( לעמוד שלי בתפוז )
23/01/2017 | 17:07
2
7
מצטער אבל אני לא מכיר את המונחים תב"ע גבולות ותב"ע מגרשים.
 
תב"ע  - תוכנית בנין עיר . קובעת זכויות בניה, קווי בניין, גובה בניינים, היקף שטחים וכו'
 
לרוב יש חפיפה בין החלקות ליעודים בתב"ע.
לעיתים יש תב"ע שקובעת מגרשים לבניה הכוללים כמה או חלק מחלקות.
לצפיה ב-'תבע'
תבע
25/01/2017 | 11:15
1
3
ראובן שלום וברכה,
לא הבנתי למה התכוונת שכתבת לרוב יש חפיפה בין החלקות ליעודים בתב"ע?
מצורפת התמונה של הGis ארצי ששם יש שתי תבעות או תבע מגרשים או תבע גבולות?
לצפיה ב-'GIS'
GIS
( לעמוד שלי בתפוז )
25/01/2017 | 21:35
4
אין לזה משמעות סטוטורית אלו מונחים פנימיים של רמ"י ( רשות מקרקעי ישראל) בלבד.
מה שקובע זו התב"ע המאושרת החלה על החלקה.
לצפיה ב-'למה שאלה שפתחתי בנושא שמאות עירונית נמחקה?'
למה שאלה שפתחתי בנושא שמאות עירונית נמחקה?
08/01/2017 | 00:14
2
17
מעתיק אותה שוב:
האם שונה החוק לחישוב שטח דירה בשביל תשלום ארנונה?
בעבר מרפסות לא היו מחושבות, גם לא מרפסות פנימיות שבבתים ישנים.
האם כיום מכלילים אותם בחישוב?

לצפיה ב-'ארנונה'
ארנונה
( לעמוד שלי בתפוז )
08/01/2017 | 09:33
1
25
הי אינני יודע למה שאלת ותשובתי נמחקו.
אכתוב את תשובתי שוב .
כיום אין חוק שמסדיר את שיטת המדידה ולכן כל עיריה מודדת את שטח הדירה בצורה שונה.
יש עיריות שמודדות לפי שטח פנים יש שמודדות שטח כולל הקירות החיצוניות, מדידה עם מחסן / בלי מחסן חיוב חלקי/ מלא על מחסנים ושיטות שונות ומגוונות לחישוב הארנונה על המרפסות.
 
ממליץ לחפש את חוק העזר העירוני בו מפרטת כל רשות את השיטה הנהוגה אצלה ואז לבחון האם המדידה שלכם נכונה.
במידה ולא, בהחלט יש אפשרות להגש ערר על אגרת הארנונה.
 
מנסיוני, ברוב הרשויות מרפסת מקורה מחושבת במלוא שטחה לצורך חיוב אגרת ארנונה.
 
לצפיה ב-'תודה'
תודה
10/01/2017 | 21:32
7
אכן, הם הכלילו את זה פנימה
לצפיה ב-'נפתח פורום מעמד זרים'
נפתח פורום מעמד זרים
( לעמוד שלי בתפוז )
09/01/2017 | 17:55
1
 יש לכם שאלות בנושא הסדרת מעמד אזרחים זרים אשר שוהים בישראל? זקוקים לאשרת עבודה? 
 היכנסו עכשיו לפורום ותקבלו מענה לשאלותיכם:
 
לצפיה ב-'נכס מכונס נכסים'
נכס מכונס נכסים
02/01/2017 | 13:20
6
29
שלום וברכה,
ראיתי כרגע נכס מכונס, הנכס נראה ממש כדאי.
הוא מחולק לשלשה בעלים והכינוס הוא על שליש מהזכויות.
הנכס מושכר לחברה כעשר שנים.
כשהייתי בנכס העורכת דין הסתובבה ביחד עם מייצגת את בעלי הנכסים.
הם לא הראו לי את כל הנכס בטענה שחלק מהנכס אי אפשר להכנס אליו.
הם לא כלכך עונים למיילים.
יש לי הרגשה מאד חזקה שהנכס מכור מראש על ידי העורכת דין,
אשמח לרעיונות מה אוכל לעשות בשביל לעקוף את העניין, האם אני יכול לפנות מעל הכונס בשביל לקבל תשובות?
 
