לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
67706,770 עוקבים אודות עסקים

פורום תמא 38 והתחדשות עירונית

 התחדשות עירונית הפכה בשנים האחרונות לתחום נדל"ני פעיל ותוסס ביותר והפעילות רק מתרחבת מדי שנה.

הדבר הוא טבעי שכן אין פתרון אחר להזדקנות מרכזי הערים הגדולות ולהתפתחות פרברי הערים. במונח התחדשות עירונית נכללים בעיקר פרוייקטים של תמ"א 38, לסוגיה השונים, פרוייקטים גדולים יותר של פינוי בינוי וכן השבחה והרחבות אחרות של בתים קיימים.

הנושא הוא מורכב ומחייב זהירות רבה ובדיקה מקצועית מקיפה. פורום זה נועד לסייע לבעלי דירות בסבך הקיים.    

הנהלת הפורום:

אודות הפורום תמא 38 והתחדשות עירונית

 התחדשות עירונית הפכה בשנים האחרונות לתחום נדל"ני פעיל ותוסס ביותר והפעילות רק מתרחבת מדי שנה.

הדבר הוא טבעי שכן אין פתרון אחר להזדקנות מרכזי הערים הגדולות ולהתפתחות פרברי הערים. במונח התחדשות עירונית נכללים בעיקר פרוייקטים של תמ"א 38, לסוגיה השונים, פרוייקטים גדולים יותר של פינוי בינוי וכן השבחה והרחבות אחרות של בתים קיימים.

הנושא הוא מורכב ומחייב זהירות רבה ובדיקה מקצועית מקיפה. פורום זה נועד לסייע לבעלי דירות בסבך הקיים.    

הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
ברוכים הבאים לפורום תמ"א 38 והתחדשות עירונית.
 חשוב לציין כי פורום זה וכל הנאמר בו, בין אם על ידי מנהל הפורום ובין אם על ידי גולשים אחרים, אינו מהווה עצה משפטית או תחליף לה ועל כן אין להסתמך עליו.
המשך >>

לצפיה ב-'היטל השבחה'
היטל השבחה
16/03/2019 | 22:11
6
שלום. אם דייר בפרוייקט תמ"א או פינוי בינוי (כשהטב"ע שונה) שמוכר את הדירה לפני ביצוע או השלמת הפרוייקט מחוייב בהיטל השבחה (שאמור להיות משולם ע"י היזם)?
לצפיה ב-'זכויות בנייה תמא 38 חיזוק'
זכויות בנייה תמא 38 חיזוק
12/03/2019 | 19:43
1
17

מקריאה בפורום הבנתי כי מכח התמא 38 לחיזוק הבניין ניתן לתת לדיירים זכויות בניה של עד 25 מ"ר לכל דירה קיימת וזאת ללא קשר למרפסת.
השאלות שלי הן:

1. האם המרפסת נבנת בהכרח מכח חוק המרפסות ומצטרפת לעד 25 מטר מכח התמא?

2. האם יזם שהוסיף 13 מטר ממד + 8 מטר מרפסת שירות (צמודה למטבח) + 12 מטר מרפסת  - ניתן לומר בהכרח שהוא ניצל את הזכויות של התמא לצורך בניית הממד ומרפסת השרות (ששטחם יחד הוא 21 מטר) וניצל את חוק המרפסת לצורך בניית המרפסת?

האם אפשר להסביר בדרך אחרת את סך השטח שבנה (13 ממד + 8 שרות + 12 מרפסת)? הרי הוא יכול לבנות עד 25 מטר מכח התמא.

אשמח לשמוע ולהחכים ממנוסים ממני.

