לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
66756,675 עוקבים אודות עסקים

פורום תמא 38 והתחדשות עירונית

 התחדשות עירונית הפכה בשנים האחרונות לתחום נדל"ני פעיל ותוסס ביותר והפעילות רק מתרחבת מדי שנה.

הדבר הוא טבעי שכן אין פתרון אחר להזדקנות מרכזי הערים הגדולות ולהתפתחות פרברי הערים. במונח התחדשות עירונית נכללים בעיקר פרוייקטים של תמ"א 38, לסוגיה השונים, פרוייקטים גדולים יותר של פינוי בינוי וכן השבחה והרחבות אחרות של בתים קיימים.

הנושא הוא מורכב ומחייב זהירות רבה ובדיקה מקצועית מקיפה. פורום זה נועד לסייע לבעלי דירות בסבך הקיים.    

הנהלת הפורום:

אודות הפורום תמא 38 והתחדשות עירונית

 התחדשות עירונית הפכה בשנים האחרונות לתחום נדל"ני פעיל ותוסס ביותר והפעילות רק מתרחבת מדי שנה.

הדבר הוא טבעי שכן אין פתרון אחר להזדקנות מרכזי הערים הגדולות ולהתפתחות פרברי הערים. במונח התחדשות עירונית נכללים בעיקר פרוייקטים של תמ"א 38, לסוגיה השונים, פרוייקטים גדולים יותר של פינוי בינוי וכן השבחה והרחבות אחרות של בתים קיימים.

הנושא הוא מורכב ומחייב זהירות רבה ובדיקה מקצועית מקיפה. פורום זה נועד לסייע לבעלי דירות בסבך הקיים.    

הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
ברוכים הבאים לפורום תמ"א 38 והתחדשות עירונית.
 חשוב לציין כי פורום זה וכל הנאמר בו, בין אם על ידי מנהל הפורום ובין אם על ידי גולשים אחרים, אינו מהווה עצה משפטית או תחליף לה ועל כן אין להסתמך עליו.
המשך >>

לצפיה ב-'חתימה על תוספת להסכם תמא'
חתימה על תוספת להסכם תמא
08/08/2018 | 17:56
2
52
 
שלום,

הדירה שלנו היא בבניין שבתהליך תמא 38/1 (חיזוק ועיבוי) מול יזם.  
לא חתמנו על חוזה התמא עד היום, וכעת 95% מהדירות חתומות.
עשינו משא ומתן בחודשים האחרונים על חוזה התמא עם היזם וכעת אנו מעוניינים לחתום על תוספת לחוזה התמא המשנה ומוסיפה סעיפים שהיו מבחינתנו בעייתיים בחוזה התמא המקורי.
נאמר לנו שבמעמד החתימה נצטרך לחתום גם על החוזה המקורי וגם על התוספת. אולם גם שאר הדיירים צריכים לחתום על התוספת וקיים סיכוי שחלקם דווקא יתנגדו לתוספת ולא יסכימו לחתום מטעמים שונים. מה יקרה אם חלק מהדיירים לא יסכימו לחתום על התוספת? האם לא הגיוני שאנו, שלא חתמנו על החוזה המקורי, נחתום רק על התוספת ולא על הסכם התמא המקורי, שאליו (לפחות באופן חלקי) אנחנו לא מסכימים?
 
תודה,
רוני


 
לצפיה ב-'שאלת תמ"א'
שאלת תמ"א
04/08/2018 | 11:27
3
84
מקוה לקבל הסבר....
בניין שעומד לעבור פינוי בינוי.
כרגע שוויו x - השווי תלוי בגודל, במיקום באטרקטיביות ועוד.
כאשר יעבור בנייה חדשה - שוויו יהיה x+.   
הדייר אמור לקבל גם את הפלוס.... איך זה מחושב?
 
תודה
 
לצפיה ב-'שווי נכס לאחר פינוי בינוי'
שווי נכס לאחר פינוי בינוי
08/08/2018 | 16:02
2
38
בהליך פינוי בינוי היזם אשר יוזם את הפרויקט, מחתים את הדיירים על הסכם בו הינו מתחייב להרוס את הנכס הקיים ובמקומו להקים בניין חדיש העומד בסטנדרטים גבוהים יותר מהבניין אשר הוקם.
שוויו של נכס תלוי כמובן במכלול קריטריונים, ביניהם, זכויות הבנייה אשר אושרו במסגרת התכנית, אופיו של הנכס, תכנית אדריכלית שנבחרה ועוד מספר גורמים משתנים. שווי נכס נאמד במספר רב של קריטריונים גמישים ומשתנים, ייעוד, גודל הנכס החדש, כיווני אוויר, הצמדות (חניה ו/או מחסן), זכויות בנייה יתרות ועוד.
הדייר אכן מקבל דירה בעלת מאפיינים אשר אמורים להיות משודרגים מהדירה אותה הוא מפנה אך הכל תלוי בהתחייבות היזם במסגרת ההסכם הפרטני אל מול הדיירים.
שוויו של נכס [יהיה אשר יהיה] נמדד על ידי שמאי מקרקעין. התוספת כלשונך לשווי הנכס הינו לדירות בפרט וכן לאיכות החיים בנכס אשר יוקם במקום הנכס אשר ייהרס במסגרת הפרויקט. יש לזכור כי גם היזם זוכה לתגמול בצורה שבאה לידי ביטוי בקבלת נכסים למכירה בפרויקט או בתמורה אחרת בהתאם לתנאי ההסכם הפרטני.
 
