לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
41144,114 עוקבים אודות עסקים

פורום שמאות מקרקעין

הפורום מתרכז בנושאים הבאים - תכנון ובניה: איחוד וחלוקה, טבלאות איזון, שינוי יעוד קרקע, שימוש חורג והקלות. מיסוי נדל"ן: היטלי השבחה, מס שבח, תשלומים לרשות מקרקעי ישראל. תביעות: פיצויי הפקעות, ירידת ערך (לפי סע' 197). הערכות שווי לבנקים ועוד. מנהל הפורום, גלעד המאירי, כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין בעל ותק של למעלה מ-20 שנים, מרצה ומרכז אקדמי בבית הספר למנהל עסקים באונ' "בר-אילן" בקורס להשקעות, יזמות וניהול נדל"ן, במסלול תואר שני M.B.A לרואי חשבון. גלעד המאירי משמש כמנכ"ל קבוצת אהוד המאירי ושות' שנוסדה בשנת 1971 ונמנית על אחת מפירמות שמאות המקרקעין ויעוץ הנדל"ן הותיקות והמובילות בישראל.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום שמאות מקרקעין

הפורום מתרכז בנושאים הבאים - תכנון ובניה: איחוד וחלוקה, טבלאות איזון, שינוי יעוד קרקע, שימוש חורג והקלות. מיסוי נדל"ן: היטלי השבחה, מס שבח, תשלומים לרשות מקרקעי ישראל. תביעות: פיצויי הפקעות, ירידת ערך (לפי סע' 197). הערכות שווי לבנקים ועוד. מנהל הפורום, גלעד המאירי, כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין בעל ותק של למעלה מ-20 שנים, מרצה ומרכז אקדמי בבית הספר למנהל עסקים באונ' "בר-אילן" בקורס להשקעות, יזמות וניהול נדל"ן, במסלול תואר שני M.B.A לרואי חשבון. גלעד המאירי משמש כמנכ"ל קבוצת אהוד המאירי ושות' שנוסדה בשנת 1971 ונמנית על אחת מפירמות שמאות המקרקעין ויעוץ הנדל"ן הותיקות והמובילות בישראל.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
פורום זה עוסק בנדל"ן בכלל ושמאות מקרקעין בפרט וכולל מאמרים, סרטונים ותכנים רבים לטובת הציבור הרחב. אנו עושים מאמץ לתת מידע רלבנטי ומדוייק, ככול שניתן, במגבלות הנובעות מהפלטפורמה. יחד עם זאת, אין במידע שבמאמרים, בסרטונים, בשיחות, בקישורים וכו' או בכל חלק מהם כדי להוות ייעוץ משפטי או ייעוץ אחר או המלצה או חוות דעת מכל סוג שהוא. הפורום ומנהליו אינם נושאים באחריות כלשהי בכל הקשור למידע המתפרסם בפורום, תוכנו, נכונותו, אמינותו, דיוקו, שלמותו, תאימותו, עדכנותו, משמעויותיו והשלכותיו. האחריות בעשיית שימוש במידע המצוי בפורום, בכל חלק ממנו, היא על המשתמש בלבד ועליו לקבל עצה מקצועית מגורם מוסמך לפני נקיטה בכל פעולה או מחדל המסתמכים על המצוי בפורום.
המשך >>

לצפיה ב-'מגזין מקצועי חודשי מעניין בנושא נדל"ן'
מגזין מקצועי חודשי מעניין בנושא נדל"ן
02/07/2020 | 02:17
2
אני מזמין את כולכם להיכנס ולקרוא את המגזין המקצועי החודשי שלי בנושא נדל"ן.
המגזין כולל מאמרים, טיפים, והרבה רעיונות מוצלחים שכל מי שעוסק בנדל"ן כדאי שידע ויכיר.

