לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
62866,286 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
 התשובות הניתנות בפורום אינן תחליף ליעוץ משפטי ו/או מקצועי פרטני והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי 

 

המשך >>

לצפיה ב-'שיפוצניק/חברת ניהול'
שיפוצניק/חברת ניהול
28/01/2018 | 22:37
125
הי,
לאחר שנכוותי מחברת ניהול כושלת ששיכנה לי דייר סרבן שעשה נזקים בנכס ופונה לבסוף, אני מחפש חברת ניהול ו\או שיפוצניק מומלץ בג׳קסונוויל (אזור אורנג׳ פארק).
 מישהו מכיר מנסיון אישי?
 
המון תודה!
לצפיה ב-'registered agent- מה היא סמכותו?'
registered agent- מה היא סמכותו?
28/01/2018 | 14:29
3
102
מה היא סמכותו של הסוכן הממונה מטעם החברת LLC שלי? האם הוא יכול לגרום לי נזק כלשהו? האם זה חייב להיות מישהו שאני בקשר איתו? או שזה רק משהו פורמלי?
לצפיה ב-'REGISTERED AGENT'
REGISTERED AGENT
28/01/2018 | 17:01
90
כדי להבין את הסמכות מהבחינה הפורמאלית הכי טוב להתיעץ עם רואה חשבון. אם צריך הפנייה פנה אליי בפרטי ואשתף אותך בשמחה.
 
ברמה הפרקטית, מהניסיון שלי עם LLC ים במספר מדינות שונות בארה"ב.
יש צורך לרשום בהגשת הLLC  סוכן מקומי וזה מתבטא בפועל רק בזה שיש כתובת מקומית שיכולה לקבל דואר ויש שם של נציג או חברה מקומית. זהו.
יש היום המון שירותי אינטרנט שמספקים כתובת ושם. עלות של כמה עשרות דולרים בשנה.

מקוה שזה עוזר לך.


גילוי נאות: נדלניר - ליווי מקצועי להשקעת נדל"ן ישירה בארה"ב 
Nadlanir.co.il

 
 
לצפיה ב-'זה לא רק פורמאלי'
זה לא רק פורמאלי
28/01/2018 | 17:28
1
63
תקרא כאן:
 
אם מישהו תובע את החברה שלך, בית המשפט לא יכול לדון בתביעה בלי שהוגשה ונתקבלה הודעה/כתב תביעה לחברה. המטרה היא לאפשר לנתבע לקבל את יומו בבית המשפט.
אם שולחים את התביעה לסוכן הרשום, מבחינת בית המשפט זה אומר שהחברה קיבלה הודעה, ואפשר לדון בתיק.
אם הוא לא יוכל ליצור איתך, אתה לא תגיב לתביעה. מכאן שהתובע יזכה. מכאן הוצאה לפועל, וכן הלאה וכן הלאה.
יש עוד תרחישים חוץ מתביעה (למשל, מכתבים אחרים מהרשויות), אבל התרחיש הזה אמור להספיק כדי להבין שחשוב מאד שהסוכן הרשום יוכל ליצור איתך קשר.
 
אם יש לך הסכם עם סוכן רשום שלא העביר לך מסמכים (כמובן תוך כדי שאתה עומד בהסכם מולו), וכתוצאה מזה ניזוקת, תוכל לתבוע אותו.
 
בכל מדינה החוקים שונים, אבל חשוב לוודא שמסמכים רשמיים מגיעים אליך ומגיעים בזמן.
לצפיה ב-'תוספת נכונה'
תוספת נכונה
28/01/2018 | 17:40
56
מחזק את התוספת של צבי, ולהבהיר שהשירות של REGISTERED AGENTS באינטרנט כולל את זה (כלול סטנדרטית בתוך העלות של כמה עשרות דולרים בשנה). כמובן שצריך לודא את זה מול כל נותן שירות, למיטב ידעתי זה סטנדרטי
לצפיה ב-'מחפש מימון לשיפוץ תמורת שיעבוד (מוכן לתת 10% שנתי)'
מחפש מימון לשיפוץ תמורת שיעבוד (מוכן לתת 10% שנתי)
26/01/2018 | 16:24
4
130
אמנם הנכס ביוון אבל מאחר וכולם מחפשים תשואה :)
 
מדובר על שטח אדמה של 4 דונם שרכשתי עם 3 וילות נופש לא גמורות עליו.
הרכישה והשיפוץ של אחת מהן ממומנים מהון עצמי.
מחפש מימון ל 2 הנותרות. עלות שיפוץ היא 80000 יורו. כשהכוונה היא למכור אותן עם סיום השיפוץ. 
הביטחונות הן השטח כולו ששווה כמובן פי כמה מהמימון הנדרש.
אם מישהו מעוניין- מוזמנים לפרטי.
 
לצפיה ב-'אין לך נכס בארץ לשעבד?'
אין לך נכס בארץ לשעבד?
26/01/2018 | 19:29
3
93
לצפיה ב-'לא. הנכס ביוון.'
לא. הנכס ביוון.
26/01/2018 | 19:30
2
71
לצפיה ב-'אז תחפש מלווים ביוון'
אז תחפש מלווים ביוון
27/01/2018 | 08:53
1
106
אין מישהו שילווה לך סכום כזה קטן תמורת שיעבוד נכס ביוון, רק הוצאות השמאות העו"ד, היעוץ ההנדסי, התרגומים והעיקול בעת הצורך יעשו את זה לא כלכלי.
ביוון אין משקיעים או בנקים?
 
אגב עוד משהו שמדליק מנורה אדומה:
הסכום שאתה מבקש הוא קטן בכל קנה מידה, בטח ובטח לעסקה יזמית, זה אומר שאין לך גב פיננסי נרחב כנראה, מה יקרה אם השיפוץ או התוכנית העסקית שלך לא ילכו בדיוק לפי הצפי? יש לך הון זמין נוסף לשים בעסקה וגם לספוג הוצאות מימון כבדות?
 
בריבית ובסכום כזה בנקים בארץ כבר ישמחו להלוות לך כסף בכיף גם ללא בטחונות, אין בנק שמוכן להלוות לך את הכסף?
 
לצפיה ב-'תודה'
תודה
28/01/2018 | 17:33
69
80000 לכל בית.
עם סיום הבניה הן יצאו להשכרה כוילות נופש ובמקביל למכירה.
הרכישה ושיפוץ אחד הם מהון עצמי ללא הלוואות כלל.
ביוון אין אפשרות לקבל מימון עקב המשבר והגבלות שנוצרו עקב כך.
גם הבנקים פה לא ששים להלוות לפרוייקט ביוון.
לצפיה ב-'ביטוח נכס ארה"ב'
ביטוח נכס ארה"ב
27/01/2018 | 20:07
6
120
שלום לכולם,
מצורפת פוליסת ביטוח לנכס שבבעלותי במדינת אלבמה.
אפשר לקבל את חוות דעתכם על הפוליסה ?
האם יש כיסויים שאפשר לוותר עליהם או כיסויים שכדאי להוסיף? ביטוח צד ג'?
הפוליסה שלי היא המורחבת SPECIAL.
 בפוליסה גם מצויין:
DWELLING COVERAGE 100000$
LOSS OF RENT 0$
OTHER STRACTURE 0$
המחיר עבור הפוליסה הוא 60$ לחודש
תודה
 
 
 
לצפיה ב-'מה הנכס?'
מה הנכס?
28/01/2018 | 00:59
1
85
לגבי dwelling - יש שתי אופציות: כיסוי על בסיס ערך הנכס או כיסוי על בסיס עלות החלפת הנכס. תבדוק איזה סוג קיבלת וכמה הכיסוי שנדרש. האם באמת הנכס עולה 100 אלף (בלי קרקע?), או לחלופין האם 100 אלף יספיקו לבנות מחדש את הנכס (כולל פינוי שאריות הקודם)?
לצפיה ב-'מחיר הנכס'
מחיר הנכס
31/01/2018 | 11:55
49
ללא הקרקע הוא 80K
לא ציינתי שהנכס חדש יחסית.  נבנה ב 2015
לצפיה ב-'אולי אפשר להסתפק בחבילה הבסיסית'
אולי אפשר להסתפק בחבילה הבסיסית
28/01/2018 | 02:54
3
70
הכיסוי מנזקי מים הוא מינורי (לא כולל הצפות ממזג אוויר או מהביוב).
הכיסוי מנזק לגג כתוצאה משלג הוא לא רלוונטי באלבמה.
לגבי אובייקטים נופלים- אם אין עצים גדולים בקרבת הנכס, הייתי מוותר על זה.
גניבה- ההשתתפות העצמית גבוהה מדי. כנראה לעולם לא תפעיל את הביטוח.
 
מה שאתה נשאר איתו זה קריסה. זו שאלה של המצב ההנדסי של הנכס, והפער בין מחירי הפוליסות.
 
כדאי לבדוק אם יש סיכון להצפות איפה שהנכס נמצא (מידע שבד"כ יש בעירייה), ואם יש, אז לשקול כיסוי נגד הצפות. בשנה האחרונה הרבה בעלי בתים התחרטו על זה שלא היה להם כיסוי כזה.
 
מעבר לזה, צריך לבדוק בהתאם לנכס. אם יש גראז' נפרד למשל, יהיה נחמד אם הוא יהיה מכוסה. כרגע הוא לא.
לצפיה ב-'* גם על ביטוח מטרמיטים שווה לחשוב באלבמה'
* גם על ביטוח מטרמיטים שווה לחשוב באלבמה
28/01/2018 | 20:45
40
לצפיה ב-'הנכס ללא גארז''
הנכס ללא גארז'
31/01/2018 | 12:00
1
37
ונמצא באזור שהסיכוי להצפות הוא 2%.
כמו שרשמתי בתגובה מעליי, הנכס יחסית חדש, משנת 2015.
 
לא הבנתי את העניין עם נזקי מים..  אם מתפוצץ צינור מים והבית מוצף,
מה בעצם הביטוח מכסה? הנזק לבית? עלות התיקון? מה עם חפצים
שנפגעים מהמים? ריצפת עץ,תקרות,שטיחים..
 
לצפיה ב-'פיצוץ צינור'
פיצוץ צינור
31/01/2018 | 15:54
47
העלית ברושור עם קווים כלליים לפוליסות שהם מציעים. אופן חישוב הכיסוי זה יותר אותיות קטנות וצריך לקרוא את הפוליסה עצמה.
בברושור מתארים שתי שיטות לחישוב. לפי עלות החלפה ולפי עלות מופחתת. אצלך זה אמור להיות די דומה כי הנכס חדש.
 
קיר, רצפה, שטיחים ותקרה בדרך כלל מכוסים, אבל בניגוד להצפה מהביוב או משיטפון, זה לא אמור להציף את הבית (אלא להתנקז), והנזקים לא אמורים להיות גדולים אם אין עובש (שגם ככה לא מכוסה בפוליסה).
ההשתתפות העצמית המינימלית היא 2,500$, ונראה לי שזו סיבה שפחות מפעילים בגללה ביטוח.
 
ריהוט בד"כ לא מכוסה. זה בד"כ ביטוח נפרד שנקרא renters insurance.
 
משהו שיותר סביר שיגרום להצפה יקרה זו הצפה מהביוב, שאליה אולי כדאי להרחיב את הביטוח (אם הבית יושב גבוה מאד ביחס לרחוב, אז זה פחות רלוונטי).
 
לא הבנתי אם כתבת שהסיכוי ל-flood הוא שני אחוז או נקודה שתיים אחוז. 
לצפיה ב-'יועץ מס ומשכנתא מבנק אמריקאי '
יועץ מס ומשכנתא מבנק אמריקאי
26/01/2018 | 17:19
2
88
שלום רב,
יש לי חשבון בנק בארה"ב ודירה מושכרת
אני אשמח לקבל המלצה ליועץ מס/רואה חשבון שיכול לטפל בנושאי המס בארץ ובארה"ב, עלויות והאם יש עצות איך לשלם פחות מיסים.
 
אני אשמח לדעת אם אפשר לקבל משכנתא מבנק אמריקאי למי שאינו אזרח ארה"ב, לרכישת נכס נוסף. 
 
תודה מראש לכל העונים
לצפיה ב-'לגבי משכנתא'
לגבי משכנתא
28/01/2018 | 01:05
77
הבעיה היא לא האזרחות (קיבלתי כמה משכנתאות בלי להיות אזרח אמרקאי), הבעיה היא הבטחון של הבנקים ביכולת שלך להחזיר. אמריקאי ״רגיל״ יש לו היסטורית אשראי של הרבה שנים שלפיה הבנק שופט. לך אין. אחרי כמה שנים של תשלום מסיםעל הכנסות, גם בלי היסטורית אשראי, אולי יהיה יותר קל (אם כי עדיין תקבל משכנתאות יותר יקרות).
לצפיה ב-'לגבי המשכנתא'
לגבי המשכנתא
09/02/2018 | 00:25
25
גילוי נאות: הכותב הוא מנכ"ל חברת Better Coast Capital העוסקת בהשקעות נדלן בצפון אמריקה - www.bettercoast.com
=============
 
שלום זיו,
לקוחותינו מקבלים משכנתאות באופן שוטף בעזרת מלווים שעובדים איתנו בשיתוף פעולה צמוד.  המשכנתאות הן עד 70% מימון ולפריסה של עד 30 שנה.  לקוחות שכבר יש להם ITIN יכולים לקבל ריביות נמוכות מאוד יחסית למשקיע זר אם כי באחוז מימון קצת נמוך יותר.
 
לגבי רו"ח אוכל לתת לך רשימה של רו"ח שמתמחים בהגשות דוחות בארה"ב ובישראל למשקיעי נדל"ן.  הטובים עולים יותר.
 
 
נמרוד
לצפיה ב-'השקעה קטנה ומניבה בגדול'
השקעה קטנה ומניבה בגדול
24/01/2018 | 23:36
55
870
חברים, 
 
אני לא יודע אם מותר או אסור להעלות פה עסקאות בפורום, אבל לא ראיתי איסור לגבי זה אז אעשה זאת.
 
אני מתווך בדרום פלורידה ומתמחה בהשקעות נדל"ן.
נפלה לידי עסקה קטנה של דירת 2 חדרי שינה משופצת במתחם סגור.
עם לקוח...
המשך>>
חברים, 
 
אני לא יודע אם מותר או אסור להעלות פה עסקאות בפורום, אבל לא ראיתי איסור לגבי זה אז אעשה זאת.
 
אני מתווך בדרום פלורידה ומתמחה בהשקעות נדל"ן.
נפלה לידי עסקה קטנה של דירת 2 חדרי שינה משופצת במתחם סגור.
עם לקוח אחר שלי הצלחנו להגיע במו"מ למחיר קנייה של 88,000$
והדירה מאוכלסת עם דיירים לשנה ומניבה 9.3% תשואה. העסקה לא בשוק כרגע, כי היתה שמורה ללקוח שלי, שלא יוציא אותה לפועל.
 
אם אתם מחפשים השקעה קטנה ותשואה יפה, זו הזדמנות טובה!
 
אפשר לפנות אלי לפרטים נוספים,

בכבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX  דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: realtor@eddiegur.com  
אתר: www.eddiegur.com
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur
 
לצפיה ב-'כתובת עבור LLC בארה"ב'
כתובת עבור LLC בארה"ב
25/01/2018 | 13:52
24
91
אהלן,
 
אני מעוניין לרכוש נכס במדינת ניו-יורק וכהכנה לכך רוצה לפתוח LLC. פניתי לעורך דין ניו-יורקי לשם כך (אני מודע שיש אופציות אינטרנטיות, אך מעוניין לעשות את זה ב"דרך הישנה והטובה" כי אם כבר המטרה היא הגנה משפטית אז מעדיף לעשות דרך עו"ד).
 
מכל מקום, לאחר שהצלחתי למצוא דרך לפתוח חשבון בנק אמריקאי בלי להגיע לארה"ב, המכשול הבא הוא שאני נדרש לכתובת אמריקאית. כפי שכתב לי העו"ד לגבי מה הוא צריך ממני:
address for mailings.  The address will be public, so you’ll get a lot of junk mail, but it’s important that you get the mail. Notices from the state will go to this address and if you miss them it could have disastrous consequences.
 
