לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
56805,680 עוקבים אודות עסקים

פורום תמ"א 38 והתחדשות עירונית

 פורום זה עוסק בכל הקשור להתחדשות עירונית, בין היתר בפרויקטים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), פרויקטים של הריסה ובניה מחדש תחת הוראות תמ"א 38 וכן פרויקטים של פינוי בינוי "קלאסי". מנהלת הפורום היא עו"ד הדר יאיר ממשרד אפרים ויינשטיין עורכי דין, אשר צברה ניסיון רב בתחום ההתחדשות העירונית על ידי ייצוג של כל הצדדים המעורבים בפרויקטים מהסוג האמור, קרי בעלי זכויות, יזמים וקבלנים.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום תמ"א 38 והתחדשות עירונית

 פורום זה עוסק בכל הקשור להתחדשות עירונית, בין היתר בפרויקטים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), פרויקטים של הריסה ובניה מחדש תחת הוראות תמ"א 38 וכן פרויקטים של פינוי בינוי "קלאסי". מנהלת הפורום היא עו"ד הדר יאיר ממשרד אפרים ויינשטיין עורכי דין, אשר צברה ניסיון רב בתחום ההתחדשות העירונית על ידי ייצוג של כל הצדדים המעורבים בפרויקטים מהסוג האמור, קרי בעלי זכויות, יזמים וקבלנים.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
ברוכים הבאים לפורום תמ"א 38 והתחדשות עירונית.
 חשוב לציין כי פורום זה וכל הנאמר בו, בין אם על ידי מנהלת הפורום ובין אם על ידי גולשים אחרים, אינו מהווה עצה משפטית או תחליף לה ועל כן אין להסתמך עליו.
המשך >>

לצפיה ב-' הזמר לירון עמרם מתארח בתפוז '
הזמר לירון עמרם מתארח בתפוז
12/12/2017 | 15:09

ביום שני, 18.12, יתארח בפורום מצעדים וביקורת מוזיקה לירון עמרם, מוזיקאי ייחודי שזוכה לשבחי המבקרים ו"תגלית השנה" באמצעי התקשורת. שירו ״חלום ישן״ היה השיר המושמע ביותר בגלגל״צ בשנה החולפת.

במסגרת האירוח תוכלו להתכתב עם לירון על ההשפעות המוזיקליות שלו, ההצלחה ברדיו, הקשר המוזיקלי עם אביו ועוד
 
כיתבו ללירון עמרם על גבי שרשור האירוח כבר עכשיו!
 
