לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
67386,738 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
 התשובות הניתנות בפורום אינן תחליף ליעוץ משפטי ו/או מקצועי פרטני והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי 

 

המשך >>

לצפיה ב-'בעית פאונדיישן או רק חיפוי '
בעית פאונדיישן או רק חיפוי
06/09/2018 | 14:37
7
133
לקחתי בית לאינספקשיין והשמאי מציין שבר בבריק בנושא סיידינג ולא פאונדיישן ואומר שראה שהפאונדיישן בסדר 
לדעתי שבר כזה נוצר מלחץ עצום שני לבנים שבורות כנראה מחדירת מים מתחת ליסודות 
ואז צריך לחפור לדעתי לשים גק ולמלא חול מלט
יש כמובן אפשרות לקחת מהנדס מבנים השאלה אם אפשר לסמוך עליו גם 
כנזק כזה יכול להוציא את הבית מאיזון וליצור לחצים במקומות אחרים 
מה אתם חושבים?  הייתם קונים? 
לצפיה ב-'מה שווי הבית?'
מה שווי הבית?
06/09/2018 | 15:26
3
77
לצפיה ב-'לפי המס 90000 נמכרים משופצים ב90000 אלף'
לפי המס 90000 נמכרים משופצים ב90000 אלף
06/09/2018 | 16:06
60
לצפיה ב-'אני אמור לשלם 57000 מסיים שיפוץ בערך 72000'
אני אמור לשלם 57000 מסיים שיפוץ בערך 72000
06/09/2018 | 16:09
1
60
לצפיה ב-'לא הייתי קונה בלי בדיקה יסודית של זה'
לא הייתי קונה בלי בדיקה יסודית של זה
06/09/2018 | 17:08
74
לך תדע מה זה ומה כרוך בלסדר את זה.
אולי האינספקטור יוכל להפנות אליך מישהו.
 
לצפיה ב-'המשמעות של הסדק תלוייה בהמון גורמים. '
המשמעות של הסדק תלוייה בהמון גורמים.
06/09/2018 | 19:00
73
נתחיל מההתחלה: זו לא בעייה של "חיפוי בלבד".
מצד שני - זו לא בהכרח "בעייה בפאונדיישן" שדורשת תיקון יקר ומסובך כמו שאתה תיארת.
כמה הבעייה חמורה ומשמעותית וכמה יקר יהיה לתקן אותה מאוד תלוי בהמון גורמים:
גיל הביית (כמה עשרות שנים הוא כבר עומד),
קצב התפתחות הסדק (איך הסדק נראה  לפני 5 שנים, איך הוא נראה לפני שנתיים...),
ואילו סדקים אחרים יש בבית.
הסדק הזה לא יכול להיות "ילד יחיד". אם הביית אכן שוקע בצד כלשהוא - יש בהחלט סיכוי שיש עדויות נוספות כמו למשל תיקרה או ריצפה שמתרחקת מהקיר ויש סדק  ביניהם שאולי מוסתר מאחורי ה baseboard או הקרניז שהדביקו לתיקרה כדי להסתיר את הצרה. או סדקים בריצפה \ ב slab  וכיוצ"ב.
אחרי בדיקה יותר מדוקדקת וחקר ההיסטוריה של הבית - אפשר יהיה לדעת אם זה סדק שלא דורש יותר מקצת סיליקון איטום כל 4-5 שנים - או שהבית נמצא בתהליך שקיעה מואץ וילך פייפן תוך 5 שנים.
לצפיה ב-'סדק'
סדק
07/09/2018 | 02:40
50
יוסי,
שים לב שהסדק הנ״ל נמצא בסמוך למרזב. ההמלצה הגורפת של בנאים היא להרחיק את המים מהיסודות ככל האפשר. המיקום הזה של המרזב ״מציף״ את המרתף ( מבחוץ ). מכיוון שלא ניתן לראות את היסודות בתמונה ( עקב החיפוי ), הרי שלא ניתן לדעת לגבי האיטום. 
נקודה נוספת : תבדוק אם המיקום של החלון הנ״ל עונה על דרישות הקוד באיזור. ( אני חושב שזה נקרא egress window )
לצפיה ב-'במקרים כאלה, הייתי מתייעץ עם מומחה'
במקרים כאלה, הייתי מתייעץ עם מומחה
07/09/2018 | 04:01
60
מהנדס בניין או Stone mason.
זה יכול להיות תיקון קטן וזול. זה יכול להיות תיקון של אלפי דולרים וכאב ראש ששווה לצאת מהעיסקה או לחייב את המוכר.
בכל מקרה, עדיף כמה מאות דולרים של יעוץ של מומחה, מאשר כמה אלפי דולרים של תיקונים.
לצפיה ב-'שלום, מישהו שמע על חברת אופטימום ודובי רון?'
שלום, מישהו שמע על חברת אופטימום ודובי רון?
05/09/2018 | 15:00
3
111
לצפיה ב-'חברה חדשה יחסית'
חברה חדשה יחסית
06/09/2018 | 07:08
2
187
העבר של דובי רון רע.
 
שיווק בעבר הלא רחוק (עד לפני שנתיים) כמה פרויקטים מאד כושלים (לא דרך אופטימום).
 
איש מכירות, וצריך להתייחס אליו בהתאם
לצפיה ב-'תודה רבה צבי, גם על התשובה וגם בכלל. לומד ממך המון'
תודה רבה צבי, גם על התשובה וגם בכלל. לומד ממך המון
06/09/2018 | 18:08
1
76
לצפיה ב-'תודה'
תודה
07/09/2018 | 12:00
43
לצפיה ב-'אינדיאנפוליס '
אינדיאנפוליס
05/09/2018 | 16:20
97
מישהו פה משקיע באינדיאנפוליס ויכול לתת טיפים? 
אזורים מומלצים/ תשואות/ וכו' 
לצפיה ב-'עזרא מקומית לפרוייקט בנייה באוסטין'
עזרא מקומית לפרוייקט בנייה באוסטין
05/09/2018 | 14:28
102
שלום,
אני מחפש עזרה בפיקוח על פרוייקט בנייה של דו משפחתי, (ביצועי וחשבונאי)
אם יש לכם שם קשרים - אנא שילחו לי - dor.ylm@gmail.com
 
תודה ושנה טובה.
לצפיה ב-'קניית נכס בארה"ב '
קניית נכס בארה"ב
03/09/2018 | 13:22
2
213
אני צריכה להיות אזרחית על מנת לרכוש שם נכס או שאין קשר?
לצפיה ב-'אין קשר.'
אין קשר.
03/09/2018 | 15:08
71
לצפיה ב-'אין קשר'
אין קשר
22/09/2018 | 09:31
19
לצפיה ב-'רכישה להשקעה'
רכישה להשקעה
01/09/2018 | 02:50
4
281
אני שמח בשבילך שאתה מכיר את האיזור ויותר אם אתה גר שם. אני רוכש נכס למטרות השקעה ורווח.לא באמת מעניין אותי לגור שם ומצידי שתהיה עיר רפאים. אתה צריך להבין את השוק האמריקאי...מישהו תמיד יצטרך לגור שם
לצפיה ב-'אני גם משקיע רציני'
אני גם משקיע רציני
01/09/2018 | 03:15
189
ויודע היטב ממה להתרחק. האוכלוסיה שאני רוצה שיגורו בנכסים שלי הם לא סוג האוכלוסיה שגרים במקום כמו ניאגרה פולס.
לצפיה ב-'אתה באמת חושב שאתה תרוויח משהו מערי רפאים?'
אתה באמת חושב שאתה תרוויח משהו מערי רפאים?
01/09/2018 | 10:26
103
לצפיה ב-'איזה שטויות '
איזה שטויות
02/09/2018 | 01:20
123
למה אתה חושב שמישהו תמיד יצטרך לגור שם?
איזה אינטרס יש למישהו לבוא לשם? איזה אינטרס יש למישהו להישאר שם?
 
מראים לך שחצי מהאנשים כבר ברחו, ואתה ממשיך לבלבל את המוח.
 
הכי גרוע זה שאתה תלוי במשווק שלך, וכשהוא ייפול, גם אתה תיפול.
לצפיה ב-'השקעות בחול '
השקעות בחול
11/09/2018 | 20:48
67
שלום שמי דוד אני עובד בחברת פלורידה ישראל ואני רוצה להציע לך קרקע להשקע בחול אם אתה מעוניין תשאיר את פרטייך כאן ואחד מהנציגים שלנו יחזור אליך https://bit.ly/2oYzfyR (אפשר גם לשלוח לי הודעה למייל david122@walla.com
לצפיה ב-'רובינזון קרוזו'
רובינזון קרוזו
01/09/2018 | 00:44
5
284
אני לקוח של רובינזון כבר כמה שנים ואני מאוד מרוצה מרובינזון ומהטיפול המסור שהוא מעניק לי.
רכשתי 2 נכסים בניאגרה פולס סטייס דרך רובינזון והתשואה שווה לכל כיס!
מהיכרותי עם השוק המקומי, נכסים כמו שלי נעים בין 30k-50k מניבים בין 400-500$ לאחר הוצאות ניהול ומיסים. מי שלא מבין בתחום או סתם ספרן שלא ידבר שטויות לגבי נדל''ן 
לצפיה ב-'מי שקונה נכסים'
מי שקונה נכסים
01/09/2018 | 01:57
4
212
בעיר מצוקה במחיר של 30-40 אלף דולר לא באמת יכול באמת להטיף על השקעות מוצלחות.
השקעות כאלו לרוב מתגלגלים לפורום בתור סיפורי אימה של מה יכול להשתבש בנדל''ן.
אני גר שעה וחצי מניאגרה פולס ויודע כמה מדכא העירייה הזאת.
לצפיה ב-'נשמח אם תוכל לשתף קצת מידע'
נשמח אם תוכל לשתף קצת מידע
01/09/2018 | 10:25
3
159
על העיר הזו.
לאו דווקא על נדל"ן, סתם התרשמות כללית.
האם בבאפלו הסיפור דומה?
 
לצפיה ב-'להשוות את באפלו לניאגרה פולס'
להשוות את באפלו לניאגרה פולס
01/09/2018 | 18:18
2
161
זה כמו להשוות את תל אביב לקריית מלאכי.
 
באפלו היא העיר השנייה בגודלה במדינת ניו יורק. יש לעיר כלכלה די יציבה, אבטלה נמוכה, קבוצות ספורט מצליחות. עיר שאם מכירים את האזורים בה, יכול להיות מקום לא רע להשקיע.
 
ניאגרה פולס זה סיפור אחר לגמרי. עיירה שהיא כ-30 ק"מ צפונית לבאפלו. עברנו בעיר מידי פעם בדרך למפלים. עיירת רפאים זאת בהחלט דרך טובה להגדיר את המקום. עיירה שאנשים מרוויחים בקושי שכר מינימום, נשענים על הטבות סוציאליות וקצבאות שונות. עיר שאנשים נורמלים בורחים ממנה. לא פלא שמצב הנדל"ן שם זול, כי אנשים לא רוצים בתים שם. לכן זה הגיוני שמעכרים ישראלים ימצאו שם "מציאות" וינסו למצוא פראיירים ישראלים לקנות שם.
לצפיה ב-'חשבתי שגם בבאפלו המצב בכי רע'
חשבתי שגם בבאפלו המצב בכי רע
01/09/2018 | 21:01
1
116
גם שם הנדל"ן זול מאד, לא?
 
