לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן

פורום שמאות מקרקעין

גם אתם אתם לקראת רכישת או מכירה של נכס?  קיבלתם הצעה חלומית לבנייה בתמ"א 38 ואתם רוצים לדעת אם היא כדאית? העירייה דורשת שתשלמו היטל השבחה ואין לכם מושג מה זה ולמה הסכום כל  כך גבוה?  נמצאים בהליך לקיחת משכנתא וזקוקים לסיוע או הכוונה בהתנהלות עם שמאי הבנק?  

 

השכן מעוניין לבנות על הגג ואתם רוצים שישלם לכם את התמורה הראויה? מעוניינים בחוות דעת ראשונית על "השקעת נדל"ן מטורפת" שהציעו לכם? מכרתם נכס ונדרשתם לשלם מיסי מקרקעין שונים שלדעתכם מופרזים? זקוקים לחוות דעת שמאית לבית משפט או ליעוץ שמאי בהליכים משפטים?  קיבלתם הצעה לרכישת קרקע חקלאית או כל השקעת נדל"ן אחרת ורוצים לבדוק אם היא כדאית?  רוצים לדעת מה מחירי הדירות בשכונה שלכם?

 זה המקום לעלות את שאלותיכם וגם לקבל תשובות.

 

 למען הסר ספק אין בפרסומים המועלים בקבוצה זו משום חוות דעת שמאית מקצועית אלא סיוע והכוונה ראשוניים בלבד.

 אני מאחל לכולם שימוש מועיל בפורום שמאות מקרקעין

הנהלת הפורום:

אודות הפורום שמאות מקרקעין

גם אתם אתם לקראת רכישת או מכירה של נכס?  קיבלתם הצעה חלומית לבנייה בתמ"א 38 ואתם רוצים לדעת אם היא כדאית? העירייה דורשת שתשלמו היטל השבחה ואין לכם מושג מה זה ולמה הסכום כל  כך גבוה?  נמצאים בהליך לקיחת משכנתא וזקוקים לסיוע או הכוונה בהתנהלות עם שמאי הבנק?  

 

השכן מעוניין לבנות על הגג ואתם רוצים שישלם לכם את התמורה הראויה? מעוניינים בחוות דעת ראשונית על "השקעת נדל"ן מטורפת" שהציעו לכם? מכרתם נכס ונדרשתם לשלם מיסי מקרקעין שונים שלדעתכם מופרזים? זקוקים לחוות דעת שמאית לבית משפט או ליעוץ שמאי בהליכים משפטים?  קיבלתם הצעה לרכישת קרקע חקלאית או כל השקעת נדל"ן אחרת ורוצים לבדוק אם היא כדאית?  רוצים לדעת מה מחירי הדירות בשכונה שלכם?

 זה המקום לעלות את שאלותיכם וגם לקבל תשובות.

 

 למען הסר ספק אין בפרסומים המועלים בקבוצה זו משום חוות דעת שמאית מקצועית אלא סיוע והכוונה ראשוניים בלבד.

 אני מאחל לכולם שימוש מועיל בפורום שמאות מקרקעין

הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
 

ברוכים הבאים לפורום שמאות מקרקעין.

הפורום עוסק בכל התחומים הנוגעים לשמאות מקרקעין.

בפורום תוכלו להתייעץ ולשאול שאלות בתחום הנדל"ן בכלל ושמאות המקרקעין בפרט.

 - המידע בפורום הינו כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי, אין להסתמך עליו ואין לראות בכתוב בו המלצה לפעול לפיו אלא סיוע והכוונה ראשוניים בלבד.

- יש לשמור כל כללי כתיבה וסגנון המכבדים בני אדם, דהיינו אין להשתמש בלשון בלתי הולמת הכוללת ביטויים שפוגעים באחר, בשום צורה שהיא! הודעות פוגעות שאינן עומדות ברמת דיון הולם תמחקנה מהאתר.

- בפורום זה נשמח לשמוע דעות שונות ולעלות נושאים חשובים ומעניינים לדיון ולקבל רעיונות לשיפור הפורום.

 

 

 - השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.

 

 

 

 

 

 

 

 

המשך >>

לצפיה ב-'המלצה לחברת "בדק בית"'
המלצה לחברת "בדק בית"
26/03/2017 | 16:46
2
3
שלום.
נשמח לקבל בבקשה המלצות לחברה אשר מבצעת "בדק בית".
תודה מראש לעונים.
מני ואפרת כהן.
לצפיה ב-'באיזה אזור בארץ'
באיזה אזור בארץ
( לעמוד שלי בתפוז )
26/03/2017 | 17:27
1
13
1
לצפיה ב-'.'
.
27/03/2017 | 00:44
חריש
לצפיה ב-'מחיר למשתכן '
מחיר למשתכן
22/03/2017 | 18:19
2
3
האם יש פה שמאי שעשה שמאות לדירה במחיר למשתכן ?
יש חשיבות גדולה מאוד להערכת השמאי (מטעם הבנק ) ומעניין לדעת עד כמה השמאים מבינים איך להעריך דירה כזאת .

תודה רבה .

