לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
62976,297 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
 התשובות הניתנות בפורום אינן תחליף ליעוץ משפטי ו/או מקצועי פרטני והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי 

 

המשך >>

לצפיה ב-'בית להשקעה באחד מפרברי רוצ'סטר '
בית להשקעה באחד מפרברי רוצ'סטר
26/03/2018 | 21:02
58
1343
היי,
אני יודע שיש פה כמה חברה שמושקעים וחיים בסביבת העיר רוצ'סטר בניו יורק.
אני שוקל לרכוש נכס להשקעה באחד מהפרברים, בעיר GREECE שקרובה לרוצ'סטר, וליתר דיוק ברחוב Wendhurst . מדובר בנכס שעלותו בסביבות 75-80K.
אשמח לקבל חוות דעת מחברה שמכירים את האיזור.
 
תודה
המשך>>
היי,
אני יודע שיש פה כמה חברה שמושקעים וחיים בסביבת העיר רוצ'סטר בניו יורק.
אני שוקל לרכוש נכס להשקעה באחד מהפרברים, בעיר GREECE שקרובה לרוצ'סטר, וליתר דיוק ברחוב Wendhurst . מדובר בנכס שעלותו בסביבות 75-80K.
אשמח לקבל חוות דעת מחברה שמכירים את האיזור.
 
תודה
לצפיה ב-'התייעצות'
התייעצות
24/03/2018 | 19:06
8
413
שלום לכולם
 
התייעצות:
 
אנחנו זוג בתחילת דרכו. לאחרונה השתחררו לנו לא מעט כספים שחסכנו בעמל רב. תמיד היה ברור לנו שנרצה להשקיע את הכספים הללו, ולא בארץ, אלא בחו"ל, ככל הנראה בארה"ב.
 
אך כעת- משהגיע הזמן והכספים עומדים לרשותנו, אנו עומדים מעט נבוכים:
 
1. האם שוק הנדל"ן בארה"ב עדיין נחשב שוק אטרקטיבי? (התחושה שלנו היא כאילו השוק ברח לנו מתחת לאף, כי המחירים ממש עלו לאחרונה באזורים בהם חיפשנו (אטלנטה בעיקר). זה מטורף.
 
2. אם עדיין שוק נדל"ן בארה"ב- אז בתור משקיעים מתחילים (אנחנו), לאילו אפיקי השקעה הייתם מכוונים אותנו? לאילו אזורים? לאילו סוגי נכסים?
 
3.לאילו אחוזי תשואה אנחנו יכולים/ צריכים לשאוף בתנאי השוק הנוכחיים? מה נחשב לריאלי?
 
4. באילו אזורים חוץ מתשואה על הכסף שלנו אנחנו עוד יכולים לבנות על עליית ערך (או שהגזמתי בתנאי השוק הנוכחיים)?
 
5. כל עצה/ טיפ שיכול לעזור לנו יתקבלו בברכה גדולה!!
 
ט'נקס
נילי
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
24/03/2018 | 21:31
184
1. אין כזה דבר "שוק הנדל"ן בארה"ב" יש עשרות אלפי שוקי נדל"ן בארה"ב, זו מדינה של 325 מיליון אנשים בגודל של כמעט פי 500 מישראל.
2. בקרנות ריט.
3. בהשקעה ישירה? 5% נטו לפני מס יהיה סביר.
4. ראי ערך 1.  בכל מקום ואיזור אני מניח שיש אזורים שיותר מוטים לעליית ערך.
5. אל תקני נדל"ן ישירות בארה"ב אלא אם את ממש יודעת מה שאת עושה או לחלופין את מתכוונת להשקיע הרבה מאד כסף או לחלופי חילופין יש לך כסף מיותר לשרוף.
 
לצפיה ב-'זה מאוד תלוי בתקציב ומטרות'
זה מאוד תלוי בתקציב ומטרות
24/03/2018 | 21:36
126
קודם כל הייתי ממליץ לא להשקיע דרך מתווכים ישראלים. יותר מידי בשוק מסתמכים על משקיעים חדשים שלא לבדוק לעומק את ההשקעה.
 
דברים כמו אזור, תשואה, עליית ערך משתנים בהתאם לסוג הנכס. יש המון שווקים שונים בארצות הברית.
כמו כן, השקעה לטווח ארוך שונה מהשקעה לטווח קצר. ההתמקדות הן על דברים שונים (עליית ערך מול יציבות).
 
כן, המחירים עלו. אבל זה עדיין לא אומר שארה''ב לא אטרקטיבית יותר.
לצפיה ב-' לפני השאלות שלך, אני אגלה לך סוד: השוק לא ברח בשנה האחרונה'
לפני השאלות שלך, אני אגלה לך סוד: השוק לא ברח בשנה האחרונה
25/03/2018 | 09:18
2
181
הנה מדד של ריטים למגורים (מזהיר מראש- לא מיינתי. לקחתי את המדדים הגדולים הראשונים שקפצו בגוגל):
אפשר לראות שיש ירידה די משמעותית בשנה האחרונה.
 
אם מסתכלים על מדדי ריטים רחב יותר (שכולל מגוון סוגי נכסים ולא רק למגורים), הירידה עוד יותר משמעותית:
 
המדדים האלה הם דולריים, אז לירידה במדד,את יכולה להוסיף גם ירידה של כ- 5% אחוז בדולר מול השקל, ואין ספק שהשוק לא ברח.
 
אבל את לא מדמיינת. בנכסים הקטנים כולם באמת מדברים על עליות.
אז מה קרה פה?
איך ולמה יש ירידה כל כך גדולה בערך הנדל"ן שנסחר בבורסה, וברוב השוק הפרטי לא מרגישים אותה?
 
היה כאן דיון באוקטובר על ריביות. האמת היא שהריביות חסרות הסיכון בארה"ב עלו מאד מאז ספטמבר.
בשבוע שעבר היה רגע שאפשר היה לקבל תשואה של 2.9% על אג"ח של ארה"ב ל-10 שנים. אפילו ל-5 שנים אפשר לקבל יותר מ-2.6%.
זה גורם לכל השקעה אחרת (כולל נדל"ן) להיראות פחות אטרקטיבית, ביחס להשקעה חסרת סיכון.
בין יתר הריביות שעלו כתוצאה מזה, הריביות על משכנתאות עלו בכמעט באחוז שלם. זה אומר שעל כל דולר של הלוואה שלוקחים, ההחזר החודשי עולה ביותר מ-10%.
הבנק מסתכל על זה ואומר "אם ההכנסה (בנכסים להשקעה מדובר על ההכנסה מהנכס, ובקנייה של נכסים למגורים ההכנסה החודשית של הקונה) לא עלתה, אז אסור שההחזר החודשי יעלה. לכן אני אלווה פחות".
אם יש משהו שגורם לירידות בשוק הנדל"ן, זה כשהבנקים מקטינים את המימון.
 
אז למה בשוק הפרטי לא כל כך שומעים על זה? 
עיקר המהלך הוא בחצי שנה האחרונה, והשוק הפרטי מגיב לאט מכל מיני סיבות (מוכרים שממתינים, תנאים למשכנתאות שננעלים כמה חודשים לפני שהעסקה נסגרת, מידע שמגיע לאט, וכו'). כמובן שגם אין לאף אחד אינטרס לומר שיש ירידה.
 
עכשיו יש 2 אפשרויות:
  1. הריביות יירדו בחזרה (כמו שקרה באמצע 2014). במצב כזה הנדל"ן הפרטי לא ייפגע, והריטים כנראה יעלו בחזרה.
  2. הריביות לא יירדו בחזרה, ובמצב כזה הנדל"ן הפרטי ייפגע.
כל הדבר הזה הוא ניתוח של זווית אחת של "השוק". יש גם עניין של אינפלציה (הרי אם ההכנסה תעלה דרמטית אז הבנק יסכים להלוות יותר), גורמי היצע וביקוש מקומיים, וכו'.
כמובן שבשווקים ספציפיים המצב יכול להשתנות (ואני בטוח שיש פה מספיק הסברים בסגנון "בשוק שלי זה לא יקרה"), אבל זה המצב הכללי. 
 
ולשאלותייך:
כתבת שתמיד היה לכם ברור שתרצו להשקיע את הכספים לא בארץ, אלא בחו"ל.
הכוונה הייתה להתמקד דווקא בנדל"ן?
למה היה לכם ברור (נניח- הכסף עכשיו בחו"ל, אתם חיים בחו"ל)?
לצפיה ב-'קבל סוד קטן'
קבל סוד קטן
25/03/2018 | 18:14
1
154
אם יש לך SSN אפשר לקבל בצורה סולידית מאד גם 4.22% ל10 שנים:
 
ואם תחכה שבוע יש מצב טוב שתקבל אפילו יותר.
 
לצפיה ב-'ועוד לווה עם ביטחונות של איזה מאה מיליארד דולר'
ועוד לווה עם ביטחונות של איזה מאה מיליארד דולר
26/03/2018 | 10:17
101
זו פרמיה יפה על חוסר נזילות.
אם אג"ח דולרי לעשר שנים, אז זו באמת אופציה.
 
אבל זה הימור על אינפלציה נמוכה בעשור הקרוב.

אני בצד השני של ההימור הזה.
 
התייחסתי לאג"חים האלה רק כי הן הבנצ'מרק לתמחור של כל הנכסים האחרים (ובפרט, של המשכנתאות). 
לצפיה ב-'להלן תשובות לשאלות'
להלן תשובות לשאלות
29/03/2018 | 22:42
1
87
היי נילי, אני משתדל לענות באופן מסודר על השאלות שלך שהן שאלות טובות לכל מתעניין.  אני רוצה לציין שאני מנכל ובעלים של Better Coast שהיא חברת להשקעות נדלן בצפון אמריקה.  אני גם משקיע פעיל באופן אישי בנכסים בצפון אמריקה:
 
1. האם השוק עדיין אטרקטיבי
אנחנו כבר לא ב-2012-2014 כמובן והיום הגעה לתשואות היא יותר קשה מלפני חמש שנים אבל באזורים ספציפיים שיש בהם גידול כלכלי, דמוגרפיה בצמיחה, הגירה חיובית ומחירים זולים יחסית הינם בהחלט יעד טוב להשקעה.  חשוב לקחת בחשבון שהשקעות בנדלן הן לטווח הבינוני והארוך 3-4 שנים ויותר. 
 
2. אני תמיד השקעה בנכסים חדשים בוודאי כשעושים את זה מרחוק משום שזה גם מקנה שקט נפשי, גם מקבלים פרימיום על ההשכרה ועלויות האחזקה והכאב ראש שמצטרף אליהם הוא הנמוך ביותר האפשרי.  בנוסף אלה גם הנכסים הנזילים ביותר כשתרצו למכור.
 
3. אחוזי תשואה - צריך מאוד להקפיד על הפרדה בין תשואת מזומן שוטפת לבין עליית ערך.  כמעט תמיד רצוי שעליית הערך תהיה המרכיב המשמעותי לאורך זמן.  היום בפרוייקטים שלנו תלוי במיקום אנחנו בין 5-7% נטו תשואת מזומן ועם צפי לתשואה שנתית של בין 15-23% כוללת אחרי חמש שנים כולל עלויות מכירה כאשר גם לוקחים משכנתא של 50%.  הלקוחות שלנו מקבלים משכנתאות תדיר.
 
4. אני מאוד כללי אבל ערים ספציפיות ב: טקסס, דרום קרוליינה, גו'רג'יה, פנסילבניה לדעתי יתנו עליית ערך לאורך זמן.  חשוב לזכור שהמצב הכלכלי היום בארה"ב הוא טוב ויש עליית משכורות בהרבה אזורים שתומכת בביקוש וגידול.
 
