לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
65826,582 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
 התשובות הניתנות בפורום אינן תחליף ליעוץ משפטי ו/או מקצועי פרטני והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי 

 

המשך >>

לצפיה ב-'מעוניין להכנס לתחום'
מעוניין להכנס לתחום
23/08/2018 | 16:33
13
162
שלום לכולם! אני בן 25 ומתעניין בתחום הנדל"ן בארה"ב כבר המון זמן, קורא המון מאמרים וספרים ורואה המון מדריכים ודברים שקשורים לתחום באופן יומיומי. ממאמרים וסרטונים אי אפשר ללמוד ואין תחליף ללמידה של התחום בשטח. הידע שלי הוא בסיסי ואני מאמין שהוא לא עשירית אחוז מהידע הקיים. בארץ אני בעל עסק (לא בתחום הנדל"ן) ויש לי הון עצמי מספיק לרכישה של נכס. מאיפה הייתם ממליצים להתחיל? האם כדאי לי ללכת לקורס? אני לא מעוניין לעבוד עם חברות, כי אני רוצה להפוך את זה לעבודה שלי (הראשונה או השנייה). יש לי אפשרות להגיע לארה"ב.
 
תודה!
לצפיה ב-'קודם כל מחקר'
קודם כל מחקר
23/08/2018 | 20:13
4
103
איזה סוג נכס אתה רוצה לקנות? איזה סוג אוכלוסיה?
איפה אתה רוצה לקנות? באיזה מדינה/עיר/עיירה/כפר וכו'?
מה התקציב שלך?
מי ינהל את הנכס?
נכס מוכן או נכס שצריך שיפוץ?
 
אני הייתי מתחיל במחקר ובהתאם בונה תוכנית. אחרי זה טסים לארה"ב לראות איזורים/בתים ולדבר עם אנשי מקצוע
לצפיה ב-'תודה, כמה שאלות'
תודה, כמה שאלות
23/08/2018 | 22:09
3
83
איך אני אוכל לדעת באיזה מקום כדאי לקנות? האם יש כלים לבדוק את זה? איך אפשר לרכוש ידע בנושא הספציפי הזה?
אני רוצה להתחיל מנכס מוכן, ובעתיד לנכסים שדורשים שיפוץ.
 
תודה רבה!
לצפיה ב-'תלוי בהעדפות אישיות'
תלוי בהעדפות אישיות
23/08/2018 | 22:45
2
79
ניקח מדינה קטנה - ישראל. אדם יכול להשקיע באילת, בקיסריה, בתל אביב, בבני ברק, במושב נחלים, בקיבוץ יבנה, בבית אל, בקצרין. כל אחד מהמקומות האלו שונה לגמרי מבחינת אוכלוסיה, סוג בית, רמת ההשקעה וכו'.
 
ארה"ב היא מדינה הרבה יותר גדולה ומגוונת. אני משקיע ברוצ'סטר ניו יורק. אחרים משקיעים במדינות כמו אוהיו, ג'ורג'יה, פלורידה. כל מקום שונה עם אוכלוסיה וחוקים שונים.
 
אז אי אפשר לענות על השאלה לפני שאתה יודע מה ההעדפות שלך.
לצפיה ב-'סוג אוכלוסייה וחוקים'
סוג אוכלוסייה וחוקים
24/08/2018 | 20:04
1
75
האם בסוג האוכלוסייה אתה מתכוון למשפחות, סטודנטים וכד'?
כי בעצם בכל עיר גדולה בארה"ב האוכלוסייה מאוד מגוונת
לצפיה ב-'סוג אוכלוסיה זה רק שיקול אחד מתוך הרבה'
סוג אוכלוסיה זה רק שיקול אחד מתוך הרבה
24/08/2018 | 21:35
65
כן, בערים לרוב יש הרבה מגוון. אבל חלק מהמחקר זה להחליט איזה סוג אוכלוסיה.
 
נגיד ויש לך תקציב של 150 אלף דולר. בעיר כמו ניו יורק, סביר להניח שזה אולי יביא נכס קטן בשכונה מאוד גרועה. בערים בינוניות, זה יכול להביא בית סביר בשכונה טובה. כלומר אותו תקציב, רק כשמשנים עיר זה יכול לשנות את סוג האוכלוסיה עם אותו תקציב.
לצפיה ב-'להתחיל מזילו'
להתחיל מזילו
29/08/2018 | 17:22
7
58
יש דירוגים של ערים מבחינת אחוז תשואה ממוצעת ורף הכניסה- עלות ממוצעת של נכס. תבחר מה שמתאים לך- כאשר התשואה הגבוהה מלמדת על סיכון גבוה. 
בהרבה מקרים, אין שום דבר רע ב-10%-8% אחוזי תשואה. זו תשואה יציבה כבר שנים- והיא משקפת את הסיכון באזורים האלה. הייתי אומר שזה כמו שב"ש נותנת בממוצע 5% ובית שאן 7%, שאתה כנראה תשיג מקנייה כבר אחרי שני ביקורים בעיר.
 
אחרי זה תצלול לזילו ותדרג אזורים לפי התשואה ועלות הנכסים. 
מתוך שמרנות תסתכל על מודעות השכירות הכי זולות ועל מודעות המכירה\ נמכרו הגבוהות יותר. ככלל אצבע תוריד חצי מהשכירות כהוצאות תפעול ומיסוי. מה שיישאר זה התשואה הנקייה (ואז תפחית עוד בלת"מים ותראה אם מתאים לך)
כמו כן צריך לבדוק אם וכמה נכסים נטושים יש באזור- גוגל סטריט ובדיקה יותר מעמיקה באינטרנט (לא יודע איךת אני פשוט נוסע ברחוב). אם יש נכסים נטושים אז להתרחק.
מה שנראה בדר"כ כמעל 30% תשואה מלמד על גטו- אל תתקרב.
 
 
לצפיה ב-'הערה או 2'
הערה או 2
29/08/2018 | 18:41
6
57
1. אין היום 10% תשואה אמיתית ללא מינוף, בטח שלא למשקיע מרחוק.
2. כלל ה50% מהברוטו לנטו תקף רק לבתים החל ממחיר מסויים, כ100K ועדיף יותר, ככל שהנכס זול יותר ככה גם האחוז גדל (כדי להגיע לנטו מהברוטו).
 
לצפיה ב-'בטח שיש'
בטח שיש
30/08/2018 | 00:23
5
51
אני בקליבלנד עם בית בשלושים אלף דולר כולל שיפוץ שמושכר ב700. נשאר שלוש מאות נקי, כאשר מאה אני שומר לתיקונים 
מצד שני אולי זה לא אפשרי מרחוק. ועוד ועוד לא עברה שנה אז לא הצטברו תיקונים משמעותיים, אבל זה נראה מבטיח. 
עשרה אחוז זה לא הרבה מדי ביחס לסיכון ולפי הספר זו תשואה ממוצעת יציבה כבר שנים. 
 
לצפיה ב-'100 שומר לתיקונים?'
100 שומר לתיקונים?
30/08/2018 | 01:19
45
כלומר אם יש לך תיקון של $3,000, הלך לך כמעט 3 שנים חסכון?
לצפיה ב-'אין 10%, אתה סתם לא יודע לחשב תשואה...'
אין 10%, אתה סתם לא יודע לחשב תשואה...
30/08/2018 | 16:32
43
לצפיה ב-'ואתה מפסיד כסף כנראה אבל לא נורא'
ואתה מפסיד כסף כנראה אבל לא נורא
30/08/2018 | 16:33
2
44
חכה כמה שנים, אתה תלמד בדרך הקשה.
 
לצפיה ב-'מאה בנוסף לחישוב הרגיל'
מאה בנוסף לחישוב הרגיל
31/08/2018 | 17:06
1
37
מאתיים הוצאות מיידיות כל חודש. מיסים וניהול. מאה לתיקונים, חישוב שמקובל לעשות (אולי רק במה שמוכר לי. לא מתיימר. אולי זה סיסמאות, בוא נשים בצד את כללי האצבע המקובלים )  ועוד מאה אקסטרה לתיקונים על ה"מקובל".  ה200 דולר לחודש האלה, שמשורינים לתיקונים, עוד לא יצא לי להוציא כי לא היו תיקונים. לא עבר מספיק זמן.
 
ההבדל הוא שאני כאן לכן התיקונים עולים לי פחות. אבל ב3000 דולר אני עושה רצפה חדשה, מחליף דוד מים, צובע את כל הבית, ויישאר לי עודף. 
 
לצפיה ב-'בוא תראה איך אתה בקושי מרוויח למרות שנראה לך שכן'
בוא תראה איך אתה בקושי מרוויח למרות שנראה לך שכן
31/08/2018 | 23:28
46
בהנחה שאתה חי בארץ, הוצאות חודשיות:
אי תפוסה לפי 7% - 50$
CAPEX+תחזוקה - 200$
ביטוח - 50$
דמי ניהול- 70$
 
נשארת עם 300$ וזה בהנחה שכל הדיירים משלמים בזמן ואתה לא צריך לעשות EVICTION.
אבל שכחנו כמה דברים:
 
מס רכוש: לא ציינת
לנסקפינג: לא ציינת
עמלות המרות מט"ח לש"ח: נניח 0.5% אם אתה מקומבן.
עמלת העברת כספים לארץ, כ50$ נניח פעם בשנה
עמלת רו"ח אמריקאי: לא ציינת
עמלת רו"ח ישראלי: לא ציינת
עלויות תחזוקת LLC שאני מניח ויש: לא ציינת
מס : לא בטוח שיש אבל כנראה שכן.
זמן שלך: מקווה שאתה לא מתמחר את הזמן שלך ב0, הזמן שלי לדוגמא שווה הרבה כסף.
 
וזה לפני שלקחנו בחשבון הוצאות עסקה בקנייה והוצאות עסקה במכירה, בנכסי פח זולים כאלה הם מאד משמעותיים.
 
שורה תחתונה: הרווח שלך שולי, אם בכלל.
 
 
 
לצפיה ב-'רובינזון קרוזו נדל"ן בניאגרה פולס'
רובינזון קרוזו נדל"ן בניאגרה פולס
24/08/2018 | 12:36
6
171
שלום חברים,
אני משקיע כבר תקופה אצל רובינזון בניאגרה פולס,
בהתחלה לא הייתי שקט מהנכס ומסוג ההשקעה.
לאחר סיור משקיעים איתו ולאחר הביקור בנכס, אני רגוע מאד.
וב"ה הנכס מניב לי תשואה מדהימה!
כל חודש מנהלת תיקי הלקוחות מתקשרת להסביר לי את הדוח החודשי,
מרגיש בטוח ומרוצה מאד.
 
לצפיה ב-'לא מאמין לך'
לא מאמין לך
24/08/2018 | 13:38
146
כבר דובר על החברה הזו פה.
 
