לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
67686,768 עוקבים אודות עסקים

פורום תמא 38 והתחדשות עירונית

 התחדשות עירונית הפכה בשנים האחרונות לתחום נדל"ני פעיל ותוסס ביותר והפעילות רק מתרחבת מדי שנה.

הדבר הוא טבעי שכן אין פתרון אחר להזדקנות מרכזי הערים הגדולות ולהתפתחות פרברי הערים. במונח התחדשות עירונית נכללים בעיקר פרוייקטים של תמ"א 38, לסוגיה השונים, פרוייקטים גדולים יותר של פינוי בינוי וכן השבחה והרחבות אחרות של בתים קיימים.

הנושא הוא מורכב ומחייב זהירות רבה ובדיקה מקצועית מקיפה. פורום זה נועד לסייע לבעלי דירות בסבך הקיים.    

הנהלת הפורום:

אודות הפורום תמא 38 והתחדשות עירונית

 התחדשות עירונית הפכה בשנים האחרונות לתחום נדל"ני פעיל ותוסס ביותר והפעילות רק מתרחבת מדי שנה.

הדבר הוא טבעי שכן אין פתרון אחר להזדקנות מרכזי הערים הגדולות ולהתפתחות פרברי הערים. במונח התחדשות עירונית נכללים בעיקר פרוייקטים של תמ"א 38, לסוגיה השונים, פרוייקטים גדולים יותר של פינוי בינוי וכן השבחה והרחבות אחרות של בתים קיימים.

הנושא הוא מורכב ומחייב זהירות רבה ובדיקה מקצועית מקיפה. פורום זה נועד לסייע לבעלי דירות בסבך הקיים.    

הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
ברוכים הבאים לפורום תמ"א 38 והתחדשות עירונית.
 חשוב לציין כי פורום זה וכל הנאמר בו, בין אם על ידי מנהל הפורום ובין אם על ידי גולשים אחרים, אינו מהווה עצה משפטית או תחליף לה ועל כן אין להסתמך עליו.
המשך >>

לצפיה ב-'תמ"א 38/2 - מה תעדיפו לקבל?'
תמ"א 38/2 - מה תעדיפו לקבל?
14/04/2018 | 22:55
74
שלום רב,
 
כחברה שעוסקת בפרויקטים רבים של יזמות ותמ"א, הייתי מעוניין לקבל מידע מדיירים המתכנים פרויקט תמא, וכן מכאלו שכבר ביצעו, מה תעדיפו לקבל:
1. מטרים רבים לשטח הדירה.
2. מטרים רבים לשטח המרפסת.
3. מפרט טכני ברמה גבוהה מאד.
4. חזית בניין יקרה ושטחים משותפים ברמה.
 
כמובן שמקבלים את הכל, אך תוספת מסעיף ספציפי תיפגע בתוספת של הסעיפים האחרים.
 
אודה לתשובה, וכן האם אתם בתהליך/לאחריו/מתכננים.
 