לצפיה ב-'דירה כונס נכסים'
דירה כונס נכסים
( לעמוד שלי בתפוז )
02/01/2017 | 14:23
5
28
הי יאיר,
 
במידה ואתה חושב שעורכי הדין לא ממלאים את תפקידם כיאות אתה יכול לפנות לכנ"ר.
כונס הנכסים הראשי שממנה את עו"ד למכירת הנכס.
 
פרטי התקשרות בלינק המצ"ב:
 
אגב מהסיפור שלך הנכס לא נשמע כ"כ אטרקטיבי, למה אתה מתעקש כן לרכוש אותו?
 
 
 
 
 
לצפיה ב-'נכס מכונס נכסים'
נכס מכונס נכסים
03/01/2017 | 08:34
4
20
יאיר שלום,
מתוך נסיון בנדון להלן הערותי:
1)לצורך מכירת נכס בכינוס חייב להיות הערכת שמאי הנמצאת ברשות עו"ד-הכונס שמונה והוא חייב להציגו בפניך ,למעט העמוד בו קיים סכום ההערכה.
2)הבנתי מכתיבתך שהנכס במושע (קיימים לו שותפים נוספים) לכן,קיימת אפשרות
שהבעלים-השותפים לנכס מעוניינים לרכוש את החלק בו אתה מעוניין ועקב הכרותם עם העו"ד -מקשים עליך בנדון
לצפיה ב-'נכס מכונס'
נכס מכונס
03/01/2017 | 10:47
3
14
גבי שלום תודה על תשובתך הם הציגו את הערכת שמאי.
השאלה שלי באיזה איום אני יכול להשתמש על מנת שיהיה פה צדק.
מאיזה איום שלי העורכת דין יכולה לעמוד במקום.
למי אוכל לפנות יש איזה עתיקה או סטנדרטים שהיא חייבת לעמוד בהם?
היא גם לא מגיבה למיילים.
לצפיה ב-'נכס מכונס'
נכס מכונס
03/01/2017 | 13:03
2
13
הכונסת ,עורכת הדין -נדרשת לפרסם מודעה במס' עיתונים בקשר למכרז למכירת הנכס ובאותה מודעה צריך להיות זמני ביקור בנכס תוך אפשרות לראותו.
האם ראית מודעה כזאת ובעקבותיה ביקרת בנכס ?? ,אם כן -הכונסת עשתה את המירב,,,אם לא ראית מודעה כזאת-אולי איחרת את המועד לביקור בכל הנכס
לגבי פניה בתלונה בעניינך, כפי שרשם השמאי כהן ראובן לעיל -עשה זאת במייל לתלונות הציבור של כונס הנכסים הרשמי (אם לא תמצא אשתדל יותר מאוחר לחפש לך )
בהצלחה
לצפיה ב-'תודה רבה גבי וראובן'
תודה רבה גבי וראובן
03/01/2017 | 14:19
1
16
ראובן שלום,הנכס אטרקטיבי עם שוכרים קיימים כעשר שנים ובאיכות בנייה גבוהה ובמיקום טוב.
מצטער שלא הגבתי קודם פשוט רק עכשיו אחרי שגבי כתב  את התגובה שמתי לב שהגבת אתמול.
תודה רבה יש לך פורום נהדר.
לצפיה ב-'תודה. שמחתי '
תודה. שמחתי
( לעמוד שלי בתפוז )
04/01/2017 | 14:32
10
לצפיה ב-'דירת חדר בדרום תל אביב'
דירת חדר בדרום תל אביב
07/01/2017 | 07:20
2
29
שלום
מהו השווי הכספי של  דירת חדר בשכונת שפירא-דרום תל אביב(רחוב בר יוחאי תל אביב)
גודל 18 מ"ר,בקומת קרקע(לבניין ישנם 2 קומות בלבד=נמנה לפני כ-50 שנה).
הדירה אחרי שיפוץ כללי(כולל ריצוף כל הדירה,,חדר אמבטיה+שירותים,,מטבח)
הדירה רשומה בטאבו
לדירה מצורפת בטאבו בעלות של 25%(עשרים וחמש אחוז) משטח המגרש שעליו בנוי הבניין(שטח המגרש 260 מ"ר)..
ברצוני לדעת את שווי הדירה למכירה
1. מה שווי הדירה ללא השיפוץ.
2.מה שווי הדירה לאחר השיפוץ
3.מה שווי הדירה כולל הבעלות של כ-62 מ"ר משטח מגרש הבניין.
בהוקרה
יצחק
לצפיה ב-'שווי דירה'
שווי דירה
( לעמוד שלי בתפוז )
07/01/2017 | 20:36
21
יצחק שלום,
שאלה כזו הינה שאלה מורכבת שלא ניתן לענות עליה  מבלי לבצע ביקור פיזי בנכס ובסביבתו.
בנוסף, למכירה או לרכישה של דירה כזו אלמנטים נוספים המשפיעים על שוויה כדוגמת יתרת זכויות בניה ואפשרות הניצול שלהם ומנגד מיסי מקרקעין כדוגמת היטל השבחה ומס שבח.
 
