לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
50975,097 עוקבים אודות עסקים

פורום תמ"א 38 והתחדשות עירונית

 פורום זה עוסק בכל הקשור להתחדשות עירונית, בין היתר בפרויקטים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), פרויקטים של הריסה ובניה מחדש תחת הוראות תמ"א 38 וכן פרויקטים של פינוי בינוי "קלאסי". מנהלת הפורום היא עו"ד הדר יאיר ממשרד אפרים ויינשטיין עורכי דין, אשר צברה ניסיון רב בתחום ההתחדשות העירונית על ידי ייצוג של כל הצדדים המעורבים בפרויקטים מהסוג האמור, קרי בעלי זכויות, יזמים וקבלנים.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום תמ"א 38 והתחדשות עירונית

 פורום זה עוסק בכל הקשור להתחדשות עירונית, בין היתר בפרויקטים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), פרויקטים של הריסה ובניה מחדש תחת הוראות תמ"א 38 וכן פרויקטים של פינוי בינוי "קלאסי". מנהלת הפורום היא עו"ד הדר יאיר ממשרד אפרים ויינשטיין עורכי דין, אשר צברה ניסיון רב בתחום ההתחדשות העירונית על ידי ייצוג של כל הצדדים המעורבים בפרויקטים מהסוג האמור, קרי בעלי זכויות, יזמים וקבלנים.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
ברוכים הבאים לפורום תמ"א 38 והתחדשות עירונית.
 חשוב לציין כי פורום זה וכל הנאמר בו, בין אם על ידי מנהלת הפורום ובין אם על ידי גולשים אחרים, אינו מהווה עצה משפטית או תחליף לה ועל כן אין להסתמך עליו.
המשך >>

לצפיה ב-'זהירות מתמ''א'
זהירות מתמ''א
14/08/2017 | 12:10
27
יתכן שאם תעשו תמ''א בדירות החדשות יבואו לגור חרדים.
ואז החשמל יהיה דלוק במדרגות כל השבת ואתם תשלמו על זה. ועוד כל מיני דברים אחרים שיביאו איתם אותם דיירים.
לצפיה ב-'האם להסכים לערבות של חברת ביטוח במקום ערבות מכר של בנק ?'
האם להסכים לערבות של חברת ביטוח במקום ערבות מכר של בנק ?
07/08/2017 | 17:52
1
11
במסגרת פרויקט תמ"א 38/2 היזם מעוניין לקבל ליווי בנקאי לפרויקט מבנק שעובד בשיתוף פעולה עם חברת ביטוח. הערבות שהוא מציעה היא ערבות מכר של חברת הביטוח. כלומר, לא ערבות בנקאית ולא פוליסת ביטוח כמו שרשום בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות). האם יש בעיה עם קבלת ערבות מכר מצד חברת ביטוח. (החוק מדבר על פוליסת ביטוח). תודה.
לצפיה ב-'ערבות מטעם חברת ביטוח'
ערבות מטעם חברת ביטוח
( לעמוד שלי בתפוז )
08/08/2017 | 11:35
16
יובל שלום,
ככלל, יזם מחויב על פי חוק להעניק לדיירים בטוחה כלשהי, בין אם ערבות בנקאית אוטונומית, ערבות חוק מכר וכו'.
לשאלתך, הערבות צריכה להינתן על ידי גוף פיננסי מוכר, כלומר זה לא חייב להיות בהכרח בנק, אלא גם חברת ביטוח חוסה תחת אותה הגדרה.
על כן, לא אמורה להיות בעיה לקבל ערבות מכר מחברת ביטוח ולא מבנק.
בהצלחה
לצפיה ב-'פתרון למחסן עם בעית גישה - ממוקם בחנית דייר '
פתרון למחסן עם בעית גישה - ממוקם בחנית דייר
03/08/2017 | 21:20
1
16
שלום,
אני לא בטוח שזה הפורום המתאים אבל בכל זאת יש קשר להיותי דייר במתחם פינוי בינוי.
בזמנו חתמתי על דירה +הצמדות אשר שידרגתי בתוספת תשלום לדירה גדולה יותר עם הצמדות חדשות.
 
כעת הבניין לקראת סיום ונודע לי שהמחסן שעליו חתמתי הוזז ממקומו המקורי למיקום  בקיר אחר לאורך חניית דייר כאשר ישנה בעיית גישה שתלויה בגודל הרכב ובמיקומו ביחס לדלת המחסן.
 
הקבלן מנסה לפתור את הבעיה בהחלפת המחסן שלי (מחסן מרווח וגדול עם גישה מוגבלת) במחסן של בעל החניה המגבילה (מחסן קטן וצר יותר עם גישה נוחה). 
 
השאלות שלי - 
1. האם ניתן לפתור בעיה תכנונית זו על ידי "זיקת הנאה" למעבר שלי בחניה שלו? במה כרוך רישום כזה? מה עלותו הכוללת? האם זה פתרון מקובל? האם קבלנים מבצעים רישום כזה או שנמנעים ממנו?
 
2. האם הוא יכול לחייב אותי להחליף את המחסן שלי בזה של בעל החניה? 
 
3. מצב אפשרי ולא רצוי - אם אקח את המחסן ובעתיד אאלץ לפנות לערכה משפטית כדי לפתור סכסוך עם דייר עקשן :( האם יש לי עילה לתביעה כנגד הקבלן? הוא יכול לטעון שאני חתמתי בידיעה שתהיה בעית גישה...
מצד שני, אני יכול להגיד שביקשתי ממנו רישום זיקת הנאה או החלפה למחסן אחר שווה ערך..
 