בברכה,
לצפיה ב-'עבודות חשמל בעיצומה של תמ"א 38'
עבודות חשמל בעיצומה של תמ"א 38
25/03/2018 | 18:49
1
86
שלום, אני כמה חודשים מסיום עבודות התמ"א בבניין. החשמלאי מטעם הקבלן עובר בין הדירות על מנת לראות מה צריך לעשות בכל דירה ודירה בשביל לעבור את בדיקת חברת החשמל בסיום הבנייה, חשוב לציין שבחוזה אין שום איזכור לכך שעבודות החשמל יהיו על חשבון היזם-נאמר לנו שזה מה שהופך את החוזה ללא סטנדרטי וניתן לתבוע את העו"ד וכו', לא משנה עכשיו. העניין הוא שכל דירה קיבלה מהחשמלאי מחיר שנע בין 2000-5000 ש" ח ובשביל לחבר לנו חזרה את הולויזיה וקווי טלפון שמבחינתו זה לא בסטנדרט צריך להוסיף עוד כספים מה שיכול להגיע לעשרת אלפים שקלים בשקט. השאלה שלי היא האם ניתן פשוט לא לעשות את עבודות החשמל לתקוע לו את האישורים ושהוא ישלם על זה בעצמו? הוא יכול לחייב אותנו בכלל להוציא סכומים כאלה? הרי לולא התמא חברת החשמל לא היו מגיעים אלינו ומחייבים אותנו בכל הפרוצדורה הזו. תודה. 
לצפיה ב-'תשלום הוצאות בפרויקט תמ"א 38'
תשלום הוצאות בפרויקט תמ"א 38
29/04/2018 | 14:24
46
שלום רב,
ראשית מתנצלת על העיכוב.
לעניין שאלתך, אכן ברוב המכריע של המקרים היזם נושא בכל העלויות הקשורות לביצוע הפרויקט (יותר נכון, הדיירים לא נושאים באף עלות בקשר לפרויקט). יחד עם זאת האמור כפוף למה שקבוע בהסכם. ככל והסכם שלכם קובע כי עליכם לשאת בעלות הספציפית הזו, יהיה קשה מאוד להתנער מכך.
לא הייתי ממליצה לכם לתקוע את הפרויקט אלא הפוך, לשלם את מה שצריך (אם צריך) ואחר כך לתבוע. חשוב לציין כי אם העלות היא עליכם ולא תשלמו וזאת תהיה הסיבה לאי מתן רישיונות ליזם אז האחריות היא עליכם ולא על היזם. 
בכל מקרה, הסיטואציה שלכם מאוד חריגה ולפני תשלום כלשהו, הייתי ממליצה להיוועץ עם עו"ד שיבדוק את ההסכם עליו חתמתם לעומק.
בהצלחה!
לצפיה ב-'שאלה חשובה '
שאלה חשובה
10/03/2018 | 15:23
1
316
האם בזמן תהליך עבודות התמ"א 38 הדיירים מנותקים מגז וחשמל ? זה מה שנאמר לנו על ידי נציגי הוועד(שלא כל כך מעוניינים בהליך) רציתי לבדוק אם יש נכון בדברים  תודה מראש יולי
לצפיה ב-'עבודות תמ"א 38'
עבודות תמ"א 38
11/03/2018 | 10:11
73
שלום רב,
ככלל, במסגרת עבודות בפרויקט תמ"א 38, קיימות עבודות המצריכות ניתוק של חשמל, מים וגז. לדוגמא, העברת הדוודים, החלפת בלוני גז ועוד.
יחד עם זאת, ברור שלא בכל זמן ביצוע העבודות יהיה ניתוק מחשמל, מים וגז.  חשוב לציין כי במהלך עבודות תמ"א 38, הקבלן מודע לעובדה כי הדיירים ממשיכים לגור בבניין ומשכך, עליו לבצע את העבודות בצורה כזו שתאפשר מגורים סבירים, בעיקר כאשר מדובר בניתוק ממערכות בסיסיות. משכך, ברוב המקרים, ההסכם מול הדיירים קובע כי ניתוק ממערכות בסיסיות יהיה לפרקים קצרים מאוד ובהתראה מראש לדיירים על מנת שיוכלו להיערך.
לצפיה ב-'הצמדת שטח גינה לדירת קרקע - מה המשמעויות ומפרט נדרש...'
הצמדת שטח גינה לדירת קרקע - מה המשמעויות ומפרט נדרש...
07/03/2018 | 13:40
4
566
שלום רב
במסגרת תמ"א 38 (חיזוק ועיבוי) שהבניין  צפוי לעבור יוצמדו שטח הגינה ההיקפית לבעלי דירות הקרקע.
כמובן שיש ע"ד מלווה ומפקח על היזם שנבחרו מטעם נציגות הדיירים
אך חשוב לי להבין אילו סוגיות אני נדרש לבדוק , על מה להתעקש מבחינת מפרט ? מה נוהג היזם לעשות לגינות הצמודות? האם הגינה באותו סטנדרט פיתוח שהיה עושה היזם באם הן היו שטח משותף או לחלופין דירות גן שהיה מוכר?
ובאופן כללי מה המשמעויות של הצמדה לטוב ולרע?
תודה רבה!
לצפיה ב-'הצמדות לדירה'
הצמדות לדירה
08/03/2018 | 10:21
3
81
שלום רב,
מבחינת המפרט ומבינת סטנדרט הפיתוח של הגינות, מאחר ולא מדובר בסוגיה משפטית אני ממליצה להתייעץ עם אדריכל בנושא.
לעניין ההצמדות, המשמעות היא ששטח הגינה יוצא מהרכוש המשותף, ולכל דירה בבניין יוצמד חלק מהגינה לדירה (בהתאם לחלקו היחסי בבניין). היתרון הוא ששטח שמוצמד לדירה הינו חלק בלתי נפרד מהדירה, כלומר יש לך זכות קניינית בשטח (כמו חניה או מחסן). החסרון הוא שאתה הופך לאחראי לשטח המוצמד. הדבר מקבל משנה תוקף במקרה של גינה אשר מטבע הדברים ובפועל מהווה רכוש משותף מאחר וכולם משתמשים בגינה, לרבות אלו שלא גרים בבניין כדוגמת אורחים, עובדים וכו', וזאת בניגוד לחניה או מחסן שרק אתה משתמש בהם.
לצפיה ב-'תודה על תשובתך! רק כדי לחדד'
תודה על תשובתך! רק כדי לחדד
09/03/2018 | 09:41
2
48
מדובר ברצועת חצר אחורית זניחה, בעורף המבנה, שאף פעם לא שמשה כגינה לא לדיירים ובכלל... 
האם בעת ההצמדה - הזכות קיניינית המטילה עלי את האחריות לשטח המוצמד
לא מעניקה לי גם - פרטיות? זה הרי יהיה מגודר,משמע אף אחד למעט בעל הדירה אין גישה לשטח זה? בדומה לדירת גן.... אחרת מה השוני בין זה לזכות שימוש/ מעבר או איך שלא קוראים לזה...
והאם נדרשת הסכמה של כל הדיירים לנושא ההצמדה? או רוב רגיל
לגבי מפרט בהחלט התייעץ עם אדריכל בנושא.
 
