לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
42574,257 עוקבים אודות עסקים

פורום ועד בית- בתים משותפים

החיים בבית משותף מעוררים אינספור שאלות וגם חיכוכים לא מעטים כמעט בכל נושא: הרחבות; שיפוצים; השתלטויות; מטרדים; תשלומים; החלטות רוב וזכויות מיעוט - בקיצור אין רגע דל. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לבית המשותף. הפורום מיועד לבעלי דירות, וועדי בתים, שוכרים, מתחזקים וכל מי שמתעניין ומחפש כלים ופתרונות למצבים השכיחים בכל בית. עו"ד עפר שחל עוסק בתחום הבתים המשותפים כבר למעלה מעשרים שנה וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום ועד בית- בתים משותפים

החיים בבית משותף מעוררים אינספור שאלות וגם חיכוכים לא מעטים כמעט בכל נושא: הרחבות; שיפוצים; השתלטויות; מטרדים; תשלומים; החלטות רוב וזכויות מיעוט - בקיצור אין רגע דל. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לבית המשותף. הפורום מיועד לבעלי דירות, וועדי בתים, שוכרים, מתחזקים וכל מי שמתעניין ומחפש כלים ופתרונות למצבים השכיחים בכל בית. עו"ד עפר שחל עוסק בתחום הבתים המשותפים כבר למעלה מעשרים שנה וישמח להשיב על שאלותיכם.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
התשובות אינן תחליף ליעוץ משפטי. אין לראות בתשובות בפורום תחליף ליעוץ משפטי והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי בלבד, בהסתמך על דרך הצגת השאלה ועל ידע כללי.
המשך >>

לצפיה ב-'מחשב להוכחת הטענות'
מחשב להוכחת הטענות
20/06/2018 | 06:44
1
32
בוקר טוב עו"ד שחל
דייר נתבע אצל המפקח, ע"י הנציגות, האם בכדי להוכיח את טענותינו בדיון, האם אפשרי להביא לדיון מחשב לפטופ ולהראות למפקח את ההוכחות בסרטונים ממצלמות האבטחה, לנזק שעושה הדייר ברכוש המשותף.
תודה ובכבוד רב, מושון
לצפיה ב-'ראיות'
ראיות
( לעמוד שלי בתפוז )
20/06/2018 | 07:35
27
אפשרי בהחלט. לא כל מפקח מגלה סבלנות לכך אבל זה מותר ואפשרי.
לצפיה ב-'נציגות בוועד הבית'
נציגות בוועד הבית
17/06/2018 | 12:44
6
48
שלום, ברצוני לשאול. המקרה הוא כזה, אנו גרים בבניין משותף. הדירה שאנו גרים בה רשומה על שם בעלי (אני לא רשומה על הדירה).
במידה ואני רוצה להיות נציגה וגזברית בוועד הבית ויש הסכמת דיירים, האם מספיק שבעלי חותם על ייפוי כח ומייפה את כוחי לפעול בשמו בנציגות הוועד ?
אודה לתשובה.
לצפיה ב-'כל אדם יכול להיבחר לוועד הבית'
כל אדם יכול להיבחר לוועד הבית
17/06/2018 | 12:52
5
36
שלום
כל אדם, גם אם הוא זר ולא גר בבניין, רשאי להיבחר לוועד הבית, כמובן אם הוא נבחר ברוב באסיפת הדיירים. אין כל צורך בייפוי כח או חתימה.
בהצלחה, מושון
לצפיה ב-'כלומר אני לא חייבת להיות בעלת דירה רשומה'
כלומר אני לא חייבת להיות בעלת דירה רשומה
17/06/2018 | 12:57
4
28
ויכולה להיבחר כנציגה בוועד ?
לצפיה ב-'היבחרות לוועד'
היבחרות לוועד
17/06/2018 | 15:13
3
33
אכן כן, כמו שכתבתי, אם יהיה לך רוב בהצבעה באסיפת הדיירים, אז בהחלט.
אני אמנם בעל דירה בבניין בו אינני גר, ונבחרתי ליו"ר וועד הבית בבניין.
עו"ד דין תמיד כותבים שמוטב שיהיה בעל דירה כנציג וועד, אבל החוק לא שולל אדם חיצוני להיבחר לוועד, כאמור.
אני בטוח שעו"ד שחל יסכים איתי.
בהצלחה, מושון
לצפיה ב-'תודה רבה לך! :) אשמח לקבל על זה גם את דעתו של עו"ד שחל'
תודה רבה לך! :) אשמח לקבל על זה גם את דעתו של עו"ד שחל
17/06/2018 | 16:29
2
14
לצפיה ב-'חבר ועד'
חבר ועד
( לעמוד שלי בתפוז )
17/06/2018 | 21:58
1
45
אמנם רק בעל דירה רשאי להצביע באסיפת הדיירים ולכן מי שבוחר את הוועד הם רק בעלי הדירות, אבל הם רשאים לבחור לועד גם מי שאינו בעל דירה. זה לא מומלץ, אבל חוקי. 
לצפיה ב-'בחירת נציג ועד שלא מהבניין'
בחירת נציג ועד שלא מהבניין
19/06/2018 | 14:59
23
שלום עו"ד שחל
ברשותך, אוסיף ואומר כי בעל דירה יכול לתת ייפוי כח לשוכר וכך השוכר יכול להצביע במקומו באסיפת הדיירים.
בכבוד רב, מושון
לצפיה ב-'צינור ביוב משותף'
צינור ביוב משותף
14/06/2018 | 22:05
10
60
שלום עו"ד שחל
ברוך שובך מחופשתך ובחזרה לענות על שאלותינו.
שאלה עבור חמותי,
בבניין בו עובר צינור הביוב לאורך כל הדירות, קיימת נזילה, ככל שעדוע לי, תיקון הצינור צריך להיעשות ע"י וועד הבית, יו"ר וועד הבית בבנין הודיע לבעלת הדירה בבניין, שאצלה קיימת הנזילה, כי התקבלה החלטה ע"י וועד הבית שהצנרת המשותפת שעוברת בתוך הדירות, בעלי הדירות, הם אלה שיתקנו את הנזק שנגרם. האם וועד הבית יכול לקבוע קביעה כזו ומה האפשרויות העומדות בפני הדיירת במקרה הזה.
בתודה ובכבוד רב, מושון
לצפיה ב-'תיקון רכוש משותף'
תיקון רכוש משותף
( לעמוד שלי בתפוז )
16/06/2018 | 11:51
41
התקנון המצוי קובע כך:
 