מה דעתכם?
תודה!
לצפיה ב-'הצמדות בבית משותף'
הצמדות בבית משותף
( לעמוד שלי בתפוז )
06/08/2017 | 09:48
16
שלום, שאלתך אכן לא כל כך קשורה לפורום הזה, שכן היא אינה מתייחסת להתחדשות עירונית ולתמ"א 38.
יחד עם זאת, אענה לך בקצרה שבמצב כפי שתיארת, אינני סבורה כי יש מקום ברישום זיקת הנאה. גם אם כן, העלויות הן אינן גבוהות, בכפוף לכך שתקבל כמובן את הסכמתו של בעל החניה.
אינני מבינה מדוע אתה סבור שיהיה סכסוך (האם הדייר בעל החניה לא ייתן לך להיכנס למחסן שלך)? בכל מקרה, אינני יודעת מדוע הקבלן החליף את המחסן שהיית אמור לקבל, אבל אם אתה צופה בעיות, הייתי מציעה שתתעקש על לקבל את המחסן שחתמת עליו מראש (ולהבנתי אף הוספת בגינו כסף).
בהצלחה
לצפיה ב-'סטיה מהמפרט'
סטיה מהמפרט
29/07/2017 | 14:07
7
35
שלום רב,
רכשתי דירה מקבלן בפרוייקא תמ"א 38/1. הקבלן החל בעבודות הבניה בנובמבר 2015 והסכם המכר בנינו נחתם במרץ 2016 כך שכבר היו היתרים והבניה החלה טרם נחתם הסכם המכר.
כחלק ממאמצאי השיווק של הדירות בפרויקט נאמר לי ע"י היזם כי התקרות בדירה יהיו 3 מטר וכך אף נרשם במפרט המכר בזה הלשון: "גובה הדירה מפני הריצוף עד תחתית התקרה: לא יפחת מ- 3.00 מ';

בפועל והלכה למעשה התיקרה בדירה שלי היא בגובה של 2.77 מ'.

בתחילת המפרט רשום " לחברה הזכות להכניס שינויים בהתאם לתוכנית המחוזית ו/או בהתאם למה שיאושר ע"י הועדה המחוזית מתוך התוכנית המחוזית".

בהסכם המכר בכותרות והגדרות רשום כך:

"המפרט הטכני" - המפרט הטכני לבניית הדירה הרצ"ב כנספח 2 להסכם. מובהר כי הוראות התוכניות ו/או המפרט הטכני כפופות לשינויים שיידרשו, באם ידרשו, על ידי הרשויות המוסמכות ו/או בהתאם להיתר הבניה.
בכל מקרה של סתירה בין הוראות המפרט הטכני להוראות התוכניות יגברו הוראות התשריט".

אני מזכיר כי הסכם המכר נחתם אחרי שכבר התחילו לבנות כלומר אחרי שניתן היתר הבניה.

עוד אציין כי על התשריטים שחתמנו אין שום דבר שאומר מה יהיה גובה התקרה בדירה אלא רק במפרט הטכני כפי שציינתי לעיל.

מה הן זכויותי? האם ההסתיגויות שהקבלן הכניס בהסכם המכר ובמפרט עומדים לטובתו? או שמא בגלל שכבר ניתן היתר בניה הוא לא רשאי עוד לשנות את גובה הדירה? האם אני זכאי לפיצוי? או שהקבלן היה רשאי לשנות גובה התקרה?

אציין כי לי באופן אישי לא נאמר דבר על השינוי מצד היזם ואני יודע על כך מאחר ומדדתי את גובה התקרה אחרי שריצפו את הדירה.

אשמח לתשובה עניינית וממצה ככול וניתן.

תודה ובברכת שבת שלום.
לצפיה ב-'שינוי מתנאי המפרט'
שינוי מתנאי המפרט
( לעמוד שלי בתפוז )
30/07/2017 | 15:16
3
25
שלום, כשקבלן מוכר דירות חדשות (בין היתר כחלק מפרויקט תמ"א 38/1) הוא אכן מתחייב על מפרט מול רוכשי הדירות, אך מסייג את המפרט לשינויים או חריגות שיידרשו ממנו ע"י רשויות התכנון. מדובר בסעיף סטנדרטי מאוד אשר תמיד קיים בהסכמים והוא מאוד לגיטימי.
במקרה שלך, הקבלן היה מורשה להכניס סעיף כזה להסכם גם לאחר קיומו של היתר בניה, שכן לפעמים דברים משתנים תוך כדי בנייה. מבלי לגרוע מהאמור, עליך לבדוק מהי הסיבה שבגינה התקרה בדירתך נמוכה יותר מהמפרט. אם השינוי היה בגין דרישה של רשויות התכנון, אזי אין לך כל כך עילה כנגד הקבלן, אך אם ההנמכה לא הייתה בגין דרישה כאמור, בוודאי שתוכל לתבוע מהקבלן פיצויים בשל כך. 
לצפיה ב-'ראשית, תודה על תגובתך.'
ראשית, תודה על תגובתך.
30/07/2017 | 18:14
2
17
אני מניח כי הקבלן בנה תקרה נמוכה יותר בגלל שלא קיבל אישור לכך. האם מצב כזה לא מתיר לקבלן בעצם למכור "חלומות" לרוכשים ואז לבוא ולומר "ניסיתי ולא הצלחתי" וזאת אחרי שחלף זמן ממושך מיום הרכישה.
 
האם זה לא צריך לבוא לידי ביטוי במחיר הדירה ששילמתי?
 
לאחר בירור קצר שערכתי עם משרד הקבלן התברר לי שאני בעצמי חתמתי על תוכניות חדשות (כמה חודשים אחרי ההסכם) כאשר הוסבר לי כי מה שהשתנה זה גודל המרפסת בלבד (שגדלה, וזה אף הובא לידיעתי טרם החתימה על ההסכם), אך לא נאמר לי בשום שלב כי גובה התקרה הונמך אחרת הייתי מתנגד להשארת מחיר הדירה על כנו.
 
עקרונית, האם יש לי עילת תביעה על הטעייה?
 
האם הקבלן לא מחוייב למפרט שנחתם לאחר שקיבל היתר בניה? איפה הוודאות של הרוכשים?
 