לצפיה ב-'תודה.'
תודה.
08/08/2018 | 21:54
1
21
האם לפני ביצוע ההליך, אני כדיירת יכולה לדעת את השווי העתידי של הדירה?
 
האם אני יכולה לחשב עצמאית?
 
לצפיה ב-'איפה אני יכולה למצוא תכנונים ושרטוטים של תמא 38'
איפה אני יכולה למצוא תכנונים ושרטוטים של תמא 38
01/08/2018 | 13:47
1
40
בבנין שבו אני רוצה לקנות דירה. הבנתי שיש איזה אתר בעירייה שאפשר למצוא תיקים של תמא 38...
לצפיה ב-'תמ"א 38'
תמ"א 38
01/08/2018 | 14:46
37
שלום רב,
השאלה לא ממש ברורה. לא הבנתי על אילו תיקים מדובר? האם הכוונה לפרויקטים?
לצפיה ב-'הצבעה כפולה?'
הצבעה כפולה?
25/07/2018 | 19:11
1
50
שלום רב,
בפתחנו בבניין רעיון לבצע תמ"א 38ב הריסה ובניה. יש בבניין דייר שלו דירה אחת בשטח שתי דירות (הדירות היום 71 מ"ר והוא בעל דירה אחת בטאבו של 147 מ"ר אותה הוא חילק להשקעה לשתי דירות המושכרות היום כדירות נפרדות, הוא טוען שיש לו התר לחלוקה, מדגישה בטאבו זאת דירה אחת). האם משפטית בהחלטות ובהצבעות בעניין התמ"א 38 יש לו זכות הצבעה כפולה וקולו נחשב כמו שתי קולות?
מודה מראש על התשובה
לצפיה ב-'הצבעת דיירים'
הצבעת דיירים
01/08/2018 | 14:45
42
שלום רב,
באופן כללי, ההצבעה מתבצעת כל שלכל דירה קל אחד. אני לא מכירה את הפרטים במקרה הספציפי של הדייר המדובר ואילו מסמכים יש ברשותו, אך על פניו נראה, שהרישום בלשכת רישום מקרקעין (טאבו) גובר על ההיתר לחלוקה שיש בידו.
לצפיה ב-'סירוב לקבל תוכנית תמ"א בראשון לציון38'
סירוב לקבל תוכנית תמ"א בראשון לציון38
14/07/2018 | 16:17
1
66
שלום!
אני מוועד הבית משותף לביצוע תמ"א38 בראשון לציון.
עברנו כל התהליך סיכומים, הסכמות בין הדיירים, בבית ניתן לבצע חיזוק, הוספת 2 קומות, יש מקום לחניה לדיירים חדשים.
אך העיריה לא מוכנה לקבל תוכניות בהתאם,
לא רעידת אדמה ולא חמ"ס לא "מודעים" למה שמתרחש בעירייה, האם יש אפשרות לקדם את הנושא? רחל 0506242858.
לצפיה ב-'קידום פרויקט בעירייה'
קידום פרויקט בעירייה
01/08/2018 | 14:49
38
רחל שלום,
מי שמקדם תכניות בעירייה זה בדרך הכלל היזם והאדריכל מטעמו. אשמח אם תפרטי היכן הדברים עומדים מבחינה משפטית, לרבות האם כבר חתמתם על הסכם מול יזם.
לצפיה ב-'שאלה'
שאלה
28/06/2018 | 12:01
3
79
שלום, בבניין שלנו אמור להתבצע תמא 38, לפי בדיקה שערכנו עם העירייה הונפק היתר בנייה בינואר 18, העורך דין של הדיירים שנבחר על ידי היזם לא עונה לנו, חרף שיחות ואימיילים שאנחנו שולחים לו. היזם כבר מספר פעמים דחה את תחילת העבודה ולאחרונה פשוט הפסיק לענות לנו, ושיחות איתו ״מתנתקות״ באורח פלא...

רצינו להחליף העורך דין שלנו כצעד ראשון, איך עושים את זה? האם זה כרוך בהשקעה כספית מצד הדיירים?
לצפיה ב-'שלום תומר ..איפה האתר הזה ? ואם כבר יש היתר תתקשר אלי '
שלום תומר ..איפה האתר הזה ? ואם כבר יש היתר תתקשר אלי
04/07/2018 | 12:56
51
כי יכול להיות תהיה אופציה טובה בשבילכם
תתקשר אלי 0507514781
לצפיה ב-'עו"ד'
עו"ד
05/07/2018 | 08:03
46
עו"ד דיירים לא אמור להיבחר ע"י היזם.
יש פה חשש של ניגוד עניינים וחוסר אתיות.
צריך לקרוא את החוזה שלכם עם העו"ד כדי לדעת מה הסכמתם איתו.
להחליף עזם זה כבר מורכב יותר, שוב, בהתאם לחוזה.
לכו תדפקו לו בדלת של המשרד, ושהוא ועובדיו יספקו לכם תשובות.
לצפיה ב-'החלפת ייצוג'
החלפת ייצוג
05/07/2018 | 09:34
47
שלום רב,
ראשית חשוב לציין כי כמובן שניתן להחליף ייצוג של עורך דין. לא ניתן לכפות על דיירים או על כל אחד אחר עם מי להתקשר. ככל והנכם אכן מעוניינים להחליף ייצוג, אני ממליצה לעשות זאת באופן מסודר, קרי לשלוח מכתב לעורך הדין הנוכחי המפרט את הדברים והדגיש כי הו אינו מייצג אתכם יותר. למען הסדר הטוב הייתי מודיע על כך גם לקבלן.
 
