לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
44034,403 עוקבים אודות עסקים

פורום ועד בית- בתים משותפים

החיים בבית משותף מעוררים אינספור שאלות וגם חיכוכים לא מעטים כמעט בכל נושא: הרחבות; שיפוצים; השתלטויות; מטרדים; תשלומים; החלטות רוב וזכויות מיעוט - בקיצור אין רגע דל. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לבית המשותף. הפורום מיועד לבעלי דירות, וועדי בתים, שוכרים, מתחזקים וכל מי שמתעניין ומחפש כלים ופתרונות למצבים השכיחים בכל בית. עו"ד עפר שחל עוסק בתחום הבתים המשותפים כבר למעלה מעשרים שנה וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום ועד בית- בתים משותפים

החיים בבית משותף מעוררים אינספור שאלות וגם חיכוכים לא מעטים כמעט בכל נושא: הרחבות; שיפוצים; השתלטויות; מטרדים; תשלומים; החלטות רוב וזכויות מיעוט - בקיצור אין רגע דל. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לבית המשותף. הפורום מיועד לבעלי דירות, וועדי בתים, שוכרים, מתחזקים וכל מי שמתעניין ומחפש כלים ופתרונות למצבים השכיחים בכל בית. עו"ד עפר שחל עוסק בתחום הבתים המשותפים כבר למעלה מעשרים שנה וישמח להשיב על שאלותיכם.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
התשובות אינן תחליף ליעוץ משפטי. אין לראות בתשובות בפורום תחליף ליעוץ משפטי והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי בלבד, בהסתמך על דרך הצגת השאלה ועל ידע כללי.
המשך >>

לצפיה ב-'שלום עופר. מזה כמה שנים ועד הבית'
שלום עופר. מזה כמה שנים ועד הבית
20/11/2018 | 03:47
1
13
מזה כמה שנים ועד הבית לא נותן לי קבלות עבור תשלומים שוטפים לועד הבית ביניהם קבלה ע"ס 2000 ש עבור תשלום לתיקון מדרגות חיצוניות
 
הכנסתי לו מכתב שיתן לי את הקבלות אחרת לא אמשיך לשלם. כתבתי שאני  רוצה להמשיך לשלם ולהסדיר את הנושא. יש לי עותק מהמכתב
 
האם נהגתי כשורה
 
תודה
לצפיה ב-'אגב הוא לא נבחר ע"י אספת'
אגב הוא לא נבחר ע"י אספת
20/11/2018 | 03:53
17
דיירים אלא מינה את עצמו. כמו כן מעולם לא ראיתי דוח תשלומים של הבית.
 
מישהו מנקה את המדרגות. אין לי מושג מי משלם לו. מזמן לא ראיתי את ועד הבית. הוא גם לא דאג שהבית יהיה רשום באגודה לתרבות הדיור.
 
השאלה המרכזית היא האם חוקית עלי להמשיך לשלם או לחכות שאקבל את הקבלות. תודה
לצפיה ב-'מבקש את עזרתכם'
מבקש את עזרתכם
16/11/2018 | 21:49
6
53
שלום
מבקש את עזרת העו"ד או ציבור המשתתפים בסוגייה זו.
גברת שהייתה בוועד הבית והוחלפה, במקום להעביר את הכסף במזומן שהיה ברשותה לוועד הבית, ביצעה עבודה של איטום גג הבית רק בחלק הגג שלה, בסכום של 9000 ש"ח וזה מה שהיה בקופת הוועד, השלמת איטום כל גג הבניין מצריכה לאסוף מ-12 דיירים סכום דומה של 9000 ש"ח. כמה צריך לשלם כל דייר וכמה צריכה הגברת שהייתה בוועד הבית לשלם ולהחזיר.
תודה מראש, משה
לצפיה ב-'תיקון גג משותף'
תיקון גג משותף
( לעמוד שלי בתפוז )
17/11/2018 | 14:03
4
30
אם התיקון שנשאר לעשות בגג המשותף עולה 9000 אז כולם כולל הגברת צריכים לשלם עבורו לפי חלקם היחסי, כלומר שטח הדירה אשר קובע את שיעור ההשתתפות אלא אם כן חל תקנון מיוחד שקובע נניח תשלום אחיד - אם זה תשלום אחיד פשוט מחלקים את הסכום ב 12.
 