עבודות לבדק הרכוש
4.    (א)  בעל דירה חייב להרשות שיבוצעו בדירתו העבודות ההכרחיות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, ולתכלית זו רשאים חברי הנציגות ובני אדם הפועלים בשמה להיכנס לדירתו ולבצע בה עבודות כאמור.
          (ב)  פגעו העבודות האמורות בדירה, חייבים בעלי כל הדירות להשתתף בהוצאות החזרת המצב לקדמותו בשיעור שבו הם משתתפים בהוצאות החזקת הרכוש המשותף.
 
לצפיה ב-' כל מי שהמים באותו חלק צינור יוצאים מדירתו חייב להשתתף'
כל מי שהמים באותו חלק צינור יוצאים מדירתו חייב להשתתף
16/06/2018 | 20:39
8
34
הנחה שהשכנים מלמעלה נהנים מהצינור שעובר דרך חמותך
והיא אינה נהנית מהקטע שעובר אצלם אין סימטריה בדרישה.
 
מה הוועד יעשה עם חמותך תחסום להם את הצינור? 
הרי לא יתכן שהם יסתמו את הביוב בפסולת שלהם
יגרמו לנזילות (לרוב שיש סתימה) והיא תאלץ לשלם לבד.
 
לצפיה ב-'התשובה שגויה'
התשובה שגויה
( לעמוד שלי בתפוז )
17/06/2018 | 08:12
7
31
אין שום קשר בין מידת ההנאה לבין החובה לשלם. זה העקרון ברכוש משותף. גם אם צנרת משרתת רק חלק מבעלי הדירות כולם אחראים לתיקונה. ללא קשר היכן היא  עוברת. 
לצפיה ב-'לא טענתי אחרת - הרי מחייבים אותה לשלם לבד'
לא טענתי אחרת - הרי מחייבים אותה לשלם לבד
17/06/2018 | 08:41
6
28
הטענה שהועלתה שבגלל שהצינור המשותף עובר בדירתה
היא לבד אחראית לאותו חלק ולא הכלל. 
העקרון השוויוני תמיד בעיני המחוקק
העקרון של מקור/יעד מים הזורמים בצינור הוא הרכוש המשותף הרלוונטי.
צינור אחרי השעון באחריות הדייר בלבד גם אם עובר דרך דירות אחרות.
הכלל המנחה תמיד בעלות המים הזורמים בצינור.
אם הוועד מחליט לחלק את ההוצאות על כל הדיירים מעבר לנהנים
זו החלטה הגיונית וסימטרית, אך זכות הדיירים לחלק כל בית משותף
למקטעים רלוונטיים ואפילו ועד נפרד לכל כניסה האחראי לתחומו.
לצפיה ב-'צינור ביוב משותף'
צינור ביוב משותף
17/06/2018 | 12:48
2
36
מר RON
אולי לא הבנת נכון את הסיטואציה, הצינור בו מדובר, הוא צינור ביוב ולא מים זורמים, הוא עובר לאורך בניין של 12 קומות במרפסות המטבח, הייתי בכמה דיונים אצל המפקח והוא פסק שבמקרה של פיצוץ, סדק או צורך בתיקון כלשהוא על הנציגות לדאוג לתקן זאת ועל חשבונם. מה שאתה אומר נכון לגבי צינור מים זורמים אחרי השעון, שזה בוודאי באחריות בעל הדירה.
מושון
לצפיה ב-'אני בצד שלך - מנסיון דומה'
אני בצד שלך - מנסיון דומה
17/06/2018 | 13:10
19
גם לנו צינור ביוב מטבחים העובר בתוך מרפסת המטבח
מעלי 2 דיירים.
כשהיתה בעיה בחלק שלי (שלא נבעה ממני כלל)
שכן הצינור שלי התחבר במזלג אחרי הבעיה
התחלקנו שלשת הדיירים בעלות התיקון  כי הצינור משרת אותנו.
ולא כל דיירי הבנין (אני הועד)
בהסכמה שאם יהיה מקרה בדירות הסמוכות הן ישלמו בנפרד כנ"ל
יותר מכך יש לנו 2 ועדים נפרדים ל2 כניסות בבניין הרשום
כמבנה אחד בטאבו. כל תיקון בכניסה של מים / ביוב - על חשבונה בנפרד.
לפי המים הזורמים בצנרת בלי קשר מים נקיים / ביוב.
מומלץ לאמץ את הגישה. 
לצפיה ב-'העו"ד לפי טענתו גם צינור מים פרטי במרחב הציבורי שייך לכלל'
העו"ד לפי טענתו גם צינור מים פרטי במרחב הציבורי שייך לכלל
18/06/2018 | 05:08
16
גם צנרת מזגן שעוברת במרחב הציבורי שייכת לכלל
אין התיחסות לבעלות על הגז / מים או ביוב
אסביר לך שוב בפרוטרוט:
אם חמותך היתה מתקינה צינור ביוב פרטי שהיה עובר על
קיר השכנים ומרטיב אותו - הנטל היה עליה
במקרה של תכנון המבנה כך שצינור ביוב של חלק קטן מהדיירים
עובר ברשות הרבים רק הם אחראים לו אין קשר אם הם יזמו
את החלוקה או שהבנין תוכנן כך מראש.
בכל צינור רלוונטי בעל התוכן שזורם בו.
לצפיה ב-'פשטות'
פשטות
( לעמוד שלי בתפוז )
17/06/2018 | 21:54
2
26
לא הבנתי ואני אוהב תשובות פשוטות. מילים כמו סימטריה או שיוויון אינן מתאימות. ההשתתפות בתשלום היא לא שיוויונית ולא סימטרית. היא לפי שטח רצפת הדירה של כל אחד. דירה קטנה משלמת פחות מגדולה.
 