לצפיה ב-'משאבות מים - אחריות - אחרי תמ"א'
משאבות מים - אחריות - אחרי תמ"א
10/12/2017 | 18:15
1
9
אנחנו בניין אחרי תמ"א, שנת בדק הבית הסתיים לפני 6 חודשים.
יש לנו 2 בעיות הקשורות ל"מכונות" – קרי, משאבות מים. בעיה אחת היא במשאבת מים של הספקת המים לדירות, בה משאבה אחת (מתוך 2) התקלקלה ולא עובדת. בעיה שניה היא משאבת המים של מערכת כיבוי האש. למעשה, רק אחרי סיום העבודה (וקבלת ט' 4) התברר שהמשאבה לא הייתה מחוברת כלל לחשמל!! הועד דאג לחיבור ובהפעלת המשאבה בפעם הראשונה היא התקלקלה.
פנינו ליזם (איתו יש חוזה התמ"א) והוא טוען שאין לא אחריות וזו מהסיבה שלא  עשינו (הועד) הסכם שרות עם חברת המשאבות בסיום פרויקט התמ"א. הועד לא עשה הסכם שרות בזמנו כי הנחנו שיש (לפחות) שנה אחריות לציוד (ולא קראנו את האותיות הקטנות של המסמכים שהועברו לנו).
לפי חוק המכר יש 3 שנים אחריות – "מכונות, מנועים ודוודים - שלוש שנים".
נודה לשמוע האם – לפי החוק – יש ליזם אחריות עפ"י חוק המכר, או האם בגלל שלא עששינו בזמנו הסכם שרות אין לו אחריות? תודה רבה
לצפיה ב-'אחריות חוק מכר'
אחריות חוק מכר
( לעמוד שלי בתפוז )
11/12/2017 | 14:54
3
שלום רב,
שאלתך היא שאלה מורכבת אשר אין לה תשובה חד משמעית.
ככלל, בוודאי שיש ליזם אחריות מכוח חוק המכר לשאת בתיקונים במערכות המים בבניין, אשר כפי שציינת, אורכה 3 שנים.
יחד עם זאת, היזם יכול לטעון (ואולי בצדק) כי מאחר וועד הבית של הבניין לא חתם על הסכם שירות מול חברת המשאבות, היה לו חלק בנזק שנגרם למשאבה.
בנסיבות אלה, דעתי היא כי יש לדרוש מהיזם לשאת בעלויות תיקון המשאבה (בהתאם לתקופת האחריות שבחוק המכר), כאשר פיתרון ריאלי יכול להיות השתתפות מסוימת של הדיירים בעלויות, בשל תרומתם לנזק כאמור.
בהצלחה...
לצפיה ב-'תמא 38-עורך הדין היה בפשיטת רגל בזמן חתימת החוזה'
תמא 38-עורך הדין היה בפשיטת רגל בזמן חתימת החוזה
10/12/2017 | 15:39
2
13
האם העובדה שהיזם שחתמנו אתו על חוזה תמא 38 לפני 6 שנים ושהיה באותו זמן בפשיטת רגל (באיסור מוחלט לפי החוק, להקים חברה או תאגיד) יכולה להיות סיבה לביטול החוזה?? למרות, שעברו 6 שנים הוא עדיין לא קיבל אישורי בניה, משום שדרישות הבניה שלו היו מופרזות בניגוד למה שהעיריה בפועל מותירה. באישורה של העורכת דין חתמנו על חוזה, שלא היה בו הגבלת זמן. רק עכשיו אחרי שהעורכת דין נפטרה עשינו חיפוש בגוגול ומצאנו, שהיו נגדו תביעות רבות ופשיטת רגל. הוא מעולם לא עסק ביזמות מהסוג הזה.הוא מסרב בכל תוקף לשחרר אותנו ומאיים בתביעות.
לצפיה ב-'סיבות לביטול חוזה תמ"א 38'
סיבות לביטול חוזה תמ"א 38
( לעמוד שלי בתפוז )
10/12/2017 | 16:20
1
7
שלום רב,
בדרך כלל כאשר חותמים מול יזם על הסכם תמ"א 38, ישנן הגבלות זמן שבמסגרתן היזם חייב לקבל את האישורים הנדרשים. הגבלות אלה נכנסות תחת "תנאים מתלים" בהסכם. ממה שכתבת, אני מבינה שאין סעיף כזה בהסכם, שזה דבר בלתי שגרתי בפני עצמו.
כמו כן, בכל הסכם אמורים להופיע סעיפים של הצהרות והתחייבויות הצדדים, כאשר סעיף סטנדרטי של היזם הוא הצהרה כי אין לו כל מניעה (בין אם עפ"י דין ובין אם אחרת) להתקשר מולכם בהסכם ולבצע את ההתחייבויות הגלומות בו. בהנחה שקיים אצלכם סעיף כאמור, היזם נמצא בהפרה שלו מכיוון שהיותו פושט רגל כן יכולה להוות מניעה להתקשרותו בהסכם.
בכל מקרה, אני סבורה כי יכולה להיות לכם סיבה טובה לבטל את ההסכם והיא העובדה שהוא מחזיק אתכם "כבני ערובה" כבר 6 שנים, מבלי שישנה התקדמות כלשהי. עניין הכרזתו כפושט רגל יכולה כמובן לסייע.
בהצלחה...
לצפיה ב-'תמא 38 עורך היה בפשיטת רגל בזמן חתימת החוזה הדין'
תמא 38 עורך היה בפשיטת רגל בזמן חתימת החוזה הדין
10/12/2017 | 17:30
5
תודה רבה רבה לך
לצפיה ב-'פינוי בינוי - תשית ביוב גדולה מזו של העירונית'
פינוי בינוי - תשית ביוב גדולה מזו של העירונית
03/12/2017 | 01:23
1
12

אני בעל דירה בפרוייקט חדש של קבלן אחרי פינוי בינוי (ת״א).

יש לנו הצפות ונזילות ביוב חוזרות ונשנות בחניון התת קרקעי. עקב בעיה תשתית ומערכתית.
מבירור של דיירים מדובר בתשתית ביוב רחבה של הפרוייקט שלא מתאימה לתשתיות הצרות והישנות של השכונה.
תשתיות הביוב של הפרויקט גדולים מדי ביחס לתשתיות העירוניות. 
שסתומי הביטחון בקו העירוני בעת לחץ נפתחים וזה מחזיר את הביוב אל צינורות הפרוייקט.

האם טופס 4 מהעירייה לא היה צריך לבדוק שהתשיות העירוניות יתאימו לתשתיות של הפרוייקט?

מה אוכל לעשות עכשיו? למי לפנות אחרי שכבר נמסרה הדירה?
 
לצפיה ב-'ליקויים בפרויקט תמ"א 38'
ליקויים בפרויקט תמ"א 38
( לעמוד שלי בתפוז )
03/12/2017 | 09:39
12
בוקר טוב,
ראשית אתה צודק שהעיריה הייתה צריכה לוודא כי התשתיות של הפרויקט מתאימות לתשתיות השכונתיות, בין היתר בשלב מתן טופס 4, אבל עוד קודם לכן כאשר אישרה את התוכניות של הפרויקט.
בשלב זה, אתה עדיין יכול לפנות ליזם/קבלן שביצע את הפרויקט, שכן הוא מחויב בחוק לתקופת בדק ותקופת אחריות במהלכה הוא מחויב לתקן ליקויים בבניין. אני מניחה שאותך (ואת יתר הדיירים) ייצג עו"ד מול היזם/קבלן, כך שיש לפנות אליו בנושא זה כדי שיתריע בפני היזם/קבלן בדבר הליקויים.
בהצלחה...
לצפיה ב-'זכויות בניה בבניין מגורים בו יש לי חנות בקומת קרקע ומחסן.'
זכויות בניה בבניין מגורים בו יש לי חנות בקומת קרקע ומחסן.
30/11/2017 | 12:13
3
12
שלום רב,
יש ברשותי חנות בקומת קרקע בבניין בו הולך להתבצע פרוייקט תמ"א 38/1.
השאלה שלי אילו זכויות בניה מגיע לי בחנות ובמחסן שברשותי מכל תמ"א 38.
במידה ולא מגיע לי זכויות כל שהם (בעקבות שמדובר על חנות שמיועדת למסחר ולא למגורים).
האם ניתן לחייב אותי .
אשמח להפנייה לפסיקה או חוק שמסדיר את הסוגיה.
 