אודה לחוות דעתך הלא מחייבת כמובן.
לצפיה ב-'סטייה ממפרט'
סטייה ממפרט
( לעמוד שלי בתפוז )
31/07/2017 | 14:46
1
25
שלום, 
ישנן תקנות מאוד ספציפיות הקובעות את הסטייה המותרת בבנייה שהקבלן לכאורה מחויב להן. יחד עם זאת ולאור דבריך, אני מבינה שאתה בעצמך חתמת על תוכניות חדשות בהן גובה התקרה היה נמוך מזה שהיה קבוע במפרט (לטענתך מבלי שהדבר צוין או הוסבר לך).
ככלל, אתה יכול להגיש תביעה כנגד הקבלן בטענה של הטעיה, אך אני סבורה כי נטל ההוכחה אשר ירבוץ על כתפיך יהיה כבד מאוד בכדי להוכיח באופן מוצלח כי אכן הוטעית על ידי הקבלן לגבי גובה התקרה וכי הוא לא הסב את תשומת לבך לשינוי הנ"ל במועד חתימתך על התוכניות המתוקנות. מדובר בתביעה המסתמכת על מילה כנגד מילה שכאמור יהיה קשה להוכיחה, בפרט כאשר חתימתך נמצאת על התוכניות החדשות.
 
לצפיה ב-'תודה רבה על תשובתך'
תודה רבה על תשובתך
31/07/2017 | 14:57
8
לצפיה ב-'מענה לסטיה מהמפרט'
מענה לסטיה מהמפרט
04/08/2017 | 09:35
2
17
שלום רב,
השאלה שהעלאת נכונה יותר לנושאים כמו רכישת דירה מקבלן ולהגנות להן זכאי רוכש מכח חוק המכר דירות. במקרה שמתואר על ידך נראה כי ישנו פער בין המצב הקיים לבין תיאור הדירה במפרט. ככלל, חוק המכר דירות מגדיר מהם שיעורי הסטייה שלא מזכים בפיצוי, אולם אני כמעט בטוח כי בהסכם המכר נקבע כי אתה קונה את הדירה AS-IS וייתכן שאף יטענו כי יכלת לראות את הסטייה שנגרמה. 
לצפיה ב-'תודה רבה. קניתי שעוד רק היו ביסודות.'
תודה רבה. קניתי שעוד רק היו ביסודות.
04/08/2017 | 10:08
1
13
לצפיה ב-'מענה לתגובה - קניתי שהיה עוד ביסודות'
מענה לתגובה - קניתי שהיה עוד ביסודות
04/08/2017 | 16:36
12
ככול והקומה בה נמצאת הדירה טרם נבנתה ניתן להניח כי ההסתמכות שלך על המפרט הטכני לדירה תתחזק. צריך לראות את התכניות לדירה, והאם נקבע כי התכיות גוברות על המפרט או להיפך.
 
במקרה זה, אני מצטרף לתשובתה של מנהלת הפורום אשר מספקת מענה מקיף למטריה המשפטית שחלה על מקרים כגון אלו.
לצפיה ב-'הבדלים '
הבדלים
24/07/2017 | 10:19
1
29
שלום הדר,
מה ההבדל בין תמ"א 38/3 לבין 38/2 (הריסה ובניה)?
ומי מחליט מה טוב יותר לבנין? איפה יש יותר תועלת ?
לצפיה ב-'בחירת סוג הפרויקט'
בחירת סוג הפרויקט
( לעמוד שלי בתפוז )
24/07/2017 | 12:40
23
שלום רחלי,
פרויקט של תמ"א 38/2 הוא פרויקט של הריסה ובנייה מחדש, קרי מפנים את הדיירים מהבניין הקיים המצריך שיפוץ וחיזוק, הורסים את הבניין ובונים במקומו בניין חדש, אליו חוזרים הדיירים המקוריים בסופו של התהליך. תמ"א 38/3 היא למעשה תוכנית תיקונים שהתקבלה לתמ"א 38 המקורית (חיזוק בניינים) ותמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש, כאמור), הקובעת את זכויות הבנייה, קווי הבניין, מספר הקומות שניתן לבנות וכו'.
ככלל, בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) יש תועלת רבה יותר לדיירים, שכן דירה חדשה שווה יותר מדירה בבניין משופץ. יחד עם זאת, צריך לקבל חוות דעת ממהנדס או יזם שיבדוק את זכויות הבניה, גודל המגרש, התוכניות החלות עליו וכו' כדי להגיע להחלטה האם ניתן לחזק את הבניין או שמא ניתן להרוס אותו ולבנות בניין חדש תחתיו.
לצפיה ב-' מומחים ואנשי מקצוע מחכים לשאלות שלכם '
מומחים ואנשי מקצוע מחכים לשאלות שלכם
( לעמוד שלי בתפוז )
23/07/2017 | 17:56
7
 
לא טובים בדייטים? מתקשים ביצירת קשר זוגי? בפורום מאמן אישי למציאת זוגיות תקבלו עצות בנושא 
 
 מעדיפים דרכי טיפול טבעיים לגופכם? אתם צודקים! בפורום תרופות סבתא מחכים לכם
 
 זקוקים לייעוץ משפטי בתחום הפלילי? המנהל החדש בפורום משפט פלילי, עו"ד אביתר גולני, מחכה לכם 
 
 מקימים בריכת נוי או רוכשים אקווריום? גם בנושא הזה מומחה ישמח לייעץ לכם בפורום אקווריום ודגי נוי
 
 בהריון? מתעניינת בתהליך שימור דם טבורי? היכנסי עכשיו לפורום דם טבורי לשאול הכל
 
 מתמודדים עם קשיים ודילמות בזוגיות? לא מפסיקים לריב? כל אחד מאיתנו זקוק לטיפול זוגי לעיתים, אין לכם מה להפסיד
 
 צו ראשון, שיבוץ, שמירות, שחרור משירות צבאי, השתמטות, עריקות, שיפוט: בפורום עורך דין צבאי יענו על כל השאלות בנושאים האלו
 
 
 