אשמח לעצתכם כיצד ניתן להשיג כתובת כזו לקבלת דואר.
 
תודה.
לצפיה ב-'אין שום צורך שהכתובת תהיה בארצות הברית.'
אין שום צורך שהכתובת תהיה בארצות הברית.
25/01/2018 | 21:48
23
63
הכתובת אכן תהיה בpublic records, אבל כתובת בחו"ל תמעיט במעט את כמויות דואר הזבל העצומות (כי זה עולה יותר יקר לשלוח דואר זבל לחו"ל).
 
בכסף שעולה לך העורך דין אתה גם יכול לשכור PMB לכמה וכמה שנים טובות כולל שירותי סריקה וforwarding, אבל זה כבר עניין שלך על מה אתה מוציא כסף.
 
מה שכן צריך זה registered agent, וזה כן צריך להיות במדינה בה הLLC רשום.
לצפיה ב-'וואלה? אז אפשר גם לשים את הכתובת שלי בארץ?'
וואלה? אז אפשר גם לשים את הכתובת שלי בארץ?
25/01/2018 | 22:43
12
44
אני לא סגור לגבי מה שכתבת, תוכל להסביר מה תפקידו של כל אחד מהגורמים?
 
להבנתי, אני צריך כתובת לשם קבלת מסמכים שונים מהמדינה, כמו דוחות/התראות וכו'.
 
ראיתי אכן שיש שירותי כתובת וירטואלית בבערך 10 דולר לחודש (מדברים שם על 30 מכתבים וסריקה של עד 10 - זה מספיק אגב?).
 
לגבי registered agent - הבנתי שמדובר בגוף שמקבל עבורך את הדואר ועובר על המסמכים, משהו כזה? אם ככה זה מייתר את הצורך בכתובת וירטואלית, נכון?
 
אבל למה זה חובה registered agent?
 
לגבי העורך דין- חשבתי שהכי נכון לשלם פעם אחת לעורך דין בפתיחת ה-LLC במקום לאתרים כאלה או אחרים. זו עלות חד פעמית, אז לא הבנתי למה אתה שם את זה באותה קטגוריה? כלומר פעם אחת לעורך דין ואחרי זה כל שנה תיבת דואר כזו.
לצפיה ב-'מה בדיוק קיבלת מהעורך דין אם אתה שואל את השאלות האלה פה?'
מה בדיוק קיבלת מהעורך דין אם אתה שואל את השאלות האלה פה?
25/01/2018 | 22:57
11
42
הרי זה בדיוק מה ששילמת עליו.
 
נו שוין.
 
יש שתי כתובות שאתה שם במסמכים של הLLC: הכתובת של הLLC עצמו (איפה שה"משרד" נמצא), והכתובת של הסוכן שלך במדינה בה הLLC נרשם.
 
הכתובת הראשונה יכולה להיות בכל מקום בעולם, כי LLC יכול לשבת בכל מקום בעולם. אין שום הכרח שרק מי שגר בניו יורק יפתח בה LLCים.
 
בדיוק בשביל זה יש את הכתובת השניה - הסוכן חייב להיות מישהו שנמצא פיזית במדינה בה אתה נרשם, וזמין בשעות העבודה הסטדרדטיות (בד"כ 9 עד 5) לקבל ולחתום בשמך על מסמכים. המסמכים במקרה הזה יהיו כתבי תביעה או אזהרות לפני. הדברים האלה לא יישלחו לכתובת הLLC אלא לסוכן בלבד.
 
מה כן ישלח לכתובת הLLC? הרבה דואר זבל, ומדי פעם כל מיני הודעות (למשל - תזכורות שצריך לשלם אגרה שנתית, או להגיש דו"ח שנתי, וכד'). אף אחד לא חייב לשלוח את אלה, אף אחד לא חייב לקבל את אלה, ואין שום בעיה שהם ילכו לאיבוד כי גם אם שולחים לך תזכורות כאלה - זה בתור courtesy, חובת ההגשה/תשלום/מה שזה לא יהיה היא עלייך.
 
כשחשוב שתקבל משהו (למשל כתב תביעה - אי אפשר להתחיל בהליכים משפטיים אם לא הוכיחו שאכן קיבלת את התביעה) - זה ישלח לסוכן שיחתום בשבילך, והחתימה תהווה הוכחה שאתה קיבלת. הם לא "עוברים" על המסמכים - הם חותמים בשמך ושולחים את המסמכים אלייך בדרך שתגיד להם. מרגע שהם חתמו - מבחינת כל העולם קיבלת את המסמך, ואם היה נתק בינך לבין הסוכן - זאת בעיה שלך. זאת הסיבה שמשלמים לחברות שמתמחות בלהיות סוכנים - יש להם מערך שלם של אנשים שמיד סורקים את הטפסים וישלחו לך אותם בדואר/אימייל/פקס - מה שתגיד להם, באותו היום. שום PMB לא יעשה את זה, PMBים בד"כ ישלחו לך חבילה פעם בשבוע/חודש, תלוי בכמה שתשלם להם, ואם קיבלת משהו שדורש תשובה תוך שבוע ויקח לזה רק שבועיים להגיע אלייך - זבש"ך.
 
לגבי העורך דין - תפקידו להסביר לך את כל הדברים האלה. למלא טפסים אתה יכול גם לבד.
לצפיה ב-'לא שילמתי כלום. בינתיים אני מתכתב איתו'
לא שילמתי כלום. בינתיים אני מתכתב איתו
25/01/2018 | 23:23
10
31
ויותר קל לי להבין מהסבר בעברית מאנשים שכבר עשו את זה. זה לא בא במקום.
 
הוא מדבר רק על כתובת אחת, ואמר שאם אבחר ב-registered agent, הכתובת שנשים שם תהיה שלו, ולא צריך PMB.
לצפיה ב-'אז אם אתה משתמש בסוכן'
אז אם אתה משתמש בסוכן
25/01/2018 | 23:29
9
39
מה בכלל השאלה פה? תשים את הכתובת של הסוכן לקבלת מכתבים.
 
זה לא חובה להשתמש בסוכן. אנחנו מקומיים ויכולים לקבל דואר. אתה לא מקומי, לכן או שתבוא פעם בכמה שבועות או שתקח סוכן.
לצפיה ב-'אוקיי, אז רק עכשיו אני מבין את זה...'
אוקיי, אז רק עכשיו אני מבין את זה...
25/01/2018 | 23:31
1
33
כל המונחים חדשים לי.
 
כשפניתי לעו"ד הוא אמר שצריך כך וכך פרטים, ואחד מהם זה כתובת ל-LLC. לא היה לי מושג שיש את הקונספט הזה של ה-registered agent ושמותר לי להשתמש בכתובת שלו...
 
תודה.
לצפיה ב-'כי זה בעיקר למשקיעים מרחוק'
כי זה בעיקר למשקיעים מרחוק
25/01/2018 | 23:35
35
רוב המשקיעים יש להם כתובת בארה''ב או משתמשים בגורם שלישי
לצפיה ב-'אני חושב שזה כן חובה'
אני חושב שזה כן חובה
25/01/2018 | 23:34
6
32
אתה יכול להיות סוכן של עצמך, אבל חייב שיהיה סוכן. לפחות כך זה בכל המדינות בהן אני פועל (במערב).
לצפיה ב-'אני אצטרך לבדוק'
אני אצטרך לבדוק
25/01/2018 | 23:48
5
27
אבל אף פעם לא שמעתי מהעורך דין שלנו את המושג הזה. כנראה ש'סוכן של עצמך' זה בעצם לא להיות עם סוכן
לצפיה ב-'אמרת פעם שיש לך משרד וכו''
אמרת פעם שיש לך משרד וכו'
25/01/2018 | 23:53
4
30
אז אין בעיה שתהיה סוכן של עצמך. זה לא אותו דבר כמו לא להיות עם סוכן.
 
הדרישה היא שיהיה מקום מאוייש בשעות העבודה בו אפשר למסור לידיו של אדם כתב תביעה שיחתום בשבילך. זה יכול להיות הבית שלך או המשרד שלך, כל עוד אתה עומד בדרישה. אני חושב שיש מדינות בהן ספציפית אסור להיות סוכן של עצמך, אבל לרוב אין איסור כזה. אבל גם אם אתה סוכן של עצמך - אתה עדיין עם סוכן.
לצפיה ב-'עד עכשיו היה לי תיבת דואר'
עד עכשיו היה לי תיבת דואר
25/01/2018 | 23:55
3
21
לא משרד שפתוח בשעות עבודה.
לצפיה ב-'אבל יש לי גם מקום מגורים באותו סטייט'
אבל יש לי גם מקום מגורים באותו סטייט
26/01/2018 | 00:00
2
20
לכן אולי זה פוטר אותי מסוכן כי אני גר באותו סטייט כמו החברות שלנו
לצפיה ב-'לא בדיוק. בניו יורק מסתבר שיש כלל מוזר'
לא בדיוק. בניו יורק מסתבר שיש כלל מוזר
26/01/2018 | 00:10
1
36
אתה לא חייב למנות סוכן משלך בניו יורק [1] - שים לב לmay ולא shall.
 
אם אתה לא ממנה סוכן - הSOS הופך להיות הסוכן שלך [2] ויעשה forward לכתובת שרשמת עבור הLLC שלך. אני מניח שלזה העורך דין של הOP התכוון. אין שום חובה שהכתובת תהיה בתוך ניו יורק:
 
"post office address within or without this
 state to which the secretary of state shall mail a copy of  any  process
 accepted against it served upon him or her" (מתוך [2])
 
 
 
לצפיה ב-'הממ... צודק'
הממ... צודק
26/01/2018 | 01:36
17
אני מסתכל עכשיו על אחד מה Articles of organization של אחד מה-LLC ואכן כתוב שם שהSOS הוא הסוכן.
לצפיה ב-'שאלת המשך'
שאלת המשך
31/01/2018 | 20:56
9
25
אוקיי, אז יש לי Registered agent בניו יורק, ועכשיו נשאר רק להקים את ה-LLC. שאלה ברשותכם - האם יש הבדל משמעותי בין לרשום אותה רק על שמי לבין לרשום אותה גם על שם אשתי?
 
עו"ד לא רצה להתחייב כי הוא לא רו"ח אבל מה שהבנתי ממנו ש-LLC בשותפות מסבך את העניינים מבחינת מס. אשמח לתובנות שלכם אם זה ניתן לפישוט.
(אגב, זה הפיך? כלומר האם אפשר להוסיף/להסיר שותף).
לצפיה ב-'איזו מין שאלה זאת?'
איזו מין שאלה זאת?
31/01/2018 | 21:14
8
22
או שאישתך שותפה איתך בבעלות או שלא, מה קשור מסים עכשיו?
לצפיה ב-'בעלות על מה?'
בעלות על מה?
31/01/2018 | 23:40
7
18
תגיד מה לא הבנת בשאלה ואענה. 
 
אתה מנסה לומר שאין השפעה על המיסוי? לא ככה הבנתי.
 
כרגע אין בעלות על כלום. בעתיד יהיה (בתקווה) דירה. או 2. או נכסים נוספים לא נדלניים.
 
תודה.
 
 
לצפיה ב-'בעלות על הנכסים שאתה מתכוון לשים בLLC'
בעלות על הנכסים שאתה מתכוון לשים בLLC
01/02/2018 | 00:07
5
21
כמה שזכור לי, בארץ רכוש של זוג נשוי הוא רכוש משותף, כך שהגיוני להניח שאישתך היא בעלת הנכסים יחד איתך. במקרה כזה, היא מן הסתם צריכה להיות חברה בLLC אליו הרכוש מועבר, אחרת המשמעות היא שהיא מוותרת על זכויותיה הקנייניות לטובתך (חבר בודד בLLC) או לחלופין היא חשופה לתביעת אחריות אישית כי הLLC לא מגן עליה כבעלת הנכס.
 
למיסוי אין שום שיקול פה. זאת שאלת רכוש/אחריות אישית, ועורך דין הוא זה שצריך לעזור לך פה, לא רואה חשבון. אם העורך דין שלך לא מבין את זה - תחליף עורך דין.
 
אם אישתך מוכנה לוותר על זכויות קנייניות שלה רק כדי לחסוך בהגשת איזה טופס, אני חושב שתהיה לך בעיה במקרה וחלילה יהיה מצב של עימות בינכם להוכיח תום לב כי זה פשוט לא הגיוני.
לצפיה ב-'ביררתי עוד'
ביררתי עוד
05/02/2018 | 09:04
4
51
בנוגע לפן הניסויים זה אכן משפיע מאוד. Single member ממוסה בצורה הרבה יותר "פשוטה" ודומה לבעלים יחידי על נכס. Multi member הרבה יותר מורכב.
 
בנוגע לאחריות האישית, כפי הנראה ההבדלים מאוד קטנים, בייחוד בניו יורק.
זה מה שכתב לי עורך הדין
 
there is no difference in personal liability between a single member LLC or a two member LLC.  The members have the same protection against personal liability for the company obligations/liabilities.
 
 
If your wife owns half the LLC, and she files bankruptcy, then the court could take her half of the LLC and sell it to raise money to pay her creditors.  The LLC doesn’t shelter assets from your personal creditors.  The membership interest is an asset subject to sale, the same as if you owned stock in a publically traded company.
 
 
The main reason for the LLC is to protect the members from personal liability resulting from the properties owned by the LLC.  So if a tenant is injured and sues, they sue the LLC, not the members.  If they win, they can take the assets owned by the LLC (the houses) but they shouldn’t be able to take any of member’s personal assets.  
 
 
As to you and your wife transferring money to the LLC, that shouldn’t expose you to liability.  I would think any money either of you transfer to the LLC would be a loan, so that when you pull the money out of the LLC its repayment of a loan, and not profit.  Making a loan to a company does not obligate a person on the company’s liabilities.
 
 
John D’Aurizio
לצפיה ב-'קצת סדר בדברים'
קצת סדר בדברים
05/02/2018 | 09:11
30
הבחירה כמה אנשים חברים בLLC לא קשורה למיסוי. זה כמו שתגיד שתקנה דירה עם האיש ההוא מהרחוב כי זה חוסך לך מע״מ. זה טיעון דבילי. או שאישתך שותפה איתך בבעלות או שלא, המיסוי נגזר מהבעלות ולא להיפך.
 
לגבי מה שאמרת לגבי מיסוי multi-member זה גם לא נכון. המיסוי הוא אותו מיסוי וזה לא משנה כמה חברים יש בLLC. הLLC לא משלם מס - אתה משלם מס. אם אתה ואישתך שניכם בעלים על הנכס - אז אתם פשוט מגישים שני דוחות מס אישיים במקום אחד, זה הכל (זרים לא יכולים להגיש דו״ח משותף לזוג נשוי כמו שאמריקאים יכולים).
 
בנוגע לאחריות אישית - אני לא עורך דין, לכן אני לא יכול להתייחס לגבי מה שהעורך דין כתב. הוא העורך דין והוא יודע. רק שהאחריות האישית זה לא הנקודה שהעלתי, הנקודה שהעלתי הייתה בעלות.
 
לצפיה ב-'ועוד משהו לגבי האחריות האישית'
ועוד משהו לגבי האחריות האישית
05/02/2018 | 10:05
2
25
אם אתה מערבב כספים שלך ושל הLLC הלכה לך האחריות המוגבלת של הLLC, כלומר אתה צריך שהכסף יהיה על שם הLLC.
 
לצפיה ב-'ערבוב כספים'
ערבוב כספים
05/02/2018 | 10:13
1
18
למה הכוונה מערבב כספים?
 
אני מתכנן להקים llc, לפתוח חשבון אמריקאי של הllc ולבצע את כל הטרנסקציות דרכו, ומדי פעם למשוך משם כסף אל החשבון האישי שלי. זה נקרא ערבוב? אם כן, אז איך מתנהלים אנשים אחרים שמקימים llc לצורך זה?
לצפיה ב-'אז הכל טוב'
אז הכל טוב
05/02/2018 | 20:22
18
רק תקפיד את ההוצאות העסקיות שלך לבצע מהLLC והפרטיות מהפרטי והכל טוב.
למשוך כסף לפרטי כמובן מותר לך.
 
