לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
66756,675 עוקבים אודות עסקים

פורום תמא 38 והתחדשות עירונית

 התחדשות עירונית הפכה בשנים האחרונות לתחום נדל"ני פעיל ותוסס ביותר והפעילות רק מתרחבת מדי שנה.

הדבר הוא טבעי שכן אין פתרון אחר להזדקנות מרכזי הערים הגדולות ולהתפתחות פרברי הערים. במונח התחדשות עירונית נכללים בעיקר פרוייקטים של תמ"א 38, לסוגיה השונים, פרוייקטים גדולים יותר של פינוי בינוי וכן השבחה והרחבות אחרות של בתים קיימים.

הנושא הוא מורכב ומחייב זהירות רבה ובדיקה מקצועית מקיפה. פורום זה נועד לסייע לבעלי דירות בסבך הקיים.    

הנהלת הפורום:

אודות הפורום תמא 38 והתחדשות עירונית

 התחדשות עירונית הפכה בשנים האחרונות לתחום נדל"ני פעיל ותוסס ביותר והפעילות רק מתרחבת מדי שנה.

הדבר הוא טבעי שכן אין פתרון אחר להזדקנות מרכזי הערים הגדולות ולהתפתחות פרברי הערים. במונח התחדשות עירונית נכללים בעיקר פרוייקטים של תמ"א 38, לסוגיה השונים, פרוייקטים גדולים יותר של פינוי בינוי וכן השבחה והרחבות אחרות של בתים קיימים.

הנושא הוא מורכב ומחייב זהירות רבה ובדיקה מקצועית מקיפה. פורום זה נועד לסייע לבעלי דירות בסבך הקיים.    

הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
ברוכים הבאים לפורום תמ"א 38 והתחדשות עירונית.
 חשוב לציין כי פורום זה וכל הנאמר בו, בין אם על ידי מנהל הפורום ובין אם על ידי גולשים אחרים, אינו מהווה עצה משפטית או תחליף לה ועל כן אין להסתמך עליו.
המשך >>

לצפיה ב-'תמא 38 ב. שאלה'
תמא 38 ב. שאלה
12/11/2018 | 00:49
2
55
אנחנו גרים ברחוב ואיזור מאוד שקטים. לא מעוניינים בתמא הזה. זאת טירחה קשה בשבילנו. שכנים בבתים סמוכים מאוד מתנגדים. חלקם  עורכי דין. הסבירו לנו שלפעמים טיעונים רבי משקל עולים על מס המתנגדים בבניין
 
האם זה נכון. תודה
לצפיה ב-'אנחנו רק רוצים את השקט '
אנחנו רק רוצים את השקט
12/11/2018 | 01:07
1
49
שלנו. אנחנו אנשים פשוטים. מסתפקים במועט. לא רוצים דירה חדשה ויותר גדולה.
 
לא תריסים חשמלים, לא גז משותף. כלום. אנחנו יודעים מה אנחנו עוזבים. דירה מאווררת ונוחה. נקבל דירה לא מאווררת. גם שירותים ללא חלון.
 
ועד הבית יעלה משמעותית. לא נוכל לעמוד בהוצאות
 
להוציא אדם מביתו בניגוד לרצונו זאת דיקטטורה. איפה נשמע דבר כזה
 
אנחנו גם יודעים שלפחות בכל בניין קיים אדם אחד מבוגר שמתנגד. שמענו גם על מקרים שהוציאו אנשים מביתם בניגוד לרצונם
לצפיה ב-'יתרונות וחסרונות'
יתרונות וחסרונות
( לעמוד שלי בתפוז )
16/12/2018 | 16:48
19
בהחלט יש הגיון בגישה שלכם. אבל כיום המחוקק נתן עדיפות לחיזוק בתים ישנים מרעידות אדמה וקבע מה הרוב הנדרש לשם התנעת התהליך. וזה מחייב. 
לצפיה ב-'שינווים בהסכם עם תחילת העבודה'
שינווים בהסכם עם תחילת העבודה
30/10/2018 | 17:21
1
51
שלום רב
אנחנו לפני תחילת ביצוע תמא 38/1 ת"א.הפרויקט כלל חניה תת קרקעית שכרגע לא אושרה  אך הובטח ע"י העיריה שתאושר בעתיד בשינויים.כל הדיירים חוץ ממני הסכימו בהסכם להוסיף 80000 שח לחניה .אני לא הסכמתי וכך נחתם ההסכם.עכשיו מדובר שלמרות ההבטחה כן לבצע עם שינווים נאמר שאם למרות הכל לא יבוצע כל דייר יקבל 150000 שח פיצוי ואני לא.
לא מקובל עלי.אם לא יבוצע החניון מצב כל הדיירים כמצבי ולא חשוב מי רצה חניה ומי לא.גם אני נתתי חלק מהרכוש המשותף לטובת החניה שהיתה אמורה לקום  ואם יש פיצוי אז הוא מגיע גם לי. אני מבקש התייחסות משפטית לנושא ומה הזכויות של כמיעוט שנרמס לאורך כל הדרך כי לה היו צריכים אותי אחרי שרוב הדיירים חתמו.
תודה
לצפיה ב-'משה שלום'
משה שלום
31/10/2018 | 09:47
42
 
