לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
64376,437 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
 התשובות הניתנות בפורום אינן תחליף ליעוץ משפטי ו/או מקצועי פרטני והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי 

 

המשך >>

לצפיה ב-'פטור ממס בקניית בית'
פטור ממס בקניית בית
17/04/2018 | 01:36
6
119
שלום,
הבנתי שיש פטור ממס למי שרוצה למכור בית בתנאים הבאים:
1. התגורר בבית שלו לפחות שנתיים
2. לאחר מכן השכיר אותו לפחות שלוש שנים
האם הבנתי נכון?
פספסתי משהו?

לצפיה ב-'לא הבנת נכון'
לא הבנת נכון
17/04/2018 | 02:04
5
88
אתה מדבר על פטור ממס פדרלי בארה"ב תחת סעיף 121 של חוק מס הכנסה.
 
הפטור המדובר הוא עד 250 אלף דולר רווח (500 לזוג נשוי שהתנאים תקפים לגבי שניהם), בתנאים הבאים:
* התגוררת בנכס לפחות שנתיים בחמש השנים שקדמו למכירה,
* לא ניצלת את הפטור בשנתיים שקדמו למכירה
 
אם הנכס הושכר, נכנס לעניין שיקול של מתי היו תקופות ההשכרה (אם רק אחרי שעזבת את הנכס => לא יותר מ3 שנות שכירות, זה חישוב אחד, אם היו תקופות שכירות בין תקופות מגורים עצמיים - זה חישוב אחר).
 
לא לשכוח גם שבתקופת השכירות ניצלת פחת, שממוסה בלי שום קשר לפטור.
 
הנה מאמר אחד (מיני רבים) בנושא: http://christopherbyrne.com/nonresident-aliens-%C2...
לצפיה ב-'סביר להניח, לכן אני שואל '
סביר להניח, לכן אני שואל
17/04/2018 | 02:31
4
42
מדובר על בית לרכישה ראשון בארה"ב, לא ניצלנו את הפטור מעולם.
זוג נשוי, פטור ממס פדרלי עד 500K. אז יישאר לשלם מס לקליפורניה בלבד.
בתרחיש האופטימי/פנטסטי בו הרווח גבוה יותר, נקבל פטור עבור ה- 500K הראשונים ונשלם מס על יתרת הרווח.
 
אז המינימום עבורנו הוא לקנות בית ולגור בו לפחות שנתיים.
כדי לקבל את הפטור עלינו למכור אותו מיד, או להשכיר אותו לתקופה של עד שלוש שנים ואז למכור אותו.
 
הפעם קלעתי?
לצפיה ב-'אגב, מקווה שכבר יהיה גרין קארד עד שנמכור'
אגב, מקווה שכבר יהיה גרין קארד עד שנמכור
17/04/2018 | 02:32
32
לצפיה ב-'הסעיף הזה מקובל על קליפורניה'
הסעיף הזה מקובל על קליפורניה
17/04/2018 | 02:59
2
42
(סעיף 17131 לחוק מס הכנסה הקליפורני)
לצפיה ב-'מה זה אומר? שגם המס לקליפורניה פטור?'
מה זה אומר? שגם המס לקליפורניה פטור?
17/04/2018 | 16:12
1
27
לצפיה ב-'כן, למיטב הבנתי.'
כן, למיטב הבנתי.
17/04/2018 | 19:57
21
לצפיה ב-'משכנתאות לזרים באמריקה'
משכנתאות לזרים באמריקה
13/04/2018 | 20:48
39
297
Hello dear:
 
Here are some guides lines  needed for the qualifications of a Foreign National  :
 
First  the foreigners MUST earn  their income over sea and not from the USA.
 
Second the client ( foreigner ) must  MUST demonstrated  that he or she does not live here in the US and that she or she are really foreigner  that never ever filed a US taxes returns or does not have a permanent visa .. and have a proof of residence oversea…
( electric water or Phone and or bill   from residence) 
 
 
With this In mind.
 
For a Purchase  a S.F.R ( a single family residence)  30%  down .. Minimum Loan  MUST be $ 200,000and so the purchase price must be at least  $  285,000 or more 
For a condo  40%  down so Minimum P Price must be around $ 335,000
For condo Hotel  30 to 40 % down  ( case by case ONLY ) minimum Loan amount must be $ 300,000  so will be P /Price  $ 500,000 or more 
For commercial or Multi units.. NO limit no max!!!!  the building will qualify and not the client  
 
In all cases  down payments MUST be in the US or in a bank in the name of the client of a company control by the client
 
The reserve often  12 months of payments with taxes  can be in any bank in the world  and any loan over One millions will require a bigger reserve around or about a yearly of salary  stated On HIS or her CPA  letter..
I suggest to avoid any confusion   since each  loan and each client is so different let us pre qual  for You all Your clients Foreigners Or Not
That is Our part so YOU will know if the client is or not able to buy the house or property that YOU want them to buy’
 
Fair ?
when ready the client will get from us the” blank documents”  needed  ( CPA letter,   employment or reference letter, ) you may request these documents  in any languages  that your client wish  to have them ..
 
if the client does not have a bank account in the USA  he or she must be here at least Once so we can assist to open the bank account  It’s a must to be here One time to open it  !!
since all the money:
down payment and other MUST be wired to their own US bank account Not to the title Not to the lawyer Not to the real estate  broker 
 
to THEIR  US Account
and Yes .. clients can take title under a LLC or corp  for shell purpose ONLY
 
no problems ( If needed ) we can with Our legal and  lawyer help them to open an LLc with all the right papers and documentations  ready to be used for the loan 
 
for the final closing.
 
all documents can be emailed to the clients but she or he must go to a US consulate or embassy to sign the final deed and notarized it there it take 2 more weeks for the closing  but can be done and signed  anywhere in the world.
 
 
לצפיה ב-'מה זה הזבל הזה?'
מה זה הזבל הזה?
13/04/2018 | 21:26
13
148
לצפיה ב-'זבל?'
זבל?
14/04/2018 | 14:46
12
168
זבל?אתה מבין אנגלית בכלל
כנראה שלא
אם יש לך שאלה על משכנתא לזרים בארצות הברית תשאל, אם לא אז תכבד אחרים
לצפיה ב-'עופות.'
עופות.
14/04/2018 | 14:52
11
170
שלא לדבר על זה שמי שכתב את זה די חלש באנגלית וכותב ברמה של כיתה ג' בארה"ב.
בעניין "מבין אנגלית" - טלו קורה מבין עינכם.
אם כבר מחליטים לכתוב באנגלית - תשלמו למישהו שיודע את השפה שינסח לכם את הטקסט.
לצפיה ב-'זה נראה כמו המכתבים מנסיכים ניגריים'
זה נראה כמו המכתבים מנסיכים ניגריים
14/04/2018 | 18:53
9
103
לצפיה ב-'ניגרי'
ניגרי
14/04/2018 | 19:17
8
133
כנראה שאתה לא יודע אנגלית,ניגרי
אנחנו נותנים משכנתאות לכל זר שרוצה לקנות נדלן באמריקה באותם תנאים כמו לאמריקאים.
איפה הניגרי בסיפור שלך.... העוקץ היחידי שיכול לקרות הוא שאנשים כמוך לא ישלמו את המשכנתא שלהם.... הבנתי ניגרי
לצפיה ב-'שמע בכנות'
שמע בכנות
14/04/2018 | 22:07
124
אני דובר אנגלית שפת אם והייתי בטוח ב100% שההודעה שלך זה עוקץ ניגרי כזה או אחר, האמת שהתפלאתי איך יכול להיות שניגרי הגיע לפורום בעברית בכלל.
 
לצפיה ב-'גם בהתנסחות בעברית אתה לא משהו...'
גם בהתנסחות בעברית אתה לא משהו...
14/04/2018 | 22:44
1
120
אני אמריקאי. וגר באמריקה. וברוקר שהיה מציע לי משכנתא במכתב באנגלית שבורה ובתנאים המשונים שכתובים באי-מייל שפירסמת היה נשלח אחר כבוד הביתה.
לצפיה ב-'וואלה'
וואלה
15/04/2018 | 03:02
109
לא זכור לי שהצעתי לך משהו בכלל.
 
אם אתה מבוסטון או מבאר שבע ומשהו לא מתאים לך בהודעה אז תמשיך הלאה.
לצפיה ב-'לי יש משכנתאות/חובות ברמות'
לי יש משכנתאות/חובות ברמות
15/04/2018 | 01:49
4
122
שאתה אפילו לא יכול לחלום עליהם. חוצמזה, שרמת האנגלית שלי הרבה יותר גבוהה משלך. העברית שלי לא תמיד מושלמת, בזה אני יכול להודות.
 
אבל ברגע שאני רואה מכתב "עיסקי" שמתחיל ב "Hello dear:", אני יודע שזה מישהו שאנגלית היא לא שפת האם שלו.
האם היית פונה ללקוחות בישראל עם "שלום יקירי" ומצפה שהם יחשבו שאתה רציני?
לצפיה ב-'אחי'
אחי
15/04/2018 | 03:04
3
114
צודק, שלום יקירי לא מתאים.יותר מתאים :::אחי
לצפיה ב-'אחי? למה, אני חייב לך משהו?'
אחי? למה, אני חייב לך משהו?
15/04/2018 | 03:09
2
101
אם אתה רוצה ברצינות להשיג לקוחות, אתה חייב לדעת איך לפנות לאנשים.
 
אם בשרשור הזה היית אומר "תודה על ההערות, האם אפשר עזרה בלשפר את האנגלית", אולי היה סיכוי קלוש שהיית מצליח למצוא לקוחות.
אבל כל הודעה שלך בשרשור, אתה הופך ליותר ויותר בדיחה.
לצפיה ב-'באמת'
באמת
15/04/2018 | 03:25
1
91
לפחות שלא ישעמם לך
אתה צריך משכנתא ?לא נראה לי
תעבור
לצפיה ב-'יש לי משכנתאות'
יש לי משכנתאות
15/04/2018 | 03:32
98
אבל מבנקים רציניים, שיודעים אנגלית...
לצפיה ב-'צודק'
צודק
14/04/2018 | 19:21
94
צודק 100%
יתוקן לאנגלית של בוסטון
לצפיה ב-'יכולת להיות יותר רציני'
יכולת להיות יותר רציני
14/04/2018 | 21:02
24
106
לעשות קופי פייסט של אימייל שאיזה ברוקר של משכנתאות שלח לך?
רואים גם שהוא כתב את זה בתגובה לשאלות ספציפיות ששאלת ושהבולטים נמחקו.
 
כתבת באחת התגובות כאן שאלה תנאים כמו של אמריקאים. כבר בעניין הרזרבה וה- LTV רואים שאלה לא תנאים כמו של אמריקאים. בכל מקרה לא זו הנקודה, כי יכול להיות שהתנאים האלה מתאימים למישהו.
 
אתה פותח פה שרשור חדש כבר פעם שלישית במקום לכתוב בצורה ברורה (ובעברית) למי אתה פונה ומה אתה מציע.
 
פשוט תשקיע חצי שעה ותשווק כמו בנאדם
לצפיה ב-'נכון'
נכון
15/04/2018 | 02:56
23
86
מודה לכולם על הערות , כנראה שמשעמם לכם בחיים.
כשתצרכו משכנתא לפלורידה, קליפורניה וניורק בתור זרים, מאמין שלא תשכחו לרוץ אלינו להתחנן לקבל כסף. סליחה אם ההודעות לא עמדו ברמה שלכם.
אנחנו נותנים משכנתאות לכולם ובמיוחד לזרים החולמים להגשים את החלום האמריקאי שלהם.
אנחנו פעילים משנת 1992 .
זרים צריכים הון עצמי בין30-40% והריבית נעה בין 4.75-5.5% עד 30שנה.
משכנתא מינימלית של 200000 זאת אומרת נכס של 285000
אם יש שאלות לעיניין yariv@financialtriangle.com
תודה
 
לצפיה ב-'אם מישהו היה צריך משכנתא'
אם מישהו היה צריך משכנתא
15/04/2018 | 03:10
9
88
סביר להניח שלא היה פונה אליך. הוא היה פונה למישהו קצת יותר מקצועי.
לצפיה ב-'וואלה'
וואלה
15/04/2018 | 03:22
8
73
וואלה
ומי אתה שתחליט מיהו מקצוען או לא?
מה אתה עושה בדיוק בחיים
לצפיה ב-'ההודעת הפתיחה שלך'
ההודעת הפתיחה שלך
15/04/2018 | 03:34
7
83
וההתייחסות שלך למגיבים מראה שאתה לא מקצוען.
 
אני? אני לא מקצוען. סתם משקיע שמחזיק בערימה של נכסים בארה"ב.
לצפיה ב-'אהאהאה'
אהאהאה
15/04/2018 | 03:38
6
72
ערימה של מה?
שמור את ההערות לעצמך .
 
לצפיה ב-'נכסים'
נכסים
15/04/2018 | 03:43
5
82
אתה יודע... בתים, בניינים.. דברים שצריך משכנתאות כדי לקנות אותם....
לצפיה ב-'נכסים'
נכסים
15/04/2018 | 04:16
76
יפה
אנחנו בנקאים לא מספיק טובים בשבילך.חבל
 
לצפיה ב-'נכסים'
נכסים
15/04/2018 | 04:20
3
76
לא נראה לי שתעז לענות או לרדת על הבנקאי שלך גם אם יש לך ערימה של נכסים.
אז תכבד , אתה אף פעם לא יודע מתי תצטרך כסף
בכבוד יריב
לצפיה ב-'בוודאי שלא'
בוודאי שלא
15/04/2018 | 04:40
2
65
לכן אני מתעסק עם בנקאים רציניים.
אתה לא בנקאי רציני שיכול לספק לי משכנתא.
לצפיה ב-'טוב מאוד'
טוב מאוד
15/04/2018 | 05:00
1
64
לפחות אנחנו מסכימים על משהו
אף פעם לא נתעסק איתך
לצפיה ב-'ממילא אתם לא מורשים בניו יורק'
ממילא אתם לא מורשים בניו יורק
15/04/2018 | 05:19
66
אבל גיליתי את זה רק אחרי שעליתי לאתר שלכם. בכל מקרה, יש פה מספיק בנקים מקומיים ובנקים גדולים שישמחו לקבל אותנו כלקוח. אז בהחלט אנחנו מסכימים שהחברה בה אתה עובד לא מתאימה לנו.
 
בכל מקרה, לקוח פוטנציאלי יראה את האנגלית המזעזעת בהודעת הפתיחה, יראה את התשובות שלך, וכנראה יבחר מישהו אחר. אתה גרמת לעצמך ולחברה בה אתה עובד נזק. אם אתה מנסה למצוא לקוחות, זאת לא הדרך.
לצפיה ב-'נראה שאין לך רשיון לתת הלוואת, כך שמי שפונה אלייך דמו בראשו.'
נראה שאין לך רשיון לתת הלוואת, כך שמי שפונה אלייך דמו בראשו.
15/04/2018 | 04:29
6
82
בכל מקרה, זה נראה שעברת על החוק, לפחות לגבי קליפורניה. אני מציע שתבדוק את הדרישות של CalBRE ואת טופס RE858 שלהם.
 
לצפיה ב-'אתקן את עצמי - באתר כן רשום מספר רשיון'
אתקן את עצמי - באתר כן רשום מספר רשיון
15/04/2018 | 04:35
5
99
בפרסום עצמו - לא רשום, בניגוד לנדרש.
לצפיה ב-'תתקן או תבקש סליחה'
תתקן או תבקש סליחה
15/04/2018 | 04:39
4
99
הפרסומת בארץ או באמריקה?
אתה נותן לנו כסף או שאנחנו לקליינטים
 
לצפיה ב-'מה לתקן ועל מה לבקש סליחה?'
מה לתקן ועל מה לבקש סליחה?
15/04/2018 | 06:35
2
90
אני אשמח אם תפרט במה עוד אתה מחפף ואיך עוד אתה מחפש לעקוף חוקים להגנת הצרכן.
 
אתה טען שחוקי הגנת הצרכן של קליפורניה לא חלים עלייך כי אתה פונה לישראלים? תן לי לנחש, בכל חוזה משכנתא שלך בקליפורניה אתה תדרוש שכל התדיינות תהיה בקליפורניה, נכון? אתה לא יכול לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה, אני מצטער להגיד לך.
 
מה גם, שלאור ההתנהלות שלך די ברור שהחברה אליה אתה מפנה לא בדיוק יודעת איך ומה אתה מפרסם, אני מניח שאם אפנה אליהם בשאלות לגבי ההתנהלות שלך זה יגרום להם להרים איזו גבה או שתיים...
לצפיה ב-'תפנה למי שאתה רוצה'
תפנה למי שאתה רוצה
15/04/2018 | 14:18
73
אתה טוען שאין לנו רישיון בקליפורניה?
אז כנראה שאתה לא יודע לקרוא.
חוץ מזה אני לא מבין מה אתה מחפש בדיוק
 
לצפיה ב-'תפנה למי שאתה רוצה'
תפנה למי שאתה רוצה
16/04/2018 | 00:57
51
תפנה למי שאתה רוצה
לצפיה ב-'גם בישראל יש חוקים לשיווק הלוואות'
גם בישראל יש חוקים לשיווק הלוואות
15/04/2018 | 19:35
61
חוק הפיקוח על שירותים פיננסיים
לצפיה ב-'סוג של התקדמות'
סוג של התקדמות
15/04/2018 | 19:27
4
72
בלי לזלזל, אני ממש לא אתחנן אליך לקבל כסף.
יש לי את הברוקרים שלי שרודפים אחריי.
 
הם גם מנומסים אליי כלקוח, וגם פועלים בהתאם לחוק.
לצפיה ב-'תודה'
תודה
16/04/2018 | 00:56
3
57
קודם כל אנחנו חברה אמריקאית בלי שום נציג בארץ
שנית כל אתה מוזמן לבדוק עלינו .
שלישית כל נראה שבפורום הזה ישנם אנשים קטנים שרק מקניטים את כולם ולא רק אותנו.
חשבנו לשים הודעות בפורום הזה בשביל לנסות לעזור לישראלים לקנות בארצות הברית בתנאים דומים לאילו מהארץ. וגם שכמעט שאין בנקים אמריקאים שנותנים משכנתאות לזרים בקלות.
למי שיש ברוקרים ובנקאים שרודפים אחריו, שיהיה לו במזל.... אנחנו לא רודפים אחרי אף אחד.
no hard feelings
לצפיה ב-'אתה סותר את עצמך כל הזמן...'
אתה סותר את עצמך כל הזמן...
16/04/2018 | 01:15
2
76
קודם טענת שחוקים אמריקאיים לא חלים עלייך כי אתה משווק לישראלים, עכשיו אתה טוען שאין לך בכלל נציגות בארץ (מותר לך בכלל לשווק בישראל אם אין לך נציגות?)...
 
מי שיפנה אלייך - יהיה ממש מסכן, אתה לא אמין ולא רציני בגרוש.
 
שאלת מה אני מחפש? את זה. אמינות ורצינות. בדיוק התכונות שחסרות לך.
לצפיה ב-'בן אדם חולה'
בן אדם חולה
16/04/2018 | 01:20
1
83
אתה בן אדם לא רציני
כשתחפש משכנתא ,חפש מקום אחר.
לא תמצא רבב בחברה שלנו בארצות הברית .
לצפיה ב-'וודאי שאחפש במקום אחר, נראה לך שאפנה אלייך? '
וודאי שאחפש במקום אחר, נראה לך שאפנה אלייך?
16/04/2018 | 01:30
55
לצפיה ב-'חבר, תודה על הפרטים'
חבר, תודה על הפרטים
17/04/2018 | 01:44
72
יכול להיות שאתה ממש טוב במה שאתה עושה, אבל זה ממש לא נראה ככה.
חסכת לי פניה בעתיד
לצפיה ב-'Fix&Flip'
Fix&Flip
09/04/2018 | 12:51
14
223
שלום חברים
לא מזמן פתחתי שרשור על שיפוץ ומכירה של נכס בג'קסנווויל שבבעולתי.
לפני שבועיים חזרתי מארהב וביקרתי בנכס וחזרתי עם כמה תובנות ממשיות וכרגע עומדות בפניי 2 אופציות.
ראשית,אציין כי הבית מבחינת יסודות במצב טוב- יש דבר אחד משמעותי שצריך לתקן אבל כל השאר הם שיפוצים קוסמטיים.
האיזור הוא איזור טוב ומאד מבוקש,הסתובבתי המון ודיברתי עם אנשים מקומיים שאיחלו לי "בהצלחה" למצוא עוד השקעות באיזור.
לאחר פגישות עם כמה סוכנים מצאתי את האחת המתאימה,שהביאה קבלן מטעמה שעובד איתה הרבה והמליצה לי עליו.
אשמח להתייעץ עם אנשים ששיפצו\משפצים בתים באיזור ויכולים לתת לי הערכות על טווח מחירים על הצעה שקיבלתי לשיפוץ בפרטי.
בגדול- האופציה הם:
1.מכירת הבית AS IS - ואז כנראה שאצא בהפסד על ההשקעה.
2.מכירה הבית לאחר שיפוץ שאמור להעאלות את ערכו מ60K ל100K .
החישובים של ערך הבית נעשו על ידי השוואת בתים שנמכרו באותה השכונה בחודשים האחרונים עם אותם נתונים כמו של הנכס שלי.
אשמח להתייעץ איתכם בפרטי על הצעת השיפוץ שקיבלתי כדי שאוכל לבוא במיקוח נכון מול הקבלן.
 
 
לצפיה ב-'כמה עולה השיפוץ?'
כמה עולה השיפוץ?
09/04/2018 | 13:39
1
127
לצפיה ב-'ההצעה על סך 18,000'
ההצעה על סך 18,000
09/04/2018 | 15:23
112
לצפיה ב-'כדאיות שיפוץ'
כדאיות שיפוץ
09/04/2018 | 18:18
1
157
אופריד,
 
האם אתה מאמין שמחיר הקניה שלך היה משמעותי מתחת למחיר השוק ?
ו/או עלויות השיפוץ שלך הינם נמוכות בצורה משמעותית מהעלויות שיושתו על צד שלישי ?
 
אם לא, לכאורה, אין שום סיבה ששיפוץ של 18K יביא לתשואה של 40K.
בנוסף, קח בחשבון שהסוכנת לא באמת בצד שלך. היא רוצה למכור את הבית, ולא משנה באיזה מחיר.
 
אני לא הייתי עובד עם "קבלן מטעם" בכל מקרה. הקשר בין הקבלן לסוכנת לא יפעל לטובתך. ובכל מקרה, אל תבצע שום שיפוץ לפני שיש לך 3-5 הצעות בכתב ממספר קבלנים. ( וזה נכון לגבי כל פרוייקט קבלני )
 
אני הייתי מנסה לעשות "חיפוי קוסמטי" ולמכור את הנכס כמה שיותר מהר.
לצפיה ב-'כדאיות שיפוץ'
כדאיות שיפוץ
10/04/2018 | 13:53
103
מחיר הקניה שלי לא היה נמוך משמעותית ממחיר השוק.
הכוונה היא למכור את הבית ךFHA ולא למשקיע.
ע"פ מכירות אחרונות שנעשו באיזור בחודשים האחרונים בתים עם אותם נתונים יבשים כמו של הנכס שלי נמכרו שנמצאים במצב טוב נמכרו בסביבות ה100K לכן ההערכה הזאת בוצעה.
לגבי הצעות מקבלנים- קיבלתי לפני ההצעה הזו הצעה הזויה על סך 30K מחברת שיפוצים אחרת,לפני שהגעתי לארהב בכלל.
לא קיבלתי הצעות נוספות מקבלנים אחרים.
לצפיה ב-'שאלות בסיסיות'
שאלות בסיסיות
09/04/2018 | 19:21
9
125
1. הקבלן שהמליצו לך עליו: האם קיבלת עליו רפרנסים מאנשים שאינם הסוכנת שהביאה אותו?
האם יש לך את הפרטים המלאים שלו (שם מלא, שם העסק שלו, מספר רשיון הקבלן שלו מה STATE) - ובדקת אם יש ביקורות של לקוחות עליו \ על העסק שלו ברשת (למשל - באתרים כמו HOMEADVISOR או ANGIES LIST,  או ב"משרד העסקים הטובים" - ה BBB)?
 