הוא מפרסם נכסים באתר שלו ללא מספר הבית (כך אי אפשר לבדוק אותו).
 
נכסים באזור קטסטרופה. בחישובי התשואה שלו אין vacancy ואין תחזוקה. בנכסים של 30,000$ זה מוחק את כל התשואה.
 
מוכר חלומות קלאסי
לצפיה ב-'אני מאמין לו'
אני מאמין לו
24/08/2018 | 14:45
118
בהחלט יכול להיות תשואה יפה בחודשים האחרונים.
אבל מספיק משהו קטן שישתבש(דייר שעוזב, תיקונים, דיירים שלא משלמים וכו'), וכל התשואה המדהימה יכולה להתנדף ולהיעלם.
לצפיה ב-'SEEMS LEGIT'
SEEMS LEGIT
25/08/2018 | 00:48
3
80
לצפיה ב-'רובינזון קרוזו נדל"ן'
רובינזון קרוזו נדל"ן
29/08/2018 | 22:46
2
64
לא ברור לי מה האינטרס של מי שמשמיץ את חברת רובינזון נדל"ן אלא אם מדובר במישהו שדרש דרישות לא הגיוניות או שיש לו עניין לקדם מישהו מהמתחרים שעוסקים באותו התחום.
אני רכשתי דרך רובינזון קרוזו יותר מבית אחד בניאגרה פולס, מתחילת הקשר דרך תהליך הרכישה ועד קבלת הבעלות על הבתים, זכיתי לקבל טיפול צמוד ומסור מרובינזון עצמו ומכל העובדים במשרדו לשביעות רצוני המלאה.
הבתים מטופלים ע"י חברת אחזקה מעולה (בביקור בו הייתי בארה"ב הייתי בבתים, הגעתי למשרדי ולמחסני חברת האחזקה, פגשתי את בעלי החברה והעובדים וסיירתי אתם באתרים שונים, אין מקצוענים מהם!), הם מטפלים בכל תיקון קטן ועד גדול. הם מתחזקים את הבית, הם מטפלים בהנהלת החשבונות, הם מראיינים את המועמדים להשכרת הבתים ועושים עבודה מקצועית באיתור שוכרים בעלי אחריות לאחזקת הדירה ותשלום חשבונות במלואם ובזמן.
בעקבות היחס לו זכיתי הפכנו ממש לידידים.
יש לי רק מילים טובות להגיד על האופן בו אני מטופל ע"י החברה בארץ וחברת האחזקה בחו"ל.
למי שמתכוון לרכוש נכס בארה"ב על מנת לקבל תשואה גבוהה לכספו, ורוצה לישון בשקט, אני ממליץ לפנות אל רובינזון קרוזו.
לא תתאכזבו.
מאמין שבעקבות הניסיון הטוב שלכם, תמליצו גם לחברים טובים לרכוש את ביתם דרך רובינזון קרוזו נדל"ן.
אני בטוח בכך.
לצפיה ב-'אני גר בערך שעה וחצי מניאגרה פולס'
אני גר בערך שעה וחצי מניאגרה פולס
29/08/2018 | 23:12
53
אני גר בערך רבע שעה מהבתים שהם מציעים ברוצ'סטר.
מדובר על אזורים שלא הייתי ממליץ עליהם. מדובר על בתים זולים, עם אוכלוסית דיירים בהתאם.
 
אז כן, אזורים כאלה, יש תשואה מעולה. אבל כל זה עד שמגיע בעיות. ברגע שיש בעיה, זה יכול לעלות הרבה ולמחוק את כל התשואה. מי שקונה בזול, מקבל זול.
לצפיה ב-'בוא נקרא קצת על NIAGRA FALLS'
בוא נקרא קצת על NIAGRA FALLS
30/08/2018 | 15:49
52
 
שיעור הגירה שלילי+
ב1960 גרו שם מעל 100K איש, היום פחות מחצי.  כל עשור היא מאבדת כ10% מהאוכלוסיה שלה.
20% ממשקי הבית זה אימהות חד הוריות.
הכנסה חציונית בעיר היא כ26K$ בחודש, זה עיר אולטרה ענייה.
60% מתושבי העיר מקבלים סיוע מהמדינה, כלומר עניים מאד.
 
זה עיר טובה להשקיע בה? זה מתכון בדוק להפסדים למשקיע מרחוק, אין קשר בין מי מוכר לך/מנהל לך את הדירה למקום הזה, זה עיר שמשולה לשכונת עוני בערד או קריית שמונה.
 
לצפיה ב-'השקעת נדלן בחו"ל'
השקעת נדלן בחו"ל
22/08/2018 | 16:00
2
181
בלי להתייחס למיקום עלויות ותשואות, אתם יכולים להמליץ מנסיון אישי על חברת נדלן אמינה שהוכיחה את עצמה
לצפיה ב-'נשמע כמו בדיחה'
נשמע כמו בדיחה
23/08/2018 | 03:23
133
חברת נדל"ן ישראלית אמינה שהוכיחה את עצמה.
לצפיה ב-'איך למצוא המלצות על אמינות של חברת נדל"ן'
איך למצוא המלצות על אמינות של חברת נדל"ן
( לעמוד שלי בתפוז )
03/09/2018 | 23:39
34
הי
 
שאלה יפה!
אני ממליץ לך לגלגל בדפים אחורה בפורום. יש לא מעט חומר רלונטי שיכול לעזור לך. ישנם מספר שיקולים בבחירת חברה ואמינות מן הסתם גורם חשוב ביותר ומכריע.
 
הנה כמה דרכי פעולה למציאת חברת נדל"ן אמינה:
קודם להבין מה זה אמינות:
אמינות = תוצאות מוצלחות באופן עקבי בהתאמה לציפיות על הסיכון והסיכוי.
למשל והסברתי את זה בפורום כבר, חבר של חבר או בן משפחה שגר בארה"ב ורוצה לעזור, יתכן ויש לו יושרה אך אין זה אומר שמדובר בגורם אמין. אני מדגיש זאת כי כבר קיבלתי במהלך השנים לא מעט פניות והסיפור האישי של המשקיע התחיל בדיוק כך. חפשו מישהו שיודע. יודע = מי שעשה והצליח באופן עקבי.
 
והנה כמה טיפים לגבי בדיקת פרמטר האמינות :
 
1- לחפש בגוגל \ פייסבוק \ הפורום כאן - שמות של חברות + המילה ביקורות וגם תביעות. על כל חברה רצינית יש לא מעט ביקורות. יש גם ביקורות לחיוב וגם ביקורות לשלילה ויש גם דירוגים. היום אין דבר כזה חברה לא אמינה ששורדת יותר ממספר שנים בלי שיצוף משהו באינטרנט. 
2- ממליצים \ מעידים - עדיף לדבר עם משקיעים שעבדו עם החברה לפחות 2-3 שנים. מאשר להסתמך על המלצות טריות.
3- לפנות אל החברות שעברו את הסינון, ולשאול שאלות. לבקש ממליצים. לבחון את ההתייחסות במהלך הבדק.
4 - לא לעבוד עם מי שאין עליו ביקורות. 
 
מקוה שזה יעזור לך בבדיקה!
לצפיה ב-'איך לבצע בדיקת נאותות של חברת נדל"ן'
איך לבצע בדיקת נאותות של חברת נדל"ן
( לעמוד שלי בתפוז )
20/08/2018 | 12:29
4
143
הי חברים!

הרבה מהשאלות החוזרות בפורום מתייחסות אל חברת נדל"ן כזו או אחרת ובה עולה שאלה האם מדובר בחברה אמינה? האם כדאי להשקיע דוקא דרכם? וכיוצא בזה.

אז מה הקריטריונים כדי להיות מסוגלים לבדוק חברת נדל"ן בצורה מקצועית?

המטרה של הודעה הזו היא לפתוח דיון בפורום לגבי כל השיקולים בבחירת חברת נדל"ן לעבוד איתה.

לצורך הדיון, אני אתייחס בתגובות למספר שיקולים מובילים בהחלטה, ובבקשה אתם מוזמנים להעלות שאלות ותגובות בהאתמה לכל נושא דיון.

כמובן, יהיה מצוין להוסיף שיקולים נוספים בתגובה חדשה לצורך הדיון.

מקוה שזה יעזור לכם לבצע בחירות מושכלות ונכונות!

לצפיה ב-'שיקול 1: האם בכלל כדאי לעבוד עם חברת נדל"ן ?'
שיקול 1: האם בכלל כדאי לעבוד עם חברת נדל"ן ?
( לעמוד שלי בתפוז )
20/08/2018 | 12:35
102
שיקול 1: האם בכלל כדאי לעבוד עם חברת נדל"ן ?
 
ישנם 3 דרכי פעולה אפשריות לבצע השקעת נדל"ן
1- עשה זאת בעצמך
2- דרך האמצע - לבצע בעזרת גורם צד שלישי שיודע. למשל משקיע מנוסה באוזר או גורם מקצועי בתשלום
3- "פסיבי" - לתת את הכסף לחברת נדל"ן שתקנה ותנהל נכס או ממש לקנות נכס מחברת שיוק נדל"ן. כתבתי פסיבי במרכאות מכיון שמקובל לקרוא להשקעה זו פסיבית, אך היא אינה כזו. מדובר יותר במצב של טייס אוטומטי. כלומר על המשקיע להיות מאוד מיומן במלאכת הפיקוח והבקרה, ואם משהו משתבש המשקיע צריך לדעת לפעול.

הסברתי בעבר גם כאן בפורום וגם במדריך על היתרונות והחסרונות בכל דרך פעולה. 
הנה לינק כדי ללמוד עוד על שיקול זה. תקראו כאן במדריך הזה בעמוד 5

מוזמנים להוסיף שאלות המשך, תגובות עם הארות והערות!
לצפיה ב-'שיקול 2 : שיטת בדיקת כשרות'
שיקול 2 : שיטת בדיקת כשרות
( לעמוד שלי בתפוז )
20/08/2018 | 12:50
82
שיקול 2 : שיטת בדיקת כשרות
 
אחד האתגרים העיקריים הוא שבעבודה עם צד שלישי, בכל תחום בחיים ולא משנה באיזו צורת התקשרות, ישנו אינטרס לכל אחד מן הצדדים לגרום אחד לשני לרצות לעבוד איתנו. ביסודו של דבר מדובר בדבר טוב.
 
אך כמובן, כמו בבדיקת כשרות. ההכרה בכך שהדבר טוב מיסודו אינה אומרת שלא יתכן שיש בעיות, ולכן עלינו לסנן או להוציא את הבעיות החוצה מהמשוואה.

כעת אסביר לכם כמה עיקרי דברים כיצד עושים זאת לתחום הנדל"ן.

