לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
64376,437 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
 התשובות הניתנות בפורום אינן תחליף ליעוץ משפטי ו/או מקצועי פרטני והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי 

 

המשך >>

לצפיה ב-'מיסוי ממכירת נכס'
מיסוי ממכירת נכס
19/05/2018 | 09:03
3
140
מולטי פמלי בשלבי מכירה, נקנה לפני שנה וחצי ב 400k בפיניקס אריזונה, נמכר היום ב 560k. לאורך כל התקופה לא נמשך כסף רק שופצו היחידות לצורך השבחת הנכס. כמה מיסוי יהיה כאן על הרווח כאשר התכנון כמובן להעביר את הרווח לארץ. (?)
 
 
תודה מראש
 
 
 
 
 
לצפיה ב-'בארץ? לא ברור'
בארץ? לא ברור
19/05/2018 | 09:12
119
אפשר לנסות לכוון ל25% בעזרת הרו"ח אבל כיוון שזוהי עסקה יזמית שכללה השבחה ניכרת והנכס כלל לא הושכר יש סיכוי טוב שמס שולי.
 
לצפיה ב-'גם אני חושב שזה יהיה שולי'
גם אני חושב שזה יהיה שולי
19/05/2018 | 16:55
91
כמובן אני לא רו״ח בשום צורה, אבל לפי מה שתיארת מדובר בעסקה אקטיבית, לא פאסיבית.
לצפיה ב-'האם מחזיק ישירות או באמצעות תאגיד?'
האם מחזיק ישירות או באמצעות תאגיד?
08/07/2018 | 21:38
7
לצפיה ב-'דמי תיווך מקובלים'
דמי תיווך מקובלים
14/05/2018 | 07:48
25
222
שלום לחברי הפורום
זו ההודעה הראשונה שלי אי פעם. התענינתי ברכישת מספר נכסים בארה"ב. מה גובה העמלה המקובל אשר משלמים לחברה שמאתרת את הנכס ודואגת לפרוצדורה מסביב עד רישום הנכס בטאבו ומוצאת גם חברת ניהול (בתשלום לחברה ישירות) ומתווכת עם בנק אמריקאי לקבלת משכנתא.
מדובר על חברה שיושבת בארץ ונחשבת לאמינה מאוד.
תודה על היענותכם
לצפיה ב-'לא מקובל להשתמש בשירותים של חברות כאלה'
לא מקובל להשתמש בשירותים של חברות כאלה
14/05/2018 | 09:25
182
כי הם מייצגים את האינטרסים של עצמם ולא את שלך.
מה שמקובל זה לחפש איזור שאתה מעוניין להשקיע בו ולמצוא אנשי מקצוע מטעמך שילוו אותך בתהליך כמו ברוקר אמריקאי רשום, עו"ד, שמאי, אינספקטור וכו'
 
לצפיה ב-'דמי תיווך מקובלים'
דמי תיווך מקובלים
14/05/2018 | 11:35
10
172
הי, 
עלייך ללמוד היטב את נושא ההשקעות לפני שתעשה טעויות ותיפול למלכודות!  המונחים שאתה מכיר בארץ בנדל"ן, אינם תקפים לשוק הנדל"ן בארה"ב.
1. אין עמלה ברכישת נכסים בארה"ב.
2. יש עמלת מכירה  בארה"ב של בד"כ 5-6%.
3. אין טאבו בארה"ב, ואין צורך בעורך דין לביצוע עסקת נדל"ן. משתמשים בשירותי TITLE COMPANY המשרתת את המוכר ואת הקונה.
4. חברת ניהול - רצוי למצוא לבד, לפי מידותייך ודרישותיך.  יש רבות מסוגים שונים, באזורים שונים, ולסוגי נדל"ן שונים.
5. מימון אפשרי במוסדות מימון שונים, עם מגבלות שונות (לדוגמה אם אתה אזרח ארה"ב, או לא.
6. רצוי שתסמוך על עצמך בלבד, ולא על חברה בארץ או בארה"ב. ברגע שתסתמך על זרים, אתה נתון לחסדיהם וליושר שלהם (שספק אם קיים).  
7. אם תרצה ללמוד את הנושא  ולחסוך הרבה כסף (וכאב לב) פנה אלי בפרטי
לצפיה ב-'יש צורך בעורך דין'
יש צורך בעורך דין
14/05/2018 | 12:25
6
657
אם תרצה ללמוד את הנושא, תמשיך לשאול גם בפורומים כלליים.
 
פנייה בפרטי והסתמכות על מקורות בודדים ללא ביקורת היא לא דרך טובה להחכים.
לצפיה ב-'ייעוץ'
ייעוץ
14/05/2018 | 17:18
5
133
צבי, האם התכוונת למגיב כלשהו שאסור להסתמך על ייעוץ פרטי אלא לקרא בפורומים. יש כל כך הרבה אינפורמציה שפשוט אפשר לטבוע. לפעמים רצוי לשמוע ממקור ראשון של אדם שבטח השקיע ויכול לשתף אותי בתובנות שלו. לא כך? 
לצפיה ב-'הכוונה של צבי היא שכשמישהו אומר לך "בוא נדבר בפרטי" - תחשוד.'
הכוונה של צבי היא שכשמישהו אומר לך "בוא נדבר בפרטי" - תחשוד.
14/05/2018 | 18:13
3
141
יש כאן בפורום אדמים שהשקיעו ומשתפים את כולם - בפורום ציבורי ופתוח - בתובנות שלהם.
ויש כאן גם משתתפים שאומרים לשואלים "בוא, בוא נלך הצידה ונדבר בפרטי בלי שאף אחד אחר ישמע".
 
ההבדל המרכזי שאני מצאתי בין שני סוגי האנשים הוא שהסוג הראשון אינו מתפרנס ממכירת שרותים \ נדל"ן למשקיעים,
והסוג השני כן מתפרנס מזה.
 
במילים פשוטות - בהרבה מקרים, מי שמזמין אותך לבוא איתו הצידה לשיחה פרטית רוצה למכור לך משהו. 
 
אחת התובנות שלי בנושא היא שיש שתי שיטות מרכזיות בעולם למכור סחורה.
 
כשהסחורה אטרקטיבית ונחשקת - היא מוכרת את עצמה. כל מה שאתה צריך לעשות זה לפרסם את זה שאתה מוכר אותה - ואנשים יעמדו בתור כדי לקנות, ויריבו ביניהם מי מציע לך יותר כסף עבורה.
 
וכש"לכלה יש גיבנת" - אותו אחד שרוצה למכור לך אותה עובר לשיטת "טימטום הלקוח". הוא מנסה להביא למצב שבו אתה נמצא אחד על אחד מולו - ואז "מנפח לך את הראש" בכל כך הרבה מלל שאתה משתכנע שבעצם "גיבנת" זה יתרון בשוק, ושהסחורה שיש לו למכור לך היא מציאה לא נורמלית.
זו שיטה עתיקת יומין - אם אתה מספיק מבוגר אתה זוכר מן הסתם שכך מכרו פעם בישראל את מיזמי ה"קלאב הוטל". 
 
לצפיה ב-'רמת דיון גבוהה'
רמת דיון גבוהה
15/05/2018 | 00:48
2
153
היי חבר'ה, באמת אני מתפעל ברמות מרמת התגובות של האנשים בפורום. באמת כבוד. אפשר לזהות מיד את האנשים הוותיקים עם העצות החכמות והמועילות. לקחתי באמת לתשומת לבי חלק גדול ממה שנכתב בתגובות. באמת אין פסול לקחת גוף שמטפל לך בכל הפרוצדורה כמובן תמורת עמלה הוגנת, והוגנת אומר שאתה משלם את הסכום ואתה שלם עם עצמך לגמרי. מצד שני ומתוך מה שקראתי הרי אין טוב ממראה עיניים לפני קניה וטוב לשאול ולחקור בעצמך ולא להאמין לכל מה שאומרים לך. באחת התגובות שאלו אם יש לי מה להסתיר ואני אומר שלא. מדובר על 3 נכסים. 2 על הנייר ממש לפני תחילת בניה ואחד חדש לקניה מיידית. מדובר בבתים פרטיים באוקלהומה במחיר ממוצע של 190000 דולר לכל אחד. חשבתי ושקלתי וההחלטה היא לנסוע ולבדוק את הסביבה, היזם, הקבלן וחברת האחזקה לפני שאני שם דולר אחד. אין לי כל ידע מוקדם על המקום או הסביבה. אשמח אם מישהו יודע יותר ממני. מדובר על פרברי אוקלהומה סיטי במתחמים חדשים לגמרי בערים קיימות. בכל מקרה מודה ומוקיר על העצות החכמות שקיבלתי ובטח עוד אקבל בפורום זה. 
לצפיה ב-'משהו דומה לזה?'
משהו דומה לזה?
15/05/2018 | 09:59
1
116
 
שים לב להבהרה שיש להם באתר:
"הבהרה כללית – חברת Better Coast Capital מספקת שרותי יעוץ  ולא מוכרת או רוכשת נכסי נדל"ן. אנחנו מייעצים לגבי הזדמנויות בשוק הנדל"ן. התחזיות המתוארות כאן מבוססות על מידע ממקורות צד שלישי הנחשבים לאמינים בזמן כתיבתן  אך אין לראות בכך הבטחה להתממשות התחזיות בכל צורה או אופן. שיעורי ריבית משכנתא ועלויות אחרות הוערכו על בסיס מידע גלוי לציבור אבל יכולות להשתנות אם לפני רכישה או במהלך הבעלות על נכס. מרכיבים אשר עלולים להשפיע על תחזיות אלו מלהתממש יכללו שינויים בשוק הנדל"ן בכלל, שינויים בריביות ובתנאי משכנתאות, שכירות יכולה להשתנות מעת לעת או ביקוש לנדל"ן בין אם לשכירות או לבעלות, שיעורי מיסוי על הנכס או בכלל, כן עלויות בניה, שינויים בגין הקבלן הבונה אשר יכול שלא לסיים את הבניה מסיבות שונות, חריגות בניה, או כל פקטור אחר שלא את כולם ניתן לחזות. חברת Better Coast Capital אינה אחראית על שינויים אלו, או אלראית על מימוש תחזיות אלו. חברת Better Coast Capital אינה יועץ פיננסי רשום. כל משקיע אמור להתייעץ עם היועץ הפננסי הרשום שלו אם השקעה מהסוג הזה מתאימה להם"
 
כלומר- ליועץ הזה אין שום אחריות כלפיך. לדעתי, יועץ כזה הרבה יותר דומה למשווק. צריך מאד להיזהר מכאלה. בסוף התגובה אני אראה לך את זה מספרית.
 
זה רעיון טוב לטוס לפני השקעה בהיקפים כאלה.
בקנייה על הנייר אתה חייב חייב חייב עורך דין.
כדאי כן לקחת שמאי, או מישהו אובייקטיבי שיידע לתת לך פרמטרים משמעותיים לגבי השוק.
לפעמים מגיע יזם, קונה קרקע, עושה פרצלציה, משווק לישראלים (ע"י יועצים למיניהם) על בסיס תחזית מאד אופטימית, ועושה אקזיט לפני שבנה משהו. כשהתחזית לא מתממשת זו כבר בעיה של המשקיעים שמוצאים את עצמם שבויים של היזם.
חשוב לדעת מה שווי הקרקע שאתה קונה (זה מה שיש לך ביד בקנייה על הנייר).
חשוב לדעת כמה בנייה יש באזור.
חשוב לדעת מה עלויות הבנייה באזור.
 
באופן כללי, חשוב שתבין איך שינויים בריבית משפיעים בתרחישים שונים (עיכובים בבנייה, חריגה בעלויות הבנייה, מימון מחדש, מכירה).
 
שים לב לחלק ההנחות בפרוייקט לדוגמא שהבאתי למעלה:
"עליית ערך שנתית 6%
קצב עליית שכ"ד שנתי 4%
קצב עליית הוצאות שנתי 2%
הפרשה לאחזקה וזמן לא מושכר 5% משכ"ד"
 
קודם כל, למה שהשכירות תעלה יותר מההוצאות? צריך נימוק ממש טוב (נניח תחזית של הפד) כדי להניח מראש שהשכירות והעלויות באזור מסויים יעלו מהר יותר מהאינפלציה בארה"ב.
אם האינפלציה בארה"ב תהיה סביב 2%, הריבית בארה"ב תעלה במהלך אותן 5 שנים (לזה בדיוק הפד מחכה).
אם השכירות וההוצאות יעלו באופן דומה (2%), אז ההכנסה התפעולית תעלה בקצת יותר מ-10%.
מוצגות בדוגמא 2 אופציות למשכנתאות. ניקח אופציית אמצע (סביב 55% אחוז משכנתא).
תשלומי המשכנתא יהיו סביב 50% מהרווח התפעולי שמוצג שם (זה די באמצע בין 2 האופציות). לפי התנאים שהוצגו שם (ריבית 5.5% ולוח סילוקין של 30 שנה) אחרי 5 שנים בערך 7% מהקרן של המשכנתא תוחזר.
אם הריבית תעלה ב-2% על פני אותן 5 שנים, החזר המשכנתא של מי שיקנה ממך את הנכס (בהנחה שהוא ייקח הלוואה בדיוק כמו יתרת הקרן באותו זמן) יגדל ב-14% (הוצאות הריבית יגדלו אפילו יותר, אבל נקל על נמרוד כרגע).
התוצאה- התזרים מהנכס יגדל רק ב-2% בכל התקופה (כשהאינפלציה היא 10%).
העלייה בשיעור ההיוון (לפחות עוד 2%, כמו עליית הריבית) תגרום לירידת ערך משמעותית מאד (כמה? תלוי בשיעור ההיוון. אני לא נכנס לזה כי את הנקודה כבר הבהרתי).
בכל מקרה, הוא לקח בחשבון עליית ערך מצטברת של כ-33%, כשלפי נתוני הדוגמא שלו תהיה דווקא ירידת ערך משמעותית. המינוף גורם למשמעות של זה רק לגדול.
 
עכשיו, אפשר לתקוף את הניתוח שלי מכל מיני כיוונים.
להוריד קצת מפה ולהעלות קצת משם. השורה התחתונה תישאר זהה.
לדעתי, רוב מי שמבין קצת כלכלה ופיננסים, יגיד לך שההנחות האלה הן בלתי סבירות, ושהן שם מסיבה אחת בלבד. לנפח את שווי הנכס.
מי שלא מבין בדברים האלה עלול להאמין שההנחות האלה סבירות, ולקנות את הנכס במחיר מנופח. הקרקע לא תגיד לו שיש בעיה, וגם לא הקבלן או היזם.
לכן שווה ל"יועצים" לתפוס אותו בפרטי. לכן גם שווה להם לנתק בינו לבין אנשי המקצוע ששומרים עליו.
לצפיה ב-'צבי יקר'
צבי יקר
15/05/2018 | 11:10
81
קטונתי מלהכנס לכל החישובים האלה, האמת הם די מורכבים בשבילי. אני מסתכל במאקרו. אגב, הנכסים נמצאים כעשרים דקות נסיעה מאוקלהומה סיטי ובמדינת אוקלהומה, בסביבות אדמונד. המסקנה הסופית שלי בנושא זה היא שאין טוב ממראה עיניים, אני מקווה למצא את ההזדמנות הראשונה לטוס לשם ולבחון במה מדובר. בכל מקרה תודה ששיתפת אתה ואחרים בפורום מידיעותיכם ומחוכמתכם בנושא. כשאחזור משם אשמח לשתף במסקנות שלי. 
לצפיה ב-'לא מישהו ספציפי'
לא מישהו ספציפי
14/05/2018 | 22:54
84
שים לב גם להודעה מהנהלת הפורום למעלה.
אתה חדש בתחום, ולכן מגיע לדיון בעמדת נחיתות.
משתלם לך שיותר עיניים יבחנו את התשובות שאתה מקבל.
יש תעשייה של יועצים/מנטורים/קואצ'רים שרבים מאד מהם לא שווים כלום.
מי שבוחר לתת עצות רק בפרטי- בדרך כלל יש לו סיבה.
 
אני חושב שאם אתה קונה נכס בפעם הראשונה (ועוד לוקח משכנתא) אז כדאי מאד להשקיע בעורך דין שייצג אך ורק את האינטרסים שלך.
אני מכיר יותר מדי אנשים שלא עברו על מסמכי העסקה שהם חתמו עליהם (כולל מול משווקים שהונו אותם, והפרשיות עדיין לא התפוצצו בפומבי), או שהרישום של העסקה שלהם היה בעייתי כי הם הסתמכו על עורך הדין של המוכר/המשווק.
העלות של הסדרה בדיעבד היא אדירה.
 
תקרא כמה שאתה יכול ובאופן ביקורתי. גם אם תקרא כמה חודשים אחורה בפורום זה יתרום לך.
הייתי דואג להצליב מקורות (ומקפיד שלא לקחת רק את המקורות הזמינים והאינטרסנטיים ביותר- אנשים שמתפרנסים מזה שאנשים כמוך משקיעים בארה"ב).
לצפיה ב-'לפעמים יש צורך בעורך דין'
לפעמים יש צורך בעורך דין
14/05/2018 | 16:40
74
זה תלוי מאוד באזור/נכס וכו'.
לצפיה ב-'.'
.
14/07/2018 | 15:02
1
13
אשמח לטלפון/מייל
לצפיה ב-'מענה לעומר'
מענה לעומר
14/07/2018 | 19:31
1
Tedkovits@gmail.com     טל.  050-6969222.   כרגע בחו"ל, אשוב ביום רביעי.   אשמח לעזור.
לצפיה ב-'אין סכום מקובל כי זה לא שירות מקובל'
אין סכום מקובל כי זה לא שירות מקובל
14/05/2018 | 12:21
80
זו דרך מאד מסוכנת לקנות נכס. אמריקאים לא קונים ככה את הבתים שלהם. תאמין לי שהזמן שלהם לא פחות יקר משלך, ועדיין רובם המכריע בוחר להתמודד עם כל הכאב ראש שכרוך בקנייה.
 
כתבת שהחברה נחשבת אמינה.
יצא לי לראות הרבה חברות בתחום הזה ש"שמן הלך לפניהם", אבל בפועל זה לא היה מוצדק.
בדרך כלל אנשים מסתמכים על הייחוס של בעלי החברה ו/או הנראות שלו (מצגות, משרד, חליפה, מזכירה, וכו') ו/או יח"צ (ראיון לטלוויזיה, כתבה בעיתון) ו/או המלצות של חברים שלא בדקו לעומק (גם אם החבר מקבל כבר שנתיים את הצ'ק, זה לא אומר שהחברה אמינה. גם אם היו עסקאות שבהן הוא הרוויח כסף זה לא אומר שהחברה אמינה).
 
כל החברות האלה לא מפוקחות (לא פה ולא שם), וכבר יצאו מספיק אזהרות לגביהן. מציע לך לגגל על שורט טרייד וג'נרל טרייד. שני סיפורים מהימים האחרונים על חברות לכאורה אמינות ולא מפוקחות (ולא חסרים סיפורים כאלה על חברות שמשווקות נדל"ן בארה"ב). תראה את התוצאות, ותראה את המאמצים שהחברות האלה עשו כדי לגרום ללקוחות לבטוח בהן.
 
אגב, למה לא כתבת את שם החברה? אני לא אקפוץ למסקנות. אולי יש לך סיבות טובות, אבל זה לכל הפחות מוזר.
 
