לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
67686,768 עוקבים אודות עסקים

פורום תמא 38 והתחדשות עירונית

 התחדשות עירונית הפכה בשנים האחרונות לתחום נדל"ני פעיל ותוסס ביותר והפעילות רק מתרחבת מדי שנה.

הדבר הוא טבעי שכן אין פתרון אחר להזדקנות מרכזי הערים הגדולות ולהתפתחות פרברי הערים. במונח התחדשות עירונית נכללים בעיקר פרוייקטים של תמ"א 38, לסוגיה השונים, פרוייקטים גדולים יותר של פינוי בינוי וכן השבחה והרחבות אחרות של בתים קיימים.

הנושא הוא מורכב ומחייב זהירות רבה ובדיקה מקצועית מקיפה. פורום זה נועד לסייע לבעלי דירות בסבך הקיים.    

הנהלת הפורום:

אודות הפורום תמא 38 והתחדשות עירונית

 התחדשות עירונית הפכה בשנים האחרונות לתחום נדל"ני פעיל ותוסס ביותר והפעילות רק מתרחבת מדי שנה.

הדבר הוא טבעי שכן אין פתרון אחר להזדקנות מרכזי הערים הגדולות ולהתפתחות פרברי הערים. במונח התחדשות עירונית נכללים בעיקר פרוייקטים של תמ"א 38, לסוגיה השונים, פרוייקטים גדולים יותר של פינוי בינוי וכן השבחה והרחבות אחרות של בתים קיימים.

הנושא הוא מורכב ומחייב זהירות רבה ובדיקה מקצועית מקיפה. פורום זה נועד לסייע לבעלי דירות בסבך הקיים.    

הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
ברוכים הבאים לפורום תמ"א 38 והתחדשות עירונית.
 חשוב לציין כי פורום זה וכל הנאמר בו, בין אם על ידי מנהל הפורום ובין אם על ידי גולשים אחרים, אינו מהווה עצה משפטית או תחליף לה ועל כן אין להסתמך עליו.
המשך >>

לצפיה ב-'מעונינים למכור דירה לפני תמא'
מעונינים למכור דירה לפני תמא
30/08/2018 | 22:42
35
הדירה שלנו באזור מצוין בחיפה עם הרבה פרויקטים של תמא מסביב, אבל אנחנו 4 אחים שמעונינים למכור כבר עכשיו.
עד איזה שלב ניתן למכור מבחינת המיסוי והאם יש בעייה למכור ישירות לאחר סיום הפרויקט?
לצפיה ב-'אחוז הסכמות'
אחוז הסכמות
29/08/2018 | 14:05
1
43
שלום וברכה,
תמ"א 38  -1
אם יש הסכמה של 66 אחוז מבעלי הדירות
אבל מבחינת שטח בנסח טאבו זה 65 אחוז.
מה קובע?
 
לצפיה ב-'רוב נדרש לביצוע פרויקט תמ"א 38/1'
רוב נדרש לביצוע פרויקט תמ"א 38/1
29/08/2018 | 15:03
32
שלום רב
 
בהתאם לסעיף 5(א) לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 יש לעמוד ברוב של שני שליש מבעלי הדירות אשר צמודים להם שני שלישים מן הרכוש המשותף לשם פנייה למפקח לשם אישור הפרויקט.
 
בהצלחה
 
לצפיה ב-'מהי "טבלת איזונים" בתמ"א ואיך מתנהלים אתה?'
מהי "טבלת איזונים" בתמ"א ואיך מתנהלים אתה?
27/08/2018 | 10:18
3
88
לצפיה ב-'טבלת איזון'
טבלת איזון
27/08/2018 | 11:10
2
52
בפרויקטים רבים [לרבות פרויקטים של התחדשות עירונית, תמ"א 38 או אפילו פרצלציה בהתאם לחוק התכנון והבנייה] , אופן חלוקת השטחים / גודל היחידות הסופיות אשר יתקבלו משנה את היחס במקרקעין אשר היה קיים טרם ביצוע הפרויקט. כך לדוג', פרויקט של פינוי בינוי בו מחויב היזם לבנות יחידות חדשות בגודל של 80 מ"ר בעוד הדירות המקוריות התחלקו לדירות בגודל 40 מ"ר ודירות של 65 מ"ר. הדירות הקטנות יותר זוכות לשדרוג משמעותי בגודל הדירה ולעומתן הדירות הגדולות יותר יזכו לגידול בשטח הדירה אך לא יישמר היחס בין שטחי הדירות כפי שהיו טרם ביצוע הפרויקט. לשם איזון היחסים בין הצדדים על שמאי מקרקעין מוסמך לסקור את המקרקעין ולערוך טבלת איזון בו יתבצע איזון השטחים בין צדדים אשר היטיבה עמם ביצוע הפרויקט לבין אלו אשר נפגע חלקם היחסי. לעיתים יש צורך לבצע "תשלומי איזון" ככל ולא ניתן לאזן בין השטחים החדשים תוך שמירה על המצב הקיים.
 