לצפיה ב-'ועוד הערה'
ועוד הערה
( לעמוד שלי בתפוז )
17/06/2018 | 21:56
1
27
וגם לא מומלץ לאמץ את "השיטה" שהצעת. אין שום קשר בין הנאה או מידת השימוש ברכוש משותף לבין חובת ההשתתפות בתיקון. גם מי שלא נהנה ישירות מרכוש משותף מסוים, צנרת או גג או מעלית, חייב בתחזוקה שלה כי זה רכוש משותף.
לצפיה ב-'למה לערבב מעלית וגגות בצנרת - כמו הצינור אחרי שעון מ.ש.ל.'
למה לערבב מעלית וגגות בצנרת - כמו הצינור אחרי שעון מ.ש.ל.
18/06/2018 | 04:53
27
צנרת משלמים לפי בעלות על המים בצינור
כפי שהסברתי והוסכם כנ"ל.
צינור מים נכנסים אחרי השעון שעובר בשטח שאינו פרטי
כן באחריות הדייר בלבד - מאוד פשוט הלא כך?
מה לגבי  מקרה שקיים במציאות, שצינורות מים פרטיים עוברים
לא רק במרחב המשותף אלא בתוך דירות פרטיות של שכנים?
אני אקשה עוד יותר ואוכיח שאין לך שום מושג
אם עובר צינור פרטי של ביוב מדירה א' דרך דירה ב'
האם דירה ב' אחראית לו או כל הדיירים במרחב אחראים לו?
 
בוודאי שרק דירה א' אחראית לו.
בהתאם אם יהיו אלו 2 דיירים או עשר רק הם יחויבו - מבין סוף סוף?
ההתניה ברורה והוכחתי לראיה כאלף עדים במקרב אמיתי ומנסיון
עשרות שנים שהוא תקדים משפטי לכל עניין.
 
 
לצפיה ב-'ייפוי כח'
ייפוי כח
16/06/2018 | 18:48
1
38
שלום לעו"ד
תודה על תשובתך בעניין ייצוג אצל המפקח באמצעות ייפוי כח, רק רציתי לדעת בבקשה האם הדייר יכול לתת את ייפוי הכח הבלתי חוזר בכתב יד בעצמו למייצגו, או שצריך מעורבות וחתימה של עורך-דין בייפוי הכח.
תודה, חיים
לצפיה ב-'יפוי כוח'
יפוי כוח
( לעמוד שלי בתפוז )
17/06/2018 | 08:14
22
יפוי כוח נוטריוני זה יפוי כוח שחייב להחתם מול עורך דין שהוא נוטריון. זה יעלה לכם גם כסף. אישור נוטריוני עולה כמה מאות שח.
לצפיה ב-'מספר המשתתפים בתביעה'
מספר המשתתפים בתביעה
17/06/2018 | 06:29
1
30
בוקר טוב
אם יש שלושה נציגי וועד שהגישו תביעה למפקח, נגד דייר בבניין והשלושה רשומים בכותרת התביעה, האם כולם צריכים להגיע ביום הדיון, או אפשרי שרק היו"ר יגיע.
האם גם ישנה הגבלה לגבי דיירים שרוצים לבוא לדיון, האם זה אולם כמו בבית המשפט.
תודה, דני
 
