לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
62866,286 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
 התשובות הניתנות בפורום אינן תחליף ליעוץ משפטי ו/או מקצועי פרטני והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי 

 

המשך >>

לצפיה ב-'מימון '
מימון
31/12/2017 | 14:24
20
201
לגבי האיפורמציה לגבי שאלת המימון.
אני בעל נכס מושכר שנה שניה .חש.בנק .ומשכנתא דרך מלווה פרטי.
10akenig@gmail.com

לצפיה ב-'לא מבין למה להציף את הפורום בספאם כדי לקבל ספאם....'
לא מבין למה להציף את הפורום בספאם כדי לקבל ספאם....
01/01/2018 | 09:01
17
100
לצפיה ב-'vinney שאלה לגיטימית אולי לא מנוסחת טוב'
vinney שאלה לגיטימית אולי לא מנוסחת טוב
01/01/2018 | 21:46
16
104
אבי ,הוא חבר אזרח ישראלי, מכיר אותו באופן אישי,
יש לו נכס בפורט סנט לוסי בפלורידה שמושכר מעל שנה , השכירות משולמת
באופן קבוע וללא בעיות.
יש לו חשבון בבנק בארהב והנכס ממומן בחלקו במשכנתא ממלווה פרטי.
שואל לגבי אפשרויות המימון לקנית נכס נוסף או להחלפת המימון הקיים
במימון זול יותר (ריביות, למי לפנות וכד)
תודה למשיבים
גילוי נאות אין שום קשר לעסקאות.
לצפיה ב-'הבנתי את כל זה גם בפעם הראשונה.'
הבנתי את כל זה גם בפעם הראשונה.
02/01/2018 | 01:40
90
שליחת הודעות זהות בפורום כל 3 שעות - זה ספאם. לשים את האימייל שלך בפורום ציבורי - לא יביא שום דבר חוץ מספאם.
לצפיה ב-'מה שווי הנכס?'
מה שווי הנכס?
02/01/2018 | 23:12
14
56
לצפיה ב-'מימון'
מימון
03/01/2018 | 15:23
13
70
יש לי דירה  שערכה כ190000-200000$ המשכנתא 110000$ .הלוואת בלון.
ל3 שנים.
לצפיה ב-'מה הציפיות LTV והריבית שלך?'
מה הציפיות LTV והריבית שלך?
03/01/2018 | 20:43
47
לצפיה ב-'יש לך הלוואת בלון ב60% LTV ואתה רוצה _עוד_ הלוואה?'
יש לך הלוואת בלון ב60% LTV ואתה רוצה _עוד_ הלוואה?
03/01/2018 | 20:58
11
62
מי שייתן לך - לא שפוי.
לצפיה ב-'רוצה להחליף הלוואה במימון יותר זול'
רוצה להחליף הלוואה במימון יותר זול
03/01/2018 | 21:06
5
52
ואו הלוואה נוספת לקניית נכס נוסף
לצפיה ב-'איזה ריבית אתה משלם כיום?'
איזה ריבית אתה משלם כיום?
03/01/2018 | 23:14
4
58
מה הLTV שלך היום? (לפי ערך נוכחי).
 
לצפיה ב-'LTV 0.6 ריבית 8.3'
LTV 0.6 ריבית 8.3
03/01/2018 | 23:40
3
50
לצפיה ב-'התנאים שלך לא רעים בכלל'
התנאים שלך לא רעים בכלל
04/01/2018 | 01:29
2
58
אתה לא תושב או אזרח אמריקאי ואין לך CREDIT HISTORY.
לא חושב שתצליח להשיג תנאים טובים יותר, אתה צריך לומר תודה רבה אם תצליח להשיג את התנאים האלה בשנית בREFINANCE.
הריבית שאני מכיר היא סביב ה10% בLTV של 60% בהלוואת בלון.
 
לצפיה ב-'זאת הלוואת בלון לשנתיים'
זאת הלוואת בלון לשנתיים
04/01/2018 | 01:53
1
536
אלה אכן לא תנאים רעים לפליפ, אבל הבן אדם קנה נכס להחזיק בו לתקופה ארוכה - תקרא את החישוב שבוסטון גאי עשה.
 
זאת הלוואה איומה.
לצפיה ב-'לכל אחד השיקולים שלו'
לכל אחד השיקולים שלו
04/01/2018 | 12:33
40
לא מתווכח עם החישוב שבוסטון עשה, וסביר להניח שהתשואה והתזרים שלו הם שליליים.  עובדתית אני יכול לומר לך שרבים מאד לוקחים הלוואות כאלה ומגלגלים אותם לפעמים, כל אחד מסיבותיו הוא.
אני מסכים שלהיות ממונף בריביות כאלה לטווח ארוך הגיוני אך ורק עם התשואה שלך גבוהה יותר משמעותית מעלות המימון, בעלויות מימון האלה זה קשה מאד, בטח שלמשקיע הקטן.
לצפיה ב-'ויני - השירשור הזה מזכיר לי צפייה התאונת דרכים ב SLOW MOTION'
ויני - השירשור הזה מזכיר לי צפייה התאונת דרכים ב SLOW MOTION
04/01/2018 | 00:18
4
54
לפני כמה שבועות האיש כתב הודעת "עלינו לשבח" למתווך שהכניס אותו לעיסקה הזו.
ובשירשור הזה, לאט לאט - כמו שכבות של בצל - מתברר למה, בעצם, האיש נכנס...    ובאיזה מצב הוא בעצם נמצא כרגע.
 
גם אם נניח שהבית שהאיש קנה שווה כרגע כמה שהוא חושב שהוא שווה (וזה טעון בדיקה) - פחות מחצי מהבית הזה שייך בעצם לאיש. השאר שייך לבנק... 
הלוואת הבלון שהמתווך הזה סידר לאיש תגיע לפירעון בעוד פלוס מינוס שנה. והעובדה שהוא מחפש מקור אחר למימון מרמזת לי שהריבית שהוא משלם על ההלוואה הזו אינה "קונוונציונאלית", ולא אתפלא אם היא אוכלת לו את רוב (או כל) התשואה.
 
בינתיים, בזמן שעבר ריבית הפריים כבר עלתה בלפחות אחוז אחד.
 
מעניין מה הייתה המחשבה בלקיחת הלוואת בלון (שזה משהו שעושים כשמתכננים לעשות FLIP, לרוב) - כשנראה כאילו האיש לא תיכנן למכור את הנכס תוך זמן קצר.
לצפיה ב-'עכשיו ראיתי את המידע על הריבית...'
עכשיו ראיתי את המידע על הריבית...
04/01/2018 | 01:22
3
68
לפי חשבון על האצבעות של הידיים והרגליים - האיש ישלם יותר מ 27,000$ ריבית במשך 3 שנות ההלוואה על סכום קרן של 110,000$. 
או - במילים אחרות:
ריבית עולה לו כ 800$ לחודש.
מס הרכוש עולה לו לפחות 400$ לחודש.
דמי ניהול וכיוצ"ב מגלח לו עוד כמה מאות דולארים לחודש.
 
אז כמו שהערכתי בהודעה הקודמת - אחרי ששילם את כל האגרות (LLC וכיוצ"ב), הכנת והגשת טפסי המיסים בארה"ב ובישראל ותשלום המיסים עצמם - ב"גרוסו מודו" התשואה השנתית שלו נטו היא בטלה בשישים. אולי אחוז, אולי שניים.
ואם יש מזל ויש צורך באיזו תחזוקה לנכס או החלפת דייר - הוא בהפסד תיפעולי.
 
לצפיה ב-'איזו תשואה?'
איזו תשואה?
04/01/2018 | 01:24
2
71
שכירות על בית של 200 אלף תהיה כמה? 1000? 1500?
 
אין שום סיכוי שהוא cashflow-positive.
לצפיה ב-'זהו?'
זהו?
04/01/2018 | 21:44
45
באזור שלנו אנחנו מקבלים 1800-2200 על בית באזור ה-200 אלף
לצפיה ב-'שכירות'
שכירות
05/01/2018 | 16:11
43
1600 $ברוטו.
לצפיה ב-'מימון לנכס מניב'
מימון לנכס מניב
03/01/2018 | 04:06
1
89
במידה ואתה צריך מימון או משכנתא בדרום פלורידה, אוכל להפנות אותך לאחד מיועצי המשכנתא שאני עובד איתם לטובת מימון.
 
 
לצפיה ב-'מימון'
מימון
03/01/2018 | 15:54
59
מעונין במיחזור משכנתא ולקיחת משכנתא חדשה.
אשמח אם תיצור עימי קשר.
לצפיה ב-'הצעות להשקעה בנדל"ן ברומניה'
הצעות להשקעה בנדל"ן ברומניה
31/12/2017 | 14:21
106
מצאתי כאן באתר זה הצעות להשקעה בנדל"ן ברומניה שנראות מאוד טובות.
מישוה מבין עניין עם הנדל"ן ברומניה ויכול להמליץ?
לצפיה ב-'השקעה באינטו או בארץ?'
השקעה באינטו או בארץ?
28/12/2017 | 20:57
23
231
שלום,
יש לנו סכום של כ-200,000 להשקעה. לאחר פגישה עם אינטו, התרשמנו שאפשר לקבל מהשקעה של 25,000 דולר תשואה של 10%. מתלבטים בין זה לבין דירה להשקעה בחיפה שעולה 445,000 ש"ח (שכירות של 2000 שח בחודש). נשמח לשמוע המלצות (גם כיוונים אחרים יתקבלו בברכה).
תודה!
לצפיה ב-'איך מקבלים 10% תשואה מהשקעה של 25000 דולר?'
איך מקבלים 10% תשואה מהשקעה של 25000 דולר?
28/12/2017 | 21:22
2
228
אני גם רוצה לדעת.
 
 
when something sounds too good to be true - it is too good to be true.
לצפיה ב-'קללל'
קללל
29/12/2017 | 12:08
175
לצפיה ב-'לא מקבלים, טוענים שמקבלים.'
לא מקבלים, טוענים שמקבלים.
29/12/2017 | 12:48
149
לצפיה ב-'אין התלבטות בכלל'
אין התלבטות בכלל
29/12/2017 | 14:02
192
חיפה.
1. התשואה שכתבתם דימיונית. אין דברים כאלה בלי סיכון משמעותי.
2. התשואה שתקבלו בחיפה מעולה, ואני מניח שרמת הסיכון הרבה יותר נמוכה מאשר השקעה בנדל"ן בארה"ב
3. התשואה בחיפה גדולה עוד יותר בגלל המינוף
4. בהנחה שאין לכם הכנסות נוספות משכירות בישראל, גם לא תשלמו עליה מס
5. אני מניח שאתם לא משקיעי נדל"ן מומחים. עדיף לכם להשקיע בישראל, כאן הדברים יותר מוכרים, יותר פשוטים (לישראלים) ויהיה לכם יותר קל להתמודד עם בעיות
 
בהצלחה
לצפיה ב-'בטח שלא להשקיע אצל אינטו'
בטח שלא להשקיע אצל אינטו
30/12/2017 | 00:19
217
אין שום סיבה להאמין למילה שלהם. פורסמו כבר על ידי רשות ניירות ערך מספיק אזהרות על "מיזמים" כאלה, וכאן בפורום ראינו מספיק מקרים. מקרים של לקוחות מרוצים לאורך זמן נדיר מאד לשמוע. לא הייתי מתקרב.
 
לגבי חיפה- אני לא מכיר את השוק שם, אבל זה הרבה יותר הגיוני עבור ישראלי. מן הסתם זה תלוי בנכס הספציפי, וגם חשוב לזכור שזו השקעה לא נזילה
לצפיה ב-'קשה לי להאמין על חיפה'
קשה לי להאמין על חיפה
31/12/2017 | 13:19
129
אני מכיר היטב את האיזור. הייתה לי דירה שמכרתי לפני פחות משנה ב-545K והייתה מושכרת ב-1,600 ש"ח, שכירות ממוצעת באיזור ברמה של כ- 3.5% לפני הוצאות נלוות של דירה ישנה. דירה ב-445K  לא אמורה להניב יותר מ-1,400 ש"ח. אם אתה מצליח לקבל תשואה כזו של מעל 5%, תשקיע בחיפה בלי לחשוב פעמיים.
 