לצפיה ב-'מה עושים במקרה שדירה לא רוצה לשלם'
מה עושים במקרה שדירה לא רוצה לשלם
17/11/2018 | 15:57
3
28
עבור השתתפות בזיפות בגג?
לצפיה ב-'תביעה'
תביעה
( לעמוד שלי בתפוז )
18/11/2018 | 11:27
2
21
אין מנוס במקרה כזה מהגשת תביעה על ידי נציגות הבית נגד הסרבן בפני המפקח על המקרקעין. 
לצפיה ב-'תודה רבה'
תודה רבה
19/11/2018 | 11:35
6
לצפיה ב-'תודה רבה'
תודה רבה
19/11/2018 | 12:01
3
לצפיה ב-'כמה טיפים על 9000 שקל'
כמה טיפים על 9000 שקל
19/11/2018 | 13:56
25
1. לעתיד, נציג הבית בכלל לא צריך להחזיק סכום כזה במזומן ולבד
* וחשוב לא פחות לעשות קודן לגג שעם הכניסה מודיע לדיירים על פתיחה
2. המלצה חברים. לקבוע סכום גג ביד והיתר בחשבון בנק או דייר מוסכם נוסף בכפוף לאישור וחתימה ואף פעם לא למנות נציג צמוד גג רצוי מחצי בניין למטה
3. אין להתעלם מאי ביצוע 2 ויותר השוואות מחיר באופן מסודר מודפס וחתום
4.מדוע ביצעה עבודת איטום בגג ללא מפרט ביצוע, אישור חומרים בתקן ועוד
5. האם קבלה חשבונית, כתב התחייבות אחריות לחצי גג שאליה להעביר לנציג החדש כדי שלא יכנס למיטה חולה במקרה של ליקוי שהרי ללא האישורים הנ"ל מי מבטיח שהאיטום יחזיק כמה שנים 
6. כיצד המבצע אטם את סוף סף הקטע כדי למנוע התרופפות מיובש קצוות באיזה כלים ועזרים השתמש
7.ללא הגשת חשבונית מקור על הסכום יש חשש שמה עלה 7350שח (ללא עמלה
8.התקשרו לקבלן המבצע שיציג חשבונית, ומפרט חומרים בכפוף לקבלות במידה ולא יגיע תומרו שאתם בזה הרגע בדרך למס הכנסה לדווח 
* בהצלחה
לצפיה ב-'מתלה כביסה 8 חורים ורטיבות'
מתלה כביסה 8 חורים ורטיבות
18/11/2018 | 11:00
2
34
לעו"ד
השכן שמעלי קדח חורים להתקנת מתלה כביסה בדפנות הקיר. למחרת החלו ימים גשומים שהביא לחדירת רטיבות בפינת הכביסה שלי. משכתי חוט בקו ישר בהתאם למיקום הצינור מהגג עד לדירתי קומה 3  ובסבירות גבוהה הכל מצביע על כך שהשכן שקדח. פגע בצינור המרזב שבתוך הקיר שמנקז מיגשם מהגג .
הדילמה שלי: במידה ואני עולה לשכן מעלי לבד לשוחח איתו הוא עלול בסבירות גבוה להכחיש ואף לנפנף אותי ומיד אחרי לתשתש ראיות כדי לא לשתף פעולה, לשלם ההוצאות ולתקן . מצד שני בלי להוריד מחשיבות הרטיבות בדירתי השכן בסבירות גבוה חורר צינור משותף ונראה שיש לכך השלכות .
בסיטואציה הנ"ל מי ואיך צריך לבצע את הליך הבדיקה ?
בכבוד רב
לצפיה ב-'נזילה'
נזילה
( לעמוד שלי בתפוז )
18/11/2018 | 12:32
1
23
ממליץ לערב את ועד הבית
לצפיה ב-'השכנה מתלוננת '
השכנה מתלוננת
19/11/2018 | 09:52
19
על הצחוק הרם שלי ,
אמרתי לה הצחיקו אותי מאוד עם התשובה.
"ממליץ לך לערב את ועד הבית"
בברכה
לצפיה ב-'חסימת מעבר רגלי'
חסימת מעבר רגלי
18/11/2018 | 11:16
3
23
שלום,
אנו גרים במתחם בן 6 בניינים (גוש/חלקה אחד לכולם). למתחם מספר כניסות רגליות שבשימוש הדיירים. חלק מהדיירים באחד הבניינים מעוניינים להוביל מהלך של ביטול אחת הכניסות, ע"י בניית גדר שתמנע את המעבר (כי הם לא מעוניינים שיעברו לידם).
כמובן שכל הכניסות הללו נמצאות על שטח משותף של כלל המתחם, וברור לכולם שתידרש הצבעה של כלל דיירי המתחם.
איזה רוב נדרש כדי לאשר החלטה כזו?
האם מדובר על שינוי ייעוד של רכוש משותף?
האם נדרש היתר בניה?
 
תודה על תשובתך!
לצפיה ב-'שינוי רכוש משותף'
שינוי רכוש משותף
( לעמוד שלי בתפוז )
18/11/2018 | 12:33
2
74
רוב מוחלט, כלומר הסכמת כולם. לא בטוח שנדרש היתר אבל זה שינוי של מצב קיים ברכוש משותף שנוגע לכולם.
לצפיה ב-'רק לוודא שהבנתי אותך'
רק לוודא שהבנתי אותך
18/11/2018 | 13:09
1
26
נראה לי שיש כאן סתירה קטנה...
למיטב הבנתי הגדרת "רוב מוחלט" היא רוב של למעלה ממחצית בעלי זכות ההצבעה. מתשובתך אני מבינה שהתכוונת להסכמה של 100% מהדיירים, נכון?
לצפיה ב-'רוב מוחלט = הסכמה כללית'
רוב מוחלט = הסכמה כללית
( לעמוד שלי בתפוז )
19/11/2018 | 14:38
4
לצפיה ב-'החלפת משאבת ביוב בבית משותף '
החלפת משאבת ביוב בבית משותף
17/11/2018 | 08:55
1
59
בבית משותף 10 דירות. קיימת משאבת ביוב המשמשת 2 דירות בלבד המחוברת לביוב עירוני ישירות. בעל אחת הדירות האלה שהינו יחידי בוועד והכספים ברשותו, החליט על דעת עצמו ומבלי ליידע את ייתר בעלי הדירות (8) וללא אספת דיירים להחליף את המשאבה הנמצאת בבור ביוב וכל הקשור בנידון הנמצאים בשטחו הפרטי. כל ההוצאות שולמו מקופת הוועד . על מי חלה ההוצאה ?
תודה מראש על עזרתך
לצפיה ב-'צנרת משותפת'
צנרת משותפת
( לעמוד שלי בתפוז )
17/11/2018 | 14:00
42
לדעת השאלה מנוסחת בצורה מעט מגמתית כלומר היא כבר מובילה לתשובה מסויימת. אענה ברמה העקרונית בלבד:
צנרת בבית משותף אשר משמשת יותר מדירה אחת היא משותפת.
צנרת משותפת מתקן רק ועד הבית מכספי הבית.  
לצפיה ב-'ניגוד עניינים'
ניגוד עניינים
( לעמוד שלי בתפוז )
15/11/2018 | 09:55
34
אחת הבעיות החמורות בפרוייקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי היא ניגוד עניינים בין הקבלן או היזם לבין בא כוח בעלי הדירות. מי שמייצג כעורך דין את בעלי הדירות לא יכול להיות קשור ליזם או לקבלן ואם יש קשר כזה הוא חייב לפסול את עצמו או לכל הפחות לחשוף את טיב הקשר בפני בעלי הדירות עוד לפני שבוחרים בו.  

