לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
43334,333 עוקבים אודות עסקים

פורום ועד בית- בתים משותפים

החיים בבית משותף מעוררים אינספור שאלות וגם חיכוכים לא מעטים כמעט בכל נושא: הרחבות; שיפוצים; השתלטויות; מטרדים; תשלומים; החלטות רוב וזכויות מיעוט - בקיצור אין רגע דל. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לבית המשותף. הפורום מיועד לבעלי דירות, וועדי בתים, שוכרים, מתחזקים וכל מי שמתעניין ומחפש כלים ופתרונות למצבים השכיחים בכל בית. עו"ד עפר שחל עוסק בתחום הבתים המשותפים כבר למעלה מעשרים שנה וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום ועד בית- בתים משותפים

החיים בבית משותף מעוררים אינספור שאלות וגם חיכוכים לא מעטים כמעט בכל נושא: הרחבות; שיפוצים; השתלטויות; מטרדים; תשלומים; החלטות רוב וזכויות מיעוט - בקיצור אין רגע דל. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לבית המשותף. הפורום מיועד לבעלי דירות, וועדי בתים, שוכרים, מתחזקים וכל מי שמתעניין ומחפש כלים ופתרונות למצבים השכיחים בכל בית. עו"ד עפר שחל עוסק בתחום הבתים המשותפים כבר למעלה מעשרים שנה וישמח להשיב על שאלותיכם.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
התשובות אינן תחליף ליעוץ משפטי. אין לראות בתשובות בפורום תחליף ליעוץ משפטי והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי בלבד, בהסתמך על דרך הצגת השאלה ועל ידע כללי.
המשך >>

לצפיה ב-'שכן חונה בשטח משותף'
שכן חונה בשטח משותף
20/10/2018 | 23:35
15
שלום רב,
אני מתגורר בבניין בבניה ישנה וצפופה ויש לי חניה פרטית בטאבו.
ישנו שטח משותף שניתן (פיזית) להחנות בו רכב אך הדבר כמעט וחוסם לי את החניה הפרטית שלי (אפשר להכנס ולצאת אבל מאד לא נח ודורש תמרון רב).
ישנו שכן שחונה שם מדיי פעם ובקשות ותחינות שיחדול עלו בתוהו.
הועד ניסה לדבר איתו ולא הגיע להסכמה.
 
אני מעוניין לעלות מדרגה במאבק.
החוק איתי פה? מי הגורם שיכול להעניש אותו על השימוש הזה בשטח המשותף?
 
רוצה לציין שכן ניתן לצאת מהחניה שלי פשוט זה מאד מאד מסובך ומבטל למעשה את השמישות שלה בעניי.
לצפיה ב-'החלטה של המפקחת'
החלטה של המפקחת
19/10/2018 | 08:01
6
40
שלום עו"ד שחל
היינו בדיון משפטי אצל המפקחת, היא פסקה שעל הנתבע נאסר לעשות את הדברים שהוא היה עושה ברכוש המשותף, שאלתי את המפקחת והיה אם הוא יחזור על מעשים אלו, האם ניתן לחזור ולתבוע אותו אצל המפקחת שוב על חזרתו למעשיו, היא ענתה לי כי עלינו לפנות לבית המשפט בתביעת בזיון בית המשפט. האם באמת זו הדרך.
תודה ובכבוד רב, מושון
לצפיה ב-'מה אתה חושב.?'
מה אתה חושב.?
19/10/2018 | 09:18
31
מושון . אם שופטת עונה לך כך . מה אתה חושב . שהעורך דין יכתוב לך אחרת ??
מאיפו את מחבר את השאלות האלה? .
מה נאסר עלו לעשות? כתוב שנדע גם לא לעשות את הפעולה הזו .
החיים שלך מלאות בפעילות
שבת שלום ומבורך 
לצפיה ב-'אכיפת פיסקי דין של מפקחת'
אכיפת פיסקי דין של מפקחת
( לעמוד שלי בתפוז )
19/10/2018 | 11:32
4
33
שאלה טובה מאוד, וזאת בניגוד לתשובה המעליבה, המזלזלת והבלתי ראויה שקיבלת מחיים.   השאלה טובה כי בעבר אכיפת פיסקי דין של מפקחת היתה בבית משפט. החוק השתנה וכיום האכיפה או הליך הבזיון הוא אצל אותו מפקח שנתן את פסק הדין. 
לצפיה ב-'שינוי החוק'
שינוי החוק
20/10/2018 | 01:26
3
17
עו"ד שחל הנכבד,
אודה לך אם תציין באיזה סעיף לחוק נקבע השינוי המתיר למפקח לדון באכיפה על פי פקודת הביזיון.
תודה.
 