משה שלום
אופן תיאורן של חלק מן העובדות אינו ברור. היכן מבוססת ההבטחה לקבלת פיצוי? האם חתמת על ההסכם ?
ככל ולא חתמת על ההסכם - וקיים רוב של בעלי דירות המחזיקים באחוז מסוים מהרכוש המשותף, ניתן לקיים את הפרויקט. לא זאת ועוד, סירוב שאינו סביר בעיני בית המשפט עלול לחשוף לתביעה נזיקית (ראה מאמר שפורסם בפורום זה לעניין דייר סרבן מטעם משרדנו).
היה וחתמת על ההסכם -  תנאי ההסכם משקפים את התנאים אשר יתקיימו הלכה למעשה. ככל וההבטחה המתוארת אינה מצויה במסגרת ההסכם, יש להבין האם מדובר בהבטחה מטעם היזם אשר הסדיר זאת תוך עיגון הנושא במסמך הנושא התחייבות מצידו או לאו. ממליץ להתייעץ על כך מול עו"ד הבקיא בתחום תוך ציון כל הפרטים במפורט תוך ציון כלל הנסיבות.
בהצלחה,
 
לצפיה ב-'תמא 38 -קשיש מעל 80'
תמא 38 -קשיש מעל 80
28/10/2018 | 09:31
1
433
שלום
יזם בתמא 38 ישלם לאמא שלי שכירות במקום אחר.
אבל היזם רוצה לקחת את הדירה של אמא שלי ולהשכיר אותה בזמן השיפוץ.
מותר לעשות דבר כזה ליזם
תודה ויום טוב
 
 
 
 
 
לצפיה ב-'הסכם תמא'
הסכם תמא
( לעמוד שלי בתפוז )
16/12/2018 | 16:49
14
תלוי מה סוכם בהסכם מול היזם. עורך דין של בעלי הדירות צריך למסור לך מדוע ולמה הוסכם על כך.
לצפיה ב-'ביצוע תמא על קרקע של המינהל או של קקל'
ביצוע תמא על קרקע של המינהל או של קקל
18/10/2018 | 11:19
2
91
מה המשמעות של ביצוע תמא על קרקע של המינהל או של קקל?
יש הבדל במצב זה בין פינוי בינוי לחיזוק מבנים?
לצפיה ב-'ביצוע פרויקט תמ"א על קרקע בבעלות רמ"י'
ביצוע פרויקט תמ"א על קרקע בבעלות רמ"י
18/10/2018 | 11:53
1
34
 
שלום בתיה
תמ"א 38 כאשר הקרקע עליה בנוי הבנין היא קרקע בבעלות המדינה המנוהלת על ידי מינהל מקרקעי ישראל.
בבניינים המאופיינים בבנייה רוויה אשר דמי החכירה הוונו מראש - קיים פטור מתשלום דמי היתר למנהל, קרי, תשלום לקבלת הסכמת המנהל לביצוע הפרויקט.
מחלקת חוזים במינהל מפיקה אישור על פטור מתשלום דמי היתר בגין תוספת בניה, לדירות בבניה רוויה מהוונת. האישור ניתן פרסונאלית לכל חוכר בבניין [ניתן להוציא ייפוי כוח לשם קבלת אישור כלפי כל הדיירים הרלוונטיים]. היזם ו/או מיופה כוחו יקבל את האישור מידי כלל הדיירים. לאחר מכן עליו לפנות עם המסמכים הנ"ל לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. לאחר סיום הבנייה, יש לרשום בית משותף, או תיקון רישום הבית המשותף. רשימת המסמכים בדבר הרישום/תיקון נמצאת באתר לשכת המקרקעין ובאתר המינהל. לאחר המצאת נסח רישום מתוקן, יופקו על ידי המינהל חוזי חכירה עבור הדירות החדשות, שיתוספו לבניין.
באלו מקרים המינהל מעורב בתהליך זה?
המינהל מעורב בתהליך זה רק במקרים הבאים:
א. אם החכירה אינה ניתנת להקניית בעלות פרטית דוגמת קרקעות קק"ל.
ב. בחכירות שלא שולמו בגינן דמי חכירה מהוונים. 
בהליך הריסה ובנייה מחדש של הבניין במסגרת תמ"א 38/2, כאשר מדובר בחכירה שאין בה זכות לקבלת בעלות, על החוכר להמציא למינהל:
א. בקשה להיתר (כשהיא חתומה וצבועה), בשני העתקים.
ב. אישור עקרוני של הועדה המקומית לתכנון ובניה לבקשה להיתר.
ג. מסמכים נוספים כמקובל לגבי עסקאות שינוי יעוד וניצול. 
הערה: ככלל, גם עסקה זאת פטורה מתשלום די היתר.
לצורך בדיקת המצב המשפטי, ממליץ לפנות לעורך דין הבקיא בנושא התפתחות עירונית בעל ניסיון לביצוע פרויקטים במקרקעין המנוהלים על ידי מנהל מקרקעי ישראל.
המון בהצלחה, 
רועי בוכניק, עו"ד
לצפיה ב-'תודות על התשובה המפורטת.'
תודות על התשובה המפורטת.
18/10/2018 | 12:15
4
לצפיה ב-'שיפוץ דירה '
שיפוץ דירה
17/10/2018 | 11:42
3
46
שלום ,
 