דוגמא נהדרת שממחישה את התופעה החמורה והמתרחבת הזו הגיעה לבית המשפט המחוזי מרכז. את הערעור הגישה בעלת דירה בפתח תקווה במסגרת טענות שהיו לה נגד תכנית תמ"א 38 בבית המשותף בו היא גרה. היא דרשה לבטל את מינויו של עורך הדין שנבחר ליצג את הדיירים וזאת בשל ניגוד עניינים חמור בו הוא מצוי בגלל היותו שותף עסקי של היזם. הערעור התקבל (חלקית) ובכך הפך את ההחלטה שקיבלה המפקחת על המקרקעין בפתח תקווה, טלי להב, בחודש ינואר 2018.

השופטת מיכל נד"ב־אב"ד, עם השופטות הלית סילש וחנה קיציס, קבעה, שהעובדה שב"כ הדיירים קשור עם היזם, יש בה ניגוד עניינים מובנה וברור על פניו. נוכח קיומו של ניגוד העניינים ובהיעדר מומחיות רלוונטית, נקבע כי עורך הדין אינו יכול לשמש כבא כוחם של הדיירים!

טענת המערערת, לפיה עורך הדין שהתיימר לייצג את בעלי הדירות, הינו שותף למעשה ליזם, וקשור אליו משפחתית, וכמו כן אינו עוסק בתמא 38 אלא בדיני משפחה, ובשל כך הוא פסול מלייצג את בעלי הדירות, התקבלה כאמור, כדבר בסיסי ומובן מאליו.

בית המשפט המחוזי החזיר את התיק למפקחת והורה לה למנות עורך דין אחר. האמת היא שקשה להבין כיצד מלכתחילה אישרה המפקחת את מינוי עוה"ד במקרה זה ומדוע היה נדרש בכלל הליך של ערעור, כאשר ניגוד העניינים כה זועק לשמים.

הבעיה האמיתית היא דווקא במקרים אחרים בהם ניגוד העניינים מוסווה היטב. זו תופעה רחבה שנוגעת בעיקר למשרדי עורכי הדין הגדולים בישראל, אשר כמעט תמיד קשורים "איכשהוא" לחברות יזמיות ולקבלנים גדולים אבל הקשר הוא לא תמיד קל לגילוי וגם אם הוא נחשף, הוא נעטף בכל מיני נימוקים מתוחכמים של "חומה סינית" בתוך המשרד ועוד מרחץ מילים שעורכי דין מיומנים בו.
ועדת האתיקה הארצית של לשכת עורכי הדין החליטה בשנת 2017 במסגרת שאילתה שהופנתה אליה, שאפילו במקרה שבו משרד עורכי דין גילה לבעלי הדירות שהוא מייצג את היזם (בתחומים אחרים שאינם התחדשות עירונית) הוא פסול מלייצג את בעלי הדירות בשל ניגוד עניינים, חרף ידיעת והסכמת בעלי הדירות! נקבע באותה החלטה, שהמבחן הוא אם היזם הוא "לקוח קבוע" של המשרד. מה זה לקוח קבוע? שאלה קשה ומורכבת ואין לה תשובה ברורה. לקוח של עשרים שנה? רק ריטיינר? מי יודע. הרי לקוחות לא חותמים קבע כמו בצבא...  
לכן לדעתי, "קביעות" אינה מונח רלבנטי כאן. עמדתי היא, שמשרד עורכי דין אשר מייצג יזם או קבלן גם באופן לא קבוע, אינו יכול לשמש כעורך דין של בעלי הדירות. בשום מקרה. עורך דין חייב לבחור צד. או יזמים או בעלי דירות.

לצפיה ב-'מי אמור לטפל בבעיה שנוצרה'
מי אמור לטפל בבעיה שנוצרה
13/11/2018 | 23:02
1
52
שלום עו"ד שחל
אצלנו בבניין בנו מרפסות שמש, אחד הדיירים מיקם את מנוע המזגן שלו לצד המרפסת שזה לצד המרפסת הסמוכה של דייר אחר, אחד הדיירים פנה לוועד הבית ודורש לדאוג להסיר את מנוע המזגן שלצד המרפסת, יש לציין שיש מזגנים תלויים בקירות החיצוניים מסביב לבניין, האם וועד הבית הוא זה שצריך לפנות לדיירים שהתקינו את המזגן בבקשה להזיזו ממקומו, או בעל הדירה שזה מפריע לו.
תודה ובכבוד רב, משה
לצפיה ב-'סמכות הוועד'
סמכות הוועד
( לעמוד שלי בתפוז )
14/11/2018 | 11:07
30
זה כן בסמכות הוועד, אם זה מכער את החזות החיצונית של הבית.  
לצפיה ב-'שימוש בכספי וועד הבית לצרכים של דייר אחד'
שימוש בכספי וועד הבית לצרכים של דייר אחד
09/11/2018 | 21:53
3
62
שלום לעו"ד שחל
באסיפת דיירים שהתקיימה, הוחלט לאטום את גג הבניין, באותה אסיפה נבחר וועד בית חדש, הדיירת שהייתה בוועד הבית שנים רבות, הייתה אמורה להעביר את כספי וועד הבית לוועד הנבחר, במקום לעשות זאת, הדיירת הזמינה איש איטום גג וביצעה איטם הגג ביריעות ביטומניות, אבל רק בחלק של הגג שלה (היא גרה בקומת הגג). הדיירים מבקשים לתבוע אותה, ברצוני לשאול את עו"ד שחל הנכבד, אם יוכל לייעץ, איזו אשמה צריך לכתוב בכתב התביעה.
תודה ובכבוד רב, משה
לצפיה ב-'תביעה'
תביעה
( לעמוד שלי בתפוז )
11/11/2018 | 06:47
2
44
יש לתאר בכתב התביעה את כל המסכת העובדתית ולהחליט מה דורשים ממנה. החזר? פיצוי? הוצאות? זה הליך אזרחי לכן לא הייתי מדבר על אשמה אלא על טענות ודרישות.
לצפיה ב-'דרישה אצל המפקחת'
דרישה אצל המפקחת
11/11/2018 | 20:02
1
37
שלום עו"ד שחל
האם אפשרי לדרוש את הסכום שבוזבז ללא רשות, דרך המפקחת על בתים משותפים.
תודה ובכבוד רב, משה
לצפיה ב-'החזר הוצאות'
החזר הוצאות
( לעמוד שלי בתפוז )
12/11/2018 | 15:44
27
בהחלט.
יתכן שהמפקחת לא תחזיר באופן מלא כי בכל זאת בוצע תיקון כנראה.
לצפיה ב-'רישום כועד בית'
רישום כועד בית
09/11/2018 | 11:11
3
46
ברשות המקומית מבקשים על סגירת חדר בגג חתימות של 75% מבעלי הדירות או חתימה של ועד הבית (מכיון שהגג בטאבו).
איך באפשרותם לבדוק מי ועד הבית המוסכם בביניין? האם זה עדיין השם שנרשם בתקנון המוסכם? (לפני יותר מ 20 שנה?)
 