לצפיה ב-'התחלת תמא'
התחלת תמא
17/07/2017 | 22:35
1
39
שלום רב,
אני גרה בשכירות ובמעמד חתימת החוזה בעלת הדירה עדכנה שצריך להתחיל פרוייקט תמ"א אך לא ידוע הזמן בדיוק.
הוספנו סעיף בחוזה שמחיר השכירות ירד ב-1000 שקלים ברגע שהתמ"א יתחיל.
לפני שבוע כבר גידרו את כל הבניין והחלו לחפור ולהביא ציוד כגון קרשים, ברזלים לבנייה והורידו את העצים סביב הבניין.
טרקטור החל לעבוד עד השעה שמונה בערב וחפרו כבר בכמה נקודות סביב הבניין. הרעש והבלאגן מאוד מפריע ופנינו לבעלת הדירה בבקשה לכבד את ההסכם ולהוריד את הסכום של השכירות כפי שצויין בחוזה.
בעלת הדירה מבחינתה עומדת על שלה שלא התחילו את הפרוייקט ועד שאין פיגומים היא לא מתכוונת להוריד את השכירות. זה מאוד לא הוגן מאחר ואנחנו ממש גרים באתר בנייה ואפילו פעם אחת משטרה הגיעה והפסיקה את העבודות מאחר והם עובדים כאן עד שעות מאוחרות. 
השאלה שלי מאיזה מצב אפשר להגיד שהבנייה החלה? האם חפירות וריתוכים וגידור כל הבניין לא נחשב התחלת הפרוייקט? יש לנו תיעוד וכל העבודות שעשו עד עכשיו מצולמים.
אשמח לתשובה כדי שאדע מה לעשות בהמשך..
תודה מראש.
 
לצפיה ב-'מועד תחילת עבודות בתמ"א 38'
מועד תחילת עבודות בתמ"א 38
( לעמוד שלי בתפוז )
18/07/2017 | 11:49
29
שלום רותם,
הדרך הטובה ביותר הייתה אם הייתם קובעים בהסכם השכירות איזה מועד ייחשב כמועד התחלת הפרויקט. מדבריך, אני מניחה שלא כך הדבר.
בנסיבות אלה, הייתי מציעה שתנסי לברר איזה מועד הוגדר כ"מועד התחלת העבודות" במסגרת הסכם התמ"א בין בעלת הדירה לבין היזם. כך, תוכלו להתייחס למועד הקבוע בהסכם לתחילת העבודות כמועד בו יופחתו דמי השכירות שלך.
בהצלחה...
לצפיה ב-'מיסוי בתמא 38/2'
מיסוי בתמא 38/2
15/07/2017 | 13:13
1
35
במסגרת פרויקט תמ"א 38/2 (פינוי בינוי) מחליף בעל דירה את הדירה המוגדלת שלו ב"דירת יזם" קטנה יותר ומקבל מהיזם תשלום בגין ההפרש בין ערכי הדירות.
לטענת היזם, בגין ההפרש בערכי הדירות הוא מחויב במע"מ ומס רכישה, והוא מבקש להשית על בעל הדירה תשלומים אלו בחלקם.
האם היזם אכן מחויב במיסים אלו? אם כן, מה שיעורם והאם מקובל להשית את התשלום על בעל הדירה?
 
תודה
לצפיה ב-'מיסוי על תשלום תמורה במזומן לדיירים'
מיסוי על תשלום תמורה במזומן לדיירים
( לעמוד שלי בתפוז )
17/07/2017 | 12:35
27
היי נירה,
אכן, במקרים חריגים בפרויקטים של תמ"א 38/2, מתקבלת לעיתים דירה שהשטח שלה קטן במספר מטרים משטח הדירה המקורית. יחד עם זאת, שווי הדירה החדשה הוא תמיד גבוה יותר משווי הדירה המקורית.
ככל ואכן מתבצע תשלום כלשהו במזומן מהיזם/קבלן לבעל הדירה המקורית, תשלום זה חב במס. בדר"כ היזם/קבלן הוא זה אשר סופג את תשלום המס כאמור, אך מדובר בהחלטה מסחרית גרידא אשר על הצדדים להחליט לגביה במסגרת המו"מ ביניהם.
לצפיה ב-'אם אני רוצה שהבניין שלי ישופץ מה עושים?'
אם אני רוצה שהבניין שלי ישופץ מה עושים?
16/07/2017 | 22:55
1
21
לצפיה ב-'פרויקט תמ"א בבניין'
פרויקט תמ"א בבניין
( לעמוד שלי בתפוז )
17/07/2017 | 09:07
28
שלום, אני מניחה שבשאלתך כאשר כתבת "ישופץ" התכוונת תחת פרויקט תמ"א 38.
בכדי להתחיל פרויקט כזה, עליך לפנות קודם כל למחלקת ההנדסה בעיריה שלך ולבדוק האם ניתן לבצע פרויקט כזה ובאילו היקפים. ככל שהתשובה תהיה חיובית, הדיירים בבניין יצטרכו להתארגן ביניהם, להקים נציגות ולהתחיל לחפש עורך דין שייצג אותם וכן יזם או קבלן שיבצע את השיפוץ (לעיתים עוה"ד יכול להמליץ על קבלן, ולהיפך).
בהצלחה
 
לצפיה ב-'איחור סיום פרוייקט תמא 38'
איחור סיום פרוייקט תמא 38
12/07/2017 | 14:25
1
40
האם אפשר לתבוע ישירות  גוף מימון פיננסי שאין לבניין עמו חוזה  אך קיבל הערת אזהרה על הגג בעבור מימון לפרוייקט שחתם עם היזם  ? הגוף הנל  גרם לאיחור של  למעלה משנה בסיום פרוייקט תמא  38   מיכוון שעצר הזרמת הון בגלל סיכסוך עם היזם  !
לצפיה ב-'תביעה בגין עיכוב בפרויקט תמ"א'
תביעה בגין עיכוב בפרויקט תמ"א
( לעמוד שלי בתפוז )
13/07/2017 | 15:33
31
שלום דוד,
לדבריך, אין הסכם בין הבנק המלווה לבין הדיירים. בנסיבות אלה, יהיה קשה מאוד לתבוע את הבנק בגין עיכוב בפרויקט, אך לא בלתי אפשרי.
יחד עם זאת, נשמע שרוב עילות התביעה שיכולות לעמוד לטובת הדיירים, הן דווקא מול היזם (אשר מולו ודאי יש הסכם חתום), כך שנראה שהוא הגוף הנכון לתביעה. ככל שהסיבה לעיכוב היא אכן הבנק המלווה, אני יכולה להניח שהבנק יטיל את האשמה על הבנק ואולי אף יצרף אותו לתביעה כצד שלישי.
לצפיה ב-'אקרו נדל"ן'
אקרו נדל"ן
12/07/2017 | 13:45
22
שלום ,
 