5. עצה/טיפ נוסף - את מוזמנת ליצור איתי קשר ליעוץ בחינם ל-rod.zahavi@bettercoast.com ואני גם ממליץ לקרוא בבלוג באתר שלנו ולהוריד את הספרון www.bettercoast.com
 
מקווה שעזרתי
חג שמח
נמרוד
לצפיה ב-'לגבי מה שכתבת'
לגבי מה שכתבת
18/04/2018 | 16:54
42
אולי אני בא מאסכולה שמרנית/רציונלית ביתר אבל על סמך מה אתה קובע "צפי לעליית ערך"? קטונתי אבל נשמע לי כמו משאלת לב. ולפני שאתה שולף את הנתונים על אחוזי תעסוקה והגירה וכו' וכו' וכו' חשוב לזכור שתחזיות כלכליות הן די חסרות ערך וזה דבר מוכח ומבוסס. כמו שאומרים ספקולציה ותו לא.
לצפיה ב-'התייעצות - תשובות'
התייעצות - תשובות
05/04/2018 | 14:37
52
הי נילי
 
ראי תשובות מטה לשאולותיך.

1. האם שוק הנדל"ן בארה"ב עדיין נחשב שוק אטרקטיבי? (התחושה שלנו היא כאילו השוק ברח לנו מתחת לאף, כי המחירים ממש עלו לאחרונה באזורים בהם חיפשנו (אטלנטה בעיקר). זה מטורף.
 
אני אישית התחלתי להשקיע באטלאנטה בשנת 2012. בשנת 2017 סיימתי למכור את הנכסים שלי שם וכיום אני משקיע בנדל"ן מניב להשכרה בעיקר בכיסי אזורים בצפון מזרח אוהיו. 

עם זאת, גם היום יש באטלאנטה כמו בשאר מדינות בארה"ב הזדמנות לעשות כסף בשווקי הנדל"ן. חשוב שתדעי באיזה שוק נדל"ן את פועלת ומה כדאי לעשות שם. למשל, באזורים מסוימים באטלאנטה בהם אני כבר לא קונה נדל"ן מניב להשכרה, אני כן בוחן היום אפשרות של השקעה בבנייה חדשה. צריך להבין את השוק וללכת עם מה שמתאים. אם את חושבת על נדל"ן מניב ךהשכרה, אז יש הרבה שווקי נדל"ן מתאימים לזה בארה"ב גם היום.

2. אם עדיין שוק נדל"ן בארה"ב- אז בתור משקיעים מתחילים (אנחנו), לאילו אפיקי השקעה הייתם מכוונים אותנו? לאילו אזורים? לאילו סוגי נכסים?
 
תלוי מה הצרכים והשיקולים שלך בהשקעה. למשל, אם אתם מחפשים ליצור הכנסה תזרימית חודשית ולטווח זמן השקעה של כמה שנים אז נדל"ן מניב להשכרה אופציה שיכולה להתאים לכם. במקרה הזה, להערכתי ההזדמנויות הטובות יותר היום נמצאות יותר בSECONDARY STATES. זו אחת הסיבות שהיום אני משקיע יותר באוהיו. מפני שניתן למצוא יותר עסקאות ויותר בקלות מתחת למחירי השוק, ומפני שהשוק היום לא נמצא עדין ברמות השיא (באטלאנטה זה כבר די הגיע לשם)

3.לאילו אחוזי תשואה אנחנו יכולים/ צריכים לשאוף בתנאי השוק הנוכחיים? מה נחשב לריאלי?
 
תלוי איזו עסקת נדל"ן אתם מבצעים. תשואה בסביבות 8% לנדל"ן מניב השכרה בארה"ב היא ריאלית. אתם צריכים לדעת להכניס את כל ההוצאות לתכנית העסקית אל תסמכו על תכניות עסקיות שמעבירים לכם, צריך שיהיה לכם פורמט שלכם. הנה דוגמא לתכנית עסקית. סעיפי ההוצאות משתנות בהתאם לסוג העסקה, למשל בהתאם לסוג העסקה יתכנו עלויות HOA, או עלויות RENTAL REGISTRATION ולאחר שתבחרו סוג השקעה עליכם לדעת לודא שכל סעיפי ההוצאות נכללו. 

4. באילו אזורים חוץ מתשואה על הכסף שלנו אנחנו עוד יכולים לבנות על עליית ערך (או שהגזמתי בתנאי השוק הנוכחיים)?
 
עליית ערך הנכס בנדל"ן עם הזמן מתרחשת כתוצאה מ2 גורמים עיקריים:
1- אינפלציה: כלומר לעומת האלטרנטיבה של לא לעשות כלום, את מגינה על הכסף שלך משחיקה על ידי הצמדתו לנכס ריאלי. זה נכון בטווח זמן בינוני ארוך וממוצע של 2-3% בשנה. התובנה היא שעדיף לעשות ולצאת לדרך מאשר לא לעשות כלום (פקדון בנק).
2- השבחה : זה קורה למשל כתוצאה מעלייה חדה בביקוש למגורים באזור או שיפור במאפייני איכות האוכלוסיה המקומית באזור. איני מתיימר לתת לך מענה על אזורים בהם תהיה השבחה. אני רק אגיד לך שהדבר היחיד הודאי לגבי העתיד , הוא שהעתיד אינו ודאי. כל אחד ירצה להגיד לך שודקא באזור ההשקעה שהוא פעיל בו ההזדמנות היא הכי מיטבית. תעשי שיעורי בית, יש הרבה אזורים שקורים בהם דברים טובים. לא צריך לבחור בהכרח את הכי טוב. אם היה הכי טוב, כולם היו עובדים שם והמחירים היו עולים בהתאמה לאזן את הפוטנציאל הזה.

5. כל עצה/ טיפ שיכול לעזור לנו יתקבלו בברכה גדולה!!
1. תאמינו
2. תיערכו ותבדקו היטב
3.  תעשו. צאו לדרך. תתחייבו לעצמכם לעשות תוך פרק זמן מסוים ובהתאם לאופציה המיטבית שאיתרתם בתוך פרק הזמן הנתון.
 
מקוה שזה עוזר לכם!
ניר נדלניר
טלפון: 03-9770799
לצפיה ב-'נכס מניב למכירה בדרום פלורידה'
נכס מניב למכירה בדרום פלורידה
17/03/2018 | 22:11
25
295
שלום,
אני מתווך מורשה בפלורידה ואוהיו.
 
הרבה אנשים מתענינים פה בנכסים מניבים ובעבר הצעתי אחד למכירה.
 
להלן נכס נוסף שכרגע עלה לשוק ומהווה השקעה טובה (לעניות דעתי) למשקיע הישראלי ומניב כ - 8.5% תשואה.  מאחר ויש דרכים שונות לחישוב התשואה, חישוב התשואה שלי מפורט בקובץ מצורף. 
 
הנכס נמצא בעיר פומפאנו ביץ' -  פרבר של פורט לאודרייל (עיר מרכזית במחוז בראוור, מחוז צפוני למיאמי) כ-40 דקות נסיעה ממיאמי פלורידה. הנכס עבר שיפוץ מאסיבי וחודש לגמרי. לנכס 4 חדרי שינה, סלון ושני חדרי שירותים/מקלחת. מטבח חדש והמוצרי חשמל למטבח חדשים. 
 
פרטים נוספים לגבי הנכס, תמונות וכו' בלינק:
 
פרטים נוספים ניתן לקבל בפנייה ישירה אלי: 

בכבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX  דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: realtor@eddiegur.com  
אתר: www.eddiegur.com
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur
 
 
 
לצפיה ב-'אם אני קורא נכון את הנתונים'
אם אני קורא נכון את הנתונים
17/03/2018 | 23:27
24
234
מדובר בפליפ שמתומחר במחיר מנופח(איך הגעת ל-240K?).
רוב הבתים להשכרה באזור מתומחרים בבערך 1,600-1,900 לחודש.
אז הנתונים שלך לא מסתדרים לי.
 
חוץ מזה חסר לך אות במילה "ארנונה"
לצפיה ב-'היסטוריית מכירות באיזור'
היסטוריית מכירות באיזור
18/03/2018 | 04:28
23
192
שלום,
הועלתה פה הטענה שהמחיר $239,900 הינו מחיר מנופח ואני רוצה להפריך טענה זו.
מצ"ב קובץ המכיך סקר מכירות באיזור (על מי שיטת השמאות, בודקים בתים ברדיוס של חצי מייל שנמכרו בחצי השנה האחרונה). 
הצורה לקרוא את הקובץ 
סטטוס =A = ACTIVE = הנכס מועמד למכיר
סטטוס= CLOSED SALE= CS= נכס שנמכר בחצי שנה האחרונה.
 
על -מנת להגיע לתמכור נכון של הנכס, צריך לחפש נכסים דומים (4 חדרי שינה) אשר עברו שיפוץ והנכס מחודש. הנכסים המוצגים בקובץ, מתחלקים לכאלה שהם ברמת ה200 אלף וכאלו שהם ברמת ה-100 אלף. נכסים שהם ברמת ה-100 אלף הם ישנים ולא עברו שיפוץ רציני לאחרונה. הבתים ב-200 אלף עברו שיפוץ. כל עוד אפשר לראות שנמכרו בתים ברמת מחירים של 200 אלף באיזור, זה אומר שהשמאים נותנים את המחיר הזה ולכן משפחה שתרצה לקחת משכנתא, תוכל לקבל אישור שמאי ואישור הלוואה לסכומים של 200 אלף באיזור.
 
בתמכור הנכס חשוב להתייחס למצבו.... לכן, מהקובץ המצורף רואים שהמחיר הנכס הוא לא מנופח. נכסים משפוצים כבר נמכרו באיזור ברמות מחירים כאלו.
 
המחירי שכירות שציינת מתייחסים לנכסים קטנים של 900 סקר פיט ולנכסים שהם לא משופצים.
 
אפשר כחלק מתנאי העסקה, לבקש מהמוכר להכניס דייר בשיכרות של $2,200 ושהקונה יקבל את הבית מושכר. 
 
מקווה שעניתי.
גילוי נאות, אני המתווך בעסקה. אני לא הבעלים של הנכס.
לצפיה ב-'אז מתוך הרשימה שלך'
אז מתוך הרשימה שלך
18/03/2018 | 06:20
10
167
רק נכס אחד, נמכר ביותר מ-239 אלף.
כלומר אתה טוען שהנכס שאתה מייצג הוא השני הכי יקר באזור. אנשים יסתכלו על הנכס, יראו שהוא נקנה ב-140 אלף, יראו את ההערכת שווי של העירייה ועוד שמאים ויעשו חישוב האם זה באמת שווה כיום 240 אלף.
הם גם יראו את השכירות באזור ויראו שדי נדיר שזה עובר את ה-2,000 דולר, במיוחד בצד הזה של השדה תעופה.
 
אבל היי, זה התפקיד שלך למכור את הנכס. זה התפקיד שלך לשכנע משקיעים פוטנציאלים להשקיע בנכס. אם הם יעשו את הכמה דקות בדיקה שאני עשיתי, יהיה לך אתגר לשכנע אותם שהמחירים הגיוניים.
לצפיה ב-'זה לא מדויק'
זה לא מדויק
23/03/2018 | 16:21
9
98
היי, ראשית הורדנו את המחיר ל 230,000$ כדי להפוך את זה לאטרקיבי יותר.
 
מצרף שוב קובץ חישוב תשואה ונתונים מכירה אחרונים באיזור.
 