אנחנו לפני תמ"א 1 חיזוק . כחלק מההסכם , היזם הציע לשפץ לנו את פנים הדירות שלנו . האם נהיה חייבים לשלם מס על השיפוץ ?
לצפיה ב-'שלום קובי'
שלום קובי
17/10/2018 | 11:59
2
43
במסגרת תיקון 62 לחוק מיסוי מקרקעין הוגדר כי יינתן פטור ממס שבח בעת מכירת זכות אשר תמורתה מושפעת מזכויות בנייה בעקבות תכנית תמ"א 38.
במסגרת תמא38/1, היקף הפטור יהיה מוגבל, ויינתן רק לאחר בחינה של התמורות הנמכרות (זכויות הבניה), והן התקבול אותו מקבלים הדיירים מהיזם .
ככל שהתמורות אינן מהוות שירותי בנייה מכוח תמ"א 38, לדוגמא זכויות המוקנות ליזם מכוח תב"ע קיימת, ובשל כך התקבול אותו מקבלים הדיירים אינו נכלל בהגדרת שירותי הבניה לפי תכנית חיזוק, תקום חבות במס.
החוק מגדיר מפורשות את שירותי הבניה הזכאים לפטור ממס שבח אשר נבנו מכוח תמ"א38 והם- חיזוק הבניין, הרחבת יחידות הדיור הקיימות, עיצוב המבנה, שיפוץ המבנה, התקנת מעלית, בניית מחסנים, הוספת מרפסות, הוספת חניות, הוצאות כרוכות  כדוג' שכר יועצים, עו"ד דיירים, שכ"ד לדיירים, הוצאות הובלה ופינוי, פיקוח הנדסי, היטל השבחה.
תמורה נוספת מעבר לכיסוי ההוצאות בחוק או לחלופין תמורה אשר אינה תלויה באופן ישיר בביצוע עבודות התמ"א עלול לגרור חיוב במס.
בברכה,
 
רועי בוכניק, עו"ד
לצפיה ב-'שיפוץ דירה'
שיפוץ דירה
17/10/2018 | 12:27
1
28
תודה רבה על התשובה המהירה . 
 
יש דרך לדעת מה יהיה גובה המס ? לדוגמא להעריך את שווי השיפוץ ואז כמה אחוזים מזה הוא המס ? 
לצפיה ב-'לא ניתן לדעת מה גובה מס השבח ככל שיהא'
לא ניתן לדעת מה גובה מס השבח ככל שיהא
17/10/2018 | 12:31
23
בהתאם לאופי השיפוץ בנפרד מביצוע עבודות התמ"א
הדבר נעשה על ידי שמאי מקרקעין ו/או איש מקצוע מתאים
בהצלחה
לצפיה ב-'מסתור כביסה - היכן?'
מסתור כביסה - היכן?
16/10/2018 | 17:51
57
שלום,
לפי ההנחיות של עיריית ת״א, בניין יחוזק במסגרת תמ״א בצורה של ״קליפה״ אחידה, כך שכל הקירות החיצוניים של הבניין (פרט למרפסות) יעובו ב- 20-30 ס״מ. התוצאה היא שמתקבלים חלונות ״שקועים״ (ראו תמונה מצורפת לדוגמא).
רציתי לשאול כיצד מתאפשרת תליית כביסה במקרה כזה (בהנחה שאין בדירה שלי מרפסת) - הרי אדן החלון מאוד רחוק ובלתי אפשרי להגיע לחבלים ככה.
האם אין לכך פתרון? (נניח, אולי העירייה מאשרת לקבלן לא לעבות את הקירות במסתורי הכביסה?)
תודה רבה למשיבים!
לצפיה ב-'תמ"א 38'
תמ"א 38
09/10/2018 | 11:27
2
41
שלום רב
הבן שלי גר בבנין משותף ברחובות. לפני כשבע שנים חתמו כל הדיירים בבנין משותף  ברחובות  על מסמך תמ"א 38  כולל תוספת 3 קומות ומעלית. דיירים רכשו דירות על הנייר ושאלתי: כיצד יתכן 7 שנים חלפו מאז החתימה ושום כלום. שזה אומר גם אם הדיירים הוותיקים רוצים להתקין מעלית באופן פרטי הם לא יכולים. האם אין כאן עברה פלילית?

לצפיה ב-'תוקפו של חוזה תמ"א 38'
תוקפו של חוזה תמ"א 38
09/10/2018 | 12:23
1
57
איציק שלום
להבנתי משאלתך נחתם הסכם תמ"א ללא כל התקדמות ממשית. לא ברור משאלתך כיצד נאסר על הדיירים להתקין מעלית באופן עצמאי וללא כל קשר להסכם שנחתם. האם ההסכם אוסר על כך? ככל והתשובה לכך חיובית, הנני ממליץ להתייעץ עם עו"ד המתמחה בעסקאות תמ"א והתחדשות עירונית ולבחון את תוקפו של ההסכם ואת אופן ההגבלה על התקנת המעלית.
בהצלחה,
רועי בוכניק, עו"ד
 