לצפיה ב-'שמאים יודעים להעריך . לא ברור לי מה השאלה פה.'
שמאים יודעים להעריך . לא ברור לי מה השאלה פה.
( לעמוד שלי בתפוז )
26/03/2017 | 17:28
1
לצפיה ב-'מה הכוונה "מבינים"? '
מה הכוונה "מבינים"?
26/03/2017 | 22:07
לצפיה ב-'כדי היום ללמוד שמאות מקרקעין?'
כדי היום ללמוד שמאות מקרקעין?
12/03/2017 | 17:19
2
16
רציתי לשאול האם כדאי ללמוד את הנושא ויש עבודה במקצוע הזה או ללכת על לימודי ייעוץ פנסיוני?
לצפיה ב-'לימודי שמאות'
לימודי שמאות
( לעמוד שלי בתפוז )
12/03/2017 | 22:51
1
15
בהחלט, למה לא?
לצפיה ב-'למה לא? שכ"ט ברצפה, מכללות מוציאות מאות שמאים שעובדים בשכ"ט'
למה לא? שכ"ט ברצפה, מכללות מוציאות מאות שמאים שעובדים בשכ"ט
26/03/2017 | 21:57
4
הזוי. 
3 משרדים לוקחים את כל העבודה, להמשיך?
 
מאוד ממליץ שלא ללמוד. 10 שנים שמאי.
לצפיה ב-'מה יותר שווה דירה גדולה או ביניין קטן?'
מה יותר שווה דירה גדולה או ביניין קטן?
10/03/2017 | 11:57
2
14
אנחנו 24 דיירים שקיבלנו כמה הצעות בע"פ מיזמים לתמ"א 38/2.
גודל הדירה הנוכחי הוא 65 מ"ר. עלינו לבחור לאיזה יזם אנחנו חותמים.
יזם אחד אומר שהוא יכול להשיג תבע חדשה ל-100 דירות. ומציע דירה גדולה יותר ב 25 מ"ר. יזם שני אומר שהוא יכול להשיג תבע חדשה ל 300 דירות. ומציע דירה גדולה יותר ב 45 מ"ר. (שניהם כמובן, מרפסת, חניה וכו'). הפרוייקט בקריות...
מבחינה כלכלית נטו, איזו דירה שווה יותר, דירה בביניין של 300 יח' בגודל 110 מ"ר, או דירה בביניין של 100 בגודל של 90 מ"ר?
 
תודה רבה
 
לצפיה ב-'שווי דירה'
שווי דירה
( לעמוד שלי בתפוז )
11/03/2017 | 23:23
1
9
לדעתי לא מדובר על בניין אחד ובו 300 דירות אלא קומפלקס של כמה בניינים שיכילו סה"כ 300 דירות.
 
מכאן שעדיף לקחת את הדירה הגדולה יותר...
 
בהצלחה!
לצפיה ב-'ומה עם מקדם הצפיפות? אין לו משקל?'
ומה עם מקדם הצפיפות? אין לו משקל?
26/03/2017 | 22:10
1
פחות דיירים, פחות כאב ראש.
 
יותר מקומות חנייה לאורחים בחגים ושישי.
לצפיה ב-'עלות שמאות לצורך לקיחת משכנתא'
עלות שמאות לצורך לקיחת משכנתא
07/03/2017 | 14:58
4
20
שלום
אנו עומדים בפני לקיחת משכנתא לבניה עצמית באחד הבנקים וקיבלנו הפניה לשמאות. בטבלת העלויות שקיבלנו בדף ההפניה לשמאים רשום שעלות שמאות לדירה בשווי 2,000,000 עד 3,999,999 היא 850 ש"ח  ובדירה בשווי 4 מליון ומעלה השמאות היא מורחבת ותיקבע ע"י השמאי.
שלושת השמאים שאת שמם קיבלנו מהבנק דורשים שמאות בגובה של 4000 + מע"מ ואף יותר.
האם הגיוני הפער הזה בין 850 ש"ח ל- 4000 ש"ח? האם אין הגבלה על עלות השמאות המורחבת? ע"פ הטבלה יש סעיף של בדיקה היתרים עבור משכנתאות לבנייה עצמית וזה עלות של 310 ש"ח בנוסף לעלות השמאות אז על מה גובים עלות כ"כ גבוהה בשמאות מורחבת?
לצורך הבהרה- שווי הנכס של הבית המוכן נע בין 3.5 מליון ל- 4 מליון אז יוצא מצב שאם השמאי יעריך את הבית ב- 3.7 מליון- נשלם 850 שמאות + 310 בדיקת היתרים אבל אם הוא יעריך אותו ב- 4 מליון, אז נשלם שמאות של 4000 + 310 בדיקת היתרים. הפער הזה לא נשמע לי הגיוני....
אשמח לדעת האם יש הסבר לפער הגדול הזה, או שאולי כן יש הגבלה על המחיר ומנסים לעשות עלינו "שיטת מצליח"...
תודה רבה

לצפיה ב-'עלות שמאות'
עלות שמאות
( לעמוד שלי בתפוז )
08/03/2017 | 23:24
14
שלום,
 
עלות של שמאות פרטית לנכס צמוד קרקע בשווי כזה הינה כ-5,000 ש"ח.
העלות הראשונית מסובדת ע"י הבנק.
באם קיבלתם הצעות מחיר לשמאות בשכ"ט של 4,000 ש"ח הרי זה מחיר סביר בהחלט.
לצפיה ב-'הפער הגיוני מאוד. האחריות שלוקח עליו השמאי היא גבוהה מאוד...'
הפער הגיוני מאוד. האחריות שלוקח עליו השמאי היא גבוהה מאוד...
08/03/2017 | 23:53
2
16
אם למתווך הבאת עשרות אלפי שקלים בלי אחריות מקצועית כלפיך, מה זה לעומת ה4,000 ש"ח שאתה משלם לשמאי והוא זה שערב מול הבנק על שווי הנכס שלך עד שאתה מחזיר את המשכנתא?
 