לגופו של עניין- מאחר ולפחות רוב (אם לא כל) החברות האלה הן נזק טהור ללקוח, הן צריכות לשלם לך כדי שיהיה שווה לך לקחת את השירות שלהן. לכן המחיר שמקובל עליהן לא רלוונטי.
 
אם אתה מוצא דג זהב שבאמת (ב-א-מ-ת) מביא 12% תשואה ריאלית בשנה אחרי מינוף ובלי התעסקות, לדעתי שווה לך לשלם אפילו תוספת של שליש מההון העצמי (זה יביא אותך לתשואה של 9% ריאלי על הכסף שלך).
לצפיה ב-'הקו הרווח בפורום'
הקו הרווח בפורום
14/05/2018 | 17:38
11
98
עמי היקר. התשובות שקיבלת עד כה הן בהחלט העמדה המרכזית (והמושמעת היטב) של חברי הפורום הפעילים שמבינים משהו בתחום. הם מייצגים קו תקיף די לוחמני ולעיתים יש יגידו גם קצת אלים שאומר: השקעה בארה"ב היא מורכבת, לא פשוט להרוויח, בלתי אפשרי להרוויח היום הרבה (הרבה פחות מ- 10%). כדי להצליח באמת צריך ללמוד, לשהות באיזור ההשקעה, לעבוד לבד, לבצע מחקר שוק ובדיקה בלתי תלויה של הנכס, ללא מתווכים מישראל, להתקשר עם עו"ד, רו"ח, שמאי וקבלן ולמצוא ספקים בכוחות עצמך, בעיקר למצוא חברת ניהול בעצמך. להשקיע מעל 150K$ ועדיף יותר מנכס אחד כי פחות מזה לא שווה את ההשקעה והבתים הזולים הם זבל מסוכן. מי שלא מבין ואין לו זמן או מספיק כסף או יכולת ללמוד לעומק - שלא יתקרב.
אני באמת סבור שרובם אנשים טובים וישרים בעלי כוונות טובות. הם כנראה צודקים והם אומרים את עמדתם בד"כ מתוך ניסיון של ישראלים שקיבלו בראש מכל מני עסקאות של 60K$ שבהם לא סיפרו להם שהבית מול הים אבל מהצד של הים והשיפוץ הקטן הפך לגדול והטרמיטים אכלו את הגג והמס למשקיעים כפול ויש חצי שנה בלי שוכר כי הקודם שעזב בגלל רטיבות והסקה לא תקינה, שבר את כל הבית...
קטונתי מלדגדג את קצה הבנתם המקצועית וניסיונם של האנשים החשובים האלה, אבל לדעתי בדיון הנ"ל הם קצת מגזימים ולוקים בחד צדדיות קיצונית ולכן כדאי לקחת בחשבון שייש שיקולים נוספים.
כולנו שונאים מתווכים, הם גוזרים קופון כסוכני ביטוח, מתווכי נדלן, סוכני נסיעות ומכוניות, כבנקים המתווכים בין מלוים ללוים, אפילו הקימעונאים בירקות מרויחים יותר מהחקלאים. אבל מה הברירה? עובדה שיד 2 לא מספיק ורובנו הולכים למגרש, ואף אחד לא הולך לבנק החברתי. אז מי שיכול מדלג על הסוכן ומרויח את דמי התיווך אבל לא כולם יכולים ולפעמים נעדיף לשלם כדי שמישהו יעשה בשבילנו חלק מהעבודה ואם אני מרוויח אז שיהיה לו לבריאות. לכן לדעתי, הפסילה הקטגורית של חברות התיווך הישראליות היא מוגזמת ושגוייה.
צריך להקפיד להבין מה בדיוק העסקה ועל מה משלמים, חובה שתהיה שקיפות, כדאי לעשות בדיקות עצמאיות בלתי תלויות, לעמוד על הסכם הוגן ולא חד צדדי ויש עוד הרבה דברים לבדוק ולבחון.
אבל לפעמים מישהו רוצה להפנות לאפיק הזה חלק מכספו ואין לו יכולת להתעסק במה שכרוך בה, האם האופציה היחידה שלו היא תעודות סל או פוליסות השקעה של חברות הביטוח?
אני אומר את זה בתור אחד שהשקיע לכאורה לבד בלי חברה מתווכת. עשיתי  הרבה טעויות ולמרות זאת אני מרוויח מהעסקאות שלי, בעזרת השם, עם הרבה מזל ובזכות אנשים שבחרתי להיות שותף שלהם. הייתי בהרבה פגישות מגעים ומו"מ עם החברות הישראליות הללו החל מקרן הגשמה ועד כל מני חאפרים ומקצוענים ברמות שונות - ולא השתכנעתי. מצד שני אם הייתי נכנס לחלק מההצעות שקיבלתי ב 2011-2012 הייתי מרוויח הרבה יותר גם אם המתווכים היו גוזרים עלי  קופון יפה.
לסיכום אני לא מנסה לשכנע את עמי או מישהו שהחברות הישראליות זה טוב ומומלץ אבל חשוב להבין שייש מספר צדדים למטבע.
לצפיה ב-'אבל זה בדיוק העניין - אנחנו ב 2018, לא ב 2011.'
אבל זה בדיוק העניין - אנחנו ב 2018, לא ב 2011.
14/05/2018 | 17:55
105
מי שהיה לו את החזון ו\או האומץ ו\או המזל ונכנס לשוק הנדל"ן למגורים בארה"ב שנתיים שלוש שאחרי המפולת - בהרבה מקרים הרוויח יפה.
גם אם לא הבין עד הסוף מה הוא קונה או איפה הוא קונה.
הגאות בשוק הרימה את כל הסירות - כולל את הסירות הרקובות והמתפוררות, והסירות שדולפות מיים.
 
מאז עבר כמעט עשור.  הגאות התמתנה - ובהרבה מקומות בת'כלס נעצרה. הריבית על האשראי והמשכנתאות במשק עולה כל רבעון, ואם אני מסתכל במדדים של התחום כמו מדד קייס שילר - בשווקים הספציפיים שבהם "העדר" הישראלי משקיע את כספו (כלב-לנד אוהיו, דטרויט מישיגן, ג'קסונוויל פלולידה וכיוצ"ב) כבר מתחילים לראות ירידות.
 
כדי להרוויח כסף בנדל"ן מגורים היום - צריך לדעת הרבה יותר ממה שצריך היה לדעת לפני עשר שנים. 
לצפיה ב-'זה מה שכתבת'
זה מה שכתבת
14/05/2018 | 23:43
1
86
האנשים האחרים שמתבטאים בפורום רואים שחורות. ככל הנראה זה בגלל ניסיון דל (בניגוד לשלך, אני מניח?) וגרוע.
 
ואז אתה נותן שורה של דוגמאות לאנשי מקצוע:
סוכני ביטוח- מפוקחים
מתווכי נדל"ן- מפוקחים
סוכני נסיעות- מורשים (מקצוע גוסס)
סוחרי רכב- מפוקח
בנקים- מפוקח
קימעונאים בירקות- מפוקח. חוצמזה, אין מה להשוות בין קנייה של 100 שקל בסופר לקנייה של 100,000$. קנית פעם ביטוח למלפפון? מקסימום נפלת על מלפפון מקולקל.
 
החברות הישראליות האלה לא מפוקחות, והן מנהלות את קבלת ההחלטות של המשקיע על סכומים משמעותיים עבורו.
בעלי המקצוע בארה"ב (שמאי, עו"ד, מתווך, מהנדס בניין) כן מפוקחים.
הפיקוח הזה נועד להגן בדיוק על הלקוח שלא מבין.
למה לו לוותר עליו? אפשר לקחת יועץ לא מפוקח (גם ישראלי), ועדיין להגן על עצמך עם אנשי מקצוע מטעמך.
 
עוד כמה תיקונים:
  • אני הייתי נגד תשלום למתווכים? כתבתי במפורש שאם הייתי מוצא דג זהב (ישראלי, קונגולזי, מה שלא יהיה) שבאמת מביא תשואה, הייתי משלם לו הרבה מאד. רק צריך לוודא שהוא באמת מביא תשואה ולא חרטטן
  • גם אני וגם בוסטון לא התעסקנו בנכסים של 60,000$
  • אם היית נכנס לרוב המוחלט של ההצעות שהמתווכים הציעו לך ב-2011 לא היית מקבל אפילו קרוב למה שהיית מקבל על השקעה ב-S&P 500
אבל בוא נלך על הקו שלך- יש 3 משווקים ישראליים שאתה ממליץ עליהם?
לצפיה ב-'מסכים עם סימונה,'
מסכים עם סימונה,
15/05/2018 | 12:55
62
99% מהאנשים כאן נקטלים ונענים בטון מזלזל ופוגעני
עקב זה אני לא משתף כאן מהידע והניסיון שלי - אין טעם.
גם אם כוונת המגיבים חיובית היא נעשית בצורה מכוערת.
לצפיה ב-'בוסטון וצבי - אתם עושים עבודת קודש'
בוסטון וצבי - אתם עושים עבודת קודש
15/05/2018 | 13:53
7
92
בוסטון - אני לחלוטין מסכים איתך במעט שאני מבין שהשוק היום לא דומה ל- 2011 והגיאות לא יכולה להמשיך בקצב הזה. מאידך, אני משוכנע שלמשבר הבא שיבוא (והוא יבוא בוודאות, ההתמכרות לאשראי צרכני בעולם המערבי היא מטורפת ומסוכנת) יש קצת יותר זמן ממה שאתה צופה והוא יגיע מכיוונים פחות טריוויאלים.
אני רק אומר שאי אפשר לפסול את התחום על הסף וכפועל יוצא גם את השימוש במתווכים. וזה למרות שלאנשים מקצועיים ובעלי יכולות גבוהות יותר המתווכים האלה יקרים ומיותרים ובד"כ וחמור מכל בניגוד עניינים.
צבי - הניסיון שלי הוא באמת דל -  כלום ושום דבר באופן יחסי. ניסיתי להביא את עצמי כדוגמא הפוכה למישהו חסר ניסיון שהשקיע לבד באופן כמעט מרושל ואם הצלחתי (ממש בקטנה) זה למרות הטעויות ובעזרת השם. (אני למשל כן קניתי נכס בג'רסי ב- 60K)
רוב אנשי המקצוע שציינת לא באמת מפוקחים. הפיקוח על הבנקים לא מביא (אפילו להיפך) לירידת מרווחי התיווך באשראי. הפיקוח על הביטוח לא ממש מונע מסוכנים למכור לך ביטוח רפואי שהוא כפל על הביטוח הממלכתי או להעביר אותך שלא לצורך לקופת גמל אחרת רק כי העמלה שלו בה גבוהה יותר(הם משתפרים אבל עד היום מכרו הרבה זבל בתחום). ואלו שני הענפים היותר מפוקחים מתוך הרשימה. (ולשם האנקדוטה- ההוצאה שלי על מזון היא כ- 1.5-2K$ בחודש תעשה לבד את החישוב שכמה הולך לקימעונאי)
אנחנו משתמשים בתיווך לגשר על פערי מידע, זמן, מקצועיות ומשאבים נוספים.
מי שקונה בית בארה"ב להשקעה חזקה עליו שהוא "משקיע מתוחכם". שיבדוק טוב טוב לאן הוא נכנס ויגדר את הסיכונים שלו ויבחן את ההתקשרויות שלו עם בעלי מקצוע ובפרט מתווכים.
השורה התחתונה היא שאין לי שלושה מתווכים טובים ואפילו לא אחד שאני ממליץ עליו אבל  הייתי מעדיף דיון שבו אנשים יחשפו כאן הצעות שקיבלו מכאלה מתווכים (בניגוד לדיבור בצד "בפרטי") והמקצוענים כאן ינתחו אותן ויתקפו את נקודות החולשה שבהן וכנל את המציעים/מתווכים עצמם ולא שנפסול באופן קטגורי את השימוש במתווכים האלה.
 
לצפיה ב-'מסכים לגבי השורה התחתונה'
מסכים לגבי השורה התחתונה
15/05/2018 | 16:12
1
77
מצד שני, אם משווקים מעלים לפה דברים הזויים, ולא נתקוף אותם, זה גם לא טוב.
 
שוב- אני לא מתנגד למתווכים. שמאי, מהנדס, ועורך דין זה גם סוג של מתווך. אני לגמרי בעד.
 
מטרת הפיקוח והרישוי היא לא להוריד את המחיר (יש שיאמרו שזה משיג בדיוק את ההיפך. הרגולציה מונעת ממתחרים להיכנס. הזכרת את הבנקים) אלא לשמור על האיכות.
הפיקוח והרישוי מאפשרים סנקציות והוצאה מהמגרש של שחקנים רעים. לפעמים הם גם מאפשרים תביעה כנגד חברת ביטוח.
 
לגבי המזון- אם תרצה לקנות כל שבוע ישירות מהחקלאים והיצרנים השונים, עלויות העסקה (כולל הזמן שלי ושל החקלאי) יהיו פי כמה מאשר קנייה אצל הקמעונאי. זה לא המצב ברכישה של נכס ב-100,000$. ברכישה מורכבת ויקרה כזו שווה לך להתעמק יותר (כפי שעשית. אני מניח שאתה לא עושה סקר שוק כל כך מקיף לפני קנייה בסופר).
שוב, אני לגמרי בעד לקחת מתווכים לעסקה כזו. רק שיעבדו בצד שלך ובנפרד אחד מהשני, ולא שירכז וינהל אותם גורם שהאינטרסים שלו עלולים להיות הפוכים לשלך. אלה טעויות שאנחנו רואים כמעט בכל פרשיה שמתפוצצת (ענבל אור, גלובאל פאראגון, TGI, קרן קלע, ועוד).
 
חלק גדול מהמשווקים של נדל"ן אמריקאי בארץ לא פונים למשקיע המתוחכם (להגשמה יש אלפי משקיעים. לא במקרה אתה לא בתוכם), והרבה מהם מצליחים לגייס. כשרף הכניסה הוא בין חמישים למאה אלף דולר, אין סיבה להניח שהמשקיעים מתוחכמים.
 
בשנים האחרונות נתקלתי בהרבה מאד משקיעים לא מתוחכמים. חלק גדול מהם לא עברו בכלל על מסמכי העסקה, ולא הכירו פרטים מהותיים בנוגע לעסקה שהם השקיעו בה חלק גדול מאד מהכסף שלהם.
 
במקרה הזה השואל החליט לטוס וכל הכבוד לו. אני עדיין חושב שהוא צריך שמאי ועורך דין מקומיים מטעמו שיעברו על התכנית העסקית ומסמכים העסקה ויתנו חוות דעת מקצועית.
לצפיה ב-'Boston Guy, צבי, סימונה והשאר'
Boston Guy, צבי, סימונה והשאר
15/05/2018 | 16:58
64
לסיכום הזמני של הדיון עד כה אני רוצה להודות לכל המגיבים, מודה מקרב לב לכולכם על התגובות החכמות, המחכימות והמועילות שקיבלתי פה תוך זמן קצר ביותר. אין ספק שאקח לתשומת לבי חלק נכבד מהעצות הטובות שכתבתם ואני רוצה להודות לכל אחד ואחד מכם. אמשיך לעקוב אחרי תגובות שלכם בפורום הנכבד ואמשיך ללמוד, אין ספק. אדווח גם כשאחזור מביקור בארה"ב ואם זה מעניין אשתף את הפורום במסקנותיי. 
תודה. 
לצפיה ב-'דעותינו חלוקות בנושא "חזקה על משקיע נדל"ן שהוא מתוחכם".'
דעותינו חלוקות בנושא "חזקה על משקיע נדל"ן שהוא מתוחכם".
16/05/2018 | 02:24
4
90
אתה כותב: "מי שקונה בית בארה"ב להשקעה חזקה עליו שהוא "משקיע מתוחכם" ".
הביטוי "חזקה עליו" בא מלשון חז"ל, ומשמעותו "ניתן לסמוך עליו שהוא כזה".
 
אבל כאן בפורום אנחנו רואים שוב, ושוב, ושוב - שזה לא המצב. להפך - המצב רחוק מזה. 
 
לעניינינו: פותח השירשור הזה כתב באחת מהודעותיו שהוא מתעניין בהשקעה בפרבר של עיר במידווסט שמעולם לא היה בה, הוא לא מכיר אותה ולא יודע עליה בת'כלס כלום.
ולא, הוא לא מדבר על לקנות איזושהיא חורבה ב 60,000$.
הוא מדבר על השקעה גדולה פי 10 מזה.
הוא כתב שהוא חושב לרכוש 3 בתים שכל אחד מהם יעלה כ 200,000$ - כלומר מתכנן להשקיע סכום של כ 600,000$ - יותר מ 2 מליון ש"ח.
ומה שקצת שבר אותי - בתשובה למטח של עובדות ונתונים שצבי כתב, הוא הגיב "קטונתי מלהכנס לכל החישובים האלה, האמת הם די מורכבים בשבילי. אני מסתכל במאקרו". 
 
לצפיה ב-'עלית על נקודה חשובה'
עלית על נקודה חשובה
16/05/2018 | 10:30
71
ניכר שאתה כנראה למדת מימון בצורה זו או אחרת, כמעט כל המשקיעים כלל אינם יודעים כיצד לחשב תשואה ועוד יותר גרוע: דיברתי עם הרבה משווקים ישראלים וגם הם אינם יודעים לחשב אותה (או שמטעים בכוונה).
 
לצפיה ב-'אני מקווה שזו דרכו המנומסת לכתוב "צבי, שחרר. אתה חופר"'
אני מקווה שזו דרכו המנומסת לכתוב "צבי, שחרר. אתה חופר"
16/05/2018 | 17:23
1
83
לא להיכנס להשפעות של משתני מאקרו (ריבית ואינפלציה) על עסקת בנייה ממונפת כי אתה "מסתכל במאקרו", זה בעייתי מאד.
יכול להיות שההשקעה שלו שונה, אבל די ברור שיש מאפיינים דומים.
אני חושב שמי שלא רוצה להיכנס לחישובים, או שייקח מקצוען אובייקטיבי שיעשה את החישובים בשבילו, או שלא ינהל לעצמו את ההשקעות (בטח ובטח שלא יילך להשקעות לא מפוקחות).
 
aenof- קשה להאמין שמי שכתב את התכנית העסקית שניתחתי, לא ידע מה הוא עושה. בהרבה מקרים משתמשים באנשי מכירות שבאמת לא מבינים (לפעמים הם אפילו משקיעים בעצמם), רק כדי שאם וכאשר העסק יתמוטט, אך אחד לא יוכל להאשים את מי שעמד בקודקוד שהוא זה שהטעה.
הוא הרי כתב שאלה רק הנחות ולא הבטיח כלום.
מה זו אשמתו אם המשקיע לא קרא, או איזה איש מכירות נסחף?
לצפיה ב-'אווו תתפלא'
אווו תתפלא
16/05/2018 | 20:31
55
כמעט (כל?) המשווקים שדיברתי איתם מחשבים תזרים (אופטימי מאד)=תשואה, אז או שהם מטומטמים, או שהם משחקים אותה מטומטמים.
אגב לכולם הצעתי הצעה דומה: אני מוכן להשקיע יחד עם המשווק, כלומר שישים גם הוא כסףף  עד היום אין מישהו שהרים את הכפפה...
 