תודה מראש.
לצפיה ב-'זכויות בעל חנות בפרויקט תמ"א 38/1'
זכויות בעל חנות בפרויקט תמ"א 38/1
( לעמוד שלי בתפוז )
30/11/2017 | 12:23
2
15
שלום רב,
לכאורה, כמי שהוא הבעלים של חנות בקומת הקרקע, פרויקט של תמ"א 38/1 אינו מביא עמו תועלת עבורך, שכן לא מוסיפים לך מרפסת או ממ"ד, אך פעולות החיזוק של הבניין כן יכולות להיטיב עמך. מנגד, העסק שלך כן עלול להיפגע בזמן ביצוע העבודות בבניין.
על כן, הדרך הטובה ביותר לאזן פגיעה זו, היא באמצעות פיצוי כספי שישולם לך ע"י היזם. 
לשאלתך, לא ניתן לחייב אותך לעשות כלום, אלא אם קיימת הסכמה לפרויקט מצד 80% מדיירי הבניין, אשר מגישים כנגדך תביעה בפני המפקח על הבתים המשותפים (אותה הם יכולים להגיש רק לאחר שניתן כבר היתר בניה). במסגרת תביעה כאמור, טענותיך בדבר זכותך לקבל פיצוי כספי בהחלט יכולות להתקבל ע"י המפקח, אך מדובר בכל מקרה לגופו.
החוק המסדיר זאת הינו חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח - 2008.
בהצלחה...
לצפיה ב-'בהמשך לתשובתך'
בהמשך לתשובתך
30/11/2017 | 12:48
1
12
תודה רבה,
בנוגע למחסן, אני לא זכאי לתוספת בניה ? כל שהיא בגינו
לצפיה ב-'תוספת בניה למחסן'
תוספת בניה למחסן
( לעמוד שלי בתפוז )
30/11/2017 | 14:58
12
תוספת הבניה שמתבצעת בפרויקטים של תמ"א 38/1 היא הוספת ממ"ד או הוספת מרפסת.
מכיוון שלמחסן אין אפשרות להוסיף אחת משתי האופציות דלעיל, אין מוסיפים לה כלום. כפי שציינתי קודם, הגיוני ומתבקש שתקבל פיצוי כספי מהיזם לאור העובדה כי לא תקבל כל תוספת למחסן שבבעלותך.
לצפיה ב-'תמא 38'
תמא 38
27/11/2017 | 18:45
1
24
שלום לך!!!!!!!!!!!!
אני בעל משרד של 40 מטר בקומת מרתף בתל אביב
לבנין עוד 7דירות ו 1 חנות בחזית
סה"כ 11 דיירים
בעלי הדירות חתמו עם יזם לתמא 38 וקיבלו מרפסת וחיזוק הבנין
אני בעל המשרד במרתף והחנות לא מקבלים שום דבר ולכן לא חתמנו על היתר הבניה
הבנין קיבל היתר בניה בגלל שיש חתימה של 9 בעלי דירות מתוך 11
מה אנחנו יכולים לעשות ?
 
לצפיה ב-'מענה לשאלתך'
מענה לשאלתך
( לעמוד שלי בתפוז )
30/11/2017 | 10:21
13
שלום רב,
ככלל, כאשר יש מתנגדים לפרויקט תמ"א 38 חיזוק, הדרך לתקוף את הפרויקט היא באמצעות פניה למפקח על הבתים המשותפים. בנסיבות אותן תיארת, איני רואה מנוס מפנייה שלך ושל בעל החנות למפקח.
בפנייה זו, יהיה עליך לציין כי אינכם מתנגדים באופן עקרוני לפרויקט, אך מאחר ואינכם מקבלים כל תועלת מהפרויקט (ולהיפך, רק נפגעים בזמן ביצוע העבודות), הנכם מבקשים פיצוי מתאים, בהתאם לסוג הנכס שאתם מחזיקים.
בהצלחה...
לצפיה ב-'ערבות תמא 38'
ערבות תמא 38
26/11/2017 | 14:56
1
15
שלום לכולם,
רציתי לדעת מה סודר גודל של ערבות ביצוע מקובל לדרוש מהייזם?
האם ערבות של מיליון ש"ח ( 30 אחוז מעלות הפרוייקט) מקובלת? מצד אחד שמעתי שיש לדרוש ערבות ביצוע בשווי עלות הפרוייקט מצד שני שמעתי שמקובל 10 אחוז ערבות משווי הפרוייקט? 
 
