לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
42574,257 עוקבים אודות עסקים

פורום ועד בית- בתים משותפים

החיים בבית משותף מעוררים אינספור שאלות וגם חיכוכים לא מעטים כמעט בכל נושא: הרחבות; שיפוצים; השתלטויות; מטרדים; תשלומים; החלטות רוב וזכויות מיעוט - בקיצור אין רגע דל. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לבית המשותף. הפורום מיועד לבעלי דירות, וועדי בתים, שוכרים, מתחזקים וכל מי שמתעניין ומחפש כלים ופתרונות למצבים השכיחים בכל בית. עו"ד עפר שחל עוסק בתחום הבתים המשותפים כבר למעלה מעשרים שנה וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום ועד בית- בתים משותפים

החיים בבית משותף מעוררים אינספור שאלות וגם חיכוכים לא מעטים כמעט בכל נושא: הרחבות; שיפוצים; השתלטויות; מטרדים; תשלומים; החלטות רוב וזכויות מיעוט - בקיצור אין רגע דל. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לבית המשותף. הפורום מיועד לבעלי דירות, וועדי בתים, שוכרים, מתחזקים וכל מי שמתעניין ומחפש כלים ופתרונות למצבים השכיחים בכל בית. עו"ד עפר שחל עוסק בתחום הבתים המשותפים כבר למעלה מעשרים שנה וישמח להשיב על שאלותיכם.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
התשובות אינן תחליף ליעוץ משפטי. אין לראות בתשובות בפורום תחליף ליעוץ משפטי והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי בלבד, בהסתמך על דרך הצגת השאלה ועל ידע כללי.
המשך >>

לצפיה ב-'רשת נגד יונים לבניין'
רשת נגד יונים לבניין
28/07/2018 | 05:40
3
71
דירה בבניין רב קומות ובו מספר רב של דירות. במסתור כניסה יש מרווחים שביניהם נכנסים יונים, עושות צרכים וכו'. הפיתרון לכך הוא הוספת רשת לכל אורך מסתור כביסה. באסיפת הדיירים מיעוט התנגדו והרוב היו בעד, לכן הוחלט שלא תהיה רשת לכל הבניין מאחר שלא ניתן לחייב מיעוט להשתתף בהוצאה שהיא לא למטרה של שמירה על הקיים. לאחר החלטה זאת חלק מדיירים הוסיפו רשת רק למסתור כביסה שלהם אך הבעיה נפתרה רק חלקית היות שיונים שעושות צרכים בקומות גבוהות - הלכלוך נופל לקומות יותר נמוכות. האם אפשר במקרה זה לחייב מיעוט להשתתף בעלות הוספת רשת לכל הבניין מאחר ומדובר למעשה בשמירה על נקיון של מסתור כביסה ?
לצפיה ב-'רכוש משותף'
רכוש משותף
( לעמוד שלי בתפוז )
02/08/2018 | 07:43
2
34
לא. כי התוספת שהוספה לא היתה בהסכמת כולם ולא הפכה לחלק מהרכוש המשותף.  
לצפיה ב-'תוכל בבקשה להבהיר את הנקודה?'
תוכל בבקשה להבהיר את הנקודה?
04/08/2018 | 09:37
1
20
 
אם יש יונים על הגג המשותף שמחברנות למרפסתי הפרטית, מי צריך לשלם על דוקרנים?
ואם הם מחרבנות על הכניסה לביניין (רכוש משותף)?
 
מה ההבדך בין גג דולף לדירה אחת ובין יונה שמחרבנת לדירה אחת?
אומנם לא היו דוקרנים מלחתחילה אבל זה כי לא היו יונים יונים מלחתחילה. להבנתי דייר לא צריך לשבת תחת גג דולף או תחת קקי של יונים, מה ההבדל?
אשמח אם תחדד את העניין
תודה
יוסי
לצפיה ב-'רכוש משותף'
רכוש משותף
( לעמוד שלי בתפוז )
04/08/2018 | 12:39
28
הרבה דברים קורים "מהשמים" - יונים מלכלכות; יש אזורים שעטלפים מלכלכים קירות של בתים (תשאל מי שגר בתל אביב באזור רוטשילד או שדרות חן); גשם יורד; וכו' וכו'.
זה לא קשור להגדרת רכוש משותף או לחלוקת אחריות ולכן הדוגמא שהבאת מתחום האיטום אינה ממש מדוייקת או עוזרת.
אם מכל סיבה חיצונית שהיא - גג משותף דולף ודורש איטום, זה כמובן בטיפול הקופה המשותפת.
כנ"ל לגבי תופעה שבה רכוש משותף כגון קירות חיצונייים מוכתם מלכלוך מכל מקור חיצוני.
לגבי לכלוך או רטיבות ברכוש פרטי, נניח במרפסת פרטית. צריך לברר מה המקור. אם המקור הינו רכוש משותף - למשל מקרה של דירה בקומה אחרונה שהגג המשותף מעליה לא אטום - הקופה המשותפת מחוייבת בתיקון.
במקרה שאתה מתאר מקור הלכלוך במרפסת הפרטית הוא לא רכוש משותף אלא גורם חיצוני (יונים). פתרון אם וככל שקיים הוא באחריות בעל הדירה הפרטית ולא הקופה המשותפת, אלא אם כן תצליח להוכיח, והנטל עליך, שרק בגלל שהתקינו מעליך מתקן כלשהו, התחלת לסבול מלשלשת יונים וקודם לכן זה לא היה.  
לצפיה ב-'מיסי וועד לדייר שמפעיל עסק בביתו'
מיסי וועד לדייר שמפעיל עסק בביתו
27/07/2018 | 14:05
1
55
שלום, 
האם דייר שמפעיל עסק קטן בביתו,  טיפולי פנים וקוסמטיקה עם קהל לקוחות שבא והולך מקובל לפי חוק לדרוש ממנו תשלום מיסי וועד גבוהים יותר משאר הדירות? ובכלל,  האם יש לנו הדיירים אפשרות להתנגד להפעלת עסק כזה בבניין שלנו? 
בברכה,  רינת. 
לצפיה ב-'שימוש חורג'
שימוש חורג
( לעמוד שלי בתפוז )
27/07/2018 | 14:30
46
עסק מדירת מגורים זקוק להיתר שימוש חורג. זו בקשה שמוגשת לועדה המקומית לתכנון ובניה והשכנים יכולים להתנגד מנימוקים שונים, אבל בהיבט דמי הועד אין אפשרות לגבות יותר מדירה רגילה.
 