תודה
לצפיה ב-'הרחבה'
הרחבה
( לעמוד שלי בתפוז )
09/11/2018 | 11:45
2
33
אין לועד כל מעמד בענין. זה מינימום 75% מבעלי הדירות אם זו הרחבה ובכפוף להיתר.
לצפיה ב-'הרחבה'
הרחבה
09/11/2018 | 11:54
1
31
אולי בת"א,  אבל זה מה שהוסבר לי במחלקת הנדסה של עריית בת ים..
כל עוד הגג מוצמד בטאבו, חתימה של ועד הבית מספיקה.
לצפיה ב-'תגובה'
תגובה
( לעמוד שלי בתפוז )
11/11/2018 | 06:44
26
לא מוכר לי ומנוגד לגמרי לעקרונות היסוד ולסמכות הוועד.
לצפיה ב-'שאלה : חברת הניהול של בניין יכולה לדרוש מדייר לבצע תיקונים'
שאלה : חברת הניהול של בניין יכולה לדרוש מדייר לבצע תיקונים
06/11/2018 | 18:31
5
48
הבעיה היא כדלקמן : אמא שלי מתגוררת בבית משותף המנוהל ע"י חברת ניהול. היום הופיע בדירתה אינסטלטור שהודיע שיש בעיה עם אחד הצינורות בדירה ושהיא חייבת לתקן אותו. הגעתי ושוחחתי עם נציג של חברת הניהול. הוא אמר שהבעיה היא שאחד הצינורות שיוצא מהבניין מטפטף על אחת המסעדות למטה, וחייבים לתקן את הבעיה היום. הוא הראה לי את המקום שלטענתו יש דליפה. זה ממוקם כמה מטרים מתחת לדירה. נראה לי שהתיקון יעלה המון. לא ברור לי בכלל איך שרברב יגיע לשם. נראה לי גם שהבעיה לא חדשה, מדובר פשוט בברז שאמא שלי בד"כ לא פותחת בכלל, והיום היא שכחה אותו פתוח. הנציג אמר שחייבים לתקן את הבעיה היום ונשמע מאד נחרץ . אמרתי לו שהחודש יש בעיה כספית ואמא שלי לא הולכת לתקן כזה דבר בקרוב, ובעל המסעדה מוזמן לפנות אלי. הוא חזר אלי טלפונית ואמר שהוא ידאג לי למחיר נוח עם האינסטלטור שעובד עם החברה, ונשמע קצת פחות נחרץ באשר למועד התיקון.
מה עושים ?
אשמח מאד לעצה.
תודה מראש.
לצפיה ב-'תיקוני צנרת'
תיקוני צנרת
( לעמוד שלי בתפוז )
07/11/2018 | 12:01
1
47
השאלה האם הבעיה נובעת מצנרת משותפת שאז האחריות לתיקון היא על חברת הניהול מכספי הבית, או צנרת פרטית. אם הבעיה בצנרת פרטית צריך לתקן בעל הצנרת. האם יש ביטוח? אם כן נא לפנות לביטוח.
לצפיה ב-'תודה רבה.'
תודה רבה.
11/11/2018 | 15:08
6
לצפיה ב-'אינכם חייבים להשתמש דווקא בשירותי האינסטלטור עליו המליצה'
אינכם חייבים להשתמש דווקא בשירותי האינסטלטור עליו המליצה
07/11/2018 | 16:48
2
33
חברת הניהול. זכותכם לקבל הצעות מחיר מאינסטלטורים אחרים ולהחליט איזה מתאים לכם. כמובן, כל זאת בהנחה שאכן מדובר בצנרת פרטית שדורשת את טיפולכם.
לצפיה ב-'סתם הערה'
סתם הערה
( לעמוד שלי בתפוז )
07/11/2018 | 18:54
36
זה ברור. חברת הניהול לא קובעת ולא מוסמכת לטפל ברכוש פרטי.  
לצפיה ב-'תודה.'
תודה.
11/11/2018 | 15:10
1
לצפיה ב-'דליפת מים לדירה בקומה עליונה'
דליפת מים לדירה בקומה עליונה
06/11/2018 | 05:38
1
62
לדירה בקומה העליונה דלפו מי גשמים. ברור כי על כל הדיירים להשתתף בתיקון הגג בהיותו רכוש משותף. אלא שבעל הדירה החליט על דעת עצמו לשפץ את דירתו שנפגעה מבלי להודיע על כך לאיש מאנשי הועד ופשוט הגיש חשבונית להחזר כספי. לא היה מדובר על נזק של הצפת דירה או כל SOS מכל סוג שהוא. האם חייב הועד לכבד את דרישתו להחזר כספי (שהיה לדעתנו מוגזם) למרות שלא יידע איש אודות התיקון שבצע?
 