לצפיה ב-'הליכי אכיפה בפני המפקח'
הליכי אכיפה בפני המפקח
( לעמוד שלי בתפוז )
20/10/2018 | 07:04
2
20
בעקבות פיסקי דין בבית משפט השלום [למשל ה"פ  50824-11-15 שחר נ' אחדות, השופט גיא היימן; או פסק הדין של השופטת אורית אפעל גבאי באותו ענין] ובית המשפט המחוזי [ למשל מיום 15.9.17 שופטת בית המשפט המחוזי בנצרת, רננה גלפז-מוקדי], נפסק כי לפי סעיף 76 לחוק המקרקעין, החלטת המפקח דינה לעניין סעיף 6 (1) לפקודת בזיון בית-המשפט כדין פסק-דין של בית-משפט השלום. דרך פרשנות זו נלמדה הסמכות של המפקח. 
מאחר והמפקחים על רישום המקרקעין הם ערכאה שיפוטית לכל דבר ועניין, שוות מעמד לבית משפט השלום, הכרעותיהם ניתנות לאכיפה גם באמצעות שימוש בפקודת ביזיון בית המשפט: "המחשבה שעניין שבורר בפניהם של המפקחים יונח כמו מחדש בפניו של שופט השלום אינה מתיישבת עם יעילות דיונית, עם צדק דיוני או עם ביכורו של יסוד הבקיאות על פני יסודות אחרים."
נקבע כי מכלול שיקולים תומכים בפרשנות לפיה בסמכותם של המפקחים להידרש לבקשות לפי הפקודה בכל הנוגע להחלטות שיצאו תחת ידיהם, ובכלל זאת הוראות חוק המקרקעין מהם עולה כי המחוקק ביקש להשוות את מעמדם של המפקחים לשופטי בית משפט השלום, הפרשנות התכליתית והעומס הניכר המונח על כתפיו של בית משפט השלום שאיננו מתיישב עם הוספתם של עניינים שבירורם עלול להיות מורכב.
מפקחים על רישום מקרקעין הם הגוף האמון מכוחו של חוק המקרקעין על הכרעה בסכסוך בין בעלי יחידות בבית משותף. בחלק מההיבטים יש למפקח סמכות ייחודית ובאחרים הוא חולק את סמכותו עם בית המשפט. 
אמנם הנושא טרם הוכרע בבית המשפט העליון וכן מן הראוי היה שיקבל עיגון מפורש על ידי המחוקק באמצעות תיקון סעיף 6 (1) לפקודת בזיון בימ"ש, אך הלכה למעשה כיום ניתן להגיש הליכי בזיון למפקח תוך הסתמכות על הפסיקה.
 
 
לצפיה ב-'המפקחים היום עדיין טוענים שאין להם סמכות'
המפקחים היום עדיין טוענים שאין להם סמכות
20/10/2018 | 09:43
1
19
כמו המפקח אורן סילברמן שהסביר ונימק זאת החל מסעיף 11 להחלטתו
 