לצפיה ב-'תשלום ועד בית שוכר משכיר'
תשלום ועד בית שוכר משכיר
25/07/2018 | 12:15
18
206
שלום רב,
אני שוכרת דירה זו השנה השנייה ומשלמת שנה מראש את תשלום ועד הבית. לפני כשבעה חודשים נשלח לתיבת הדואר מכתב מועד הבית על ההחלטה להעלות את ועד הבית מאחר והם מתמודדים במצבים של ועד הבית לא קלאסי וקיימות הרבה הוצאות לתחזור ושימור הבניין. פניתי לועד ושלחו אליי קבלות על הוצאות ששילמתי במסגרת הועד. למשל קנו וילונות לכניסה, הליכון לחדר כושר. הוצאות שהינם לחלוטין לא מענייני לשלם כשוכרת. פניתי לבעל הדירה והוא מסרב בתוקף לשלם וטוען שעליי לשלם את וועד הבית במלואו. טיעון זה נראה לי לא הוגן מצידו. אני חתומה לשנה נוספת בדירה. מה אפשרי לעשות בנדון?
לצפיה ב-'האמת המרה של חתימה על הסכם '
האמת המרה של חתימה על הסכם
( לעמוד שלי בתפוז )
25/07/2018 | 23:31
15
80
אני לא בטוח שיש מקום לדבר על הגינות. מדברים על מה כתוב בהסכם. מה סוכם. אם אין כל סייג ומלוא דמי הועד ולא משנה למה הם מיועדים מוטלים בהסכם עליכם כשוכרים אז עליכם לשלם. 
לצפיה ב-'תשלום ועד '
תשלום ועד
26/07/2018 | 06:23
14
84
תודה על תשובתך המהירה אך הדברים לא נראים לי הגיוניים. אז על כל הוצאה אפשר לקרוא תשלום ועד הבית. גם התקנת מעלית והרחבת מרפסת. בחוזה כתוב באופן כללי כי עליי לשלם .
לצפיה ב-'דמי ועד'
דמי ועד
( לעמוד שלי בתפוז )
26/07/2018 | 07:51
6
69
הרחבת מרפסת היא לא חלק מדמי ועד. כל בניה או השבחת הבנין אינה חלק מדמי הועד.
דמי ועד כוללים כל מיני מרכיבים. חלקם או רובם טיפול בתחזוקה שוטפת של הבית. חלקם האחר הולך לפעמים לקופה שמורה עבור שיפוצים, או נועד לטפל בנושאים פחות שוטפים כגון איטום גג פעם בשנה וכו'. אני תמיד ממליץ לשוכר לנסות לסייג בחוזה שלו מול בעל הדירה את התשלום של דמי הועד לתשלום בגין התחזוקה השוטפת בלבד ולא לכלול בכך את כל סוגי העבודות והשיפוצים. 
לצפיה ב-'ועד בית'
ועד בית
26/07/2018 | 08:35
5
57
האם קנית הליכון לחדר כושר, התקנת אינטרקום דיגיטלי, קניית וילונות ללובי,
יציקת עמודי חנייה, קניית שולחנות וכיסאות לחדר דיירים- הינם הוצאות שעליי לשלם??
לצפיה ב-'דמי ועד '
דמי ועד
( לעמוד שלי בתפוז )
26/07/2018 | 11:51
4
69
למרות שעדיין התשובה בעקרון היא כן וכן וכן, וצר לי שזו תשובה שלא מוצאת חן ואני גם בהחלט מבין את ההרגשה שלכם כשוכרים, בכל זאת ארחיב קצת ואחלק את הרשימה שפירטת לחלוקה כזו:
וילונות לובי, אינטרקום - זה בלי ספק חלק רגיל מדמי ועד. זה אמנם לא דבר שוטף שקונים כל יום אבל הוא חלק רגיל מדמי ועד וגם שוכרים נהנים ממנו. לגיטימי.
הליכון לחדר כושר - כאן אני מסייג וזה תלוי מאוד בנסיבות - בבית בו לא היה חדר כושר ו"לפתע", במהלך תקופת השכירות, החליטו באסיפת דיירים "להשתגע" ולרכוש מכשירים ולארגן חדר כושר וכד' - זה מקרה בו הייתי פוטר שוכר מהשתתפות. זה תוספת חדשה ובלתי צפויה. לעומת זאת כאשר שוכר שכר דירה בבית יוקרתי שבו קיים חדר כושר (ויש להניח שהשוכר רשאי גם לעשות שימוש בחדר הכושר) עליו לצפות גם להוצאות תחזוקה והחלפה גם בחדר הכושר.  
יציקת עמודי חניה - מקרה גבולי. זה יכול בהחלט להיות גם חלק מעבודת ועד רגילה של תחזוקה וניהול הרכוש המשותף ולכן גם שוכר חייב בה ויש להניח שיש לו גם שימוש בחניון.
שלחנות וכסאות- לא יודע. חדר דיירים קיים? היה בו ריהוט? שוכר עושה בו שימוש או יכול לעשות בו שימוש? אם לא היה ריהוט ולא היה חדר ולא היה בעת תחילת השכירות דבר כזה אז אולי ניתן לטעון שזה חידוש בלתי סביר ובלתי צפוי.
ואני חוזר לעקרון - המקור הוא הסכם השכירות ולא הצדק. 
אתם שכרתם דירה בבית אותו ראיתם ובדקתם כולל בדיקה שהיה עליכם לעשות מראש של גובה דמי הועד. היום להתחיל ליצר אבחנות בין סוגי הוצאות בטענה שאני רק שוכר וכו' - זה קלוש משפטית.
לצפיה ב-'דמי ועד'
דמי ועד
26/07/2018 | 13:05
3
46
תודה על התשובה המהירה והמקיפה.
לא ברור לי מדוע אני כשוכרת צריכה לשלם על כל ההוצאות הללו, כאשר ההנאה שאני "מפיקה" מהן הינה זמנית ביותר. הרי בשנה הבאה יגיע שוכר חדש, בעל הדירה מתהדר על חשבוני כתוצאה מהתשלומים שאני שילמתי , ולמעשה יגיע דייר חדש שיהנה מכל זה על חשבוני.
מקובל לשלם על שימוש, נניח קלקול ההליכון בחדש הכושר.
או תיקון של אינרטרקום דיגיטלי- אך קנייה של אינטרקום , נראה לי לא נכון בעליל
לצפיה ב-'צדק מול חובה'
צדק מול חובה
( לעמוד שלי בתפוז )
26/07/2018 | 18:35
2
49
אני שב ומסביר. את צריכה לשלם רק בגלל שהתחייבת לשלם. התחייבת לשלם גם דמי שכירות. נניח שאת נוסעת למיקונוס לחודש. בחודש הזה את לא נהנית כלל מהמושכר. מדוע עליך לשלם דמי שכירות? התשובה: כי התחייבת.
השאלה איזה הנאה את מפיקה מהרכוש המשותף או מההוצאות אינה רלבנטית. אגב היא גם לא רלבנטית עבור בעל דירה ולא רק עבור שוכר.
לצפיה ב-'התשובה שלך עומדת בסתירה לחוק'
התשובה שלך עומדת בסתירה לחוק
27/07/2018 | 14:04
1
76
אין שום קשר לצדק מול חובה
חוק השכירות והשאילה לאחר התיקון משנת 2017 קובע שחובת התשלום של השוכר היא רק מכוח סעיף 25ט
בנוסף, סעיף 25יד לחוק הנ"ל קובע שסעיף 25ט הוא קוגנטי - ולכן לא ניתן להתנות עליו בחוזה השכירות.
לפיכך - סעיף 25ט קובע שחובת התשלום לוועד הבית אשר חלה על השוכר היא מוגבלת רק לגבי ההוצאות השוטפות ולא לגבי ההוצאות החד-פעמיות
בנוסף - ס' 25ט הנ"ל  שולל במפורש חובת תשלום על נושאים "לרכישה או להשבחה של מערכות או מיתקנים קבועים"
כיוון שמדובר על וילונות, או הליכון, או ציוד לחדר כושר, כל אלה אינם בגדר הוצאה שוטפת שניתן על פי חוק לחייב בה שוכר.
 
 
 
לצפיה ב-'התשובה שלך מטעה ושגויה'
התשובה שלך מטעה ושגויה
( לעמוד שלי בתפוז )
02/08/2018 | 09:49
47
למרות שאני לא מבזבז את זמני בפורום על פלפולים מיותרים מול משפטנים והפורום שלי מוקדש לסיוע, בשפה פשוטה ובהירה, לבעלי דירות, שוכרים, דיירים ואזרחים באשר הם (ולא עורכי דין למיניהם), הבטחתי תגובה להרצאה המלומדת שקיבלנו על חוק השכירות והשאילה ולהלן בקצרה:

הבסיס של חוק השכירות היה ונשאר תחולה שיורית, כלומר החוק חל רק כשאין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם בין הצדדים. זה הבסיס. לכן כפי שאמרתי כאשר יש הסכם שכירות וזה המצב שתואר בשאלה, הסכם השכירות הוא שמכריע וקובע ביחסי הצדדים משכיר-שוכר וחוק השכירות לא חל.
רק אם יש נושאים שלא נקבעו בהסכם בין הצדדים - הדגש על שלא נקבעו בהסכם - אז ורק אז ניתן להשלימם לפי הנוהג שהצדדים להסכם ראו אותו כמקובל עליהם ובאין נוהג כזה – לפי הנוהג שצדדים סבירים רואים אותו כחל בעסקאות מאותו סוג.
כאן זה לא המקרה היות ובהסכם השכירות כמו בכל הסכם שכירות כמעט יש סעיף מפורש וכוללני המטיל את חובת תשלום דמי הועד על כיתפי השוכר.
לכן התשובה של המלומד המשפטי היא מטעה ושגויה.
 