,
לצפיה ב-'כשתקנה דירה בחיפה בחצי מליון ש"ח תהיה לך דירה בחיפה'
כשתקנה דירה בחיפה בחצי מליון ש"ח תהיה לך דירה בחיפה
02/01/2018 | 21:28
116
קירות מבלוקים, דלתות וחלונות. משהו ממשי.
כשתיתן ל INTOO סכום של 25,000$ מה בדיוק יהיה לך TO SHOW FOR IT?
 
יהיה לך ביד חתיכת נייר - שמייצגת את ההשקעה שלך.
 
אפשר לקרוא לחתיכת הנייר הזו "נייר ערך"?
ובכן - לא, אליבא ד INTOO :
"הפרסום לעיל איננו הצעה. הצעה למשקיעים ממדינת ישראל, תיעשה על בסיס פטור לפי חוק ניירות ערך, התשכ"ח – 1968 ("חוק ניירות ערך") וחוק השקעות משותפות בנאמנות, תשנ"ד- 1994 ("חוק השקעות משותפות") הקובע כי הצעה ומכירה לעד 35 משקיעים (כמפורט בסעיף 15א(א)(1) לחוק ניירות ערך ובתקנותיו) אשר אינם מנויים בתוספת הראשונה לחוק ניירות ערך אינה מחייבת פרסום תשקיף שרשות ניירות ערך אישרה את פרסומו. לאור האמור, השקעה באמצעות פלטפורמת אינטו אינה מוסדרת לפי חוק ניירות ערך ו/או לפי הוראות חוק השקעות משותפות. הצעת ההשקעה, לכשתיעשה, וכל חומר פרסומי אודותיה לא אושרו על ידי רשות ניירות ערך בישראל.
 
INTOO גם מצהירה שהיא נונת לך "שקיפות מלאה".
והינה איך שהיא מגדירה "שקיפות":
 
-"לתשומת ליבכם, פרטי ההשקעה המלאים ותנאיה ייחשפו אך ורק במסגרת הצעה עתידית שתיעשה בהליך של משא ומתן פרטני ("הליך המשא ומתן"). במסגרת הליך המשא ומתן, יחשפו רק 35 משקיעים כמפורט בסעיף 15א(א)(1) לחוק ניירות ערך ובתקנותיו לכלל המידע ביחס להשקעת הנדל"ן ולתנאי ההשקעה בישות המשפטית המשקיעה בנכס, ורק 35 משקיעים כאמור יוכלו לקחת חלק בהשקעה. בהתאם לכך, התנאים הסופיים של ההשקעה בישות המשפטית המשקיעה בנכס יקבעו מול 35 המשקיעים הסופיים (כמפורט בסעיף 15א(א)(1) לחוק ניירות ערך ובתקנותיו) באופן פרטני במסגרת של הליך משא ומתן אישי. "
 
אז מה בעצם התפקיד של החברה INTOO כאן?   
ובכן, היא כותבת ש:
- "...הזדמנויות השקעה בנדל"ן בחו"ל שנבחנו ע"י הבכירים בארץ בתחום, ...השקעות נדל"ן בארה"ב ובאירופה החל מ-25,000 $ בלבד, וליהנות מפיקוח מקצועי שוטף..." 
 
ושתי שורות אחרי זה - הדיסקליימר:
"אינטו השקעות בע"מ וכן כל יישות אחרת מקבוצת אינטו ו/או הפועלים מטעמן, אינם מורשים לפי חוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, תשנ"ה-1995, וכל מידע פרסומי שנמסר וכן כל מידע שיימסר לגבי אפשרות השקעה במסגרת הצעה עתידית לא יהווה ייעוץ השקעות או שיווק השקעות כהגדרתם בחוק. בקבלת החלטת השקעה במסגרת הליך המשא ומתן, על המשקיעים לסמוך על בדיקה שהתבצעה על ידם בלבד אודות ההשקעה ותנאיה..."
 
אתה יכול להבין מזה מה שאתה מוצא לנכון.
מה שאני רואה זה שב INTOO עובדת חבורה של עורכי דין ומשפטנים, שאני בטוח שהשקיעו זמן ומאמץ בכתיבת הטקסט הזה. 
 
אם אתה בעצמך אינך עורך דין ורואה חשבון - חברת INTOO מזהירה את המשקיעים בה, בטקסט שהם בעצמם כתבו, ש"עליהם לפנות לקבלת ייעוץ מיועצים מתאימים בנוגע לסוגיות משפטיות, חשבונאיות, מיסוייות וכספיות של ביצוע ההשקעה".
אני מציע לך להקשיב להם - ולעשות את מה שהם אומרים.  לפני שאתה חותם על כל נייר שהוא - קח עורך דין משלך ורואה חשבון משלך, רצוי עם נסיון בהשקעות ונדל"ן.
לצפיה ב-'מינוף זה שם המשחק'
מינוף זה שם המשחק
03/01/2018 | 04:08
15
181
בארה"ב תוכל בקלות לקבל מימון של 60% או לעתים גם 75%. במידה וזה משהו שמדבר אליך, צור קשר.
לצפיה ב-'איך ישראלי מקבל 75% מימון בקלות בארה״ב?'
איך ישראלי מקבל 75% מימון בקלות בארה״ב?
03/01/2018 | 10:15
14
121
אני אשמח שתפרט בכללי, כי אני לא מכיר אף מממן שלא מהשוק ה״אפור״ שיתן לבן אדם ממדינה זרה בלי שום קשר לארה״ב ובלי שום הסטוריית תשלום חשבונות הלוואה בLTV כזה גבוה.
 
כל פעם שאני רואה פה מישהו שאומר ״אני אתן לך בדיוק מה שאתה מבקש למרות שאין שום סיכוי שבעולם שכל אדם סביר היה עושה את זה, אם רק תפנה אליי בפרטי״ כל תמרורי אזהרה נדלקים לי.
לצפיה ב-'מענה לתגובתך'
מענה לתגובתך
03/01/2018 | 22:55
13
92
כשבן אדם רוצה עזרה, הוא מבקש אותה. אתה שואל ועונה ביחד. אם אתה כבר מראש בא בגישה שלילית, זו לא קרקע פורייה לעסקים.
 
אני מתווך ולא יועץ משכנתא ואיני מרוויח מפרסום הפוסט. איני מתכוון גם לפנות אליך בפרטי ולא התכוונתי. המטרה שלי להציע עזרה לאנשים פה בפורום, אבל איני מעוניין לעזור לאנשים שליליים. אז בהצלחה!
לצפיה ב-'לא ביקשתי שתפנה אליי בפרטי.'
לא ביקשתי שתפנה אליי בפרטי.
03/01/2018 | 23:07
12
85
ביקשתי שתסביר בכללי איך זה אפשרי. אני טוען שזה לא אפשרי, כי לא נתקלתי באף מלווה שהיה מוכן לתת הלוואה של 75% LTV לבן אדם שאין לו שום מידע עליו, שום הכרות איתו, שום יכולת לאכוף את החוזה נגדו ורק בטחונות שהסיכוי ערכם ירד בשנים הקרובות יותר גדול מהסיכוי שערכם יעלה.
 
אם אתה מכיר כזה מלווה - תעשה לו פרסום חינם ושים את הפרטים פה בכללי, כי יהיו לו הרבה לקוחות עד שיפשוט רגל. הניחוש שלי שאתה לא באמת מכיר כזה. ואז נשאלת השאלה - למה אתה מנסה למשוך את הבן אדם לשיחה צדדית בפרטי? איזה אינטרס יש לך ?
 
אתה קורא לזה "שלילי", אני קורא לזה "מציאותי".
לצפיה ב-'יש מצב שזה אפשרי'
יש מצב שזה אפשרי
03/01/2018 | 23:26
9
85
שוק ההלוואות היום לנדל"ן רותח ודרישות החיתום ירודות מאד.
ישנם אתרים כמו https://www.lendinghome.com ורבים אחרים שנותנים הלוואות גם בLTV של 80% +
יש גם לא מעט HARDMONEY שיתנו הלוואות כאלה, הם אח"כ פשוט מוכרים את ההלוואות האלה הלאה לחברות P2P שעושות לזה SLICE AND DICE ומוכרת את זה הלאה למשקיעים קטנים, הנה רשימה קטנה של חברות כאלה:
 
ויש עוד עשרות כאלה.
 
לא משקיע ולא ממליץ.
לצפיה ב-'המם...'
המם...
04/01/2018 | 00:27
8
73
מצטער, לא שוכנעתי. אני עדיין לא מאמין שיש פתאום אנשים נהדרים שמוכנים לסכן את הכסף של עצמם בשביל הצלחה של ישראלי מיוקנעם שאין להם שום קשר אליו.
 
הסתכלתי על האתרים שנתת והם ממש לא מבטיחים שום דבר אפילו קרוב למה שתיארת (אלא אם כן אתה מדבר על 80%LTV של בהלוואה ל12 חודשים).
 
lendinghome מלווים או לprimary residence או לfix&flip. דהיינו או לאמריקאים עם היסטוריית אשראי, או הלוואת בלון קצרת טווח.
 
מהאתר השני בחרתי בחברות באקראי:
 
patchofland - הלוואות זה גג שנתיים עם אופציה להארכה בשנה, דהיינו הלוואות בלון קצרות טווח. [1]
 
lendinghome - ע"מ.
 
crowdstreet - עובדים עם CRE firms (נדל"ן עסקי) בלבד. [2]
 
roofstock - עושים seller loans או מכירות בשותפות [3]
 
לצפיה ב-'אנשים נהדרים? לא. נקרא להם בשם הנכון - פושטי עור.'
אנשים נהדרים? לא. נקרא להם בשם הנכון - פושטי עור.
04/01/2018 | 01:30
80
למשל - כאלו שלוקחים ריבית של 8.3% לבלון של 3 שנים, פלוס עוד כמה גרושים כ ORIGINATION FEE - ומשיגים כך תשואה שנתית של  10% על הכסף שלהם.
והכי יפה - הכסף שלהם מובטח ב 100%, כי מדובר על LTV של 60%, ואין מצב שהם ימצאו את עצמם UNDERWATER.
 
לא חושב שאיכפת לאנשי השוק האפור האלו אם הקורבן הוא מיוקנעם או משנחאי.
עבורם כל תסריט הוא WIN WIN SITUATION.
לצפיה ב-'אף אחד לא נהדר, ויש אינסוף מקומות שילוו לך בכיף'
אף אחד לא נהדר, ויש אינסוף מקומות שילוו לך בכיף
04/01/2018 | 01:41
6
63
מדובר על ריביות של כ10% בLTV של עד 60% בדרך כלל, קוראים לזה HARD MONEY וזה דווקא די נפוץ.
האמן לי שאני יודע על מה אני מדבר, אני משקיע בעצמי בהלוואות כאלה.
הנה אחד לדוגמא בפלורידה:
 
שים לב מה הוא מציע:
Hard Money Loans
Hard Money Alternative Loans
No Documentation Loans (no doc loans)
Bridge Loans
No Income Verification Loans
Equity Cash Out Lending
Private Loan Placements
No Credit Check Loans
Stated Income Loans
 
ויש עוד עשרות רבות של כאלה:
לצפיה ב-'אבל אלה הלוואות קצרות טווח!'
אבל אלה הלוואות קצרות טווח!
04/01/2018 | 01:57
5
59
אלה לא הלוואות למימון רכישה, אלה הלוואות למימון פליפ! מי שלוקח הלוואות כאלה לא אמור להחזיק בנכס יותר מכמה חודשים בודדים, המטרה היא quick turnaround. כל חודש שאתה מחזיק בהלוואה הזאת מחסל לך יותר ויותר מהרווח מהפליפ, ואם אתה לא עושה פליפ - ההלוואות האלה איומות כי אין שום סיכוי שאתה תוכל לקבל תשואה חיובית, או אפילו תזרים חיובי, מהשכרה של נכס שמימנת ב6% עלות שנתית מערכו (10% על 60% LTV), ועוד לעשות refinance כל שנה-שנתיים. זה נוראי!
לצפיה ב-'אבל זה מה שהאדם מחפש!'
אבל זה מה שהאדם מחפש!
04/01/2018 | 12:44
4
44
לא המלצתי לקחת הלוואה כזו, לא אמרתי שזה רעיון טוב ואני לא מכיר את השואל המקורי, את האלטרנטיבות שלו ואת סיבותיו.  אני יכול לומר לך שיש הרבה מאד אנשים (האמן לי, אני מלווה להם!) שכן לוקחים הלוואות כאלה ולא למטרת פליפ.
חלק לדוגמא משתמשים בנכס בתור VACATION HOME, חלק עושים זאת בשביל לשפץ את הנכס שלהם (יתכן וזה גם VACATION HOME), חלק בכלל משתמשים בכסף בשביל לסגור חובות של כרטיסי אשראי שהם גם משלמים ריבית של פי 2 ויותר מה10% שהם משלמים להלוואה.
 