ה4,000 ש"ח פלוס מע"מ כוללת בדיקת היתרים.
לצפיה ב-'מה שאתה אומר הגיוני למי שלוקח משכנתא על יותר מ-50% מערך הבית'
מה שאתה אומר הגיוני למי שלוקח משכנתא על יותר מ-50% מערך הבית
09/03/2017 | 02:45
1
7
במקרה הספציפי שלנו- מדובר בבניה עצמית. הבית כבר בשלב הגמרים וגובה המשכנתא הוא 10-12 אחוז בלבד מערך הבית ולעשר שנים. במקרה שלנו אין לבנק שום סיכון שצריך לערוב לו. וכן, קפיצה במחיר מ-800 ₪ ל-4000 ₪ נראה לי מוגזם, בייחוד שיש סעיף נפרד לבדיקת היתרים בעלות נפרדת של 300 ₪ אז על מה בדיוק השמאי מקפיץ את המחיר על שמאות מורחבת לעומת מקוצרת אם על הבדיקה הזו אני משלמת בנפרד?
לצפיה ב-'אם זה שכ"ט מוגזם, תכתבי שמאות על דף נייר ושלחי לבנק.'
אם זה שכ"ט מוגזם, תכתבי שמאות על דף נייר ושלחי לבנק.
26/03/2017 | 22:03
4
איך את יודעת לתמחר מה מוגזם?
איך את יודעת אילו סיכונים יש לשמאי?
ואולי עוד שנה תקרסי כלכלית ומי שיתן את הדעת הוא השמאי?
את יודעת איך נראית שמאות מורחבת?
 
סביר להניח שהתשובות הן לא.
לצפיה ב-'איך מחשבים דמי פינוי ששוכר יכול לדרוש'
איך מחשבים דמי פינוי ששוכר יכול לדרוש
06/03/2017 | 15:22
1
12
היה לי קטע עם המשכיר שמנע ממני את דרישת דמי הפינוי והביא שוכר אחר שעוסק באותו תחום במקומי - לקח ממנו שכ"ד גבוה יותר והרס לי השקעה של מאות אלפי ש"ח.
 
הגיש תביעת פינוי. פיניתי ואני רוצה לתבוע אותו על אובדן דמי הפינוי השימוש במוניטין שלי כשאותו עסק נכנס במקומי (אפילו השם דומה).
 
איך מחשבים דמי פינוי ?
 
לקחת עורך דין שמבין מצוין בנדל"ן הוא הסביר לי שאין נוסחה אחת אבל שצריך שמאות. אם צריך שמאות למה אין נוסחה ? 
 
אשמח לעזרה כלשהי אני ממש אובד עיצות.
 
לצפיה ב-'דמי פינוי'
דמי פינוי
( לעמוד שלי בתפוז )
06/03/2017 | 22:22
7
הי,
האם היית דייר מוגן בנכס?
לצפיה ב-'כמה מטרים מתוך 22,000 מטרים מהווים 3%'
כמה מטרים מתוך 22,000 מטרים מהווים 3%
02/03/2017 | 13:06
2
23
הורי קנו קרקע חקלאית לפני 55 שנה אבל יש 96 בעלים שרשומים בנסח הטאבו, כשההורים שלי הם רק אחד מתוך ה 96
לכל אחד מהבעלים (לכל אחד מתוך ה 96) יש אחוז אחר בקרקע הזאת. יש כאלה שיש להם רק 200 מ"ר, יש כאלה שיש להם רק 100 מ"ר, יש כאלה שיש להם 1000 מ"ר, ויש כאלה שיש להם גם יותר.
לכל אחד מ ה 96 מהשותפים יש גודל אחר
אבל, אין מיקומים ספציפיים לכל החלקים בקרקע הזאת של כולנו (לכל ה 96) כך שהשותפות הזאת היא במושע, כלומר כזאת שלכל אחד יש אחוז מסוים מתוך החלקת אדמה הזאת.
שטח חלקת האדמה הוא 22 דונמים.
 
עקב מצוקת דיור פניתי לועדה המקומית ושילמתי על המידע, כתוב שלפי תוכנית שאושרה בשנת 1985 ניתן לבנות  כמות אחוזים של 3% משטח הקרקע. ביקשתי הסבר מהועדה אז הם ענו לי שמותר לי לבקש היתר בניה כדי לבנות על הקרקע כי 3% משטח הקרקע (22 דונם) מיועד למגורים.
השאלה שלי היא לגבי ההקצאה של 3% מתוך ה 22,000 מ"ר לכל אחד מהשותפים (96 שותפים).
כמה מטרים מתוך 22,000 מטרים מהווים 3% ?
 
לצפיה ב-'אחוזי בניה'
אחוזי בניה
( לעמוד שלי בתפוז )
03/03/2017 | 00:23
1
17
הי שרון,
3% מ- 22 דונם מהווים 660 מ"ר בניה.
ה660 מ"ר האלו יתחלקו בין כל ה96 שותפים...
אם התוכנית משנת 85 שווה לבדוק אולי יש איזשוהי תוכנית עירונית להפשרת הקרקע. במידה ולא כדאי לנסות לשקול לקדם תוכנית באופן ייזום.
 