 
לצפיה ב-'תיקון במקום הוועד'
תיקון במקום הוועד
( לעמוד שלי בתפוז )
06/11/2018 | 14:19
69
יש כללים ברורים ונוקשים למקרים בהם מותר לבעל דירה לבצע תיקון ברכוש המשותף במקום הוועד ולחייב בתיקון את הוועד. רשימת התנאים הללו וניתוח פיסקי הדין שקבעו את ההלכה בענין פורטו במאמר שכתבתי בנושא. תוכל למצוא אותו באתר שלי - www.shachal-adv.co.il ;
 
לצפיה ב-'בעית נזילה מהדירה שמעל'
בעית נזילה מהדירה שמעל
05/11/2018 | 17:36
2
46
לדירה אותה אני משכיר נזלים מים מהדירה שמעל.
הדירה שמעל, מושכרת לזוג שאינם דוברי עברית
ובכלל אינם פותחים את הדלת לאיש
(אנו יודעים ושומעים שהם נוכחים בדירה
ובכל זאת אינם פותחים את הדלת).
אין לי את מס' הטל' של בעלת הדירה (גם לא לועד הבית),
כמו כן איני יודע היכן בעלת הדירה מתגוררת,
כך שאיני יכול לפנות ישירות אליה.
שאלתי: מהיכן ניתן לקבל פרטי בעלי הנכס (עיריה / טאבו...)?
 
תודה מראש לכל העונים.
לצפיה ב-'נזילה למעלה'
נזילה למעלה
( לעמוד שלי בתפוז )
05/11/2018 | 17:52
44
הייתי מתחיל בטאבו. אם הדירה למעלה מושכרת אז השוכרים יודעים פרטים על המשכיר בעל הדירה. לא לוותר. הם בבית והם יפתחו. אם לועד יש כתובת או מייל ולאו דווקא טלפון גם זו התחלה.   
לצפיה ב-'תמצאו דרך יצירתית לא חסר'
תמצאו דרך יצירתית לא חסר
14/11/2018 | 11:59
7
או שבהנחה והם דוברי רוסית, תביאו איזה שכן רוסי שיכתוב להם הודעה פשוטה כדי שיבינו במה מדובר.
תשתדלו בדרכי נועם, לא תמיד סרבנים או כאלו שלא משתפים פעולה הם רשעים... יכול להיות שהם בבעיות משלהם ולא מחפשים עוד הפטעות




אחים מוסקוביץ' מומחים לאיטום וחיזוק אריחי שיש&...
לצפיה ב-'האם עלי להשתתף באיטום הגג'
האם עלי להשתתף באיטום הגג
04/11/2018 | 20:56
4
50
שלום,
אני גר קומה ראשונה בביניין 3 קומות 6 דיירים.
מבקשים ממני להשתתף בהוצאת שך 6000שח על איטום הגג עקב גשמים שחודרים לדירות בקומה האחרונה.
האם עלי להשתתף בהוצאה הזו?
 
תודה רבה
 
לצפיה ב-'במידה והגג הוא רכוש משותף אז כן! אתה צריך להשתתף בהוצאות.'
במידה והגג הוא רכוש משותף אז כן! אתה צריך להשתתף בהוצאות.
05/11/2018 | 16:34
2
17
לצפיה ב-'איך אני יודע אם זה רכוש משותף?'
איך אני יודע אם זה רכוש משותף?
05/11/2018 | 17:41
1
17
לצפיה ב-'רכוש משותף'
רכוש משותף
( לעמוד שלי בתפוז )
05/11/2018 | 17:50
39
הגג הוא משותף אם לא הוצמד לאחת מדירות הגג. ניתן לבדוק זאת בתשריט הבית המשותף ולעיתים גם בתקנון מוסכם אם קיים.
לצפיה ב-'רכוש משותף'
רכוש משותף
( לעמוד שלי בתפוז )
05/11/2018 | 16:55
33
תחזוקת רכוש משותף מחייבת את כולם ללא קשר לקירבה שלהם אל הרכוש המשותף או לשימוש שלהם בו. לכן גם קומת קרקע נושאת בהוצאה של הגג והכל לפי אותה חלוקה בה מתחלקים דמי הועד. 
לצפיה ב-'שמעתי ששני המפקחים בתל אביב התחלפו לאחרונה'
שמעתי ששני המפקחים בתל אביב התחלפו לאחרונה
01/11/2018 | 19:10
43
מישהו יודע מה שמם ואיך הם ?
האם הם כמו מירה אריאלי?
 
מישהו שעבר הליכים אצלם יכול לשתף מהחוויה שלו?
 
לצפיה ב-'הוספת מרפסות'
הוספת מרפסות
( לעמוד שלי בתפוז )
31/10/2018 | 17:10
1
540

לצורך הוספת מרפסת או הרחבת מרפסת קיימת כדאי לדעת כמה נתונים בסיסיים, כלליים (כמובן שכל מקרה צריך גם להבחן לגופו באופן פרטני מול הרשות המקומית בה מדובר):