לצפיה ב-'שאלה מסובכת '
שאלה מסובכת
01/02/2018 | 05:05
16
לצפיה ב-'המלצה לחברת ניהול בפורט לודרדייל פלורידה'
המלצה לחברת ניהול בפורט לודרדייל פלורידה
23/01/2018 | 17:16
7
138
לאחר שנכוותי קשות מחברת הניהול האחרונה, אני מחפש חברה חדשה עם דמי ניהול קבועים והוגנים (עד 10%) הכוללים חבילת שירותים רחבה במחיר,כולל את איכלוס הבית בדייר.
אשמח להמלצות ועצות.
לצפיה ב-'נהול נכס בפורט לאודרדייל'
נהול נכס בפורט לאודרדייל
24/01/2018 | 10:32
118
שלח  לי פרוט של הנכס   מיקום  ואנסה לסייע לך.  ..  במסגרת משרדנו  --ASPECT REALTY  בברווארד  קאונטי   .משרד ותיק ביותר  .  אני ושותפי נוכל לסייע לך.  
לצפיה ב-'איכלוס הבית בדייר'
איכלוס הבית בדייר
24/01/2018 | 13:51
2
104
יעלה לך בכל מקרה חודש שכירות. לא תקבל את זה כחלק מה10% על דמי השכירות.
שמישהו יתקן אותי אם זה לא נכון בכל מקום.
לצפיה ב-'זה לא נכון בכל מקום.'
זה לא נכון בכל מקום.
24/01/2018 | 21:33
74
לצפיה ב-'המנהלת שלי לפעמים'
המנהלת שלי לפעמים
24/01/2018 | 22:17
77
גובה חצי חודש שכירות. זה תלוי בסוכן שמאכלס.
לצפיה ב-'המלצה לחברת ניהול בפורט לאודרדל'
המלצה לחברת ניהול בפורט לאודרדל
24/01/2018 | 23:38
88
מתן שלום,
אני מתווך במשרד רימאקס הגדול במחוז בראוור בה שוכנת פורט לאודרדל.
אשמח להמליץ לך על כמה אופציות כדי להבטיח חוויה איכותית בעתיד. נא צור עימי קשר
 

בכבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX  דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: realtor@eddiegur.com  
אתר: www.eddiegur.com
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur
 
לצפיה ב-'אתה היית מוכן להתחייב לכל העבודה הזו תמורת גרושים?'
אתה היית מוכן להתחייב לכל העבודה הזו תמורת גרושים?
24/01/2018 | 23:47
85
כמה זה 10% מדמי השכירות של הנכס שלך - 90$ לחודש? 100$ לחודש?
 
כמה שעות עבודה של אדם מקצועי אתה חושב שאפשר לקנות בסכום כזה?
אם מדובר על חשמלאי, או אינסטלטור - זה לא מכסה אפילו שעת עבודה אחת.
אני לא מדבר בכלל על מחיר שעת עבודה של עורך דין או רואה חשבון.
.
בהנחה שהנכס שלך נמצא בגיזרת שכר הדירה שמקובל אצל ה"משקיעי נדל"ן הישראלים בפלורידה" - אתה מצפה שמישהו ימכור לך חבילת שרותים רחבה שתעלה לו (בעלויות זמן עבודה, דלק, בעלי מקצוע וכיוצ"ב) הרבה יותר ממה שאתה משלם לו.
גם אם תמצא כזה אדם, אמליץ לך לא להכנס איתו לעסקים. 
לבוס שלי מלפני הרבה שנים היתה אימרה:
cheap is cheap - you get what you paid for
לצפיה ב-'אכפת לך לספר מי חברת הניהול שנכווית אצלה?'
אכפת לך לספר מי חברת הניהול שנכווית אצלה?
25/01/2018 | 02:55
72
אולי זה יעזור לאנשים אחרים.
לצפיה ב-'מה דעתכם - מתקשרים אלי עם הצעה ובדיוק יש לי סכום כסף מתאים '
מה דעתכם - מתקשרים אלי עם הצעה ובדיוק יש לי סכום כסף מתאים
24/01/2018 | 21:01
3
223
לצפיה ב-''
24/01/2018 | 21:32
57
לצפיה ב-'לך על זה!'
לך על זה!
24/01/2018 | 22:15
111
אחרי הכל, זה הכסף שלך. אז במקרה הכי גרוע תפסיד את כל הכסף.
לצפיה ב-'מעניין אותי למה בחרת לכתוב את זה פה'
מעניין אותי למה בחרת לכתוב את זה פה
25/01/2018 | 01:19
112
אני מתאר לעצמי שהאפ חכמים מספיק כדי לא לפרסם כאן בפורום.
זה ממש לצאת לשמש עם חמאה על הראש.
הרי ברור שאיזה נודניק יציע לך לחפש "ערן פולק, יהלומים" (לבחור יש מזל רע במקרה הטוב).
 
אני לא רוצה להתייחס למצגת שלהם כי אין לי שום סיבה לחשוד שהיא קשורה למציאות. לא התעמקתי במצב ההיתרים שלהם, וכל אחד צריך לעשות בדיקות רציניות לגבי השקעה בשוק היוקרה במנהטן.
אם בקושנרים נפלה שלהבת, מה יגידו הערן פולקים?
 
אני כן אציין שאין התחייבות של היזמים להשקיע הון עצמי של 20%. בתשקיף כתוב שהם יכולים להשקיע יותר מזה או פחות מזה (כן כן. ממש ככה), אז גם על זה לא הייתי בונה.
לצפיה ב-'שווי הנכס'
שווי הנכס
23/01/2018 | 10:03
3
124
איך אני יכול להוציא מזילו (או מכל אתר אחר...) דוח מקיף ואמין על  שווי הנכס שלי נכון להיום?

תודה מראש...
לצפיה ב-'אתה לא יכול'
אתה לא יכול
23/01/2018 | 10:12
1
105
האתרים האלה לא נועדו לדו"חות מקיפים, ובטח שלא אמינים.
 
בשביל דו"ח מקיף ואמין אתה שולח שמאי לנכס. זה עולה כמה מאות דולרים (עד 500 אני מעריך). בשביל קצת פחות אמינות והיקף אפשר לבקש מסוכן נדל"ן לעשות drive by ולבקש חוות דעת, זה יעלה יותר זול (או חינם אם זה סוכן שאתה עובד איתו קבוע).
 
האתרים האלה עובדים בשיטות סטטיסטיות ויוריסטיקות. הם יכולים לתת לך הערכה מאוד גסה, אבל היא לא תהיה מדוייקת וקל מאוד לתחמן את האלגוריתמים שלהם.
לצפיה ב-'תודה חבר'
תודה חבר
23/01/2018 | 10:17
53
לצפיה ב-'שיווי נכס מזילו'
שיווי נכס מזילו
24/01/2018 | 10:37
74
אני  סוכן  PRIME  של זילו. .  בכמה אזורים בדרום מזרח פלורידה.  . בגדול לזילו יש קצת נטיה להפריז   בשיווי נכסים  וכתוצאה מכך  . אגוד המתווכים של ארצות הברית  NAR  עי חברת  REALTOR.COM  פנתה בנושא מחירי הנדלן לרשויות  הרגולטוריות  זה חלק ממלחמות  היוקרה ונתח השוק ביניהן.   על כול פנים. ממליץ לך  להיכנס  גם לREALTOR.COM  להכניס את פרטי הנכס שלך  ב MY HOME  ולקבל אינדיקציה  השוואתית.  בזילו תכניס את הכתובת  -ותקבל בתחתית העמוד.  נכסים השוואתיים.  בגדול מומלץ להתייעץ עם  מתווך נדלן מקומי כמוני  ולקבל  CMA  בסיסי . גם ללא תשלום.
לצפיה ב-'איך לצמצם סיכוי לדייר גרוע?'
איך לצמצם סיכוי לדייר גרוע?
13/01/2018 | 16:27
8
158
אני חי בארץ ומשכיר דירה בפלורידה דרך חברת ניהול, לצערי הסתבר שהדייר הנוכחי החליט לא לשלם שכר דירה ולפני מספר שבועות סולק והשאיר אחריו הרס לא קטן. יש למישהו המלצות או שיטות לבדיקת רקע לדייר שתצמצם סיכויים להישנות של דבר כזה? לדרוש מסמכים? בדיקת רקע? ערבויות? לדבר איתו אישית לפני שנכנס? מה עושים? תודה.
לצפיה ב-'אפשר לעשות בדיקת רקע'
אפשר לעשות בדיקת רקע
13/01/2018 | 17:18
138
גם בדיקה של CREDIT SCORE. אפשר לקחת ערבויות והמלצות.
 
חברת ניהול טובה תעשה את כל זה.
 
הדרך הכי טובה זה להשקיע באזורים מעולים עם שכר דירה גבוה. ככה רק הדיירים הטובים ביותר יכולים להרשות לעצמם לשכור את הדירה.
לצפיה ב-'אם נרשה לעצמנו לכתוב מילים שנשיא ארה"ב הכתום אמר'
אם נרשה לעצמנו לכתוב מילים שנשיא ארה"ב הכתום אמר
14/01/2018 | 17:35
2
156
כשמשכירים בתי shithole
בשכונות shithole
בערי shithole
מקבלים דיירי shithole.

יש הרבה דרכים לסנן דיירים:
להוציא את ה credit report שלהם מלשכות האשראי ולהשכיר רק לאנשים עם הסטוריית אשראי מעולה,
לעשות background check דרך חברות שמספקות את השרות הזה שידווחו לך על עבר פלילי, הסטוריית עבירות תנועה, תלונות של בעלי בית קודמים וכיוצ"ב,
לדרוש ולוודא הוכחות תעסוקה (כולל טלפון למעסיק שלהם) ולקבל רק דיירים שיש להם הסטוריית תעסוקה יציבה,
ועוד ועוד.

אבל כל השיטות האלו עובדות רק כשעובדים עם רכוש שאתה בעצמך היית מוכן לגור בו. כשמשכירים בתים איכותיים, בשכונות  טובות, לאנשים עובדים שעומדים על הרגליים של עצמם.

אם מדובר בבית מתפורר בשכונת אללה יסתור, וקהל היעד שלך הוא שכבות המצוקה - הרי אף אחד מהדיירים הפוטנציאליים שלך לא יעבור סינון כזה.
לצפיה ב-'בוסטון , זה נורא נורא נורא נדיר שאני לא מסכים איתך'
בוסטון , זה נורא נורא נורא נדיר שאני לא מסכים איתך
24/01/2018 | 01:35
1
60
הפעם אני חייב לא להסכים
 
כל היחידות שאני משכיר, אלו שהן שלי ואלו שאינם שלי והן תחת ניהולי נמצאות בשכונות SHITHOLE
 
אני לא מקבל דיירי שיטהול. אני בודק את ההכנסה שלהם בציציות ולוקח פיקדון של חודש פלוס חודש אחרון , זה מספיק בשביל לגרום להם לחשוב פעמיים. דיירים כאלה לא יכולים להרשות לעצמם להפסיד את הפיקדון , זה בשבילם המון המון.
לצפיה ב-'התפספס בדיון שגם ב-shitholes רוב הדיירים הם טובים'
התפספס בדיון שגם ב-shitholes רוב הדיירים הם טובים
24/01/2018 | 14:43
51
בגלל שדיירים טובים לא עוברים הרבה, הרבה יותר קל למצוא דיירים לא טובים.
 
לבעל בית שמנהל עבור עצמו (או עבור חברים ומשפחה) יש אינטרס להשקיע בהתחלה (בסינון, זמינות, המתנה) כדי לקבל דייר טוב לטווח ארוך, ולחברת ניהול יש עוד אינטרסים (מקסימום עמלות במינימום מאמץ). 
 
Shitholes ו-low income פחות מתאימים למשקיעים קטנים מרחוק. זה יותר לאנשים שהם hands on.
 
 
אם אתה מצליח גם בינואר לקבל מהדייר 3 חודשים בכניסה, אז מצבך מצויין. מהניסיון שלי זה עולם אחר לגמרי מלהשכיר במרץ-אפריל כשהמסים מגיעים קשה מאד למצוא דיירים שיכולים לעמוד בהוצאה כזו בינואר. 
לצפיה ב-'תלוי מאוד באופי הכנס'
תלוי מאוד באופי הכנס
15/01/2018 | 12:33
116
אם הנכס מבוקש ובשכונה טובה - אפשר להיות בררניים. להציב רף מסוים של היסטורית/דירוג אשראי, לדרוש תלושי משכורת, לדרוש פרטים של משכירים קודמים וכד'.
 
אם לא - אז לא. זה מה יש.
לצפיה ב-'בדיקת דייר בשכר דירה'
בדיקת דייר בשכר דירה
24/01/2018 | 10:47
2
56
תשובה
הנני סוכן נדלן אמריקאי באזור פורט לאודרדייל  . צפון מיאמי וצפונה .
1. ממליץ לעבוד אך ורק עם סוכן ולא לבד.  בעל הנכס משלם  את העמלה ואמור לקבל תמורה
2. אין 100%  אבל אפשר לצמצם נזקים.
 
3.לבקש דפי בנק 3 חודשים אחרונים
4.  תלושי שכר PAY STUBS-של  חודשיים אחרונים
5. קרדיט רפורט-FICO  SCORE    -של שלושת גופי   הקרדיט--טרנס יוניון  אקוויפקס. ואקספיריאן..  
6.  מכתב המלצה וקשר לבעל הבית הקודם--סיבת עזיבה
7. חיפוש במישור הפלילי  או  ב OFFICIAL RECORDS  המחוזי
8.מסמכי זיהוי-רישיון נהיגה -תקף
9.  בדיקת מצב משפחתי-
10. דוח שנתי  1040 של   השנה האחרונה.
לצפיה ב-'הי SHLOMO116'
הי SHLOMO116
28/01/2018 | 22:44
1
55
את כל הפרטים שציינת אני צריך לצפות לקבל מחברת הניהול? או שעלי לסמוך על חברת הניהול? במה הם משתפים אותי ובמה עלי לסמוך עליהם? הבנתי שלא לכל הפרטים אני חשוף.
 
תודה!
לצפיה ב-'חברת הנהול בהקשר לשיתוף הלקוח בהליך בחירת הדייר.'
חברת הנהול בהקשר לשיתוף הלקוח בהליך בחירת הדייר.
29/01/2018 | 18:13
31
חברת הנהול אמורה לשתף ולידע את בעל הנכס על כול  ההליך  כחלק ממחויבותה לגילוי מלא  FULL DISCLOSURE  !!
לצפיה ב-'פתיחת חברת LLC'
פתיחת חברת LLC
13/01/2018 | 17:29
11
195
שלום,
אני ועוד שניים מחבריי נכנסים בימים אלו בשותפות להשקעת נדל"ן בארה"ב.
המטרה היא לקנות בין שניים לשלושה נכסים במישיגן.
עלתה בפנינו התלבטות בנושא פתיחת ה - LLC כאשר עומדות בפנינו שתי אופציות:
1. פתיחת LLC מולטי ממבר משותף לשלושתנו.
2. פתיחת שלוש חברות LLC סינגל ממבר לכל אחד מאיתנו ורשימת כל הנכסים על שלוש החברות.
ההתלבטות נובעת מכמה סיבות עיקריות:
1. מה יהיה יותר זול מבחינת עלויות כספיות לפתיחת החברות ולדוחות המס השנתיים?
2. מה יותר בטוח משפטית במקרה של תביעה עתידית?
3. מה קורה במידה ואחד מהשותפים לחברה מעוניין לרכוש נדל"ן נוסף בעתיד בנוסף לשותפות הקיימת?
תודה מראש לעוזרים :)
לצפיה ב-'עדיף להתייעץ עם עורך דין'
עדיף להתייעץ עם עורך דין
13/01/2018 | 19:30
96
אבל 2 הסנט שלי - יותר זול יהיה פתיחת חברה אחרת. אחרת עושים הכל 3 פעמים.
מבחינת תביעה אני גם חושב עדיף חברה אחרת. ככה השותפים לא יכולים לברוח מאחריות.
שאלה 3 - תמיד אפשר לפתוח עוד LLC שלא קשור לעסקאות האחרות.
לצפיה ב-'כאמור, כדאי לדבר עם עורך דין'
כאמור, כדאי לדבר עם עורך דין
15/01/2018 | 12:21
64
לפי מיטב הבנתי (ואני לא עורך דין...), האופציות 1 ו2 שקולות. ההבדל הוא בין היישויות בשותפות - אנשים פרטיים או LLCים של אנשים פרטיים. כך או כך תצטרכו לארגו שותפות ולכתוב OA, כך שנראה לי אופציה 1 תחסוך קצת ניירת. עולה כסף לארגן ולשמור על LLC, סד"ג של 50-1000 דולר בשנה, תלוי במדינה, כך שאני מניח שלהחזיק LLC אחת במקום 3+שותפות בלתי מאורגנת יעלה יותר זול.
 
