לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
39953,995 עוקבים אודות עסקים

פורום ועד בית- בתים משותפים

החיים בבית משותף מעוררים אינספור שאלות וגם חיכוכים לא מעטים כמעט בכל נושא: הרחבות; שיפוצים; השתלטויות; מטרדים; תשלומים; החלטות רוב וזכויות מיעוט - בקיצור אין רגע דל. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לבית המשותף. הפורום מיועד לבעלי דירות, וועדי בתים, שוכרים, מתחזקים וכל מי שמתעניין ומחפש כלים ופתרונות למצבים השכיחים בכל בית. עו"ד עפר שחל עוסק בתחום הבתים המשותפים כבר למעלה מעשרים שנה וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום ועד בית- בתים משותפים

החיים בבית משותף מעוררים אינספור שאלות וגם חיכוכים לא מעטים כמעט בכל נושא: הרחבות; שיפוצים; השתלטויות; מטרדים; תשלומים; החלטות רוב וזכויות מיעוט - בקיצור אין רגע דל. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לבית המשותף. הפורום מיועד לבעלי דירות, וועדי בתים, שוכרים, מתחזקים וכל מי שמתעניין ומחפש כלים ופתרונות למצבים השכיחים בכל בית. עו"ד עפר שחל עוסק בתחום הבתים המשותפים כבר למעלה מעשרים שנה וישמח להשיב על שאלותיכם.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
התשובות אינן תחליף ליעוץ משפטי. אין לראות בתשובות בפורום תחליף ליעוץ משפטי והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי בלבד, בהסתמך על דרך הצגת השאלה ועל ידע כללי.
המשך >>

לצפיה ב-'כינוס דיירים תוקף'
כינוס דיירים תוקף
09/04/2018 | 15:56
1
44
שלום רב.
וועד הבניין היה אמור לכנס את הדיירים בחודש נובמבר 17 אחרי שנה .
לא בוצע כינוס ולא הייתה דרישה של הדיירים לכנס את הישיבה.
שאלה האם מכאן נובע שיש אימון בוועד והוא יכול להמשיך שנה נוספת או פשוט הוועד לא חוקי.
אם הוועד יכול להמשיך האם חבר וועד על דעת עצמו מבלי להתייעץ עם יתר חברי הוועד לזמן אסיפה בהודעת ווטסאפ ולא לפי הכללים?
תודה
לצפיה ב-'אסיפה שנתית'
אסיפה שנתית
( לעמוד שלי בתפוז )
11/04/2018 | 13:54
23
לפי החוק צריכה להתקיים לפחות פעם בשנה אסיפת בעלי הדירות. הוועד צריך להודיע את המועד ויכול גם חבר ועד אחד לעשות זאת אם משום מה הועד כולו לא עושה זאת.
חוץ מזה יכולים לזמן אסיפת דיירים גם שליש מבעלי הדירות בבית.
לצפיה ב-'פרסום שמות דיירים חייבים בלוח ההודעות'
פרסום שמות דיירים חייבים בלוח ההודעות
09/04/2018 | 11:33
1
47
שלום עו"ד שחל
האם מותר עפ"י החוק לפרסם את שמות בעלי הדירות שחייבים הרבה חודשים כסף לוועד הבית, על לוח ההודעות בלובי הבנין.
תודה, משה
לצפיה ב-'פרסום חייבים'
פרסום חייבים
( לעמוד שלי בתפוז )
11/04/2018 | 13:49
45
בהחלט כן. הנתון הזה אינו חסוי. להיפך הוא פתוח לעיון הדיירים כי מי שלא משלם גורר את שכנו לממן אותו. לא צריך לפרסם אלא את העובדות בלבד ובאופן שיוויוני ויבש.
כדי למנוע ויכוח מיותר כדאי להודיע באסיפת דיירים שפעם בחצי שנה יפרסם הוועד על לוח המודעות את שמות בעלי הדירות שחייבים לפחות 3 חודשי ועד ומעלה.
לצפיה ב-'הסכמת דיירים - חניון'
הסכמת דיירים - חניון
08/04/2018 | 17:38
3
58
שלום,
ועד הבית רוצה לשנות את הכניסה לחניון הבניין מפתיחה בעזרת שלט לפתיחה באמצעות טלפון סלולרי.
 
האם צריך הסכמה של 100% מהדיירים לשינוי כזה?
מה קורה אם מישהו לא מסכים לשינוי (לא רוצה להתעסק בטלפון בזמן נהיגה) או מישהו שאין לו טלפון סלולרי.
 
תודה!
לצפיה ב-'ניהול בית'
ניהול בית
( לעמוד שלי בתפוז )
09/04/2018 | 10:39
2
41
זו החלטה שבוודאי מתאימה לאסיפה כללית של בעלי הדירות. אבל לדעתי גם ועד בית מוסמך לקבלה, כי זה נושא ניהולי שוטף שלא כרוך בהוצאה כספית גדולה או חריגה. אולי זה אפילו חוסך כסף לאורך זמן. אגב אני כבר לא מכיר כיום מישהו שאין לו טלפון סלולארי, כולל לא ילדים בכתה א'. טיילתי באזור השבטים הנידחים בצפון ויאטנאם על גבול סין בהרים הכי גבוהים וגם לבני השבטים שם יש טלפון סלולארי (לא אייפון X אבל סלולארי בהחלט). לגבי בזמן נהיגה - לא עושים זאת בזמן נהיגה וגם להפעיל שלט בזמן נהיגה זה מסוכן. צריך לעמוד.
לצפיה ב-'המשך'
המשך
09/04/2018 | 10:48
1
33
ברור שבזמן עמידה. אבל כל ההתנהלות של להוציא את הטלפון לחייג וכו' כשאתה חצי על המדרכה וחצי על הכביש (לוקח יותר זמן מלהפעיל שלט). אני באופן אישי למשל לא מתעסקת עם הטלפון בזמן שאני ברכב.
 