יש לך מושג כמה אמריקאים משלמים ריבית מטורפת על CREDIT בכרטיס אשראי? 10% APR בכרטיס אשראי לדוגמא נחשב ריבית טובה מאד.
אפילו בCREDIT UNION שלי הריבית 8.24% ללקוחות עם CREDIT SCORE טוב מאד וזה נחשב ריבית מצויינת.
 
 
לצפיה ב-'ההודעה הנוכחית שלך עושה סלט מהרבה סוגי הלוואות.'
ההודעה הנוכחית שלך עושה סלט מהרבה סוגי הלוואות.
04/01/2018 | 17:15
3
48

כמה דברים:
חלק מסוגי ההלוואות שעליהן אתה מדבר בהודעה הקודמת שלך - הלוואות hard money -  אינן משכנתאות. הלווה אינו משעבד רכוש כערבון להלוואה.   אלו הלוואות בסיכון גבוה כי אם הלווה לא יחזיר את הכסף - יקח שנים (אם בכלל) לראות חלק מהכסף חזרה.

כשמלווים לאמריקאי - יש לו ציון אשראי וקרדיט היסטורי שנותן למלווה איזושהיא אינדקצייה על הסבירות שיהיו צרות.

אתה כותב "זה מה שהאדם מחפש" עם סימן קריאה.  לא יודע על מה זה מבוסס, כי בשורה שאחרי זה אתה כותב שאינך מכיר את האדם ואינך יודע מה הוא מחפש.
ההערכה שלי היא שזה לא מה שהאדם מחפש - אלא זה מה שמכרו לו...   מישהו שיכנע אותו ש"הדרך היחידה היא למנף", וה"בלון" הזה הייתה אפשרות המינוף היחידה שאותו מישהו הציע לאדם.  ואם אני אמשיך בניחוש הזה - אני מעריך שמכרו לו את הסיפור ש"אחרי שנה תוכל להציג את התוצאות העיסקיות של הנכס לבנק ולעשות ריפייננס של הנכס בתנאים יותר טובים", כדרך לשכנע אותו להכנס ההלוואה הזו.
והעובדה שהוא פנה לפורום בחיפוש אחרי הריפייננס הזה מרמזת לי שמי שהבטיח לו את ההבטחה הזו - לא קיים.


לצפיה ב-'ברור שHARD MONEY משעבדים את הנכס'
ברור שHARD MONEY משעבדים את הנכס
04/01/2018 | 19:36
2
49
זו משכנתא לכל דבר ועניין, לחלופין הם עושים Deed of Trust שהעקרון זהה.
 
אני יודע מה השואל מחפש כי הוא אומר במפורש מה הוא מחפש, הוא מחפש לגלגל את ההלוואת בלון הקיימת שלו ואולי להוריד גם ריבית, סה"כ מעשה רגיל למדי שאני גם עושה על בסיס קבוע.
 
לגבי מה שהשואל מחפש "בין השורות" או מה הבטיחו יתכן מאד ואתה צודק אבל קטונתי מלדעת, איני נביא או קורא מחשבות.
 
 
לצפיה ב-'יש רק הבדל אחד קטן בינך לבינו'
יש רק הבדל אחד קטן בינך לבינו
04/01/2018 | 21:39
1
47
אתה אמריקאי, הוא לא.
 
לי יש שתי משכנתאות וHELOC. נראה לך שמישהו מישראל יכול לקבל את זה? אז מה זה שווה להגיד "זה מעשה רגיל שגם אני עושה"?
לצפיה ב-'בHARD MONEY הוא יכול גם יכול'
בHARD MONEY הוא יכול גם יכול
04/01/2018 | 22:46
39
לא רק שהוא יכול הוא גם קיבל כבר, להזכירך הוא רוצה לעשות REFINANCE.
יש גם בנקים שנותנים משכנתאות לתושבי חוץ בריביות גבוהות יותר מאשר לאמריקאים.  יש גם בנקים ישראלים עם שלוחות בארה"ב שנותנים משכנתאות רגילות לאזרחים ישראלים אבל בדרך כלל מדובר באנשים עם גב פיננסי ונכסים יקרים באופן יחסי.
 
לצפיה ב-'שוב שלילי'
שוב שלילי
04/01/2018 | 06:18
1
58
אין לי אינטרס להתנצח איתך. אם אתה בטוח שאין הלוואות כאלה של 75%, אז בסדר. אם לא נתקלת בכזה, זה לא אומר שאין.
 
עד עכשיו לא משכתי אף אחד לשיחה צד או פרטית ואין לי שום אינטרס להבטיח משהו שאני לא יכול לקיים, שכן, המטרה שלי לבנות מערכות יחסים עם לקוחות ולא לאכזב אותם על ההתחלה.
 
אני מאחל לך הצלחה, מקווה שהגישה השלילית שלך לא תפגע בהשקעות שלך בארה"ב.
 
 
לצפיה ב-'ההשקעות שלי בסדר גמור, תודה רבה.'
ההשקעות שלי בסדר גמור, תודה רבה.
04/01/2018 | 21:40
62
ואני עושה אותן בעצמי, לא צריך "ליווי אישי".
לצפיה ב-'מימון'
מימון
31/12/2017 | 11:32
87
מעונין באינפורמציה לצורך קבלת מימון לרכישת נכס בפלורידה.
או מימון בעלים.
10akenig@gmail.com
לצפיה ב-'פתיחת LLC'
פתיחת LLC
25/12/2017 | 17:12
25
204
שלום רב, 
אני מנסה לפתוח LLC בעצמי. קיבלתי הצעות מחברות בארץ במחירים שנראים לי יקרים, באזור 900$ בפלורידה. נכנסתי לאתר שצויין פה LEGALZOOM והתחלתי את התהליך ללא קושי. בשלב הסופי נתקלתי בבקשה ל SSN, מה שכמובן אין לי וטלפון מקומי שגם אין לי. האם יש רעיונות כיצד להתקדם משם?
 
תודה רבה
לצפיה ב-'למה אתה צריך legalzoom ?'
למה אתה צריך legalzoom ?
26/12/2017 | 01:55
5
270
 
לך על זה.
 
למה הם ביקשו ממך SSN? יכול להיות שצירפת שירות של הוצאת EIN לחבילה? כי אם כן - זה יהיה בעייתי בלי SSN, אבל ממש לא נדרש לLLC.
 
טלפון מקומי אפשר לעשות דרך סקייפ/גוגל/אלף ואחד שירותי VOIP אחרים.
לצפיה ב-'פתיחת LLC המשך'
פתיחת LLC המשך
28/12/2017 | 16:45
4
94
נתקלתי בבעיה נוספת. דורשים כתובת מקןמית. הבנתי שיש דרך להשיג כתובת ע"י סוכן מקומי (Registered Agent). האם מישהו יודע איך משיגים כתובת? אינני יכול לתת את הבית שברשותי כי גרים בו. 
 
שאלה שניה - האם יש צורך להציא EIN כאשר אני הבעלים היחידי של ה LLC?
 
תודה רבה
לצפיה ב-'אתה צריך לשכור שירותי registered agent'
אתה צריך לשכור שירותי registered agent
28/12/2017 | 21:33
97
זה עולה בין 50 ל150 דולר למדינה, תעשה גיגול של מי מספק את השירות בפלורידה. קח בחשבון שזה לא שירות דואר (אם כי חלק מספקים גם שירות דואר תמורת תשלום נוסף). אם אתה צריך כתובת אמריקאית לקבלת דברי דואר (אתה צריך? בשביל מה?) - את זה אפשר לעשות דרך כל מיני ספקים אחרים (למשל ups store שכונתי).
 
אתה לא צריך EIN אם אתה הבעלים היחידי, אבל יכול להיות שהבנק ידרוש שיהיה לך EIN אם תרצה לפתוח חשבון בנק בשם הLLC.
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
29/12/2017 | 13:50
2
193
1. בשביל לפתוח LLC בפלורידה לא צריך כתובת מקומית. אתה יכול לתת את הכתובת שלך בישראל.
2. https://www.floridaregisteredagent.net/ עושים את ה"עבודה" (כלומר, גובים 49$ ומסכימים לא לעשות כלום בתמורה)
3. אתה צריך EIN בשביל לפתוח חשבון בנק על שם הLLC. נורא קל לקבל אותו: צריך לפקסס לIRS ערימה של מסמכים ובתוך כמה ימים אתה מקבל את הEIN בחזרה לפקס. אפילו את הפקס עצמו אתה יכול לשלוח ולקבל דרך האינטרנט, נסה למשל faxbetter. הם יתנו לך מספר פקס לשבוע בחינם, בשביל לשמור אותו יותר אתה צריך או לשלם או לקבל פקס ואז לקבל עוד שבוע בחינם. אתה יכול לשלוח לעצמך פקס בחינם משירותים חינמיים אחרים....
 
ובהקשר זה, שאלה למי שיש לו קצת יותר נסיון ממני: מה בעצם נדרש מהregistered agent? אני שוקל לפתוח כתובת וירטואלית בחינם (יש שירות כזה במיאמי), לתת להם יפוי כח נוטריוני כך שיוכלו לקבל מכתבים בדואר רגיל בשמי, ואז לתת את הכתובת הזו בתור הregistered agent. דעות בעד \ נגד?
לצפיה ב-'אגב, טלפון מקומי וSSN'
אגב, טלפון מקומי וSSN
29/12/2017 | 13:54
69
טלפון מקומי: יש אפליקציות שנותנות מספר טלפון אמריקאי ב10$ לשנה. אתה יכול לקבל שיחות, הודעות קוליות וSMS ללא תשלום נוסף, ובשביל להוציא שיחות צריך לשלם קצת.
 
SSN: כמובן שאין לך, אבל ITIN (שזה "חליף" SSN עבור מי שאינו אזרח) אתה תצטרך במילא להוציא. רואי חשבון דורשים 500 ש"ח, אך אני הוצאתי לעצמי. יותר מסובך מאשר EIN אבל אפשר להסתדר.
לצפיה ב-'registered agent נועד רק לדבר אחד'
registered agent נועד רק לדבר אחד
29/12/2017 | 23:52
69
לקבל מסמכים רשמיים בשמך. משמע - אם הagent חתם על קבלה, זה מספיק כדי לטעון שקיבלת את המכתב.
 
המכתבים שנשלחים לagent אלה כתבי תביעה או אזהרות לפני תביעה. agent חייב להיות עסק אמיתי (עם בן אדם בקבלה) שפתוח בשעות העבודה הרגילות (בד״כ 9-5 בכל יום עבודה). ה agent מתחייב לפעול בשמך מול המדינה, לא סתם קוראים לזה ״agent״. אין פה קשר לייפוי כוח (אין להם), הם מייצגים אותך בקבלת כתבי תביעה ומתחיילים להעביר אותם אלייך בהקדם האפשרי. ברוב המדינות, אם הagent זה עסק, אז הם חייבים להיות רשומים במיוחד מול הרשויות במדינה (בד״כ כל אדם פרטי יכול להיות agent, אבל לא כל עסק). מי שפועל כagent שלך חייב לחתום על מסמך בנושא שמצורף לרישום הLLC שלך.
 