 
 
לצפיה ב-'מה עם ההפקעות הצפויות?'
מה עם ההפקעות הצפויות?
08/03/2017 | 23:56
4
לצפיה ב-'שמאות לנכס שרשום בחברה המשכנת'
שמאות לנכס שרשום בחברה המשכנת
23/02/2017 | 21:07
4
18
ערב טוב,
רכשנו נכס הרשום בחברה המשכנת.
העו"ד עשה עבודת שטח, ווידא שיש בידיו את כל המסמכים המתאימים לפני שחתמנו חוזה.
 
כעת עלינו לעשות שמאות לנכס לקראת לקיחת משכנתא.
התבקשתי להביא אישורי זכויות בנכס הן של החברה המשכנת והן של המינהל, מעודכנים (דבר שמעכב את לקיחת המשכנתא... יש לי אישורים כאלה אך מלפני חצי שנה).
עכשיו השמאית דיברה איתי לגבי תשריט וביקשה שנביא תשריט הן של העירייה והן של החברה המשכנת. בידי המוכרים תשריט אחד חתום (של הרומה, הבניין, הדירה וסביבת הנכס).
האם אין זה מספיק? איך אני משיגה תשריט כזה מהחברה המשכנת? (הנכסים נמצאים בסמכות של עו"ד שמונתה על נכסי החברה) איך אני מוודאת שהתשריטים שבידי המוכרים אכן מתאימים לנדרש?
 
אודה להכוונה
לצפיה ב-'המשך'
המשך
23/02/2017 | 21:18
12
לטענת השמאית מדובר בנכס מיוחד (דופלקס).
אבל אם רואים בשתריט את שרטוט הבית ועליו רשום מס' הבית כפי שכתוב בחוזה ובאישור זכויות מדוע נדרש תשריט כפול? כל דבר לוקח ימים...
לצפיה ב-'משכנתא'
משכנתא
( לעמוד שלי בתפוז )
24/02/2017 | 11:20
2
22
 
שלום,
אני מניח שמדובר על רכישת דירה בעיר בשומרון.
לשם המצאת התשריטים, עורך הדין שלכם צריך לפנות לחברה המשכנת.
במידה ואין לה שהחברה תוציא מסמך שאין.
דרישות השמאית הם בהתאם להנחיות הבנק המלווה.
יחד עם זאת במידה ויש לכם מסמכים מהחצי שנה האחרונה ייתכן והם בסדר. מציע להציג אותם לשמאית הבנק.
כחלק מתפקידה של השמאית זה לבדוק את התאמת התשריטים למצב הקיים.
תעבירו לה והיא תעשה את הבדיקה.
 
בהצלחה!
 
 
לצפיה ב-'תשובה'
תשובה
24/02/2017 | 14:25
1
9
הנכס דווקא לא בשומרון אלא בפריפריה.
יש לנו מסמכים של אישורי זכויות על הנכס מלפני 8 חודשים והם לא תקפים לדברי השמאי.
אפנה לחברה המשכנת, נראה אם יש להם תשריטים. מכיוון שיש תשריט מפורט של העירייה לא ברור לי למה נדרש תשריט של החברה...
כל דבר כזה לוקח ימים עד שיש מענה ותגובה וזו פשוט סחבת...
לצפיה ב-'שמאות'
שמאות
( לעמוד שלי בתפוז )
24/02/2017 | 16:47
14
אלו דרישות הבנק
לצפיה ב-'שווי דירה בשוק לעומת ראשות המסים'
שווי דירה בשוק לעומת ראשות המסים
23/02/2017 | 11:18
1
20
היי ראובן,
תודה על התשובה להודעה הקודמת! אני כותבת בהודעה חדשה כי כשניסיתי לענות בתגובה נדרשתי להרשם לאתר.
התבלבלתי מקודם, הכוונה שלי היא לערך הדירה שרשום בראשות המסים. במשפחתי מתכננים להעביר דירה במתנה בין קרובים , ולהבנתי על המקבל לשלם על כך מס. אני חושבת שערך הדירה כפי שרשום בראשות המסים (לפי האתר שלהם) גבוה מערכה בשוק, ולכן אני רוצה לברר האם ניתן לשנות את ערך הדירה שמופיע בראשות המסים, ואם כן איך עושים זאת והאם יש לכך חסרונות שאיננני צופה.
מקווה שהצלחתי להסביר.
תודה רבה!
לצפיה ב-'שווי דירה'
שווי דירה
( לעמוד שלי בתפוז )
24/02/2017 | 11:27
10
הי כעת יותר ברור
לכל דירה יש מחיר ספציפי. כך למשל לא דומה דירה באותו בניין כאשר אחת עם נוף לכביש בחזית והשניה עם נוף פתוח לפארק שמאחור.
לצורת הוכחת שוויה המדויק של הדירה לעירעור על החלטת מסמ"ק ( מיסוי מקרקעין) יש להצטייד בחוו"ד שמאית. אשמח לסייע לך בכך, מוזמנת ליצור קשר בפרטי.
 