לצפיה ב-'תודה רבה ועוד שאלה'
תודה רבה ועוד שאלה
27/08/2018 | 12:02
1
21
לגבי מצב שבו שאר הדירות בבניין הושבחו בשל תוספת מעלית לקומות גבוהות וצירוף שטח ציבורי לדירת קרקע אחת, כאשר דירת קרקע אחרת בבניין אינה זוכה לשום השבחה (אינה נהנית מתוספת המעלית ואינה זוכה לקרקע צמודה), האם יש מקום להפעיל את טבלאת האיזונים? אם כן, איך? שמאי? דיבור עם היזם?
שוב תודה 
לצפיה ב-'שוב שלום'
שוב שלום
27/08/2018 | 13:06
23
כאמור לעיל, טבלת האיזון נעשית על ידי שמאי מקרקעין מוסמך אשר בודק את מצב המקרקעין הקיים ובהתאם למצב המקרקעין אשר ייחבנה על פי הפרויקט בונה את טבלת האיזונים. 
ממליץ להתייעץ עם עו"ד אשר יעבור על הפרויקט באופן דווקני לשם בירור מלוא זכויותיכם בהתאם לטבלה ואופן מימושם המלא.
בברכה ובהצלחה
רועי בוכניק, עו"ד
לצפיה ב-'בדיקה לגבי תוכנית בעירייה'
בדיקה לגבי תוכנית בעירייה
24/08/2018 | 19:52
1
41
שלום, האם אני יכול לדעת אם העירייה מתכננת או מקדמת תוכנית פינוי בינוי באזור מגורי (שעדיין לא פורסמה)?
איך ולמי ניתן לפנות? למהנדס העיר?
(עיריית תל אביב)
לצפיה ב-'תשובה'
תשובה
27/08/2018 | 10:38
21
כיום, מרבית הרשויות המוניצפליות מאפשרות גישה למידע תכנוני באמצעות כלי בשם GIS. כלי זה מאפשר לאתר ולחפש תכניות בניין עיר [תב"עות] וקבלת מידע תכנוני תוך שיטוט במפה וחיפוש מקרקעין אשר ברצונך לקבל עבורם מידע. 
יש לציין שכלי זה איננו מושלם ולעיתים פרטים ומסמכים רבים חסרים. לצורך בירור מדויק ניתן לגשת למחלקת התכנון ו/או ההנדסה ברשות המוניצפלית לשם בירור ולחלופין, קבלת תיק בניין של המקרקעין.
 
 
 
לצפיה ב-'מנסים למצוא שוכרים לדירה שעתידה לעבור תמ"א 38'
מנסים למצוא שוכרים לדירה שעתידה לעבור תמ"א 38
23/08/2018 | 10:25
1
35
שלום...
 
אנחנו זוג ששוכרים דירה במרכז, אנחנו מסיימים חודשיים סך הכל לפני תום החוזה ומשקיעים בחיפוש מחליפים.
הדירה נראית מצוינת והמחיר הגון, הידיעה שהדירה עתידה לעבור תמ"א מקשה על מציאת שוכרים...
האם יש פיתרון? המלצה? האם יש פה מצב של חוסר הוגנות שאנחנו לא מצליחים למצוא שוכרים ובעל הדירה צריך לקחת זאת בחשבון? 
לצפיה ב-'תשובה'
תשובה
23/08/2018 | 11:39
30
שלום רב
 
בהסכם השכירות של הדירה אשר ראוי לציין את העובדה כי הדירה עוברת תהליך של תמ"א 38, הדין החוזי מחייב שקיפות ותום לב אך מצד שני אין לצפות כי המשכיר יציג מידע אשר עלול למנוע כריתת העסקה. האיזון לעניין זה, טיבו של המידע, חשיבותו לעסקה הספציפית הזו וכן לאפשרות הגישה למידע זה . ככל והדבר הועלה במסגרת המשא ומתן מילא המשכיר חובתו כלפיכם וככל הראה דמי השכירות הושפעו בהתאם.
ככל ולא הועלה הדבר לעיניכם במסגרת המשא ומתן, חושף עצמו השוכר לטענות של הטעיה ו/או אי התאמת המושכר.
בברכה,
לצפיה ב-'חתימה על תוספת להסכם תמא'
חתימה על תוספת להסכם תמא
08/08/2018 | 17:56
2
53
 