האם מישהו מכיר את החברההזו, האם יש לה פרויקטים שבוצעו בארץ או בישראל? אני ודעת שהיא יזמית בניה
ולא קבלן.
תודה
לצפיה ב-'הרוב הנחוץ בבניין דירות, לבצוע תמ"א-פנוי בנוי.'
הרוב הנחוץ בבניין דירות, לבצוע תמ"א-פנוי בנוי.
10/07/2017 | 19:26
3
36
אני גרה בבניין בן 21 דירות, שאחת מהן היא פנטהאוז, ששטחו גדול בהרבה, משטח שאר הדירות.
א. מהו הרוב הדרוש לבצוע פרויקט תמ"א, מסוג "פנוי-בנוי"?
    האם נדרשת הסכמת כל הדיירים לבצוע הפרויקט, או שמספיקה הסכמה של שני       שליש מהדיירים?
ב. האם לדיירים בפנטהאוז יש יכולת השפעה גדולה יותר מאשר לדיירי שאר         הדירות, בגלל שטח דירתם?
 
לצפיה ב-'רוב דרוש לפרויקט פינוי בינוי'
רוב דרוש לפרויקט פינוי בינוי
( לעמוד שלי בתפוז )
11/07/2017 | 12:24
2
39
שלום,
הרוב הנדרש של הדיירים לקידום פרויקט של פינוי בינוי, באופן המאפשר לאותו רוב של דיירים לפתוח בהליכים כנגד המיעוט הסרבן הינו 80% מבעלי הזכויות ו-75% מהרכוש המשותף.
לגבי דירת הפנטהאוז, קולו של הבעלים של דירה זו נספר בדיוק באותו אופן כמו קולו של כל דייר אחר בבניין (קשור לדרישה של ה-80%). יחד עם זאת, מכיוון שהפנטהאוז היא דירה גדולה, אזי חלקה ברכוש המשותף הוא גם כן גדול, כך שהצטרפותו של דייר זה לפרויקט תקדם אתכם בהגעה לרוב הנדרש של ה-75%.
 
לצפיה ב-'רוב דרוש לפרויקט פנוי-בנוי'
רוב דרוש לפרויקט פנוי-בנוי
11/07/2017 | 15:51
1
29
האם זה הגיוני, שניתן לכפות על דייר, שמסרב לפרויקט הנ"ל, להרוס את דירתו הפרטית?
הרי לא מדובר בסירוב לתוספת חיצונית לבניין, אלא בסירוב להרוס את דירתו הפרטית, שאינה רכוש משותף. למי יש זכות להגיד לסרבן, מה לעשות ברכושו הפרטי? זה ניראה לי ממש הזוי.
אני הייתי בטוחה, שיש צורך בהסכמה של 100% מדיירי הבניין, ואם לא כך הדבר, ניראה לי, שיש לקונה בחוק.
האם גם את חושבת כך?
לצפיה ב-'התמודדות עם דייר סרבן'
התמודדות עם דייר סרבן
( לעמוד שלי בתפוז )
11/07/2017 | 16:59
29
היי דורית, את שואלת שאלות חשובות.
ראשית אחדד, כי החוק הרלוונטי לפרויקטים של פינוי בינוי קובע שהתביעה שרוב הדיירים יכולים להגיש כנגד "הדייר הסרבן" היא לא תביעה לאכיפה (כלומר לא להכריח אותו להשתתף בפרויקט) אלא תביעה נזיקית במסגרתה הוא יצטרך לפצות אותם על אובדן הרווחים העתידיים שלהם מהפרויקט בגין הסירוב שלו (את ודאי מבינה שמדובר בסכומים גבוהים מאוד).
מבלי לגרוע מהאמור, ישנה חשיבות לאילו נימוקים מעלה הדייר הסרבן לסירובו להשתתף בפרויקט, כאשר ישנם מספר נימוקים אשר התקבלו בעבר על ידי בתי המשפט כלגיטימיים. ברם, ככל שדייר סרבן מסרב "סתם" מבלי להעמיד נימוק בעל תוכלת, גישת המחוקק היא שאין בכך כדי לעכב ולפגוע ביתר הדיירים המעוניינים לשפר את מצבם באמצעות הפרויקט, קל וחומר כאשר הפרויקט ייטיב גם את מצבו של הדייר הסרבן.
לצפיה ב-' מכירים את כל הפורומים בתפוז '
מכירים את כל הפורומים בתפוז
( לעמוד שלי בתפוז )
09/07/2017 | 13:04
2
 
אם לא, אתם מוזמנים לגלות כמה...
 
 פורום פילוסופיה לכל חוגג 16 שנה של פעילות ומזמין אתכם לקחת בה חלק
 
 כותבים למגירה? חבל בואו לשתף את הגולשים בפורום שירה ופרוזה 
 
 בפורום שישים פלוס תגלו שבכל גיל אפשר להכיר חברים חדשים ברשת
 
 מכורים לגיימינג? יש לכם עם מי לדבר על כל המשחקים בפורום קונסולות משחק 
 
 אף פעם לא מאוחר מידי... בפורום חסרי ניסיון זוגי ומיני בגיל מאוחר תמצאו קהילה תומכת ומקום לשתף ולפרוק 
 