 
 
 
 
 
 
 
לצפיה ב-'שווי דירה בטאבו לעומת שוויה בשוק'
שווי דירה בטאבו לעומת שוויה בשוק
22/02/2017 | 17:13
1
12
היי,
במידה ושווי הדירה בטאבו גבוה משווי הדירה בשוק, האם יש אפשרות להוריד את שוויה בטאבו? למשל ע״י חוות דעת משמאי?
האם יש בכך סיכון כלשהו? למשל בעת מכירה עתידית, האם מכיר הדירה בשוק עשוי להיות מושפע ממכירה בטאבו?
תודה!
לצפיה ב-'שוי דירה'
שוי דירה
( לעמוד שלי בתפוז )
23/02/2017 | 09:30
11
הי סתיו,
 
השאלה לא כ"כ ברורוה לי היות והטאבו לא קובע את שווי הדירה אלא רק מתעד את הבעלויות על הדירה.
אם כך מאיזה שווי יש להוריד ולמה?
לצפיה ב-'מחיר פר מטר לדירה גדולה'
מחיר פר מטר לדירה גדולה
19/02/2017 | 20:05
4
13
שאלה תיאורטית..
האם בדירות גדולות מאוד (130מ"ר ומעלה נניח) החישוב של מחיר הדירה למטר פוחת, או שכל מטר נחשב בין אם הדירה גדולה או קטנה?

נניח אני רוצה להשוות דירות דומות בבניין קומה 2 ללא מעלית.
אם אשווה מחיר דירות לפי מטר בבניינים דומים בדירות של 68 מטר, 80 מטר ו150 מטר- האם ניתן להשוות בין מחיר הדירות פר מטר או ברגע שהדירה גדולה מאוד יש פיחות במחיר לפי מטר?
מקווה שהובנתי... תודה!
לצפיה ב-'שווי דירה'
שווי דירה
( לעמוד שלי בתפוז )
20/02/2017 | 00:21
3
12
הובנת היטב.
המינוח הכלכלי עלות שולי פוחתת תקף גם לנדל"ן.
ככל שהדירה גדלה יותר שווי כל מטר בה שווה פחות.
לצורך דוגמה פשטנית ניתן להמחיש כי 2 דירות של 2 חדרים כל אחת  ימכרו יותר מאשר דירה אחת של 4 חדרים.
 
לצפיה ב-'אפשר להעריך/לשער איזה פיחות יהיה למטר?'
אפשר להעריך/לשער איזה פיחות יהיה למטר?
20/02/2017 | 07:50
2
8
אם ניקח 2 דירות זהות בנות 30 שנה באותו מצב פחות או יותר, קומה 3 בלי מעלית. אחת 90 מ' אחת 140 מ'. אפשר להעריך מה הטווח של הפיחות פחות או יותר או שזה מאוד שונה מדירה לדירה?
האם ההבדל עומד על פיחות של 500 שקל למטר, 1000 או יותר?
זו שאלה תיאורטית לכן לא מצפה לתשובה על השקל אבל הערכה גסה...

תודה
לצפיה ב-'תשובה'
תשובה
( לעמוד שלי בתפוז )
20/02/2017 | 13:01
6
אפשר.
שמאי מקרקעין יודעים לעשות זאת.
לוקחים מסד נתונים רחב ומתחילים לנתח את נתוני ההשוואה.
יש גם משתנים נוספים שמשפעים כמו : קומה, כיווני אוויר רמת הגמר של הדירה וכו.
לצפיה ב-'חפשי שומה מכרעת של אייל יצחקי ברמות ירושלים'
חפשי שומה מכרעת של אייל יצחקי ברמות ירושלים
08/03/2017 | 23:46
לצפיה ב-'עליית ירידת ערך דירה בבית משותף'
עליית ירידת ערך דירה בבית משותף
13/02/2017 | 18:31
1
24
שלום
אני מרחיב דירה בבית משותף בקומה ב' ואחרונה, בהיתר בנייה בחזיתות צפון ומערב.
הדיירים בקומה מתחתי תובעים אותי על נזקי בנייה ועל ירידת ערך דירתם עקב הפיכתם למובלעת וחסימת אור שמש.אני חושב שערך דירתם עלה בגלל שהבנייה שלי יצרה להם תקרה.אגב לפני כ-25 שנה הדייר בקומת הקרקע גם בנה כך שיש להם גם רצפה שהם משתמשים בהם כמרפסת ללא היתר.האם אני צודק?
לצפיה ב-'תביעה הרחבת בית'
תביעה הרחבת בית
( לעמוד שלי בתפוז )
15/02/2017 | 00:21
12
הי יחיאל,
האם קיבלת כבר את כתב התביעה? האם לכתב התביעה צורפה שמאות לסכום ירידת הערך?
לצפיה ב-'קבלת משכנתא על דירה עם אי תאימות בין טאבו להיתר'
קבלת משכנתא על דירה עם אי תאימות בין טאבו להיתר
12/02/2017 | 21:18
2
20
הי,
רציתי לדעת האם דירה שהורחבה מ-48 מר ל-88 מר עם היתר אך לא עודכנה בטאבו תוערך כדירה בגודל 48 או 88? האם יתכנו בעיות בלקיחת משכנתא?
האם לוקחים בחשבון גם שהדירה חתומה לפינוי בינוי?
תודה רבה.
מור
לצפיה ב-'שמאות למשכנתא'
שמאות למשכנתא
( לעמוד שלי בתפוז )
15/02/2017 | 00:19
1
14
הי מור,
 
הערכת שווי הדירה למשכנתא איננה שמאות לשווי הנכס.
 