 
לצפיה ב-'זה לא נכון'
זה לא נכון
( לעמוד שלי בתפוז )
20/10/2018 | 11:01
19
כיום לאחר פסיקת המחוזי גם סילברמן היה כנראה קובע אחרת (וגם מה שהבאת הוא אימרת אגב בלבד) ומכל מקום רוב המפקחים דנים בבזיון.
אני בפורום הזה לא מביא פסיקה ולא מתפלפל עם עורכי דין שכן הפורום שלי מיועד לקהל הרחב ולא לעורכי דין. כאן חרגתי מעט משום שזו סוגיה שכיחה למדי ואני מעדיף לתת כלים לאדם הפשוט אשר אולי מתקשה למצוא אותם.
לכן אל תמשיך ותתפלפל, לא אצלי. יש לך מקומות רבים לעשות זאת. לא כאן. 
לצפיה ב-'מה עושים עם שכנה שמשכירה את הדירה והשוכרים לא משלמים?'
מה עושים עם שכנה שמשכירה את הדירה והשוכרים לא משלמים?
15/10/2018 | 13:41
7
342
שלום לעו"ד שחל. יש דירה בעיתית שבאופן קבוע הם מאחרים בתשלום דמי הועד. בחודש שעבר לא שילמו עד סוף החודש, ובסופו של דבר שילמו אחרי שאמרתי לבעלת הדירה שלהם שהיא תצטרך לשלם במקומם. היא טענה שאין לה שום חובת תשלום ושנחכה בסבלנות עד שיהיה להם כסף. כאמור, בחודש שעבר הם בסופו של דבר שילמו לאחר לחץ מאסיבי. אבל החודש נראה שהם לא מתכוונים לשלם. והפעלת הלחץ עליהם זה ממש משרה מלאה. אני לא יכולה לעבור את זה כל חודש מחדש. ומסתבר שהחודש הם עוזבים. כך שנראה לי שהם ינסו להתחמק. מה עושים? כאמור, בעלת הדירה שלהם לא מוכנה לשלם. לטענתה רק השוכרים משלמים והיא לא צריכה לשלם ולא אכפת לה שנתבע אותה כי היא עורכת דין. מה עושים???. תודה רבה מראש
לצפיה ב-'שוכר לא משלם'
שוכר לא משלם
( לעמוד שלי בתפוז )
15/10/2018 | 17:03
6
141
בעלת הדירה טועה. כאשר שוכר לא משלם זו בעיה של המשכיר לא של ועד הבית. אתם לא רודפים אחרי שוכרים. תגישו תביעה או תפנו מכתב דרישה לבעלת הדירה.
לצפיה ב-'תודה. זה מספיק לשלוח מכתב לבית העסק שלה?'
תודה. זה מספיק לשלוח מכתב לבית העסק שלה?
16/10/2018 | 17:40
3
116
אין לי את הכתובת של בעת הדירה בבית. אבל הצלחתי למצוא את כתובת העסק שלה. יש לה מינימרקט. זה בסדר לשלוח לשם את המכתב? או לשלוח לדירה המושכרת? (אם כי בדירההמושכרת היא לא תקבל את המכתב כי הם לא יתנו לה אותו).
תודה תודה
לצפיה ב-'גם וגם'
גם וגם
( לעמוד שלי בתפוז )
17/10/2018 | 14:54
37
לצפיה ב-'אם עורכת דין מנהלת מכולת'
אם עורכת דין מנהלת מכולת
18/10/2018 | 14:12
1
108
הסיכוי לזכות נגדה בתביעה גדול.
לצפיה ב-'המפתח הוא בעל הדירה'
המפתח הוא בעל הדירה
( לעמוד שלי בתפוז )
18/10/2018 | 17:26
98
כאשר השוכר בעייתי על נציגות הבית למהר ולפנות לבעל הדירה ולערב אותו. לא לאפשר לו להיות לא מעורב ולא לאפשר לו להתייחס לשוכר שלו כאל ישות עצמאית ולהפנות את הוועד אליו. להיפך. השוכר הוא בעיה של המשכיר, כולל ובפרט לענין תשלום מדי הועד. 
לצפיה ב-'שכן סרבן'
שכן סרבן
18/10/2018 | 21:56
1
78
בבניין משותף הוחלט לזפת את הגג לא זיפות רגיל אלא זיפות ביטומני שהוא הרבה יותר יקר מן הרגיל,רוב השכנים הסכימו לכך מלבד 2 דיירים שמתנגדים להוצאה כל כך גדולה.טוענים שלא מוכרחים לדאוג לעוד 10 שנים,כי איש לא יודע מה יהיה עד אז (הם מבוגרים).כיצד ניתן לחייב אותם להשתתף בהוצאה?
לצפיה ב-'תחזוקת רכוש משותף'
תחזוקת רכוש משותף
( לעמוד שלי בתפוז )
19/10/2018 | 14:57
52
כן , ניתן. הרוב קובע והמיעוט מחוייב. יש פסיקה שהרוב לא חייב לבחור את ההצעה הכי זולה או את הביצוע הכי חסכני. אם מדובר בתחזוקה אז החלטת הרוב מחייבת גם אם המיעוט חושב שאפשר להשקיע פחות.  
לצפיה ב-'הזנחה של החצר המשותפת וכל השאר'
הזנחה של החצר המשותפת וכל השאר
14/10/2018 | 17:26
1
56
ועד הבית אינו מתפקד בשום אופן. לא גובה ואין כל תחזוקה של הבניין והחצר.
היות והחצר הפכה מפגע תברואתי כולל עכברים והעצים גדלו לגובה בלתי סביר,
האם אני יכול/ניתן להביא גנן, לשלם לו ולתבוע מכל הדיירים את ההשתתפות אחר כך אצל המפקחת למי שיסרב? או האם יש דרך אחרת ?
החצר הפכה מפגע ולא ניתן לחכות לפניה למפקחת. 
לצפיה ב-'ועד לא מתפקד'
ועד לא מתפקד
( לעמוד שלי בתפוז )
15/10/2018 | 17:02
35
לא ממליץ. לפני זה עליך לנסות לזמן אסיפת בעלי דירות. זו הדרך.
לצפיה ב-'תביעה של תושב חו"ל'
תביעה של תושב חו"ל
15/10/2018 | 09:22
1
39
שלום
נזילה במרפסת של הדיירת מעליי גרמה נזקים חמורים לדירתי. אלא שבעלת הבית מתגוררת בחו"ל והדייר ששוכר את דירתה טוען כי אין לו קשר עם בעלת הדירה. שקר כמובן.
מה ניתן לעשות?

 
לצפיה ב-'מכתב דרישה'
מכתב דרישה
( לעמוד שלי בתפוז )
15/10/2018 | 13:38
32
הייתי ממליץ תחילה על מכתב מאת עו"ד אל השוכר ובעל הדירה גם יחד. מסירה ביד לשוכר, גם עבור המשכיר. ניסוח מאוד תקיף שרואה בשניהם בעלי אחריות וברי תביעה. זה לרוב פותר את הבעיה.
לצפיה ב-'בחירת נציגות לוועד'
בחירת נציגות לוועד
14/10/2018 | 22:43
1
42
האם דיירים בשכירות יכולים להיות נציגים בוועד הבית או רק לבעלי דירות בלבד.
לצפיה ב-'חבר ועד יכול להיות שוכר'
חבר ועד יכול להיות שוכר
( לעמוד שלי בתפוז )
15/10/2018 | 12:06
36
שוכר יכול להבחר לוועד הבית אבל שוכר לא יכול להצביע באסיפת בעלי הדירות, ללא יפוי כוח מהמשכיר.
לצפיה ב-'ללא מע"מ'
ללא מע"מ
15/10/2018 | 08:22
2
46
אני בוועד עם עוד דייר. בחצר הבניין התפוצץ צינור בפעם הרביעית תוך חודש, החלטנו להחליף את כול הצינור. 2 דיירים קראו לשרברב שנקב במחיר 1000 ללא מע"מ. סרבתי לעיסקה ללא מע"מ. הדיירים מתעקשים להרוויח את המע"מ, מה אני יכולה לעשות, לכאן או לכאן?