2. אתה כותב שקיבלת הצעת מחיר על סך 18K$, אבל אתה לא כותב איך הצעת המחיר נראית (כמה היא מפורטת) ומה תכולת העבודה... אז קשה מאוד להעריך אם ההצעה שקיבלת נמוכה (מדי), גבוהה או סבירה.
 
אתה גם לא אומר לנו מה ה"פגם המשמעותי" שבו הבחנת, ואם אני זוכר נכון - אתה רואה בית אמריקאי בפעם הראשונה בחיים שלך, אז אין לנו מושג אם יש שם עוד עניינים שלך נראים "קוסמטיים" (או שאתה לא הבחנת בהם בכלל) אבל שאדם מנוסה היה מעריך אחרת.
 
הצעת מחיר "תקינה" בארה"ב צריכה לכלול תיאור מפורט של העבודה לפי סעיפי ביצוע. 
הכל צריך להיות כתוב...
לדוגמא: אם צריך להחליף ריצפה - הצעת המחיר צריכה לפרט "פירוק ריצפה ישנה, פינוי כל פסולת הבניין, נקיון של השטח, הכנת השטח לרצפה חדשה, אספקת X רגל מרובע של רצפה מסוג Y מתוצרת יצרן Z, התקנת מצע לריצפה, התקנת הריצפה, גימור Y רגל לינארי של פאנלים מסוג X, פינוי וסילוק כל חמרי הבנייה וביצוע ניקוי הריצפה אחרי העבודה".  אם צריך לשכור DUMPSTER בשביל הפסולת ולשלם על הפינוי שלו - זה צריך להיות בהצעה.   אם צריך להוציא רשיונות בנייה מהעירייה ו\או אינספקצייה של פקח בנייה מטעם העירייה - העלות הזו צריכה להיות כלולה בהצעה.
אם העסק לא מפורט - אתה יכול למצוא את עצמך נאלץ לשלם תוספות במהלך העבודה, או להצטרך להביא מישהו אחר ולשלם לו כדי שיסגו את הפינות הללו - ואז ה 18K$ יכולים בקלות להתנפח בעשרות אחוזים.
 
כדי להבין למה אתה חושב שההשקעה של 18K תעלה את הערך של הבית ב 40K$ - צריך לראות תמונות של ה"לפני", ולהבין במדוייק מה ה 18K$ האלו הולכים לקנות לך. זה אולי יתן לאנשים כאן את היכולת להעריך אם ההערכה שלך מציאותית.
לצפיה ב-'הצעת מחיר'
הצעת מחיר
10/04/2018 | 13:45
8
133
1.לגבי השם וכו'- בדקתי ואכן תקין.
לא קיבלתי עליו רפרנסים מאנשים אחרים.
ביקורות על העסק שלו אין בשום אתר שרשמת,העסק מופיע באתר BBB אבל אין שם ביקורות.
הפגם המשמעותי שמקפיץ את המחיר-- ה vinyl siding x בחוץ הבית פגומים ושבורים,חלקם- לא כולם. ולכן יש צורך להחליף אותם וגם לבצע עבודת איטום חדשה מבפנים.
אצרף את ההצעה,ובנוסף גם תמונות של הבית
לצפיה ב-'טוב ציפור אחת ביד...'
טוב ציפור אחת ביד...
10/04/2018 | 17:49
2
94
1. זה לא נראה כמו הצעת מחיר מחייבת. יותר כמו הערכת מחיר (לא מחייבת).
2. אם התמונות שהעלית (אני רואה 3 תמונות פעמיים) זה הסיידינג שצריך להחליף, אז 6,000$ זה מחיר גבוה. שים לב שאתה כתבת שצריך להחליף רק חלק מהסיידינג ובקובץ כתוב שמחליפים את כל הסיידינג. מצד שני, אם יש שברים בסיידינג, אז גם יכול להיות שיש בעיה מבנית מאחורה שגרמה לסיידינג להישבר. לא יודע אם בדקת את זה.
3. זה לא 18,000. יותר כמו 19,000 לפני sales tax ובלתי צפויות. אם ניקח גם 10% בלתי צפויות זה 22,000$.
4. מתוך ה-40,000$ בעליית ערך שאתה מצפה לה, המתווכת גם לוקחת את האחוזים שלה. מניח שזה סביב 5%, אז אתה נשאר עם 38,000$. אם יש גם מס על מכירה, גם את זה צריך לקחת בחשבון.
5. בין היתר, אתה מחליף פה אמבטיה- בטוח שלא צריך פרמיט בשביל זה? זה כסף וזמן.
6. תזכור שעסקה שנסגרה לפני חודש, כנראה נחתמה לפני 3 חודשים. הריביות עלו (משפיע מאד על מי שלא קונה במזומן), וגם המחירים יכלו להשתנות.
7. שים לב גם שכשמדובר על קונים שעומדים לגור שם (ולוקחים משכנתא מבנק), יכול לקחת לעסקה הרבה זמן להיסגר (קצב של בנק).
זה לפחות רבעון של מסים וביטוח שאתה תשלם (וזה אם אתה מסיים את השיפוץ ומוצא קונה תוך חודש. אני לא יודע כמה זה ריאלי כשאתה צריך להוציא פרמיט, וכו'). זה עוד איזה 1,000$. זה גם אומר שהעסקה יכולה ליפול בהרבה תרחישים, או שהבנק ידרוש תיקונים נוספים כדי לאשר את ההלוואה.
 
 
בסוף זה עניין של סיכון וסיכוי.
במקרה הכי טוב האפשרי אתה תשכיב פה 57,000$ (שאתה יכול לקבל אם תמכור עכשיו), תוסיף עוד $23,000 של הוצאות (שיפוץ כולל מע"מ, ביטוח וארנונה), ותקבל 95,000$ (אחרי תיווך, ולפני מס).
 
 
אז אתה משכיב 80,000$ בשביל רווח פוטנציאלי של 15,000$.
זה בכלל לא רע, אבל זה התרחיש האופטימי (רק 10% בלתי צפויות, אין עלויות ועיכובים של פרמיט, משפצים וחותמים עם קונה תוך חודש במחיר מלא, וכו').
יש פה המון סיכון. אתה פותח פה דברים שאי אפשר לדעת מה תמצא מתחתיהם (אינסטלציה, סיידינג), ועוד עם קבלן שלא עבדת איתו אף פעם, ובלי פיקוח.
לצפיה ב-'רווח פוטנציאלי'
רווח פוטנציאלי
10/04/2018 | 19:15
1
89
אני מסכים עם כל מה שרשמת.
לגבי ההחלפה,צריך להחליף אץץ כל הסיידינג אחרת זה יראה לא טוב כי חלק ישן וחלק חדש.
אני לא מחליף אמבטיה רק את השירותים עצמם וקצת ברזים יותר חדשים.
לגבי פרמיט-איזה פרמטים אני צריך להשיג לפרוייקט מסוג כזה?
ביקשתי מהקבלן לשלוח הצעה יותר מפורטת וכמובן להוריד במחיר.
אני אגיד לך מה עומרד מאחורה החישוב שלי- נכון שיש הרבה דברים שעלולים לסבך קצת את הפרוייקט,אך אם אמכור עכשיו אני גם עלול להפסיד עד שאמכור יחסית את אותו הסכום שאפסיד אם הפרוייקט  יסתבך ויקח זמן- אבל וזה מה שאני מדגיש חשוב- במהלך ההליך הזה של הפרוייקט ארוויח "שכר לימוד",ואולי אולי גם כסף.
לצפיה ב-'אז אני לוקח בחזרה את מה שכתבתי בקשר לאמבטיה'
אז אני לוקח בחזרה את מה שכתבתי בקשר לאמבטיה
11/04/2018 | 03:56
70
מתי צריך פרמיט זה תלוי בעירייה.
אצלי, החלפת אמבטיה זה פרמיט בוודאות. אתה רק מחליף ברזים, וזה לא דורש פרמיט ברוב המקומות.
.
גם החלפה של כל הסיידינג זה פרמיט אצלי. אני לא יודע איך זה בג'קסונוויל.
לגבי הסיידינג- למה הם נשברו? אם אתה יודע שזה בגלל משהו חיצוני, זה דבר אחד. אם זה כי הקירות או הגג זזו קצת, זה יכול לסבך את הפרוייקט מאד (ולא קצת כמו שכתבת).
 
ושוב- כל דבר שאתה פותח, יכול לחשוף בעיות שדורשות פרמיט, ולסבך את הפרויקט מאד.
 
לפי מה שכתבת, היום השוק של משקיעים באזור חם. לכן הנחתי שתמכור מהר ב-60,000 לפליפר שכבר שילם שכר לימוד. זה שוק מהיר וזו עסקת מזומן AS-IS מהסוג שאפשר לסגור תוך שבועיים.
השוק של קונים פרטיים עובד אחרת לגמרי. זה יהיה הרבה יותר איטי. אתה תוכל להראות את הבית רק אחרי השיפוץ, ואז תצטרך לחכות לקונה ספציפית שאוהבת את הצבעים שבחרת ואת הריצוף, ואז לחכות שהיא תניע את התהליך בדיקת הנאותות שלה (הרי אין לה אופרציה כמו משקיע או פליפר), ואז לחכות שהבנק יאשר את ההלוואה, בתקווה שהיא לא תיסוג. זה עולם אחר לגמרי מבחינת לו"ז.
 
כתבת שביקשת מהקבלן הצעה יותר מפורטת וכמובן להוריד במחיר.
לי נראה שהוא תמחר עבודה בעיקר על הסעיפים הכבדים (סיידינג, דלת, וצבע), ובגלל שיתר הדברים הם קטנים הוא שם אותם על הדרך כמעט במחיר עלות.
זו לא הצעה גבוהה אם הוא באמת מחליף את כל הסיידינג (ואני יוצא מנקודת הנחה שאין ברירה בעניין הזה. לפעמים אפשר להחליף את כל הסיידינג בקיר האחורי, ולהשתמש בחומר ממנו כדי להשלים את הקירות האחרים).
תבקש הצעה מחייבת (Binding quote/offer). אני מאמין שהמחיר יעלה.
עוד נקודה שפתאום שמתי לב אליה- אני לא אוהב לשלם יותר מ-60% מראש לקבלן קטן שאני לא עבדתי איתו בחיים. 30% זה יפה מאד בתור התחלה.
 
כתבת שזה שכר לימוד.
אתה באת ליום היכרות בקמפוס (טסת לנכס), פגשת את המרצים (מתווכת וקבלן), קיבלת את הסילבוס (הערכת המחיר), ועכשיו אתה חושב להירשם ללימודים בהתכתבות.
אני לא חושב ששיפוצים זה תחום שכדאי ללמוד מרחוק.
לצפיה ב-'לא, זו לא הצעת מחיר. זה ESTIMATE.'
לא, זו לא הצעת מחיר. זה ESTIMATE.
11/04/2018 | 00:46
4
81
"הצעת מחיר" היא מסמך משפטי לכל דבר, שבו כתובים פרטי הזיהוי של שני הצדדים בעיסקה (אתה או ה LLC שלך מצד אחד, והקבלן או החברה הקבלנית מצד שני), ושיש בסוף המסמך חתימה של כל אחד מהצדדים שמהווה התחייבות שלך לשלם - והתחייבות שלו לבצע במחיר שכתוב בהצעה.
ברגע שהכותרת של המסמך היא ESTIMATE - זה אומר שאין בהכרח קשר בין כמה שהפרוייקט יעלה ובין המספר שכתוב על הנייר.
 
דבר שני: אני קיבלתי רושם לא נכון מההודעה הקודמת שלך שבה היה כתוב ש"יש דבר אחד משמעותי וכל היתר זה קוסמטיקה". 
האסטימייט שאתה מציג כאן אומר שה "גורם המשמעותי" מהווה רק שליש מהמחיר של הפרוייקט. כמעט 70% מהמחיר שמעריכים לך הולך על כמה עשרות סעיפים אחרים - חלקם באמת "קוסמטיקה קלה", אבל חלקם עלולים להתגלות כ"תיבת פנדורה" שבה מסתתרות הוצאות נוספות - וגדולות.
ומכיוון שיש כל כך הרבה סעיפים, שבכל אחד מהם בנפרד יש אפשרות לחריגה - החריגות עלולות להצטבר להרבה מאוד כסף.
 
דוגמא משמעותית אחת: מחליפים את רצפת הלינולאום בחצי ביית, כך נראה. 
ומתוך החדרים שמטפלים בהם - שלושה חדרים הם "חדרים רטובים". מי יודע מה מסתתר מתחת לריצפת הויניל הקיימת בחדרים הללו...
אחרי שנות דור של מים שנשפכו באותם חדרים על הריצפה, יש מצב שיש שם עובש, אולי ריקבון בעץ, אולי אפילו טרמיטים שבאו לגור שם.  ברגע שקבלן "מגלה" כזה דבר הוא אמור, לפי החוק, לתקן אותו. 
 
יש איזשהוא סעיף תמוה של "תיקון הריקבון בעץ - 600$". לא כתוב על איזה נקודה ספציפית בבית מדובר. אבל לפי מה שאני רואה בתמונות - אני שואל את עצמי מה קורה מתחת לכל אותם מקומות שבהם ה SIDING שבור ורקוב.
יש מצב שהסעיף הזה יתנפח במאות אחוזים אחרי שיפרקו את הסיידינג הקיים.
 
"חוק אצבע" הוא שבכל שיפוץ שהוא - חריגה של עד 30% מהצעת המחיר (לא ה ESTIMATE אלא ההצעה ממש) זה דבר שאפשר לצפות שיקרה. זה כמעט תמיד קורה... 
וזה כשאתה שם, לראות בעיניים שלך מה הקבלנים עשו ולהיות מסוגל להבין (ולאשר או לסרב) לשלם תוספת על דברים שמתגלים במהלך העבודה.
כשאתה לא שם, הקבלן יכול (אם הוא רוצה) "להמציא" עיזים על ימין ועל שמאל - ואין לך ממש איך לבדוק אותו.
 
במקרה שלך - ה"שיפוץ של 19,000" יכול בקלות לעלות כפול ממה שהציעו לך.
אני לא מתמצא במחירי השיפוצים בפלורידה - לי ההצעה שקיבלת נראית LOW BALLED בטירוף, לפרוייקט חד פעמי. (מבחינת הקבלן). יש שם כמה פריטים שמתומחרים בצורה הגיונית, אבל פריטים אחרים מתומחרים כאילו שיד העבודה לא עולה כסף.
לצפיה ב-'הסבר מפורט יותר'
הסבר מפורט יותר
11/04/2018 | 02:30
3
76
הבית הוא רצפת בטון,כך שלא אמורה להיות רטיבות (אין)ברצפה.
עשיתי בדיקת טרמטים כשהייתי שם ואין טרמיטים.
הנקודת עם העובש זה נקודה ספציפית שיש בה חור בפנים הבית בפאנלים למטה בגלל רטיבות- על זה מדובר ראיתי את זה במו עיניי.
לצפיה ב-'רצפת בטון'
רצפת בטון
11/04/2018 | 03:50
66
 
הממ... לא. טכנולוגיות הבניה בארה״ב שונות מאלו שנהוגות בישראל.
אני מכיר די טוב את מה שמקובל בארה״ב, ורצפת בטון אינה נפוצה. ( ואם כן, אז זה ״משהו מיוחד״ ).
 
לרוב (בפלורידה) חופרים בור גדול, וממלאים אותו ב״חול דחיס״. מעל זה, יוצקים פלטת בטון של 4 אינטש. עכשיו, לפני שמניחים את הריצוף, שמים קורות עץ ומעליהם דיקט. בפלורידה יש מפלס מים גבוה, ולכן יש בעיה עם מרתפים / יסודות.
 
ומעל כל זה, שמים את מה שאתה קורא ״רצפה״. ( בין אם זו רצפת עץ או בטון עם ציפוי אפוקסי, או ריצוף מקסיקני ).
 
וזה שאתה לא יכול לראות רטיבות, זה לא אומר שאין. תגגל polybutylene שהיה מאוד נפוץ בפלורידה בתחילת שנות התשעים.
 
 
לצפיה ב-'ג'ק קוק'
ג'ק קוק
11/04/2018 | 04:08
69
היה אחד המרצים שלי לתואר ראשון. אחד הקורסים שלקחתי איתו היה ניהול פרויקטים. חלק מהציון היה לכתוב הצעות מחיר מפורטות.
 
ג'ק מידי פעם מעביר סדנאות ויעוץ לעסקים שונים. כשמבקשים ממנו להעביר סדנא, הוא שולח קובץ אקסל עם המון גליונות שמפרט בצורה מטורפת כל דבר שההצעה מכסה, וכל דבר שההצעה לא מחכה. כל צעד, כל תרחיש, כל ציוד, כל הוצאה מפורט עד לסנט האחרון בהצעות מחיר שלו. אין אצלו בלת"מים, ואם יש משהו שלא במסגרת הרגילה, יש אי שם סעיף שמפרט מי משלם וכמה.
 
לפרויקט שלי החלטתי לעשות את השיפוץ בית שעשינו. זה כלל מחירים, לוח זמנים, צעדים, מה מפורט, מה לא וכו'. עבדתי עם הקבלן שלי וניסינו להכניס כמה שיותר פרטים/מחירים וכו'.
 
בפועל? היינו הרבה מעבר לתקציב ומעבר לזמן. בבניה ושיפוצים, תמיד יש דברים שקשה לחזות מראש. ברוצ'סטר יש מזג אוויר שקשה לחזות כי הוא משתנה תדיר. שבוע של שלג יכול לדחוף פרויקט ולשבש המון משתנים שונים. המפקח היה מאוד נחמד. הוא מידי פעם עבר באזור ונתן טיפים לדברים שצריך לתקן לפני שהוא יבוא לבדיקה הרישמית. אבל יש דברים שהוא ראה שלא מצא חן בעיניו, והיינו חייבים לתקן. בתים יש אלף ואחד פרטים שונים.
יש גם דברים שאי אפשר לחזות מראש. אפשר להעריך, אבל אי אפשר לדעת. כשפותחים ריצפה/קירות, כשמנסים להתקין צנרת/חשמל, פתאום יש דברים שלא מסתדרים וצריך תוכנית אחרת.
 
קבלנים עושים המון כסף מדברים לא צפויים. דברים כמו רטיבות, עובש, טרמיטים מכניסים המון כסף לקבלנים כי הם צריכים לתקן. מכיוון שזה לא בחוזה המקורי, בעל הבית משלם.
לנו היה מקרה של בית שמתישהו החליטו להוסיף לו חדר. בשלב מסוים רצינו להחליף ריצפה, וכשהורדנו את הריצפה הקיימת גילנו שמי שעשה את העבודה בעבר עשה עבודה מאוד רשלנית עם מסמרים קצרים מידי. עכשיו, הריצפה הזאת הייתה שם הרבה מאוד שנים. אבל רק כשפתחנו גילינו את הבעיה. למזלי התיקון לא עלה הרבה, אבל זה דוגמא למשהו שאי אפשר לצפות כי אי אפשר לראות דרך ריצפה.
 
אז אתה מביא מישהו להחליף את הSIDING. זה יכול להביא המון דברים לא צפויים. אם הקבלן מוריד את החיפוי הישן, ופתאום מוצא בעיה, אתה תקוע, כי תהיה חייב לתקן. על חשבונך. הקבלן כבר נמצא בשטח, ולא בהכרח עכשיו יתן לך את ההצעת מחיר הכי זולה לתקן את הבעיה.
 
קח את ההצעת מחיר, תכפיל פי 1.5 ותחשב אם זה עדיין שווה את זה.
 
לצפיה ב-'חור? בפאנלים למטה??? עובש?'
חור? בפאנלים למטה??? עובש?
11/04/2018 | 18:24
61
למה יש חור?
זה חור שהיה קיים בכוונה, או חור שנוצר מעצמו?
מאיפה הגיעו לשם המים שיצרו את העובש (או את החור)?
מה קורה לקיר מעל החור או מתחת לחור - במקומות שאתה לא רואה?

לצפיה ב-'משכנתאות בארצות הברית'
משכנתאות בארצות הברית
11/04/2018 | 02:19
3
145
אנחנו נותנים משכנתאות מאז 1992
מחפשים משכנתא לקנות נכס בקליפורניה,ניויורק או בפלורידה
תבקרו את האתר שלנו
לצפיה ב-'כמו בשרשור האחר - גם פה אני אפנה את תשומת לבם של המועמדים'
כמו בשרשור האחר - גם פה אני אפנה את תשומת לבם של המועמדים
15/04/2018 | 04:33
2
100
לזה שמדובר בפרסום שלכאורה הוא עבירה על החוק, לפחות בקליפורניה וכנראה גם בניו יורק (האתר אליו המפרסם מפנה מצהיר במפורש שהמפרסם לא רשאי לתת הלוואות בניו יורק).
לצפיה ב-'חכם'
חכם
15/04/2018 | 05:16
1
69
אתה מחפש משכנתא או מספרי רישיון?
יותר טוב תתקן את התגובה שלך ולך תטפס על עץ אחר
לצפיה ב-'מה אני צריך לתקן?'
מה אני צריך לתקן?
15/04/2018 | 06:32
66
אני אשמח לתקן את הראוי לתיקון. גם לך מציע לעשות את זה. למשל, לציין במפורש את מספר הרשיון שלך בפלורידה וקליפורניה, ולציין שלמרות מה שכתבת במקור אתה לא יכול לתת הלוואות בניו יורק.
 