מבחינה משפטית - רק עורך דין יכול להגיד.
 
מה קורה עם מישהו רוצה לקנות משהו בנפרד מהשותפות? מישהו קונה משהו בנפרד מהשותפות. אלא אם השותפות קובעת שכל רכישות מעתה ועד עולם יהיו כחלק מהשותפות (ולא נראה לי שמישהו יסכים לזה), אני לא מבין מאיפה השאלה בכלל מגיעה.
לצפיה ב-'פתיחת LLC'
פתיחת LLC
24/01/2018 | 10:51
8
65
הכי זול לפתוח בפלורידה--LLC  אין מס של  מדינת פלורידה. עלות 155 דולר.  אגרה שנתית 138.75 דולר.  
לצפיה ב-'למה לשלם אגרה שנתית לפלורידה כשהנכס בקליבלנד?'
למה לשלם אגרה שנתית לפלורידה כשהנכס בקליבלנד?
24/01/2018 | 10:57
7
55
למה אתה סתם נדחף?
לצפיה ב-'קליבלנד נמצאת באוהיו'
קליבלנד נמצאת באוהיו
24/01/2018 | 14:24
3
71
ממליץ לבדוק  עם רואה חשבון  אמריקאי  --מה עדיף מס מדינה   באוהיו  או העדר תשלום מס מדינה בפלורידה.  יש חשיבות גדולה  למיקום  כתובת העסק  . אני לא מתייחס לעלות האגרה   השנתית . כוונתי  ל STATE TAX.    גם אם הנכס לא נמצא בפלורידה.
לצפיה ב-'אין לך מושג על מה אתה מדבר, נכון?'
אין לך מושג על מה אתה מדבר, נכון?
24/01/2018 | 21:31
2
50
אתה פה רק להציף כדי להופיע בגוגל...
 
רק שכשאתה מופיע בגוגל ואנשים באים לפה לראות את ההודעות שלך שכתובות כמו אוסף מילים אקראיות ומקרה הטוב לא רלוונטיות ובמקרה הפחות טוב מטעות כמו הזאת - יש סיכוי שאתה מזיק לעצמך יותר ממה שאתה עוזר.
 
תתמקד באנשים ששואלים על האזורים בהם אתה עובד, אל תכתוב שטויות סתם רק כדי להופיע בחיפושים.
לצפיה ב-'תשובתך חצופה'
תשובתך חצופה
24/01/2018 | 22:28
1
45
כדאי שתעיין קצת ברזומה שלי  . ומלבד זאת  נהלתי משרד של יעוץ מס  כ 23 שנה. ואני כ 22 שנה בשוק בארהב- .  אני בעל ידע נרחב מאוד  באזורים-  שציינתי ברזומה.  ונתמך מקצועית על ידי משרד BDO  בישראל.  מחלקת ארצות הברית. . קורסים מקצועיים לרוב   בארהב  -פלורידה--אני מבקש ממנהל הקבוצה  להעיר לVINNEY  שהוא אנונימי   ואין לו שמץ של מושג ירוק. .ואגרסיבי. 
 
לצפיה ב-'אני לא מאמין לך.'
אני לא מאמין לך.
24/01/2018 | 23:53
43
אף אחד שאי פעם היה לו רשיון ייעוץ מס לא היה מעלה על דעתו לכתוב את מה שכתבת.
 
אם אתה אכן יועץ מס מוסמך - המלצה כמו זאת שנתת הייתה מביאה לmalpractice suit די מהר.
לצפיה ב-'אתם קראתם בכלל את ההודעה של פותח השרשור?'
אתם קראתם בכלל את ההודעה של פותח השרשור?
25/01/2018 | 01:14
2
39
"המטרה היא לקנות בין שניים לשלושה נכסים במישיגן."
לצפיה ב-'סליחה, מישיגן, לא קליבלנד. לא משנה לצורך העניין.'
סליחה, מישיגן, לא קליבלנד. לא משנה לצורך העניין.
25/01/2018 | 03:18
1
37
טענה שרק בגלל שהLLC רשום בפלורידה לא צריך לשלם מסים במדינה בה נמצא הנכס לא יכולה לבוא ממישהו שעסק (באופן מורשה ומוסמך לפחות) בייעוץ מס במשך 23 שנים. פשוט לא.
 
עוד לא פגשתי אף יועץ מס מוסמך שהיה מעז לייעץ ללקוחות פוטנציאליים להעלים מסים בפורום גלוי ונגיש לכל.
לצפיה ב-'שיקולים בפתיחת LLC '
שיקולים בפתיחת LLC
28/01/2018 | 17:36
33
 
1- חייב לחזק את מה שVINNEY רשם. אין סיכוי שיועץ מס מקצועי היה כותב את מה שרשם SHLOMO. אמנם טכנית אין מניעה לקנות נכס במישיגן באמצעות LLC בפלורידה
2- אבל פורמלית, כל יועצי מס ועו"ד שיצא לי לעבוד מולם מסבירים לפתוח LLC במידנה בה נמצא הנכס,
3- והרי בכל מקרה חובת הSTATE TAX היא לפי מיקום הנכס הפיזי ובכלל לא לפי מיקום רישום הLLC!!
4. זה גם יוצא יותר יקר מפני שעלות תחזוקת הLLC בפלורידה יקרה מאשר במישיגן.
5- לשאלה המקורית, לעניות דעתי לפתוח LLC מולטי ממבר (אבל תקרא את נקודה 6). כי אם בהמשך מישהו קונה עוד נכסים, אז ניתן  לעדכן את מסמכי הבעלות ולרשום במקום בעלות פרטית במולטי ממבר את הLLC של המשקיע שקונה עוד נכסים, במידה וזה מה שאתה אן השותפים מעוניין לעשות בנפרד, זה טכנית אפשרי. עדיף LLC מולטי ממבר יחיד על פני מראש לפתוח הרבה LLC ים שזה גם יותר מורכב וגם יותר יקר. 
6- אם אתה תוהה מדוע לא קיבלת את התשובה הנכונה זה בגלל שלא שאלת את השאלה הנכונה. לכן, אני מרשה לעצמי לתקן אותך בלשאול את השאלה הנכונה. השאלה הנכונה לאחר התיאור של המקרה היא כזאת: האם ניתן לקבל הפנייה לעורך-דין מקצועי מנוסה בתחום?". 
לדעתי זו טעות לשאוף לחסוך כמה גרושים כאשר אתה מתאר מצב של יצירת מבנה משפטי להשקעות נדל"ן מרובות של מספר שותפים. בנוסף, על איזה בסיס ידע אתה מניח שהתיאור שלך על הבעיה עונה על כל השיקולים שצריך לקחת בחשבון? מה עם הסכם ביניכם? מה קורה אם מישהו מכם רוצה למכור והשאר מתנגדים? יציאה של משיקע בודד? BMBY וכיוצ...
 

גילוי נאות: נדלניר - ליווי מקצועי להשקעות נדל"ן בארה"ב 
Nadlanir.co.il
 
 
 
לצפיה ב-'קונה מלרג אג"ח ואפריל נדלן ב' במחיר גבוה מהצעות הרכש:'
קונה מלרג אג"ח ואפריל נדלן ב' במחיר גבוה מהצעות הרכש:
13/01/2018 | 08:33
56
קונה מלרג אג"ח ו-אפריל נדל"ן אג"ח ב' במחיר גבוה מהמחירים שנסגרו בהצעות הרכש.
לפרטים, ולקבלת הצעות רכישה לאג"ח קונצרניות (לא סחירות) נוספות, נא לפנות בדוא"ל:

by17great@gmail.com

לצפיה ב-'בניה חדשה ניתוח עסקה ותבונות'
בניה חדשה ניתוח עסקה ותבונות
05/01/2018 | 00:44
19
299
בניה חדשה: 3 אפשרויות זמינות עבורי להשקעה בסוג יזמות של בניה של בית על מגרש למימוש בשוק המקומי, ההסדר עם היזם הינו על בסיס חלוקת הרווח 50/50. והצפי הינו ל 20% תשואה שנתית עבורי.
 
 
הבניה היא ספקולטיבית ( בניה לפני שיש רוכש)
בעסקאות מעורב מינוף של כ 30% הון עצמי / 70% מימון
כל העסקאות הינם בערים/עיירות סמוכות.
 
עסקה A :  מגרש 1 מתוך 4 שהיזם מלווה על רחוב המהווה אחת מהכניסות לשכונה 
סך השקעה נידרש: 200K
עלות בניה: 490K 
עלות מגרש: 200K, 
מימוש ב: 950K. 
תקופת זמן: 9 ל 13 חודש.
הכנסה חציונית למשק בית בעיר עומדת על $96,976. ושווי בית ממוצע עומד על $263,500. (25,000 תושבים).
 
עסקה B:  מגרש יחיד ברחוב פרטי עם 8 בתים קיימים שווי ממוצע 1.1M$ 
סך השקעה נידרש: 200K
עלות בניה: 490K
עלות מגרש: 200K,
מימוש ב: 950K.
תקופת זמן: 9 ל 13 חודש.
הכנסה חציונית למשק בית בעיר עומדת על $164,471. ושווי בית ממוצע עומד על $435,000.(6,000 תושבים)

עסקה C :  מורכבת ממגרש גדול המחולק ל 7 מגרשים יצירת רחוב פרטי ל 8 בתים 1 קיים. ההשקעה הינה באיגוד עם 7 יחידות שותפות (פר מגרש)
סך השקעה נידרש: 104K פר מגרש/בית. 
עלות בניה: 520K 
עלות מגרש: 115K
מימוש ב: 999K. 
תקופת זמן: 24 ל 36 חודש. ( הבניה מתפרסת לפי קצב מימוש 2 בתים בשלב ראשון) 
הכנסה חציונית למשק בית בעיר עומדת על 132,167 $. ושווי בית ממוצע עומד על $526,300. (2,000 תושבים)
בעסקה זו מצד אחד נתח הרווח גדל משמעותית וכן ישנו מרכיב שותפות לטוב ולרע מצד שני פריסת הזמן המושערת הינה עד פי 3 מהזמן במגרשים היחידים.
 
היזם אמין , הוכיח עצמו עבורי על פני מספר שנים ועסקאות שונות. 
אשמח לדעות שונות בעניין . 

 
לצפיה ב-'.'
.
05/01/2018 | 10:34
72
לצפיה ב-'תיקון טעות'
תיקון טעות
05/01/2018 | 22:45
138
עסקה A תיקון לנתונים מודגש בירוק 
עסקה A : מגרש 1 מתוך 4 שהיזם מלווה על רחוב המהווה אחת מהכניסות לשכונה
סך השקעה נידרש: 150K
עלות בניה: 400K
עלות מגרש: 159K,
מימוש ב: 750K.
תקופת זמן: 9 ל 13 חודש.
הכנסה חציונית למשק בית בעיר עומדת על $96,976. ושווי בית ממוצע עומד על $263,500. (25,000 תושבים).
 
לצפיה ב-'אני לא מבין משהו'
אני לא מבין משהו
05/01/2018 | 23:02
2
160
מה זה אומר "מימוש"? זה המחיר בו אתה מקווה למכור את הנכס? בכל המקרים מדובר בפחות או יותר כפליים מהממוצע, מה שמציב אותך בסף העליון של יכולת הקניה של התושבים. נראה לי מסוכן משהו, לא?
 
 
לצפיה ב-'כמה הבהרות לנקודות שהעלת'
כמה הבהרות לנקודות שהעלת
07/01/2018 | 03:52
1
116
מימוש אכן כפי שרשמת מחיר המכירה המצופה 
היזם מזהה את נישת הדרישה ובונה עבורה את הבית המתאים בכל שוק ושוק כפי הבנתו.
 
למשל בעיר בעסקה A (והרעיון הבסיסי חל בכלל העסקאות) טווח הבתים נע החל מ 200K לבית פשוט משנות ה 50 ועד לבתי יוקרה ב 2M כאשר בית סטנדרטי חדש נסחר ברמות ה 750K +
(במקרה זה את המגרשים מקיפים כ 300 בתים ברמות המחיר הנ"ל)
 
הסיבה לבחירת סוג הבית ויעד המכירה מתבססת על זיהוי נישת צורך בעלת יכולות.
 
כלומר מהי נישת המחיר/בית שייש יותר משקי בית בעלי יכולת/צריכה מותאמים אליו כאשר זמינות המוצר/בית חסרה.
 
במקרה זה בקטגוריית משקיי בית בעלי הכנסה של 200K פלוס נמצא החסר הגדול מבחינת זמינות המוצר והוא בתי ה 750K .
 
אני שם לב כעת שרשמתי ממוצע שווי  ובעצם זה Median Home Values Estimate
הנחת העבודה הינה שמשק בית רוכש צורך בית של פי 3 מהכנסתו כלומר הכנסה של 100 מאפשרת רכישה של 300 וכן הלאה
 
ומשום כך 2 דברים מהותיים
האחד מאחר והממוצע מבוסס על ההיצע הקיים אשר במקרה זה לבנות בית ממוצע כייון שיש בתים קיימים בקטגוריה זו ובמידה נאותה או יתרה לצריכה/יכולת, זו תהא טעות לבנות אותם.
 
והשני הממוצע למעשה מצביע על הפער הקיים בין שווי הבתים להכנסות משקי הבית ובעצם אומר לנו שהבתים הזמנים בשוק אינם תאומים למשקי בית  (בעסקה A ממוצעי ההכנסה היא 100 והבתים הזמנים הינם 260 כאשר הם תומכים בשווי 300) 
 
בשורה התחתונה חוץ מהעסקה A בה המחיר למימוש של 750K הינו מחיר שוק
ובשני העסקאות הבאות דווקא המחיר יוצא נמוך משמעותית מדוגמאות דומות בסביבתם.
 
תודה
לצפיה ב-'המם....'
המם....
07/01/2018 | 11:14
79
אני הייתי גם בודק, במיוחד לגבי העיירה של 2000 תושבים, אבל גם אחרות, מה קורה מסביב. זה, אני מנחש, חלק ממטרופולין? יכול להיות שבעיירה הספציפית אתה מזהה דרישה אבל עד שהבניה תגמר פתאום תתווסף שכונה שלמה בשכנות שתענה על הדרישה הזאת בעיר השכנה? אני רואה את זה קורה באזור בו אני גר (עמק הסיליקון) די הרבה.
 
וmedian זה לא ממוצע, זה חציון - נתון סטטיסטי אחר לגמרי.
לצפיה ב-'למה להכנס למשהו כזה?'
למה להכנס למשהו כזה?
06/01/2018 | 00:31
13
139
זה נראה כאילו היזם/קבלן עושה את כל הכסף, ואתה לוקח את כל הסיכון. במיוחד כשהמספרים לא מסתדרים עם הממוצע שיש באזור.
 
