לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
66756,675 עוקבים אודות עסקים

פורום תמא 38 והתחדשות עירונית

 התחדשות עירונית הפכה בשנים האחרונות לתחום נדל"ני פעיל ותוסס ביותר והפעילות רק מתרחבת מדי שנה.

הדבר הוא טבעי שכן אין פתרון אחר להזדקנות מרכזי הערים הגדולות ולהתפתחות פרברי הערים. במונח התחדשות עירונית נכללים בעיקר פרוייקטים של תמ"א 38, לסוגיה השונים, פרוייקטים גדולים יותר של פינוי בינוי וכן השבחה והרחבות אחרות של בתים קיימים.

הנושא הוא מורכב ומחייב זהירות רבה ובדיקה מקצועית מקיפה. פורום זה נועד לסייע לבעלי דירות בסבך הקיים.    

הנהלת הפורום:

אודות הפורום תמא 38 והתחדשות עירונית

 התחדשות עירונית הפכה בשנים האחרונות לתחום נדל"ני פעיל ותוסס ביותר והפעילות רק מתרחבת מדי שנה.

הדבר הוא טבעי שכן אין פתרון אחר להזדקנות מרכזי הערים הגדולות ולהתפתחות פרברי הערים. במונח התחדשות עירונית נכללים בעיקר פרוייקטים של תמ"א 38, לסוגיה השונים, פרוייקטים גדולים יותר של פינוי בינוי וכן השבחה והרחבות אחרות של בתים קיימים.

הנושא הוא מורכב ומחייב זהירות רבה ובדיקה מקצועית מקיפה. פורום זה נועד לסייע לבעלי דירות בסבך הקיים.    

הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
ברוכים הבאים לפורום תמ"א 38 והתחדשות עירונית.
 חשוב לציין כי פורום זה וכל הנאמר בו, בין אם על ידי מנהל הפורום ובין אם על ידי גולשים אחרים, אינו מהווה עצה משפטית או תחליף לה ועל כן אין להסתמך עליו.
המשך >>

לצפיה ב-'חתימה על אישור תמ״ע לדירה במחלוקת משפטית'
חתימה על אישור תמ״ע לדירה במחלוקת משפטית
01/03/2018 | 16:33
48
היי,
אנו מעוניינים לבצע תמ״ע פינוי בינוי אך אחת הדירות נמצאת במחלוקת משפטית של היורשים ולא מומש צו ירושה.
האם דבר כזה יכול למנוע את הפרויקט?
תודה
לצפיה ב-'העמלה המקובלת של עו"ד מהיזם בייצוג בעלי דירות '
העמלה המקובלת של עו"ד מהיזם בייצוג בעלי דירות
28/02/2018 | 05:39
1
65
1.מהי העמלה המקובלת של עו"ד בייצוג של קבוצת כ-15 בעלי דירות מול היזם בפינוי בינוי בר"ג ?
2.מה "הגמול" שראש קבוצת הדיירים יכול לדרוש עבור גיוס הדיירים בפינוי בינוי?
לצפיה ב-'שכ"ט עו"ד בפרויקט תמ"א'
שכ"ט עו"ד בפרויקט תמ"א
28/02/2018 | 10:04
60
בוקר טוב,
בדר"כ שכ"ט של עוה"ד של הדיירים משולם ע"י היזם עצמו, כך שהדיירים לא צריכים להוציא כספים לטובת הפרויקט. לגבי שכ"ט המדויק, מדובר בהסכמה מסחרית המשתנה ממקרה למקרה. לעיתים, עוה"ד והיזם מסכימים גם כי עוה"ד יטפל עבור היזם במכירת הדירות לאחר סיום הפרויקט או ברישום צו הבית המשותף וכמובן שבגין כך היזם ישלם לעוה"ד שכ"ט נוסף.
לגבי "גמול" לנציג הדיירים, גם כאן לא מדובר במשהו קבוע אלא בהסכמה שהיזם ואותו נציג יכולים להגיע אליה. לרוב הצדדים מסכימים על שדרוג כלשהו של המפרט בדירה שאותו נציג יקבל בבניין החדש.
בהצלחה...
לצפיה ב-'ממד'
ממד
22/02/2018 | 21:39
1
42
בתוכנית הרבעים בתל אביב.
תמא 38 הריסה ובנייה מחדש, שטח הדירה החדשה כוללת ממד.
האם הממד הוא על "חשבון" היזם?
כלומר - אם גודל הדירה הישנה 80 מ"ר,
האם הממד שינתן יחושב בשטח זה? או שהוא נוסף על שטח הדירה הישנה?
תודה
 