לצפיה ב-'תביעה'
תביעה
( לעמוד שלי בתפוז )
17/06/2018 | 08:13
24
יכול להגיע רק נציג אחד. חוץ מזה הדרך הנכונה היא לא לכתוב את שמותיהם של חברי הועד אלא התובעת היא נציגות הבית המשותף.
לצפיה ב-'פיצוץ בצנרת ביוב'
פיצוץ בצנרת ביוב
16/06/2018 | 15:18
1
28
שלום לעו"ד שחל
הייתה כאן שאלה בפורום שמאוד רציתי גם אני לקבל עליה תשובה ומשום מה נעלמה, האם וועד הבית יכול להחליט בעצמו על זה שהדיירים יתקנו צינור ביוב בחלק העובר בדירתם, שעובר לאורך הבניין, בתוך הדירות, במקום שהוועד יתקן זאת.
תודה, כוכי
לצפיה ב-'צנרת'
צנרת
( לעמוד שלי בתפוז )
16/06/2018 | 17:02
24
לא. אם הצנור הוא רכוש משותף ומחייב תיקון אז התיקון הוא על הוועד ללא קשר היכן עובר הצנור.
לצפיה ב-'ייצוג אדם אחר'
ייצוג אדם אחר
16/06/2018 | 16:50
1
20
שלום לעו"ד
האם אדם יכול לייצג אדם אחר ולהופיע בתביעה אצל המפקח.
תודה, חיים
לצפיה ב-'יצוג'
יצוג
( לעמוד שלי בתפוז )
16/06/2018 | 17:01
18
אם המייצג אינו עורך דין אז צריך יפוי כוח בלתי חוזר
לצפיה ב-'שאלה שלא נשאלת בנושא החתולים'
שאלה שלא נשאלת בנושא החתולים
15/06/2018 | 07:01
1
35
בוקר טוב עו"ד שחל
יש לי שאלה שאני כמעט בטוח שלא נשאלת בנושא החתולים. לדיירת שבבניין שמאכילה חתולי רחוב, יש כלב וחתול שהיא מגדלת בתוך הבית, כשהיא מורידה את בעלי החיים האלה למטה, הכלב והחתול חופשיים, אני נותן דגש על החתול האישי שלה שמסתובב חופשי גם בלעדיה בחדרי המדרגות ובלובי, האם יש חוק גם לגבי החתולים שצריכים להיות קשורים עם רצועה ומובלים עם בעליהם לרחוב, כמו שכלב צריך להיות קשור עם רצועה.
אם אכן, לא נשאלת שאלה כזו, מצפה לקבל ממך שעה (לא שלוש) של ייעוץ ללא תשלום.
תודה ובכבוד רב
מושון
לצפיה ב-'חתולים'
חתולים
( לעמוד שלי בתפוז )
15/06/2018 | 11:55
31
חוק הרצועה לא חל על חתולים אלא על כלבים וזה מובן. חתול כולל חתול בית אינו בעל חיים שקשור ברצועה. נשאלתי על כך לא אחת על ידי בעלי חתולים. ההנחה אגב בדרישת הרצועה היא למנוע תקיפות. חתול בניגוד לכלב אינו נושך או תוקף אלא אם כן הוא מותקף.  
לצפיה ב-'החלטה של המפקח'
החלטה של המפקח
14/06/2018 | 23:33
1
32
שלום עו"ד שחל
עקב הגשת תביעה ע"י דייר נגד וועד הבית, על אי הוצאה ופרסום דוח שנתי (אעפ"י שצריך להוציא כל חצי שנה) זכה הדייר בתביעה, אבל הוועד לא מוציא ומפרסם את הדוח השנתי, איך צריך לפעול הלאה האם לשוב ולהגיש תביעה חוזרת למפקח, האם יש בסמכות המפקח להטיל קנסות אישיים או על וועד הבית.
תודה, חוליו
לצפיה ב-'סמכות המפקח'
סמכות המפקח
( לעמוד שלי בתפוז )
15/06/2018 | 11:53
28
יש כיום סמכות למפקח לאכוף את ההחלטות שלו. הוא גם יכול להשית הוצאות על הוועד כולל הוצאות אישיות אם הוא סבור שיש מקום לכך.  
לצפיה ב-'התקנת נקודת חשמל '
התקנת נקודת חשמל
14/06/2018 | 17:28
1
23
שלום לעו"ד שחל
דייר בבניין ביקש מוועד הבית להתקין נקודת חשמל חיצונית למען טעינת מכונית חשמלית, (כמובן שההתקנה תעשה על חשבונו ויהיה שעון נפרד לחישוב עלות החשמל) האם וועד הבית יכול לאשר דבר כזה או שצריכה להיות הסכמה של רוב באסיפת דיירים.
בתודה, מושון
 