1- מיפוי טענות.
אי אפשר לסנן בעיות מבלי לקבל קודם את כל הפרטים. לכן בשלב הראשון על המשקיע המקצועי לא לטרוח מדי האם העובדות ודאיות או לא, אלא להיות מרוכז במיפוי כל הנתונים. בשלב הזה, המשקיע מתייחס לכל הנתונים כאל טענות בלבד.
רק לאחר ביצוע וידוא, ניתן להתייחס אל הנתונים כאמיתות או לזהות בעיות וקונפליקטים.

2- כדי לזהות בעיות וקנפליקטים על המשקיע להיות ער לדגלים אדומים. דוגמאות:
>> זיהוי ניגודי אינטרסים - למשל, מדובר במצב שבו הצד השני מרוויח מכך שהמשקיע מפסיד.
>> מידע לא נכון או חסר - בצורת איסוף טענות, ניתן בהמשך כאשר עובדים לבצע וידוא של הנתונים לזהות האם ישנם אי דיוקים, מידע חסר או אפילו מידע לא נכון. כל אחד מהדברים האלה מעלה דגל אדום לגבי יושרה או מקצועיות. כלומר או שהגורם אינו מקצועי ויסודי מספיק לדייק בהצגת הנתונים, או שהגורם כן מקצועי אבל אינו מציג בכוונה את התמונה המציאותית של העסקה.
 
כדי לזהות בעיות מעין אלו צריך לדעת לבדוק את כלל פרטי העסקה. 

הנה מאמר נוסף שגם העליתי בעבר ונותן דוגמאות לפרטים נוספים:
איך יודעים שעסקת השקעה בחו”ל אכן כדאית ובטוח...
לצפיה ב-'שיקול 3 : אמינות. בדיקות אימות'
שיקול 3 : אמינות. בדיקות אימות
( לעמוד שלי בתפוז )
20/08/2018 | 13:11
67
שיקול 3 : אמינות. בדיקות אימות
 
בהנחה שעברת בבדיקת הנאותות שביצעת עד עתה את שלב 1 ואת שלב 2 , אז יש לך מספר חברות נדל"ן שמתאימות לשיטת הפעולה המתאימה לך. 
בנוסף, אם חברת נדל"ן עברה את שלב 2 זה אומר שסיננת החוצה חברות הפועלות בניגוד אינטרסים מול משקיעים, או חברות שיש בעייתיות ברמת היושרה והצגת הנתונים שלהם.
 
אבל, עדין נדרש שלב נוסף והוא בדיקת הולידציה. כלומר בדיקות אימות ואמינות.
נסביר ראשית את הצורך:

חברה שעברה את שלב 2, יתכן והיא ישרה. כלומר פועלת במודל הוגן, ומציגה למשקיע את הנתונים באמת לפי מיטב הבנתה, ובכוונה נכונה להשיג למשקיע את התוצאות המוצגות.
זה דבר מצוין כלשעצמו.

אבל, האם מי רוצה להיות טוב זה אומר שהוא מסוגל להיות טוב?
תשובה: לא. כי יכול להיות שאין לחברה את המסוגלות למרות כל הרצון הטוב. אנו פועלים בסביבה לא רגולטבית ולא מפוקחת בה כל אחד יכול לתת שירותי נדל"ן בחו"ל. ולכן, גם מי שרוצה להיות טוב, אין זה אומר שמדובר בגורם בעל רקע מקצועי הולם, ובעל היכולת להיות טוב.

ויותר מזה, האם מי שמסוגל להיות טוב, זה אומר שהוא כבר טוב?
שוב  התשובה היא - לא. כאן נכנס מרכיב הניסיון והאמינות.
להשקיע עם חבר או בן משפחה שגר בחו"ל או לסמוך על עצות של אבא ואמא או חברים או משתתפים כאן בפורום וכיוצא בזה - יש רק קריטריון 1 שקובע האם מי שנותן את העצה , ראוי להקשיב לו או לא

והקרירטיון הוא פשוט: האם מי שאמר לי יודע?
מה זה יודע?
יודע = מי שכבר עשה והצליח באותו הדבר בדיוק, ובאופן עקבי.
זהו. כל מי שלא , כל מי שליד, כל מי שאולי  = לא יודע. 
 
לכן מי שפועל בדרכים האלה נופל במבחן האמינות.
 
לסיכום, אמינות היא מוניטין של הצלחות עקביות.
דוגמאות לשאלות ושיטות לבדיקת אמינות:
1- האם תוכל לתת לי דוגמא למספר עסקאות שביצעת והתוצאות שהושגו? בדרך כלל חברות שפועלות בשקיפות מציגות עסקאות למשקיעים בפירוט ושקיפות מלאים. הנה קישור עם דוגמא כיצד צריכה להיראות דוגמא מפורטת... 
2- האם אפשר לקבל שמות של לקוחות ממליצים שעובדים איתך לפחות 2-3 שנים? 
3- בדיקת ביקורות אונליין. ברור שחברות יתנו לקוחות ממליצים מרוצים. עדין, עצם כך שישנם כאלה זה דבר טוב ולכן חשוב לבדוק את זה. אולם, כיום אין בעיה להשיג חוות דעת על חברות, בכלים כמו הפורום שלנו כאן בתפוז, וגם לחפש את העסק בגוגל  למשל : נדלניר ביקורות.  כלומר שם העסק ולהוסיף ליד שם העסק את המילה ביקורות.
 
מוזמנים להוסיף שאלות , הערות והארות
לצפיה ב-'בפרקטיקה זה לא עובד '
בפרקטיקה זה לא עובד
20/08/2018 | 18:21
104
התיאוריה הזו יוצאת מנקודת הנחה שהמשווק הנוכל, הוא גם עילג וטיפש. רק חסר שיסתובב עם כובע בוער על הראש. זה נכון שחלקם כאלה, אבל לא כולם.
 
אפרופו מידע חסר, אולי תספר לנו על איזו נפילה שלך עם משווקים ישראליים?
 
למה התהליך שהצעת פה לא הציל את המצב. אם לא יישמת אותו, אז איך יישום שלו היה מציל את המצב?
 
והשאלה הגדולה- האם הסיכון האדיר שטמון בהישענות על מאכער ישראלי שכזה, מגיע עם תשואה עודפת לעומת השקעות שאין בהן את הסיכון הזה?
לצפיה ב-'השקעה ביחד '
השקעה ביחד
09/08/2018 | 11:15
5
230
הי,
עברתי לגור בארה"ב לצורך החוויה והנוחות המשפחתית (עם שלושה ילדים).
הכנסה שוטפת שתספק לנו חיים נוחים כבר יש ואני לא מחפש לעשות את "המכה" אלא לשמור על ערך הכסף + משהו....
אני נמצא במדינת וושינגטון ותהיתי האם יעניין מישהו להיכנס לשותפות בהשקעה (תחת LLC אחת) לצורך רכישת קרקע ובניית בניין עם מספר דירות.
אם אצליח למצוא מספיק מתעניינים אז רף הכניסה יהיה נמוך יותר.
צאו מנקודת הנחה שאני מבין בתחום, שהתוכנית העסקית כבר מוכנה ונעשתה בשיתוף עם גוף מקומי שבונה כך.
האם המודל יכול לעניין מישהו?
אשמח לשמוע תגובות בעניין....
לצפיה ב-'מעוניין... תוכל לספר עוד פרטים?'
מעוניין... תוכל לספר עוד פרטים?
09/08/2018 | 12:28
117
לצפיה ב-'ברור שיכול לעניין'
ברור שיכול לעניין
09/08/2018 | 18:05
3
167
זה מודל די נפוץ.
אתה יזם שמחפש שותפים.
השאלה היא מה הפרטים. לא נתת אפילו פרטים כלליים כמו:
מיקום.
כמה דירות.
בנייה ומכירה, או בנייה והשכרה?
עלות.
ליווי בנקאי.
רקע שלך.
 
וכו' וכו'
לצפיה ב-'קצת פרטים : '
קצת פרטים :
10/08/2018 | 07:07
2
169
היי
אני מחפש אנשים כמוני שיש להם אינטרסים זהים -להשקיע כסף פנוי שלא צריך בשנים הקרובות.
היזם המקומי יהיה השותף שלנו ויש לו יכולות טכניות אדירות לניתוח תנאי השוק ומציאת הנכסים שהם לפני שינוי ייעוד קרקע או שניתנה אופציה לבנות יותר דירות והמוכרים עדיין לא יודעים זאת. נשמע טוב מדיי? זה המצב!
א. מיקום - סביבת העיר סיאטל
ב. כמה דירות? - משתנה מפרויקט לפרויקט אבל בסדר גודל של 10+-.
ג. בנייה ומכירה בלבד כעת (כי צריך להחזיר את ההלוואה לבנק).
ד. עלות - ממה שראיתי כעת, סדרי גודל של 1מליון דולר עד 3.5 מליון דולר גיוס ממשקיעים (לא הכל בבת אחת היום אלא חלק היום וחלק לאחר היתרי הבנייה בעוד כ-שמונה עד שנים עשר חודשים).
ה. ליווי בנקאי - ברור שצריך, גם לצורך הרכישה של המבנה,האישורים וכו' וגם לצורך הבנייה של הבניין.
ו. רקע שלי - אני איש פיננסים עם למעלה מ-20 שנות נסיון בשוק ההון בישראל ובארה"ב וגם משקיע פרטי בארה"ב מ-2009 .
כעת מעוניין להגדיל את ההון שלי ביחד עם אחרים. 
אם זה מעניין, אשמח לקבל הודעה פרטית ונדבר על זה לעומק.
 
לצפיה ב-'אוהיו'
אוהיו
09/08/2018 | 20:48
1
143
התוכנית היתה חשובה ועשתה סדר להרבה ישראלים שרצו להשקיע בחו"ל וחשבו שהכל ורוד. 
אומנם הוא מתעסק ברייטינג אבל לא עשה רושם שיש שם משהו שמסתירים. האזורים שהראו שם אזורים קשים מאוד ואני נתקלתי לא אחת במשווק שמציע לרכוש באזורים האלה. 
לצפיה ב-'דיון ושאלות על השקעות נדלן בקליבלנד התכנית של חיים הכט '
דיון ושאלות על השקעות נדלן בקליבלנד התכנית של חיים הכט
( לעמוד שלי בתפוז )
08/08/2018 | 00:35
2
1120
הי חברים!

מאז התכנית ששודרה אתמול בערוץ 12 בטלויזיה קיבלתי מכם מבול של שאלות.
אנא, אני מבקש מכם לשאול את כל השאלות שלכם מתוך מה שעלה לגבי התכנית כאן בתגובות.
המטרה היא כדי שכולם יוכלו להפיק ערך מהמענה. זה גם לטובתכם, עדיף לכם שמענה מקצועי מכל מי שמתיימר להבין בתחום תמיד יהיה ציבורי ולא פרטי כי כך הוא חשוף לביקורת. לכן, אני ממליץ לכם לשאול בפלטפורמה של הפורום זה גם אינטרס שלכם.