אני קיבלתי רק מכתב אחד לagent בכל שנות בעלות על מספר נכסים במספר מדינות: אזהרה שנזילת ביוב באחד הנכסים שלי צריכה להיות מתוקנת תוך 24 שעות מקבלת המכתב או שאתבע על נזקים לעירייה. agent העביר לי את המכתב בערך תוך שעה מהקבלה.
לצפיה ב-'דעתי...'
דעתי...
03/01/2018 | 04:22
18
127
על מנת לפתוח חברה בפלורידה, לא צריך לשלם לאף אחד.
עלות פתיחת חברה LLC היא בערך $120 וזהו גם התשלום השנתי על אחזקתה.
פתיחת חברה אפשר לבצע לבד און ליין.
 
נדרש, שלחברה יהיה סוכן רשום מקומי שאליו יגיעו פרטי הדואר שלך ושיכול לקבל את זה בשעות חלוקת דואר. יש חברות שעושות את זה בתשלום של החל מ25$.
 
לגבי SSN, זהו מספר ביטוח לאומי ולא צריך אותו לטובת LLC. מה שמקובל שיהיה לחברה זה ITIN מספר מזהה לטובת מיסוי ואותו פותחים גם לדיווח מס. מספר זה משמש במקום SSN כשנדרש.
 
תחילה אפשר לפתוח מס EIN.
אני ממליץ להיוועץ עם רו"ח מוסמך. אני מתווך ולא עוסק בראיית חשבון.
 
 
לפני שרצים ומשלמים כספים לחברות שפותחות כאן חברות ונותנות שירותים, כדאי לבדוק קודם מה באמת אתם  צריכים
לצפיה ב-'המשך שאלה פתיחת LLC'
המשך שאלה פתיחת LLC
03/01/2018 | 10:04
17
52
ניסיתי לפתוח לבד. בכל האתרים שדרכם ניסיתי דורשים גם כתובת מגורים באמריקה, בנוסף לסוכן המקומי. יש לי כבר ITIN וכמו כן בתים בפלורידה. האם אפשר לשים כתובת של בית שלי (שמושכר כמובן)? כמו כן, האם אפשר לשים בסעיף SSN את ה ITIN שלי? ניסיתי לפתוח דרך INCFILE שקיבלו הרבה המלצות ונותנים סוכן מקומי חינם לשנה ראשונה.
תודה רבה
לצפיה ב-'מה זאת אומרת ״בכל האתרים״?'
מה זאת אומרת ״בכל האתרים״?
03/01/2018 | 10:20
6
42
יש רק אתר אחד ונתתי לך קישור אליו. איזה עוד אתרים?
 
לא, אי אפשר לשים כתובת של בית שכבר מושכר כי יגיעו לשם מכתבים בשבילך שאתה רוצה לקבל. שים את הכתובת שלך בארץ, למה אתה מסתבך?
 
איפה מצאת סעיף SSN? חיפשתי וחיפשתי ולא מצאתי כזה בטופס.
 
איפה אתה מסתכל? למה שלא תשים קישור לאתר במקום להגיד ״בכל האתרים״, למה שלא תגיד מה אתה ממלא במקום להגיד ״סעיף SSN״?
 
איך אפשר לעזור לך אם אתה לא מוכן לגלות מה אתה עושה בדיוק?
לצפיה ב-'תשובה '
תשובה
03/01/2018 | 10:40
5
31
היי vinney
כתבתי את שם האתר שדרכו ניסיתי.https://www.incfile.com/ בנוסף ניסיתי דרך . https://www.legalzoom.com/country/ilהאם אתה מתכוון לאתר  floridaregisteredagent.net? 
ניסיתי דרכם. כבר בדף הראשון מבקשים כרטיס אשראי, לפני שהתחיל התהליך. 
בשני האתרים שציינתי מבקשים בשלב כלשהו של התהליך גם כתובת אמריקאית וגם SSN. זאת הכוונה שלי. את פרטי התשלום דורשים רק בסוף, לאחר שכל הפרטים מלאים.
 
תודה
לצפיה ב-'בתגובה הראשונה שלי, לפני שבוע, שמתי לך לינק. פתחת אותו? '
בתגובה הראשונה שלי, לפני שבוע, שמתי לך לינק. פתחת אותו?
03/01/2018 | 10:45
4
32
לצפיה ב-'המשך'
המשך
03/01/2018 | 11:08
3
33
כן.אתה מתכוון ל http://dos.myflorida.com/sunbiz/forms/limited-liab...?  פתחתי. זה ניראה באמת הדרך הזולה והפשוטה למקומיים. פחות לזרים. צריך לעשות בנפרד סוכן מקומי, ולשלוח ל IRS לקבל EIN. 
לצפיה ב-'לא הבנת. זאת הדרך היחידה'
לא הבנת. זאת הדרך היחידה
03/01/2018 | 11:14
2
37
כל השאר - פשוט מקלידים את הנתונם שמסרת להם באתר הזה. כל הכסף שאתה משלם מעבר ל120 דולר של האגרה הממשלתית שהאתר הזה גובה - זה כדי שמישהו ישב מול המחשב ויקליד באתר הזה בשבילך.
 
למה אתה לא יכול לעשות את זה בעצמך? תעשה רישום נפרד לסוכן, למה זה בעיה? אתה הולך לעשות את זה כל שנה במילא. מה יש לך מIRS? בשביל מה אתה צריך EIN? אתה הולך להעסיק מישהו מחר?
לצפיה ב-'המשך'
המשך
03/01/2018 | 11:31
1
27
הבנתי. אני צריך EIN בשביל לפתוח חשבון ל LLC. כמו כן מבקשים באתר הזה חתימה של הסוכן.איך בדיוק אני אמור לעשות את זה? ניראה לי שמי שעושה דרך האתר הזה ללא מתווכים משתמש בתור סוכן של עצמו ולכן יכול לחתום?
לצפיה ב-'אתה לא צריך EIN'
אתה לא צריך EIN
03/01/2018 | 11:42
40
אתה LLC של בן אדם אחד. תן להם את הITIN שלך.
 
איך לעשות את החתימה של הסוכן - תשאל את הסוכן. תמצא את הסוכן והוא יתן לך הוראות מה לעשות.
לצפיה ב-'אתר SUNBIZ'
אתר SUNBIZ
03/01/2018 | 22:58
9
63
אתה יכול לפתוח חברה לבד באתר האינטרנט של SUNBIZ
אתה יכול לשים ITIN במקום SSN. 
 
אם אני יכול לעזור, דבר איתי. הפרטים שלי בחתימה. 
לצפיה ב-'אדי - החתימות של תפוז לא עובדות. כבר יותר משנה.'
אדי - החתימות של תפוז לא עובדות. כבר יותר משנה.
04/01/2018 | 01:33
8
36
לצפיה ב-'הפרטים שלי'
הפרטים שלי
04/01/2018 | 06:13
7
35
כבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX  דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: realtor@eddiegur.com  
אתר: www.eddiegur.com
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur
לצפיה ב-'המשך- פתיחת LLC'
המשך- פתיחת LLC
04/01/2018 | 17:00
6
44
תודה לכל התשובות המועילות. החלטתי לפתוח את ה LLC דרך האתר - https://www.incfile.com/. הם גובים רק 49$ ונותנים את שרות הסוכן שנה חינם.
לפי מה שהבנתי בפורום, אין צורך כרגע לפתוח EIN היות ואני בעלים יחיד? חשבון בנק בארהב כבר יש לי (פרטי).
שאלה נוספת למומחי הפורום - האם עלי לפרט את עיסוק ה LLC או שמספיק לכתוב בעיסוק " קנייה , השכרה ומכירת נכסים"?
 
תודה רבה
לצפיה ב-'לא צריך לפרט כלום'
לא צריך לפרט כלום
04/01/2018 | 21:41
5
43
למעשה, תפרט כמה שפחות.
לצפיה ב-'הגשת דוח ך LLC'
הגשת דוח ך LLC
15/01/2018 | 17:08
4
19
שלום לכולם, בהמשך לשאלות לגבי ה LLC. נאמר לי ממספר יועצי מס אמריקאים (בארץ) שלפי החוק החדש שניכנס ב 2017 גם מחזיק יחיד צריך להגיש דוח על ה LLC. לפי מה שחשבתי אזי בהנחה אני הבעלים היחידי של ה LLC, האם יש שינוי כלשהו בהגשת הדוחות בארה"ב? מטרת פתיחת ה LLC היתה מראש בשביל למנוע את תשלום המס במקור FIRPTA לזרים. הבנתי שקנייה דרך LLC, תפתור אותי מזה (כניראה) וכמו כן תתן לי הגנה משפטית ללא צורך בהגשת דוח נוסף ל LLC.
תודה 
לצפיה ב-'המשך'
המשך
15/01/2018 | 17:38
3
15
לפי מה שנאמר לי הדוח המדובר שצריך להגיש הינו form 5472?
לצפיה ב-'אם אתה לא סומך על יועצי מס שלך - למה אתה משלם להם?'
אם אתה לא סומך על יועצי מס שלך - למה אתה משלם להם?
16/01/2018 | 01:12
2
45
לבוא לפה כדי לוודא את מה שאמרו לך אנשי מקצוע ששילמת להם על ייעוץ מקצועי נראה לי קצת מוזר.
 
בכל אופן, הדיון על LLC וFIRPTA היה פה לא מזמן, המסקנה הייתה שזה בכלל לא ברור שLLC יהיה יותר טוב: הדרישות לניכוי במקור מLLC יותר גבוהות.
 
לגבי 5472 - מדובר בטופס שצריך למלא עבור תאגידים שיש להם יותר מ25% אחזקה זרה. LLC אינו תאגיד אלא אם כן בפירוש בחרת להתייחס אליו ככזה.
 
מה שכן הוא שמ2017 אכן השתנו הכללים, ורק לצורך הדיווח (הדיווח בלבד, לא חישוב מסים ולא שום דרישה אחרת), LLC בבעלות זרה נחשב לתאגיד. ז״א צריך למלא את הטופס הזה עבור LLCים עם בעלות זרה, גם אם לא מתייחסים אליהם כתאגיד מכל בחינה אחרת.
 
יש יותר פרטים באתר של הIRS פה: https://www.irs.gov/instructions/i5472
 
בגדול, נראה שקיבלת ייעוץ מקצועי ואמין מהאנשים שאמורים לתת ייעוץ כזה. לא שיקרו לך.
לצפיה ב-'המשך '
המשך
16/01/2018 | 09:40
1
15
היי ויני ותודה על התגובה. הסיבה שאני שואל פה זה בגלל שהבנתי מזמן שיועצי מס אינם אלוהים, ובגלל השינויים הרבים הם גם יכולים לטעות. כמובן שאינני משלם להם מעבר לדוח שנתי. לענייננו - לפי מה שנאמר בתחילת השרשור, הבנתי ממך שבתור בעלים יחיד של LLC אין צורך ממשי להוציא EIN. עכשיו לפי הבנתי, היות וה LLC מחויב למלא את הטופס הזה ולשלוח, אזי חייבים להנפיק את ה - EIN? 
לגבי FIRPTA - אני יודע שזה לא בהכרח עוזר, אבל אני מנייח שיש סיכוי יותר גדול שהטייטל תתייחס ל - LLC כאילו הוא אמריקאי ואז לא תנקה את מס במקור.
תודה
לצפיה ב-'הLLC עם חבר בודד נקרא "SMLLC"'
הLLC עם חבר בודד נקרא "SMLLC"
16/01/2018 | 10:02
20
single member LLC.
 
LLC כזה מזוהה באותו מספר מזהה כמו בעליו, במקרה הזה - אתה. אתה תוציא ITIN לעצמך כדי להגיש דוחות מס עבור עצמך. הITIN הזה יזהה גם את הLLC שלך.
 