תודה
 
לצפיה ב-'תמא חיזוק '
תמא חיזוק
( לעמוד שלי בתפוז )
15/03/2019 | 16:29
7
מרפסת היא בנוסף. השאלה אם תהיה מרפסת או לא תלויה בקוי בנין ושאלות תכנוניות שונות.
אין לך זכות אבסולוטית לקבל 25 מ"ר. זה נתון למשא ומתן מול יזם וכן למגבלות תכנוניות. זה סעיף מרכזי עליו דנים בחוזה מול היזם.
וכפי שציינת זה עד 25, כלומר גם פחות.
לצפיה ב-'סעיף בחוזה על התחלת תמ''א'
סעיף בחוזה על התחלת תמ''א
12/03/2019 | 10:25
1
16
שלום
אני כרגע שוכרת דירה שאמורה להתחיל בה תמ''א אך אין עדיין צפי מוגדר.
השבוע אני צריכה לחדש חוזה ואני רוצה להוסיף סעיף שמאפשר לי לעזוב את הדירה ללא הפרת זכויותיי במידה ומתחילה תמא.
כמו כן לקבל הודעה מוקדמת על תחילת השיפוצים כחודש וחצי לפני.
איזה סעיף רצוי לנסח במקרה כזה?
לצפיה ב-'סעיף יציאה בהסכם שכירות'
סעיף יציאה בהסכם שכירות
( לעמוד שלי בתפוז )
15/03/2019 | 16:27
4
המשכיר חייב להסכים לכך ולרוב יש גם בהסכם התמא סעיף שמחייב אותו להכניס להסכם השכירות תנאי של שחרור מוקדם וכד'.
אני לא מנסח בפורום הזה סעיפים בחוזה וזה חורג ממה שאני מספק כאן. ממליץ שתבקשי מבעל הדירה להכניס סעיף כזה.
לצפיה ב-'חולת אלצהיימר בפרוייקט תמא 38'
חולת אלצהיימר בפרוייקט תמא 38
10/03/2019 | 15:09
1
14
אימי בת 82 חולה באלצהיימר ולא מונה לה אפוטרופוס עקב מחלוקת בין האחים.
כעת היא נתבעת בגין אי חתימתה על הסכמה לתמ"א 38 לבניין בו יש לה דירה. הדירה מושכרת ושכר הדירה משמש אותה להשכרת דירה בה היא מתגוררת עם מטפלת סיעודית.
שאלותיי הן:
1. מה עושים במקרה כזה ? האם ניתן להחתים אותה למרות מחלתה ?
2. ביקשנו מהיזם להתחייב כי אם שכר הדירה יפגע עקב עבודות התמ"א הוא יפצה אותה . הוא סירב והסכים רק בתנאי שסכום הפיצוי יושב לו בתום הבניה. בתום הבניה היא תחזור לגור בדירתה ולא יהיה לה מאיפה להחזיר. מה עושים ?
3. המעלית אותה בונה היזם נמצאת בצד הבניין בו מצויה הדירה שלה ולצורך בניית מעלית ילקח חלק מדירתה. היזם מתעקש שלא לפצות על כך מעבר למה שפוצו כל יתר בעלי הדירות , למרות שגודל דירתן לא נפגע מכך. הייתכן ?
4. בכלל יש תחושה שכל הנושא הזה של תמא מתנהל באופן חובבני. היזם הספציפי שעליו מדובר בנה רק פרוייקט תמא 1  וגם אותו עדיין לא סיים למרות עיכוב משמעותי במועד אליו התחייב. הדירה הזאת היא כל מה שיש לאימי , למה מחייבים אותה להפקיד את עתידה בידי יזם שלא נראה לי מקצועי ורציני בהתייחסותו לפרוייקט?
תודה מראש על העזרה וההכוונה.
לצפיה ב-'קשישה '
קשישה
( לעמוד שלי בתפוז )
11/03/2019 | 08:21
12
ניתן להחתים רק אדם בעל כשרות משפטית. זה מקרה בו הילדים צריכים לבוא בדברים עם היזם, בעזרת עו"ד, ולקבל הסדר מיוחד לאמא.
לצפיה ב-'פרויקטים בפריפריה'
פרויקטים בפריפריה
07/03/2019 | 19:30
1
15
אחד ממשרדי הממשלה פרסם שנקודת האיזון של פרויקט תמ"א 38 מבחינת כדאיות היא 1.3 מיליון לדירת 100 מ"ר.
 