ועכשיו. הכתבה של חיים הכט בקליבלנד. משוב שאלות ותשובות.

בתור התחלה. הנה תיעוד של השאלות יחד עם תשובות ותובנות:

1- האם באמת בקליבלנד העירייה קובעת את מחירי הנכסים?
ממש לא. מי שקובע את מחירי הנכסים הוא השוק.
העירייה גובה ארנונה. השיטה לגביית ארנונה היא % משווי נכס. אז בעירייה (ליתר דיוק במחוז, והתכנית היתה מלאה באי-דיוקים) לכל נכס יש מחיר. אבל שוב, זה לא מייצג את השווי! לא נשלח שמאי לכל נכס להעריך את שוויו.
למי שלא יודע צפון אמריקה היא קפיטלסיטית, אין גורם מחוזי או ממשלתי שמפקח על מחירים או קובע אותם. זה ממש אבסורדי לחשוב שכך הדבר.

2- האם בעל הנכס אחראי לעלויות כיסוח דשא? איך מתמודדים עם קנסות העירייה כל שבוע?
אחריות על כיסוח הדשא תלויה בסוג הנכס ובאזור. למשל, בנכסים פרטיים צמודי קרקע מושכרים, סטנדרטי לעגן בחוזה השכירות שזו אחריות הדייר. חברת הניהול מבצעת ומחייבת את הדייר. מכיון שחברת ניהול מבצעת, אין חשיפה לקנס. כלומר קנס הוא תוצאה של ניהול לקוי. במידה ודייר נמצא בחובות שלא שילם על כיסוח הדשא ובכלל, האמצעי לגבות את הדייר הוא הפיקדון. לנושא זה, הערובה הכי טובה לכך שהדייר ישלם היא איכות האזור. מי שקונה באזורי אוכלוסיה קשה ימצא עצמו בסבירות גבוהה יותר חשוף לקשיי גביית דייר.

3- האם כל הנכסים באזורי פשיעה קשה וחלשים?
ברור שלא. יש במטרו קליבלנד אזורי פשיעה ויש אזורי עושר שגם אם היינו רוצים לא היינו יכולים לחלום לגור בפאר כזה ואני מעיד על כך בעדות אישית בעיניי. בפועל, בסכום שהוצג בכתבה, בסכום של כחצי מיליון שקלים ניתן בהחלט בקלות להשקיע באזורי אוכלוסיה ברמת ביניים מחוץ לאזורי אוכלוסיה קשה.
אולם, על המשקיע הישראלי להיות ערני מאוד לטענה המוצגת בפניו לגבי איכות האזור. כי זה שקנית בחצי מליון שקל לא אומר שקנית באזור איכותי, אם אינך יודע מה את\ה עושה. הסבר:

תובנה 1:
טענה מול אמיתה. כל מה שמוצג בפניך לא משנה אם זה ברוקר אמריקאי או חברת נדלן צריך לודא. רק אחרי שוידאת ניתן להתייחס למוצג כאל אמיתה. עד אז הכל טענות.

תובנה 2:
למצוא אנשים לא עסקאות.
השקעות נדלן בחול. לרוב המשקיע בעמדת נחיתות ידע לעומת מוכר הנכס המקומי או חברת הנדלן או הברוקר שרוצה לסגור עוד עסקה.
יש מספר דרכי פעולה להתגבר על כך בקלות.

דרך ראשונה. הכי טוב לדעתי להיצמד למי שכבר יודע.
מי יודע? מי שעשה והצליח כבר בעקביות.
איך למצוא מישהו שיודע? לחפש. להתאמץ. זה המקום היותר חשוב להשקיע מאשר ללכת לחפש מלא עסקאות, לדוגמא בפורום זה ישנם לא מעט משקיעים מנוסים! למה שלא תיעזרו אחד בשני?

דרך פעולה נוספת, היא עבודה עם גורם מקצועי. במקרה זה, יש להקפיד כחלק מהבדיקה לדבר עם ממליצים שעבדו בכמה עסקאות עם הגורם המקצועי (לא משנה אם זו חברת נדל ישראלית או ברוקר אמריקאי או אחר)  ולפחות 2-3 שנים עם הגורם המקצועי הנבחן, וגם לחפש ביקורות.

אני רוצה להדגיש כאן שעבודה עם חבר בארה"ב, נופלת בבדק הזה. זה שמישהו ישר ואתם סומכים עליו אינו אומר שהוא אמין. אמין משמעותו תוצאות מוצלחות בעקביות. כלומר קודם לחפש מוניטין של הצלחות, ואם במקרה יש גורם כזה שאתם מכירים והוא חבר ואתם סומכים עליו זה נהדר כי יושרה חשובה כמובן.

4- מה כדאי לעשות? להשקיע בקליבלנד אולי אזור אחר אולי בעצם בישראל?
התשובה היא לעשות. חיים הכט הוא טוב לחכמי הגדר. בית הקברות מלא באנשים שחיכו כל חייהם לעסקת חייהם. אין אידיליה. במציאות אפשר לעשות כסף גם בהשקעות נדלן בקליבלנד וגם בישראל וגם בשווקים אחרים. תמיד יש הזדמנויות.
אני יכול להעיד ברמה האישית שמשקיעים מקצוענים טורחים לבצע השקעות בקליבלנד כנראה מפני שהם אולי פחות טובים בריגוש טלויזיוני מחיים הכט אבל כנראה יותר מבינים ממנו בהשקעות נדלן. שימו לב בנ"ל לנושא מבחן האמינות. חיים הכט לפי ההגדרה שהצעתי מעלה אינו יכול לקבל חותמת של גורם אמין. אולי הוא ישר אך אין זה אומר שהוא אמין לתחום זה. אז נסיים בתובנה זו. פרופורציות. טלויזיה מטרתה ליצור רגש קיצוני התלהבות או פחד. המציאות לרוב לא רדודה לקצוות הקיצון האלה.
זו דעתי בכל אופן עד כאן.

אשמח לתוספת של הערות הארות ושאלות נוספות ומקוה שזה עוזר קצת לעשות סדר. מה דעתכם?

 
לצפיה ב-'השקעות נדל"ן בקליבלנד'
השקעות נדל"ן בקליבלנד
09/08/2018 | 10:36
1
182
היי ניר,
כבר שמעתי רבות שכל הנכסים שמציעים לישראלים הם באיזורים פח מבטיחים להם גדולות ונצורות ובסוף מתגלה שאומנם קנו נכס זול אבל כידוע אין באמת אפשרות להשכיר בתשואה שבה הבטיחו. כמו כן האיזורים הם נחותים ולכן גם פוטנציאל ההשכרה נמוך ואין ביטחון שאכן יוכלו לעמוד בשכר הדירה. מה שאני קרוצה לדעת הוא היכן באמת שווה להשקיע ושהתשואה תהיה רווחית 
 
לצפיה ב-'נדלן בחול-צוראל נדלן.'
נדלן בחול-צוראל נדלן.
05/08/2018 | 16:33
8
222
שלום לכולם-מתלבט שוב בנושא קניית נכס( או בצורת בית להשקעה והשכרתו  או יחידת נכס בבניין).הפנו או תי לחברה הזו .האם מישהו יכול ליעץ לי מנסיון על הנושא  כאן או בפרטי?ולגבי החברה גם
ראיתי שהיא מתמחים באזור 
ב מישיגן, אריזונה, פלורידה ומרילנד
תודה
 
לצפיה ב-'צוראל נדלן זה רע מאד'
צוראל נדלן זה רע מאד
05/08/2018 | 18:25
5
835
תעשה חיפוש בפורום.
אם לא אני, אז מישהו אחר כבר כתב עליהם פה.
 
לפני כמה שנים הגיעה אליי הצעה שלהם לרכישה של נכס באיזור קשה מאד (פונטיאק, מישיגן), כאילו שמדובר במעמד ביניים או במעמד ביניים נמוך.
 
שלחו דוח CMA (עסקאות בנכסים דומים) אובייקטיבי לכאורה, רק שזה היה רחוק מאד מזה. הדוח נערך על ידי המתווכת מטעמם, וכלל נכסים בערים אחרות. נכסים במרחק של רחוב אחד לא נכללו בדוח.
 
המשווקים עצמם לא מבינים מהחיים שלהם. הסברתי למשווק (ולרשימת התפוצה) את החומרה של מה שהוא עושה.
למיטב הבנתי, המשווק ששלח את ההצעה עזב, לא בלי קשר לאירוע הזה.
 
בדקתי עוד נכסים שהם פירסמו באתר שלהם, וזו לא מעידה חד פעמית.
הסיפור המוכר והידוע של מכירה של נכסים פח לישראלים שלא יודעים לבדוק.
 
מצוראל נמסר שבעל הבית יגיב לטענות שלי, אבל הוא פעל בחוכמה והתחמק.
לצפיה ב-'אעשה חיפוש.'
אעשה חיפוש.
06/08/2018 | 11:41
2
190
השאלה אם בשנה/שנתיים האחרונות מישהו עבד איתם(הרי יכולים לשונת גישה כמובן)
ומה לגבי קניית "מנייה" בבניין  שאתה בעצם מקבל חלק יחסי מהרווח מהשכרת הדירות בבניין(מובטח לX זמן אני מניח ) ולא קניית נכס בודד
לצפיה ב-' שור מועד'
שור מועד
06/08/2018 | 14:59
198
כשמישהו עושה מאמצים לגרום למשקיעים לקבל החלטות על בסיס מידע לא מדויק (בלשון המעטה), זו לא מעידה חד פעמית.
 
מי שקנה אצלו כנראה סמך עליו ולא בדק. מי ערב לך ששנתיים אחר כך אותו קונה בדק?
 
לא הייתי קונה מבנאדם כזה כלום. כדאי לך להיזהר מההבטחות האלה.
לצפיה ב-'ברגע שהרווח "מובטח" - צריך לברוח.'
ברגע שהרווח "מובטח" - צריך לברוח.
06/08/2018 | 22:24
177
עוד לא פגשתי מישהו שיכול לנבא את העתיד, ולכן אני לא מאמין שמישהו יכול "להבטיח" הכנסה עתידית. כשמבטיחים תשואה זה בדרך כלל כסף שלך עצמך ששילמת בתור פרמיה על השווי שוק האמיתי של הנכס.
לצפיה ב-'אל תשקיעו בצוראל'
אל תשקיעו בצוראל
29/10/2018 | 19:25
1
87
השקענו בצוראל ואכלנו אותה. היום הודיעו לנו שהחברה חדלת פירעון. לא להתקרב אליהם!
 