בשורה התחתונה האם צריך הסכמה של 100% מהדיירים?
לצפיה ב-'קוד במקום שלט'
קוד במקום שלט
( לעמוד שלי בתפוז )
11/04/2018 | 13:45
19
לא צריך 100% הסכמה לענין כזה.
לצפיה ב-'ועד בית לא מתפקד'
ועד בית לא מתפקד
08/04/2018 | 17:26
2
60
שלום לעו"ד עפר שחל,
 אני גרה בשכונת יוקרה בפרבר בגוש דן. אנחנו משלמים ועד בית שמעל 400 ש"ח לחודש. בחצי שנה האחרונה ועד הבית התחלףאחרי שהועד הקודם היה ניפלא דאד בצורה נהדרת לכל צרכי  הנביין . הועד החדש לא רק ההחסיר הרבה דברים אפילו למינימום כמו  בעיה באינטרקום שלא עובד ( יש מצלמה שלא עובדת וגם לא שומעים את האדם שלחץ) האם יש  אפשרות להתארגן כמה שכנים ופעול להורדת הועד הקיים ולהחזיר את הקודמים ?
לצפיה ב-'בחירת ועד'
בחירת ועד
( לעמוד שלי בתפוז )
09/04/2018 | 10:34
46
יש לפניכם שתי אפשרויות. או לחכות לאסיפת בעלי הדירות השנתית ואז חייב להיות בסדר היום נושא של בחירת ועד, או לגייס שליש חתימות מבעלי הדירות בבית ולכנס אסיפה דחופה שלא מן המניין כשעל סדר היום בחירת ועד חדש.  
לצפיה ב-'חברת ניהול'
חברת ניהול
10/04/2018 | 07:26
36
שלום
אם אתם משלמים סכום כזה כל חודש, אני בטוח שתוכלו להתארגן ולהחליט על חברת  ניהול חיצונית.
בהצלחה, משה
לצפיה ב-'שיפוץ מעטפת בניין'
שיפוץ מעטפת בניין
06/04/2018 | 23:36
3
55

מדובר בדירת פנטהאוז שיש לה מרפסת שמקיפה אותה משלושה כיוונים.
האם הקירות שחוצצים בין הדירה לאותה מרפסת הם קירות חיצוניים או שהם קירות פנימיים? האם התשלום על שיפוץ קירות המרפסת בצד החיצוני שלהם לכיוון המרפסת חל על הדייר או על הנציגות?
המרפסת ברובה לא מקורה.
אין מחלוקת על כך שתשלום שיפוץ המעקה הבנוי של אותה מרפסת מהצד החיצוני חל על הנציגות  ואילו החלק הפנימי של המעקה פרטי והתשלום עליו חל על הדייר.
בטאבו רשום במפורש שהמרפסת מוצמדת לאותה דירה וזה מסומן גם בתשריט בטאבו שהמרפסת צמודה לאותה דירה.
רק בעל הפנטהאוז  יכול להשתמש באותה מרפסת, לאף אחד אין גישה אליה.
תרבות הדיור טוענים שהקירות הם קירות חיצוניים למרות שהם רשומים בטאבו כרכוש פרטי ומסומנים בתשריט כצמודים לאותה דירה.
לפנטהאוז המדובר  בצד אחד ישנם  קירות חיצוניים איפה שאין מרפסת ועל קירות אלה אין מחלוקת וברור שאלו קירות משותפים והתשלום עליהם חל על הנציגות.
מה דעתו של המומחה בעניין?
 
 
לצפיה ב-'קיר חיצוני'
קיר חיצוני
( לעמוד שלי בתפוז )
07/04/2018 | 10:45
31
לדעתי ניסוח השאלה רק מסבך את הנושא. במרבית המקרים הצד החיצוני הינו בגדר רכוש משותף וזה באחריות הקופה המשותפת, ככל קיר חיצוני. הצד הפנימי הוא פרטי. החריג הוא רק במקרה שבו המשך הקיר, כלומר מעקה המרפסת העליונה נבנה ע"י בעל המרפסת ולא היה חלק מהרכוש המשותף בעת הקמת הבית וכן הוגדר במפורש משני צדדיו כרכוש פרטי. 
לצפיה ב-'כדי להיות יותר מובן אני מצרף את התכנית של דירת הפנטהאוז'
כדי להיות יותר מובן אני מצרף את התכנית של דירת הפנטהאוז
09/04/2018 | 00:34
1
24
לצפיה ב-'קיר חיצוני'
קיר חיצוני
( לעמוד שלי בתפוז )
09/04/2018 | 10:31
23
לא אומר לי כלום. אני חוזר על העקרון: הקיר החיצוני הוא קיר משותף אלא אם נקבע אחרת במפורש בתקנון או במפרט.  
לצפיה ב-'אופנוע חונה במקום שלא מיועד לו.'
אופנוע חונה במקום שלא מיועד לו.
07/04/2018 | 16:15
1
50
שלום לעו"ד
ישנה חניה לרכבים במרתף של שני בניינים צמודים לבניין הצמוד אלינו ישנם 4 חניות ולנו 20, לאחרונה נכנס אופנוע גדול לחניה וחונה במקום מעבר בין החניות, הדייר גר בבניין הצמוד לבניין שלנו, כל בניין יש לו וועד בית בנפרד, כנראה שיכפל שלט מאחד הדיירים של הבניין שלו. לא עזרו פניות אליו גם בכתב, אם נצטרך בסופו של דבר לתבוע ממנו לא להחנות שם יותר, האם במקרה כזה אפשרי להגיש תביעה למפקח. (עקב זאת שהוא לא גר בבניין שלנו אלה בבניין הצמוד אלינו).
תודה, כוכי
לצפיה ב-'תביעה אצלך המפקח'
תביעה אצלך המפקח
( לעמוד שלי בתפוז )
08/04/2018 | 17:14
27
תביעה אצל המפקח היא רק תביעה בין בעלי הדירות או הנציגות של אותו בית משותף ולא ניתן לערב שני בניינים נפרדים.
לצפיה ב-'סתימה והצפה'
סתימה והצפה
08/04/2018 | 11:32
1
37
שלום רב,
 