ושוב תודה!!!
לצפיה ב-'הצמדות'
הצמדות
11/03/2018 | 10:16
1
55
שלום שוב,
אכן ככל הושטח יוצמד לשירה שלך, אזי מחד השטח יהפול לזכות הקניינית הבלעדית שלך על כל המשתמע מכך, בכלל זה פרטיות, זכות שימוש בלעדית ומאידך גם האחריות בגין השטח תושת עליך.
לגבי ההסכמה של הדיירים, ככל ועד שעתה, השטח היה שייך לרכוש המשותף אז הוצאתו והצמדתו לדירה שלך אכן מצריכה את הסכמת כלל הדיירים. אך מאחר והנושא מטופל במסגרת פרויקט תמ"א 38 אני מניחה שהנושא ישולב בהסכם ומימלא הדיירים יתנו הסכמתם.
בהצלחה!
לצפיה ב-'ושוב תודה (: '
ושוב תודה (:
11/03/2018 | 15:42
14
לצפיה ב-'הסכמת אחד מבן הזוג לפינוי בינוי'
הסכמת אחד מבן הזוג לפינוי בינוי
08/03/2018 | 09:27
1
117
שלום. אם הבעל מתנגד ולא רוצה לחתום על חוזה של פינוי בינוי, והאישה כן רוצה, האם יש ערך משפטי לחתימת רק אחד מבני הזוג? תודה
לצפיה ב-'מתן הסכמה או התנגדות לפרויקט פינוי בינוי'
מתן הסכמה או התנגדות לפרויקט פינוי בינוי
08/03/2018 | 10:13
55
שלום רב,
כלל לא ניתן לפצל את את הקולות בתוך הדירה. על מנת שיהיה תוקף לקול שמבקש לתמוך בפרויקט צריך שההסכמה תינתן על ידי כל בעלי הזכויות בדירה. כידוע, הוראות הדין קובעות את הרוב הדרוש לפרויקט פינוי בינוי, בין היתר, את הרוב מבחינת מספר בעלי הדירות. כאשר מדובר בבני זוג המחזיקים באותה דירה ואחד מתנגד לפרויקט ואחד תומך בפרויקט, לא יהיה ערך לזה שתומך בפרויקט מאחר ולא ניתן יהיה לספור את הדירה הזאת במניין הדירות שהסכימו.
לצפיה ב-'החלפת עורך דין דיירים תמא 38'
החלפת עורך דין דיירים תמא 38
04/03/2018 | 15:14
81
שלום, בבניין שלנו אמור להתבצע תמא 38, לפי בדיקה שערכנו עם העירייה הונפק היתר בנייה בינואר 18, העורך דין של הדיירים שנבחר על ידי היזם לא עונה לנו, חרף שיחות ואימיילים שאנחנו שולחים לו. היזם כבר מספר פעמים דחה את תחילת העבודה ולאחרונה פשוט הפסיק לענות לנו, ושיחות איתו ״מתנתקות״ באורח פלא...

רצינו להחליף העורך דין שלנו כצעד ראשון, איך עושים את זה? האם זה כרוך בהשקעה כספית מצד הדיירים?

 
לצפיה ב-'חתימה על אישור תמ״ע לדירה במחלוקת משפטית'
חתימה על אישור תמ״ע לדירה במחלוקת משפטית
01/03/2018 | 16:33
49
היי,
אנו מעוניינים לבצע תמ״ע פינוי בינוי אך אחת הדירות נמצאת במחלוקת משפטית של היורשים ולא מומש צו ירושה.
האם דבר כזה יכול למנוע את הפרויקט?
תודה
לצפיה ב-'העמלה המקובלת של עו"ד מהיזם בייצוג בעלי דירות '
העמלה המקובלת של עו"ד מהיזם בייצוג בעלי דירות
28/02/2018 | 05:39
1
67
1.מהי העמלה המקובלת של עו"ד בייצוג של קבוצת כ-15 בעלי דירות מול היזם בפינוי בינוי בר"ג ?
2.מה "הגמול" שראש קבוצת הדיירים יכול לדרוש עבור גיוס הדיירים בפינוי בינוי?
לצפיה ב-'שכ"ט עו"ד בפרויקט תמ"א'
שכ"ט עו"ד בפרויקט תמ"א
28/02/2018 | 10:04
64
בוקר טוב,
בדר"כ שכ"ט של עוה"ד של הדיירים משולם ע"י היזם עצמו, כך שהדיירים לא צריכים להוציא כספים לטובת הפרויקט. לגבי שכ"ט המדויק, מדובר בהסכמה מסחרית המשתנה ממקרה למקרה. לעיתים, עוה"ד והיזם מסכימים גם כי עוה"ד יטפל עבור היזם במכירת הדירות לאחר סיום הפרויקט או ברישום צו הבית המשותף וכמובן שבגין כך היזם ישלם לעוה"ד שכ"ט נוסף.
לגבי "גמול" לנציג הדיירים, גם כאן לא מדובר במשהו קבוע אלא בהסכמה שהיזם ואותו נציג יכולים להגיע אליה. לרוב הצדדים מסכימים על שדרוג כלשהו של המפרט בדירה שאותו נציג יקבל בבניין החדש.
בהצלחה...
לצפיה ב-'ממד'
ממד
22/02/2018 | 21:39
1
42
בתוכנית הרבעים בתל אביב.
תמא 38 הריסה ובנייה מחדש, שטח הדירה החדשה כוללת ממד.
האם הממד הוא על "חשבון" היזם?
כלומר - אם גודל הדירה הישנה 80 מ"ר,
האם הממד שינתן יחושב בשטח זה? או שהוא נוסף על שטח הדירה הישנה?
תודה
 