מבחינת עלויות, במקרה של תמ"א 38 הנושא קצת יותר מורכב מבחינה כספית. בעסקאות תמ"א 38 הקבלן הוא זה שנושא בעלויות שכר הטרחה של עורך הדין שמייצג את הדיירים. יחד עם זאת אם תחליטו להחליף את עורך הדין שאמור למעשה לייצג אתכם כנגד הקבלן (בשל עיכובים וכו') המשמעות היא שכנראה אתם תצטרכן לשאת בנטל התשלום.
 
בהצלחה!
לצפיה ב-'שלבים בתמ"א 38/2'
שלבים בתמ"א 38/2
18/06/2018 | 18:29
1
81
שלום
התחלנו לבדוק היתכנות לביצוע תמ"א בבניין שאני גר בו.
יש הסכמה עקרונית של 90% מהדיירים.
רציתי לדעת כיצד ממשיכים הלאה? אנחנו בשלב פנייה לעו"ד ייצג אותנו, אך ייעצו לנו בע"פ לפנות בינתיים ליזמים לבדוק התעניינות.
האם לא משרד העו"ד שמייצג אותנו צריך לפנות בעצמו לקבלנים/יזמים?
האם לא נהוג שהעו"ד מבצע את כל התהליכים עבור הדיירים מול היזמים/קבלנים?
שאלה נוספת, מי בודק שאכן כל זכויות הבנייה מוצאו עד תום, ושלא היתה התרשלות של הקבלן/אדריכל במיצוי זכויות הבנייה?
לצפיה ב-'מיצוי זכויות'
מיצוי זכויות
05/07/2018 | 07:46
59
בוקר טוב,
אין רלוונטיות עבורכם האם הזכויות מוצו או לא, הרלוונטיות היא שמה שהובטח לכם מבוצע.
לגבי בחירת/בדיקת יזם, מנסיוני כיזם, רוב העו"ד לא באמת מביאים לדיירים את האופציות הטובות להם אלא יזם/2 יזמים שהם מכירים.
לגבי בדיקת היתכנות, מוזמן לפנות אלי ואנסה לעזור.
בברכה,
לצפיה ב-'עצם ההתערבות'
עצם ההתערבות
04/06/2018 | 19:05
3
92
שלום הדר.
אם היית עורכת הדין של הבניין שלי, למרות שלאורך כל הדרך ליווית אותנו מקצועית היטב.
לא הייתי רוצה בשום אופן, ואני רואה בכך בעיה אתית, אילו היית ,מתחברת"לרוב שרוצה בתכנית לעומת אותם אלה המתנגדים לתכנית.
זה לא קשור ליתרונות וחסרונות בהתקשרות עם עורך דין.
ברור לחלוטין שצריך ליצור קשר עם עורך דין. כך נהגנו אנחנו בבנין שלנו.
אבל הוא לא התערב בסיכסוכים ומריבות בין הדיירים. אצלנו היה מצב שאחד מהדיירים, מסיבותיו שלו איים לתבוע את הוועד המייצג בבית משפט. עורך הדין הסביר לוועד, כי זה תפקידו, שאין להם שום הגנה כנגד תביעות, גם אם התביעה ביזארית..
אותו דייר היה יכול לגשת אליו, ולהתייעץ איתו האם יש לו קייס לתביעה..
אני יודעת שהדייר התייעץ, איני יודעת עם מי.
זהו תפקידו של עורך דין של הדיירים- לתת שירות לכל אחד מהדיירים.
 
המקבילה שלי היא טיפול זוגי/מגשר.
לא יתכן שבעל המקצוע שנשכר על ידי בני הזוג, יטפל בזוג מנקודת מבטו של אחד מבני הזוג בלבד.
ממתינה לתשובה
דסי
 
לצפיה ב-'עצם ההתערבות'
עצם ההתערבות
04/06/2018 | 19:27
2
55
שלום,
ברור לי היתרון בלקיחת עורך דין. גם אנחנו בבנין שלנו לקחת עורך דין.
אני רואה בהתערבות זו בעיה אתית.
 
כאשר בני זוג פונים למטפל זוגי או מגשר, לא יעלה על דעתו של בעל המקצוע ליצג את עמדותיו, רגשותיו של אחד מבני הזוג.
 
בבנין שלנו היה מאבק בין 20 הדיירים לגבי בחירה ביזם זה או אחר. עורך הדין לא התערב במאבק זה
במסגרת המאבקים בין 2 הקבוצות,אחד הדיירים איים לתבוע את נציגי הדיירים בתביעה משפטית. לדבריו התייעץ עם עורך דין, ויש לו קייס.
 