לצפיה ב-'ערבות ביצוע בפרויקט תמ"א'
ערבות ביצוע בפרויקט תמ"א
( לעמוד שלי בתפוז )
26/11/2017 | 15:34
14
שלום רב,
ראשית אציין כי חשוב מאוד לעיין בדוח שמאי מסודר בדבר עלויות הביצוע של הקבלן.
לגבי שיעור הערבות, מדובר כמובן בהסכמה מסחרית.
ככלל, אף פעם לא מעניקים לדיירים ערבות ביצוע של 100%, אך ערבות של 30% (כפי שציינת) נחשבת לערבות יפה.
בהצלחה
לצפיה ב-'זכויות בניה נוספות לבעל מחסן בתמ"א 38 הריסה ובניה'
זכויות בניה נוספות לבעל מחסן בתמ"א 38 הריסה ובניה
20/11/2017 | 14:26
5
30
שאלה בנושא זכויות נוספות ברכוש המשותף
האם בעל מחסן זכאי לזכויות ברכוש המשותף מתוקף הזכויות הנוספות מתוקף תמ"א 38 הריסה ובניה ולא רק אלו הנובעות מהתב"ע?
כלומר אם הבנין נהרס ונבנה מחדש ותמ"א 38 מקנה עוד 1500 מ"ר בניה, האם בעל המחסן זכאי לחלקו היחסי בזכויות אלו מתוקף חלקו היחסי ברכוש המשותף?
לצפיה ב-'זכויות דיירים בתמ"א 38/2'
זכויות דיירים בתמ"א 38/2
( לעמוד שלי בתפוז )
20/11/2017 | 17:35
4
36
שלום,
ככל והינך בעל מחסן בבית משותף, המחסן הנ"ל הוא כבר אינו חלק מהרכוש המשותף, אלא חלק מהרכוש הפרטי שלך (יחד עם הדירה עצמה והחניה למשל, ככל שישנה).
החלק היחסי שאתה תהיה זכאי לו מכוח תמ"א 38/2 לוקח בחשבון גם את ההצמדות שבבעלותך, הן בכל הנוגע לדירה שתקבל בבניין החדש והן בנוגע להצמדות שיהיו לה. 
בהצלחה...
לצפיה ב-'תמ"א 38/2 הריסה ובניה'
תמ"א 38/2 הריסה ובניה
22/11/2017 | 12:16
3
17
תודה על התשובה אך ברשותך אחדד את השאלה בדוגמא המתמקדת במהות הפיצוי
1. אני בעל מחסן בלבד  ללא יח"ד
2. יש לי כ 2% ברכוש המשותף עפ"י רישום בית משותף
3. מתבצע הליך של תמ"א 38 הריסה ובניה כאשר מחסן זה לא כלול בתכנית.
4. התכנית כוללת הוספה של כ 1500 מ"ר בניה לטובת היזם
4. מלבד הפיצוי המגיע על המחסן עצמו, מה הפיצוי המגיע על החלק ברכוש המשותף בזכויות הנוספות הנגזרות מהתמ"א? לשון אחרת, האם מגיע לי חלק יחסי ב 1500 המ"ר החדשים הנבנים למרות שאני מוגדר כמחסן ולא יח"ד?
לצפיה ב-'זכויות בגין מחסן'
זכויות בגין מחסן
( לעמוד שלי בתפוז )
22/11/2017 | 15:01
2
20
שוב שלום,
אני חייבת לציין שהסיטואציה שתיארת היא קצת בעייתית, שכן עפ"י חוק אדם לא יכול להיות בעלים של הצמדה כלשהי (גג, מחסן, חניה וכו'), מבלי שיש בבעלותו גם דירת מגורים בבניין.
בכל מקרה, אם יצא לפועל פרויקט של תמ"א 38/2, אתה כנראה תהיה זכאי לפיצוי כלשהו בגין שווי המחסן שבבעלותך (ואולי גם על חלקך ברכוש המשותף), אבל לא תוכל להיות בעלים של חלק מהרכוש המשותף בבניין החדש שיבנה, מבלי כאמור שתהיה גם בעלים של דירת מגורים.
לגבי שווי הפיצוי, הדבר כמובן תלוי בהסכמות המסחריות שלך מול היזם ובשווי של המחסן.
לצפיה ב-'וואלה?'
וואלה?
24/11/2017 | 13:18
1
8
טיפלנו במספר מקרים (אני אדריכל) בהם בעלות על שטחי מחסנים בבניין הייתה שייכת לדיירים שאינם מהבניין.
למשל:
במקרה אחד, הקבלן המקורי של הבניין, הותיר בבעלותו שטחי מחסנים.
במקרה אחר שטחי מחסנים היו בבעלות העירייה.
או שטחי מחסנים שהיו בבעלות עמותה כלשהי, וכן הלאה.
הבעלויות האלו היו רשומות בטאבו.
האם אלו היו עסקאות לא כשרות?
לצפיה ב-'בעלות במחסן למי שאינו בעל דירה בבניין'
בעלות במחסן למי שאינו בעל דירה בבניין
( לעמוד שלי בתפוז )
26/11/2017 | 15:18
3
שאלתך היא שאלה מורכבת אשר תלויה בנסיבות המקרה.
הכלל הוא כי הצמדה כלשהי (לדוגמא חניה או מחסן) יכולה להימכר רק למי שיש לו דירה באותו בית משותף. הצמדות כגון חניות ומחסנים הן אינן יחידות עצמאיות ולכן לא יכולות לעמוד בפני עצמן במסגרת עסקת מכר.
יחד עם זאת, נפוצים המקרים בהם הקבלן של הבניין משאיר לעצמו מחסן בבניין, למשל כדי להצמיד לאותו מחסן זכויות בניה שטרם נוצלו. פעולה כזאת תהיה אפשרית רק אם הדבר היה ידוע מראש ומצוין באופן ברור במסגרת ההסכמים שלו עם רוכשי הדירות בבניין, קרי הוא אינו יכול להסתיר עובדה זאת. כמו כן, הדבר צריך לקבל ביטוי במרשם הטאבו ובתקנון הבית המשותף.
אינני יודעת איך העסקאות שתיארת בשאלתך בוצעו, אך כאמור לעיל הדבר תלוי בנסיבות הספציפיות של המקרה, ובכפוף להוראות החוק החלות.
לצפיה ב-'זכויות תב"עיות בתמ"א חיזוק'
זכויות תב"עיות בתמ"א חיזוק
16/11/2017 | 17:18
4
33
שלום רב.
ככל הידוע לי החוק איננו מאפשר ניצול זכויות תב"עיות במסלול של תמ"א חיזוק.
אבקש לברר מה נכנס לגדר זכויות תב"עיות? האם רק אחוזי בניה עודפים? 
נניח מצב בו ניצב על מגרש בית מגורים חד משפחתי אשר ע"פ התב"ע החלה ניתן לבנות עליו 2 יח"ד. מבוקש לבצע חיזוק הבית במסלול תמ"א חיזוק. האם ניתן לבקש יחד עם הבקשה לחיזוק גם פיצול בית המגורים ל-2 יח"ד (וזאת פועל יוצא מהתב"ע המאפשרת, כאמור, בניית 2 יח"ד על המגרש)?
תודה. 
לצפיה ב-'ניצול זכויות תב"עיות בתמ"א 38/1'
ניצול זכויות תב"עיות בתמ"א 38/1
( לעמוד שלי בתפוז )
19/11/2017 | 09:35
3
26
שלום רב,
לצערי, שאלתך היא שאלה תכנונית גרידא ולא משפטית ועל כן היא אינה בתחום מומחיותי.
הייתי ממליצה לך לפנות בשאלה זו למהנדס או ישירות למחלקת הנדסה בעיריה.
בהצלחה
 