לצפיה ב-'הוספת ממ"ד בתמ"א 38/2'
הוספת ממ"ד בתמ"א 38/2
25/02/2018 | 09:54
45
בוקר טוב,
ככלל, הוראות תמ"א 38/2 קובעות כי תוספת של עד 25 מ"ר לדירה חדשה תהיה פטורה מתשלום מס, כאשר התוספת הנ"ל כוללת בתוכה הן את הממ"ד והן את המרפסת.
תוכנית הרבעים בתל אביב היא תוכנית אשר אמורה לגבור על הוראות תמ"א 38/2, שכן היא תוכנית מפורטת בהתאם לסעיף 23 להוראות התמ"א. 
אינני בקיאה בהוראות הספציפיות של תוכנית הרבעים ויש לעיין בהן על מנת לראות מה הדין לגבי ממ"דים.
בהצלחה...
לצפיה ב-'עיכוב פרויקט תמא 38'
עיכוב פרויקט תמא 38
21/02/2018 | 20:22
1
98
שלום רב,
מה ניתן לעשות על מנת לזרז קבלת טופס 4 במקרה הבא:
פרויקט תמא 38 בדרך של הוספה, הקבלן טוען שהוא בקשיים כלכליים, לבניין השלמות קטנות שלא נעשות ע"י אף אחד -עד לטופס 4, הבנק המלווה לא מתערב, הבניין עומד באותו מצב כבר שנה, חלק מהדיירים של הדירות החדשות הגישו תביעות אישיות לפיצוי בגין איחור. בנתיים כלום לא זז, איך ניתן להניע את העניינים? פניה לבנק בצורה שונה? כתבה בעיתון? מה ניתן לעשות בשביל לא לחכות עוד שנה שנתיים באותו מצב? תודה מראש על העזרה
לצפיה ב-'עיכוב בסיום תמ"א 38'
עיכוב בסיום תמ"א 38
25/02/2018 | 09:51
44
בוקר טוב,
עליכם לפנות לעוה"ד שייצג אתכם בעסקה מול היזם ולבקש ממנו לטפל עבורכם בנושא זה, בדיוק בשביל זה הוא נמצא שם.
עוה"ד יוכל לפנות לעוה"ד של היזם או לבנק המלווה ולהיעזר בכל הסעדים הזמינים לו עפ"י ההסכם שלכם עם היזם ובהתאם לחוק.
בהצלחה...
לצפיה ב-'שאלה בנוגע לפיצוי שכירות באיחור של חצי שנה בפרויקט תמא 38'
שאלה בנוגע לפיצוי שכירות באיחור של חצי שנה בפרויקט תמא 38
17/02/2018 | 23:39
1
77
רכשנו דירה מפרויקט תמא 38 . ישנו עיכוב במסירה של חצי שנה. היזם לא מוכן לשלם יותר מ5000 שקל. בטענה שהקבלן פשט את הרגל במהלך הפרויקט. ושישנו צו מבית משפט שאומר שהם כביכול מכוסים ולא רשאים לשלם לקונים על העיכוב. האם יכול להיות שזה נכון ואם לא מה עלינו לעשות? תודה. יש לציין גם שהוא לא מוכן להראות לנו את הצו השיפוטי. השאלה אם עדיף לקחת את הסכום הנל או להתווכח על מה שבאמת מגיע לנו. לאחר בירורים שערכנו אנו יודעים שדירה כמו שלנו שווה בשכירות כ 5500 .
לצפיה ב-'פיצוי בגין איחור במסירה'
פיצוי בגין איחור במסירה
18/02/2018 | 09:45
59
בוקר טוב,
בוודאי שיכול להיות שקיים צו שיפוטי המורה ליזם כמה לשלם שכירות לדיירים, לאחר שנכנס לקשיים כלכליים.ככלל, היזם מחויב להציג בפניכם את הצו הנ"ל.
לגבי גובה השכירות, בדר"כ בהסכם מול היזם קובעים כבר את גובה השכירות שישולם על ידו במהלך הבנייה. אם השכירות שהוא מוכן לשלם כעת (5,000 ש"ח) היא נמוכה יותר מזו שהוסכם מולו, יש חשיבות לעיון בצו. אם ממילא זה הסכום שסוכם עליו, אז זה פחות משנה לדעתי.
בהצלחה...
לצפיה ב-'פיצוי לבעלי דירת קרקע+מרתף בבניין משותף'
פיצוי לבעלי דירת קרקע+מרתף בבניין משותף
16/02/2018 | 23:53
1
62
שלום, 
אשמח לעזרה בנושא תמא 2/38,
טרם חתמתי על העברת זכויות ליזם מפני שדפקו לי בדלת, הסבירו בקצרה (ועד הבית שהוא קומבינטור- סיפר שהיזם הבטיח לו דברים כאלה ואחרים) וביקשו שאחתום. אינני בקיאה בנושא ובזכויותיי לפיצוי הולם, לכן אשמח למענה על השאלות הבאות:
1. מהו גודל הפיצוי לבעלי דירת קרקע+מרתף בבניין?
2. האם אקבל תוספת של 25 מ"ר עבור המרתף (גודל זהה לדירת הקרקע) ו-25 מ"ר נוספים עבור קומת הקרקע?
3. האם היזם מחויב להציג מפרט של הדירה שתתקבל כהתחייבויות בחוזה לפני חתימת העברת זכויות אליו?
4. במידה ולא תהיה כדאיות כלכלית עבורי האם החוק עומד לזכותי במידה ואסרב לחתום? כולם חתמו חוץ ממני.
5. הבית הורחב ונוספה קומת מרתף. האם ניתן לדרוש פיצוי גבוה יותר מיצר הדיירים? 
6. קראתי שיזמים נוהגים לא להחתים את דיירי קומת קרקע ע"מ שיוגדרו כסרבנים, וכל זה כדי לחמוד את דירתם? האם יזם יכול להכריח אותי לעבור לקומה אחרת ולוותר על קומת הקרקע והמרתף?
 