יש אזורים בפריפריה שמקיימים את התנאי ואף מעבר כגון אשדוד ועדיין מספר פרויקטים מזערי יצא לפועל אי אך אפשר להסביר זאת ?
לצפיה ב-'שאלה טובה'
שאלה טובה
( לעמוד שלי בתפוז )
10/03/2019 | 11:00
8
ראה, יש כל מיני סיבות שעדיין פרוייקטים של תמא לא מתרוממים בפריפריה. לא כל הסיבות נעוצות ביזמים. סביה אחת היא ראשי ערים אשר לא מעודדים פרוייקטים של התחדשות עירונית: בת ים, רמת גן, הרצליה, ראשון, גבעתיים ועוד. סיבה מרכזית אחרת היא למשל תיאבון גדול מדי של בעלי דירות, כלומר דרישות גבוהות ולא ריאליות. אני שמח לציין כי בשנה האחרונה מתחילים לראות יותר ויותר פרוייקטים מחוץ לגוש דן, למשל בחיפה, בנתניה, וגם באשדוד.  בסופו של דבר זה תהליך הכרחי.
לצפיה ב-'פרויקטים בפריפריה '
פרויקטים בפריפריה
07/03/2019 | 19:18
7
אחד ממשרדי הממשלה פרסם שנקודת האיזון של פרויקט תמ"א 38 מבחינת כדאיות היא 1.3 מיליון לדירת 100 מ"ר.
 
יש אזורים בפריפריה שמקיימים את התנאי ואף מעבר כגון אשדוד ועדיין מספר פרויקטים מזערי יצא לפועל אי אך אפשר להסביר זאת ?
לצפיה ב-'ליווי בנקאי לפרוייקט תמ"א 38'
ליווי בנקאי לפרוייקט תמ"א 38
05/03/2019 | 14:06
1
12
שלום,
בישיבה שהיתה לנו עם עורכת הדין שמייצגת אותנו מול היזם,עלו מצד מספר דיירים  שחייבים ליווי בנקאי  וללא ליווי בנקאי של היזם שלנו  ,נחפש יזם אחר שכן מוכן.
עורכת הדין שלנו ציינה שיש ליווי בנקאי רק על הדירות החדשות שמתווספות לבניין אבל לא לבעלי הדירות שמקבלות ממד ,מרפסת מעלית וחיזוק הבניין  ושברוב המוחלט זה כך.
יש התעקשות לליווי בנקאי לכל הפרוייקט .
מה דעתכם? העו"ד צודקת?
לצפיה ב-'בתמא לא לוקחים סיכון'
בתמא לא לוקחים סיכון
( לעמוד שלי בתפוז )
07/03/2019 | 14:21
10
ראשית חשוב לוודא שיש ערבות בנקאית מטעם היזם על סכום הדירה החדשה שכל אחד צפוי לקבל, וזאת בנוסף לערבויות נוספות מקובלות בהסכם כזה. שנית ליווי בנקאי מלא הוא קריטי כאשר היזם נעדר איתנות פיננסית מספקת. זה ענין שנתון לבדיקה ומחייב קבלת בטוחות אחרות ככל שאין ליווי מלא.
לצפיה ב-'התמחור ב-"9.99" שקל לא חוקי?'
התמחור ב-"9.99" שקל לא חוקי?
( לעמוד שלי בתפוז )
03/03/2019 | 10:21
54
החברות מרוויחות מיליונים מתמחור עם מספר לא עגול של אגורות 
לצפיה ב-'המהדורה המעודכנת הדיגיטלית של המדרך השלם לבית המשותף'
המהדורה המעודכנת הדיגיטלית של המדרך השלם לבית המשותף
( לעמוד שלי בתפוז )
12/02/2019 | 11:19
27
המהדורה המעודכנת והדיגיטלית של הספר שלי, מהדורת 2019, יצאה לאור וניתן לרכוש אותה דרך אינדיבוק כעת במחיר מבצע 69 ש"ח

https://goo.gl/E6Q6tk  



לצפיה ב-'פינוי בינוי בשני בניינים ישנים והצגת שרטוטי הדירות החדשות'
פינוי בינוי בשני בניינים ישנים והצגת שרטוטי הדירות החדשות
03/03/2019 | 03:34
1
23
שלום,
 
בבניין של הוריי (בניין ישן משנות ה60~) וכן בניין ישן נוסף לידו מתוכנן ביצוע של פינוי בינוי - לבנות בניין אחד חדש במקום שני הבניינים הללו.
כרגע אנחנו בשלבים של משא ומתן עם היזם
 
בבניינים יש שתי דירות גדולות יותר ומספר דירות קרקע.
נעשתה עם דיירי הבניינים פגישה המציגה את מדידות הדירות הנוכחיות, את נתוני הדירות החדשות עבור כל דייר (כמה מ"ר מגיע לכל דייר, ואיזו קומה הוא יקבל). וכן תשריטים של חלק מההדירות החדשות (הסבר למטה).
 