לצפיה ב-'תמ"א 38'
תמ"א 38
09/10/2018 | 13:02
41
שלום עורך דין רועי בוכניק ותודה על התגובה.
ובכן אני ניזון מהבן שלי שרכש את הדירה באותו בנין מהדיירים שחתמו על ההסכם. הצעתי לו אתמול אולי תציע לועד הבית להתקין מעלית עלות של מעלית כזו 260000 שקל לחלק את זה ל 16 דיירים. וזו התשובה שקיבלתי ממנו לא ניתן. בכל זאת אני אמליץ לו שיגש ליעוץ אצל עורך דין
תודה
לצפיה ב-'שאלה מעט כללית'
שאלה מעט כללית
04/10/2018 | 11:00
1
301
שלום עורכי הדין.. אשמח לדעת האם תמ"א 38 מתקיימת בבניינים על עמודים? הרי לא בכל בניין ניתן לבצע תמ"א, האם זה עניין של חוק והאם הגיוני בניין על עמודים שמוגן מפני רעידות אדמה...
אודה להבהרה 
לצפיה ב-'שלום אתי'
שלום אתי
09/10/2018 | 17:26
29
החוק מציין מספר תנאי סף לבניין לשם בדיקת האפשרות לביצוע תהליך של תמ"א 38:
1. היתר הבניה של הבניין התקבל טרם יום ה-1.1.1980
2. המבנה אינו עומד בתקן הישראלי 413 של עמידות ברעידת אדמה. 
3. המבנה לא נקבע להריסה על פי תוכנית או על פי צו סופי של בית משפט.
4. הבית המשותף הוא בן שתי קומות ומעלה ושטחו הכולל עולה על 400 מ''ר.
 
אכן, בניין היושב על עמודים בעל מספר קומות מסוים משפיע על התמורה לה היזם יכול לשאוף להשיג בסיום הפרויקט. עם זאת, קיימים בניינים על עמודים אשר עברו תהליך של תמ"א תוך חיזוק תשתית המבנה.
בהצלחה
רועי בוכניק, עו"ד
לצפיה ב-'שלב איסוף החתימות '
שלב איסוף החתימות
27/09/2018 | 11:02
1
87
שכנים מהבניין הסמוך סיימו את תהליך התמא בשעה טובה. כינסנו אותם יחד עם הדיירים שלנו כדי להבין איך להתארגן לדבר הזה וזה באמת עזר. אחרי שהסתיימה האסיפה לקח אותי אחד השכנים הצידה והמליץ על גיסו שהוא עורך דין והדגיש שכבר מתחילת התהליך הוא צריך ללוות אותנו והסביר גם למה . עכשיו אני לא כל כך בטוח שהוא המליץ עליו בגלל שהוא גיסו או שהוא באמת יודע על מה הוא מדבר אז אני מברר גם כאן. האם נדרש עו"ד לתמא לצורך איסוף החתימות או שאפשר לעשות את זה עצמאית?
לצפיה ב-'איסוף חתימות דיירים'
איסוף חתימות דיירים
27/09/2018 | 12:07
41
 
 
בראשית דבריי אמליץ כי אינני אין לבצע כל פעולה משפטית או התקשרות בעלת אופי הנוגע לזכויותיכם במקרקעין אל מול יזם טרם היוועצות עם עורך דין המכיר את המקרקעין ובפרט, עוסק בהליכי התפתחות עירונית.
יש להבין מהי כוונתך באיסוף חתימות. איסוף חתימות יכולה להיות הסכמה עקרונית לשם יצירת קשר עם יזם ואיסוף חתימות יכולה אף להיות חתימה על הסכם לביצוע הפרויקט (ככל והנכם מתקשרים אל מול יזם). למען הראשון, הנני ממליץ לקיים ישיבת דיירים ולהסכים על התנאים להם יש הסכמה פה אחד בנוגע לפרויקט [כמובן שיש לבדוק כי קיים רוב נדרש בהתאם לדין לביצוע תמ"א].
בהקשר לנושא השני, יש להיוועץ עם עורך דין למען ייצוג הדיירים בצורה האופטימלית לאחר שבחן את הפרויקט, היזם והמקרקעין ויוכל לתת מענה ראוי לכל שאלותיכם. לאחר קבלת הנוסח הסופי של ההסכם, הייתי ממליץ כי עורך הדין המייצג יסייע בהשגת החתימות. למותר לציין כי המלצה זו עלולה להשתנות בין פרויקט לפרויקט.
בהצלחה,
רועי בוכניק, עו"ד
 
לצפיה ב-'דירת גג וביצוע תמ"א'
דירת גג וביצוע תמ"א
25/09/2018 | 09:09
5
44
לפורום הנכבד חג שמח,
בחיפושנו אחר דירה, נתקלנו במספר דירות דופלקס מקסימות התואמות את צרכינו. הבניינים דומים יחסית ונבנו בשנות ה- 70 ובני 3 קומות, עם כ- 6 דירות כאשר שתי הדירות העליונות הן דירות דופלקס. ראוי לציין כי הבניינים זקוקים לרענון חיצוני ו/או פנימי וכאן עלתה התהיה בנושא התמ"א.
הדירות נמצאות באזור בו חיזוק מבנים הינו שכיח (תמ"א 38/1 ולעיתים אף תמ"א 38/2), ומשכך עלתה השאלה כיצד לנתח כלכלית את העסקה.
- מה תהיינה זכויותינו כבעלי דירת הגג היה ותתממש תמ"א?
- האם אפסיד את דירת הגג שהרי הפנטאהוזים הם מקור רווח קבלני משמעותי.
- מה מנגנון הפיצוי לדירות גג? מה מקובל במקרים כאלו?
- האם ההיצע הגדול יחסית של דירות הדופלקס באזור בא לדעתכם להצביע על בעיה באזור? נכיר תודה על משוב.
בברכה,
דורית
נ.ב - אם כבר הנושא נדון אשמח להפנייה.
 