או שאנחנו מסתכלים על נתונים שונים אבל אני רואה 4 נכסים שנמכרו מעל או ב 239,000 בחצי שנה האחרונה בחצי מייל מהבית (זה מה שלוקח השמאי כשהוא מסתכל על הנכס). בנוסף, יש גם נכנסים נוספים למכירה במחירים מעל 200,000$.
 
ההשאווה הנכונה זה תפוחים לתפוחים (כנסים משופצים למול נכסים משופצים). כל הנכסים מתחת ל 200,000 אינם משופצים. 
 
בנוסף, הערכת העירייה למיסים אינה רלוונטית כלל. השמאות של העירייה זה רק לטובת מיסוי וזה אינו מייצג את ערך הנכס כלל. הערכת השמאות של העירייה זה לטובת חישוב מיסים ואינה מייצגת את ערך השוק האמיתית.
 
כבר מספר בתים נמכרו באיזור במחירים אלו ויותר ואם תרחיב את החיפוש שלך ליותר מחצי שנה תראה ביסוס רק לזה גם כן.
 
אבל היי, לנכס יש בין 4-5 קונים פוטנציאלים שמבקרים את הנכס. הוא ימכר בלי בעייה. לפי חישוב התשואה החדש זה 8.9%, האיזור הופך מבתים של 100 אלף ל-200,000 אז יש השבחה גם.
 
מצורפים שוב הקבצים,

בכבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX  דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: realtor@eddiegur.com  
אתר: www.eddiegur.com
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur
 
 
לצפיה ב-'את מי אתה מנסה לשכנע?'
את מי אתה מנסה לשכנע?
23/03/2018 | 17:18
7
101
הנכסים שאני קונה פה, הם במחירים יותר טובים עם תשואה יותר טובה. אז אני לא אפילו סיכוי קלוש ללקוח פוטנציאלי.
 
אבל נחזור לדיון. הנכס שלך יותר קטן מחלק מהנכסים שנמכרו מעל 200 אלף ובאזור שונה. זה שזה נמצא במרחק חצי מייל, לא אומר שאופי השכונה אותו דבר. זה יכול להיות חצי מייל, אבל בשכונה אחרת יוקרתית יותר.
 
אתה צריך לשכנע אנשים שפיזית יגיעו לבית ויסתכלו על זה. הם צריכים להשתכנע שזה שווה 230 אלף. מהיסטוריה של בתים באותו רחוב או רחוב ליד (אבל אותו אזור), אתה מתומחר גבוה מידי. שיהיה בהצלחה.
לצפיה ב-'קבלנו 2 הצעות לקנייה.... '
קבלנו 2 הצעות לקנייה....
29/03/2018 | 10:30
6
76
התקבלו כבר 2 הצעות לקניה. המוכר בוחן את ההצעות. הצעתי עסקה.
מי שמוצא בה עניין, יפנה אלי לבקשת פרטים נוספים.
לצפיה ב-'התחלת ב-240'
התחלת ב-240
29/03/2018 | 16:27
5
89
מהר מאוד ירדת ל-230. עד כמה ההצעות קרובות לטווח הזה?
 
היי, אם יש מכירה מעל 200, אז בהחלט הפתעת אותנו לטובה.
לצפיה ב-'למה זה יפתיע אותך כל כך?'
למה זה יפתיע אותך כל כך?
30/03/2018 | 09:02
3
71
כל מה שצריך זה פראייר אחד.
 
לצפיה ב-'זה מעיד עליו כאיש מכירות'
זה מעיד עליו כאיש מכירות
30/03/2018 | 18:12
50
לצפיה ב-'יש כבר שתי הצעות ועוד אחת בדרך'
יש כבר שתי הצעות ועוד אחת בדרך
30/03/2018 | 18:17
1
55
צבי,
אולי צריך פראייר או אולי אתה רק מחפש את השלילי בעסקה וכותב בפורום, אנשים אחרים פועלים, קונים ומרווחים כסף.
 
הרי, בינינו.... לא משנה מה אכתוב או אציג פה, אתה תמיד תתנגד. גם כשיש כבר הצעות, אתה לא מסוגל לפרגן וכותב שהם פראיירים
לצפיה ב-'בעיה קלאסית של מתווכים'
בעיה קלאסית של מתווכים
31/03/2018 | 10:58
57
יש מחירים שבהם לא משתלם לקנות.
במצבים כאלה באמת לא משנה מה המתווך יכתוב.
מי שקונה לוקח סיכון שלא מצדיק את הסיכוי.
 
למי ש"פועל" בכל שוק ובכל מחיר, יש סיכוי של אחד למיליון לא להימחק במשברים.
 
אלא אם כן הוא מתווך.
לצפיה ב-'אוכל לספר על המחיר כשהעסקה תסגר'
אוכל לספר על המחיר כשהעסקה תסגר
30/03/2018 | 18:16
47
תפקידי בתור מתווך לייעץ לבעל הנכס. על פי תנועה של אנשים לנכס, התעינינות וכו' נקבעים קבועי זמן שבהם, מומלץ לעשות הורדות מחירים.
 
מאחר וכבר הצגתי תיעוד שהיו מכירות משכונה בטווחי מחירים אלו... (לא משנה אם אתה מאמין, מסכים וכו').... אני משער שהשמאי יתמוך במחיר המוצע ע"י הקונה.
 
בכל מקרה, תודה על ההתייחסות והביקורת.... זה מלמד אותי הרבה על סקפטיות.
לצפיה ב-'אני ממשיך להסתכל על הרשימה.'
אני ממשיך להסתכל על הרשימה.
23/03/2018 | 22:45
73
יש רק 1 שנמכר מעל 240. יש עוד 3 בין 239-240.
 
נתחיל עם הבית שנמכר ב-263 אלף. הבית נבנה ב-2003 ויש לו בריכה.
נמשיך עם הבית שנמכר ב-234. 6 חדרים על 2,184 רגל מרובע.
2 הבתים האלו שונים לגמרי מהבית שלך. אי אפשר להשתמש בהם כדוגמא.
נשארנו עם 2 בתים. שניהם נבנו בשנות ה-80 בעוד הבית שלך נבנה בשנות ה-60. שניהם יותר גדולים מהבית שלך (אחד 400 רגל מרובע, השני 100 רגל מרובע). לשניהם יש מוסך. אז אולי אפשר להתחיל להשוות אותם לבית שלך. אבל הנתונים שלהם נראים יותר מרשימים.
 
הבעיה היא שבאותה רשימה יש עוד שורה ארוכה של בתים. מעל מחצית נמכרו מתחת ל-200 אלף דולר. אתה כמובן טוען שהם לא משופצים ושלך כן. אני לא בדקתי. אבל אתה צריך לשכנע את הלקוחות שלך שהשיפוץ שווה עוד כמה עשרות אלפי דולרים. אחרי הכל, הבית (שנמצא ברשימה שלך), נמכר לפני כמה חודשים ב-140 אלף. האם כמה חודשים של שיפוץ שווה עליה במחיר של 90 אלף דולר?
 
שים לב שהקומפלקס שלך נקרא Liberty Park Estates Sec. הם די מככבים בחצי התחתון של הרשימה. שכונה שנבנתה בשנות ה-60.
לצפיה ב-'הכנסת דייר כחלק מתנאי העסקה '
הכנסת דייר כחלק מתנאי העסקה
18/03/2018 | 11:35
11
131
אם מישהו בונה על זה שהמוכר או המתווך יכניסו דייר טוב, או על זה שאם יש דייר טוב זה אומר הרבה על מצב הנכס וההיתרים, אז הוא לא מבין את הביזנס.
אלה דברים שהקונה צריך לדעת לעשות ולבדוק בעצמו.
 
גם השכירות שדייר ספציפי משלם לא אומרת כלום על השכירות הריאלית שאפשר לצפות לה.
 
יש רק סיבה אחת לתת לאנשים שלא באמת אכפת להם מה יקרה לנכס שלך בעוד כמה ימים, להחליט איזה דייר ייכנס.
אם הבנק שנותן משכנתא דורש שהנכס יהיה מאוכלס.
 
נכס מאוכלס שווה יותר רק אם הדייר נמצא שם הרבה זמן, וגם אז צריך לבדוק כל דייר לגופו.
 
עוד דבר- בניתוח עסקאות להשוואה צריך גם לבדוק את אופן המימון. מי שמביא 100% מהכסף מהבית, לא אמור לשלם כמו מי שמביא 90% ההלוואה נון ריקורס מהבנק.
 
גם אם השכירות שאדי כתב כאן נכונה (לא בדקתי, אבל אני נוטה להאמין לנאף), התזרים בפועל שישראלי יראה מההשקעה הזו, כנראה יהיה נמוך בהרבה מ-8.5%
 
בכל נכס יש הוצאות תחזוקה, ניהול, תקופות שהנכס ריק, וכו'
לצפיה ב-'הסתכלתי מה השטח של הנכס ואיפה הוא ממוקם'
הסתכלתי מה השטח של הנכס ואיפה הוא ממוקם
18/03/2018 | 17:41
9
142
ארבעה חדרי שינה ב 1300 רגל מרובע...  שטח שאני יותר משייך לדירות 3 חדרי שינה קטנות. או דירות 2 חדרי שינה מרווחות.
בית "נורמלי" של 4 חדרי שינה בארה"ב מסתובב יותר באזור ה 2000 רגל מרובע.

והבית יושב צמוד ל"חצאית" של exit מהאוטוסטרדה הכי עמוסה בארה"ב - מה שאומר שיש רעש של תנועת רכב 24 שעות ביממה.

לפי מה שמראות הרשומות, המוכר הוא ישראלי לשעבר שקנה את הנכס לפני חדשיים בחצי ממה שהוא מבקש עכשיו. הנכס מן הסתם היה במצב רע, והשקיעו בו 20-30  אלף בשיפוצים. העניין הוא שאני לא הייתי נוגע בנכס בלי בדיקה של מהנדס בנייה מומחה - כי נראה בתמונות כאילו מישהו הוריד בתוך הנכס קירות תומכים מתישהוא בעבר (לא בהכרח הקונה האחרון - מן הסתם לפני שנים)  - ולך תדע אם עשו את זה חוקית או לא חוקית.

אני מסכים עם נאף שמדובר כאן באבי אבות  הפליפים.
אני לא יודע מה הסיכוי להוציא 2200$ כדמי שכירות -  (אני לא הייתי משלם 2200$ על בית בגודל הזה ובמקום הזה).  מה שברור הוא שה"חישוב" של אדי לגבי התשואה הוא משונה, בלשון המעטה.
הוא מחשב תשואה בעיברית - כלומר מכוון את המסמך לישראלים. אנשים שאינם מקומיים ושלא יהיו באזור לטפל בנכס ובלוגיסטיקות שלו. אבל אדי לא מכניס לחישוב דמי ניהול... שברור שהקונה הישראלי יצטרך לשלם.  
הוא לא מכניס לחישוב פקטור של "זמן בן דיירים" כשהנכס לא מושכר...
וגם עם כל ה"כיווץ" הזה - המחיר ה"מרופד" של הנכס לא מאפשר לו להציג תשואה דו ספרתית שהייתה מביאה אליו בריצה את הפראייר הישראלי המצוי.

לצפיה ב-'נראה שהנתונים בקובץ לא מדוייקים '
נראה שהנתונים בקובץ לא מדוייקים
18/03/2018 | 19:05
7
100
כנראה שיש לו טעות בנתוני הארנונה, כי זה לא דומה לנתון בקאונטי. אולי יש שם עוד מסים, ואולי הוא פשוט כלל שם הוצאות אחרות.
 