לצפיה ב-'קטונתי... '
קטונתי...
12/06/2018 | 09:42
10
Boston Guy יקר. 
היום פתחתי שוב את השרשור וראיתי עוד תגובות ואני מתרכז דווקא בתגובה שלך. 
כתבתי במלא הכנות בתגובה לפוסט של צבי שהיו בו הרבה נתונים שהצליחו לסחרר אותי וכתבתי שאני מסתכל במאקרו, נכון. ניתחתי את העסקה המוצעת שלי בצורה יסודית, ולא ע"י חישוב תשואה כפי שעושים רוב האנשים,  והיות ושני נכסים מתוך השלושה ממונפים בחמישים אחוז ובהנחה שאשכיר אותם במחיר מכסימאלי וגם מינימלי( הפרש של 200 דולר) ובנוסף חישוב של השכרה של 10,11,או 12 חודשים בשנה וקיבלתי תוצאות ברורות לפחות בתאוריה. דבר אחד שהפריע לי הוא גובה העמלה שמקזז סכום נכבד מהתשואה, והשני שהגעתי אליו לאחר קריאת התגובות של האנשים בפורום והוא עוד יותר חשוב, לראות את הנכס פיזית, לקחת עו"ד מקומי ולבדוק טוב טוב את העיסקה, ועל כך אני מודה גם לך על העצות החכמות ועוד דברים. מקנא קצת ביידע העצום שלך את התחום. 
לצפיה ב-'התיחסות הממשל'
התיחסות הממשל
13/05/2018 | 11:24
8
157
יש פה מישהו  שעשו לו בעיות בכניסה לארהב? מי שמשקיע בארהב נאלץ להגיע לשם לעיתים תכופות, לפעמים גם לזמנים ארוכים, מה הפתרון?
לצפיה ב-'רבים מהישראלים שמשקיעים בארה"ב לא ביקרו בה אפילו'
רבים מהישראלים שמשקיעים בארה"ב לא ביקרו בה אפילו
13/05/2018 | 18:21
7
152
ואלפים אחרים ממשקיעי הנדל"ן האלו מגיעים לארה"ב בקושי פעם בשנה, וגם זה לשבועות בודדים.  
לאנשים שמשקיעים לרוב יש חיים בישראל, מחויבויות בישראל, לפעמים אפילו עבודה (אחרת) בישראל - והם לא יכולים, גם אם ירצו, להעדר מישראל לעיתים תכופות ולזמנים ארוכים.

לכן, המשפט שלך שאומר "מי שמשקיע בארה"ב מגיע לעיתים קרובות ולזמנים ארוכים" פשוט לא נכון.

מצד שני, יש לי המון חברים מישראל בתחום ההיי-טק שמגיעים לארה"ב לנסיעות בענייני עבודה לעיתים קרובות - יש כאלו שמגיעים כל חודש ולפעמים אפילו יותר.  כן, לפעמים עושים להם בעיות בכניסה - וצריך שיהיה לך הסבר משכנע והוכחות שאתה לא עובר על החוק בארה"ב בכך שאתה עובד בה בצורה לא חוקית.  למשל - הסבר עם אסמכתאות איך אתה יכול להיות כל כך הרבה זמן בארה"ב בלי לעבוד, הוכחות לכך שיש לך עבודה סדירה בישראל וכיוצ"ב.
לצפיה ב-'ובכל זאת'
ובכל זאת
13/05/2018 | 20:21
6
98
בעיות בכניסה מבחינתי זה ביטול הויזה, לא תחקיר, יש מישהו שביטלו לו את הויזה?
או יודע יותר מה הסיכוי לזה? הרי להוכיח שאתה לא עובד שם זה קל, אבל להוכיח שאתה לא מתכוון להגר זה ביטלתי אפשרי, אם אין לך ילדים.
ובכללי, הרשויות אוהבות את עניין הנדלן או לא כל כך?
לצפיה ב-'מה זה תקופה ארוכה אצלך?'
מה זה תקופה ארוכה אצלך?
13/05/2018 | 22:07
73
יש לך ויזה חוקית, אתה עומד בתנאי השהות, לא עובר את הזמן המותר, יש לך קשר לישראל (כבר הוכחת זאת כי יש לך ויזה), לא עובד בארהב, יש לך כרטיס טיסה חזרה(?). האם כל זה נכון?
אם כך לא רואה סיבה לבעיה.
והרשויות לא מכירות במושג ׳אהבה׳. לא ברור לי מה אתה מתכוון בשאלה הזו.
הן כן מכירות במושג ׳חוקי׳
לצפיה ב-'כן, קרה שהחזירו אנשים לישראל וביטלו להם את הויזה'
כן, קרה שהחזירו אנשים לישראל וביטלו להם את הויזה
14/05/2018 | 06:02
4
86
וגם בהודעה הנוכחית שלך יש משפט מאוד לא מדוייק, לדעתי.
המשפט "הרי להוכיח שאתה לא עובד שם זה קל".
לא כל כך קל להוכיח "שאין לך אחות".
 
אם אתה מתכוון לבלות תקופות ארוכות בארה"ב - זה גורם לי להעריך שאין לך עבודה קבועה, כשכיר, בישראל.
ואם אתה גם צעיר בתחילת שנות ה 20 לחייו - מבחינת מפקח הגירה אמריקאי בשדה התעופה אתה אוטומטית נמצא בתוך קבוצת "חשודים כמהגרי עבודה פוטנציאליים".
 
כשאתה מגיע לארה"ב ועומד בביקורת הדרכונים, מפקח ההגירה סורק את הדרכון שלך - ועל הצג שלו מופיעה כל הסטוריית הביקורים שלך בארה"ב.
כמה פעמים נכנסת, מתי נכנסת ומתי יצאת בכל פעם, כמה ימים שהית...
 
מפקח ההגירה צריך - תחת לחץ זמן, כי יש תור ארוך של אנשים אחריך - להחליט אם להכניס אותך לארה"ב או להפנות אותך ל SECONDARY INSPECTION.
 
עם היסטורייה של כמה כניסות לארה"ב לתקופות של חדשים בכל פעם, איך בדיוק אתה יכול להוכיח שאתה לא בא לארה"ב כדי לעמוד ב"עגלה" בקניון 
בקליבלנד ולמכור מיישרי שיער וכריות לחימום?
מה יש לך להראות שיסביר מדוע אתה צריך לשהות בארה"ב תקופות ארוכות כאלו, ואיך אתה מממן את השהות הזו?  עיניינים כמו "איפה אתה גר בארה"ב ואיך אתה מממן את זה" וכיוצ"ב.
לצפיה ב-'החזרת משקיעים צעירים'
החזרת משקיעים צעירים
14/05/2018 | 12:26
3
85
ובמידה שאתה מוכיח שיש לך כסף ושיש לך נכסים בארהב, עדיין יתכן ויחזירו אותך לארץ?
ואם יחזירו? זהו? צריך למצוא אזור השקעה אחר?
לצפיה ב-'אם יש לך כסף ונכסים בארה"ב'
אם יש לך כסף ונכסים בארה"ב
14/05/2018 | 16:38
91
מה מונע ממך להשאר בארה"ב? זה פרופיל של מישהו שאין לו מוטיבציה לחזור לישראל.
 
אם מגיע מישהו לארה"ב שמראה שיש לו עבודה/נכסים בישראל, הרי שאותו  אדם ירצה לחזור בתום הטיול. אבל אם יש מקור הכנסה בארה"ב, הרי שזה מעלה את הסיכון שאותו אדם ישאר בארה"ב.
לצפיה ב-'אני מכיר צעירים שהוחזרו. אני מכיר משקיעים שהוחזרו.'
אני מכיר צעירים שהוחזרו. אני מכיר משקיעים שהוחזרו.
14/05/2018 | 17:38
80
אני לא מכיר משקיעים צעירים שהוחזרו - בגלל שאני לא מכיר משקיעים צעירים...
אז לא יכול להגיד לך אם יש כאלה.
 
אפילו כאן בפורום כותב לפעמים משקיע נדל"ן אחד שיש לו מספר נכסים בארה"ב - ושאינו יכול להכנס לארה"ב.  וכן - זה בהחלט מסבך את החיים שלו ככל שזה קשור לניהול ההשקעה שלו.
לצפיה ב-'במיוחד אם יש לך כסף ונכסים בארה"ב.'
במיוחד אם יש לך כסף ונכסים בארה"ב.
16/05/2018 | 21:01
57
אבל אם יש לך מנהל טוב לנכסים - אתה צריך לבקר אולי פעם בשנה-שנתיים, אז למה שתהיה בעיה?
 
אם אתה בא כל חודשיים לחודש - סביר שיסובבו אותך חזרה די מהר.
לצפיה ב-'שאלה דחופה בנוגע להקמת LLC בניו-יורק'
שאלה דחופה בנוגע להקמת LLC בניו-יורק
12/05/2018 | 22:50
3
160
הי,

ביצעתי רישום של LLC חדש במדינת ניו-יורק לצורך רכישת נכס שאני מבצע שם בימים אלה (הרישום בוצע ע"י רו"ח אמריקאי שמתמחה בדברים מעין אלו אך עדין זה נראה לי מוזר)
האם זה תקין שבמסמך האישור (operating agreement) על הקמת ה LLC לא מופיע השם השני שלי כפי שהוא מופיע בדרכון אלא רק האות הראשונה של השם השני וכמו כן האם מספר הדרכון שלי או משהו מזהה נוסף לא אמור להופיע במסמך?
אם זה תקין אז עושה רושם שמאד קל להתחזות לאדם אחר (נניח אדם עם שם כמו שלי או מישהו שמחליף את השם שלו לשם כמו שלי) ופשוט לרוקן לי את החברה מנכסיה...

שאלה נוספת: לצורך רישום הנכס על שם החברה אני צריך רק את ה EIN בעוד שאת ה ITIN אני צריך רק כשיש הכנסות ואני צריך לדווח למס הכנסה בארה"ב?

תודה
לצפיה ב-'נכסיה?'
נכסיה?
13/05/2018 | 11:26
101
נכסיה כנראה יתחלקו לשניים:
1. חשבון בנק, שכשתפתח אותו וכשתמשוך כספים ממנו לא יסתפקו בשם שלך. ידרשו תעודה מזהה עם תצלום (או שתמשוך דרך אמצעי שכדי לקבל גישה אליו תצטרך להציג תעודה מזהה- למשל אתר אינטרנט או כרטיס דביט של הבנק).
2. נכס נדל"ן שיירשם במחוז. בניו ג'רזי (ואני מניח שבכל מקום) המחוז דורש תעודה מזהה (עם תצלום) ואישור נוטריון.
כמה פעמים עוקפים את זה? אני לא יודע. להערכתי זה נדיר מאד, וזו בעיה של חברת הטייטל.
 
 
שימוש באות הראשונה בשם האמצעי זה דבר שקורה. ברור שעדיף להשתמש בשם המלא אם המערכת מאפשרת
לצפיה ב-'הOA הוא שלך.'
הOA הוא שלך.
13/05/2018 | 23:22
1
80
רוצה שמספר הדרכון שלך יופיע שם? תרשום את מספר הדרכון שלך שם. מה הבעיה?
 
עקרונית בארה״ב אין שום אפשרות לזהות אדם כלשהו באופן וודאי בלי לדעת מראש משהו ספציפי עליו. אם אתה רוצה שבOA יהיה רשום זיהוי וודאי אישי שלך - אתה צריך לרשום שם את מספר תעודת זהות הישראלי שלך (כי הרי גם מספר דרכון יכול להשתנות). להתחזות למישהו אחר זה מאוד קל, וקורה הרבה - תקרא על בעיית גניבת הזהויות בארה״ב.
 
אתה לא צריך EIN בשביל רישום הנכס על שם החברה (או בכלל).
לצפיה ב-'קצת מפחיד האמת אבל תודה!'
קצת מפחיד האמת אבל תודה!
14/05/2018 | 00:32
34
לצפיה ב-'דחיית המס במכירת נכס בארהב'
דחיית המס במכירת נכס בארהב
13/05/2018 | 14:55
2
88
שלום רב, אני מתכוון למכור נכס שבבעלותי ולקנות נכס אחר. האם אפשר לדחות את תשלום המס על הרווח הון מהמכירה (אם כן, מה צריך לעשות כדי ליישם את זה) או שתיהיה לי בעיה עם המס בארץ שלא מכיר בדחיית המס האמריקאית?

תודה רבה
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
13/05/2018 | 23:17
181
כן, אפשר לעשות דחיית מס כזאת אם אתה מחליף נכס אחד בנכס אחר דומה (למשל בית בקולורדו בבית בפלורידה).  זה נקרא ״section 1031 exchange״, תגגל ויש מלא מידע. בעקרון, צריך גורם שלישי שלא צד לעסקה שישמור את הכסף מהמכירה של הנכס המקורי ויעביר אותו לקנית הנכס החדש, כל זה תוך 6 חודשים מהתחלה עד הסוף. עולה קצת כסף לשלם לצד שלישי כזה, אבל עיקר הבעיה זה לסגור את המכירה והקניה בסדר הנכון ובפרק הזמן הנדרש.
 
כן, תהיה לך בעיה עם המס בארץ שלא מכיר בדחיית המס האמריקאית. תצטרך לנהל שני ספרים - אחד לפי מיסוי אמריקאי ואחד לפי מיסוי ישראלי. דבר עם רואה חשבון שמבין משהו בזה. הא, וכמובן, תכין מזומן לשלם את המס בישראל, כי את הכסף בארה״ב אתה כאמור שם אצל צד שלישי ולא תגע בו.
לצפיה ב-'דחיית המס במכירת נכס בארהב'
דחיית המס במכירת נכס בארהב
18/05/2018 | 14:13
31
שלום מגידו,
 
1 - ההמלצה היא לדבר עם רו"ח מתמחה במיסוי אמריקאי ובמיסוי ישראלי. 
2- אני יכול לתת לך מענה המבוסס על ניסיון רב שלי במכירת בתים בארה"ב, כדלקמן
3- משקיע ישראלי בנדל"ן בארה"ב - אמנת מס. יש חבות מס גם בארה"ב וגם בישראל. קודם כל לשלם בארה"ב ואח"כ השלמה בישראל. 
4- כסדר גודל קח בחשבון מס רווח הון של 25% עד הבית. אל תתבלבל עם WITHOLDING TAX שיכול להגיע לכ40% אך הוא מזוכה.
5 - לגבי שחלוף EX1031 - מה שויני רשם לך מעלה לגבי ארה"ב זה מדויק למיטב הבנתי.
6- בישראל למיטב ידעתי לא מכירים בדחיית המס, כך שתשלים למלא תקרת החבות של 25%. כלומר, לא תחסוך מס. אשמח כמובן, למצוא וללמוד מרו"ח שיכול להבאיר אחרת. לא מצאתי עד היום שפרקטית ניתן להשתמש בשחלוף עקב הנ"ל.

מקוה שזה עוזר לך!

גילוי נאות: נדלניר - ליווי מקצועי להשקעת נדל"ן ישירה ממוכר אמריקאי בארה"ב בבעלות מלאה של המשקיע
Nadlanir.co.il
לצפיה ב-'זהירות פריזמה קפיטל !!!'
זהירות פריזמה קפיטל !!!
11/05/2018 | 22:22
4
241
לאחרונה חיפשתי חברה אמינה ובאמת כל כך קשה
לא מבין הם מוכרים נכנסים שנקנו במחיר אחר למה שהם מציעים
הנכנס הזה נמכר למשל בפריזה קפיטל אצל רועי בהרבה יותר כסף
אני הסתכלתי וכל הנכסים שלהם במחירים מטורפים למעומת מה ששווים
מישהו מכיר חברה אמינה ?.?
 
לצפיה ב-'אין חברה או אדם שמוכרים תרנגולות שמטילות ביצי זהב.'
אין חברה או אדם שמוכרים תרנגולות שמטילות ביצי זהב.
11/05/2018 | 23:38
118
לצפיה ב-'איך אתה רוצה שירוויחו כסף?'
איך אתה רוצה שירוויחו כסף?
12/05/2018 | 18:10
129
בכמה לדעתך אפשר להשכיר בית שעולה פחות מאוטו?
לצפיה ב-'אני לא מבין אותך'
אני לא מבין אותך
12/05/2018 | 21:23
155
בזמנו שאלת לגביהם.
 
 
אני עניתי לך שם.
לפני כמה חודשים נתקלתי בהם שוב בהקשר שלילי (חבר של חבר השקיע דרכם).
רציתי להגיב להודעה שלך מאז, אבל פורום תפוז כנראה לא נותן להגיב אחרי יותר מדי זמן.
 
אני לא מכיר חברה אמינה שאני ממליץ למשקיעים קטנים להשקיע בה.
לצפיה ב-'3 דרכי פעולה'
3 דרכי פעולה
18/05/2018 | 14:27
93
הי אביחן,
 
יש לך 3 דרכי פעולה אפשריות להשקעה בנדל"ן בארה"ב. לכל שיטה יש יתרונות וחסרונות. אתה צריך לבצע בירור ולמצוא מה האיזון שהכי מתאים לך.

1 - להשקיע באמצעות חברה שמוכרת לך נכס השקעה - בגדול מצד אחד זה הכי "פסיבי" שיש. מצד שני, לרוב כרוך במחיר גבוה וגם חשיפה לסיכון במקרה של חברה לא אמינה או לא מקצועית.

2- עשה זאת בעצמך - לעשות הכל לבד. זה הצד השני של הציר. הכי אקטיבי ויזמי שיש. היתרון המהותי הוא השליטה. החיסרון הוא חשיפה לסיכון מפאת חוסר ידע, ניסיון וקשרים טובים ואמינים עם בעלי המקצוע הנדרשים בארה"ב

3- היברידי - להיעזר במישהו שכבר עשה והצליח באופן עקבי. זה יכול להיות משקיע מנוסה, מלווה מקצועי(ראה גילוי נאות מטה), יועץ וכיוצא בזה. הכוונה היא שאתה מקבל עזרה ברמת השלמת ניסיון, מיומנויות וקשרים שיכול להעניק לך מי שכבר עשה והצליח באופן עקבי. אבל חשוב שאותו גורם לא יהיה שום אינטרס בעסקה או בנכס או עם רווח עקיף מאי אלו מנותני השירות בארה"ב אלא אך ורק ישירות ממך. וזה כדי שלא יהיה ניגוד אינטרסים.

אתה יכול ללמוד כאן עוד - 3 שיטות השקעה.
כאמור בכל שיטה יש יתרונות וחסרונות.
 
מקוה שזה עוזר לך!
ניר

גילוי נאות: נדלניר - ליווי מקצועי להשקעת נדל"ן ישירה בארה"ב 
Nadlanir.co.il 
לצפיה ב-'מיסוי דירה להשקעה בארה"ב'
מיסוי דירה להשקעה בארה"ב
05/05/2018 | 11:15
18
252
אני ישראלי, עם דירה אחת בבעלותי בארץ, ללא אזרחות אמריקאית וגר בישראל, והקמתי LLC לשם רכישת דירה להשקעה בניו-יורק.

עברתי על לא מעט תוכן, אבל לא מצליח להבין עד הסוף את סוגיית המיסוי. אשמח לעזרתכם להבנה באמצעות דוגמא. אני מתייחס רק למיסוי הרווח משכירות, לא רווחי הון, היות שבתחשיבי התשואה שלי אני מניח שלא תהיה עליית ערך.

מצאתי נכס ששווה 70K דולר ומניב ברוטו 15,000 דולר בשנה.

נניח שהוצאות שנתיות (כולל ניהול הנכס, Capex ותיקונים, רו"ח, ביטוח, מיסים, ועוד) - מגיע ל-10K דולר בשנה, כלומר הכנסות נטו הינן 5K דולר בשנה (הרכישה היא במזומן, ללא משכנתא).