לצפיה ב-'שלום דורית'
שלום דורית
25/09/2018 | 10:11
4
33
אתחיל משאלתך הראשונה, היצע של דירות דופלקס באיזור מגורים אינו מצביע על בעיה תכנונית או אחרת אשר עולה בדעתי. מדברייך ניתן להבין כי בחלק מהאיזור המבוקש מתבצעות ומתוכננות תכניות להתחדשות עירונית והדבר מבורך כאשר בסוף התהליך השכונה תהיה אטרקטיבית לדיירים פוטנציאליים חדשים וכי היצע הדירות הזמין יגדל. כמו כן, בפרויקטים משמעותיים נעשים לעיתים קרובות שינויים ותכנונים סביבתיים כגון פיתוח הסביבה הקרובה ודרכי הגישה לנכס.
לעניין שאלותייך האחרות, אלו שאלות שצריכות להישאל אל מול הצעה ספציפית אשר תגיע מיזם אשר מעוניין לבצע פרויקט התחדשות עירונית במקרקעין שברשותכם. אין כל הבטחה כי תשמרו את דירת הגג ומנגנון הפיצוי משתנה בהתאם להיקף הפרויקט, האיזור בו נעשה ובהתאם להסכם אשר ייכרת מול הדיירים.
בברכה,
רועי בוכניק, עו"ד
לצפיה ב-'רועי תודה רבה.אשמח להבהרות. '
רועי תודה רבה.אשמח להבהרות.
25/09/2018 | 11:38
3
76
- מה מקובל במקרים בו דייר אינו שומר את דירת הגג? היכן המינוף והאינטרס לביצוע התמ"א?
- מדוע האזור משנה? 
- למה הכוונה בהסכם אשר ייכרת מול הדיירים?
- אשמח לדוגמאות מספריות מניסיונכם. 
 
בברכה,
דורית
לצפיה ב-'מספר הבהרות'
מספר הבהרות
25/09/2018 | 12:08
2
29
שלום דורית
לדיירים אשר פונים לבחון אפשרות לביצוע תכנית התחדשות עירונית [בין אם מדובר בתמ"א 38 על סוגיה ובין אם מדובר בפינוי בינוי] קיימות תמורות שונות, חלקן מעוגנות בחוק וחלקן על פי שיקול דעתו של היזם.
על כן, הדבר תלוי באופי הפרויקט אשר מתוכנן להתבצע. כך למשל נהוג כי בתמ"א 38/1  ניתן לבנות תוספת בנייה של עד 25 מ"ר לכל דירה וכי כל תוספת נוספת אף היא אפשרית בכפוף לתשלום מס על כל מ"ר מעל ל-25 מ"ר. כמו כן, נהוג כיום לקבל חניה מוסדרת. דיירי הבניין אף מקבלים במרבית המקרים מעלית במסגרת ההסכם, כל אלו משביחים את שוויו של הנכס הקיים.
איזור בו מתבצעים מספר רב של פרויקטים בעתיד ייחשב לאיזור בעל ביקוש גבוה יותר [בהתאם כמובן לביקוש ברשות המוניצפלית ככלל] הואיל והבניינים עוברים שיפוץ יסודי או לחלופין בנייה מודרנית לאחר שהבניין נהרס ונבנה מחדש [תמ"א 38/2 ופינוי בינוי].
יזם אשר מעוניין לבצע פרויקט התחדשות עירונית מחויב לעמוד בהוראות החוק ככל והפרויקט מחייב אותו לעמוד בגובה התמורה. כל אלו יצויינו בפירוט בהסכם אשר יוצע לדיירי הבניין לחתום עליו.
 
לא אציין דוגמאות מספריות במסגרת תגובתי זו.
מאחל המון בהצלחה
רועי בוכניק, עו"ד
 
לצפיה ב-'אשמח אם החברים יוכלו להתייחס לשאלות בנושא דירת גג'
אשמח אם החברים יוכלו להתייחס לשאלות בנושא דירת גג
25/09/2018 | 15:01
1
8
לצפיה ב-'להלן תשובה ראוייה שהתקבלה בפורום אחר:'
להלן תשובה ראוייה שהתקבלה בפורום אחר:
29/09/2018 | 12:26
22
להלן תשובה ראוייה שהתקבלה בפורום אחר:
שלום דורית ומועדים לשמחה, 

השאלה היא האם הגג צמוד לדירה בטאבו. ככל והתשובה לכך חיובית, יש לכך בוודאי משמעויות מול יזם עתידי, לרבות במו"מ עימו. 
ישנם פרוייקטים בהם דירות הגג מקבלות הטבות שונות כגון קומה יותר גבוהה, מרפסת בשטח גודל הגג וכיוצ"ב אך מעטים המקרים בהם דירות הגג (במיוחד בתמא 38/1) מקבלות את דירת הגג עצמה, ואולם- הכל שאלה של כלכליות וכדאיות העסקה מבחינת היזם. 