לצפיה ב-'נכון, המצב בבאפלו לא משהו'
נכון, המצב בבאפלו לא משהו
01/09/2018 | 22:18
126
אבל הרבה יותר טוב מאשר ניאגרה פולס. מבין הערים הגדולות בארה''ב, הכלכלה היא השלישית מהסוף. אבל כמו כל עיר, אפשר למצוא אזורים טובים עם אוכלוסיה טובה. אם אני הייתי משקיע בבאפלו, הייתי מחפש ''עוגן'' כמו האוניברסיטה או בית חולים. אופציה אחרת זה למצוא עיירה טובה בפרברי באפלו. זה מה שאני עושה ברוצ'סטר (משקיע ליד האוניברסיטה ובפרברים)
 
נדל''ן זול לא בהכרח אומר השקעה גרועה. אבל זול זה דבר יחסי. 150 אלף דולר בנגיד רוצ'סטר יקנה משהו טוב. בניו יורק זה לא יספיק לדירה קטנה
 
לצפיה ב-'אינדיאנה בדק בית'
אינדיאנה בדק בית
31/08/2018 | 17:48
2
125
אני במו"מ חרכישת נכס באינדיאנה מזוג ישראלים שרכשו ומוכרים כעת את הנכס . אני מעוניין בחברה שתעשה את הבדיקה לבית. מישהו מכיר? המלצות? 
גם לעו"ד שיכול ללוות אותי? 
לצפיה ב-'אינדיאנה היא מדינה גדולה'
אינדיאנה היא מדינה גדולה
31/08/2018 | 22:30
92
שגדולה פי 4 מישראל. זה יכול לעזור אם תכתוב באיזה עיר הנכס נמצא.
לצפיה ב-'בדק בית - בדיקת פקח מקצועי של הנכס PROPERTY INSPECTION'
בדק בית - בדיקת פקח מקצועי של הנכס PROPERTY INSPECTION
( לעמוד שלי בתפוז )
03/09/2018 | 22:32
68
הי מתן
 
אתה שואל לגבי בדק בית של פקח.
מעבר להמלצות של משקיעים פעילים במקום שזה מצוין, הנה מספר דרכי פעולה אפשריות נוספות:
 
1- חיפוש גוגל. תוכל גם למצוא בחיפוש ביקורות של לקוחות על פקחים בביקורות של גוגל או באתרי דירוג. רשום את הביטוי PROPERTY INSPECTION ואזור המיקוד של הנכס. 
2. לבקש המלצה מחברת ניהול. הגורם שינהל לך את הנכס יש אינטרס לנכס שמתאים להשכרה. וגם יש להם קשרים עם פקחים שעובדים במקום. 
 
הערות חשובות:
1- בדיקת נאותות של הפקח. ישנם שאלות שמומלץ לברר עם הפקח. ביניהם כמו שהזכרנו לבדוק או לבקש ממנו ממליצים, וגם לבדוק שמדובר בפקח מורשה, שני הנקודות האלה יסננו לך חלק מהסיכון.
 
2- בדיקת נאותות של נכס כוללת מספר מרכיבים.
חשוב שתהיה סגור מה הטווח של המידע שתקבל בבדק הבית ומה לא תקבל דרך הפקח ועליך לבדוק דרך גורמים אחרים. בעיקרון, פקח מקצועי יתן לך דיוח על ליקויים במבנה הפיזי. זהו. זה לא אומר שאין דברים אחרים שתצטרך לשפר בבית כדי להצליח להשכיר או למכור אותו.
שנית, ישנם בדיקות נאותות נוספות מעבר למצב הפיזי של המבנה.
 
בהצלחה!
לצפיה ב-'LLC vs LLCs'
LLC vs LLCs
31/08/2018 | 01:37
3
134
אומנם LLCs מבנה יחסית חדש שרק בשנים האחרונות אושר בכל המדינות אך בכל זאת רציתי לדעת אם מישהו מכיר את המבנה הזה.
 
הבנתי שמדובר ביישות דומה לאחזקות. למשל, כאשר יש 6 נכסי נדלן - במקום להרים 6 LLC, זאת אומרת LLC פר נכס, מרימים LLCs ובפנים כל נכס היא סוג של יישות עצמאית ולמעשה מדובר בחברה אחת במקום 6 חברות.
 
מישהו התנסה?
לצפיה ב-'אני הייתי ממליץ'
אני הייתי ממליץ
31/08/2018 | 03:53
125
שתתייעצו עם עורך דין שנמצא/מתמחה במדינה בה אתם מתכוונים להשקיע.
 
המבנה שלנו זה שיש חברת אחזקות שמטפלת בחשבונות, ויש חברות LLC שמחזיקים בפועל את הנכסים.
כלומר במקרה שלך, אפשר שיהיה SHARON LLC, שיהיה חברת האחזקות שלא מחזיקה בנכסים. מתחת לזה יש נגיד כמה LLC שכל אחד מחזיק בנכס/ים. חברת האחזקה מטפלת בחשבונות וגובה עמלה מה-LLC.
לצפיה ב-'אתה מדבר על series llc'
אתה מדבר על series llc
31/08/2018 | 17:37
64
מדובר למעשה באוסף llcים, הדבר היחיד שמאחד אותם זה זהות הבעלים. בחלק מהמדינות (לא בכולן) זה מביא להנחות בעלויות נלוות (למשל משלמים פעם אחת למדינה במקום עבור כל llc), אבל זה לא נכון לכל המדינות. למשל בקליפורניה אין שום הבדל בין הקמת series llc לבין הקמת אוסף llcים בלתי תלויים, משום בחינה.
לצפיה ב-'מבנה משפטי הקמת חברה LLC לאחזקת נכסים בארה"ב'
מבנה משפטי הקמת חברה LLC לאחזקת נכסים בארה"ב
( לעמוד שלי בתפוז )
03/09/2018 | 22:38
45
הי שרון,
 
מספר הערות לבדיקתך:
1- מדובר בנושא לבירור משפטי. אם תרצה הפנייה אתה מוזמן לפנות אליי בפרטי.
 
2- מה המטרה לשמה אתה שוקל SERIES LLC ? באופן כללי LLC נועד לצורך הגבלת אחריות והפרדת נכסים. אם אתה מניח שבעצם כך שאתה פועל בתצורת SERIES LLC השגת הפרדה, הרי שההנחה שלך אינה נכונה. כדי לא להניח, יהיה עליך לבדוק מה  הןכל הדרישות כדי להשיג את המטרה שלך. ולכן, ראה נקודה 1. 
 
3- עלויות דיווח מס. אני ממליץ לך לבדוק מראש את השלכות דיוח המס על ידי רו"ח עבור SERIES LLC לעומת LLC.
 
מידע נוסף שיכול לעניין אותך-
קרא כאן לגבי הקשר בין חן בנק \ מבנה משפטי בעלות LLC \ שיקולי מס ועלויות דיווח מס.
 
מקוה שזה עוזר לך!
 
לצפיה ב-'שאלה קצת מורכבת בנושא נדלן בארצות הברית.'
שאלה קצת מורכבת בנושא נדלן בארצות הברית.
30/08/2018 | 19:48
5
241
אהלן,
 
יש לי שאלה קצת מורכבת ולכן גם קשה למצוא מידע או המלצות באינטרנט.

אתן תקציב לפני כן,
 
. אחותי אזרחית ארצות הברית - דרך איחוד משפחות ההורים יקבלו בחודשים הקרובים גרין קארד.
. אני מאורסת לאזרח אמריקאי (הוא גר בישראל שנה אבל נולד שם וגר שם) ואחרי החתונה אני אמורה לקבל גם כן גרין קארד.
. אנחנו 4 אחיות במשפחה.
 
ההורים שלי מוכרים את רוב הנכסים כאן ורוצים לקנות 6 נכסים בארצות הברית.
 
שאלות:
1. האם כדאי להם להכניס את כל הנכסים על שמם? הם דואגים לגבי מס ירושה שיכול להיות גבוה מאוד.
2. האם כדאי להם לפתוח LLC לכל נכס? גם כאן, יש ירושה "מס מתנה" של החברות. אם אין בעיית מס ירושה כאן, האם בכלל כדאי להם להכניס את כל הדירות לגוף LLCS אחד?
3. המליצו לי שהכי טוב שהם ירשמו כל נכס על שמם וכל נכס על שם ילדיהים, זאת אומרת 6 אנשים סה"כ = 6 נכסים.
אם כן, האם הכי טוב בצורה פרטים? או כל אחד יקים LLC לנכס?
4. האם בכלל האופציה הכי טובה היא להקים LLCS שלכל חברי המשפחה יש אחוזים שווים ובמקרה של "ירושה" אין אירוע כי העברת מניות לא מכירות לשלם מסים.
 
אשמח לתשובות, תודה רבה לעוזרים!
לצפיה ב-'תשובות חלקיות'
תשובות חלקיות
30/08/2018 | 20:19
136
1. מס ירושה יחול עליהם בלי שום קשר לאיפה נמצא הנכס. הם צריכים למכור את הנכסים בארץ לפני שהם מקבלים גרין קארד כדי להמנע מחבות המס על הרווחים בארץ, אבל זה כבר עניין ליועץ מס בנושא המעבר.
 
צריך לזכור שלמס ירושה יש פטור עד כ20 מליון דולר לזוג (ב2026 זה יחזור לכ12 מליון לזוג).
 
2. LLC לא קשור למס ירושה. LLC שקוף מבחינת מיסוי. זה נועד בעיקר להגבלת אחריות והגנה משפטית. כדאי להתיעץ עם עורך דין בנושא.
 
3. פה נכנס עניין של מס מתנות, שמשולב עם מס ירושה. הם יכולים לתת מתנות לפני שהם מקבלים גרין קארד וכך יהיו פטורים מהמס הזה לחלוטין - שוב, כדאי לדבר עם יועץ מס שמתמחה בעינייני הגירה.
 
4. כאמור, LLCים שקופים מבחינת מיסוי.
לצפיה ב-'תשובה'
תשובה
30/08/2018 | 23:03
1
83
עדיף להתייעץ עם עורך דין - אחד שמתמחה בירושות, אחד שמתמחה בתביעות נזיקין. ההגיון מאחורי הכנסת נכס לLLC זה הגנה משפטית במקרה של תביעה. אם מפסידים את התביעה, רוצים שהתובע יכול לקבל רק את השווי של הLLC ולא כל הרכוש.
ירושות זה תחום אחר לגמרי, ויש עורכי דין שיודעים איך לעשות תכנון פיננסי הגיוני.
 