לצפיה ב-'רכב חשמלי'
רכב חשמלי
( לעמוד שלי בתפוז )
14/06/2018 | 17:49
24
אם זה כל השינוי, אז ניתן לאשר ברמת הוועד. השאלה היא למשל האם זה גורר שינוי במיקום הרכב, או האם זה דורש ביטוח מיוחד. 
לצפיה ב-'ביצוע תיקון ברכוש המשותף '
ביצוע תיקון ברכוש המשותף
13/06/2018 | 17:41
1
46
לעו"ד שחל שלום רב,
הנני משמש כוועד בית.
אחד הדיירים ( בשכירות) הודיע לי שיש לו רטיבות בקיר הדירה מעל,ואף הגעתי לראות.הודעתי לו שיבדוק עם השכן מעליו מה קורה ויעדכן אותי. לא שמעתי ממנו יותר והנחתי שזה הסתדר. לאחר יותר מחודש קיבלתי להפתעתי הודעה מבעל הדירה שהוא ביצע את תיקון , וזה היה בצינור של הבניין ( בעלות גבוהה) -ללא פניה אלי, ללא קבלת אישור מהוועד ובעצם מבקש את התשלום מוועד הבית.מה גם שיש ברשותינו פוליסת ביטוח לנזקי מים, וכל מה שהיה צריך זה להודיע לי והייתי כמובן מפעיל את חברת הביטוח לתיקון הנזק.
בנתיים הודעתי לו שלו ניתן לאשר לו תשלום מכיוון שפעל על דעת עצמו.
אשמח להתיחסותך למקרה, בתודה
לצפיה ב-'תיקון'
תיקון
( לעמוד שלי בתפוז )
13/06/2018 | 18:00
43
אני מסכים איתך שזה לא התנהלות תקינה.
גם אסור לכל גורם פרטי להתעסק עם רכוש משותף. ומה היה קורה אם היה נגרם נזק כבד?
לכן אני חושב שנכון לא לשלם.
לצפיה ב-'דורש בשלומו של עו"ד שחל'
דורש בשלומו של עו"ד שחל
12/06/2018 | 13:47
4
63
שלום עו"ד שחל
אני רגיל שבפורום אתה עונה מיידית או לאחר יום על השאלות, מזה כשבוע ימים לא התקבלו תשובות לשאלות אליך. כולי תקווה שאתה בקו הבריאות והכל בסדר.
מושון 
לצפיה ב-'דורש בשלומו'
דורש בשלומו
13/06/2018 | 12:49
3
40
כל הכבוד מושון! אכן עו"ד שחל עונה בזמן , היה בחו"ל יחזור השבוע לפעילות 
לצפיה ב-'חזרתי!! I AM BACK '
חזרתי!! I AM BACK
( לעמוד שלי בתפוז )
13/06/2018 | 17:01
2
45
נסעתי סופ"ש קצר לליסבון, בדיל זול מאוד, היה כיף, ביום האחרון התקררתי וכעת התאוששתי. אכן אני עונה תמיד במיידי וכך אמשיך לעשות. תודה חברים!!! 
לצפיה ב-'אין עלייך'
אין עלייך
13/06/2018 | 17:31
33
אוהבים אותך
לצפיה ב-'בריאות וכל הכבוד לך. '
בריאות וכל הכבוד לך.
14/06/2018 | 07:45
9
לצפיה ב-'סרבני פינוי בינוי'
סרבני פינוי בינוי
11/06/2018 | 23:39
2
46
שלום,
אני גר בבניין ישן שבו ישנם שני בעלי עסקים בקומת הקרקע, בחזית ומאחורי הבניין, כל שאר בעלי הדירות (14) בבניין מסכימים עקרונית על פינוי בינוי, מה קורה במקרה שיש התנגדות לפינוי בינוי מצד בעלי העסקים לעומת כל שאר בעלי הדירות מסכימים והם הרוב.
תודה, חוליו
לצפיה ב-'פינוי בינוי'
פינוי בינוי
( לעמוד שלי בתפוז )
13/06/2018 | 17:04
29
בענין פינוי בינוי אין כל הבדל בין בעל דירה או בעל יחידה שהיא חנות או עסק.
ברגע שיש רוב של 80% הפרוייקט יוצא אל הפועל. אם מדובר בתמא 38/2 מגישים הליך אצל המפקח על המקרקעין נגד הסרבנים והמפקח, לאחר שהוא שומע את המתנגדים, יכול לחתום בשמם ובמקומם וכך אכן קורה במרבית המקרים.
אם מדובר בפרויקט פינוי בינוי נרחב לפי חוק פינוי בינוי, נדרש אותו רוב מיוחד של 80% אבל הסנקציה על המיעוט הסרבן היא תביעה נזיקית. 
לצפיה ב-'בגדול הרוב הנדרש הוא 80% '
בגדול הרוב הנדרש הוא 80%
04/07/2018 | 01:52
2
כעיקרון הרוב הנדרש בעסקת פינו בינוי הוא 80% לכן ניראה שההתנגדול שלהם סתמית ולא תניב דבר למעט אם יש להם סיבה טובה להתנגדות.
דייר סרבן שלא עושה עבודת הכנה לסרבנותו כניראה שתידחה סרבנותו והוא יחוייב להתקדם או לשלם ולעיתים להתדקם ולשלם גם יחד.