ואם לא די בכך, ודי בכך, אבל כדי להוסיף מעל ומעבר אעיר גם: נניח לרגע שלא היה עולה מהסכם השכירות כוונה של הצדדים לגבי סוגיית דמי הועד, ואז החוק היה חל. עדיין רוב הפריטים שצויינו בשאלה הם חלק מדמי הועד בהם מחוייב שוכר, שכן חוק השכירות מחריג מחובה זו רק "תשלום המיועד לרכישה או להשבחה של מערכות או מיתקנים קבועים המשרתים את הדירה המושכרת". רכישה או השבחה להבדיל מתיקון או תחזוקה, כולל לא שוטפת. כלומר אפילו היה חוק השכירות חל - והוא לא חל על הסכם מפורש כוונה מפורשת בין צדדים - עדיין התשובה הראשונה לשואל השוכר, לא משתנה.
ולבסוף אוסיף כי הפרשנות של המפקחים על המקרקעין ביחס ל"תוספת לקיים", השבחה, וכד' היא פרשנות מצמצמת, כלומר הנטייה היא לאשר כחלק מדמי הועד גם תשלומים לא שוטפים עבור התקנת אינטרקום אפילו כתוספת, לעיתים גם מצלמות אבטחה כתוספת ועוד.
 
 
לצפיה ב-'ומה הוחלט באסיפת הדיירים? האם השתתפתם באסיפות?'
ומה הוחלט באסיפת הדיירים? האם השתתפתם באסיפות?
02/08/2018 | 07:47
6
45
אנחנו גם שוכרים, ובמתחם שלנו הוחלט על שיפוץ.
באסיפת הדיירים הציעו להעלות את דמי הועד החודשיים, על מנת שיתרת הגביה תשמש להוצאות של השיפוץ.
אנחנו כשוכרים התנגדנו, ודרשנו שיפרידו בין דמי הועד השוטפים להוצאות השיפוץ (מבחינתי רכישת הליכון כמו אצלכם זה "שיפוץ" ולא "שוטף").
בסופו של דבר הוחלט להעלות את דמי הועד בחלק קטן ממה שרצו, כדי ליצור "קופת חירום" לועד (למקרי סתימות, נזילות ושאר מריעין בישין שצריכים טיפול מידי, ואין זמן להמתין לגבייה), ואת היתר לגבות בנפרד.
הסיכום יצא בכתב, ואותו העברנו לבעל הבית ששילם את הסכום של השיפוץ ואנחנו "ספגנו" את העלייה הקטנה בדמי הועד.
 
במקרה של הביניין שלכם - תדרשו אסיפת דיירים. תשטחו את הטיעונים שלכם מול יתר הדיירים, ותבקשו להפריד את הוצאות השיפוצים והשדרוגים מדמי הועד הקבועים. ככה תוכלו לדרוש מבעל הבית.
כל עוד יתר הדיירים בביניין הסכימו שזה יעשה במסגרת התשלום השוטף - בעל הבית שלכם צודק, ועם כל הצער והתסכול - אין מה לעשות
לצפיה ב-'דמי ועד '
דמי ועד
( לעמוד שלי בתפוז )
02/08/2018 | 10:07
3
34
אסיפת בעלי הדירות רשאית לקבוע שחלק מדמי הועד ישמשו רזרבה או קרן אחזקה וכד', ולכן גם להחליט על העלאת דמי הועד והשוכר יהיה חייב לשלם זאת.
לצפיה ב-'נכון. אבל אסיפת הדיירים יכולה גם להחליט להפריד את התשלום'
נכון. אבל אסיפת הדיירים יכולה גם להחליט להפריד את התשלום
02/08/2018 | 14:31
2
29
לכן שאלתי - האם הייתה אסיפת דיריים?
 
לצערי, מנסיוני, הרבה פעמים שוכרים לא טורחים להשתתף באסיפות הדיירים, ואז מתלוננים על החלטות שהתקבלו בהן שמשפיעות ישירות עליהם (כמו החלטה להעלות את דמי הועד השוטפים לצורך הקמת קרן אחזקה או שיפוץ)
לצפיה ב-'את קצת מתבלבלת כשוכרת'
את קצת מתבלבלת כשוכרת
02/08/2018 | 17:52
42
שוכרים אינם רשאים להשתתף ולהצביע באסיפות אלא בייפוי כח מבעל הנכס (מה שלא קיים או קורה)
חובת תשלום ועד בית חלה על בעל הנכס ולא על השוכרים, כך ששוכרים אינם מעניינים את הועד.
את נושא חלוקה/אופן/ ואם בכלל לשלם ועד בית את עושה מסגרת חוזה השכירות שלך מול הבעלים.
 
לא מתעסקים עם השוכרים שלא משלמים אצלינו, אלא ישר פונים לבעל הנכס.
אם הוא דואג לתשלום מהשוכר, אחלה ואם לאו אז זה הוא
אין לשוכר כל עניין עם ניהול הבניין, למשכיר (בעל הנכס) יש ועוד איך ורק לו נותנים דין וחשבון לגבי ניהול הבניין וההחלטות.
השוכרים הם כאב הראש של בעל הנכס ולא של הועד משום בחינה.
לצפיה ב-'מעמד שוכר בבית משותף'
מעמד שוכר בבית משותף
( לעמוד שלי בתפוז )
02/08/2018 | 17:53
37
כדי ששוכר יוכל בכלל להשתתף ולהצביע באסיפת בעלי דירות הוא זקוק ליפוי כוח מבעל הדירה.  לשוכר יש מעמד לא עצמאי ומאוד חלש בבית משותף. הוא "אורח". זכויותיו נשענות על זכויות בעל הדירה המשכיר. את רוב האנרגיה צריך השוכר להשקיע מול המשכיר שלו, בהסכם או לאחר מכן בהסכמות שונות.
לצפיה ב-'דמי ועד-שוכרים לא מוזמנים לישיבות ועד'
דמי ועד-שוכרים לא מוזמנים לישיבות ועד
06/08/2018 | 19:58
1
22
לא הוזמנו לישיבות ועד. ולכן לא ידענו מה קונים. הסיבה ששמתי לב הוא המכתב שהועד הוציא על כך שדמי ועד יעלו מאחר ויש פעולות השבחה לבניין ולכן דמי הועד יעלו.
איני מבינה מדוע שמזגן מתקלקל התיקון באחריות בעל הדירה. ולמה שצריך לקנות הליכון לחדר כושר אני כשוכרת צריכה לרכוש . 
לצפיה ב-'בית עם חדר כושר'
בית עם חדר כושר
( לעמוד שלי בתפוז )
07/08/2018 | 07:43
12
כשאת שוכרת דירה בבית משותף שיש בו חדר כושר את מראש יודעת וחייבת לדעת שזה מייקר מאוד את האחזקה החודשית. כמו שאת יכולה כשוכר להנות מחדר הכושר את גם משלמת על כך. אלא אם כן בחוזה השכירות סייגת את זה.
לצפיה ב-'כלום, את חייבת לשלם על פי החוזה.'
כלום, את חייבת לשלם על פי החוזה.
06/08/2018 | 17:43
20
לצפיה ב-'השוכר צריך לשלם על דברים חריגים???'
השוכר צריך לשלם על דברים חריגים???
12/09/2018 | 12:31
10
בגדול לא, לא הוגן ולא מוסרי בעליל.
אך זה תלוי בחוזה שחתמתם.
אם אתם יכולים להוכיח שחתמתם על החוזה בתום לב, לא הבנתם את משמעותו, המשכיר הטעה אתכם אז אתם בהחלט יכולים לטעון לביטול הסעיף הבעייתי בחוזה, שימו לב שבדר"כ בית משפט מתנהל על פי אמות מידה של צדק, ולכן הסיכויים נמוכים ביותר ששופט יילך לטובת משכיר שהתנהל שלא בתום לב אפילו אם החוזה הולך לטובתו.
 