העניין הוא, שעבור הדירות ה'מיוחדות' - הדירות הגדולות ודירות הקרקע, לא נמסרו עדיים תשריטים (אבל כן נכתב כמה מ"ר מגיע ואיזו קומה) בטענה שהכנת תשריטים כאלו לא משתלמת ליזם בשלב זה עד אשר רוב בעלי הדירות ה'רגילות' יסכימו להתקדם הלאה - רק אז ישלחו לנו תשריטים של הדירות ה'מיוחדות'.
 
אמנם הוריי, שהם בעלי אחת מהדירות הגדולות, יקבלו תמורה נאה עבור דירתם (מבחינת מ"ר וקומה משום גודל דירתם ומיקומה). אך יש לי מספר שאלות:
 
1) האם יש כאן ממה לחשוש?, האם מקובל להתנות הסכמה כזו של בעלי הדירות ה'רגילות' כדי לבצע תכנון של הדירות ה'מיוחדות'?.
 
2) האם העובדה שבמצגת התכנון שהציגו לנו ושלחו לנו במייל אכן כתבו את הקומה והמ"ר של הדירה העתידית מספיקה בשלב זה להתקדם ללא חשש למרות שהיזם לא תכנן עדיין את הדירה עצמה?, האם זה נותן ערובה חוקית כלשהי או שייתכן מצב שהשרטוטים שישלחו לא יתאמו את מה שהעלו על הכתב (פחות מ"ר למשל) או למשל שמבנה הדירה יהיה בעייתי?
 
תודה רבה.
לצפיה ב-'תחבולנות'
תחבולנות
( לעמוד שלי בתפוז )
06/03/2019 | 17:53
10
ההתנייה הזו אינה מקובלת.
במצב של חוסר וודאות לא הייתי חותם.
יש כאן לכאורה מהלך תחבולני של היזם אשר מבקש כנראה להשיג רוב בלי להתחייב לכלל בעלי הדירות ואז אתם כמיעוט תהיו חסרי יכולת מיקוח ממשית.
בעלי דירות חייבים להיות מיוצגים על ידי עו"ד מול היזם.
לצפיה ב-'1.הסבת נכס משרד בקומת קרקע לדירה 2. פיצוי לדייר עם גג'
1.הסבת נכס משרד בקומת קרקע לדירה 2. פיצוי לדייר עם גג
27/02/2019 | 18:28
1
15
רציתי לתקן את עצמי  : הנכס בקומת קרקע מוגדר בטאבו כמשרד ומכאן שאלתי מה עלי לעשות להכשירו כדי שייחשב כדירה לצורכי תמ"א בהנחה שהדבר אכן ניתן לביצוע .
תודה 
לצפיה ב-'יעוד נכס'
יעוד נכס
( לעמוד שלי בתפוז )
28/02/2019 | 19:02
12
זכויות בעל נכס מקבלות ביטוי בתמא AS IS כלומר כפי שהן. היעוד הוא משרד או חנות אז זה היעוד שנכנס וזו השמאות שתקבל עבור הנכס, אלא אם הצלחת אתה לשנות את היעוד שלו לפני הסכם התמא.  
לצפיה ב-'פיצוי לדייר שיש לו בעלות חלקית בגג + '
פיצוי לדייר שיש לו בעלות חלקית בגג +
26/02/2019 | 20:07
1
25
שלום , 
1. מה הפיצוי הנהוג  לדייר בקומה אחרונה שיש לו בעלות חלקית בגג , בנוגע לבניין בתמ"א 38.2
 