לצפיה ב-'הוספת ממ"ד בתמ"א 38/2'
הוספת ממ"ד בתמ"א 38/2
25/02/2018 | 09:54
44
בוקר טוב,
ככלל, הוראות תמ"א 38/2 קובעות כי תוספת של עד 25 מ"ר לדירה חדשה תהיה פטורה מתשלום מס, כאשר התוספת הנ"ל כוללת בתוכה הן את הממ"ד והן את המרפסת.
תוכנית הרבעים בתל אביב היא תוכנית אשר אמורה לגבור על הוראות תמ"א 38/2, שכן היא תוכנית מפורטת בהתאם לסעיף 23 להוראות התמ"א. 
אינני בקיאה בהוראות הספציפיות של תוכנית הרבעים ויש לעיין בהן על מנת לראות מה הדין לגבי ממ"דים.
בהצלחה...
לצפיה ב-'עיכוב פרויקט תמא 38'
עיכוב פרויקט תמא 38
21/02/2018 | 20:22
1
97
שלום רב,
מה ניתן לעשות על מנת לזרז קבלת טופס 4 במקרה הבא:
פרויקט תמא 38 בדרך של הוספה, הקבלן טוען שהוא בקשיים כלכליים, לבניין השלמות קטנות שלא נעשות ע"י אף אחד -עד לטופס 4, הבנק המלווה לא מתערב, הבניין עומד באותו מצב כבר שנה, חלק מהדיירים של הדירות החדשות הגישו תביעות אישיות לפיצוי בגין איחור. בנתיים כלום לא זז, איך ניתן להניע את העניינים? פניה לבנק בצורה שונה? כתבה בעיתון? מה ניתן לעשות בשביל לא לחכות עוד שנה שנתיים באותו מצב? תודה מראש על העזרה
לצפיה ב-'עיכוב בסיום תמ"א 38'
עיכוב בסיום תמ"א 38
25/02/2018 | 09:51
43
בוקר טוב,
עליכם לפנות לעוה"ד שייצג אתכם בעסקה מול היזם ולבקש ממנו לטפל עבורכם בנושא זה, בדיוק בשביל זה הוא נמצא שם.
עוה"ד יוכל לפנות לעוה"ד של היזם או לבנק המלווה ולהיעזר בכל הסעדים הזמינים לו עפ"י ההסכם שלכם עם היזם ובהתאם לחוק.
בהצלחה...
לצפיה ב-'שאלה בנוגע לפיצוי שכירות באיחור של חצי שנה בפרויקט תמא 38'
שאלה בנוגע לפיצוי שכירות באיחור של חצי שנה בפרויקט תמא 38
17/02/2018 | 23:39
1
75
רכשנו דירה מפרויקט תמא 38 . ישנו עיכוב במסירה של חצי שנה. היזם לא מוכן לשלם יותר מ5000 שקל. בטענה שהקבלן פשט את הרגל במהלך הפרויקט. ושישנו צו מבית משפט שאומר שהם כביכול מכוסים ולא רשאים לשלם לקונים על העיכוב. האם יכול להיות שזה נכון ואם לא מה עלינו לעשות? תודה. יש לציין גם שהוא לא מוכן להראות לנו את הצו השיפוטי. השאלה אם עדיף לקחת את הסכום הנל או להתווכח על מה שבאמת מגיע לנו. לאחר בירורים שערכנו אנו יודעים שדירה כמו שלנו שווה בשכירות כ 5500 .
לצפיה ב-'פיצוי בגין איחור במסירה'
פיצוי בגין איחור במסירה
18/02/2018 | 09:45
58
בוקר טוב,
בוודאי שיכול להיות שקיים צו שיפוטי המורה ליזם כמה לשלם שכירות לדיירים, לאחר שנכנס לקשיים כלכליים.ככלל, היזם מחויב להציג בפניכם את הצו הנ"ל.
לגבי גובה השכירות, בדר"כ בהסכם מול היזם קובעים כבר את גובה השכירות שישולם על ידו במהלך הבנייה. אם השכירות שהוא מוכן לשלם כעת (5,000 ש"ח) היא נמוכה יותר מזו שהוסכם מולו, יש חשיבות לעיון בצו. אם ממילא זה הסכום שסוכם עליו, אז זה פחות משנה לדעתי.
בהצלחה...
לצפיה ב-'פיצוי לבעלי דירת קרקע+מרתף בבניין משותף'
פיצוי לבעלי דירת קרקע+מרתף בבניין משותף
16/02/2018 | 23:53
1
61
שלום, 
אשמח לעזרה בנושא תמא 2/38,
טרם חתמתי על העברת זכויות ליזם מפני שדפקו לי בדלת, הסבירו בקצרה (ועד הבית שהוא קומבינטור- סיפר שהיזם הבטיח לו דברים כאלה ואחרים) וביקשו שאחתום. אינני בקיאה בנושא ובזכויותיי לפיצוי הולם, לכן אשמח למענה על השאלות הבאות:
1. מהו גודל הפיצוי לבעלי דירת קרקע+מרתף בבניין?
2. האם אקבל תוספת של 25 מ"ר עבור המרתף (גודל זהה לדירת הקרקע) ו-25 מ"ר נוספים עבור קומת הקרקע?
3. האם היזם מחויב להציג מפרט של הדירה שתתקבל כהתחייבויות בחוזה לפני חתימת העברת זכויות אליו?
4. במידה ולא תהיה כדאיות כלכלית עבורי האם החוק עומד לזכותי במידה ואסרב לחתום? כולם חתמו חוץ ממני.
5. הבית הורחב ונוספה קומת מרתף. האם ניתן לדרוש פיצוי גבוה יותר מיצר הדיירים? 
6. קראתי שיזמים נוהגים לא להחתים את דיירי קומת קרקע ע"מ שיוגדרו כסרבנים, וכל זה כדי לחמוד את דירתם? האם יזם יכול להכריח אותי לעבור לקומה אחרת ולוותר על קומת הקרקע והמרתף?
 