עורך הדין שלנו הבהיר לוועד, שאין להם שום הגנה משפטית אף אם התביעה תהיה הזויה. אולי אותו דייר התייעץ עם אותו עורך דין, הוא של כולנו.
כתוצאה מכך, ובצדק, הוועד המייצג התפטר ואף אחד לא מוכן בתנאים אלה להכנס לנעליו
אם היית מלווה את הבניין שלנו כעורכת דין מצויינת לאורך כל התהליך, ובשלב המאבק הגדול היית מתערבת ופונה ללכל אחד מקבוצת המיעוט לשכנע אותו מדוע עליו להסכים לדעת הרוב(שאינו רוב של 80%), הייתי מודיעה שאני פוסלת אותך מלהיות עורכת הדין שלי שלנו - גם אם היית מתערבת לטובת היזם שאני רוצה בו.
 
איני חושבת שעורך דין שנבחר על ידי הדיירים, על ידי הנציגים- צריך ליצג רק את עמדותיהם של מחייבהפרויקט.
בין 15 דיירים ישנם X מתנגדים - מותר להם להתנגד. לעורך הדין לדעתי אסור לו לקחת צד בוויכוחים בין הדייירים.
כאמור- אני רואה בשאלה זו שאלה אתית ולא יתרונות וחסרונות בהעסקת עורך דין במהלך תהליך תמא
 
תודה, דסי
לצפיה ב-'נכון'
נכון
05/07/2018 | 07:49
1
25
תפקיד העו"ד זה לייצג את כלל הבניין.
מנסיוני כיזם, כשעו"ד הולך עם קבוצה מסויימת, יכול להיות לו אינטרסים.
לצפיה ב-'כך חשבתי וכך אמרתי לחברתי- שהחליטה לקחת לעצמה עורך דין משלה '
כך חשבתי וכך אמרתי לחברתי- שהחליטה לקחת לעצמה עורך דין משלה
18/07/2018 | 09:38
13
לצפיה ב-'התערבות עורך דין של הדיירים בתהליך קבלת ההחלטות'
התערבות עורך דין של הדיירים בתהליך קבלת ההחלטות
01/06/2018 | 19:57
1
86
שלום רב,
בבנין של חברתי מתקיים תהליך של  מומ מול יזם פרויקט תמא 38/2
חברתי סיפרה לי שעורך הדין של הדיירים התקשר אליה בשלב  מקדמי( -בו יש צורך בהסכמת 80 % של הדיירים להמשך פעילות היזם, לבדיקת הזכויות והצעת תוכנית סופית).
עורך הדין התקשר אלחיה וניסה לשכנעה  בכל דרך שתסכים לחתום.
עורך דין זה ביקש ממנה, בשלב זה, כמו מכל הדיירים פירוט של כל הרכוש הנדלני שברשותה. עורך דין זה פירסם במיל של כל הדיירים את פרטי נסח הטאבו של כל דייר כולל ההערות - משכנתא, ירושה וכו.
 
מעורבות זו של עורך הדין נראית לי לא נכונה, לא מקצועית.
גם בבנין שלי נמצאים בהליך דומה. אבל עורך הדין בשלב זה  מלווה ויועץ לנציגות הדיירים.
הוא לא מעורב בכל ההחלטות עושה כל דייר ודייר.
נשמע כאלו הוא בעל עניין.
אני צודקת?
 
תודה,
דסי
לצפיה ב-'התערבות עורכי דין'
התערבות עורכי דין
04/06/2018 | 17:43
58
שלום רב,
כמובן שיש יתרונות וחסרונות מבחינת התערבות של עורכי דין בפרויקט. מצד אחד ההתערבות נועדה לקדם את הפרויקט אך ככל שהנכם חשים שההתערבות הינה יתר על המידה זה כבר עניין אחר. בכל מקרה קשה לי לענות על השאלה באם הוא בעל עניין מהפרטים שציינת.
לעניין נסח הטאבו - מדובר במסמך פומבי המפרט את כל הבעלויות, משכנאות וכו' לתשומת ליבך כי כל אחד יכול להוציא את המסמך באינטרנט די בקלות.
 
לצפיה ב-'הסכם נוסח סופי ונספחים '
הסכם נוסח סופי ונספחים
27/05/2018 | 01:07
1
61
שלום . אני בעל דירה . לפני3 שנים חתמנו בעלי הדירות ( 4 כניסות 6 דיירים בכל כניסה ) על הסכמה עקרונית וכעת קבלתי הסכם נוח סופי ונספחים . שאללתי : במידה וזה יהיה רלוונטי אני מעוניין לשכור עו"ד שייצג אותי ( עו"ד שמייצגים את כולם לא אמינים ועובדים פעמים רבות בשת"פ עם הקבלן ) מה עלי לשאול בכדי להבין את הסטטוס של המצב הנוכחי : כמה חתימות כבר הושגו לגבי ההסכם הסופי וכו כולל לבקש לראות במו עיני את והחתימות . ובאיזו תשובה רלוונטי מבחינתי לשכור עו"ד מיוזמתי ( אופציה עם עוד 2 שכנים קרובים שיתחלקו שלושתנו בהוצאות) במטרה לשפר את התנאים הקיימים בחוזה ?
לצפיה ב-'תנאים בהסכם תמ"א 38'
תנאים בהסכם תמ"א 38
04/06/2018 | 17:37
47
שלום רב,
ראשית השלה אם לשכור עוד" חיצוני מטעמך תלויה בעיקר בשלושה דברים: בשלב שבו נמצא ההסכם מול יתר הדיירים, מספר הדיירים שלא חתמו על ההסכם והסיבות להתנגדות שלכם לחתום על ההסכם.
ככל וההסכם נחתם ומספר הדיירם שחתמו עולה על 67% הסיכוי שלכם לשפר עמדות בהסכם הוא קטן יותר, אלא אם כן יש לכם סיבות טובות להתנגדתוכם לחתום על ההסכם. ככלל, המפקח על הבתים המשותפים פחות יטה לכיוון דיירים שלא חותמים בגלל שיפור עמדות, צריך שתהיה סיבה מאוד טובה לכך. יחד עם זאת וככל ומדובר במספר דיירים נוספים לעיתים יתכן והיזם, על מנת להימנע מהליכם משפטיים שעלולים להיגרר, יהיה מוכן לנהל מו"מ גם אם ההסכם כבר נחתם.
לצפיה ב-'שאלה לגבי בית משפט ודייר שמסרב לתוכנית'
שאלה לגבי בית משפט ודייר שמסרב לתוכנית
22/05/2018 | 11:19
5
74
מתכננים תוכנית תמ"א 38 לבניין כלשהו, התכנון של הדירה לא מוצא חן בעיני דייר X והוא לא מסכים לחתום.
האיש שאוסף את החתימות אמר שהוא יפנה לבית משפט בשביל להכריח את X לחתום.
 