תודה מראש על ההיענות
לצפיה ב-'יש אפשרות חוקית לוועד להימנע ממע"מ?'
יש אפשרות חוקית לוועד להימנע ממע"מ?
15/10/2018 | 09:26
1
36
הדיירים טוענים (חלקם) שהם יחתמו על הסכמתם לאי תשלום  מע"מ. האם זה פוטר אותי מלהיות האחראית הבלעדית כוועד?
 
לצפיה ב-'תשלום מעמ'
תשלום מעמ
( לעמוד שלי בתפוז )
15/10/2018 | 12:04
37
תסבירי לחברי הוועד את הדברים הבאים: מע"מ וחובת העברת חלק המע"מ (17% כיום) לרשויות המס, היא ענין שבין מקבל התשלום לרשויות ולא ביניכם לבינו ואין כל צורך להסכים לאי תשלום מע"מ וכד'. ועד בית צריך לעבוד מול חשבוניות וקבלות, באופן מסודר, אפילו כאשר התשלום הינו במזומן.
אתם כוועד כבר בשלב המיקוח מול ספק שירותים כזה או אחר, תדרשו שהוא יגלם את המעמ או במילים אחרות שהסכום המוצע לכם יכלול כבר מע"מ. מבחינתו של הספק זה כאילו נתן לכם הנחה של 17%. כל מחיר שאתם מקבלים מול כל ספק תדרשו שיכלול כבר את המעמ (עליו אתם אינכם מזדכים ממילא).
לצפיה ב-'אשפה מחוץ לדלת הכניסה'
אשפה מחוץ לדלת הכניסה
12/10/2018 | 06:54
1
54
שלום עו"ד שחל
האם ניתן לעשות משהו נגד התופעה של השארת אשפה מחוץ לדלת הכניסה ובמיוחד שעושים זאת דיירים שגרים בשכירות.
תודה, לוי
לצפיה ב-'טיפים לפעולה'
טיפים לפעולה
( לעמוד שלי בתפוז )
12/10/2018 | 19:20
59

אכן בעיה מהמכוערות והמציקות ביותר בבתים משותפים. אבל יש מה לעשות ואם מתעקשים אז זה כמעט תמיד מצליח.
ראשית לחץ חברתי. הוועד והשכנים צריכים בלי הפסקה להעיר וכאן גם למשכיר. בעל הדירה אחראי על התנהגות השוכרים שלו. בעל דירה שמשכיר דירתו רוצה שקט. לכן חייבים לערב אותו. יש להבהיר לו שאם התופעה לא מפסיקה הוא גם יהיה נתבע בתביעה וישלם בגין התנהגות שוכריו. למשכיר יש הרבה כוח מול השוכרים שלו.
 
לצפיה ב-'פרגולה תלויה'
פרגולה תלויה
11/10/2018 | 07:27
4
45
היי
אני קומה ראשונה והשכן בדירת גן החליט לבנות פרגולה שנתמכת על ידי קיר הבניין באמצעות מוט שמגיע מהחלק העליון של הפרגולה לקיר שצמוד לחלון שלי..כלומר קדח לי ליד החלון ללא אישורי. ואני נאלצת לראות מוט מכוער מול העיניים כשפותחת את החלון
האם חוקי? מה ניתן לעשות בנדון?
לצפיה ב-'פרגולה'
פרגולה
( לעמוד שלי בתפוז )
11/10/2018 | 10:30
3
40
זה תלוי מאוד בנסיבות המקרה, גודל הפרגולה, הקיבוע, וכד'. כל מקרה נבחן לגופו. יש רשויות שכיום פוטרות מהצורך לקבל היתר בניה לפרגולה אבל גם זה מותנה בגודל, מיקום וכד'. בנוסף פעולה שמבוצעת על קירות משותפים כגון קידוח או קיבוע גם היא דורשת קבלת הסכמה מראש של בעלי הדירות. 
לצפיה ב-'תודה! הבעיה אינה הפרגולה אלא הקידוח וההקיבוע בקיר המשותף'
תודה! הבעיה אינה הפרגולה אלא הקידוח וההקיבוע בקיר המשותף
11/10/2018 | 13:31
2
31
השכן ביצע זאת וגילינו זאת רק לאחר שהפעולה נעשתה, לא קיבל מאיתנו אישור לכך. 
המוט יוצא ממש מסנטימטר מחלון המטבח שלנו .
האם אנו יכולים לדרוש הסרה של המוט? האם יש לך אסמכתא שאוכל להציג לו? מה האפשרויות העומדות בפניי במידה ויסרב? 
לצפיה ב-'פגיעה בקיר משותף'
פגיעה בקיר משותף
( לעמוד שלי בתפוז )
11/10/2018 | 16:07
1
47
התקנון המצוי קובע שבעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה.
בפסיקה מתייחסים בחומרה לכל סוג של פגיעה ברכוש המשותף, אבל כל מקרה נבחן לגופו.
במסגרת הפורום זה המירב שאני יכול לספק כתשובה.
לצפיה ב-'תודה רבה!'
תודה רבה!
11/10/2018 | 19:02
9
לצפיה ב-'הגשת ערעור'
הגשת ערעור
11/10/2018 | 10:35
1
43
ראשית תודה על המענה .
המפקחת תדון אצלה בתביעה שהגיש הדייר אבל וועד הבית מסרב ורוצה להגיד לערעור למחוזי לפני שהתחיל שלב ההוכחות האם כדיירת קמה לי הזכות לסרב להגשת ערעור הזה לפני שהתחיל שלב ההוכחות ?תודה מראש 
לצפיה ב-'עניתי על השאלה'
עניתי על השאלה
( לעמוד שלי בתפוז )
11/10/2018 | 11:14
34
אם עדיין לא מובן ונדרש יעוץ מפורט יותר ניתן לקבלו בתשלום דרך המייל הפרטי
לצפיה ב-'הצבעה באמצעים אלקטרוניים'
הצבעה באמצעים אלקטרוניים
10/10/2018 | 09:22
5
52
שלום למקצוענים,
 