התשואה נראית נהדרת, אבל האם היא אמיתית? כמה זמן יקח עד שמגיעים למספרים האלו?
מה שאני חושש זה שהכסף ישב המון זמן בהשקעה ורק עוד כמה שנים אולי תתחיל לראות רווחים. זה סיכון גדול מידי כשיש דרכים הרבה יותר קל להרוויח כסף.
לצפיה ב-'תשואה נהדרת היא תמיד התחלה טובה'
תשואה נהדרת היא תמיד התחלה טובה
07/01/2018 | 07:00
12
116
כמשקיע אני מצפה למיימד של סיכון בהתאם לתשואה.
אני גם צריך לצאת מנקודת יסוד שליזם ישנה עליונות בהבנת העסקה סיכונייה וכו
 
בנקודות שהעלת, הראשונה "היזם עושה את כל הכסף" תיקון, לא את כל הכסף לפחות לא את ה 20% תשואה המצופה אשר לי תחת כובע המשקיע מהווה תמורה נאותה עבור הסיכון. 
 
האפשרות האחרת מבחינתי הינה לקחת את כל הסיכון ולבנות בית עם קבלן אשר יגבה ממני עוד בבניה את שכרו, הנוהג המצוי בשוק הינו באזור ה 18% לבתים מסוג זה על מרכיב הבניה 
באפשרות זו היזם אשר חובש גם את כובע הקבלן מאפשר לי לשלם את שכרו במימוש ורק אחר שהקרן שלי חוזרת וזאת בחלוקה של 50% על בסיס רווח.
למעשה בדרך זו אני מצמצם את מרכיב הסיכון והיזם כקבלן כן משתתף בסיכון בחלק זה.
מאחר ומניתוח המספרים היבשים המספקים צפי תשואה של 40% על הקרן לפני חלוקה עם יזם זהו גם הבפר שלי כנגד הסיכון ולפני שיש נגיסה בקרן 
משפך חלוקת הכספים הינו כדלהן החזר לבנק החזר קרן לי ואז שכרו של היזם/קבלן ומתוך הרווח.
 
הממוצע שיש באזור ראה התיחסותי תגובה לויני שגם העלה הבחנה זו שמחיר היעד למימוש הינו מעל הממוצעים ובקצרה כאן תשובתי היתה שהממוצעים פר קטגורית מחיר וסוג בית תואמים למחיר היעד.
 
התשואה נהדרת האם היא אמיתית? נדע כשיושלם אבל המספרים והנתונים בשטח תומכים ומסתברים 
"כמה זמן יקח עד" זו ההבחנה העיקרית בין שני העסקאות הראשונות בהם מאחר ומדובר בבית יחיד התקופה הסבירה הינה להשלים הכל תוך לא יותר מ 13 חודש ויעד סביר אף תוך 9 חודשים (מרכיב הבניה הינו באזור ה 6 ל 7 חודשים)
בעסקה האחרונה למרות שמדברת אלי ביחוד מאחר ונתנת לי תשואה דומה אבל יציבה המתפרסת על פני עד 3 שנים, מהצד השני היא ארוכה יותר וכפי שאתה מציין זו הנקודה החלשה בה.
 
הבנק מספק נידבח בטחון נוסף: ברמה בסיסית ומאחר והלוואה בבניה הינה יותר קשיחה מאשר בית בנוי ומהסיבות הברורות נעשות בדיקות מצידו לתכנית העסקית של עלות בניה ומכירה וזמני מכירה סבירים וכן בדיקת הקבלן המבצע (הבנק שאינו משקיע נהנה מבפר של 30% שהם הקרן שלי)
 
20% תשואה, אני לא מכיר הרבה ואף לא מעט דרכים קלות וגם קשות להשגתה אשמח לישמוע וללמוד .
אפשרות האחרת שהינה נכסים מניבים מעבר לנחיתות מצד התשואה המספרית (7% ל 9% ) סוג ההשקעה דורש טווח זמן ארוך, התנהלות פחות יציבה מאשר בהתנהלות של בניה חדשה מקצועית, תוכניות מהנדסים, הצעות מחיר, רצינות וסיום עם תאריך יעד וכו.
 
 
לצפיה ב-'האם עשית בעבר עיסקאות כאלה?'
האם עשית בעבר עיסקאות כאלה?
07/01/2018 | 17:13
11
86
או שלפחות התייעצת עם גורמים (שלא קשורים לעיסקה) שעשו עיסקאות כאלה?
 
על הנייר זה נראה טוב. אבל מנסים למכור לך פה השקעה, וצריך לקחת בחשבון שאולי מייפים את המספרים.
 
עד כמה אתה גמיש מבחינה כספית? נגיד מקרה בו הקבלן מתחיל לבוא עם תירוצים של "היה מזג אוויר גרוע" או "חלק מהחומרים לא הגיעו" או "היה יותר יקר מהמצופה".
זה יכול להוביל לדחיה של סיום הבנייה או לבקשה לתוספת כסף. כלומר יכול להיות פחות תשואה או יותר זמן עד שרואים תמורה.
 
עד כמה אתה גמיש מבחינת זמינות? נגיד והקבלן/יזם פושט רגל ומשאיר אותך בלי הכסף ועם בית חצי גמור. האם אתה יכול להגיע לאזור, למצוא קבלן אחר ולממן את סיום הבניה? מה עם זמינות על לפקח על הבנייה כדי לראות שהעבודה באמת מתבצעת בהתאם לחוזה?
 
כן, על הנייר התשואה נהדרת. אבל הסיכון הרבה יותר גבוה.
לצפיה ב-'נאף - ההימור האמיתי הוא של market timing'
נאף - ההימור האמיתי הוא של market timing
07/01/2018 | 17:48
5
112
ב bottom line - כל התכניות הללו מבוססות על היכולת למכור בית במחיר של מיליון דולר.
ואם אני מבין נכון - מדובר בפרברים האמידים של קליבלנד, אוהיו.

כמובן שמי שרוצה לעשות עבודה יסודית יכול לבדוק כמה התחלות בנייה של בתים בגיזרת מחיר המכירה הזה היו בשנה האחרונה בשכונות האמידות באזור ההוא, וכמה זמן לקח בממוצע למכור כזה בית.

אבל בת'כלס - ההימור כאן הוא על מצב הכלכלה (המקומית והכלכלית בארה"ב) בעוד שנה.
כי אם יפרוץ מיתון - בית של מליון דולר בסולון אוהיו יעמוד כמו אבן שאין לה הופכין בשוק. אף אחד לא קונה בית במיליון דולר כשהוא לא יודע אם מחר תהיה לו עדיין עבודה.
ראיתי את זה קורה ב 2008 - קבלן שהרים שכונה שלמה של בתי יוקרה ב South Natick ונתקע איתם במפולת.  חבר שלי קנה באותה שכונה בית שנתיים קודם בהמון כסף - ואחרי 2008 לקח לו 6 שנים להצליח למכור אותו, בהפסד.  הקבלן פשט רגל, כמובן.
לצפיה ב-'לכן זה סיכון גבוה'
לכן זה סיכון גבוה
07/01/2018 | 18:18
78
אם כסף שתקוע המון זמן בלי הכנסה.
אם הכל מסתדר, בהחלט יכול להיות אחלה תשואה. אבל אם זה לא מסתדר, זה יכול להיות כסף שהולך לפח.
 
אנחנו עשינו פרויקט, אבל בהיקף יותר קטן. רכשנו בית שנפגע משריפה. היה שריפה באחד החדרים, הגיעו מכבי אש, הציפו את הבית במים. קבלן הגיע, רכש את הבית, עשה שם עבודה גרועה ב-DEMO, ואז אנחנו קנינו את הבית. בסכום הכולל השקענו בבית כ-100 אלף דולר, ועכשיו זה מושכר ב-1,000 דולר לחודש. מיסים/ביטוח על הבית זה קצת פחות מ-3 אלף דולר אז יש כ-9 אחוז תשואה לשנה.
 
אבל הפרויקט שלנו כלל סכום הרבה יותר קטן, זה היה תקופה של שנה ובמרחק של 10 דקות נסיעה מהבית. זה עדיין היה הימור רציני אם כי תחת השליטה שלנו.
פותח השרשור מדבר על סכומים הרבה יותר רציניים, שמיועדים לקהל לקוחות הרבה יותר מצומצם. נכון שמדובר בתשואה טובה. אבל כפי כשכתבת, אפשר לאבד הכל
לצפיה ב-'בוסטון גאי, האם מגמת השוק מאותת נפילה ?'
בוסטון גאי, האם מגמת השוק מאותת נפילה ?
07/01/2018 | 22:58
3
91
כל הנתונים מציגים מגמה אחרת
יתרה מכך מיתון/נפילה מגעים בעקבות סיבה/בועה
לא ניראה שזה המצב בארה"ב  זו השנה הראשונה מזה עשור בו רואים תנופה קדימה 
מבלי לקחת צד בפוליטקה המקומית (הצד המובס רואה שחורות והצד המנצח אופטימי התפלגות טיבעית) הקהילה הפיננסית מאותת אמון במגמה והמשכה לא סתם היא שוברת שיאים בצורה יציבה ב 12 החודשים האחרונים. 
 
כשנכנסתי לנדלן בעקבות המשבר ב 2007/8 למדתי עליו, על הגורמים שהביאו לכך והיו בעיות מהותית שיצרו זאת אף אחת מהן לא קיימת כיום.
 
בתים במליון $ משבר יתקע אותם (גם בתים זולים סובלים) ובמידה מוקצנת מבחינת טווחי זמן מכירה ומחיר. אה מה רמת המחיר הזו היא האפשרות היחידה מאחר ובבתים ברמות של עד ה 500K פעילות חברות בניה לאומיות שלא ניתן להתחרות בהם מבחינת מחיר עלות וגם הם עובדים על מקצי רווח של 18% (לקבלן מקומי יעלה לבנות במחיר שהם מוכרות)
 
בשני העסקאות הראשונות המעלה היא שמדובר על להגיע לשוק עם מוצר ראוי למכירה תוך מספר חודשים מועט, מרכיב הבניה בבתים אלו אורך כ 6 ל 7 חודש השיווק שלו מתחיל מהיום הראשון ובמרבית המקרים מוצא משפחה רוכשת עוד בתקופת הבניה. 
 
הנקודה שאתה מעלה היא נכונה באופן כללי ככל שמהמרים על מצב שוק קדימה ורחוק יותר כך נתוני השוק הנוכחים האינדקציה שהם מספקים רחוקה ופחות בטוחה.
 
העניין הוא כזה שב 2 העסקאות המהירות אני משלם היום על מרכיב המגרש כמעט פי שתיים מבעסקה השלישית שאפילו ממוקמת באזור יקר יותר 
 
הסיבה העיקרית לזמן הארוך יותר בעסקה C הוא בעקבות מה שציינת הסיכון, הבנק לא יאפשר לבנות 7 בתים יחד, הוא ירצה לראות 2 נימכרים (על חוזה) לפני  2 נוספים כלומר ההשקעה/מרכיב הבניה נעשה בפעימות קטנות של 2 בתים בכל סבב בשאר המגרשים אני עומד על עלות מגרש + אחזקה בלבד ובמידה של שינוי בשוק מאפשר לנו לשנות כיוון להחזיק או למזער במימוש המגרשים עצמם 
בנוסף ברמת המחיר הזו כאתה עם בית/שתיים בזמן נתון  אתה חשוף פחות ומתקדם לפי קצב הטמעה/רכישה.
 
 
לצפיה ב-'לא, מה פתאום? השוק ימשיך לעלות ולעלות, תמיד.'
לא, מה פתאום? השוק ימשיך לעלות ולעלות, תמיד.
08/01/2018 | 04:21
108
זה מה שסיפרו לנו גם ב 2007.
 
אתה אולי למדת על המשבר בנדל"ן בדיעבד, אחרי שהוא קרה - אני הייתי כאן, על הקרקע, לפני שהוא קרה ובזמן שהוא קרה. 
 
וכמו שאומרים באנגלית - HINDSIGHT IS 20/20.  
בדיעבד - הכל נראה פשוט וברור ו"איך אנשים לא הבינו את זה מראש".
בשטח בזמן אמיתי - הייתה חבורת גאונים קטנטנה שמנתה בקושי תריסר אנשים שהבינה מה קורה ושהצליחה לעשות מהמפולת כסף. אחר כך עשו עליהם סרטים.
אבל כל ה"גדויילים והחוכעמים" - אותה "קהילה פיננסית" שאתה אומר ש"מאותת אמון" - היו עיוורים כעטלף.
גם אז הם היו אופטימיים ו"אותתו אמון" - אופטימיים כאותו תרנגול כפרות חובב אקסטרים ספורט שנהנה נורא מזה שמנופפים אותו בעיגול באוויר ומהאנדרנלין שמשתחרר, ולא מבין שאחרי רכבת ההרים שעושים לו - ישחטו אותו.
כל הגולדמנים והזאקסים, המרילים והלינצ'ים, האחים להמן והאחים קראמאזוב... כולם שידרו "הכל דבש" חמש דקות לפני המפולת, וכולם חטפו את העוקץ... וחלקם לא קמו מהעוקץ הזה.
 
לא יודע על אילו נתונים אתה מסתכל כשאתה כותב "כל הנתונים מציגים מגמה אחרת", ועל איזו "תנופה קדימה" אתה מדבר.
 
אבל אם אתה כל כך מאמין שהכלכלה האמריקאית "בתנופה קדימה" - למה לך לקשור מאות אלפי דולארים לפרוייקט ארוך, מסובך ומסוכן של "בנייה חדשה למגורי יוקרה" - וכל זה בשביל תשואה שנתית של 20%?
הרי אם היית שם את הכסף הזה בתעודת סל של מדד הדאו ג'ונס בראשון לינואר 2017, היית רואה ב 31 בדמצבר 2017 תשואה שנתית של 25%.
והכסף היה זמין לשליפה משם בלחיצת מקש על המחשב... 
אם אתה כל כך מאמין שיש תנופה קדימה - הרי לכאורה אתה יכול לשים את הכסף על מדד הדאו ג'ונס עכשיו - ולראות בינואר 2019 תשואה שנתית יותר גדולה ויותר בטוחה מפרוייקט בנייה...
 
השאלה היא - על איזו "צמיחה כלכלית" אתה מדבר?  בכלל, וספציפית ב REGION שבו אתה הולך להשקיע כספים בבניית דיור יוקרה לדיור?
 
העובדות הן שהדולר איבד 10% מערכו יחסית לשאר המטבעות המרכזיים בעולם בשנת 2017, וממשיך לרדת גם בתחילת שנת 2018 - למרות אישור רפורמת המס של טראמפ שלכאורה הייתה אמורה להקפיץ אותו למעלה.
זה לא מה שאמור לקרות ב"כלכלה בריאה".
וזה גרוע במיוחד לאדם כמוך - משקיע זר ש"חושב בשקלים" - כי כל דולר רווח שתקבל בעוד שנה מן הסתם יהיה שווה פחות שקלים ממה שהדולר עולה היום...
 
דו"חות שיוצאים עכשיו לסיכום 2017 מראים שיש גידול ב CORPORATE PROFITS - אבל הגידול בתעסוקה הואט יחסית ל 2016. מספר המשרות שנוספו למשק ב 2017 הייתה הנמוכה ביותר מאז 2010.
אז תגיד - "שוק העבודה בתעסוקה מלאה ואין יותר עובדים כשירים לגייס".
אם כך - איך זה ששכר השעה במשק כמעט ואינו עולה?  אם יש מצוקת עובדים - התחרןת על העובד צריכה לגרום לעליית השכר. וזה פשוט לא קורה.
הסטטיסטיקות אומרות שקצב העלייה של שכר השעה נמוך ביותר מאחוז ממה ש"תקין" לגבי כלכלה בריאה. ובגלל שהדולר מאבד מערכו, זה אומר שלאנשים יש פחות כח קנייה ופחות כסף בכיס.
 
