לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
32503,250 עוקבים אודות עסקים

פורום שמאות מקרקעין

הפורום מתרכז בנושאים הבאים - תכנון ובניה: איחוד וחלוקה, טבלאות איזון, שינוי יעוד קרקע, שימוש חורג והקלות. מיסוי נדל"ן: היטלי השבחה, מס שבח, תשלומים לרשות מקרקעי ישראל. תביעות: פיצויי הפקעות, ירידת ערך (לפי סע' 197). הערכות שווי לבנקים ועוד. מנהל הפורום, גלעד המאירי, כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין בעל ותק של למעלה מ-20 שנים, מרצה ומרכז אקדמי בבית הספר למנהל עסקים באונ' "בר-אילן" בקורס להשקעות, יזמות וניהול נדל"ן, במסלול תואר שני M.B.A לרואי חשבון. גלעד המאירי משמש כמנכ"ל קבוצת אהוד המאירי ושות' שנוסדה בשנת 1971 ונמנית על אחת מפירמות שמאות המקרקעין ויעוץ הנדל"ן הותיקות והמובילות בישראל.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום שמאות מקרקעין

הפורום מתרכז בנושאים הבאים - תכנון ובניה: איחוד וחלוקה, טבלאות איזון, שינוי יעוד קרקע, שימוש חורג והקלות. מיסוי נדל"ן: היטלי השבחה, מס שבח, תשלומים לרשות מקרקעי ישראל. תביעות: פיצויי הפקעות, ירידת ערך (לפי סע' 197). הערכות שווי לבנקים ועוד. מנהל הפורום, גלעד המאירי, כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין בעל ותק של למעלה מ-20 שנים, מרצה ומרכז אקדמי בבית הספר למנהל עסקים באונ' "בר-אילן" בקורס להשקעות, יזמות וניהול נדל"ן, במסלול תואר שני M.B.A לרואי חשבון. גלעד המאירי משמש כמנכ"ל קבוצת אהוד המאירי ושות' שנוסדה בשנת 1971 ונמנית על אחת מפירמות שמאות המקרקעין ויעוץ הנדל"ן הותיקות והמובילות בישראל.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
פורום זה עוסק בנדל"ן בכלל ושמאות מקרקעין בפרט וכולל מאמרים, סרטונים ותכנים רבים לטובת הציבור הרחב. אנו עושים מאמץ לתת מידע רלבנטי ומדוייק, ככול שניתן, במגבלות הנובעות מהפלטפורמה. יחד עם זאת, אין במידע שבמאמרים, בסרטונים, בשיחות, בקישורים וכו' או בכל חלק מהם כדי להוות ייעוץ משפטי או ייעוץ אחר או המלצה או חוות דעת מכל סוג שהוא. הפורום ומנהליו אינם נושאים באחריות כלשהי בכל הקשור למידע המתפרסם בפורום, תוכנו, נכונותו, אמינותו, דיוקו, שלמותו, תאימותו, עדכנותו, משמעויותיו והשלכותיו. האחריות בעשיית שימוש במידע המצוי בפורום, בכל חלק ממנו, היא על המשתמש בלבד ועליו לקבל עצה מקצועית מגורם מוסמך לפני נקיטה בכל פעולה או מחדל המסתמכים על המצוי בפורום.
המשך >>

לצפיה ב-'כיוון אוויר אחד'
כיוון אוויר אחד
13/08/2018 | 08:52
7
שלום ותודה על הפורום והמענה. 
האם יש דרך לשער מה צפוי להיות הפער באחוזים בין דירה עם כיוון אויר אחד לדירה מקבילה עם 2 כיווני אוויר?
 