 
לצפיה ב-'מחסן בבית משותף'
מחסן בבית משותף
10/06/2018 | 16:21
2
54
אני נציגת ועד בית בבניין של 8 קומות ו-32 דיירים. קיימים רק 16 מחסנים. מתוכם 2 מחסנים שייכים לדיירים מהבניין שלידנו. בזמנו לפני כעשרים שנה, היה צריך לקנות את המחסן גם מהבניינים הסמוכים. מה דינו של אותם בעלי המחסנים לגבי צריכת החשמל, תיקוני דלת כניסה לבניין. אם בכלל?  
לצפיה ב-'מחסנים'
מחסנים
( לעמוד שלי בתפוז )
13/06/2018 | 17:06
25
מצב מאוד חריג והייתי בודק את זה טיפה יותר לעומק. כדי שהדבר יהיה אפשרי מבחינת חוק המקרקעין, 2 המחסנים חייבים להיות רשומים כיחידה נפרדת! כל אחד מהם. אם אכן כך הדבר הרי שכמו כל היחידות גם המחסנים חייבים בתשלום דמי ועד וכל יתר התשלומים שמשלמת כל דירה. 
לצפיה ב-'יש מצב ששני הבניינים רשומים כבית משותף אחד, אפשר לבדוק בנסח.'
יש מצב ששני הבניינים רשומים כבית משותף אחד, אפשר לבדוק בנסח.
20/06/2018 | 11:38
3
לצפיה ב-'פגיעה בשווי דירה בגין תמ"א 38.'
פגיעה בשווי דירה בגין תמ"א 38.
10/06/2018 | 15:16
6
60
שלום.
השאלה מתייחסת לבניין דירות בן שלוש קומות בחיפה. בבעלותנו דירה בקומת הקרקע. בבניין קיימות שתי קומות מעלינו. היזם מתכוון להוסיף עוד 10 דירות לבניין. פח האשפה של הבניין יוזז ויהיה סמוך מאוד לדירה שלנו (כרגע הוא רחוק, בצד אחר של החצר המשותפת). כמו כן בסמוך לחלון חדר השינה שלנו יהיו שני מקומות חניה (כרגע יש שם חלקת דשא, בחצר המשותפת).
הצד הצפוני של הדירה שלנו חשוך למדי כבר במצב בנוכחי. לאחר הבינוי יקבל אחד השכנים את שטח החצר שצמוד אלינו מצפון, והחשש הוא שאם יבנה שם חומה , סוכה או צמחיה, יחשיך לנו אף יותר את הצד הצפוני של הדירה (מרפסת ומטבח).
 
שאלותינו:
1 - האם, לפי החוק, ביכולתנו להתנגד לתכנית, לאור המתואר מעלה ? (גם אם אנו היחידים שמתנגדים)
2 - האם במצב שתואר, היזם אמור לפצות אותנו כספית על הפגיעה בערך הדירה כתוצאה מהבינוי (תמ"א 38) ?
3 - האם סביר לבקש מהיזם לקבל דירה מאלה שיבנה (בקומה גבוהה) תמורת הדירה שלנו בקומת הקרקע?
4 - אם כבר חתמנו על הסכמה (לפני שעות ספורות) - האם באפשרותנו לבטל חתימה זו עד להוועצות בעו"ד ?
 
תודה רבה מראש.
 