לא מביאים בחשבון פינוי בינוי.
אם ההרחבה נעשתה בהיתר, יביאו בחשבון את שווי הדירה המורחבת ויפחיתו מהשווי עלות תיקון תרשים בית משותף (20-50 אלף ש"ח).
 
לצפיה ב-'תודה רבה'
תודה רבה
15/02/2017 | 07:42
5
לצפיה ב-'היטל השבחה על קרקע חקלאית שהופשרה למגורים ולשימושים אחרים'
היטל השבחה על קרקע חקלאית שהופשרה למגורים ולשימושים אחרים
09/02/2017 | 10:37
2
20
ברצוני לרכוש 142 מ"ר בהוד השרון עליה אושרה תוכנית מתארית הר/1202 ומיועדת לבניה רוויה למגורים, שטחים ציבוריים שונים ותעסוקה. הבנתי שסביר להניח שמיקום השטח אותו אני מעוניין לרכוש יתן לי זכויות בניה לדירה או קצת פחות מכך (לאחר הפקעות לכבישים ושטחים אחרים. לפי תוכנית המיתארית החלקה נמצאת במקום שבו משורטטים בין היתר בנייני דירות)). עוד הבנתי שאין תוכנית מפורטת כך שלא ניתן להוציא היתר בניה. השאלה: האם בשלב זה יכולים לחייב את העסקה בהיטל השבחה ואם כן בכמה ? החשש הוא מהיטל השבחה שיהיה יותר גבוה משווי המכירה. למיטב ידיעתי בדרך כלל המוכר משלם את היטל ההשבחה ואולי זה יכול ליצור בעיה. מצד שני אני לא רוצה לקנות 142 מ"ר בארבע מאות אלף ולגלות שאני צריך לשלם מאות אלפיי ש"ח, לפחות לא באופן מיידי.
לצפיה ב-'מדובר בקרקע פרטית (לא של רמ"י)'
מדובר בקרקע פרטית (לא של רמ"י)
09/02/2017 | 10:42
1
10
לצפיה ב-'היטל השבחה.'
היטל השבחה.
( לעמוד שלי בתפוז )
09/02/2017 | 18:01
17
הי ,
 
ככלל היטל השבחה חל על המוכר ( למעט אם נעשה חוזה הקובע כי ההיטל ישולם ע"י הקונה).
 
לאחר אישור התוכנית המתארית יעשו תוכנית מפורטת שמכוחה יגבו היטל השבחה.
אם תבצע את הרכישה לפני אישור התוכנית המפורטת הרי שהיטל ההשבחה בגינה יחול עליך.
תחשיב היטל השבחה מורכב וקשה להעריך את גובהו ללא בדיקה מקיפה ויסודית.
החשש שלך מוצדק.
לצפיה ב-'נכס מניב'
נכס מניב
06/02/2017 | 18:43
5
21
במידה וחברה קונה נכס משרדי מניב כמה מיסוי היא משלמת על השכירות שהיא מקבלת והאם יש קיזוזים מסוימים?
לצפיה ב-'מיסוי'
מיסוי
( לעמוד שלי בתפוז )
08/02/2017 | 02:26
4
12
הי יאיר,
תחשיב מיסוי מקרקעין מתבצע פרטנית לכל נכס ולכל גורם. אינו דומה נכס אחד למישנהו והקלות ופטורים שאחד יכול לקבל שונים מחברו.
 
ממליץ לך לפנות ליועץ מיסוי מקרקעין שמתמחה בנושא זה.
 
לצפיה ב-'תודה'
תודה
08/02/2017 | 14:54
3
10
האם מה המחיר שמופיע ברשות המיסים לנכסים משרדים הוא כולל חניות או לא כולל?
לצפיה ב-'שווי חניה'
שווי חניה
( לעמוד שלי בתפוז )
08/02/2017 | 23:53
2
8
כעיקרון אם יש חניה זה מפורט אבל לא הייתי סומך על זה
לצפיה ב-'אז מה שמאי עושה ברשות המיסים על מנת להיות בטוח במחיר?'
אז מה שמאי עושה ברשות המיסים על מנת להיות בטוח במחיר?
13/02/2017 | 18:29
1
8
לצפיה ב-'שווי חניה'
שווי חניה
( לעמוד שלי בתפוז )
15/02/2017 | 00:22
6
לשמאי טוב יש מאגר חוזים שבהם הכל מפורט כמו שצריך
לצפיה ב-'בנית דו משפחתי במקום בית בודד'
בנית דו משפחתי במקום בית בודד
07/02/2017 | 16:26
1
16
שלום
ראינו נכס שהוא שטח של 600 מ"ר עם בית ישן של 90 מר עליו
אנחנו חושבים יחד עם זוג נוסף לרכוש את השטח להרוס את הבית להכין תשריט חלוקה+הסכם שיתוף  ולבנות במקום דו משפחתי.בהנדסה בעיריה אמרו שאין בעיה כל עוד יש תשריט מתאים ומתרחקים מהבית השכן(שכרגע הוא דו של הישן) 3 מטרים. אבל השטח הוא של מנהל מקרקעי ישראל ואמרו בעיריה ששם יכולה להיות פרוצדורה קצת בעייתית. ואנחנו מפחדים מסחבת ארוכה במנהל.השטח באיזור בקעת אונו וגם השימוש עד כה היה מגורים רק כבית יחיד על ה600 מ"ר
האם להכנס לפרוייקט כזה הוא משהו באמת כל כך בעייתי?שינוי מבית אחד לדו? 
תודה
לצפיה ב-'פיצול מגרש'
פיצול מגרש
( לעמוד שלי בתפוז )
08/02/2017 | 02:23
16
הי,
 