ברוב ההסכמים והחוזים שנחתמים מול שוכר ומשכיר השוכר נושא בכל התשלומים כולל ועד בית למעט על דברים חריגים כגון שיפוץ מעליות ובניין והשקעות שונות.
לצפיה ב-'יש לנו דירה שאנחנו משכירים'
יש לנו דירה שאנחנו משכירים
23/07/2018 | 14:07
9
78
הדירה היא בקומה 2 בבנין של רבעיות, הדיירים בקומה התחתונה הוסיפו והפכו את הדירה לוילה (כאילו) ואף בנו להם כניסה נפרדת, כאשר השטח מקדימה לבנין ומאחורה בבנין הוא שטח משותף, אי לכך הסברתי לדיירים שלי שהם יכולים להשתמש בחצר האחורית לרווחתם כלומר להשתעשע שם עם ילדיהם,
פתאום השכנה בקומה התחתונה החליטה שזה מפריע לה שמשחקים שם ילדי השכניםמ שגרים מעליה, מה אני אמורה לעשות ואיך להתנהל מול זה?
לצפיה ב-'השתלטות על שטח משותף'
השתלטות על שטח משותף
( לעמוד שלי בתפוז )
24/07/2018 | 08:04
5
54
אכן ברביעיות זו תופעה מאוד ידועה בה דירות הקרקע משתלטות באופן זוחל ומתמשך על החצר ומנכסות אותה לשימושן הבלעדי ואף מגדרות ולאט לאט השטח המשותף הופך לשטח בשימוש פרטי. צריך לעצור את זה באמצעות הבהרה ברורה לרבות בכתב. זה מגיע מהר לויכוח משפטי, אני ממליץ לשקול שימוש בעורך דין אם הצעד הראשון נתקל בסירוב. 
לצפיה ב-'איך אוכל למצא עו"ד אמין ראוי ושיטפל'
איך אוכל למצא עו"ד אמין ראוי ושיטפל
24/07/2018 | 12:53
4
29
בעניין מתוך נסיונות קודמים שהיו לו בעבר עם פלישה לשטחים משותפים?
 
אשמח לעזרתך והנחייתך.
לצפיה ב-'רציתי לשאול, מתוך נסיונךת איך אוכל למצא עו"ד שמבין'
רציתי לשאול, מתוך נסיונךת איך אוכל למצא עו"ד שמבין
24/07/2018 | 14:11
28
בעניין של דירות הרביעיות ואשר יוכל לעזור לי לטפל בזה,כי כבר הייתי אצל עו"ד לאחר שהם נכסו להם מהשטח המשותף ובנו שם מחסם  ולא היה טיפול ראוי , שילמתי המון כסף ולא יצא לי מזה כלום.
לצפיה ב-'עורכי דין'
עורכי דין
( לעמוד שלי בתפוז )
24/07/2018 | 17:46
2
34
זו אולי השאלה הכי קשה. אני בטח לא הכתובת. אני נוהג להמליץ רק על עצמי וגם זה בקושי 
לצפיה ב-'היא מבקשת המלצה על עו''ד'
היא מבקשת המלצה על עו''ד
24/07/2018 | 20:17
1
30
שיש לו נסיון בתביעות שכאלה, אם יש לך נסיון בתביעה על פלישה
לרכוש משותף מה הבעיה שתשלח לה מסר ותמליץ על עצמך?
לצפיה ב-'הנחתום לא מעיד על עיסתו'
הנחתום לא מעיד על עיסתו
( לעמוד שלי בתפוז )
24/07/2018 | 21:50
31
זו דרכי מימים ימימה.  
התפיסה שליוותה אותי ומלווה אותי מתחילת הקריירה המקצועית היא שמעשי הם המעידים עלי, לטוב ולרע. אפרים קישון כתב פעם מחזה נפלא שקוראים לו "שמו הולך לפניו". זו אותה הכוונה. בשלב מסויים שימך כבר הולך לפניך ואינך צריך לנפנף בו.
קל וחומר כאשר מישהו שואל אותי שאלה בפורום אותו אני מנהל והפורום הוא בתחום הבתים המשותפים ואני מקווה שאני מגלה בקיאות בתשובותי... וגם קורות חיי מתנוססים בפורום - אני עדיין צריך להמליץ על עצמי ? 
לכן אני שמח ששאלת את השאלה הבנלית הזו ואני מקווה שעניתי לך. הכל כמובן ברוח טובה.
לצפיה ב-'בירושלים?'
בירושלים?
26/07/2018 | 20:48
2
11
לצפיה ב-'אשמח להמלצה לעו''ד במרכז בעניני'
אשמח להמלצה לעו''ד במרכז בעניני
27/07/2018 | 14:03
1
20
פלישה לרכוש המשותף.
לצפיה ב-'אפשר לכתוב לי לכתובת המייל'
אפשר לכתוב לי לכתובת המייל
27/07/2018 | 14:05
17
לצפיה ב-'דרישה מועד הבית לתשלום עבור ניקוי חלונות חיצוניים '
דרישה מועד הבית לתשלום עבור ניקוי חלונות חיצוניים
22/07/2018 | 16:24
1
66
שלום,
בבנין שלנו. 7 קומות ו-11 דירות.
ב-3 הקומות הראשונות, בנה הקבלן חלון צרפתי מחולק אחד ענק, בגובה כל 3 הקומות ל"קישוט" הבנין.
מתוך 6 הדירות הנ"ל, בקומה 3 יש 2 דירות לופט ולהן חלון צרפתי מחולק כפול
בגובה, כשב-4 הדירות האחרות יש רק חלון צרפתי אחד.
דייר אחד מדירת הלופט, טוען שהחלונות זה רכוש משותף ודורש שועד הבית יזמין
ויממן נקיון חלונות בכל 3 הקומות הראשונות. האם חלונות ב-3 קומות מתוך 7 נחשבות כרכוש משותף של כל הדיירים?
2 דיירים שאינם גרים בלופט ציינו בפני שהם מנקים החלון הצרפתי בדירתם בכוחות עצמם. לתגובתך אודה.