ממה שקראתי יש 3 רמות מיסוי:
1. מס פדרלי בארה"ב- לאחר קיזוז כל ההוצאות וכן הפחת שאותו לא הבנתי איך מחשבים, אבל ראיתי שמדובר בכ-3% על מרכיב המבנה בלבד (שני שליש מערך הדירה?).
כל זה על פי מדרגות, החל מ-10% ועם פטור על 4000 דולר ראשונים.
אז במקרה זה: הכנסה נטו של 5000 דולר. פחת של כ-3% מ-2 שליש ערך הבית- כלומר קיזוז של עוד כ-1400 דולר. הגענו ל-3600 דולר - משמע אני פטור ממס זה? (כי יש פטור על 4000 דולר ראשונים).

2. מס של הסטייט בארה"ב: כ-5% (אני יודע שצריך לברר בדיוק אבל נניח כרגע 5%). כאן לא הבנתי האם על הנטו והאם גם כאן יש פטור על 4000 ראשונים. נניח שזה על נטו אך בלי קיזוז (אשמח לתיקון!!) - כלומר 5% מס על 5000 נטו= 250 דולר בשנה.

3. מס בארץ- כאן יש 2 מסלולים- נניח שבחרתי במס שולי ושמדובר ב-35% מההכנסה נטו בניכוי מה שירד בארה"ב. משמע ההכנסה נטו היא 5000 דולר, פחות 250 דולר ששילמתי בארה"ב= 35% מ-4750 דולר, כלומר כ-1700 דולר.

סה"כ שילמתי כ-2000 דולר מס שנתי? הייתכן? 40% מהרווח נטו הולך למיסים?

אשמח לדעתכם. ברור לי שצריך ייעוץ רשמי של רו"ח וכמובן שכך אעשה אבל כדי לקבל הבנה כללית ולחישובי כדאיות ראשוניים.

תודה.
לצפיה ב-'זה פחות נורא ממה שיצא לך'
זה פחות נורא ממה שיצא לך
05/05/2018 | 15:30
14
197
1. נכון חוץ מתיקון קטן. אם נכס עולה 70,000$ ערך הקרקע הוא כמעט אפסי. הפחת הוא גם קרוב יותר ל-4%. שים לב שעליו תשלם מס רווח הון כשתמכור את הנכס. כלומר, אם תמכור בעוד 10 שנים את הנכס במחיר ששילמת עליו, אז לצרכי מס יהיה לך רווח בשווי הפחת.
 
2. תלוי בסטייט. נאף בטח מכיר את ניו יורק טוב ממני. אני משער שהדמות הכנסה האלה המיסוי יהיה 0.
 
3. נכון, למעט זה שגם בארץ מכירים לך בפחת. שוב, הפחת כמו בסעיף 1. אז אם תיקח את מה שהנחת בסעיף 2, אז הרווח שלך לצורכי מס יהיה 4,750$ פחות משהו כמו 2,500$. זה יוצא 2,250$. מתוך זה תשלם בערך שליש (ויש מצב שגם ביטוח לאומי) שזה 750$.
 
סה"כ תשלם 1,000$ במסים (וזה אם תשלם סטייט של 250$). זה 20%.
 
בארץ יש מסלול נוסף, שבו משלמים 15% מההכנסה ברוטו פחות הפחת. זה ייצא לך בערך 2,000$.
 
במקרה הזה הפחת יוצא קרוב ל-4% מההון העצמי שהשקעת. אם יש משכנתא אז הפחת יוצא הרבה יותר ובד"כ מאפס את המס (גם הוצאות המימון מוסיפות לזה).
לצפיה ב-'תודה צבי'
תודה צבי
05/05/2018 | 19:40
5
97
1. בנוגע למס עצמו: בינתיים ראיתי שלפי התקנות החדשות שהעביר טראמפ הפטור מכ-4000 דולר הראשונים בוטל? או שמא הסעיף הזה לא עבר? חרשתי על האתר של ה-IRS ולא הצלחתי להבין...
 
בנוגע לפחת ומס רווחי הון- רק לוודא שהבנתי: אם ככה - בהנחה שאין שינוי בערך הנכס לאחר 10 שנים - אני משלם מס רווחי הון על עלייה של 4% בשנה נכון?
אם ככה- אז פה יש "בעיה" רצינית אחרת. אשמח אם תגיד אם החישוב הנ"ל בערך נכון:
 
נניח שהחזקתי בנכס 10 שנים. אחרי העשור הזה, הנכס שווה, בהנחת פחת של 4% בשנה - כבר לא 70 אלף דולר, אלא בערך 46,000 דולר. כלומר חבות המס שלי במכירה היא על רווח הון של 24 אלף דולר.
 
על זה אני נדרש לשלם מס פדרלי בגובה 15% על המרכיב של עליית הערך פרופר (שהנחנו שלא קורה) וכן 25% על המרכיב של הפחת -שהוא כל "עליית הערך" שהייתה פה. כלומר 25% מ-24 אלף דולר= מס של 6000 דולר.
בנוסף לזה- גם כאן - מס של הסטייט של בערך 5% (אלא אם נאף יגיד אחרת) - עוד כ- 1000 דולר.
 
סך הכל עוד 7000 דולר שיורדים מהתשואה לאורך 10 שנים - כלומר בערך 700 דולר פחות לשנה. בהכנסה שנתית נטו שהנחנו - כ-5000 דולר- זה מפחית לי עוד כ-15% מהתשואה. 
 
נשמע נכון? 
 
2. אבדוק/אחכה שנאף יגיב.
3. אחלה.
 
תודה!!
לצפיה ב-'אני לא האדם הנכון לשאול'
אני לא האדם הנכון לשאול
06/05/2018 | 02:06
1
96
אני גר בניו יורק ואזרח אמריקאי. לכן המצב שלי שונה משלך.
הרואה חשבון שלי עוד לא הגיש את ההחזרי מס להשנה. הוא ביקש דחייה ולפי מה שהוא טוען רמת המיסים שלנו קרוב ל-0 בגלל כל ההוצאות. כשכל המיסים יוגשו, אני יכול יותר לחשב כמה מס בפועל שילמתי.
לצפיה ב-'אוקיי תודה.'
אוקיי תודה.
06/05/2018 | 11:19
57
למרות שהייתי בטוח שהמס הזה ספציפית לא שונה בין זרים לאמריקאיים.
לצפיה ב-'חדשות רעות וחדשות טובות '
חדשות רעות וחדשות טובות
06/05/2018 | 03:19
2
142
1. החדשות הרעות הן שגם אני לא בטוח לגבי הפטור לזרים. אני אזרח אמריקאי ככה שזה לא נוגע אליי (אני מעריך שכל רו"ח אמריקאי שמתעסק עם זרים יוכל לענות לך על זה בשנייה).
החדשות הטובות הן שבמסלול מס שולי זה חסר משמעות בכיס שלך. המס הפדרלי שתשלם בארה"ב בכל מקרה יירד במלואו מהמס שתשלם בישראל (בתנאי ששיעור המס בישראל גבוה מבארה"ב).
 
הבנת נכון לגבי המיסוי על הרווח הון והפחת. אני מציע שתקרא קצת על 1031 exchange. אני לא מסכים עם חישוב התשואה שלך. לשלם 7,000$ בעוד 10 שנים זה כמו לשלם 700$ כל שנה, רק אם שיעור ההיוון שלך הוא 0.
 
2. סבבה.
 
3. סבבה
לצפיה ב-'מעניין. '
מעניין.
06/05/2018 | 11:22
56
אם ככה הבעיה העיקרית נשארת עניין הפחת ומס רווחי הון, כי זה חותך מהתשואה. בקושי מצליח לגרד את ה-4% (ואפילו זה לא).
אולי ההנחות שלי פסימיות ביתר? אולי שווה שאניח אינפלציה של 1% בשנה (או שמדובר על עליית ערך ריאלית בחישובים הללו?).
 
לגבי ההיוון- אבדוק- אתה מתכוון שמדובר בשינויים מעריכיים ולא ליניאריים? עדיין רופא ולא כלכלן :)
 
תודה.
לצפיה ב-'1031 exchange דוחה לך מס בארה"ב אבל לא בישראל.'
1031 exchange דוחה לך מס בארה"ב אבל לא בישראל.
06/05/2018 | 20:18
52
לא מכירים פה בזה ככל שידוע לי.
 
לצפיה ב-'כמה תיקונים קטנים'
כמה תיקונים קטנים
06/05/2018 | 10:05
7
89
על פחת לא משלמים מס רווח הון, אלא מס של 25%. מה שאומר שלאנשים במדרגות מס גבוהות (האמריקאים שמשקיעים בנדל"ן) מדובר בהנחה (מ33% מס שולי ל25% מס פחת), ואילו למשקיעים זרים מדובר בעונש (מ10% מס שולי ל25% מס פחת).
 
רק שאין פה שום ברירה, בין אם תקח הוצאת פחת ובין אם לא - במכירה עדיין יהיה מס על הפחת.
 
לגבי ערך הפחת - מדובר בחלוקה שווה של ערך הנכס על פני 27.5 שנים, מה שאומר כ3.3% בשנה.
 
גם אין יותר פטור על 4 אלף דולר הראשונים כי חברינו טראמפ ביטל את הexemption. המס הוא מהדולר הראשון.
לצפיה ב-'תודה. האם קיצור התקופה הוא חלק מהרפורמה גם כן?'
תודה. האם קיצור התקופה הוא חלק מהרפורמה גם כן?
06/05/2018 | 11:24
6
64
לפי זה:
 
משך הזמן לפיו זה מחושב קוצר מ-27.5 שנים ל-25 שנים, כלומר 4% בשנה לא?
לצפיה ב-'לא מצאתי שום אישור לזה'
לא מצאתי שום אישור לזה
07/05/2018 | 01:32
47
לפי המאמר הזה [1] לא היה שום שינוי.
 
 
אין לי מושג מאיפה גלובס הביאו את זה.
לצפיה ב-'בוא נחזור אחורה שנייה'
בוא נחזור אחורה שנייה
07/05/2018 | 15:48
4
72
קודם כל, 1/27.5 זה 3.63% ולא 3.3%
לא מצאתי עדכון לשינוי במשך החיים המותר להפחתה של מבנה. כן מצאתי איזכור לשינוי לגבי נכסים מסחריים מסויימים שהוזכר בכתבה מגלובס, אז אני לא בטוח אם זה אמת או לא (כמו שכתבתי בהמשך זה לא רלוונטי).
 
הרווח שחישבת בשאלה המקורית שונה מהרווח לצרכי מס.
השקעות Capex (למשל, מוצרי חשמל, שטיחים, וכו') שתשקיע בשנה ההראשונה (למשל) לצורך התזרים, לא ייוחסו במלואן לשנה שבה הוצאת אותן. הן יוכרו באותו אופן שבו מוכר הפחת, על פני מספר שנים. רובן יופחתו על פני מספר שנים קטן בהרבה מ-27.5. המשמעות היא שבשנים הראשונות הרווח שלך לצרכי מס יהיה גבוה ממה שחישבת. אחרי כמה שנים סביר להניח שהוא ינוע סביב מה שחישבת.
 
שוב- אתה מתעסק הרבה במס הפדרלי בארה"ב (פטור/לא פטור). אם תבחר במסלול המס השולי בישראל, מה שקובע זה המקום שבו המס גבוה יותר. למעט מס ירושה, שיעור המס שלך בישראל יותר גבוה מבארה"ב. לכן המס הפדרלי פחות נוגע לך. בישראל הפחת הוא על פני 25 שנים.
וויני צודק- שיעור המס הפדראלי על Recapturing של פחת במועד המכירה בארה"ב הוא 25%. שוב, זה כמעט חסר משמעות מבחינתך, כי זה זהה למס רווח הון שתשלם בישראל (בהסתייגות אחת. אם שער הדולר יירד, אז חבות המס בישראל תקטן).
גם aenof צודק ש-1031 לא רלוונטי עבורך.
 
התשואה שחישבת היא על בסיס ריאלי. אם תהיה אינפלציה אחידה בכל סעיפי ההכנסות וההוצאות שחישבת, גם הרווח שלך יגדל באותו שיעור. אם אתה משווה השקעה ריאלית לאלטרנטיבות עם תשואה נומינלית דולרית (למשל, אג"ח של ממשלת ארה"ב), אז אני הייתי מוסיף בערך 2% לתשואה של הנכס הריאלי. שוב, גם בהיבט הזה מינוף נותן יתרון גדול (כי זה סעיף הוצאות שלא גדל עם האינפלציה. אתה יכול להשקיע רבע מההון וליהנות פי 4 מהאינפלציה). אני מבין שאתה רוצה להיות שמרן בהנחות שלך ולכן רוצה לקחת אחוז אחד. בעיניי זה שמרן מדי על 10 שנים.
באופן כללי שמרנות זה חשוב, אבל כשמשווים תשואה של אלטרנטיבות אנחנו רוצים להיות קרובים למציאות. העשור האחרון התאפיין באינפלציה מאד נמוכה היסטורית, ועדיין היא הייתה סביב 1.5% בממוצע (מעריכי. אם כוללים את 2008 אז זה 1.67%, ואם לא אז זה 1.43%).
 
לגבי מעריכי או ליניארי- אתה לא לקחת שום תשואה בחישוב שלך (התשואה- שיעור היוון).
אם תשים בתכנית חיסכון 700$ כל שנה במשך 10 שנים, ובסוף תקבל רק 7,000$ זה יבאס אותך מאד. אתה תצפה לקבל פיצוי על ערך הזמן של הכסף. אני מבין שאתה עובד על קירובים, אבל על טווח של 10 שנים זה מתחיל להיות משמעותי.
נניח שהגדרת שאתה רוצה לקבל תשואה של 5% בשנה (זה יהיה שיעור ההיוון שלך), אז 700$ בשנה יהיו שווים על פני 10 שנים 8,500$. אז 7,000$ שווים משהו כמו 550$ בשנה. זה בהנחה שאתה מוכר.
 
אני אציין עוד דבר- רשות המסים נוהגת להכיר רק בשני שליש מהעסקה כעלות המבנה ובשליש כעלות הקרקע לצרכי פחת. זה כלל אצבע לא מחייב, ומאחר והמצב בנכס שלך הוא שונה, ומאחר והמחוז מבצע שמאות שמחולקת לקרקע ומבנה, אפשר להתעלם מכלל האצבע הזה.
לצפיה ב-'תגובה מעולה, תודה.'
תגובה מעולה, תודה.
07/05/2018 | 22:02
3
40
קודם כל בנוגע לחישוב התשואה אתה צודק כמובן- צריך לחשב CAGR. שיניתי את החישוב לחלוטין - פשוט לקחתי כמה כסף יש לי ביד ברגע המכירה (=ערך הבית+כל השכירות שהרווחתי במהלך העשור פחות מס רווחי ההון המשולם ברגע המכירה) וכמה כסף השקעתי במקור (ערך הבית), מחלק אחד בשני ואת זה בחזקת 1 חלקי מספר השנים.
כמובן שזה מפחית את התשואה עוד יותר ביחס לתשואה ממוצעת :) מצד שני - אני בספק כמה אנשים באמת מחשבים ככה תשואה. גורם לך להבין כמה שקרים רצים אצל כל האנשים שמפרסמים תשואות על השקעות שונות. איך מישהו מגיע ל-5% תשואה??
 
בנוגע למיסים הישראלי והאמריקאי על שכ"ד- רק כדי לוודא שהבנתי- אתה אומר שכיוון שהישראלי כמעט בוודאות גבוה יותר, והיות שממילא כל מה שמשולם בארה"ב מקוזז מהישראלי- אפשר פשוט לחשב את הישראלי וזהו. נכון?
 
רק לא הבנתי למה ציינת שבישראל הפחת מחושב על פי 25 שנים? הרי הפחת שיתקזז לי מהמיסים הוא זה שמחושב בארה"ב- על פי 27.5 שנים.
 
ועוד דבר על הפחת - האם הוא מחושב תמיד ביחס לערך הקניה של הבית? כלומר זה 3.63% מ-70 אלף בדוגמא הזו- בכל אחת מ-10 השנים (בהנחה שזה נשאר השווי של הבית?) או שבשנה השנייה הוא 3.63% מערך הבית לאחר הפחת של השנה הראשונה?
 
לגבי שער הדולר- אין ספק שבהשקעה בנכס דולרי בתור ישראלי שצורך בשקלים אני לוקח על עצמי סיכון מטח, אבל בטווח הארוך- תאורטית לפחות, תוחלת השינוי של שערי מטח אמורה להיות 0 ככה שאין לי אלא להניח את זה. מה גם שאם כבר להיתקע עם מטבע- אז דולרים זו הבחירה שלי.
 
לגבי אינפלציה - הבנתי מה אתה אומר. מה שכן-  חשבתי שלפחות בשנים הראשונות- היות שיש פער אינפלציה בין ארה"ב לישראל (לטובת ארה"ב כמובן) - אני למעשה מרוויח מהפער הזה (בהנחה כמובן שהוא מתבטא בעליית ערך הדירה הספציפית שלי ובהנחה שזה יישאר עד שאמכור).
 
בקיצור- ממש לא קל לחשב תשואה!!
לצפיה ב-'מימון זה לא מסובך ברגע שתופסים את הקונספט'
מימון זה לא מסובך ברגע שתופסים את הקונספט
08/05/2018 | 02:02
2
65
גם חישוב התשואה שעשית עכשיו לא נכון.
תקרא על נוסחת IRR באקסל. גם זה הסבר סבבה לדעתי:
נכון שהרבה פרסומי תשואה הם בעייתיים במקרה הטוב.
בסופו של דבר, אדם שמחליט לנהל בעצמו את ההשקעות שלו, צריך ללמוד את זה.
גם פחת ומינוף הם נושאים קריטיים להבין בהשקעות נדל"ן. כמו שאתה רואה, אפשר להרוויח הרבה יותר אם מבנה ההשקעה מתחשב בפרמטרים האלה.
 
לגבי המיסוי בארה"ב- בדיוק. אין לך מה להתעכב עליו כל עוד הוא נמוך מהמיסוי בארץ.
 
הפחת על מבנים בישראל מחושב על בסיס 25 שנים, ולכן בחישוב המס בישראל אני מניח שתפחית 4% בשנה (ועדיין הוא כנראה יהיה גבוה מבארה"ב). זה משהו שכדאי לוודא מול רו"ח.
 
לגבי הפחת- יש כמה שיטות פחת. הפחת הסטנדרטי למשקיע ב-SFR הוא פחת בשיטת הקו הישר. כל שנה מפחיתים סכום זהה מהמחיר שבו קנית את המבנה. אז אתה תפחית את אותם 3.63% מ-70,000$ במשך 27.5 שנים (או פחות מזה, אם תמכור לפני כן). השקעות שתבצע אחרי שקנית את הנכס אתה תפחית בהתאם לאורך החיים השימושי של הרכיבים שהשקעת בהם.
 
לגבי דולר מול שקל- מאה אחוז. רק תזכור שהמיסוי הישראלי (הוא המיסוי שמעניין אותך כי הוא גבוה מהאמריקאי) מחושב על הרווח בשקלים. שינויי שער מסויימים יכולים לגרום לכך שהמיסוי בארה"ב יהיה גבוה מהמיסוי בישראל.
אם קנית נכס ב-100,000$ כשהדולר היה שווה 4 שקלים, ומכרת אותו אחרי שנה ב-150,000$ כשהדולר היה שווה 3 שקלים, אז בארה"ב תכיר ברווח הון של 50,000$, ובישראל תכיר ברווח הון של 50,000 שקל (קנית ב-400,000 ש"ח, ומכרת ב-450,000 ש"ח). במצב כזה, המסים בארה"ב יהיו מה שיעניין אותך כי הם יהיו יותר גבוהים.
 