תודה,
נינה
לצפיה ב-'תמ"א 38/2'
תמ"א 38/2
18/02/2018 | 09:42
45
בוקר טוב,
אענה לשאלותיך לפי הסדר:
1. פיצוי במסגרת תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) בדר"כ עומד על תוספת של עד 25 מ"ר לכל דירה, שכן תוספת עד גודל זה היא פטורה ממס.
2. לגבי המרתף- הנושא תלוי בשאלה האם המרתף נבנה כדין ובהתאם להיתר בניה מסודר. ככל שכן, ומדובר במרתף אשר משמש כיחידת דיור נפרדת, אזי את נחשבת כמי שיש לה שתי דירות (כמובן, ככל שהדבר נעשה עפ"י היתר!!). מכיוון שדירתך היא אינה דירה "רגילה" (בשל תוספת המרתף), קשה לתת תשובה חד משמעית.
3. בדר"כ מקובל שלהסכם מול היזם יצורף כבר נספח בו יופיע המפרט של הדירות החדשות. אין חובה שבחוק לעשות זאת, אך זה מומלץ מאוד לסגור מולו בדיוק מה הדיירים מקבלים, עוד בטרם הבניין הקיים נהרס ונבנה בניין חדש תחתיו.
4. העדר כדאיות כלכלית היא סיבה לגיטימית להתנגד לפרויקט תמ"א 38/2, המוכרת גם ע"י החוק ובתי המשפט. 
5. ראי תשובתי לשאלה 2.
6. אינני מודעת לתופעה אותה תיארת. בבניין החדש, היזם יכול לא להסכים לתת לך דירה בקומת הקרקע, אם את מעוניינת בה (שכן בדר"כ מדובר בדירות מיוחדות שהיזם מעוניין לשמור לעצמו ולמכור לצדדים שלישיים). בבניין הקיים, בוודאי שהיזם אינו יכול להכריח אותך לעבור לדירה אחרת ולוותר על הדירה שלך.
בהצלחה....
לצפיה ב-'תמא בראשון לציון'
תמא בראשון לציון
15/02/2018 | 11:24
1
56
בפרוייקט שלנו הקבלן ברח, הפרוייקט מומן על ידי חברת מימון
חברת המימון השתלטה על הפרוייקט מתוך כוונה לסיים הבניה
אנחנו תקועים איתם כבר שנתיים והם לא מצליחים לסיים למרות שבתחילת הדרך נאמר לנו על ידם שמדובר בתיקונים קטנים שייקחו חודשיים שלוש ואפילו פירטו לנו מה צריך לעשות
 
מאז חלפו שנתיים ולא רואים את הסוף
האם אנחנו יכולים לתבוע את חברת המימון כנגד נזקים כמו שכר דירה שחלק מאיתנו משלם ושילם.?
 
מנהל החברה ממש התעלל בנו והתייחס אלינו כאילו שאנו צריכים להודות לו שהוא עושה משהו, רק כשהוא הבין שהוא מסתבך מנסה להיות נחמד.
לצפיה ב-'השלמת פרויקט על ידי חברת מימון'
השלמת פרויקט על ידי חברת מימון
19/02/2018 | 10:36
29
בוקר טוב,
ככלל, כאשר יזם נעזר בגוף מממן, נחתם הסכם משולש בין היזם, בין בעלי הדירות ובין הגוף המממן. במסגרת ההסכם, בעלי הדירות מסכימים לשעבד לטובת הבנק את זכויותיהם, בכפוף לכך שהיזם יבצע את עבודותיו, והגוף המממן יכנס בנעליו של היזם, ככל שזה לא יוכל לעמוד בהתחייבויותיו על פי ההסכם.
כך, כאשר היזם אינו עומד בהתחייבויותיו (כפי שתיארת), החברה המממנת צריכה להיכנס בנעליו כלפי בעלי הדירות, לרבות עמידה בהתחייבויות כמו טיב ביצוע, לוחות זמנים, עמידה במפרטים וכו'.
אם חברת המימון מאחרת כל כך בסיום הפרויקט ומסירת הדירות, בהחלט קיימת עילת תביעה כנגדה. הייתי ממליצה לכם לשכור את שירותיו של עו"ד אשר יעבור על ההסכם שנחתם ויראה בדיוק אילו הפרות ביצעה חברת המימון, כדי להחליט על מתווה פעולה מולה.
בהצלחה...
לצפיה ב-'מחפש ספרי משפט'
מחפש ספרי משפט
13/02/2018 | 13:57
21
שלום רב,
 
אני מחפש ספרי משפט ממשרדי עו"ד שמעתיקים את מקום משרדם ואינם מעבירים חלק מהספרים למקום החדש, מספריות המוציאות משימוש ספרי משפט ישנים, מסטודנטים לשעבר במשפטים שאינם מעוניינים להמשיך ולהחזיק בכל ספרי הלימוד שלהם ומכל מי שנתקל בספר/י משפט ואינו מעוניין בו/הם.
אשמח אם תודיעו לי. 
 
בתודה,
עמי.
 
לצפיה ב-'דייר סרבן בבית שאינו רשום כבית משותף'
דייר סרבן בבית שאינו רשום כבית משותף
03/02/2018 | 15:14
3
76
שלום רב.
כיצד מופעלת, אם בכלל, האופציה לתבוע נזיקית / בכל דרך אחרת דייר סרבן במצב בו לא רשום בית משותף? 
מצב דברים בו על חלקה בת 2 דונם ניצבים שני מבנים בכל אחד מהם 4 דירות. הבניינים אינם רשומים כבתים משותפים, וכל 8 בעלי הדירות רשומים כבעלי 1/8 חלקים במושע בקרקע. חברה יזמית רכשה במזומן 6 דירות משמע 6/8 מהקרקע בבעלותה. 2 בעלים אחרים סוחטים אותה..
כיצד ניתן לפעול לחייב אותם לבתע עמה עסקה במזומן או בקומבינציה?
תודה רבה.
 