2. נכס שנקנה במקור מקבלן הבניין לפני עשרות שנים , וכנראה הייעוד היה לחדר עגלות , בטאבו מופיע ללא שוני מדירות אחרות , שטחו כ- 25 מר + חלונות + נקודות מים וחשמל שימש בעבר כמשרד בארנונה מופיע בפירוט החיוב כבנינים שאינם למגורים , בעיקרון יכול לתפקד כיחידה למגורים .
האם מזכה בדירה בעת תמא 38.2? האם נדרשות פעולות להכשירו לכך ?
תודה
לצפיה ב-'פיצוי'
פיצוי
( לעמוד שלי בתפוז )
27/02/2019 | 16:24
10
אין פיצוי נהוג אלא כל מקרה נבחן לגופו. שמאי יכול להעריך את השווי של בעלות חלקית כזו. ואז מתחיל מיקוח.
אם זו דירה בטאבו אז זו דירה לצורך התמא
לצפיה ב-'התחייבויות יזם שאינן בכתב.'
התחייבויות יזם שאינן בכתב.
26/02/2019 | 13:21
2
20
שלום.
אני בעלת דירה בבניין שעומד לעבור תמ"א 38. היזם והאדריכל שלו נתנו לי מספר התחייבויות בע"פ, כגון שדלת הממ"ד תמוקם לפי רצוני (תוך התחשבות במיקום עמודים קיימים של הבניין), ושיהיה מנגנון לסגירה עצמית של דלת חדר האשפה.
היזם והעו"ד שהוא מינה לטובת הדיירים טוענים שהתחייבויות כאלה לא נותנים בכתב...
שאלתי: באיזה אופן ניתן לקבלן בכתב בכל זאת? אני חוששת שהתחייבויות אלה לא  תכובדנה בעתיד אלא אם אקבל מסמך כתוב.
תודה רבה.
 
לצפיה ב-'התחייבות בע"פ'
התחייבות בע"פ
( לעמוד שלי בתפוז )
27/02/2019 | 16:22
12
אין משמעות להתחייבות בעל פה. חובה להעלות על הכתב.
לצפיה ב-'חיזוק לדברי עוה"ד שחל'
חיזוק לדברי עוה"ד שחל
11/03/2019 | 17:59
8
הבקשה שהעלית בנוגע למחזיר שמן בדלת חדר האשפה, צנועה ככל שתהיה (עניין של 100-150 ש"ח), ספק אם תכובד גם אם תעלה על הכתב. גם היזם עצמו יודע שלא כדאי לך לתבוע אותו בעבור אי-ביצוע פעולה כה פשוטה. הזמן ושכר הטרחה שתבזבזי עולים על התמורה שתקבלי. הוצאת עבודה קטנה לקבלן חיצוני קשה כשאול לקבלני שלד ותשתיות. אני מדבר מנסיון ממשי ועכשווי בפרויקט שסך ההכנסות בו הוא בסביבות 150 מש"ח, שבו אני נאבק על שימור זרם המים לדירתי.
עצם העלאת בקשה בנוגע למחזיר שמן, מעלה אצלי ספק שמא לקית בתמימות כשהערכת את היקף הצרות שנכונו לך, בשעה שחתמת, או החוק אנס אותך לחתום על חוזה תמא 38/1. האמיני, זו תהיה הקטנה שבצרותיך.

קחי הכל בקלות. בסוף הפרויקט יסתיים, ובמהלכו יחלפו גם כמה שנות חיים באתר בניה.
(ולא, לא ניתן לעשות מיקור חוץ לסבל. גם שוכרי דירות לא למדו לחיות ללא מים).