לצפיה ב-'תודה אך...'
תודה אך...
19/11/2017 | 13:30
2
8
תודה רבה אך אבקש להבהיר שאלתי ברשותך:
שאלתי הינה משפטית פרופר- מה נכנס לגדר זכויות תבעיות שאינן ניתנות לניצול בתמא חיזוק? האם רק עודף אחוזי בניה (מטרים) או שמא גם זכות ליח"ד (כפי למשל הדוגמא שציינתי)?
תודה רבה.
לצפיה ב-'המשך מענה'
המשך מענה
( לעמוד שלי בתפוז )
19/11/2017 | 16:09
1
14
שוב שלום,
על אף ששאלתך היא אינה משפטית, למיטב ידיעתי לא אמורה להיות בעיה לנצל אפשרות לפצל יחידת דיור אחת לשתיים, בהתאם לתב"ע קיימת, כחלק מפרויקט של תמ"א חיזוק.
יחד עם זאת, מדובר בסוגיה תכנונית, אשר יש לבחון בהתאם להוראות התב"ע הספציפית ובהתייעצות עם אדריכל.
בהצלחה...
לצפיה ב-'תודה רבה'
תודה רבה
19/11/2017 | 21:32
6
לדעתי ענית בהחלט לשאלתי.
תודה רבה.
לצפיה ב-'בניית ממד באופן עצמאי'
בניית ממד באופן עצמאי
17/11/2017 | 18:31
1
15
שלום. בעקבות השאלה הקודמת שבבניין של תשע דירות כל הדיירים בנינו ממד ומרפסת  וכל דייר שילם  עבור זה. הדירה היא לא היחידה ברשותי. אזה פטורים ממיסים יש לי אם אני מוכרת אותה מיד עם סיום בניית  הממד והמרפסת  והאם צריך לחכות זמן מסויים על מנת לקבל פטורים. תודה
לצפיה ב-'מיסוי על מכירת דירה'
מיסוי על מכירת דירה
( לעמוד שלי בתפוז )
19/11/2017 | 09:41
10
שלום רב,
לצערי, שאלתך קשורה יותר לדיני מיסוי מאשר לתמ"א והתחדשות עירונית.
כאשר מבצעים פרויקט של תמ"א חיזוק (בין באופן עצמאי ובין באמצעות יזם), ישנם פטורים ממס בגין ביצוע עבודות החיזוק ובגין מכירת שטחים מהרכוש המשותף ליזם, אך אין פטורים לבעל הדירה על מכירתה לאחר סיום ביצוע העבודות.
על כן, ככל ואת מעוניינת למכור את דירתך (ויש בבעלותך דירות נוספות כפי שציינת), עליך להתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום המס או עם רו"ח לגבי החשיפה שלך למס שבח והיטל השבחה. 
בהצלחה...
לצפיה ב-'אחדד את שאלתי הקודמת - איך ניתן לדעת אם בניין כבר נמצא בתהלי'
אחדד את שאלתי הקודמת - איך ניתן לדעת אם בניין כבר נמצא בתהלי
17/11/2017 | 10:51
1
14
ך של תמ"א ?
לצפיה ב-'בדיקה לגבי בניין בתמ"א'
בדיקה לגבי בניין בתמ"א
( לעמוד שלי בתפוז )
19/11/2017 | 09:37
11
שלום רב,
בכדי לדעת האם בניין מסוים נמצא כבר בתהליך של תמ"א, יש לפנות למחלקת הנדסה בעיריה ולברר האם הוגשה תוכנית כלשהי לגבי הבניין.
יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון שאולי מתנהל מו"מ (או אף נחתם הסכם) בין הדיירים בבניין לבין יזם פוטנציאלי, אך טרם הוגשה תוכנית לעיריה. בנסיבות אלה, יש לנסות לברר עם אחד הדיירים.
בהצלחה
לצפיה ב-'בניית ממד באופן עצמאי'
בניית ממד באופן עצמאי
17/11/2017 | 15:24
9
שלום. כל הדיירים בבניין בנינו ממד ומרפסת על חשבוננו. אם אני מוכרת את הדירה תיכף אחרי הבנייה יש לי איזשהו פטורים או רק אחרי מספר שנים. אם כך או כך על אזה מיסים מדובר. תודה
לצפיה ב-'התחלת תהליך תמ"א 38'
התחלת תהליך תמ"א 38
15/11/2017 | 14:21
1
16
שלום לכולם
קניתי דירה בבניין ישן בירושלים בשכונת קטמון הישנה.
ממה שבדקתי, לבניין יש את כל התנאים לביצוע תמ"א 38 (שטחים פנויים, גיל, שטח...) ובגלל מחירי הדירות הגבוהים באיזור, אני מאמין שביצוע פרויקט תמ"א מאוד ישתלם ליזם.
השאלה שלי היא איך מתחילים? ישר פונים ליזם? פונים קודם לדיירים?
 