לנו יש LLC על שווי מסוים. זה יכול להיות נכס אחד גדול שמגיע לשווי הזה, או 2-3 נכסים קטנים יותר. במצטבר זה יוצר מאגר של LLC. אם מישהו תובע אותנו, הוא רק יכול לתבוע LLC ספציפי וזה מגן על שאר הרכוש.
ירושה עשינו עם עורך דין מתמחה שמכיר את הרכוש שלנו ויודע איך זה מתחלק. מס ירושה בארה"ב מתחיל בתקרה די גבוהה (11 מיליון דולר לזוג אם אני זוכר נכון). אז רק אם יש נכסים בשווי גדול מזה, צריך להתחיל לדאוג. מנגד, אם יש רכוש בשווי 11 מיליון דולר, זאת הוצאה קטנה לדבר עם עורך דין בעלות של מאות/אלפי דולרים בודדים.
לצפיה ב-'תודה רבה למגיבים!! :)'
תודה רבה למגיבים!! :)
31/08/2018 | 01:38
42
לצפיה ב-'תשובה קצת אחרת'
תשובה קצת אחרת
31/08/2018 | 13:18
79

1. האם כדאי להם להכניס את כל הנכסים על שמם? הם דואגים לגבי מס ירושה שיכול להיות גבוה מאוד.
התשובה היא שרצוי לעשות זאת תחת LLC בו האחריות אינה אישית אלא מוגבלת לנכסי החברה, ולכן "תחת שמם" צריך לשנות ל"תחת LLC"
את בעלי המניות ב LLC בדרך כלל ניתן להחליף / לשנות בפעולה פשוטה באינטרנט תוך דקות ספורות. 
לגבי מס ירושה - החוקים שונים ממדינה למדינה, בחלקן אין מס ירושה כלל ובחלקם חוקים שונים עם סכומים שונים.  את ה LLC ניתן לפתוח במדינה שאין מס ירושה וכך לפתור את הבעיה (אם קיימת.) עוד דרך להתמודד עם מס הירושה היא לערוך ביטוח חיים על סכום מקביל למס, ואז במקרה מוות (חלילה) - הביטוח יכסה את עלות המס הצפוי. 
2. האם כדאי להם לפתוח LLC לכל נכס? גם כאן, יש ירושה "מס מתנה" של החברות. אם אין בעיית מס ירושה כאן, האם בכלל כדאי להם להכניס את כל הדירות לגוף LLCS אחד?  הכל תלוי בערך הנכסים, הבעלות, ובעיקר שאלת מיסוי.  אל תשכחי שכל בעל נתינות כפולה (ישראלית ואמריקאית), כמו גם על אזרח ישראל חלה חובה לדווח ולשלם מס גם בארץ וגם בארה"ב. כל בעל מניות צריך לשלם ע"פ אחוזי האחזקה שלו בחברה וברוב המקרים על פי המס השולי של כל בעל מניות בארץ.  כמובן שלכל  LLC יש עלויות של עלות דיווח שנתית (כמו אגרה ל LLC) וגם עלות הכנת דו"ח שנתי ע"י רו"ח. כך שמספר חברות יגרמו להגדלת ההוצאות השנתיות.  עוד נתון מרכזי הוא סוג הביטוח על הנכסים, גובהם והכיסוי שלהם - ככל שהנכסים זוכים לביטוח גדול ומקיף יותר, קטנה החשיפה של החברה לתביעות ולסיכוני איבוד נכסים.  את כל אלה צריך לשכלל לתשובה מושכלת של עלות מול תועלת.
פתרון  נוסף:  הקמת חברה משפחתית בארץ,אשר תהה בעלת החברה בארה"ב. פתרון זה מבטל כליל את נושא מס הירושה, כמו גם העברת מניות בארה"ב בין בני המשפחה, כיוון שהבעלות היא בחברת האם שנמצאת בארץ.  גם לפתרון זה יש השלכות מיסוי בארץ שעלייך לבדוק ולהעריך לעומת החלופות . המליצו לי שהכי טוב שהם ירשמו כל נכס על שמם וכל נכס על שם ילדיהים, זאת אומרת 6 אנשים סה"כ = 6 נכסים. שוב - רישום בבעלות LLC ולא על שמם. 
אם כן, האם הכי טוב בצורה פרטים? או כל אחד יקים LLC לנכס? התשובה הקודמת נכונה גם כאן. גם לגבי סעיף 4 בשאלתך.
4. האם בכלל האופציה הכי טובה היא להקים LLCS שלכל חברי המשפחה יש אחוזים שווים ובמקרה של "ירושה" אין אירוע כי העברת מניות לא מכירות לשלם מסים.
 
לצפיה ב-'מס ירושה על נדל"ן בארצות הברית'
מס ירושה על נדל"ן בארצות הברית
( לעמוד שלי בתפוז )
03/09/2018 | 22:52
87
הי שרון
 
כמה נקודות הדורשות על ידך בדיקה נוספת:
1- מדובר בנושא לבירור מול רואה חשבון \ יועץ מס. במידה ותרצי הפנייה לאיש מקצוע את מוזמנת לפנות אליי.
2- יש יתרון באחזקת LLC לנכס עם יותר מבעלים רשום אחד. זה נכון גם לאזרחות אמריקנית ונכון גם לזר.
3 -יתכן וכדאי לך לשקול לבצע שיחות פרטיות מול רו"ח. יתכן ולא תקבלי תשובות על נושאים רגישים ומורכבים מאנשי מקצוע במסגרת פורום.  
 
בהצלחה!
לצפיה ב-'התייעצות למתחיל!'
התייעצות למתחיל!
28/08/2018 | 15:47
8
262
קחו בבקשה בחשבון שאני נטו מתחיל ולאחר כמה קריאות בנושא!
 
1. מאיפה הייתם ממליצים ללמוד יותר על הנושא?
2. יש לי כרגע כ 50,000$. על איזה סוג השקעות הייתם ממליצים יותר להסתכל?
3. יש המלצה לחברות יזמות בארץ שמתעסקות עם סכומים כאלו? הכי נמוך שראיתי היה 98,000$ לפרוייקט condo בפלורידה.
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
28/08/2018 | 17:11
6
192
1. BIGGERPOCKETS זו התחלה טובה.
2. שוק ההון או חיסכון בבנק.
3. אין.
 
לצפיה ב-'חיסכון?'
חיסכון?
28/08/2018 | 17:33
5
140
איך חיסכון בבנק יכול לעזור כאן?
ההעדפה היא נדלן
לצפיה ב-'חיסכון בבנק יכולה להגדיל את ההון שלך'
חיסכון בבנק יכולה להגדיל את ההון שלך
28/08/2018 | 17:36
142
הנחתי שהמטרה שלך ברכישת נכס היא זהה, "נדל"ן" הינו אמצעי, לא מטרה (אצלי לפחות).
 
 
לצפיה ב-'שאלת "איך אני יכול להגדיל את הכסף שיש לי".'
שאלת "איך אני יכול להגדיל את הכסף שיש לי".
28/08/2018 | 18:11
3
143
אנחנו נמצאים בשליש השלישי של שנת 2018.
הימים שבהם אפשר היה "לעשות כסף בנדל"ן" בקניית נכס ב 50,000$" מזמן עברו - איפהשהוא לפני 4-5 שנים.
מי שנכנס היום לשוק עם סכומים כאלו של כסף הם ילדים תמימים שמנסים לעלות על רכבת שכבר מזמן עברה את התחנה. הם שומעים סיפורים וגוזמאות על מה שאנשים (לכאורה) הצליחו לעשות לפני 8 שנים או 10 שנים - ובגלל הצעירות שלהם לא מבינים שמי שנכנס ראשון מרוויח, ומי שנכנס אחרון הוא זה שיפסיד את  כספו.   החכמים שנכנסו לנדל"ן לפני 10 שנים עכשיו יוצאים מהנדל"ן ומחנים את הכסף במקומות אחרים - לרוב על ידי מכירת הנכסים האלו לפראיירים שרודפים אחרי הרכבת הזו.
 
אין לך מספיק כסף כדי לקנות נכס נדל"ן טוב, וכנראה שכמו צעירים רבים אחרים אין לך מספיק "רזרבות" ומספיק סבלנות כדי לקנות נכס דפוק ולהשקיע כסף וזמן כדי להשביח אותו כמו שצריך.
  
אם היה לך מליון דולר והיית אומר "אני רוצה לשחק בנדל"ן ולשים 10% מהכסף במסלול הספקולנטי הזה" - אחלה.   תרוויח - איזה כיף.  תפסיד - זה רק 10% מהפורטפוליו שלך.
אבל לך יש בקושי 50,000$ - שזה לא מספיק אפילו כדי לקנות בית סביר אחד. מה שסביר שיקרה זה שתמצא עצמך משקיע יותר מ 100% מהכסף שיש לך (כי עוד תצטרך לשפוך כסף פנימה אחרי הקנייה) על נכס נדל"ן אחד, שסביר שיהיה זיבלי. רוב הסיכויים הם שתפסיד - חלק מהכסף או את כולו.
 
ולכן - הציע לך האיש כאן מסלול השקעה קצת פחות מסוכן.
לצפיה ב-'תודה'
תודה
28/08/2018 | 20:38
2
98
תשובה באמת טובה ועוזרת!
אני באמת חדש דנדש בתחום, ולא מנסה לרדוף את הרכבת .. סהכ חושב על דברים גדולים! :)
יש לך אולי טיפ קטן לתת לי על תחומים שאוכל להסתכל לעברם? בתור השקעות?
לצפיה ב-'תתחיל בלהבין מה הטולרנטיות שלך לסיכון, ומה המטרה שלך'
תתחיל בלהבין מה הטולרנטיות שלך לסיכון, ומה המטרה שלך
30/08/2018 | 01:26
110
אתה כותב שיש לך 50 אלף דולר.
לכמה זמן אתה יכול להיפרד מהם?  בנדל"ן לפעמים מדובר על עשרות שנים...
 
מה רמת הסיכון שאתה מוכן לקחת?
אם חצי מהכסף ימחק - אתה COOL עם זה?
אתה מוכן לקחת את הסיכון שתפסיד 100% מהכסף? 
 
מה קורה אם השקעת 50,000$, ואחרי שנה פתאום צריך להחליף גג בעלות של 10,000$ - ובינתיים אין הכנסה מהנכס כי הדייר מסרב לשלם כל זמן שהגג דולף.
יש לך את היכולת ואת הרצון להכניס עוד כסף לתוך ההשקעה שלך?
 
לצפיה ב-'יש היום דרכים פשוטות יחסית להשקיע'
יש היום דרכים פשוטות יחסית להשקיע
30/08/2018 | 15:33
135
אומנם תצטרך לשלם עמלה גבוה יחסית אבל אפשר להשקיע בקופות גמל להשקעה או הלוואות P2P
 
בהצלחה
לצפיה ב-'שיקולים למתחילים בהשקעות נדל"ן'
שיקולים למתחילים בהשקעות נדל"ן
( לעמוד שלי בתפוז )
03/09/2018 | 23:10
84
שלום,
 
ברוך הבא לפורום!
ברשות החברים כאן בפורום ארצה לתת לך מספר טיפים ושיקולים נוספים שיכולים לכוון אותך.
 
1 - תאמין. הגעת לפורום כי אתה מאמין שאפשר לעשות כסף בנדל"ן. אני מעיד בפניך שגם ב2018 אפשר לעשות כסף בנדל"ן. 
 
2. תבדוק. טענה מול אמיתה. אל תאמין למה שאומרים לך בלי לבדוק. תוודא. זה גורם מרסן לנקודה הראשונה. זה גם יעזור לך לקחת בעירבון מוגבל עצות כמו להשקיע בחסכון בבנק. ראה נקודה הבאה.
 
3. תחשוב בגדול. אחד הדברים הכי חשובים לך כמשקיע מתחיל - הוא להתחיל ללמוד. 

האם יש סיכון בנדל"ן ? כן.
האם יתכן ולמרות שתלמד תפסיד כסף? כן.

אך שוב אני מעיד בפניך, שאפשר לטעות ועדין להרוויח כסף. יותר מזה, גם אם תטעה ותפסיד כסף, אין זה אומר שהפסדת את כל הקרן, בהנחה וקנית נכון.
 