אלא אם כן יש טעות באתר שהפנית אליו, כמובן, ואם כן - תקן את זה.
לצפיה ב-'רשיון תיווך'
רשיון תיווך
07/04/2018 | 03:15
5
104
אני מתעסק עם הנדל"ן במיאמי כבר 4 שנים , וכרגע מנהל בערך 16 נכסים שלי ושל קרובי משפחה שהחליטו להשקיע פה. אני חושב שיש פה פוטנציאל לפרנסה ורוצה לעשות קורס תיווך רשמי.
השאלה שלי היא האם יש קורס אינטרנטי בלבד או שאני חייב לגשת לכתה (ואם כן מה הכי מומלץ)
אשתי שוב בהריון והיא לא תתן לי לגשת בערבים לשום קורס מחוץ לבית.
אשמח לכל מידע מהסוכנים המורשים או ממי שיודע
תודה
ניר
לצפיה ב-'בארה"ב צריך גם סטאג' ארוך, לא?'
בארה"ב צריך גם סטאג' ארוך, לא?
07/04/2018 | 08:55
3
61
לצפיה ב-'זה (סטאג') בשביל להיות BROKER לא סוכן'
זה (סטאג') בשביל להיות BROKER לא סוכן
07/04/2018 | 15:39
2
58
לצפיה ב-'מה ההבדל?'
מה ההבדל?
08/04/2018 | 17:24
46
לצפיה ב-'סוכן אבל חייב לעבוד עם ברוקר, לא?'
סוכן אבל חייב לעבוד עם ברוקר, לא?
09/04/2018 | 03:51
63
בקליפורניה הרשיון לניהול הוא לא אותו רשיון כמו למכירות (לפחות לפי מה שאני מבין). אתה בטוח שאתה צריך רשיון תיווך בשביל לנהל?
לצפיה ב-'תווך'
תווך
09/04/2018 | 13:23
47
צור קשר עם מתווך נדלן בעל רשיון אמריקאי.גר בישראל משרד בפורט לוטרדייל פלורידה.
שלמה מנור 0533337975 .
אבי.
לצפיה ב-'הלוואות משכנתאות לנדלן בארצות הברית'
הלוואות משכנתאות לנדלן בארצות הברית
09/04/2018 | 03:46
118
please email us for any mortgage in usa
since 1992 we provide mortgages to many foreigners for real estate in usa
לצפיה ב-'חברת ניהול מומלצת בג'קסונוויל לסינגל פמלי?'
חברת ניהול מומלצת בג'קסונוויל לסינגל פמלי?
07/04/2018 | 20:22
118
המון תודה!
לצפיה ב-'חברת שיפוץ ברוצסטר'
חברת שיפוץ ברוצסטר
02/04/2018 | 11:53
1
137
היי,
האם למישהו יצא לעבוד עם חברת שיפוץ או הנדי מן טובים, איכותיים ואמינים ברוצסטר?
תודה!
לצפיה ב-'כן'
כן
02/04/2018 | 18:37
68
לצפיה ב-'העברת כסף חזרה לישראל ומיסוי'
העברת כסף חזרה לישראל ומיסוי
30/03/2018 | 16:39
7
251
שלום,

אני מכיר מספר יזמי נדל"ן ומעוניין להשקיע איתם בארה"ב. כל החלק האמריקאי ברור לי. לא הצלחתי להבין איך הכסף יגיע חזרה לארץ (העברה בנקאית?) ואיך מחושב המס בארץ. השאלה מאד ראשונית, כמובן שאוועץ ברו"ח. בינתיים רק רוצה להריץ מעט מספרים להחליט אם אני בכלל רוצה להיכנס לזה.

תודה וחג שמח.
לצפיה ב-'צור איתי קשר בפרטי'
צור איתי קשר בפרטי
31/03/2018 | 11:00
2
221
אני אפנה אותך לרו"ח ועו"ד יוצא ראשות המיסים ולא תצטרך לשלם מיסים בישראל על הכנסות משכ"ד בארה"ב
לצפיה ב-'וואו באמת? '
וואו באמת?
31/03/2018 | 11:08
169
לצפיה ב-'תודה, עדיין לא רלוונטי'
תודה, עדיין לא רלוונטי
02/04/2018 | 08:57
153
יש לי סכום די גדול שטרם החלטתי במה להשקיע. כנראה שיהיה גם מרכיב נדל"ני. יהיה כנראה יותר רלוונטי בשנה הבאה.
לצפיה ב-'העברה בנקאית זאת בדרך כלל הדרך הכי יקרה'
העברה בנקאית זאת בדרך כלל הדרך הכי יקרה
01/04/2018 | 19:20
1
174
תפתח חשבון בנק בארה"ב ותכתוב לעצמך צ'ק. לוקח המון זמן לפגוש את הכסף אבל אחרי שמתחילה  ה "זרימה", זה פחות משמעותי.

לגבי המיסים, אתה משלם בארה"ב מס ובישראל על ההפרש. בישראל מתייחסים לזה כמס רווחי הון אבל רו"ח חייב לבדוק את התיק שלך להתאים לך את האפשרות הזולה ביותר. תכנון מס נכון יכול לחסוך לך הרבה מאד כסף.
לצפיה ב-''
02/04/2018 | 08:52
30
לצפיה ב-'העברת כסף חזרה לישראל ומיסוי - תשובה'
העברת כסף חזרה לישראל ומיסוי - תשובה
05/04/2018 | 13:58
1
136
שלום

1- אין בעיה להעביר כסך מישראל אל ארה"ב ולהיפך
2- בסכומים גבוהים, עדיף להעביר כסף שלא באמצעות הבנקים אלא חברות פיננסיות או אפשרויות מתוחכמות אחרות
3 - אין קשר בין העברת כספים ומיסוי. חובת המיסוי קיימת גם אם הכסף נשאר בארה"ב.

כתבתי מדריך קצרצר שמקיף את השאלות הנפוצות בנושא הזה ודרכי הפעולה האפשריות. הנה הקישור:
 
ניר נדלניר
לצפיה ב-'תודה '
תודה
05/04/2018 | 17:16
25
לצפיה ב-'דרוש מנטור !'
דרוש מנטור !
27/03/2018 | 02:14
12
223
היי שמי לירן, אני מתגורר בלוס אנג׳לס ארה״ב, ומעוניין ללמוד את תחום הנדל״ן מא׳ ועד ת׳. מישהו יכול להמליץ על מנטור שמעביר קורסים פרקטיים ?
לצפיה ב-'למה לא להתחיל עם כמה ספרים? פודקסטים?'
למה לא להתחיל עם כמה ספרים? פודקסטים?
27/03/2018 | 02:21
7
147
תקרא פה בפורום. תדבר עם אנשים. תראה אם יש מפגשים בBIGGER POCKETS.
 
לצפיה ב-'תגןבה'
תגןבה
27/03/2018 | 02:44
6
134
יש ספר שאתה ממליץ?
ראיתי המון סרטונים וקראץי מאמרים באינטרנט אבל צריך משהו קצר יותר רציני
לצפיה ב-'בבקשה'
בבקשה
27/03/2018 | 02:53
5
144
The Book on Rental Property Investing: How to Create Wealth and Passive Income Through Intelligent Buy & Hold Real Estate Investing! Paperback –
by Brandon Turner
 
המחבר הוא בצוות מאחורי האתר BiggerPockets.com. אז כשהתחלתי לקרוא את הספר, הגעתי לאתר. מהאתר מצאתי מפגש מקומי וזה התגלגל משם.
 
לצפיה ב-'תודה'
תודה
27/03/2018 | 04:20
4
77
תודה רבה על העזרה!
אני אחפור באתר הזה.
בכל זאת, אם אתה / מישהו יכול להמליץ על מנטור שידריך אותי אישית, אני אשמח לתגובות.
 
לצפיה ב-'רק תזהר במי שאתה בוחר'
רק תזהר במי שאתה בוחר
27/03/2018 | 04:26
3
132
מידי פעם עולים פה "מומחים" שמציעים ליווי אישי למשקיעים.
יש כאלה לגיטימיים. אבל יש גם כאלה שניסו להשקיע, לא ממש הצליחו, אז הם החליטו להחליף קריירה וללמד אחרים.
 
אם אתה מחפש מנטור טוב, תמצא מישהו שבאופן אישי השקיע בהרבה יחידות נדל"ן עם כמה שנים טובות של נסיון.
לצפיה ב-'תגןבה'
תגןבה
27/03/2018 | 04:29
2
83
יש המלצות על מישהו?
כבר הבנתי שיש הרבה רמאים שרק לוקחים לך כסף אבל יותר מזיקים לך מאשר עוזרים
לצפיה ב-'מי שעושה - לא מלמד. הוא עסוק בלעשות.'
מי שעושה - לא מלמד. הוא עסוק בלעשות.
27/03/2018 | 04:38
115
למה למישהו מוצלח ללמד מישהו אחר שיתחרה בו?
 
דרך מקובלת היא לעבוד אצל מישהו כזה. תוציא רשיון תיווך או ניהול ותנסה להתקבל לאחת מחברות הREIT ותראה איך ומה הם עושים.
לצפיה ב-'למה אתה צריך מנטור?'
למה אתה צריך מנטור?
27/03/2018 | 04:38
128
את הבסיס אפשר ללמוד לבד. רוב העבודה זה ממילא מחקר ועבודה עם אחרים. למה צריך מנטור שיש לו אינטרס אישי?
לצפיה ב-'אתר תוכן מועיל'
אתר תוכן מועיל
27/03/2018 | 10:37
125
היי לירן,
אינני יכול לתת לך מענה של מנטור, אך יש אתר ישראלי שמרכז מאמרים
רלוונטים לתחום.
 
קישור לאתר - https://goo.gl/WnvRua
 
בהצלחה
לצפיה ב-'אולי זה יעזור'
אולי זה יעזור
29/03/2018 | 22:31
83
היי לירן, אני מנכ"ל ובעלים של Better Coast שעוסקת בהשקעות נדלן בצפון אמריקה ואני והחברה גם נמצאים בצפון אמריקה.
אני לא מציע את שרותי כמנטור מאחר וזמננו מוקדש כולו לעשיית עסקאות, מחקר, ניהול פרוייקטים ונכסים, אבל כן מציע לך את הדברים הבאים:
 
  • יש המון משאבים לא רעים בyoutube
  • עדיף לך לדעתי לא להחליף את המומחים אלא למצוא מומחים טובים לעבוד איתם.  פשוט עניין של עלות כלכלית ויכולת אמיתית להגיע לבד לאותם העסקאות והעלויות. יש לנו המון לקוחות אמריקאים.
  • אתה מוזמן להוריד את הספרון שלנו בנושא השקעות נדלן בבעלות ישירה בארה"ב באתר שלנו בלינק הזה
אתה מוזמן לפנות אלי ישירות אם אתה רוצה ייעוץ יותר פרטני או לשמוע יותר במייל rod.zahavi@bettercoast.com
 
חג שמח
נמרוד
 
 
לצפיה ב-'דרוש מנטור ! - תשובה'
דרוש מנטור ! - תשובה
05/04/2018 | 14:11
1
76
הי לירן

אם כבר חקרת את אפשרויות הפעולה שלך היטב (נראה לי שלא ותכף אתייחס לכך), אז כדאי לך לשקול בתור מנטור למצוא משקיע אחר שכבר הצליח לעשות את מה שאתה רוצה להצליח לעשות. קורסים וספרים זה מצוין אבל זה לא מספיק.
 
עכשיו. אני מציע לך לבחון קודם כל בצורה רצינית
מה דרך הפעולה הכי מתאימה לך:
יש לך 3 אפשרויות
1- יזמי. ללמוד ולעשות לבד
2- דרך האמצע. לעשות לבד בעזרת מישהו מנוסה 
3- פסיבי. להשקיע באמצעות חברת נדל"ן.

בניגוד לשלל הדעות הנחרצות וההחלטיות שתקרא כאן,
לניסיוני המציאות היא שלכל אפשרות יש יתרונות וחסרונות.
אז כדי לקבוע מה האפשרות הכי מתאימה לך כדאי שתעמוד על היתרונות והחסרונות ותבחו למקרה שלך מה האסטרטגיה הכי מתאימה.

אם מעניין אותך להעמיק ולבדוק את העניין, הכנתי מאמר קצר שיכול לעזור לך להתחיל בזה. הנה הקישור  דברים שהלואי והייתי יודע לפני ההשקעה הראשונה שלי

בהצלחה!
ניר 
 
לצפיה ב-'ניר תודה רבה!'
ניר תודה רבה!
05/04/2018 | 20:14
32
תודה רבה. אני אקרא את המאמר שלך!
אני חושב ש״דרך האמצע״ הכי מתאימה לי.
לכן אני מחפש ״מנטור״ 
לצפיה ב-'בית להשקעה באחד מפרברי רוצ'סטר '
בית להשקעה באחד מפרברי רוצ'סטר
26/03/2018 | 21:02
58
1345
היי,
אני יודע שיש פה כמה חברה שמושקעים וחיים בסביבת העיר רוצ'סטר בניו יורק.
אני שוקל לרכוש נכס להשקעה באחד מהפרברים, בעיר GREECE שקרובה לרוצ'סטר, וליתר דיוק ברחוב Wendhurst . מדובר בנכס שעלותו בסביבות 75-80K.
אשמח לקבל חוות דעת מחברה שמכירים את האיזור.
 
תודה
המשך>>
היי,
אני יודע שיש פה כמה חברה שמושקעים וחיים בסביבת העיר רוצ'סטר בניו יורק.
אני שוקל לרכוש נכס להשקעה באחד מהפרברים, בעיר GREECE שקרובה לרוצ'סטר, וליתר דיוק ברחוב Wendhurst . מדובר בנכס שעלותו בסביבות 75-80K.
אשמח לקבל חוות דעת מחברה שמכירים את האיזור.
 
תודה
לצפיה ב-'התייעצות'
התייעצות
24/03/2018 | 19:06
8
422
שלום לכולם
 
התייעצות:
 
אנחנו זוג בתחילת דרכו. לאחרונה השתחררו לנו לא מעט כספים שחסכנו בעמל רב. תמיד היה ברור לנו שנרצה להשקיע את הכספים הללו, ולא בארץ, אלא בחו"ל, ככל הנראה בארה"ב.
 
אך כעת- משהגיע הזמן והכספים עומדים לרשותנו, אנו עומדים מעט נבוכים:
 
1. האם שוק הנדל"ן בארה"ב עדיין נחשב שוק אטרקטיבי? (התחושה שלנו היא כאילו השוק ברח לנו מתחת לאף, כי המחירים ממש עלו לאחרונה באזורים בהם חיפשנו (אטלנטה בעיקר). זה מטורף.
 
2. אם עדיין שוק נדל"ן בארה"ב- אז בתור משקיעים מתחילים (אנחנו), לאילו אפיקי השקעה הייתם מכוונים אותנו? לאילו אזורים? לאילו סוגי נכסים?
 
3.לאילו אחוזי תשואה אנחנו יכולים/ צריכים לשאוף בתנאי השוק הנוכחיים? מה נחשב לריאלי?
 
4. באילו אזורים חוץ מתשואה על הכסף שלנו אנחנו עוד יכולים לבנות על עליית ערך (או שהגזמתי בתנאי השוק הנוכחיים)?
 
5. כל עצה/ טיפ שיכול לעזור לנו יתקבלו בברכה גדולה!!
 
ט'נקס
נילי
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
24/03/2018 | 21:31
192
1. אין כזה דבר "שוק הנדל"ן בארה"ב" יש עשרות אלפי שוקי נדל"ן בארה"ב, זו מדינה של 325 מיליון אנשים בגודל של כמעט פי 500 מישראל.
2. בקרנות ריט.
3. בהשקעה ישירה? 5% נטו לפני מס יהיה סביר.
4. ראי ערך 1.  בכל מקום ואיזור אני מניח שיש אזורים שיותר מוטים לעליית ערך.
5. אל תקני נדל"ן ישירות בארה"ב אלא אם את ממש יודעת מה שאת עושה או לחלופין את מתכוונת להשקיע הרבה מאד כסף או לחלופי חילופין יש לך כסף מיותר לשרוף.
 
לצפיה ב-'זה מאוד תלוי בתקציב ומטרות'
זה מאוד תלוי בתקציב ומטרות
24/03/2018 | 21:36
128
קודם כל הייתי ממליץ לא להשקיע דרך מתווכים ישראלים. יותר מידי בשוק מסתמכים על משקיעים חדשים שלא לבדוק לעומק את ההשקעה.
 
דברים כמו אזור, תשואה, עליית ערך משתנים בהתאם לסוג הנכס. יש המון שווקים שונים בארצות הברית.
כמו כן, השקעה לטווח ארוך שונה מהשקעה לטווח קצר. ההתמקדות הן על דברים שונים (עליית ערך מול יציבות).
 
כן, המחירים עלו. אבל זה עדיין לא אומר שארה''ב לא אטרקטיבית יותר.
לצפיה ב-' לפני השאלות שלך, אני אגלה לך סוד: השוק לא ברח בשנה האחרונה'
לפני השאלות שלך, אני אגלה לך סוד: השוק לא ברח בשנה האחרונה
25/03/2018 | 09:18
2
188
הנה מדד של ריטים למגורים (מזהיר מראש- לא מיינתי. לקחתי את המדדים הגדולים הראשונים שקפצו בגוגל):
אפשר לראות שיש ירידה די משמעותית בשנה האחרונה.
 
אם מסתכלים על מדדי ריטים רחב יותר (שכולל מגוון סוגי נכסים ולא רק למגורים), הירידה עוד יותר משמעותית:
 
המדדים האלה הם דולריים, אז לירידה במדד,את יכולה להוסיף גם ירידה של כ- 5% אחוז בדולר מול השקל, ואין ספק שהשוק לא ברח.
 
אבל את לא מדמיינת. בנכסים הקטנים כולם באמת מדברים על עליות.
אז מה קרה פה?
איך ולמה יש ירידה כל כך גדולה בערך הנדל"ן שנסחר בבורסה, וברוב השוק הפרטי לא מרגישים אותה?
 
היה כאן דיון באוקטובר על ריביות. האמת היא שהריביות חסרות הסיכון בארה"ב עלו מאד מאז ספטמבר.
בשבוע שעבר היה רגע שאפשר היה לקבל תשואה של 2.9% על אג"ח של ארה"ב ל-10 שנים. אפילו ל-5 שנים אפשר לקבל יותר מ-2.6%.
זה גורם לכל השקעה אחרת (כולל נדל"ן) להיראות פחות אטרקטיבית, ביחס להשקעה חסרת סיכון.
בין יתר הריביות שעלו כתוצאה מזה, הריביות על משכנתאות עלו בכמעט באחוז שלם. זה אומר שעל כל דולר של הלוואה שלוקחים, ההחזר החודשי עולה ביותר מ-10%.
הבנק מסתכל על זה ואומר "אם ההכנסה (בנכסים להשקעה מדובר על ההכנסה מהנכס, ובקנייה של נכסים למגורים ההכנסה החודשית של הקונה) לא עלתה, אז אסור שההחזר החודשי יעלה. לכן אני אלווה פחות".
אם יש משהו שגורם לירידות בשוק הנדל"ן, זה כשהבנקים מקטינים את המימון.
 
אז למה בשוק הפרטי לא כל כך שומעים על זה? 
עיקר המהלך הוא בחצי שנה האחרונה, והשוק הפרטי מגיב לאט מכל מיני סיבות (מוכרים שממתינים, תנאים למשכנתאות שננעלים כמה חודשים לפני שהעסקה נסגרת, מידע שמגיע לאט, וכו'). כמובן שגם אין לאף אחד אינטרס לומר שיש ירידה.
 
עכשיו יש 2 אפשרויות:
  1. הריביות יירדו בחזרה (כמו שקרה באמצע 2014). במצב כזה הנדל"ן הפרטי לא ייפגע, והריטים כנראה יעלו בחזרה.
  2. הריביות לא יירדו בחזרה, ובמצב כזה הנדל"ן הפרטי ייפגע.
כל הדבר הזה הוא ניתוח של זווית אחת של "השוק". יש גם עניין של אינפלציה (הרי אם ההכנסה תעלה דרמטית אז הבנק יסכים להלוות יותר), גורמי היצע וביקוש מקומיים, וכו'.
כמובן שבשווקים ספציפיים המצב יכול להשתנות (ואני בטוח שיש פה מספיק הסברים בסגנון "בשוק שלי זה לא יקרה"), אבל זה המצב הכללי. 
 
ולשאלותייך:
כתבת שתמיד היה לכם ברור שתרצו להשקיע את הכספים לא בארץ, אלא בחו"ל.
הכוונה הייתה להתמקד דווקא בנדל"ן?
למה היה לכם ברור (נניח- הכסף עכשיו בחו"ל, אתם חיים בחו"ל)?
לצפיה ב-'קבל סוד קטן'
קבל סוד קטן
25/03/2018 | 18:14
1
160
אם יש לך SSN אפשר לקבל בצורה סולידית מאד גם 4.22% ל10 שנים:
 
ואם תחכה שבוע יש מצב טוב שתקבל אפילו יותר.
 
לצפיה ב-'ועוד לווה עם ביטחונות של איזה מאה מיליארד דולר'
ועוד לווה עם ביטחונות של איזה מאה מיליארד דולר
26/03/2018 | 10:17
105
זו פרמיה יפה על חוסר נזילות.
אם אג"ח דולרי לעשר שנים, אז זו באמת אופציה.
 
אבל זה הימור על אינפלציה נמוכה בעשור הקרוב.

אני בצד השני של ההימור הזה.
 
התייחסתי לאג"חים האלה רק כי הן הבנצ'מרק לתמחור של כל הנכסים האחרים (ובפרט, של המשכנתאות). 
לצפיה ב-'להלן תשובות לשאלות'
להלן תשובות לשאלות
29/03/2018 | 22:42
1
102
היי נילי, אני משתדל לענות באופן מסודר על השאלות שלך שהן שאלות טובות לכל מתעניין.  אני רוצה לציין שאני מנכל ובעלים של Better Coast שהיא חברת להשקעות נדלן בצפון אמריקה.  אני גם משקיע פעיל באופן אישי בנכסים בצפון אמריקה:
 
1. האם השוק עדיין אטרקטיבי
אנחנו כבר לא ב-2012-2014 כמובן והיום הגעה לתשואות היא יותר קשה מלפני חמש שנים אבל באזורים ספציפיים שיש בהם גידול כלכלי, דמוגרפיה בצמיחה, הגירה חיובית ומחירים זולים יחסית הינם בהחלט יעד טוב להשקעה.  חשוב לקחת בחשבון שהשקעות בנדלן הן לטווח הבינוני והארוך 3-4 שנים ויותר. 
 
2. אני תמיד השקעה בנכסים חדשים בוודאי כשעושים את זה מרחוק משום שזה גם מקנה שקט נפשי, גם מקבלים פרימיום על ההשכרה ועלויות האחזקה והכאב ראש שמצטרף אליהם הוא הנמוך ביותר האפשרי.  בנוסף אלה גם הנכסים הנזילים ביותר כשתרצו למכור.
 
3. אחוזי תשואה - צריך מאוד להקפיד על הפרדה בין תשואת מזומן שוטפת לבין עליית ערך.  כמעט תמיד רצוי שעליית הערך תהיה המרכיב המשמעותי לאורך זמן.  היום בפרוייקטים שלנו תלוי במיקום אנחנו בין 5-7% נטו תשואת מזומן ועם צפי לתשואה שנתית של בין 15-23% כוללת אחרי חמש שנים כולל עלויות מכירה כאשר גם לוקחים משכנתא של 50%.  הלקוחות שלנו מקבלים משכנתאות תדיר.
 
4. אני מאוד כללי אבל ערים ספציפיות ב: טקסס, דרום קרוליינה, גו'רג'יה, פנסילבניה לדעתי יתנו עליית ערך לאורך זמן.  חשוב לזכור שהמצב הכלכלי היום בארה"ב הוא טוב ויש עליית משכורות בהרבה אזורים שתומכת בביקוש וגידול.
 
5. עצה/טיפ נוסף - את מוזמנת ליצור איתי קשר ליעוץ בחינם ל-rod.zahavi@bettercoast.com ואני גם ממליץ לקרוא בבלוג באתר שלנו ולהוריד את הספרון www.bettercoast.com
 
מקווה שעזרתי
חג שמח
נמרוד
לצפיה ב-'לגבי מה שכתבת'
לגבי מה שכתבת
18/04/2018 | 16:54
44
אולי אני בא מאסכולה שמרנית/רציונלית ביתר אבל על סמך מה אתה קובע "צפי לעליית ערך"? קטונתי אבל נשמע לי כמו משאלת לב. ולפני שאתה שולף את הנתונים על אחוזי תעסוקה והגירה וכו' וכו' וכו' חשוב לזכור שתחזיות כלכליות הן די חסרות ערך וזה דבר מוכח ומבוסס. כמו שאומרים ספקולציה ותו לא.
לצפיה ב-'התייעצות - תשובות'
התייעצות - תשובות
05/04/2018 | 14:37
58
הי נילי
 
ראי תשובות מטה לשאולותיך.