בבניין על עמודים,היתה סתימה בדירה בקומה הראשונה. כתוצאה מכך הביוב דלף והציף 2 מחסנים רשומים בטאבו הנמצאים מתחת לדירה וכן מדרגות הבניין המשותף.
 
בעלי המחסנים רוצים שחברת ניקיון תנקה את המחסנים(או אולי את כל הבניין). האם על בעל הדירה לשלם? מה יכולות להיות התפתחויות?
תודה מראש.
לצפיה ב-'הצפה'
הצפה
( לעמוד שלי בתפוז )
08/04/2018 | 17:12
25
שאלות אלה תמיד מעוררות הרבה ויכוחים כי הקשר הסיבתי הוא לא תמיד ברור ויש לרוב גורמים משותפים לנזק, כגון סתימה יחד עם צנרת ישנה. אז הסתימה אולי החלה את הכל אבל מה שהעצים את הנזק זה מצב הצנרת הרעוע. לכן לדעתי הייתי נוקט בגישה פראקטית כלומר מורה לחברת הנקיון לנקות את המחסנים ולשלם מקופת הבית לפחות חלקית. 
לצפיה ב-'חניות משותפות בבניין'
חניות משותפות בבניין
07/04/2018 | 09:23
4
52
שלום לעו"ד עופר שחל ולכל הקוראים, 
בבניין שלנו שש חניות משותפות (בנוסף על חניות הרשומות בטאבו של מספר דיירים). עד לפני מספר שנים הנוהג היה שמי שמגיע ויש חניה פנויה - יכול להחנות.
לפני מספר שנים הוחלט על שיפוץ חיצוני בבניין ובניית מרפסות. על מנת להכניס כסף לקופת הועד הוחלט להשכיר את החניות המשותפות למספר דיירי הבניין, ואכן כך היה למשך שלוש שנים.
באסיפת הדיירים לפני כשנה התנגדה אחת הדיירות להמשך הסידור הנ"ל (מאחר ודרשה שועד הבית ישלם לה על קיבוע דוד השמש שלה והדיירים סרבו כמובן), וטענה שכל המשך של הסידור הנ"ל (השכרת החניות) דורש הסכמה של 100% מהדיירים (לא רוב מסויים באסיפה). הצטרפה אליה שכנה אחרת שהיא חברה שלה, ומאז בוטל עניין השכרת החניות. 
השכנה מחנה בחניות המשותפות את המכוניות שלה, משאירה את החניה שלה בטאבו ריקה, כך עושה גם החברה שלה, וע"י כך לא מאפשרות לשכנים אחרים שאין להם חניה בטאבו להחנות במקום. אחרים באים, חוסמים אותה, וכך קורה שבבניין כל הזמן יש מריבות וצעקות על הנושא הזה - פעמיים כבר הזמינו משטרה.
 
עד כאן הרקע.
שאלתי: האם באמת יש צורך בהסכמת 100% מהדיירים על מנת לחזור להסדר הקודם של השכרת החניות בתשלום?
האם תוכל בבקשה להפנות אותי למה שאומר החוק?
 
תודה רבה 
 
לצפיה ב-'חניות משותפות'
חניות משותפות
( לעמוד שלי בתפוז )
07/04/2018 | 10:41
3
36
סוגיה שכיחה בהרבה בתים. לא פשוטה. ניהלתי בשם ועדי בתים לא מעט הליכים מסוג זה והכל כדי להסדיר את נושא החניות המשותפות. בקצרה בלבד אתן את השורה התחתונה ואם תירצי הרחבה זה גם חורג ממסגרת הפורום הזה. השורה התחתונה היא שהשכנה טועה ולא צריך 100% בענין זה. מדובר בהחלטה ניהולית לגיטימית של שימוש ברכוש משותף וזה בסמכות אסיפת בעלי הדירות.  
לצפיה ב-'תודה על התשובה '
תודה על התשובה
08/04/2018 | 09:16
2
25
האם זה רשום איפשהו בתקנון בתים משותפים באגודה לתרבות הדיור או שיש צורך לנקוט בהליכים משפטיים כלשהם?
 
שוב, תודה על ההתיחסות.
 