והדבר האחרון, הנדל"ן הוא תחום. 
כשאתה נכנס לזה ולומד אתה קוצר את הפרי הכי חשוב של ההשקעה שלך ההתמקצעות והלמידה. הם יהיו שווים לך הרבה כסף כאשר יהיה לך בעתיד יותר מ50 אלף דולר ותחפש מה לעשות איתם. 
 
4. תיערך. תלמד. יש לך גם כאן בפורום המון מידע. תתחיל לקרוא את הדפים אחורה. לך לכנסים תשאל שאלות. יש מדריך קצרצר שהכנתי ומסביר בעמודים 22-26 את תהליך ההשקעה - קרא כאן: http://bit.ly/2IrVHfV
 
5. תפעל. יש גבול מסוים של ידע וביטחון שתוכל לצבור לפני שתפעל. לכן, זה בסדר לפעול גם בידע וביטחון חלקי. הדבר החשוב הוא להתגבר על חוסר הביטחון וזה עניין מנטלי, וישנם מספר דרכי פעולה להתגבר על פערי הידע עד שתצבור ניסיון וקשרים.
 
מקוה שזה עוזר לך!
לצפיה ב-'לכל הספקנים באמינות החברה'
לכל הספקנים באמינות החברה
29/08/2018 | 17:29
3
230
לצפיה ב-'זה ממש לא אמינות'
זה ממש לא אמינות
29/08/2018 | 18:33
130
זה בסך הכל חברת יח"צ טובה ששילמו לה הרבה כסף.
 
לצפיה ב-'"אישור עקרוני"'
"אישור עקרוני"
29/08/2018 | 18:37
106
זה לא אומר שה-HUD בפועל העבירו כסף לחברת פינשו.
זה לא אומר שהכסף של המשקיעים מוגן.
לצפיה ב-'אהה, ונראה לי שקלטתי מאיפה מגיע הטעות'
אהה, ונראה לי שקלטתי מאיפה מגיע הטעות
29/08/2018 | 18:45
90
של "אחד מכל שמונה אמריקאים חולה במחלת האלצהיימר"
 
לפי הדוחות, יש 44 מיליון חולי אלצהיימר בעולם, ו-5.5 מיליון בארה"ב.
 
אוכלוסיית ארה"ב מונה 325 מיליון איש. כלומר בתוך ארה"ב יש בערך 1.69%.
עכשיו, אם לוקחים את ה-44 מיליון שחולים בעולם, ומחלקים באוכלוסית ארה"ב מגיעים ל-13% או בערך 1 מתוך 8.
 
 
לצפיה ב-'אוקשן בקליבלנד'
אוקשן בקליבלנד
28/08/2018 | 15:55
7
142
אני רוצה ללכת לאוקשן בקליבלנד וראיתי בתנאי מכירה שבאחריות הקונה לבדוק אם לנכס יש חובות מים/חשמל/ארנונה וכו' 
לינק לתנאי מכירה: https://sheriff.cuyahogacounty.us/pdf_she…/...
באמת הקונה זה שאחראי על החובות? אני מפספס פה משהו? ובמידה ולא איך עושים title search? איך בודקים את החובות חשמל/מים? (לבדוק חובות ארנונה אני יודע)
 
נ.ב מישהו אמר לי שהמחיר ההתחלתי של הנכס באוקשן בקיוגה קנטי זה כל החובות שיש עליו, אבל זה סותר את מה שכתוב בתנאי המכירה... למי יש נסיון באוקשנים ויכול לעזור לי אני מאוד אשמח, תודה רבה  :)
לצפיה ב-'קניית בעלות על נכס היא גם קניית כל ה LIABILITIES של הנכס'
קניית בעלות על נכס היא גם קניית כל ה LIABILITIES של הנכס
28/08/2018 | 18:50
3
110
אם לנכס יש עבירות בנייה (בניית תוספות בלי רשיון, למשל) - הקונה רוכש גם את ה"אחריות" על העבירה הזו, והוא זה שיתן את הדין עליהן (קנסות, תיקון החריגה).
כל חוב שיש לנכס - אם זה חוב שהוא כבר "LIEN" ("עיקול") ואם זה חוב שעדיין לא הפך לכזה - הקונה רוכש גם את החוב הזה, ולכן הוא יצטרך לשלם אותו, כולל קנסות פיגורים וכיוצ"ב.
 
איך בודקים?  אישית, אני שוכר עורך דין שמתמצא בנדל"ן מקומי שיעשה את זה עבורי. העו"ד לרוב שוכר חברת טייטל שתעשה TITLE SEARCH,
ובמקביל - בתלות בסוג הנכס והאזור הספציפי - בודק ברישומי המחוז \ העירייה \ EPA \ ואצל חברת החשמל\מים\ביוב\גז\פינוי-אשפה וכיוצ"ב.
לצפיה ב-'הבעייה באוקשנים '
הבעייה באוקשנים
29/08/2018 | 00:25
2
102
הבעייה באוקשנים זה שאתה קונה נכס בלי יכול לעשות את הtitle search... או שאני טועה?
חשמל וגז אם אני לא טועה רשום על בעל הדירה ולא על הנכס
לצפיה ב-'אתה יכול לעשות חיפוש על טייטל '
אתה יכול לעשות חיפוש על טייטל
29/08/2018 | 00:57
91
כל מה שצריך זה כתובת.
 
אבל אתה צודק שאי אפשר לעשות ביטוח טייטל במהלך הקנייה. לא יודע מה חשבתי לעצמי.
לצפיה ב-'אתה יכול לעשות SEARCH'
אתה יכול לעשות SEARCH
29/08/2018 | 01:20
71
אתה לא יכול לעשות ביטוח. אתה קונה נכס עם כל החובות שלו, ואף אחד לא מבטיח לך שלא יצוצו חובות חדשים או טוענים לבעלות אחרי שתקח בעלות (שזה מה שמבטיח לך ביטוח טייטל).
לצפיה ב-'ניחוש שלי'
ניחוש שלי
28/08/2018 | 19:49
1
93
1. אם החובות תועדו כמו שצריך, אז הקונה אחראי עליהם. תעשה ביטוח טייטל. חברת הטייטל תבדוק את כל הסיכונים האלה.
אם אתה קונה LLC אז גם אם החובות לא תועדו, אתה אחראי עליהם.
2. ניחוש שלי. אם המחיר לא מכסה את כל החוב, מאפשרים לנושים (לפי הסדר) לקחת את הנכס תמורת החוב.
לנושים יש 2 אפשרויות. או לקחת את הנכס ולשלם לשאר הנושים, או לאפשר לשריף לרדת במחיר (ולקבל פחות כסף). הכל תלוי כמה חוב יש, מה ההרכב שלו, ומה השווי שוק של הנכס.
שים לב שזה רק ניחוש.
לצפיה ב-'במידה וזכית במכרז נגמר הסיפור'
במידה וזכית במכרז נגמר הסיפור
29/08/2018 | 00:29
66
במידה וזכית במכרז נגמר הסיפור.. הדרך היחידה שלך להתחרט היא לוותר על הescrow ששמת והוא גבוה מאוד 
לצפיה ב-'רכישת נכס במכרז או מעוקל במחוז - קליבלנד ארה"ב'
רכישת נכס במכרז או מעוקל במחוז - קליבלנד ארה"ב
( לעמוד שלי בתפוז )
03/09/2018 | 23:26
45
הי משה
 
שים לב שיש הבדל ניכר בין רכישת נכס בAUCTION לבין רכישה ספציפית בSHERIF SALE, שאמנם עובד בשיטת מכרז, אך זהו סוג מסוים ספציפי של מכרז.
 
טיפים:
1- לפעם הראשונה כדאי לך מאוד לשקול לפעול בעזרת מישהו שכבר עשה והצליח. תחפש משקיע מנוסה או גורם מקצועי מנוסה. בקיצור או שתרתום לטובתך ניסיון או שתפעל לבד ותשלם את מחיר הלמידה והטעות עד שתהיה מנוסה בעצמך. לא נראה לי שישנה אפשרות אחרת.
 
2- תלמד ותבין אתת הבדלים בין SHERIF DEED לבין WARRANTY DEED. בעסקאות האלה אין WARRANTY DEED בהגדרה, והנחה בעסקאות האלה הן בדיוק אבל בדיוק תמורת הסיכון הגלום בכך (ולכן, כתבתי לך את נקודה 1).
 
3- קרא את הקישור הזה:
https://sheriff.cuyahogacounty.us/pdf_sheriff/en-U...
 
בהצלחה !
לצפיה ב-'השקעה באינדיאנה. מישהו יכול לתת טיפים? '
השקעה באינדיאנה. מישהו יכול לתת טיפים?
27/08/2018 | 21:29
5
108
יש פה מישהו שמשקיע באינדיאנה ויכול לתת לי טיפים? הציעו לי לרכוש שם הכס יחסית זול. גם השכירות נטו לא בשמיים באזור ה 500 דולר. אני מאוד מתלבט אם להכנס להשקעה שם. אשמח לחוות דעת של המומחים. 
לצפיה ב-'מכיר אחת שמתמחה באינדיאנפוליס'
מכיר אחת שמתמחה באינדיאנפוליס
27/08/2018 | 21:36
109
אבל משכ"ד של 500 כל חילוף דייר שמצריך קצת צבע וקצת תיקונים הלכו 4 חודשים אחורה.
בקיצור מניסיוני לרוב אלו השקעות גבוליות מאוד (בקיצור תוותר).
יש בחורה נחמדה וישרה שעובדת באינדיאנה Orr Kichin חפש בפייסבוק
מאחר ועליות השווי מאחורינו הייתי ממליץ על משהו אחר.
לצפיה ב-'על נכס שמניב 500$ בחודש אתה תפסיד כסף.'
על נכס שמניב 500$ בחודש אתה תפסיד כסף.
27/08/2018 | 21:52
3
104
לצפיה ב-'תגובה'
תגובה
28/08/2018 | 11:16
2
97
השכירות כ 750 דולר. לאחר הוצאות מוערך נטו 500 דולר.
הבית במחיר 200 אלף ש"ח  האם הגיוני מחירים כאלה נמוכים?
 
לצפיה ב-'קשה להאמין'
קשה להאמין
28/08/2018 | 12:18
101
קשה להאמין שתצליח להחזיק נכס עם חברת ניהול עם הוצאות של 3,000$ בשנה.
 
 
לצפיה ב-'זה מאד הגיוני'
זה מאד הגיוני
28/08/2018 | 13:12
83
כי זה נכס פח באזור פח עם דיירים ושכנים פח.
 
לצפיה ב-'דילמה למומחי הנדל"ן בפורום'
דילמה למומחי הנדל"ן בפורום
25/08/2018 | 16:45
28
302
שלום חברים,
יש לי דילמה בנוגע למכירת דירה והייתי מעוניין לשמוע מה אתם הייתם עושים במקומי. בבעלותי דירה בת"א המיועדת לפינוי בינוי. משנת 2013 (מועד רכישת הדירה) עלה ערך הדירה בכ-750 אש"ח. כרגע יש לי הצעה למכירת הדירה תמורת 1.85 מיליון ש"ח כשהדירה ממושכנת ב-650 אש"ח. בהנחה ואמכור אותה ישאר ברשותי סכום של כ-1.1 מיליון (לא כולל מיסים). לגבי הפינוי בינוי מדובר בתהליך ארוך שסופו לא נראה באופק (לפחות 10 שנים). הדירה מושכרת כרגע ב4400 ש"ח לחודש. הדילמה היא האם למכור את הדירה ובמידה וכן , היכן אתם הייתם משקיעים את הכסף בארה"ב. כרגע לאחר התייעצויות עם כרישים הבנתי שעדיף להשקיע במולטיפמילי (כולל משכנתא מבנק אמריקאי) או מנכס בדיור מוגן/בית אבות בריבית אמריקאית מסובסדת (HUD). אגב אין לי אזרחות אמריקאית אבל יש לי חברים עם פלטפורמות במקומות ספציפיים בארה"ב (צפון קרוליינה בעיקר). אשמח לעזרה , ותודה רבה מראש למשיבים!!!
לצפיה ב-'"התייעצויות עם כרישים"'
"התייעצויות עם כרישים"
25/08/2018 | 17:23
164
"עדיף להשקיע במולטיפמילי (כולל משכנתא מבנק אמריקאי) או מנכס בדיור מוגן/בית אבות בריבית אמריקאית מסובסדת (HUD)"
 
מעניין אם אותם "כרישים" הם אלו שמפרסמים פה בפורום בצורה מפגרת על החברה שלהם שמתמחה במולטיפמילי ודיון מוגן.
 