 
 
לצפיה ב-'חדלות פרעון?תוכל לפרט בבקשה'
חדלות פרעון?תוכל לפרט בבקשה
12/11/2018 | 10:22
22
מה הסטאטוס כרגע בחברה ומה קרה שם?
על פניו נראתה חברה שמתנהלת בצורה ישרה.
לצפיה ב-'בית פרטי להשקעה והשכרתו או יחידת נכס בבניין'
בית פרטי להשקעה והשכרתו או יחידת נכס בבניין
( לעמוד שלי בתפוז )
08/08/2018 | 00:15
1
205
בוקר טוב חברים!
 
עלתה כאן התלבטות יפה. האם להשקיע בבית פרטי להשקעה והשכרתו או יחידת נכס בבניין?
 
לצורך הדיון,  אם נניח שמדובר ממש באותו המיקום בדיוק ושלפנינו 2 חלופות השקעה כאשר פרמטר השונות היחידי בין 2 חלופות ההשקעה הוא בית פרטי אל מול יחידת נכס בבניין. מה השיקולים לכאן ולכאן :
 
יתרונות \ חסרונות:
> שליטה - בבית פרטי להשקעה והשכרתו, רמת השליטה של המשקיע בהשקעה גבוהה יותר. למשל, ביחידה משותפת יתכנו החלטות על שיפורים או הוצאות שבעל היחידה בבניין אינו מעוניין בהן אך אינו רוב להחלטה.
> מכירה - ביח' בנין במיוחד ברכישה בתוך קבוצת נדלן כאשר לבנין אין פרצלציה, אזי במקרה זה אין באפשרות המשקיע למכור את הנכס בשוק החופשי. כלומר מרחב האפשרויות שלך למכירת הנכס מוגבל יותר באופן משמעותי.
> שטחים משותפים - בחלק בנין גובר הסיכון לבעיות מול צד ג' בין כתובע או נתבע. כאשר יש שטחים משותפים וקירות בתים משותפים.
> סינרגיה \ ניהול - ברכישת חלק בבניין המנוהל מקצועית היטב, יש למשקיע אפשרות להנות מיתרונות סינרגטיים. המשקיע נהנה ממיומנויות ומיכולת ניהול מקומית אשר מאפשרת לו להשקיע פחות בפיקוח ובקרה. אולם, יחיד בקבוצה המנוהלת היטב נהנה מכך יותר במודל בו יש לו % מכלל הבנין, ולאו דוקא יחידה מסוימת בבניין. אני פחות אוהב את המודל הזה לקבוצה שעלול ליצור ניגודי אינטרסים פנימיים.
> פשטות. היתרון כאן הוא לרכישת בית והשכרתו. אמנם על המשקיע הפועל עצמאית להיות בעל מיומנויות והבנה בסיסית כדי לבצע בקרה. ועדין, מהותית מדובר תפעולית בניהול נדל"ן פשוט יותר בהקשר לנקודות מעלה.
 
 המשקיעים המנוסים בפורום- בבקשה מוזמנים להוסיף הערות והארות לטובת כל המשקיעים החדשים!
 
לצפיה ב-'מינוף, יציבות תזרימית'
מינוף, יציבות תזרימית
08/08/2018 | 00:24
146
בד"כ אפשר לקבל יותר מינוף בתנאים יותר טובים בהלוואות על בניינים.
 
כשיש דייר בעייתי בנכס פרטי, עוברים לתזרים שלילי. בבניין, אפשר לספוג את זה יחסית בקלות. אם זאת ממש יחידה ספציפית בתוך בניין, היתרון הזה לא רלבנטי
לצפיה ב-'וזה מה שקורה לישראלים שקונים נכסים בלי לבדוק את השכונה'
וזה מה שקורה לישראלים שקונים נכסים בלי לבדוק את השכונה
06/08/2018 | 23:38
19
287
קנו מולטי-פאמילי בכמעט 5 מליון דולר, והעיריה לא מאפשרת העלאת דמי שכירות כי "הם מרוויחים 35 אלף דולר בשנה", וזה אחרי שהתעלמו מחלק מההוצאות.
 
לצפיה ב-'זה לא מדוייק'
זה לא מדוייק
07/08/2018 | 01:10
2
161
לפי מה שכתוב שם העבירו את הסעיף שמונע מהם להעלות את השכירות רק כמה חודשים *אחרי* שהם קנו את הנכס. אם היו מעלים את השכירות מיד, כנראה שלא הייתה בעיה.
 
זאת מכה שמתפשטת, ויכולה לקרות בהרבה מקומות (במיוחד איפה שאין הרבה Owner Occupied), בלי קשר לזהות הבעלים.
 
אסור לחכות עם העלאות שכירות.
לצפיה ב-'הם העלו מיד.'
הם העלו מיד.
07/08/2018 | 02:04
1
125
החוק שהעבירו היה חוק רטרואקטיבי שדרש מבעלי בתים להקפיא את שכר הדירה כפי שהיה כשהחוק הוצע, לא כשהחוק עבר, בדיוק כדי למנוע מבעלי הנכסים להעלות את המחירים לפני שהחוק נכנס לתוקף.
 
הישראלים בסיפור קנו את הנכס אחרי שהחוק הוצע, ומיד ניסו להעלות מחירים. כשהחוק עבר - העיריה דרשה מהם להחזיר את המצב לקדמותו.
 
מוסר השכל? כשקונים נכסים כדאי לבדוק איזו חקיקה יש בצנרת, במיוחד באזורים שמאוד תוקפניים כלפי בעלי נכסים (בעיקר בחופים, אבל לא רק).
 
בקליפורניה הולך להיות משאל עם בנובמבר אם לבטל את הפטור מrent control לבעלי נכסים בודדים (בניגוד למולטיפמילי), ואם זה יעבור זה יחסל השקעות בנכסים בקליפורניה. נראה איך זה יעבוד...
לצפיה ב-'I stand corrected'
I stand corrected
07/08/2018 | 02:13
91
כשכותבים בקליפורניה חוקים חושבים על הכל.
 
באמת מעניין לאן זה יילך
לצפיה ב-'אז תאורטית הבניין שווה'
אז תאורטית הבניין שווה
07/08/2018 | 14:41
2
97
קצת יותר ממליון דולר, בהנחה שמשקיע יצפה לקבל סביב ה3% בשנה?
לצפיה ב-'תלוי'
תלוי
07/08/2018 | 15:08
89
אולי אפשר להפוך את הקיים לקונדומיניום (ואז מי שיקנה את היחידות יגור שם), אולי אפשר להרוס ולבנות משהו עם יותר יחידות.
 
אני לא מכיר, אבל נשמע לי כמו אזור שרק הקרקע בו שווה יותר ממיליון
לצפיה ב-'הבניין לא שווה כלום.'
הבניין לא שווה כלום.
07/08/2018 | 20:40
90
כמו שרואים מהסיפור, העיריה לא תאפשר למשקיע "להתעשר" מההשקעה הזאת. 35 אלף רווח בשנה על השקעה של 4.5 מליון זה כלום, ריבית בבנק תתן יותר.
 
מה ששווה זה הקרקע, והאפשרות להרוס את הבניין ולבנות חדש שיכיל יותר יחידות (לא כפופות לחוק הזה) או לבנות קונדו ולמכור כל יחידה בנפרד.
לצפיה ב-'2 מסקנות'
2 מסקנות
10/08/2018 | 19:37
10
61
1. לבדוק את חוקי האזור או להמנע מהשקעות עם חוקים סוציאלים שאמנם טובים לדיירים, אבל יכולים לפגוע במשקיעים
2. לחשב את כדאיות ההשקעה בהתאם להכנסה העכשווית ולא הכנסה עתידית פוטנציאלית. אם ההשקעה מוצלחת עם ההכנסה עכשיו, הרי שההשקעה תהיה עוד יותר מוצלחת אם מעלים שכר דירה מתישהו בעתיד.
לצפיה ב-'מסכים רק עם חלק מ-1'
מסכים רק עם חלק מ-1
11/08/2018 | 15:40
9
46
צריך לבדוק את חוקי האזור, עם דגש על rent control.
לפסול מקומות עם חוקים בעד הדייר? תלוי במחיר ובשאר הפרמטרים.
 
לגבי מסקנה 2- קיצונית מדי. השלב הבא זה לשים את הכסף מתחת לבלטות? צריך להניח הנחות סבירות לגבי ההכנסה העתידית. אם הסיכוי עברה חקיקה עוינת או שיש סיכוי גבוה שתעבור חקיקה עוינת, אז צריך להתחשב בזה
לצפיה ב-'לא כתבתי לפסול אלא להמנע'
לא כתבתי לפסול אלא להמנע
11/08/2018 | 17:54
8
22
אם חושבים שהחוקים המקומיים יכולים לפגוע בהשקעה, אולי כדאי למצוא מקום אחר.
 
לשים את הכסף מתחת לבלטות? הרי ככה לא עושים כסף בכלל.
כן, הנחות סבירות. במקרה שבשרשור הם העלו את שכר הדירה ב-100%. כלומר לפי הנתונים העכשווים, זה נראה כמו השקעה גרועה מבחינת התשואה כי הם בקושי עושים כסף. כנראה שהם הסתמכו על זה שהם יקפיצו את השכר הדירה בצורה קיצונית.
 
לצפיה ב-'הם הניחו השכרה במחירי שוק'
הם הניחו השכרה במחירי שוק
12/08/2018 | 05:10
7
31
או לפחות קרוב לזה.
עובדה שהדיירים חתמו על החוזים.
זה סביר. לא דבר שלא קורה.
 
ה-rent control תקע אותם. בדיקה משפטית היתה מכינה אותם לזה.
 
לפי הגישה שלך השבחות הן אף פעם לא השקעות טובות. מוגזם.
לצפיה ב-'הנה מה שאני הבנתי מהכתבה'
הנה מה שאני הבנתי מהכתבה
12/08/2018 | 05:42
6
40
"After the Ohanas acquired the property, most of the 11 tenants were soon served with steep rent increases."
 
הם קנו את הנכס, וקצת אחרי זה הביאו לדיירים חוזים חדשים עם שכר דירה הרבה יותר גבוה מהמצב הנוכחי, חלק כמעט כפול.
 
"After voters passed the rent control measure, the apartment owners attempted to lock their tenants into higher rates by getting them to sign yearlong leases. Many tenants agreed to the leases even though their rents were supposed to roll back, under the provisions of Measure V."
 
החוק עבר, והבעלים החדשים ניסו לעגן את הסכומים החדשים בחוזה. הרבה דיירים הסכימו למרות שטכנית יכלו לסרב לפי החוק החדש.
 