עדי
לצפיה ב-'חניות'
חניות
( לעמוד שלי בתפוז )
08/04/2018 | 17:09
1
23
זה לא רשום ולכן לעיתים צריכים לנקוט בהליכים
לצפיה ב-'תודה '
תודה
09/04/2018 | 10:14
6
לצפיה ב-'תשלום ועד בית ע"י השוכר '
תשלום ועד בית ע"י השוכר
06/04/2018 | 13:36
3
54
קראתי את חוק החוזים לשוכר . בחוק כתוב שהשוכר חייב לשלם את תשלום ועד הבית  . ולא כתוב שבמידה והוא לא ישלם אז בעל הדירה חייב לשלם 
רה סעיף " ד "
 
שלומים שוטפים שבהם נושא השוכר (תיקון מס' 1)  תשע"ז-2017
25ט.  (א)  השוכר יישא בתשלומים אלה לגבי תקופת השכירות:
(1)   דמי שכירות לפי חוזה השכירות למגורים;
(2)   מסים החלים על המחזיק בדירה, לרבות ארנונה;
(3)   תשלומים בעד צריכה של שירותים שוטפים הניתנים לשוכר בדירה למגורים, ובכלל זה מים, חשמל, גז וחימום;
(4)   תשלומים לצורך אחזקה שוטפת המשולמים לנציגות הבית המשותף או למי שנכרת עמו חוזה לניהול ואחזקה שוטפת של הבית המשותף;
(5)   תשלום מסוג אחר שקבע השר.
          (ב)  השוכר לא יישא במישרין בתשלומים שאינם מפורטים בסעיף קטן (א), ובכלל זה בתשלומים אלה:
(1)   תשלום המיועד לרכישה או להשבחה של מערכות או מיתקנים קבועים המשרתים את הדירה המושכרת, למעט התאמות מיוחדות או שיפורים שביקש השוכר;
(2)   דמי ביטוח בעד ביטוח הדירה המושכרת בביטוח מבנה;
(3)   תשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי צד שלישי, שאינם כאמור בסעיף קטן (א), ובכלל זה דמי תיווך למתווך אם המתווך פעל מטעם המשכיר.
          (ג)   אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מחובת השוכר לשאת בהוצאות תיקון ליקויים לפי סעיף 25ח(א).
ערובה (תיקון מס' 1)  תשע"ז-2017"
 
כך שבשנה זו . השוכר הוא בעל הדירה . לא שילם . שהועד יתבע אותו . כך אני רואה את העניין לפי החוק 
לצפיה ב-'בעל דירה הוא זה שחייב עפ"י חוק בתשלום דמי ועד בית'
בעל דירה הוא זה שחייב עפ"י חוק בתשלום דמי ועד בית
( לעמוד שלי בתפוז )
07/04/2018 | 10:35
2
42
ידידי היקר, אני מעריך מאוד את המאמצים שלך להוכיח שהשוכר הוא הכתובת של ועד בית במקרה של אי תשלום דמי ועד, אבל זה לא ילך. צר לי. אתה טועה. 
כעת אתה כנראה מצטט מחוק השכירות והשאילה ולא מחוק המקרקעין.
ראשית סתם כדאי שתשים לב, שחוק השכירות חל רק כאשר אין חוזה בין הצדדים. זה חוק משלים למקרה בו אין חוזה וברוב רובם של המקרים דווקא יש חוזה ולכן זה אחד החוקים הפחות שימושיים בספר החוקים שלנו.
אבל זו לא הנקודה המרכזית. החוק הרלבנטי לענין דמי ועד הוא חוק המקרקעין ואין ספק כי החובה בתשלום דמי ועד מוטלת על בעל הדירה. בעל דירה שמשכיר דירתו אכן מעביר בחוזה השכירות את חובת התשלום אל השוכר שלו. זה נחמד וזה ביחסים ביניהם. ועד הבית אינו צד לחוזה זה. אם השוכר משלם אז הכל בסדר. אם הוא לא משלם אז הוא גם מפר את הסכם השכירות מול בעל הדירה והוא גם חושף את בעל הדירה לתביעת תשלום דמי הועד מצד הוועד.  השוכר הוא בעיה של בעל הדירה לא של הוועד. השוכר אינו בעל הדירה בשנת השכירות. הוא גם לא יכול לבוא לאסיפת הדיירים ולהצביע, אלא אם כן קיבל יפוי כוח מבעל הדירה שלו. אין לו מעמד עצמאי בבית משותף.  
לצפיה ב-'את זה כבר אדוני כתב '
את זה כבר אדוני כתב
07/04/2018 | 14:37
1
30
חשבתי שיתן קישור . לסעיף בחוק המקרקעין . בחוק כתוב שצריך לשלם ועד בית . וזה מובן . האים כתוב שבמיקרה והבית מושכר . האים גם אז בעל הבית אחראי. מה שאדוני כותב . זה עדיין לא החוק . תן קישור ונעיין תודה קרמר 
לצפיה ב-'אי תשלום ועד בית '
אי תשלום ועד בית
07/04/2018 | 14:42
30
זה עברה על החוק . אם השוכר  יבצע עברה בתוך ביתו 
האים בעל הדירה גם אחראי? כמו אי  תשלום ארנונה חשמל. או עישון סמים מסוכנים . או להפעיל קזינו בביתו האסור על פי החוק ?
 