לגבי FIRPTA - הLLC אכן אמריקאי, והמוכר לא ינקה מס במקור, אבל אתה לא אמריקאי, ולכן הLLC חייב לנכות מס במקור. ניכוי מס במקור הזה הוא במדרגת המס הגבוהה ביותר, משהו כמו 37% כרגע, לא זוכר. זאת בניגוד לניכוי של 15% לפי אמנה שהיה עושה המוכר. מכיוון שהLLC לא נבדל מבעליו מבחינת מס, אני לא בטוח אם אתה יכול בכלל לטעון שבגלל שהLLC "אמריקאי" המוכר לא צריך לנכות במקור, להערכתי הטריק הזה לא יעבוד. אם תסתכל על הטופס W-9 שאתה אמור לתת למוכר, בהוראות כתוב במפורש שעבור SMLLC אתה צריך לרשום את הפרטים של הבעלים, לא של הLLC (גם מזהה מס, וגם אם מדובר בגורם זר או לא).
 
תוודא את זה עם יועצי מס שלך, אבל ההבנה שלי היא שבשום מצב LLC לא פוטר אותך מניכוי במקור, ורק יכול לסבך אותך מהבחינה הזאת. שזה הגיוני, הרי הניכוי במקור נועד למנוע מצב שזר מושך כסף בליל לשלם מס, הגיוני שלא יהיה אפשרי להמנע מזה עבור זרים, לא?
לצפיה ב-'מיסוי בעידן טראמפ'
מיסוי בעידן טראמפ
27/12/2017 | 22:21
8
123
עד היום גם לתושבים זרים היה פטור על 4,200 $ ׁ(לזוג 8,300 $) פר מגיש דו"ח על הכנסות מארה"ב personal exemptions 
בתוכנית החדשה זה בוטל בעקבות הכפלת ה standard deduction מ 12K ל 24K 
 
אשמח לשמוע ממי שמבין את משמועיות התוכנית החדשה ואך תשפיע בשורה התחתונה מבחינת עלות המס על הכנסות של 10K או 20K 
מה שלמעשה נוגע לבעלי הכנסות מנכסים מניבים שמחזיקים בבית אחד או קצת יותר.
 
לצפיה ב-'כמה שידוע לי אין דבר כזה exemptions יותר.'
כמה שידוע לי אין דבר כזה exemptions יותר.
27/12/2017 | 22:24
2
116
משמע מס מהדולר הראשון (כי לזרים אין standard deduction).
לצפיה ב-'כן זה בוטל ומאוד משמעותי עבור המשקיע המצוי'
כן זה בוטל ומאוד משמעותי עבור המשקיע המצוי
27/12/2017 | 22:55
1
108
עד היום רוב מי שהיה בעלים על נכס יחיד חבות המס שלו היתה אפסית והרבה בגלל exemptions 
 
האם אתה יודע א"כ מה כן תהיה חבות המס ? 
הדרגות עמדו ונישארו על 10% על  $9,525 הראשונים ליחיד 
וירדו מ 15% ל 12% למדרגה הבאה עד 38K
 
אם ישנם עוד פנקציות הדומות ל exemptions שנותרו או הוספו בתוכנית החדשה ?
 
 
לצפיה ב-'נוסף העניין של 20% לpass-through'
נוסף העניין של 20% לpass-through
28/12/2017 | 00:17
88
אבל אני לא יודע אם זה רלוונטי לזרים בכלל, ואם כן - באיזו צורה.
לצפיה ב-'מה זה standard deduction'
מה זה standard deduction
28/12/2017 | 11:28
4
66
אשמח להסבר, ובפרט, האם זה משפיע עלי בתור בעלים של בית יחיד?
תודה!
לצפיה ב-'אתה לא תושב אמריקאי, נכון?'
אתה לא תושב אמריקאי, נכון?
28/12/2017 | 11:37
3
97
אם אתה לא גר בארה"ב ולא אזרח ארה"ב - זה לא משהו שצריך להטריד אותך. זה לא משפיע עלייך.
 
בגדול, בשיטת המיסוי האמריקאית, אפשר לנכות סכום סטנדרטי כלשהו מהכנסה במקום לפרט הוצאות באופן פרטני, כדי לחסוך בטרחה לאנשים. מי שההוצאות האמיתיות שלו נמוכות מהסכום הזה - מרוויח. מי שלא - מפרט בכל זאת. אם אתה ישראלי שחי בישראל ורק משקיע בארה"ב - זה לא רלוונטי אלייך. אתה מפרט הוצאות תמיד.
לצפיה ב-'הבנתי'
הבנתי
28/12/2017 | 11:56
2
94
אני אכן ישראלי וגר בישראל.
 
אז אם אני מבין נכון את ההבדל בין מה שהיה למה שיהיה:
נניח שהכנסתי 10K בשנה והוצאתי, כולל פחת, 6K, סה"כ 4K רווח.
עד עכשיו לא הייתי מחוייב במס בגלל שהייתי פחות מהexemption
מעכשיו אצטרך לשלם 400$ מס.
 
נכון?
לצפיה ב-'בגדול כן.'
בגדול כן.
28/12/2017 | 20:46
1
91
לצפיה ב-'תודה! אכן שינמוך משמעותי'
תודה! אכן שינמוך משמעותי
28/12/2017 | 22:21
53
לצפיה ב-'מיסוי השקעות בקבוצות השקעה'
מיסוי השקעות בקבוצות השקעה
24/12/2017 | 21:43
3
138
שלום חברים
 
מספר שאלות 
 
1. בשעה טובה ובאופן מפתיע סיימתי השקעה בקרן הגשמה במסלול מימון מוקדם מהצפוי, קיים רווח ,
 
כיצד אני אמור לנהוג בנוגע לאירוע המס? ( לבקש K1? וללכת למס הכנסה?)
 
2. יש לי נכס בארהב, משלם כל חודשיים מקדמת מס לפי הפנקסים ולאור ההכנסות, מתי אני אמור לעשות אם בכלל דוח שנתי? רק במרץ? ( אני מדבר על בארץ.. לדיווח בארהב יש לי רוח אמריקאי שמתקתק לי - יודע שעדיף רוח ישראלי אמריקאי שעושה את הדברים בטור)
 
3. האם למישו ניסיון עם חברת OMEGA לפתיחת חשבון בבבנק בBOA?/ הצעות לחברות/עו"ד אחרים שעושים זאת?
 
תודה מראש לעונים.
לצפיה ב-'כמה עולה לפתוח חשבון דרך OMEGA ?'
כמה עולה לפתוח חשבון דרך OMEGA ?
25/12/2017 | 18:26
2
81
לצפיה ב-'חברת OMEGA'
חברת OMEGA
25/12/2017 | 19:24
1
94
לא יודע בדיוק מה החוקים פה אם מותר לפרסם/אסור, כמה מאות דולרים.. יכול לשלוח לך את הפרטים של איש הקשר
לצפיה ב-'את המקום כבר פירסמת (וזה מותר)'
את המקום כבר פירסמת (וזה מותר)
25/12/2017 | 21:35
78
את המחיר לא פירסמת (וגם זה מותר).
זה סוד מה הוא?
 
לצפיה ב-'השקעות נדל"ן בארה"ב החל מ-25,000$'
השקעות נדל"ן בארה"ב החל מ-25,000$
21/12/2017 | 18:02
13
338
מודל ההשקעות היחודי של R² מציע להשקיע בנדל"ן בשוק האמריקאי ביחידות של 25,000$
 
כל המידע באתר של אר בריבוע
לצפיה ב-'לידיעתך: מה שאתם עושים אינו חוקי.'
לידיעתך: מה שאתם עושים אינו חוקי.
21/12/2017 | 23:13
11
285
ואגב לפרסם בתפוז עולה כסף.
 
לצפיה ב-'לא חוקי'
לא חוקי
24/12/2017 | 11:17
10
189
בגלל שהם מפרסמים תשואות?
לצפיה ב-'לא חוקי כי הם מוכרים ניירות ערך בלי תשקיף'
לא חוקי כי הם מוכרים ניירות ערך בלי תשקיף
24/12/2017 | 11:26
9
173
אני מניח שלזה הייתה הכוונה.
לצפיה ב-'אכן'
אכן
24/12/2017 | 11:26
84
לצפיה ב-'הם מחוייבים לזה רק אם יהיה מעל 35 אנשים להשקעה, לא?'
הם מחוייבים לזה רק אם יהיה מעל 35 אנשים להשקעה, לא?
24/12/2017 | 14:51
7
86
לצפיה ב-'טעות נפוצה אבל לא'
טעות נפוצה אבל לא
24/12/2017 | 14:55
6
114
הם מחוייבים לתשקיף אם הם פונים למעל 35 אנשים (35 ניצעים בלשון החוק) ולא 35 משקיעים, כלומר גם אם יש להם 0 משקיעים אבל הם פנו למעל 35 אנשים (למעט לקוחות כשירים) הם עוברים על החוק.
 
 
לצפיה ב-'במקרה הזה איך בעצם קבעת שהם פונים למעל 35 ניצעים?'
במקרה הזה איך בעצם קבעת שהם פונים למעל 35 ניצעים?
24/12/2017 | 18:00
5
89
הם עוד לא הציגו לך שום הצעה
 
בנוסף
 
לצפיה ב-'הם הרגע הציעו הצעה כזו פה בפורום'
הם הרגע הציעו הצעה כזו פה בפורום
24/12/2017 | 18:06
3
139
והאתר שלהם מופנה לכל מען דבעי.
איך איך מגבילים את הניצעים שלהם בדיוק?
תהיה בטוח, הם יציעו גם בפגישה את ההשקעה שלהם לכל אחד עם דופק (בגלל זה גם סכומי ההשקעה הם כ"כ נמוכים).
אתה מוזמן להיות תמים ולטמון את ראשך בחול, לא לחינם HAP, הגשמה וכו' החלו לפרסם תשקיפים בעלויות עתק, זה לא מאהבת הציבור ורצון בשקיפות, זה מזה שהרשות הראתה להם תמרור עצור גדול.
זה לא חוקי ובגדול, ובדיוק בגלל מקרים כאלה המחוקק חוקק את חוק ני"ע, החוק בארה"ב אגב דומה מאד אז אם הם מקבלים משקיעים אמריקאים הם גם עוברים על החוק בארה"ב.
 
 
לצפיה ב-'החוק בארה״ב הרבה יותר נוקשה'
החוק בארה״ב הרבה יותר נוקשה
24/12/2017 | 23:54
1
86
משקיעים פרטיים חייבים לעמוד בקריטריונים (הון עצמי של מליון+ דולר או הכנסה שנתית של כמה מאות אלפי דולרים).
לצפיה ב-'זה להשקעות בסיכון גבוה'
זה להשקעות בסיכון גבוה
25/12/2017 | 03:02
67
שמחייבות להיות מעמד של accredited investor
 
accredited/qualified investors are classified as meeting certain criteria, such as having an annual income of at least $200,000 in each of the past two years ($300,000 for joint income) or a net worth of at least $1 million
לצפיה ב-'זה לא מדויק. זה תמרור עצור חלקי'
זה לא מדויק. זה תמרור עצור חלקי
25/12/2017 | 11:34
68
התשקיפים היו לפרויקטים שצופים שיהיו בהם מעל 35 משקיעים.
הגשמה ממשיכה לגייס לפרויקטים קטנים יותר בשיטה הישנה (שולחת מידע על ההשקעה לכל מאגר המשקיעים שלה, שכולל אלפי משקיעים).
 
יש שאלה משפטית מה בדיוק מותר לפרסם מבלי שזה ייחשב להצעה.
צריך פסיקה/פסיקות של בית משפט בשביל לדעת.
רשות ני"ע נמנעת מהבאת הנושא לבית משפט (וחבל מאד לדעתי), אז זה נתון לפרשנות.
 