מהו הנוהל בבניין משותף להצבעה באמצעות פייסבוק, ווטסאפ או כל אמצעי אלקטרוני אחר או באמצעות משאל טלפוני (במקום לכנס אסיפה על כל עיניין פעוט או דחוף)?
 
באיזה מקרים מותר לבצע ?
מה החוק אומר בנושא?
 
(בניין בן 40 דירות, יש לנו דיירת אחת שלא מוכנה שזה ייעשה שלא באסיפה מן המניין. ולא משנה לה על מה הדיון. אשמח אם תוכלו לצרף גם לינקים רלוונטיים).
 
תודה
לצפיה ב-'שיטות הצבעה'
שיטות הצבעה
( לעמוד שלי בתפוז )
10/10/2018 | 15:33
4
48
החוק לא אומר על זה כלום.
סעיפי החוק בתחום זה נולדו הרבה לפני עידן הווטאפ והרשתות החברתיות.
הדרך לבצע זאת היא או על ידי שינוי תקנון ולשם כך נדרש רוב מיוחד. או על ידי כינסו אסיפת בעלי דירות וקבלת החלטה בנושא ובלבד שתהיה מקובלת על כלל בעלי הדירות. 
לצפיה ב-'לא הבנתי, '
לא הבנתי,
10/10/2018 | 16:03
3
31
"כלל בעלי הדירות"( 100%) או רוב מיוחד( שני שליש)?
 
ואם דייר לא הצביע כי לא היה, האם ניתן לשאול אותו יותר מאוחר, באופן פרטי?
 
תודה
לצפיה ב-'הרחבה'
הרחבה
( לעמוד שלי בתפוז )
10/10/2018 | 16:28
2
39
אסביר: 
חלופה ראשונה היא שינוי תקנון ואז נדרש רוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. זו דרך מצוינת והיא גם תקפה מול בעלי דירות עתידיים.
חלופה שניה היא לקבל הסכמת כלל בעלי הדירות, ניתן גם לקבל הסכמה כזו בטלפון או ביפוי כוח ממי שנבצר ממנו להשתתף באסיפה.
ועשיתי כאלה דברים בבתים גדולים. רק צריך לשים לב שלא משאירים מחוץ לתמונה מישהו. כלומר בעל דירה שאין לו פייסבוק או ווטאפ, חייבים לאפשר לו דרך הצבעה ואמירה, למשל במייל או בדרך אחרת שיבחר.
רעיון נוסף: קובעים שתקנון שאסיפה פיזית תקיים אחת לשנתיים וכל היתר ינוהל בפורום אינטרנטי או פייסבוק. 
לצפיה ב-'הבנתי. שאלה אחרונה, '
הבנתי. שאלה אחרונה,
10/10/2018 | 17:57
1
31
מה קורה אם לאסיפה לא מגיעים כולם, ולכן גם משיגים רוב מיוחד? 
האם אפשר ללקט יותר מאוחר את ההצבעה בעיניין, דייר דייר, באופן אישי, ממי שלא נכח?
המון תודה
לצפיה ב-'תשובה'
תשובה
( לעמוד שלי בתפוז )
10/10/2018 | 19:14
28
זה אפשרי
לצפיה ב-'השתתפות בהגשת ערעור למחוזי'
השתתפות בהגשת ערעור למחוזי
09/10/2018 | 21:10
1
36
שלום רב 
גירוי הבניין נתבעו כולל הוועד על ידי אחד הדיירים אצל המפקחת על המקרקעין התביעה נתקבלה והדיון מתנהל אצלה למרות שוונג הבית התנגד . נכון לעכשיו וועד הבית קיבל החלטה על עצמו ללא שיתוף הדיירים להגיש בכול זאת ערעור למחוזי על מנת להוציא את התביעה מהמפקחת .שאלה: האם אני חייבת להשתתף בערעור ? 
תודה על תשובתך בהקדם 
לצפיה ב-'תביעות נגד ועד בית'
תביעות נגד ועד בית
( לעמוד שלי בתפוז )
10/10/2018 | 15:30
45
ועד הבית חייב לעדכן את כל בעלי הדירות לגבי הליכים משפטיים אשר במקרה זה גם מגיעים לשלב ערעור בבית משפט מחוזי, כי הליכים כאלה יכולים להיות בעלי משמעות כספית כבדה על קופת הבית. הדבר מחייב כינוס אסיפה והצגת כל התהליך בשקיפות מלאה. לא ראוי לגבות כספים מבעלי דירות עבור ערעור מבלי שהדבר יוסבר ויובהר היטב. אני כבעל דירה הייתי דורש לפני שמבקשים ממני כסף, לזמן את עוה"ד שיציג בעצמו את כל החלופות והסיכונים וניתן יהיה לשאול אותו שאלות.
לצפיה ב-'סירוב להקמת וועד'
סירוב להקמת וועד
09/10/2018 | 21:26
1
56
שלום רב, 
יש לי דירה בבניין רכבת ישן (בית משותף אחד עם 5 כניסות) . 
לאף אחת מהכניסות (למעט שלנו) אין וועד בית. 
בכל פעם שיש תקלה , אנחנו צריכים לרדוף אחר כל השכנים. 
לאחרונה ניסיתי לארגן נציגות מכל כניסה והצלחתי חלקית (3 מתוך 5) . 
 