 
לצפיה ב-'רכוש משותף'
רכוש משותף
( לעמוד שלי בתפוז )
24/07/2018 | 12:38
38
התאור שתיארת אינו ברור לי אבל העקרון הוא ברור לגמרי : רכוש משותף הוא משותף גם אינו משרת ישירות את כלל הדיירים. כמעט כל רכוש משותף הוא כזה: הגג קרוב יותר לבעלי דירות הגג, החצר לדירות הקרקע והם גם אינם עושים שימוש במעלית, וכך לגבי קירות הבית בחזית אשר דירות העורף אינן חלק מהם, משאבת מים שרק משרתת קומות גבוהות וכו'  וכו'. ועדיין כולם חייבים להשתתף בתחזוקת ונקיון כל הרכוש המשותף. לכן גם אצלכם החלון הענק והמקשט הוא רכוש משותף של כולם. אין כאן התחכמויות. 
לצפיה ב-'חדר דיירים'
חדר דיירים
23/07/2018 | 00:57
1
47
ערב טוב.
בבניין שלנו קיים חדר דיירים, ששימש עד כה לאירועים לבעלי הבניין. אחד הדיירים המקורב לועד "עשה מחטף" כינס ישיבה ולפי רוב בנוכחים קיבלו החלטה להשכיר את החדר לאותו דייר והוא פתח שם עסק פרטי לקרטה. שכמובן משלם סכום סמלי לועד. ביררתי בתב"ע לגבי חדר הדיירים והוא מוגדר לשימוש הדיירים. אני מרגיש שגזלו את חלקי ללא הסכמתי.
 האם להפוך חדר דיירים לשימוש פרטי או להשכיר לגורם חוץ חייב את כל הסכמת הדיירים ללא יוצא מהכלל?
ומה ניתן לעשות על מנת להשיב את החדר לרווחת כל הדיירים?
תודה.
לצפיה ב-'השכרת שטח משותף'
השכרת שטח משותף
( לעמוד שלי בתפוז )
24/07/2018 | 12:33
29
השכרה של חדר דיירים משותף לדייר אחר לשימושו הפרטי מחייבת הסכמת כל בעלי הדירות.
לצפיה ב-'שימוש במעלית בזמן שיפוץ בניין'
שימוש במעלית בזמן שיפוץ בניין
23/07/2018 | 13:44
1
31
הבניין שלנו עובר שיפוץ יש בו 3 קומות כאשר בקומה השלישית יש דירה אחת שבעלי הדירה אינם בזמן הקרוב. יש 2 דירות בקומה הראשונה ו- 2 דירות בקומה השניה. המעלית משמשת כרגע שתי קומות בלבד. המעלית התקלקלה כפי הנראה בגלל שימוש לא ראוי. האם בעלי הנכסים יכולים לסגור את המעלית להמשך תקופת השיפוץ כחודש וחצי בערך? בבניין יש גם שוכרי דירות.
לצפיה ב-'השבתת מעלית'
השבתת מעלית
( לעמוד שלי בתפוז )
24/07/2018 | 12:31
20
זו החלטה שיש לקבל בהסכמת כל בעלי הדירות.
לצפיה ב-'מס מהכנסות חדר דיירים'
מס מהכנסות חדר דיירים
23/07/2018 | 20:43
1
38
שלום רב. 
יש לנו חדר דיירים ששימש את הדיירי הבניין. אנו עתידים להשכיר אותו לדייר הבניין או לגורם חוץ שיעביר חוגים בו.
האם הכנסה זו חייבת במס, או הכנסות לוועד פטורות ממס.
תודה.
לצפיה ב-'מיסוי הכנסות '
מיסוי הכנסות
( לעמוד שלי בתפוז )
24/07/2018 | 08:01
29
ועד הוא אישיות משפטית נפרדת וכאשר יש לו הכנסות חוץ מדמי הועד עצמם, כדאי לגשת לרואה חשבון ולבחון את סוגיית המס, בהתייחס לסכומים ולפעילות בכללותה.
לצפיה ב-'תביעת דיבה'
תביעת דיבה
20/07/2018 | 20:46
3
63
שלום לעו"ד שחל
נציג וועד הבית קיבל מכתב דיבה מדייר שהופץ לכל הדיירים, האם אפשרי לתבוע את הדייר, על דיבה בבית המשפט לתביעות קטנות.
תודה, אבי
לצפיה ב-'תביעת דיבה'
תביעת דיבה
( לעמוד שלי בתפוז )
20/07/2018 | 21:50
40
זה בהחלט אפשרי. סכום התביעה יוגבל לתקרת בית המשפט לתביעות קטנות - כ 33,000 שח לכל היותר.
לצפיה ב-'כמות החומר להגשה'
כמות החומר להגשה
21/07/2018 | 21:58
1
37
שוב שלום לעו"ד שחל
האם עו"ד שחל יכול לייעץ לי בכמה דפים צריך/מקובל/ רצוי לכתוב את כתה התביעה.
שוב תודה ובברכה, אבי
לצפיה ב-'כתב תביעה'
כתב תביעה
( לעמוד שלי בתפוז )
24/07/2018 | 07:59
21
כתב תביעה טוב צריך להיות ענייני, מתומצת, עובדתי, ברור. אם הסיפור מורכב וארוך ברור שתביעה אינה יכולה להיות קצרה. לתביעה יש לצרף חומר תומך. 
לצפיה ב-'בבנין בן 38 דיירים החליטו כמה מהם'
בבנין בן 38 דיירים החליטו כמה מהם
18/07/2018 | 23:51
1
65
לעשות במקלט חדר משחקים לילדים בבניין,  להתקין מזגנים ולהכשיר את המקלט, חלק מהדיירים מתנגדים מכיוון שזה ידרוש הוצאות כמו התקנת מזגן, נקיון נוסף, ועוד כל מיני דברים, נשאלת השאלה האם לשנות את מהות המקלט יכולים קומץ דיירים להחליט מבלי לשאול את רשות שאר דיירי הבנין?
לצפיה ב-'שימוש במקלט'
שימוש במקלט
( לעמוד שלי בתפוז )
19/07/2018 | 16:12
42
במקרה זה הקומץ אינו יכול לחייב את הרוב ואפילו הרוב לא יכול לחייב את המיעוט. כלומר גם אם היה רוב לרעיון, אז לכל היותר היה ניתן לאפשר לרוב לבצע על חשבונו את הכל מבלי יכולת לחייב את מי שאינו מעוניין. כמו כן לגבי מקלט כדאי לבדוק עם הג"א שאין בפעולות הללו כדי לפגוע בכשירות המקלט.
לצפיה ב-'קומה מסחרית שיפוץ בניין בתל-אביב - התקנת מרקיזות'
קומה מסחרית שיפוץ בניין בתל-אביב - התקנת מרקיזות
18/07/2018 | 11:45
1
31
הבניין שלנו ברח' בוגרשוב בתל אביב וקבלנו צו שיפוץ חזית הבניין מהעירייה. בחזית יש חנות מיצים כ- 2 מ"ר ומשרד נסיעות כ- 8 מ"ר.
אנו מעוניינים להתקין מרקיזות בחזית המסחרית בצבעים של המרקיזות במרפסות הבית כולו בכדי לקבל אחידות. חנות המיצים רוצה מרקיזה בצע שונה ממה שהוחלט. האם היא יכולה הלתקין מרקיזה בצבע שונה?
לצפיה ב-'אחידות'
אחידות
( לעמוד שלי בתפוז )
18/07/2018 | 19:45
25
גבולי. תמיד נשאלת שאלה מה התוקף לדרישת האחידות ועד כמה רחוק הולכים עם זה. כדי לחזק את הדרישה הייתי מכנס אסיפה עם כולם או אוסף חתימות מכל הבעלים בתמיכה לשמירת אחידות הצבע, ואם אכן כולם רוצים זאת, הייתי יכול להגן על כך בהליך משפטי.
לצפיה ב-'התיישנות בתביעת דיבה'
התיישנות בתביעת דיבה
18/07/2018 | 13:35
1
37
שלום לעו"ד שחל
האם קיים בחוק זמן שבו כבר לא ניתן להגיש תביעת דיבה נגד דיירת שהוציאה דיבתה על יו"ר וועד הבית.
תודה, חוליו
לצפיה ב-'התיישנות'
התיישנות
( לעמוד שלי בתפוז )
18/07/2018 | 19:42
30
התיישנות בתביעה אזרחית היא 7 שנים. עוד אציין כי תביעת דיבה שמוגשת לאחר כמה שנים, גם אם לא התיישנה, היא "נחלשת" משום שהוצאת דיבה אמיתית מחייבת התייחסות מהירה. זה אמור להיות "בוער", טרי. לרוב אם מוציאים דיבתך, אתה צריך ממש תוך זמן קצר לדרוש התנצלות ואם לא נענית, להגיש תביעה. הגשה לאחר שנים מעלה שאלה לגבי האותנטיות של ההליך. אולי אפשר להסביר את זה, אבל עדיין זה מצריך תשובה. 
לצפיה ב-'שיפוי דייר בגין הוצאות במרחב הפרטי?'
שיפוי דייר בגין הוצאות במרחב הפרטי?
14/07/2018 | 23:56
1
63
1. בבניין בן 26 דירות, הועד דאג להתקנת רשת נגד יונים על 12 מסתורי כביסה הפונים לכניסה לבניין ואשר משכו יונים שקיננו ולכלכו את הכניסה. מסיבות טכניות אי אפשר היה לטפל בבעיה באופן פרטי. דייר הפנטהאוז שהשקיע בהרחקת יונים במרחב הפרטי הנרחב שלו טוען שמכיון ש 12 דיירים נהנו ממימון של כספי הועד מגיע לו שיפוי עבור הוצאותיו על הרחקת היונים במרחב הפרטי שלו. היש לכך בסיס חוקי?
2. אותו דייר משלם מיסי ועד גבוהים יחסית (בהתאם לשטח דירתו) וטוען כי הועד צריך להשקיע בצרכיו באופן יחסי למיסים שהוא משלם. האם יש לכך בסיס חוקי?
 