אתה לא חי בארה"ב, ולא רואה את היום יום של האנשים פה.
אתה לא רואה איך כל מגזר ה RETAIL שהוא אחד המעסיקים הכי גדולים במשק מתמוטט פה בגלל שכולם עברו לקנות באינטרנט.
אתה לא רואה איך הקניונים בכל ארצות הברית מתרוקנים - שורות שורות של חנויות סגורות בסגנון "תחנה מרכזית החדשה" בתל אביב כי אין קונים.
רשתות "כל בו" ענקיות - סירס, KMART, מייסיס, ג'יי-סי פני - שהעסיקו מאות אלפי אנשים מתמוטטות אחת אחרי השנייה וסוגרות עשרות חנויות כל חודש.
קניון אחרי קניון פושטים רגל ונסגרים...  אלפים רבים של עובדי RETAIL - מוכרים בחנויות, מחסנאים, מנהלים, אנשי אדמיניסטרצייה - מאבדים את העבודה שלהם כל חודש.  ואלו עבודות שלא יחזרו. אמאזון וחברותיה ישכרו אדם אחד על כל מאה אנשים שמפוטרים.
 
אתה הולך להמר על נדל"ן למכירה (לא השכרה) שאמור להיות אטרקטיבי לאנשים מה UPPER MIDDLE CLASS ב REGION שבו אתה הולך להשקיע.
ה CEO או ה CFO של חברה שמרוויח מליונים של דולרים בשנה הוא לא הקליינט שלך. 
הנדל"ן שאתה משקיע בו מכוון למנהל בדרגי הביניים, עובד צווארון לבן במגזר השרותים או המגזר הפיננסי...   בדיוק השכבה שחטפה בראש במשבר הכלכלי הקודם.
 
שים לב לזה שהאנשים בפורום הזה שבאמת חיים בארה"ב - ויני, נאף ואני - מדברים בשנה האחרונה כל הזמן על הבועה שהולכת להתפקע, ועל זה שאנחנו מכינים את עצמנו לזעזוע שהולך לקרות.  
לצפיה ב-'אני חושב שכן'
אני חושב שכן
08/01/2018 | 04:56
75
חוק המס החדש מעודד שכירות על חשבון רכישה, במיוחד כשמדובר במחירים של מליון דולר ומעלה. ההטבות המפליגות למשכירים לעומת ביטול ההטבות לרוכשים יגרמו להטיה לכיוון שכירות - אנשים לא ירצו לקנות כי המשכנתא פתאום נהייתה ב30% יותר יקרה.
 
ודווקא בעוד שנה, כשהאסימון יפול לאנשים כשהם יתחילו להכין את הדו"חות של 2018, אני מניח שנתחיל לראות את ההשפעה של הדבר הזה.
לצפיה ב-'אולי כן, אולי לא'
אולי כן, אולי לא
08/01/2018 | 05:13
61
יכול להיות משבר נוסח 2008, יכול להיות ירידה, אבל הממשל יצליח לתקן.
אם הייתי יכול לחזות את העתיד, הייתי יכול להיות הרבה יותר עשיר ממה שאני עכשיו.
 
מה שכן, השוק בא במחזורים. יש תקופות של עליות, מגיע לשיא ואז נופל, הכלכלה מתאוששת וחוזרת לשיא. כלומר אנחנו רוכבים על רכבת הרים. כשמגיעים למעלה, הולך לרדת ומהר. רק שאי אפשר לדעת מתי נגיע לשיא.
 
לכן צריך לתכנן למקרים שונים. אם נגיד הבורסה תירד ב-50%, זה יפגע לי בפנסיה ובכל ההשקעות שלי במניות. אבל אני יודע שיש לי עוד עשרות שנים לפנסיה, ובמקום להכנס לפאניקה ולמכור הכל כדי להציל את התיק שלי, אני אנסה להיות רגוע. אחרי ירידות יש התאוששות, ולכך צריך לחכות לזמן הנכון.
 
כשאנחנו משקיעים בנדל"ן, אנחנו לוקחים בחשבון שהשוק יתמוטט מתישהו. לוקחים בחשבון כמה כסף אפשר  להפסיד, כמה זמן אפשר לחכות עד שהשוק יחזור לעצמו. משקיעים אחרים ממונפים בצורה משמעותית וחודש-חודשיים בלי שכר דירה הם מתמוטטים. אנחנו יכולים להחזיק מעמד הרבה יותר זמן.
 
עוד משהו שאנחנו מסתכלים עליהם זה איפה/מה הכי פחות יפגע בעת משבר. לסבא שלי היה פעם עסק לבגדים. הוא אמר לי שלא משנה מה מצב הכלכלה, אנשים תמיד צריכים לקנות תחתונים. באזור שאני גר/משקיע, המעסיק הכי גדול זה האוניברסיטה/בית חולים. האוניברסיטה נוסדה ב-1850. אני מניח שהם עברו לא מעט מיתונים וכלכלות מחורבנות. אבל הם עדיין קיימים, וההנחה שלי היא שהם יהיו עוד הרבה שנים. מצד שני, היו פה חברות ענק (זירוקס/קודאק) שנפלו ועכשיו הצל של מה שהם היו פעם. לכן הלקוחות שלנו הם אנשים שעובדים/לומדים באוניברסיטה/בית חולים. סביר להניח שגם בעת משבר הם ברובם יהיו. אתה מכוון לקהל לקוחות שאי אפשר לדעת אם הם בכלל יהיו באזור עוד שנה (הנהלה בדרגי ביניים).
 
במקרה של משבר, אתה לא תמצא מי שישלם כמעט מיליון דולר על הבית. אולי תמצא מישהו שיקנה, אבל הרבה פחות מהמחיר שאתה מצפה. האם אתה מוכן לתרחיש כזה? האם יש אופציה לשים את הבית להשכרה ולמכור כשהשוק יתאושש?
 
לצפיה ב-'זו תהיה התנסות ראשונה בסוג זה '
זו תהיה התנסות ראשונה בסוג זה
07/01/2018 | 22:13
4
69
את השוק ואת היזם למדתי להכיר על פני מספר שנים ועסקאות שונות 
 
אני מבקר מידי זמן מה בקליבלנד ופוגש בדעות מאנשי מקצוע שונים אבל החשיפה שלי היא למידע כללי ולא הרבה מעבר לשיחות חולין
מהמכלול 1 + 1 נותנים לי תמונה כוללת ומשלימה המספקת לי בטחון בראליות של המספרים
 
על הנייר מספרים יכולים להיות יפים כשמסתכלים על המסקנות (הם לרוב מוטות ומשרתות מטרה כפי שאתה מציין "מייפים") כשאני בוחן את העסקאות אני לומד את הנתונים היבשים עליהם מבוססות המסקנות.
 
גמישות וסטייה עלות חומר מזג אוויר לא צפוי כל אלו הינם חלק מן המרכיב שהממוצע נחשף אליהם ומתמודד עמם גם הוא.
הסטייה היא אפשרית וכמובן תשפיע ויכולה גם לאכזב.
 
תוכנית B במקרה שניתקלים בקשיים מאחר ובהסדר "עלות הקבלן" לא מחוייבת רק על בסיס הצלחה/גמר אני יכול לסיים עם קבלן בעלות שוק מה שכמובן יחתוך לי ברווח ואולי את כולו.
 
מה גם שאם היתי ישירות הולך עם קבלן בעלות שוק הסיכון שלי היה גדל והסטייות שציינת היו משפיעות עלי בלבד בשונה מההסדר הזה בו היזם/קבלן מושפע וכתירוץ הדבר לא יועיל לו
 
בשורה התחתונה לבנות בית ולהרוויח מכך זו תעשייה קיימת ויציבה במקרה פה מתאפשר לי להיות חלק ממנה אף שאני רק משקיע ולא יזם/נוכח.
 
 
לצפיה ב-'האם אתה יכול להרשות לעצמך'
האם אתה יכול להרשות לעצמך
08/01/2018 | 01:28
3
62
להפסיד את כל/רוב הכסף?
 
אולי שווה לשקול פרויקט דומה אבל עם השקעה כספית קטנה יותר. ככה אם זה יפול זה פחות יכאב. אם יצליח אפשר לעשות עוד פרויקט.
אנחנו סיימנו עכשיו פרויקט וזה היה הרבה יותר מסובך ממה שתכננו. אבל עכשיו עומדים להתחיל פרויקט הרבה יותר רציני. אז לנו עזר להתחיל בקטן ולעבור ליותר רציני.
לצפיה ב-'נאף (נפתלי ?) במקרה שכזה אני ממלא לוטו'
נאף (נפתלי ?) במקרה שכזה אני ממלא לוטו
08/01/2018 | 03:09
2
65
לוטו מאפשר לך לחלום ולזרוק כסף שאתה יכול להרשות לעצמך 
שום כסף ממשי לא ראוי לזרוק גם אם כלכלית אתה חושב שאתה יכול להרשות לעצמך 
אם אני חושב שישנו סיכוי סביר להפסיד את הכסף רובו או אפילו חלק משמעותי ממנו לא הייתי רואה בזה השקעה אלא הימור.
 
גם אם אני רואה סיכוי סביר ל 20% רווח לא היתי מרגיש בנוח לסכן 20% מהקרן 
אלא אם כן הסכויים נוטים משמעותית לטובת הסיכוי ופחות ופחות סבירות לסיכון, זו הפלוספיה שלי.
 
אני גם לא הייתי מרגיש בנוח אם הסיכון היה על אי רווח, כסף צריך לעשות כסף כשהוא לא עושה זהו הפסד.
 
אני מבין ללבך וגם התנסתי בעבר בפרויקטים בסדרי גודל דומים מבחינת ההשקעה בדומה למקרה שציינת השקעה בשיפוץ בבית קיים ומימושו רק ששם זה היה ללא מינוף 100% היה ההשקעה שלי ושם גם נהנתי בממוצע פר פרוקיט ב 20% תשואה לסיבוב וזאת אגב עם אותו היזם של הבניה החדשה ובאתה סביבת שוק.
 
במקרה של הבניה החדשה בניתוח עסקה A על מנת להפסיד את הקרן (150K) אמורה להיות סטייה משולבת גם בעלות הבניה וגם במחיר היעד ברמות של25% 
 
סטייה ברמות כאלו הינה קטסטרופה המראה על אי הבנה בסיסית במחירי השוק אם היא אפשרית לא היתי יכול להסתמך על מספר נזיל כל כך ולקרוא לזה השקעה .
 
הייתי מדרג את רמת הסטייה שיכולה להיות מקובלת עלי לא יותר מ 10% במחיר מכירה ולא יותר מ 15% בעליות בניה (בניה היא החלק הפחות צפוי ממחירי שוק של נכס) בניתוח המספרים גם במצב זה ההפסד שלי מסתכם ב 6,000 $ משקף  4%-מהקרן
משמעות המספרים שהבית ימכר ב 677K במקום ב 752K ועלות הבניה תתיקר ב57K שזה עוד 16$ ִ לרגל מעל ה 115$ שנלקחו בחשבון לפני רווח קבלני
 
 
 
לצפיה ב-'אני אף פעם לא בניתי בית'
אני אף פעם לא בניתי בית
08/01/2018 | 04:14
59
לכן אני לא יכול לתת עיצות מנסיון.
כמו כן, אני משער שרוב האנשים פה לא בנו בית. רוב המשקיעים קונים בתים קיימים.
 
לי יש נסיון ברכישת בתים קיימים. גם כשרואים את הבית, שולחים אנשי מקצוע, עדיין יש הפתעות אחרי הרכישה. עדיין יש סיכונים, עדיין לא הכל הולך לפי התוכנית.
 
אז אם יש הפתעות/סיכונים בבית קיים, אני יכול להניח שיש עוד יותר הפתעות/סיכונים בבית שצריך לבנות. זה יכול להיות פקח עירוני שמחליט להיות קוץ בתחת ולדרוש כל מיני דברים. זה יכול להיות בעיה בתשתית שמחייב עבודה יקרה. יש הרבה דברים שיכולים להשתבש בבניית בית.
 
אתה אומר שאתה סומך על היזם/קבלן, אבל בסופו של דבר, זה עדיין כסף שלך שנמצא בסיכון. איך אתה יודע שהקבלן לא גוזר עליך קופון ומחייב אותך ביוקר על עבודה/חומרים? הרי אתה לא שם לפקח.
 
אם אני הבנתי נכון, היזם/קבלן מקבל את השכר שלו כחלק מבניית הבית. כלומר נגיד בבית A, הוא מקבל כבר כסף ב-400 אלף דולר עלות בנייה. נגיד ואחרי שמסיימים את הבית, השוק נופל ובית כזה נמכר רק ב-600 אלף. היזם/קבלן מקבל את השכר שלו וקצת רווח, אתה יוצא כמעט בלי כלום.
 
אתה צריך לשבת היטב על העיסקה וכל הפרטים. ליזם/קבלן יש פחות מה להפסיד, וכל תוספת/בעיה זה עוד משהו שהוא יכול לחייב אותך כעלויות בנייה. קבלנים מתים על הפתעות/שינוים כי זה מוסיף להם המון כסף. אתה מסתמך על מספרים של מישהו שיש לו אינטרס בסיפור, ומנסה למכור לך השקעה. אם הכל יסתדר, מעולה. אם לא מסתדר, לך יש הרבה יותר מה להפסיד.
 
אני הייתי אומר שתתיעץ עם עורך דין (שלך, לא של היזם), שיעבור על החוזה, מספרים, פרטים ויוודא שאין פרצות בחוזה. אולי גם תתיעץ עם קבלן אחר או מהנדס שיבדוק שהתוכניות וכל העלויות באמת הגיוניות.
 
 
 
לצפיה ב-'בוא אספר לך איך אני עושה כסף'
בוא אספר לך איך אני עושה כסף
08/01/2018 | 09:32
92
אני מלווה (כחלק מקבוצה) כסף ליזמים בפרוייקטים גדולים שקצת נתקעו עם התזרים בפרוייקטים של יזמות כי העלויות שלהם היו יותר גבוהות מהצפי (וזה כמעט תמיד המצב, יזם תמיד יהיה אופטימי, אין יזמים פסימיים), או לחלופין הפרוייקט פשוט לוקח משמעותית הרבה יותר זמן מהצפי והריבית דופקת והריבית של הMEZ הנשכנית דופקת גם היא אז הם אולי תקועים באמצע הפרוייקט או שצריכים להוסיף כסף מהבית והם לא מעוניינים או שאין להם ואז אנחנו נכנסים לתמונה ומלווים להם כסף בתשואות גבוהות יותר ממה שאתה מצפה להרוויח.
 
זה לא רק עלויות בנייה שיכולות להיות גבוהות יותר מהצפי (וסביר להניח שהם יהיו) זה אלמנט הזמן, זמן זה כסף ובהשקעות ממונפות זה הרבה כסף.
למכור בתים יכול לקחת זמן, למכור בתים עולה כסף (שיווק), ריבית שבמגמת עלייה עולה כסף, הכסף כבר לא בחינם בארה"ב...
 
בוא אסביר לך איך זה עובד בחברות ויזמים מקצועיים שבאים לגייס כסף:
באים עם דו"ח הנדסי ושמאי מסודר עם פירוט של כל העלויות הצפויות וטווחי הזמנים הצפויים (בארץ קוראים לזה דו"ח-0), בעסקאות גדולות מקובל שהמשקיע בכלל מממן כזה דבר ודואג שבעלי המקצוע יהיו נאמנים לו בלבד.
אני יכול לומר לך שבכל השקעה שבהם אנחנו משקיעים הקבוצה מעסיקה על חשבונם ומטעמם חברת יעוץ הנדסי ו/או קבלן ושמאות מסודרת להכל.
 
בתור אחד שראה והשקיע בהרבה פרוייקטים של יזמות בארה"ב אני יכול לומר לך שיש 2 דברים משותפים בכולם: בכולם זה לקח יותר זמן מהצפי ובכולם זה עלה יותר מהצפי.
 