שאלתי היא האם חובה שיהיה וועד לכל כניסה (בהנחה שיש תקנון מצוי) . מה לדעתכם ניתן לעשות לאנשים שם פשוט לא אכפת כי רובם לא גרים שם כלל. האם תביעה למפקח תוכל לעזור או שהמפקח יכול רק לאכוף גבייה ולא לאכוף נציגות ? 
 
תודה
 
תודה
לצפיה ב-'בחירת נציגות בית'
בחירת נציגות בית
( לעמוד שלי בתפוז )
10/10/2018 | 15:21
36
מנסיוני הדרך הכי מעשית לאחר שמוצו כל הנסיונות לארגן נציגות בכל הכניסות היא להגיש הליך מתאים בפני המפקח על המקרקעין. זה יוביל לתוצאה הרצויה. ניתן לקבל יעוץ פרטני לגבי ההליך המדובר. 
לצפיה ב-'התארגנות לתמ"א או פינוי בינוי'
התארגנות לתמ"א או פינוי בינוי
09/10/2018 | 21:56
1
38
לעו"ד שחל שלום
בבניין ישן, בן 3 קומות עם חנויות בקרקע, התכנסו כמעט כל בעלי הדירות והנכסים, בכדי להחליט על מהלך של תמ"א או פינוי בינוי, היה רוב מוחלט ללכת על זה. רק שכמעט כולם לא יודעים כיצד צריך להתחיל, האם לפנות לעו"ד שהוא יפנה ליזמים, לגשת לעירייה להוציא את תיק הבניין ולגשת לאדריכל בכדי שיבדוק מה אפשרי, או לגשת לעירייה בכדי לדעת אם בכלל יתנו לנו היתר למהלכים כאלה.
תודה ובכבוד רב, כוכי
לצפיה ב-'תמא 38 פינוי בינוי'
תמא 38 פינוי בינוי
( לעמוד שלי בתפוז )
10/10/2018 | 15:16
22
פרסמתי כמה מאמרים בנושא ותוכלי בקלות להגיע אליהם גם דרך העמודה השמאלית של הפורום שלי (ב"הודעות אחרונות").
הדבר הראשון שיש לעשות הוא לבחור עו"ד שמומחה בתחום זה ואשר מייצג בעלי דירות. זו הפתיחה.
הדרך לעשות זאת היא לפנות ל3-4 עורכי דין שמתמחים בתחום ולזמן אותם למפגש היכרות עם כל בעלי הדירות או עם נציגות יותר מצומצמת. מאחר ושכרו של עוה"ד ישולם על ידי היזם או הקבלן אז הדיון אינו על שכר טירחה אלא על מומחיות והתרשמות.
לאחר מכן יש כמה אפשרויות והכל תלוי בנסיבות הספציפיות של הבית, האזור וכו'. יש מקרים בהם נכון לקיים מכרז ליזמים ולקבל הצעות. יש מקרים שבהם כדאי לגשת עם עוה"ד שנבחר ליצג את בעלי הדירות לעירייה ולערוך בדיקות מקדימות. תלוי.
אני עומד לרשותך גם במייל האישי שלי.
 