לצפיה ב-'תמ"א 38'
תמ"א 38
( לעמוד שלי בתפוז )
13/06/2018 | 17:33
5
25
השאלה מחייבת יעוץ פרטני. באופן כללי בלבד אשיב בקצרה: אתם יכולים להתנגד אבל ההתנגדות שלכם תידחה כמעט בוודאות. אם אולי תלוו את ההתנגדות בחוות דעת של אדריכל עם תכנון אלטרנטיבי אז אולי יש איזה שהוא סיכוי. לא תקבלו פיצוי כי תמא משביחה את הערך ולא מורידה אותו. במסגרת מיקוח ניתן אולי לקבל שדרוג קומה אבל בתשלום, אולי עם הנחה כלשהי. אם חתמתם אבוד לכם. 
לצפיה ב-'תמ"א 38 (תועלת לרוב הדיירים על חשבון דייר שנפגע מהתכנית )'
תמ"א 38 (תועלת לרוב הדיירים על חשבון דייר שנפגע מהתכנית )
16/06/2018 | 09:01
4
14
תודה על תשובתך.
מספר שאלות, בבקשה, בעקבות תשובתך:
1 - שמאי עמו שוחחנו אמר בפירוש שעניין הפחים הוא פגיעה, ושהוא מטפל כעת במספר מקרים כאלה. רכשנו את הדירה ללא "פחים צמודים" וכעת המצב ישתנה. ברור שלדיירים האחרים זה לא אכפת, כי מצבם משתפר ואילו אנחנו הנפגע היחיד, ה"מממן" את השבחת השווי אצל האחרים. ועדיין לדעתך התמ"א מכשיר את העוול?
2 - לגבי החתימה: התכנית עדיין לא הוגשה לעיריה. האם לא ניתן לשלוח מכתב (ע"י עו"ד, אם יש צורך) ולסגת מהחתימה??? החותמת היא אשה לא צעירה, שנאמר לה שיש הכרח לחתום מיידית, וכך עשתה...
3 - תמ"א אכן משביחה את הערך לרוב דירות הבניין, לגבי הדירה שלנו - כנראה שזה לא המצב (וכנראהי אף להפך). האם אתה מכיר תקדימים דומים? (אודה לך על מתן דוגמה דומה מנסיונך העשיר בתחום).
תודה רבה,
ערן. 
לצפיה ב-'תמא 38'
תמא 38
( לעמוד שלי בתפוז )
16/06/2018 | 11:55
3
12
אשמח לשבת איתך בפגישת יעוץ מסודרת. זה נושא מורכב. כאן בפורום הזה שאינו תחליף ליעוץ משפטי אתן לך רק את השורה התחתונה: המאבק שלך אבוד. מי שאומר לך משהו אחר משלה אותך. אולי בכך אני חוסך לך הרבה כסף ועוגמת נפש.
יצגתי בנושא ואני גם מייצג גם מתנגדים לתמא. צריכים להיות נימוקים כיבדי משקל מאוד כגון הטעייה, העדר שקיפות, קיפוח מובהק שאינו הכרחי וכד'. נטל מאוד גבוה.
זה לא המקרה לטעמי.
לצפיה ב-'תמ"א 38 - קיפוח דייר יחיד'
תמ"א 38 - קיפוח דייר יחיד
17/06/2018 | 12:05
2
19
תודה על הסבלנות והתשובה.
הזכרת "קיפוח מובהק שאינו הכרחי".  בהנחה שאתה צודק, כלומר שבמקרה שלנו לא ניתן להרים את נטל ההוכחה האמור, האם המשמעות היא שהקיפוח (מיקום חדר אשפה בבניין של 19 דירות בסמיכות רבה לדירתנו, בעוד שקודם לכן מוקם הפח בצד אחר של החצר, והיה זה בניין בן 9 דירות בלבד) לא יאפשר למנוע את התמ"א, אבל הוא מצדיק פיצוי? תוכל בבקשה להבהיר?
אם מדובר בפיצוי - על אילו סדרי גודל מדובר? (הכוונה - בגדול - 10,00 ש"ח או 100,000 ש"ח?).
תודה רבה.
לצפיה ב-'תמא 38'
תמא 38
( לעמוד שלי בתפוז )
20/06/2018 | 07:41
1
10
זה תלוי במקרה עצמו. האם ניתן להציע חלופה תכנונית וכד'. פיצוי אם בכלל ניתן להשיג או במיקוח מול היזם לפני החתימה, או אולי בהליך אצל המפקח, אך שם צריך יהיה להראות שמול כל ההשבחה הטמונה בתמא, יש כאן באמת משהו שמצדיק פיצוי. בבניין הקיים אולי הפח בצד השני אבל יתכן שהכל מוזנח ולעומת הבנין החדש דווקא המצב הקיים בעייתי. 
לצפיה ב-'תמ"א 38'
תמ"א 38
23/06/2018 | 11:54
2
תודה !
לצפיה ב-'הוספת חדר בבית משותף'
הוספת חדר בבית משותף
10/06/2018 | 11:45
1
45
אנו גרים בקומה ראשונה בבניין משותף בן 8 קומות על עמודים. אנו מעוניינים להוסיף חדר בדירתנו כך שמבחינת חצר הבניין זה אומר להוסיף עוד שני עמודים תומכים ואזור נוסף מקורה.
1. האם יש צורך בהסכמת הדיירים?
2. מה הפרוצדורה הדרושה במקרה כזה?
3. האם צריך רק אישורי בניה מהעירייה וליידע את הדיירים על השינוי?
לצפיה ב-'הרחבה'
הרחבה
( לעמוד שלי בתפוז )
13/06/2018 | 17:19
25
אם החדר הוא המשך של הדירה שלכם אז נדרש לקבל הסכמה מ 75% מבעלי הדירות בבית (אתם סופרים גם את עצמכם). צריך גם לקבל היתר בניה מהועדה המקומית לתכנון ובניה.
לצפיה ב-'גזבר וועד יכול להיות איש קבע או שוטר'
גזבר וועד יכול להיות איש קבע או שוטר
09/06/2018 | 17:48
2
37
שלום רב , 
רציתי לשאול אם החוק מונע מאיש קבע או שוטר להתנדב לתפקיד גזבר הועד
תודה .
לצפיה ב-'איש ועד'
איש ועד
09/06/2018 | 20:22
1
41
שלום צביקה
אין בכלל חוק כזה, כל אדם, אפילו ח"כ, שר בממשלה או איש שב"כ יכול להיבחר באסיפה כללית לועד הבית, אני יו"ר ועד הבית בבניין שאינני גר בו.
אני בטוח שעו"ד שחל יסכים איתי.
בהצלחה, מושון