 
הסכום שיהיה לך אחרי המכירה הוא כ-300 אלף דולר. מספיק כסף לקנות 1-2 נכסים עם 1-2 יחידות בכל נכס. זה מספיק לנהל נכס לבד (עם חברה מקומית), ולא לתת את הכסף לכל מיני כרישים ישראליים שמריחים דם.
לצפיה ב-'אני רואה שבתי אבות נהיה ממש טרנד'
אני רואה שבתי אבות נהיה ממש טרנד
26/08/2018 | 00:15
25
156
דיור מוגן זה לא דומה לדירה.
מדובר פה על שיכון וטיפול בחסרי ישע.
זו אחריות עצומה.
זה לא דבר שעושים "על הדרך". אם היזמים שבחרת מפשלים או מזניחים (ומשווקים ישראליים נוטים לעשות את זה), דיירים שלך יכולים למות. לא פחות.
זה לא תחום שמתאים לקבוצת רכישה רגילה, ולא נכון בעיניי להתייחס אליו כאל השקעה סטנדרטית. גם הטענות על חברות ניהול לא מחזיקות מים בעיניי.
יש תחומים שצריך להשאיר לאנשים שמתמחים בהם.
 
נשים את השיקולים הערכיים בצד- זה תחום מאד רגולטורי, והרבה יותר מורכב תפעולית מנדל"ן רגיל.
 
לגבי מולטי פאמילי- כמעט לכל שוק יש קייס.
אני לא מכיר את צפון קרוליינה.
אני (די כרגיל) ממליץ להימנע מקבוצות רכישה גדולות (שותפים שאתה לא מכיר טוב). בטח ובטח לא להסתמך על כל מיני משווקים ישראליים.
אני חושב שעם 300,000$ אתה צריך עוד שותף או שניים עם קרדיט סקור סביר (שים לב כמה משמעותי היה המינוף בהשקעה שלך בישראל. בלי מינוף, אני חושב שלא כדאי לך להשקיע בארה"ב), ואז אתה בהחלט יכול להסתכל על בניינים.
תבדוק טוב טוב את האזור, וקח home inspector ועורך דין מקומי שייצגו את האינטרסים שלך.
לצפיה ב-'אוסיף עוד משהו'
אוסיף עוד משהו
26/08/2018 | 14:37
102
מצבם של הרבה מהמפעילים בארה"ב של תחום הדיור המוגן על סוגיו השונים הוא בכי רע, הם פושטים רגל על ימין ועל שמאל, ולחלק מהנותרים מצב פיננסי רעוע.
הרבה מבעלי הנכסים כבר מורידים להם את השכ"ד כי הם יודעים שזה עניין של זמן עד שיכנסו לדיפולט בשכ"ד הגבוה אותו הם גובים - פשוט אין למפעילים מספיק "בשר" כדי להרוויח.
לא לחינם כל קרנות הריט בתחום נסחרים במכפילים מאד נמוכים ותשואות דיבידנד מאד גבוהות.
בנוסף רוב התחום מבוסס על סיבסוד ממשלתי שלא רק משתנה כל שני וחמישי אלא תמיד יש סיכון שיבוטל כליל, זה כבר קרה לפני פחות מ20 שנים ורוב רובם של קרנות הריט בתחום פשוט פשטו רגל או לא רחוק מזה.
 
לצפיה ב-'השתכנעתי למכור אבל היכן להשקיע במולטיפמילי?'
השתכנעתי למכור אבל היכן להשקיע במולטיפמילי?
26/08/2018 | 18:17
5
101
חברים תודה רבה על התגובות המחכימות.
אז השתכנעתי למכור את הדירה בת"א ולקנות מולטיפמילי בארה"ב. השאלה היא האם למקד את החיפושים באזור ספציפי או פשוט לבדוק באתרי נדל"ן בכל ארה"ב. אז השאלה הראשונה שלי היא אם אתם יכולים למקד אותי באזור ספציפי למולטיפמילי עם תשואה טובה בארה"ב. השאלה השניה היא בנוגע למינוף. בהנחה ואין לי אזרחות אמריקאית או חברים עם אזרחות אמריקאית האם אוכל לקבל משכנתא עבור הנכס הראשון אותו ארכוש בארה"ב?אשמח אם תוכלו להסביר קצת על התהליך והאם אני חייב לפתוח LLC לרכישת הנכס או שלא.. המון תודה למסייעים!!!
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
26/08/2018 | 19:43
95
בהנחה שאתה מדבר על MF לבד ולא חלק מקבוצה:
1. יש לך MF בכל ארה"ב, כדאי שתהיה ממוקד כי אין לך יכולת לקבל החלטה מושכלת אם תתפזר בכל ארה"ב, אין יכולת לאדם לבד להכיר את כל השווקים.
2. מה זה "תשואה טובה"? בדיוק? מה הציפיות שלך? אל תצפה ליותר מ5%-6% עם ניהול מרחוק.
3. מינוף במצב שלך הוא בעייתי.  ישנם חברות/מכערים ישראלים שטוענים שיכולים להשיג מינוף של 50% בריבית סבירה אבל קח בחשבון שזה גם יוריד משמעותית את התזרים שלך ולא בטוח בכלל שישפר לך את התשואה בריביות של היום.
4. לא חובה לפתוח LLC לשם רכישת הנכס בדיוק כמו שלא חובה לפתוח חברה בשביל לרכוש דירה או 2 להשקעה בארץ אבל אם זה יותר מ2 דירות הייתי דווקא כן פותח LLC.
לקבל משכנתא בתור לא אמריקאי עם LLC בספק רב מאד אם תקבל.
 
לצפיה ב-'רק להבהיר'
רק להבהיר
26/08/2018 | 20:25
2
97
אני לא המלצתי למכור את הנכס בארץ ולקנות מולטי פאמילי.
המלצתי לא לקנות חלק בבית אבות.
 
לגבי הציפיות- כמו ש-aeonf כתב פה, אנחנו מדברים על אזור ה-5% רווח תפעולי (לא באזורים ברמה גבוהה).
לגבי המשכנתא- אתה תצטרך להראות לבנק שאתה לווה טוב. אני לא חושב שזה יהיה פשוט. בלי מינוף, אני לא חושב שכדאי להיכנס לתחום של מולטי פאמילי.
כתבת שיש לך חברים עם פלטפורמות.
לא יודע מה המשמעות של המילה חברים בהקשר הזה. אם זה חברים שאפשר לסמוך עליהם, אז במקומך הייתי מנסה ללמוד מה הם עושים, ואם זה עושה שכל משקיע ביחד איתם.
אם זה חברים שהם משווקים, אז הייתי מוותר.
לצפיה ב-'איך הוא יראה לבנק שהוא לווה טוב?'
איך הוא יראה לבנק שהוא לווה טוב?
26/08/2018 | 20:32
1
71
אין לו קרדיט היסטורי, אין לו TAX RETURNS אמריקאי, אין לו תלוש משכורת אמריקאי ומבחינתם ישראל = זימבבואה.
וזה לא שהם יקבלו תלוש ישראלי או שומת מס ישראלית, ממש לא.
תמיד יש אשראי חוץ בנקאי וHARD MONEY אבל הריביות שם יהרגו לו את כל הכדאיות.
 
לצפיה ב-'ברור. זו אחת הסיבות שהוא צריך לחבור לחברים שלו '
ברור. זו אחת הסיבות שהוא צריך לחבור לחברים שלו
26/08/2018 | 23:35
47
לצפיה ב-'תלוי בך'
תלוי בך
26/08/2018 | 23:36
51
יש הרבה תשובות ל"איפה".
כל אזור הוא שונה, לכל אזור יש יתרונות וחסרונות.
לדוגמא: הרבה ישראלים משקיעים משום מה בפלורידה, אבל שם יש סכנה של הוריקנים/הצפות. יש אזורים עם כלכלה יציבה יותר, יש אזורים עם כלכלה בעייתית. יש אזורים עם מזג אוויר נוח, יש אזורים עם מזג אוויר קיצוני. יש שכונות פשע, יש שכונות יוקרה, יש שכונות מעמד הביניים וכו'. יש אזורים עם חוקים לטובת המשכיר ויש לטובת השוכר.
 
האם תרצה לבקר בנכס? אם כן, אולי שווה באזורים שיש שם שדה תעופה שקל להגיע אליו מישראל.
 
 
לצפיה ב-'תשואה של מולטיפמילי'
תשואה של מולטיפמילי
26/08/2018 | 20:57
17
114
חברים יקרים,
כנראה שאני ממש לא מבין בתחום אבל תשואה של 5%??? אז לטענתכם כל מי שמציג תשואות של למעלה מ-15% הוא נוכל?? קחו לדוגמה את הנכס הנ"ל ואשמח לתגובות : https://www.crexi.com/properties/100805
 
לצפיה ב-'זה נראה כמו אזור'
זה נראה כמו אזור
26/08/2018 | 23:45
92
שלא הייתי מרגיש בטוח להסתובב שם לבד.
אני מסתכל על הנתונים של האזור הזה, וזה נראה כמו שכונה של אוכלוסיה מסוציו-אקונומי נמוך. אבל אני לא מכיר את שיקגו, אבל הייתי מתייעץ עם מישהו שמכיר את האזור.
לצפיה ב-'לא בהכרח נוכל. פשוט אזור גרוע'
לא בהכרח נוכל. פשוט אזור גרוע
27/08/2018 | 01:01
15
101
הנה לינק לגבי שיקאגו:
 
הנה לינק שמראה חלק מהמשמעויות (עלייה משמעותית בארנונה. שים לב שהברוקר בלינק שהפנית אליו פרסם את נתוני 2016):
 
יש כאן דיון יותר מעמיק:
 
במשקפיים ישראליות זה נשמע הזוי, אבל בארה"ב זה מאד משמעותי.
בארץ אין כמעט דבר כזה איזורים שהתדרדרו, והפכו לערי רפאים.
בארה"ב זה קורה. הדוגמא הכי מוכרת היא דטרויט.
 
תשאל את עצמך בכנות- אם היית יושב על נכס כזה שנותן 11% תשואה (לפני מינוף), מה היה גורם לך למכור? למה האמריקאי מוכר לך השקעה כל כך טובה?
 
בוא נרד לרזולוציה של אזור המיקוד:
נתון ראשון שאנחנו רואים- בין 2000 ל-2016 האוכלוסיה התכווצה ב-18.
הכנסה ממוצעת (לפי נתוני 2012)- 25,000$ לעומת 68,000$ באילינוי. אזור עני מאד.
יותר מ-80% מהבתים נבנו לפני 1940.
 