צור עימי קשר בפרטי ואוכל לייעץ לך בצורה פרטנית​.
לצפיה ב-'כל הדרישות שכתבת זה נחמד. היתר בנייה בדקת?'
כל הדרישות שכתבת זה נחמד. היתר בנייה בדקת?
16/01/2017 | 11:49
13
קומת קרקע + 18 מ"ר, נשמע מתכון לפיצוץ.
 
רישום בטאבו, אגב, לא רלוונטי.
לצפיה ב-'שמאות לדירה בתל אביב'
שמאות לדירה בתל אביב
04/01/2017 | 18:00
3
31
שלום, אני עתיד לרכוש דירה בתל אביב. הדירה רשומה 41 מ"ר בטאבו אבל בפועל בנכס סגרו שתי מרפסות (לפני כ-25 שנה, ללא היתר), כך ששיטחו כעת הוא 53 מ"ר.
 
האם בהערכת השמאי הוא יתייחס לכל שטח הנכס (53 מ"ר) או שהוא עתיד להוריד שווי מהנכס בעקבות סגירת המרפסות?
השטח שנוסף לדירה הינו ממש בתוך הדירה ומשמש כשטח מגורים רגיל.
 
תודה
לצפיה ב-'שמאות דירה תל אביב'
שמאות דירה תל אביב
( לעמוד שלי בתפוז )
05/01/2017 | 10:11
2
21
שמאות לצורך משכנתא ( שמאי מטעם הבנק) או רכישה?
לצפיה ב-'שמאות מטעם הבנק לצורך משכנתא'
שמאות מטעם הבנק לצורך משכנתא
05/01/2017 | 17:37
1
15
לצפיה ב-'שמאות למשכנתא'
שמאות למשכנתא
( לעמוד שלי בתפוז )
06/01/2017 | 00:06
18
הי,
במידה ובנכס בוצעו הרחבות ( גם אם ישנות מאוד) ללא היתר בניה, השמאי לא יביא אותם בחשבון וייתכן שאף יפחית מהשווי בגין הצורך בהתאמה להיתר.
 
יש אפשרות לבדוק באם ניתן להכשיר את סגירת המרפסות ( במידה וישנן יתרת זכויות בניה שלא נוצלו)  שאז תקוזז עלות ההכשרה והוצאת ההיתר.
 
ממליך לך להזמין שמאי לפני החתימה על החוזה ובקשת המשכנתא, כדי לראות מה הסכום אותו יאשר הבנק.
 