כך לדוגמא בתמ"א 38/1- היזם מראש יכול להקים (לדוגמא ברובע לב העיר בתל אביב) בין 5-6 דירות, בתמורה להן הוא צריך לחזק את הבניין, לתת לדיירים ממד"ים, לבנות חניון תת קרקעי (אם יש אפשרות), לקנות מתקן רובוטי, לשלם שכ"ד לדיירים, שכ"ט עו"ד, שכ"ט מפקח, הוצאות האגרות וכיוצ"ב כך שהכל שאלה של כלכליות העסקה מבחינתו. 

שאלת ההיצע הנה יותר שאלה שמאית, אני מציעה לבדוק עם שמאי שמתמחה בין היתר באזורים אלה על מנת שיוכל לתת לך אומדן אם יש בעיה כזו או אחרת באזור. 
 
לצפיה ב-'הסכם פיקוח בנייה תמ"א 38 ב'
הסכם פיקוח בנייה תמ"א 38 ב
17/09/2018 | 11:38
1
29
שלום רב,
מודה מראש אם תוכלו להפנות אותי איפו אוכל לקבל/להוריד הסכם "פיקוח בנייה" לדוגמא מוצלח עם מפקח בנייה מטעם הדיירים בפרויקט תמ"א 38 ב הריסה ובנייה.
שוב ממש מודה מראש,
שנה טובה וגמר חתימה טובה,
אתי.
לצפיה ב-'שלום רב'
שלום רב
17/09/2018 | 12:14
22
פורום זה אינו נועד למענה על שאלות מקצועיות בנושא התחדשות עירונית.
 
ככלל, הסכם למתן שירותי פיקוח הינו הסכם דינאמי ומשתנה בהתאם לסוג העבודות היקפן והמקרקעין עליהם מתבצעות העבודות.
 
בהצלחה
 
רועי בוכניק, עו"ד
לצפיה ב-'פינוי בינוי בבניין ישן - מספר שאלות'
פינוי בינוי בבניין ישן - מספר שאלות
15/09/2018 | 21:54
1
29
אהלן,
 
בבניין של הוריי הדיירים נמצאים בשלבים מתקדמים מאוד לחתימת הסכם לפינוי בינוי עם חברת אשדר.
 
רציתי לדעת:
1) האם בנוסף לעורך דין שמייצג את כל הדיירים מול הקבלן, מומלץ לשכור עורך דין שייצג רק את הוריי?, אם כן מהי העלות המשוערת של עורך דין כזה והאם חשוב שיתמחה בפינוי בינוי או שמספיק שיתמחה רק בנדלן?.
 
2) הוריי מבוגרים, ובגילם אני קצת חושש שאולי זה לא הדבר הכי חכם לעשות, הבעיה שמבחינה חוקית הבנתי שאם יש רוב מכריע שמעוניין, אין מנוס מלהסכים גם אחרת עלולים לתבוע את הוריי על סכום גבוהה, עד כמה הדבר נכון? והאם אין שום התייחסות בחוק לגיל הדייר? איך ייתכן שיכריחו מישהו מבוגר מאוד להתחיל לעבור דירה פעמיים (שכירות ואח"כ חזרה לדירה החדשה) ולהכנס למשהו מסובך כזה לגילו?.
 
תודה רבה.
לצפיה ב-'ייצוג על ידי עורך דין'
ייצוג על ידי עורך דין
17/09/2018 | 12:11
23
שלום רב
 
הנני ממליץ לפעול תמיד באמצעות עורך דין בעת התקשרות הנוגעת לזכויות במקרקעין, בין אם במסגרת פרויקט פינוי בינוי ובין אם ברכישת נכס מקבלן או כל התקשרות אשר תהא. עוה"ד המייצג את הדיירים מייצג את הדיירים נאמנה כדיירים אך לצניעות דעתי, הייצוג האישי אף הוא קריטי לשם שמירה על זכויותיכם.
 
2. כפשיטא הנך צודק, בעת קבלת הרוב הנדרש ניתן לדרוש פינויו של דייר אף אם הינו מסרב לפרויקט. אולם, כל מקרה לגופו. אין אדם קשיש שווה לדייר סחטן המעדיף להשיג פרוטה נוספת בתמורה לפינויו. הפסיקה אף הכירה בנושא ואולם נושא זה לא זכה לביטוי בחקיקה הנוכחית.  בימים אלו קיימים ניסיונות לקדם נושא זה בתיקון לחוק אך לעת עתה, לא קיים עיגון מהותי בנושא. מציע לקרוא ספרות בנושא ואף להתייעץ עם עו"ד למקרה הספציפי בו הנך מצוי.
 
בהצלחה!
 