"In a petition filed earlier this year, David Avny, who co-owns the building, proposed splitting the difference and increasing rents to a level slightly under the amount agreed to in the leases"
 
אני מניח שחלק מהדיירים סירבו לסכומים החדשים, והגישו התנגדות. אחד הבעלים הציע להוריד קצת ולקבוע סכום בין המחיר הישן למחיר החדש. העירייה סירבה כי מהניתוח שלה של הנתונים, הבעלים החדשים ניפחו הוצאות והורידו השקעות בבניין.
___________________________
 
יכול להיות שהמחירים הנוכחיים היו נמוכים מאוד יחסית למחירי השוק, והם החליטו אחרי הקנייה לאזן את השכירות למחירים הגיוניים. אני מכיר מישהי שגרה בדירה 10 שנים, ובעלי הדירה לא העלו אף פעם את השכירות. הוא טען שהוא מרוויח מספיק מהדירה כדי שיכול לשמור על המחיר הנוכחי.
 
אבל יכול להיות שזה לא המקרה פה כי " It was the second recent example of a landlord failing to pass the city's bar for proving that additional rent increases were necessary."
הם לא הצליחו להוכיח שהיה הצדקה בכלל להעלות מחירים. אז לא נראה לי שמדובר על מקרה בו השכירות ההתחלתית הייתה נמוכה באופן מוגזם והבעלים החדשים רק רצו לאזן.
 
השבחה? הם לא השקיעו בבניין או שיפצו אותו אלא להיפך " landlord was allegedly cutting back on maintenance and services."
כלומר הבעלים החדשים לא עשו צעד כלשהו להצדיק עליית מחירים חוץ מזה שהם רצו לסחוט כמה שיותר כסף מהבניין.
 
לדעתי, השקעה טובה היא השקעה שבשנים הראשונות לא צריך בכלל להעלות מחירים. כשאנחנו קונים נכסים, אנחנו משאירים את השכר דירה כמו שהוא. הניתוח שלי מתחשב במצב הנוכחי של הנכס. אם מתחלף דייר, והשוק הנוכחי השתנה, אז אנחנו שוקלים עליית מחירים. אבל לרוב זה בסכומים קטנים (נגיד 1250 במקום 1200), ולא מחירים כמו בכתבה של 2050 במקום 1050.
 
יכול להיות שהדיירים חתמו כי אין להם ברירה אחרת. הם לא רוצים לעבור דירה ולכן מסכימים עם המחיר החדש. זה לא בהכרח אומר שהמחיר החדש הוא לפי השוק, אלא שיותר שווה להם להשאר עם המחיר החדש מאשר העלויות של מעבר דירה.
 
זה שהיה נסיון פשרה של "proposed splitting the difference and increasing rents to a level slightly under the amount agreed to in the leases", מביא לי לחשוב שזה "שיטת מצליח". משהו בסגנון של "נעלה להם ב-1,000 דולר, ואם הם יתנגדו נתפשר על עלייה של 'רק' 800 דולר".
 
אז יכול להיות פה כמה אופציות:
1. השקעה מאוד גרועה בו הם הסתמכו יותר מידי על רווח פוטנציאלי ולא על המצב הנוכחי - כלומר ניתוח גרוע או אופטימי מידי.
2. השקעה בו הם זיהו נכס עם שכר דירה נמוך במיוחד, והם הסתמכו על זה שיכלו לאזן את הנכס בשביל שזה יהיה השקעה סבירה.
3. השקעה סבירה, רק שמדובר בישראלים תחמנים שמנסים לסחוט כמה שיותר מהדיירים המסכנים דרך שיטת מצליח ולהכריח את זה להיות השקעה טובה יותר ממצב הוגן.
לצפיה ב-'ההימור שלי זאת אופציה מספר 2'
ההימור שלי זאת אופציה מספר 2
12/08/2018 | 14:41
5
23
דיירים שבעל הבית המוכר לא העלה להם את השכירות הרבה זמן, בזמן שהשכירות בשוק עלתה.
מוכר שהבין לאיפה הרוחות נושבות מבחינת רגולציה.
אולי הקונה פחות הבין (כמו שכתבת באופציה 1), אבל יכול גם להיות שהוא לקח בחשבון את התרחיש הזה, ועומד להפוך את זה לקונדו, או להרוס ולבנות מחדש.
לגבי אופציה 3- 11 דיירים שמשלמים מעל 2,000$ בחודש זה לא בדיוק קהל היעד שאתה רוצה ללכת נגדו בשיטת מצליח.
 
דיירים גם לא תמיד צריכים להתלונן. יש עיריות שמכריחות את בעל הבית לרשום אצלן כל העלאת שכירות.
בהחלטת העירייה לא התייחסו בכלל לשכירות בשוק. בדקו להם את הרווח התפעולי. 35,000$ זה מספיק בעיניהם כדי לפסול העלאה כזו, וזהו.
 
לפי ציטוט של החוק באחת התגובות בלינק, גם אם הם ישביחו את הנכס, לא יאשרו להם העלאה כזו. אפילו בהריסה של הבניין ובנייה חדשה, יכול להיות שלדיירים תהיה זכות ראשונים לחזור לדירה.
 
Rent Control יכול להיות מאד אגרסיבי, כמו במקרה הזה.
שינו לגמרי את מאזן הכוחות בין הבעלים לשוכרים.
לצפיה ב-'נניח וזה המצב'
נניח וזה המצב
12/08/2018 | 18:58
4
25
כלומר 11 דיירים ששילמו סכומים של כ-1,100, כשהשוק אומר שדירה כזאת שווה 2,100.
2,100 כפול 11 זה 23 אלף לחודש או 277 אלף לשנה. אז כן, הוא עלה מ-145 אלף לשנה ל-277 אלף לשנה. אבל בהתחשב בהשקעה של כמעט 5 מיליון דולר, הכנסה של 277 אלף לשנה זאת השקעה גרועה. אנחנו עושים כפול מזה ברוצ'סטר.
 
לצפיה ב-'Tunnel vision'
Tunnel vision
12/08/2018 | 20:35
3
33
רוצ'סטר אזור פחות מבוקש, ופחות חזק.
זה די מובן מאליו שהתשואה השוטפת באזור חזק ובמגמת עלייה תהיה יותר נמוכה מבאזור חלש יותר.
לצפיה ב-'עזוב את רוצ'סטר'
עזוב את רוצ'סטר
12/08/2018 | 21:13
2
48
בהרבה מקומות אם תשים 5 מיליון דולר, תקבל שכר דירה הרבה יותר גדול.
לצפיה ב-'השקעה בליסבורג פלורידה'
השקעה בליסבורג פלורידה
03/08/2018 | 19:41
1
144
מישהו שמע על האזור הזה בלסבורג: PECAN AVE, LEESBURG, FL 34748
הבנתי שזה קהילה סגורה מדשאות , חדר כושר ואגם. השקעה באזור ה- 75$ 
אני מתלבט לגבי השקעה שם או בכלל לשנות כיוון לאזור פילדלפיה. 
נראה לי אזור מאוד מרוחק שיכל להיות בעייתי להשכרה/מכירה בהמשך. 
לצפיה ב-'בדיקה ראשונית של אזור השקעה'
בדיקה ראשונית של אזור השקעה
( לעמוד שלי בתפוז )
05/08/2018 | 13:26
125
הי מתן
 
עניתי ממש קודם לכן לחבר נוסף בפורום ששאל שאלה דומה. 
בבקשה מעתיק לך את המענה:
 
בעידן האינטרנט, יש לך מגוון דרכי פעולה אפשריות לבדוק בעצמך ובקלות את טיב האזור לפחות מבחינה ראשונית, כדי לקבל קריאת כיון.
 
בעבר הכנתי שיעור וידאו חינמי  שמטרתו לעזור למשקיעים לצורך בדיקת מאקרו ראשונית לאזור. זה בעיקר נועד לעזור לך לקבל דגל אדום למקרה שברוקר אמריקאי או חברת נדלן או בעצם כל אחד שמציע לך נכס וטוען בפניך שמדובר באזור נפלא, כאשר במציאות ניתן בתוך 2 דקות ובקלות לקבל דגל אדום שמדובר באזור פשיעה קשה או אזור אוכלוסיה חלשה מאוד.
הנה הלינק לשיעור - בדיקת אזור ראשונית ברמת מאקרו
 
שאלות נוספות?
בהצלחה!
ניר
לצפיה ב-'למכירה: בית - השקעה מעולה בדטרויט'
למכירה: בית - השקעה מעולה בדטרויט
02/08/2018 | 12:02
14
305
מצ"ב הפרטים.  
לצפיה ב-'מה זה מעולה, אין דברים כאלה...'
מה זה מעולה, אין דברים כאלה...
02/08/2018 | 16:04
161
לצפיה ב-''
02/08/2018 | 18:19
75
לצפיה ב-'אני מפחד להיות סרקסטי - שאיזה פראייר תמים לא יתבלבל '
אני מפחד להיות סרקסטי - שאיזה פראייר תמים לא יתבלבל
02/08/2018 | 19:32
190
שומר נפשו ירחק - גם מהנכס, וגם ממי שמתאר את הנכס הזה כ"בית גדול, 5 חדרי שינה + 2 חדרי אמבטיה הבית משופץ לחלוטין".
בתמונות שנמצאות באותו מסמך עצמו רואים בית שאפילו אדם עם בעיות ראייה קשות יכול להבין שאין בינו לבין "משופץ לחלוטין" שום קשר.
המחיר שבו הבית הזה נמכר לפני שנה - 2,900$ - התאים לנכס הזה הרבה יותר מהמחיר שנקוב במסמך.
 
לצפיה ב-'אין לך בושה, הא?'
אין לך בושה, הא?
02/08/2018 | 19:37
150
לצפיה ב-'תגובה למגיבים'
תגובה למגיבים
02/08/2018 | 21:03
8
179
תודה למגיבים, אתם באמת חדי לשון אבל כנראה לא כל כך חדי מח. למעשה אני די בטוח שאתם רפי שכל, ובעיקר אנשים רעים ובורים.  האם מישהו מהמגיבים בעל בתים בדטרוייט? האם יש למישהו מכם שמץ של מושג על ההשקעות בדטרוייט? אני בטוח שלא.  אולי שמעתם שמועות אבל אתם לא באמת יודעים דבר וחצי דבר. אז אני אספר לכם כמה עובדות: 1. הצילומים - צולמו חודש לפני תם השיפוץ. על העבודות פיקחתי בעצמי.  2. מחיר הבית (יש קבלות לכל דבר) : 4,500$ מחיר הבית, כ- 6,000$ מחיר מיסים שצריך היה לשלם חובות לעיריה, ועוד סביב 40K$ שיפוץ. עשו את החשבון לבד, והוסיפו את זמן השיפוץ והוצאות נוספות.  3. הבית מושכר ב - 900$. עובדה.   האם מישהוא מכם יודע להראות לי בפועל החזר השקעה טוב יותר, מגובה במספרים בדוחות מס? אין צורך לענות - אני יודע שלא.
אתם יכולים לזלזל בהשקעות בדטרויט או בכל מקום אחר מתוך בורות וחוסר ידע והבנה, אבל לנסות ולהצביע על מי שמוכר נכס כהונאה / רמאות / טפשות  למה?  בגלל ש BOSTON GUY החליט שהבית שווה 2900$? לא ידעתי שהאדון הנכבד הוא בעצם שמאי - מומחה לדטרויט, ביקר בבית בדק והעריך וקבע נחרצות שזהו שוויו של הבית, 
אל תקנו את הבית. אמכור אותו בקלות גם ללא "עזרתכם".  שמרו את הבורות והרוע אצלכם - דפי פורומים לא נועדו לכם.
לצפיה ב-'עם תגובה כזאת, רץ לקנות ממך משהו'
עם תגובה כזאת, רץ לקנות ממך משהו
02/08/2018 | 21:15
154
אתה טענת שהנכס שופץ, עכשיו מסתבר שהתמונות הן "חודש לפני תום השיפוץ". מה קרה, נשברה המצלמה? ותגיד לי - כמה אפשר לשפץ בחודש, תחת שלג?
 