זה אפשרי בכלל ?   יש חובה בחוק להסכים לכל תוכנית תמ"א 38 שמציעים לדייר ?
לצפיה ב-'דייר המתנגד לפרויקט תמ"א 38'
דייר המתנגד לפרויקט תמ"א 38
23/05/2018 | 11:58
4
90
שלום רב,
נושא דיירים מתנגדים הוא נושא מאוד מוכר בתחום הפרויקטים של תמ"א 38. הדרך להתמודד עם ההתנגדות היא אכן לפתוח תיק נגד הדייר המתנגד אצל המפקח על הבתים המשותפים. המפקח ידון בטיב ההתנגדות של הדייר וככל שיוחלט כי אין בתנגדות עילה ממשית להתנגד לפרויקט אכן יוצא צו המורה לדייר לחתום על המסמכים (או צו המתיר ליזם לחתום במקומו). יש לזכור כי מגוון העילות להתנגדות לפרויקט תמ"א 38 הן מאוד מגוונות ובדרך כלל וככל ובאמת אין מדובר בסיבה מהותית המפקח ייעתר לבקשה אך כל מקרה כמובן ידון לגופו.
 
לצפיה ב-'קצת פרטים'
קצת פרטים
23/05/2018 | 12:33
3
66
קודם כל, תודה על המענה.
 
התה תוכנית קודמת שהדייר הספציפי הסכים לה, אך היא בוטלה והביאו תוכנית חדשה.
תכנון הבניה נעשה ללא שום התיעצות וללא שום שיתוף הדיירים.
אחד מבעלי הדירות מגיע עם תוכנית וישר מבקש להחתים את שאר הדיירים, כאשר דיירים מתנגדים לתוכנית הוא מאיים לפנות לבית משפט.
האם יש חובה לערב את הדיירים בתכנון התוכנית ?  או שאפשר פשוט להביאה כעובדה ולחייב לחתום באיומים ?
 
אותו בעל דירה שיוזם את החתימות לא גר בבניין, אלא רק משכיר את דירתו.
יש לזה משקל כלשהו ?
 
הסיבה להתנגדות הדייר:
בדירה שלו מתוכננת יציאה למרפסת מתוך חדר הכביסה(איזה אדריכל חשב על זה ?!) והיא נמצאת בצד השני של הדירה בהשוואה לסלון, הנוף מהסלון שלו נחסם חלקית ע"י הממ"ד שבונים לשכן ממול.
שאר הדירות בקומה מקבלות מרפסת צמודה לסלון עם יציאה מהסלון והנוף שלהן לא נחסם.
מה שיפגע גם בערך הדירה לעומת דירות אחרות.
זאת סיבה מוצדקת להתנגדות ?
בית משפט יכול לתת בגלל זה קנס לאותו דייר ?
כי שמעתי שבית משפט נתן קנסות לדיירים סרבנים בעבר.
 
אודה על עזרה.
לצפיה ב-'קצת עזרה'
קצת עזרה
05/07/2018 | 07:55
2
39
1. תכנונית לא תמיד הכל מסתדר.
2. מקובל לעשות תוכניות בהסכמה, בשלב ראשון של הוועד ובשלב השני של הדייקים.
3. לא מבין את המשמעות של דייר שמביא תוכניות, איפה היזם והאדכירל שלו ואיפה הדומיננטיות?
4. המפקח/ת יכולים גם להסכים כם המתנגד/ים כשיש סיבה הגיונית. ובוודאי כאשר אין רוב של 80%/67%.
5. אני אישית פותר את כל הבעיות מראש, מעולם לא הגעתי לבעיות כאלה.
לצפיה ב-'דייר אחד הביא תוכנית ורוצה להחתים את כולם ומאיים'
דייר אחד הביא תוכנית ורוצה להחתים את כולם ומאיים
05/07/2018 | 17:04
1
44
על מי שלא חותם.
האדריכל והמתכננים לא דיברו עם אף אחד חוץ ממנו.
 