תודה מראש
לצפיה ב-'קידום פרויקט תמ"א'
קידום פרויקט תמ"א
( לעמוד שלי בתפוז )
19/11/2017 | 09:33
11
שלום רב,
בכדי להתחיל ליזום פרויקט של תמ"א (בין חיזוק ובין אם הריסה ובניה מחדש), הכי חשוב שתפנה קודם ליתר הדיירים בבניין ותראה אם יש היענות מצידם. הדבר חשוב גם כאשר תתקשר עם יזם עתידי, שכן החוק קובע מינימום של דיירים אשר צריכים להסכים לפרויקט כאמור כדי לקדמו.
ככל ואכן יש היענות מצד הדיירים, עליכם לבחור נציגות שתייצג אתכם מול הגורמים והיועצים הרלוונטיים. לאחר מכן, כדאי לתאם פגישה במחלקת הנדסה בעירייה כדי לוודא שאכן יש היתכנות לפרויקט. 
לבסוף, עם כל המידע שנצבר אצלכם, ניתן להתחיל לחפש יזם פוטנציאלי. כמובן, שעד לשלב ניהול מו"מ מול יזם, מומלץ לכם לשכור עו"ד שייצגכם בתהליך, כדי לוודא שכל זכויותיכם נשמרות.
בהצלחה...
 
לצפיה ב-'לא מוצאים יזם שיסכים לתמא'
לא מוצאים יזם שיסכים לתמא
13/11/2017 | 10:31
1
25

שלום רב,
 
אני גר בנווה שאנן בחיפה בבניין עם תשעה דיירים שרובם מעוניינים בתמא. לאחר התקשרות עם מספר יזמים, נאמר לנו שבקווי הבניין הנוכחיים לא ניתן לבצע את הפרויקט.
כשביקשנו הסבר מפורט יותר נאמרו לנו הגורמים הבאים:
 
העירייה שינתה את קווי הבניין ונוצר מצב שכבר עכשיו  הבניין חורג מגבולותיו.
הופקעו שטחי חצר הבניין ע"י העירייה.
אין מקום ליישום תקן החנייה לדירות חדשות.
לבניין יש 6 חניות פרטיות שמסתבר שרק ארבע מהן בטאבו (כולן בניצב, שלמיטב הבנתי לא ניתן לשמר בפרויקט תמא).
במצב שנוצר, לא ניתן לבנות מרפסת וממד לכל הדירות.
 
עובדות נוספות:
 
א. התב"ע מאפשרת בנייה בקומת עמודים ועוד 2.5 קומות לגובה (כלומר הבניין הנוכחי עם 9 דירות יכפיל את עצמו ל18 דירות).
ב.תקן החניה באזור הוא 1.5 חניות חדשות לכל דירה חדשה.
ג. ברדיוס של 100 מטר מתבצע כבר פרויקט אחד ועוד שלושה ממתינים להיתר. בפרוייקט הנבנה דירות הגן מוצעות למכירה ב2.2 מליון והפנטהאוז ב3 מיליון.
 
 
יש לי פגישה בקרוב באגף לתכנון עיר בעיריית חיפה לקבל הבהרות על המצב. אשמח להכוונה מה בדיוק עליי לשאול, האם ניתן לקבל הקלות ואילו פתרונות אפשריים. 
 