שלום,

הדירה שלנו היא בבניין שבתהליך תמא 38/1 (חיזוק ועיבוי) מול יזם.  
לא חתמנו על חוזה התמא עד היום, וכעת 95% מהדירות חתומות.
עשינו משא ומתן בחודשים האחרונים על חוזה התמא עם היזם וכעת אנו מעוניינים לחתום על תוספת לחוזה התמא המשנה ומוסיפה סעיפים שהיו מבחינתנו בעייתיים בחוזה התמא המקורי.
נאמר לנו שבמעמד החתימה נצטרך לחתום גם על החוזה המקורי וגם על התוספת. אולם גם שאר הדיירים צריכים לחתום על התוספת וקיים סיכוי שחלקם דווקא יתנגדו לתוספת ולא יסכימו לחתום מטעמים שונים. מה יקרה אם חלק מהדיירים לא יסכימו לחתום על התוספת? האם לא הגיוני שאנו, שלא חתמנו על החוזה המקורי, נחתום רק על התוספת ולא על הסכם התמא המקורי, שאליו (לפחות באופן חלקי) אנחנו לא מסכימים?
 
תודה,
רוני


 
לצפיה ב-'שאלת תמ"א'
שאלת תמ"א
04/08/2018 | 11:27
3
86
מקוה לקבל הסבר....
בניין שעומד לעבור פינוי בינוי.
כרגע שוויו x - השווי תלוי בגודל, במיקום באטרקטיביות ועוד.
כאשר יעבור בנייה חדשה - שוויו יהיה x+.   
הדייר אמור לקבל גם את הפלוס.... איך זה מחושב?
 
תודה
 
לצפיה ב-'שווי נכס לאחר פינוי בינוי'
שווי נכס לאחר פינוי בינוי
08/08/2018 | 16:02
2
40
בהליך פינוי בינוי היזם אשר יוזם את הפרויקט, מחתים את הדיירים על הסכם בו הינו מתחייב להרוס את הנכס הקיים ובמקומו להקים בניין חדיש העומד בסטנדרטים גבוהים יותר מהבניין אשר הוקם.
שוויו של נכס תלוי כמובן במכלול קריטריונים, ביניהם, זכויות הבנייה אשר אושרו במסגרת התכנית, אופיו של הנכס, תכנית אדריכלית שנבחרה ועוד מספר גורמים משתנים. שווי נכס נאמד במספר רב של קריטריונים גמישים ומשתנים, ייעוד, גודל הנכס החדש, כיווני אוויר, הצמדות (חניה ו/או מחסן), זכויות בנייה יתרות ועוד.
הדייר אכן מקבל דירה בעלת מאפיינים אשר אמורים להיות משודרגים מהדירה אותה הוא מפנה אך הכל תלוי בהתחייבות היזם במסגרת ההסכם הפרטני אל מול הדיירים.
שוויו של נכס [יהיה אשר יהיה] נמדד על ידי שמאי מקרקעין. התוספת כלשונך לשווי הנכס הינו לדירות בפרט וכן לאיכות החיים בנכס אשר יוקם במקום הנכס אשר ייהרס במסגרת הפרויקט. יש לזכור כי גם היזם זוכה לתגמול בצורה שבאה לידי ביטוי בקבלת נכסים למכירה בפרויקט או בתמורה אחרת בהתאם לתנאי ההסכם הפרטני.
 
לצפיה ב-'תודה.'
תודה.
08/08/2018 | 21:54
1
21
האם לפני ביצוע ההליך, אני כדיירת יכולה לדעת את השווי העתידי של הדירה?
 
האם אני יכולה לחשב עצמאית?
 