לצפיה ב-'איך משיגים מספר אמריקאי?'
איך משיגים מספר אמריקאי?
05/01/2018 | 12:33
4
142
בטח נשאל פה מיליון פעמים, אני מחפש להשיג מספר אמריקאי (עם יכולת לקבל אסאמאס). תודה!
לצפיה ב-'אני משתמש באפליקציית freetone'
אני משתמש באפליקציית freetone
05/01/2018 | 12:53
137
אבל יש עוד 100 כאלה.
משום מה, מחלק מהשירותים האוטומטיים (כאלה שאתה מקבל pin בsms), אני לא מצליח לקבל sms. אם יש לך משהו יותר יציב אשמח לדעת
לצפיה ב-'השגת מספר אמריקאי'
השגת מספר אמריקאי
05/01/2018 | 13:26
1
120
בביקורך הקרוב בארהב-כנס ל בסט ביי.  ותבקש מוצר שנקרא  MAGIC JACK  .תחבר אותו למחשב שלך  ותפעל לפי ההוראות..  המוצר עולה לפי זכרוני כ 50 דולר כולל מנוי לשנתיים.
לצפיה ב-'מג'יק ג'אק זה כל כך העשור הקודם '
מג'יק ג'אק זה כל כך העשור הקודם
05/01/2018 | 23:22
114
זה מתאם VOIP לטלפון רגיל, מי צריך את זה? מנוי VOIP בלי שום חומרה יעלה אותו כסף או פחות, ויעבוד יותר טוב ועל יותר פלטפורמות.
לצפיה ב-'אני משתמש בסונוטל - 10 דולר לחודש אבל עובד מצויין'
אני משתמש בסונוטל - 10 דולר לחודש אבל עובד מצויין
06/01/2018 | 22:17
119
 
* אין אפשרות לקבל SMS ממוסדות פיננסיים מחשש להונאה.
מאתרי העברת תשלומים כמו viewpost עובד מצוין.
לצפיה ב-'האם אתם מכירים את החברות הישראליות הבאות לקניית נדל"ן?'
האם אתם מכירים את החברות הישראליות הבאות לקניית נדל"ן?
02/01/2018 | 22:42
15
292
הראשונה היא לוטן והשקעות והשנייה היא רילקו השקעות.
למרות הרצון הרב והסקרנות - קראתי על יותר מדיי עוקצים ורמאיות מצד ישראלים וחברות ישראליות בתחום והדבר מעלה בי חשש רב.
מה הם כללי האצבע שחשוב לזכור כאשר מתחילים משא ומתן עם חברה שכזאת כדי לדעת שהיא תעמוד מאחורי הדברים שלה ושלא מדובר בתרמית?
לצפיה ב-'למה צריך חברה? למה צריך משא ומתן?'
למה צריך חברה? למה צריך משא ומתן?
02/01/2018 | 23:09
7
230
אם אתה רוצה לרכוש בית בארה"ב סע ותרכוש בית בארה"ב, למה אתה צריך חברה בתל אביב או באיזה חור במדינה שכוחת אל שתגזור עליך קופון שמן (רק קופון במקרה הטוב) על הבית שאתה מתעד לרכוש??
לצפיה ב-'אתה רציני? מה זאת אומרת למה?'
אתה רציני? מה זאת אומרת למה?
02/01/2018 | 23:17
3
210
אני רוצה (וצריך) מישהו מקצועי שאני יכול לסמוך עליו שמגיע מהתחום שיעשה זאת עבורי (ומן הסתם אשלם אשלם לו נתח על כך) מכיוון שאני לא מספיק מבין בתחום. למה שאסע לארה"ב במיוחד בשביל זה? לא הכל בחיים זה "עשה זאת בעצמך". אני מעדיף כרגע לחסוך מעצמי את הטרחה להבין כל דבר ולתת "למומחה" שיעשה זאת בשבילי. בשביל זה יש אנשי מקצוע. בדיוק כמו שאני לא אתחיל להתעסק בעבודות מוסך, פחחות או אינסטלציה בבית שלי - אני אשלם למישהו שיעשה זאת עבורי ואין בזה שום דבר רע.
 
 
לצפיה ב-'למה אתה רוצה להשקיע בתחום שאתה לא מבין בו?'
למה אתה רוצה להשקיע בתחום שאתה לא מבין בו?
02/01/2018 | 23:34
190
למה שלא תתן את הכסף שלך למנהל השקעות בבנק וזהו?
לצפיה ב-'"שאני יכול לסמוך עליו"'
"שאני יכול לסמוך עליו"
02/01/2018 | 23:41
174
זה שיש לחברה אתר ומשרדים לא אומר שאפשר לסמוך עליהם. אחרי הכל, הם פועלים בשביל לעשות לעצמם כסף.
יכול להיות שיש חברות מקצועיות שתמורת העמלה שלהם יעשו הכל בשביל הלקוח. אבל זה לא בהכרח שווה חברות ישראליות.
לצפיה ב-'למה נראה לך שמומחה לנדל"ן בארה"ב'
למה נראה לך שמומחה לנדל"ן בארה"ב
03/01/2018 | 00:54
193
יושב בארץ? אתה מכיר מומחים לנדל"ן בבאר-שבע שיושבים בבוסטון ומייעצים לתושבי בוסטון על השקעות בבאר-שבע?
ל"מומחה" יש אינטרס למכור לך נדל"ן כדי שתשלם לו שכר טרחה שמן, למה אתה חושב שאתה יכול לסמוך עליו?
הגישה שלך נכונה, אם אינך מבין במשהו עדיף לפנות למומחה אובייקטיבי בתשלום כדי שייעץ לך, מומחה שכזה לא ינסה למכור לך דבר כלשהו (זה מה שהופך אותו לאובייקטיבי).
אגב מומחה שכזה גם לא ישב בארץ.
 
לצפיה ב-'לא לכולם יש את הסכום'
לא לכולם יש את הסכום
03/01/2018 | 11:04
139
לא לכולם יש את הסכום לקנות בית בארה"ב, כאשר יש רצון לפזר סיכונים בתור אסטרטגיית השקעה כללית יותר ולשים סכום חלקי ונמוך יחסית בהשקעה בנדל"ן שהיא לא אפשרית בארץ, ולא כל אחד רוצה התעסקות ישירה בנדל"ן
לצפיה ב-'למה צריך חברה. ולמה צריך משא ומתן'
למה צריך חברה. ולמה צריך משא ומתן
05/01/2018 | 13:35
1
114
שאלה טובה מאוד
=============
1.  ראשית אל תצא לדרך בלי שאתה מתייעץ עם רואה החשבון האמריקאי--הקרוב לביתך.  ממליץ על BDO  המחלקה האמריקאית  .  רואה חשבון אהוד קיש.
2..  החברה מסוג LLC   -לימיטד ליאביליטי קומפני.  -להקים אותה הכי זול בפלורידה.  155 דולר  .  ואגרה שנתית 143.75  דולר !!
החברה  אמורה להגן עליך   מפני תביעות ישירות   כלפיך אישית  אזרחיות  מכול מיני סיבות  .. כמו כן במקרה של אסון חס וחלילה  החברה ממשיכה לפעול  עם יתר בעלי המניות שנקראים MEMBERS .  וזה עשוי לחסוך  מס עזבון  .  שהפטור ממנו   לתושבי חוץ  הוא מקסימום לפי  70000 דולר קיזוז מערך הנכס.
3. שיטת רכישת הנדלן בארהב היא התמחרות בכתב או בעלפה  באמצעות הגשת הצעה וקיבול.  ואת זה בפלורידה למשל מנהלים הסוכנים המייצגים את שני הצדדים.  
לצפיה ב-'מי אמר שהוא רוצה להשקיע בפלורידה?'
מי אמר שהוא רוצה להשקיע בפלורידה?
05/01/2018 | 17:27
91
לצפיה ב-'מתווך מקומי שמכיר את האיזור ויודע לעבוד עם ישראלים'
מתווך מקומי שמכיר את האיזור ויודע לעבוד עם ישראלים
03/01/2018 | 04:04
172
שלום,
 
יש אין ספור חברות ישראליות שמציעות מודלים שונים להשקעות בנדל"ן. חלקם הוכחו כתרמית וחלקן עושות עבודה טובה. בתור מתווך מוסמך באוהיו ולפלורידה, אני ממליץ להשתמש במתווך מקומי מוסמך והסיבות הן:
1. המתווך מייצג אותך (הקונה) ולא את החברה שמנסה לעשות פליפ ולמכור לך חלומות, תשואה לא הגיונית, השבחה לא הגיונית וכו. חברות כאלה, מייצגות קודם כל את עצמן והאינטרס שלהם להרוויח ולא אותך בתור לקוח. מתווך שלך, מייצג אותך בלבד.
2. ברוב מדינות ארה"ב, המוכר משלם את עמלת התיווך, ולכן אתם מקבלים שירות
 ידע, ייצוג מבלי להוציא כסף מהכיס. 
3. מתווך שמייצג אותך, יכול למצוא לך מימון, חברת סגירה (עו"ד) שיעשו בדיקת מהמנות אוביקטיבית.
4. מתווך שעוסק בזה במשרד מלאה, יחשוש לרמות את הלקוחות שלו, שכן יאבד את הרישיון שלו ובכך את הפרנסה.
5. עבור מתווכים טובים, תוכלו למצוא ביקורות מעסקאות קודמות באתר ZILLOW.
 
 
אני מתווך בREMAX דרום פלורידה. אשמח לעזור לכל מי שמתעניין ברכישת נדל"ן בדרום פלורידה. במידה ואתם מעונינים ברכישת נדל"ן בכל מקום אחר בעולם, אשמח להפנות אותכם למתווך מוביל באותו האיזור (אני שייך לרשת מתווכים שמתמכים בהשקעות מניבות ותשואה).
 
ניתן לייצור איתי קשר בטלפון ישראלי: 050-8708643 במייל: realtor@eddiegur.com  או דרך האתר: www.eddiegur.com או העמוד האישי rem.ax/EddieGur
 
 
לצפיה ב-'עצה'
עצה
04/01/2018 | 10:07
1
164
קודם כל אדגיש שאני לא מכיר את שני החברות שאתה מדבר עליהם אבל הנה כמה עצות שביקשת ולא תשובות אחרות שאנשים ענו לך
- רגע והיסטוריה : אתה יכול לבדוק מה החברה עשתה בשנים האחרונות , מה היא מכרה , מה הקף הלקוחות שלה , כמה עובדים יש להם בארה"ב וכו' - זה יכול לתת לך אינדיקציה (טיפ - אם חברה אומרת לך שהיא לא מתמחה רק במקום אחד או גג שניים , זוהי נורה אדומה ראשונה ) , תוכל לבקש להיפגש עם לקוחות בארץ שעובדים איתם ולבדוק את מצבם.
- מה הם מבטיחים ומה לא ?: יותר מדי הבטחות גם יכול להעלות נורה אדומה 
אתה צריך לוודא שהם עושים העברת בעלות בטאבו ( בערך כמו בארץ ) , פתיחת חברה ורישומה , העברת כספים מסודרת , רואה חשבון מקצועי , תשלומי מיסים כדין ועוד.
- תנסה לדבר עם מישהו שיש לו נכס בארצות הברית ותתחיל ללמוד איך הדברים עובדים - כמה שיותר תדע ככה תישן יותר טוב בלילה .
- אם נכנסת להשקעה ( לא משנה איזה ) תדע איזה סיכונים יש - למשל מה הקשר בין עליית הדולר לבית שלך , השפעות כלכליות שינויים במיסוי ירידת ערך וכו'.
אם אמרו לך שאין סיכון - זוהי גם נורה אדומה .
מאחל לך בהצלחה - בתור אדם שיש לו נכסים אני יודע שניתן להרוויח יפה מהשקעה בארצות הברית השאלה איך עושים את זה .
מאחל לך בהצלחה ושיהיה לך עוד מידע על מה שהציעו לך אני בטוח שתוכל לשתף אותו כאן בפורום.
 
 
לצפיה ב-'תודה רבה על העצה'
תודה רבה על העצה
04/01/2018 | 16:47
100
סופסוף אני מרגיש שקיבלתי תגובה נורמלית ומפרגנת ולא תוקפנית ומתנשאת.
אני בהחלט לומד את התחום ועושה את שיעורי הבית. אקח את הטיפים שלך איתי. המון תודה!
לצפיה ב-'כן או לא חברות ישראליות'
כן או לא חברות ישראליות
05/01/2018 | 22:20
2
137
לטעמי  האאינטרנט מביא   היום מידע  פנטסטי על  נכסים  בארצות הברית..  אניע ממליץ לכול אחד   שכול עיסקת נדלן מתחילתה ועד סופה תתבצע  במקום היעד.. באופן זה יחסוך המשקיע הרבה  אלפי דולרים.  .. .רוב לקוחותי למשל או של עמיתי למשרד   מגיעים מפניות של קונים או מוכרים פוטנציאלים  שמגיעים אלינו דרך.  אתרי הנדלן המפורסמים:  REALTOR.COM   ,ZILLOW,  TRULIA,,HOMES.COM  .  כך שאין שום בעיה  למצוא אותנו  המקצוענים  באמצעות אתרים אלה.  . האינפורמציה באתרים אלה יורדת לרזולוציות מאוד גבוהות.  .  אפשר בישראל רק לקנא  בכמות האינפורמציה  הנשפכת מתוך אתרים. אלה.. אפשר תמיד להרים טלפון אלינו ולהתיעץ  גם אם מחר בבוקר לא תהיה עיסקה  על מנת להסיר חרדות .  טיסה לארהב  כ800 דולר  עד ניו יורק או פלורידה.  שהיה של שבוע ימים נטו.  עוד כ 1000  דולר  .. פגישות וסיורים  עם סוכן מתווך נדלן מקומי   השפה לא צריכה להוות מיכשול.  יש אפליקציות של תירגום סימולטני.  או למצוא סוכן כמונו מקומי דובר עברית.  . לא מומלץ לרכוש נכס ללא סיור  בנכס ובאזור  ועשית שיעורי בית בהתאם.  זה נכון גם לישראל.. הסוכנים  בארהב ובעיקר במדינת פלורידה   מחוייבים לאתיקה מקצועית  השתלמויות  חוזרות ועדכונים  בחוקי הנדלן .  .. ממליץ מאוד להתייעץ עם רואה חשבון אמריקאי בישראל.  וישנם יותר מאחד.  .  ..  בהזדמנות חגיגית זו של הנסיעה מומלץ- לפתוח  חשבון בנק    מקומי-  BANK OF AMERICA.. CHASE  ..WELL FARGO.. אחד  מהם. מומלץ על פגישה עם סוכן משכנתאות  .מקומי לביצוע  PRE APPROVAL  . או  פרה רולינג .אשור  מוקדם  .  וסיור נכסים ממצה  עם סוכן   הנדלן המלווה  במספר מקומות אופציונאלים.  וקצת GOOD TIME  אף פעם לא מזיק. . לגבי תשואות- על בתים  צמודי קרקע ברמות של בין 150000-200000  דולר.  בין 7-8 אחוז  לפני מס  הכנסה אמריקאי.. בהמשך  אסביר קצת על נכסי טריפל NNN/  עם  תשואות  נטו  של 6.5-7%  נכסים מסחריים  . בחוזי שכירות ארוכי טווח מ 15  שנה ואילך. נושא מעניין בפני עצמו  למשקיעים  בעיקר בגיל השלישי המעונינים בתחילף לפנסיה  ארוכת שנים. מה שנקרא נכס לדורות.
 
לצפיה ב-'יש היום עסקאות NNN ב7%'
יש היום עסקאות NNN ב7%
05/01/2018 | 23:14
1
119
עם חוזים ארוכי טווח לשוכרים טובים ודירוג אשראי טוב?
 
לצפיה ב-'עיסקאות ב 7% קיימות. -או מאוד קרוב לכך. '
עיסקאות ב 7% קיימות. -או מאוד קרוב לכך.
24/01/2018 | 10:57
54
הנני מתמחה בתחום  זה בין היתר  1-786-405-0976   או  טלפון ישראלי 053-3337975
שלמה מנור-ASPECT REALTY  --חוזים למינימום  14  שנה.  
לצפיה ב-'חברות נדלן בארה ב או בישראל '
חברות נדלן בארה ב או בישראל
24/01/2018 | 11:17
54
ממליץ לך לעבוד  עם  חברות תיווך אמריקאיות.  מקומיות  .  בעלי אתיקה וידע מקצועי על פי החוק המקומי.  פנה אלי ואסביר לך 0533337975
לצפיה ב-'פורומים להשקעות נדל"ן בארה"ב מחוץ לתפוז'
פורומים להשקעות נדל"ן בארה"ב מחוץ לתפוז
05/01/2018 | 15:21
4
197
חברים,
אלו פורומים נוספים, בארץ עוסקים בנושא השקעות ישראלים בנדלן בארה"ב מחוץ לפורום הנכבד בזה של תפוז? 
 