 
לצפיה ב-'פרסום התמורה הניתנת לדירות בפרוייקט תמ"א 38.'
פרסום התמורה הניתנת לדירות בפרוייקט תמ"א 38.
24/02/2019 | 10:16
3
157
שלום.
מדובר בחיזוק הבניין, הוספת ממ"דים וכו'. היזם כמובן מדבר עם כל בעל דירה גם בנפרד.
האם חלה חובה על היזם (או על העו"ד שמינה לייצג את הדיירים...) לאפשר לכל בעלי הדירות לדעת מה התמורות שקיבלה כל דירה?
תודה.
לצפיה ב-'שקיפות'
שקיפות
( לעמוד שלי בתפוז )
24/02/2019 | 12:21
2
21
בהחלט כן. שקיפות מלאה. אין מו"מ נסתר. הכל פתוח.
לצפיה ב-'שקיפות (תמורה לדיירים בתמ"א 38)'
שקיפות (תמורה לדיירים בתמ"א 38)
25/02/2019 | 11:09
1
17
תודה.
תוכל בבקשה להפנות אותי לסעיף הרלוונטי בחוק / תקנות ?  
לצפיה ב-'שקיפות ותום לב'
שקיפות ותום לב
( לעמוד שלי בתפוז )
27/02/2019 | 07:28
9
זה עקרון בסיס בדיני חוזים וסעיף שחייב להופיע בכל הסכם התקשרות מול יזם.
חלק מחובת תום הלב.
לצפיה ב-'תמורות לדיירים/מיסוי'
תמורות לדיירים/מיסוי
21/02/2019 | 11:08
3
29
שלום,

בבניין מתוכננת תמא 38/2 .
כל הדירות זהות והוצע לכל הדירות אותן תמורות.
השוני הוא: לבעל דירה אחת יש פטור ממס שבח ואילו לבעל דירה אחרת אין פטור.
האם בכך שהיזם משלם את תשלומי המס - בעל הדירה ללא הפטור מקבל יותר מבעל הדירה עם הפטור?
אם כן, איך נהוג לטפל בנושא זה?

תודה מראש על תשובה...
לצפיה ב-'מיסוי בתמא'
מיסוי בתמא
( לעמוד שלי בתפוז )
23/02/2019 | 09:49
2
20
זה נתון למשא ומתן. אני כעורך דין של בעלי דירות בתמא ופינוי בינוי תמיד דורש שהיזם ישא בעלויות הללו. מראש נותנים ליזם/קבלן את כל הנתונים לגבי המיסוי בשאלון מיוחד שמצורף להסכם והוא לוקח זאת בחשבון כהוצאה שלו.
לצפיה ב-'מיסוי בתמא- תודה על התשובה'
מיסוי בתמא- תודה על התשובה
24/02/2019 | 09:54
1
13
תודה על תשובתך.
אשמח להבהרה:
ברור לי שהקבלן ישא בעלויות המיסוי.
לכן שאלתי - האם בעל דירה שאין לו פטור מתשלום מס שבח זוכה לתמורה גבוהה יותר מזו שלבעל דירה שיש פטור ממס שבח?
האם לא צריך אם כך לאזן בין התמורות? אם כן, איך? 
ושוב תודה....
 
לצפיה ב-'פטור מס שבח'
פטור מס שבח
( לעמוד שלי בתפוז )
24/02/2019 | 12:20
13
לא. אין קשר.
לצפיה ב-'טרום תמ"א 38'
טרום תמ"א 38
22/02/2019 | 23:28
1
19
שלום לעו"ד שחל

שש שנים מסתובב יזם בבנייננו ולא הצליח להשיג את החתימות המבוקשות. בתחילה תמכתי בו ועזרתי לו אלא שבשלב מסויים גיליתי שהוא מסובב אותנו בכחש. הבטיח שתי קומות וחצי תוספת לבניין ולאחר שחלק גדול מהדיירים תמך בו אמר שהוא יבנה גם יחידת דיור למטה.
בפורום, שבניהולך, "ועד בתים משותפים" כתבתי שהיזם הזה נכנס לבניין עם טרקטורון וחפר וגרם לנו נזק (הפיך).
רק עכשיו הגיש בקשה למחלקת הנדסה.
האדם אינו ישר בעיניי.  אנחנו 12 דיירים, 2 דיירים ממש בעדו, חלק חתמו ולא התייחסו לפעילות שלו. אזכיר שוב שעדייין אין לו מספיק תומכים. איך אני מתנגדת לכך שהוא לא יבצע את הפרוייקט , ויחד עם זאת אני מאוד בעד תמ"א. להסביר לדיירים זה עסק מסובך, האם יש דרך אחרת?