מי חתן את הדין? בעל הדירה . או השוכר 
לצפיה ב-'עישון ברכוש המשותף במקום שאסור לעשן'
עישון ברכוש המשותף במקום שאסור לעשן
06/04/2018 | 07:58
3
208
שלום עו"ד שחל
דייר שמעשן בלובי הבנין ובמעלית, כפי שידוע לי קיים חוק האוסר זאת, למי צריכה הנציגות לפנות בכדי להתלונן על הדייר.
תודה, חוליו
לצפיה ב-'עישון בבית משותף'
עישון בבית משותף
( לעמוד שלי בתפוז )
07/04/2018 | 10:23
106
במעלית באמת אסור לעשן. לגבי לובי ושטחים משותפים - חוק איסור עישון במקומות ציבוריים עדיין לא חל על בתים משותפים. בית משותף לא מוגדר כמקום ציבורי. לכן בכל בית משותף כדאי לקבוע נוהל שיקבל תוקף של אסיפת דיירים שאסור לעשן למשל בחדרי מדרגות, לובי וכד'. כמו כן הייתי מציב שילוט מתאים ברחבי הבית. ניתן גם אם יש לכך רוב מתאים לכתוב זאת בתקנון. הליך משפטי מול מעשן כזה הוא הליך בגין מטרד עשן והוא מוגש בבית משפט אזרחי.  
לצפיה ב-'לנו יש שכנה שמעשנת '
לנו יש שכנה שמעשנת
10/04/2018 | 15:02
1
79
במרפסת ואת בדלי הסיגריות זורקת אלינו למרפסת, אין עם מי לדבר, מה ניתן לעשות?
לצפיה ב-'עישון'
עישון
( לעמוד שלי בתפוז )
11/04/2018 | 13:44
48
לא הייתי משלים עם התנהגות כזו. עישון בהחלט עלול להגיע לדרגת מטרד של ריח ולכלוך אפילו כשהוא נעשה מתוך מרפסת פרטית של אדם. הרבה פעמים מכתב ברור שמבהיר את הענין ושמזהיר כי אם הענין ימשך תוגש תביעה בגין מטרד, פותר את התופעה המכוערת.
לצפיה ב-'קשירת אופניים בחדר המדרגות'
קשירת אופניים בחדר המדרגות
04/04/2018 | 23:42
1
48
שלום לעו"ד שחל
דייר קושר את אופניו בקומה הראשונה לעמודי הברזל בחדר המדרגות, קיבלנו מכתב מחברת הביטוח שאומר שנזק שיגרם לצד ג' עקב אופניים בחדר המדרגות, לא יכוסה, הדייר קיבל מכתבים על כך מהיועץ המשפטי של תרבות הדיור, הוציא אותם לזמן מה ושוב קושר אותם. האם תביעה למפקח תוכל לסייע לנציגות הבית.
תודה, מושון
לצפיה ב-'אופניים'
אופניים
( לעמוד שלי בתפוז )
05/04/2018 | 12:26
38
זו אפשרות טובה מאוד. צרפו תמונות וכן עלויות כספיות של האגרה והוצאות נוספות ואז זה ירתיע.
לצפיה ב-'כלב של דייר ללא רצועה'
כלב של דייר ללא רצועה
01/04/2018 | 07:10
10
365
דייר מוריד את כלבו ללא רצועה לדשא של הרכוש המשותף, הכלב עושה צרכים ברכוש השותף והדייר לא מפנה זאת, היו פניות לדייר ולא הועיל, האם בעניין כזה יכול לטפל המפקח על בתים משותפים.
תודה, כוכי
לצפיה ב-'כלב ללא רצועה'
כלב ללא רצועה
( לעמוד שלי בתפוז )
01/04/2018 | 17:02
8
123
פקחים עירוניים אוכפים את החוק נגד כלב ללא רצועה, קנס 500 שח. עשיית צרכים ללא פינוי זו גם עבירה שמטילים עליה קנס. אולי הפתרון הכי מתאים זה לחץ חברתי באסיפת דיירים פומבית. אולי גם מכתב על לוח מודעות.
לצפיה ב-'כלב ללא רצועה'
כלב ללא רצועה
01/04/2018 | 17:58
7
104
לא ניתן להזמין פקח עירוני בו ברגע שהדייר יורד עם כלבו ולבטח אם יגיע כבר בעל הכלב לא יהיה בחוץ והפקח לא ירצה להכנס לרכוש המשותף, זה מנסיון עם הפקחים, כל מה שהוצע על ידיך בוצע ולדייר זה ממש לא מזיז. אני חוזרת על שאלתי האם בסמכות המפקח לדון בסוגייה כזו.
תודה, כוכי
לצפיה ב-'תיעוד'
תיעוד
( לעמוד שלי בתפוז )
01/04/2018 | 22:06
6
102
צריך לצלם ואז להראות. המפקח לא מתעסק בזה.
לצפיה ב-'כלב ללא רצועה'
כלב ללא רצועה
02/04/2018 | 08:31
5
91
יש בהחלט סרטונים של הכלב ממצלמות האבטחה. למי יש להראות זאת?
תודה, כוכי
לצפיה ב-'אם הכלב'
אם הכלב
02/04/2018 | 10:20
4
103
אינו תוקפני, למה נושא הרצועה מפריע לך, סתם בקטע נקמני?
לצפיה ב-'כלב חופשי'
כלב חופשי
02/04/2018 | 15:32
3
62
כמו שכתבתי בהודעה הראשונה, אין פה נקנמנות, יש פה עשיית צרכים על הרצפה ברכוש המשותף והוא לא מפנה זאת ושם פס על כולם.
איך היית מתמודד עם זה.
לצפיה ב-'כלב ללא רצועה ועשיית צרכים'
כלב ללא רצועה ועשיית צרכים
( לעמוד שלי בתפוז )
04/04/2018 | 20:20
2
33
כלב ללא רצועה זה משהו פחות חמור. זה אסור לפי חוק אבל אני מבין שהחלק השני הוא הבעייתי ללא קשר לרצועה. והחלק השני הוא באמת בעייתי. זה דבר שחייב להפסק. אולי מכתב מעו"ד שמזהיר לפני תביעה יעזור.
לצפיה ב-'כלב עושה צרכים ברכוש המשותף'
כלב עושה צרכים ברכוש המשותף
06/04/2018 | 07:22
1
29
כבר עברנו את כל התהליכים של מכתבים מהעו"ד של האגודה לתרבות הדיור והמצב נמשך, למי צריך להגיש את התביעה, למפקח או לבית המשפט.
תודה רבה לך עו"ד שחל, על הסבלנות וכל התשובות
כוכי
לצפיה ב-'תביעה'
תביעה
( לעמוד שלי בתפוז )
07/04/2018 | 10:19
25
כוועד בית הייתי מגיש תביעה אצל המפקח ותובע גם צו מניעה וגם כסף 