הנה אתר אחר:
אז יש שם שיעור תפוסה ממוצע של 70% (כמעט שליש מהדירות ריקות. לא כלולות בנתון הזה דירות מאוכלסות שהדיירים לא משלמים בהן). אתה יכול לעשות לבד את החישוב איך התשואה שלך תיראה.
אם תירשם לאתר, תוכל לקבל גם נתונים טובים יותר על פשיעה, וכו'.
 
אני מניח שהבנת את הקטע.
כמו שרשמנו לך פה, באזורים סבירים (לא ברמה גבוהה, אבל גם לא הכי גרועים שיש) התשואה היא סביב 5-6%. עם משכנתא בריבית סביב 4.5%, ובהנחה שתהיה אינפלציה אפשר לעשות תשואות סבירות.
אם לחברים שלך יש יכולות, אתה יכול לקחת סיכונים יותר גדולים.
אישית, לא הייתי מרגיש בנוח לשים את כל הכסף שלי על אזור כזה.
לצפיה ב-'כמובן שהאוכלוסיה הצטמצמה ב-18%...'
כמובן שהאוכלוסיה הצטמצמה ב-18%...
27/08/2018 | 01:55
63
לצפיה ב-'תשואה נמוכה מדי'
תשואה נמוכה מדי
27/08/2018 | 07:17
13
81
אוקיי חברים , חייב לציין כי אני מעריך מאוד את הידע  שלכם ובהחלט למדתי כמה דברים כיצד להסתכל על הנכסים הללו בצורה יותר מעמיקה.
המסקנה אליה הגעתי היא שבינתיים אין לי את היכולת להיכנס להרפתקה הזאת לבד.
אגב יש לי חבר שרכש סינגל פמילי בצפון קרוליינה ועושה 12% תשואה נטו (בדוק).
אשמח אם תוכלו לומר לי מה דעתכם גם על הנכסים הנ"ל:
1. https://www.crexi.com/properties/114771 ;    (האוכלוסיה אמנם הצטמקה מעט אבל מדובר במספרים זניחים)
אגב בשביל לרכוש את אחד מהנכסים הללו אני לא אצטרך מינוף כלשהו.
תודה מראש חברים!!!
לצפיה ב-'הסתכלת על המפה?'
הסתכלת על המפה?
27/08/2018 | 07:59
3
68
הראשון נמצא בעיירה של 10 אלף איש, והשני בעיירה של אלף תושבים, ושניהם במרחק של שעה-שעה וחצי נסיעה לעיר גדולה קרובה.
 
מה בדיוק מושך אותך במקומות האלה? אלה מקומות שמספיק שסופר אחד ייסגר והם יתרוקנו מתושבים לגמרי.
לצפיה ב-'הסתכלתי על המפה'
הסתכלתי על המפה
27/08/2018 | 08:27
2
70
נכון עיירה של 10000 איש אבל מספר אנשים יציב לאורך השנים עם הכנסה טובה ולא מעט סינגל פמילי במחירים של מעל 200 אלף. שים לב גם לאיכות הבניין ולעסק המניב בקומה הראשונה..
לצפיה ב-'השכרה לעסקים זה עניין בפני עצמו'
השכרה לעסקים זה עניין בפני עצמו
27/08/2018 | 08:50
52
אלה בדרך כלל דיירים לתקופה ארוכה, אבל כמו שהדייר לתקופה ארוכה - כך גם לוקח מלא זמן למצוא חדש כשהדייר עוזב. אם חלילה העסק הזה נקלע לקשיים - יקח לך חודשים, אם לא שנים, למצוא דייר חדש. זה עולם אחר לגמרי מהשכרה למגורים.
לצפיה ב-'נשמע שכבר שכנעת את עצמך'
נשמע שכבר שכנעת את עצמך
27/08/2018 | 12:36
52
כל שנותר הוא לאחל בהצלחה ולחכות לשרשור ״מה לא לעשות כשמשקיעים במולטיפמילי״ שתכתוב פה עוד שנה
לצפיה ב-'הסתכלתי על הנכס הראשון'
הסתכלתי על הנכס הראשון
27/08/2018 | 14:31
8
75
תשואות גבוהות מהנהוג באות עם סיכונים.
מקומות קטנים זה בעייתי, כי קשה להשיג עליהם מידע אונליין.
אתה צריך לקחת בחשבון שהמוכר יודע טוב מאד מה הוא מוכר, ויודע למה הוא מוכן למכור במחיר הזה.
 
הלכתי לזילו, וחיפשתי שם נכסים להשכרה. זה הנכס היחיד שזילו הציע:
 
שים לב למה שכתוב במודעה:
Once approved City of Waseca requires background check at cost of $15 per applicant on lease at cost to tenant
 
סוג של ועדת קבלה. לך תדע איזה עוד חוקים יש בעיירה הזאת. כמה מסים? אתה צריך לבדוק. אגב, הבית הזה נמכר לפני 3 שנים ב-62,000$.
אני לא ראיתי באזור הזה בתים שנמכרו במאתיים אלף דולר (יש מעט מחוץ לעיר בית עם 16 דונם אדמה שמוצע ב-200,000$, אבל זה משהו אחר. יש בית של 500 מ"ר רבוע שמוצע ב-250,000$, אבל הוא בשוק כבר כמה שנים טובות ולא נמכר). ב-26,000$ כן ראיתי.
 
לגבי החבר שלך:
מתי הוא קנה את הסינגל פאמילי הזה?
כמה דיירים הוא החליף שם?
איזה שיפוצים הוא עשה מאז שקנה אותו?
 
לצפיה ב-'תשואה על סינגל פמילי'
תשואה על סינגל פמילי
27/08/2018 | 18:17
7
80
לשאלתך צבי , חבר שלי קנה את הנכס לפני שנה ב-75K כשהיה מושכר ב-950$ לחודש. כעבור חודש הדייר עזב , ונכנס במקומו דייר חדש וכמובן שהחבר שלי העלה מייד את השכ"ד ל-1200$ וכולם מרוצים. אגב זה אחד מהחברים הכי טובים שלי וראיתי את הניירת כך שיש גם עסקאות טובות בהכוונה נכונה. אגב לך יש נכס/ים בארה"ב? אם כן היכן? 
לצפיה ב-'נכס אחד ב-75 אלף'
נכס אחד ב-75 אלף
27/08/2018 | 18:44
82
זה סיפור שונה לגמרי מבניין דירות בשכונת פשע ב-300 אלף דולר.
 
כמו כן, להחזיק נכס שנה עם תשואה טובה, זה לא מספיק זמן להגיע למסקנה שמדובר על עיסקה טובה. הבעיה עם נכסים זולים, שהוצאה רצינית יכולה למחוק תשואה של שנה שלמה.
 
בוודאי שיש עסקאות טובות. צריך לדעת איך למצוא אותם ואיך לנתח את הנתונים.
לצפיה ב-'הינה צורה אחרת להציג את מה שכתבת על חבר שלך'
הינה צורה אחרת להציג את מה שכתבת על חבר שלך
27/08/2018 | 19:46
3
86
חבר שלך לקח לפני שנה 75,000$ וקנה בהם בית בקיבינימאט.
 
עברה מאז בסך הכל שנה - שנה אחת שבה החבר שלך מספר לך שהוא "הרוויח" ברוטו באזור ה 12,000$.  מה שהוא לא מספר לך זה שמתוך ה 12,000$ האלו הוא שילם גמי ניהול לחברת ניהול, ארנונה, עלויות שיפוץ בין דייר לדייר...  וההערכה שלי היא שבת'כלס נשאר לו ביד פחות מ 8,000$ (לפנטי תשלום מס הכנסה).
 
אבל את התשואה של השקעה בנדל"ן לא מחשבים אחרי שהחזקת את הנכס חמש דקות.   החבר שלך נמצא עדיין ב"ירח הדבש" שלו עם הבית הזה.  אבל כמו בהרבה מערכות יחסים, אחרי שירח הדבש נגמר האדם קם יום אחד בבוקר ומגלה שלכלה יש גיבנת...   
בעוד חמש שנים - אם החבר שלך יהיה מוכן לספר לך את האמת, תעשה איתו שוב את החשבון של התשואה.
שיעבור כמה עונות של הוריקאנים, קצת בלאי, קצת תחזוקה, אולי איזה דייר בעייתי אחד או שניים...
 
 
לצפיה ב-'בעיה קטנה בתזה שלך..'
בעיה קטנה בתזה שלך..
27/08/2018 | 19:55
2
78
חבר , יש בעיה עם התזה שלך כי גם כשבודקים שנים לאחור רואים שמוסר התשלומים של שוכרי הבית הזה יציב לחלוטין והסוד הוא שהמרחק בינו ובין אחת האוניברסיטאות המבוקשות בארה"ב הוא 5 דקות ברגל.אז זו מציאה ואני מניח שמי שמכיר את האזור יכול למצוא עוד מציאות כאלה. אגב בשנה האחרונה עלו מכירי הבתים שם ב20k לפחות אבל מצד שני גם דמי השכירות עלו בהתאם..
לצפיה ב-'נניח וזה נכון'
נניח וזה נכון
27/08/2018 | 20:11
62
 
עדיין יש את הסיכון שתשואה יכולה להמחק מהר מאוד. אם צריך להחליף את הגג, זה יכול להיות 10-15 אלף דולר, כלומר רווח של שנה שלמה. מידי פעם צריך להחליף מכשיר חשמל, דוד, חימום ועוד כמה דברים שיכולים להיות תג מחיר של כמה אלפי דולרים.
 
אז כן, בשנה הראשונה אולי הוא עושה תשואה יפה. אבל אם מסתכלים על תקופה ארוכה יותר (נגיד 5-10 שנים), מגליםש אחרי שמקזזים הוצאות שונות ומשונות, התשואה יורדת. ככל שהשכירות נמוכה יותר, ככה כל הוצאה כזאת משפיעה בצורה יותר משמעותית.
 
 
אבל מה זה בכלל קשור לנכסים שאתה מסתכל עליהם? הנכסים שהבאת הם בסטייט אחר, סוג נכס אחר.
לצפיה ב-'אתה חושב ללמד את אבא איך לעשות ילדים?'
אתה חושב ללמד את אבא איך לעשות ילדים?
27/08/2018 | 20:29
78
אתה ראית פעם איך נראה בית אמריקאי להשכרה אחרי 5 שנים שחיו בו סטודנטים אמריקאיים?   אני בהחלט ראיתי - אני גר בבוסטון באזור מוצף באוניברסיטאות וסטודנטים כבר יותר מ 20 שנה, ומחזיק כאן נכסים.
העסק של נאף גם הוא מבוסס על השכרה לסטודנטים ואנשי צוות של אוניברסיטה. 
 
אספר לך סוד קטן: באזורים כאלו משקיע זר לא ימצא מציאות.  בטח לא בשנת 2017, עשר שנים אחרי תחילת משבר הנדל"ן.
אם קורה ויש מציאה - יש מספיק משקיעים מקומיים שגרים מטר מהשכונה שיעוטו עליה עוד לפני  שהבית הזה בכלל יצא לשוק.  אם החבר שלך גר בישראל ועשה "קנייה מרחוק" - יש 100% סיכוי שלכלה הזו אכן יש גיבנת. 
דרך אגב - איך בדיוק החבר שלך בדק "שנים לאחור" את "מוסר התשלומים" של הדיירים?  זה הרי לא מידע ציבורי...   המוכר סיפק לחבר שלך את דו"חות המס שלו ל IRS עשר שנים אחורה?
לצפיה ב-'בוא נוודא שאנחנו עם אותם נתונים '
בוא נוודא שאנחנו עם אותם נתונים
28/08/2018 | 00:27
1
77
כתבת שהוא קנה את הנכס ב-75,000$.
זה כלל את כל העלויות שלו, או שהיו לו עוד עלויות עסקה (משווק, עו"ד, הום אינספקטור)?
 