לצפיה ב-'הוצאה פרטית'
הוצאה פרטית
( לעמוד שלי בתפוז )
17/07/2018 | 15:58
28
שאלה קצת קשה.
היה לי קל יותר להשיב אם הייתי משוכנע שפעולת הועד היתה הגנה על הרכוש המשותף כלומר על קירות חיצוניים, וכד'. אז הייתי משיב שמה שעשה בעל הפנטהאוז לרכושו הפרטי אינו רלבנטי.
לצפיה ב-'איש מצלמות'
איש מצלמות
13/07/2018 | 07:45
4
74
שלום לעו"ד שחל
רציתי בבקשה את עצתך בעניין הבא: מתקין מצלמות התקין בבניין מערכת מצלמות שלא מתפקדת כמו שצריך ולא רוצה לבוא לתת לנו שירות ותמיכה כמובטח, הוא עצמאי, ללא שם עסק או חברה. אנחנו חייבים לו סכום כסף קטן אחרון לתשלום ולא רצינו לשלם לו את המגיע לו, עד שיבוא ויסדר את מערכת המצלמות כמו שצריך. הוא בזדון ניתק לנו מרחוק את היכולת לצפות במצלמות, האם מותר לו לבצע פעולה כזו. או שגם יש כאן השגת גבול ופגיעה ברכוש המשותף מצד זר.
תודה ובכבוד רב, מושון
לצפיה ב-'הוא יטען שהוא לא ניתק '
הוא יטען שהוא לא ניתק
13/07/2018 | 10:28
3
46
רק יש תקלה . ויש אחריות . הוא יתקן את זה בתנאי שתשלמו קודם את יתרת החוב 
מאוד פשוט 
לצפיה ב-'מצלמות'
מצלמות
( לעמוד שלי בתפוז )
14/07/2018 | 14:52
2
43
צריך לקרוא תחילה את החוזה ולראות מה מותר ומה אסור. בכל מקרה לפני קיזוז יש לתת הודעת קיזוז בכתב ובה גם לפרט את הפרותיו.
לצפיה ב-'מצלמות'
מצלמות
14/07/2018 | 15:10
1
33
העניין הוא שאין חוזה והעבודה נעשתה דרך הוועד של הבניין הצמוד לבניין שלנו, זה על סמך שהמתקין כבר ביצע מערכת מצלמות בבניין השכן והוועד של הבניין השכן אמר לנו, כי הוא סומך עליו. אנחנו התחברנו רק ל-2 מצלמות למען הבניין שלנו.
מה עושים?
תודה, מושון
לצפיה ב-'מצלמות'
מצלמות
( לעמוד שלי בתפוז )
17/07/2018 | 15:42
26
הודעת קיזוז עם העתק לועד השני ולמידת הלקח לא לסמוך ולא להתקשר ללא חוזה מסודר
לצפיה ב-'פסיקה קבועה'
פסיקה קבועה
14/07/2018 | 09:48
1
38
שלום עו"ד שחל
בשנת 2015 תבעה דיירת את נציג וועד הבית על אלימות מילולית, בין שאר כתבה השופטת בפסק דינה, שנאסר על התובעת להאכיל חתולים בתחום הרכוש המשותף ומטר מחומת גדר הבניין, מה שלא ציינה השופטת בפסק דינה, שזה כולל השקיית חתולים במים, (כוונתה של השופטת במשפט, הייתה שחתולים רבים לא יסתובבו ברכוש המשותף), כפי בירור שעשינו ההחלטה הייתה לחצי שנה. מאז הגברת מאכילה חתולי רחוב לפעמים בתחום הרכוש המשותף ובעיקר שמה להם מים בקערות פלסטיק ברכוש המשותף (הגברת כתבה לוועד הבית, שזה לא כתוב בשום מקום שאסור לה להשקות את החתולים במים).
 נציגות וועד הבית רוצה לקבל החלטה קבועה מבית המשפט, שאסור להאכיל ולהשקות חתולי רחוב בתחום הרכוש המשותף ומטר מגדר חומת הבניין באופן כללי, האם יש אפשרות להגיש בקשה כזו לבית המשפט, או שצריך להגיש תביעה נגד הגברת שמאכילה ומשקה חתולים ברכוש המשותף.
תודה ובכבוד רב, חוליו
לצפיה ב-'פסק דין'
פסק דין
( לעמוד שלי בתפוז )
14/07/2018 | 14:54
29
צריך לקרוא היטב את פסק הדין ולראות מה כלול בו. בהנחה שמה שאתם מבקשים אינו כלול בפסק הדין, הדרך היא תביעה חדשה. אין דרך כיום לבקש הבהרה לפסק דין חלוט משנת 2015.
לצפיה ב-'התנהלות מחשידה בדירה מושכרת'
התנהלות מחשידה בדירה מושכרת
11/07/2018 | 20:56
4
92
לאחרונה נכנסה שוכרת חדשה לבלוק כנראה עם בן זוג... 
דיירים הבניין חושדים כי מתנהל משהו מפוקפק בדירה וטוענים שראו דברים...
מדווחים על תנועה של אנשים/מבקרים  לא מוכרים בעיקר בשעות המאוחרות של הלילה אך גם במהלך היום.
מה ניתן לעשות?
האם מותר להתקין מצלמות שיתעדו את המתרחש? האם חייבים את חתימות רוב הדיירים? 
מקדימה מעט ושואלת... האם התיעוד של המצלמות (העתידיות) יכול להוות הוכחות בדבר החשדות ובהמשך גם פינוי הדירה? לאחר פניה לבעל הדירה בדבר המתרחש בדירתו, טען שאין לו שום מידע והפנה אותנו למתווך שהשכיר אותה לגברת.
מרגישים חסרי אונים מול המתרחש
תודה מראש על תגובתך
 
לצפיה ב-'דירה מושכרת'
דירה מושכרת
( לעמוד שלי בתפוז )
12/07/2018 | 16:55
1
66
הפנייה הראשונה היא למשטרה. זו הכתובת לטיפול. כמו כן יש מקום לפנות לבעל הדירה ולערבו. בעל הדירה חייב להבין שעליו מוטלת אחריות ישירה למתרחש ואין לכך שום קשר למתווך שלו.הפעלת לחץ מצד שכנים על המשכיר, בעלי הדירה, היא מפתח לפתרון. מעבר לכך לא הייתי ממליץ על פעולות עצמאיות כולל לא הצבת מצלמות, אלא אם כן יש לכך הסכמה של כל בעלי הדירות ללא יוצא מהכלל. 
לצפיה ב-'שאלות והבהרות'
שאלות והבהרות
12/07/2018 | 22:12
44
לאחר פניות למשטרה נמסר לנו כי המשך הטיפול הועבר ליחידת המודיעין (לפני כשבוע מאז לא יודעים האם הייתה התפתחות) 
התנועה נמשכת
לאחר פניה לבעל הדירה :הוא הפנה אותנו למתווך שהשכיר בטענה שלא יודע דבר ולא מכיר את השוכרת. כמובן שנמשיך לפנות אליו...
בבניין 21 דירות בסהכ כחצי מהם בשכירות- האם מספיק להחתים את הבעלים של הדירות שהם חצי מהמתגוררים בבניין לטובת המצלמות? האם התיעוד יוכל לשמש אותנו? 
 
לצפיה ב-'לא עורך דין ולא כלום אבל, דעתי'
לא עורך דין ולא כלום אבל, דעתי
13/07/2018 | 18:13
1
43
ראשית, כמה הדבר מפריע לכם? אני אישית מעדיף לא לדעת על כאלה דברים ןלא להכנס לג'יפה. זכרו שפעילות תוקפנית תגרור תגובה.
 
שנית, הצבת שלט בנוסח "המקום מצולם 24 שעות, פעילות לא חוקית תטופל ותפורסם בפומבי" יכול להרתיע מאוד אנשים "כאלה".
 
אבל שוב, תחשבי טוב טוב כמה הדבר מפריע לך.
 