ככל והתב"ע מאפשרת, זו לא צריכה להיות בעיה.
נכון שהעובדה שהנכס בחכירה מרמ"י גורם לעוד מ"מטרד" ומרחיב את לוחות הזמנים אולם הדבר אפשרי בהחלט.
יחד עם זאת,
כדי לדעת בודאות צריך לעשות בדיקה יסודית של המגרש וחוזה החכירה.
לצפיה ב-'דמי היתר בנייה לתוספת יחידת דיור'
דמי היתר בנייה לתוספת יחידת דיור
05/02/2017 | 12:01
1
20
שלום רב,
 
האם ניתן להעריך כמה ידרוש מינהל מקרקעי ישראל כדמי היתר לתוספת יחידת דיור בבנייה צמודת קרקע באזור כפר יונה (ועדת שרונים).
כלומר האם יש שערוך של כמה הם דמי ההיתר למטר ריבועי בנוי?
לדוגמא: 1מר דמי היתר 1500 שח לכן תוספת בנייה של 100 מר תהיה 1500*100= 150Kשח וכיו"ב
 
בברכה
אדי
לצפיה ב-'דמי היתר'
דמי היתר
( לעמוד שלי בתפוז )
05/02/2017 | 17:11
9
אין טבלה עם נתונים.
 
כל נכס מחושב בהתאם לשטח פוטנציאל וחוזה החכירה.
לצפיה ב-'שאלה צריך תשובה דחוף בנושה הצמדה לדירה '
שאלה צריך תשובה דחוף בנושה הצמדה לדירה
16/01/2017 | 02:44
1
38
שאלה חשובה בבקשה תשובה בניין ישן בעל 3 קומות ו4 יחידות. בקומה הראשונה נבנתה תוספת בניה בחצר ובתסריט רושם שהגגות מוצמדת לדירה 2 מה זה אומר ואם בכלל אפשר לגבות על מטר הצמדה כמו על מטר בנוי יש לציין שהבניין היה בבעלות עמידר ואנחנו נשארנו אחרונים לקנות טאבו והשכן לוחץ שאני יקנה את חלקי עכשיו בגלל שהוא שגר פחות שנים ממני במקום כבר קנה 2דירות בבניין בקומה שניה ושלישית ורוצה היום למכור. וטוען שרוצה לעזור לי שלא היה לי בלגן אם מי שיקנה ממנו את שני הדירות וחלק מהחצר שהיום מופיעה בתסריט. יש מצב שמי שיקנה יעשה לי בלגן בגלל שהבניה שלי יושבת צמוד לבניין שלנו ויש לבניין זכויות בניה יש לציין שהשכן קנה גם את כל הזכויות בניה
 
התגובה שלך מחכה לאישור. הגב
לצפיה ב-'שטח הצמדה לדירה'
שטח הצמדה לדירה
( לעמוד שלי בתפוז )
16/01/2017 | 18:54
24
1. מטר בנוי לא שווה בערכו למטר "צמוד".
2. ככל ותוספת הבניה מעשתה בהיתר אני לא רואה שום בעיה בהשארתה.
3. במידה והשכן רכש את כל זכויות הבניה הרי שבמידה ותרצה לבנות ולנצל את זכויות הביה של השכן תצטרך לרכוש אותם ממנו.
 
לצפיה ב-'הבדל בין שמאות לצורך משכנתא לשמאות לצורך בטוחה'
הבדל בין שמאות לצורך משכנתא לשמאות לצורך בטוחה
11/01/2017 | 15:38
2
32
ראובן שלום רב,
הנני בעלים של דירה בקומה האחרונה המוצמד אליה גג והנני בעל זכויות לבניה של 40 מ"ר על הגג.
בזמנו כשעשיתי על הנכס שמאות לצורך משכנתא נאמר לי מפי השמאי כי בשמאות מקוצרת שהינה לצורך משכנתא לא מביאים בחשבון את שווי הזכויות הבלתי מנוצלות (נאמר לי בנוסף כי בשמאות פרטית לצורך שווי שוק אין כל בעיה להוסיף את שווי הזכויות לשווי הנכס הכולל).
ברצוני לדעת האם בשמאות מורחבת לצורך בטוחה בנקאית (כמדומני לפי תקן 19) גם לא מחשיבים את זכויות הבניה על הגג כפי שנעשה בשמאות למשכנתא, או שדווקא במקרה זה מחשיבים את זכויות הבניה לאותם 40 מ"ר שניתן לבנות על הגג? (אני יודע מה המשמעות של המונח "זכויות בניה" ויודע כי השווי הסופי של החדר על הגג מורכב משווי הזכויות בתוספת עלות הבניה ובהכפלת רווח יזמי)
תודה.
לצפיה ב-'דירה עם זכויות בניה'
דירה עם זכויות בניה
( לעמוד שלי בתפוז )
11/01/2017 | 23:20
1
27
 הי,
ראשית יש לדעת כי גם אם הגג צמוד לדירה בקומה העליונה אין הכרח כי זכויות הבניה צמודות אליך  - יש לבדוק זאת בתקנון הבית המשותף.
 