הסתכלתי עכשיו בגוגל סטריט ויו.
לפחות על פניו (טיפוח, סוגי רכבים), נראית שכונה גרועה.
לצפיה ב-'נתונים נכונים - מאמין בשקיפות'
נתונים נכונים - מאמין בשקיפות
23/03/2018 | 16:38
6
76
צבי,
 
נתוני הארנונה, מתעדכנים לאחר הרכישה.
יכלתי להציג את $600 ארנונה שכרגע משולמת, אבל זה היה חוטא לאמת כי לאחר המכירה זה היה מתעדכן ל-4200. הצגתי דווקא את הארנונה המשוערת האמיתית שתהיה לאחר הקנייה.
 
יכלתי להציג נתונים טובים יותר אם היתי מציג את הארנונה הנוכחית, אבל אני מאמין בשקיפות לכן הצגתי את המספר האמיתי שגבוהה הרבה יותר ומציג תשואה נמוכה יותר
 
בכבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX  דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: realtor@eddiegur.com  
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur
 
 
לצפיה ב-'הסתכלתי בקאונטי כדי להבין'
הסתכלתי בקאונטי כדי להבין
23/03/2018 | 19:52
5
85
קודם כל, זה מחזיר אותנו לזה שלא לקחת בחשבון Vacancy, ניהול, תחזוקה, תיקונים (ולהערכתי לא עשו בחודשיים האלה משהו מעבר לנראות).
 
היה לי מוזר מה שכתבת על המסים, וגם יתר המספרים היו מאד גבוהים ביחס לזילו, אז הסתכלתי בקאונטי.
מסתבר שהפליפר הוא בכלל מ"שלנו". red negev:
 
זו העסקה היחידה שלך איתו?
אני שואל כי בתגובה אחרת כתבת שאין לך אינטרס להכניס דייר בעייתי אם אתה תנהל את הנכס.
הבעיה היא שאם המוכר הוא לקוח משמעותי שלך, אז בהחלט יש חשש שכדי לרצות אותו (והוא מאד רוצה שתביא מישהו שמוכן לשלם 2,200$, שזה גבוה לאזור), אתה תיקח סיכון עם דייר בעייתי, גם אם זה יעשה לך קצת כאב ראש בהמשך
לצפיה ב-'מה בעצם אתה שואל?'
מה בעצם אתה שואל?
29/03/2018 | 10:28
4
44
צבי,
אני לא מבין מה אתה שואל?
 
אני מאמין שאפשר לקבל את השכירות הזאת.
לא מבין מה אתה אומר על המיסים?
באיזור זה של פלורידה, מיסי ארנונה, מתעדכנים על פי מחירי הקנייה. אני כבר לקחתי בחשבון את המיסי ארנונה הגבוהים יותר שיתעדכנו לאחר המכירה.
אני חושב שזה מעשה אחראי לחשב תשואה על סמך, מיסי הארנונה הגבוהים יותר. אני מציג תשואה נמוכה יותר, בגלל מיסי ארנונה שיתעדכנו בעתיד.
 
בזמן שאתה פה מחפש סיבות למה לא לקנות את הנכס, כבר קבלתנו 2 הצעות לקנייה.
 
אז ככל הנראה העסקה אכן טובה.
 
 
לצפיה ב-'שאלתי אם זו העסקה היחידה שלך עם רד נגב '
שאלתי אם זו העסקה היחידה שלך עם רד נגב
29/03/2018 | 10:40
2
42
לצפיה ב-'מה זה משנה מי המוכר?'
מה זה משנה מי המוכר?
30/03/2018 | 18:19
1
41
למה אתה מניח שאם המוכר הוא ישראלי, אז בהכרח הוא בא לדפוק מישהו?
לצפיה ב-'אולי תפסיק לשנות נושא? מה הבעיה לענות?'
אולי תפסיק לשנות נושא? מה הבעיה לענות?
31/03/2018 | 10:46
46
אתה מציג את עצמך פה כמעט כסוכן דואלי.
 
כתבת שאין לך אינטרס להכניס דייר בעייתי אם אתה תנהל את הנכס בהמשך, וחשובה לך מערכת היחסים עם הקונה.
 
אם המוכר הוא לקוח משמעותי שלך, אז בהחלט יש חשש שכדי לרצות אותו (והוא מאד רוצה שתביא מישהו שמוכן לשלם 2,200$, שזה גבוה לאזור. אפילו אם המישהו הזה יעזוב חודש אחר כך), אתה תיקח סיכון עם דייר בעייתי, גם אם זה יעשה לך קצת כאב ראש בהמשך.
 
אז שאלתי- האם יש לך מערכת יחסים איתו מעבר לעסקה הזו.
 
לא הנחתי שהוא דורש את המחירים הכי גבוהים באזור הזה כי הוא ישראלי, אלא כי זה כבר נכס שני שלו שעולה לפה במחירים הכי גבוהים באזור.
לצפיה ב-'כל עסקה טובה במחיר הנכון'
כל עסקה טובה במחיר הנכון
29/03/2018 | 11:15
42
אין מישהו שאומר שהבית הזה לא שווה דולר, פשוט אומרים שהמחיר המבוקש מופרז, זה הכל.
אני מנחש שגם ההצעות שקיבלתם משקפות את זה, באיזה מחירים היו ההצעות שקיבלתם?
 
לצפיה ב-'מענה'
מענה
23/03/2018 | 16:35
79
אהיה כנה איתך. אני גם ישראלי ואני מכיר את התרבות הישראלית ש"כולם מנסים לדפוק אותי". לכן, אני לרוב ממעיט להציג את הנכסים שאני מוכר פה לישראלים.
 
אני מבין, חובת ההוכחה עלי, אבל אנשים כאן מאמינים שהם יודעים הכל הכי טוב ומומחים לאיזור דרום פלורידה, גם אם גרים בארץ או בצפון ארה"ב.
הם יודעים כמה עלה הפליפ, הם מהנדסי בנייה, רק על סמך תמונות וכו'
 
הסיבה שהקובץ הוא בעברית, הוא כי שמתי אותו פה, יש לי קובץ זהה באנגלית. הנכס מפורסם בשוק ב- MLS ובעיקר פונה למשקיע או הקונה האמרקיאי המקומי, שמכיר את השוק ויודע מה המחירים.
הראתי בקבצים שצרפתי שיש מכירות תומכות למחיר הזה.
 
נכסים מניבים באיזור כרגע 7-8%, מי שמחפש תשואה דו ספרתית פה, לא מכיר את המציאות.
 
אני יודע שיש פה הרבה אנשים שרק מחפשים לנגח וזה בסדר, אני לא פונה אליהם, אלא למשקיעים רצינים, שאם ירצו יותר מידע.... הוכחות אשמח לספק.
 
אני בונה על יחסי עבודה מתמשכים, לא מחפש לדפוק אף אחד.
 
הנכס הקודם שפרסמתי, גם קיבל המון ביקורות אבל נמכר די בקלות במחיר המבוקש והקונה כבר נהנה מתשואה גבוהה יחסית לשוק.
 
בכבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX  דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: realtor@eddiegur.com  
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur
 
 
לצפיה ב-'זו היתה הצעה אדיבה'
זו היתה הצעה אדיבה
23/03/2018 | 16:26
103
לא חייבים לבקש מהמוכר לאכלס דייר. 
אכלוס דייר ע"י מתווך יגרור עמלת תיווך של חודש אחד.
 
אם המוכר מאכלס את הדייר, הוא ישלם על זה ועל כך יש חסכון לקונה.
אם אני גם אהיה מנהל הנכס, ברור לכם, שלי אין אינטרנס להכניס דייר ביעיתי, כי אני זה שאצטרך להתמודד איתו.
 
וכמובן, אני מעודד כל אחד לעשות את הבדיקה העצמאית שלו ולא לסמוך על מה שאני כותב בלי בדיקה.
 

בכבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX  דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: realtor@eddiegur.com  
אתר: www.eddiegur.com
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur
 
 
לצפיה ב-'זקוקים לעצה והכוונה :)'
זקוקים לעצה והכוונה :)
10/03/2018 | 08:20
8
246
שלום :)

אנחנו זוג צעיר (אמנם כבר לא כל כך צעירים, אבל התחתנו לפני חודש :) ) שמתכנן לעבור בקרוב לניו יורק, במסגרת רילוקיישן (מטעם העבודה של בן הזוג שלי). התכנון הראשוני שלנו היה לקנות דירה בישראל (בעזרת כסף שחסכנו, ההורים והבנק) כדי שיהיה לנו ״לאן לחזור״. הסכום שהקצבנו לכך (כולל, כאמור, משכנתא) הוא 2 מיליון ש״ח.

לאחר כל מיני חישובים ומחשבות, וסקירה קצרה של שכר הדירה כאן ובנכר, עלה הרעיון שנקנה דירה בניו יורק (ובדירה זו נגור, דהיינו, לא להשקעה פרופר) - הכוונה היא לדירת 1 bedroom.

זו מחשבה ראשונית מאוד שעלתה בימים האחרונים - ולמעט נבירה באתרי חיפוש דירות אמריקאיים על מנת להבין מה המחירים ובאילו אזורים אנחנו יכולים להרשות לעצמנו, עוד לא עשינו דבר - אבל כך גם הגעתי לפורום הזה :). אציין גם שבן זוגי אזרח ארה״ב ויש לו חשבון בנק שם (מניחה שזה רלוונטי לגבי משכנתא). חשבנו שנעבור לשם לסאבלט של כמה חודשים ובמהלכו נחפש דירה.

נשמח מאוד לעצות והכוונות לגבי מקורות מהם אנחנו יכולים ללמוד ולקרוא על שוק הנדל״ן בניו יורק, על מה זה אומר לקנות דירה שם - במה זה כרוך ומה אנחנו צריכים לדעת לפני, ומה קורה כאשר מוכרים את הדירה לקראת החזרה לארץ - מבחינת מיסוי ופקטורים אחרים שאנחנו צריכים להביא בחשבון.

לבד מכך - אשמח לשמוע את דעתכם :) האם זה רעיון הגיוני? האם אפשר למצוא אזורים טובים בשכונות כמו Morningside heights או אזורים שונים בהארלם? מהו מחיר הגיוני לדירה כזו (הבנתי שיש גם Maintenance fee חודשי, מעין ועד בית...) והאם יש לנו בכלל סיכוי? האם יש דברים שעלינו לדעת על קנייה / מכירת נכס בארה״ב?
מה הסיכוי לקבל משכתנא? והאם אנחנו קופצים מעל הפופיק :)?

בקיצור, נשמח ממש לכל דעה ומחשבה, לכאן ולכאן, טיפים או עצות.

תבוא עליכם הברכה :) שבת שלום ותודה מראש! :)
לצפיה ב-'רילוקיישן לא משלמים שכירות?'
רילוקיישן לא משלמים שכירות?
10/03/2018 | 09:23
1
133
קודם כל יש פורום ״עוברים לארה״ב״, שם יוכלו לתת לכם טיפים מועילים. תתעלמו מאווירת הבריונות שם, נסו לדלות את המידע הרלוונטי.
 
חשבון בנק לא רלוונטי לגבי משכנתא. מה שרלוונטי זה היסטורית אשראי (credit history). כדאי מאוד לבדוק מה יש לו שם, ולוודא שבזמן שהוא בארץ לא השתמשו בזהות שלו לקחת איזה כמה עשרות משכנתאות לא מוחזרות.
 
אני לא מכיר את השוק בתוך העיר ניו יורק, אז אעבור ישר לשאלה על אם זה רעיון הגיוני.
 