 רוכבים מקצועיים? לא יורדים מהאופניים שלכם? אופני כביש הוא הפורום בשבילכם
 
המשך גלישה נעימה
לצפיה ב-'המפקחת על הבתים המשותפים'
המפקחת על הבתים המשותפים
05/07/2017 | 10:59
1
38
אנו כדיירים חייבים ייצוג של עו"ד או יכולים להגיע בעצמינו?
(ואם אפשר לתת חוות דעת על עו"ד מטעם האגודה לתרבות הדיור נשמח...)
לצפיה ב-'הליך בפני המפקחת על הבתים המשותפים'
הליך בפני המפקחת על הבתים המשותפים
( לעמוד שלי בתפוז )
05/07/2017 | 11:08
34
שלום,
ניהול הליך בפני המפקחת על הבתים המשותפים הוא בדיוק כמו ניהול הליך בפני בית המשפט, על כן צריך להיות לכם עורך דין שייצג אתכם. חבל שהתביעה שלכם לא תתנהל כמו שצריך (או חס וחלילה תגרום לכם נזק) רק בגלל שלא הייתם מיוצגים ולא הייתם מודעים לתקנות או נהלים כאלה ואחרים החלים בניהול תביעה שכזו.
לצערי אינני מכירה עורכי דין אשר פועלים מטעם האגודה לתרבות הדיור ועל כן אינני יכולה להמליץ על מישהו. 
לצפיה ב-'פגיעה בבתים שכנים לתמ"א 38 '
פגיעה בבתים שכנים לתמ"א 38
03/07/2017 | 11:41
1
32
בבית לידנו מבצעים שיפוץ של תמ"א 38 .  אנחנו , הבית השכן מאוד סובל מהרעש ומהליכלוך .  בהתחלה הסכמנו שיעבירו דרך השטח שלנו חלק מהחומרים לבנייה  , ובתמורה הוא ישפץ לנו את רחבת החנייה של המכוניות של הבית  ויבנה גדר חדשה בין 2 הבתים
. הבעייה היא במינון . הקבלן אמר לנו שבהתחלה יכנסו כל יום אבל כעבור חודשיים  רק אחת לשבוע . במציאות הם נכנסים גם עכשיו כמעט כל יום ועיתים כמה פעמים .
 
מה ניתן לעשות ?
 
נוסף לכך הקבלן פנה אלינו  עכשיו , לאחר כשנה  והציע לעשות שביל משותף בין 2 הבתים לחנייה   ועוד הוא רוצה  לבנות מאגר גז משותף בין 2 הבתים .
 
לטענתו אם לא נסכים העירייה יכולה לחייב אותנו . האמנם ?
לצפיה ב-'תקופת העבודות בפרויקט תמ"א'
תקופת העבודות בפרויקט תמ"א
( לעמוד שלי בתפוז )
03/07/2017 | 16:25
32
שלום, אינני יודעת האם עיגנתם את ההסכמות אליהן הגעתם עם הקבלן, שכן אם ישנה הפרה או חריגה ממה שהוסכם בכתב ביניכם, בהחלט אתם יכולים לפעול כנגד הקבלן במישור המשפטי. ככל והדברים הללו לא עוגנו בכתב, קשה לעשות משהו בנידון, אלא רק להמתין בסבלנות עד שהעבודות יסתיימו.
לגבי שאלתך בעניין מאגר גז משותף, מדובר בסוגיה שיש לבדוק מול אדריכל רישוי או מחלקת ההנדסה של העירייה כדי לראות אם הדבר בכלל אפשרי והאם אתם מחויבים להסכים לכך. העניין הוא אינו בתחום מומחיותי.
בהצלחה!
לצפיה ב-'מה אומר החוק?'
מה אומר החוק?
28/06/2017 | 10:50
6
41
שלום עו"ד יאיר,
 
האם לפי החוק, בתמ"א 38, כל יחידות הדיור זכאות לאותה הטבה או כל הטבה נסגרת בחוזה פרטי מול כל דייר בנפרד? 
 