תודה על התשובה.
לצפיה ב-'נשמע מוזר'
נשמע מוזר
06/07/2018 | 10:28
33
ככל וחתמתם מול יזם, שווה לקרוא את החוזה ולהבין האם הסמכתם איזה דייר לייצג/להחליט עבורכם.
ככלל, הוא נשמע גנגסטר קטן.
אצלי בכל הפרויקטים האדריכל יושב עם הנציגות שמפיצה לשאר השכנים ומגיעים לתוצאות מוסכמות על כולם.
החלק התכנוני מושקע בהמון שעות, כסף וחשיבה, זאת ע"מ שכולם יצאו מרוצים.
לצפיה ב-'שלום ושאלה על פרוייקט פינוי בינוי'
שלום ושאלה על פרוייקט פינוי בינוי
09/05/2018 | 13:21
1
61
שלום, בבניין בו אני גרה, שלוש קומות. ארבע כניסות כמו שרשרת וגינה מאוד גדולה מקיפה את כל המתחם. הגיעו יזמים ואמרו שיש בדעתם לבנות כמה מיגדלי דירות ובתחתית הבניינים שיוקמו יבנו גם חנויות ומסעדות. בחוזה שהתבקשנו לחתום עליו כתוב שעוד צפויים שינויים וזה לא סופי. וגם לא ציינו איפה תהיה הדירה שלי. האם זה חוקי ונכון לחתום על חוזה שאינו סופי? הם טוענים שקודם צריך לחתום ואחר כך הוועדה העירונית מאשרת. או לא. אמרתי אם כך, למה לא להגיש תוכנית עם מספר קומות שלא יעלו ממנו וגם שהבניינים לא יהיו מסחריים בקומה התחתונה. אני לא גרה בבניין עם חנויות למטה. אולי בכלל יבנו שם סופרמרקט וזה יהיה כמו שוק. תודה על התשובה
לצפיה ב-'פינוי בינוי'
פינוי בינוי
05/07/2018 | 07:59
23
נושא פינוי בינוי הוא מורכב מאד.
לא תמיד ניתן לדעת מראש מה הוועדה תיתן, אלא אם כן, יש באיסור פרוייקטים נוספים כאלה.
שטחי מסחר לרוב זה דרישות הוועדה ולא היזם.
ויכוח על עליית קומות הוא משהו מסחרי ונתון למו"מ.
צריך לזכור שבשונה מתמא 38/2 (הריסה ובניה) הליל פינוי בינוי הוא ארוך, ועד שהוועדה מחליטה מה יאושר יכול לקחת שנים רבות, בתמא יש עללים יותר קבועים ורגועים. ייתכן גם שהתכנון במגדל יהיה הרבה פחות טוב עבורכם ביחס לתמא.
לצפיה ב-'תמא 38 עו"ד יזם ועו"ד בעלי הדירות'
תמא 38 עו"ד יזם ועו"ד בעלי הדירות
30/04/2018 | 06:49
1
124
יש לנו אישור מעיריית ת"א  לגבי תמ"א 38 מתוך 16 דיירים ישנם 2 מתנגדים  טרם הצלחנו להדיכ איתם להסדר  הוחלט להגיש נגדם תביעה  איזה עו"ד  צריך להגיש  את התביעה עו"ד היזם  או  עו"ד  בעלי הדירות?
לצפיה ב-'תביעה נגד דיירים סרבנים'
תביעה נגד דיירים סרבנים
01/05/2018 | 11:32
84
שלום רב,
ברוב המקרים מי שמטפל בתביעה נגד דיירים סרבנים הוא עו"ד מטעם היזם. יש לכך מספר סיבות, ראשית האינטרס של היזם הוא לקדם את הנושא במהירות האפשרית. והשנייה היא שהעלות בכל מקרה נופלת על כתפיו של היזם ומשכך הוא תמיד יעדיף שעו"ד מטעמו יטפל בתביעה. 
בהצלחה
לצפיה ב-'שלום, נשמח לתשובה לאיירין '
שלום, נשמח לתשובה לאיירין
29/04/2018 | 12:19
1
53
לצפיה ב-'תגובה'
תגובה
29/04/2018 | 14:25
34
שלום רב,
אנא ראו את התשובה אשר פורסמה כתגובה לפוסט של איירין.
לצפיה ב-'תמ"א 38/2 - מה תעדיפו לקבל?'
תמ"א 38/2 - מה תעדיפו לקבל?
14/04/2018 | 22:55
70
שלום רב,
 
כחברה שעוסקת בפרויקטים רבים של יזמות ותמ"א, הייתי מעוניין לקבל מידע מדיירים המתכנים פרויקט תמא, וכן מכאלו שכבר ביצעו, מה תעדיפו לקבל:
1. מטרים רבים לשטח הדירה.
2. מטרים רבים לשטח המרפסת.
3. מפרט טכני ברמה גבוהה מאד.
4. חזית בניין יקרה ושטחים משותפים ברמה.
 
כמובן שמקבלים את הכל, אך תוספת מסעיף ספציפי תיפגע בתוספת של הסעיפים האחרים.
 
אודה לתשובה, וכן האם אתם בתהליך/לאחריו/מתכננים.
 