לצפיה ב-'דייר סרבן לא בבית משותף'
דייר סרבן לא בבית משותף
04/02/2018 | 09:41
2
61
בוקר טוב,
לצערי, הוראות החוק שמכוחן ניתן לתבוע דייר סרבן, קרי חוק פינוי בינוי (פיצויים) וחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), חלים רק על בתים משותפים.
מאחר שזה המצב, לא ניתן להשתמש במנגנונים הקבועים בחוקים אלה (תביעת אכיפה או תביעה לפיצויים), כדי לתבוע דיירים סרבנים בבניינים אשר אינם רשומים כבתים משותפים.
בהצלחה...
לצפיה ב-'תודה אך....'
תודה אך....
04/02/2018 | 21:22
1
32
ס 12 לחוק המקרקעין חיזוק קובע שהוראותיו תחולנה גם על בתים שאינם בתים משותפים.
אם כן, מדוע לא ניתן להשתמש בחוק החיזוק בסיטואציה אותה תארתי?
לצפיה ב-'חוק המקרקעין (חיזוק)'
חוק המקרקעין (חיזוק)
05/02/2018 | 09:56
31
ככלל, אתה צודק.
יחד עם זאת, מניסיוני לא ראיתי מקרים בהם החוק הוחל על בתים לא משותפים, שכן בבתים לא משותפים לא ברור לגמרי מה הרוב הנדרש לצורך הגשת תביעה.
לצפיה ב-'המלצה על עורך דין באזור פתח תקווה'
המלצה על עורך דין באזור פתח תקווה
02/02/2018 | 15:11
30
שלום
אודה להמלצה על עורך דין המתמחה בתמ"א 38 - בניין בפתח תקווה
תודה
דנה
לצפיה ב-'ביטול תשתית גז בפרוייקט תמא 38'
ביטול תשתית גז בפרוייקט תמא 38
28/01/2018 | 13:52
1
101
שלום רב.
אנו דיירים בשכירות בבניין שנמצא בפרוייקט חיזוק מבנים תמ"א 38. לאחר זמן מה מתחילת העבודות הודיעו לנו כי כל תשתית הגז מבוטלת עד לסיום הפרוייקט וכי חברת הגז אוספת את הבלונים מחשש לאסון. עברתי על "הוראות תמ"א 38 - נוסח משולב" ולא ראיתי התייחסות לעניין. היזם טוען כי הם פועלים במסגרת החוק . לקחנו בחשבון אבק רעש ולכלוך טרם הכניסה לדירה, אבל לגבי הגז אף אחד לא התריע וזה בהחלט שיקול נכבד.
האם אנו הדיירים יכולים להתנגד למהלך ? יש משהו אחר שניתן לעשות ?
לצפיה ב-'מענה לשאלתך בעניין ביטול תשתית גז בתמ"א 38'
מענה לשאלתך בעניין ביטול תשתית גז בתמ"א 38
28/01/2018 | 14:14
57
שלום יוסי,
היזם אכן צודק כי כיום, לאור ריבוי של תאונות גז שהתרחשו בפרויקטים של תמ"א 38 בשנים האחרונות, אין אישור להפעיל גז תוך כדי ביצוע פרויקט חיזוק כאמור. 
דרך המלך להתמודד עם נושא זה היא להסכים מראש עם היזם, במסגרת ההסכם שנחתם מולו, כי הוא יספק לכל הדיירים כיריים חשמליים בתקופה בה הגז ינותק.
לפי שאלתך, אני מבינה כי לא הכנסתם כזה סעיף להסכם. בנסיבות אלה, אתם יכולים לנסות ולדרוש כעת מהיזם לדאוג לכם לכיריים חשמליים. העלויות הן אינן גבוהות בדרך כלל והדבר יכול לפייס את הדיירים. 
בהצלחה...
לצפיה ב-'כמה שאלות '
כמה שאלות
25/01/2018 | 17:16
1
48
קיבלתי הסכם פינוי בינוי של השכונה 
כל השכונה חתמה מעל ל 80%
החתימה הראשונה היתה מול חברת נופים 
אבל עכשיו בהסכם זה מול חברת 
נופים מתחם יוספטל כפר סבא בע"מ
 
האם המצב תקין 
תודה 
לצפיה ב-'חתימה על הסכם פינוי בינוי מול יזם'
חתימה על הסכם פינוי בינוי מול יזם
28/01/2018 | 11:20
54
בוקר טוב,
ראשית, הייתי ממליצה לך לבדוק האם חברת "נופים" מולה נחתם ההסכם בהתחלה, היא לא למעשה אותה חברת "נופים מתחם יוספטל כפר סבא בע"מ", אשר שינתה את שמה, או השתמשה בשם מקוצר במסגרת ההסכם הראשון.
ככל שלא מדובר באותה חברה, יש לבדוק את הוראות ההסכם ולראות האם ישנו סעיף המאפשר לנופים להעביר את זכויותיה והתחייבויותיה עפ"י ההסכם לחברה אחרת. מדובר בסעיף די סטנדרטי שניתן לראות לא מעט בהסכמים כאלה, לכן אני מניחה שסעיף כאמור קיים גם בהסכם שלכם. 
ככל וסעיף כאמור אכן קיים, נופים רשאית להעביר את התחייבויותיה עפ"י ההסכם לחברה אחרת, בתנאי כמובן שהחברה החדשה לא תיסוג ולא תחרוג מהתחייבויותיה המקוריות של נופים כלפי הדיירים.
בהצלחה...
לצפיה ב-'התנגדות לתמא 38/2'
התנגדות לתמא 38/2
21/01/2018 | 21:38
4
90
שלום הדר ,
בבנין שבו אנ ימתגורר מעונינים לבצע תמא 38/2 יחד עם מספר בנינים סמוכים .
כבר חתמו רב של 80% מדיירי כל הבנינים , ו2/3 מכל בניין על הסכם עם עורך דין מול יזם .
האם יש טעם בהתנגדות לפרויקט או שבמבחן המשפטי קיים יתרון לרב .
מהם הסיבות שבגינן יש טעם להגשת התנגדות אשר עשויה להתקבל בבית משפט או אצל המפקחת על לשכת המקרקעין ?
תודה
יורי
לצפיה ב-'התנגדות לפרויקט תמ"א 38/2'
התנגדות לפרויקט תמ"א 38/2
22/01/2018 | 09:23
3
89
יורי בוקר טוב,
ככלל, המנגנון להתנגדות לביצוע פרויקט תמ"א 38/2 מעוגן בחוק חיזוק בתים משותפים, הקובע כי רוב של 80% מבעלי הזכויות ו-80% ממחזיקי הרכוש המשותף בבניין, רשאים לפנות למפקח על רישום המקרקעין בתביעת אכיפה כנגד דייר סרבן. תנאי סף לפנייה כאמור, הוא כאשר ניתן כבר היתר בניה לפרויקט.
לשאלתך, חוק חיזוק בתים משותפים קובע מספר סיבות אשר יכולות להתקבל כהתנגדות לגיטימית והן כאשר העסקה אינה כדאית כלכלית; לא הוצעו לדייר הסרבן מגורים חלופיים בתקופת הריסת הבניין והקמתו מחדש; לא הוצעו לדייר הסרבן בטוחות הולמות; קיימות נסיבות אישיות לדייר הסרבן שבגינן הסכמה לעסקה היא אינה סבירה או מצב בו הדייר הסרבן או אחד מבני משפחתו הוא בעל מוגבלות (אך גם לכך יש סייגים). 
אני מזמינה אותך לקרוא מאמר שכתבתי בנושא זה: http://ekw.co.il/he/dealing-refusing-tenants-urban...
בהצלחה...
לצפיה ב-'התנגדות לתמא 38/2'
התנגדות לתמא 38/2
23/01/2018 | 06:23
2
50
שלום עו"ד הדר ,
תודה על המאמר המלמד,
במאמר יש התיחסות לתביעה מצד רב הדיירים במרה של "פינוי בינוי קלאסי" , ובו הם יכולים לתבוע דייר סרבן במקרה שהמתחם מוכרז כפינוי בינוי .
האם תוכלי להרחיב באיזה מקרים ניתן להכריז ?
האם לאחר שינוי תב"ע ו.או לאחר החלטת משרד השיכון ?
 