בברכה,
צביקה
לצפיה ב-'הטבות לדיירים בתמ"א 38'
הטבות לדיירים בתמ"א 38
( לעמוד שלי בתפוז )
29/06/2017 | 11:33
5
65
צביקה שלום, 
ככלל, בפרויקט של תמ"א 38, כל הדיירים בבניין צריכים לקבל את אותה הטבה, בין אם זה אותו גודל מרפסת, אותה תוספת של ממ"ד וכו'. יחד עם זאת, לעיתים דיירים מסוימים מגיעים להסכמות פרטניות מול היזם\קבלן בנוגע לדירה הספציפית שלהם, אך זהו כבר נושא מסחרי שבין הצדדים אשר מושפע לרוב מהנכונות של הדיירים לשאת בתשלום של תוספות או שיפורים אותם הם מעוניינים לקבל.
לצפיה ב-'באותו נושא - האם היזם\קבלן מחוייב לדווח לכולם על הסכמות ?'
באותו נושא - האם היזם\קבלן מחוייב לדווח לכולם על הסכמות ?
30/06/2017 | 09:11
4
43
כלומר נניח הוא מבטיח לדייר מסויים הטבה ורק לו ,האם הוא חייב
לדווח לכל שאר הדיירים או שזה יכול להעשות בהסכם נפרד ביניהם ואיש לא
ידע ?
ואם כבר שאלות, זה נכון שמותר בכל עיר לבנות תוספות עד 25 מ"ר במסגרת תמא ?
או שבכל עיר זה שונה ? מה קורה אם רוצים עוד להוסיף שטח מעבר ל-25 ?
לצפיה ב-'תשובה בעניין פרויקט תמ"א'
תשובה בעניין פרויקט תמ"א
( לעמוד שלי בתפוז )
02/07/2017 | 09:30
3
38
היזם או הקבלן של הפרויקט לא מחויב לדווח לכל הדיירים על הסכמות פרטניות אליהן הוא הגיע עם דיירים ספציפיים. יחד עם זאת, אחזור לתשובתי הראשונה ואדגיש כי התוספות וההטבות הבסיסיות שמתקבלות מהפרויקט חייבות להיות שוות בין כל הדיירים.
הוראות התמ"א קובעות תוספת של עד 25 מ"ר לכל דירה, אשר יהיו פטורות ממס. על כן, הוספת שטח של למעלה מ-25 מ"ר היא משהו שכלל אינו קורה שכן לא היזם/קבלן ולא הדייר מעוניין לשלם מיסים. בנושא זה ובהקשר לחלק הראשון של שאלתך, אם קבלן/יזם מעוניין "לצ'פר" דייר ספציפי, ישנן דרכים אחרות לעשות זאת פרט לתוספת שטח לדירה.
לצפיה ב-'כלומר זה רק עניין של מיסוי לגבי שטח מעל 25 מ"ר ?'
כלומר זה רק עניין של מיסוי לגבי שטח מעל 25 מ"ר ?
02/07/2017 | 10:44
2
26
לגבי צ'ופרים כנראה שלעולם לא נדע.....
לצפיה ב-'תוספת של 25 מ"ר בתמ"א'
תוספת של 25 מ"ר בתמ"א
( לעמוד שלי בתפוז )
02/07/2017 | 10:54
1
34
התוספת של 25 מ"ר קבועה בהוראות התמ"א עצמה, קרי זוהי התוספת המותרת על פי התוכנית וזוהי גם התוספת אשר פטורה ממס. 
לצפיה ב-'שלום ותודה רבה לכולם על המידע הרב '
שלום ותודה רבה לכולם על המידע הרב
03/07/2017 | 15:17
16
לצפיה ב-' נפתח פורום טיולים בגיאורגיה וארמניה '
נפתח פורום טיולים בגיאורגיה וארמניה
( לעמוד שלי בתפוז )
26/06/2017 | 13:20
3
 משפחות עם ילדים, טיולי בנות, צעירים, דתיים והגיל השלישי: גיאורגיה הפכה להיות היעד החם לחופשה מגוונת ולנו יש פורום חדש שיעזור לכם לתכנן את הטיול המושלם  היכנסו לפורום טיולים בגיאורגיה וארמניה
לצפיה ב-'אודה להסבר- הבדל בין התחדשות עירונית לבין פרויקט פינוי בינוי'
אודה להסבר- הבדל בין התחדשות עירונית לבין פרויקט פינוי בינוי
20/06/2017 | 09:51
2
16
לצפיה ב-'פינוי בינוי הוא דוגמא להתחדשות עירונית'
פינוי בינוי הוא דוגמא להתחדשות עירונית
( לעמוד שלי בתפוז )
20/06/2017 | 12:02
1
39
שלום,
התחדשות עירונית היא למעשה שם כולל לפרויקטים בהם שכונות ותיקות יחסית, משתקמות והופכות לחדישות ומודרניות יותר. פרויקטים כאלה יכולים להתחיל בשל יזמות של הרשות המקומית, של יזם פרטי או של הדיירים עצמם.
פינוי בינוי הינו פרויקט בו מפנים את הדיירים המקוריים, הורסים את הבניינים הישנים, בונים במקומם בניינים חדשים וגדולים יותר, ולאחר מכן מחזירים את הדיירים המקוריים להתגורר בבניינים החדשים (אם ברצונם לעשות כן).
פינוי בינוי הוא למעשה דוגמא אחת לאופן בו יכולה להתבצע התחדשות עירונית.
לצפיה ב-'בנוסף קיים מושג של מתחמי פינוי בינוי שמוכרים ע"י משרד השיכון'
בנוסף קיים מושג של מתחמי פינוי בינוי שמוכרים ע"י משרד השיכון
22/06/2017 | 21:55
19
וזה אומר שהעיריה מקדמת בהם תב"ע שבין השאר נותנת זכויות בניה יעודיות למתחם, כך שנוצרת התכנות כלכלית להריסה ובניה.
זה קורה כאשר מעלים את כמות הדירות החדשות במקומות שערך הקרקע נמוך, על מנת לאפשר את ההריסה והבניה החדשה.
ראה לינק לאתר של משרד השיכון: 
 
לצפיה ב-' פורומים מקצועיים מתחדשים - יש את מי לשאול הכל '
פורומים מקצועיים מתחדשים - יש את מי לשאול הכל
( לעמוד שלי בתפוז )
21/06/2017 | 12:40
3
 מסוכסכים עם השכן על רכוש משותף? מתמודדים עם דייר סרבן תשלום? 
מומחה בפורום ועד בית- בתים משותפים מחכה לשאלות שלכם
 
נתקלתם במקרה של רשלנות רפואית? אתם צריכים ייעוץ משפטי בנושא? עו"ד מהתחום מחכה לייעץ לכם בפורום רשלנות רפואית
 
העסק נמצא בקשיים כלכליים? צריכים ייעוץ פיננסי? פורום הלוואות לעסקים וייעוץ עסקי זה המקום בשבילכם
 
הקריירה נתקעה? מתקשים למצוא כיוון תעסוקתי בחיים? בפורום ייעוץ קריירה מחכים לכם בקוצר רוח וישמחו לייעץ לכם
 
בעיות ראייה, משקפיים, מולטיפוקל, עדשות ראייה, צילינדר -  מומחה אופטומטריסט כאן בשבילכם בפורום עדשות מגע ומשקפיים 
 
 הבניין שלכם עומד לעבור תמ"א 38? לא יודעים מה הזכויות שלכם בפרויקט פינוי בינוי? היכנסו לפורום תמ"א 38 והתחדשות עירונית ותקבלו תשובות להכל