אני לא בטוח שזה רעיון הגיוני כל כך. אתם עוברים למדינה חדשה (אני מניח? או שבעלך גר בארה״ב בחייו הבוגרים כבר?) בלי לדעת שום דבר עליה, והדבר האחרון שאתם צריכים לעשות זה לקנות מיד דירה. קודם כל תכירו את העיר, תכירו את העבודה, תחליטו אם בכלל בא לכם להשאר שם אחרי שנה-שנתיים. לגור בניו יורק זה אחר לגמרי מלהיות תייר בניו יורק.
לצפיה ב-'כן משלמים שכירות'
כן משלמים שכירות
10/03/2018 | 10:12
106
תודה על התגובה :) אנחנו כן נשלם שכירות - אנחנו מקבלים ״שכר אמריקאי״ ולא ישראלי, ולכן העבודה לא משלמת על שכירות.
לצפיה ב-'האם בן זוגך גר בארה"ב תקופה אחרי גיל 18?'
האם בן זוגך גר בארה"ב תקופה אחרי גיל 18?
10/03/2018 | 09:23
2
158
כדי להבין מה הסיכויים של בן זוגך לקבל משכנתא קונבנציונאלית, אנא ספרי לנו:
מתי בעלך עזב את ארה"ב (אם הוא חי בה חיי קבע)? באיזו שנה?
האם הוא למד באוניברסיטה בארה"ב \ עבד בארה"ב?
האם יש לו כרטיס אשראי אמריקאי (לא DEBIT CARD אלא CREDIT CARD)?
 
לגבי מחירי דירות:
האזורים שבהם קיימת כבר ג'נטריפיקצייה בהארלם יקרים. מאוד. 
מה זה "יקרים מאוד"?
צפונה ממליון דולר לדירת חדר שינה אחד בבניין "קונדו", כלומר דירה שהיא בבעלותכם המלאה.  אם את רואה מחיר נמוך יותר - כמעט בטוח שמדובר בבנין מסוג קו-אופ, שבו הדירה היא בעצם לא ממש שלכם...  זה מין סוג של "קיבוץ".
 
וכן - אם מדובר על בניין משותף (מכל סוג שהוא) יש שם "דמי ועד בית" - שגובהם תלוי בסוג הבנין, גודלו וכיוצ"ב (כמה מעליות, עם \ בלי DOORMAN וכיוצ"ב).  בבניין גדול לפעמים יש צוות שלם של אנשי שרות (תחזוקה, שמירה, נקיון) שבעלי הדירות משלמים את משכורתם - ובנוסף יש חשמל, תחזוקת מעליות, עלות פינוי הזבל, וכיוצ"ב). 
באזורים שעליהם את מדברת זה יכול לנוע בין 500$ לחודש ו 5,000$ בחודש... בתלות בכמה אנשים יש בצוות העובדים של הבניין   
 
לצפיה ב-'גר לתקופה קצרה'
גר לתקופה קצרה
10/03/2018 | 10:19
1
72
יש לו אזרחות הודות לאמא שלו - שהיא אמריקאית. הוא עצמו לא חי בה חיי קבע, אלא ביקר שם למספר חודשים אחרי גיל 18, אז גם פתח את חשבון הבנק. יש לו קרדיט קארד, מאותה תקופה (קצת אחרי הצבא).
 
לגבי תשובתך - קראנו על ההבדל בין קו-אופ לקונדו, וברור כי קונדו היא האופציה היחידה הרלוונטית. ראינו באזורים מסוימים בוושינגטון הייטס ובמורנינגסייד הייטס דירות קונדו שנראות רלוונטיות מבחינת תקציב.
 
יש אזורים שאתה ממליץ עליהם יותר? או עוד עצות? :)
 
לצפיה ב-'יש לכם הגדרת "תקציב"? את זה לא כתבת...'
יש לכם הגדרת "תקציב"? את זה לא כתבת...
11/03/2018 | 21:11
61
מה שאני קראתי בהודעותייך עד עכשיו זה שאתם חשבתם לקנות דירה בישראל בטווח מחירים של כ 2 מליון ש"ח (נגיד - חצי מליון דולר), ושכדי להגיע לסכום הזה אתם תצטרכו לקחת הלוואות ומשכנתאות.
מזה הנחתי שהסכום שיש לכם "פנוי" לשים כ DOWNPAYMENT לרכישת דירה הוא בגיזרת ה 100,000$ - 200,000$.
מכאן כבר "קפצתי" לכל מני השערות לגבי מה יכולת הקנייה שלכם בארה"ב (היכולת לקבל משכנתא, יכולת החזר משכנתא).
 
אבל יכול להיות שאני לא בכיוון...
את כותבת שהגדרתם לעצמכם "תקציב". מה הוא?
 
לצפיה ב-'עצה והכוונה'
עצה והכוונה
10/03/2018 | 19:31
107
הי,
התשובה מורכבת.
יש 2 כיוונים שונים של מחשבה או נקודת מבט שמהם אתם צריכים  לקבל את השקפת עולמכם: 1. נקודת השקפה אמוציונלית - לחפש דירה בארץ או דירה בארה"ב מתוך כוונה להתגורר בה, להנות ממנה, שתתאים לכם ולנוחיותכם. זוהי התבוננות שאינה השקעה נטו, ולוקחת בחשבון אלמנטים שאינם החזר השקעה או רווח כלכלי.  היא צריכה לקחת בחשבון את שינוי המחיר הצפוי (אם ניתן לחזות זאת) בארץ , וגם אם תקנו דירה שכזאת בארץ, מתוך כוונה להתגורר בה בעתיד,  יש לקחת בחשבון שדירה דורשת טיפול בזמן שאינכם בארץ  (השכרה עלולה לגרור גם בעיות לא קלות) וכמובן מה תהיה התשואה על דירה זו ביחס להשקעה (אחוזי תשואה)   רכישת  דירה להתגורר בניו יורק   -  כדי לחשב את כדאיות ההשקעה כאן צריך להסתכל נטו על מחיר השכרה לעומת קניה. את החשבון צריך לעשות כך: מחיר שכירות חודשית * 11 חודש פחות מחיר המיסים  השנתי פחות מחיר ביטוח  פחות דמי ניהול 8% מההכנסות* 100  לחלק למחיר עלות הדירה = החזר השקעה-  התוצאה תתן לכם את התשואה לדירה באחוזים. אם התשואה גבוהה מ -7% אז המספרים סבירים עדיף 8% ומעלה. בנוסף עליכם לקחת בחשבון את הנתונים הבאים: בקניית בדירה אין עמלת סוכן, אבל במכירתה תיאלצו לשלם 6% עמלה.  זאת אומרת 6% מערך המכירה של הדירה, ומדובר בסכום כסף נכבד!  (אין כל מצב שבו לא תשלמו עמלה זו.) תשלום מיסים: המס בארה"ב מקביל למס שבח משמע המס הוא על רווח ממחיר הדירה שמכרתם פחות מחיר הקניה פחות הוצאות (שיפוץ עמלה וכדומה.)  ומסתכם ב כ- 25% . אי לכך פרק הזמן שאתם מתכננים להיות בעלי אותה דירה היא גורם מכריע.   2. נקודת השקפה כלכלית נטו   כאן השמירה על ערך הכסף  / החזר השקעה הם השיקול היחיד והבלעדי.  את הכסף ניתן להשקיע בנדל"ן , בני"ע וכדומה.  בהשקעות סולידיות בשוק ני"ע אתם יכולים  לרמת תשואה של כ- 5% (חייבים במס) תחום נוסף הוא השקעה בנדל"ן בארה"ב, במקומות מתפתחים ונושאי תשואות גבוהות.  לדוגמה אביא כאן את בני - הוא גר בבוסטון בשנים האחרונות, ורכשתי לו 3 בתים בדרום פלורידה.  התשואה שלו עומדת על 10% נטו, והוא נהנה מהכנסה חודשית גבוהה, וגם מעליית ערך חדה במחיר הבתים. (סביב הכפלת ערך)  התשואה בבוסטון באזור בו הוא מתגורר נע סביב 5%, ולכן רכישת בית / דירה באזור זה נפסלה על הסף.  מאידך, ההכנסות מדרום פלורידה,  כפולות משכר הדירה שהוא משלם בבוסטון, ומשאירה אותו עם הכנסה פנויה רבה.  גם כאן, הוא יכול בכל עת בעתיד לרכוש בית בבוסטון כאשר הוא יקבל משכנתא על הבתים בדרום פלורידה, (בנוסף למשכנתא על הבית בבוסטון)  מבלי צורך לממש את אותם הבתים.  בכל מקרה, עלות משכנתא תנוע סביב 5%, בעוד ההכנסות הן 10% (כפול). גם כאן ההשקעה כדאית לדעתי בתחומי הטווח הבינוני - 5 שנים ומעלה.   
מקווה שהתשובה לא מורכבת מדי.                                                                                                                                                       
 
 
לצפיה ב-'סיכוי לקבל משכתנא'
סיכוי לקבל משכתנא
11/03/2018 | 23:22
1
90
 
אני לא אוהב להיות הפסימי בחבורה, אבל את השאלה הזאת בדקתי כבר מספר פעמים בסיטואציות מוצלחות יותר, ולצערי התשובה היתה שלילית.
 
 אבל במקום לשאול כאן בפורום, למה שלא תתקשרי למספר בנקים / קרדיט יוניון ותנסי לבדוק האם הם יהיו מוכנים לתת לך משכנתא ובאיזה תנאים ? 
 
בתור טיפ, תתעלמי המדרישות שלהם ל ״prequalified״, ותבקשי התיחסות קונקרטית. לדוגמה : כדי להוכיח רצף של הכנסה, תתבקשו להעביר תלושי שכר.
 
אבל - תלושי השכר שלכם הם בעברית. יהיה צורך לתרגם אותם עם חתימה נוטריונית. ייתכן ויהיו מכשולים נוספים - אני הייתי מנסה לקבל מכתב מהבנק שאומר שהמסמכים הנ״ל מספיקים כדי לאשר את המשכנתא. ( למרות שאני לא באמת מאמין שהבנק אכן ינפיק לכם מסמך כזה.. )
 
ובלי קשר למשכנתא, למה שלא תנסו לעבור בשכירות, ותראו איך הולך ? יתכן ותחליטו ״שזה לא זה״  בלי שום קשר לאופציות המגורים.
לצפיה ב-'אף אחד "בסניף" לא יענה להם.'
אף אחד "בסניף" לא יענה להם.
18/03/2018 | 07:46
60
החלטה לגבי הלוואות, במיוחד משכנתאות, לא מתבצעת ברמת הסניף הבודד. אין שום סיכוי שפקיד ספציפי שיפלו עליו בטלפון יוכל לענות להם עם התיחסות קונקרטית. הם יצטרכו להגיש בקשה ולחכות שמישהו ב"סניף הראשי", הunderwriter, יתייחס בצורה ספציפית לבקשה שהוגשה.
לצפיה ב-'בדיקת דיירים'
בדיקת דיירים
10/03/2018 | 08:38
4
150
שלום, לשם החלטה על קליטת דיירים רציתי לברר האם רמת ההכנסה שלהם מספקת את המינימום הנדרש בשבילי. נכנסתי ל-onboardnavigator.com הזנתי את המיקוד וקיבלתי כי ההכנסה החציונית של האזור שלי היא 55,000$. האם זו הדרך להתאים רמת הכנסה? יש דרך יותר טובה? כמה משכורות אחורה לבדוק? המון תודה לעונים.
לצפיה ב-'האתר שלך שבור קצת, נראה לי....'
האתר שלך שבור קצת, נראה לי....
10/03/2018 | 09:27
1
146
מה בדיוק קשורה הכנסה חציונית לרמת ההכנסה הנדרשת מדיירים שלך? אתה יודע כמה שכירות אתה לוקח - חשב כמה הם צריכים להרוויח כדי להיות מסוגלים לשלם את השכירות. כלל אצבע הוא שלא יותר משליש מההכנסה הפנויה צריך ללכת לעלויות דיור.
לצפיה ב-'אחלה תשובה, נשמע הגיוני'
אחלה תשובה, נשמע הגיוני
10/03/2018 | 17:20
86
תודה רבה
לצפיה ב-'תשובה'
תשובה
17/03/2018 | 21:38
59
שלום,
 
אני מתווך מורשה בפלורידה ואוהיו. 
כלל האצבע והדרישות הקבלה הנהוגות הן שלדייר יש הכנסה בגובה של פי 3 משכר הדירה. זה כדי להבטיח שהוא מסוגל לשלם חשבונות ולקיים את עצמו בכבוד מבלי ששכר הדירה יכביד עליו.
 