1. האם שוק הנדל"ן בארה"ב עדיין נחשב שוק אטרקטיבי? (התחושה שלנו היא כאילו השוק ברח לנו מתחת לאף, כי המחירים ממש עלו לאחרונה באזורים בהם חיפשנו (אטלנטה בעיקר). זה מטורף.
 
אני אישית התחלתי להשקיע באטלאנטה בשנת 2012. בשנת 2017 סיימתי למכור את הנכסים שלי שם וכיום אני משקיע בנדל"ן מניב להשכרה בעיקר בכיסי אזורים בצפון מזרח אוהיו. 

עם זאת, גם היום יש באטלאנטה כמו בשאר מדינות בארה"ב הזדמנות לעשות כסף בשווקי הנדל"ן. חשוב שתדעי באיזה שוק נדל"ן את פועלת ומה כדאי לעשות שם. למשל, באזורים מסוימים באטלאנטה בהם אני כבר לא קונה נדל"ן מניב להשכרה, אני כן בוחן היום אפשרות של השקעה בבנייה חדשה. צריך להבין את השוק וללכת עם מה שמתאים. אם את חושבת על נדל"ן מניב ךהשכרה, אז יש הרבה שווקי נדל"ן מתאימים לזה בארה"ב גם היום.

2. אם עדיין שוק נדל"ן בארה"ב- אז בתור משקיעים מתחילים (אנחנו), לאילו אפיקי השקעה הייתם מכוונים אותנו? לאילו אזורים? לאילו סוגי נכסים?
 
תלוי מה הצרכים והשיקולים שלך בהשקעה. למשל, אם אתם מחפשים ליצור הכנסה תזרימית חודשית ולטווח זמן השקעה של כמה שנים אז נדל"ן מניב להשכרה אופציה שיכולה להתאים לכם. במקרה הזה, להערכתי ההזדמנויות הטובות יותר היום נמצאות יותר בSECONDARY STATES. זו אחת הסיבות שהיום אני משקיע יותר באוהיו. מפני שניתן למצוא יותר עסקאות ויותר בקלות מתחת למחירי השוק, ומפני שהשוק היום לא נמצא עדין ברמות השיא (באטלאנטה זה כבר די הגיע לשם)

3.לאילו אחוזי תשואה אנחנו יכולים/ צריכים לשאוף בתנאי השוק הנוכחיים? מה נחשב לריאלי?
 
תלוי איזו עסקת נדל"ן אתם מבצעים. תשואה בסביבות 8% לנדל"ן מניב השכרה בארה"ב היא ריאלית. אתם צריכים לדעת להכניס את כל ההוצאות לתכנית העסקית אל תסמכו על תכניות עסקיות שמעבירים לכם, צריך שיהיה לכם פורמט שלכם. הנה דוגמא לתכנית עסקית. סעיפי ההוצאות משתנות בהתאם לסוג העסקה, למשל בהתאם לסוג העסקה יתכנו עלויות HOA, או עלויות RENTAL REGISTRATION ולאחר שתבחרו סוג השקעה עליכם לדעת לודא שכל סעיפי ההוצאות נכללו. 

4. באילו אזורים חוץ מתשואה על הכסף שלנו אנחנו עוד יכולים לבנות על עליית ערך (או שהגזמתי בתנאי השוק הנוכחיים)?
 
עליית ערך הנכס בנדל"ן עם הזמן מתרחשת כתוצאה מ2 גורמים עיקריים:
1- אינפלציה: כלומר לעומת האלטרנטיבה של לא לעשות כלום, את מגינה על הכסף שלך משחיקה על ידי הצמדתו לנכס ריאלי. זה נכון בטווח זמן בינוני ארוך וממוצע של 2-3% בשנה. התובנה היא שעדיף לעשות ולצאת לדרך מאשר לא לעשות כלום (פקדון בנק).
2- השבחה : זה קורה למשל כתוצאה מעלייה חדה בביקוש למגורים באזור או שיפור במאפייני איכות האוכלוסיה המקומית באזור. איני מתיימר לתת לך מענה על אזורים בהם תהיה השבחה. אני רק אגיד לך שהדבר היחיד הודאי לגבי העתיד , הוא שהעתיד אינו ודאי. כל אחד ירצה להגיד לך שודקא באזור ההשקעה שהוא פעיל בו ההזדמנות היא הכי מיטבית. תעשי שיעורי בית, יש הרבה אזורים שקורים בהם דברים טובים. לא צריך לבחור בהכרח את הכי טוב. אם היה הכי טוב, כולם היו עובדים שם והמחירים היו עולים בהתאמה לאזן את הפוטנציאל הזה.

5. כל עצה/ טיפ שיכול לעזור לנו יתקבלו בברכה גדולה!!
1. תאמינו
2. תיערכו ותבדקו היטב
3.  תעשו. צאו לדרך. תתחייבו לעצמכם לעשות תוך פרק זמן מסוים ובהתאם לאופציה המיטבית שאיתרתם בתוך פרק הזמן הנתון.
 
מקוה שזה עוזר לכם!
ניר נדלניר
טלפון: 03-9770799
לצפיה ב-'נכס מניב למכירה בדרום פלורידה'
נכס מניב למכירה בדרום פלורידה
17/03/2018 | 22:11
25
307
שלום,
אני מתווך מורשה בפלורידה ואוהיו.
 
הרבה אנשים מתענינים פה בנכסים מניבים ובעבר הצעתי אחד למכירה.
 
להלן נכס נוסף שכרגע עלה לשוק ומהווה השקעה טובה (לעניות דעתי) למשקיע הישראלי ומניב כ - 8.5% תשואה.  מאחר ויש דרכים שונות לחישוב התשואה, חישוב התשואה שלי מפורט בקובץ מצורף. 
 
הנכס נמצא בעיר פומפאנו ביץ' -  פרבר של פורט לאודרייל (עיר מרכזית במחוז בראוור, מחוז צפוני למיאמי) כ-40 דקות נסיעה ממיאמי פלורידה. הנכס עבר שיפוץ מאסיבי וחודש לגמרי. לנכס 4 חדרי שינה, סלון ושני חדרי שירותים/מקלחת. מטבח חדש והמוצרי חשמל למטבח חדשים. 
 
פרטים נוספים לגבי הנכס, תמונות וכו' בלינק:
 
פרטים נוספים ניתן לקבל בפנייה ישירה אלי: 

בכבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX  דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: realtor@eddiegur.com  
אתר: www.eddiegur.com
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur
 
 
 
לצפיה ב-'אם אני קורא נכון את הנתונים'
אם אני קורא נכון את הנתונים
17/03/2018 | 23:27
24
247
מדובר בפליפ שמתומחר במחיר מנופח(איך הגעת ל-240K?).
רוב הבתים להשכרה באזור מתומחרים בבערך 1,600-1,900 לחודש.
אז הנתונים שלך לא מסתדרים לי.
 
חוץ מזה חסר לך אות במילה "ארנונה"
לצפיה ב-'היסטוריית מכירות באיזור'
היסטוריית מכירות באיזור
18/03/2018 | 04:28
23
201
שלום,
הועלתה פה הטענה שהמחיר $239,900 הינו מחיר מנופח ואני רוצה להפריך טענה זו.
מצ"ב קובץ המכיך סקר מכירות באיזור (על מי שיטת השמאות, בודקים בתים ברדיוס של חצי מייל שנמכרו בחצי השנה האחרונה). 
הצורה לקרוא את הקובץ 
סטטוס =A = ACTIVE = הנכס מועמד למכיר
סטטוס= CLOSED SALE= CS= נכס שנמכר בחצי שנה האחרונה.
 
על -מנת להגיע לתמכור נכון של הנכס, צריך לחפש נכסים דומים (4 חדרי שינה) אשר עברו שיפוץ והנכס מחודש. הנכסים המוצגים בקובץ, מתחלקים לכאלה שהם ברמת ה200 אלף וכאלו שהם ברמת ה-100 אלף. נכסים שהם ברמת ה-100 אלף הם ישנים ולא עברו שיפוץ רציני לאחרונה. הבתים ב-200 אלף עברו שיפוץ. כל עוד אפשר לראות שנמכרו בתים ברמת מחירים של 200 אלף באיזור, זה אומר שהשמאים נותנים את המחיר הזה ולכן משפחה שתרצה לקחת משכנתא, תוכל לקבל אישור שמאי ואישור הלוואה לסכומים של 200 אלף באיזור.
 
בתמכור הנכס חשוב להתייחס למצבו.... לכן, מהקובץ המצורף רואים שהמחיר הנכס הוא לא מנופח. נכסים משפוצים כבר נמכרו באיזור ברמות מחירים כאלו.
 
המחירי שכירות שציינת מתייחסים לנכסים קטנים של 900 סקר פיט ולנכסים שהם לא משופצים.
 
אפשר כחלק מתנאי העסקה, לבקש מהמוכר להכניס דייר בשיכרות של $2,200 ושהקונה יקבל את הבית מושכר. 
 
מקווה שעניתי.
גילוי נאות, אני המתווך בעסקה. אני לא הבעלים של הנכס.
לצפיה ב-'אז מתוך הרשימה שלך'
אז מתוך הרשימה שלך
18/03/2018 | 06:20
10
174
רק נכס אחד, נמכר ביותר מ-239 אלף.
כלומר אתה טוען שהנכס שאתה מייצג הוא השני הכי יקר באזור. אנשים יסתכלו על הנכס, יראו שהוא נקנה ב-140 אלף, יראו את ההערכת שווי של העירייה ועוד שמאים ויעשו חישוב האם זה באמת שווה כיום 240 אלף.
הם גם יראו את השכירות באזור ויראו שדי נדיר שזה עובר את ה-2,000 דולר, במיוחד בצד הזה של השדה תעופה.
 
אבל היי, זה התפקיד שלך למכור את הנכס. זה התפקיד שלך לשכנע משקיעים פוטנציאלים להשקיע בנכס. אם הם יעשו את הכמה דקות בדיקה שאני עשיתי, יהיה לך אתגר לשכנע אותם שהמחירים הגיוניים.
לצפיה ב-'זה לא מדויק'
זה לא מדויק
23/03/2018 | 16:21
9
105
היי, ראשית הורדנו את המחיר ל 230,000$ כדי להפוך את זה לאטרקיבי יותר.
 
מצרף שוב קובץ חישוב תשואה ונתונים מכירה אחרונים באיזור.
 
או שאנחנו מסתכלים על נתונים שונים אבל אני רואה 4 נכסים שנמכרו מעל או ב 239,000 בחצי שנה האחרונה בחצי מייל מהבית (זה מה שלוקח השמאי כשהוא מסתכל על הנכס). בנוסף, יש גם נכנסים נוספים למכירה במחירים מעל 200,000$.
 
ההשאווה הנכונה זה תפוחים לתפוחים (כנסים משופצים למול נכסים משופצים). כל הנכסים מתחת ל 200,000 אינם משופצים. 
 
בנוסף, הערכת העירייה למיסים אינה רלוונטית כלל. השמאות של העירייה זה רק לטובת מיסוי וזה אינו מייצג את ערך הנכס כלל. הערכת השמאות של העירייה זה לטובת חישוב מיסים ואינה מייצגת את ערך השוק האמיתית.
 
כבר מספר בתים נמכרו באיזור במחירים אלו ויותר ואם תרחיב את החיפוש שלך ליותר מחצי שנה תראה ביסוס רק לזה גם כן.
 
אבל היי, לנכס יש בין 4-5 קונים פוטנציאלים שמבקרים את הנכס. הוא ימכר בלי בעייה. לפי חישוב התשואה החדש זה 8.9%, האיזור הופך מבתים של 100 אלף ל-200,000 אז יש השבחה גם.
 
מצורפים שוב הקבצים,

בכבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX  דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: realtor@eddiegur.com  
אתר: www.eddiegur.com
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur
 
 
לצפיה ב-'את מי אתה מנסה לשכנע?'
את מי אתה מנסה לשכנע?
23/03/2018 | 17:18
7
107
הנכסים שאני קונה פה, הם במחירים יותר טובים עם תשואה יותר טובה. אז אני לא אפילו סיכוי קלוש ללקוח פוטנציאלי.
 
אבל נחזור לדיון. הנכס שלך יותר קטן מחלק מהנכסים שנמכרו מעל 200 אלף ובאזור שונה. זה שזה נמצא במרחק חצי מייל, לא אומר שאופי השכונה אותו דבר. זה יכול להיות חצי מייל, אבל בשכונה אחרת יוקרתית יותר.
 
אתה צריך לשכנע אנשים שפיזית יגיעו לבית ויסתכלו על זה. הם צריכים להשתכנע שזה שווה 230 אלף. מהיסטוריה של בתים באותו רחוב או רחוב ליד (אבל אותו אזור), אתה מתומחר גבוה מידי. שיהיה בהצלחה.
לצפיה ב-'קבלנו 2 הצעות לקנייה.... '
קבלנו 2 הצעות לקנייה....
29/03/2018 | 10:30
6
83
התקבלו כבר 2 הצעות לקניה. המוכר בוחן את ההצעות. הצעתי עסקה.
מי שמוצא בה עניין, יפנה אלי לבקשת פרטים נוספים.
לצפיה ב-'התחלת ב-240'
התחלת ב-240
29/03/2018 | 16:27
5
94
מהר מאוד ירדת ל-230. עד כמה ההצעות קרובות לטווח הזה?
 
היי, אם יש מכירה מעל 200, אז בהחלט הפתעת אותנו לטובה.
לצפיה ב-'למה זה יפתיע אותך כל כך?'
למה זה יפתיע אותך כל כך?
30/03/2018 | 09:02
3
78
כל מה שצריך זה פראייר אחד.
 
לצפיה ב-'זה מעיד עליו כאיש מכירות'
זה מעיד עליו כאיש מכירות
30/03/2018 | 18:12
53
לצפיה ב-'יש כבר שתי הצעות ועוד אחת בדרך'
יש כבר שתי הצעות ועוד אחת בדרך
30/03/2018 | 18:17
1
58
צבי,
אולי צריך פראייר או אולי אתה רק מחפש את השלילי בעסקה וכותב בפורום, אנשים אחרים פועלים, קונים ומרווחים כסף.
 
הרי, בינינו.... לא משנה מה אכתוב או אציג פה, אתה תמיד תתנגד. גם כשיש כבר הצעות, אתה לא מסוגל לפרגן וכותב שהם פראיירים
לצפיה ב-'בעיה קלאסית של מתווכים'
בעיה קלאסית של מתווכים
31/03/2018 | 10:58
64
יש מחירים שבהם לא משתלם לקנות.
במצבים כאלה באמת לא משנה מה המתווך יכתוב.
מי שקונה לוקח סיכון שלא מצדיק את הסיכוי.
 
למי ש"פועל" בכל שוק ובכל מחיר, יש סיכוי של אחד למיליון לא להימחק במשברים.
 
אלא אם כן הוא מתווך.
לצפיה ב-'אוכל לספר על המחיר כשהעסקה תסגר'
אוכל לספר על המחיר כשהעסקה תסגר
30/03/2018 | 18:16
49
תפקידי בתור מתווך לייעץ לבעל הנכס. על פי תנועה של אנשים לנכס, התעינינות וכו' נקבעים קבועי זמן שבהם, מומלץ לעשות הורדות מחירים.
 
מאחר וכבר הצגתי תיעוד שהיו מכירות משכונה בטווחי מחירים אלו... (לא משנה אם אתה מאמין, מסכים וכו').... אני משער שהשמאי יתמוך במחיר המוצע ע"י הקונה.
 
בכל מקרה, תודה על ההתייחסות והביקורת.... זה מלמד אותי הרבה על סקפטיות.
לצפיה ב-'אני ממשיך להסתכל על הרשימה.'
אני ממשיך להסתכל על הרשימה.
23/03/2018 | 22:45
75
יש רק 1 שנמכר מעל 240. יש עוד 3 בין 239-240.
 
נתחיל עם הבית שנמכר ב-263 אלף. הבית נבנה ב-2003 ויש לו בריכה.
נמשיך עם הבית שנמכר ב-234. 6 חדרים על 2,184 רגל מרובע.
2 הבתים האלו שונים לגמרי מהבית שלך. אי אפשר להשתמש בהם כדוגמא.
נשארנו עם 2 בתים. שניהם נבנו בשנות ה-80 בעוד הבית שלך נבנה בשנות ה-60. שניהם יותר גדולים מהבית שלך (אחד 400 רגל מרובע, השני 100 רגל מרובע). לשניהם יש מוסך. אז אולי אפשר להתחיל להשוות אותם לבית שלך. אבל הנתונים שלהם נראים יותר מרשימים.
 
הבעיה היא שבאותה רשימה יש עוד שורה ארוכה של בתים. מעל מחצית נמכרו מתחת ל-200 אלף דולר. אתה כמובן טוען שהם לא משופצים ושלך כן. אני לא בדקתי. אבל אתה צריך לשכנע את הלקוחות שלך שהשיפוץ שווה עוד כמה עשרות אלפי דולרים. אחרי הכל, הבית (שנמצא ברשימה שלך), נמכר לפני כמה חודשים ב-140 אלף. האם כמה חודשים של שיפוץ שווה עליה במחיר של 90 אלף דולר?
 
שים לב שהקומפלקס שלך נקרא Liberty Park Estates Sec. הם די מככבים בחצי התחתון של הרשימה. שכונה שנבנתה בשנות ה-60.
לצפיה ב-'הכנסת דייר כחלק מתנאי העסקה '
הכנסת דייר כחלק מתנאי העסקה
18/03/2018 | 11:35
11
135
אם מישהו בונה על זה שהמוכר או המתווך יכניסו דייר טוב, או על זה שאם יש דייר טוב זה אומר הרבה על מצב הנכס וההיתרים, אז הוא לא מבין את הביזנס.
אלה דברים שהקונה צריך לדעת לעשות ולבדוק בעצמו.
 
גם השכירות שדייר ספציפי משלם לא אומרת כלום על השכירות הריאלית שאפשר לצפות לה.
 
יש רק סיבה אחת לתת לאנשים שלא באמת אכפת להם מה יקרה לנכס שלך בעוד כמה ימים, להחליט איזה דייר ייכנס.
אם הבנק שנותן משכנתא דורש שהנכס יהיה מאוכלס.
 
נכס מאוכלס שווה יותר רק אם הדייר נמצא שם הרבה זמן, וגם אז צריך לבדוק כל דייר לגופו.
 
עוד דבר- בניתוח עסקאות להשוואה צריך גם לבדוק את אופן המימון. מי שמביא 100% מהכסף מהבית, לא אמור לשלם כמו מי שמביא 90% ההלוואה נון ריקורס מהבנק.
 
גם אם השכירות שאדי כתב כאן נכונה (לא בדקתי, אבל אני נוטה להאמין לנאף), התזרים בפועל שישראלי יראה מההשקעה הזו, כנראה יהיה נמוך בהרבה מ-8.5%
 
בכל נכס יש הוצאות תחזוקה, ניהול, תקופות שהנכס ריק, וכו'
לצפיה ב-'הסתכלתי מה השטח של הנכס ואיפה הוא ממוקם'
הסתכלתי מה השטח של הנכס ואיפה הוא ממוקם
18/03/2018 | 17:41
9
145
ארבעה חדרי שינה ב 1300 רגל מרובע...  שטח שאני יותר משייך לדירות 3 חדרי שינה קטנות. או דירות 2 חדרי שינה מרווחות.
בית "נורמלי" של 4 חדרי שינה בארה"ב מסתובב יותר באזור ה 2000 רגל מרובע.

והבית יושב צמוד ל"חצאית" של exit מהאוטוסטרדה הכי עמוסה בארה"ב - מה שאומר שיש רעש של תנועת רכב 24 שעות ביממה.

לפי מה שמראות הרשומות, המוכר הוא ישראלי לשעבר שקנה את הנכס לפני חדשיים בחצי ממה שהוא מבקש עכשיו. הנכס מן הסתם היה במצב רע, והשקיעו בו 20-30  אלף בשיפוצים. העניין הוא שאני לא הייתי נוגע בנכס בלי בדיקה של מהנדס בנייה מומחה - כי נראה בתמונות כאילו מישהו הוריד בתוך הנכס קירות תומכים מתישהוא בעבר (לא בהכרח הקונה האחרון - מן הסתם לפני שנים)  - ולך תדע אם עשו את זה חוקית או לא חוקית.

אני מסכים עם נאף שמדובר כאן באבי אבות  הפליפים.
אני לא יודע מה הסיכוי להוציא 2200$ כדמי שכירות -  (אני לא הייתי משלם 2200$ על בית בגודל הזה ובמקום הזה).  מה שברור הוא שה"חישוב" של אדי לגבי התשואה הוא משונה, בלשון המעטה.
הוא מחשב תשואה בעיברית - כלומר מכוון את המסמך לישראלים. אנשים שאינם מקומיים ושלא יהיו באזור לטפל בנכס ובלוגיסטיקות שלו. אבל אדי לא מכניס לחישוב דמי ניהול... שברור שהקונה הישראלי יצטרך לשלם.  
הוא לא מכניס לחישוב פקטור של "זמן בן דיירים" כשהנכס לא מושכר...
וגם עם כל ה"כיווץ" הזה - המחיר ה"מרופד" של הנכס לא מאפשר לו להציג תשואה דו ספרתית שהייתה מביאה אליו בריצה את הפראייר הישראלי המצוי.

לצפיה ב-'נראה שהנתונים בקובץ לא מדוייקים '
נראה שהנתונים בקובץ לא מדוייקים
18/03/2018 | 19:05
7
100
כנראה שיש לו טעות בנתוני הארנונה, כי זה לא דומה לנתון בקאונטי. אולי יש שם עוד מסים, ואולי הוא פשוט כלל שם הוצאות אחרות.
 
הסתכלתי עכשיו בגוגל סטריט ויו.
לפחות על פניו (טיפוח, סוגי רכבים), נראית שכונה גרועה.
לצפיה ב-'נתונים נכונים - מאמין בשקיפות'
נתונים נכונים - מאמין בשקיפות
23/03/2018 | 16:38
6
78
צבי,
 
נתוני הארנונה, מתעדכנים לאחר הרכישה.
יכלתי להציג את $600 ארנונה שכרגע משולמת, אבל זה היה חוטא לאמת כי לאחר המכירה זה היה מתעדכן ל-4200. הצגתי דווקא את הארנונה המשוערת האמיתית שתהיה לאחר הקנייה.
 
יכלתי להציג נתונים טובים יותר אם היתי מציג את הארנונה הנוכחית, אבל אני מאמין בשקיפות לכן הצגתי את המספר האמיתי שגבוהה הרבה יותר ומציג תשואה נמוכה יותר
 
בכבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX  דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: realtor@eddiegur.com  
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur
 
 
לצפיה ב-'הסתכלתי בקאונטי כדי להבין'
הסתכלתי בקאונטי כדי להבין
23/03/2018 | 19:52
5
88
קודם כל, זה מחזיר אותנו לזה שלא לקחת בחשבון Vacancy, ניהול, תחזוקה, תיקונים (ולהערכתי לא עשו בחודשיים האלה משהו מעבר לנראות).
 