תודה,
נינה
לצפיה ב-'תמ"א 38/2'
תמ"א 38/2
18/02/2018 | 09:42
46
בוקר טוב,
אענה לשאלותיך לפי הסדר:
1. פיצוי במסגרת תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) בדר"כ עומד על תוספת של עד 25 מ"ר לכל דירה, שכן תוספת עד גודל זה היא פטורה ממס.
2. לגבי המרתף- הנושא תלוי בשאלה האם המרתף נבנה כדין ובהתאם להיתר בניה מסודר. ככל שכן, ומדובר במרתף אשר משמש כיחידת דיור נפרדת, אזי את נחשבת כמי שיש לה שתי דירות (כמובן, ככל שהדבר נעשה עפ"י היתר!!). מכיוון שדירתך היא אינה דירה "רגילה" (בשל תוספת המרתף), קשה לתת תשובה חד משמעית.
3. בדר"כ מקובל שלהסכם מול היזם יצורף כבר נספח בו יופיע המפרט של הדירות החדשות. אין חובה שבחוק לעשות זאת, אך זה מומלץ מאוד לסגור מולו בדיוק מה הדיירים מקבלים, עוד בטרם הבניין הקיים נהרס ונבנה בניין חדש תחתיו.
4. העדר כדאיות כלכלית היא סיבה לגיטימית להתנגד לפרויקט תמ"א 38/2, המוכרת גם ע"י החוק ובתי המשפט. 
5. ראי תשובתי לשאלה 2.
6. אינני מודעת לתופעה אותה תיארת. בבניין החדש, היזם יכול לא להסכים לתת לך דירה בקומת הקרקע, אם את מעוניינת בה (שכן בדר"כ מדובר בדירות מיוחדות שהיזם מעוניין לשמור לעצמו ולמכור לצדדים שלישיים). בבניין הקיים, בוודאי שהיזם אינו יכול להכריח אותך לעבור לדירה אחרת ולוותר על הדירה שלך.
בהצלחה....
לצפיה ב-'תמא בראשון לציון'
תמא בראשון לציון
15/02/2018 | 11:24
1
57
בפרוייקט שלנו הקבלן ברח, הפרוייקט מומן על ידי חברת מימון
חברת המימון השתלטה על הפרוייקט מתוך כוונה לסיים הבניה
אנחנו תקועים איתם כבר שנתיים והם לא מצליחים לסיים למרות שבתחילת הדרך נאמר לנו על ידם שמדובר בתיקונים קטנים שייקחו חודשיים שלוש ואפילו פירטו לנו מה צריך לעשות
 
מאז חלפו שנתיים ולא רואים את הסוף
האם אנחנו יכולים לתבוע את חברת המימון כנגד נזקים כמו שכר דירה שחלק מאיתנו משלם ושילם.?
 
מנהל החברה ממש התעלל בנו והתייחס אלינו כאילו שאנו צריכים להודות לו שהוא עושה משהו, רק כשהוא הבין שהוא מסתבך מנסה להיות נחמד.
לצפיה ב-'השלמת פרויקט על ידי חברת מימון'
השלמת פרויקט על ידי חברת מימון
19/02/2018 | 10:36
30
בוקר טוב,
ככלל, כאשר יזם נעזר בגוף מממן, נחתם הסכם משולש בין היזם, בין בעלי הדירות ובין הגוף המממן. במסגרת ההסכם, בעלי הדירות מסכימים לשעבד לטובת הבנק את זכויותיהם, בכפוף לכך שהיזם יבצע את עבודותיו, והגוף המממן יכנס בנעליו של היזם, ככל שזה לא יוכל לעמוד בהתחייבויותיו על פי ההסכם.
כך, כאשר היזם אינו עומד בהתחייבויותיו (כפי שתיארת), החברה המממנת צריכה להיכנס בנעליו כלפי בעלי הדירות, לרבות עמידה בהתחייבויות כמו טיב ביצוע, לוחות זמנים, עמידה במפרטים וכו'.
אם חברת המימון מאחרת כל כך בסיום הפרויקט ומסירת הדירות, בהחלט קיימת עילת תביעה כנגדה. הייתי ממליצה לכם לשכור את שירותיו של עו"ד אשר יעבור על ההסכם שנחתם ויראה בדיוק אילו הפרות ביצעה חברת המימון, כדי להחליט על מתווה פעולה מולה.
בהצלחה...
לצפיה ב-'מחפש ספרי משפט'
מחפש ספרי משפט
13/02/2018 | 13:57
21
שלום רב,
 