עניינית מתלבט בנוגע לזכיה במחיר למשתכן באור יהודה. דירות 3 חדרים כלואות. 
בברכה
גלעד
לצפיה ב-'ליקוי בחניה תת קרקעית'
ליקוי בחניה תת קרקעית
11/08/2018 | 19:06
7
שלום,
ברשותי חניה בבניין שגילו כשנה.
אורך החניה היא כ-5 מטר, בהתאם לתקן. אולם הקבלן הציב עמדת כיבוי אש (בניגוד להיתר החתום בעירייה - שם לא מופיעה עמדה כזו). הקבלן מסרב בתוקף להזיז את העמדה. מכיוון שע"פ חוקי הכבאות אין לחסום עמדת כיבוי, נגזר עליי להשאיר רווח של כ-80 ס"מ כדי לאפשר נגישות לארון.
רציתי לשאול האם מבחינה שמאית קיומו של ארון הכיבוי מהווה ירידת ערך, והאם כדאי לפנות בנושא זה להתייעצות עם שמאי או עם עורך דין, והאם נדרש שמאי עם התמחות מיוחדת בחניות בשביל זה, או שכל שמאי מתאים.
תודה!
לצפיה ב-'מה העלות של שמאי מקרקעין לנכס נדל"ן בגוש דן? '
מה העלות של שמאי מקרקעין לנכס נדל"ן בגוש דן?
07/08/2018 | 12:04
1
8
כלומר, כמה עלות לשמאי כאשר אני מעוניין שהוא יעריך את שווי הנכס? 
לצפיה ב-'עלות שמאי'
עלות שמאי
( לעמוד שלי בתפוז )
07/08/2018 | 16:47
10
הי, אין עלות קבועה לשירותי שמאות. הדבר תלוי במאפייני כל נכס ספציפי וכל עבודה מתומחרת לגופו של עניין. הדבר גם תלוי בזהות השמאי. כמו בכל לתחום של בעלי מקצוע חופשי, כפי שיש "עו"ד זול" ו"עו"ד יקר" כך גם שמאים. אני מציע לך פשוט לפנות למספר שמאים ולברר.
לצפיה ב-'בסיס נתוני ארנונה של דירה בבית משותף'
בסיס נתוני ארנונה של דירה בבית משותף
30/07/2018 | 08:30
1
12
האם יש בסיס נתונים ממנו ניתן לקבל את שטחי הארנונה של דירות בבית משותף שנבנה לפני כ-60 שנה בחיפה?בדומה למה שקיים במידע נדל"ן של רשות המיסים שם מופיע השטח הרשום ,הבעייה שהוא מציג נתונים הסטוריים ,כך שכל תוספות הבנייה שבוצעו ,אפילו עם היתר בנייה ,אינם מתעדכנים.
השאלה : כיצד מתמודדים שמאים עם סוגייה זו בבואם להעריך מחיר שטח מבונה שכן ,במקרה של בניין ישן , ישנם תוספות בנייה של שטח גדול ,לדוגמא שטח רשום מקורי של 35 מ"ר מול תוספת של 85 מ"ר ( ביחד 120 מ"ר ) ואם אינם מתחשבים בזה הרי שמתקבל מחיר מ"ר מבונה גבוה ,כיוון שאת מחיר המכירה צריך לחלק ל120 מ"ר ולא ל35 מ"ר?
לצפיה ב-'בסיס נתונים לשטח דירות'
בסיס נתונים לשטח דירות
( לעמוד שלי בתפוז )
30/07/2018 | 08:42
17
הי יחיאל, אין בסיס נתונים קבוע ומסודר לשטחי דירות! זו חלק ממלאכת השמאי. כאשר נדרש להעריך נכס ולנתח נתוני השוואה השמאי בוחן כל נכס ונכס לגופו ! השטח לצרכי ארנונה בד"כ אינו משקף ממילא את שטח הנכס כראוי כי כללי המדידה לארנונה כל רשות ורשות שונים וכמעט תמיד לא כוללים את כל השטחים בנכס.
לכן, בעת הערכת שווי נכס השמאי בוחן את שטח הנכסים בפועל ואת השטח המופיע בהיתרי הבניה (ולעיתים צריך לבחון את כל ההיתרים, אחד אחד, בכל נכס השוואה, בכדי לבסס ניתוח נכון). גם השטח הרשום בטאבו אכן אינו משקף בד"כ את שטח הנכס הנכון, וניתן להסתמך עליו רק במקרה שמדובר במבנים חדשים הומוגנים.
לצפיה ב-'בניין לפני תמ"א הריסה ובנייה'
בניין לפני תמ"א הריסה ובנייה
26/07/2018 | 12:26
1
19
בבנייני שיכון בגוש דן.
שאלתי נוגעת לזיכוי בעלי הדירות על פי קומות דירותיהם בהווה.
מה נכון יותר מבחינה כלכלית לוגית:
לתת לקומות 1+2+3 קומות חדשות בבניין 7 קומות כשה"נמוך" נשאר נמוך, ויינתנו קומות 2+3+4 בבניין החדש בדיוק על פי הסדר הקיים כעת?
אלא שבחדש הבניין יכלול כמובן מעלית, ולפיכך קומה 3 העכשווית, תהייה בקומה 4 עם מעלית
 
או אולי
לפי השווי העכשווי - דירה בקומת הקרקע (תלויה, 4 מדרגות) שווה יותר מקומה 2 ללא מעלית, ואז - הסדרת הדירות החדשות צריכה לקבל היפוך???
 