1. מרפסת של עד 12 מ"ר אינה מצריכה שימוש בזכויות בניה, שכן אינה נחשבת כחלק עיקרי מהדירה. מרפסת כזו גם אינה מוסיפה תשלום ארנונה ואף לא היטל השבחה.
2. נדרשת בבית משותף הסכמה, או אי התנגדות, מצד 75% מבעלי הדירות.
3. לא ניתן לכפות על מי שאינו רוצה בכך מרפסת. לעיתים במסגרת היתר הבניה תדרוש הועדה המקומית שלדירות שאינן משתתפות יבנה קונטור חיצוני, השלמה חיצונית ללא רצפה, לשם השגת אחידות וסימטריה בחזות הבית. את ההשלמה הזו יאלצו לשלם המשתתפים בפרוייקט.
4. הקמת מרפסת של 12 מ"ר תעלה כ- 75,000 ש"ח לכל בעל דירה (תלוי כמובן גם במפרט הטכני). ההשבחה של הוספת מרפסת לדירה היא כ 10% מערך הדירה. למשל לדירה שערכה לפני מרפסת הינו 3,000,000 ש"ח תהיה השבחת ערך של כ- 300,000 ש"ח!
5. כיום ניתן לבצע פרוייקט כזה בשיטה "יבשה", ללא בטון ופיגומים, עם קונסטרוקציה מפלדה שנבנית במפעל ומגיעה ומורכבת בצורה מאוד קלה ויעילה
לצפיה ב-'שאלות קצרות בבקשה'
שאלות קצרות בבקשה
( לעמוד שלי בתפוז )
26/10/2018 | 11:10
83
כנראה ששוב צריך לחזור ולהבהיר:
הפורום שלי לא מהווה יעוץ משפטי ואינו תחליף ליעוץ פרטני. לכן יש לשאול שאלות קצרות, כי ממילא איני יכול להכנס לכל פירטי הפרטים של כל סוגיה. את זה אני עושה בכיף ובתשלום במסגרת יעוץ במייל או פנים אל פנים.
אני גם לא מנתח פסיקה בפורום. במסגרת יעוץ פרטני אשמח לנתח את הפסיקה ואני אוהב לעשות זאת. כזכור כתבתי גם ספר בנושא. אני עוסק בתחום "רק" כמעט 30 שנה ומכיר הכל לפני ולפנים. מכל כיוון. לכן אבקש מגולשים ובעיקר מכל מיני עורכי דין "מדופלמים" לא להעמיס אצלי בפורום מחוכמתם וידיעותיהם. עשו רושם במקום אחר.
אני כאן כדי לתת כיוון ראשוני, פראקטי, ברור ופשוט לבעיות שונות שמתעוררות ואני עושה זאת כבר שנים רבות בפורומים שונים לטובת כלל הציבור. עד היום עניתי על יותר מ 50,000 שאלות ענייניות וסייעתי לאלפי אנשים ואיני מתכוון כיום להתחיל להתפלמס עם חוכמולוגים למיניהם ואיתם הסליחה.
לצפיה ב-'ניהול כללי והעברת בעלות מהקהלן'
ניהול כללי והעברת בעלות מהקהלן
27/10/2018 | 22:21
1
59
נכנסו לבניין חדש של יזם פרטי.
בהתחלה חתמנו איתו שהוא יהיה בניהול הבניין שנתיים... הוא ירד או רוצה לרדת מזה כרגע ולעביר את הניהול של הבניין אלינו, כי חשבנו שזה הרבה מה שהוא דורש 270 שקל לחודש בניין של 12 דיירים ומעלית אחת בלי לובי של ממש. הוא בנה על אחוזי רווח מסוימים מאיתנו.
1) כמה עולה עלויות של בניין כזה בד"כ.
2) שהוא עושה לנו העברה מה כדאי לבדוק או באיזה רמה של (ניקיון, מצב קיים) הוא צריך להיות
3) כדאי שזה יהיה מול עו"ד?
4) יש קומה 1 ששייכת לקבלן מעל הקומת קרקע שאמורה להיות לעסקים שאנחנו עדיין לא יודעים מה ומי הם איך צריך להתייחס לזה, מה גם שהם כנראה ישתמשו במעלית.
5) כמה עולה שימוש במעלית של 4 קומות... נראה שרוב הדיירים ישתמשו בזה בקביעות שישה ימים בשבוע.
אשמח לטיפים מבעלי ניסיון
לצפיה ב-'ניהול בתשלום'
ניהול בתשלום
( לעמוד שלי בתפוז )
28/10/2018 | 05:12
50
השוואת מחירי חברות ניהול יש לבדוק מול חברות שנותנות שירות באזור שלכם. ניתן להגיע לכאלה בנקל דרך חיפוש באינטרנט.  לא הכל זה מחיר. צריך להשוות מה סל השירותים שכל חברה מתחייבת לו, לבדוק המלצות ונסיון.
יחד עם זאת בבית קטן כמו שלכם ספק אם נדרש בכלל להתקשר עם מתחזק חציוני בתשלום.
כדאי להיוועץ בעורך דין בענין זה על כל היבטיו.
לגבי קומת הקבלן צריך לעיין בהסכם ההתקשרות ובמפרט הטכני וכן בתקנון אם קיים.
לצפיה ב-'החזר תשלומים עבור גביה שגויה'
החזר תשלומים עבור גביה שגויה
26/10/2018 | 12:09
1
65
מדובר בבניין בן 24 דירות .לחלק מהדירות יש חניה  מקורה רשומה בטאבו מתחת לעמודי הבניין ו 10 דיירים חונים  בסככה  נפרדת בחצר . באסיפת דיירים בסוף 2013 הוחלט להחליף את  גג האסבסט בססכה וחיזוק העמודים וההוצאה חולקה שווה בשווה בין כל 24 הדיירים בתשלומים עד יוני 2014.
כל הדיירים שילמו להוציא אחד שהביא חו"ד משפטית שמאחר ומדובר ברכוש פרטי הרשום בטאבו של אותם דיירים הוא פטור .
בדיעבד מסתבר שהוא צדק שכן אכן שמדובר בשיפוץ רכושם הפרטי  של אותם 10 הדיירים וההוצאות היו אמורות לחול עליהם בלבד .
האם הדיירים שנגבה מהן תשלום שלא כדין יכולים לדרוש החזר/ קיזוז  מועד הבית .
לצפיה ב-'רכוש משותף'
רכוש משותף
( לעמוד שלי בתפוז )
27/10/2018 | 10:43
56
מנין הבטחון שהוא צדק? לי זה לא ברור ובוודאי לא מובן מאליו. כדי להשיב אני צריך לראות את חווה"ד המשפטית ואת פירטי המקרה לגופו. כמובן שלא אוכל לעשות זאת במסגרת הפורום אבל כדי לענות תשובה לשאלה זה מתחייב. 
לצפיה ב-'השלמה לקופת הועד.'
השלמה לקופת הועד.
25/10/2018 | 04:43
6
87
שלום לעו"ד שחל.
 
אני משכירה דירה. לפני כחודשיים התקיימה בבניין אסיפת דיירים, שבמקור עסקה בשיפוץ הנרחב שמתכננים לעשות ברחבי הבניין, אבל על הדרך יו"ר/נציג הועד עידכן את הנוכחים קצת לגבי הוצאות הועד במהלך השנה (היות ולא התקיימה ישיבה מאז תחילת 2017). הוא לא פירט כל סכום וסכום ואמר שמי שרוצה מוזמן לקחת ממנו עותק עליו מצויין פירוט ההוצאות המלא.
האמת ששכחתי לקחת את הדף בסוף הישיבה ובינתיים טרם הייתה לי הזדמנות להיות שם שוב כדי לקחת.
 