לקריאת המגזין יש ללחוץ כאן >>>
 
לצפיה ב-'היטל השבחה קטע מהרצאה...'
היטל השבחה קטע מהרצאה...
29/06/2020 | 01:09
1
שווי בנכס ב'מצב קודם' כולל גם את הזכות לקבלת הקלות בניה
לצפיה ב-'איך ניתן להפחית היטל השבחה'
איך ניתן להפחית היטל השבחה
21/06/2020 | 11:17
1
שלום לכל הגולשים ,אני מצרף לכם  סרטון מקצועי איך להפחית היטל השבחה , נראה לי שזה יעניין אתכם. אם צריך עוד משהו אני כאן ☺
לצפיה ב-'שאלה גבי חריגת בניה בבנין'
שאלה גבי חריגת בניה בבנין
17/06/2020 | 11:27
2
שלום,
אנחנו בתהליך  מתקדם לרכישת דירה מאדם פרטי.
הבנין עדיין חדש ולכן טרם עבר טאבו
בתשריט הדירה יש שטח ציבורי הצמוד לדירה, לטובת פיר, שבפועל הוצמד לדירה
לפי הבנתי זה קורה בכל שאר הקומות.
השאלה מה הסיכון בכך עבורנו? בעיקר בשל העובדה שבניין עדיין רשום על שם חברת הבניה.

השאלה מה המשמעות לגבינו מבחינת תהליך הטאבו ? ומה המשמעות להמשך העסקה עם המוכר ? (החוזה כבר נחתם )
לצפיה ב-'תשלום מקדמה על חשבון היטל השבחה ללא הוצאת שומה'
תשלום מקדמה על חשבון היטל השבחה ללא הוצאת שומה
12/06/2020 | 16:31
2
5
שני שותפים של קרקע, בעלי חשבון משותף, מעוניינים לשלם כבר כעת סכום המוערך כ-עשירית מגובה היטל ההשבחה העתידי אולם מבלי שהעירייה תוציא שומה ויתחיל המירוץ להגיש ערר וכו. הכוונה שהכסף המשותף שלהם יועבר לעירייה ובבוא הזמן יתחשבנו עם העירייה לגבי גובה השומה הסופי ואז יופחת תשלום זה ממה שיקבע. האם העיריות מתנגדות למהלך כזה למיטב ידיעתך? (להבהרה- אין כעת חובת תשלום כי למרות שאושרה תוכנית, מימוש הזכויות עדיין לא נעשה ולא יעשה בעתיד הקרוב)
לצפיה ב-'תשלום היטל השבחה מראש בלי לקבל שומה'
תשלום היטל השבחה מראש בלי לקבל שומה
( לעמוד שלי בתפוז )
16/06/2020 | 09:25
1
3
שלום, למיטב ידיעתי אין אפשרות כזו. הועדה המקומית היא לא "בנק" שאתה מפקיד בו כסף. אם תרצה לשלם היטל על החשבון, אזי על מנת שיוכלו לקבל ממך את התשלום יצטרכו להוציא שובר תשלום שמבוסס על שומת מקרקעין שהועדה תכין עפ"י הוראות סעיף 4.(4)(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.
לצפיה ב-'תודה.בררתי ואתה צודק'
תודה.בררתי ואתה צודק
16/06/2020 | 16:29
2
והסיבה שהם לא מוכנים לקחת על מנת של יצטרכו להחזיר  במידת הצורך בריבית 0.5%..כך לפחות הם טוענים
לצפיה ב-'שאלה לגבי השפעת הקטנת מרפסת על שווי מטר מרפסת'
שאלה לגבי השפעת הקטנת מרפסת על שווי מטר מרפסת
08/06/2020 | 22:29
11
אנחנו לפני תחילת בניה ויש לנו ויכוח איך לחשב השפעה של ירידת שטח מרפסת על שווי הדירה
הדירה בקומה שניה, 75 מ פלדלת
המרפסת במקור הייתה 12 מטר ועקב דרישות העיריה ירדה ל6 מטר
במקור שווי מטר מרפסת היה 25% ממטר פלדלת
אולם לאחר הקטנה - המרפסת יוצאת מאוד קטנה יחסית - האם יש להעלות את מחיר מטר המרפסת ובכמה בערך
לצפיה ב-'איך להימנע מתשלום מס שבח מוגזם בעסקת נדל"ן בין חברות '
איך להימנע מתשלום מס שבח מוגזם בעסקת נדל"ן בין חברות
( לעמוד שלי בתפוז )
08/06/2020 | 11:57
4
שלום לכל הגולשים במאמר הפותח אני רוצה להסביר הפעם  איך להימנע מתשלום מס שבח מוגזם בעסקת נדל"ן בין חברות בעלות קשרים עסקיים.