אשמח לתשובתך
לצפיה ב-'בניין לפני תמ"א הריסה ובנייה'
בניין לפני תמ"א הריסה ובנייה
( לעמוד שלי בתפוז )
27/07/2018 | 00:03
14
הי, הקצאת הדירות הנכונה והרצויה היא כזו השומרת על היחסיות במונחים כלכליים של שווי בין הדירות כאשר כל דירה מוסיפה לעצמה "עליית ערך" זהה מבחינה יחסית. לכן צריך לדאוג שהערך של כל דירה יעלה באותו אחוז כמו יתר הדירות. ולכן צריך להמנע ממצב שבו למשל הדירה שהיתה קודם בקומה 3 ללא מעלית (ושהיתה ככול הנראה הדירה הכי נחותה בבנין מבחינת שווי), תקבל בסופו של דבר את ההקצאה בקומה 4 עם מעלית ותהא אחת הדירות היקרות יחסית בבנין. לעיתים אין ברירה מבחינת טכנית לתת הקצאות מסויימות אבל אז צריך לדאוג לאזן בין הדיירים בכסף או בהטבות אחרות כמו הצמדת שטחים/חצר/חניה וכדו'.
לצפיה ב-'שינוי תב"ע'
שינוי תב"ע
22/07/2018 | 13:47
9
194
דירה ביפו  שנבנתה במקור כסטודיו לאמן, נמצאת בהליך שינוי התב"ע לדירת מגורים. מה יהיה גובה היטל השבחה , אם בכלל?
לצפיה ב-'שינוי תב"ע - היטל השבחה'
שינוי תב"ע - היטל השבחה
( לעמוד שלי בתפוז )
22/07/2018 | 14:27
8
19
הי, על פניו ככול הנראה ידרש תשלום היטל השבחה....
ב"מצב הקודם" מדובר על סטודיו לאומן. הדבר דורש בדיקה האם ב"סטודיו" היה מותר לאמן להתגורר או רק לעבוד. כמו"כ גם אם הותר מגורים, עדין סביר להניח שהועדה המקומית תטען שמדובר בשימוש "מוגבל" רק לדיירים שהם "אמנים" ולא כל אדם יכול לגור שם. לעומת זאת, ב"מצב החדש" מדובר לדבריך בדירה "רגילה".
קשה כרגע במסגרת הפורום להעריך את ההיטל שידרש והדבר נתון רבות לשיקול דעתה ופרשנותה של הועדה המקומית את התב"ע החדשה והקודמת, את ההיתרים, את מצב השוק ועוד פרמטרים. בכל מקרה, לאחר קבל שומת השבחה ניתן כמובן להגיש ערעור ע"י שמאי מטעמך ויתכן אף שיופחת סכום משמעותי. 
לצפיה ב-'שינוי תב"ע'
שינוי תב"ע
22/07/2018 | 14:46
7
6
תודה.
הקבלן  בנה בבניין לשימור דירות מגורים שהיו במקור סדנאות לאמנים. הדירות אוכלסו בסוף 2007. הקבלן קיבל אישור לשימוש חורג לשבע שנים, בתנאי שישלים את כל המסמכים והיטל השבחה תוך שנה מיום קבלת ההיתר. הוא התרשל, לא עשה דבר וההיתר התבטל. עכשיו, אני רוצה למכור את הדירה וכל רוכש מתנה  , שאם יהיה היטל השבחה הוא יחול עלי , לא משנה מתי. כרגע לא ידוע מתי תשונה התב"ע. זה איזור שלם. אם יידרש היטל השבחה, האם אפשר יהיה לתבוע מהיזם כי התחמק מתנאי ההיתר?
לצפיה ב-'שינוי תב"ע'
שינוי תב"ע
26/07/2018 | 20:50
4
תשובה?
לצפיה ב-'שינוי תב"ע'
שינוי תב"ע
( לעמוד שלי בתפוז )
29/07/2018 | 01:16
5
4