היה לי מוזר מה שכתבת על המסים, וגם יתר המספרים היו מאד גבוהים ביחס לזילו, אז הסתכלתי בקאונטי.
מסתבר שהפליפר הוא בכלל מ"שלנו". red negev:
 
זו העסקה היחידה שלך איתו?
אני שואל כי בתגובה אחרת כתבת שאין לך אינטרס להכניס דייר בעייתי אם אתה תנהל את הנכס.
הבעיה היא שאם המוכר הוא לקוח משמעותי שלך, אז בהחלט יש חשש שכדי לרצות אותו (והוא מאד רוצה שתביא מישהו שמוכן לשלם 2,200$, שזה גבוה לאזור), אתה תיקח סיכון עם דייר בעייתי, גם אם זה יעשה לך קצת כאב ראש בהמשך
לצפיה ב-'מה בעצם אתה שואל?'
מה בעצם אתה שואל?
29/03/2018 | 10:28
4
45
צבי,
אני לא מבין מה אתה שואל?
 
אני מאמין שאפשר לקבל את השכירות הזאת.
לא מבין מה אתה אומר על המיסים?
באיזור זה של פלורידה, מיסי ארנונה, מתעדכנים על פי מחירי הקנייה. אני כבר לקחתי בחשבון את המיסי ארנונה הגבוהים יותר שיתעדכנו לאחר המכירה.
אני חושב שזה מעשה אחראי לחשב תשואה על סמך, מיסי הארנונה הגבוהים יותר. אני מציג תשואה נמוכה יותר, בגלל מיסי ארנונה שיתעדכנו בעתיד.
 
בזמן שאתה פה מחפש סיבות למה לא לקנות את הנכס, כבר קבלתנו 2 הצעות לקנייה.
 
אז ככל הנראה העסקה אכן טובה.
 
 
לצפיה ב-'שאלתי אם זו העסקה היחידה שלך עם רד נגב '
שאלתי אם זו העסקה היחידה שלך עם רד נגב
29/03/2018 | 10:40
2
44
לצפיה ב-'מה זה משנה מי המוכר?'
מה זה משנה מי המוכר?
30/03/2018 | 18:19
1
44
למה אתה מניח שאם המוכר הוא ישראלי, אז בהכרח הוא בא לדפוק מישהו?
לצפיה ב-'אולי תפסיק לשנות נושא? מה הבעיה לענות?'
אולי תפסיק לשנות נושא? מה הבעיה לענות?
31/03/2018 | 10:46
49
אתה מציג את עצמך פה כמעט כסוכן דואלי.
 
כתבת שאין לך אינטרס להכניס דייר בעייתי אם אתה תנהל את הנכס בהמשך, וחשובה לך מערכת היחסים עם הקונה.
 
אם המוכר הוא לקוח משמעותי שלך, אז בהחלט יש חשש שכדי לרצות אותו (והוא מאד רוצה שתביא מישהו שמוכן לשלם 2,200$, שזה גבוה לאזור. אפילו אם המישהו הזה יעזוב חודש אחר כך), אתה תיקח סיכון עם דייר בעייתי, גם אם זה יעשה לך קצת כאב ראש בהמשך.
 
אז שאלתי- האם יש לך מערכת יחסים איתו מעבר לעסקה הזו.
 
לא הנחתי שהוא דורש את המחירים הכי גבוהים באזור הזה כי הוא ישראלי, אלא כי זה כבר נכס שני שלו שעולה לפה במחירים הכי גבוהים באזור.
לצפיה ב-'כל עסקה טובה במחיר הנכון'
כל עסקה טובה במחיר הנכון
29/03/2018 | 11:15
43
אין מישהו שאומר שהבית הזה לא שווה דולר, פשוט אומרים שהמחיר המבוקש מופרז, זה הכל.
אני מנחש שגם ההצעות שקיבלתם משקפות את זה, באיזה מחירים היו ההצעות שקיבלתם?
 
לצפיה ב-'מענה'
מענה
23/03/2018 | 16:35
81
אהיה כנה איתך. אני גם ישראלי ואני מכיר את התרבות הישראלית ש"כולם מנסים לדפוק אותי". לכן, אני לרוב ממעיט להציג את הנכסים שאני מוכר פה לישראלים.
 
אני מבין, חובת ההוכחה עלי, אבל אנשים כאן מאמינים שהם יודעים הכל הכי טוב ומומחים לאיזור דרום פלורידה, גם אם גרים בארץ או בצפון ארה"ב.
הם יודעים כמה עלה הפליפ, הם מהנדסי בנייה, רק על סמך תמונות וכו'
 
הסיבה שהקובץ הוא בעברית, הוא כי שמתי אותו פה, יש לי קובץ זהה באנגלית. הנכס מפורסם בשוק ב- MLS ובעיקר פונה למשקיע או הקונה האמרקיאי המקומי, שמכיר את השוק ויודע מה המחירים.
הראתי בקבצים שצרפתי שיש מכירות תומכות למחיר הזה.
 
נכסים מניבים באיזור כרגע 7-8%, מי שמחפש תשואה דו ספרתית פה, לא מכיר את המציאות.
 
אני יודע שיש פה הרבה אנשים שרק מחפשים לנגח וזה בסדר, אני לא פונה אליהם, אלא למשקיעים רצינים, שאם ירצו יותר מידע.... הוכחות אשמח לספק.
 
אני בונה על יחסי עבודה מתמשכים, לא מחפש לדפוק אף אחד.
 
הנכס הקודם שפרסמתי, גם קיבל המון ביקורות אבל נמכר די בקלות במחיר המבוקש והקונה כבר נהנה מתשואה גבוהה יחסית לשוק.
 
בכבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX  דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: realtor@eddiegur.com  
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur
 
 
לצפיה ב-'זו היתה הצעה אדיבה'
זו היתה הצעה אדיבה
23/03/2018 | 16:26
105
לא חייבים לבקש מהמוכר לאכלס דייר. 
אכלוס דייר ע"י מתווך יגרור עמלת תיווך של חודש אחד.
 
אם המוכר מאכלס את הדייר, הוא ישלם על זה ועל כך יש חסכון לקונה.
אם אני גם אהיה מנהל הנכס, ברור לכם, שלי אין אינטרנס להכניס דייר ביעיתי, כי אני זה שאצטרך להתמודד איתו.
 
וכמובן, אני מעודד כל אחד לעשות את הבדיקה העצמאית שלו ולא לסמוך על מה שאני כותב בלי בדיקה.
 

בכבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX  דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: realtor@eddiegur.com  
אתר: www.eddiegur.com
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur
 
 
לצפיה ב-'זקוקים לעצה והכוונה :)'
זקוקים לעצה והכוונה :)
10/03/2018 | 08:20
8
251
שלום :)

אנחנו זוג צעיר (אמנם כבר לא כל כך צעירים, אבל התחתנו לפני חודש :) ) שמתכנן לעבור בקרוב לניו יורק, במסגרת רילוקיישן (מטעם העבודה של בן הזוג שלי). התכנון הראשוני שלנו היה לקנות דירה בישראל (בעזרת כסף שחסכנו, ההורים והבנק) כדי שיהיה לנו ״לאן לחזור״. הסכום שהקצבנו לכך (כולל, כאמור, משכנתא) הוא 2 מיליון ש״ח.

לאחר כל מיני חישובים ומחשבות, וסקירה קצרה של שכר הדירה כאן ובנכר, עלה הרעיון שנקנה דירה בניו יורק (ובדירה זו נגור, דהיינו, לא להשקעה פרופר) - הכוונה היא לדירת 1 bedroom.

זו מחשבה ראשונית מאוד שעלתה בימים האחרונים - ולמעט נבירה באתרי חיפוש דירות אמריקאיים על מנת להבין מה המחירים ובאילו אזורים אנחנו יכולים להרשות לעצמנו, עוד לא עשינו דבר - אבל כך גם הגעתי לפורום הזה :). אציין גם שבן זוגי אזרח ארה״ב ויש לו חשבון בנק שם (מניחה שזה רלוונטי לגבי משכנתא). חשבנו שנעבור לשם לסאבלט של כמה חודשים ובמהלכו נחפש דירה.

נשמח מאוד לעצות והכוונות לגבי מקורות מהם אנחנו יכולים ללמוד ולקרוא על שוק הנדל״ן בניו יורק, על מה זה אומר לקנות דירה שם - במה זה כרוך ומה אנחנו צריכים לדעת לפני, ומה קורה כאשר מוכרים את הדירה לקראת החזרה לארץ - מבחינת מיסוי ופקטורים אחרים שאנחנו צריכים להביא בחשבון.

לבד מכך - אשמח לשמוע את דעתכם :) האם זה רעיון הגיוני? האם אפשר למצוא אזורים טובים בשכונות כמו Morningside heights או אזורים שונים בהארלם? מהו מחיר הגיוני לדירה כזו (הבנתי שיש גם Maintenance fee חודשי, מעין ועד בית...) והאם יש לנו בכלל סיכוי? האם יש דברים שעלינו לדעת על קנייה / מכירת נכס בארה״ב?
מה הסיכוי לקבל משכתנא? והאם אנחנו קופצים מעל הפופיק :)?

בקיצור, נשמח ממש לכל דעה ומחשבה, לכאן ולכאן, טיפים או עצות.

תבוא עליכם הברכה :) שבת שלום ותודה מראש! :)
לצפיה ב-'רילוקיישן לא משלמים שכירות?'
רילוקיישן לא משלמים שכירות?
10/03/2018 | 09:23
1
139
קודם כל יש פורום ״עוברים לארה״ב״, שם יוכלו לתת לכם טיפים מועילים. תתעלמו מאווירת הבריונות שם, נסו לדלות את המידע הרלוונטי.
 
חשבון בנק לא רלוונטי לגבי משכנתא. מה שרלוונטי זה היסטורית אשראי (credit history). כדאי מאוד לבדוק מה יש לו שם, ולוודא שבזמן שהוא בארץ לא השתמשו בזהות שלו לקחת איזה כמה עשרות משכנתאות לא מוחזרות.
 
אני לא מכיר את השוק בתוך העיר ניו יורק, אז אעבור ישר לשאלה על אם זה רעיון הגיוני.
 
אני לא בטוח שזה רעיון הגיוני כל כך. אתם עוברים למדינה חדשה (אני מניח? או שבעלך גר בארה״ב בחייו הבוגרים כבר?) בלי לדעת שום דבר עליה, והדבר האחרון שאתם צריכים לעשות זה לקנות מיד דירה. קודם כל תכירו את העיר, תכירו את העבודה, תחליטו אם בכלל בא לכם להשאר שם אחרי שנה-שנתיים. לגור בניו יורק זה אחר לגמרי מלהיות תייר בניו יורק.
לצפיה ב-'כן משלמים שכירות'
כן משלמים שכירות
10/03/2018 | 10:12
107
תודה על התגובה :) אנחנו כן נשלם שכירות - אנחנו מקבלים ״שכר אמריקאי״ ולא ישראלי, ולכן העבודה לא משלמת על שכירות.
לצפיה ב-'האם בן זוגך גר בארה"ב תקופה אחרי גיל 18?'
האם בן זוגך גר בארה"ב תקופה אחרי גיל 18?
10/03/2018 | 09:23
2
161
כדי להבין מה הסיכויים של בן זוגך לקבל משכנתא קונבנציונאלית, אנא ספרי לנו:
מתי בעלך עזב את ארה"ב (אם הוא חי בה חיי קבע)? באיזו שנה?
האם הוא למד באוניברסיטה בארה"ב \ עבד בארה"ב?
האם יש לו כרטיס אשראי אמריקאי (לא DEBIT CARD אלא CREDIT CARD)?
 
לגבי מחירי דירות:
האזורים שבהם קיימת כבר ג'נטריפיקצייה בהארלם יקרים. מאוד. 
מה זה "יקרים מאוד"?
צפונה ממליון דולר לדירת חדר שינה אחד בבניין "קונדו", כלומר דירה שהיא בבעלותכם המלאה.  אם את רואה מחיר נמוך יותר - כמעט בטוח שמדובר בבנין מסוג קו-אופ, שבו הדירה היא בעצם לא ממש שלכם...  זה מין סוג של "קיבוץ".
 
וכן - אם מדובר על בניין משותף (מכל סוג שהוא) יש שם "דמי ועד בית" - שגובהם תלוי בסוג הבנין, גודלו וכיוצ"ב (כמה מעליות, עם \ בלי DOORMAN וכיוצ"ב).  בבניין גדול לפעמים יש צוות שלם של אנשי שרות (תחזוקה, שמירה, נקיון) שבעלי הדירות משלמים את משכורתם - ובנוסף יש חשמל, תחזוקת מעליות, עלות פינוי הזבל, וכיוצ"ב). 
באזורים שעליהם את מדברת זה יכול לנוע בין 500$ לחודש ו 5,000$ בחודש... בתלות בכמה אנשים יש בצוות העובדים של הבניין   
 
לצפיה ב-'גר לתקופה קצרה'
גר לתקופה קצרה
10/03/2018 | 10:19
1
74
יש לו אזרחות הודות לאמא שלו - שהיא אמריקאית. הוא עצמו לא חי בה חיי קבע, אלא ביקר שם למספר חודשים אחרי גיל 18, אז גם פתח את חשבון הבנק. יש לו קרדיט קארד, מאותה תקופה (קצת אחרי הצבא).
 
לגבי תשובתך - קראנו על ההבדל בין קו-אופ לקונדו, וברור כי קונדו היא האופציה היחידה הרלוונטית. ראינו באזורים מסוימים בוושינגטון הייטס ובמורנינגסייד הייטס דירות קונדו שנראות רלוונטיות מבחינת תקציב.
 
יש אזורים שאתה ממליץ עליהם יותר? או עוד עצות? :)
 
לצפיה ב-'יש לכם הגדרת "תקציב"? את זה לא כתבת...'
יש לכם הגדרת "תקציב"? את זה לא כתבת...
11/03/2018 | 21:11
62
מה שאני קראתי בהודעותייך עד עכשיו זה שאתם חשבתם לקנות דירה בישראל בטווח מחירים של כ 2 מליון ש"ח (נגיד - חצי מליון דולר), ושכדי להגיע לסכום הזה אתם תצטרכו לקחת הלוואות ומשכנתאות.
מזה הנחתי שהסכום שיש לכם "פנוי" לשים כ DOWNPAYMENT לרכישת דירה הוא בגיזרת ה 100,000$ - 200,000$.
מכאן כבר "קפצתי" לכל מני השערות לגבי מה יכולת הקנייה שלכם בארה"ב (היכולת לקבל משכנתא, יכולת החזר משכנתא).
 
אבל יכול להיות שאני לא בכיוון...
את כותבת שהגדרתם לעצמכם "תקציב". מה הוא?
 
לצפיה ב-'עצה והכוונה'
עצה והכוונה
10/03/2018 | 19:31
108
הי,
התשובה מורכבת.
יש 2 כיוונים שונים של מחשבה או נקודת מבט שמהם אתם צריכים  לקבל את השקפת עולמכם: 1. נקודת השקפה אמוציונלית - לחפש דירה בארץ או דירה בארה"ב מתוך כוונה להתגורר בה, להנות ממנה, שתתאים לכם ולנוחיותכם. זוהי התבוננות שאינה השקעה נטו, ולוקחת בחשבון אלמנטים שאינם החזר השקעה או רווח כלכלי.  היא צריכה לקחת בחשבון את שינוי המחיר הצפוי (אם ניתן לחזות זאת) בארץ , וגם אם תקנו דירה שכזאת בארץ, מתוך כוונה להתגורר בה בעתיד,  יש לקחת בחשבון שדירה דורשת טיפול בזמן שאינכם בארץ  (השכרה עלולה לגרור גם בעיות לא קלות) וכמובן מה תהיה התשואה על דירה זו ביחס להשקעה (אחוזי תשואה)   רכישת  דירה להתגורר בניו יורק   -  כדי לחשב את כדאיות ההשקעה כאן צריך להסתכל נטו על מחיר השכרה לעומת קניה. את החשבון צריך לעשות כך: מחיר שכירות חודשית * 11 חודש פחות מחיר המיסים  השנתי פחות מחיר ביטוח  פחות דמי ניהול 8% מההכנסות* 100  לחלק למחיר עלות הדירה = החזר השקעה-  התוצאה תתן לכם את התשואה לדירה באחוזים. אם התשואה גבוהה מ -7% אז המספרים סבירים עדיף 8% ומעלה. בנוסף עליכם לקחת בחשבון את הנתונים הבאים: בקניית בדירה אין עמלת סוכן, אבל במכירתה תיאלצו לשלם 6% עמלה.  זאת אומרת 6% מערך המכירה של הדירה, ומדובר בסכום כסף נכבד!  (אין כל מצב שבו לא תשלמו עמלה זו.) תשלום מיסים: המס בארה"ב מקביל למס שבח משמע המס הוא על רווח ממחיר הדירה שמכרתם פחות מחיר הקניה פחות הוצאות (שיפוץ עמלה וכדומה.)  ומסתכם ב כ- 25% . אי לכך פרק הזמן שאתם מתכננים להיות בעלי אותה דירה היא גורם מכריע.   2. נקודת השקפה כלכלית נטו   כאן השמירה על ערך הכסף  / החזר השקעה הם השיקול היחיד והבלעדי.  את הכסף ניתן להשקיע בנדל"ן , בני"ע וכדומה.  בהשקעות סולידיות בשוק ני"ע אתם יכולים  לרמת תשואה של כ- 5% (חייבים במס) תחום נוסף הוא השקעה בנדל"ן בארה"ב, במקומות מתפתחים ונושאי תשואות גבוהות.  לדוגמה אביא כאן את בני - הוא גר בבוסטון בשנים האחרונות, ורכשתי לו 3 בתים בדרום פלורידה.  התשואה שלו עומדת על 10% נטו, והוא נהנה מהכנסה חודשית גבוהה, וגם מעליית ערך חדה במחיר הבתים. (סביב הכפלת ערך)  התשואה בבוסטון באזור בו הוא מתגורר נע סביב 5%, ולכן רכישת בית / דירה באזור זה נפסלה על הסף.  מאידך, ההכנסות מדרום פלורידה,  כפולות משכר הדירה שהוא משלם בבוסטון, ומשאירה אותו עם הכנסה פנויה רבה.  גם כאן, הוא יכול בכל עת בעתיד לרכוש בית בבוסטון כאשר הוא יקבל משכנתא על הבתים בדרום פלורידה, (בנוסף למשכנתא על הבית בבוסטון)  מבלי צורך לממש את אותם הבתים.  בכל מקרה, עלות משכנתא תנוע סביב 5%, בעוד ההכנסות הן 10% (כפול). גם כאן ההשקעה כדאית לדעתי בתחומי הטווח הבינוני - 5 שנים ומעלה.   
מקווה שהתשובה לא מורכבת מדי.                                                                                                                                                       
 
 
לצפיה ב-'סיכוי לקבל משכתנא'
סיכוי לקבל משכתנא
11/03/2018 | 23:22
1
94
 
אני לא אוהב להיות הפסימי בחבורה, אבל את השאלה הזאת בדקתי כבר מספר פעמים בסיטואציות מוצלחות יותר, ולצערי התשובה היתה שלילית.
 
 אבל במקום לשאול כאן בפורום, למה שלא תתקשרי למספר בנקים / קרדיט יוניון ותנסי לבדוק האם הם יהיו מוכנים לתת לך משכנתא ובאיזה תנאים ? 
 
בתור טיפ, תתעלמי המדרישות שלהם ל ״prequalified״, ותבקשי התיחסות קונקרטית. לדוגמה : כדי להוכיח רצף של הכנסה, תתבקשו להעביר תלושי שכר.
 
אבל - תלושי השכר שלכם הם בעברית. יהיה צורך לתרגם אותם עם חתימה נוטריונית. ייתכן ויהיו מכשולים נוספים - אני הייתי מנסה לקבל מכתב מהבנק שאומר שהמסמכים הנ״ל מספיקים כדי לאשר את המשכנתא. ( למרות שאני לא באמת מאמין שהבנק אכן ינפיק לכם מסמך כזה.. )
 
ובלי קשר למשכנתא, למה שלא תנסו לעבור בשכירות, ותראו איך הולך ? יתכן ותחליטו ״שזה לא זה״  בלי שום קשר לאופציות המגורים.
לצפיה ב-'אף אחד "בסניף" לא יענה להם.'
אף אחד "בסניף" לא יענה להם.
18/03/2018 | 07:46
62
החלטה לגבי הלוואות, במיוחד משכנתאות, לא מתבצעת ברמת הסניף הבודד. אין שום סיכוי שפקיד ספציפי שיפלו עליו בטלפון יוכל לענות להם עם התיחסות קונקרטית. הם יצטרכו להגיש בקשה ולחכות שמישהו ב"סניף הראשי", הunderwriter, יתייחס בצורה ספציפית לבקשה שהוגשה.
לצפיה ב-'בדיקת דיירים'
בדיקת דיירים
10/03/2018 | 08:38
4
157
שלום, לשם החלטה על קליטת דיירים רציתי לברר האם רמת ההכנסה שלהם מספקת את המינימום הנדרש בשבילי. נכנסתי ל-onboardnavigator.com הזנתי את המיקוד וקיבלתי כי ההכנסה החציונית של האזור שלי היא 55,000$. האם זו הדרך להתאים רמת הכנסה? יש דרך יותר טובה? כמה משכורות אחורה לבדוק? המון תודה לעונים.
לצפיה ב-'האתר שלך שבור קצת, נראה לי....'
האתר שלך שבור קצת, נראה לי....
10/03/2018 | 09:27
1
149
מה בדיוק קשורה הכנסה חציונית לרמת ההכנסה הנדרשת מדיירים שלך? אתה יודע כמה שכירות אתה לוקח - חשב כמה הם צריכים להרוויח כדי להיות מסוגלים לשלם את השכירות. כלל אצבע הוא שלא יותר משליש מההכנסה הפנויה צריך ללכת לעלויות דיור.
לצפיה ב-'אחלה תשובה, נשמע הגיוני'
אחלה תשובה, נשמע הגיוני
10/03/2018 | 17:20
88
תודה רבה
לצפיה ב-'תשובה'
תשובה
17/03/2018 | 21:38
63
שלום,
 
אני מתווך מורשה בפלורידה ואוהיו. 
כלל האצבע והדרישות הקבלה הנהוגות הן שלדייר יש הכנסה בגובה של פי 3 משכר הדירה. זה כדי להבטיח שהוא מסוגל לשלם חשבונות ולקיים את עצמו בכבוד מבלי ששכר הדירה יכביד עליו.
 
עם זאת, אני עצמי השכרתי את הבית בבעלותי לדיירת שעברה גירושים ובזמן שהיתה נשואה לא עבדה וחזרה לשוק העבודה בשכר נמוך, שלא היה לה את ההכנסה פי 3 מגובה השכירות, אך כשהכרתי אותה, הבנתי שהיא אחראית, הבנות שלה הולכות לבית ספר שהבית משויך אליו. היא דיירת שלי כבר 5 שנים ומעולם לא פספסה או אחרה תשלום שכר דירה. 
 
אז בזמן שכלל האבצע נועד להגן על הבעל הבית, שיקול דעת, היכרות עם הדייר, בדיקת רקע של הדייר ואינטואציה הם אלו שצריכים לתמוך בהחלטה.
 
אשמח לסייע בשאלות נוספות
 

בכבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX  דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: realtor@eddiegur.com  
אתר: www.eddiegur.com
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur
 
לצפיה ב-'בדיקת דיירים'
בדיקת דיירים
05/04/2018 | 14:46
39
שלום,
 
אם אתה רוצה לברר לגבי דיירים ספציפיים שמועמדים להיכנס לנכס שלך - אז אתה צריך לבקש את המידע דרך חברת הניהול. זו טעות להניח שרמת ההכנסה של דיירים ספציפיים היא כמו החציון או הממוצע באזור.