לצפיה ב-'התקנת רשת נגד יונים על הבניין משותף '
התקנת רשת נגד יונים על הבניין משותף
09/10/2018 | 08:18
2
41
שלום עו"ד שחל,
אני ועד הבית בבניין משותף ולאחרונה קיבלנו החלטה להתקין רשת נגד יונים על כל הבניין ,שזה מצריך תוספת מצד הדייר ללא קשר לדמי ועד חודשיים שנאספים.
קיבלנו הצעת מחיר ואני כועד התחייבתי להשתתף כ40% מההוצאה וכל דייר יוסיף סכום מסויים מחשבונו.
כ 80% מהדיירים מסכימים וכמובן שיש כמה סרבנים .
האם אני יכול לחייב את הסרבנים להשתתף בהוצאה מאחר והרוב מסכים ורוצה ?
לצפיה ב-'רשת להרחקת יונים'
רשת להרחקת יונים
( לעמוד שלי בתפוז )
09/10/2018 | 11:02
1
44
מדובר בתוספת לקיים ולכן נדרשת הסכמה מקיר לקיר ואין דרך לחייב מי שאינו מעוניין להשתתף ולטעמי גם אין מקום להתקין זאת, בהעדר הסכמה כללית. אגב רשת להרחקת יונים היא אמצעי שנוי במחלוקת. הוא מכער לעיתים את חזות הבית. אם אינו עשוי מחומרים מודרניים יש גם חלודה. כיום ניתן למצוא אמצעים חלופיים, לרבות שקופים, שאינם מכערים או חוסמים נוף או חלונות. 
לצפיה ב-'רשת להרחקת יונים'
רשת להרחקת יונים
10/10/2018 | 09:33
24
תודה רבה על התשובה
בכל אופן זה רשת שקופה כמו סוג של חוט של דיג מאוד אסטטית לא חוסמת אויר ולא רואים אותה בכלל .
לצפיה ב-'קבלת החלטה על בדיקת מעקות'
קבלת החלטה על בדיקת מעקות
09/10/2018 | 07:27
1
43
בוקר טוב לעו"ד שחל
אצלנו בבניין בונים מרפסות שמש, זה עומד לקראת סיום ועכשיו מתקינים את המעקות, מפקח הבניה שלנו המליץ לבצע בדיקה של חוזק המעקות, באסיפת הדיירים שהתקיימה דיברו כמה דיירים נגד הצורך של הבדיקה, מאחר וזה כרוך בהוצאה (ההוצאה תהיה מקופת וועד הבית ולא מגביה מהדיירים). לא התקיימה הצבעה על כך, האם וועד הבית שגם נבחר לייצג את הדיירים מול הקבלן יכול לקחת על עצמו את ההחלה לבצע את הבדיקה הזו, או כמו שאני אמרתי לנציג השני מהוועד, בוא נחתים את הדיירים, מי רוצה ומי לא לבצע בדיקה כזו.
תודה ובכבוד רב, מושון
לצפיה ב-'מרפסות שמש'
מרפסות שמש
( לעמוד שלי בתפוז )
09/10/2018 | 11:05
30
המלצה של מפקח בניה - אין להקל בה ראש ובפרט בנושא של בטיחות. אני גם מצפה מהחברה שבנתה את המרפסות לתת אישור בטיחות מחייב לענין המעקות. חלילה שלא יקרה אסון. לא מתפשרים ולא חוסכים בנושא בטיחות. אני הייתי מנסה להטיל את עלות הבדיקה על קבלן המרפסות.
לצפיה ב-' סתם החלטות בפרוטוקול '
סתם החלטות בפרוטוקול
07/10/2018 | 21:55
1
47
בפרוטוקול אסיפה ארוך נרשמו ע"י ועד הבית החלטות שלא נתקבלו באסיפה ולא נעשתה הצבעה . ועד הבית פשוט כתבו מה שרצו כהחלטה . הם מנצלים את העובדה שאף אחד לא רוצה להיות ועד בית .
האם זה מחייב את כל הדיירים? (זה בית עם הרבה דיירים ורב הדיירים לא קוראים את הפרוטוקול או שלא אכפת להם או שלא מבינים מה כתוב או שלא רוצים לריב איתם).
אחד הדיירים כתב להם שזה לא חוקי והם לא ענו .
 
האם זה תופס לגבי כל דייר?
 
לצפיה ב-'פרוטוקול אסיפה'
פרוטוקול אסיפה
( לעמוד שלי בתפוז )
08/10/2018 | 07:34
44
פרוטוקול אסיפה צריך להכתב על ידי מזכיר האסיפה כלומר מי שנבחר לכך בתחילת האסיפה. זה לאו דווקא חבר ועד. או שכן או שלא. מכל מקום את הפרוטוקול צריך לפרסם או להעביר לבעלי הדירות סמוך לאחר האסיפה ולכל בעל דירה שנכח באסיפה יש זכות לבקש תיקון לפרוטוקול. כמובן שעדיף שהערות מהותיות לפרוטוקול תהיינה מוגשות על ידי בעלי דירות רבים ככל שניתן ולא על ידי בעל דירה בודד. אם זה אפשרי. 
בבית שאתה מתאר יש אדישות מצד רוב בעלי הדירות ולכן הועד יכול להתנהל כנראה באופן עצמאי מדי ולא מפוקח. 
לצפיה ב-'תשלום הדיירים '
תשלום הדיירים
04/10/2018 | 23:27
3
107
קיבלתי את תפקיד ועד הבית. אינני יודעת איך לנהוג עם הצ'קים המופקדים בבנק מבלי שיש לי ביקורת אם זה תואם למה שהדיירים חייבים,

האם אני צריכה לתת קבלות רק על פי הצ'קים שהופקדו.
(שוב, לא תמיד הסכום תואם). המון תודה מראש על ההסבר

יעלי
לצפיה ב-'דמי ועד'
דמי ועד
( לעמוד שלי בתפוז )
05/10/2018 | 04:43
2
82
קבלות את מוציאה אך ורק כנגד הסכומים שמופקדים.
אח"כ בנפרד את עושה חישוב. נניח שאת מגלה שבעל דירה מסויים שילם עבור חצי שנה סכום מסויים אבל הוא למעשה חייב יותר. את מוציאה לו דרישת תשלום על היתרה. 
לצפיה ב-'המון תודה על הדיוק ועל מהירות התשובה '
המון תודה על הדיוק ועל מהירות התשובה
07/10/2018 | 14:42
1
36

 
לצפיה ב-''
( לעמוד שלי בתפוז )
08/10/2018 | 07:30
לצפיה ב-'שלום - תבעתי את הועד בית אצל המפקחת לבתים המשותפים '
שלום - תבעתי את הועד בית אצל המפקחת לבתים המשותפים
04/10/2018 | 18:08
4
108
שלום רב,
הגשתי תביעה נגד ועד הבית, צו אעשה,  במטרה שהיא תעשה יריעות בגג.
הועד סירב במשך השנים לטפל בבעיה.
לפני מס שבועות היא קיבלה את התביעה ומאז היא מעוניינת להצטרף לאגודה לתרבות הדיור.