עם זאת, אני עצמי השכרתי את הבית בבעלותי לדיירת שעברה גירושים ובזמן שהיתה נשואה לא עבדה וחזרה לשוק העבודה בשכר נמוך, שלא היה לה את ההכנסה פי 3 מגובה השכירות, אך כשהכרתי אותה, הבנתי שהיא אחראית, הבנות שלה הולכות לבית ספר שהבית משויך אליו. היא דיירת שלי כבר 5 שנים ומעולם לא פספסה או אחרה תשלום שכר דירה. 
 
אז בזמן שכלל האבצע נועד להגן על הבעל הבית, שיקול דעת, היכרות עם הדייר, בדיקת רקע של הדייר ואינטואציה הם אלו שצריכים לתמוך בהחלטה.
 
אשמח לסייע בשאלות נוספות
 

בכבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX  דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: realtor@eddiegur.com  
אתר: www.eddiegur.com
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur
 
לצפיה ב-'בדיקת דיירים'
בדיקת דיירים
05/04/2018 | 14:46
37
שלום,
 
אם אתה רוצה לברר לגבי דיירים ספציפיים שמועמדים להיכנס לנכס שלך - אז אתה צריך לבקש את המידע דרך חברת הניהול. זו טעות להניח שרמת ההכנסה של דיירים ספציפיים היא כמו החציון או הממוצע באזור.

אם אתה רוצה לדעת בכלליות מה ההכנסה באזור - זה לא מספיק לבדוק ברמת מיקוד.
1- כנס לאתרים כמו זילו , טרוליה, קרייג ליסט - תבדוק בתכלס כמה עכשיו עומדים שם נכסים להשכרה ובאיזה מחיר

2-  תתקשר לחברת ניהול באזור, ותסביר שאתה רוצה לקנות נכס באזור, כאשר אתה מתעניין בשירות שלהם, תשאל אם הם יכולים לתת לך RENTAL COMPS על האזור הזה. אין כמו מידע תכלס מהמאגר של חברת הניהול לגבי שכירות בפועל.
 
מקוה שזה עוזר לך!
ניר נדלניר
טלפון: 03-9770799
לצפיה ב-'מנהל הפורום מדבר'
מנהל הפורום מדבר
07/03/2018 | 23:11
7
279
לצפיה ב-'אולי - אם הייתי מבין מה הוא בעצם אומר...'
אולי - אם הייתי מבין מה הוא בעצם אומר...
08/03/2018 | 05:27
5
155
כנראה שאני כבר קצת חלוד בשמיעת עיברית, כי לא הבנתי מה הוא מנסה להגיד.
 
לצפיה ב-'מראה לי שהבנת מצוין. 2 נקודות'
מראה לי שהבנת מצוין. 2 נקודות
08/03/2018 | 12:58
4
150
1. השוק כבר לא נמוך, ובהרבה איזורים אפילו גבוה מאד. על זה אני מסכים במאה אחוז.
 
2. בקליבלנד, שבה הוא פועל, השוק עדיין אטרקטיבי.
 
מאחר ונתן90 אוהב את קליבלנד (שלא לומר מייחצ"ן את קליבלנד), אולי הוא רואה בזה סוג של גושפנקה/תמיכה בכך שהשקעה בקליבלנד היא השקעה טובה.
 
העניין הוא שמנהל הפורום משווק שם השקעות.
זה סרטון שיווקי, ויש להתייחס אליו בהתאם, עם יותר מקורטוב של מלח.
לצפיה ב-'2. הבנת לא נכון'
2. הבנת לא נכון
08/03/2018 | 17:07
3
127
שוק הוא תמיד אטרקטיבי במידה והוא שוקק,
כשהוא נמוך הוא אטרקטיבי לרוכשים 
כשהוא גבוה הוא אטרקטיבי למוכרים/מממשים.
 
לא הבנת נכון , מאחר ואני בשונה מיריב רואה אחרת את הדברים, ובשנה מהבנתך אינני מוצא את קליבלנד בשלב זה אטרקטיבית לרוכשים היא אולי לא יקרה אבל כבר לא מספקת מציאות תשואה. 
הרכישות שלי התמקדו באזורים שונים מפעילותו של יריב עם שוני מהותי בסוג השכונות היכן שהוא פועל עם מחיר נמוך מסיבת איכות התושבים רמתם הכלכלית פשע ... תשואה על סיכון תמיד תהייה זמינה וזה לא משנה באיזה שוק אתה פועל.
 
לא פעם ולא פעמיים עלה המשפט האלמותי אמריקה גדולה ולא דומה שוק זה לשוק זה , הדבר נכון גם לקליבלנד עם מטרופלין לא קטן של 2 מליון פלוס תושב.
 
מסיבה זו כבר מספר שנים שאני לא רוכש בתים לתשואה בקליבלנד ויותר פעיל בנכסי מימוש 
 
אה מה, מעלת השוק בקליבלנד היא רמת האפורטבילטי כמדומני היא או המדינה מדורגת במקום הראשון כנדל"ן זול ביחס להשתכרות. מה שמספק תשואה ברמת סיכון הנמוכה משאר השווקים.
 
לקליבלנד נתתי אהבה והיא החזירה לי כפלים הן בעסקאות התשואה כמניבות וכעת במימושים וממשיך כיום ביזמות רווחית 
אולי גם לך לא יזיק לראות את החיובי מפעם לפעם ולייחצן במקום להיות שלילי כלפי כולם, הבנו ניכוות זה כאב אבל זו הסתכלות צרה 
לצפיה ב-'יכול להיות שהבנתי אותך לא נכון'
יכול להיות שהבנתי אותך לא נכון
08/03/2018 | 22:31
2
101
אני לא מבין למה העלית את הראיון הזה פה, אבל בהחלט יכול להיות שזה לא מתוך אינטרס.
 
בקשר ל-Affordability:
affordability של נדל"ן בנפרד זה מדד קצת בעייתי.
 
לדעתי יותר רלוונטי זה כלל עלויות המחיה ורמת החיים ביחס לשכר. זה מה שמעודד ביקוש. אם לדוגמא החינוך יקר מאד/המסים גבוהים/ התשתיות על הפנים/ מזג האוויר קשה, אז גם אם הדיור זול יחסית לשכר, אנשים כנראה לא יבחרו לגור במקום כזה.
לצפיה ב-'אסכים איתך בזה '
אסכים איתך בזה
08/03/2018 | 23:35
1
87
העלתי מאחר ודעתי שונה מיריב ועל כן רציתי לעורר ולהרחיב את הדיון עם דעות ומבט נוסף/שונה.
 
אסכים איתך כי לא רק ש affordability הינו מרכיב מבין רבים אשר מעודדים ביקוש אלא יתרה מכך המחיר ועלות המחייה מציינים כי הביקוש הנוכחי איננו גבוה.
 
מה שכן מאחר והוא מדד על מצב קיים או עבר איננו סותר ואף מייצר ומחזק את הביקושים ובעת שהבקושים מגיבים כך רמת affordability תרד בהתאם.
 
אגב אם הבנתי נכון דירוג עלות מחייב הינו משוקלל ומורכב משכר עלות מגורים תחבורה חינוך מיסוי ושאר רלווטים 
 
המדד האחר שתרצה לבחון הינו זמינות והזדמניות תעסוקה, רמת החיים שירותים ובעיקר מדד שביעות רצון של תושבים מאלו שהיגרו.  כל אלו יתנו לך סיבה למגמה ואולי אפילו נתונים על מגמות הגירה עתידיות 
 
 
נ.ב. חבל שאנחנו לא מנהלים את הדיון בפלטפורמה עם הכלים שציינו בשרשור מוקדם יותר המשלבים בלוג/פורום/ואחרים.
 
 
לצפיה ב-'אני גם בעד אתר כמו של Asids'
אני גם בעד אתר כמו של Asids
09/03/2018 | 07:14
88
תוהה אם יש לו סיכוי בגוגל מול פורום תפוז. לתפוז יש רמת חשיפה די טובה.
 
גם יש כאן יוזרים שפעילים גם בפורומים אחרים בתפוז, ואני מניח שיותר נוח להם לרכז כמה תחומי עניין בפלטפורמה אחת.
 
בקשר למדדי הביקוש- אני מסכים.
לצפיה ב-'הוא כן המליץ על רוצ'סטר ניו יורק'
הוא כן המליץ על רוצ'סטר ניו יורק
10/03/2018 | 23:32
79
הבעיה היא שהוא מכיר שוק מאוד מצומצם. הוא (כנראה) קנה בתים מאוד זולים, עשה פליפים ועכשיו אין כבר הזדמנויות כאלה.
אבל כשקונים בית לטווח ארוך, לא צריך להסתכל רק על מחיר הבית וההיסטוריה של מחיר הבית, אלא גם על מצב השכירות. אם עכשיו אותם בתים שהוא קנה ב-30 אלף דולר, עולים 110 אלף, צריך גם לבדוק אם שכר הדירה עלה. אם שכר הדירה גם כן עלה, הרי שלמרות שמחיר הבית עלה זה עדיין יכול להיות עיסקה משתלמת.
לצפיה ב-'אתר מעניין שמצאתי'
אתר מעניין שמצאתי
03/03/2018 | 01:48
2
259
https://blockshopper.com

זה נותן מידע מעניין על בתים/ערים/מחוזות. אפשר למצוא מי השכנים ואיזה עוד נכסים יש לבעלי חברות. עוד לא פיענחתי כמה אמין המידע, אבל זה בהחלט מעניין את המידע שהם שמים ביחד
לצפיה ב-'יש כמה אתרים כאלה, הם ניזונים מpublic records'
יש כמה אתרים כאלה, הם ניזונים מpublic records
05/03/2018 | 08:48
1
107
אני לא אוהב אותם, גם כי זה creepy למדי וגם כי הם לחלוטין לא מעודכנים (למשל - לא מצאתי שום מידע על הנכסים שלי באתר הזה).
 
תלוי בתחכום של האתר, חלקם פשוט עושים scrapping למחוזות שעושים את המידע הזה נגיש באינטרנט (ואז יש מחוזות בהם מידע מעודכן, ומדינות שלמות כמו קליפורניה שלגביהן אין כלום), חלקם קצת יותר מתוחכמים, וחלקם בכלל עושים אגרגציה לאחרים. רובם ככולם מתבססים בעיקר על דחיפת פרסומות אגרסיבית (האתר הספציפי הזה למשל נחסם לחלוטין בad blocker שלי, עם הפילטרים האוטומטיים).
לצפיה ב-'נכון, האתר הזה לא הכי מעודכן'
נכון, האתר הזה לא הכי מעודכן
05/03/2018 | 17:06
76
אבל זה עדיין מצליב הרבה מידע ציבורי.
 