לצפיה ב-'איפה אני יכולה למצוא תכנונים ושרטוטים של תמא 38'
איפה אני יכולה למצוא תכנונים ושרטוטים של תמא 38
01/08/2018 | 13:47
1
41
בבנין שבו אני רוצה לקנות דירה. הבנתי שיש איזה אתר בעירייה שאפשר למצוא תיקים של תמא 38...
לצפיה ב-'תמ"א 38'
תמ"א 38
01/08/2018 | 14:46
37
שלום רב,
השאלה לא ממש ברורה. לא הבנתי על אילו תיקים מדובר? האם הכוונה לפרויקטים?
לצפיה ב-'הצבעה כפולה?'
הצבעה כפולה?
25/07/2018 | 19:11
1
50
שלום רב,
בפתחנו בבניין רעיון לבצע תמ"א 38ב הריסה ובניה. יש בבניין דייר שלו דירה אחת בשטח שתי דירות (הדירות היום 71 מ"ר והוא בעל דירה אחת בטאבו של 147 מ"ר אותה הוא חילק להשקעה לשתי דירות המושכרות היום כדירות נפרדות, הוא טוען שיש לו התר לחלוקה, מדגישה בטאבו זאת דירה אחת). האם משפטית בהחלטות ובהצבעות בעניין התמ"א 38 יש לו זכות הצבעה כפולה וקולו נחשב כמו שתי קולות?
מודה מראש על התשובה
לצפיה ב-'הצבעת דיירים'
הצבעת דיירים
01/08/2018 | 14:45
42
שלום רב,
באופן כללי, ההצבעה מתבצעת כל שלכל דירה קל אחד. אני לא מכירה את הפרטים במקרה הספציפי של הדייר המדובר ואילו מסמכים יש ברשותו, אך על פניו נראה, שהרישום בלשכת רישום מקרקעין (טאבו) גובר על ההיתר לחלוקה שיש בידו.
לצפיה ב-'סירוב לקבל תוכנית תמ"א בראשון לציון38'
סירוב לקבל תוכנית תמ"א בראשון לציון38
14/07/2018 | 16:17
1
68
שלום!
אני מוועד הבית משותף לביצוע תמ"א38 בראשון לציון.
עברנו כל התהליך סיכומים, הסכמות בין הדיירים, בבית ניתן לבצע חיזוק, הוספת 2 קומות, יש מקום לחניה לדיירים חדשים.
אך העיריה לא מוכנה לקבל תוכניות בהתאם,
לא רעידת אדמה ולא חמ"ס לא "מודעים" למה שמתרחש בעירייה, האם יש אפשרות לקדם את הנושא? רחל 0506242858.
לצפיה ב-'קידום פרויקט בעירייה'
קידום פרויקט בעירייה
01/08/2018 | 14:49
39
רחל שלום,
מי שמקדם תכניות בעירייה זה בדרך הכלל היזם והאדריכל מטעמו. אשמח אם תפרטי היכן הדברים עומדים מבחינה משפטית, לרבות האם כבר חתמתם על הסכם מול יזם.
לצפיה ב-'שאלה'
שאלה
28/06/2018 | 12:01
3
80
שלום, בבניין שלנו אמור להתבצע תמא 38, לפי בדיקה שערכנו עם העירייה הונפק היתר בנייה בינואר 18, העורך דין של הדיירים שנבחר על ידי היזם לא עונה לנו, חרף שיחות ואימיילים שאנחנו שולחים לו. היזם כבר מספר פעמים דחה את תחילת העבודה ולאחרונה פשוט הפסיק לענות לנו, ושיחות איתו ״מתנתקות״ באורח פלא...

רצינו להחליף העורך דין שלנו כצעד ראשון, איך עושים את זה? האם זה כרוך בהשקעה כספית מצד הדיירים?
לצפיה ב-'שלום תומר ..איפה האתר הזה ? ואם כבר יש היתר תתקשר אלי '
שלום תומר ..איפה האתר הזה ? ואם כבר יש היתר תתקשר אלי
04/07/2018 | 12:56
53
כי יכול להיות תהיה אופציה טובה בשבילכם
תתקשר אלי 0507514781
לצפיה ב-'עו"ד'
עו"ד
05/07/2018 | 08:03
47
עו"ד דיירים לא אמור להיבחר ע"י היזם.
יש פה חשש של ניגוד עניינים וחוסר אתיות.
צריך לקרוא את החוזה שלכם עם העו"ד כדי לדעת מה הסכמתם איתו.
להחליף עזם זה כבר מורכב יותר, שוב, בהתאם לחוזה.
לכו תדפקו לו בדלת של המשרד, ושהוא ועובדיו יספקו לכם תשובות.
לצפיה ב-'החלפת ייצוג'
החלפת ייצוג
05/07/2018 | 09:34
47
שלום רב,
ראשית חשוב לציין כי כמובן שניתן להחליף ייצוג של עורך דין. לא ניתן לכפות על דיירים או על כל אחד אחר עם מי להתקשר. ככל והנכם אכן מעוניינים להחליף ייצוג, אני ממליצה לעשות זאת באופן מסודר, קרי לשלוח מכתב לעורך הדין הנוכחי המפרט את הדברים והדגיש כי הו אינו מייצג אתכם יותר. למען הסדר הטוב הייתי מודיע על כך גם לקבלן.
 
מבחינת עלויות, במקרה של תמ"א 38 הנושא קצת יותר מורכב מבחינה כספית. בעסקאות תמ"א 38 הקבלן הוא זה שנושא בעלויות שכר הטרחה של עורך הדין שמייצג את הדיירים. יחד עם זאת אם תחליטו להחליף את עורך הדין שאמור למעשה לייצג אתכם כנגד הקבלן (בשל עיכובים וכו') המשמעות היא שכנראה אתם תצטרכן לשאת בנטל התשלום.
 