כלומר ברצוני לדעת מתי הדיירים יכולים לתבוע דייר סרבן  בפרויקט פינוי בינוי ?
 
תודה
 
יורי
לצפיה ב-'תביעת דייר סרבן בפרויקט פינוי בינוי'
תביעת דייר סרבן בפרויקט פינוי בינוי
23/01/2018 | 11:51
1
50
שלום יורי,
ככלל, חוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו - 2006 (המכונה גם חוק הדייר הסרבן), מאפשר התמודדות עם דייר סרבן בפרויקטים של פינוי בינוי באמצעות הגשת תביעה נזיקית לבית המשפט על ידי רוב של 80% מבעלי הזכויות ו-75% ממחזיקי הרכוש המשותף במתחם.
יחד עם זאת, הוראות חוק הדייר הסרבן חלות אך ורק על מתחם אשר הוכרז באופן רשמי כ"מתחם פינוי בינוי", בין מכוח סעיף 33א לחוק התכנון והבניה, ובין מכוח סעיף 49כח לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).
הכרזה על מתחם פינוי בינוי במסלול חוק התכנון והבניה, יכולה להתקבל רק אם הרשות המקומית מבקשת המלצה כאמור. מנגד, הכרזה על מתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי, יכולה להתקבל באמצעות הגשת בקשה מטעם יזם הפרויקט. 
מקווה שהנושא ברור יותר כעת... בהצלחה
לצפיה ב-'מתחם פינוי בינוי'
מתחם פינוי בינוי
23/01/2018 | 18:01
35
שלום עו"ד הדר
תודה רבה על התשובה המלמדת.
 
 
לצפיה ב-'תכניות לפני חתימת הדיירים'
תכניות לפני חתימת הדיירים
23/01/2018 | 10:45
3
83
הייתי מעוניין לדעת האם לפני חתימה על הסכם עם יזם בפרויקט תמ"א 38/1 אנו הדיירים אמורים לקבל תכנית קומה טיפוסית מפורטת ותכנית קומת קרקע מפורטת וזאת לאחר שליחת מודד מצד היזם, או לחילופין האם אנו חותמים על תכנית עקרונית ברמת סקיצה של קומה טיפוסית ורק לאחר מכן היזם עושה מדידה ומגיש לנו תכניות מפורטות רק לאחר חתימת הדיירים על הסכם מולו?
תודה
אלי
לצפיה ב-'הסכם מול יזם לפרויקט תמ"א 38/1'
הסכם מול יזם לפרויקט תמ"א 38/1
23/01/2018 | 11:53
59
אלי שלום,
ככלל, מדובר בהסכמה מסחרית בין הצדדים.
מחד, ניתן בהחלט להתעקש על קבלת תכנית קומה טיפוסית טרם החתימה על ההסכם, כדי שכל הדיירים יוכלו לדעת מראש מה הם מקבלים.
מנגד, ניתן להסכים על סקיצה עקרונית של קומה טיפוסית ועל מרווח סטייה ממנה, אשר לא יהווה הפרה מצד היזם.
כמובן שעדיף לקבל את מידת הוודאות הגבוהה ביותר לגבי התמורה שיקבלו הדיירים, עוד בטרם הם חותמים על הסכם מול היזם.
בהצלחה...
לצפיה ב-'התחדשות '
התחדשות
23/01/2018 | 13:55
1
37
קודם כל ולפני הכל ולפני פניה לכל גורם
על הדיירים לקרא לאסיפת דיירים/בעלי הדירות לקבוע ייצוג (ועד פעולה)
לכל הבניין או המתחם ואחר כך למצוא עו"ד ומשם רצים הלאה... לדעתי.
לצפיה ב-'התחלת פרויקט התחדשות עירונית'
התחלת פרויקט התחדשות עירונית
23/01/2018 | 14:30
30
היי רון,
בודאי שאתה צודק, השלב הראשון כדי "להתניע" פרויקט הוא התכנסות של כל הדיירים, הסכמה על הפרויקט, מינוי נציגות וכמובן מינוי ייצוג משפטי.
בשאלה שנשאלתי יצאתי מנקודת הנחה כי קיימת כבר הסכמה כאמור שכן קיים כבר יזם בתמונה, לכן ההתייחסות נגעה אך ורק לעניין סוג התוכניות שיש לצרף להסכם עצמו.
לצפיה ב-'התחדשות עירונית'
התחדשות עירונית
23/01/2018 | 13:47
26

"מגמה חיובית מורגשת ורוחשת שמצליחה לְהָפִיחַ רוח חיובית!
בתודעת בעלי דירות עם יוזמה ונחישות מול יזמים כושלים ומעכרים!
 