א. האם אני חייב להסכים להצרף לאגודה?
ב. האם הצטרפות לאגודה יפגע בזכויות שלי? לפי מה שאני מבין זהו גוף מסובל, איטי, ולא מאד מקצועי.
ג. במידה והרוב יחליט להצטרף האם היא תוכל  תקבל על חשבוני הגנה משפטית בתביעה? למרות שהתביעה הוגשה לפני שהצטרפנו?
לצפיה ב-'תביעה נגד ועד בית'
תביעה נגד ועד בית
( לעמוד שלי בתפוז )
05/10/2018 | 04:41
73
ועד בית רשאי להצטרף לאגודה לתרבות הדיור ולא צריך לקבל ממך אישור לכך. ההצטרפות בוודאי קשורה לתביעה שהגשת ויש להניח שהוועד רוצה יעוץ ויצוג משפטי דרך האגודה. לגיטימי. מי שמנהל את ההליך זו המפקחת. יש לשכות מפקחים שהן מהירות ויעילות ויש לצערי גם לשכות מפקחים שהן איטיות וזה ללא כל קשר לאגודה. זכותו של הועד לקבל הגנה משפטית מפני התביעה. אני ממליץ לך שאם זה יקרה גם לקחת יצוג משפטי או לכל הפחות לבוא להתייעץ משפטית ולקבל הדרכה. זה יגן על הזכויות שלך ויאפשר לך להתמודד בהליך משפטי, שעלול לעיתים להיות לא פשוט.  
לצפיה ב-'אחרי הגשת התביעה אין צורך בייעוץ משפטי'
אחרי הגשת התביעה אין צורך בייעוץ משפטי
06/10/2018 | 13:12
2
45
אין לך סיבה לדאגה מיוחדת מהייצוג של ועד הבית על ידי עורך דין
המפקחת לא תיתן לעורך הדין לקפח אותך כדי לקבל פסק דין לא צודק.
אם תדאג להביא לעדות בפני המפקחת מומחה שיחזק את טענתך בקשר לצורך ביריעות לא יהיה בידי עורך הדין של ועד הבית טענות חדשות שיכולות להפתיע אותך.
 
 
לצפיה ב-'כמובן הבאתי חוות דעת מקצועי!'
כמובן הבאתי חוות דעת מקצועי!
06/10/2018 | 14:20
1
36
תודה
לצפיה ב-'יעוץ משפטי נדרש גם נדרש'
יעוץ משפטי נדרש גם נדרש
( לעמוד שלי בתפוז )
08/10/2018 | 07:37
31
אשמח מאוד לקבל עדכון ממך לאחר הדיון או בסוף התיק כדי לראות האם באמת לא היה נדרש יעוץ וסיוע משפטי והמפקח הגן על זכויותיך מול הצד השני.
לצפיה ב-'אחריות קבלן לליקויים ברכוש המשותף מול אחריות ועד הבית'
אחריות קבלן לליקויים ברכוש המשותף מול אחריות ועד הבית
( לעמוד שלי בתפוז )
04/10/2018 | 12:22
254
האם ועד הבית חייב לטפל בתיקונים או ליקויים ברכוש המשותף, אם קיימת אחריות על הקבלן לתקן את הליקויים האלה?
שאלה נפוצה ביותר, שעלתה בתיק בו טיפלתי לאחרונה בפני המפקחת על המקרקעין בנתניה. התשובה לשאלה היא חדה וברורה: חובת הועד לטפל ולתקן את כל הנדרש ברכוש המשותף קיימת גם אם יש עילת תביעה נגד הקבלן. יש לאבחן בין היחסים המשפטיים בין רוכשי הדירות לבין מי שבנה את הבית, לבין הזכויות של דייר בבית משותף. חובת בעלי הדירות לשאת בהוצאות כדי להבטיח את אחזקתו התקינה של הרכוש המשותף נובעת מסעיף 58 לחוק המקרקעין. אחזקה תקינה כוללת ביצוע תיקונים נדרשים וחובה זו חלה על בעלי הדירות בבית המשותף, בין אם יש להם עילת תביעה אחרת נגד מי שבנה את הבנין ובין אם לאו. לכן ועד בית לא יכול להתנער מחובתו ולהפנות את בעל הדירה לקבלן.   

מנהל/ת הפורום

אודות:
עו"ד עפר שחל הוא בעל ותק של 25 שנה בעריכת דין. בעל תואר LLB‏ במשפטים; בעל תואר ראשון בספרות כללית והשוואתית ותואר שני בפילוסופיה (שניהם בהצטיינות). כל
עוד...

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

עו
עו"ד עפר שחל מנהל הפורום

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