כתבת שיצא דייר אחד ונכנס דייר אחר. הם התחלפו באותו יום, או שהיה זמן ביניהם? היה צריך לעשות משהו בבית (לנקות שטיחים, לצבוע, להחליף מנעול, וכו')? היה צריך לשלם תיווך על מציאת הדייר החדש?
 
בן כמה הגג?
בן כמה הבוילר?
בן כמה המטבח?
בני כמה המדיח/התנור/המקרר/מכונת הכביסה (אני מניח שלא את הכל חבר שלך מספק, אבל בטח חלק)?
 
לכל הדברים האלה יש משך חיים שאחריו הוא יצטרך להחליף אותם. לא עושים את זה בשנה הראשונה, אבל מתישהו צריך לעשות את זה. כדי לחשב את התשואה השנתית צריך להביא גם את זה בחשבון. בתל אביב בד"כ יש דוד מים חמים, גג שמתחלקים בתיקונים שלו עם השכנים, ופעם בשלושים שנה מחליפים מטבח ו/או שירותים.
 
כמה עולה הביטוח?
כמה המסים?
כמה דמי ניהול? הדברה?
 
סביר בשנה הראשונה הוא כנראה לא הגיע ל-12% בגלל שהתחיל משכירות נמוכה והיו חילופי דיירים.
אבל בוא נסתכל קדימה. הוא מתחיל מהכנסה ברוטו של 14,400$ (19% מהמחיר). אם קהל היעד הוא סטודנטים, אז צריך להניח חילופי דיירים כל שנתיים בערך, נכון?
אתה אומר שהוא נשאר סביב 9,000$ לפני (12% של 75,000$). אני שואל אם לקחת בחשבון את כל ההוצאות האלה.
 
אם הנכס במצב טוב יחסית, והכל זורם חלק, אז אני יכול להאמין שהוא יהיה סביב 9.5%. זה 7,000$ לפני מס. הוא ישלם בארץ או מס שולי על 4,000$ (בטח סביב 1,300$) או 15% על על ההכנסה, שזה סביב 1,800$. בסוף נשארים סביב 5,700$ בשנה. זה אם הנכס במצב טוב יחסית.
 
אני לא אכנס איתך לזה עכשיו, אבל בקנייה ממונפת של מולטי פאמילי הרבה מהעלויות האלה קטנות פר יחידה. גם המיסוי בישראל יורד דרמטית. אתה גם מקבל פוזיציה טובה על האינפלציה.
 
 
**********************
לא שזה רלוונטי אבל לי יש בניין של 18 יחידות בניוארק, ניו ג'רזי. מחזיק אותו שש שנים. זה איזור לא טוב (סמכתי על נוכל כשקניתי. למזלי זה היה ב-2012, והמחירים עלו מאד).
 
השנה לקחתי משכנתא ל-30 שנה (עם ריבית קבועה לעשר שנים, ואחר כך צריך למחזר את המשכנתא), והחזרתי כמעט את כל ההשקעה הביתה. אני עדיין נשאר עם תזרים סביב 4% מההשקעה המקורית, אחרי תשלום המשכנתא.
 
כמוך, גם אני מחפש את ההשקעה הבאה. בדקתי את הנושא לעומק ובשטח. זה נכון שעל הנייר התשואה מסינגל פאמילי קצת יותר גבוהה. אבל גם בגלל הקושי בניהול, וגם בגלל שקשה לקבל מינוף טוב לנכסים כאלה, זה הרבה פחות כדאי בעיניי.
בישראל גם משלמים לא מעט מס על נדל"ן לא ממונף בחו"ל.
לצפיה ב-'ועוד משהו'
ועוד משהו
28/08/2018 | 07:50
59
איפה הנכס של החבר.
עדיף כתובת מדויקת, אבל אם לא, אז לפחות עיר.
לצפיה ב-'אני אנחש פה'
אני אנחש פה
27/08/2018 | 16:38
77
שאותם "כרישים" הם אלו שמציעים לך את הנכסים. אם כן, זה הגיוני. הם מחפשים פראייר שהם יכולים להפיל עליו את הנכסים האלו.
 
בנתיים, כל הנכסים שהבאת פה בשרשור הם נכסים שלא הייתי לוקח אפילו בחינם. כל כך הרבה עבודה וכאב ראש, זה לא שווה את זה.
לצפיה ב-'מעוניין להכנס לתחום'
מעוניין להכנס לתחום
23/08/2018 | 16:33
13
175
שלום לכולם! אני בן 25 ומתעניין בתחום הנדל"ן בארה"ב כבר המון זמן, קורא המון מאמרים וספרים ורואה המון מדריכים ודברים שקשורים לתחום באופן יומיומי. ממאמרים וסרטונים אי אפשר ללמוד ואין תחליף ללמידה של התחום בשטח. הידע שלי הוא בסיסי ואני מאמין שהוא לא עשירית אחוז מהידע הקיים. בארץ אני בעל עסק (לא בתחום הנדל"ן) ויש לי הון עצמי מספיק לרכישה של נכס. מאיפה הייתם ממליצים להתחיל? האם כדאי לי ללכת לקורס? אני לא מעוניין לעבוד עם חברות, כי אני רוצה להפוך את זה לעבודה שלי (הראשונה או השנייה). יש לי אפשרות להגיע לארה"ב.
 
תודה!
לצפיה ב-'קודם כל מחקר'
קודם כל מחקר
23/08/2018 | 20:13
4
114
איזה סוג נכס אתה רוצה לקנות? איזה סוג אוכלוסיה?
איפה אתה רוצה לקנות? באיזה מדינה/עיר/עיירה/כפר וכו'?
מה התקציב שלך?
מי ינהל את הנכס?
נכס מוכן או נכס שצריך שיפוץ?
 
אני הייתי מתחיל במחקר ובהתאם בונה תוכנית. אחרי זה טסים לארה"ב לראות איזורים/בתים ולדבר עם אנשי מקצוע
לצפיה ב-'תודה, כמה שאלות'
תודה, כמה שאלות
23/08/2018 | 22:09
3
93
איך אני אוכל לדעת באיזה מקום כדאי לקנות? האם יש כלים לבדוק את זה? איך אפשר לרכוש ידע בנושא הספציפי הזה?
אני רוצה להתחיל מנכס מוכן, ובעתיד לנכסים שדורשים שיפוץ.
 
תודה רבה!
לצפיה ב-'תלוי בהעדפות אישיות'
תלוי בהעדפות אישיות
23/08/2018 | 22:45
2
87
ניקח מדינה קטנה - ישראל. אדם יכול להשקיע באילת, בקיסריה, בתל אביב, בבני ברק, במושב נחלים, בקיבוץ יבנה, בבית אל, בקצרין. כל אחד מהמקומות האלו שונה לגמרי מבחינת אוכלוסיה, סוג בית, רמת ההשקעה וכו'.
 
ארה"ב היא מדינה הרבה יותר גדולה ומגוונת. אני משקיע ברוצ'סטר ניו יורק. אחרים משקיעים במדינות כמו אוהיו, ג'ורג'יה, פלורידה. כל מקום שונה עם אוכלוסיה וחוקים שונים.
 
אז אי אפשר לענות על השאלה לפני שאתה יודע מה ההעדפות שלך.
לצפיה ב-'סוג אוכלוסייה וחוקים'
סוג אוכלוסייה וחוקים
24/08/2018 | 20:04
1
79
האם בסוג האוכלוסייה אתה מתכוון למשפחות, סטודנטים וכד'?
כי בעצם בכל עיר גדולה בארה"ב האוכלוסייה מאוד מגוונת
לצפיה ב-'סוג אוכלוסיה זה רק שיקול אחד מתוך הרבה'
סוג אוכלוסיה זה רק שיקול אחד מתוך הרבה
24/08/2018 | 21:35
70
כן, בערים לרוב יש הרבה מגוון. אבל חלק מהמחקר זה להחליט איזה סוג אוכלוסיה.
 
נגיד ויש לך תקציב של 150 אלף דולר. בעיר כמו ניו יורק, סביר להניח שזה אולי יביא נכס קטן בשכונה מאוד גרועה. בערים בינוניות, זה יכול להביא בית סביר בשכונה טובה. כלומר אותו תקציב, רק כשמשנים עיר זה יכול לשנות את סוג האוכלוסיה עם אותו תקציב.
לצפיה ב-'להתחיל מזילו'
להתחיל מזילו
29/08/2018 | 17:22
7
68
יש דירוגים של ערים מבחינת אחוז תשואה ממוצעת ורף הכניסה- עלות ממוצעת של נכס. תבחר מה שמתאים לך- כאשר התשואה הגבוהה מלמדת על סיכון גבוה. 
בהרבה מקרים, אין שום דבר רע ב-10%-8% אחוזי תשואה. זו תשואה יציבה כבר שנים- והיא משקפת את הסיכון באזורים האלה. הייתי אומר שזה כמו שב"ש נותנת בממוצע 5% ובית שאן 7%, שאתה כנראה תשיג מקנייה כבר אחרי שני ביקורים בעיר.
 
אחרי זה תצלול לזילו ותדרג אזורים לפי התשואה ועלות הנכסים. 
מתוך שמרנות תסתכל על מודעות השכירות הכי זולות ועל מודעות המכירה\ נמכרו הגבוהות יותר. ככלל אצבע תוריד חצי מהשכירות כהוצאות תפעול ומיסוי. מה שיישאר זה התשואה הנקייה (ואז תפחית עוד בלת"מים ותראה אם מתאים לך)
כמו כן צריך לבדוק אם וכמה נכסים נטושים יש באזור- גוגל סטריט ובדיקה יותר מעמיקה באינטרנט (לא יודע איךת אני פשוט נוסע ברחוב). אם יש נכסים נטושים אז להתרחק.
מה שנראה בדר"כ כמעל 30% תשואה מלמד על גטו- אל תתקרב.
 
 
לצפיה ב-'הערה או 2'
הערה או 2
29/08/2018 | 18:41
6
66
1. אין היום 10% תשואה אמיתית ללא מינוף, בטח שלא למשקיע מרחוק.
2. כלל ה50% מהברוטו לנטו תקף רק לבתים החל ממחיר מסויים, כ100K ועדיף יותר, ככל שהנכס זול יותר ככה גם האחוז גדל (כדי להגיע לנטו מהברוטו).
 
לצפיה ב-'בטח שיש'
בטח שיש
30/08/2018 | 00:23
5
59
אני בקליבלנד עם בית בשלושים אלף דולר כולל שיפוץ שמושכר ב700. נשאר שלוש מאות נקי, כאשר מאה אני שומר לתיקונים 
מצד שני אולי זה לא אפשרי מרחוק. ועוד ועוד לא עברה שנה אז לא הצטברו תיקונים משמעותיים, אבל זה נראה מבטיח. 
עשרה אחוז זה לא הרבה מדי ביחס לסיכון ולפי הספר זו תשואה ממוצעת יציבה כבר שנים. 
 