לעיתים חברה מבצעת עסקת נדל"ן עם חברה שיש לה קשרים עסקיים עימה.

במקרה שכזה, מנהל מיסוי מקרקעין עלול לטעון, כי הצדדים הינם 'בעלי יחסים מיוחדים', והתמורה שנקבעה בהסכם אינה משקפת את שווי השוק של הממכר והוא עלול לקבוע את מחיר העסקה, לצרכי מס, בסכום גבוה יותר מהנקוב בחוזה.
בפס"ד וע (ת"א) 1261/05 שחר ש.יזום והשקעות ואח' נגד מנהל מס שבח מקרקעין נתניה ניתן ללמוד כיצד יש להתנהל נכון מול רשות המיסים על מנת להצליח לבסס את המחיר החוזי ולא לשלם מס מיותר.

לחץ להמשך המאמר >>
לצפיה ב-'מגזין מקצועי חודשי מעניין בנושא נדל"ן'
מגזין מקצועי חודשי מעניין בנושא נדל"ן
( לעמוד שלי בתפוז )
04/06/2020 | 09:17
2
אני מזמין את כולכם להיכנס ולקרוא את המגזין המקצועי החודשי שלי בנושא נדל"ן.
המגזין כולל מאמרים, טיפים, והרבה רעיונות מוצלחים שכל מי שעוסק בנדל"ן כדאי שידע ויכיר.


לקריאת המגזין יש ללחוץ על הקישור המצורף ...
לצפיה ב-'איך לצמצם את היטל ההשבחה בבקשה להקלה לתוספת קומה בפרוייקט?'
איך לצמצם את היטל ההשבחה בבקשה להקלה לתוספת קומה בפרוייקט?
21/05/2020 | 10:53
3
צפו בקטע מההרצאה
לצפיה ב-'מימון בנקאי - פרויקטים יזמיים'
מימון בנקאי - פרויקטים יזמיים
24/05/2020 | 17:38
3
שלום רב,
ברצוני לדעת האם בכל סוג של פרויקט יזמי, כאשר יזם רוכש מימון בנקאי, שמאי מטעם הבנק מלווה/מפקח אחר קצב הבנייה והמימון והשיווק?
ברור לי שנדל"ן למגורים כפוף ל"חוק המכר" שממנו התפתח תחום ה"לווי הפיננסי" אולם מה לגבי התחייבויות ופיקוח של מבני מסחר/ מלונאות ומה לגבי מבני ציבור?

תודות מראש
 
לצפיה ב-'שיפוע בתקרת מטבח בבניין חדש'
שיפוע בתקרת מטבח בבניין חדש
12/05/2020 | 14:06
2
שלום לחברי הפורום,
לפני כשנה וחצי נכנסתי לדירה חדשה מהקבלן, בה תוקנו רוב הליקויים בתום שנת הבדק. ליקוי משמעותי אחד לא תוקן עד עכשיו. מדובר בשיפוע של כ-6 ס"מ מצד אל צד בתקרת המטבח (שאורכה כ 3.5 מטרים). שיפוע זה לדעתי חריג (לא בדקתי את החוק), והליקוי די בולט לעין. אין ספק שליקוי שכזה עלול להוריד את ערך הדירה.
שאלתי, מה ניתן לעשות, לאן לפנות?
הליקוי בולט וחד משמעי, כך שאין כאן ספקות - מבחינת מודד / שמאי / מהנדס בודק וכו'.
תודה.
לצפיה ב-'איך לשלם פחות היטל השבחה בנכסים בעלי מאפיינים עסקיים '
איך לשלם פחות היטל השבחה בנכסים בעלי מאפיינים עסקיים
( לעמוד שלי בתפוז )
12/05/2020 | 10:50
1