לגבי אינפלציה- אני לא מספיק בקיא בהפרשי האינפלציה בין ישראל לארה"ב. אני משווה להשקעה באגרות חוב או פיקדונות דולריים, שבהם לא מקבלים הצמדה לאינפלציה בכלל. אז אם אג"ח של חברה אמריקאית נותן לי 5% ריבית, ונדל"ן נותן לי 4% אבל אני גם מוגן מאינפלציה, אז אני כנראה אבחר נדל"ן (בהנחה שהנזילות, הסיכונים, וההתעסקות דומים. כמובן שכמעט תמיד הם לא, ושצריך להתחשב גם בזה).
לצפיה ב-'כן אני מכיר את החישוב לפי IRR'
כן אני מכיר את החישוב לפי IRR
08/05/2018 | 18:37
1
37
ידוע לי שהוא הכי מדוייק, השאלה אם לצורך הערכת כדאיות של עסקה כדאי להיכנס לחישוב כזה, שהפרמטרים בו לא ידועים.
כי אם זכור לי נכון (קראתי את הלינק שנתת, כנראה אצטרך עוד כמה קריאות כדי להבין עד הסוף) - צריך להזין בכל נקודת זמן כמה כסף הכנסנו/הוצאנו לתוך הנכס, ואלה דברים שאין באמת דרך לדעת מראש, כי גם אם אני מניח למשל בממוצע לאורך 10 שנים 500 דולר לשנה לתיקון - אין לי דרך לדעת איך זה יתפלג על פני השנים.
 
בנוגע למיסוי הפחת- אני אברר עוד, רק כדי להבין אבל, אם המיסוי בארץ על הנכס האמריקאי הוא 4% כמו שנהוג בישראל, אז האם גם הכלל ששווי המבנה הוא 2/3 מסה"כ ערך הנכס תופס?
 
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
09/05/2018 | 00:12
33
1. כדאי. זה נכון שתתבסס על הערכות, אבל כשמדובר על טווח של 10 שנים יש הבדל גדול בין היוון נכון לבין קירוב. ראית שהערכת את השווי של המסים ב-20% יותר ממה שהוא שווה. גם בנושא של האינפלציה יש הבדל גדול.
 
2. יש פסיקה שאומרת שהכלל של השני שליש לא תופס אם יש לך שמאות שמראה שערך המבנה הוא לא שני שליש משווי העסקה. מאחר ומיסי הנדל"ן המקומיים (ארנונה) מחושבים על בסיס שמאות שמחלקת בין שווי הקרקע לשווי המבנה, זה די פשוט להוכחה.
 
לצפיה ב-'אם תלך לפי מס שולי בארץ יהיה לך גם בטוח לאומי לשלם'
אם תלך לפי מס שולי בארץ יהיה לך גם בטוח לאומי לשלם
07/05/2018 | 09:33
2
49
לצפיה ב-'חשבתי שביטלו את זה כבר?'
חשבתי שביטלו את זה כבר?
08/05/2018 | 14:56
1
37
לצפיה ב-'גם אני חושב'
גם אני חושב
08/05/2018 | 20:34
37
לצפיה ב-'דיווח לסוכנויות האשראי על דייר'
דיווח לסוכנויות האשראי על דייר
06/05/2018 | 18:55
7
435
שלום, 
קראתי היכן שהו שניתן לדווח על דייר שמאחר כרונית בתשלום שכ"ד לסוכנויות הדירוג. זה יכול להיות אמצעי לחץ לא רע. 
האם זה נכון? ואם כן מישהו התנסה באיך עושים זאת?
 
תודה
לצפיה ב-'מותר לך לעשות את זה בחוזה שלך?'
מותר לך לעשות את זה בחוזה שלך?
07/05/2018 | 01:34
2
74
כי אם בחוזה לא כתוב שהשוכר מאשר לך לעשות את זה - אסור לך לעשות את זה.
לצפיה ב-'לא כתוב בחוזה. '
לא כתוב בחוזה.
07/05/2018 | 01:45
1
64
אכן לא כתוב. אבל רק מתעניין - האם שאר הגופים שמדווחים - חשמל, תקשורת, דילר רכב - האם אצלם זה מופיע בחוזה (אותיות קטנות שאף פעם לא קורא..)?
 
תודה
לצפיה ב-'כן, מופיע. באותיות קטנות שאף אחד לא קורא.'
כן, מופיע. באותיות קטנות שאף אחד לא קורא.
07/05/2018 | 02:05
46
לצפיה ב-'לא ניסיתי'
לא ניסיתי
07/05/2018 | 16:35
3
49
אם תשיג פסק דין של בית משפט, אז זה מידע שאפשר לשלוח למי שרוצים
 
לצפיה ב-'כמובן שאיני שואף להגיע לבית משפט.. '
כמובן שאיני שואף להגיע לבית משפט..
07/05/2018 | 20:44
2
47
הדייר סה"כ טוב, ואצלי בנכס כבר שנה חמישית. העניין שכמעט חודש בחודשו הוא מאחר, לפעמים כמה ימים לפעמים שבועיים ויותר.. אבל בסופו של דבר משלם לפעמים אחרי כמה ניגוסים מצידי.. כל שנה יש לי דילמה באם להאריך לו חוזה בעוד שנה או לא.. בהתחשב שלהחליף דייר זה גם תהליך ועלות כספית.
 
לכן אני מחפש דרכים שאוכל להפעיל לחץ מתון בהנתן הצורך.
 
תודה
לצפיה ב-'לא בטוח מה יותר מתון'
לא בטוח מה יותר מתון
07/05/2018 | 20:57
1
52
להרוס למישהו את הקרדיט סקור זה ביג דיל.
 
אני לא הייתי מחליף דייר סביר בגלל שהוא כל הזמן מאחר בחצי ואפילו חודש שכירות (בתנאי שהשכירות לא נמוכה משמעותית מהשוק), אבל כל מקום וסיטואציה ומה שמתאים להם.
גם לא הייתי מדווח עליו לסוכנויות האשראי.
בעיניי זה נתפס כצעד הרבה יותר אגרסיבי מבית משפט.
 
לצפיה ב-'דעתך ברורה '
דעתך ברורה
08/05/2018 | 00:05
52
ונראה שאאמץ אותה. 
 
תודה רבה! 
לצפיה ב-'מיסוי עבור רכישת דירה בארה"ב'
מיסוי עבור רכישת דירה בארה"ב
07/05/2018 | 11:33
100
שלום!
נניח בצד את כל המיסים והתשלומים שאני אמור לשלם בארה"ב
איזו חבות חלה עלי בארץ מבחינת דיווח  ןתשלום מיסים לרשויות ?
האם יש מדריך מסודר או מקום שאפשר למצוא את המידע הזה במרוכז?
לצפיה ב-'נשלח בטעות. בבקשה להתעלם'
נשלח בטעות. בבקשה להתעלם
07/05/2018 | 01:42
70
לצפיה ב-'בתים למכירה בלאס וגאס ללא תיווך'
בתים למכירה בלאס וגאס ללא תיווך
06/05/2018 | 18:56
130
הי, אני בעל 3 נכסים בלאס וגאס נאבדה,
אני משכיר את הבתים כבר במשך שלוש שנים, הבתים מושכרים ומתוחזקים.
אני מעוניין למכור את שלושת הבתים ללא תיווך,
אשמח לקבל כמה הצעות.
 
תודה רבה ושיהיה המשך יום טוב לכולם
 
לצפיה ב-'שאלה על גידור מט"ח בקניית נכס בחו"ל'
שאלה על גידור מט"ח בקניית נכס בחו"ל
02/05/2018 | 21:22
3
84
שלום,
אני שוקל לקנות נכס בחו"ל ולהחזיקו לתקופה של כ-5 שנים ואחד הדברים שמטרידים אותי זה תנודות מט"ח.
אני מתקשה למצוא חומר על גידור מט"ח, אז אשאל פה את בעלי הניסיון...
מניסיונכם, האם אפשר לגדר מט"ח באופן עצמאי לצורך קניית נכס? איך עושים את זה? מה העלויות? מה השיקולים לכאן או לכאן? האם יש הבדל בין דולר ליורו מבחינת עלויות?
תודה!
 
לצפיה ב-'לא מכיר דרכים טובות. זו שאלה שיותר מתאימה לפורום שוק ההון'
לא מכיר דרכים טובות. זו שאלה שיותר מתאימה לפורום שוק ההון
03/05/2018 | 14:35
1
59
אופציות סחירות על דולר/שקל ויורו/שקל יש רק לטווחים של עד שנה, אז הכלי הזה יועיל לך מעט מאד.
 
יש חוזים עתידיים (Futures) ועסקאות forward מול גופים פיננסיים (לא יודע מה הסכומים המינימליים שהם עובדים איתם) הם אפשרות בשביל מישהו עם תזרים דולרי וודאי. למשל:
 
לא כל כך הייתי ממליץ על הכלים האלה כדי לגדר השקעה כמו שאתה מתאר, כי הם מהווים התחייבויות לעסקאות, ולא אופציה.
מה קורה אם בעוד 5 שנים לא תרצה/תוכל למכור? אתה עדיין תהיה חייב לספק X דולרים תמורת Y שקלים.
 
זה לפני שדיברנו על העלויות ו/או הבטוחות שתצטרך לשלם/להפקיד כבר בקנייה.
אולי בפורום בורסה ושוק ההון של תפוז, או בפורומים של הסולידית תקבל תשובה יותר טובה.
אם הנכס הזה צפוי להוות חלק לא משמעותי מההכנסה שלך וההשקעות שלך מפוזרות, אז חיים עם הסיכון. אם אתה בונה על התזרים הזה, אז אולי זו השקעה שפחות מתאימה לך
לצפיה ב-'תודה רבה!'
תודה רבה!
03/05/2018 | 20:07
26
לצפיה ב-'אין דרך טובה להתגדר לתקופה כזו'
אין דרך טובה להתגדר לתקופה כזו
04/05/2018 | 08:50
57
כמו שאמרו לך תוכל לנסות לפנות לבנק לחוזה FORWARD אבל זה יהיה יקר מאד לטווח זמן כזה (אם בכלל אפשרי) ולא בטוח שיתעסקו איתך לאור הסכומים הנמוכים.
דעתי:
תספוג את זה, זה בסה"כ עוד סיכון ובתוחלת בגידור כזה אתה תפסיד, נכון להיום משהו כמו 2% לשנה.
 
לצפיה ב-'homestead'
homestead
29/04/2018 | 13:29
14
163
שלום רב !
רציתי לשאול אם מישהו מכיר את הנושא של סיווג הנכס כ NON-HOMSTEAD.
לאחר שרכשתי מספר נכסים בפלורידה, עלות מיסי העירייה הוכפלה ואף יותר מכך.
להבנתי, בנוסף לשינויים השנתיים בתקציבי העירייה, הדבר נובע, משינוי הסיווג ל non-homestead, כלומר בית שלא משמש למגורי האזרח אלא להשקעה, השכרה וכו.
הבנתי שהעירייה אף בודקת את הנושא ועלולה לדרוש, במדידה ותגלה הפרה, תשלום רטרואקטיבי למספר שנים אחורה.
האם יש דרך חוקית להפחית את התשלום ?
 
תודה רבה
 
לצפיה ב-'אתה צריך לבדוק מה השווי שהעירייה הגדירה לנכסים השונים'
אתה צריך לבדוק מה השווי שהעירייה הגדירה לנכסים השונים
29/04/2018 | 16:49
122
אם השווי לא מחובר למציאות (נניח שלפני חודש קנית את הנכס בחצי מהשווי שהעירייה קבעה לו), תוכל לערער עליו.
אם הוא כן מחובר למציאות (למשל, דומה לכמה ששילמת על הנכס), אז אני לא מכיר פתרון בשבילך
לצפיה ב-'כן, ככה זה עובד בארה"ב. '
כן, ככה זה עובד בארה"ב.
30/04/2018 | 05:20
2
116
ברוב המדינות בארה"ב, מיסי הרכוש (REAL ESTATE TAX או PROPERTY TAX) נקבעים לפי שיעור מסויים (כך וכך דולארים על כל 1000$ של שווי הבית).
 
בעל נכס שהנכס שלו אינו משמש למגורים שלו עצמו - יחוייב במלוא שיעור המס.
 
מי שגר פיזית בנכס שרכש, ומצהיר על כך על ידי DECLERATION OF HOMESTEAD - מקבל (ברוב הרשויות) הנחה משמעותית בשיעור מס הרכוש על הנכס הזה. בעיר שבה אני גר זו הנחה של 50%. 
 
זו עובדת חיים בסיסית בארה"ב, שידועה פחות או יותר לכל בעל נכס נדל"ן למגורים. היא הייתה צריכה להיות חלק מהתחשיבים שלך כשבדקת את העיסקאות שהציעו לך.
 
 
 
לצפיה ב-'זה המקבילה אצלנו לSTAR?'
זה המקבילה אצלנו לSTAR?
01/05/2018 | 05:32
1
79
 
כי Homestead exemption משתנה בהתאם לסטייט.
לצפיה ב-'זה לגמרי משתנה'
זה לגמרי משתנה
01/05/2018 | 14:43
60
זה עניין פוליטי שיכול להשתנות גם מעיר לעיר.
יש כל מיני דרכים להעביר עלויות מהתושבים (כלומר, מצביעים) אל המשקיעים.
 
לכן הקטע של להשקיע באיזור בלי להכיר את המצב של העירייה הספציפית הוא בעייתי.
תאר לך שהעירייה מגלה גירעון גדול (מגלים ששכחו להפריש לפנסיה), אבל לתושבים אי אפשר להעלות את המסים יותר מדי. המשקיעים יאכלו אותה חזק מאד כי ייגבו את הכל מהם.
 
פלורידה באמת לקחו את זה רחוק.
היה פה נכס של אדי גור ורד נגב לפני כמה שבועות (גם פלורידה) שהיה צפוי לשלם בערך פי 4 ממה שרוב השכנים שלו משלמים.
לצפיה ב-'TAX'
TAX
30/04/2018 | 10:49
1
72
יש מספר חברות שמפחיתות את המס עבור משקיעים.   ההצלחה כ -20% (20% מסה"כ הנכסים אשר הצליחו להפחית מיסים)   שווה לנסות.
לצפיה ב-'לא הייתי מנסה אפילו בלי לעשות את בדיקת ההיתכנות של צבי'
לא הייתי מנסה אפילו בלי לעשות את בדיקת ההיתכנות של צבי
30/04/2018 | 19:36
54
לצפיה ב-'מיסי בית'
מיסי בית
30/04/2018 | 22:27
90
בעברי, התגוררתי בפלורידה, ואני מכיר את מערכת המיסוי הנ"ל.
ישנן שני הטבות מיסוי עבור תושבים אשר גרים בבית שבבעלותם:
1. הנחת מס : שווי הבית לצורך מס נמוך בכ 25K/50K בעת חישוב השומה.
2. עלית שווי הבית : עלית השווי מוגבלת ל 3% בשנה. ללא זה, הcounty appriasor  יעלה את שווי הבית בכל שנה וישווה אותו לשווי השוק.
 
שים לב ששווי הבית לצורך מס עשוי להיות הרבה פחות משוויו באמת. אם המצב הפוך, זכותך לבקש הערכת שווי מחודשת. ( ולהביא אסמכתאות לטענותיך )
 
ואני חושב שאתה מתבלבל בין מיסי עיריה למיסי מחוז. לא ידוע לי על הטבת מס עירונית. ( לפחות לא בערים בהן התגוררתי )
לצפיה ב-'HOMESTEAD תשובה \ מיסי נכסים'
HOMESTEAD תשובה \ מיסי נכסים
03/05/2018 | 13:37
6
70
מה זה HOMESTAED?
בעצם זו הטבה מבוססת שימוש. מי שמשתמש בנכס לצורך מגורים מקבל את סעיף ההנחה הזה בתשלום המס. מי שלא- לא מקבל. יש גם סעיפי הנחה אחרים רק שתדע וזה תלוי באזור הנכס וסוג הנכס.

הבעיה היא שכמו בהרבה המקרים, האתגר של משקיעים לקבל תשובה נכונה בפורום, הוא שלא תמיד השאלה הנשאלת מלכתחילה היא נכונה \ מדויקת וזה פשוט בגלל חוסר ידע.
 
השאלה המדויקת:
האם יש  אפשרות להוריד את גובה מיסי הנכס המושכר, ואיך?


הנה התשובה: 
כן, ישנה אפשרות לבצע ערר לגובה מיסי הנכסים. אבל, דע כי בהליך ערר גם יכולים להעלות לך את גובה מיסי הנכסים. לכן מומלץ לבצע זאת באופן מקצועי.
 
עכשיו. כדי שלא תחזור שוב בדיעבד ותשאל איך יוצאים מעוד בור מיותר אחרי שכבר נכנסת אליו. כאשר במקום זאת, באפשרותך ממש בקלות בכלל לא להיכנס לבור מלכתחילה, ואסביר לך בנק' 5 למטה איך.

אז הנה הדרך שאני ממליץ לך לברר את הנושא:
1. לאתר עו"ד - עו"ד צריך להיות מישהו שפועל באזור הרלוונטי. הדרך הכי טובה לאיתור היא באמצעות הפנייה מהמלצה של משקיעים שקיבלו מעו"ד שירות והיו מרוצים.
2. לבקש הערכה - כאשר תתן לעו"ד את פרטי הנכס שלך, עליך לבקש ראשית לקבל ממנו הערכה האם ערר רלוונטי למקרה הזה? ומה התוצאה הצפויה? כמו כן, תבקש להבין את עלות השירות שלו. ותשאל לגבי משך זמן התוקף של ההנחה. כל אלה פרמטרים משתנים בהתאם לתהליך באזור הרלוונטי. 
3. חישוב כדאיות - אחרי שקיבלת הערכה מקצועית מעו"ד יהיה לך קל לעשות חישוב האם משתלם לך לבצע ערר או לא.
4. ביצוע הערר - יש בעולם הרבה תפיסות פעולה. אני מאמין בגישה של לתת לאנשי מקצוע לעשות את העבודה בה הם מתמחים. הגשה לא נכונה של דו"ח הערר ו/או שגיאות אחרות יכולות לגרום לך לאיבוד ההזדמנות של הערר לתקופה של כמה שנים במידה והגשת ערר לבד והוא לא התקבל. לכן, אני ממליץ לך לבצע את הערר באמצעות עו"ד מתמחה אשר נתן לך קודם לכן הערכת כדאיות חיובית לביצוע הערר. 
 
5. תכנון  - דומה מאוד לנקודה 4. היה עדיף לך לדעת את השיקול הזה לפני שקנית את הנכס, ולבצע חישובים בהתאם. לכן, מה לעשות שידע וניסיון שווה כסף, ולכן לפעול לבד לא תמיד באמת יותר זול בסופו של דבר...

הנה זו עוד עובדה מיני רבות שאנחנו רואים שוב ושוב בפורום.  במקרה הזה מדובר בשיקול השקעה בסיסי שכל משקיע מקצועי (ואפילו כזה שעשה עסקה בודדת בחייו באזור המדובר) יודע כבר. לכן, כדאי להיעזר במי שכבר יודע.