בהצלחה!
לצפיה ב-'שלבים בתמ"א 38/2'
שלבים בתמ"א 38/2
18/06/2018 | 18:29
1
85
שלום
התחלנו לבדוק היתכנות לביצוע תמ"א בבניין שאני גר בו.
יש הסכמה עקרונית של 90% מהדיירים.
רציתי לדעת כיצד ממשיכים הלאה? אנחנו בשלב פנייה לעו"ד ייצג אותנו, אך ייעצו לנו בע"פ לפנות בינתיים ליזמים לבדוק התעניינות.
האם לא משרד העו"ד שמייצג אותנו צריך לפנות בעצמו לקבלנים/יזמים?
האם לא נהוג שהעו"ד מבצע את כל התהליכים עבור הדיירים מול היזמים/קבלנים?
שאלה נוספת, מי בודק שאכן כל זכויות הבנייה מוצאו עד תום, ושלא היתה התרשלות של הקבלן/אדריכל במיצוי זכויות הבנייה?
לצפיה ב-'מיצוי זכויות'
מיצוי זכויות
05/07/2018 | 07:46
62
בוקר טוב,
אין רלוונטיות עבורכם האם הזכויות מוצו או לא, הרלוונטיות היא שמה שהובטח לכם מבוצע.
לגבי בחירת/בדיקת יזם, מנסיוני כיזם, רוב העו"ד לא באמת מביאים לדיירים את האופציות הטובות להם אלא יזם/2 יזמים שהם מכירים.
לגבי בדיקת היתכנות, מוזמן לפנות אלי ואנסה לעזור.
בברכה,
לצפיה ב-'עצם ההתערבות'
עצם ההתערבות
04/06/2018 | 19:05
3
93
שלום הדר.
אם היית עורכת הדין של הבניין שלי, למרות שלאורך כל הדרך ליווית אותנו מקצועית היטב.
לא הייתי רוצה בשום אופן, ואני רואה בכך בעיה אתית, אילו היית ,מתחברת"לרוב שרוצה בתכנית לעומת אותם אלה המתנגדים לתכנית.
זה לא קשור ליתרונות וחסרונות בהתקשרות עם עורך דין.
ברור לחלוטין שצריך ליצור קשר עם עורך דין. כך נהגנו אנחנו בבנין שלנו.
אבל הוא לא התערב בסיכסוכים ומריבות בין הדיירים. אצלנו היה מצב שאחד מהדיירים, מסיבותיו שלו איים לתבוע את הוועד המייצג בבית משפט. עורך הדין הסביר לוועד, כי זה תפקידו, שאין להם שום הגנה כנגד תביעות, גם אם התביעה ביזארית..
אותו דייר היה יכול לגשת אליו, ולהתייעץ איתו האם יש לו קייס לתביעה..
אני יודעת שהדייר התייעץ, איני יודעת עם מי.
זהו תפקידו של עורך דין של הדיירים- לתת שירות לכל אחד מהדיירים.
 
המקבילה שלי היא טיפול זוגי/מגשר.
לא יתכן שבעל המקצוע שנשכר על ידי בני הזוג, יטפל בזוג מנקודת מבטו של אחד מבני הזוג בלבד.
ממתינה לתשובה
דסי
 
לצפיה ב-'עצם ההתערבות'
עצם ההתערבות
04/06/2018 | 19:27
2
55
שלום,
ברור לי היתרון בלקיחת עורך דין. גם אנחנו בבנין שלנו לקחת עורך דין.
אני רואה בהתערבות זו בעיה אתית.
 
כאשר בני זוג פונים למטפל זוגי או מגשר, לא יעלה על דעתו של בעל המקצוע ליצג את עמדותיו, רגשותיו של אחד מבני הזוג.
 
בבנין שלנו היה מאבק בין 20 הדיירים לגבי בחירה ביזם זה או אחר. עורך הדין לא התערב במאבק זה
במסגרת המאבקים בין 2 הקבוצות,אחד הדיירים איים לתבוע את נציגי הדיירים בתביעה משפטית. לדבריו התייעץ עם עורך דין, ויש לו קייס.
 
עורך הדין שלנו הבהיר לוועד, שאין להם שום הגנה משפטית אף אם התביעה תהיה הזויה. אולי אותו דייר התייעץ עם אותו עורך דין, הוא של כולנו.
כתוצאה מכך, ובצדק, הוועד המייצג התפטר ואף אחד לא מוכן בתנאים אלה להכנס לנעליו
אם היית מלווה את הבניין שלנו כעורכת דין מצויינת לאורך כל התהליך, ובשלב המאבק הגדול היית מתערבת ופונה ללכל אחד מקבוצת המיעוט לשכנע אותו מדוע עליו להסכים לדעת הרוב(שאינו רוב של 80%), הייתי מודיעה שאני פוסלת אותך מלהיות עורכת הדין שלי שלנו - גם אם היית מתערבת לטובת היזם שאני רוצה בו.
 