בתודה מראש

תודה מראש
לצפיה ב-'יצוג משפטי בתמא'
יצוג משפטי בתמא
( לעמוד שלי בתפוז )
23/02/2019 | 09:51
14
אתם חייבים - אבל חייבים - עורך דין אשר ייצג אתכם ויגן עליכם מול כל יזם באשר הוא כולל הנוכחי.
אחרת המצב ידרדר. אולי "תתנחם" בזה שהתופעה קיימת גם במקומות רבים אחרים. 
לצפיה ב-'הציעו לכם לעשות תמ"א בבניין? יש כמה דברים שכדאי לדעת לפני:'
הציעו לכם לעשות תמ"א בבניין? יש כמה דברים שכדאי לדעת לפני:
( לעמוד שלי בתפוז )
18/12/2018 | 11:33
174
מה ההבדל בין תמ"א 38א' לתמ"א 38 ב'
ממה כדאי להיזהר כשעושים תמ"א?
לצפיה ב-'פרוייקט תמא 38 בשכונת נורדאו בנתניה '
פרוייקט תמא 38 בשכונת נורדאו בנתניה
( לעמוד שלי בתפוז )
18/02/2019 | 11:51
120
 פרוייקט תמ"א 38 שהתחיל כחיזוק למבנה הקיים ולאחר מכן עבר למסלול של הריסה ובינוי: 
לצפיה ב-'שיח התמורות בפרויקט תמ"א 38/1.'
שיח התמורות בפרויקט תמ"א 38/1.
16/02/2019 | 20:43
1
24
הפורום הזה מרכז שאלות של בעלי דירות בפרויקטי תמ"א 38/1 בנוגע לתמורות שמתקבלות מן היזם בפרוייקט.
 
רציתי לפרט מספר תמורות שקיבלתי חינם מהיזם והקבלן המבצע:
 
1. התעכבות של חודשים ארוכים במועד המסירה.
2. הפקעת שטחים מן הדירה הישנה (בערך 7.5 מ"ר במקרה שלי) באמצעות קירות גבס, לאורך חודשים ארוכים, לצורך הבניה.
3. גשם בחורף בתוך חדר המדרגות, עד לסיפי הדלתות, ועד לקומת הקרקע. הגשם חודר גם לדירות שנמצאות מספר תקרות מתחת לתוספת הבניה על הגג.
4. קירות פנימיים רטובים ועובש שמתפתח עליהם.
5. ניתוקים מזדמנים של מים לדירה.
6. ניתוקים מזדמנים של חשמל לדירה.
7. השחתת דודי מים חמים במהלך העתקתם, ואי נטילת אחריות על חיבורם התקין. חיבור צנרות כושל ודולף אל הדודים, והיקוות שלוליות מתחת לדודים, שגורמות למפגעי רטיבות ועובש נוספים.
8. ניתוק כל המזגנים בעונת החורף. כשכבר מחברים מזגן יחיד ומסתבר שהוא מקולקל, מאשימים בקלקול את בעל הדירה, למרות שהמשתמשים האחרונים במזגן היו פועלים של הקבלן שפלשו לדירה כדי להתקרר מעט באוויר הצונן שפלט המזגן, בימות הקיץ.
9. הפסקת השימוש בגז
10. שאר המאפיינים של אתר בניה: אבק של צמנט מלוא הריאות, צנרות דלוחין דירתיות שמתנקזות לשלוליות ביוב, יתושי קולקס בשיא החורף.
 
את היזם, אתה, בעל-הדירה, כבר לא מעניין.
על תיקון נזקים אומר לך מנהל עבודה באתר שבסופו של הפרויקט יעלה ערך הדירה שלך (והדירה שלו "שווה הרבה פחות מהדירה שלך"), ובזה מתמצה הטיפול שלו בבעיות שהוא גורם.
 
לא מדובר ביזם קטן, והקבלן שנבחר הוא קבלן שמבצע עבודות ציבוריות גדולות.
 