כן. יש המון מידע ציבורי, ולא כל כך קשה למצוא מידע על נכס. יש ישראלים שנעקצים על ידי ישראלים אחרים רק בגלל שהם לא טרחו לחפש מידע על הנכס. זה מוזר בעיני שאנשים משקיעים עשרות אלפי דולרים ולא משקיעים חצי שעה בלחפש מידע על הנכס.
לצפיה ב-'זורק רעיון- ארגון כנס משקיעים פרטיים, בלתי תלוי בגוף מסחרי'
זורק רעיון- ארגון כנס משקיעים פרטיים, בלתי תלוי בגוף מסחרי
01/03/2018 | 13:13
5
184
נחשפתי לפורום הזה לא מזמן, ואני חושב שיש פה כמות יפה של אנשים שמבינים עניין. 
המוניטין שיש להשקעות נדל"ן בארה"ב הוא לא טוב, בלשון המעטה. הרבה נוכלים קנו ומכרו לישראלים פחי זבל ושילמו להם "תשואה" ממחיר הקרן, חברות שהסתבכו עם רשות ני"ע וכו' וכו'.
 
אבל. אני מאמין שיש עוד הרבה משקיעים הגונים. כאלה שנואשו משוק הנדל"ן בישראל ומחפשים את הדרך להשקעה הגונה בארה"ב, לנוכח הזמינות לסוג כזה של השקעות. אז מה חסר? ידע. יש המון אתרים, זילוו וכו', המון אינפורמציה, בתים מעוקלים, 'פליפים'. צריך מישהו שיעשה סדר, מישהו שיסביר איך היה אפשר לעשות את זה יותר טוב בדיעבד, מישהו שבקיא בתחום הטכני שידע להגיד מה נכון, מומחה משפטי שידע לתת נקודות. לא חייבים את כולם, זו סתם רשימה ספונטנית, כל מי שיש לו דרך לתרום, מוזמן.
 
לכן, חשבתי על רעיון לארגן מפגש משקיעים פרטיים. בלתי תלוי ובלתי אמצעי באף חברה ממסוחרת. מי שיש לו קילומטרז בתחום(פרטי בלבד!), וירצה, יוכל להכין מצגת ולתת הסברים לאחרים. אפשר לצור קונשקנים במפגש כזה, לרכוש נכסים ביחד, לפזר סיכון, להשקיע ביחד בשכונה ספציפית ובכך לחלק את עלויות הניהול. אפשר לארגן קבוצת רכישה לנכסים מסחריים, למולטיפמיליס, לקרקעות. 
 
ידע הוא כוח, ואם נדע לשתף אותו נוכל להפיק ערך מוסף בהשקעות. בניגוד לשוק ההון, אין חשיבות לשמירת המידע קרוב, הודות להיצע המטורף. לכל אחד יש מה ללמוד, אף אחד לא יודע הכל.
 
מפגש כזה יכול להיות בחצר של מישהו, ואפשר לשכור אולם בסכום סמלי. 
 
אם תהיה התעניינות, אפתח קבוצת וואטסאפ\טלגרם שתרכז את הנושא.
 
לצפיה ב-'איפה?'
איפה?
01/03/2018 | 18:45
127
כולם גרים באזורים שונים
לצפיה ב-'ארגון כנס משקיעים פרטיים בלתי תלוי בגוף מסחרי'
ארגון כנס משקיעים פרטיים בלתי תלוי בגוף מסחרי
04/03/2018 | 19:13
3
108
הי,   שמי תיאודור הרשקוביץ, אני יועץ עסקי מומחה לתחום המזון,  ואני עוסק מאז שנת 2011, בהשקעות פרטיות, עצמאיות ובלתי תלויות בנדל"ן למגורים מניב, בדרום פלורידה ובמישיגן - דטרוייט.  במסגרת השקעותי אני מצליח מאד, צברתי נסיון רב, ולאחרונה גם מעביר סדנאות ושיעורים על מנת לחשוף את הציבור הרחב למידע - כיצד להשקיע עצמאית ובלתי תלוי בנדל"ן למגורים מניב בארה"ב.  צודק בר בקביעתו כי קיים חשש רב ממעשי הונאה וקיימת בורות רבה הגורמת לקביעה זו.  אשמח לארח כנס שכזה, ולהעביר למעוניינים סדנאות  / שיעורים כיצד לעשות זאת נכון. ניתן לערוך זאת אצלי, בתל מונד. או במקום אחר. 
לצפיה ב-'"בלתי תלוי ובלתי אמצעי באף חברה ממסוחרת"'
"בלתי תלוי ובלתי אמצעי באף חברה ממסוחרת"
05/03/2018 | 17:08
2
82
מכיוון שאתה מעביר סדנאות ושיעורים, נראה כאילו יש לך פה אינרס אישי.
לצפיה ב-'אינטרס אישי'
אינטרס אישי
05/03/2018 | 17:34
1
86
אינטרס אישי? אני לא ביקשתי תשלום, לא הזכרתי תשלום!.  אני עושה זאת כיוון שבתחילת דרכי בהשקעות  נדל"ן בארה"ב, עשיתי זאת בחודשים ראשונים עם חברה שהונתה אותי, כפי שקורה לרבים אחרים.  מאז למדתי לעשות הכל לבד, באופן עצמאי, וכשאני רואה שוב ושוב כיצד אנשים מרומים שוב ושוב, אני מלמד אנשים כיצד לעשות זאת לבד.  אני מכיר היטב את מה שנסתובב לך בראש: מה יוצא לו מזה? התשובה: סיפוק, שאני מעניק לאנשים ארגז כלים שאיתו ניתן לצאת לדרך.   אגב, בהרצאות וסדנאות אני משתכר בשכר מרצים מקובל, וזה אך הוגן.   
לצפיה ב-'בוודאי שאתה לא דורש תשלום'
בוודאי שאתה לא דורש תשלום
05/03/2018 | 20:36
85
אבל האם לארח הרצאה כזאת לא יחשוף אנשים לידע שלך ובכך תמשוך אותם לקורסים שלך?
 
זה בהחלט הוגן שבהרצאות/סדנאות תרוויח כסף. אבל אם הבנתי נכון את כוונת פותח השרשור, הוא רוצה שזה יגיע מאנשים שלא מתפרנסים מהרצאות ואין להם אינטרס אישי לדחוף את השירות שלהם.
לצפיה ב-'השקעה במולטי-פמיילי'
השקעה במולטי-פמיילי
24/02/2018 | 13:32
28
410
שלום לכולם, 
אני רוצה להיכנס כמשקיע בפרויקט של מולטי פמיילי, לא כיזם אלה כמשקיעכרגיל שרוכש יחידת בעלות. 
מה עליי לבדוק/לשאול לפני שאני נכנס להשקיע
תודה
 
 
 
 
 
 
לצפיה ב-'שכחתי לציין'
שכחתי לציין
24/02/2018 | 13:36
256
שיש כבר פרויקט ספציפי שאני מתעניין בו.
בקרוב אפגש עם היזם ואני רוצה לדעת מה הנקודות שאני כמשקיע   צריך לשים עליהן את הדגש בפרויקט מסוג זה.
לצפיה ב-'המון דברים'
המון דברים
24/02/2018 | 21:12
25
250
באופן כללי זו השקעה מאד מסוכנת. מה שקראת לו "יחידת בעלות" הוא בדרך כלל השקעה כשותף מוגבל.
"משקיע רגיל" כמו שתיארת צריך לדעת לא פחות מהיזם/המשווק.
ההבדל היחיד הוא שהמשקיע לא אמור להוציא לפועל את הפרויקט (בלא מעט מקרים המשקיעים נאלצו להשתלט על הפרויקט).
כל פרויקט מעלה שאלות אחרות.
לא כתבת מיקום ואפילו לא כתבת אם זו עסקת בנייה, השבחה, או החזקה לטווח ארוך.
אני מציע לך לכתוב פרטים יותר ספציפיים כי ככה לא תוכל לבדוק השקעה כמו שצריך.
 
דברים שמשותפים לכל השקעה:
בדיקת רקע של היזם.
בדיקת היתכנות של התכנית העסקית- האם המחיר, העמלות, ההוצאות וההכנסות מתאימים למציאות בשוק. מה המציאות זו שאלה מאד קשה. צריך להכיר טוב טוב את סביבת הנכס (תעסוקה, פשיעה, חינוך, אקלים), ואת מה שצפוי לקרות בה (בניה מסיבית? רגולציה משתנה? בריחה של אוכלוסיה? וכו'). בדרך כלל ראוי גם ללמוד בעצמך (כולל להגיע פיזית) וגם להעסיק שמאי מטעמך. שים לב שעל כל אזור בארה"ב יש מחקרים, כתבות, ואין ספור אנקדוטות למה הוא הדבר הבא. אל תתרגש ממה שהיזם אומר לך.
בדיקת כל השותפים (אם הדברים משתבשים עם היזם, שיתוף הפעולה בין השותפים יהיה קריטי להצלת מה שנשאר מהקרן).
בדיקת המבנה המשפטי, זכויותיך וזכויות היזם/משווק (מוכרח להעסיק עורך דין מטעמך). דגש על איך פותרים מחלוקות, ובאילו תנאים אתה יכול למכור את חלקך בפרויקט.
בדיקת המיסוי בארה"ב ובישראל מול רו"ח מטעמך.
קריאה והבנה של כל תנאי המשכנתא היא קריטית בנכסים גדולים. תשלומים וריביות משתנים, וקנסות יציאה יכולים להשפיע מאד על התשואה
לצפיה ב-'צבי'
צבי
25/02/2018 | 08:45
24
152
תודה על התשובה המפורטת.
המיקום של הנכס הוא באורלנדו,
זהו נכס שאמור לעבור שיפוץ ולהימכר תוך 3 שנים לפי מה שהיזם אומר.
יש יזם ישראלי שחבר ליזם אמריקאי שהוא לקח משכנתא עבור הרכישה, ובעצם הם אלה שמובילים את הפרויקט ולמשקיעים אין סיי בכל מה שקשור לניהול וקבלת החלטות.
לצפיה ב-'קודם כל, השקעה סופר מסוכנת'
קודם כל, השקעה סופר מסוכנת
25/02/2018 | 12:24
23
191
אני לא מכיר את אורלנדו יותר מדי. הייתי שם פעם כילד (דיסני וורלד...), אבל יש כאן כמה סיכונים כלליים יותר.
 