בכל אופן, העניין הוא שהועד ציין, ככה תוך כדי הדקות הספורות שהוא הקדיש לצורך הדיווח בעניין מצב הקופה, שכרגע הקופה לא רק שלא נמצאת בפלוס אלא אף במינוס. אחר כך הוצע שכל דייר יוסיף 250 ש"ח תשלום חד-פעמי על מנת שיהיה כסף בקופה. אנחנו שילמנו כבר, ועל הקבלה נכתב "הוצאות בלתי צפויות - תשלום מיוחד".
 
עכשיו, השאלה שלי היא האם תשלום מהסוג הזה אכן אמור ליפול עליי, כבעלת הדירה, ולא על השוכרים שלי? לא דיברתי איתם בכלל לגבי זה, אבל חשוב לי מאוד להבין. אני שואלת באמת בתום לב, היות ואני תוהה לעצמי מדוע אני זו שצריכה ואמורה להשלים כסף? ועד אחראי עד הסוף לא היה מגיע למצב כזה מלכתחילה, תהא הסיבה והתירוץ אשר תהא. זה מרגיש לי לא פייר לחלוטין.
מה גם שאני די בספק אם הסכום הכולל שנלקח עכשיו מהדיירים (בהנחה שכולם שילמו) אכן יישמר בצד לטובת מה שנקרא 'הוצאות בלתי צפויות', אלא עלול כן לשמש לצרכי ההוצאות השוטפות של ועד הבית, שהן כמובן רלוונטיות למי שגם גר וחי שם, דהיינו השוכרים שלי (הרי אני לא באמת אוכל לדעת לאן יילך הכסף הזה).
די מפריע לי שלפחות מבחינתי, לא אמור להיות לי שום קשר למילים 'קופת הועד' (כאשר השוכרים שלנו משלמים כל חודש דמי ועד, כמובן) - להוציא הוצאות חריגות כמו השיפוצים הכנראה מתוכננים (שזה סיפור בפני עצמו...). אני לא חושבת שזה מענייני, כמשכירת דירה, לעסוק ברמת ההוצאות היומיומיות של הבניין או במצב קופת הועד.
 
אני מתנצלת על האורך שיצא, פשוט זו נקודה שממש מרגיזה אותי, איך אני נאלצת לקבל את 'רוע הגזירה' ופשוט לשלם. האם לא ניתן להימנע מהתשלום הזה ?
לצפיה ב-'דמי ועד ושוכר'
דמי ועד ושוכר
( לעמוד שלי בתפוז )
25/10/2018 | 13:52
5
78
משכיר דירה מטיל על השוכר שלו בחוזה חובות תשלום שונות. אם למשל הוסכם שכל דמי הועד באשר הם מוטלים על השוכר הרי שהשוכר משלם גם הוצאה כזו, שהיא למעשה הוצאה רגילה כי לא הספיק כסף וכעת גובים יותר. זה בדיוק כמו לגבות דמי ועד. אין הבדל. השוכר אמור לשלם.
לגבי שיפוץ הבית וכל מה שפתחת בו זה כבר משהו אחר לגמרי. 
לצפיה ב-'זה באמת ככה?'
זה באמת ככה?
25/10/2018 | 19:05
3
75
אוקיי, אני די מופתעת לטובה לקרוא את תגובתך. זה האישור שחיפשתי.
 
האם זה משנה הנוסח? הסעיף אצלי בחוזה מנוסח כך: "תשלומי ארנונה כללית, מים, ביוב, חשמל, גז, ועד בית, שימוש ואחזקת טלפון ואינטרנט - יחולו על השוכרים". האם הייתי צריכה להוסיף את המילים "דמי ועד הבית באשר הם" או שזה לא משנה, לצורך העניין?
 
כבר בישיבה עצמה, מיד אמרתי לאבא שלי שלא נשמע לי הגיוני שאנחנו אמורים לשלם את זה אלא רק השוכרים שלנו, אם כבר. בתגובה, גם הועד בעצמו אמר שבעלי הדירות צריכים לשלם, ולמעשה כך זה הסתיים, וכאמור אבא שלי שילם עוד באותו הערב.
רק אתמול נודע לי בכלל שהוא כבר הספיק לשלם כל כך מהר (האסיפה התקיימה בתחילת ספטמבר). אני עוד רציתי לדבר על זה שוב עם יו"ר הועד בפעם הבאה שתתכנס ישיבה (בעיקרון, אמורה כנראה להיות שוב בזמן הקרוב בגלל הרצון לסגור סופית לגבי תוכנית השיפוצים). כל הכמעט חודשיים האלה מאז חשבתי, לתומי, שנשלם בהזדמנות הקרובה הבאה, אם אנחנו אכן צריכים לשלם, כמובן.
 
בקיצור, זה המצב הנוכחי. למעשה, השוכרים שלנו ידעו באופן כללי על אותה ישיבה שהתקיימה (בגלל שהם ידעו עוד לפנינו על השיפוצים המתוכננים), אבל לא דיברנו איתם בכלל על העניין הנוסף שהועלה לגבי המחסור בכסף בקופת הועד. אנחנו משתתפים בישיבות ולא עשינו ייפוי כוח לאף אחד מהשוכרים שהיו לנו במהלך השנים. כאמור, חשבתי שעוד נחכה עם זה קצת עד לישיבה הבאה.
 
לאור זה, האם אני במצב קצת בעייתי כרגע, או שמא אני כן יכולה לחזור מזה?
חשבתי פשוט להסביר את זה ליו"ר הועד ושהוא כבר ישבור את הראש מול השוכרים שלי. לדעתי הוא גם בלבל אותנו בזה שאמר שבעלי הדירות ישלמו את זה. זה לחלוטין לא הוגן כלפינו.
 
האם אפשר וזה חוקי שבישיבה לא נאמר ש"בעלי הדירות צריכים לשלם את זה" אלא "בעלי הדירות ישלמו את הסכום הזה" למרות מה שמצויין בחוזה שלי? (אין לי מושג איך זה נכתב בפרוטוקול האסיפה)
אני מניחה שזה אפילו לא איזה חוק שקיים אלא נטו מה שכתבתי בחוזה השכירות, נכון? כלומר, הם הועד והדיירים יכולים להחליט אחרת אפילו ספציפית לגבי התשלום הזה וזאת למרות מה שכתוב אצלי בחוזה?
 