בינתיים הרשות הגדירה מצגים שאסור להציג לפני ההצעה (למשל, מודל פיננסי של ההשקעה), והנחתה את החברות האלה להחתים כל ניצע לפני הצגת ההצעה, על מנת לוודא שלא הציעו ליותר מ-35 ניצעים.
גם אני לא מאמין שהחברות באמת ממלאות את ההנחיה הזו ב-100%.
לצפיה ב-'למה לדעתך הם כתבו את ההודהע הזאת אם לא לשדל לקוחות?'
למה לדעתך הם כתבו את ההודהע הזאת אם לא לשדל לקוחות?
24/12/2017 | 23:55
55
לצפיה ב-'חחחח'
חחחח
03/01/2018 | 04:26
34
יש מספיק אתגרים ברכישת נכס בחו"ל:
1. רחוק מהעין
2. שליטה חלקית במתרחש
3. צורך ביפוי כח באדם מקומי
 
אבל כל זה טוב ויפה כי אפשר להרוויח תשואה נאה...
עשו לעצמכם טובה, קנו נכס מלא שאתם הבעלים שלו בטוב וברע.... לא חלקי נכס, לא מניות נכס...כאלה שיכולים לאבד את ערכן בשנייה. חבל!!!
לצפיה ב-' פורומים חדשים מחכים לכם '
פורומים חדשים מחכים לכם
24/12/2017 | 13:21
28
 
פורום חדש יעסוק בדיני המס כולל תחום המיסוי הפלילי, בו תקבלו ייעוץ מעו"ד מומחה, לשעבר מנהל תחום במחלקת החקירות של רשות המיסים 
היכנסו עכשיו לפורום דיני מע"מ ומס הכנסה 
 
פורום חדש מרכז ייעוץ משפטי ומענה על שאלות בנושאים של ויזה, דרכון זר, הגירה, אזרחות ואשרת עבודה בחו"ל, בבריטניה וארה"ב בעיקר
היכנסו עכשיו לפורום ויזה ואזרחות בבריטניה וארה"ב
לצפיה ב-'דו״ח שנתי'
דו״ח שנתי
24/12/2017 | 08:56
2
106
איזה דו״ח אני צריך לבקש מחברת הניהול המקומית כדי לראות סה״כ הוצאות והכנסות של הנכס, איך הוא נקרא בארה״ב?����‍♂️
 
תודה מראש
לצפיה ב-'P&L?'
P&L?
24/12/2017 | 09:13
83
אם כי לא מן הנמנע שהם לא יידעו על מה אתה מדבר כי הם לא מנהלי חשבונות. פשוט תבקש דו"ח שנתי של הוצאות והכנסות.
לצפיה ב-'Income & Expense or Profit & loss statements '
Income & Expense or Profit & loss statements
24/12/2017 | 10:47
49
לצפיה ב-'ניהול נכסים בגקסונוויל פלורידה'
ניהול נכסים בגקסונוויל פלורידה
19/12/2017 | 18:56
140

חברת ניהול וותיקה בגקסונוויל פלורידה  (בעלות של ישראלים אמריקאים מ2004 ) מקבלים משקיעים נוספים מעבר לחוג המשקיעים הפרטי
 
משקיעים שבבעלותם נכסים צמודי קרקע להשכרה בגקסונוויל ומעוניינים בניהול אמין מקצועי מוזמנים ליצור קשר במייל או בטלפון
 
אמיר לביא
laviinvestments@gmail.com                    www.lavi-investments.com
19546556838
 
 
לצפיה ב-'הקמת LLC לצורך קניית דירה בארה"ב והכנות נוספות'
הקמת LLC לצורך קניית דירה בארה"ב והכנות נוספות
18/12/2017 | 21:09
41
442
אהלן,

בזכות הפורום המעולה הזה והחברים הנפלאים בו - החלטתי לעבור להשקעה ישירות בלי חברה ישראלית מתווכת (כתבתי פוסט בנושא לפני כמה שבועות) - בניו יורק.
כעת אני מנסה להכין את התשתית לקראת הרכישה- בדגש על הקמת LLC. ראיתי שניתן לבצע אונליין, יחד עם זאת מעדיף לבצע ישירות מול עו"ד (ממתין לתשובתו...
המשך>>
אהלן,

בזכות הפורום המעולה הזה והחברים הנפלאים בו - החלטתי לעבור להשקעה ישירות בלי חברה ישראלית מתווכת (כתבתי פוסט בנושא לפני כמה שבועות) - בניו יורק.
כעת אני מנסה להכין את התשתית לקראת הרכישה- בדגש על הקמת LLC. ראיתי שניתן לבצע אונליין, יחד עם זאת מעדיף לבצע ישירות מול עו"ד (ממתין לתשובתו עדיין). רציתי לשאול:
1. כיצד אני מתמודד עם העובדה שאין לי כתובת פיזית בארה"ב? הבנתי שהקמת LLC דורשת כתובת שכזו. יחד עם זאת, ידוע לי שישראלים רבים מקימים LLC.
2. כמו כן הבנתי שאני זקוק לחשבון בנק בארה"ב. האם יש דרך (כשרה) לבצע זאת בלי להגיע לארה"ב? ראיתי שמישהו ציין בהקשר זה שפתח חשבון השקעות בשוואב (אם כי לא הבנתי איך זה עוזר). יש לי חשבון השקעות ב-Interactive brokers ארה"ב. האם זה יכול לסייע לי איכשהו?
3. דגשים נוספים שקריטי שאדע בשלב זה (כבר יצרתי קשר עם מתווכת מקומית שמתחילה אט אט להזרים לי הצעות לנכסים. כבר בחרתי עו"ד, שמאי ואינספקטור, ומנצל את הזמן כדי ללמוד על האיזור).

תודה!!
לצפיה ב-'מישהו שמע על חברת KS real estate? (יושבים בירושלים)'
מישהו שמע על חברת KS real estate? (יושבים בירושלים)
16/12/2017 | 23:18
10
142
הם מנהלים נכסים בסינסינטי ובשיקאגו
לצפיה ב-'מירושלים הם מנהלים נכסים בשיקאגו?'
מירושלים הם מנהלים נכסים בשיקאגו?
17/12/2017 | 08:31
8
139
לא נשמע לך קצת מוזר?
 
לצפיה ב-'יש להם שם שלוחות ועובדים'
יש להם שם שלוחות ועובדים
17/12/2017 | 09:04
7
130
הם קונים נכסים, משפצים ומוכרים למשיקיעים ישראלים תחת חברת ניהול שלהם
לצפיה ב-'וזה לא נשמע לך מוזר ומחשיד?'
וזה לא נשמע לך מוזר ומחשיד?
18/12/2017 | 08:20
111
אם הם יושבים שם למה למכור נכסים לישראלים? יש מעל 300M אמריקאים, אתה חושב שחסרים משקיעים שם? למה לחפש אותם בצד השני של כדור הארץ?
אם היית מחפש נכס להשקעה בבאר שבע היית פונה למשווק בניו יורק?
 
לצפיה ב-'אגב תקרא קצת על הטייה פסיכולוגית בשם: "הטיית הזמינות"'
אגב תקרא קצת על הטייה פסיכולוגית בשם: "הטיית הזמינות"
18/12/2017 | 08:21
5
109
לצפיה ב-'שאלה'
שאלה
18/12/2017 | 12:52
4
108
תודה רבה על התשובות. אבל האם הדבר לא נכון עבור כל חברה שמשווקת נדלן בארהב לישראלים? הם יכולים לשווק אותו רק לאמריקאים
לצפיה ב-'לשאלתך: כן'
לשאלתך: כן
18/12/2017 | 15:27
72
לצפיה ב-'כל חברה שמשווקת נדל"ן בארה"ב *דווקא* לישראלים היא חשודה'
כל חברה שמשווקת נדל"ן בארה"ב *דווקא* לישראלים היא חשודה
18/12/2017 | 16:45
2
119
להיות מוכן לעבוד עם משקיעים מרוחקים זה דבר אחד, ולבחור להתמקד דווקא במשקיעים מרוחקים זה דבר אחר.
זה לא אומר שכולן נוכלות, אבל זה בהחלט לא המסלול הסטנדרטי ליזם או לחברת ניהול.
 
כתבת ש"יש להם שם שלוחות ועובדים".
בדקת את זה?
יש לך שמות של חברות, מנהלים, וכו'?
לצפיה ב-'תודה רבה על התשובות, שאלה אחרונה'
תודה רבה על התשובות, שאלה אחרונה
18/12/2017 | 20:18
1
99
האם יש לכם המלצה על חברה כזאת?
עברתי פה על הפורום ולא לגמרי הצלחתי למצוא המלצה על חברה שמוכנה לעבוד עם משקיעים מרוחקים ולא להתמקד רק במשקיעים מרוחקים
 
תודה על העזרה!
לצפיה ב-'שקונים נכס בארה"ב (וגם בארץ אגב)'
שקונים נכס בארה"ב (וגם בארץ אגב)
19/12/2017 | 07:43
127
לא עובדים עם חברות או משווקים, עובדים עם ברוקר (מתווך) טוב ובתקווה אמין וישר שיושב ומתמחה באיזור הספציפי בו אתה מעוניין, בדיוק כמו בארץ.
 
לצפיה ב-'ממליץ להשתמש במתווך מקומי עם רישיון'
ממליץ להשתמש במתווך מקומי עם רישיון
03/01/2018 | 04:30
33
שלא יסכן אותו בשביל לרמות לקוחות. מתווך שייצג רק את האינטרס של הקונה ולא של חברת ההשקעות עצמה.
 
במידה ואתם מחפשים מתווך מקומי, פנו אלי, אני שייך לרשת מתווכים עולמית שמתעסקת בנדלן מניב ויכול להפנות למתווך מקומי באיזור שתחפצו
לצפיה ב-' מחכים לכם בפורום עסקים '
מחכים לכם בפורום עסקים
17/12/2017 | 12:07
22
 
אם אתם מקימים עסק או מיזם, נותנים שירות או משווקים מוצרים,
אמיר לניאדו הגיע לפורום עסקים כדי לתת לכם הנחיה ראשונית לפיתוח העסק שלכם, לגיוס הכספים ולפיתוח המוצר שלכם.
היכנסו להתייעץ איתו עכשיו בפורום עסקים!
לצפיה ב-'לקראת סוף שנת המס:קונה אג"ח קונצ' לא סחירות-פירוט ועדכון:'
לקראת סוף שנת המס:קונה אג"ח קונצ' לא סחירות-פירוט ועדכון:
14/12/2017 | 14:51
57
קונה אג"ח של חברות שהפסיקו להיסחר בבורסה. למוכרים- קיימת אפשרות לניצול מגן מס רווחי הון. להלן רשימה חלקית (דוגמאות נבחרות בלבד) של אג"ח שאני מציע לרכוש:
טאו ב'+ג', קמור ו'+ח', אמפל א'-ג', אייס דיפו א', בסר אירופה ח'+ט', חבס 4, חבס 12, חפציבה ג'רוזלם א'-ג', חפציבה א'(חופים), סוהו נדל"ו ב'+ג', סנטראל יורופיאן א', פרופיט ד', ועוד...
נא לפנות למייל: by17great@gmail.com
לצפיה ב-'השקעה בארה"ב- מפת הדרכים'
השקעה בארה"ב- מפת הדרכים
12/12/2017 | 12:54
14
242
אהלן,
אני חדש בתחום ולומד הרבה מהפורום הזה ומכל מני אתרים שהופעיו גם כן בפורום הזה.
אני מעוניין להשקיע בנכס מניב בארה"ב. 
 
מעניין אותי אם יש מין מפת דרכים של משקיע בנדל"ן בארה"ב. 
כלומר, מפה עם כל השלבים שצריך לעבור המשקיע עד נגיד מכירת הנכס ( לשם הגדרת סוף התהליך).
מפה שיכולה לפרט דגשים בכל שלב. 
ואם אני עף על הרעיון אז גם המשקל הסגולי של כל שלב ( כמו לדוגמא חשיבות של בחירת חברת ניהול, קביעת שכ"ד וכו')
 
אם יש מפה כזאת, יהיה הרבה יותר נוח ונכון ללמוד על כל שלב ושלב.
 
מכירים חיה כזאת? תוכלו לתרום מהידע? 
 
תודה לעונים!
לצפיה ב-'כל מדינה היא שונה'
כל מדינה היא שונה
12/12/2017 | 17:54
2
149
אז אי אפשר בהכרח לכתוב משהו שיתאים לכולם.
 