לצפיה ב-'מצלמות'
מצלמות
( לעמוד שלי בתפוז )
14/07/2018 | 14:51
42
אני משיב לך בענין המצלמות: הצבת מצלמות לצורך מעקב אחרי כניסת אנשים לדירה מסויימת זה בעייתי ביותר. לא הייתי עושה זאת גם אם כל השכנים היו מסכימים ואנו יודעים כנראה שלפחות שכן אחד לא יסכים והוא בעל הדירה.
לגבי מצלמות בכלל ברחבי בית משותף - נדרש גם הסכמה כללית אם זה תוספת שלא היתה קיימת קודם לכן ובכל מקרה מיקומן חייב להתחשב בצנעת הפרט. הן נועדו לאפשר בקרה ובטיחות על רכוש משותף וכניסות משותפות ולא מעקב אחר דירות פרטיות.
לצפיה ב-'העברת כבל טלפון דרך חדר מדרגות'
העברת כבל טלפון דרך חדר מדרגות
11/07/2018 | 14:38
3
49
שלום,
שכן שלי העביר כבל טלפון לארון חשמל דרך חדר מדרגות, ללא פנל, ללא כלום. חשוב לציין שמתוך 16 דירות הוא היחיד שעשה את זה וזה הורס דרסטית את חזות של חדר המדרגות. האם הדבר הזה חוקי?
אשמח לתשובה.
לצפיה ב-'שימוש רגיל וסביר'
שימוש רגיל וסביר
( לעמוד שלי בתפוז )
11/07/2018 | 18:08
2
43
לא חוקי. זה לא רגיל ולא סביר לכער את חדר המדרגות על ידי הנחת כבלים באופן פרטיזני. 
לצפיה ב-'ואיך ניתן לפעול?'
ואיך ניתן לפעול?
11/07/2018 | 22:01
1
34
האם אפשר להגיש תביעה או תלונה לעיריה?
לצפיה ב-'כבל במדרגות'
כבל במדרגות
12/07/2018 | 07:22
32
שלום
אין כאן כל עניין לעירייה בנידון, הוועד צריך לשלוח מכתב לדייר שבמידה ולא יסיר את הכבל, תוגש נגדו תביעה לצו עשה,  למפקח על בתים משותפים, והוא ישא בהוצאות בית המשפט.
בהצלחה
לצפיה ב-'גובה תשלום ועד בית (חברה) שאינו מוגדר בחוזה'
גובה תשלום ועד בית (חברה) שאינו מוגדר בחוזה
08/07/2018 | 14:25
7
83
שלום,
 
אני שוכר דירה בבניין ומשלם 330 ש"ח לחברה חיצונית תמורת שירותי החזקת בניין.
 
אני כבר כמה חודשים משלם את הסכום הזה בצורה דיי עיוורת עד ששמתי לב שכל פעם אני מקבל 2 חשבוניות מהחברה, האחת על סך 280 ש"ח והשנייה על סך 50 ש"ח, כאשר התקשרתי לחברה לשאול למה יש הפרדה אמרו לי שה-50 זה רק קבלה וזה בעצם מועבר לקופת הבניין לצורך תשלומים שונים שאינם קשורים להחזקת הבניין, כמו רצון לשפץ או לתקן ליקויים שונים בבניין.
מאז שנכנסתי לבניין אף אחד, אפילו לא יושב ראש הוועד, אפילו לא המשכיר טרחו להסביר לי ממה מורכב התשלום לועד ואני הנחתי שזה אך ורק עבור שירותי ניקיון והחזקה.
 
המשכיר הבהיר לי בהתחלה בעל פה שאני נדרש לשלם ועד בית שעמד על 330 ש"ח (זה הסכום גם היום).
בדקתי את החוזה שחתמתי עם בעל הדירה ושם מובהר שאני נדרש לשלם לועד בית בלבד אך לא מוגדר מה הסכום לתשלום .
 
כמו כן מובהר בחוזה שאינני נדרש ואני לא אידרש בשום שלב לשלם על שיפוצים או תיקונים חריגים שנעשים בבניין וכל אלה יהיו באחריותו של המשכיר בלבד.
 
האם אין פה ניגוד?
מצד אחד אני משלם 280 פלוס 50 שמוגדרים ע"י החברה (אך לא בחוזה) כתשלום עבור ועד בית.
אך מצד שני ה-50 שקלים שאני משלם אמורים ללכת בעצם בדיוק למטרה של שיפוצים ו\או תיקונים חריגים בבניין.
 
האם ייתכן שמדובר פה בדרך עקיפה ("עוקץ") להוציא ממני בעצם תשלום על תיקון\שיפוץ בניין, דבר שאינני נדרש לו בחוזה?
האם אני רשאי מבחינה חוקית ומוסרית לדרוש מהמשכיר שהוא זה שישלם את דמי הקופה ע"ס 50 ש"ח?
האם אני רשאי מבחינה חוקית ומוסרית לדרוש מהמשכיר שיחזיר לי מה ששילמתי עד כה?
לצפיה ב-'הסכם שכירות'
הסכם שכירות
( לעמוד שלי בתפוז )
09/07/2018 | 00:38
6
50
לצערי עלי לצנן את ההתלהבות שלך מהגילויים האחרונים. שוכר משלם לפי הסכם השכירות ומה שלא הוגבל בהסכם מול המשכיר באופן מפורש לא יכול בדיעבד לקבל ביטוי. המשכיר לא ישלם את החלק ולו הקטן ביותר של דמי הועד. בהסכם השכירות הבא תכניס הגבלה או סייג מראש.
לצפיה ב-'תודה על התשובה ואשמח להבהרה נוספת'
תודה על התשובה ואשמח להבהרה נוספת
09/07/2018 | 09:28
5
42
שלום עורך דין עופר,
תודה על הזמן שלך.
 
אני מבין שאין בחוזה הגבלה או סייג ברורים שמאפשרים לי לשלם סכום מוגדר אך מצד שני כן יש הגבלה מאוד ברורה ומפורשת שאומרת שהמשכיר הוא זה שמשלם על כל הדברים מסביב.
 
אחד השכנים שדיברתי איתו ציין שלפני שנכנסתי לבניין הוועד קיבל החלטה לרכוש תיבות דואר חדשות, את הכסף למימון התיבות לקחו ישירות מהקופה. 
אמנם זה קרה לפני שנכנסתי לבניין אך עדיין גם אם היו מחליטים עכשיו לרכוש את התיבות אז היה יוצא מצב, אבסורדי, שאני בעצם למעשה משלם חלק מזה והרי החוזה בפירוש שולל זאת ממני.
 
אז האם החוק אומר במפורש שלא משנה מה המשכיר לא ישלם שום דבר שקשור לועד בית?
האם הסכם השכירות שחתמנו עליו למעשה לא תקף חוקית?
לצפיה ב-'שכירות'
שכירות
( לעמוד שלי בתפוז )
09/07/2018 | 10:39
4
26
החוק לא נכנס לזה. החוזה קובע. חוק השכירות והשאילה רלבנטי רק כאשר אין הסכם שכירות. יתכן שמקריאת חוזה השכירות שלך ניתן יהיה ללמוד על חלוקה בין שוטף לבין מה שאינו שוטף. אבל הכל מתחיל ונגמר בחוזה. וזה חוקי לסכם כך או אחרת. זה נתון להסכמה בין צדדים. 
לצפיה ב-'אז לפי דעתי המשכיר פשוט לא לקח את הכל בחשבון'
אז לפי דעתי המשכיר פשוט לא לקח את הכל בחשבון
09/07/2018 | 11:05
3
37
אני מבין שלפעמים יש מצבים שהמשכיר לא רוצה להיות קשור לועד בית ובכלל ברוב המקומות (אם לא כל) השוכר הוא זה שמשלם ועד בית, אין על זה שום ויכוח אני אכן משלם ואשלם את כל מה שצריך שהרי אני גר בבניין ואני נהנה מהאחזקה שלו.
 
כנראה שאצטרך לדבר עם המשכיר ולהבהיר לו שיש בעייתיות עם חלק מהתשלום שאני משלם, הבנתי ממך אדוני העורך דין שהחוק לא נכנס לעניין הזה וזה משהו שהמשכיר והשוכר צריכים לסדר בעצמם.
 