איני חושבת שעורך דין שנבחר על ידי הדיירים, על ידי הנציגים- צריך ליצג רק את עמדותיהם של מחייבהפרויקט.
בין 15 דיירים ישנם X מתנגדים - מותר להם להתנגד. לעורך הדין לדעתי אסור לו לקחת צד בוויכוחים בין הדייירים.
כאמור- אני רואה בשאלה זו שאלה אתית ולא יתרונות וחסרונות בהעסקת עורך דין במהלך תהליך תמא
 
תודה, דסי
לצפיה ב-'נכון'
נכון
05/07/2018 | 07:49
1
25
תפקיד העו"ד זה לייצג את כלל הבניין.
מנסיוני כיזם, כשעו"ד הולך עם קבוצה מסויימת, יכול להיות לו אינטרסים.
לצפיה ב-'כך חשבתי וכך אמרתי לחברתי- שהחליטה לקחת לעצמה עורך דין משלה '
כך חשבתי וכך אמרתי לחברתי- שהחליטה לקחת לעצמה עורך דין משלה
18/07/2018 | 09:38
14
לצפיה ב-'התערבות עורך דין של הדיירים בתהליך קבלת ההחלטות'
התערבות עורך דין של הדיירים בתהליך קבלת ההחלטות
01/06/2018 | 19:57
1
88
שלום רב,
בבנין של חברתי מתקיים תהליך של  מומ מול יזם פרויקט תמא 38/2
חברתי סיפרה לי שעורך הדין של הדיירים התקשר אליה בשלב  מקדמי( -בו יש צורך בהסכמת 80 % של הדיירים להמשך פעילות היזם, לבדיקת הזכויות והצעת תוכנית סופית).
עורך הדין התקשר אלחיה וניסה לשכנעה  בכל דרך שתסכים לחתום.
עורך דין זה ביקש ממנה, בשלב זה, כמו מכל הדיירים פירוט של כל הרכוש הנדלני שברשותה. עורך דין זה פירסם במיל של כל הדיירים את פרטי נסח הטאבו של כל דייר כולל ההערות - משכנתא, ירושה וכו.
 
מעורבות זו של עורך הדין נראית לי לא נכונה, לא מקצועית.
גם בבנין שלי נמצאים בהליך דומה. אבל עורך הדין בשלב זה  מלווה ויועץ לנציגות הדיירים.
הוא לא מעורב בכל ההחלטות עושה כל דייר ודייר.
נשמע כאלו הוא בעל עניין.
אני צודקת?
 
תודה,
דסי
לצפיה ב-'התערבות עורכי דין'
התערבות עורכי דין
04/06/2018 | 17:43
59
שלום רב,
כמובן שיש יתרונות וחסרונות מבחינת התערבות של עורכי דין בפרויקט. מצד אחד ההתערבות נועדה לקדם את הפרויקט אך ככל שהנכם חשים שההתערבות הינה יתר על המידה זה כבר עניין אחר. בכל מקרה קשה לי לענות על השאלה באם הוא בעל עניין מהפרטים שציינת.
לעניין נסח הטאבו - מדובר במסמך פומבי המפרט את כל הבעלויות, משכנאות וכו' לתשומת ליבך כי כל אחד יכול להוציא את המסמך באינטרנט די בקלות.
 
לצפיה ב-'הסכם נוסח סופי ונספחים '
הסכם נוסח סופי ונספחים
27/05/2018 | 01:07
1
61
שלום . אני בעל דירה . לפני3 שנים חתמנו בעלי הדירות ( 4 כניסות 6 דיירים בכל כניסה ) על הסכמה עקרונית וכעת קבלתי הסכם נוח סופי ונספחים . שאללתי : במידה וזה יהיה רלוונטי אני מעוניין לשכור עו"ד שייצג אותי ( עו"ד שמייצגים את כולם לא אמינים ועובדים פעמים רבות בשת"פ עם הקבלן ) מה עלי לשאול בכדי להבין את הסטטוס של המצב הנוכחי : כמה חתימות כבר הושגו לגבי ההסכם הסופי וכו כולל לבקש לראות במו עיני את והחתימות . ובאיזו תשובה רלוונטי מבחינתי לשכור עו"ד מיוזמתי ( אופציה עם עוד 2 שכנים קרובים שיתחלקו שלושתנו בהוצאות) במטרה לשפר את התנאים הקיימים בחוזה ?
לצפיה ב-'תנאים בהסכם תמ"א 38'
תנאים בהסכם תמ"א 38
04/06/2018 | 17:37
47
שלום רב,
ראשית השלה אם לשכור עוד" חיצוני מטעמך תלויה בעיקר בשלושה דברים: בשלב שבו נמצא ההסכם מול יתר הדיירים, מספר הדיירים שלא חתמו על ההסכם והסיבות להתנגדות שלכם לחתום על ההסכם.
ככל וההסכם נחתם ומספר הדיירם שחתמו עולה על 67% הסיכוי שלכם לשפר עמדות בהסכם הוא קטן יותר, אלא אם כן יש לכם סיבות טובות להתנגדתוכם לחתום על ההסכם. ככלל, המפקח על הבתים המשותפים פחות יטה לכיוון דיירים שלא חותמים בגלל שיפור עמדות, צריך שתהיה סיבה מאוד טובה לכך. יחד עם זאת וככל ומדובר במספר דיירים נוספים לעיתים יתכן והיזם, על מנת להימנע מהליכם משפטיים שעלולים להיגרר, יהיה מוכן לנהל מו"מ גם אם ההסכם כבר נחתם.
לצפיה ב-'שאלה לגבי בית משפט ודייר שמסרב לתוכנית'
שאלה לגבי בית משפט ודייר שמסרב לתוכנית
22/05/2018 | 11:19
5
77
מתכננים תוכנית תמ"א 38 לבניין כלשהו, התכנון של הדירה לא מוצא חן בעיני דייר X והוא לא מסכים לחתום.
האיש שאוסף את החתימות אמר שהוא יפנה לבית משפט בשביל להכריח את X לחתום.
 