לצפיה ב-'היתכנות לפרויקט תמ"א'
היתכנות לפרויקט תמ"א
( לעמוד שלי בתפוז )
19/11/2017 | 09:27
13
שלום,
שאלתך היא שאלה תכנונית/מסחרית, יותר משאלה משפטית.
אני מניחה שאם מספר יזמים זנחו את הפרויקט בטענה שהוא לא אפשרי לביצוע או לא כדאי עבורם כלכלית, אז אכן כך הדבר.
בפגישה שיש לך, תנסה לברר מה מקסימום הזכויות שניתן לנצל בבניין (בין בקומות, דירות, חניות וכו') ועם זה תנסה לפנות ליזמים פוטנציאליים.
בהצלחה...
לצפיה ב-'איפה ניתן לברר אם בניין מיועד לתמ"א ובמידה וכן מה הצפי?'
איפה ניתן לברר אם בניין מיועד לתמ"א ובמידה וכן מה הצפי?
10/11/2017 | 13:49
1
12
לצפיה ב-'בירור האם בניין זכאי לתמ"א'
בירור האם בניין זכאי לתמ"א
( לעמוד שלי בתפוז )
12/11/2017 | 10:00
13
בוקר טוב,
הדרך הטובה ביותר לקבל מידע האם הבניין שבו אתם מתגוררים זכאי לביצוע פרויקט תמ"א 38 (חיזוק או הריסה ובנייה) היא באמצעות פנייה למחלקת הנדסה בעיריה.
ככל והבניין אכן זכאי לתמ"א, אז לעיתים כבר במחלקת הנדסה יוכלו לפרט בפניכם כמה זכויות בניה ינתנו וכיו"ב מידע חשוב. ככל שלא, אז יש לפנות לאדריכל או ישירות ליזם/קבלן פוטנציאלי, אשר יכול לבצע את הבדיקות בעצמו (ככל שהוא יראה עניין בפרויקט).
בהצלחה
לצפיה ב-'קביעת שטח קומה טיפוסית לפי תיקון 3א'
קביעת שטח קומה טיפוסית לפי תיקון 3א
02/11/2017 | 19:52
4
21
שלום רב.
אבקש לשאול כיצד קובעים את שטח הקומה הטיפוסית בסיטואציה זו:
על מגרש אחד ניצבים שני בתי מגורים פרטיים הזכאים לתמ"א 38: האחד חד קומתי בשטח של 100 מ"ר, השני דו קומתי כאשר בקומת הקרקע 30 מ"ר ובקומה שמעליה 170 מ"ר.
כיצד קובעים את שטח הקומה הטיפוסית? בכמה מכפילים? האם ב-1.5? האם ב-2.5? 
אודה להבהרה.
לצפיה ב-'חישוב שטח קומה טיפוסית'
חישוב שטח קומה טיפוסית
( לעמוד שלי בתפוז )
05/11/2017 | 09:31
3
25
שלום,
אתייחס ראשית לבית החד קומתי בשטח של 100 מ"ר ואציין תחילה כי החל מתיקון 3א', יש נטייה להכליל פחות ופחות בתים פרטיים בפרויקטים של תמ"א 38/2, אך אם ציינת כי הבית זכאי לביצוע פרויקט, אתייחס אליו כך. מכיוון שמדובר בבית חד קומתי, אזי שטח הקומה הטיפוסית הוא 100 מ"ר, יש להוסיף לו 13 מ"ר כדי ליצור את שטח "הקומה הטיפוסית המורחבת" ואח"כ להכפיל ב-1.5.
 
לגבי הבית הדו קומתי, אינני מבינה איך מבחינה הנדסית ואדריכלית יכול להיווצר מצב בו הקומה הראשונה היא בת 30 מ"ר בעוד שהקומה השנייה היא בת 170 מ"ר. בכל מקרה, כשיש קומות בעלות שטח שונה, הגישה הרווחת היא לחשב את שטח הקומה הטיפוסית על פי מרבית הקומות. מכיוון שמדובר פה רק ב-2, אינני יכולה לתת תשובה חד משמעית. בית בן שתי קומות זכאי להכפלה של 2.5.
 