אני מחפש ספרי משפט ממשרדי עו"ד שמעתיקים את מקום משרדם ואינם מעבירים חלק מהספרים למקום החדש, מספריות המוציאות משימוש ספרי משפט ישנים, מסטודנטים לשעבר במשפטים שאינם מעוניינים להמשיך ולהחזיק בכל ספרי הלימוד שלהם ומכל מי שנתקל בספר/י משפט ואינו מעוניין בו/הם.
אשמח אם תודיעו לי. 
 
בתודה,
עמי.
 
לצפיה ב-'דייר סרבן בבית שאינו רשום כבית משותף'
דייר סרבן בבית שאינו רשום כבית משותף
03/02/2018 | 15:14
3
76
שלום רב.
כיצד מופעלת, אם בכלל, האופציה לתבוע נזיקית / בכל דרך אחרת דייר סרבן במצב בו לא רשום בית משותף? 
מצב דברים בו על חלקה בת 2 דונם ניצבים שני מבנים בכל אחד מהם 4 דירות. הבניינים אינם רשומים כבתים משותפים, וכל 8 בעלי הדירות רשומים כבעלי 1/8 חלקים במושע בקרקע. חברה יזמית רכשה במזומן 6 דירות משמע 6/8 מהקרקע בבעלותה. 2 בעלים אחרים סוחטים אותה..
כיצד ניתן לפעול לחייב אותם לבתע עמה עסקה במזומן או בקומבינציה?
תודה רבה.
 
לצפיה ב-'דייר סרבן לא בבית משותף'
דייר סרבן לא בבית משותף
04/02/2018 | 09:41
2
95
בוקר טוב,
לצערי, הוראות החוק שמכוחן ניתן לתבוע דייר סרבן, קרי חוק פינוי בינוי (פיצויים) וחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), חלים רק על בתים משותפים.
מאחר שזה המצב, לא ניתן להשתמש במנגנונים הקבועים בחוקים אלה (תביעת אכיפה או תביעה לפיצויים), כדי לתבוע דיירים סרבנים בבניינים אשר אינם רשומים כבתים משותפים.
בהצלחה...
לצפיה ב-'תודה אך....'
תודה אך....
04/02/2018 | 21:22
1
33
ס 12 לחוק המקרקעין חיזוק קובע שהוראותיו תחולנה גם על בתים שאינם בתים משותפים.
אם כן, מדוע לא ניתן להשתמש בחוק החיזוק בסיטואציה אותה תארתי?
לצפיה ב-'חוק המקרקעין (חיזוק)'
חוק המקרקעין (חיזוק)
05/02/2018 | 09:56
32
ככלל, אתה צודק.
יחד עם זאת, מניסיוני לא ראיתי מקרים בהם החוק הוחל על בתים לא משותפים, שכן בבתים לא משותפים לא ברור לגמרי מה הרוב הנדרש לצורך הגשת תביעה.
לצפיה ב-'המלצה על עורך דין באזור פתח תקווה'
המלצה על עורך דין באזור פתח תקווה
02/02/2018 | 15:11
30
שלום
אודה להמלצה על עורך דין המתמחה בתמ"א 38 - בניין בפתח תקווה
תודה
דנה
לצפיה ב-'ביטול תשתית גז בפרוייקט תמא 38'
ביטול תשתית גז בפרוייקט תמא 38
28/01/2018 | 13:52
1
108
שלום רב.
אנו דיירים בשכירות בבניין שנמצא בפרוייקט חיזוק מבנים תמ"א 38. לאחר זמן מה מתחילת העבודות הודיעו לנו כי כל תשתית הגז מבוטלת עד לסיום הפרוייקט וכי חברת הגז אוספת את הבלונים מחשש לאסון. עברתי על "הוראות תמ"א 38 - נוסח משולב" ולא ראיתי התייחסות לעניין. היזם טוען כי הם פועלים במסגרת החוק . לקחנו בחשבון אבק רעש ולכלוך טרם הכניסה לדירה, אבל לגבי הגז אף אחד לא התריע וזה בהחלט שיקול נכבד.
האם אנו הדיירים יכולים להתנגד למהלך ? יש משהו אחר שניתן לעשות ?
לצפיה ב-'מענה לשאלתך בעניין ביטול תשתית גז בתמ"א 38'
מענה לשאלתך בעניין ביטול תשתית גז בתמ"א 38
28/01/2018 | 14:14
63
שלום יוסי,
היזם אכן צודק כי כיום, לאור ריבוי של תאונות גז שהתרחשו בפרויקטים של תמ"א 38 בשנים האחרונות, אין אישור להפעיל גז תוך כדי ביצוע פרויקט חיזוק כאמור. 
דרך המלך להתמודד עם נושא זה היא להסכים מראש עם היזם, במסגרת ההסכם שנחתם מולו, כי הוא יספק לכל הדיירים כיריים חשמליים בתקופה בה הגז ינותק.
לפי שאלתך, אני מבינה כי לא הכנסתם כזה סעיף להסכם. בנסיבות אלה, אתם יכולים לנסות ולדרוש כעת מהיזם לדאוג לכם לכיריים חשמליים. העלויות הן אינן גבוהות בדרך כלל והדבר יכול לפייס את הדיירים. 
בהצלחה...
לצפיה ב-'כמה שאלות '
כמה שאלות
25/01/2018 | 17:16
1
49
קיבלתי הסכם פינוי בינוי של השכונה 
כל השכונה חתמה מעל ל 80%
החתימה הראשונה היתה מול חברת נופים 
אבל עכשיו בהסכם זה מול חברת 
נופים מתחם יוספטל כפר סבא בע"מ
 