הי ורדינה, ממה שאת מתארת, קודם כל הקבלן התחייב רק לשימוש חורג ל- 7 שנים. ומה לאחר מכן? אני מניח שגם אם הוא היה עומד בהתחייבויות שלו כלפיכם, עדין היום כיוון שטרם אושרה תב"ע, אז בכל מקרה היית מוכרת דירה שהיא "סדנא" ולא דירה רגילה. כך שמבחינת קונה שאמור לרכוש את הנכס המצב היה זהה. לגבי ההתניות של הקונים, זה תלוי מה את מציגה להם ומה המחיר. אם את טוענת שמדובר בדירה רגילה ומבקשת מחיר מלא, אז הם בצדק רוצים שתתחייבי לשלם כל סכום של היטל שיתכן שידרש בעתיד על מנת "להכשיר" את הנכס כדירה. אם את טוענת שהממכר הוא "דירה/סדנא" עם כל ה"בעיות" ומבקשת מראש מחיר נמוך יותר, אז אין מקום לדרוש ממך להשתתף בהיטל בעתיד (שיחוך בעקרון עפ"י חוק על הקונים בעתיד, כאשר תאושר תב"ע חדשה).
לצפיה ב-'שינוי תב"ע'
שינוי תב"ע
29/07/2018 | 08:54
4
2
תודה , אבל....
כמו שציינתי, הקבלן קיבל שימוש חורג בתנאי שתוך שנה יסדיר את הבקשה לשינוי  ואת תשלום ההשבחה. הוא התעלם , לא עשה דבר ולכן גם השימוש החורג התבטל. היום אני מוכרת את הדירה כדירה, אך השאלה היא, אם בגלל שהקבלן התרשל ולא הסדיר את העניין, למרות שהתחייב, יש לחייב אותו בשינוי כאשר יהיה. הוא מכר לנו דירות לפני 12 שנה והתחייב להסדיר את השינוי (שיהיה בוודאות לאחר כל הפרוצדורה)
לצפיה ב-'היטל השבחה לשינוי תב"ע'
היטל השבחה לשינוי תב"ע
( לעמוד שלי בתפוז )
29/07/2018 | 09:39
3
7
הי, מבחינת הועדה המקומית לתכנון ובניה, מי שיהא חייב בהיטל השבחה הוא מי שיהא בעל הנכס במועד שבו תתאשר התב"ע המשביחה (ככול הנראה זה יקרה כאשר הקונה החדש יהיה הבעלים).
בהתאם לכך, אם את מוכרת כיום דירה במחיר מלא אז קודם כל הגיוני שהקונה יבקש להטיל עליך את ההיטל בעתיד. לגבי הקבלן ש"התרשל", כאמור, מבחינת הועדה המקומית לא הוא החייב...
כמובן, שאם התחייב בפניכם כקונים לתת לכם דירות מאושרות כראוי מבחינת רישוי ולא עשה כך, אז ראוי להטיל עליו את האחריות אבל זה כבר נושא לתביעה ביניכם שאת צריכה לברר כראוי עם עו"ד מומחה - הן לגבי עצם האחריות שלו (צריך לבחון היטב את החוזה, מה הובטח על ידו ומה נעשה על ידו) והן לגבי התיישנות המקרה. בקיצור, ממליץ לך לפנות לעו"ד.
לצפיה ב-'שינוי תב"ע'
שינוי תב"ע
29/07/2018 | 09:44
2
2
תודה. כך חשבתי. מכיוון שהתחייב בהסכם הרכישה, אתבע אותו אם ולאחר שאחויב
שבוע טוב
לצפיה ב-'היטל השבחה לשינוי תב"ע'
היטל השבחה לשינוי תב"ע
( לעמוד שלי בתפוז )
29/07/2018 | 09:48
1
4
הי אני מציע לך להתייעץ עם עו"ד כבר עכשיו!!! ולא לחכות ליום שבו תדרשי לשלם היטל השבחה - יתכן שאז יהיה מאוחר מידי להגיש תביעה. את חייבת שעו"ד ינחה אותך כיצד לפעול כבר כעת ברגע שאת כבר מבחנה שהקבלן הזיק לך. יתכן שיש פעולות שאת חייבת כבר עכשיו לבצע.
לצפיה ב-'שינוי תב"ע'
שינוי תב"ע
29/07/2018 | 09:53
2
תודה! אעשה זאת
לצפיה ב-'מגבלות בנייה לגובה לפי תב"ע'
מגבלות בנייה לגובה לפי תב"ע
22/07/2018 | 00:16
1
8
שלום,