בהנחה שהגג וגם זכויות הבניה צמודות אליך בשומות תקן 19 יביאו אותם בחשבון וינכו משווים היטל השבחה צפוי במידה ויש.
 
במידה ולא צמודות, שמאי הבנק יחשב את זכויות הגג לפי "מקדם דחיה" כלומר מקדם הפחתה שיבטא את הצורך שלך בקבלת הסכמת השכנים ורכישת הזכויות מהם.
 
בהצלחה!
לצפיה ב-'אם יש היתר בנייה המתייחס לזכויות הבנייה השמאי חייב לקחת...'
אם יש היתר בנייה המתייחס לזכויות הבנייה השמאי חייב לקחת...
16/01/2017 | 11:45
22
זאת בחשבון.
לגבי "מקדם הדחיה" - הבנקים לעיתים גם לא מאשרים זאת כתוספת לשווי הנכס וזה כפוף להחלטת שמאית הבנק.
לצפיה ב-'דירה להשקעה'
דירה להשקעה
10/01/2017 | 17:39
7
47
שלום וברכה,
ברצוני לרכוש דירה, 
נכנסתי ל Gis לראות את המצב התיכנוני שלה.

ב83 קיבל אישור
ב87 הסתיימה הבניה
בתבא גבולות רשום כדרך או חניה .
בתבע מגרשים מ83  רשום שהיא למגורים .
הסתכלתי על כל התוכניות מ93 אף תוכנית לא שינתה את החלקה איך אני יודע מה סופית החלקה הנ"ל?
כמו כן מה ההבדלים בGIS בין תב"א גבולות לתב"א מגרשים?
ואם יש מצב שיהרסו את הבניין ויעשו מזה דרך שאני רק יפסיד?
 
 
לצפיה ב-'דירה לקניה'
דירה לקניה
( לעמוד שלי בתפוז )
11/01/2017 | 13:40
1
26
הי יאיר,
מהתמונות לא ברור.
מה  פרטי החלקה והגוש עלהם יושב הנכס?
לצפיה ב-'דירה להשקעה'
דירה להשקעה
16/01/2017 | 10:10
14
יאיר  שלום וברכה,
הגוש הוא 2412 חלקה 2.
לצפיה ב-'גבולות מגרש.'
גבולות מגרש.
( לעמוד שלי בתפוז )
22/01/2017 | 16:58
4
10
הי יאיר,
 
אתה צודק בשאלתך.
אכן היתה אי בהירות בתבע"ת שחלו על החלקה.
על החלקה חלה תוכנית: 26/102/02/8   שקבעה את יעודי החלקה למגורים.
 
תב"ע  15/101/02/8  שסימנה את החלקה לדרך עודכנה ע"י תב"ע 8/במ/55  וקבעה הפקעה קטנה בצד הצפוני של החלקה.
כך שבסופו של יום החלקה היא מגורים ולא דרך כך שאין בעיה לקנות דירה בבנין והוא לא מיועד להריסה.
 
בהצלחה
לצפיה ב-'פורום'
פורום
23/01/2017 | 10:33
3
10
ראובן שלום וברכה,
אני רוצה להודות לך על תשובתך המהירות ועל הפורום המשובח.
אשמח לדעת בgis מה הבדלים בין התבעות השונות תב"ע גבולות ותב"ע מגרשים?
תודה.
לצפיה ב-'GIS'
GIS
( לעמוד שלי בתפוז )
23/01/2017 | 17:07
2
9
מצטער אבל אני לא מכיר את המונחים תב"ע גבולות ותב"ע מגרשים.
 
תב"ע  - תוכנית בנין עיר . קובעת זכויות בניה, קווי בניין, גובה בניינים, היקף שטחים וכו'
 
לרוב יש חפיפה בין החלקות ליעודים בתב"ע.
לעיתים יש תב"ע שקובעת מגרשים לבניה הכוללים כמה או חלק מחלקות.
לצפיה ב-'תבע'
תבע
25/01/2017 | 11:15
1
5
ראובן שלום וברכה,
לא הבנתי למה התכוונת שכתבת לרוב יש חפיפה בין החלקות ליעודים בתב"ע?
מצורפת התמונה של הGis ארצי ששם יש שתי תבעות או תבע מגרשים או תבע גבולות?
לצפיה ב-'GIS'
GIS
( לעמוד שלי בתפוז )
25/01/2017 | 21:35
6
אין לזה משמעות סטוטורית אלו מונחים פנימיים של רמ"י ( רשות מקרקעי ישראל) בלבד.
מה שקובע זו התב"ע המאושרת החלה על החלקה.

מנהל/ת הפורום

אודות:
מייסד והבעלים של המשרד "ראובן כהן שמאות מקרקעין וניהול נכסים", בוגר תואר ראשון בכלכלה ומנהל עסקים (B.A.) עם התמחות בשמאות מקרקעין. שמאי מקרקעין מוסמך,
עוד...

חם בפורומים של תפוז

אירוח בנושא אבחון גנטי טרום השרשה
אירוח בנושא אבחון...
ביום ד` נארח בפורום את ד``ר ברוך פלדמן, מומחה...
אירוח בנושא אבחון גנטי טרום השרשה
אירוח בנושא אבחון...
ביום ד` נארח בפורום את ד``ר ברוך פלדמן, מומחה...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

ראובן כהן- מנהל פורום שמאות מקרקעין
ראובן כהן מנהל הפורום

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