מי כבר יודע?
תשובה: מי שכבר עשה והצליח באופן עקבי.
זה יכול להיות נותן שירות מקצועי אבל זה גם יכול להיות משקיע ותיק ומנוסה שפועל באזור ויכול לעזור לך. שוב, יש יתרונות וחסרונות לכל אפשרות.

מקוה שזה עוזר לך!
ניר 
 
גילוי נאות: נדלניר - ליווי מקצועי לרכישת נדל"ן ישירה בארה"ב בבעלות מלאה.
Nadlanir.co.il
לצפיה ב-'בניו ג'רזי, רוב העו"ד מקבלים תשלום על בסיס כמה הם חסכו לך'
בניו ג'רזי, רוב העו"ד מקבלים תשלום על בסיס כמה הם חסכו לך
03/05/2018 | 14:43
47
ככה שהם עושים את הבדיקה הראשונית, ומנהלים את כל התהליך.
לצפיה ב-'תודה רבה, והסתייגות'
תודה רבה, והסתייגות
03/05/2018 | 18:43
4
44
רציתי להודות לך על התשובה המפורטת והמאלפת. ניכר שאתה מצוי בנושא.
ההסתייגות שלי היא מגישה שנשמעה באופן מרומז ומנומס בתגובה שלך, ובאופן טיפה בוטה יותר באחת מן התגובות האחרות. 
הנושא נוגע לטעויות של משקיעים מתחילים.
אני חושב שרבים מן המשקיעים כאן, עושים זאת בנוסף על תפקידם ועל עיסוקם העיקרי בחיי היום היום. אני התחלתי ללמוד את הנושא לפני כשנתיים ואני מודה שכנראה שעשיתי טעויות אבל למדתי מהן מהר מאד. יחד עם זאת, זה לא מקור פרנסתי היחיד, לא סיכנתי כאן את עתידי בהימור מסוכן, ואני ממשיך ללמוד מדי יום.
בתחום עיסוקי העיקרי, כבר צברתי מספיק שנות נסיון כדי להזהר מטעויות, ולבסס לעצמי מקור פרנסה עתידי. למדתי גם, ששום דבר בחיים לא עובד כפי הוא מוצג בגליון אקסל וכל תוכנית היא בסיס לשינוי.
 
לפני כשנתיים, כשהתחלתי להשקיע, אימצתי לעצמי  חוק אחד : להמנע באופן גורף מלשתף כל גורם ישראלי / ישראלי לשעבר. נוכחתי לראות שישראלים רבים (אבל ממש לא כולם) העוסקים בתחום, הן בחלק מחברות השיווק בארץ, והן בשאר חלקי השרשרת בארצות הברית, עושים זאת ללא פרגון, בצרות עין, בהסתרת מידע ועל הטווח הרחב שבין חוסר תום לב  עד למעשים המתקרבים לנוכלות ולעושק.
 
אפשר ללמוד את הנושא לבד. אני מכיר אנשים רבים בארץ שעושים בחייהם המקצועיים פעולות מורכבות, מתוחכמות ומסובכות הרבה יותר מהשקעה ורכישת בית בארצות הברית, ועדיין נמנעים מלעשות זאת בעצמם.  לאחר השקעה של מספר חודשי לימוד, בחרתי לעצמי את היעד, נסעתי לארה"ב  חמש פעמים, הכרתי מתווכת מקומית, קבלן מקומי וחברת ניהול שאיש מהם  לא עבד קודם לכן עם ישראלים. עדיין, זה עלה לי  פחות ממה שהיו גובים ממני יועצים ומומחים ישראלים בדרך.
אני מאמין שהשקעה היא תהליך פיננסי, אבל לא מדובר אך ורק בעסקת מספרים. יש הרבה אינטואיציה, תקוות והפתעות לטובה או לשלילה בדרך. אף אחד לא יכול לחזות את שיעור התפוסה, את עלויות האחזקה או לחלופין, את עליית הערך ברבות השנים.
אני מאמין בכל אחת מהעסקאות שעשיתי ומאחל לכולם הצלחה.  יחד עם זאת, לא מאמין שניתן להבטיח "הצלחה באופן עקבי".  אם מישהו היה מבטיח לי הצלחה בכל אפיק השקעה אחר, הייתי מודה לו ונפרד לשלום.
 
לסיכום, אני ממליץ לכל אחד מאלו השוקלים להכנס לתחום לעשות זאת לאחר לימוד מעמיק ונרחב, לסמוך רק על עצמם, ולא לסכן את עתידם הכלכלי בהשקעה מופרזת אבל גם לא לחשוש מהמהלך. 
 
 
 
 
 
לצפיה ב-'אם כבר פתחת את זה...'
אם כבר פתחת את זה...
04/05/2018 | 01:40
3
51
אני חושב שאתה עושה לעצמך הנחות.
אי הכרת שיטת הארנונה באזור, היא לא טעות שיכולה לקרות לכל משקיע מתחיל.
למקומי זה לא היה קורה. מי שגר באזור מבין שזה אישיו, ויודע כמה מסים נהוג לשלם באזור.
כמעט כל אמריקאי מעל גיל 20 יודע שזה (וגם המצב הפיננסי של העירייה) פרמטר משמעותי בקניית נכס בארה"ב.
 
הייתי מצפה שכשהברוקרית המקומית שמייצגת אותך הציגה לך נכסים שמוסו כ-homestead, היא הייתה אומרת לך משהו בסגנון "אלה הנתונים כיום, אבל קח בחשבון שאתה תשלם בערך X יותר כי כרגע הנכס ממוסה כ-Homestead".
גם אם מנהלת הנכס או שמאי מקומי היו עוברים על פרטי העסקה הם היו אמורים להציף בפניך את הפער בין המסים שלקחת בחשבון לבין המציאות.
 
אם התייעצת איתם והם לא הציפו את הנושא, אז אני באופן אישי הייתי סומך עליהם פחות באופן כללי.
 
אתה יודע מה? אתה עושה רושם של אדם אינטיליגנט.
הייתי מצפה שתוך כדי חיפוש הנכסים, תיתקל בשני נכסים דומים שהמסים עליהם שונים לגמרי, ותברר איך זה יכול להיות.
אני מנחש שאו שהראו לך רק homestead ואז לא נתקלת במצב כזה, או שנתקלת במצב כזה ובחרת ללכת על הנכס עם המסים הנמוכים כי התשואה בו היתה גבוהה יותר.
לצפיה ב-'אני מכבד את עמדתך'
אני מכבד את עמדתך
04/05/2018 | 08:49
2
41
תודה רבה על כך ששיתפת את דעתך.  את הנכסים שקניתי, לא הראו לי, אני בחרתי אותם לבד לגמרי. אין לי טענות כלפי אף אחד וכל האחריות עלי.
בסמגרת ה"הליכה לקנוסה", אני מודה שטעיתי פעמיים. למעשה הנתון היה בפניי, וגובה המיסים ששילמתי הוא כפי ששולמו קודם לכן. טעיתי בהתסכלות בנתונים.
 
אין לי ספק לגבי טיעונך כי גובה המיסים הוא עובדה ידועה לכל בר דעת שחי בארה"ב, והיא הנותנת. אני, ורבים מהמשקיעים שכותבים פה, לא חיו בארה"ב לא בעבר וגם לא בעתידם ויש חלקי מידע שחסרים להם.
ומכאן עולה עמדתי שלא צריך להתאבל, אלא להפיק את הלקח, ללמוד לעומק, לצרף עוד קריטריון לבדיקת העסקה הבאה. שיתוף המידע פה הוא מבורך, אבל וודאי שמת לב, שכשאשר אנשים מציגים כאן עסקה לבחינה, יש כאלו שישר עטים עליהם , ובהתנשאות ממש מטילים דופי בכל פרט ופרט.
אולי זה המקום לחשוב על רעיון, אם אנחנו פה בשביל לעזור לעצמנו ולמשיקיעם אחרים, לחבר רשימת תיוג, Checklist , שיעזור למשקיעים חדשים לבחון עסקאות.
ואני שב וטוען, שלטעמי, השקעה היא לאו דווקא "עסקת מספרים" טהורה כפי ששבים ואומרים. יש בה משתנים רבים מכפי שניתן לצפות ויש בה גם אלמנטים פסיכולוגיים רבים, כמו תחושת הבעלות על נכס, וגם העדיפות שבייצור תזרים מזומנים שוטף על פני תשואה "על הנייר" בהשקעה בשוק ההון.
אני רק שב וחושב שכל מיני מומחים מטעם עצמם, כנראה טעו אף הם בעבר, ומי שמבטיח הצלחה, מסתכן.
כל טוב, ושוב תודה
לצפיה ב-'אסביר את הבעיה'
אסביר את הבעיה
04/05/2018 | 09:06
42
שוק הנדל"ן בארץ באמת שונה מאשר בארה"ב.
פה זה באמת די פשוט, קונה דירה, משכיר אותה, לוקח משכנתא וסוגר עניין, פה ושם משלם על תחזוקה או קופץ לדירה לבדוק את מצבה.
ישראלי שקונה בית ממוצע ב100K לא יודע מה זה SFR שעשוי מעץ ויכול להיות בן 100 שנים.
ישראלי מכיר גג רעפים שמחזיק לנצח ולא יודע מה זה החלפת גג או סוגי גגות שונים והעלויות הכרוכות בכך.
ישראלי לא מכיר את ההון האנושי שקיים ונפוץ בארה"ב (כושים, היספנים, WHITE TRASH וכו').
ישראלי לא מכיר את הכנופיות השונות ואת הטריטוריות שלהם, ואת הגישה שלהם לנשק חם.
ישראלי ממוצע חושב שMETH LABS וMETH HEADS זה משהו שקיים רק בסדרה שוברים שורות.
ישראלי ממוצע לא יודע מה זה SECTION 8 וחושב שאלו סתם אנשים קשיי יום (קורה באמת לפעמים).
ישראלי ממוצע לא יודע מה זה לחות תמידית וחום מטורפים כמו שיש בפלורידה או קור של מינוסים דו ספרתיים כמו שיש בצפון ארה"ב.
ישראלי ממוצע לא יודע מה זה טרמיטים.
ישראלי ממוצע בכלל לא יודע לחשב תשואה, רבאק אפילו רוב המשווקים לא יודעים לחשב אותה.
ישראלי ממוצע לא יודע מה הסטנדרד המקובל בכל מקום בארה"ב והרבה מהדברים שקיימים שם פשוט לא קיימים פה, פה אין רצפות לינוליאום (נדיר מאד), אין פה חלונות PVC, אין SIDINGS מעץ או PVC, אין רצפות עץ.
ישראלי לא יודע שפעמים רבות צריך היתרים מהרשויות גם בשביל שיפוץ פנים (פה לא!)
 
לדעתי זו טעות גדולה לישראלי להשקיע כך בארה"ב אא"כ הוא באמת יכול לבנות אופרציה גדולה, לחבור למשקיע מקומי או לרכוש נכס יקר ואיכותי בלוקיישן טוב.  אני אומר זאת בתור אמריקאי שמתגורר בארץ שבדק את הנושא לעומקו בכמה חודשים ואף הייתי במו"מ לרכישת מספר נכסים.
לצפיה ב-'אני מאלה שישר עטים'
אני מאלה שישר עטים
05/05/2018 | 01:07
38
גילוי נאות- אני התחלתי ברצף מרשים מאד של טעויות. לא הכרתי את השוק כמו שצריך, הייתי שאנן, וקיבלתי בראש.
 
אני חושב שאם תסתכל יותר לעומק אתה תראה שלא כל העסקאות שמעלים כאן נקטלות.
בדרך כלל הקטילות הן ענייניות.
 
אני לא חושב שצריך להתאבל על עסקאות, אבל בהרבה מקרים במקום שהלקח יהיה להוסיף קריטריון, הלקח צריך להיות שהאפיק הזה לא מתאים למשקיע הספציפי.
 
לגבי הרשימה, אתה יכול להוסיף אייטם מאד כללי של מצב מוניציפאלי (כי פעם זה מסים, פעם זה rent control, פעם זה בעיות בבתי הספר, פעם זה בעיות במערכת המים, פעם זה המשטרה, פעם זה code enforcement). אין דרך לכלול בה את כל הנושאים שיכולים להשפיע על שווי ההשקעה שלך שכל מקומי מכיר.
ואם כל המקומיים יודעים יותר ממך, זה מציב אותך בעמדת נחיתות. אין בעיה לשלם סוג של שכר לימוד ככה, אם מודעים לזה שמשלמים שכר לימוד, ואם יש סיבה לחשוב שזה באמת ישתלם יום אחד.
 
יש ספרים כמו Real Estate Investment for Dummies שלדעתי גם נותנים צ'ק ליסטים, אבל בסוף זה עניין של היכרות עם עיר/שכונה/בלוק.
 
זה ציטוט של השותף של וורן באפט:
 
“You need a different checklist and different mental models for different companies. I can never make it easy by saying, ‘Here are three things.’ You have to derive it yourself to ingrain it in your head for the rest of your
life.” – Charlie Munger
לצפיה ב-'מתעיינת בנדל"ן בארצות הברית'
מתעיינת בנדל"ן בארצות הברית
29/04/2018 | 12:51
9
318
שלום חברים,
לאחרונה אני מתעניינת בהשקעה בנדל"ן בארצות הברית, חיפשתי קצת מידע באינטרנט והגעתי לאתר Invest away -
 
מקריאה באתר ועוד מאמרים ברשת הבנתי שיש שתי אפשרויות להשקעה באמצעות רכישת נכס או דרך קרן להשקעות בנדל"ן בחו"ל.
 
רציתי לשאול את חוכמת ההמונים מה אתם ממליצים, נכס או קרן?
התקציב להשקעה בטווח ה- 100,000 דולר.
 
תודה,
שני
 
לצפיה ב-'אין באתר הזה כלום '
אין באתר הזה כלום
29/04/2018 | 18:38
194
זה מידע סינטטי בסיסי לחלוטין. את קונה , בודקת סטטיסטיקה של האזור, לוקחת חברת ניהול וכו...  בסופה של דבר אותו אחד שכתב את זה מוכר לך נכס ואז מתחילים ללמוד לאורך השנים למה נכנסת... לפעמים זה מאוד קל כמו שזה כתוב שם באתר ולפעמים לא. העצה שלי היא פשוטה, אל תשקעי במשהו שאת לא מבינה בו, תלמדי את הנושא לעומק על מנת שיהיו לך את הכלים במידה ודברים לא ילכו למקום שמבטיחים שלך, לצערי הסטטיסטיקה נוטה לצד שהדברים לא הולכים למקום שמספרים לך. 
לצפיה ב-'השקעה'
השקעה
30/04/2018 | 10:55
5
178
השאלה קשה, כיוון שהיא כללית מדי.  היכן את רוצה להשקיע, באיזה סוג נכס, אם קרן, איזו קרן, מה תנאי הקרן.  יש אזורים שבהם לא תמצאי נכס במחיר 100,000$ ויש אזורים שתולי לקנו 4 נכסים!   מצרף לך עלון מידע שיעזור לך.
לצפיה ב-'עוד עלון סינתטי '
עוד עלון סינתטי
30/04/2018 | 11:11
4
260
הכל טוב ויפה על הנייר, אך בפועל דברים לא תמיד עובדים כך, סליחה! לרוב דברים לא עובדים כך במיוחד בבתים של עד 100K. 
בעלון גם כתוב שהמשבר יצר הזדמנות? הלו! אנחנו כבר כמעט עשור לאחר המשבר, כדי לעדכן את העלון. פלורידה בבועה חדשה. 
לצפיה ב-'עלון'
עלון
30/04/2018 | 11:21
3
144
יש, בהחלט שיש מושגי יסוד ותנאי יסוד למשקיע החדש.
לצפיה ב-'שטויות '
שטויות
30/04/2018 | 12:14
2
127
סבבה, אז הוא יודע איך עובדת חברת טייטל, הוא יודע איך איך משלמים מיסים, הוא יודע עוד הרבה תאוריות....
בסופו של דבר זה לא מספיק. למשל, לא כתוב שבעת מכירה צריך לשלם 6% למתווך. זאת אומרת שאם קנית היום בית ב 100K ומחר תמכור אותו באותם 100K אז תהיה עם פחות כסף. 
גם לא מצויין מהי רמת גימור של שיפוץ למכירה ל HOME OWENR, ורמת שיפוץ להשכרה. ברור לך שבית שהיה בסייקל של השכרה ברמת גימור של השכרה בחיים לא יקבל מחיר מלא. 
אני נתקל בזה כל הזמן, משקיעים שהשקיעו בארה"ב מתקשרים אליי והם לא מבינים למה הם לא מצליחים למכור את הבתים במחיר שסיפרו להם. לרוב הם לא מבינים את גודל העמלה שנהוגה בארה"ב. והכי גרוע שהם לא מבינים שרמת השיפוץ שעשו להם לא מספיק טובה לבן אדם שרוצה לקנות את הבית ולהתגורר בו. פתאום הם מגלים שבכדי למכור במחיר שהם רוצים הם צריכים להשקיע עוד 15K. 
שאתה רוצה לקנות זה נורא קל קולם רוצים לעזור לך. שאתה רוצה למכור גם כולם רוצים לעזור לך, אבל רק אם תשלם הרבה כסף.
את הדברים הללו העלון הזה לא מלמד. 
לצפיה ב-'תגובה'
תגובה
30/04/2018 | 17:54
1
115
עלון שכזה לא יכול ללמד הכל, ולא מתיימר.  זוהי נקודת התחלה מצויינת.  לפסול ולהגיד שטויות זו גסות ורשעות.
לצפיה ב-'אני גס, רשע וגאה! '
אני גס, רשע וגאה!
30/04/2018 | 20:05
132
זאת נקודת התחלה רעה מאוד כי היא מייצרת תמונה אוטופית ולא תמונה אמיתית, במיוחד שמתעסקים עם אוכלוסיה שמתגוררת בבתים בפחות מ 100K. אני לא יודע מה ההסטוריה שלך בארה"ב, אבל לי יש הרבה ניסיון ושום דבר ממה שכתוב בעלון הזה לא נותן כלי או חצי כלי לנהל את ההשקעה. אני לא מוכר נכסים למשקיעים, אבל הרבה אנשים פונים אליי שההשקעה שלהם עולה על שרטון. אתה יודע מה אני שומע מכל אותם אנשים שנתקעו עם נכס דפוק "קניתי עם חברת טייטל..." "בדקנו את האזור וראינו שהוא טוב..." "חברת הניהול..."    בסופו של דבר הם על שרטון. שלא תהיה לך טעות, אני אוהב מאוד את שוק הנדל"ן בארה"ב, אבל הוא הרבה יותר מורכב ממה שהעלון מתאר. אתה מוזמן לבוא לקפה ולראות בתמונות את המקרים שטיפלתי בהם ואולי תבין מה יכולה להיות התמונה האמיתית. תאמין לי, אתה תהיה מופתע! 
אם היה מדובר ב 5000 דולר סיכון למשקיע אז הייתי אומר מילא, אבל בגלל שרוב האנשים שמשקיעים הם אנשים ממעמד הביניים שמשקיעים חלק ניכר מחסכונותיהם, אז אני מעדיף להיות גס ורשע אבל לתת לו את התמונה האמיתית. 
 
לצפיה ב-'לא הייתי סומך על האתר הזה'
לא הייתי סומך על האתר הזה
30/04/2018 | 14:58
109
קודם כל, הם מפרסמים את ברוקלין. 100 אלף לא יקנה לך שם כמעט כלום.
חוצמזה, האתר שלהם די חובבני והרבה מהמידע שם לא מדויק.
 