כיצד ניתן להבין מתוכנית התב"ע במגרש מסויים מהן הגבלות הבנייה לגובה?
מופיעות בתב"ע תוכניות מתאר והתראות וכן תמ"א 4/2 נמל תעופה בן גוריון, אבל מעבר לזה לא מצאתי מידע מדוייק על מספר הקומות שמאושר לבנות במגרש.
כיצד ניתן להבין זאת מהתב"ע של המגרש?
האם אני חייב ללכת לועדה המקומית לצורך קבלת מידע זה ?

תודה !
לצפיה ב-'מגבלות בנייה לגובה לפי תב"ע'
מגבלות בנייה לגובה לפי תב"ע
( לעמוד שלי בתפוז )
22/07/2018 | 00:50
169
הי, בעקרון רשום בתב"ע עצמה את מגבלות הגבוה (בתשריט או בתקנון או בנספח מיוחד). במידה והדבר לא מופיע כראוי, ניתן ורצוי תמיד לברר את זה בועדה המקומית.
לצפיה ב-'דירה להשקעה'
דירה להשקעה
20/07/2018 | 20:41
11
שלום רב, אנחנו זוג בשנות הארבעים עם בית ששווה כ-2.5 מיליון ש"ח ומשכנתא של 750 ש"ח שנותרה.
יש לנו הון עצמי של 750,000 ש"ח (אם נשחרר קרנות השתלמות נגיע ל900K) ואנחנו רוצים לקנות דירה נוספת להשקעה  בעלות של 1.5-1.8 מלש"ח- מדובר על בית שעדיין נבנה כך שכאשר נמכור, אנחנו מעריכים שנרווחים 200-300K.
1. האם זה בכלל כדאי?
2. האם הבנק ייתן לנו עוד משכנתא?
3. אם אנחנו יכולים לרשום הנכס על שם בן משפחה ללא דירה,כדי להימנע מתשלום 8% כמס רכישה האם הבנק עדיין ייתן לנו משכנתא?
4. שאלה אחרונה- אולי עדיף פשוט לקנות בית בסכום שיש לנו ולהרוויח השכירות?
לצפיה ב-'שינוי ייעוד מתעשיה ומלאכה'
שינוי ייעוד מתעשיה ומלאכה
19/07/2018 | 14:01
1
42
מהי העלות בקירוב לשינוי ייעוד קרקע מתעשיה ומלאכה למסחר/ משרדים?
כיצד מחושבת? האם יש תקנות מוגדרות או שהדבר משתנה מאזור לאזור.
לצפיה ב-'שינוי ייעוד מתעשיה ומלאכה'
שינוי ייעוד מתעשיה ומלאכה
( לעמוד שלי בתפוז )
19/07/2018 | 14:13
5
הי זאב, לא ניתן לענות על השאלנה שלך במסגרת הפורום. מדובר בענין שדורש בדיקה ספציפית. העלות יכולה לנבוע הן מהיטל השבחה שידרש בגין שינוי היעוד, הן בגין תשלומים לרשות מקרקעי ישראל (אם מדובר בקרקע בחכירה) והן בגין עלויות תכנון ורישוי עשירות שתדרשנה (תשלום שכ"ט לאדריכל/יועצים שונים).
כמו"כ היטל ההשבחה והתשלומים לרשות מקרקעי ישראל שונים מאזור לאזור וממקרה למקרה ונדרש כאמור בדיקה ספציפית.
לצפיה ב-'היטל השבחה בירושלים על הקלה'
היטל השבחה בירושלים על הקלה
10/07/2018 | 21:51
1
11
שלום,
אני מקווה שאסביר את עצמי בצורה נאותה, אם יש משהו לא ברור אשמח להוסיף הסבר.
אנחנו גרים בירושלים בבניין בקומה שלישית (אחרונה) ורוצים להגיש בקשה לקבלת היתר בניה לבניה על הגג. הבקשה היא ע"פ תבע חדשה שקיימת באיזור שלנו המאשרת לשכנים בקומות התחתונות התרחבות לצדדים ולנו מאשרת התרחבות בקומה מעל וכן בצדדים, אולם, לצורך הבקשה אנחנו צריכים לבקש מספר הקלות והשאלה העיקרית שלי היא האם אצטרך לשלם היטל השבחה על הקלות אלו (ואם כן, אולי תוכלו לעזור לי בסדר גודל).
הקלות:
1) ע"פ התקנון צריך לבנות בכל אגף בהינף אחד. כרגע השכנים מתחתינו אינם מעוניינים לבנות ולכן אנחנו בונים לבד רק את השטח שמעל הגג שלנו ולא מתרחבים לצדדים (לא שווה לנו להשקיע בבניה על עמודים).
2)ע"פ התבע עלינו לחפות את התוספת באבן ירושלמית למרות ששאר הקומות מתחתינו הם בחיפוי טיח פשוט. האם אפשר לבקש להסיר את החובה הזו? האם זה נחשב הקלה?
3) מכיוון ואנחנו לא רוצים לבנות על עמודים, אנחנו מבקשים היתר לבנות תוספת לדירה רק בשטח שמעל הגג שלנו. חשבנו להוסיף להיתר גם מרפסות זיזיות בחזית האחורית של הבניין. המרפסות יהיו בשטחים שמגיעים לנו על פי התבע (בשטח של אחת מהם מותר לנו לבנות ממש חדר ובשטח של השניה מותר לנו לבנות מרפסת מעל גבי קומה בנויה). האם הפיכת שטחים אלו שמגיעים לנו ע"פ התבע למרפסות זיזיות מהווה הקלה?
תודה רבה על כל תשובה, מכיוון ואנחנו ממש מוגבלים תקצבית אני מפחד שנקבל שומה גבוהה של היטל השבחה ולכן שוקל אולי לוותר על המרפסות ועל הפטור מחיפוי אבן.
 