הבית מושכר - "עובדה". זה למה לא הצלחת להביא אפילו תמונה אחת של איך הבית נראה כשאור דולק בחדרים?
 
"החזר השקעה טוב יותר" - וודאי שלא, כי זה לא קיים. המספרים שלך מופרכים. גם אם נניח לרגע שהבית אכן מושכר, למישהו שאכן מוכן לשלם 900 דולר עליו, ואכן יעשה זאת במשך כמעט שנה ברציפות (שלוש הנחות מאוד גדולות כשמדובר על הבית הזה באזור הזה) - אין לך שם אף סעיף הוצאות על תחזוקה. שום דבר לא נשבר אף פעם בבית בן 100? אלא אם הרסת את הבית ובנית אותו מאפס (וזה לא היה נראה כך חודש לפני תום הבניה), יהיו לך שם נזילות, בעיות חשמל, תיקוני קירות, טיפול בכל מיני מזיקים שיחדרו לבית מכל החורים, וכו' וכד'. $0 הוצאות? הצחקת אותי.
 
דפי הפורום לא נועדו לנו, אנחנו יודעים מי אתה ומה אתה. דפי הפורום נועדו לאלה שעלולים ליפול בפח.
לצפיה ב-'למה אתה מתחפר מאחורי טעות?'
למה אתה מתחפר מאחורי טעות?
02/08/2018 | 22:31
2
152
תמונות עדכניות של אחרי השיפוץ יעזרו לך למכור את הנכס.
אם יש כאלה, תעלה אותן, ולא תמונות ישנות.
 
אתה יועץ עסקי. זה א'-ב' של שיווק.
לצפיה ב-'טעות'
טעות
03/08/2018 | 12:48
1
136
אכן טעות, טעות גדולה יותר לפרסם כאן, וטעות בכלל להיות בפורום הזה.  תודה
לצפיה ב-'אתה לא חדש פה אבאל'ה'
אתה לא חדש פה אבאל'ה
03/08/2018 | 15:36
127
אתה יודע שזה לא פורום פרסומי.
זה פורום שבו אנשים מחפשים עצות ומידע.
אישית, אין לי בעיה עם זה שאנשים מפרסמים פה, אבל על מה אתה מקטר?
 
לא ראיתי אותך עוזר פה יותר מדי כשעולות שאלות בפורום.
לצפיה ב-'הבית עלה לך 51.5 אלף'
הבית עלה לך 51.5 אלף
02/08/2018 | 23:34
3
149
אבל זה לא אומר שזה שווה את המחיר. אני מסתכל באזור בו הבית נמצא. רוב הבתים נמכרו לאחרונה בפחות מ-20 אלף. נדיר מאוד למצוא בתים שנמכרו מעל 50 אלף. חלק מגרדים אם אזור ה-40 אלף.
 
לקונים לא אכפת כמה עלה לך השיפוצים ומיסים. הם קונים לפי השווי הנוכחי של הבית. האם הבית שווה 59 אלף? בספק. טרוליה מעריכים את הבית ב-18,219. זילו מעריכים את הבית ב-18,193.
 
1500 רגל מרובע לרוב מתאים לבית של 3 חדרים. אולי אפשר גם 4 חדרים, אבל זה בדוחק.
 
 
 
 
לצפיה ב-'NAF86'
NAF86
03/08/2018 | 08:55
2
145
הניתוח שלך לא נכון, והוא נובע מחוסר ידע על דטרויט.   בבתים בדטרויט לא נספרים שטחי  המרתפים ועליות הגג.  סה"כ הבית הזה - שטחו למעלה מ - 270 מ"ר.  אתה צודק שיש מעט בתים שנמכרים למעלה מ - 50K, וזה בדיוק המקרה - בית נדיר בגודלו ובאיכותו. דווקא בגלל נתונים אלה, הביקוש להשכרת בתים כאלה חזק ואלה נחטפים במהירות.   הערכות טרוליה / זילו  אינם רלוונטיים כלל בגלל היקף שיפוץ הבית וערכו הריאלי.   יש לי בתים נוספים באזור  של 3/1 גם כן משופצים שערכם סביב 30-35K, ומושכרים 650-700$. לדוגמה -            12005
   St. Marys St Detroit     
 
לצפיה ב-'מה הקשר עכשיו עליית גג?'
מה הקשר עכשיו עליית גג?
03/08/2018 | 16:49
110
זה לא רק בדטרויט שלא סופרים עליית גג ומרתפים. לכן זה לא רלוונטי לדיון.
נכון, אני לא מבין בדטרויט. העיר שאני מושקע בה נמצא 300 מייל מזרחה. אבל אני כן מבין בניתוח נכסים.
 
אתה הבאת נתונים - 1500 רגל מרובע עם 5 חדרים. בדרך כלל בבתים בגודל כזה יש 3  או 4 חדרי שינה. אם לך יש 5 חדרי שינה, כנראה החדרים מאוד קטנים.
 
אם הבית שלך היה איכותי/נדיר/מעולה, הרי שמשקיעים מקומיים היו חוטפים אותו. לא היית צריך לכתוב בפורום אנונימי ישראלי.
 
עלות השיפוץ לא מעניין אף אחד. זה כסף שאתה הוצאת. אדם שירצה לקנות את הנכס, יבוא לנכס, יראה את המצב שלו, ויעריך את השווי שלו. זה לא משנה כמה כסף אתה שמת בנכס, אלא ההערכה לגבי מצב הנכס והשוואה לשוק המקומי.
 
כשאתה כתוב ערך לנכסים שלך, זה לא אומר כלום. אתה יכול להעריך את הנכס שלך גם במיליון דולר. למי אכפת? מה שחשוב זה כמה כסף קונה פוטנציאלי מוכן לשים בשביל לקנות את הנכס שלך. ההערכה שלי, ושל רבים פה בפורום זה שלא תצליח למכור את הנכס במעל 50 אלף דולר. בטח שלא בשכונה בו הנכסים נמכרים באזור ה-20 אלף. זה לא משנה כמה תטפח לעצמך על הכתף על השיפוץ והכספים שהשקעת.
לצפיה ב-'הנה עוד נקודה למחשבה'
הנה עוד נקודה למחשבה
03/08/2018 | 18:13
131
אם הנכס שלך כל כך מעולה, למה אתה מוכר אותו?
 
הנכסים שלנו לדוגמא, אם יציעו לי 10 אלף דולר מעל מחיר השוק, לא הייתי מוכר אותם. הסיבה היא שאני מרוויח יותר משכירות מאשר רווח ממכירה.
 
אתה השקעת בנכס 51.5 אלף. אתה רוצה למכור אותו ב-59 אלף. אם נוריד 6% עמלת מכירה, נשאר לך 55,460 או רווח של 3,960 דולר.
לפי הקובץ שצירפת, הרווח השנתי מהנכס הוא 8,300 לשנה. כלומר בחצי שנה של להחזיק בנכס, אתה יכול להרוויח יותר מלמכור את הנכס.
 
יש כמה סיבות שאנשים רוצים למכור נכס מוצלח:
1. הם לא רוצים את הטרחה בלנהל נכס מרחוק. חלק מהנכסים המוצלחים שלנו היו אנשים שעברו לעיר אחרת ומכרו את הבית במהירות.
2. הם צריכים את הכסף להשקעה גדולה יותר. הנכס הכי מוצלח שלנו הוא נכס שמשפחת משקיעים החזיקו למשך 10 שנים. זה לא נכס שהגיע לשוק אלא עבר דרך מכרים משותפים. הם מכרו כי הם היו צריכים את הכסף לקנות נכס עוד יותר גדול ומוצלח.
3. ההשקעה היא כושלת, ומנסים למכור כדי להפטר מהנכס ולנסות משהו אחר.
 
אתה השקעת 40 אלף דולר בשיפוץ בית באזור בו הבתים נמכרים בערך ב-20 אלף. גם אם הבית שלך מוצלח, הדמוגרפיה של האזור הם אנשים שלא יקנו בית כמו שלך. גם אם מגיע מישהו שיש לו 60 אלף דולר, הוא לא ירצה לגור ליד מישהו שקנה את הבית ב-5 אלף דולר. לכן היחידים שיקנו הם משקיעים, ובמיוחד משקיעים שלא ממש יודעים לנתח בתים.
לצפיה ב-'התייעצות עם המומחים פה'
התייעצות עם המומחים פה
02/08/2018 | 16:31
7
213
הציעו לי לרכוש בית באורלנדו.
בבדיקה באתר Areavibes עולה לפי כתובת הנכס פשיעה ברמה F דהינו גבוהה מאוד.
כשדיברתי עם המוכר הוא אמר לי להסתכל על אתר TRULIA שם זה יותר מעודכן ורשום במפורש שאזור מאופיין ברמת פשיעה נמוכה יחסית. 
מה יותר מדוייק? 
אני כבר מבולבל
לצפיה ב-'תנסה עוד כמה'
תנסה עוד כמה
02/08/2018 | 19:41
159
האתר crimereports למשל זה האתר הרשמי שהעירייה משתפת איתו מידע:
 
 
יש עוד: spotcrime.com, למשל, orlando sentinel (הכתובת: http://www.orlandosentinel2.com/data/crime/) וכו׳ וכד׳.
 
 
לצפיה ב-'ממה שראיתי ב-city-data.com'
ממה שראיתי ב-city-data.com
02/08/2018 | 22:12
4
155
בעיר הזו יש הרבה יותר נשים מגברים.
על כל 10 גברים, 12 נשים.
 