לצפיה ב-'מה אתם ממליצים, נכס או קרן?'
מה אתם ממליצים, נכס או קרן?
03/05/2018 | 14:11
112
הי שני,
 
חידוד השאלה:
אם אני מבין נכון את מתלבטת האם כדאי יותר להשקיע בנדל"ן בארה"ב באמצעות בעלות ישירה על נכס או באמצעות קרן, כלומר השקעה קבוצתית בה יש לך חלק שיעורי בקרן.
האם זה תיאור יותר נדון ומדויק של ההתלבטות שלך?
 
תשובה:
אין השקעה עדיפה מבין השניים באופן גורף. ההחלטה הנכונה היא פר משקיע והנה 3 שיקולים שאני מציע לך לקחת בחשבון בבירור שלך:

1- שליטה VS. פסיביות - בהשקעה ישירה בנכס בבעלות מלאה שלך, ההחלטות הן שלך. זה יתרון. מצד שני, זה מגיע במחיר של צורך ביותר יכולות, מיומנויות, זמן ואנרגיה. משקיעים נבונים שקונים נדל"ן בבעלות ישירה לוקחים החלטה אסטרטגית הרבה יותר משמעותית רק מליצור תשואה על נכס, אלא מחוייבים למטרה של לצבור מיומנויות ויכולות שהן נכס בפני עצמו בטווח הארוך.

בגלל זה אני מלמד משקיעים בליווי האישי שמה שחשוב לא פחות זה לדעת את עצמך. כי כך ניתן לפעול בצורה אסטרטגית ובהתאמה אישית למטרות שלך.
ולכן, אני מאמין שגם מי שמבין נדל"ן אבל לא סגור על עצמו עדין רק עשה חצי דרך. 
 
2- פוטנציאל רווחים - בהשקעה ישירה בבעלות מלאה יש באפשרותך ליצור מרווחים גבוהים יותר. זאת בהנחה שאת מבצעת זאת במקצועית בעצמך, או נעזרת בגורם מקצועי כדי לבצע זאת כך. אבל מצד שני, בהשקעה בקרן (בהנחה אידאלית שההבדל היחיד בין האפשרויות זה חשיפה עצמאית לנכס בודד או קרן למספר נכסים דומים) אז ישנו פיזור טבעי על מספר נכסים אשר מאפשר יציבות תשואה טובה יותר.

3- סיכונים ומורכבויות - כאן מדובר בעולמות שונים לחלוטין. במציאות אין דבר כזה שההבדל היחיד יהיה רק צורת החשיפה, כלומר רכשית נכס בודד ישירות או קרן שמנהלת מספר רב של נכסים דומים. בפועל, השקעה בקרן יוצרת מימד נוסף של הגורם המבצע כלומר בדיקת נאותות לר רק של הנדל"ן אלא גם החברה העסקית. במקרים אחרים, השקעה בקרן פותחת הזדמנויות מינוף אך גם סיכונים הקשורים במינוף גבוה. השקעה בקרן כוללת ארגון שותפות מורכב יותר ובו חברים משקיעים, יזמים ישראלים, מפעילים אמריקאים, גורם מימון וכיוצ'. לכן לא באמת ניתן לבודד החלטת השקעה רק על פרמטר של נכס בודד ישירות או קרן נכסים דומים בניהול צד ג'.

מקוה שזה עוזר לך!
ניר נדלניר
 
גילוי נאות: נדלניר - ליווי מקצועי להשקעת נדל"ן ישירה בארה"ב 
Nadlanir.co.il
 
לצפיה ב-'SECTION 8'
SECTION 8
25/04/2018 | 10:53
7
161
שלום לכם 
 
מישהו יודע פה איך פןנים להזמנת בדיקה של נציג לסקשיין 8 (לא אץ החברות החיצוניות את הערייה ישירות)
* אני מדבר על אזור פלורידה 
 
כמו כן אשמח לדעתכם בנושא פלוסים ומינוסים 
 
*** יש לי 4 נכסים בפלורידה ממעמד פועלים , הנכסים מושכרים כ 4 שנים עם מנהל נכסים ואני מעוניין לבדוק מעבר לסקשיין 8  , אני גר בארץ
 
 
תודההה
לצפיה ב-'חח אשמח לתשובות , איפה נפטלי בוסטון וויני ושאר החברים'
חח אשמח לתשובות , איפה נפטלי בוסטון וויני ושאר החברים
25/04/2018 | 17:24
88
לצפיה ב-'תשאל ב-housing authority המקומי, או בעירייה'
תשאל ב-housing authority המקומי, או בעירייה
25/04/2018 | 20:18
3
106
בתכנית הסטנדרטית, הדייר הוא זה שבוחר את בעל הבית, הוא מביא לך את הטפסים (או קוד למילוי באינטרנט), ואתה ממלא את הפרטים ומתקדמים משם.
אתה כנראה מתכוון לתכניות ייעודיות, שבהן גוף מקומי סוגר מול בעל הבית ואז הוא שולחת אליו ספציפית את הדיירים.
זה משתנה ממקום למקום ומתכנית לתכנית (יש לווטרנים, יש לנשים מוכות, אנשים חולים, וכו').
 
פלוסים ומינוסים? היו כאן כבר כמה דיונים לגבי זה.
החלק שהמדינה מתחייבת לשלם הוא כמו כסף בבנק כל עוד הדייר והדירה עומדים בתנאים של התכנית. לפעמים יש עיכובים, אבל בוא נזכור שהאלטרנטיבה שלך היא מעמד פועלים.
לדיירים יש מוטיבציה גדולה לא לעשות שטויות כי זה יכול לפגוע להם בזכאות, והתכנית דואגת שהם יוכלו לעמוד בשכר בדירה.
מעבר לזה, זה תלוי בדייר הספציפי.
מן הסתם אישה מוכה בת 30 עם 7 ילדים שבדיוק התקבלה לתכנית זה מצב יותר מורכב ממישהי שכבר 20 שנה בתכנית.
 
שאלת ספציפית לגבי פלורידה.
וויני מקלפורניה, נפתלי מניו יורק, ובוסטון ממסצ'וסטס.
יכול להיות שבגלל זה לא ענו
לצפיה ב-'לא מתעסק עם נדל"ן של SECTION 8'
לא מתעסק עם נדל"ן של SECTION 8
26/04/2018 | 05:38
1
92
לצפיה ב-'אוקיי , תודה'
אוקיי , תודה
26/04/2018 | 09:43
46
לצפיה ב-'מממ'
מממ
26/04/2018 | 09:45
62
האמת שניסיתי לחסוך את ההתעסקות מול חברת הניהול ואובדן הדיירים אחת לשנה \ שנה וחצי , אבל ממה שקראתי בפורום (וקראתי המון) אין איך לברוח מזה , זה הוא המחיר של נדלן ככלל ובפרט בארהב למשקיע מישראל כמוני 
 
תודה לכם
לצפיה ב-'SEC 8'
SEC 8
26/04/2018 | 11:49
1
86
הפרוצדורה עם SEC 8 היא כלהלן:
אתה מפרסם בית.
יבוא לך דייר SEC 8 עם VOUCHER לפי הסכום המאושר לו.
אם לך כמשכיר מתאים הסכום, ולדייר מתאימה יחידת הדיור ניתן לעשות עסקה.
יקבעו איתך לביקורת אנשי SEC 8.  הם יוזמנו ע"י הדייר.
עלייך לעמוד בתנאים בדגש על חלונות ודלתות, גלאי עשן וכמובן יתר חלקי היחידה.
בד"כ האישור קל, וגם אם יש תיקונים ניתן לתקן בקלות ובמהירות.
לצפיה ב-'כן. זאת התכנית הסטנדרטית'
כן. זאת התכנית הסטנדרטית
26/04/2018 | 14:53
84
יש כל מיני תכניות אחרות.
 
למשל, מתחמים ובניינים שלמים שחותמים על חוזים ארוכים מול HUD. התכנית מתחייבת מראש לשלם להם שכירות, והיא זו ששולחת את הדיירים. יש גם בתי אבות כאלה.
 
נתקלתי בתכניות דומות (לא סקשיין 8, אבל תחת hud) שעובדות גם מול בעלי בתים קטנים יותר.
 
בכל מקרה, סקשיין 8 באה להוציא את הניהול מהידיים של המדינה (כפי שהוא עובד ב-projects), ככה שאם פותח השרשור קיווה שהם ייקחו את הניהול על עצמם, אז הוא הבין נכון- זה לא יקרה.
לצפיה ב-'חוזה קניה '
חוזה קניה
22/04/2018 | 21:18
4
155
היי
חתמתי על חוזה דרך מתווך אמריקאי לקניית נכס שם החברה שלי מופיע בשדה הקונה ושם המוכר בשדה פרטי המוכר 
פרסמו את הבית ב85k
הצעתי הצעה בפעם הראשונה 75k המוכר הציע 82 אז שלחתי שוב 78 והוא הסכים 
אבל המתווך אומר שעכשיו הבנק צריך לעשות appraisel כזה pre forclosure 
האם התהליך הזה פשוט ולא מסובך כמו שורטסייל? 
אני יודע שהמתווך שלי והמתווך מהצד השני של המוכר מרוויחים אחוז מסויים בסגירה 
רציתי לדעת אם יש אפשרות שהבית ימכר במחיר נמוך יותר ממה שאני הצעתי ובעצם ירוויחו עלי בלי שאדע ? 
 
 
לצפיה ב-'מה שאתה מתאר נשמע כמו שורטסייל.'
מה שאתה מתאר נשמע כמו שורטסייל.
22/04/2018 | 22:04
114
אחרת - מה עניין הפורקלוז'ר כאן, ולמה בנק בכלל מעורב בתהליך של קנייה מאדם פרטי?

לצפיה ב-'המוכר לא עמד בתשלומי המשכנתא'
המוכר לא עמד בתשלומי המשכנתא
22/04/2018 | 23:13
114
הבית היה בpre-forclosure, דהיינו המוכר נדרש לכסות את החוב או שהבית יעוקל, והמוכר בחר לנסות לכסות את החוב (על ידי מכירת הנכס).
 
מי שחושש שעושים משהו מאחורי גבו פה זה הבנק, לא אתה. אם אתה היית חושב שהמחיר שהנדרש גבוה מדי, היית עושה appraisal (הערכת שמאי) לפני שהצעת את ההצעה שלך.
 
הבנק רוצה לוודא ש:
1. החוב אכן יכוסה מהמכירה, כי אחרת גם ישאר חוב וגם לא ישאר מה לעקל,
2. המחיר שהצעת הוא הגיוני ולא נמוך מדי, כי אחרת משתלם להם לסרב לעסקה ולהמשיך בעיקול כדי למכור במחיר הגבוה יותר.
לצפיה ב-'אמממ...'
אמממ...
23/04/2018 | 10:48
87
ממה שאני מכיר, אם המשכנתא (כולל עלויות הגביה) מכוסה במלואה, אז לבנק לא היה כאן שיקול דעת.
 
אם המשכנתא לא מכוסה במלואה, אז הבנק צריך להסכים למכירה, ואז זה בהגדרה שורט סייל.
 
לגבי האופציה שמרוויחים עליך:
לא תדע כמה הבנק משלם למתווך מטעמו.
 
יש גם מקרים שהמתווך לא מעביר הצעות מסויימות לבנק כי הוא מעדיף לקדם הצעה נמוכה של מקורב. על פניו זה לא המקרה, כי אז לא היו נכנסים איתך בכלל למשא ומתן.
לצפיה ב-'קניית forclosure'
קניית forclosure
23/04/2018 | 21:26
87
בשלב הזה לא נראה לי שזה באמת משנה.
"האם יש אפשרות שהבית ימכר במחיר נמוך יותר ממה שאני הצעתי ובעצם ירוויחו עלי בלי שאדע ?"
ימכר למי ? אתה כבר חתמת על החוזה והסכמתם על המחיר. אתה לא תדרש לשלם יותר. ( אלא אם יחתם חוזה חדש ).
 
התהליך הזה יותר מסובך ויותר איטי, מכיוון שהבנק צריך לעשות את הבדיקות שלו.
 
שם לב שתצתרך לבדוק את הנכס ביסודיות לאחר שהבעלים עוזבים אותו.. לעיתים הם מחריבים את הנכס בזמן העזיבה. ( ראיתי מספר נכסים כאלו. ולא כולם היו "נחמדים" ).
 
לצפיה ב-'רכישת בית למגורים בעמק הסיליקון'
רכישת בית למגורים בעמק הסיליקון
18/04/2018 | 00:27
15
159
מתכננים להישאר לפחות שנתיים. אם נביא את רוב החסכונות נצליח לקנות בית סביר.
אבל זה הגיוני מה שקורה עם השוק הזה?
כמה זה עוד יכול להמשיך?
מפחיד אותי לקנות עם כאלה עליות מטורפות
לצפיה ב-'אתה גר כבר באזור הנ"ל? כמה זמן?'
אתה גר כבר באזור הנ"ל? כמה זמן?
18/04/2018 | 01:37
7
97
לצפיה ב-'כן, שוכרים קצת יותר משנה'
כן, שוכרים קצת יותר משנה
18/04/2018 | 19:06
3
89
לצפיה ב-'ומה הפרופיל של הנכס שאתם רוצים לרכוש?'
ומה הפרופיל של הנכס שאתם רוצים לרכוש?
18/04/2018 | 21:49
2
97
אתה מן הסתם יודע מה אתם יכולים להרשות לעצמכם בשוק הנדל"ן המקומי.
מה, להערכתך, הפרופיל של הבית שנמצא במעטפת היכולת הכלכלית שלכם?
אתה מחפש נכס בשכונות טובות?  בינוניות? רעות?
אתה מחפש נכס בעיירות \ שכונות עם מערכת חינוך טובה? גרועה?
חד משפחתי צמוד קרקע?  דירה בבית משותף?
מה אתה מעריך שיהיה גיל הנכס? 
 
מה ההערכה שלך לגבי גובה "מס הרכוש" (RE TAX) שאתה תשלם בשנה על הנכס שאתה מתכנן לרכוש?
מה התקציב שאתה מעריך שתצטרך לצורך שיפוצים לפני כניסה לגור בו?
כמה אתה מתכנן כ"רזרבה לתיקונים ותחזוקה" בשנתיים הראשונות למגורים בנכס \ בחמש השנים הראשונות?
לצפיה ב-'פרופיל הנכס הוא בית "סטנדרטי" '
פרופיל הנכס הוא בית "סטנדרטי"
19/04/2018 | 16:59
1
97
לפחות למשפחה ממוצעת שמגיעה לכאן לרילוקיישן:
בית ספר טוב+, שכונה טובה/בינונית, עדיף חד משפחתי צמוד קרקע אבל אין לי בעיה עם דירה כל עוד היא מרווחת.
גיל הנכסים כאן, נדמה לי, הוא לפחות 50.
מס רכוש לפחות 12K לשנה.
הכוונה לא לשפץ בשנה הראשונה, אלא אם הנכס במצב לא טוב והשיפוץ מגולם במחיר. מבחינתי להחליף וילונות יספיק, אשתי כנראה תרצה קצת יותר...
לגבי רזרבה לתיקונים אני באמת לא יודע. מעולם לא היו לנו תיקונים גדולים, לא בישראל ולא כאן.
 
תראה, אתה שואל שאלות טובות לגבי עלויות הכניסה וההחזקה של הדירה.
נראה שלא תהיה בעיה להחזיק את הדירה כולל שיפוץ גדול אחרי שנה וכד'.
אבל חסרה לי דרך לבדוק מה מידת החוסן של הנדלן כאן. אני לא יודע איך לוודא שאני לא נכנס בשיא העליות לפני "תיקון" ומה מידת הסיכון.
סוכני הנדלן מספרים לי שגם במשברי הנדלן הגדולים של ארה"ב ב- 20 שנה האחרונות, האזור הזה נפגע הרבה פחות והשתקם מהר מאד.
אבל הם סוכני נדלן, אני לא יודע איך לבדוק אותם.
 
אגב, מכירים את הצריף השרוף? 
אם המיקום משויך לבתי ספר טובים, נראה שהמחיר ריאלי. אם היה לי את הידע והסבלנות הייתי בודק ברצינות קניה ושיפוץ שלו
 
 
לצפיה ב-'השכונה הזאת לא הכי טובה לילדים'
השכונה הזאת לא הכי טובה לילדים
19/04/2018 | 19:31
98
זאת שכונה בסדר, אבל סן חוזה באופן כללי היא לא בעלת אזורי בתי ספר הטובים יותר באזור, וwillow glen אומנם שכונה מהיותר טובות בסן חוזה, אבל לא משמעותית יוצאת דופן מהבחינה הזאת. זאת שכונה מאוד פופולרית בקרב ״אנשי מקצוע צעירים״ מה שנקרא - כל מיני עובדי גוגל/פייסבוק (במיוחד שגוגל הולכים לבנות במרחק הליכה משם קמפוס ענק), והמחירים בהתאם. המחיר בו נמכר ה״צריף השרוף״ זה בעצם מחיר של הקרקע בלבד, לצריף עצמו אין שום ערך. לבנות בית חדש שם יעלה עוד איזה 400 אלף לפחות. אני מעריך שאחרי שהקונה ינקה ויבנה מחדש את הנכס הוא יימכר בלפחות 2 מליון.
לצפיה ב-'מוציא נכס למכירה מחר'
מוציא נכס למכירה מחר
28/04/2018 | 16:32
2
93
בית מקסים בתוך COMMUNITY מעולה,  TOUNHOUSE עם 5 מפלסים  + GARAGE    הבית שתי חדרי שינה  + 2.5 BATHS  
1550SQF.   
GALLERIA DRIVE, SAN JOSE  CA
לצפיה ב-'זאת שכונה מאוד נחמדה'
זאת שכונה מאוד נחמדה
30/04/2018 | 06:31
1
73
אבל המחיר מטורף לגמרי, מה שדי מאפיין את העמק בשנים האחרונות.
 
 
זה הנכס הזה, נכון?
 
לצפיה ב-'GALLERIA'
GALLERIA
30/04/2018 | 08:29
52
לידו, APPT 7
לצפיה ב-'תצליח לקנות בית סביר בעמק מחסכונות?'
תצליח לקנות בית סביר בעמק מחסכונות?
18/04/2018 | 01:45
6
116
כמה מליוני דולרים יש לך בחסכון? אני לא בטוח שאתה יודע למה אתה נכנס
 
יש לי נסיון עם קניית בית בעמק הסיליקון, אם תרצה אוכל לתת לך כמה טיפים.
לצפיה ב-'לא, לא לגמרי מחסכונות...'
לא, לא לגמרי מחסכונות...
18/04/2018 | 19:22
5
107
מה שכבר יש ומה שיגיע אחרי שנמכור את הבית בישראל יספיק לדאון פיימנט+
הכוונה לגור בבית לפחות שנתיים, ועד שיגיע הגרין קארד.
לאחר מכן אם לא נרצה להישאר באזור, למכור או להשכיר.
חשבתי לקחת משכנתא עם החזר חודשי בערך בגובה שכירות צפויה.
 
אני מבין שיש עוד הרבה הוצאות, ועדיין לא מבינים הכל.
אני כן מבין שהדירה בישראל היא לא השקעה טובה.
כמו גם שהשוק הזה כאן נראה בעליה מטורפת עוד לפני שהגענו.
 