 שלום לכל הגולשים משבר הקורונה טרם הסתיים וכנראה שהבעיה הכי גדולה כיום היא לא הבריאות, אלא הבעיות הכלכליות של בעלי העסקים. אבל, זה יכול לגרור גם את בעלי הנכסים שהעסקים פועלים בהם, לבעיה או שדווקא להזדמנויות...

במאמר הפותח אני רוצה לדבר הפעם על: איך לשלם פחות היטל השבחה בנכסים בעלי מאפיינים עסקיים.
לפעמים אחת המחלוקות הבסיסיות במסגרת קביעת היטל השבחה הינה – מהו ערך הנכס?

משתנים רבים עשויים להשפיע על שווי השוק של נכס - אבל, האם לצורך קביעת שווי נדל"ן, יש רלבנטיות גם לסוג הפעילות העסקית שמבוצעת בו?

לכאורה, ממש אין קשר!

- האם למשל שטח במגדל משרדים שמאוכלס ע"י עו"ד מצליח שמרוויח ממון רב בפעילותו העסקית שווה יותר משטח משרדים זהה באותה  קומה שמאוכלס ע"י עו"ד אחר שעסקיו אינם כה  טובים?   

- האם קרקע להקמת בנין מגורים שמצוייה בבעלות חברה יזמית גדולה ומצליחה שווה בשוק יותר מקרקע צמודה זהה שבבעלות אלמנה ערירית?

ברור שלא!
ברור שלכאורה אין שום קשר בין העסק המתנהל בנכס לבין שווי השוק של המקרקעין.

אבל... 
בפס"ד אשר ניתן ע"י בית המשפט העליון
בבר"מ 2647/14 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקוה נ' גולדן פוינט בע"מ, ניתנה הבחנה מסויימת לקביעה הנ"ל, אשר יוצרת פתח גדול מאוד להגדלת שומות השבחה ולחילופין הזדמנות לצמצום שומות
– תלוי בסיטואציה. 
לצפיה ב-'האם הקרקע הפרטית "בחורבת חורה", עוברת ליעוד של מגורים ?'
האם הקרקע הפרטית "בחורבת חורה", עוברת ליעוד של מגורים ?
04/05/2020 | 14:26
9
במרכז למיפוי קרקעות ישראל, הפקידה סיפרה לי, שהקרקע על יד צומת תל שוקת "בחורבת חורה" , ליד הישוב מיתר, עוברת בעוד שנה, שינוי ליעוד של מגורים, שאלה ראשונה, האם מישהו יכול לאשר את המידע, איפה ניתן לבדוק אם זה אמיתי או לא ? דבר שני, אם למישהו יש שם קרקע למכירה, בקשה לפנות אלי במסר פרטי ? תודה.
לצפיה ב-'מגזין מקצועי חודשי מעניין בנושא נדל"ן'
מגזין מקצועי חודשי מעניין בנושא נדל"ן
( לעמוד שלי בתפוז )
03/05/2020 | 09:30
9
אני מזמין את כולכם להיכנס ולקרוא את המגזין המקצועי החודשי שלי בנושא נדל"ן.
המגזין כולל מאמרים, טיפים, והרבה רעיונות מוצלחים שכל מי שעוסק בנדל"ן כדאי שידע ויכיר.