כמו כן, יש סוגים שונים של השקעות. יש כאלה שקונים בשביל להחזיק לתקופה ארוכה, יש כאלה שקונים בשביל לעשות פליפ וכו'.
לצפיה ב-'נדלן מניב לתקופה ארוכה'
נדלן מניב לתקופה ארוכה
12/12/2017 | 18:33
1
159
מדבר על משהו יותר כללי בלי להיכנס לרזולציה של מדינה והניואנסים שלה
לצפיה ב-'אז מה זה משנה שלב ה"מכירה"?'
אז מה זה משנה שלב ה"מכירה"?
12/12/2017 | 19:00
108
מפת דרכים כזאת היא פשוטה
1. מוצאים נכס
2. קונים את הנכס
3. מוצאים דיירים
4. אוספים שכר דירה
5. משלמים חשבונות
לצפיה ב-'יש "מפת דרכים" כזו בתחומים אחרים (למשל - השקעה בבורסה)?'
יש "מפת דרכים" כזו בתחומים אחרים (למשל - השקעה בבורסה)?
12/12/2017 | 18:15
4
114
נראה שמה שאתה מחפש זה איזהשהוא סוג של "מתכון" - שאם תעקוב אחרי ההוראות שלו בדיוק, ותכניס את כל המרכיבים בכמויות הנכונות - תמיד תצא לך תוצאה קונסיסטנטית. העוגה תמיד תצליח.
 
לא מכיר דבר כזה בשום תחום שקשור להשקעות. לא בניירות ערך, לא בסחורות, ובטח שלא בנדל"ן.
לצפיה ב-'לא מחפש מתכון'
לא מחפש מתכון
12/12/2017 | 18:29
3
87
אלא סוג של רשימה של תחומים מהם מורכבת השקעה בנדל"ן בחו"ל. 
וכל תחום ברשימה ארצה ללמוד לעומק ולהבין איך לעשות אותו על הצד הטוב ביותר. 
משקיע בנ"ע, אז שם יש הרבה מידע מעמיק ומסודר עם הרבה מודלים שאותם אפשר ללמוד ולבחון ובסוף לבחור באסטרטגיה התאימה.
 
במקרה של נדל"ן בחו"ל מהארץ עדיין לא מצאתי מקור מידע מסודר או לפחות מפה שעליה אני מדבר.
לצפיה ב-'כי יש המון משתנים שונים'
כי יש המון משתנים שונים
12/12/2017 | 19:08
84
תקציב זה משתנה מאוד קריטי. מישהו עם תקציב של 50 אלף דולר יהיה מאוד מוגבל באזורים/בתים. מישהו עם תקציב של 500 אלף דולר יכול להשקיע במקומות או סוגי נכסים שיכול להשקיע.
 
מה עם מזומן מול משכנתא? אנחנו עובדים עם בנקים והם מאשרים לנו הלוואות וקוי אשראי. זה נותן לנו גמישות. מישהו שמשקיע מהארץ לא יכול לעבוד עם משכנתאות.
 
מה עם מיסים? אני תושב/אזרח ארה"ב. חוקים שונים לגמרי בהשוואה למישהו מישראל.
 
קניית נדל"ן יכול להיות תהליך של חודשים ארוכים של תכנון וביצוע. יש כל כך הרבה משתנים, יותר קל לאדם לבנות לעצמו תוכנית בהתאם למשתנים שלו, מאשר לעקוב אחרי "מפת דרכים" שחצי מזה יכול להיות לא רלוונטי או שונה.
לצפיה ב-'מצאתי לך מקור מידע מסודר בעברית'
מצאתי לך מקור מידע מסודר בעברית
27/12/2017 | 16:59
1
65
אתר תוכן ישראלי בנושא השקעות נדל"ן בחו"ל
 
 
בהצלחה
לצפיה ב-'תודה, אבדוק את האתר'
תודה, אבדוק את האתר
28/12/2017 | 11:51
22
לצפיה ב-'אין חיה כזאת אבל ליווי אישי יכול לחסוך לך הרבה'
אין חיה כזאת אבל ליווי אישי יכול לחסוך לך הרבה
13/12/2017 | 19:33
106
השקעה בנדל״ן בארה״ב דורשת הבנה והכרה של עשרות פרמטרים אשר צריכים להיות מותאמים לצרכים האישיים שלך והציפיות שלך מהשקעה כזו.
במידה ותרצה אוכל לסייע לך.
למידע נוסף אתה מוזמן להכנס לאתר http://www.myreadvisor.co.il/
בברכה, אילן בחרי
 
 
לצפיה ב-'תודה לעונים'
תודה לעונים
17/12/2017 | 13:08
49
מצאתי משהו שיכול לענות על השאלה שלי ( אם כי לא בצורת מפה, כמו שדמיינתי לעצמי).
מניח שיכול לעזור לאנשים שמתעניינים בתחום ורוצים להבין איך להתחיל:
 
 
יש מלא מדריכים בנושאים שונים. צריך לחפור קצת כדי למצוא את הרלוונטיים לכל שלב.
יש עוד מקורות מידע שהייתם ממליצים?
לצפיה ב-'שלבי ההשקעה בנדל"ן בארה"ב'
שלבי ההשקעה בנדל"ן בארה"ב
27/12/2017 | 15:45
63
הי דני
 
אם אני מבין נכון, אתה מתכון להשקעה בנכס מבנה מגורים פרטי למטרת השכרה לטוווח בינוני ארוך. נכון?
 
הנה קישור למדריך מקוצר שמסביר איך מבצעים השקעה ישירה.
מדריך להשקעה ישירה בארצות הברית
הכוונה בהשקעה ישירה היא שאתה קונה נכס ישירות בשוק בארצות הברית, ולא קונה מחברת שיוק נדל"ן. זה לא הגיוני לחתום במשרד נוצץ ברמת גן על קנייה של נכס באוהיו. יותר משתלם (והגיוני) לבצע את עסקת נדל"ן בארה"ב  דרך ברוקר מקומי.

אתה יכול לבצע השקעה כזו בעצמך אן באמצעות ליווי מקצועי.
לכל שיטה יש יתרונות וחסרונות.
באופן כללי, היתרון לפעול בעצמך הוא לחסוך את עלות הליווי המקצועי ולהימנע מסיכון בעבודה עם גורם לא אמין.
מצד שני, היתרון בליווי מקצועי הוא פתיחת האפשרות לעבוד עם קשרים בדוקים בארצות הברית שכבר הוכחו כמוצלחים (תתפלא אבל בארה"ב לא תמיד פשוט לעבוד עם קבלן אמין או חברות ניהול טובות ובמידה ואין שום בסיס או קשר קודם אז הסיכון להפתעות גבוה יותר) וכמובן היתרון הברור שמי שיודע זה רק מי שהצליח ולא סתם פעם אחת או פעמיים אלא באופן עקבי. בתחום הזה מחיר הטעות יכול להיות גבוה. בשנים האחרונות ראינו בפורום דוגמאות המוכיחות זאת.
 
בהצלחה!
 
ניר
 
גילוי נאות: נדלניר - ליווי אישי להשקעות נדל"ן ישירות בארהב.
מזמין אותך ללמוד עוד על השקעה ישירה בארצות הברית.
באתר NadlaNir.co.il
לצפיה ב-'paralysis by analysis'
paralysis by analysis
03/01/2018 | 04:39
2
148
דני,
אני רוצה מהתחלה להתנצל על מה שאני הולך לכתוב, זה לא מרוע זה מטוב.
 
אני מתווך כבר מספר שנים ועובד עם משקיעים אמריקאים וישראליים ואני גיליתי תופעה רחבה, בעיקר אצל המשקיעים הישראלים שאני קורא לה paralysis by analysis.
 
אני הראשון שיעודד ללמוד על התהליך, לקרוא ולהתייעץ. אך אל נא תיפול תוך בור הלימוד האינסופי מבלי להוציא לפועל את הנלמד. אומרים ש"ידע זה כוח" אבל אני טוען ש"ידע שהוא מיושם זה כוח".... אל תהיה סטודנט נצחי.
 
היו לי עשרות לקוחות שמעולם לא קנו נכס, כי היו במחקר שוק תמידי ומעולם לא קפצו לתוך המים.
 
בשני מילים..... כל השקעה מניבה, מטרה להביא תשואה שנתים ו/או השבחה.
תשואה נקבעת כפונקציה של סיכון..... סיכון גבוהה (במיקום, עיר, אוכלוסיה) מניבה תשואה גבוהה יותר.
 
משקיעים סולידים, מנסים לקבל תשואה יפה בסיכון נמוך. לרוב מקומות שנחשבים לטובים, שם האוכלוסיה תהיה טובה והאיזור ישבח באופן טבעי עם השנים.
 
אם אתה מרגיש אבוד, פנה למתווך מקומי, הוא ילווה אותך בכל שלב של הקנייה וסיפק לך מפת דרכים תוך כדי תנועה.
 
החלט כמה זמן אתה משקיע במחקר ולימוד וקפוץ למים. אני עומד לרשותך במתן עצה ועזרה. אני פועל בדר' פלורידה.
לצפיה ב-'מסכים עם מה שכתבת'
מסכים עם מה שכתבת
03/01/2018 | 08:49
1
41
מסכים שצריך לעבור מתיאוריה לפרקטיקה.
מכיוון שאני נמצא בהתחלה של ההתחלה, אני מעוניין ללמוד את התחום בצורה מקיפה כי מעבר לרצון לגרום לכסף שלי לעבוד מעניין אותי מאוד ללמוד את התחום ולהבין את יחסי הגומלין, הסיכונים, תהליכי עבודה נכונים וכו'.
 
כך אני עושה בכל תחום השקעה שאני מעוניין להיכנס ( אין הרבה, אבל במספר השקעות שביצעתי כך פעלתי:)
נשמע מאוד הגיוני להיעזר באנשים טובים מהשטח.
תודה על הצעת העזרה!
לצפיה ב-'אשמח לסייע'
אשמח לסייע
03/01/2018 | 23:00
22
יש לך את הפרטים שלי, אם צריך עצה או עזרה, אני כאן, באי מייל, טלפון, פייסבוק....
לצפיה ב-'רכישת דירה באוסטין, טקסס'
רכישת דירה באוסטין, טקסס
11/12/2017 | 10:49
155
שלום לכולם.
מעוניינת ברכישת נכס באוסטין, טקסס בטווח המיידי.
סכום השקעה: ~250K
צפי תשואה: ~5-6%
אשמח אם למישהו יש תובנות סותרות או תומכות, והמלצה על איך להתחיל.
תודה לכל המגיבים!

לצפיה ב-'נדלן בארה"ב'
נדלן בארה"ב
08/12/2017 | 18:38
3
266
יש לי אח בארה"ב (שאני סומך עליו מאוד) הגר בג'ורג'יה .
הוא מעניין אותי בבית להשקעה לידו בכ-100000$ המניב שכירות של כ-1000$ בחודש.כמו כן הוא יטפל בתחזוקת והשכרת הנכס.
האם זה עוזר לי להמנע מחברות העוסקות בזה (שאני נמנע מהם בגלל הסיכון) ומקל עלי להשקיע שם בקנית הבית.
כמו כן עלי לציין שיש לי אזרחות נוספת (גרמנית).
אודה על התשובה 
לצפיה ב-'חז"לינו אמרו כבר: "לא עושים עסקים עם משפחה".'
חז"לינו אמרו כבר: "לא עושים עסקים עם משפחה".
08/12/2017 | 21:38
189
לעשות עסקים עם משפחה זה, במקרים רבים, מתכון לקריעת משפחות.
המנהל שלי לשעבר לא דיבר עם אחיו 30 שנה אחרי נפילת עסק ששניהם היו מעורבים בו - וזה לא המקרה היחיד שאני מכיר.
לצפיה ב-'כמה שאלות'
כמה שאלות
10/12/2017 | 12:35
148
מה מצב הנכס ?
כמה ידע יש לאחיך בשיפוצים ? 
האם יש לו ניסיון בטיפול נכסים ?
האם יש לו ניסיון בהתעסקות עם דיירים? 
האם הבית מושכר? במידה ולא הוא ידאג גם לשוכר ?
כמה אתה מבטיח לו בתמורה לשרות ?
יש רואה חשבון שינהל את החשבון ואת המיסים שעליך לשלם ?
בעיקרון לא אמורה להיות בעיה - עד שיש בעיה...
לכן תחשוב על כל התרחישים הכי גרועים שיכולים לקרות ותבהיר את הדברים גם אם זה אחיך - רצוי בכתב .
אם יש לך קצת ספקות עדיף להגיד לו שאתה לחוץ בכסף ולוותר על התענוג
אם אתה חושב שאתה סומך עליו והוא עונה על הקריטריונים של " בעל הבית " 
לך על זה - רק תדע שיש מורכביות שונות ברכישה שצריך מישהו עם נסיון לעשות .
 