בברכה,
לצפיה ב-'עבודות חשמל בעיצומה של תמ"א 38'
עבודות חשמל בעיצומה של תמ"א 38
25/03/2018 | 18:49
1
85
שלום, אני כמה חודשים מסיום עבודות התמ"א בבניין. החשמלאי מטעם הקבלן עובר בין הדירות על מנת לראות מה צריך לעשות בכל דירה ודירה בשביל לעבור את בדיקת חברת החשמל בסיום הבנייה, חשוב לציין שבחוזה אין שום איזכור לכך שעבודות החשמל יהיו על חשבון היזם-נאמר לנו שזה מה שהופך את החוזה ללא סטנדרטי וניתן לתבוע את העו"ד וכו', לא משנה עכשיו. העניין הוא שכל דירה קיבלה מהחשמלאי מחיר שנע בין 2000-5000 ש" ח ובשביל לחבר לנו חזרה את הולויזיה וקווי טלפון שמבחינתו זה לא בסטנדרט צריך להוסיף עוד כספים מה שיכול להגיע לעשרת אלפים שקלים בשקט. השאלה שלי היא האם ניתן פשוט לא לעשות את עבודות החשמל לתקוע לו את האישורים ושהוא ישלם על זה בעצמו? הוא יכול לחייב אותנו בכלל להוציא סכומים כאלה? הרי לולא התמא חברת החשמל לא היו מגיעים אלינו ומחייבים אותנו בכל הפרוצדורה הזו. תודה. 
לצפיה ב-'תשלום הוצאות בפרויקט תמ"א 38'
תשלום הוצאות בפרויקט תמ"א 38
29/04/2018 | 14:24
46
שלום רב,
ראשית מתנצלת על העיכוב.
לעניין שאלתך, אכן ברוב המכריע של המקרים היזם נושא בכל העלויות הקשורות לביצוע הפרויקט (יותר נכון, הדיירים לא נושאים באף עלות בקשר לפרויקט). יחד עם זאת האמור כפוף למה שקבוע בהסכם. ככל והסכם שלכם קובע כי עליכם לשאת בעלות הספציפית הזו, יהיה קשה מאוד להתנער מכך.
לא הייתי ממליצה לכם לתקוע את הפרויקט אלא הפוך, לשלם את מה שצריך (אם צריך) ואחר כך לתבוע. חשוב לציין כי אם העלות היא עליכם ולא תשלמו וזאת תהיה הסיבה לאי מתן רישיונות ליזם אז האחריות היא עליכם ולא על היזם. 
בכל מקרה, הסיטואציה שלכם מאוד חריגה ולפני תשלום כלשהו, הייתי ממליצה להיוועץ עם עו"ד שיבדוק את ההסכם עליו חתמתם לעומק.
בהצלחה!
לצפיה ב-'שאלה חשובה '
שאלה חשובה
10/03/2018 | 15:23
1
314
האם בזמן תהליך עבודות התמ"א 38 הדיירים מנותקים מגז וחשמל ? זה מה שנאמר לנו על ידי נציגי הוועד(שלא כל כך מעוניינים בהליך) רציתי לבדוק אם יש נכון בדברים  תודה מראש יולי
לצפיה ב-'עבודות תמ"א 38'
עבודות תמ"א 38
11/03/2018 | 10:11
70
שלום רב,
ככלל, במסגרת עבודות בפרויקט תמ"א 38, קיימות עבודות המצריכות ניתוק של חשמל, מים וגז. לדוגמא, העברת הדוודים, החלפת בלוני גז ועוד.
יחד עם זאת, ברור שלא בכל זמן ביצוע העבודות יהיה ניתוק מחשמל, מים וגז.  חשוב לציין כי במהלך עבודות תמ"א 38, הקבלן מודע לעובדה כי הדיירים ממשיכים לגור בבניין ומשכך, עליו לבצע את העבודות בצורה כזו שתאפשר מגורים סבירים, בעיקר כאשר מדובר בניתוק ממערכות בסיסיות. משכך, ברוב המקרים, ההסכם מול הדיירים קובע כי ניתוק ממערכות בסיסיות יהיה לפרקים קצרים מאוד ובהתראה מראש לדיירים על מנת שיוכלו להיערך.
לצפיה ב-'הצמדת שטח גינה לדירת קרקע - מה המשמעויות ומפרט נדרש...'
הצמדת שטח גינה לדירת קרקע - מה המשמעויות ומפרט נדרש...
07/03/2018 | 13:40
4
562
שלום רב
במסגרת תמ"א 38 (חיזוק ועיבוי) שהבניין  צפוי לעבור יוצמדו שטח הגינה ההיקפית לבעלי דירות הקרקע.
כמובן שיש ע"ד מלווה ומפקח על היזם שנבחרו מטעם נציגות הדיירים
אך חשוב לי להבין אילו סוגיות אני נדרש לבדוק , על מה להתעקש מבחינת מפרט ? מה נוהג היזם לעשות לגינות הצמודות? האם הגינה באותו סטנדרט פיתוח שהיה עושה היזם באם הן היו שטח משותף או לחלופין דירות גן שהיה מוכר?
ובאופן כללי מה המשמעויות של הצמדה לטוב ולרע?
תודה רבה!
לצפיה ב-'הצמדות לדירה'
הצמדות לדירה
08/03/2018 | 10:21
3
78
שלום רב,
מבחינת המפרט ומבינת סטנדרט הפיתוח של הגינות, מאחר ולא מדובר בסוגיה משפטית אני ממליצה להתייעץ עם אדריכל בנושא.
לעניין ההצמדות, המשמעות היא ששטח הגינה יוצא מהרכוש המשותף, ולכל דירה בבניין יוצמד חלק מהגינה לדירה (בהתאם לחלקו היחסי בבניין). היתרון הוא ששטח שמוצמד לדירה הינו חלק בלתי נפרד מהדירה, כלומר יש לך זכות קניינית בשטח (כמו חניה או מחסן). החסרון הוא שאתה הופך לאחראי לשטח המוצמד. הדבר מקבל משנה תוקף במקרה של גינה אשר מטבע הדברים ובפועל מהווה רכוש משותף מאחר וכולם משתמשים בגינה, לרבות אלו שלא גרים בבניין כדוגמת אורחים, עובדים וכו', וזאת בניגוד לחניה או מחסן שרק אתה משתמש בהם.
לצפיה ב-'תודה על תשובתך! רק כדי לחדד'
תודה על תשובתך! רק כדי לחדד
09/03/2018 | 09:41
2
47
מדובר ברצועת חצר אחורית זניחה, בעורף המבנה, שאף פעם לא שמשה כגינה לא לדיירים ובכלל... 
האם בעת ההצמדה - הזכות קיניינית המטילה עלי את האחריות לשטח המוצמד
לא מעניקה לי גם - פרטיות? זה הרי יהיה מגודר,משמע אף אחד למעט בעל הדירה אין גישה לשטח זה? בדומה לדירת גן.... אחרת מה השוני בין זה לזכות שימוש/ מעבר או איך שלא קוראים לזה...
והאם נדרשת הסכמה של כל הדיירים לנושא ההצמדה? או רוב רגיל
לגבי מפרט בהחלט התייעץ עם אדריכל בנושא.
 