בהצלחה...
לצפיה ב-'תודה אך...'
תודה אך...
06/11/2017 | 19:48
2
8
ראשית, תודה רבה על המענה.
אבקש להבהיר - אבקש לצאת מנקודת הנחה כי אכן אלו הם הנתונים העובדתיים ושני הבתים בתיאורם כנ"ל זכאים לתמ"א 38. 
רוצה לומר כי השטח שיתווסף בכללותו לשטחי התב"ע המותרים הוא (113*1.5) + 183*2.5), וסה"כ - 627 מ"ר? 
לצפיה ב-'מענה נוסף'
מענה נוסף
( לעמוד שלי בתפוז )
07/11/2017 | 09:26
1
9
בוקר טוב...
לגבי הבית החד קומתי, אתה צודק.
לגבי הבית הדו קומתי, כפי שציינתי - כאשר יש קומות בעלות שטח שונה, הגישה הרווחת היא לחשב את הקומה הטיפוסית לפי מרבית הקומות. מכיוון שיש רק שתי קומות, אינני יכולה לתת לך תשובה וודאית לגבי איך תחושב הקומה הטיפוסית. יכול להיות שיתייחסו לקומה העליונה הגדולה יותר, או אולי יעשו ממוצע בין שתי הקומות.
בכל מקרה, לאותו שטח קומה טיפוסית שיקבע, יוסיפו עוד 13 מטר עבור ממ"ד כדי ליצור את הקומה הטיפוסית המורחבת, ואז יכפילו ב-2.5.
מקווה שהדברים ברורים יותר כעת... בהצלחה!
לצפיה ב-'תודה רבה'
תודה רבה
08/11/2017 | 14:21
3
אני מודה לך על תשובתך
לצפיה ב-'למי שייכות זכויות הבניה על גג בניין?'
למי שייכות זכויות הבניה על גג בניין?
( לעמוד שלי בתפוז )
30/10/2017 | 09:14
2
72
בוקר טוב לכולם,
אני מזמינה אתכם לקרוא מאמר חדש שכתבתי בנוגע לשאלה שמטרידה דיירים רבים, ובמיוחד כאלה המתכננים לבצע פרויקט חיזוק דרך תמ"א 38/1: למי שייכות זכויות הבניה הניתנות לניצול על גג הבניין? האם לכלל הדיירים או שמא לדייר שלדירתו הוצמד הגג?
את התשובה לשאלה ועוד פרטים רבים נוספים, תוכלו למצוא במאמר:
קריאה מהנה...
לצפיה ב-'הקישור תקול....'
הקישור תקול....
30/10/2017 | 22:56
1
8
לצפיה ב-'קישור מתוקן למאמר'
קישור מתוקן למאמר
( לעמוד שלי בתפוז )
31/10/2017 | 09:34
72
מקווה שהקישור הבא למאמר עובד כמו שצריך:
 
קריאה מהנה...
לצפיה ב-'מפגע בטיחותי'
מפגע בטיחותי
23/10/2017 | 12:43
1
27
מקווה שאתם הכתובת לשאלתי ובמידה ולא אודה לכם אם תוכלו להגיד לי למי כן ניתן לפנות למעט העירייה שלא זזה.
 
קבלן תמא העמיד על גבי המדרכה ברזלים שאורכם ורוחבם רב ובכמות גדולה . מדובר במשקל רב מאוד. הם מוצבים על המדרכה גם שעות רבות אחרי סיום העבודה. הברזלים קשורים בסרט ניילון . 
 
מדובר בסכנה של ממש. עוברים שם הולכי רגל רבים וזה גם ליד גן ילדים. אם זה יפול על משהו זה הורג.
התרעתי בעניין לעירייה אבל הם לא ממש זזים בנושא.
 
1. האם זה חוקי? (איפה ניתן ללמוד על החוקים הנוגעים לתמ"א)
2. למי ניתן לפנות אם העירייה לא מטפלת בזה?
 
מצ"ב תמונה
 
 
לצפיה ב-'מפגע בטיחותי'
מפגע בטיחותי
( לעמוד שלי בתפוז )
30/10/2017 | 09:12
5
בוקר טוב,
לצערי איננו הכתובת.
את צריכה לפנות לעיריה ולהתלונן מולם.
אין הוראות בנייה שונות עבור תמ"א לעומת בנייה או שיפוץ בניינים שלא דרך תמ"א.
בהצלחה
לצפיה ב-'איך עוד לא שאלו'
איך עוד לא שאלו
23/10/2017 | 11:31
33
אשמח לשמוע, מניסיון או לא, ממקום מקצועי או לא, אם הייתם זוג צעיר עם סכום ראשוני לקניית דירה לא בשמיים
הייתם קונים דירה שמיועדת לעבור תמ"א 38?
מדובר על בניין בפ"ת באזור שיש בו הרבה תמ"א ורואים תוצאות בשטח בבניינים אחרים.
השאלה האם לוקחים סיכון וכמה ארוך יהיה התהליך והאם שווה לשים על תמ"א את כל חסכונותינו
לצפיה ב-'אחרי החגים שמח, רוצה רק להודות על הפורום וכל הייעוץ.'
אחרי החגים שמח, רוצה רק להודות על הפורום וכל הייעוץ.
17/10/2017 | 10:29
9

מנהל/ת הפורום

אודות:
עו"ד הדר יאיר צברה ניסיון רב בכל תחומי ההתחדשות העירונית, קטנים כגדולים, לרבות חיזוק בתים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) וכן פינוי בנייני מגורים, הריסתם ו
עוד...

חם בפורומים של תפוז

המוזיקאי לירון עמרם מתארח בפורום
המוזיקאי לירון עמרם...
המוזיקאי המוכשר והייחודי ופריצת השנה בגלגל``צ...
המוזיקאי לירון עמרם מתארח בפורום
המוזיקאי לירון עמרם...
המוזיקאי המוכשר והייחודי ופריצת השנה בגלגל``צ...
אירוח בנושא פיענוח ציורי ילדים
אירוח בנושא פיענוח...
מעלים ציורים של הילד/ה שלכם ומקבלים פיענוח לציורים
אירוח בנושא פיענוח ציורי ילדים
אירוח בנושא פיענוח...
מעלים ציורים של הילד/ה שלכם ומקבלים פיענוח לציורים
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

עו
מנהלת הפורום

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