רועי בוכניק, עו"ד
לצפיה ב-'טבלת איזון בתמא 38 ב'
טבלת איזון בתמא 38 ב
12/09/2018 | 11:10
25
שלום רב.האם יש לי זכות לחזור לאותו כיון אויר בחזית הבנין .בתמא 38 ב  ? היום הדירה בחזית והיזם חילק לעצמו את הדירות בחזית למרות שדובר שעל פי השמאי וטבלאת איזון שהחזור לחזית ולא צוין בחוזה.  תודה מראש ושנה טובה
לצפיה ב-'תמ"א 38/1 הסכם "נון שופ"(הסכם כוונות)'
תמ"א 38/1 הסכם "נון שופ"(הסכם כוונות)
31/08/2018 | 19:11
2
63
שלום,
אני נציגה בוועד-בית בבנין של 16 דיירים לתוכנית תמ"א 38/1. בימים הקרובים אנחנו כנראה, נצטרך לערוך "הסכם כוונות" עם היזם. יש לי מספר שאלות בנושא.
1) מהו אורך הזמן המקסימלי, שנהוג לתת ליזם, כדי שיוכל לקבל את אשורי העיריה לבניה ומה קורה אם הזמן חלף והיזם  לא קיבל אישור בניה?
2) האם לפנ, שחותמים על "הסכם כוונות" צריך לקבל הוכחות ברורות על סוג המימון שלו?  נניח שזה מימון בנקאי,האם זה אומר שצריך לקבל אישור מהבנק שלו.
3)האם צריך לכתוב ולפרט בהסכם הראשוני הזה את כל הסעיפים שהצדדים הסכימו עליהם בעל-פה, לביצוע התמ"א?
4)מה קורה אם במהלך הזמן שהסכמנו עליו, אנחנו רוצים לבטל את הקשר עם היזם הזה נניח, כי התברר לנו, שהוא לא האדם המתאים לבצוע העבודה?
  האם בעצם אפשר לקרוא להסכם כזה "חוזה", שמחייב את הצדדים כמו כל חוזה אחר? (אני מתכוונת לרמת הזהירות).
תודה רבה
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
לצפיה ב-'הסכם כוונות עם יזם'
הסכם כוונות עם יזם
03/09/2018 | 16:54
35
מציע לך להתיעץ עם עורך דין בטרם חותמים על מסמך שעלול לסבך אתכם 
יזם רציני יש לו כלים לבדוק כדאיות של פרויקט תוך זמן קצר.
בהצלחה..
אני מנהל פרויקטים רבים ומעולם לא החתמתי דיירים בשלב הבדיקות.
לצפיה ב-'מזכר / הסכם כוונות'
מזכר / הסכם כוונות
17/09/2018 | 10:20
18
שלום רב להלן תשובותיי
1. כל הסכם תמ"א 38/1 שונה בשל אופי הבנייה וזכוית הבנייה עליהן היזם מסתמך לשם מתן התמורה לדיירים וכן לשם חישוב התמורה אשר הוא צפוי לקבל מן הפרויקט. בהסתמך באופיו של הפרויקט מציע להתייעץ עם עו"ד אשר יכיר את המקרקעין מקרוב ויוכל לייעץ בנושא.
2. ניתן ורצוי לקבל אישור עקרוני מן הבנק המלווה של הפרויקט בדבר אופי המימון ותקרת האשראי אשר היזם מקבל למימון הפרויקט.
3. מזכר העקרונות בא כדי לתת ביטוי להסכממות כלליות לביצוע הפרויקט, אין זהו הסכם מפורט אך ההסכם המפורט ייחתם תוך התבססות על העקרונות אשר הוסכמו במזכר העקרונות.
4. ניתן לרשום במזכר העקרונות מנגנון מוסכם על הצדדים על החלפת היזם ו/או סיום ההסכם. כמו כן, יש לבדוק הנושא אל מול הבנק המלווה של היזם.
 
בהצלחה!
לצפיה ב-'מעונינים למכור דירה לפני תמא'
מעונינים למכור דירה לפני תמא
30/08/2018 | 22:42
30
הדירה שלנו באזור מצוין בחיפה עם הרבה פרויקטים של תמא מסביב, אבל אנחנו 4 אחים שמעונינים למכור כבר עכשיו.
עד איזה שלב ניתן למכור מבחינת המיסוי והאם יש בעייה למכור ישירות לאחר סיום הפרויקט?
לצפיה ב-'אחוז הסכמות'
אחוז הסכמות
29/08/2018 | 14:05
1
39
שלום וברכה,
תמ"א 38  -1
אם יש הסכמה של 66 אחוז מבעלי הדירות
אבל מבחינת שטח בנסח טאבו זה 65 אחוז.
מה קובע?
 
לצפיה ב-'רוב נדרש לביצוע פרויקט תמ"א 38/1'
רוב נדרש לביצוע פרויקט תמ"א 38/1
29/08/2018 | 15:03
30
שלום רב
 
בהתאם לסעיף 5(א) לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 יש לעמוד ברוב של שני שליש מבעלי הדירות אשר צמודים להם שני שלישים מן הרכוש המשותף לשם פנייה למפקח לשם אישור הפרויקט.
 
בהצלחה
 
לצפיה ב-'מהי "טבלת איזונים" בתמ"א ואיך מתנהלים אתה?'
מהי "טבלת איזונים" בתמ"א ואיך מתנהלים אתה?
27/08/2018 | 10:18
3
45
לצפיה ב-'טבלת איזון'
טבלת איזון
27/08/2018 | 11:10
2
46
בפרויקטים רבים [לרבות פרויקטים של התחדשות עירונית, תמ"א 38 או אפילו פרצלציה בהתאם לחוק התכנון והבנייה] , אופן חלוקת השטחים / גודל היחידות הסופיות אשר יתקבלו משנה את היחס במקרקעין אשר היה קיים טרם ביצוע הפרויקט. כך לדוג', פרויקט של פינוי בינוי בו מחויב היזם לבנות יחידות חדשות בגודל של 80 מ"ר בעוד הדירות המקוריות התחלקו לדירות בגודל 40 מ"ר ודירות של 65 מ"ר. הדירות הקטנות יותר זוכות לשדרוג משמעותי בגודל הדירה ולעומתן הדירות הגדולות יותר יזכו לגידול בשטח הדירה אך לא יישמר היחס בין שטחי הדירות כפי שהיו טרם ביצוע הפרויקט. לשם איזון היחסים בין הצדדים על שמאי מקרקעין מוסמך לסקור את המקרקעין ולערוך טבלת איזון בו יתבצע איזון השטחים בין צדדים אשר היטיבה עמם ביצוע הפרויקט לבין אלו אשר נפגע חלקם היחסי. לעיתים יש צורך לבצע "תשלומי איזון" ככל ולא ניתן לאזן בין השטחים החדשים תוך שמירה על המצב הקיים.
 