לצפיה ב-'לא, תאלצו להתעמת עם השכן המחורבן בעצמכם.'
לא, תאלצו להתעמת עם השכן המחורבן בעצמכם.
02/04/2018 | 20:10
40
לצפיה ב-'האכלת חתולי רחוב'
האכלת חתולי רחוב
01/04/2018 | 18:59
1
60
אם מפריעה האכלת עשרות חתולי רחוב בתחום הרכוש המשותף לרוב הדיירים בבניין ולמאכילת החתולים לא איכפת מהדיירים משעירים לה על זה, הגם שהתקבלה על כך החלטה נגד זה באסיפה הכללית, האם אפשרי להגיש תביעה למפקחת על זה או שעניין כזה שייך לבית המשפט.
תודה, משה
לצפיה ב-'האכלת חתולים'
האכלת חתולים
( לעמוד שלי בתפוז )
01/04/2018 | 22:07
57
יש הוראות שמגבילות האכלה לאוכל יבש בלבד, וחובה לנקות. הכתובת היא הוטרניר העירוני או אגף התברואה העירוני. 
לצפיה ב-'בור ניקוז באמבטיה'
בור ניקוז באמבטיה
31/03/2018 | 00:20
1
51
באחת הדירות בבניין שוטפים את הבית וגורפים את המים לנקודת ביקורת בחדר האמבטיה, בבניין עובר צינור ניקוז משותף שעובר לאורך הבניין וממנו יוצאים מים מחוץ לצינור היכן שנמצאת התקרה המשותפת בבניין. האם במקרה כזה בעל הדירה צריך לתקן אצלו את הבעיה או שזה שייך לוועד הבית.
תודה, משה
לצפיה ב-'צנרת משותפת'
צנרת משותפת
( לעמוד שלי בתפוז )
01/04/2018 | 17:05
36
לא בטוח שהבנתי את השאלה. מכל מקום צנרת היא משותפת אם היא משרתת יותר מדירה אחת, גם אם היא עוברת דרך דירה פרטית.
לצפיה ב-'פסילת דייר מחברות בועד בית '
פסילת דייר מחברות בועד בית
31/03/2018 | 09:42
1
71
שלום רב.
האם ניתן לפסול על רקע  אישי ולא על רקע תפקוד לקוי דייר בבניין שהןא חבר וועד מלהתמודד או להמשיך בתפקיד חבר וועד בבניין משותף.
או האם ישנה אפשרות חוקית או אחרת.
לציין כי חבר הועד השקיע המון מזמנו לטיפול בבית המשותף וכל העניין או הרצון להדיחו הוא על ידי כשלושה דיירים עקב טיפול בפניית דיירים לטפל במטרד האכלת חתולים בכניסה לבניין .
נא התייחסוכם לעניין 
תודה מראש
לצפיה ב-'פסילה'
פסילה
( לעמוד שלי בתפוז )
31/03/2018 | 13:25
48
שאלה מצוינת. יש הרבה שאלות מסוג זה, למשל האם אפשר לשלול זכות הצבעה באסיפה מבעל דירה שהוא סרבן תשלום קבוע, או כפי שאתה שאול לגבי הדחה או פסילה אישית. למעשה התשובה היא שזה לא ניתן. אין סמכות כזו לאסיפת דיירים. ועד מחליפים באסיפה. בהצבעת רוב. אפשר לכנס אסיפה דחופה אם שליש מבעלי הדירות מבקשים זאת.
לצפיה ב-'השארת דלתות פתוחות'
השארת דלתות פתוחות
31/03/2018 | 07:58
1
75
שלום וחג שמח לעו"ד שחל
דייר בבניין משאיר את דלתות הלובי פתוחות כל בכל זמן שהוא עובר בהם גם בשעות הקטנות של הלילה, כמו כן הוא משאיר גם את דלתות חדר האשפה פתוחות כמעט כל ערב (כפי שראינו במצלמות האבטחה זה לצורך כניסת חתולים לחדר האשפה). כל הפניות שנעשו אליו דרך הנציגות ודיירים בבניין לא הועילו. האם ניתן להגיש תביעה נגדו למפקחת על מקרה כזה.
תודה, חוליו
לצפיה ב-'תביעה'
תביעה
( לעמוד שלי בתפוז )
31/03/2018 | 11:37
45
בהחלט אפשרי. לפעמים רק זה עוזר.
לצפיה ב-'תשלום לועד בית עבור פעילותו'
תשלום לועד בית עבור פעילותו
28/03/2018 | 13:14
5
81
האם מותר בבית משותף במקום לקחת חברת ניוהל שאחד הדיירים יקבל תשלום עבור ניהול ועד הבית? מדובר בבית בעייתי שאיש לא מעוניין כך סתם להתנדב לוועד..
לצפיה ב-'ועד בית בתשלום'
ועד בית בתשלום
( לעמוד שלי בתפוז )
28/03/2018 | 14:29
4
81
אם כל הדיירים מסכימים אז זה אפשרי. זה לא פתרון טוב.
לצפיה ב-'מטפל בבניין בשכר'
מטפל בבניין בשכר
30/03/2018 | 07:01
3
54
קיים אצלנו אותו המצב בניין ואני לקחתי על עצמי את ניהול הבניין בשכר כמובן בהסכמת רוב הדיירים באסיפה כללית. אפשר גם למנות אדם חיצוני להיבחר או לא להיבחר לוועד ולמנות אותו לניהול הבניין. זה הרבה יותר זול משמעותי מחברת ניהול.
מושון
לצפיה ב-'מתחזק בשכר'
מתחזק בשכר
( לעמוד שלי בתפוז )
30/03/2018 | 10:50
2
55
זה נכון אבל לעיתים הזול הוא יקר. אני מעדיף מתחזק חיצוני על פני החלופה של לשלם למישהו מהבנין. לא אומר כלום על המקרה שלך. יתכן שאצלכם הכל מצוין. זה יכול לעבוד בבתים קטנים אם כי בבתים קטנים אין צורך בכלל לשלם. וועד צריך להיות בהתנדבות. באופן כללי להעסיק מישהו מהבית זה בעייתי מאוד. יש אי נעימות להביא את הקשר לסיום. דייר אחר יכול לבוא ולומר מדוע הוא לא משלם ואני כן. קשה להתלונן. וכן מה מידת המקצועיות שלך מול מתחזק חיצוני? לדעתי זו החלטה רגישה שצריכה להתקבל לא ברוב דעות באסיפה אלא על דעת כולם ללא יוצא מהכלל ורק לשנה. כלומר מדי שנה צריך להצביע. 
לצפיה ב-'ישנה השגחה עלי'
ישנה השגחה עלי