זה אפשרי בכלל ?   יש חובה בחוק להסכים לכל תוכנית תמ"א 38 שמציעים לדייר ?
לצפיה ב-'דייר המתנגד לפרויקט תמ"א 38'
דייר המתנגד לפרויקט תמ"א 38
23/05/2018 | 11:58
4
96
שלום רב,
נושא דיירים מתנגדים הוא נושא מאוד מוכר בתחום הפרויקטים של תמ"א 38. הדרך להתמודד עם ההתנגדות היא אכן לפתוח תיק נגד הדייר המתנגד אצל המפקח על הבתים המשותפים. המפקח ידון בטיב ההתנגדות של הדייר וככל שיוחלט כי אין בתנגדות עילה ממשית להתנגד לפרויקט אכן יוצא צו המורה לדייר לחתום על המסמכים (או צו המתיר ליזם לחתום במקומו). יש לזכור כי מגוון העילות להתנגדות לפרויקט תמ"א 38 הן מאוד מגוונות ובדרך כלל וככל ובאמת אין מדובר בסיבה מהותית המפקח ייעתר לבקשה אך כל מקרה כמובן ידון לגופו.
 
לצפיה ב-'קצת פרטים'
קצת פרטים
23/05/2018 | 12:33
3
71
קודם כל, תודה על המענה.
 
התה תוכנית קודמת שהדייר הספציפי הסכים לה, אך היא בוטלה והביאו תוכנית חדשה.
תכנון הבניה נעשה ללא שום התיעצות וללא שום שיתוף הדיירים.
אחד מבעלי הדירות מגיע עם תוכנית וישר מבקש להחתים את שאר הדיירים, כאשר דיירים מתנגדים לתוכנית הוא מאיים לפנות לבית משפט.
האם יש חובה לערב את הדיירים בתכנון התוכנית ?  או שאפשר פשוט להביאה כעובדה ולחייב לחתום באיומים ?
 
אותו בעל דירה שיוזם את החתימות לא גר בבניין, אלא רק משכיר את דירתו.
יש לזה משקל כלשהו ?
 
הסיבה להתנגדות הדייר:
בדירה שלו מתוכננת יציאה למרפסת מתוך חדר הכביסה(איזה אדריכל חשב על זה ?!) והיא נמצאת בצד השני של הדירה בהשוואה לסלון, הנוף מהסלון שלו נחסם חלקית ע"י הממ"ד שבונים לשכן ממול.
שאר הדירות בקומה מקבלות מרפסת צמודה לסלון עם יציאה מהסלון והנוף שלהן לא נחסם.
מה שיפגע גם בערך הדירה לעומת דירות אחרות.
זאת סיבה מוצדקת להתנגדות ?
בית משפט יכול לתת בגלל זה קנס לאותו דייר ?
כי שמעתי שבית משפט נתן קנסות לדיירים סרבנים בעבר.
 
אודה על עזרה.
לצפיה ב-'קצת עזרה'
קצת עזרה
05/07/2018 | 07:55
2
43
1. תכנונית לא תמיד הכל מסתדר.
2. מקובל לעשות תוכניות בהסכמה, בשלב ראשון של הוועד ובשלב השני של הדייקים.
3. לא מבין את המשמעות של דייר שמביא תוכניות, איפה היזם והאדכירל שלו ואיפה הדומיננטיות?
4. המפקח/ת יכולים גם להסכים כם המתנגד/ים כשיש סיבה הגיונית. ובוודאי כאשר אין רוב של 80%/67%.
5. אני אישית פותר את כל הבעיות מראש, מעולם לא הגעתי לבעיות כאלה.
לצפיה ב-'דייר אחד הביא תוכנית ורוצה להחתים את כולם ומאיים'
דייר אחד הביא תוכנית ורוצה להחתים את כולם ומאיים
05/07/2018 | 17:04
1
46
על מי שלא חותם.
האדריכל והמתכננים לא דיברו עם אף אחד חוץ ממנו.
 