לקריאת המגזין יש ללחוץ על הקישור המצורף ...
לצפיה ב-' למה יש הבדלים בהערכות שווי בין שמאים שונים'
למה יש הבדלים בהערכות שווי בין שמאים שונים
( לעמוד שלי בתפוז )
26/04/2020 | 11:24
7
שלום לכל הגולשים ,אני מצרף לכם  סרטון מקצועי למה יש הבדלים בהערכות שווי בין שמאים שונים, נראה לי שזה יעניין אתכם. אם צריך עוד משהו אני כאן ☺
 
 
 
לצפיה ב-'צפו: אהוד המאירי מסביר על זכות המשכנתא >>'
צפו: אהוד המאירי מסביר על זכות המשכנתא >>
19/04/2020 | 12:08
3
לצפיה ב-'צפו: גלעד המאירי מסביר על גישת היוון ההכנסות'
צפו: גלעד המאירי מסביר על גישת היוון ההכנסות
23/03/2020 | 12:55
4
לצפיה ב-'איזונים בפרוייקט תמא 38 הריסה ובניה צפון ת"א'
איזונים בפרוייקט תמא 38 הריסה ובניה צפון ת"א
16/04/2020 | 13:08
4
אבקש לדעת כמה דברים
1. האם יש התייחסות בתחשיב שדירות בקומות נמוכות במצב הישן היו יקרות יותר מקומות גבוהות בביניין ללא מעלית ולאחר הבנייה הפכו ליקרות יותר?
2. חתמנו על חוזה לתמא 38 שרוב הדירות נשארו במקומן הנוכחי ורק 3 דירות הוזזו מאמצע רחוב שאין בו אוטובוס לפינת רחוב מומזרת משני כיוונים בו נוסעים אוטובוסים. על כך יצתרכו לפצותינו, מה מקובל במקרה כזה?
3. כמה נהוג לפצות על איבוד כיוון אויר
4. כמה יש להוסיף על עלית קומה
תודה מראש
לצפיה ב-'איך להימנע מתשלום קנסות גבוהים לעירייה עקב פיצול דירות '
איך להימנע מתשלום קנסות גבוהים לעירייה עקב פיצול דירות
( לעמוד שלי בתפוז )
06/04/2020 | 09:21
6
שלום לכל הגולשים משבר הקורונה ממשיך, אבל אנחנו במשרד אהוד המאירי ושות', ערוכים לכל תרחיש וממשיכים לספק שירות לכל הלקוחות תוך הקפדה על כללי משרד הבריאות, מחוברים אונליין ונגישים לכולם. 
 
כיוון שרובנו מעבירים כעת את הזמן בתוך הבתים, רציתי הפעם לדבר על נושא 'אקטואלי' - פיצול של דירות מגורים.

אני רוצה לשתף אתכם בטענה יצירתית שיכולה לעזור לבעלי נכסים
להימנע מתשלום קנסות גבוהים לעירייה עקב פיצול דירות בצורה לא חוקית...

להמשך המאמר לחץ כאן
 
לצפיה ב-'שווי קרקע ששונה יעודה מחקלאית לשצ"פ'
שווי קרקע ששונה יעודה מחקלאית לשצ"פ
01/04/2020 | 20:23
3
10
קרקע חקלאית (נתעלם מפוטנציאל לבניה וציפיות) שמחירה 20 דולר למטר. עירייה מפקידה תוכנית לשינוי יעוד לפארק=שצ"פ. עדיין לא הופקעה בפועל. מה שיעור באחוזים שווי ש.צ.פ מהמצב הקודם? 10%? 20%? יותר?
 