התהליך מתחיל בהבנת הפוטנציאל במידה וקיים
בבניין או במתחם אותו רוצים הבעלי הדירות לקדם.
הם עושים זאת על ידי התקשרות אל מול שמאי מקרקעין ועורכי דין בתחילת הפרויקט.
לאחר מכן מתבצעת בדיקת תכנון או בחינת הכדאיות הכלכלית
ורק לאחר מכן בפנייה לחברות יזמיות לקבלת הצעות.
 
העבודה המקדימה מאפשרת לבעלי הנכסים להגיע למשא ומתן כאשר הם מודעים לזכויותיהם, לפוטנציאל של הפרויקט ולמדיניות העירונית. בכך הם מקדמים באופן מהותי את המשא ומתן ומקצרים טווחים להשלמת הפרויקט.
*ויש המסתייגים*
פרויקטים של התחדשות עירונית מחייבים את ראשי הרשויות לטפל בתשתיות הוותיקות ולהעניק שירותים מודרנים לתושבים. במסגרת קושי זה, עיריית תל אביב למשל נערכת להטיל היטלי השבחה על כל הבניינים שנכללים בתוכנית תא/5000, שזה הפיתרון הכי פשוט מבחינתם, (דוחות חניה של מיליוני ש"ח) במקום להרים הכפפה ולחשוב קדימה הרי בסופו של עידן אנכנו נהיה חייבים לחשוב לגובהה כמו טוקיו למשל כי אין לנו מדינה עם עתודות שטח/אדמה... אז מה עושים? תומנים את הראש בחול והדורות הבאים ישברו ת'ראש!
נכון להיום אין ספק כי הרשויות צודקות בחששן כי תוספת דירות תיצור עומס על הכבישים,
אבל הפתרון הסביר היחיד הוא הקצאת משאבים ממשלתיים משמעותיים לטובת יצירת מערך תחבורה ציבורית ראוי,
שיוריד רכבים מהכבישים. מי שצריך לסייע לרשויות בכל הנוגע לתשתיות ולספק מענה תקציבי
היא המדינה.(הון/שילטון כבר אמרנו?!)
כל עוד הנטל התקציבי יפול על הרשויות, יהיה להן קשה לאשר את הפרויקטים
ולקדם את התחום."
בברכה
רון.פ.
לצפיה ב-'הדר, אודה מאוד להסבר פשוט להבדל '
הדר, אודה מאוד להסבר פשוט להבדל
21/01/2018 | 11:04
1
46
בין פינוי בינוי להתחדשות עירונית ממבט ההשפעה על הדייר.
 
תודה!
אורית מרחובות
לצפיה ב-'התחדשות עירונית ופינוי בינוי'
התחדשות עירונית ופינוי בינוי
21/01/2018 | 14:30
43
אורית שלום,
התחדשות עירונית היא למעשה שם כולל למגמה ההולכת וגוברת בשנים האחרונות של פרויקטים שמטרתם לחדש את הסביבה העירונית בה אנו חיים. 
כך, התחדשות עירונית כוללת בתוכה הן פרויקטים של חיזוק מפני רעידות אדמה, בין באמצעות חיזוק בניינים קיימים ובין באמצעות הריסתם ובניית בניינים חדשים תחתם (היינו, תמ"א 38) והן פרויקטים של פינוי בינוי קלאסי, קרי פינוי דיירים מבניין מסוים, הריסתו והקמת בניין חדש במקומו.
במאמר מוסגר אציין כי בכל אחד מהמסלולים (פינוי בינוי או תמ"א 38) ישנם תמריצים שונים, הן לדיירים והם ליזמים ולקבלנים.
מקווה שהנושא ברור יותר כעת.
בהצלחה...
לצפיה ב-'האם יש רישום של פרוייקטים שעתידים לצאת לביצוע בשנת 2018?'
האם יש רישום של פרוייקטים שעתידים לצאת לביצוע בשנת 2018?
10/01/2018 | 10:50
2
28
לצפיה ב-'ותודה רבה מראש'
ותודה רבה מראש
10/01/2018 | 10:50
16
לצפיה ב-'רשימת פרויקטים עתידיים'
רשימת פרויקטים עתידיים
21/01/2018 | 10:53
38
בוקר טוב,
למיטב ידיעתי לא קיים מאגר מידע המרכז את כל הפרויקטים העתידיים לצאת אל הפועל.
אולי באתרים של עיריות ספציפיות ישנה רשימה כאמור, אך אני בספק.
בהצלחה...
לצפיה ב-'פינוי בינוי'
פינוי בינוי
31/12/2017 | 22:05
1
42
תוכנית הרבעים בתל אביב.
שאלה....
האם שטח ממ"ד שיתווסף,  על פי תוכנית הרבעים, הוא משטח היזם או חישוב משטח הנכס?
לדוגמא - אם שטח הנכס במקור הוא 50 מ"ר, האם תוספת הממ"ד היא בתוך אותם 50 מ"ר? שוב, מדובר בתוכנית הרבעים (הריסה ובינוי).
תודה
 