אולי תאלץ אותו להיות שותף פעיל בהשקעה זה ייתן לך קצת יותר שקט שהוא יתרוצץ שייפול החשמל בבית .
 
בהצלחה 
לצפיה ב-'ברור שזה עוזר לך להימנע מחברות שעוסקות בזה'
ברור שזה עוזר לך להימנע מחברות שעוסקות בזה
10/12/2017 | 15:15
146
אם יש לך בנאדם מקומי, אמין, שמכיר את השוק, זה יתרון עצום.
 
"לא עושים עסקים עם משפחה" זה כלל שקשה מאד לפעול לפיו.
יש קשרים משפחתיים שזה יכול להתאים בהם ויש כאלה שלא.
 
הייתי משתדל לענות בכנות על שאלות בסגנון הזה:
  1. האם הוא בדרך כלל חוקר לפני שהוא עושה, או שהוא הרפתקן יחסית?
  2. מה רמת היושרה שלו באופן כללי (לא רק מולי)? האם הוא מהסוג שמספר סיפורים ותמיד יש לו תירוץ, או מהסוג שמודה בטעויות, לוקח אחריות, ומפיק לקחים?
  3. אם הוא היה מבקש הלוואה של 100,000$ בלי מסמכים ובלי כלום, הייתי נותן לו? אם הוא לא היה מצליח להחזיר, הייתי סולח?
  4. אם ההשקעה הזו תיכשל באופן חרוץ, כמה אכעס עליו?
אם יש ספק, הייתי מוותר על זה, כי יש סיכון גדול לאבד אח, וגם עוד בני משפחה.
 
גם אם אתה סומך עליו, תבדוק גם חברות ניהול בסביבה.
יכול להיות שאח שלך לא ירצה/יוכל לטפל בזה יום אחד, וחשוב שתהיה לך אופציה ב'.
לצפיה ב-'קבוצת אקולנד'
קבוצת אקולנד
07/12/2017 | 18:48
11
1428
שלום חברים
מישהו מכיר מקרוב את קבוצת אקולנד ויכול להמליץ או לא להמליץ על הקבוצה ? כי אני הולך להכנס איתם לפרויקט בארה"ב !
תודה
לצפיה ב-'מסתכל על האתר שלהם'
מסתכל על האתר שלהם
08/12/2017 | 02:43
7
217
לא ממש מרשים. על סמך מה החלטת להכנס איתם לפרויקט?
לצפיה ב-'אני אמור להפגש איתם '
אני אמור להפגש איתם
08/12/2017 | 13:02
6
184
בתקופה הקרובה , על סמך שמעניין אותי תחום הקנאביס הרפואי בארה"ב והם הציעו השקעה בחברה שמגדלת ומוכרת קנאביס חוקי בארה"ב.
אני כמובן עדיין בלי נסיון רב בתחום ההשקעות
לצפיה ב-'לפני כן כתבת " אני הולך להכנס איתם לפרויקט"'
לפני כן כתבת " אני הולך להכנס איתם לפרויקט"
08/12/2017 | 17:19
4
164
ועכשיו "אני אמור להפגש איתם". אז זה לא ברור באיזה שלב אתה.
 
האם כבר נפגשת איתם והביאו לך מידע? על סמך מה בחרת אותם?
לצפיה ב-'לא'
לא
08/12/2017 | 19:00
3
136
יכול להיות שלא הסברתי את עצמי נכון , אני מתנצל. 
עוד לא נכנסתי איתם אני בשלב של היכרות עם הבעלים ועם החברה. התעניינתי כי התחום שהם רוצים להכנס אליו מתחבר אליו ויש לי תואר מחקרי בנושא הקנאביס רפואי. 
 
לצפיה ב-'זה מצויין שלך יש תואר בזה - כי להם אין...'
זה מצויין שלך יש תואר בזה - כי להם אין...
08/12/2017 | 21:35
1
205
נתחיל בלסייג:
1. כאן זה פורום של "השקעות נדל"ן בארה"ב" , ומה שאתה מתאר זה עסק של "הקמת חווה לגידול והפצת סמים בארה"ב". סוג עסק אחר לגמרי, ואיני בטוח שכאן זה המקום האידאלי לדון בו.
 
2. כל מה שאני כותב להלן מבוסס על קצת קריאה באינטרנט על המיזם ועל היזמים. אין לי הכרות אישית איתם, וכל מה שאני יודע עליהם הוא שהמנכ"ל הוא בחור עם תואר ראשון במנהל עסקים מהאוניברסיטה הפתוחה, ויש לו כמה שותפים שהם עורכי דין.
 
לפי מה שאני קורא על החברה הזו - הם נתפסים אצלי כבעלי דפוס פעולה של "מעאכרים" קלאסיים.
שילשום הם ניסו להרים מיזם של "חיים אקולוגיים" על איזה אי בפינלנד,
אתמול הם ניסו להתעסק בנדל"ן בארה"ב,
והיום הם פתאום הפכו למקימי "מפעל למריחואנה"...
ולפי הקצב שבו הם קופצים מנושא לנושא - לא יפתיע אם מחר יהיה להם איזה מיזם חדש.
לי אישית זה נראה כמו סידרה ש GET RICH QUICK SCHEMES.
 
במקרה הנוכחי - מה שהחברים הללו מחפשים להקים זה תעשייה חקלאית (מריחואנה זה צמח, למיטב ידיעתי), וממנה לייצר תוצר שהוא, בסופו של דבר, סוג של תרופה. סם.
ואת הסם הזה יהיה צריך למכור...
 
אין לי מושג מי שם אגרונום,
למי שם יש נסיון בפרמצוטיקה (ובכל החוקים והרגולצייה שמן הסתם כרוכה בעניין בארה"ב בכלל ובקולורדו בפרט),
ולמי שם יש נסיון במכירת סמים (שוב - רגולצייה, חוקים,צינורות שיווק וכיוצ"ב).
 
מה שאני מצאתי, בכמה מאמרי תדמית שהתפרסמו עליהם בנושא, זה שהם קנו איזשהוא "מפעל" (שנשמע יותר כמו חממה קטנה באיזה מבנה מסחרי חצי נטוש) מיזמית מקומית שהייתה שקועה בחובות עד האזניים ולכן לא יכלה להגדיל את העסק שלה.
וש"מערך השיווק" שלהם (אם הבנתי נכון) זו החנות האחת שאותה יזמית הקימה אצלה בבית.
 
מה שהיה לי קשה להבין זה: אם מריחואנה זה כזה "בור של כסף" - איך זה שהיזמית המקומית שקועה בחובות עד לרמה שהיא צריכה למכור את העסק שלה ואת הבית שלה?
 
מה שהייתי מציע לך לבקש מהם זה את הדו"חות העיסקיים של העסק הזה לפחות 3 שנים אחורה. הקף ייצור, הכנסות, הוצאות, הוצאות תפעול (אנרגיה, תחזוקת תשתית, כח עבודה, נדל"ן ומיסים, אבטחה וכיוצ"ב).
רצוי שיספקו לך מאזן כספי של כל שנה כולל חבויות (לבנקים ואחרים) שקשורות לעסק (גם שלהם וגם של היזמית).  היה טוב אם היתה יותר הבנה שלך לגבי מהות ה"שקיעה בחובות" של היזמית.
 
והכי חשוב - הייתי מציע לך בשום פנים ואופן לא לקנות "חתול בשק".
במקומך - הייתי עולה על אווירון ונוסע לראות בעיניים מה זה בדיוק ה"מפעל" הזה. מה גודלו, איך התשתית נראית, מה בת'כלס הם השקיעו...  
 
ובהזדמנות הזו שאתה שם - לנסות וללמוד קצת מה הסטטוס של התעשייה המקומית בתחום.
אני שבטוח שבאמריקה כמו באמריקה - יש כבר כמה וכמה אגודות מקצועיות של מגדלי מריחואנה (גם NATIONAL וגם מקומיות לקולוראדו). 
הייתי מתחבר לכמה כאלו ולומד מהם את התעשייה - אולי אפשר לבקר בבתי גידול של אחרים, לנסות להבין כמה מתחרים יש נכון להיום בשטח ואיך זה עובד להם וכיוצ"ב.
אני יודע שיש נהירה מטורפת לתחום הזה בקולורדו מאז שהם פתחו את התחום ל"משקיעים מבחוץ" - והשאלה היא האם כולם מתפרנסים יפה או שהעסק נעשה צפוף קצת.
לצפיה ב-'כל הכבוד על התגובה והניתוח המעמיק.'
כל הכבוד על התגובה והניתוח המעמיק.
17/12/2017 | 16:52
83
לצפיה ב-'אבל הם חברת נדל"ן....'
אבל הם חברת נדל"ן....
09/12/2017 | 00:37
128
חברה צריכה להתמקד בנושא אחד. אם הם "מומחים" לנדל"ן, מה להם ולקנאביס רפואי?
זה נראה כאילו הם מנסים לזרוק בוץ על הקיר ולראות מה ידבק.
לצפיה ב-'רק לתשומת לבך - קנאביס לא חוקי בארה"ב'
רק לתשומת לבך - קנאביס לא חוקי בארה"ב
09/12/2017 | 00:58
130
בחלק מהמדינות הסירו את קנאביס מפקודת הסמים של המדינה - אבל ברמה הפדראלית מדובר בסם לא חוקי ומסוכן.
 
חברות שעוסקות בקנאביס, רפואי או לא, לא יכולות להשתמש בצינורות המקובלים בכל הקשור לכספים או מימון. כך שאם אתה מצפה להכנסה שוטפת (לא רק מניות בעלות) מהחברות האלה כשאתה משקיע בהן מישראל - אין ולא תהיה בזמן הקרוב שום אפשרות לעשות את זה באופן חוקי כי הדרך היחידה לקבל מהם כסף זה מזומן.
לצפיה ב-'מנצל"ש את השירשור לשאול על חברת INVO'
מנצל"ש את השירשור לשאול על חברת INVO
08/12/2017 | 13:00
2
134
למישהו יש דעה לחיוב או לשלילה?
לצפיה ב-'הייתי אצלם באיזו סדנה'
הייתי אצלם באיזו סדנה
08/12/2017 | 18:56
1
140
הם חברת בת של גיל אורלי.
כשראיתי שנשיא הקבוצה הוא עופר עיני הזכור לטוב מן ההסתדרות, החלטתי שאני לא נשאר שם.
לצפיה ב-'יש לך המלצות לחברה דומה שהיא נחשבת לאמינה?'
יש לך המלצות לחברה דומה שהיא נחשבת לאמינה?
24/12/2017 | 14:55
56
לצפיה ב-'מישהו שמע על חברת דזרט אינקם ?'
מישהו שמע על חברת דזרט אינקם ?
07/12/2017 | 14:57
144

מנהל/ת הפורום

אודות:
ניר בבג'ני ייסד את נדלניר. במקצועו מהנדס תעשייה וניהול מהטכניון בהצטיינות. צבר כ- 10 שנות ניסיון בשוק העבודה בניהול פרויקטים, ניהול סיכונים והנדסת תהל
עוד...

חם בפורומים של תפוז

בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

ניר בבגני- מנהל פורום השקעות נדל
מנהל הפורום ניר בבג'ני

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