אם אתה רוצה לדעת בכלליות מה ההכנסה באזור - זה לא מספיק לבדוק ברמת מיקוד.
1- כנס לאתרים כמו זילו , טרוליה, קרייג ליסט - תבדוק בתכלס כמה עכשיו עומדים שם נכסים להשכרה ובאיזה מחיר

2-  תתקשר לחברת ניהול באזור, ותסביר שאתה רוצה לקנות נכס באזור, כאשר אתה מתעניין בשירות שלהם, תשאל אם הם יכולים לתת לך RENTAL COMPS על האזור הזה. אין כמו מידע תכלס מהמאגר של חברת הניהול לגבי שכירות בפועל.
 
מקוה שזה עוזר לך!
ניר נדלניר
טלפון: 03-9770799
לצפיה ב-'מנהל הפורום מדבר'
מנהל הפורום מדבר
07/03/2018 | 23:11
7
288
לצפיה ב-'אולי - אם הייתי מבין מה הוא בעצם אומר...'
אולי - אם הייתי מבין מה הוא בעצם אומר...
08/03/2018 | 05:27
5
159
כנראה שאני כבר קצת חלוד בשמיעת עיברית, כי לא הבנתי מה הוא מנסה להגיד.
 
לצפיה ב-'מראה לי שהבנת מצוין. 2 נקודות'
מראה לי שהבנת מצוין. 2 נקודות
08/03/2018 | 12:58
4
153
1. השוק כבר לא נמוך, ובהרבה איזורים אפילו גבוה מאד. על זה אני מסכים במאה אחוז.
 
2. בקליבלנד, שבה הוא פועל, השוק עדיין אטרקטיבי.
 
מאחר ונתן90 אוהב את קליבלנד (שלא לומר מייחצ"ן את קליבלנד), אולי הוא רואה בזה סוג של גושפנקה/תמיכה בכך שהשקעה בקליבלנד היא השקעה טובה.
 
העניין הוא שמנהל הפורום משווק שם השקעות.
זה סרטון שיווקי, ויש להתייחס אליו בהתאם, עם יותר מקורטוב של מלח.
לצפיה ב-'2. הבנת לא נכון'
2. הבנת לא נכון
08/03/2018 | 17:07
3
128
שוק הוא תמיד אטרקטיבי במידה והוא שוקק,
כשהוא נמוך הוא אטרקטיבי לרוכשים 
כשהוא גבוה הוא אטרקטיבי למוכרים/מממשים.
 
לא הבנת נכון , מאחר ואני בשונה מיריב רואה אחרת את הדברים, ובשנה מהבנתך אינני מוצא את קליבלנד בשלב זה אטרקטיבית לרוכשים היא אולי לא יקרה אבל כבר לא מספקת מציאות תשואה. 
הרכישות שלי התמקדו באזורים שונים מפעילותו של יריב עם שוני מהותי בסוג השכונות היכן שהוא פועל עם מחיר נמוך מסיבת איכות התושבים רמתם הכלכלית פשע ... תשואה על סיכון תמיד תהייה זמינה וזה לא משנה באיזה שוק אתה פועל.
 
לא פעם ולא פעמיים עלה המשפט האלמותי אמריקה גדולה ולא דומה שוק זה לשוק זה , הדבר נכון גם לקליבלנד עם מטרופלין לא קטן של 2 מליון פלוס תושב.
 
מסיבה זו כבר מספר שנים שאני לא רוכש בתים לתשואה בקליבלנד ויותר פעיל בנכסי מימוש 
 
אה מה, מעלת השוק בקליבלנד היא רמת האפורטבילטי כמדומני היא או המדינה מדורגת במקום הראשון כנדל"ן זול ביחס להשתכרות. מה שמספק תשואה ברמת סיכון הנמוכה משאר השווקים.
 
לקליבלנד נתתי אהבה והיא החזירה לי כפלים הן בעסקאות התשואה כמניבות וכעת במימושים וממשיך כיום ביזמות רווחית 
אולי גם לך לא יזיק לראות את החיובי מפעם לפעם ולייחצן במקום להיות שלילי כלפי כולם, הבנו ניכוות זה כאב אבל זו הסתכלות צרה 
לצפיה ב-'יכול להיות שהבנתי אותך לא נכון'
יכול להיות שהבנתי אותך לא נכון
08/03/2018 | 22:31
2
102
אני לא מבין למה העלית את הראיון הזה פה, אבל בהחלט יכול להיות שזה לא מתוך אינטרס.
 
בקשר ל-Affordability:
affordability של נדל"ן בנפרד זה מדד קצת בעייתי.
 
לדעתי יותר רלוונטי זה כלל עלויות המחיה ורמת החיים ביחס לשכר. זה מה שמעודד ביקוש. אם לדוגמא החינוך יקר מאד/המסים גבוהים/ התשתיות על הפנים/ מזג האוויר קשה, אז גם אם הדיור זול יחסית לשכר, אנשים כנראה לא יבחרו לגור במקום כזה.
לצפיה ב-'אסכים איתך בזה '
אסכים איתך בזה
08/03/2018 | 23:35
1
87
העלתי מאחר ודעתי שונה מיריב ועל כן רציתי לעורר ולהרחיב את הדיון עם דעות ומבט נוסף/שונה.
 
אסכים איתך כי לא רק ש affordability הינו מרכיב מבין רבים אשר מעודדים ביקוש אלא יתרה מכך המחיר ועלות המחייה מציינים כי הביקוש הנוכחי איננו גבוה.
 
מה שכן מאחר והוא מדד על מצב קיים או עבר איננו סותר ואף מייצר ומחזק את הביקושים ובעת שהבקושים מגיבים כך רמת affordability תרד בהתאם.
 
אגב אם הבנתי נכון דירוג עלות מחייב הינו משוקלל ומורכב משכר עלות מגורים תחבורה חינוך מיסוי ושאר רלווטים 
 
המדד האחר שתרצה לבחון הינו זמינות והזדמניות תעסוקה, רמת החיים שירותים ובעיקר מדד שביעות רצון של תושבים מאלו שהיגרו.  כל אלו יתנו לך סיבה למגמה ואולי אפילו נתונים על מגמות הגירה עתידיות 
 
 
נ.ב. חבל שאנחנו לא מנהלים את הדיון בפלטפורמה עם הכלים שציינו בשרשור מוקדם יותר המשלבים בלוג/פורום/ואחרים.
 
 
לצפיה ב-'אני גם בעד אתר כמו של Asids'
אני גם בעד אתר כמו של Asids
09/03/2018 | 07:14
88
תוהה אם יש לו סיכוי בגוגל מול פורום תפוז. לתפוז יש רמת חשיפה די טובה.
 
גם יש כאן יוזרים שפעילים גם בפורומים אחרים בתפוז, ואני מניח שיותר נוח להם לרכז כמה תחומי עניין בפלטפורמה אחת.
 
בקשר למדדי הביקוש- אני מסכים.
לצפיה ב-'הוא כן המליץ על רוצ'סטר ניו יורק'
הוא כן המליץ על רוצ'סטר ניו יורק
10/03/2018 | 23:32
79
הבעיה היא שהוא מכיר שוק מאוד מצומצם. הוא (כנראה) קנה בתים מאוד זולים, עשה פליפים ועכשיו אין כבר הזדמנויות כאלה.
אבל כשקונים בית לטווח ארוך, לא צריך להסתכל רק על מחיר הבית וההיסטוריה של מחיר הבית, אלא גם על מצב השכירות. אם עכשיו אותם בתים שהוא קנה ב-30 אלף דולר, עולים 110 אלף, צריך גם לבדוק אם שכר הדירה עלה. אם שכר הדירה גם כן עלה, הרי שלמרות שמחיר הבית עלה זה עדיין יכול להיות עיסקה משתלמת.
לצפיה ב-'אתר מעניין שמצאתי'
אתר מעניין שמצאתי
03/03/2018 | 01:48
2
264
https://blockshopper.com

זה נותן מידע מעניין על בתים/ערים/מחוזות. אפשר למצוא מי השכנים ואיזה עוד נכסים יש לבעלי חברות. עוד לא פיענחתי כמה אמין המידע, אבל זה בהחלט מעניין את המידע שהם שמים ביחד
לצפיה ב-'יש כמה אתרים כאלה, הם ניזונים מpublic records'
יש כמה אתרים כאלה, הם ניזונים מpublic records
05/03/2018 | 08:48
1
108
אני לא אוהב אותם, גם כי זה creepy למדי וגם כי הם לחלוטין לא מעודכנים (למשל - לא מצאתי שום מידע על הנכסים שלי באתר הזה).
 
תלוי בתחכום של האתר, חלקם פשוט עושים scrapping למחוזות שעושים את המידע הזה נגיש באינטרנט (ואז יש מחוזות בהם מידע מעודכן, ומדינות שלמות כמו קליפורניה שלגביהן אין כלום), חלקם קצת יותר מתוחכמים, וחלקם בכלל עושים אגרגציה לאחרים. רובם ככולם מתבססים בעיקר על דחיפת פרסומות אגרסיבית (האתר הספציפי הזה למשל נחסם לחלוטין בad blocker שלי, עם הפילטרים האוטומטיים).
לצפיה ב-'נכון, האתר הזה לא הכי מעודכן'
נכון, האתר הזה לא הכי מעודכן
05/03/2018 | 17:06
76
אבל זה עדיין מצליב הרבה מידע ציבורי.
 
כן. יש המון מידע ציבורי, ולא כל כך קשה למצוא מידע על נכס. יש ישראלים שנעקצים על ידי ישראלים אחרים רק בגלל שהם לא טרחו לחפש מידע על הנכס. זה מוזר בעיני שאנשים משקיעים עשרות אלפי דולרים ולא משקיעים חצי שעה בלחפש מידע על הנכס.
לצפיה ב-'זורק רעיון- ארגון כנס משקיעים פרטיים, בלתי תלוי בגוף מסחרי'
זורק רעיון- ארגון כנס משקיעים פרטיים, בלתי תלוי בגוף מסחרי
01/03/2018 | 13:13
5
189
נחשפתי לפורום הזה לא מזמן, ואני חושב שיש פה כמות יפה של אנשים שמבינים עניין. 
המוניטין שיש להשקעות נדל"ן בארה"ב הוא לא טוב, בלשון המעטה. הרבה נוכלים קנו ומכרו לישראלים פחי זבל ושילמו להם "תשואה" ממחיר הקרן, חברות שהסתבכו עם רשות ני"ע וכו' וכו'.
 
אבל. אני מאמין שיש עוד הרבה משקיעים הגונים. כאלה שנואשו משוק הנדל"ן בישראל ומחפשים את הדרך להשקעה הגונה בארה"ב, לנוכח הזמינות לסוג כזה של השקעות. אז מה חסר? ידע. יש המון אתרים, זילוו וכו', המון אינפורמציה, בתים מעוקלים, 'פליפים'. צריך מישהו שיעשה סדר, מישהו שיסביר איך היה אפשר לעשות את זה יותר טוב בדיעבד, מישהו שבקיא בתחום הטכני שידע להגיד מה נכון, מומחה משפטי שידע לתת נקודות. לא חייבים את כולם, זו סתם רשימה ספונטנית, כל מי שיש לו דרך לתרום, מוזמן.
 
לכן, חשבתי על רעיון לארגן מפגש משקיעים פרטיים. בלתי תלוי ובלתי אמצעי באף חברה ממסוחרת. מי שיש לו קילומטרז בתחום(פרטי בלבד!), וירצה, יוכל להכין מצגת ולתת הסברים לאחרים. אפשר לצור קונשקנים במפגש כזה, לרכוש נכסים ביחד, לפזר סיכון, להשקיע ביחד בשכונה ספציפית ובכך לחלק את עלויות הניהול. אפשר לארגן קבוצת רכישה לנכסים מסחריים, למולטיפמיליס, לקרקעות. 
 
ידע הוא כוח, ואם נדע לשתף אותו נוכל להפיק ערך מוסף בהשקעות. בניגוד לשוק ההון, אין חשיבות לשמירת המידע קרוב, הודות להיצע המטורף. לכל אחד יש מה ללמוד, אף אחד לא יודע הכל.
 
מפגש כזה יכול להיות בחצר של מישהו, ואפשר לשכור אולם בסכום סמלי. 
 
אם תהיה התעניינות, אפתח קבוצת וואטסאפ\טלגרם שתרכז את הנושא.
 
לצפיה ב-'איפה?'
איפה?
01/03/2018 | 18:45
131
כולם גרים באזורים שונים
לצפיה ב-'ארגון כנס משקיעים פרטיים בלתי תלוי בגוף מסחרי'
ארגון כנס משקיעים פרטיים בלתי תלוי בגוף מסחרי
04/03/2018 | 19:13
3
114
הי,   שמי תיאודור הרשקוביץ, אני יועץ עסקי מומחה לתחום המזון,  ואני עוסק מאז שנת 2011, בהשקעות פרטיות, עצמאיות ובלתי תלויות בנדל"ן למגורים מניב, בדרום פלורידה ובמישיגן - דטרוייט.  במסגרת השקעותי אני מצליח מאד, צברתי נסיון רב, ולאחרונה גם מעביר סדנאות ושיעורים על מנת לחשוף את הציבור הרחב למידע - כיצד להשקיע עצמאית ובלתי תלוי בנדל"ן למגורים מניב בארה"ב.  צודק בר בקביעתו כי קיים חשש רב ממעשי הונאה וקיימת בורות רבה הגורמת לקביעה זו.  אשמח לארח כנס שכזה, ולהעביר למעוניינים סדנאות  / שיעורים כיצד לעשות זאת נכון. ניתן לערוך זאת אצלי, בתל מונד. או במקום אחר. 
לצפיה ב-'"בלתי תלוי ובלתי אמצעי באף חברה ממסוחרת"'
"בלתי תלוי ובלתי אמצעי באף חברה ממסוחרת"
05/03/2018 | 17:08
2
87
מכיוון שאתה מעביר סדנאות ושיעורים, נראה כאילו יש לך פה אינרס אישי.
לצפיה ב-'אינטרס אישי'
אינטרס אישי
05/03/2018 | 17:34
1
94
אינטרס אישי? אני לא ביקשתי תשלום, לא הזכרתי תשלום!.  אני עושה זאת כיוון שבתחילת דרכי בהשקעות  נדל"ן בארה"ב, עשיתי זאת בחודשים ראשונים עם חברה שהונתה אותי, כפי שקורה לרבים אחרים.  מאז למדתי לעשות הכל לבד, באופן עצמאי, וכשאני רואה שוב ושוב כיצד אנשים מרומים שוב ושוב, אני מלמד אנשים כיצד לעשות זאת לבד.  אני מכיר היטב את מה שנסתובב לך בראש: מה יוצא לו מזה? התשובה: סיפוק, שאני מעניק לאנשים ארגז כלים שאיתו ניתן לצאת לדרך.   אגב, בהרצאות וסדנאות אני משתכר בשכר מרצים מקובל, וזה אך הוגן.   
לצפיה ב-'בוודאי שאתה לא דורש תשלום'
בוודאי שאתה לא דורש תשלום
05/03/2018 | 20:36
90
אבל האם לארח הרצאה כזאת לא יחשוף אנשים לידע שלך ובכך תמשוך אותם לקורסים שלך?
 
זה בהחלט הוגן שבהרצאות/סדנאות תרוויח כסף. אבל אם הבנתי נכון את כוונת פותח השרשור, הוא רוצה שזה יגיע מאנשים שלא מתפרנסים מהרצאות ואין להם אינטרס אישי לדחוף את השירות שלהם.
לצפיה ב-'השקעה במולטי-פמיילי'
השקעה במולטי-פמיילי
24/02/2018 | 13:32
29
431
שלום לכולם, 
אני רוצה להיכנס כמשקיע בפרויקט של מולטי פמיילי, לא כיזם אלה כמשקיעכרגיל שרוכש יחידת בעלות. 
מה עליי לבדוק/לשאול לפני שאני נכנס להשקיע
תודה
 
 
 
 
 
 
לצפיה ב-'שכחתי לציין'
שכחתי לציין
24/02/2018 | 13:36
273
שיש כבר פרויקט ספציפי שאני מתעניין בו.
בקרוב אפגש עם היזם ואני רוצה לדעת מה הנקודות שאני כמשקיע   צריך לשים עליהן את הדגש בפרויקט מסוג זה.
לצפיה ב-'המון דברים'
המון דברים
24/02/2018 | 21:12
26
269
באופן כללי זו השקעה מאד מסוכנת. מה שקראת לו "יחידת בעלות" הוא בדרך כלל השקעה כשותף מוגבל.
"משקיע רגיל" כמו שתיארת צריך לדעת לא פחות מהיזם/המשווק.
ההבדל היחיד הוא שהמשקיע לא אמור להוציא לפועל את הפרויקט (בלא מעט מקרים המשקיעים נאלצו להשתלט על הפרויקט).
כל פרויקט מעלה שאלות אחרות.
לא כתבת מיקום ואפילו לא כתבת אם זו עסקת בנייה, השבחה, או החזקה לטווח ארוך.
אני מציע לך לכתוב פרטים יותר ספציפיים כי ככה לא תוכל לבדוק השקעה כמו שצריך.
 
דברים שמשותפים לכל השקעה:
בדיקת רקע של היזם.
בדיקת היתכנות של התכנית העסקית- האם המחיר, העמלות, ההוצאות וההכנסות מתאימים למציאות בשוק. מה המציאות זו שאלה מאד קשה. צריך להכיר טוב טוב את סביבת הנכס (תעסוקה, פשיעה, חינוך, אקלים), ואת מה שצפוי לקרות בה (בניה מסיבית? רגולציה משתנה? בריחה של אוכלוסיה? וכו'). בדרך כלל ראוי גם ללמוד בעצמך (כולל להגיע פיזית) וגם להעסיק שמאי מטעמך. שים לב שעל כל אזור בארה"ב יש מחקרים, כתבות, ואין ספור אנקדוטות למה הוא הדבר הבא. אל תתרגש ממה שהיזם אומר לך.
בדיקת כל השותפים (אם הדברים משתבשים עם היזם, שיתוף הפעולה בין השותפים יהיה קריטי להצלת מה שנשאר מהקרן).
בדיקת המבנה המשפטי, זכויותיך וזכויות היזם/משווק (מוכרח להעסיק עורך דין מטעמך). דגש על איך פותרים מחלוקות, ובאילו תנאים אתה יכול למכור את חלקך בפרויקט.
בדיקת המיסוי בארה"ב ובישראל מול רו"ח מטעמך.
קריאה והבנה של כל תנאי המשכנתא היא קריטית בנכסים גדולים. תשלומים וריביות משתנים, וקנסות יציאה יכולים להשפיע מאד על התשואה
לצפיה ב-'צבי'
צבי
25/02/2018 | 08:45
25
167
תודה על התשובה המפורטת.
המיקום של הנכס הוא באורלנדו,
זהו נכס שאמור לעבור שיפוץ ולהימכר תוך 3 שנים לפי מה שהיזם אומר.
יש יזם ישראלי שחבר ליזם אמריקאי שהוא לקח משכנתא עבור הרכישה, ובעצם הם אלה שמובילים את הפרויקט ולמשקיעים אין סיי בכל מה שקשור לניהול וקבלת החלטות.
לצפיה ב-'קודם כל, השקעה סופר מסוכנת'
קודם כל, השקעה סופר מסוכנת
25/02/2018 | 12:24
24
202
אני לא מכיר את אורלנדו יותר מדי. הייתי שם פעם כילד (דיסני וורלד...), אבל יש כאן כמה סיכונים כלליים יותר.
 
1. למשקיעים אין סיי. זה בעצם סוג של קבוצת רכישה- אתם שמים את הכסף בהתחלה והם מספקים את השירות רק בהמשך.
מה קורה אם היזמים לא מספקים את הסחורה מכל סיבה שהיא? האם יש לכם איזושהיא דרך להיפרע מהם? את מי תובעים (יזם אמריקאי, יזם ישראלי? חברה בע"מ?) ואיפה (פלורידה? ישראל?) אם הם מועלים בכספים, או מרמים אתכם בכל דרך אחרת (ויש המון דרכים)? האם יש ממי להיפרע? בכלל, מי מפקח מטעמכם על הסיפור הזה? בקבוצות רכישה בארץ כמעט תמיד הכסף מוחזק אצל עו"ד נאמן שמשחרר את הכסף רק אחרי שהוא מוודא לאן בדיוק הוא הולך, ואת ההתקדמות ביחס לתוכנית. זו דרך להגן לפחות חלקית על משקיעים מפני יזמים.
2. אופק השקעה של 3 שנים- זה אופק השקעה קצר. מה קורה אם יש עיכובים בשיפוץ?
מה קורה אם המחירים יורדים בזמן הזה? האם צריך להחזיר את המשכנתא או שהתנאים שלה משתנים? איזו תשואה מקבלים כשממתינים שהמחירים יעלו? האם נלקחו בחשבון עלויות אכלוס (בשנים הראשונות של נכס בד"כ יש הרבה תחלופה)?
3. פלורידה והוריקנים. אם ההתחממות הגלובלית זה דבר אמיתי, אז סופות כמו שהיו בשנה האחרונה עלולות להיות יותר ויותר תדירות. מי שפועל שם יכול לשכנע את עצמו כמה שהוא רוצה שזה לא כל כך משמעותי, אבל סופות כאלה כל שנה או שנתיים זה ביג דיל.
4. האם הבנק שנתן את המשכנתא מודע לזה שהמשקיעים הם ישראלים? זה ביג דיל. בד"כ הבנק לא ייתן משכנתא ליזם שלא מביא אחוז ניכר מההון העצמי מהבית. הייתי ממליץ לכל משקיע לדרוש לראות את הניירת מול הבנק. בפרט, את הצהרת ההון של היזם הייתי דורש לבדוק ולאמת. חשוב להבין שאם רימו את הבנק, זה יקשה עליכם מאד להציל את הכסף במידה ויהיו בעיות בהמשך.
 
מעבר לזה, יש את כל הדברים היותר ספציפיים:
שוב, את אורלנדו אני לא ממש מכיר. אני רק מניח שיש בה אזורים טובים יותר ואזורים טובים פחות. גם המצב הפיזי של הנכס, והעלויות ולוח הזמנים של השיפוץ צריכים להיבחן על ידי מישהו מקצועי.
 
תזכור שאם יש דבר אחד שאסור לעשות בקבוצת רכישה, זה להסתמך על מה שהיזם אומר. המשקיעים נותנים לו מיליוני דולרים. יש לו הרבה מאד סיבות לשקר
לצפיה ב-'מוכן להתערב שהבנק לא יודע בכלל שיש "משקיעים קטנים" מישראל'
מוכן להתערב שהבנק לא יודע בכלל שיש "משקיעים קטנים" מישראל
26/02/2018 | 02:24
21
135
הייתי באורלנדו לפני 5 חדשים, וסיירתי שם בכמה וכמה אתרי בניה ושיפוץ של קומפלקסים למגורים בשכירות וקונדומיניומים.   יש אזורים בעיר שבהם יש תנופת בנייה די רצינית של דיור למגורים - זה מריח כמו אלפיים ושש ALL OVER AGAIN.
אני הייתי שם בעינייני מקצוע - SMART CITY וכיוצ"ב - ולא בענייני עסקאות נדל"ן.  אבל יצא לי להתקל במסגרת סיורי העבודה שלי בנציגים של עם היזמים שפועלים שם (לא פגשתי ישראלי אחד לרפואה שם... למעט משתתפת מפורום אחר בתפוז שגרה שם).
 