זו בד"כ אינדיקציה לפשיעה גבוהה.
זה לא מסוג הדברים שמשתנים מהר, אלא לוקח שנים רבות
לצפיה ב-'יש לך הסבר ללמה זה?'
יש לך הסבר ללמה זה?
03/08/2018 | 01:42
3
94
לצפיה ב-'הגברים בכלא. או מתחת לאדמה.'
הגברים בכלא. או מתחת לאדמה.
03/08/2018 | 02:00
1
95
לצפיה ב-'למדתי עוד משהו, תודה לכם.'
למדתי עוד משהו, תודה לכם.
03/08/2018 | 17:44
77
לצפיה ב-'בטח'
בטח
03/08/2018 | 02:03
122
פשע זה מקצוע גברי יחסית.
גברים שמשתייכים לכנופיות נוטים להיכנס לכלא ו/או למות בנסיבות לא טבעיות...
 
גם לאלה שלא בכלא אין עניין שיהיה רשום איפה הם גרים. זה גם מקל על איתור שלהם, וגם שולל זכויות סוציאליות מהאמא של הילדים שלהם.
 
זה יוצר מצב שמי שנרשם כדייר באזורים הקשים הן כל האמהות החד הוריות...
 
כמו שאתה מבין, כשזה המצב, הסיכוי לנוער עברייני גדל. מקומות משתנים, אבל צריך בשביל זה התערבות חיצונית משמעותית והרבה זמן.
לצפיה ב-'רמת דיוק נתונים - הבנת שיטת ה MSA'
רמת דיוק נתונים - הבנת שיטת ה MSA
( לעמוד שלי בתפוז )
05/08/2018 | 18:09
73
ולדי
 
הנתונים בTRULIA ו REALTOR הם ברמת רזולוציה של BLOCK GROUP. כלומר ברמת בלוק, זו רמת רזולוציה מצוינת.

הנתונים בAREA VIBES הם ברמת MSA (של מחוז \ אזור מיקוד מטרופולין). כלומר פחות ממוקד.

שורה תחתונה - הנתונים בריטור וטרוליה הם ברזולוציה יותר ממוקדת.
האם הם יותר מדויקים?
לא בדיוק. כי מצד שני בדיוק בגלל הרזולוציה הממוקדת יותר הנתונים האלה יותר חשופים לטעויות.
 
מה שאתה צריך לעשות זה ככה:
1 - לבדוק בראמת מאקרו הכל - ולסמן דגלים אדומים. 
2 - לבדוק ברמת מיקרו - לראות האם יש תאימות מידע.

במקרים בהם אין תאימות מידע, עליך לבדוק בשטח. כלומר מאנשים מקומיים או משקיעים שכבר עובדים שם.
למה זה ככה?
בארצות הברית זה מאוד נפוץ שאתה נוסע על כביש פונה ימינה נניח ולפניך בלוק נכסים ממש גרוע. תצא חזרה לכביש תיסע מאה מטר ותפנה שמאלה ויש לך בלוק נכסים סביר, כיס אזור יותר איכותי.
זאת המציאות. תנסה למצוא מישהו שכבר השקיע שם והצליח באופן עקבי. אל תהמר. זו דעתי שיהיה לך בהצלחה!

 
לצפיה ב-'האם מישהו מכיר את חברת רילקו השקעות נדלן???'
האם מישהו מכיר את חברת רילקו השקעות נדלן???
02/08/2018 | 21:52
1
129
החברה מציעה רכישת דירות שכבר מושכרות תשואות גבוהות % 13%-18
הדירות בבעלות החברה והם מוכרים לך.
משקיעים בעיקר בגקסונוויל וקליבלנד.
האם מישהו השקיע דרכם? 
בבקשה מניסיון אישי בלבד.
 
לצפיה ב-'פריירים לא מתים (לא מכיר אותם).'
פריירים לא מתים (לא מכיר אותם).
03/08/2018 | 01:43
118
לצפיה ב-'אופק invest ?'
אופק invest ?
31/07/2018 | 22:27
8
154

היה לי נסיון מר עם השקעת נדלן מניב של הגשמה.
חברת השקעות הפנתה אותי להשקעה של אופק-invest
במתכונת של שותפות מוגבלת ולכן אין שום הוצאות הכל על הגוף במנהל.
מישהו מכיר אותם או יודע להמליץ/להזהיר מיד ראשונה?
 
לצפיה ב-'מה זאת אומרת ״אין שום הוצאות״?'
מה זאת אומרת ״אין שום הוצאות״?
31/07/2018 | 22:58
6
107
שותפות מוגבלת נועדה בד״כ להגביל אחריות של שותפים ״שקטים״, ולמעשה זה דומה לLLC, רק יותר גרוע (כי השותף הכללי לא מוגן). זה לא קשור להוצאות או הכנסות, אלה עדיין מתחלקים בין כל השותפים.
לצפיה ב-'הכוונה שהוצאות תיפעוליות כלולות בדוח הפסדים/רווחים'
הכוונה שהוצאות תיפעוליות כלולות בדוח הפסדים/רווחים
01/08/2018 | 16:59
5
63
לא משלמים אקסטרא משהו מחוץ לדיבנדבים שלי כחבר ב CCL
לצפיה ב-'אז מי כן משלם?'
אז מי כן משלם?
01/08/2018 | 19:16
4
69
נניח שיש הוצאות, ובחשבון של השותפות נגמר הכסף.
 
מי ישלם? השותף המנהל?
ברמה מסויימת של הוצאות לא כדאי לו להמשיך לשלם בשביל כולם. הוא יפסיק לשלם, ואז מה?
 
השותפים המוגבלים ייתנו לעסק ליפול? תעמוד בצד בזמן שיעקלו אותו כי אתה שותף מוגבל?
אתה קונה פה חלק מעסק.
 
זה נכון שהאחריות שלך מוגבלת לסכום שהשקעת (פחות או יותר), אבל אתה עדיין יכול להפסיד אותו
לצפיה ב-'אני מבין. בכל מקרה יש לך חו"ד עליהם?'
אני מבין. בכל מקרה יש לך חו"ד עליהם?
02/08/2018 | 00:28
3
53
או רעיו מאיפה אוכל למצוא?
לצפיה ב-'אני לא מכיר אותם'
אני לא מכיר אותם
02/08/2018 | 05:00
2
60
חיפשתי קצת, אבל לא מצאתי.
עליי הם עושים רושם יותר טוב מהגשמה (שיש סוחרי סמים עם יותר אתיקה מהם), אבל לך תדע...
 
אם אתה מתקדם איתם, אני מציע שלפחות לפני ההשקעה הראשונה, תעשה בדיקת נאותות רצינית של הפרויקט.
אם אתה לא יכול לבדוק אותו טוב טוב בעצמך, אני הייתי מוותר על זה
לצפיה ב-'מעניין - ממה נובעת תחושת הבטן שלך עליהם ועל הגשמה?'
מעניין - ממה נובעת תחושת הבטן שלך עליהם ועל הגשמה?
02/08/2018 | 14:31
1
63
אני חכם עם הגשמה רק בדיעבד. אבל מסקרן לשמוע מה הידע שלך על הגשמה ומאיפה הרושם על אופק-אינווסט
לצפיה ב-'זה קל'
זה קל
02/08/2018 | 15:32
65
את הגשמה הקימו 2 מגנבי הדעת ואלופי היח"צ הגדולים בישראל- אמיר ברמלי ואבי כץ.
יש לי גם המון סיבות ספציפיות (למשל מידע לא נכון שהופיע בתשקיף שלהם).
 
פה מדובר על אנשים עם עבר פחות גרוע. זה לא אומר כלום לגבי פרוייקט ספציפי שהם משקיעים בו, ואני עדיין חושב שמי שלא מסוגל לעשות בדיקת נאותות להשקעה, צריך לתת לגופים המפוקחים לעשות את זה בשבילו, ולשמור על פיזור
לצפיה ב-'ניסיון בהשקעות'
ניסיון בהשקעות
( לעמוד שלי בתפוז )
01/08/2018 | 09:43
98
שלום בחור חדש וברוך הבא לפורום!
 
אני רוצה לבקש מממך ומכל מי שמעיד על ניסיון כזה או אחר בהשקעות, בבקשה לשתף מה למדת?
אני מתכוון לתובנה ברמת מיומנויות משקיע.
למשל איזו בדיקה נוספת בדיעבד למדת שכדאי לבצע לפני החלטת השקעה מסוימת? 
המטרה היא כדי שכל מי שיש לו גם ניסיון יתרום לעזור למשקיעים חדשים בפורום. 
 
תודה!
לצפיה ב-'דלטונה '
דלטונה
01/08/2018 | 11:44
1
89
הציעו לי נכס ב Persian Street, Deltona, FL 32725 
מישהו מכיר/ שמע על האזור? 
יכול להמליץ ? בעיקר חשוב לי מבחינת תעסוקה ופשיעה.
לצפיה ב-'בדיקת אזור ראשונית - רמת פשיעה , תעסוקה ועוד'
בדיקת אזור ראשונית - רמת פשיעה , תעסוקה ועוד
( לעמוד שלי בתפוז )
05/08/2018 | 13:17
45
שלום ולדי
 
בעידן האינטרנט, יש לך מגוון דרכי פעולה אפשריות לבדוק בעצמך ובקלות את טיב האזור לפחות מבחינה ראשונית, כדי לקבל קריאת כיון.
 
בעבר הכנתי שיעור וידאו חינמי  שמטרתו לעזור למשקיעים לצורך בדיקת מאקרו ראשונית לאזור. זה בעיקר נועד לעזור לך לקבל דגל אדום למקרה שברוקר אמריקאי או חברת נדלן או בעצם כל אחד שמציע לך נכס וטוען בפניך שמדובר באזור נפלא, כאשר במציאות ניתן בתוך 2 דקות ובקלות לקבל דגל אדום שמדובר באזור פשיעה קשה או אזור אוכלוסיה חלשה מאוד.
הנה הלינק לשיעור - בדיקת אזור ראשונית ברמת מאקרו
 
שאלות נוספות?
בהצלחה!
ניר
 
לצפיה ב-'חברת SafetyNet Investments'
חברת SafetyNet Investments
01/08/2018 | 10:41
78
שלום לכולם,
מישהו שמע  על החברה SafetyNet Investments
מבצעים רכישות בעיקר באורלנדו. 
מעוניין לרכוש דרכם. 

מנהל/ת הפורום

אודות:
ניר בבג'ני ייסד את נדלניר. במקצועו מהנדס תעשייה וניהול מהטכניון בהצטיינות. צבר כ- 10 שנות ניסיון בשוק העבודה בניהול פרויקטים, ניהול סיכונים והנדסת תהל
עוד...

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

ניר בבגני- מנהל פורום השקעות נדל
מנהל הפורום ניר בבג'ני

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