לצפיה ב-'100 שומר לתיקונים?'
100 שומר לתיקונים?
30/08/2018 | 01:19
52
כלומר אם יש לך תיקון של $3,000, הלך לך כמעט 3 שנים חסכון?
לצפיה ב-'אין 10%, אתה סתם לא יודע לחשב תשואה...'
אין 10%, אתה סתם לא יודע לחשב תשואה...
30/08/2018 | 16:32
51
לצפיה ב-'ואתה מפסיד כסף כנראה אבל לא נורא'
ואתה מפסיד כסף כנראה אבל לא נורא
30/08/2018 | 16:33
2
50
חכה כמה שנים, אתה תלמד בדרך הקשה.
 
לצפיה ב-'מאה בנוסף לחישוב הרגיל'
מאה בנוסף לחישוב הרגיל
31/08/2018 | 17:06
1
43
מאתיים הוצאות מיידיות כל חודש. מיסים וניהול. מאה לתיקונים, חישוב שמקובל לעשות (אולי רק במה שמוכר לי. לא מתיימר. אולי זה סיסמאות, בוא נשים בצד את כללי האצבע המקובלים )  ועוד מאה אקסטרה לתיקונים על ה"מקובל".  ה200 דולר לחודש האלה, שמשורינים לתיקונים, עוד לא יצא לי להוציא כי לא היו תיקונים. לא עבר מספיק זמן.
 
ההבדל הוא שאני כאן לכן התיקונים עולים לי פחות. אבל ב3000 דולר אני עושה רצפה חדשה, מחליף דוד מים, צובע את כל הבית, ויישאר לי עודף. 
 
לצפיה ב-'בוא תראה איך אתה בקושי מרוויח למרות שנראה לך שכן'
בוא תראה איך אתה בקושי מרוויח למרות שנראה לך שכן
31/08/2018 | 23:28
50
בהנחה שאתה חי בארץ, הוצאות חודשיות:
אי תפוסה לפי 7% - 50$
CAPEX+תחזוקה - 200$
ביטוח - 50$
דמי ניהול- 70$
 
נשארת עם 300$ וזה בהנחה שכל הדיירים משלמים בזמן ואתה לא צריך לעשות EVICTION.
אבל שכחנו כמה דברים:
 
מס רכוש: לא ציינת
לנסקפינג: לא ציינת
עמלות המרות מט"ח לש"ח: נניח 0.5% אם אתה מקומבן.
עמלת העברת כספים לארץ, כ50$ נניח פעם בשנה
עמלת רו"ח אמריקאי: לא ציינת
עמלת רו"ח ישראלי: לא ציינת
עלויות תחזוקת LLC שאני מניח ויש: לא ציינת
מס : לא בטוח שיש אבל כנראה שכן.
זמן שלך: מקווה שאתה לא מתמחר את הזמן שלך ב0, הזמן שלי לדוגמא שווה הרבה כסף.
 
וזה לפני שלקחנו בחשבון הוצאות עסקה בקנייה והוצאות עסקה במכירה, בנכסי פח זולים כאלה הם מאד משמעותיים.
 
שורה תחתונה: הרווח שלך שולי, אם בכלל.
 
 
 
לצפיה ב-'רובינזון קרוזו נדל"ן בניאגרה פולס'
רובינזון קרוזו נדל"ן בניאגרה פולס
24/08/2018 | 12:36
6
298
שלום חברים,
אני משקיע כבר תקופה אצל רובינזון בניאגרה פולס,
בהתחלה לא הייתי שקט מהנכס ומסוג ההשקעה.
לאחר סיור משקיעים איתו ולאחר הביקור בנכס, אני רגוע מאד.
וב"ה הנכס מניב לי תשואה מדהימה!
כל חודש מנהלת תיקי הלקוחות מתקשרת להסביר לי את הדוח החודשי,
מרגיש בטוח ומרוצה מאד.
 
לצפיה ב-'לא מאמין לך'
לא מאמין לך
24/08/2018 | 13:38
172
כבר דובר על החברה הזו פה.
 
הוא מפרסם נכסים באתר שלו ללא מספר הבית (כך אי אפשר לבדוק אותו).
 
נכסים באזור קטסטרופה. בחישובי התשואה שלו אין vacancy ואין תחזוקה. בנכסים של 30,000$ זה מוחק את כל התשואה.
 
מוכר חלומות קלאסי
לצפיה ב-'אני מאמין לו'
אני מאמין לו
24/08/2018 | 14:45
141
בהחלט יכול להיות תשואה יפה בחודשים האחרונים.
אבל מספיק משהו קטן שישתבש(דייר שעוזב, תיקונים, דיירים שלא משלמים וכו'), וכל התשואה המדהימה יכולה להתנדף ולהיעלם.
לצפיה ב-'SEEMS LEGIT'
SEEMS LEGIT
25/08/2018 | 00:48
3
96
לצפיה ב-'רובינזון קרוזו נדל"ן'
רובינזון קרוזו נדל"ן
29/08/2018 | 22:46
2
108
לא ברור לי מה האינטרס של מי שמשמיץ את חברת רובינזון נדל"ן אלא אם מדובר במישהו שדרש דרישות לא הגיוניות או שיש לו עניין לקדם מישהו מהמתחרים שעוסקים באותו התחום.
אני רכשתי דרך רובינזון קרוזו יותר מבית אחד בניאגרה פולס, מתחילת הקשר דרך תהליך הרכישה ועד קבלת הבעלות על הבתים, זכיתי לקבל טיפול צמוד ומסור מרובינזון עצמו ומכל העובדים במשרדו לשביעות רצוני המלאה.
הבתים מטופלים ע"י חברת אחזקה מעולה (בביקור בו הייתי בארה"ב הייתי בבתים, הגעתי למשרדי ולמחסני חברת האחזקה, פגשתי את בעלי החברה והעובדים וסיירתי אתם באתרים שונים, אין מקצוענים מהם!), הם מטפלים בכל תיקון קטן ועד גדול. הם מתחזקים את הבית, הם מטפלים בהנהלת החשבונות, הם מראיינים את המועמדים להשכרת הבתים ועושים עבודה מקצועית באיתור שוכרים בעלי אחריות לאחזקת הדירה ותשלום חשבונות במלואם ובזמן.
בעקבות היחס לו זכיתי הפכנו ממש לידידים.
יש לי רק מילים טובות להגיד על האופן בו אני מטופל ע"י החברה בארץ וחברת האחזקה בחו"ל.
למי שמתכוון לרכוש נכס בארה"ב על מנת לקבל תשואה גבוהה לכספו, ורוצה לישון בשקט, אני ממליץ לפנות אל רובינזון קרוזו.
לא תתאכזבו.
מאמין שבעקבות הניסיון הטוב שלכם, תמליצו גם לחברים טובים לרכוש את ביתם דרך רובינזון קרוזו נדל"ן.
אני בטוח בכך.
לצפיה ב-'אני גר בערך שעה וחצי מניאגרה פולס'
אני גר בערך שעה וחצי מניאגרה פולס
29/08/2018 | 23:12
72
אני גר בערך רבע שעה מהבתים שהם מציעים ברוצ'סטר.
מדובר על אזורים שלא הייתי ממליץ עליהם. מדובר על בתים זולים, עם אוכלוסית דיירים בהתאם.
 
אז כן, אזורים כאלה, יש תשואה מעולה. אבל כל זה עד שמגיע בעיות. ברגע שיש בעיה, זה יכול לעלות הרבה ולמחוק את כל התשואה. מי שקונה בזול, מקבל זול.
לצפיה ב-'בוא נקרא קצת על NIAGRA FALLS'
בוא נקרא קצת על NIAGRA FALLS
30/08/2018 | 15:49
69
 
שיעור הגירה שלילי+
ב1960 גרו שם מעל 100K איש, היום פחות מחצי.  כל עשור היא מאבדת כ10% מהאוכלוסיה שלה.
20% ממשקי הבית זה אימהות חד הוריות.
הכנסה חציונית בעיר היא כ26K$ בחודש, זה עיר אולטרה ענייה.
60% מתושבי העיר מקבלים סיוע מהמדינה, כלומר עניים מאד.
 
זה עיר טובה להשקיע בה? זה מתכון בדוק להפסדים למשקיע מרחוק, אין קשר בין מי מוכר לך/מנהל לך את הדירה למקום הזה, זה עיר שמשולה לשכונת עוני בערד או קריית שמונה.
 
לצפיה ב-'השקעת נדלן בחו"ל'
השקעת נדלן בחו"ל
22/08/2018 | 16:00
2
191
בלי להתייחס למיקום עלויות ותשואות, אתם יכולים להמליץ מנסיון אישי על חברת נדלן אמינה שהוכיחה את עצמה
לצפיה ב-'נשמע כמו בדיחה'
נשמע כמו בדיחה
23/08/2018 | 03:23
141
חברת נדל"ן ישראלית אמינה שהוכיחה את עצמה.
לצפיה ב-'איך למצוא המלצות על אמינות של חברת נדל"ן'
איך למצוא המלצות על אמינות של חברת נדל"ן
( לעמוד שלי בתפוז )
03/09/2018 | 23:39
42
הי
 
שאלה יפה!
אני ממליץ לך לגלגל בדפים אחורה בפורום. יש לא מעט חומר רלונטי שיכול לעזור לך. ישנם מספר שיקולים בבחירת חברה ואמינות מן הסתם גורם חשוב ביותר ומכריע.
 
הנה כמה דרכי פעולה למציאת חברת נדל"ן אמינה:
קודם להבין מה זה אמינות:
אמינות = תוצאות מוצלחות באופן עקבי בהתאמה לציפיות על הסיכון והסיכוי.
למשל והסברתי את זה בפורום כבר, חבר של חבר או בן משפחה שגר בארה"ב ורוצה לעזור, יתכן ויש לו יושרה אך אין זה אומר שמדובר בגורם אמין. אני מדגיש זאת כי כבר קיבלתי במהלך השנים לא מעט פניות והסיפור האישי של המשקיע התחיל בדיוק כך. חפשו מישהו שיודע. יודע = מי שעשה והצליח באופן עקבי.
 
והנה כמה טיפים לגבי בדיקת פרמטר האמינות :
 
1- לחפש בגוגל \ פייסבוק \ הפורום כאן - שמות של חברות + המילה ביקורות וגם תביעות. על כל חברה רצינית יש לא מעט ביקורות. יש גם ביקורות לחיוב וגם ביקורות לשלילה ויש גם דירוגים. היום אין דבר כזה חברה לא אמינה ששורדת יותר ממספר שנים בלי שיצוף משהו באינטרנט. 
2- ממליצים \ מעידים - עדיף לדבר עם משקיעים שעבדו עם החברה לפחות 2-3 שנים. מאשר להסתמך על המלצות טריות.
3- לפנות אל החברות שעברו את הסינון, ולשאול שאלות. לבקש ממליצים. לבחון את ההתייחסות במהלך הבדק.
4 - לא לעבוד עם מי שאין עליו ביקורות. 
 
מקוה שזה יעזור לך בבדיקה!

מנהל/ת הפורום

אודות:
ניר בבג'ני ייסד את נדלניר. במקצועו מהנדס תעשייה וניהול מהטכניון בהצטיינות. צבר כ- 10 שנות ניסיון בשוק העבודה בניהול פרויקטים, ניהול סיכונים והנדסת תהל
עוד...

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

ניר בבגני- מנהל פורום השקעות נדל
מנהל הפורום ניר בבג'ני

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