לגבי השואל: קודם כל - צריך להבין אם הוא בכלל "משקיע" בנדל"ן.
כלומר - האם הוא הולך לקבל תמורת כספו איזשהוא DEED על נכס נדל"ני באורלנדו.
הניחוש שלי - לא. השם של ירון או ה LLC הפרטי של ירון לא יופיע על DEED.
 
זה מריח כאילו הולכים למכור לו "יחידת רכישה" וירטואלית - או במילים אחרות שהוא הולך לקנות אחוז מסויים בעסק.
אם מתאר את זה בצורה אמיתית - הוא הולך לתת הלוואה כספית ליזם, ואת הכסף הוא יראה חזרה אם וכאשר הפרוייקט יצליח וימכר. 
אם משהו יקרה לפרוייקט והוא לא יצליח, יקלע לקשיים וכיוצ"ב - הוא יהיה נושה סוג ב' של היזם פושט הרגל. קודם כל הבנקים שנתנו הלוואות ומשכנתאות יקחו את כספם חזרה (כי הם נושים סוג א'), אחר כך יבואו הרשויות המקומיות, העיריות, בעלי המקצוע, ספקי חומרי הבנייה וכיוצ"ב...   ובסוף התור הארוך יבואו ירון וחבריו ה"משקיעים" ויתחלקו במה שנשאר (אם נשאר).
 
לצפיה ב-'זה כמו לקנות אג"ח של טייקון ישראלי?'
זה כמו לקנות אג"ח של טייקון ישראלי?
26/02/2018 | 03:28
69
לצפיה ב-'שותפות בחברת אחזקות זה יותר גרוע מהלוואה'
שותפות בחברת אחזקות זה יותר גרוע מהלוואה
26/02/2018 | 07:26
18
113
אם לא יחזירו לו את הכסף, זה אפילו לא יהיה רשום בשום מקום כחדלות פירעון. סתם כישלון עסקי.
מצד שני קונסורציומים זה דבר שקיים ועובד.
השאלה היא מה ההגנות שיש לשותפים.
ברוב הקבוצות בארץ, אין להם סיי ומנגנוני בקרה ופיקוח.
 
בקשר לטייקונים- הם לפחות נתנו ערבויות אישיות לבנקים. ז"א שהיה להם skin in the game. היזמים בפרויקטים מהסוג הזה מסכנים מעט מאד כסף מהבית אם בכלל (שלא לדבר על המקרים הלא מעטים שבהם הם מרוויחים כבר ברכישה).
לצפיה ב-'תופעה מוכרת בקרב יזמים ישראלים'
תופעה מוכרת בקרב יזמים ישראלים
26/02/2018 | 17:58
17
136
לא רק שאין להם SKIN IN THE GAME הם בכלל ברווח החל מDAY 1, ניגוד אינטרסים מטורף.
 
לצפיה ב-'זה רק הגיוני'
זה רק הגיוני
26/02/2018 | 18:36
16
88
הרי קשה/משעמם/מסוכן מידי לעשות כסף בדרך ישרה. יותר קל למצוא פראיירים, למכור להם חלומות ואז לגזור קופון.
לצפיה ב-'ותמיד המתכון זהה'
ותמיד המתכון זהה
26/02/2018 | 19:21
15
92
ישראלים ידועים בזה שהם מחפשים מציאות או "קומבינות" ושונאים לצאת פראיירים, ישראלי ממוצע יעדיף להוציא לעצמו עין ולא לצאת פראייר, אז משווקים לו "קומבינה" ושהוא עושה סיבוב על האמריקאי הממוצע ואז הישראלי הממוצע פותח את פנקס הצ'קים ללא היסוס.
 
לצפיה ב-'רק שאז הישראלי מבין'
רק שאז הישראלי מבין
26/02/2018 | 19:32
14
84
שעשו עליו את הסיבוב. הוא כמובן לא יודה בזה, רק שהוא הפסיד כסף. לכן הוא יפתח חברה, יציג את עצמו כ"מומחה" וינסה למצוא ישראלים פראיירים אחרים.
 
 
זה מה שמעצבן אותי. שאנשים רואים בנדל"ן הזדמנות רק עם דופקים אחרים, עושים עליהם סיבוב, משקרים, מרמים, עושים קומבינות וכו'.
זה לא צריך להיות ככה. אפשר לעשות עסקים בצורה ישרה, הוגנת ונכונה.
לצפיה ב-'ויש כבר מישהו שעושה ביזנס מאלה שכבר דפקו אותם'
ויש כבר מישהו שעושה ביזנס מאלה שכבר דפקו אותם
27/02/2018 | 00:27
13
113
 
(לא מכיר ולא ממליץ).
 
לצפיה ב-'מעניין אם יש מי שעושה את שניהם'
מעניין אם יש מי שעושה את שניהם
27/02/2018 | 03:06
12
95
כלומר מוצא נכס דפוק. קונה בזול ומוכר לישראלי עם רווח מטורף. כשהישראלי נדפק ומבין שהנכס גרוע, הוא מגיע (תחת חברה אחרת) בתור ה"מחלץ" וקונה את הנכס. אחרי זה הוא מוכר את הנכס לפראייר הבא.
לצפיה ב-'פרקטיקה נפוצה. לא צריך להתחזות לחברה אחרת'
פרקטיקה נפוצה. לא צריך להתחזות לחברה אחרת
28/02/2018 | 16:59
11
109
כשהישראלי מבין שהנכס גרוע, המשווק מציע לו לקנות ממנו בהפסד מסויים, כשיש לו כבר חוזה סגור מול הישראלי הבא.
לפעמים זה לגמרי על השולחן שהמשווק יאתר קונה אחר (לקונה החדש מספרים שהמשקיע המקורי בדיוק נזקק לכסף, ולכן עסקת החלומות הזו הגיעה אליו).
קורה המון.
 
לגבי המחלץ- אתר מושקע בסה"כ, ואין שם של בעלים, מנכ"ל, עובדים, משהו. מוזר
לצפיה ב-'יש לאותו גוף לפחות 4 אתרים שונים. באף אחד מהם אין זהות.'
יש לאותו גוף לפחות 4 אתרים שונים. באף אחד מהם אין זהות.
28/02/2018 | 19:07
9
105
הגוף שמפעיל את כל האתרים האלו קורא לעצמו "גלובל פרופרטי'ז 360".
בשום מקום לא כתוב מי האדם שעומד מאחוריו (מה שלא אומר שאי אפשר למצוא את האינפורמציה הזו עם קצת מאמץ).
אם באמת מעניין אותך מי זה - שלח מסר. י
לצפיה ב-'אהה. יש להם 5 נכסים בעיר שלי'
אהה. יש להם 5 נכסים בעיר שלי
28/02/2018 | 19:54
8
118
 
בית שנמצא בשכונה די גרועה. הם מציעים את הבית למכירה ב-75 אלף, אחרי שזה נמכר לפני שנה וחצי ב-Foreclosure Auction ב-12 אלף. העיר מעריך את הבית ב-40 אלף, וזילו מעריך את הבית ב-43 אלף.
 
הייתי בשכונה הזאת אתמול כי זה קרוב לאזור תעשיה והייתי צריך לקנות מלגזה ידנית.
הם מציעים את הבית ב-55 אלף. העיר מעריך את הבית ב-33 אלף, וזילו מעריך את הבית ב-38 אלף. הם ניסו למכור את הבית ב-48 אלף, ואז הורידו את המחיר ל-37 אלף. כנראה שהם התייאשו ומנסים למכור לישראלים ב-55 אלף. הבית הזה מנוהל ע"י מנהל מקומי שאני מכיר היטב. הוא מנהל שמתמחה באזורים גרועים, מסתובב עם נשק ומבלה הרבה זמן בבתי משפט לפנות דיירים בעייתיים. כמנהל הוא עושה המון כסף. אני משער שהבעלים של הנכס מפסידים המון.
 
 
נכס שהם שמו מחיר של 245 אלף. לרגע התרגשתי כי זה כבר טווח המחירים שלי. אבל אז הסתכלתי על ההיסטוריה של הנכס. זה מוערך על ידי העירייה ב-64 אלף דולר. זילו יותר נדיבים ומגרדים את ה-70 אלף. הם קנו את הנכס ב-Foreclosure Auction ב-22 אלף.
 
שאר הנכסים שלהם בעיר בערך אותו סיפור. כנראה שיש מספיק פראיירים שמחזיק אותם פעילים. רוצ'סטר היא עיר מעולה להשקעות נדל"ן. רק צריך לעשות כמה דקות מחקר ולהכיר את העיר.
 
 
לצפיה ב-'באחד הדפים הם מציגים אזורי פעילות'
באחד הדפים הם מציגים אזורי פעילות
28/02/2018 | 20:28
89
ובניו יורק הם מציגים תמונה של מנהטן. רוצ'סטר אמנם נמצאת במדינת ניו יורק, אבל במרחק של כ500 ק"מ ממנהטן.
 
עוד משהו די מבדר זה "הקבוצה חרטה על דגלה – מקצועיות אמינות ושקיפות כערך עליון".
 
התיאורים שלהם משעשעים. הנה על אחד הנכסים:
A beautiful vinyl sided property – Great solid money making property in the best neighborhood  all over Rochester area.
This  1499 square foot single family home has 3 bedrooms and 1.5  bathrooms. Beautifully renovated and currently rented to great solid tenants for 850$ a month
This is a true gem – and it won’t last!
 
עכשיו, הם מוכרים את הנכס ב-55 אלף. הם באמת חושבים שאנשים יאמינו שזאת השכונה הכי טובה ברוצ'סטר? עד כמה טיפשים הלקוחות שלהם?
לצפיה ב-'אתן לך רמז - אתה ענית על שאלות של הבחור ב"כיסים גדולים"'
אתן לך רמז - אתה ענית על שאלות של הבחור ב"כיסים גדולים"
28/02/2018 | 21:34
6
112
כנראה ששיטת הפעולה שלו היא - כשמישהו ישראלי פונה אליו בבקשת "חילוץ" הבחור פשוט מתרגם את סיפור המקרה לאנגלית (יש לו אנגלית טובה והוא כותב מאוד מנומס) - ושואל את השאלה ב BIGGER POCKETS...  ואנשים טובים שם מתנדבים לענות ולייעץ לו.
אתה בעצמך, נאף, ענית לו על שאלות לגבי רוצ'סטר.
 
נראה שה ADDED VALUE שהוא מביא ללקוחות החילוץ שלו היא - ידיעת השפה האנגלית... מעניין איזה קופון הוא חותך עבור זה.
לצפיה ב-'אם תקרא את התיאורים באתר שלהם'
אם תקרא את התיאורים באתר שלהם
28/02/2018 | 21:47
90
תשים לב שרמת האנגלית שלהם... לא משהו.
 
 
רוצ'סטר היא לא עיר גדולה במיוחד מבחינת משקיעי נדל"ן. אני מכיר חלק מהמשתתפים בכיסים גדולים. אם באמת הייתי רוצה לחפור אני מניח שיכולתי לקבל עוד סיפורים עליו.
 
אני מכיר את המנהל של אחד הנכסים. הוא אמר לי שהוא עושה המון כסף מנכסים גרועים, אבל המשקיעים מפסידים המון כסף. יש לו כמה לקוחות ישראלים. כשמשקיעים בשכונות הכי גרועות כי מסתנוורים מהתשואות המדהימות, לא מבינים עד כמה זאת השקעה מסוכנת.
 
לצפיה ב-'נראה לי שמצאתי'
נראה לי שמצאתי
28/02/2018 | 21:56
3
107
האם הראשי תיבות של השם שלו זה LR?
 
אם זה אכן השרשור שהתכוונת, אני מסתכל על האנשים שענו לו גם ופגשתי בערך חצי מהם לבירה ולדבר על נדל"ן.
לצפיה ב-'בינגו.'
בינגו.
28/02/2018 | 21:58
2
83
לצפיה ב-'אפשר להשתמש בשם קוד: "שמאל-ימין"'
אפשר להשתמש בשם קוד: "שמאל-ימין"
28/02/2018 | 22:01
1
91
או בקיצור - שמוליק.
לצפיה ב-'אז אם עושים חיפוש על אותו'
אז אם עושים חיפוש על אותו
28/02/2018 | 22:21
90
LR, אפשר למצוא המון חומר מעניין עליו שלא קשור לנדל"ן.
לצפיה ב-'קומבינה מעניינת'
קומבינה מעניינת
01/03/2018 | 10:03
99
אחרי כל הרמזים שלך ושל נאף לא יכולתי להתאפק וחיפשתי בעצמי.
 
מרפרוף בתקדין, יש לי השערה למה הוא לא מפרסם את שמו (מעבר לזה שהוא רוצה לייצר תחושה של multiple offers מכמה חברות שכולן שלו). אולי הוא לא רוצה להקל על מי שתובע אותו בארץ להגיש לו כתבי תביעה. יש כמה תביעות נגד ליאור רייך בבית הדין לעבודה, שנראה שהתקשו להגיש לו בהן את התביעות.
לצפיה ב-'לברוח , אל תתקרבו'
לברוח , אל תתקרבו
06/08/2018 | 22:27
9
הם נוכלים ברמות. יש לפחות 5 משקיעים שאני מכיר שנעקצו ע"י החרא הזה.
לצפיה ב-'שאלה מעניינת'
שאלה מעניינת
01/03/2018 | 23:32
101
אם השם שלי יופי על ה  DEED.
יש גם את עניין התשואה על השכירות, הרי הנכס מושכר כבר לדיירים והשאיפה להגדיל את אחוז התפוסה לאחר השיפוץ.
בסופו של תהליך יש גם את עניין הרווח הון.
מה יקרה באמת, לא יודע, הרי יש עסקאות  נדל"ן שהן הימור מסויים,סיכון מחושב,
צריך לדעת איך לצמצם נזקים כדי שגם אם נאכל לקרדה  זה לא יהיה מה שיפיל אותנו.
לצפיה ב-'תודה על התשובה המפורטת'
תודה על התשובה המפורטת
01/03/2018 | 23:20
61
לצפיה ב-'תודה'
תודה
01/03/2018 | 23:21
44
לצפיה ב-'רעיון מצוין'
רעיון מצוין
17/03/2018 | 21:56
41
שלום,
 
אני מתווך מורשה בפלורידה ואוהיו ומתמחה בנכסים מניבים.
ראשית, אשמח להבהיר כמה מושגים כדי שנהיה מסונכרים:
 
מולטי פאמילי = לרוב מבנה אחד או מבנים שנמצאים על אותו שטח אדמה עם יחידות דיור רבות. 
דו-פלקס/טרי-פלקס/ פור-פלקס= לרוב מבנה עם 2/3/4 יחידות דיור. 
גם מתחמים, בנינים, קומפלקסים עונים להגדרה של מולטי פאמילי.
 
מושג הדו-פלקס בארה"ב אינו כמו הדופלקס בארץ. 
רכישת מולטי פאמילי, לטעמי זו אחת ההשקעות הרווחיות בתחום הנדל"ן המניב בארה"ב.
 
היתרון הוא שנכס שכזה, לרוב זול יותר מרכישת נכס בודד בשל כך שעלות הבנייה של הנכס (עם קירות משותפים) זולה יותר.
לפי כך, לשם ההמחשה, רכישת 2 בתים פרטים עם שטח X תהיה לרוב יקרה יותר מרכישת דופלקס (בארה"ב דופלקס נחשב למבנה אחד עם 2 כניסות) שכל אחת מהיחידות עם שטח X זהה.
 
בתור משקיע פרטי, תחזוקה של דופלקס/טריפלקס/ וכו'  ריכוז הנכס באותו מיקום והיתרון לגודל גם מאפשרת חסכון והורדת עלויות. 
 
אשמח לייעץ בנושא ולספק פרטים נוספים. השאלה שנשאלה בפורום מאד רחבה וללא ממוקדת, אז אם אפשר למקד אותה, אוכל לענות לענין.
 
יש לי גישה למאגר נכסים מולטי פאמילי בפלורידה, אשמח להציע כאלה לרכישה למי שמוענין.
 

בכבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX  דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: realtor@eddiegur.com  
אתר: www.eddiegur.com
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur
 
 
לצפיה ב-'יוזמה - שיתוף מידע על נדל"ן?'
יוזמה - שיתוף מידע על נדל"ן?
16/02/2018 | 17:35
36
294
יש פה הרבה אנשים עם המון ידע ונסיון. חלק עם ידע תיאורטי, חלק עם ידע מעשי. מידי פעם מגיע גולש חדש לפורום ושואל שאלות. הרבה פעמים מדובר על מידע שכבר היה עליו דיון בעבר.
 
אז הנה רעיון - אולי נקים אתר עם סדרת מאמרים שנכתבו על ידי הגולשים השונים. זה יכול להיות מאמר על "איך לנתח נכס" או "איך למצוא מימון". ברגע שגולש כותב מאמר, אפשר לעשות פה דיון בפורום עם הצעות לשיפורים/שינויים.
 
אני חושב שצריך להדגיש שהאתר הוא ללא כוונת רווח. כלומר אנשים לא יכולים לפרסם או לקשר לאתרים שלהם. המטרה היא לעזור לאחרים על ידי הפצת ידע בסגנון של "זה נהנה וזה לא חסר". 
 
מה דעתכם?
לצפיה ב-'דעתי חיובית אבל מי ירים את הכפפה?'
דעתי חיובית אבל מי ירים את הכפפה?
17/02/2018 | 08:33
24
126
חוץ מזה יתכן ודווקא פורום הוא פלטפורמה טובה יותר.
קבל עוד רעיון: תת פלטפורמה לשיתופי פעולה בתחום.
 
לצפיה ב-'איך אפשר לכתוב מאמרים בפורום?'
איך אפשר לכתוב מאמרים בפורום?
17/02/2018 | 17:13
23
76
לצפיה ב-'אפשר גם אפשר'
אפשר גם אפשר
17/02/2018 | 22:38
22
94
לא בפורום הזה אבל יש פורומים שהם פלטפורמות יותר טובות לזה, כמו הסולידית.
 
לצפיה ב-'כל הרעיון זה מקבץ מאמרים'
כל הרעיון זה מקבץ מאמרים
17/02/2018 | 22:41
2
82
בו אנשים חדשים יכולים לקרוא ולצבור ידע. אם מישהו מחפש מידע, זה קשה לעשות חיפוש בפורום לשרשור בנושא.
לצפיה ב-'הבעיה היא לא חוסר במאמרים - אלא עודף בהם.'
הבעיה היא לא חוסר במאמרים - אלא עודף בהם.
18/02/2018 | 01:57
1
85
האנשים החדשים שעליהם אתה מדבר מוצפים בים של "מאמרים".
עשרות אתרי אינטרנט של אינטרסנטים למיניהם משתמשים ב"מאמרים" ובבלוגים  ככלים שיווקיים - וה"אנשים החדשים" האלו מואבסים כמו אווזים לפיטום בתערובת מבהילה של דיסאינפורמצייה, חצאי אמיתות ושקרים בוטים.
 
מישהו יצטרך "להיות ה GATE KEEPER" של מאגר המאמרים שאתה רוצה להקים - כי ברור שאינטרסנטים ינסו להחדיר לתוכו תכנים שיווקיים שלהם מצד אחד, ולהביא למחיקה של אינפורמצייה שמשקפת אותם ואת הסחורה שלהם באור שלילי מצד שני.
 
לומר את האמת: אחרי יותר מ 20 שנה של פעולה בפורום אחר שגם ניסה כל מני גירסאות של "מערכות שיתוף מידע" - על פלטפורמות שונות - אני לא יכול להגיד שאני מגדיר את הנסיונות הללו כהצלחה.
רוב הקוראים עצלנים מכדי להטריח עצמם לחפש במאגר כזה, וברגע שמצטבר מספיק מידע במאגר - הם מתחילים להתברבר עם הניווט ומציאת המידע הרלוונטי להם בו.
לצפיה ב-'לכן אני מציע מאמרים נטולי אינרסים'
לכן אני מציע מאמרים נטולי אינרסים
18/02/2018 | 02:44
65
שלא מפרסמים חברה זו או אחרת. אם כל מאמר יעבור ביקורת של הגולשים הקבועים בפורום, זה יצמצם את כמות הדיסאינפורמצייה. אם מאמר יעבור את הביקורת, כשיגיע גולש חדש  עם שאלה אפשר פשוט להפנות אותו למאמר.
 
אני לא מחפש שותפים, משקיעים או לקוחות. אם אני כותב מידע, אין לי שום אינטרס אישי. לכן אין סיבה שאני אכתוב שקר או חצי אמת.
בוודאי שאם יהיה ביקורת על חברות ישראליות (וממה שאני רואה, מגיע שיהיה ביקורת שלילית על הרבה מהחברות האלו), הם יצטרכו לדון בפורום ולהוכיח שהביקורת עליהם לא מוצדקת.
 
לצפיה ב-'פלטפורמת בלוגים משולבת פרום '
פלטפורמת בלוגים משולבת פרום
25/02/2018 | 06:45
18
57
זו פלטפורמה שעונה על מספר רב של הבטים שהעלו החברים כאן בפורום 
ניתן לשתף פוסטים פתוחים לתגובות לדון בהם בפורום ועוד
 
 
לצפיה ב-'משהו כזה יכול לעבוד'
משהו כזה יכול לעבוד
25/02/2018 | 20:08
17
31
אבל אני לא חושב שיש התעיינות של חברי הפורום
לצפיה ב-'הכל עניין של נוחות - תרים את הכפפה'
הכל עניין של נוחות - תרים את הכפפה
25/02/2018 | 20:50
1
36
שתף שם פוסט או פתח דיון ראשון בפורום זה הצעד הראשון, ככל שתגע בנקודות יותר מענינות הוא יעורר עניין.
 
אני מעריך כי החברים פה בפורום יביעו עניין גובר ככל שהפלטפורמה תהא פעילה
 
ביחוד שהיא יותר מתקדמת ומספקת כלים מתאימים יותר כפי שציינו כמה וכמה מהחברים בשרשור זה.
 
ניראה שחברי הפורום הפעילים לרוב מגיבים ופחות יוצרים נושאי דיון חדשים 
נושאי דיון חדשים ברוב המקרים נוצרים ע"י מבקרים מזדמנים בפורום.
 
 
לצפיה ב-'בשביל פורום יש את תפוז'
בשביל פורום יש את תפוז
25/02/2018 | 22:59
29
בכל מקרה, אני לא יודע מי מאחורי הפלטפורמה שהצעת. איך אני יודע שחברה מסחרית לא תקח את הבלוגים ותשתמש בזה לפרסום?
לצפיה ב-'זה יכול להיות מעניין'
זה יכול להיות מעניין
26/02/2018 | 00:46
14
32
זה באמת תלוי לאיפה תיקח את זה.
 
זה לא סוד שאני (ולדעתי עוד כמה אנשים פה) רואה את הנושא אחרת לגמרי מאיך שאתה ונתן90 רואים אותו.
 
אין לי עניין להנגיש משהו שלדעתי הוא לא כדאי לרוב מי שיקרא אותו. אני לא מאמין שהישראלי הממוצע יוכל ליהנות באיזה שהוא אופן מכניסה לתחום הזה, ואני לא מאמין שמשקיע מתוחכם שכן כדאי לו להיכנס לתחום ירוויח הרבה מאתר כזה (שכמובן זמין לו באנגלית).
 
אני בפורום יותר להזהיר ולייעץ למי שכבר קנה. ככל שהפן הזה יקבל ביטוי באתר הזה, זה יותר יעניין אותי. שוב- אני חושב שאני לא לבד בדעה הזו
לצפיה ב-'נדל"ן זה תחום גדול ומורכב'
נדל"ן זה תחום גדול ומורכב
26/02/2018 | 01:14
13
35
אני חושב שלהרבה פה יש סגנונות שונים וגישות שונות. יכול להיות דברים משותפים לך ולי, יכול להיות דברים שונים לגמרי. לכן אני חושב שהרבה אנשים פה יכולים לתרום דברים שונים.
 