בהצלחה!
 
לצפיה ב-'היטל השבחה בגין תב"ע לבנות על הגג -כאשר הגג ברכוש המשותף'
היטל השבחה בגין תב"ע לבנות על הגג -כאשר הגג ברכוש המשותף
29/12/2016 | 00:57
5
72
על גג הדירה העליונה -התב"ע מאפשרת בניה בעוד : הזכויות בגג -מהווים חלק מהרכוש המשותף ומתן ההיתר בכפוף :שהזכויות בגג של מגיש הבקשה לבניה ושהבנין בנוי לפי התקן לרעידת-אדמה,דבר שאינו קיים (כך רשום בהתניות לתב"ע)
שמאי הוועדה ,קבע תשלום היטל השבחה מלא בגין הדירה העליונה ,למרות המגבלות לעיל -האם יש כאן רשלנות מקצועית בעליל
לצפיה ב-'עירעור היטל השבחה'
עירעור היטל השבחה
( לעמוד שלי בתפוז )
01/01/2017 | 18:25
4
117
גבי שלום,

שמאי הועדה פעל בהתאם לפסיקה השוררת כיום.

בערר ברגר שניתן ב- 29 במאי 2014, נקבע כי היטל השבחה ישולם בהתאם להשבחה התכנונית ולא ההשבחה הקניינית.  
כלומר, שהיטל ההשבחה ישולם ע"י  מי שנהנה בפועל מהשבחת הנכס, במקרה שלך, הדירה בקומה העליונה, זאת על אף שהגג וזכויות הבניה לא צמודות לדירה העליונה.

 מצ"ב לינק לערר ברגר:
https://www.nevo.co.il/psika_html/arar-m/ARAR-11-8...
 
יחד עם זאת, בחישוב היטל השבחה יש אלמנטים נוספים שעשויים להשפיע על ההיטל שעליו ניתן לערער בפני שמאי מכריע.
לא מכבר קיבלתי הכרעה על השגה שעשיתי ללקוח שלי שקיבל חיוב בהיטל השבחה על אפשרות בניה בקומת הגג של 60 מ"ר. לאחר ההשגה שלי הופחת ההיטל  ב-70% (!!!).
מצ"ב הכרעה בהשגה (ההכרעה  מפורסמת באתר משרד המשפטים)
http://www.justice.gov.il/Units/MoetzetShamaim/Dec...
 
ככל וקיבלת שומת היטל השבחה שלדעתך החיוב אינו סביר רצוי ואף ניתן לבחון את החיוב, לשם כך צור קשר בפרטי.

שם לב כי האפשרות להגיש השגה על היטל ההשבחה מוקצבת ב-45 יום מקבלת שומת הועדה!
לצפיה ב-'היטל השבחה בגין תב"ע לבנות על הגג -כאשר הגג ברכוש המשותף'
היטל השבחה בגין תב"ע לבנות על הגג -כאשר הגג ברכוש המשותף
02/01/2017 | 08:53
3
21
לשמאי ראובן כהן שלום,
ראשית -תודה על תשובתך העניינית והמנומקת וכאן אתמהה -האם הדרישה לתשלום
בגין "השבחה תכנונית " יכולה לגבור על קניינו הפרטי של אדם ולכפות עליו תשלום
שאינו יכול להנות ממנה ?? -נראה בעליל שיש כאן "שוד הקופה הפרטית" ואתפלא
מדוע השאלה טרם הגיעה לתביעה משפטית ונשארה רק בתחום של "ועדות ערער"
מאחר ובמקרה הנדון איני עתיד להפגע שכן ,היטל ההשבחה חל על המוכר (אני מצד הקונים) ולכן אפנה אותם ליצור קשר איתך בנדון
לצפיה ב-'היטל השבחה בדירת גג'
היטל השבחה בדירת גג
( לעמוד שלי בתפוז )
02/01/2017 | 09:25
2
14
הנושא המשפטי עדיין לא הסתיים.
 