המון תודה על התייחסותך.
לצפיה ב-'כן זה באמת ככה'
כן זה באמת ככה
( לעמוד שלי בתפוז )
26/10/2018 | 11:30
2
17
לצפיה ב-'רוב תודות.'
רוב תודות.
26/10/2018 | 17:14
1
29
אשמח מאוד אם רק תוכל להשיב לי בנוגע לעניין הסעיף בחוזה לגבי התשלומים.
האם הנוסח שכתבתי לך בתגובה שהוא זה שמופיע בחוזה שלי עם השוכרים עדיין קובע שגם תשלום מהסוג הזה לועד הבית אמור לחול עליהם? כאמור, לא ציינתי "דמי ועד הבית באשר הם" אלא "תשלומי ועד בית יחולו על השוכרים". האם זה משנה, הדקויות בניסוח הסעיף?
 
האם החלטה להעלות את דמי הועד או לשלם סכום לצורך השלמת הקופה מותנית בהסכמה של כלל בעלי הדירות, או שמא מספיקה החלטה של יו"ר הועד בלבד ?
 
והאם השוכרים שלי פשוט ייאלצו לקבל את ההחלטה שהתקבלה בנוגע להוספת הסכום הזה? האם באפשרותי לבקש מהם שיחזירו לי בגין התשלום שביצעתי בעצמי?
 
השתדלתי מאוד לקצר יותר הפעם. מבינה לחלוטין. שוב
לצפיה ב-'דמי שכירות'
דמי שכירות
( לעמוד שלי בתפוז )
27/10/2018 | 10:45
35
לטעמי החוזה שלך מכסה אותך וכולל חבות של השכורים על דמי ועד כולל העלאה שלהם או גבייה נפרדת או כל מה שנכלל בדמי ועד.
לצפיה ב-'ברשותך, אני אנצל את האשכול הזה'
ברשותך, אני אנצל את האשכול הזה
25/10/2018 | 19:17
51
ואשאל עוד שתי שאלות בעניין הספציפי הזה.
 
1) לידיעה כללית שלי - האם תשלום מהסוג הזה, חד-פעמי לצורך השלמת כסף בקופה שנמצאת במינוס, אמור להיות גם בהתאם לדמי הועד החודשיים שמשלם כל דייר? כלומר, במידה ובבניין משלמים לפי גודל הדירות, האם גם הסכום הזה אמור להשתנות מדירה לדירה ולהיות מחושב בהתאם, או שהועד יכול להחליט ולקבוע מחיר אחיד לכל הדירות במקרה הזה? האם זה תקף?
 
2) לאור מה שהוחלט אצלנו באותה ישיבה, האם זה בכלל אפשרי להחליט כל החלטה בנוגע לקופת הועד גם מבלי ליידע את השוכרים שלי לפני?
כלומר, האם הדיירים שרשאים להשתתף בישיבה יכולים להחליט, ועל השוכרים שלי לקבל את מה שהוחלט, כמו עכשיו - לשלם את 250 השקלים האלה? אני פשוט מציגה להם את זה בתור עובדה ושזה מה שהוחלט? להראות פרוטוקול?
האם הסעיף שלי בחוזה לגבי התשלומים אכן אומר שגם אם יהיו סכומים לועד שהם מעבר לדמי הועד החודשיים הם יצטרכו לשלם בכל עת ?
 
אני בטוחה שהם לא היו הכי מרוצים לשמוע את זה, אבל אני חושבת שאין מה לעשות. כאמור, אנחנו משתתפים מבחירה בישיבות, כשהן מתקיימות, ללא ייפוי כוח.
לצפיה ב-'הנציג על כס המלכות '
הנציג על כס המלכות
27/10/2018 | 00:45
1
61
שלום רב
השכן מעלי הוא נציג הועד. אני סובל מרטיבות בתיקרת פינת הכביסה כבר זמן רב והוא אומר לי למה שאני יוציא כסף לחינם תוכיח שזה ממני ונתקדם. בדקתי שאין צנרת שעוברת בדקתי עם יש נזילה או שהשעון מסתובב בדירות מעל דירת הנציג ואין תלונות. חזרתי עם הממצאים והנציג אומר די להיות חובבן תביא איש מקצוע כך נתקדם. האמת ישלי חשק לשחק ולהתקדם והפעם במגרש המשפטי לפי כוח החוק
לעורך הדין האם התנהגות הנציג כשרה ? מניסיונך מה המלצתך בסוגייה הנ"ל ?
בברכה
לצפיה ב-'נזילה משכן למעלה'
נזילה משכן למעלה
( לעמוד שלי בתפוז )
27/10/2018 | 10:38
42
לפני צעדים משפטיים שעולים כסף ולוקחים זמן, תציע להביא איש מקצוע במשותף. זו דרך אחת. דרך שניה היא להפעיל את חברת הביטוח שלך או שלו אם יש כזו. שישלחו בעל מקצוע. דרך נוספת היא לקחת מטעם הועד והוא הרי איש ועד בעל מקצוע שיבדוק. שהרי יש שתי אפשרויות: אחת שהנזילה מקורה ברכוש משותף ואז בוודאי שהוועד אחראי לטפל ולתקן. שניה שהנזילה מקורה מהשכן למעלה. גם שילוב של השנים מצדיק הבאת בעל מקצוע מטעם הועד.
אם הוא יתחמק מכל האפשרויות הללו אז שווה לקחת עורך דין ולהתחיל בפסים משפטיים. 

מנהל/ת הפורום

אודות:
עו"ד עפר שחל הוא בעל ותק של 25 שנה בעריכת דין. בעל תואר LLB‏ במשפטים; בעל תואר ראשון בספרות כללית והשוואתית ותואר שני בפילוסופיה (שניהם בהצטיינות). כל
עוד...

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

עו
עו"ד עפר שחל מנהל הפורום

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