האם המצב תקין 
תודה 
לצפיה ב-'חתימה על הסכם פינוי בינוי מול יזם'
חתימה על הסכם פינוי בינוי מול יזם
28/01/2018 | 11:20
65
בוקר טוב,
ראשית, הייתי ממליצה לך לבדוק האם חברת "נופים" מולה נחתם ההסכם בהתחלה, היא לא למעשה אותה חברת "נופים מתחם יוספטל כפר סבא בע"מ", אשר שינתה את שמה, או השתמשה בשם מקוצר במסגרת ההסכם הראשון.
ככל שלא מדובר באותה חברה, יש לבדוק את הוראות ההסכם ולראות האם ישנו סעיף המאפשר לנופים להעביר את זכויותיה והתחייבויותיה עפ"י ההסכם לחברה אחרת. מדובר בסעיף די סטנדרטי שניתן לראות לא מעט בהסכמים כאלה, לכן אני מניחה שסעיף כאמור קיים גם בהסכם שלכם. 
ככל וסעיף כאמור אכן קיים, נופים רשאית להעביר את התחייבויותיה עפ"י ההסכם לחברה אחרת, בתנאי כמובן שהחברה החדשה לא תיסוג ולא תחרוג מהתחייבויותיה המקוריות של נופים כלפי הדיירים.
בהצלחה...
לצפיה ב-'התנגדות לתמא 38/2'
התנגדות לתמא 38/2
21/01/2018 | 21:38
4
93
שלום הדר ,
בבנין שבו אנ ימתגורר מעונינים לבצע תמא 38/2 יחד עם מספר בנינים סמוכים .
כבר חתמו רב של 80% מדיירי כל הבנינים , ו2/3 מכל בניין על הסכם עם עורך דין מול יזם .
האם יש טעם בהתנגדות לפרויקט או שבמבחן המשפטי קיים יתרון לרב .
מהם הסיבות שבגינן יש טעם להגשת התנגדות אשר עשויה להתקבל בבית משפט או אצל המפקחת על לשכת המקרקעין ?
תודה
יורי
לצפיה ב-'התנגדות לפרויקט תמ"א 38/2'
התנגדות לפרויקט תמ"א 38/2
22/01/2018 | 09:23
3
92
יורי בוקר טוב,
ככלל, המנגנון להתנגדות לביצוע פרויקט תמ"א 38/2 מעוגן בחוק חיזוק בתים משותפים, הקובע כי רוב של 80% מבעלי הזכויות ו-80% ממחזיקי הרכוש המשותף בבניין, רשאים לפנות למפקח על רישום המקרקעין בתביעת אכיפה כנגד דייר סרבן. תנאי סף לפנייה כאמור, הוא כאשר ניתן כבר היתר בניה לפרויקט.
לשאלתך, חוק חיזוק בתים משותפים קובע מספר סיבות אשר יכולות להתקבל כהתנגדות לגיטימית והן כאשר העסקה אינה כדאית כלכלית; לא הוצעו לדייר הסרבן מגורים חלופיים בתקופת הריסת הבניין והקמתו מחדש; לא הוצעו לדייר הסרבן בטוחות הולמות; קיימות נסיבות אישיות לדייר הסרבן שבגינן הסכמה לעסקה היא אינה סבירה או מצב בו הדייר הסרבן או אחד מבני משפחתו הוא בעל מוגבלות (אך גם לכך יש סייגים). 
אני מזמינה אותך לקרוא מאמר שכתבתי בנושא זה: http://ekw.co.il/he/dealing-refusing-tenants-urban...
בהצלחה...
לצפיה ב-'התנגדות לתמא 38/2'
התנגדות לתמא 38/2
23/01/2018 | 06:23
2
51
שלום עו"ד הדר ,
תודה על המאמר המלמד,
במאמר יש התיחסות לתביעה מצד רב הדיירים במרה של "פינוי בינוי קלאסי" , ובו הם יכולים לתבוע דייר סרבן במקרה שהמתחם מוכרז כפינוי בינוי .
האם תוכלי להרחיב באיזה מקרים ניתן להכריז ?
האם לאחר שינוי תב"ע ו.או לאחר החלטת משרד השיכון ?
 