אם מישהו עדיין מעוניין לקיים שגרת חיים בדירתו ובכל זאת לחזק אותה כנגד רעידות אדמה (נותר עוד מישהו שזוכר שכך שווקה תמ"א 38 ?) עדיף לו שישקול את חיזוק הבניין באמצעים עצמיים.
אם תאוות המטראז' שלך אינה יודעת שובעה, עשה לעצמך טובה - תמ"א 38/2 או עקור לדירה גדולה יותר במקום אחר.
לצפיה ב-'תמא 38/1 מול תמא 38/2'
תמא 38/1 מול תמא 38/2
( לעמוד שלי בתפוז )
17/02/2019 | 08:28
20
אני מסכים שעדיפה תמא 38/2 הריסה ובינוי מחדש על פני חיזוק הבית הקיים. זה עדיף הן ליזם והן לבעלי הדירות גם כאשר מקבלים פחות מ"ר בהריסה ובינוי.
לצפיה ב-'התנגדות לתמ"א 38 עקב פגיעה בשווי הדירה.'
התנגדות לתמ"א 38 עקב פגיעה בשווי הדירה.
10/02/2019 | 13:56
1
40
שלום.
אנחנו בתהליך תמ"א 38 לחיזוק בניין בן שלוש קומות. כמו כן התכנית כוללת הוספת שתי קומות (9 דירות).
הדירה שבעלותי נמצאת בקומת קרקע.
אנו מעוניינים בביצוע התכנית, אולם נראה לנו שהנזק שייגרם לנו יעלה על התועלת (הוספת חדר, ממ"ד, ומרפסת), וזאת מהסיבות הבאות:
1 - פח האשפה של הבניין נמצא כרגע בסמוך לדירת הקרקע האחרת, בצד השני של החצר, הרחוק מדירתנו. לפי התכנון חדר האשפה יהיה בצד שלנו (הקיר שלו במרחק של כ – 3 מטרים מדירתנו).
2 - בלוני הגז שכרגע אינם קרובים לדירתנו, יוצמדו לחדר האשפה האמור,  בסמוך לדירתנו.
3 - חניה אחת או שתיים תהיינה סמוכות מאוד (מרחק של מטר אחד מקיר חדר השינה שלנו), במיקום שכרגע הינו חלק מחצר הבית (ואין בו חניות).
4 - אלמנט לחיזוק קיר הבניין ימוקם כך שיאפיל מאוד את המטבח שלנו (שפונה צפונה, ככיוון אויר יחיד, כך שגם כיום הינו אפלולי למדי).
שאלותינו:
1 - האם לפי המתואר יש לנו עילה מוצדקת להתנגד לפרוייקט?
2 - האם הגיוני לבקש מהיזם שיתן לנו דירה בקומה גבוהה (מבין הדירות שיבנה) במקום הדירה הנוכחית שלנו בקומת הקרקע?
3 - באם נסכים לפרוייקט, האם סביר לקבל פיצוי כספי מהיזם בשל הפגיעות שתוארו למעלה, ואם כן – מה סדר הגודל של פיצוי שכזה (באופן כללי, כמובן)?
תודה רבה.
 
לצפיה ב-'חיזוק בית וסוגיות תכנוניות'
חיזוק בית וסוגיות תכנוניות
( לעמוד שלי בתפוז )
12/02/2019 | 11:45
25
הערות תכנוניות הן לגיטימיות בגבולות האפשר. כדאי לדרוש זאת במסגרת פגישה מסודרת עם היזם והאדריכל שלו, בשלב כמה שיותר מוקדם ובליווי משפטי צמוד. האם זה מצדיק התנגדות ומהווה עילה? יתכן שכן למשל כאשר יש חלופות תכנוניות אחרות שלא נשקלו מנימוק לא סביר. במו"מ יש אפשרות לקבל פיצוי בגין תכנון שאינו בר תיקון ופיצוי כזה יכול להיות בכל מיני דרכים. ובלבד שיעשה בשקיפות. 
 

מנהל/ת הפורום

אודות:
עו"ד עפר שחל הוא בעל ותק של 25 שנה בעריכת דין. הוא עוסק ומטפל בתחומים שונים של המשפט האזרחי. תחומי מומחיות: פינוי בינוי; תמ"א 38; הרחבת מרפסות; בתים מ
עוד...

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

עו
עו"ד עפר שחל

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