אשמח ללינקים והמלצות.
 
תודה

בכבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX  דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: realtor@eddiegur.com  
אתר: www.eddiegur.com
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur
 
 
לצפיה ב-'הסולידית'
הסולידית
05/01/2018 | 17:02
2
217
לצפיה ב-'מה הלינק?'
מה הלינק?
05/01/2018 | 23:25
1
106
לצפיה ב-'מה שגוגל אומר'
מה שגוגל אומר
06/01/2018 | 14:52
94
לצפיה ב-'פורומים נדלן חול'
פורומים נדלן חול
24/01/2018 | 11:02
62
חשוב שבפורומים  תקבל מידע אמין ולא מגמתי.  ואם כן מגמתי שיהיה לפחות גילוי נאות על כך.  
לצפיה ב-'שמי שלמה מנור-הצטרפתי היום לאתר תפוז-פורום השקעות בארהב'
שמי שלמה מנור-הצטרפתי היום לאתר תפוז-פורום השקעות בארהב
05/01/2018 | 13:22
2
178
כאמור שמי שלמה מנור  -אזרח   ישראלי ואמריקאי  מאז 2003.  -תושב מדינת פלורידה  פלנטיישן  במחוז   BROWARD . .  אומרים שאין הנחתום מעיד על עיסתו. אבל  יש לי ניסיון וידע   רב ביותר בתחום  הנדלן בארצות הברית.  -במדינת פלורידה-ניו יורק- לאס וגס  כעיר בנוואדה --ואוקלהומה. . אני בוגר של מוסדות לימודי נדלן  סמי אקדמאים  בפלורידה.  ובעברי עסקתי בתחומי  חשבונאות מיסוי ושכר בישראל.. .. אני מותיקי אנשי הנדלן   ארהב שהחלו  לפעול בארץ  החל משנת 1995.  . בעברי וניסיוני יצוג  מוכרים וקונים  בכול תחומי הנדלן  בעיקר בפלורידה..  מגורים..בניה נמוכה ובניה רוויה..  בתים ודירות.. נכסים מסחריים    כמו פלאזות..  וטריפל NNN .    כסב דילר של -רשת דולר גנרל.  הענקית. .וCVS  רשת דרגסטורים  הגדולה בארהב..הנני עוסק ביום יום בתיווך עיסקות  מול לקוחות אמריקאים ומשקיעים  וכן הנני מנהל נכסים   של לקוחות .  .אני שייך למשרד הנדלן הגדול על 120 סוכניו..  ASPECT REALTY. .   בהיסטוריה שלי  כ 460 עיסקות  מתועדות..  .כמתווך נדלן בעל רישיון  של מדינת פלורידה.  הנני חבר באיגוד המתווכים  המשותף של  . צפון מיאמי.פורט לאודרדייל..פאלם ביץ.. פורט סט לוסי.. בקרוב גם מרטין קאונטי.  ..הנני מה שנקרא חיית שטח.  כמעט שאיני נעזר ב גי.פי.אס  . להגיע ליעדים שונים..  למעט השכלתי בתחום  המיסוי וחשבונאות   רכשתי השכלה עד רמת ברוקר  בבית ספר הגבוה לנדלן GOLD CIOAST  ..שבמוז BROWARD.  אני חסיד גדול  של שיתופי פעולה עם מתווכים רפרנטים שלי. . . אני   עובד לפי הספר כנהוג בארצות הברית  ובוגר קורסי אתיקה מקצועית   למיניהם.  .  יש לי ידיעה רבה בתחום  מיסוי הנדלן.  הקמת חברות אמריקאיות.  והתנהלות מול בנקים אמריקאים.  כמו כן תהליכים משפטיים  שונים.  אני מקושר לסוכני משכנתאות  רבים  כולל גם השגת מימון למשקיעים מתאימים  מקומיים וזרים..אני תמיד שמח לענות על שאלות  וטיפים למשקיעים כדי להימנע מטעויות. הפילוסופיה שלי שאין  תשואות מובטחות כי אין מתנות חינם.  . .בפלורידה אני זה שמכין את כול החוזים  בין רכישה ואו שכירות  ומנהל את התהליך מ A-Z  .  אני מגיע לארץ לפגישות עם   משקיעים לעיתים תכופות.  ופוגש משקיעים  שטסים לארהב  .  ומלווה אותם לאורך כול  זמן   בצוע העיסקאות .
לצפיה ב-'תוספת להודעה שלי'
תוספת להודעה שלי
05/01/2018 | 13:50
116
הנני מוכן לענות על שאלות כמיטב יכולתי. להעביר לי אותם  לאתר שלי בפייסבוק שנקרא.
 
SHLOMO  MANOR -NADLAN  
 
לרשום  בפרטי או
לאימיל הנוסף שלי  SHLOMOMANOR6128@GMAIL.COM
 
ניתן גם ליצור קשר טלפוני.  אחרי  12 בצהרים שעון פלורידה או 7 בערב שעון ישראל!!  053-3337975  או  ארהב-786-405-0976
לצפיה ב-'תשלום עמלות על ידי קונים בארצות הברית.'
תשלום עמלות על ידי קונים בארצות הברית.
05/01/2018 | 14:03
130
זאת נקודה חשובה מאוד שרציתי להבהיר.
 
רוכש נכס  פרטי  בארהב - איננו משלם עמלה  לכול סוכן נדלן  שמייצג אותו    ולפחות לפי חוקי פלורידה גבית עמלה  מקונה/רוכש הינה עבירה על החוק.  למעט הוצאות סגירת העיסקה אגרות  ביול-רישום בטאבו-טייטל  -ביטוח רכס וכדומה.  העמלה משולמת על ידי מוכר הנכס  בלבדץ כ 5-6%  .שמתחלקים בין  ברוקר המוכר וברוקר הקונה..  כול סכום שמשלם קונה   שלא לפי החוק האמריקאי   לא  תירשם  בעת סגירת העיסקה.   בארצות הברית.  אני אישית לעולם לא גביתי עמלה מקונים ב 15 שנותי כמתווך  ריאלטור בארצות הברית..  כי החוק בפלורידה ואף בניו יורק  אוסר זאת.  . כשמדובר בנכסים מסחריים  החוק קצת שונה ויתכנו מצבים שהקונה יצטרך לשלם  עמלה לסוכן המייצג אותו.
לצפיה ב-'הלך הרוח בפורום'
הלך הרוח בפורום
03/01/2018 | 11:49
6
218
לצערי הרב אין מה לצפות לפרגון בפורום או העצמה.
תמיד יתקבלו הודעות כאילו כולם שקרנים וגנבים ולמה לא להשקיע.
אנני יודע מה המניעים מאחורי הגישה הזו: רצון לשמור על המשקיעים מפני נוכלים, עזרה למנהל הפורום או אסטרטגיה שווקית שכולם נוכלים ואני לא וכדומה.
מה לדעתכם המניע ?
ואיך נוכל להשתפר ?
לצפיה ב-'זה פשוט'
זה פשוט
03/01/2018 | 12:29
195
אל תנסה לעבוד על אנשים.
 
עובדה היא שרוב מוחלט של ישראלים שמשקיעים בארה״ב - משקיעים דרך מתווכים שגוזרים קופונים לא מוצדקים, גם אם לא בהכרח נוכלים במלוא מובן המילה. הפורום הזה נועד לאפשר לאנשים לתקשר, להחליף מידע וללמוד לעשות את הדברים בלי צורך במתווכים האלה.
 
הרבה אנשים שואלים על דברים שהם חושבים שאפשר לעשות - אבל אי אפשר לעשות. לא בצורה חוקית, או לפחות לא בצורה ישירה/זולה. ישראלי שכף רגלו לא דרכה בארה״ב שיקבל הלוואה של 75% מערך הנכס ממלווה אמריקאי? אין דבר כזה. לפתוח בנק מרחוק? תקרא על Patriot Act. לקבל 10% תשואה על השקעה של 25 אלף דולר? מעניין במה זה מושקע - צבעונים? בולים? לא יודע, כי לא אומרים. ״תפנה בפרטי״.
 
אז כן, אנחנו נעיר על כך. אם זה לא נראה הגיוני, אם זה לא עושה שכל, אם זה נשמע יותר מדי טוב - זה לא אמיתי.
 
וזה שאתה חושב שאם אתה נוכל אז גם כל השאר - אז לא. אני לא משווק כלום. אם אני משכנע מישהו לא לשים את כספו על קרן הצבי - זה לא אומר שאני אקבל את הכסף. זה רק אומר שמישהו לא יפסיד.
לצפיה ב-'בגלל שהמון ישראלים נשרפים'
בגלל שהמון ישראלים נשרפים
03/01/2018 | 19:06
2
171
אפילו פה ברוצ'סטר אני מידי פעם נתקל בישראלים שקנו בית בשכונת פשע והם לא מבינים למה הם לא עושים כסף.
 
אם רוצים להשקיע עשרות/מאות אלפי דולרים בנכס, שווה כבר להשקיע שעות של מחקר. אם עושים את המחקר, למה להשתמש בחברה?
 
ישראלים נשרפים כי הם מאמינים לחברות של "מומחים" שגוזרים קופון ענק על בתים שלא שווים את המחיר.
לצפיה ב-'תגובה לויני'
תגובה לויני
22/01/2018 | 18:02
1
51
אם רוצים להשקיע עשרות/מאות אלפי דולרים בנכס, שווה כבר להשקיע שעות של מחקר. אם עושים את המחקר, למה להשתמש בחברה?
 
לא לכולם יש את הזמן והיכולת לשבת ולקרוא ולהשקיע שעות של מחקר כדי להבין כיצד לבצע את הדברים לבד.
יש עוד אלף ואחד דברים שבהם כל אחד פה סומך על אנשים אחרים על מנת שיעשו את העבודה בשבילם.
באופן עקרוני אני די מאמין בזה שצריך לשלם לאיש מקצוע על מנת שיבצע את העבודה בשבילך. כמובן שצריך להבין על מנת שלא ירמו אותך ולא יעבדו עליך ותוכל לדעת איפה להשקיע.
אני ממש לא מאמין בהשקעות דרך כל מיני קרנות וכאלה אבל בהחלט חושב שמישהו שאינו מבין כל כך (נניח לי ממש קשה עם אנגלית) יכול להשקיע דרך איש אמין שיעשה בשבילו את העבודה ואני אשלם לו כמובן בעבור העבודה.
בכל מקרה אני בהחלט משכיל מקריאה של מרבית התגובות שיש כאן בפורום.
 
בהצלחה לכולם.
לצפיה ב-'בוודאי שלפעמים עדיף להשתמש באיש מקצוע'
בוודאי שלפעמים עדיף להשתמש באיש מקצוע
23/01/2018 | 00:21
36
אבל זה צריך להיות איש מקצוע אמין שיעבוד בשבילך, ולא מישהו שיש לו אינטרסים אישיים.
הרבה מה"אנשי מקצוע" בעצם מנצלים את התמימות של הישראלים, מנצלים אנשים שלא עושים מחקר ומנסים להפיל עליהם בתים גרועים.
לצפיה ב-'גם אני שאלתי את אותה שאלה '
גם אני שאלתי את אותה שאלה
04/01/2018 | 10:35
1
124
אני בטוח שהתשובה היא רצון לשמור על המשקיעים מפני נוכלים.
לא תמיד זה עובד בצורה הכי יפה , כל אחד מכיוון אחר , אחד נכווה וכמו שאמרת חושב שכולם נוכלים , האחר חושב שהוא מכיר , השלישי חושב שהוא יודע הכל על ארצות הברית כי יש לו בית בקנטאקי .
למעשה הפורום פעיל ע"י בערך חמישה אנשים , שנותנים פה את הטון , וזה זכותם.
אני ממליץ לכל מי שבא לקבל פה מידע , לא בהכרח לקבל את השלילה , ולא באמת כולם רוצים לגנוב אותך , לא כולם כאלה רעים.
יש לזכור שכל מי שכותב פה מחזיק לפחות בנכס אחד בארצות הברית ומרוויח יפה .
נקודת השיפור היא באמת לעזור יותר לתת יותר מידע ולכוון ולאו דווקא לבטל השקעות ש"לא נראות לנו".
כולם יודעים שאפשר להניב רווחים בהשקעה נדלנית , יש כמה מרכיבים שחייבים ללמוד עליהם- תזמון , מחיר , אמון ועוד 
בהצלחה לכולם  
לצפיה ב-'מסכים'
מסכים
04/01/2018 | 11:19
93
הבעיה היא שבגלל הטון השלילי (כאילו זה עבירה לחפש לקוחות) הרבה אנשים טובים מאבדים עניין, יש פחות שיתוף מידע, הפורום מתרחק מרמת הדיון והשיתוף באתרים מקבילים שיש בארהב, (אני הרבה עסקאות טובות עשיתי בזכות קשרים מהרשת).
ואם חלילה אשתף מה אני עושה מייד "שומר הסף" יתחילו לקטול ולפעול בשם השקיפות...
בקיצור חבל.
לצפיה ב-'New deduction for LLCs?'
New deduction for LLCs?
03/01/2018 | 12:47
2
102
לפי מה שאני מבין, רפורמת המס כוללת בתוכה גם "סוכריה" למשקיעים בצורת deduction על pass-through entities כדוגמת LLCs.
לפי הרפורמה, יש deduction של 20% על ההכנסה נטו (QBI), ראו פירוט לדוגמא כאן:  https://www.forbes.com/sites/kellyphillipserb/2017...
 
לא לגמרי הבנתי את כל הפרטים, אך האם ההפחתה הזו רלוונטית למקרה ה"סטנדרטי" של חברת LLC שיש לה נכס אחד או קצת יותר, הכנסות משכירות של מספר אלפי K$ בשנה, ומוחזקת בידי ישראלי תושב ישראל?
לצפיה ב-'זה משהו שעוד לא בדיוק מוגדר'
זה משהו שעוד לא בדיוק מוגדר
03/01/2018 | 12:57
1
80
החוק הזה עבר בחפזון רב ולא נכתב באופן ברור.
 
הסעיף הספציפי הזה (שנועד בעיקר בשביל הנשיא טראמפ וסנאטור מיוטה שמושקע בנדל״ן ואיים להצביע נגד החוק) מדבר על ניכוי עד 20% מהרווח מהשקעות נדל״ן, אבל לא יותר מ2.5% מהכסף שהושקע. ז״א, אם השקעת 100 אלף דולר, והרווח הנקי שלך בסוף השנה הוא 20 אלף דולר, הניכוי שלך יהיה 2500 דולר (שזה 2.5% מההשקעה ורק 12.5% מהרווח ולא כל ה20%).
 
בפועל, זה לא בדיוק ברור למה הכוונה בpass-through entity, ולא ברור אם LLC עם חבר אחד נכלל או לא (או, אם בכלל צריך LLC, כי מה שבSchedule E זה גם pass-through). צריך לחכות עד שיותקנו התקנות שמסבירות את עמדת הIRS בנושא (משהו שצריך לקרות במהלך השנה הזאת), ואז יהיה יותר ברור.
 
אני הייתי מציע או להמתין עד שהתמונה מתבהרת, או לדבר עם CPA מוסמך ולשאול לדעתו על הסעיף הזה והשפעתו על המצב האישי שלך. כמו כל דבר במסים, בסופו של דבר התקנות והתקדימים יקבעו איך הדברים יתנהלו - ואלה דברים שלוקחים כמה שנים עד שהם מתייצבים.
לצפיה ב-'תודה'
תודה
03/01/2018 | 13:31
32

מנהל/ת הפורום

אודות:
ניר בבג'ני ייסד את נדלניר. במקצועו מהנדס תעשייה וניהול מהטכניון בהצטיינות. צבר כ- 10 שנות ניסיון בשוק העבודה בניהול פרויקטים, ניהול סיכונים והנדסת תהל
עוד...

חם בפורומים של תפוז

בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

ניר בבגני- מנהל פורום השקעות נדל
מנהל הפורום ניר בבג'ני

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