31/03/2018 | 08:07
1
40
שכחתי לציין בתגובתי הקודמת שבנוסף לזה שנבחרתי ליו"ר בשכר נבחר גם דייר מהבניין לנציג נוסף לועד ללא שכר והוא משגיח ובודק כל הוצאה שאני עושה וכמובן יש דוח שנתי עם כל הקבלות עבור ההוצאות והוא פתוח לכל הדיירים. 
בברכה, מושון
לצפיה ב-'למרות זאת'
למרות זאת
( לעמוד שלי בתפוז )
31/03/2018 | 11:35
31
לא משנה את עמדתי.
לצפיה ב-'תודה וחג שמח'
תודה וחג שמח
30/03/2018 | 06:56
1
19
ברצוני להודות לעו"ד עפר שחל על כל התשובות בפורום לכל שאלה ללא יוצא מן הכלל, כל הכבוד על הסבלנות וההתמדה בכל השאלות גם החוזרות. יישר כח.
מאחל לך ולכל המשתתפים חג שמח וכשר.
משה
לצפיה ב-''
( לעמוד שלי בתפוז )
30/03/2018 | 10:46
3
לצפיה ב-'תשלום ועד בית '
תשלום ועד בית
27/03/2018 | 23:13
8
75
אני משכיר דירה . את חשבון החשמל העברתי על שם השוכר .
שאלתי את הפקיד במקרה והדייר לא משלם את  חשבון החשמל .
החוב הוא של מי ? של הדירה . או של הדייר שגר בה .
הפקיד ענה . החוב של הדייר . במידה והוא עוזב . חברת החשמל תיגבה מימנו את החוב .
האם הדין הזה לא חל על ועד בית . אי תשלום חוב של דייר הגר בשכירות . הוא בעל החוב ולא בעל הדירה . כי בזמן השכירות . הדייר השוכר . הוא בעל הדירה לשנת שכירות . כך גם עם הארנונה . העברת שם בעיריה
כי המנהל ענה למטה . שהחוב הוא של בעל הדירה
לצפיה ב-'שכירות'
שכירות
( לעמוד שלי בתפוז )
28/03/2018 | 17:47
5
49
החוב הוא של בעל הדירה.
בעל דירה שמכרי דירתו מעביר את החובה הזו בהסכם השכירות לשוכר שלו אבל השוכר הוא שלו, והוועד עובד מול בעלי הדירות. אם השוכר לא משלם הוועד פונה לבעל הדירה.
לצפיה ב-'אז מה ההבדל '
אז מה ההבדל
28/03/2018 | 17:56
4
40
בין חברת החשמל/עריה . לבין דייר שמעביר את זכות השימוש לדייר אחר לשנה .
ואים הדייר יעשה נזק בביניין . את מי יתבעו? או אם מגיעה לדייר זכיות ניקיון. האים הוא כול לידרוש מהועד. או רק בעל הדירה יכול לבקש זכויות 
בפורום חוק ומישפט טענו אחרץ עם צ'טוטים . בפסקי דין .
לפי דעתי צריך ליכתוב מיכתב רשום לועד הבית . שהחל מיום X בעל הדירה לשנה שלמה הוא YY וכול הזכויות והחובות של הדירה עברו לYY 
זו דעתי 
לצפיה ב-'דמי ועד'
דמי ועד
( לעמוד שלי בתפוז )
28/03/2018 | 18:02
3
41
אני מעריך את דעתך ומכבד אותה. אבל במקרה זה ההגיון הבריא שלך אינו תואם את הדין: ועד בית היא חובה שבין בעלי הדירות. בעל דירה הוא הבעלים של הרכוש המשותף לפי חלקו היחסי. השוכר הוא "בעיה" של המשכיר לא של הוועד. אם שוכר לא משלם דמי ועד ונעלם - ועד הבית לא צריך לחפש אחריו ולרדוף אותו. למשכיר יש חובה כזו ויש לו גם שטר חוב ועוד בטוחות. 
יש עוד הבדל בין ארנונה לבין דמי ועד. אם בעל דירה מחליט לא להשכיר דירתו ולהשאירה ריקה, הוא עדיין חייב בדמי ועד מלאים אבל יש לו פטור חצי שנה מתשלום ארנונה. בעלי הדירות האחרים אינם צריכים לסבול או לממן בעל דירה שלא גר בה או שיש לו שוכרים בעייתיים.
לצפיה ב-'מה שאדוני כותב זה הגיוני '
מה שאדוני כותב זה הגיוני
28/03/2018 | 18:13
2
25
אבל... אני מעביר את כול הזכויות והחובות לשוכר . מהיום הוא בעל הדירה עד שיעזוב  . וזה לא משנה אם הוא שילם עבור הנכס . 
גם בעל דירה שנעלם . והדירה סגורה . מה יעשה הועד ?? יחפס את בעל הדירה 
לעריה יש מס' ת.ז. יכול לעקל חשבון בנק . לועד בית אין מס' ת.ז. משלם מזומן 
וזה לא שייך לפטור . שיש 6 חודשים  לעריה . 
הדייר ששכר את הדירה הוא לא קטין . שההורים (המשכיר) צריכים לידאוג שיהייה ילד טוב . 
השאלה אם הייה תקדים בפסק דין על העניין הזה 
לצפיה ב-'לכן השאלה המרכזית היא '
לכן השאלה המרכזית היא
28/03/2018 | 18:17
1
20
מי בעל החוב ?
הנכס . או האדם שגר בו בזמן עשיית החוב 
האים זה מוזכר בחוק המקרקעין 
לצפיה ב-'בעל דירה'
בעל דירה
( לעמוד שלי בתפוז )
29/03/2018 | 17:12
19
חוק המקרקעין קובע במפורש כך:  בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף.
לצפיה ב-'על פי החוק, מי שאמור לשלם דמי וועד הבית הוא בעל הדירה ולא'
על פי החוק, מי שאמור לשלם דמי וועד הבית הוא בעל הדירה ולא
29/03/2018 | 17:16
1
18
הדייר
לצפיה ב-'תןדה לעונים '
תןדה לעונים
29/03/2018 | 21:25
18
נקווה שלא נגיע למצב הזה 
חג פסח שמח וכשר 
לצפיה ב-'השמדת מסמכי ועד בית'
השמדת מסמכי ועד בית
26/03/2018 | 16:39
3
58
שלום רב, מבקש לדעת האם לאחר שהתקיימה ביקורת רואה חשבון והוא לא מצא ממצאים חריגים הוועד רשאי להשמיד את המסמכים?
מה מספר החוק שמחייב את הוועד היוצא להעביר את כל המסמכים שברשותו לוועד הנכנס?
תודה
 