לצפיה ב-'תוספת ממ"ד בפינוי בינוי'
תוספת ממ"ד בפינוי בינוי
01/01/2018 | 09:19
33
שלום,
שטח ממ"ד שמתווסף הוא חלק מה-25 מ"ר שניתן להוסיף במסגרת פרויקט של הריסה ובינוי... כלומר אם הדירה כיום היא 50 מ"ר, ניתן להוסיף לה 12 מ"ר ממ"ד + 13 מ"ר נוספים.
בהצלחה...
לצפיה ב-'תמ"א 2/38 '
תמ"א 2/38
27/12/2017 | 15:39
4
68
ברשותי מבנה בן 85 מ"ר  שמחולק לשתי יחידות דיור(הזכויות בתב"ע המאושרת מאפשרות 262 מ"ר (75% אחוזי בנייה ממגרש של 350 מ"ר)
המבנה קיבל היתר לפני 1980 ויש דוח מהנדס שקובע כי לא ניתן קונסטרוקטיבית לבנות מעל אלא חובה להרוס

ללא קשר לתמ"א, בכוונתי לעשות שינוי תב"ע ולהגדיל את אחוזי הבנייה ל280%.
בכדי להימנע מהיטל השבחה גבוה חשבתי שאולי ניתן לפעול לאישור הזכויות המותרות מכח התמ"א ולחסוך לעצמי היטל השבחה על המ"ר שיאושר במסגרת התמ"א.

1. מה הזכויות המגיעות לי במסגרת תמ"א 2/38?
2.  האם אני מקבל תוספת מכוח התמא על השטח הבנוי שיש לי או על הזכויות בנייה שיש לי כרגע שטרם מומשו?
3. איה תוספת מגיעה לי?
3. מה הסדר הנכון להגשת הבקשה? האם אני קודם כל מגיש בקשה להיתר מכח התמ"א ואז מגיש שינוי תבע?
לצפיה ב-'זכויות במסגרת תמ"א 38/2'
זכויות במסגרת תמ"א 38/2
27/12/2017 | 16:26
2
65
שלום רב,
בטרם אתייחס לשאלותיך אציין בכלליות כי היטל השבחה הוא פטור ככל שאתה מנצל זכויות מכוח התמ"א. זכויות שתנצל מכוח התב"ע יהיו חייבות כמובן בהיטל השבחה לרשות המקומית.
אענה לשאלותיך לפי סדר הצגתן:
1. במסגרת תמ"א אתה זכאי להרוס ולבנות מחדש את הבניין, כאשר על הזכויות מכוח התמ"א אינן חייבות בהיטל השבחה. כמו כן, על כל יח"ד אתה זכאי לתוספת של עד 25 מ"ר. משאלתך לא ברור האם שתי יחידות הדיור שבבעלותך הן בבניין בן קומה אחת או שתיים, אך אם מדובר בבניין בן קומה אחת, תהיה אפשרות להוסיף עוד 1.5 קומות ואם מדובר בבניין בן 2 קומות, תהיה אפשרות להוסיף עוד 2.5 דירות.
2. התוספת מכוח התמ"א באה בנוסף לזכויות בניה שקיימות לך אולי מכוח התב"ע. יחד עם זאת, מבחינת חישוב קומות הבניין, התמ"א מתייחסת רק למה שבנוי בפועל (כך שאם הבניין שלך הוא בן קומה אחת, אך יכולת לבנות קומה נוספת ולא עשית זאת, התמ"א מתחשבת אך ורק בקומה האחת הבנויה).
3. כפי שציינתי בסעיף 1 דלעיל, עבור כל יח"ד מגיעה לך תוספת של עד 25 מ"ר ותוספת הקומות היא בהתאם למספר הקומות הבנויות כיום.
4. לגבי סדר הגשת הבקשות, אני ממליצה לך לפנות לאדריכל בכדי לקבל תשובה לשאלה זו, אך לעניות דעתי כאשר תתכנן את התוכנית בכללותה, היא תכלול גם את הזכויות מכוח התמ"א וגם את התיקון לתב"ע.
בהצלחה...
לצפיה ב-'גובה היטל השבחה'
גובה היטל השבחה
28/12/2017 | 08:27
1
41
תודה רבה על התשובה מפורטת.
 
יש לי שאלה נוספת-
כיצד מחושב המ"ר שבו אחויב בהיטל השבחה?
 
כרגע יש 85 מ"ר בנוי, שתי יח"ד על פני קומה אחת. משמע הזכויות הנוספות המגיעות לי מכח התמ"א הינם 85x1.5 מ"ר + 25x2 מ"ר - 12x2 מ"ר ממד"ים= 153.5 מ"ר.
כאמור התב"ע הנוכחית מאפשרת שטחי בנייה של 262 מ"ר.
במסגרת שינוי התב"ע שאגיש אקבל 910 מ"ר שטח לבנייה.
לפי הבנתי אני לא אמור לשלם היטל השבחה על ה-262 מ"ר המאושרים במסגרת התב"ע התקפה אלא על ההפרש בין הזכויות העתידיות לזכויות הנוכחיות.
 
כיצד נכנסות הזכויות של התמ"א למשוואה הזו?
האם אני מוסיף את הזכויות מכח התמ"א לזכויות הנוכחיות: 262 מ"ר+ 135 מ"ר לחישוב המ"ר שעליו לא אשלם השבחה?
 