אני לא רואה את עצמי בתור "ישראלי ממוצע", והיקף העבודה שלנו שונה מהישראלי הממוצע שאולי קונה נכס ב-50 אלף דולר וחושב שהוא עושה תשואה מטורפת. אבל אני עדיין חושב שיש דברים שאני יכול לעזור לאחרים מבחינת הנסיון והידע שלי. אני חושב שיש לי הרבה ללמוד מאחרים פה.
 
כן. יש הרבה אתרים/ידע זמינים באנגלית. יש הרבה אתרים בעברית (אם כי הרבה מהם עם אינטרסים). לשתף ידע עוזר לכולם.
לצפיה ב-'ויקרא י"ט י"ד'
ויקרא י"ט י"ד
26/02/2018 | 02:52
12
52
לֹא תְקַלֵּל חֵרֵשׁ וְלִפְנֵי עִוֵּר לֹא תִתֵּן מִכְשֹׁל וְיָרֵאתָ מֵּאֱלֹהֶיךָ אֲנִי יְהוָה
 
ופרשו בגמרא (תלמוד בבלי, מסכת עבודה זרה, דף ו', עמוד ב'):
מנין שלא יושיט אדם כוס של יין לנזיר ואבר מן החי לבני נח ת"ל (ויקרא יט, יד) ולפני עור לא תתן מכשול והא הכא דכי לא יהבינן ליה שקלי איהו וקעבר משום לפני עור לא תתן מכשול הב"ע דקאי בתרי עברי נהרא דיקא נמי דקתני לא יושיט ולא קתני לא יתן ש"מ איבעיא להו
 
כלומר - איסור לפני עיוור שייך רק ב'תרי עברא דנהרא' – כאשר הנכשל לא היה יכול לעבור את העבירה בלי המכשיל. אם הנזיר יכול להגיע אל כוס היין בעצמו - הנזק הוא באחריותו. אבל אם הנזיר נמצא מצד אחד של נהר ואתה נמצא בצד השני עם כוס היין - והדרך היחידה של הנזיר להגיע לכוס היין היא שאתה תושיט לו אותה - זה כבר עבירה על האיסור "לא תכשיל".
 
הנהר הוא מחסום השפה ומחסום הידע.
הבעיה היא לא עם האנשים שיש להם 10 מליון שקל ששוכבים בבנק ועושים אחוז אחד של ריבית לשנה, יש להם את כישורי השפה, את הכסף, את הזמן...
 
הבעיה היא עם אותם ילדים בגיל סוף צבא שבזמן האחרון מתרוצצים כאן בפורום - בחורים שיש להם כמה מאות אלפי שקלים מאבא \ אימא \ מענק שיחרור, אנגלית בסיסית של תיכוניסט שהיה רוב הזמן בים - ורשא מנופח מפירסומות שקר, כזבים ועורבא פרח שהם שומעים בארץ בנושא נדל"ן באמריקה.
 
לצפיה ב-'קהל הלקוחות הם לא אנשים שיש להם 10 מיליון שקל בבנק'
קהל הלקוחות הם לא אנשים שיש להם 10 מיליון שקל בבנק
26/02/2018 | 03:26
63
הם גם לא האנשים שיש להם הרבה תיאוריות אבל לא ינסו שום דבר בעצמם.
זה גם לא האנשים שמחפשים "כסף קל" או להתעשר בקלות.
זה גם לא האנשים שרוצים לנסות לעשות סיבוב על אנשים אחרים.
 
יש קבוצה של אנשים שבאמת רוצים להשקיע ברצינות בארה"ב. הבעיה היא שיש יותר מידי אתרים/חברות שחוטאות ב"לפני עוור לא תתן מכשול". הם מציגים להם מידע מוטעה, מוכרים להם חורבות ונעלמים עם הכסף.
 
בסוכות באתי לארוחה אצל חברים שלנו.  הוא הביא מהבית כנסת ישראלי שבא לעיר לחג. אותו ישראלי לא היה דתי, אבל בכל זאת בא לבית כנסת. החבר שלנו ראה אותו והזמין אותו לארוחה. אז ישבתי איתו והתחלנו לדבר. מסתבר שהוא ואח שלו עוברים מעיר לעיר במטרה לחפש נכסים להשקעה. בניגוד לישראלים אחרים, הם לא סומכים על אחרים והחליט להוציא כמה אלפי דולרים בלבוא לשטח ובאמת לבדוק מה קורה. אז אחרי החג, אספתי אותם ולקחת אותם לסיבוב של שעה בעיר. הראתי להם את השכונות השונות, מה ההבדל בין "גטו" לשכונה טובה. שיראו בעיניים איך זה נראה.
אני לא שמרתי איתם על קשר, אז אני לא יודע אם הם בפועל השקיעו ברוצ'סטר. אבל הם היו מספיק רציניים כדי להקדיש זמן וכסף במטרה לעשות השקעה נבונה.
 
יש אנשים שיש להם מחסום שפה/ידע, אבל הם כן מוכנים ללמוד ולנסות. אין להם 10 מיליון שקל, אבל יש להם מספיק כדי להתחיל מהלך. המון חברות שונות ומשונות ישמחו לקחת להם את הכסף עם הבטחות וסיפורים. המטרה שלי בבלוגים זה לתת להם ידע מאנשים עם נסיון שאין להם אינטרס אישי. אנשים שבאמת מחזיקים נכסים טובים בארה"ב, מכירים את המערכת, מכירים אזורים שונים (ולא האזורים הרגילים שהישראלים משקיעים בהם) ויכולים לתת מידע לאנשים שבאמת רוצים להשקיע את הזמן בללמוד.
 
אני לא רואה לקחת כמה מאות אלפי שקלים/מענק שחרור ולהשקיע בנדל"ן טוב כמשהו שלילי. אם המידע הוא איכותי, טוב ויעיל, זה כבר לא "מכשול" אלא "שירות לציבור". כל משקיע שעושה השקעות כמו שצריך, הוא משקיע שלא נופל לטרף של אותם חברות שצפות פה בפורום.
אם אתה באמת רוצה להשוות השקעה בנדל"ן כיין שהנזיר רוצה, כלומר שהשקעה היא "מכשול". אז אפשר שהמשל יהיה שיש כוס יין עם רעל ליד הנזיר, ואילו אני מציע כוס יין איכותי מהצד השני של הנהר. הנזיר הולך להכשל בכל מקרה. השאלה היא אם אפשר לתת לו אופציה טובה יותר.
לצפיה ב-'הנה עוד דרך להסתכל על זה'
הנה עוד דרך להסתכל על זה
26/02/2018 | 03:55
10
43
אתה רואה נזיר מושיט את היד שלו ליין. אתה מציע לו במקום כוס מיץ תפוזים אם הוא יחצה את הנהר.
 
 
 
לצפיה ב-'אז אני לא חושב שזה מיץ תפוזים '
אז אני לא חושב שזה מיץ תפוזים
26/02/2018 | 14:54
9
47
כתבת "אני לא רואה לקחת כמה מאות אלפי שקלים/מענק שחרור ולהשקיע בנדל"ן טוב כמשהו שלילי".
 
אני כן רואה את זה כמשהו שלילי.
אני לא מכיר ישראלי אחד שעשה מהלך כזה והוא מרוצה מזה לאורך זמן.
אני מעריך שיש כמה כאלה (ושרובם מרמים את עצמם), אבל לדעתי זה לא רוב מי שאתה תנגיש לו את המידע.
אני חושב שברגע שמבינים את עלויות הדיווח והניסוי בארץ, הביקורים, המחיר של חוסר הנוכחות, העסק נהיה לא משתלם למי שלא משקיע סכומים גדולים.
 
נדלן זה עסק מקומי.
"ושיהיו נכסיו ונכסינו מוצלחים וקרובים לעיר".
לצפיה ב-'אז למה אתה פה בפורום?'
אז למה אתה פה בפורום?
26/02/2018 | 17:09
4
51
האם כל המטרה שלך פה היא לנפץ לישראלים חלומות ולזהיר את כולם שלא להשקיע בארה"ב?
לצפיה ב-'מה רע? מטרה מבורכת'
מה רע? מטרה מבורכת
26/02/2018 | 18:02
3
30
לצפיה ב-'כי זה יכול לעשות יותר נזק מתועלת'
כי זה יכול לעשות יותר נזק מתועלת
26/02/2018 | 18:47
2
36
מגיע לכאן אחד שמעונין להשקיע. מתנפלים עליו גולשים ואומרים "מסוכן מידי, לא כדאי".
יש פה 2 אופציות.
1. הגולש חושב שיש פה אנשים שבהחלט מבינים עניין ומזהירים אותו בצדק
2. הגולש חושב שיש פה אנשים שנכוו והם שליליים כל הזמן ולא ממש עוזרים
 
אם באמת חושבים שיש פה "מנפצי חלומות" הרי שזה יכול לגרום לאנשים עוד יותר לנסות להשקיע. רק שהם לא יקשיבו לאנשים בפורום ויעשו בדרך מסוכנת יותר.
לצפיה ב-'לפעמים אי אפשר להציל אנשים מעצמם'
לפעמים אי אפשר להציל אנשים מעצמם
26/02/2018 | 19:25
1
36
הרבה אנשים באים לפה כדי לקבל חיזוק חיובי לאחר שכבר קיבלו החלטה ולא יעזור מה תגיד להם (דיסוננס קוגניטיבי והטיית האישור).
לפעמים אין ברירה ואנשים צריכים ללמוד דרך הרגלים במקום דרך השכל, לפעמים הם גם חוזרים לפה כדי להתייעץ איך להחלץ מזה...
 
לצפיה ב-'אז אם הם כבר קיבלו החלטה'
אז אם הם כבר קיבלו החלטה
26/02/2018 | 19:34
28
למה לא לכוון אותם בדרך הנכונה?
 
אפשר להשקיע בנדל"ן שלא נמצא בגטו או באזור גרוע או במצב גרוע. צריך רק לדעת איפה ומה לחפש.
לצפיה ב-'מדובר במשאלת לב/תפילה'
מדובר במשאלת לב/תפילה
26/02/2018 | 18:05
3
39
הכרתי רבים וטובים שהתחילו מכלום כשבאמתחתם לא מענקים ולא סכומים 
בעיקר אומץ להצליח ועבודה קשה
 
עיסוק בנדל"ן מתאים לכל רמות ההשקעה הוא כמובן שונה באופיו מקצה לקצה כאשר מדובר בהשקעות הון גדולות
הצלחה בנדל"ן איננה נחלת המשקיע הישראלי והוא לא שונה בהרבה ממשקיע אמריקאי להיות שביעות רצון איננה בהכרח ממד להצלחה 
 
צבי אתה פה מסיבה כל שהיא והיא משרתת צורך אתה תורם מנקודת מבטך וניסונך גם אם זה לעמוד בשער ולהזהיר ממכשולים שאתה רואה אותם כדבר מחויב המציאות
 
ההכרות שלנו עם מה קורה מסביב מוגבלת להיכן וכמה אנחנו מוכנים לפתוח עניים מסביבנו, למרות שיצא לך להכיר בישראלים כמו נאף ואני שאנחנו מבעים שביעות רצון ממהלך ההשקעה שעשינו בנדל"ן אמריקאי אתה מציין שלא ייצא לך להכיר כאלו שכן מרוצים 
אני מעריך שאם אתה עדיין משקיע פעיל הדבר מצביע שבפועל אתה חשוב שזה מהלך נכון עבורך 
 
אני נפגשתי עם מספר משקיעים שהצלחתם ניכרת אולי זה עניין של ראייה אופטימית 
מה שאת מציין עלויות דיווח טירחת נסיעות המחשבה של אם היתי שם הכל היה לי הרבה יותר פשוט ושלא תמיד הפעולות אם מפרדים אותם כשלעצמם מצדיקות עצמם זהו עניין שתתפלא אבל אני חולק אותו עימך .
 
בחירה של משקיע לקחת צעד קדימה להצלחה שלו איננה צעד שלילי, כשלון הוא לא צעד שלילי הוא תוצאה שמצליחים חוווים אותה ואלו שעומדים במקום נימענים ממנה.
ואם בפתגמים עסקינן "שבע יפול צדיק וקם"
 
ציינת למעלה בתגובות כי "אין לי עניין להנגיש משהו שלדעתי הוא לא כדאי לרוב מי שיקרא אותו." ובוסטון הביא אותה בפסוקים "לפני עיוור לא תתן מכשול" וזו בדיוק הסיבה למה יש עניין רב בשיתוף דעתך בנקודות שאתה רואה עניין להזהיר ולהאיר מאחר ואתה צופה פגיעה חובתך המוסרית להגיד אל תיפלו היכן שנפלתי אינני חושב שדבריך נופלים על אוזיים אטומות. 
 
ובתפילה לכולנו
"ושיהיו נכסיו ונכסינו מוצלחים וקרובים לעיר".
כפי שנישמע מדובר בתפילה ולא בעצה 
 
 
 
לצפיה ב-'כמה דברים'
כמה דברים
26/02/2018 | 20:39
2
45
1. אני לא רק עומד בשער ומזהיר. מעבר לזה שאני יודע שמנעתי כמה וכמה נפילות, אני רוצה לחשוב שעזרתי גם לכמה כאלה שכבר נפלו.
2. אני לא מכיר אותך או את נאף. נאף לא מציג את עצמו כישראלי (וגם אין לו וותק ארוך, אבל כן נראה לי שיש לו פעילות רצינית). הוא גר באזור שבו הוא משקיע. לגביך- אני לא יודע כמה זמן אתה משקיע, אילו סכומים, מה רמת הנוכחות שלך בשטח, הרקע וכו'.
אני לא שולל את זה שיש משקיעים שחיים בישראל, השקיעו 100,000$ לפני 10 שנים והיום הם מרוצים.  אני פשוט לא נתקלתי בהם.
3. אין לי בעיה עם משקיע שבוחר לקחת צעד קדימה להצלחה שלו. אני פשוט חושב שעבור רוב מוחלט של המשקיעים הישראלים הקטנים זה ממש לא צעד לכיוון ההצלחה.
4. "עיסוק בנדלן מתאים לכל רמות ההשקעה"- לטעמי ממש לא. אתה בטח תסכים איתי שלהשקיע שקל בודד בחו"ל זה לא כלכלי. כנראה שגם 10,000. יש גבול איפשהוא ועל המיקום שלו אנחנו לא מסכימים. הדעות שלנו כנראה חלוקות איפה שהוא בטווח שבין 100,000 למיליון פלוס.
5. אני תמיד מוכן לשמוע על מודלים חדשים. מה לעשות שבדרך כלל הם סובלים מנקודות תורפה דומות בשורה התחתונה, ובראשן תלות מוגזמת במידל מנים למיניהם (יזם, משווק, חברת ניהול).
לצפיה ב-'כמה נקודות'
כמה נקודות
27/02/2018 | 02:57
1
47
אני גרתי בישראל עד גיל 25. אני כבר בארה"ב 10 שנים.
אני עוסק בנדלן קצת מעל שנתיים. רוב הנכסים שלנו ברדיוס של עד 6 מייל מהבית.
 
נכון. צריך מינימום כסף להשקעה או תוכנית להגיע למינימום. כלומר אדם יכול לקנות בית ב-20 אלף, למכור ב-30 אלף ואז לקנות עוד בית ב-30 ולמכור ב-40. יקח כמה שנים עד שיתחיל לקנות בתים בסכומים רציניים יותר. אבל ההתחלה שלו היה רק ב-20 אלף.
יכול להיות גם קבוצה של חברים שכל אחד שם קצת כסף וביחד קונים נכס בסיסי וממשיכים משם.
הנכס הכי זול שלנו עלה 69 אלף דולר. הנכס הכי יקר עלה 425 אלף. כלומר יש טווח מאוד גדול שיכול להתאים למשקיעים שונים. זה רק האזור שלנו. יש אזורים אחרים בארצות הברית. כלומר אפשר להתחיל עם 50-75 אלף לנכס בסיסי ולהתחיל משם.
 
כמובן שיכול להיות ישראלים שיש להם אזרחות אמריקאית. הם יכולים לבוא לכמה חודשים, לשפץ נכס, לעשות פליפ ולחזור לישראל. אנחנו קנינו נכס ב-20 אלף דולר, ותיקנו את זה עד שהוא היה מוכן לדיירים. כלומר התחלנו עם פחות כסף מראש, חשבון הוצאות נכבד ואז הגענו לנכס  משופץ.
 
ישראלים יכולים להיות יצירתיים ולמצוא השקעות לגיטימות (ולא רק קומבינות). רק צריך להשקיע את הזמן וקצת כסף.
לצפיה ב-'זה בערך מה שהכרתי לגביך '
זה בערך מה שהכרתי לגביך
27/02/2018 | 09:04
46
אתה אמריקאי ועוד כזה שמשקיע בחצר האחורית שלו.
 
גם מבחינת ההיקפים, אתה ממש לא הפרופיל של המשקיע הישראלי שהאתר שאתה מציע יפנה אליו.
אתר כמו שאתה מציע לא היה מועיל לך הרבה, ולא בכדי. מי שרציני מגיע למידע. מי שלא רציני- גם אתר כזה לא יעזור לו.
 
לא ברור למה נתן90 הביא אותך כדוגמא למשקיע ישראלי מרוצה.
אפשר גם להביא את יצחק תשובה שמרוצה מעסקת הפלאזה כדוגמא.
אין לזה קשר לאותו חייל משוחרר, שכיר ישראלי, פנסיונר ישראלי שמחפש השקעה.
 
לגבי נתן90 עצמו- היו פה דיונים לגבי אם הוא יחצ"ן של יזמים (ישראל האריס ספציפית) או סתם בעל ראיה אופטימית.
 
יש אופטימי, יש פסימי, ויש מי שמעקם את המציאות.
אופטימי פסימי ואחד שמעקם את המציאות עומדים לקפוץ מגובה 3 מטר.
פסימי אומר "זה כנראה יכאב מאד".
אופטימי אומר "אם נכוון לנחות בנקודה רכה ונכופף ברכיים, אולי נצליח".
זה שמעקם את המציאות אומר "פליקס קפץ מפה, נחת על הרגליים והמשיך כאילו כלום. זו בכלל לא בעיה". הוא רק לא מציין שפליקס הוא חתול.
 
לצפיה ב-'פעם לתפוז היו כלים בשביל זה'
פעם לתפוז היו כלים בשביל זה
17/02/2018 | 23:24
1
93
אפשר היה "לטגלן" הודעות, מנהלים היו יכולים לכתוב FAQים, אבל תפוז סגרו את כל האופציות האלה כי המטרה שלהם היא לייצר הודעות כדי להכניס פרסומות לתוכן, לא לאפשר לאנשים למצוא מידע בקלות...
לצפיה ב-'לכן חשבתי על אתר חיצוני'
לכן חשבתי על אתר חיצוני
18/02/2018 | 00:05
47
לצפיה ב-'יש כבר אתר מוכן לזה-'
יש כבר אתר מוכן לזה-
18/02/2018 | 10:06
8
120
לדעתי הפורום המתאים ביותר עם קהל שכבר קיים ומנהל דיונים בנושאי נדל"ן מקומיים ובינלאומיים וצמא למידע נוסף בנושא נמצא באתר ה"סולידית", בתת פורום השקעות נדלן.
פרסמו את התכנים שלכם שם, אין ספק שיתפתחו סביבם דיוני עומק.
לצפיה ב-'זה סה"כ עוד פורום'
זה סה"כ עוד פורום
18/02/2018 | 17:28
7
65
לא ממש עוזר.
לצפיה ב-'זה כן'
זה כן
18/02/2018 | 17:45
6
58
ראה דוגמא:
אפשר לעשות POST שהוא STICKY ואז הוא נשאר בראש העמוד.
היתרון בפורום שניתן גם לפתח דיון על מאמר/פוסט שכזה.
 
לצפיה ב-'לא ממש עוזר'
לא ממש עוזר
18/02/2018 | 17:54
5
53
1. זה כללי ולא מיועד לנדל"ן בארה"ב
2. הקישורים הם סה"כ קישורים לדיונים
3. בדיונים יכול להיות הרבה פרסום ודיסאינפורמציה. צריך גם לקרוא דיון שלם רק בשביל להוציא קצת מידע מועיל.
 
אני חשבתי יותר על משהו בסגנון ויקפדיה. עם דפים שמציגים מידע מסוים. בלי דיונים, בלי מידע שלא קשור, בלי דעות.
 
משהו בסגנון כזה יכול לעבוד:
 
לצפיה ב-'זה לא מעשי'
זה לא מעשי
19/02/2018 | 12:22
4
48
מישהו צריך לתחזק את זה, לעדכן את זה, לממן את זה. אתה רוצה להוציא כסף מהכיס שלך לטובת הקרמה החיובית והעזרה לזולת? סבבה, תקים אתר, תתעסק בזה ותוודא שהתוכן שעולה אכן רלוונטי, נכון ולא מוטה.
 
אחרת? או שתצטרך להכניס פרסומות כדי לממן את העסק, או שהתוכן יהיה זבל בשלב כזה או אחר. או שגם וגם.
לצפיה ב-'יש אתרים בחינם שאפשר לכתוב בלוגים'
יש אתרים בחינם שאפשר לכתוב בלוגים
19/02/2018 | 17:14
30
לצפיה ב-'אז זה כן מעשי'
אז זה כן מעשי
19/02/2018 | 22:59
2
36
כל עוד מוצאים שיטה לתחזק ולעדכן.
אם זה מאמץ קבוצתי, זה הרבה יותר קל. אם זה רק אני עושה את זה, זה יהיה עם אינטרסים. גם אם לא בכוונה לפרסם, זה רק כי לי יש נקודת מבט מאוד ספציפית.
 
זה לא עולה הרבה להחזיק אתר אינטרנט שרק מספק מידע כמו מאמרים/בלוגים. לא צריך להעסיק אנשים בשכר. אין פה כמות גדולה של מידע שצריך שרת מיוחד. זה סה"כ כמה מאמרים שבעת הצורך אפשר להפנות גולשים לשם.
לצפיה ב-'הכל מעשי - אם יש מי שמוכן להשקיע את זמנו ומירצו בחינם'
הכל מעשי - אם יש מי שמוכן להשקיע את זמנו ומירצו בחינם
20/02/2018 | 01:11
1
59
חלק מהעבודה שלי (שממנה אני מתפרנס) מערב ניהול מערכות "הפצת ידע".
ובגלל שיש לי נסיון בנושא - אני חושש שאתה לא לחלוטין מבין את כמות הזמן והמאמץ שנדרשת כדי לתפעל אתר ידע שכזה ולדאוג שהאינפורמצייה בו תהיה עדכנית ונכונה.
 
לצפיה ב-'אני לא מדבר על אתר בגודל של bigger porckets'
אני לא מדבר על אתר בגודל של bigger porckets
20/02/2018 | 01:24
60
אלא יותר כמו משהו כזה:
 

מנהל/ת הפורום

אודות:
ניר בבג'ני ייסד את נדלניר. במקצועו מהנדס תעשייה וניהול מהטכניון בהצטיינות. צבר כ- 10 שנות ניסיון בשוק העבודה בניהול פרויקטים, ניהול סיכונים והנדסת תהל
עוד...

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

ניר בבגני- מנהל פורום השקעות נדל
מנהל הפורום ניר בבג'ני

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