לצפיה ב-'קלסר ועד'
קלסר ועד
( לעמוד שלי בתפוז )
27/03/2018 | 02:42
48
ועד יוצא מוסר לועד נכנס את כל החומר שנמצא אצלו. הכל.
נהוג לשמור מסמכים 7 שנים. כיום יש לא מעט חומר שנמצא בקבצי מחשב ולאו דווקא בניירת. אין קשר בין ביקורת רואה חשבון להשמדת מסמכים. אין להשמיד מסמכים "טריים", אולי יהיה בהם צורך גם אם הביקורת היתה תקינה. 
לצפיה ב-'השמדת מסמכים'
השמדת מסמכים
28/03/2018 | 19:05
1
30
תודה רבה. מה עם כבר הושמדו המסמכים - מה העונש הקבוע בחוק על כך (במסגרת הליך שנעשה בפני המפקח על המקרקעין)?
לצפיה ב-'שמירת מסמכים'
שמירת מסמכים
( לעמוד שלי בתפוז )
29/03/2018 | 17:13
22
לא הייתי מדבר במונחים של עונש. חוץ מזה זה מאוד תלוי בנסיבות - יש השמדה בתום לב ויש השמדה מכוונת לשם הסתרת ראיות. אלא שני דברים שונים לחלוטין.

מנהל/ת הפורום

אודות:
עו"ד עפר שחל הוא בעל ותק של 25 שנה בעריכת דין. בעל תואר LLB‏ במשפטים; בעל תואר ראשון בספרות כללית והשוואתית ותואר שני בפילוסופיה (שניהם בהצטיינות). כל
עוד...

חם בפורומים של תפוז

בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

עו
עו"ד עפר שחל מנהל הפורום

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