 
לצפיה ב-'תוספת קטנה'
תוספת קטנה
10/07/2018 | 22:12
46
מוכר הדירה שילם בעבר את מלוא היטל ההשבחה בגין התבע החדשה.
לצפיה ב-'הפחתת אגרות והיטלים בגין חיזוק מבנים לפי תמ"א 38'
הפחתת אגרות והיטלים בגין חיזוק מבנים לפי תמ"א 38
( לעמוד שלי בתפוז )
09/07/2018 | 19:33
5
שלום לכל הגולשים אני מצרף לכם מאמר מקצועי מעניין בנושא הפחתת אגרות והיטלים אין חולק על הצורך לעודד שיפוץ וחיזוק מבנים ישנים למניעת קריסתם ברעידת אדמה ולכך נועדו תמריצים והקלות לתוספות בניה לפי תמ"א 38. אולם כנראה שהם אינם מספקים, שכן קצב חיזוק המבנים רחוק מלהשביע רצון.
בנוסף, בעלי נכסים, יזמים וקבלנים המבקשים לקדם בימים חמים אלה פרויקטים לחיזוק מבנים, נדרשים לשלם כתנאי להיתר הבניה מאות אלפי שקלים ויותר לקופת הרשות המקומית, כהיטלי פיתוח בגין תוספות הבניה (סלילה, מים, ביוב וכדומה). תשלומים אלה מייקרים מאד את עלויות הפרויקט וגורמים להאטה וצמצום בחיזוק המבנים בישראל.
למרות זאת ניתן, במקרים מסוימים, להמתיק את הגלולה ולהקטין את עלויות הפרויקט.
להלן כמה דוגמאות לחיובים שניתן להפחית ואולי אף לבטל כליל.
 
 
לצפיה ב-'מגזין מקצועי חודשי מעניין בנושא נדל"ן - שכדאי להיכנס ולקרוא'
מגזין מקצועי חודשי מעניין בנושא נדל"ן - שכדאי להיכנס ולקרוא
( לעמוד שלי בתפוז )
02/07/2018 | 11:57
20

אני מזמין את כולכם להיכנס ולקרוא את המגזין המקצועי החודשי שלי בנושא נדל"ן.
המגזין כולל מאמרים , טיפים , והרבה רעיונות מוצלחים שכל מי שעוסק בנדל"ן כדאי שידע ויכיר .
לצפיה ב-'חניה נוספת'
חניה נוספת
25/06/2018 | 14:10
4
35
רכשתי דירה "על הנייר" עם חניה צמודה  מקורה. לאחר אכלוס הבניין, נשארו לקבלן מספר חניות למכירה. אני מעוניינת בחניה נוספת ונאמר לי להגיש הצעה. החניה בקומה -4 ורחוקה מהמעלית. בכמה אפשר לתמחר אותה?
לצפיה ב-'רכישת מקום חניה נוסף בבנין'
רכישת מקום חניה נוסף בבנין
( לעמוד שלי בתפוז )
25/06/2018 | 15:58
3
17
הי, מחיר החניה תלוי במיקום הבנין. באיזה עיר ואזור מדובר?
לצפיה ב-'מקום חניה'
מקום חניה
25/06/2018 | 16:06
2
11
הבניין בנווה שרת בתל אביב. השכונה עוברת התחדשות עירונית
לצפיה ב-'מקום חניה'
מקום חניה
05/07/2018 | 15:26
1
31
תשובה?
לצפיה ב-'מחיר חניה'
מחיר חניה
( לעמוד שלי בתפוז )
05/07/2018 | 15:41
10
הי, אני לא יודע מה שווי מקום חניה באזור הספציפי בנווה שרת, ויש צורך לבצע בדיקה מקיפה יותר לשם כך. יחד עם זאת, במרכז ת"א, שסובלת ממצוקת חניה ויש בסביבה בתים ישנים רבים חסרי חניה (כך שיש ביקוש רב לרכישת מקום) שווי מקום חניה עשוי לעמוד על כ- 250,000 ש"ח - 300,000 ש"ח (תלוי במיקום) ואף מעבר לכך. באזור נווה שרת, זה ככול הנראה נמוך יותר ותלוי במצוקת החניה באזור ובכמות הפרוייקטים החדשים בסביבה. כלומר, האם יש מענה לאנשים באזור של חניה או שמדובר בסחורה במחסור
לצפיה ב-'הערכת עלויות בניה'
הערכת עלויות בניה
21/06/2018 | 12:20
1
55
הי,
יש לי שאלה לגבי עלות בניה למ"ר בבניין חדש בקבוצת רכישה בדרום תל אביב. בדוח אפס של הקבוצה הם לקחו 5800שח למ"ר. (לא כולל מרפסת גג/חצר/חניה/מסחר). השאלה האם 5800 שח זה ראלי לבניה בת"א ומה זה אומר על המפרט/גימור?
לצפיה ב-'?'
?
15/07/2018 | 08:36
2
לצפיה ב-'שיווק מטעה של מספר חדרים בדירה'
שיווק מטעה של מספר חדרים בדירה
20/06/2018 | 17:51
1
30
שלום,
מחר אני אמור לחתום על קניית דירה. הדירה שווקה כ-5 חדרים, אך היום כשקיבלתי את הסכם הרכישה המקורי של המוכרים התברר שהדירה היא 4.5 חדרים. האם יש לזה משמעות? כמה זה משפיע על ערך הדירה?
תודה
לצפיה ב-'שיווק מטעה של מספר חדרים בדירה'
שיווק מטעה של מספר חדרים בדירה
( לעמוד שלי בתפוז )
20/06/2018 | 23:54
23
הי רן אני מבין שמדובר ברכישת דירה יד שניה? אני מניח שביקרת בה וראית אותה? אם כך, מה זה משנה איך היא הוגדרה בחוזה המקורי או באיזשהו מסמך? אם החלוקה שלה בפועל באופן פרקטי הוא של 5 חדרים וכך התחושה, אז זה מה הקובע. באופן כללי כיום יש פחות רגישות במחירי השוק למספר החדרים של הדירה והמחירים מושפעים בעיקר מהגודל של הדירה במ"ר.
לצפיה ב-'סגירת מרפסת בבנין משנות ה-70'
סגירת מרפסת בבנין משנות ה-70
14/06/2018 | 08:22
1
19
בנין נבנה בשנות ה-70. מצורץ שרטוט הדירה. המרפסת שהיא למעשה חלק מהסלון נסגרה בויטרינה ותריסים כמו שנהוג בשנים הללו. הסגירה נעשתה בכל הבנין. האם במכירת הדירה המוכר צריך להוכיח שביקש לסגור את המרפסת? האם קיים עדין חוק שמצריך קבלת היתר לסגירת המרפסת? הדירה נמצאת בגבעתיים ברח' כצנלסון