כלומר ברצוני לדעת מתי הדיירים יכולים לתבוע דייר סרבן  בפרויקט פינוי בינוי ?
 
תודה
 
יורי
לצפיה ב-'תביעת דייר סרבן בפרויקט פינוי בינוי'
תביעת דייר סרבן בפרויקט פינוי בינוי
23/01/2018 | 11:51
1
52
שלום יורי,
ככלל, חוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו - 2006 (המכונה גם חוק הדייר הסרבן), מאפשר התמודדות עם דייר סרבן בפרויקטים של פינוי בינוי באמצעות הגשת תביעה נזיקית לבית המשפט על ידי רוב של 80% מבעלי הזכויות ו-75% ממחזיקי הרכוש המשותף במתחם.
יחד עם זאת, הוראות חוק הדייר הסרבן חלות אך ורק על מתחם אשר הוכרז באופן רשמי כ"מתחם פינוי בינוי", בין מכוח סעיף 33א לחוק התכנון והבניה, ובין מכוח סעיף 49כח לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).
הכרזה על מתחם פינוי בינוי במסלול חוק התכנון והבניה, יכולה להתקבל רק אם הרשות המקומית מבקשת המלצה כאמור. מנגד, הכרזה על מתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי, יכולה להתקבל באמצעות הגשת בקשה מטעם יזם הפרויקט. 
מקווה שהנושא ברור יותר כעת... בהצלחה
לצפיה ב-'מתחם פינוי בינוי'
מתחם פינוי בינוי
23/01/2018 | 18:01
36
שלום עו"ד הדר
תודה רבה על התשובה המלמדת.
 
 
לצפיה ב-'תכניות לפני חתימת הדיירים'
תכניות לפני חתימת הדיירים
23/01/2018 | 10:45
3
86
הייתי מעוניין לדעת האם לפני חתימה על הסכם עם יזם בפרויקט תמ"א 38/1 אנו הדיירים אמורים לקבל תכנית קומה טיפוסית מפורטת ותכנית קומת קרקע מפורטת וזאת לאחר שליחת מודד מצד היזם, או לחילופין האם אנו חותמים על תכנית עקרונית ברמת סקיצה של קומה טיפוסית ורק לאחר מכן היזם עושה מדידה ומגיש לנו תכניות מפורטות רק לאחר חתימת הדיירים על הסכם מולו?
תודה
אלי
לצפיה ב-'הסכם מול יזם לפרויקט תמ"א 38/1'
הסכם מול יזם לפרויקט תמ"א 38/1
23/01/2018 | 11:53
62
אלי שלום,
ככלל, מדובר בהסכמה מסחרית בין הצדדים.
מחד, ניתן בהחלט להתעקש על קבלת תכנית קומה טיפוסית טרם החתימה על ההסכם, כדי שכל הדיירים יוכלו לדעת מראש מה הם מקבלים.
מנגד, ניתן להסכים על סקיצה עקרונית של קומה טיפוסית ועל מרווח סטייה ממנה, אשר לא יהווה הפרה מצד היזם.
כמובן שעדיף לקבל את מידת הוודאות הגבוהה ביותר לגבי התמורה שיקבלו הדיירים, עוד בטרם הם חותמים על הסכם מול היזם.
בהצלחה...
לצפיה ב-'התחדשות '
התחדשות
23/01/2018 | 13:55
1
39
קודם כל ולפני הכל ולפני פניה לכל גורם
על הדיירים לקרא לאסיפת דיירים/בעלי הדירות לקבוע ייצוג (ועד פעולה)
לכל הבניין או המתחם ואחר כך למצוא עו"ד ומשם רצים הלאה... לדעתי.
לצפיה ב-'התחלת פרויקט התחדשות עירונית'
התחלת פרויקט התחדשות עירונית
23/01/2018 | 14:30
32
היי רון,
בודאי שאתה צודק, השלב הראשון כדי "להתניע" פרויקט הוא התכנסות של כל הדיירים, הסכמה על הפרויקט, מינוי נציגות וכמובן מינוי ייצוג משפטי.
בשאלה שנשאלתי יצאתי מנקודת הנחה כי קיימת כבר הסכמה כאמור שכן קיים כבר יזם בתמונה, לכן ההתייחסות נגעה אך ורק לעניין סוג התוכניות שיש לצרף להסכם עצמו.

מנהל/ת הפורום

אודות:
עו"ד עפר שחל הוא בעל ותק של 25 שנה בעריכת דין. הוא עוסק ומטפל בתחומים שונים של המשפט האזרחי. תחומי מומחיות: פינוי בינוי; תמ"א 38; הרחבת מרפסות; בתים מ
עוד...

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

עו
עו"ד עפר שחל

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