בתודה, רגב
 
לצפיה ב-'חישוב היטל השבחה'
חישוב היטל השבחה
28/12/2017 | 12:12
49
שלום רגב,
שאלתך היא שאלה שמאית חישובית אשר איני יכולה לתת עליה מענה.
יחד עם זאת אבהיר כי כשציינתי שבתמ"א 38 מגיע לך תוספת של 25 מ"ר לכל יחידת דיור, התוספת הנ"ל כוללת את ה-12 מ"ר של הממ"ד, וזה לא בנוסף.
ככלל, אתה תשלם היטל השבחה רק על הזכויות מכוח התב"ע, אך הרשות המקומית היא זו שתשלח לך תחשיב מדויק, עליו תוכל לערער באמצעות עריכת שמאות מטעמך.
שיהיה בהצלחה...
לצפיה ב-'תמ"א 38/2'
תמ"א 38/2
31/01/2018 | 11:35
19
רגב שלום,
ראשית עליך לבדוק את הזכויות באיזור בו נמצא המבנה שלך- באם בתל אביב הזכויות שונות מאשר ברמת גן וכן הלאה,
השאלות שאתה מעלה בנוגע לזכויות הבניה- כדאי שיועברו לארכיטקט,
לגבי המיסוי- ממליץ על יועץ מס,
אשמח לעזור לך ולסייע 073-3744480
גלדור ליווי דיירים בהתחדשות עירונית
לצפיה ב-'זכויות בתמ"א 38 (לא הריסה)'
זכויות בתמ"א 38 (לא הריסה)
27/12/2017 | 21:02
2
63
בס"ד
שלום וברכה!
אקדים את הרקע, ולאחר מכן אבקש את רשותך לשאול שתי שאלות. אהיה אסיר תודה אם תבחני את הנושא בענייניות בלי דעות קדומות, שכן מספר עורכי דין ששוחחתי איתם מיהרו לשלול את הטענות בלי להסביר מדוע, ולדעתי מדובר בדעות מוקדמות ובחוסר נכונות לחשוב מחוץ לקופסא:
הבנין שלנו בן 9 דירות, 8 'רגילות', והדירה שלנו שהיא דירה כפולה: גם בשטחה, וגם בחלק שיש לנו ברכוש המשותף. למעשה, מדובר על דירת דופלקס, שמתפרסת על חלק מקומת העמודים וחלק מהקומה הראשונה. מדובר כעת על תמ"א, במסגרתו יקבל היזם את השטחים בקומת העמודים+המקלט, וכן אפשרות לבניית 2 קומות על הגג, ואנו נקבל הרחבה+מחסנים. כעת, לשאלותי:
א. לפי מה שהבנתי מחוק התמ"א, כבעלים של חלק כפול ברכוש המשותף יש לי חלק כפול בזכויות הבניה מכוח התמ"א, שהרי אילו היינו מבצעים את הבניה לבד - הייתי מקבל חלק כפול. כמו כן, בקומת העמודים, במקלט ובגג, יש לי בודאי חלק כפול. האם אני זכאי לבקש תמורה נוספת מעבר לתמורה שמקבל כל דייר אחר בבנין? שאלה זו כמובן מושפעת מהשאלה הבאה, שכן תשובה חיובית על השאלה הבאה תייתר את השאלה הזו.
ב. היזם טוען בתוקף, שכל דירה בבנין יכולה לקבל הרחבה של עד 25 מ"ר לכל היותר, ומעבר לכך יהיה מיסוי. מבדיקה שערכתי בתכנית התמ"א, מתברר שאמנם ישנה מגבלה ל25 מ"ר לכל דירה לגבי סעיף 11.1.4(ה), אבל מגבלה דומה לא קיימת לגבי סעיף 11.1.1(ה) שמאפשר להרחיב את הדירה בקומת הקרקע במסגרת סגירת קומה מפולשת. כלומר: בהנחה שהקבלן מרחיב את הדירה שלי בקומה הראשונה ב25 מ"ר מכח סעיף 11.1.4, כמו שאר הדיירים, נותר מתחתיה, בקומת הקרקע, חלל של קומה מפולשת אותו ניתן לסגור מכח סעיף 11.1.1, שהרי שטחה של הקומה המפולשת לצורך סגירה על פי סעיף 11.1.1(ב) הינו עד קו המתאר של הקומה המורחבת, ותיקון 3 לתמ"א קובע מפורשות שניתן לנצל את כל האפשרויות לתוספת הבניה במצטבר. השטח הזה של הקומה המפולשת הסגורה - יכול לשמש להרחבה של הדירה שלי לפי סעיף 11.1.1 (ה), כך שבעצם אקבל הרחבה כפולה שהולמת את החלק שלי ברכוש המשותף.
גם מבחינת מיסוי, היזם טוען שהרחבה מעבר ל25 מ"ר אינה פטורה ממס, אולם עיון בחוק מיסוי מקרקעין מלמד שההגבלה על פטור לתוספת מעבר ל25 מ"ר מופיעה רק בסעיף 49לג1 (תיקון מס' 74) שמתייחס לתכנית החיזוק בדרך של הריסה, ואילו בסעיף 49 לג (תיקון מס' 62) אין הגבלה על היקף התוספת כל עוד היא מתבצעת על פי תכנית החיזוק. במקרה שלי בודאי מדובר על תוספת מכח תכנית החיזוק, ולכן, אני לא רואה כל סיבה לכך שלא יהיה פטור גם על תוספת מעבר ל25 מ"ר כל עוד היא בשירותי בניה על פי תכנית החיזוק.
אהיה אסיר תודה אם תהיה לך הסבלנות לקרוא את השאלה עד תומה ולהביע את דעתך בנושא.
לצפיה ב-'מענה לחישוב הזכויות'
מענה לחישוב הזכויות
31/01/2018 | 13:02
30
הי, אשמח להיפגש ולשוחח איתך 073-3744480 www.galdor38.com
לצפיה ב-'ייעוץ והדרכה מקצועית בתכניות תמ"א 38 לדיירים'
ייעוץ והדרכה מקצועית בתכניות תמ"א 38 לדיירים
05/02/2018 | 11:30
28
היי ישנם חברות המייעצות לגבי הזכויות של האזרח בכל הנוגע לזכויות המגיעות לו בפרויקט תמ"א 38, מתן בדק בית וביקורת מבנים קיימה הדרכה חינמית לקרובי משפחה שלי בתל אביב, ממליץ בחום.

מנהל/ת הפורום

אודות:
עו"ד עפר שחל הוא בעל ותק של 25 שנה בעריכת דין. הוא עוסק ומטפל בתחומים שונים של המשפט האזרחי. תחומי מומחיות: פינוי בינוי; תמ"א 38; הרחבת מרפסות; בתים מ
עוד...

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

עו
עו"ד עפר שחל

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