תודה
לצפיה ב-'סגירת מרספת'
סגירת מרספת
( לעמוד שלי בתפוז )
18/06/2018 | 19:44
14
אין חוק שהתיר אוטומאטית "סגירת מרפסת" בדיעבד. יחד עם זאת, ברשויות רבות קיימות תב"עות שאושרות לאורך השנים והתירו גם סגירת מרפסות, אך עדין באופן פורמאלי צריך להגיש היתר בניה מסודר וכו'. פרקטית דירות רבות נמכרות ללא כל היתרים והרשויות נותנות להן אישורי העברה ללא אכיפה של נושא זה - בעיקר כאשר המוכר הוא לא זה שסגר את המרפסת, אלא הבעלים הקודמים. 
לצפיה ב-'הקטנת חבות במס שבח ובמס רכישה ב"עסקאות נטו" '
הקטנת חבות במס שבח ובמס רכישה ב"עסקאות נטו"
( לעמוד שלי בתפוז )
10/06/2018 | 12:10
16
שלום לכל הגולשים אני מצרף לכם מאמר מקצועי מעניין לפני מספר שנים ניתן פסק דינה של ועדת הערר בתל אביב בוע'1139/04 ורדי עירן ואח' נגד מנהל מיסוי מקרקעין רחובות .ברקע לפסק הדין עמדה "עסקת נטו" בה התחייב הקונה לשלם את היטל ההשבחה במקום מוכר.

רשויות המס טענו כי במקרה זה יש להוסיף לגובה התמורה הנקובה בחוזה, גם את אמדן היטל ההשבחה הצפוי, שהרי סכום זה שישולם ע"י הקונה, במקום המוכר, מהווה הטבה כלכלית שיש לשייכה כחלק מהתמורה הכוללת.

טענה בסיסית זו אכן נתקבלה ע"י ועדת הערר, והמשמעות היא שמחיר העסקה גדל  בהתאם לגובה היטל ההשבחה. בשל כך מס רכישה , שנגזר ממחיר העסקה גדל אף הוא.

אולם, לגבי  -מס שבח , על אף שגובה התמורה גדל בסך גובה אמדן  היטל ההשבחה (דהיינו השבח החייב גדל), הרי שיחד עם זאת, מנהל מיסוי מקרקעין מחשב את אותו אמדן  היטל השבחה גם כהוצאה מוכרת בניכוי מהשבח (למרות שעדיין אף צד לא שילם בפועל היטל השבחה לעיריה), כך שבשורה התחתונה, סכום מס השבח לא משתנה.  
עם זאת,כפי שנציג במאמר זה , ניתן ליצור "תכנון מס" כך שמס השבח יקטן באופן משמעותי !
 
 
לצפיה ב-'מגזין מקצועי חודשי מעניין בנושא נדל"ן - שכדאי להיכנס ולקרוא'
מגזין מקצועי חודשי מעניין בנושא נדל"ן - שכדאי להיכנס ולקרוא
( לעמוד שלי בתפוז )
03/06/2018 | 10:15
21
אני מזמין את כולכם להיכנס ולקרוא את המגזין המקצועי החודשי שלי בנושא נדל"ן.
המגזין כולל מאמרים , טיפים , והרבה רעיונות מוצלחים שכל מי שעוסק בנדל"ן כדאי שידע ויכיר .
 