מתמודדים עם בעיות בעסק? רוצים להתייעץ לגבי קידומו? בפורום עסקים תימצאו פיתרונות להכל
לצפיה ב-'ייצוג דייר בתמא מול העו"ד ורשויות'
ייצוג דייר בתמא מול העו"ד ורשויות
18/06/2017 | 11:47
7
67
נתבקשתי עי  קרוב משפחה שבחו"ל לייצגו מול העו"ד והרשויות, בהליך תמא מיוחד בבניין ישן ,שבו יוענק לדיירים רק חיזוק המבנה ושיפוצו , והדיירים והעיריה ייתגמלו את הקבלן בהסכמה לניוד זכויות הבניה לאזור אחר בעיר.(יש אפשרות תיאורטית כזו בפרט במקומות שאין אפשרות לתמא רגילה כי אין מקום לחניה נוספ וכו).
מה יהיה הוגן ומקובל שכרי  ,כדוגמה, לעניין כזה? בלי לתפוס במילה
לצפיה ב-'ייצוג דייר בהליך תמ"א'
ייצוג דייר בהליך תמ"א
( לעמוד שלי בתפוז )
19/06/2017 | 09:57
6
35
שלום,
אני כמובן מכירה פרויקטים של תמ"א בהם הקבלן מתוגמל באמצעות ניוד של זכויות בניה בבניין אשר עובר את התמ"א, לבניין אחר באותה העיר. מדובר בפרויקטים מעניינים בדרך כלל ואני מאחלת לכם בהצלחה.
לגבי שאלתך, מדובר בהסכמה מסחרית בינך לבין קרוב משפחתך אשר אינה קשורה לתחום עיסוקי ולכן איני יכולה להשיב עליה.
שיהיה בהצלחה!
לצפיה ב-'תודה,התכוונתי לדעת צפי סדר גודל של לו"ז שכנראה אקדיש לנושא'
תודה,התכוונתי לדעת צפי סדר גודל של לו"ז שכנראה אקדיש לנושא
19/06/2017 | 12:04
5
19
ולו גס..בניין ישן כרגע עם רעפים בן 4 קומות..
לצפיה ב-'תשלום על ייצוג דייר בהליך תמ"א'
תשלום על ייצוג דייר בהליך תמ"א
( לעמוד שלי בתפוז )
20/06/2017 | 11:45
4
22
באמת שאיני יכולה לומר לך כמה כסף אתה צריך לדרוש עבור הטיפול, כי זה מאוד אינדבידואלי והצדדים צריכים להסכים על כך ביניהם, אין איזשהן אמות מידה לנושא.
יחד עם זאת, אני יכולה להגיד לך שמבחינת הלו"ז הצפוי, זמן ממוצע לחתימה על הסכם תמ"א מול יזם (בהנחה שכל הדיירים חותמים עליו) הוא כחודשיים, לאחר מכן לוקח בערך בין שנה לשנה וחצי לקבל היתר בניה מהעירייה (תלוי במורכבות הפרויקט, קידומו ע"י היזם ויועציו וכו') ורק לאחר מכן מתחילה הבניה עצמה. מבחינת הדיירים עצמם, הם לא אמורים להשקיע הרבה מזמנם, פרט למו"מ בחתימה על ההסכם וכן החתימה הפיזית עליו. בנסיבות אלה, אני מניחה שאתה יכול לתמחר "שעת עבודה" שלך ולפי זה לבקש תגמול עבור שירותיך. בהצלחה...
לצפיה ב-'כמה זמן עלולים סרבנים לתקוע את ההליך?'
כמה זמן עלולים סרבנים לתקוע את ההליך?
20/06/2017 | 13:29
3
24
בפרט שמדובר במקרה כזה ,והסרבן סבור שיש פתרונות חניה מתקדמים וכן אפשר להוסיף בניה, ולא רק שיפוץ תמורת ניוד..עילה די מוצדקת לסירוב הלא כן?
ככל שתוכלי להשיב כאן תודה
לצפיה ב-'עיכוב בשל דייר סרבן'
עיכוב בשל דייר סרבן
( לעמוד שלי בתפוז )
20/06/2017 | 14:31
2
38
היו לא מעט מקרים בהם דיירים חשבו שהם יכולים לבצע את הפרויקט בצורה טובה יותר מהקבלן או היזם. לרוב, המפקח על הבתים המשותפים (שהוא הסמכות המכריעה בסכסוכים מסוג זה) צריך להשתכנע כי אכן כך הדבר, בכדי לקבוע כי הסירוב הוא סירוב סביר אשר מצדיק את עיכוב הפרויקט. יחד עם זאת, אין הרבה מקרים כאלה, שכן האינטרס לנצל את מלוא הזכויות ולמקסם את התמורה הינו אינטרס המשותף הן לדיירים והן ליזם/קבלן, לכן יש לצאת מנקודת הנחה שהתוכנית של היזם/קבלן היא כזו אשר מועילה ומיטיבה גם עם הדיירים.
העיכוב שיכול שייווצר בשל דייר סרבן תלוי אך ורק במשך הזמן שלוקח להסדיר את הנושא. אם אכן מתגבשות הנסיבות בהן ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים, הדבר לוקח לפחות מספר חודשים.
 
לצפיה ב-'אבל שאלתי ספציפית על נסיבות שהדייר מתבקש לוותר על בניה+חניה'
אבל שאלתי ספציפית על נסיבות שהדייר מתבקש לוותר על בניה+חניה
21/06/2017 | 12:10
1
21
כאמור,
אז זכות התנגדות כאן הרבה יותר אמיתית .הוא כן?
לצפיה ב-'התנגדות של דייר'
התנגדות של דייר
( לעמוד שלי בתפוז )
21/06/2017 | 12:15
26
אם לדייר יש היום חניה והוא מתבקש לוותר עליה לאחר השיפוץ, זו אכן סיבה מוצדקת להתנגדות. אם הדייר טוען שיכולה להיות לו חניה או יכולה להתבצע בנייה (והיזם לא מקדם את הפרויקט באופן המעניק לו את הדברים הללו), זו יכולה להיות סיבה טובה להתנגדות, בתנאי שהדייר יוכל להוכיח כי אכן זה המצב. 

מנהל/ת הפורום

אודות:
עו"ד הדר יאיר צברה ניסיון רב בכל תחומי ההתחדשות העירונית, קטנים כגדולים, לרבות חיזוק בתים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) וכן פינוי בנייני מגורים, הריסתם ו
עוד...

חם בפורומים של תפוז

אירוח בנושא תפעול העסק שלך
אירוח בנושא תפעול...
עסוק בתפעול העסק במקום בפיתוחו? מומחה יענה לך על...
אירוח בנושא תפעול העסק שלך
אירוח בנושא תפעול...
עסוק בתפעול העסק במקום בפיתוחו? מומחה יענה לך על...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

עו
מנהלת הפורום

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