הייתי מעדיף את שוק ההון, אבל אשתי נחרצת ורוצה קירות.
חשבתי אולי לקנות כמה דירות בכל מקום אחר בארה"ב, אבל אין לנו סבלנות להתעסק עם זה + עדיין נצטרך לשלם שכירות כאן + לא תהיה הטבת המס ששאלתי לגביה קודם.
 
אבל השאלה היא אם השוק הזה רציונלי וכמה עוד זה יכול לעלות?
הבית ישמש כחסכון הראשי, והחשש כמובן הוא מפני ירידה שתמחוק לנו הרבה מאד ממנו.
לצפיה ב-'ומי יתן לך הלוואה?'
ומי יתן לך הלוואה?
18/04/2018 | 20:05
4
80
בלי גרין קארד, בלי היסטורית אשראי בארה״ב, בלי שום הכנסה מובטחת... מי יתן לך הלוואה?
 
אף אחד לא יודע כמה השוק הזה עוד יכול להעלות, אבל הוא אכן עלה וממשיך לעלות בצורה מטורפת. הרבה קונים רוצים הצעות מזומן בלי תלות בבנק/משכנתא, ואתה מתחרה בהרבה קונים עם כרית מזומנים ובטחון תעסוקתי הרבה יותר טובים משלך.
לצפיה ב-'נוכל לקבל הלוואה, הפרטים ישפיעו על הריבית. אבל האם כדאי?'
נוכל לקבל הלוואה, הפרטים ישפיעו על הריבית. אבל האם כדאי?
18/04/2018 | 21:26
3
72
האם הסיכון נראה גבוה מדי?
לצפיה ב-'תחשוב על מצב בו המחירים ירדו ותרצה למכור'
תחשוב על מצב בו המחירים ירדו ותרצה למכור
19/04/2018 | 00:19
2
76
זה נקרא under-water: אתה חייב יותר ממה שהבית שווה. במצב כזה אתה לא יכול למכור את הבית כי הבנק לא ירשה לך (אלא אם תעשה short sale שזה למעשה וויתור של הבנק על חלק מהחוב שלך, ומבחינת היסטורית אשראי מתקרב לפשיטת רגל מבחינת ההשפעה).
 
האם תוכל להמשיך להחזיק את הבית ולשלם משכנתא עד יעבור הזעם?
 
מצבים נוספים: תרצה לחזור לארץ ולא תצליח למכור, מה תעשה? תאבד את העבודה ותצטרך לעבור למקום אחר או להשאר מובטל תקופה - תוכל להחזיק את הבית?
 
שיקול נוסף זה אם יש לך ילדים - בית באזור ״טוב״ (מבחינת בתי ספר) יכול לעלות מליון דולר (לא מגזים!) יותר מבית באזור פחות ״טוב״ באותה האיכות. האם תרצה להתפשר על איכות ההשכלה של הילדים ולקנות את הבית שאתה יכול להרשות לעצמך?
 
אם אתה קונה בית לעצמך - זאת לא השקעה, ואתה צריך לחשוב על זה אחרת. זה לא עוד איזה פליפ שאתה מנסה לעשות כמו שכולנו פה בפורום עושים מדי פעם, לא. השיקולים שלך צריכים להיות שונים לחלוטין, ולקנות בית בשביל לגור בו שנתיים בלבד זה לא נראה לי רעיון טוב בהכרח אפילו עם צפי לעליית הערך יתממש.
לצפיה ב-'כן, אלה החששות'
כן, אלה החששות
19/04/2018 | 17:48
1
66
under-water = מצב בו ערך הבית ירד ביותר אחוזים מדמי הקדימה ששולמו, וחוב המשכנתא גדול מערך הבית?
זו באמת קטסטרופה, אבל כל עוד אנחנו עובדים כאן נוכל להחזיק את הבית, גם אם אשתי תאבד את העבודה.
אם אני אאבד את העבודה, יהיו לנו 30 יום לצאת מארה"ב . במצב כזה כנראה נמכור את הבית מיד, בכל מחיר שנקבל.
אם נעבור למקום אחר אחרי שנקבל את הגרין קארד, או נחזור לישראל, לא נוכל להחזיק אותו ללא שוכרים.
 
יש ילדים, חייבים בית באזור שמשוייך לבתי ספר טובים.
הפשרה לא תהיה בבתי ספר אלא במרחק מהעבודות. כלומר, לא במרכז עמק הסיליקון אלא טרי-וואלי, איסט ביי, קמפבל, אלמדן,...
 
אני מבין את ההפרדה, וזו באמת לא השקעה "טהורה". אבל בפועל לשם ילך חלק ניכר מהחסכונות שלנו, ואי אפשר לנתק את זה.
בישראל קנינו דירה על הנייר, לפני שהיו אפילו אישורי בניה, כדי לקבל איזושהי תשואה. אז כאן לא נוכל לקנות בית חדש, אבל אני רוצה לוודא שלא ניפול.
 
איך אני יכול לבדוק סיכונים ויציבות של השוק?
לצפיה ב-'אתה לא יכול אף אחד לא יכול.'
אתה לא יכול אף אחד לא יכול.
19/04/2018 | 19:51
73
שמע, אם הייתי יודע מתי הבועה תתפוצץ - הייתי מליארדר כבר מזמן. יש הרבה סיכונים וגם הרבה דברים לא צפויים שיכולים להשפיע. אני אתן לך רשימה חלקית של דברים שאני חושב שעלולים להשפיע לרעה ואין ממש דרך לצפות מראש:
 
רעידות אדמה - האזור מועד לפורענות מהבחינה הזאת, רק השבוע הייתה רעידת אדמה של 3.9. אומנם בתים פרטיים כנראה שלא הכי ייזוקו, אבל האזור כולו יכול להנזק מאוד. רעידת אדמה של 9 נקודות תחסל חלקים נרחבים מסן פרנסיסקו, סן חוזה וכל מה שבינהם. השאלה היא לא אם זה יקרה, אלא מתי.
 
בעיות גיאופוליטיות - קליפורניה נמצאת במלחמה של ממש מול ממשל טראמפ. אם אחרי הבחירות בנובמבר טראמפ יוצא מחוזק, ובמיוחד אם ייבחר לכהונה שניה - המצב רק יחמיר. זה אומר שיבואו שינויי חקיקה בתחום ההגירה (כולל הויזות H1/L1 שכנראה קיבלת, ותהיה מאוד תלוי בהן), שינויי חקיקה בתחום רגולציות על תעשיות ההייטק (כבר עכשיו השמרנים לא מסתירים שהם סימנו את פייסבוק וגוגל כמטרה), ושינויים אחרים שנועדו לפגוע במיוחד בקליפורניה (כמו למשל חוק המס החדש שעבר לא מזמן ונכנס השנה לתוקף - נראה את ההשפעות שלו בשנים הקרובות).
 
הדברים האלה יכולים להשפיע מאוד. חוק המס, למשל, מתוכנן לפגוע בדיוק בשוק הנדלן הקליפורני.
 
ביטול prop 13 שיכול לזעזע את השוק לחלוטין. מדברים על זה כבר שנים וכל מערכת בחירות יש הצעה בנושא, מתישהו אנשים יקלטו איזו שטות הם עשו בשנות ה70 ויבטלו את החוק הזה. כנראה שלא בשנים הממש קרובות, אבל לא אתפלא אם תוך עשור או שניים.
 
משבר כלכלי עולמי. כל אפצ׳י הכי קטן ישפיע על כלכלת העמק, בין אם זה משבר הנדלן, בועת הייטק או משבר בתעשיות אחרות שיגרור אחריו את כל תעשיות הIT. ב2008 מחירי הנדל״ן ירדו פה ב25% בערך, תלוי באזור וסוג הנכס.
 
דברים ספציפיים שקשורים אלייך - אם חלילה אתה מאבד פרנסה, חולה, יש בעיות משפחתיות וצריך להתקפל מיד וכו׳ וכד׳ - אף אחד לא רוצה לתכנן לזה, אבל אלה דברים שקורים.
 
אני אישית בעל נכסים בעמק, ואינטרס האישי שלי הוא שהמצב ימשיך כפי שהוא והמחירים והשכירויות ימשיכו לעלות. אבל אם זה יקרה לאורך זמן - הדרך היחידה למממן את זה היא דרך אינפלציה ופיחות ערך הדולר, מה שאומר שנומינלית תקבל יותר דולרים כשמתכור, אבל בפועל בשקלים לא הרווחת כלום.
לצפיה ב-'פרוייקט חדש שלנו - דופלקסים בדאלאס מטרופלקס'
פרוייקט חדש שלנו - דופלקסים בדאלאס מטרופלקס
18/04/2018 | 19:14
2
210
עצמאות שמח לכולם!
אני רוצה לשתף פרוייקט חדש שלנו עם חברי הפורום. פרוייקט של דופלקסים בסאנגר (דאלאס - פורט וורת' מטרו).  אני מאוד אוהב את הפרוייקט הזה ומאמין שהוא יסגר ב45 יום הקרובים.  יש אפשרויות מימון ללקוחות שלנו.  
 
 
 
אפשר לפנות בפרטי או במייל ל- rod.zahavi@bettercoast.com
 
חג שמח 
נמרוד זהבי
 
 
לצפיה ב-'באותה מידה זה פרבר של אוקלהומה סיטי...'
באותה מידה זה פרבר של אוקלהומה סיטי...
18/04/2018 | 22:29
1
258
לא התעמקתי במודעת הפירסומת, אבל על פניו נראה כאילו הפרוייקט מתומחר די יקר יחסית למיקום הנידח שלו. האתר נמצא במרחק 75 קילומטר נסיעה מדאוןטאון דאלאס.   זה בערך כמו לקרוא לזכרון יעקוב "חלק מתל אביב רבתי".
 
 
לצפיה ב-'ורק להסיר ספק - אני קצת מכיר את אזור צפון דאלאס'
ורק להסיר ספק - אני קצת מכיר את אזור צפון דאלאס
18/04/2018 | 22:44
146
אם זה היה בפרבר קרוב יותר כמו פלאנו, אדיסון, ריצ'ארדסון או אפילו קורראלטון - מילא. אלו מקומות שבהם ביקרתי ועבדתי, והם בהחלט חלק מהמטרופלקס. אבל הם נמצאים "רק" 30 או 40 קילומטר ממרכז דאלאס - והאזור שעליו אתה מדבר נמצא מעבר ל I-35, שדי מסמן את גבולות המטרופלקס.
 
לצפיה ב-'חברים שאלה עקרונית בנוגע לבטוח לאומי'
חברים שאלה עקרונית בנוגע לבטוח לאומי
17/04/2018 | 17:16
1
115
האם הכנסות שכירות מנכס בארה"ב יחוייבו בתשלום ביטוח לאומי?
אני אקדים ואוסיף שמדובר בנכס אחד, ולא, הרו"ח שלי לא רלוונטי לעניין כרגע

תודה לעונים!
לצפיה ב-'ביטוח לאומי'
ביטוח לאומי
18/04/2018 | 19:24
139
הי,  התשובה היא שהכנסה מנכס בארה"ב פטורה (אינה חייבת) בתשלום ביטוח לאומי.  ביטוח לאומי גבה בעבר עבור הכנסה שדווחה במסלול הכרה בהוצאות אך בית המשפט קבע כי גביה זו מנוגדת לחוק, וביטוח לאומי החזיר הכספים שגבה בניגוד לחוק לנישומים.
לצפיה ב-'שאלה ?????? תנו עצה'
שאלה ?????? תנו עצה
17/04/2018 | 11:36
7
182
חבר של חבר שלי מנהל עסק לרכישת נדלן בארצות הברית (יוסטון טקסס)
הוא מתגורר שם , מבצע את הרכישה השיפוץ והניהול.
לגבי העברת הכספים מהשכירות.
הוא טוען שהוא מעביר את הכסף מהחשבון האמריקאי לחשבון הישראלי בהעברה בנקאית כל רבעון.
ישנה שיטה טובה יותר בה אני מושך את הכסף ללא תלות בו?????
מה זה חשבון payuneer והאם זה פתרון אפשרי????
 
אשמח לתשובתכם/עצתכם
לצפיה ב-'מה הקשר בין חבר של חבר שלך להעברות הכספים שלך?'
מה הקשר בין חבר של חבר שלך להעברות הכספים שלך?
17/04/2018 | 12:16
6
112
השאלה שלך ממש לא ברורה.
לצפיה ב-'הוא חושב שכאן זה מס הנכסה '
הוא חושב שכאן זה מס הנכסה
17/04/2018 | 20:55
5
117
אז בגלל זה "החבר של החבר"  עושה את זה ולא הוא
לצפיה ב-'אפרט'
אפרט
21/04/2018 | 09:17
4
93
חבר שלי רכש נכס בארה"ב .
את העיסקה הוא עשה דרך חבר שלו שגר שם ועושה נדלן...
מנהל מספר עשרות נכסים של משקיעים.
הוא חיבר בינינו ואני ומתנהל מול אותו ישראלי שגר שם.
העסקה היא רכישת דירה שיפוצה והשכרתה עם תשואה של כ 11 % לפני מס.
מספר שאלות :
1. יכול להיות ששיפוץ נכס יעלה כשליש עד מחצית ממחיר הנכס (כ 28000?) לא קצת מוגזם????
2. קבלת כספים לאחר העיסקה - הוא טוען שרק הוא יכול לעשות לי העברה לחשבון ואם אני רוצה לשלוט בחשבון אני צריך לעשות אחת משני החלופות (חתימה עם נטוריון בשגרירות או לטוס לשם לחתום בבנק על פתיחת חשבון עצמאי.)
אשמח לתשובות.....
 
לצפיה ב-'המם...'
המם...
21/04/2018 | 12:16
75
1. יכול להיות. אם קנית חורבה, שיפוץ יכול לעלות אפילו יותר. למה קנית חורבה?
 
יכול גם להיות שהשיפוץ עצמו עולה גרושים, אבל מכיוון שאתה לא מבין כלום בשיפוצים בארה"ב, ולא יכול להעריך לא את מחיר החומרים ולא את העבודה הנדרשת - אז סתם עובדים עלייך בעיניים. גם זה יכול להיות.
 
2. כל אחד יכול לעשות לך העברה לחשבון, למה רק הוא? לא ברור מה העניין פה. כדי לפתוח חשבון בארה"ב אכן צריך להזדהות באופן עצמאי מול הבנק, אבל מה קרה לחשבון הבנק שלך בישראל? שיעביר לשם. בסופו של דבר תדירות העברות ועלותן זה הסכם בינך לבין מנהל הנכס שלך, אין פה שום חוק או הגבלה. כל אחד יכול להעביר כסף לחשבון שלך כמה שהוא רוצה.
 
באופן כללי, יש פה כמה דברים שצריך לשים לב אליהם:
 
אתה קונה נכס שעולה כ80 אלף דולר, ומשקיע עוד כ30 אלף בשיפוץ. השקעת 110 אלף דולר. 11% תשואה זה אומר שהוא יושכר בכ1200 דולר לחודש. זה לא נשמע לי סביר, זאת שכירות די יקרה לנכס בכזה סדר גודל. בדקת את השוק?
 
אתה קונה נכס שמראש אתה יודע שצריך להשקיע בשיפוץ שלו כמות עצומה של כסף - למה אתה קונה כזה נכס? התוכנית שלך היא להחזיק בו ולהשכיר, לא לעשות פליפ, אז למה שלא תקנה נכס שכבר מוכן להשכרה ואפילו יש בו שוכרים? נכון, על פניו זה יהיה יותר יקר. בפועל? ממש ממש לא.
 
אתה אומר שאתה קונה דירה. זה מה שאתה קונה? כי אמריקאים לא גרים בדירות, אמריקאים גרים בבתים פרטיים עם חצר מכל הצדדים וחניה מקורה לרכב אחד לפחות (ברוב המקומות שתי חניות זה מינימום). אם מישהו מציע לך דירה וזה לא במרכז מנהטן או ליד הגולדן גייט פארק בסן פרנסיסקו - משהו לא בסדר.
לצפיה ב-'שאלה ותשובות'
שאלה ותשובות
23/04/2018 | 14:56
1
57
מה זה "עושה נדלן"?
אם זו הפרנסה שלו, ואתה לא חבר שלו (אלא חבר של חבר. שזה אומר שאתה על הטווח שבין "אכפת לו ממך" לבין "הוא לא סופר אותך ממטר"), אז אתה צריך להתייחס אליו כאל משווק רגיל.
נשמע שאתה מסתמך עליו הרבה יותר מזה. בטח אפילו עורך דין מטעמך בטקסס אין לך. אולי במקרה שלך לא יקרה כלום, אבל רוב הנפילות (יש הרבה כאלה) מתחילות בדיוק ככה.
 
מה קורה אם הדברים לא מסתדרים ביניכם? אתה תקוע עם השקעה של 400,000 שקל בטקסס. אם הוא יעבוד עליך, אז אפילו יותר גרוע.
 
ולשאלותיך:
1. זה בקלות יכול להיות. הבית שאתה קונה הוא מאד זול, ואם מישהו מוכר אותו כל כך בזול הציפיות שלך צריכות להיות בהתאם (או שהוא במצב גרוע או שהוא במיקום גרוע או שיש בעיה משפטית כלשהיא. בתים נורמאליים לא נמכרים ב-11% תשואה). קח בחשבון שהיתה ביוסטון סופה מטורפת רק לפני כמה חודשים. בתים יכולים להיות גם טוטאל לוס.
 
2. הוא צודק. זה רק מדגיש את התלות המוגזמת בו, ועד כמה הדברים עלולים להסתבך אם יהיו איתו בעיות. אני גם לא בטוח כמה זה חוקי לרשום אותך כבעלים של הנכס בלי נוטריון שמאשר שאתה זה אתה.
לא מזמן הייתי בשגרירות בתל אביב לצורך חתימה נוטריונית. לא ביג דיל אם יש לך חצי יום לשרוף. עולה חמישים דולר לחתימה.
לגבי payuneer- לא מכיר, אבל נראה שהם לא מתעסקים בשקלים.  לגבי העברה בנקאית מחשבון בחו"ל על שמו אל חשבון ישראלי על שמך- תשאל את הבנקאי שלך לגבי זה (הימור שלי, הבנקאי תופס את הראש).
לצפיה ב-'מתעסקים בשקלים וגובים על זה עמלה של כ5%'
מתעסקים בשקלים וגובים על זה עמלה של כ5%
25/04/2018 | 01:03
36
לצפיה ב-'עלות שיפוץ נכס'
עלות שיפוץ נכס
25/04/2018 | 22:00
41
"יכול להיות ששיפוץ נכס יעלה כשליש עד מחצית ממחיר הנכס (כ 28000?) לא קצת מוגזם????"
 
בקלות.
בדטרויט היתה תקופה שבתים נטושים ( והרוסים למחצה ), היו נמכרים בדולר. העיריה עיקלה ומכרה את הבתים מתוך כוונה לגבות מיסים שלא שולמו..
 
ורק בשביל סדר גודל, לפני כשנתיים קיבלתי הצעת מחיר להחלפת גג בשווי 32K.
 
אז כן - זה בהחלט יתכן, וזה נקרא money pit
 

מנהל/ת הפורום

אודות:
ניר בבג'ני ייסד את נדלניר. במקצועו מהנדס תעשייה וניהול מהטכניון בהצטיינות. צבר כ- 10 שנות ניסיון בשוק העבודה בניהול פרויקטים, ניהול סיכונים והנדסת תהל
עוד...

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

ניר בבגני- מנהל פורום השקעות נדל
מנהל הפורום ניר בבג'ני

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