לצפיה ב-'רכישת דירה אחרי פינוי בינוי'
רכישת דירה אחרי פינוי בינוי
31/05/2018 | 01:50
3
26
אני רוצה לרכוש דירה אחרי פינוי בינוי בשכונת הראשונים ברמת גן.
קבלתי הצעת מחיר של 2,7 משח. קומה 4. 97.8 מר+ 7.8 מרפסת.
זה אומר 25,471 שח למטר. לא?
איך אוכל לדעת אם זה מחיר סביר והוגן לדירה חדשה באזור (אין הרבה כאלה להשוות מולן ובטח רק בזמן ישן יותר).
קבלנים אחרים ראיתי במחירים גבוהים או נמוכים מזה- אבל זה תלוי תכנן דירה- אם מלבנית או ריבועית. נניח.
 
לצפיה ב-'רכישת דירה אחרי פינוי בינוי'
רכישת דירה אחרי פינוי בינוי
( לעמוד שלי בתפוז )
18/06/2018 | 19:45
2
23
הי, אתה מתאר מצב קלאסי שמצריך פניה לשמאי מקרקעין שינתח בצורה מלומדת את נתוני השוק שאינם נתונים הומוגנים זהים ויסיק מהם מה השווי הראוי של הנכס הספציפי.
לצפיה ב-'אבל יוכל לחזות מה הצפי לערך בסיום הבניה עוד שנתיים?'
אבל יוכל לחזות מה הצפי לערך בסיום הבניה עוד שנתיים?
21/06/2018 | 11:58
1
25
לצפיה ב-'שווי דירה'
שווי דירה
( לעמוד שלי בתפוז )
21/06/2018 | 13:32
5
הי, אף אחד לא יכול לחזות מה יהיה בעתיד..... הערכת שווי תמיד נערכת עפ"י מחירי השוק כיום (או בעבר). אף שמאי לא יגיד "אני חושב שבעתיד הדירה תהייה שווה X ש"ח".
השמאי יעריך את שווי הדירה תחת הנחה אילו היא היתה בנויה וגמורה כיום עפ"י מחירי השוק כיום. האם בסוף בעתיד המחירים יעלו או ירדו? אף אחד לא יכול לקבוע.... גם כשקבלן מוכר דירה על הנייר הוא דורש את המחיר שמקובל כיום עבור אותה דירה בנויה וגמורה. כמובן שבמצב כזה שאנשים קונים דירה על הנייר אז הם לא משלמים הכל מראש אלא לאורך שלבי הבניה. ושוב, האם בסוף הדירה בתום הבניה תהייה שווה כמור המחיר ששילמו עליה? אין לאף אחד וודאות...
לצפיה ב-'הערכת שווי לפני קבלת היתר תמ"א 38/1'
הערכת שווי לפני קבלת היתר תמ"א 38/1
28/05/2018 | 19:35
1
21
האם הערכת שווי דירה תשתנה באם הפרויקט אושר ע"י 80% מהדיירים והיזם רק החל את הליך בחינת ההתכנסות?

לצפיה ב-'הערכת שווי לפני קבלת היתר תמ"א 38/1'
הערכת שווי לפני קבלת היתר תמ"א 38/1
( לעמוד שלי בתפוז )
18/06/2018 | 19:47
9
הערכת שווי דירה שנמצאת בהליכי תמ"א תלוייה במידת התקדמות התהליך - אין כלל ברזל... ככל שהתהליך מתקדם יותר , מגובש וודאי יותר, כך השווי יעלה, כלומר, קונה פוטנציאלי יהא מוכן לשלם יותר, כיוון שידע שיש סיכוי ממשי להתממשות הציפיה לפרוייקט חדש.

מנהל/ת הפורום

אודות:
גלעד המאירי, שמאי מקרקעין, בעל תואר ראשון בכלכלה ומנהל עסקים (B.A) תואר שני מוסמך במשפטים (LL.M) בוגר לימודי תעודה באיכות הסביבה (Dip.) בעל ותק מקצו
עוד...

חם בפורומים של תפוז

אירוח וידאו - תמ``א 38
אירוח וידאו - תמ``א 38
עו``ד עפר שחל, מנהל הפורום ומומחה לבתים משותפים...
אירוח וידאו - תמ``א 38
אירוח וידאו - תמ``א 38
עו``ד עפר שחל, מנהל הפורום ומומחה לבתים משותפים...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

גלעד המאירי- מנהל פורום שמאות מקרקעין
מנהל הפורום גלעד המאירי

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