פשוט אני מניח מראש שהמשכיר לא יאהב את זה, אך אם באמת המשכיר התכוון שהוא זה שישלם את כל המסביב של הבניןן אז שיעמוד מאחורי מה שהוא אומר.
לצפיה ב-'הערות'
הערות
09/07/2018 | 11:45
2
33
מעבר להיבט החוקי שבו לדעתי  אין לך קייס, חבל שסתם תישאר עם תחושה שמרמים אותך, אף אחד לא מנסה לעקוץ אותך ואתייחס לשתי נקודות (והבסיס לתשובתי הוא נסיון רב הן כשוכר והן כמשכיר).
1. פרקטית מה שקורה בדרך כלל זה שהשוכר משלם את דמי הועד השוטפים מבלי להכנס למה הם בדיוק כוללים והמשכיר משלם גביות חריגות.    אם ניכנס לדקויות  אז ייתכן גם שחלק מהכסף נצבר לטובת הגדלת יתרת המזומן בחשבון ועד הבית (ועד בית מסודר ידאג שתהיה יתרה ) ואז תטען שההפרש היחסי מגיע לך בחזרה?   ולחילופין  אפשר שהיתרה בקופה קטנה בתקופת השכירות שלך (כי קצב ההוצאות השוטפות עלה על ההכנסות) ואז אני מניח שכשתעזוב תציע לשלם את חלקך בהפרש?
הרי כשיש ועד רגיל (ולא חברת ניהול) המצב בפועל דומה לזה  שאצלכם, רק ששם אין קבלות נפרדות .
2. במקרה שלך גם ידעת מראש מה יהיה התשלום החודשי והסכמת לו, לא היו לך הפתעות .   אם היית לפני חתימת החוזה יודע את המצב  ודורש מהמשכיר לשלם את ה-50 שח  אז כנראה הוא היה אומר שאלה התנאים ושאתה יכול לראות את זה כשקול לשכר דירה גבוה יותר ב50 ש"ח ולפי זה תעשה את שיקוליך אם לשכור או לא.   
לצפיה ב-'לגבי הדקויות שדיברת עליהם'
לגבי הדקויות שדיברת עליהם
09/07/2018 | 13:22
1
38
במידה ואני מדגיש במידה והחוזה סיכם שאני משלם 330 ש"ח, אז אני אכן משלם 330 ש"ח ולא מעניין ולא צריך לעניין אותי עבור מה הם הולכים. נקודה.
 
במקרה הזה אין הגדרה לגובה ועד הבית לתשלום כי 330 ש"ח יכול להשתנות בעוד שנה ולהפוך להיות גם 500 ש"ח אז ברור לחלוטין למה לא הוגדר סכום.
 
דבר 1: ברור שהאינטרס של המשכיר לא לשלם כלום - אני בעד.
דבר 2: ברור שבדר"כ השוכר לא משלם תשלומים חריגים - אני גם בעד.
 
אז במקרה הזה כן יש הגדרה מאוד ברורה שאומרת שאני לא צריך לשלם את כל מה שמסביב אז מה קורה פה? החוזה לא תקף?
לצפיה ב-'שוכר מול משכיר '
שוכר מול משכיר
( לעמוד שלי בתפוז )
09/07/2018 | 22:10
40
היחסים בין משכיר לשוכר אינם מאוזנים. הכוח נמצא אצל המשכיר. חוזה שכירות הוא בבירור לטובת בעל הנכס, המשכיר. יחד עם זאת שוכר טוב שומר על הנכס וזה גם חשוב לצד דמי השכירות וכל יתר החובות. הצעתי לכל שוכר לנסות לפני החתימה על ההסכם להכניס בסעיף התשלומים סייג סביר לפיו באשר לדמי הועד ישלם השוכר את דמי הועד אך המשכיר ישלם עבור תיקונים שאינם חלק מתחזוקה שוטפת רגילה כגון שיפוץ רחב היקף, השבחה, הוספה וכד'.
לצפיה ב-'רכב נטוש -עירייה לא מוכנה לפנות'
רכב נטוש -עירייה לא מוכנה לפנות
09/07/2018 | 09:37
3
64
שלום,
אני גר בבית משותף.
הבית שייך ל"רכבת" של בתים משותפים שמחוברים ביניהם ושיש להם חניה משותפת.
מזה כשנה, יש רכב נטוש בחניה המשותפת שצובר לכלוך.
אף אחד לא יודע למי הוא שייך.
פנינו לעיריית תל אביב כדי שתפנה אותו.
היא השיבה שהם אינם מפנים רכבים החונים בשטח פרטי.
מה ניתן לעשות?
תודה,
ניבר
לצפיה ב-'רכש נטוש'
רכש נטוש
( לעמוד שלי בתפוז )
09/07/2018 | 10:37
2
56
אם הרכב מהווה סכנה למשל אם החלונות מנופצים וכד' אז המשטרה כן תגרור אותו. אם לא אז ניתן לאחר הדבקת מדבקה מזהירה, לגרור בעצמכם את הרכב אל מחוץ לחניה, לאיזה מקום פנוי. צלמו את התהליך. אם מישהו יבוא בעתיד בטענות.
לצפיה ב-'לא הייתי ממהר לגרור את הרכב באופן פרטי מחשש לתביעה.'
לא הייתי ממהר לגרור את הרכב באופן פרטי מחשש לתביעה.
09/07/2018 | 16:01
1
43
זכור לי מקרה שבאחת הערים הגדולות גררו רכב שחנה זמן ארוך, ואז בעל הרכב תבע את העיריה וזכה כי הרכב היה במצב נסיעה עם טסט לעוד כמה חודשים למרות שהיה נטוש. יש כאלה שמחכים להזדמנות כזו לתבוע.
לצפיה ב-'גרירת רכב'
גרירת רכב
( לעמוד שלי בתפוז )
09/07/2018 | 22:06
44
הערה נכונה. גם אני לא הייתי ממהר. אבל כאן עברה שנה. זה פרק זמן נכבד. הגרירה עצמה לא הורסת את הרכב. היא מזיזה אותו למקום אחר.  
לצפיה ב-'הוצאת דיבה'
הוצאת דיבה
05/07/2018 | 18:40
3
81
ערב טוב עו"ד שחל
הנני משמש כיו"ר וועד הבית, דיירת בבניין הוציאה עלי דיבה בכתיבת מכתב וחילקה לכל הדיירים. יש בכוונתי לתבוע אותה על הוצאת דיבה. שאלתי היא, האם לאסוף את המכתבים מכל הדיירים ושיכתבו בהם שהתקבלו אצלם, או אפשר יהיה לקבל תצהיר מכל דייר לבית המשפט.
תודה ובכבוד רב, מושון
לצפיה ב-'תצהיר עולה 50 ש"ח '
תצהיר עולה 50 ש"ח
05/07/2018 | 21:31
67
לכול אחד. וחותמים בבית מישפט . הדיירים יסכימו לשלם ולחתום 
מה כתבו עלך? ומה אמרו הדירים על זה 
לצפיה ב-'אם עסקינן בלשון הרע'
אם עסקינן בלשון הרע
05/07/2018 | 22:09
1
65
למה אתה שואל שאלות בפורום וועד הבית ?
כי אתה יו"ר וועד הבית....
לצפיה ב-'לשון הרע בתחום הבתים המשותפים'
לשון הרע בתחום הבתים המשותפים
( לעמוד שלי בתפוז )
06/07/2018 | 12:31
64
שאלה טובה, ולא מובן לי מה הטרוניות שזכית לקבל ממשיבים אחרים. מי שלא יודע לענות אנא לא להתנדב ולחלק עצות סתם ומי שרוצה להתחכם או להקניט לא אצלי בפורום. 
ולשאלה עצמה: יש לא מעט מקרים של הוצאת דיבה בהקשר לפעילות ועד בית או נגד דייר באסיפה וכד'. הוצאת מכתב מכפיש היא עצמה ראיה טובה וצרוף של מכתב כזה לתביעה מעביר את הנטל על הנתבע להוכיח שלא הפיץ את המכתב לאחרים. אני כמעט תמיד מעדיף לשלוח דרישה להתנצלות לפני הגשת תביעה. אם הנתבע לא מתנצל זה מחזק את התביעה. לתביעה עצמה לא צריך להוסיף תצהירים, בוודאי לא בשלב הראשון.   

מנהל/ת הפורום

אודות:
עו"ד עפר שחל הוא בעל ותק של 25 שנה בעריכת דין. בעל תואר LLB‏ במשפטים; בעל תואר ראשון בספרות כללית והשוואתית ותואר שני בפילוסופיה (שניהם בהצטיינות). כל
עוד...

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

עו
עו"ד עפר שחל מנהל הפורום

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