תודה על התשובה.
לצפיה ב-'נשמע מוזר'
נשמע מוזר
06/07/2018 | 10:28
36
ככל וחתמתם מול יזם, שווה לקרוא את החוזה ולהבין האם הסמכתם איזה דייר לייצג/להחליט עבורכם.
ככלל, הוא נשמע גנגסטר קטן.
אצלי בכל הפרויקטים האדריכל יושב עם הנציגות שמפיצה לשאר השכנים ומגיעים לתוצאות מוסכמות על כולם.
החלק התכנוני מושקע בהמון שעות, כסף וחשיבה, זאת ע"מ שכולם יצאו מרוצים.
לצפיה ב-'שלום ושאלה על פרוייקט פינוי בינוי'
שלום ושאלה על פרוייקט פינוי בינוי
09/05/2018 | 13:21
1
65
שלום, בבניין בו אני גרה, שלוש קומות. ארבע כניסות כמו שרשרת וגינה מאוד גדולה מקיפה את כל המתחם. הגיעו יזמים ואמרו שיש בדעתם לבנות כמה מיגדלי דירות ובתחתית הבניינים שיוקמו יבנו גם חנויות ומסעדות. בחוזה שהתבקשנו לחתום עליו כתוב שעוד צפויים שינויים וזה לא סופי. וגם לא ציינו איפה תהיה הדירה שלי. האם זה חוקי ונכון לחתום על חוזה שאינו סופי? הם טוענים שקודם צריך לחתום ואחר כך הוועדה העירונית מאשרת. או לא. אמרתי אם כך, למה לא להגיש תוכנית עם מספר קומות שלא יעלו ממנו וגם שהבניינים לא יהיו מסחריים בקומה התחתונה. אני לא גרה בבניין עם חנויות למטה. אולי בכלל יבנו שם סופרמרקט וזה יהיה כמו שוק. תודה על התשובה
לצפיה ב-'פינוי בינוי'
פינוי בינוי
05/07/2018 | 07:59
26
נושא פינוי בינוי הוא מורכב מאד.
לא תמיד ניתן לדעת מראש מה הוועדה תיתן, אלא אם כן, יש באיסור פרוייקטים נוספים כאלה.
שטחי מסחר לרוב זה דרישות הוועדה ולא היזם.
ויכוח על עליית קומות הוא משהו מסחרי ונתון למו"מ.
צריך לזכור שבשונה מתמא 38/2 (הריסה ובניה) הליל פינוי בינוי הוא ארוך, ועד שהוועדה מחליטה מה יאושר יכול לקחת שנים רבות, בתמא יש עללים יותר קבועים ורגועים. ייתכן גם שהתכנון במגדל יהיה הרבה פחות טוב עבורכם ביחס לתמא.
לצפיה ב-'תמא 38 עו"ד יזם ועו"ד בעלי הדירות'
תמא 38 עו"ד יזם ועו"ד בעלי הדירות
30/04/2018 | 06:49
1
126
יש לנו אישור מעיריית ת"א  לגבי תמ"א 38 מתוך 16 דיירים ישנם 2 מתנגדים  טרם הצלחנו להדיכ איתם להסדר  הוחלט להגיש נגדם תביעה  איזה עו"ד  צריך להגיש  את התביעה עו"ד היזם  או  עו"ד  בעלי הדירות?
לצפיה ב-'תביעה נגד דיירים סרבנים'
תביעה נגד דיירים סרבנים
01/05/2018 | 11:32
86
שלום רב,
ברוב המקרים מי שמטפל בתביעה נגד דיירים סרבנים הוא עו"ד מטעם היזם. יש לכך מספר סיבות, ראשית האינטרס של היזם הוא לקדם את הנושא במהירות האפשרית. והשנייה היא שהעלות בכל מקרה נופלת על כתפיו של היזם ומשכך הוא תמיד יעדיף שעו"ד מטעמו יטפל בתביעה. 
בהצלחה
לצפיה ב-'שלום, נשמח לתשובה לאיירין '
שלום, נשמח לתשובה לאיירין
29/04/2018 | 12:19
1
54
לצפיה ב-'תגובה'
תגובה
29/04/2018 | 14:25
35
שלום רב,
אנא ראו את התשובה אשר פורסמה כתגובה לפוסט של איירין.

מנהל/ת הפורום

אודות:
עו"ד עפר שחל הוא בעל ותק של 25 שנה בעריכת דין. הוא עוסק ומטפל בתחומים שונים של המשפט האזרחי. תחומי מומחיות: פינוי בינוי; תמ"א 38; הרחבת מרפסות; בתים מ
עוד...

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

עו
עו"ד עפר שחל

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