לצפיה ב-'תודה רבה ועוד שאלה'
תודה רבה ועוד שאלה
27/08/2018 | 12:02
1
18
לגבי מצב שבו שאר הדירות בבניין הושבחו בשל תוספת מעלית לקומות גבוהות וצירוף שטח ציבורי לדירת קרקע אחת, כאשר דירת קרקע אחרת בבניין אינה זוכה לשום השבחה (אינה נהנית מתוספת המעלית ואינה זוכה לקרקע צמודה), האם יש מקום להפעיל את טבלאת האיזונים? אם כן, איך? שמאי? דיבור עם היזם?
שוב תודה 
לצפיה ב-'שוב שלום'
שוב שלום
27/08/2018 | 13:06
20
כאמור לעיל, טבלת האיזון נעשית על ידי שמאי מקרקעין מוסמך אשר בודק את מצב המקרקעין הקיים ובהתאם למצב המקרקעין אשר ייחבנה על פי הפרויקט בונה את טבלת האיזונים. 
ממליץ להתייעץ עם עו"ד אשר יעבור על הפרויקט באופן דווקני לשם בירור מלוא זכויותיכם בהתאם לטבלה ואופן מימושם המלא.
בברכה ובהצלחה
רועי בוכניק, עו"ד
לצפיה ב-'בדיקה לגבי תוכנית בעירייה'
בדיקה לגבי תוכנית בעירייה
24/08/2018 | 19:52
1
39
שלום, האם אני יכול לדעת אם העירייה מתכננת או מקדמת תוכנית פינוי בינוי באזור מגורי (שעדיין לא פורסמה)?
איך ולמי ניתן לפנות? למהנדס העיר?
(עיריית תל אביב)
לצפיה ב-'תשובה'
תשובה
27/08/2018 | 10:38
20
כיום, מרבית הרשויות המוניצפליות מאפשרות גישה למידע תכנוני באמצעות כלי בשם GIS. כלי זה מאפשר לאתר ולחפש תכניות בניין עיר [תב"עות] וקבלת מידע תכנוני תוך שיטוט במפה וחיפוש מקרקעין אשר ברצונך לקבל עבורם מידע. 
יש לציין שכלי זה איננו מושלם ולעיתים פרטים ומסמכים רבים חסרים. לצורך בירור מדויק ניתן לגשת למחלקת התכנון ו/או ההנדסה ברשות המוניצפלית לשם בירור ולחלופין, קבלת תיק בניין של המקרקעין.
 
 
 
לצפיה ב-'מנסים למצוא שוכרים לדירה שעתידה לעבור תמ"א 38'
מנסים למצוא שוכרים לדירה שעתידה לעבור תמ"א 38
23/08/2018 | 10:25
1
30
שלום...
 
אנחנו זוג ששוכרים דירה במרכז, אנחנו מסיימים חודשיים סך הכל לפני תום החוזה ומשקיעים בחיפוש מחליפים.
הדירה נראית מצוינת והמחיר הגון, הידיעה שהדירה עתידה לעבור תמ"א מקשה על מציאת שוכרים...
האם יש פיתרון? המלצה? האם יש פה מצב של חוסר הוגנות שאנחנו לא מצליחים למצוא שוכרים ובעל הדירה צריך לקחת זאת בחשבון? 
לצפיה ב-'תשובה'
תשובה
23/08/2018 | 11:39
26
שלום רב
 
בהסכם השכירות של הדירה אשר ראוי לציין את העובדה כי הדירה עוברת תהליך של תמ"א 38, הדין החוזי מחייב שקיפות ותום לב אך מצד שני אין לצפות כי המשכיר יציג מידע אשר עלול למנוע כריתת העסקה. האיזון לעניין זה, טיבו של המידע, חשיבותו לעסקה הספציפית הזו וכן לאפשרות הגישה למידע זה . ככל והדבר הועלה במסגרת המשא ומתן מילא המשכיר חובתו כלפיכם וככל הראה דמי השכירות הושפעו בהתאם.
ככל ולא הועלה הדבר לעיניכם במסגרת המשא ומתן, חושף עצמו השוכר לטענות של הטעיה ו/או אי התאמת המושכר.
בברכה,

מנהל/ת הפורום

אודות:
עו"ד עפר שחל הוא בעל ותק של 25 שנה בעריכת דין. הוא עוסק ומטפל בתחומים שונים של המשפט האזרחי. תחומי מומחיות: פינוי בינוי; תמ"א 38; הרחבת מרפסות; בתים מ
עוד...

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

עו
עו"ד עפר שחל

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