ידוע לי כי עיריית חולון מערערת על החלטת ועדת הערר לבית המשפט וכן נעשתה פניה ליועץ המשפטי לממשלה לקבלת עמדתו היות ומדובר על נושא מהותי ורוחבי.
כפי שציינתי זו הפסיקה השוררת כיום ועל פיה נוהגים, יתכן ובעקבות העירעור זה ישתנה.
 
אגב, למה אתה טוען כי אינו יכול להנות מההשבחה? הרי רק הדייר בקומת הגג יכול להנות מאפשרות ההרחבה.
 
לצפיה ב-'היטל השבחה בדירת גג'
היטל השבחה בדירת גג
02/01/2017 | 13:03
1
16
לגבי שאלתך למה אני טוען כי בעל דירת הה אינו יכול להנות מההשבחה :עפ"י התב"ע
שפירסמה העיריה משתמע כדלקמן :בסעיף 6.1 סעיפים קטנים 1+2 נרשם שהיתר הבניה יינתן רק למי שהינו בעל הזכויות בגג בעוד שבמקרה דנן הגג הינו חלק מהרכוש המשותף וע"מ שיהיו לבעלי הדירה העליונה זכויות רשומות בגג-עליהם
לרכוש זאת מכל הדיירים ,דבר שלא בהכרח יכול להיות ישים.
ועוד -בהמשך נאמר כי ההיתר יינתן רק במידה והמבנה בנוי לפי התקן נגד רעידות
אדמה -דבר שאינו קיים לגבי הבניין הקיים
לנוחיותך,להלן הקישור לתב"ע הנדונה בו תוכל לראות זאת :
לצפיה ב-'היטל השבחה'
היטל השבחה
( לעמוד שלי בתפוז )
04/01/2017 | 14:35
5
1. לא בהכרח - זה לא, לא. בעתיד יוכל לקנות את הזכות הזאת מהדיירים ולבנות.
2. נכון כדי לממש את הבניה יצטרכו לחזק את הבניה בהתאם להוראות התב"ע..
לצפיה ב-'התייעצות בנושא הסבה לתחום שמאות מקרקעין'
התייעצות בנושא הסבה לתחום שמאות מקרקעין
24/12/2016 | 22:02
1
48
היי,
 
אני שוקל לבצע הסבה מקצועית אל תחום שמאות המקרקעין מתוך עניין בתחום ומתוך רצון לפתח קריירה כעצמאי בבוא היום.
אני כיום מהנדס בהשכלתי (לא מתחום הבניין).
הייתי שמח להתייעץ עם אדם שמכיר את השוק בנושאים כמו השכר בתחילת הדרך כשכיר, האם השוק הזה "מוצף" בדומה לשוק עורכי הדין ? האם ניתן להתפרנס בכבוד או שהתחרות מאוד קשה? ובכלל לשמוע צדדים שאינני מעלה בדעתי כרגע.
אשמח לעשות זאת גם במסר/הודעה פרטית.
אשמח לכל עזרה.

המון תודה!
לצפיה ב-'מקצוע השמאות'
מקצוע השמאות
( לעמוד שלי בתפוז )
25/12/2016 | 16:26
58
הי ,
 
מקצוע השמאות מקצוע נהדר!
דורש יכולות אישיות גבהות ויכולות לימודיות גבוהות -  ריאלי (ניתוח כלכלי) והומני (קריאה אינטנסיבית של תבעו"ת חקיקה ופסיקה)
 
מוזמן להתקשר לפרטים נוספים!

מנהל/ת הפורום

אודות:
מייסד והבעלים של המשרד "ראובן כהן שמאות מקרקעין וניהול נכסים", בוגר תואר ראשון בכלכלה ומנהל עסקים (B.A.) עם התמחות בשמאות מקרקעין. שמאי מקרקעין מוסמך,
עוד...

חם בפורומים של תפוז

בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

ראובן כהן- מנהל פורום שמאות מקרקעין
ראובן כהן מנהל הפורום

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