תודה
לצפיה ב-'שווי שצ"פ'
שווי שצ"פ
( לעמוד שלי בתפוז )
01/04/2020 | 21:05
2
7
שווי קרקע ביעוד להפקעה תלוי ב"מטרת השומה". הערכה של 10-20% משווי קרקע בסביבה (שזו סתם קביעה תיאורטית) היא מקובלת אם נניח רוצים להעריך שווי של שצ"פ במסגרת הכללת שצ"פ בטבלת איחוד וחלוקה או במסגרת קביעת שווי של שצ"פ לצורך פיצויי הפקעה. אבל, אני מבין מהשאלה שהדילמה היא מה שווי השצ"פ לצורך הגשת תביעה לירידת ערך (לפי סע' 197)? אם כך, אז השווי המקובל הוא פשוט אפס ש"ח! אין שום ערך לשצ"פ בשוק החופשי ונכון לשקול קביעת שווי של אפס ב"מצב חדש" לעומת השווי הקודם ולדרוש פיצוי מלא. כמובן שיש עוד שיקולים רבים שצריך להביא בחשבון ובין היתר צריך להביא בחשבון ניהול נוסף/מקביל של תביעת פיצויי הפקעה ואז דווקא יתכן שכדאי יהיה לנקוב בשווי ה"תיאורתי" הגבוה של 10-20% ולא אפס. העניין מאוד מורכב. אגב, שווי 10-20% הוא ממש לא בהכרח משווי קרקע חלקאית ללא פוטנציאל. הכלל הוא שהאחוזים נלקחים בעקרון משווי שוק של קרקע בסביבה הקרובה. וגם זה תלוי בכל מי קריטריונים.
לצפיה ב-'תודה רבה !'
תודה רבה !
02/04/2020 | 00:25
1
10
נכון. זה לעניין תביעה לפי סעיף 197 (שכבר הוגשה מזמן).     אני לא יודע מה השתנה בתחום השמאות בישראל במהלך  -20-15 השנה אחרונות אבל אני מחזיק בידי שתי חווד של שמאים מכובדים בישראל ואחד מהם די ידוע. וקצת מוזר מה שאני קורא.   השמאי מטעם בעל הקרקע מייחס (מבלי להכנס לפירוט המקרה) לש.צ.פ(הפארק שאושר בתוכנית) שיעור של 20% מהשווי הקודם (במקרה הזה כן כלל בשווי הקרקע החקלאית פוטנציאל לשינוי יעוד למגורים וכו, לכן ה-20% אינו משווי קרקע חקלאית "רגילה").   שמאי  מטעם העירייה,  כמובן שטען בזמנו שלא היה כל פוטנציאל לשינוי יעוד בטווח הארוך (שזה טיעון סביר, לפי הפוזיציה שלו), אולם מה שמוזר, שהוא כתב בחווד שלו "שוויו של השצפ יכול להיות מוערך בשיעור של 25% משווי קרקעות למגורים או ותעשיה -וכך במקרה זה..." ולאור התיאור הוא כתב שהוא בדיעה כי לא חלה פגיעה או ירידת ערך.       מקובל עליי שיטען שאין פוטנציאל תכנוני למגורים אבל איך ניתן לומר ששצפ לא מוריד ערך קרקע חקלאית?   היתכן  שדברים שהיו מקובלים בתחום לפני 15-20 שנה השתנו? סעיף 197 היה די צעיר לפני 20 שנה.   האם  מאז נקבעו כללים שונים לעניין ש.צ.פ?
לצפיה ב-'תביעת 197'
תביעת 197
( לעמוד שלי בתפוז )
02/04/2020 | 01:49
3
השינויים ב- 15-20 שנה האחרונות הם עצומים !!! לא בתחום השמאות גרידא אלא בפסיקה המנחה בתביעות לפי סע' 197 שממנה נגזרים גם כללי שמאות למקרים השונים. זו לא המסגרת לדון בפורום זה, העניין מאוד מורכב וזה נושא ליעוץ פרטני.

מנהל/ת הפורום

אודות:
גלעד המאירי, שמאי מקרקעין, בעל תואר ראשון בכלכלה ומנהל עסקים (B.A) תואר שני מוסמך במשפטים (LL.M) בוגר לימודי תעודה באיכות הסביבה (Dip.) בעל ותק מקצו
עוד...

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

גלעד המאירי- מנהל פורום שמאות מקרקעין
מנהל הפורום גלעד המאירי

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