ושוב תודה!!!
לצפיה ב-'הצמדות'
הצמדות
11/03/2018 | 10:16
1
52
שלום שוב,
אכן ככל הושטח יוצמד לשירה שלך, אזי מחד השטח יהפול לזכות הקניינית הבלעדית שלך על כל המשתמע מכך, בכלל זה פרטיות, זכות שימוש בלעדית ומאידך גם האחריות בגין השטח תושת עליך.
לגבי ההסכמה של הדיירים, ככל ועד שעתה, השטח היה שייך לרכוש המשותף אז הוצאתו והצמדתו לדירה שלך אכן מצריכה את הסכמת כלל הדיירים. אך מאחר והנושא מטופל במסגרת פרויקט תמ"א 38 אני מניחה שהנושא ישולב בהסכם ומימלא הדיירים יתנו הסכמתם.
בהצלחה!
לצפיה ב-'ושוב תודה (: '
ושוב תודה (:
11/03/2018 | 15:42
14
לצפיה ב-'הסכמת אחד מבן הזוג לפינוי בינוי'
הסכמת אחד מבן הזוג לפינוי בינוי
08/03/2018 | 09:27
1
115
שלום. אם הבעל מתנגד ולא רוצה לחתום על חוזה של פינוי בינוי, והאישה כן רוצה, האם יש ערך משפטי לחתימת רק אחד מבני הזוג? תודה
לצפיה ב-'מתן הסכמה או התנגדות לפרויקט פינוי בינוי'
מתן הסכמה או התנגדות לפרויקט פינוי בינוי
08/03/2018 | 10:13
54
שלום רב,
כלל לא ניתן לפצל את את הקולות בתוך הדירה. על מנת שיהיה תוקף לקול שמבקש לתמוך בפרויקט צריך שההסכמה תינתן על ידי כל בעלי הזכויות בדירה. כידוע, הוראות הדין קובעות את הרוב הדרוש לפרויקט פינוי בינוי, בין היתר, את הרוב מבחינת מספר בעלי הדירות. כאשר מדובר בבני זוג המחזיקים באותה דירה ואחד מתנגד לפרויקט ואחד תומך בפרויקט, לא יהיה ערך לזה שתומך בפרויקט מאחר ולא ניתן יהיה לספור את הדירה הזאת במניין הדירות שהסכימו.
לצפיה ב-'החלפת עורך דין דיירים תמא 38'
החלפת עורך דין דיירים תמא 38
04/03/2018 | 15:14
74
שלום, בבניין שלנו אמור להתבצע תמא 38, לפי בדיקה שערכנו עם העירייה הונפק היתר בנייה בינואר 18, העורך דין של הדיירים שנבחר על ידי היזם לא עונה לנו, חרף שיחות ואימיילים שאנחנו שולחים לו. היזם כבר מספר פעמים דחה את תחילת העבודה ולאחרונה פשוט הפסיק לענות לנו, ושיחות איתו ״מתנתקות״ באורח פלא...

רצינו להחליף העורך דין שלנו כצעד ראשון, איך עושים את זה? האם זה כרוך בהשקעה כספית מצד הדיירים?

 

מנהל/ת הפורום

אודות:
עו"ד עפר שחל הוא בעל ותק של 25 שנה בעריכת דין. הוא עוסק ומטפל בתחומים שונים של המשפט האזרחי. תחומי מומחיות: פינוי בינוי; תמ"א 38; הרחבת מרפסות; בתים מ
עוד...

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

עו
עו"ד עפר שחל

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