לצפיה ב-'גזבר'
גזבר
( לעמוד שלי בתפוז )
13/06/2018 | 17:22
20
זה נכון, גזבר אינו חייב להיות רואה חשבון ויכול להיות אחד או אחת, עדיף בעל דירה אבל גם זה אינו תנאי הכרחי.
לצפיה ב-'חניה לא בתחום החניה'
חניה לא בתחום החניה
09/06/2018 | 17:28
1
67
לעו"ד שחל, שלום
ישנו אדם פרובלמטי בבניין שאף אחד לא רוצה להתעסק איתו, האדם הזה מחנה את רכבו לא בתחום החניה הפרטית שלו, אלא מחנה בשני שלישים מחוץ לתחום, מה שקורה הוא שמשאיות האשפה של העירייה לא יכולות לעבור ולהוציא את האשפה, הם הרבה פעמים הודיעו לנציגות וועד הבית, כי הם לא ירוקנו את מכלי האשפה אם הרכב הזה לא יחנה בתחום קווי החניה שלו וכך אכן קרה.
נציגות וועד הבית שוחחה טלפונית עם מנהל התברואה של המחוז שלנו והוא אמר לנו, כי יש ביכולתו לרשום לאדם הזה דוח חניה.
זה נראה לנו תמוה, מפני שהחניה היא בתחום הרכוש המשותף, האם לדעת העו"ד, יש באשפרות פקחי העירייה לרשום דוח חניה בתחום הרכוש המשותף.
תודה ובכבוד רב, כוכי
לצפיה ב-'חניה'
חניה
( לעמוד שלי בתפוז )
13/06/2018 | 17:29
34
כן, כיום בניגוד לעבר זה אפשרי וטוב שכך.   
לצפיה ב-'לקיחת דברים מהרכוש המשותף'
לקיחת דברים מהרכוש המשותף
08/06/2018 | 13:33
1
49
שלום רב,
האם כשדייר לוקח/גונב דבר מה ששייך לרכוש המשותף ולא רוצה להחזירו ויש הוכחות מצולמות לכך, האם התביעה נגדו צריכה להיות לבית המשפט או שהמפקח יכול לדון בסוגייה הזו.
תודה, מושון 
לצפיה ב-'גניבה'
גניבה
( לעמוד שלי בתפוז )
13/06/2018 | 17:18
21
תביעה כזו יש להגיש לבית משפט, או לחלופין להגיש תלונה במשטרה בתקווה שהמשטרה תנקוט בעצמה בהליך פלילי מתאים (תלוי מה נגנב ומה הערך, ככל שיקר יותר אולי באמת המשטרה תנקוט בפעולה). זה לא בסמכות המפקח.
לצפיה ב-'האכלת חתולים'
האכלת חתולים
08/06/2018 | 13:30
3
41
שלום לעו"ד שחל
נאמר לי כי קיים חוק חדש או הוראה, או תקנה, בעניין האכלת חתולי רחוב, האם עו"ד שחל יודע משהו בנושא.
תודה, חיים
לצפיה ב-'האכלת חתולים'
האכלת חתולים
( לעמוד שלי בתפוז )
13/06/2018 | 17:14
2
31
אני יודע משהו בנושא כי למעשה אין דבר שאני לא יודע בתחום הבתים המשותפים וזאת לאחר כל כך הרבה שנים של התעסקות יומיומית בתחום !! אגב מי שיצליח לשאול אותי שאלה שטרם נשאלתי עליה או שאלה שאין לי עליה תשובה (אבל בתחום הזה), יקבל ממני 3 שעות יעוץ חינם (שווי ההטבה 3,000 שח ומעמ). אני מחכה לזה.
לענייננו: 
רשויות מקומיות שונות חוקקו חוקי עזר האוסרים על האכלת חתולים באופן הגורם למטרד או למפגע תברואתי. "מפגע" בהקשר זה מוגדר בדרך כלל כ"לכלוך, זוהמה, הצטברות שאריות מזון או כתמי שומן, או כל הפרעה למעבר עוברי אורח". כאשר יש מפגע כזה, יכול הוועד או דייר להזמין פקח עירוני ולהתלונן בעניין. אם אזהרה אינה עוזרת, יש לרשות המקומית סמכות לנקוט בהליכים משפטיים נגד גורם המטרד, כלומר מי שמאכיל את חתולי הרחוב. לא כל האכלה גורמת מפגע. אין זה איסור גורף ומוחלט. האכלה במקום קבוע, שאינו מפריע ובזמנים קבועים, באוכל יבש בלבד ותוך הקפדה על איסוף שאריות המזון ושמירת ניקיון המקום, יכולה בהחלט להיחשב כשימוש סביר במקרקעין. הכול תלוי בנסיבות כל מקרה. בכל מקרה מומלץ, שלא להאכיל את החתולים בתוך שטח הרכוש המשותף או באזור הכניסה לבית.
לצפיה ב-'האם זה חל גם בת"א ?'
האם זה חל גם בת"א ?
15/06/2018 | 13:23
1
9
אני לא שמעתי על דבר כזה בת"א..... אבל אם שמעת על משהו כזה בת"א, אשמח לשמוע על זה ממך.
לצפיה ב-'חתולים'
חתולים
( לעמוד שלי בתפוז )
16/06/2018 | 11:58
13
להלן פרסום רישמי של עיריית תל אביב בנושא מאכילי חתולים:
העירייה מעודדת ומברכת האכלת חתולים חסרי בית המתבצעת על ידי תושבים. עם זאת, לעיתים נגרמת הפרעה לסביבה כתוצאה מהאכלת חתולים חסרי בית, דוגמת סביבה מלוכלכת או קולות חתולים המפריעים לשכנים.
במקרה כזה, המחלקה הוטרינרית תשלח למאכיל החתולים בקשה להזיז את איזור ההאכלה למקום מבודד ורחוק ממקום מעבר תושבים אחרים, ותבקש שידאג בסיום ההאכלה לניקיון השטח הציבורי.
 

מנהל/ת הפורום

אודות:
עו"ד עפר שחל הוא בעל ותק של 25 שנה בעריכת דין. בעל תואר LLB‏ במשפטים; בעל תואר ראשון בספרות כללית והשוואתית ותואר שני בפילוסופיה (שניהם בהצטיינות). כל
עוד...

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

עו
עו"ד עפר שחל מנהל הפורום

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