1. למשקיעים אין סיי. זה בעצם סוג של קבוצת רכישה- אתם שמים את הכסף בהתחלה והם מספקים את השירות רק בהמשך.
מה קורה אם היזמים לא מספקים את הסחורה מכל סיבה שהיא? האם יש לכם איזושהיא דרך להיפרע מהם? את מי תובעים (יזם אמריקאי, יזם ישראלי? חברה בע"מ?) ואיפה (פלורידה? ישראל?) אם הם מועלים בכספים, או מרמים אתכם בכל דרך אחרת (ויש המון דרכים)? האם יש ממי להיפרע? בכלל, מי מפקח מטעמכם על הסיפור הזה? בקבוצות רכישה בארץ כמעט תמיד הכסף מוחזק אצל עו"ד נאמן שמשחרר את הכסף רק אחרי שהוא מוודא לאן בדיוק הוא הולך, ואת ההתקדמות ביחס לתוכנית. זו דרך להגן לפחות חלקית על משקיעים מפני יזמים.
2. אופק השקעה של 3 שנים- זה אופק השקעה קצר. מה קורה אם יש עיכובים בשיפוץ?
מה קורה אם המחירים יורדים בזמן הזה? האם צריך להחזיר את המשכנתא או שהתנאים שלה משתנים? איזו תשואה מקבלים כשממתינים שהמחירים יעלו? האם נלקחו בחשבון עלויות אכלוס (בשנים הראשונות של נכס בד"כ יש הרבה תחלופה)?
3. פלורידה והוריקנים. אם ההתחממות הגלובלית זה דבר אמיתי, אז סופות כמו שהיו בשנה האחרונה עלולות להיות יותר ויותר תדירות. מי שפועל שם יכול לשכנע את עצמו כמה שהוא רוצה שזה לא כל כך משמעותי, אבל סופות כאלה כל שנה או שנתיים זה ביג דיל.
4. האם הבנק שנתן את המשכנתא מודע לזה שהמשקיעים הם ישראלים? זה ביג דיל. בד"כ הבנק לא ייתן משכנתא ליזם שלא מביא אחוז ניכר מההון העצמי מהבית. הייתי ממליץ לכל משקיע לדרוש לראות את הניירת מול הבנק. בפרט, את הצהרת ההון של היזם הייתי דורש לבדוק ולאמת. חשוב להבין שאם רימו את הבנק, זה יקשה עליכם מאד להציל את הכסף במידה ויהיו בעיות בהמשך.
 
מעבר לזה, יש את כל הדברים היותר ספציפיים:
שוב, את אורלנדו אני לא ממש מכיר. אני רק מניח שיש בה אזורים טובים יותר ואזורים טובים פחות. גם המצב הפיזי של הנכס, והעלויות ולוח הזמנים של השיפוץ צריכים להיבחן על ידי מישהו מקצועי.
 
תזכור שאם יש דבר אחד שאסור לעשות בקבוצת רכישה, זה להסתמך על מה שהיזם אומר. המשקיעים נותנים לו מיליוני דולרים. יש לו הרבה מאד סיבות לשקר
לצפיה ב-'מוכן להתערב שהבנק לא יודע בכלל שיש "משקיעים קטנים" מישראל'
מוכן להתערב שהבנק לא יודע בכלל שיש "משקיעים קטנים" מישראל
26/02/2018 | 02:24
20
130
הייתי באורלנדו לפני 5 חדשים, וסיירתי שם בכמה וכמה אתרי בניה ושיפוץ של קומפלקסים למגורים בשכירות וקונדומיניומים.   יש אזורים בעיר שבהם יש תנופת בנייה די רצינית של דיור למגורים - זה מריח כמו אלפיים ושש ALL OVER AGAIN.
אני הייתי שם בעינייני מקצוע - SMART CITY וכיוצ"ב - ולא בענייני עסקאות נדל"ן.  אבל יצא לי להתקל במסגרת סיורי העבודה שלי בנציגים של עם היזמים שפועלים שם (לא פגשתי ישראלי אחד לרפואה שם... למעט משתתפת מפורום אחר בתפוז שגרה שם).
 
לגבי השואל: קודם כל - צריך להבין אם הוא בכלל "משקיע" בנדל"ן.
כלומר - האם הוא הולך לקבל תמורת כספו איזשהוא DEED על נכס נדל"ני באורלנדו.
הניחוש שלי - לא. השם של ירון או ה LLC הפרטי של ירון לא יופיע על DEED.
 
זה מריח כאילו הולכים למכור לו "יחידת רכישה" וירטואלית - או במילים אחרות שהוא הולך לקנות אחוז מסויים בעסק.
אם מתאר את זה בצורה אמיתית - הוא הולך לתת הלוואה כספית ליזם, ואת הכסף הוא יראה חזרה אם וכאשר הפרוייקט יצליח וימכר. 
אם משהו יקרה לפרוייקט והוא לא יצליח, יקלע לקשיים וכיוצ"ב - הוא יהיה נושה סוג ב' של היזם פושט הרגל. קודם כל הבנקים שנתנו הלוואות ומשכנתאות יקחו את כספם חזרה (כי הם נושים סוג א'), אחר כך יבואו הרשויות המקומיות, העיריות, בעלי המקצוע, ספקי חומרי הבנייה וכיוצ"ב...   ובסוף התור הארוך יבואו ירון וחבריו ה"משקיעים" ויתחלקו במה שנשאר (אם נשאר).
 
לצפיה ב-'זה כמו לקנות אג"ח של טייקון ישראלי?'
זה כמו לקנות אג"ח של טייקון ישראלי?
26/02/2018 | 03:28
66
לצפיה ב-'שותפות בחברת אחזקות זה יותר גרוע מהלוואה'
שותפות בחברת אחזקות זה יותר גרוע מהלוואה
26/02/2018 | 07:26
17
105
אם לא יחזירו לו את הכסף, זה אפילו לא יהיה רשום בשום מקום כחדלות פירעון. סתם כישלון עסקי.
מצד שני קונסורציומים זה דבר שקיים ועובד.
השאלה היא מה ההגנות שיש לשותפים.
ברוב הקבוצות בארץ, אין להם סיי ומנגנוני בקרה ופיקוח.
 
בקשר לטייקונים- הם לפחות נתנו ערבויות אישיות לבנקים. ז"א שהיה להם skin in the game. היזמים בפרויקטים מהסוג הזה מסכנים מעט מאד כסף מהבית אם בכלל (שלא לדבר על המקרים הלא מעטים שבהם הם מרוויחים כבר ברכישה).
לצפיה ב-'תופעה מוכרת בקרב יזמים ישראלים'
תופעה מוכרת בקרב יזמים ישראלים
26/02/2018 | 17:58
16
127
לא רק שאין להם SKIN IN THE GAME הם בכלל ברווח החל מDAY 1, ניגוד אינטרסים מטורף.
 
לצפיה ב-'זה רק הגיוני'
זה רק הגיוני
26/02/2018 | 18:36
15
85
הרי קשה/משעמם/מסוכן מידי לעשות כסף בדרך ישרה. יותר קל למצוא פראיירים, למכור להם חלומות ואז לגזור קופון.
לצפיה ב-'ותמיד המתכון זהה'
ותמיד המתכון זהה
26/02/2018 | 19:21
14
87
ישראלים ידועים בזה שהם מחפשים מציאות או "קומבינות" ושונאים לצאת פראיירים, ישראלי ממוצע יעדיף להוציא לעצמו עין ולא לצאת פראייר, אז משווקים לו "קומבינה" ושהוא עושה סיבוב על האמריקאי הממוצע ואז הישראלי הממוצע פותח את פנקס הצ'קים ללא היסוס.
 
לצפיה ב-'רק שאז הישראלי מבין'
רק שאז הישראלי מבין
26/02/2018 | 19:32
13
79
שעשו עליו את הסיבוב. הוא כמובן לא יודה בזה, רק שהוא הפסיד כסף. לכן הוא יפתח חברה, יציג את עצמו כ"מומחה" וינסה למצוא ישראלים פראיירים אחרים.
 
 
זה מה שמעצבן אותי. שאנשים רואים בנדל"ן הזדמנות רק עם דופקים אחרים, עושים עליהם סיבוב, משקרים, מרמים, עושים קומבינות וכו'.
זה לא צריך להיות ככה. אפשר לעשות עסקים בצורה ישרה, הוגנת ונכונה.
לצפיה ב-'ויש כבר מישהו שעושה ביזנס מאלה שכבר דפקו אותם'
ויש כבר מישהו שעושה ביזנס מאלה שכבר דפקו אותם
27/02/2018 | 00:27
12
107
 
(לא מכיר ולא ממליץ).
 
לצפיה ב-'מעניין אם יש מי שעושה את שניהם'
מעניין אם יש מי שעושה את שניהם
27/02/2018 | 03:06
11
89
כלומר מוצא נכס דפוק. קונה בזול ומוכר לישראלי עם רווח מטורף. כשהישראלי נדפק ומבין שהנכס גרוע, הוא מגיע (תחת חברה אחרת) בתור ה"מחלץ" וקונה את הנכס. אחרי זה הוא מוכר את הנכס לפראייר הבא.
לצפיה ב-'פרקטיקה נפוצה. לא צריך להתחזות לחברה אחרת'
פרקטיקה נפוצה. לא צריך להתחזות לחברה אחרת
28/02/2018 | 16:59
10
95
כשהישראלי מבין שהנכס גרוע, המשווק מציע לו לקנות ממנו בהפסד מסויים, כשיש לו כבר חוזה סגור מול הישראלי הבא.
לפעמים זה לגמרי על השולחן שהמשווק יאתר קונה אחר (לקונה החדש מספרים שהמשקיע המקורי בדיוק נזקק לכסף, ולכן עסקת החלומות הזו הגיעה אליו).
קורה המון.
 
לגבי המחלץ- אתר מושקע בסה"כ, ואין שם של בעלים, מנכ"ל, עובדים, משהו. מוזר
לצפיה ב-'יש לאותו גוף לפחות 4 אתרים שונים. באף אחד מהם אין זהות.'
יש לאותו גוף לפחות 4 אתרים שונים. באף אחד מהם אין זהות.
28/02/2018 | 19:07
9
101
הגוף שמפעיל את כל האתרים האלו קורא לעצמו "גלובל פרופרטי'ז 360".
בשום מקום לא כתוב מי האדם שעומד מאחוריו (מה שלא אומר שאי אפשר למצוא את האינפורמציה הזו עם קצת מאמץ).
אם באמת מעניין אותך מי זה - שלח מסר. י
לצפיה ב-'אהה. יש להם 5 נכסים בעיר שלי'
אהה. יש להם 5 נכסים בעיר שלי
28/02/2018 | 19:54
8
109
 
בית שנמצא בשכונה די גרועה. הם מציעים את הבית למכירה ב-75 אלף, אחרי שזה נמכר לפני שנה וחצי ב-Foreclosure Auction ב-12 אלף. העיר מעריך את הבית ב-40 אלף, וזילו מעריך את הבית ב-43 אלף.
 
הייתי בשכונה הזאת אתמול כי זה קרוב לאזור תעשיה והייתי צריך לקנות מלגזה ידנית.
הם מציעים את הבית ב-55 אלף. העיר מעריך את הבית ב-33 אלף, וזילו מעריך את הבית ב-38 אלף. הם ניסו למכור את הבית ב-48 אלף, ואז הורידו את המחיר ל-37 אלף. כנראה שהם התייאשו ומנסים למכור לישראלים ב-55 אלף. הבית הזה מנוהל ע"י מנהל מקומי שאני מכיר היטב. הוא מנהל שמתמחה באזורים גרועים, מסתובב עם נשק ומבלה הרבה זמן בבתי משפט לפנות דיירים בעייתיים. כמנהל הוא עושה המון כסף. אני משער שהבעלים של הנכס מפסידים המון.
 
 
נכס שהם שמו מחיר של 245 אלף. לרגע התרגשתי כי זה כבר טווח המחירים שלי. אבל אז הסתכלתי על ההיסטוריה של הנכס. זה מוערך על ידי העירייה ב-64 אלף דולר. זילו יותר נדיבים ומגרדים את ה-70 אלף. הם קנו את הנכס ב-Foreclosure Auction ב-22 אלף.
 
שאר הנכסים שלהם בעיר בערך אותו סיפור. כנראה שיש מספיק פראיירים שמחזיק אותם פעילים. רוצ'סטר היא עיר מעולה להשקעות נדל"ן. רק צריך לעשות כמה דקות מחקר ולהכיר את העיר.
 
 
לצפיה ב-'באחד הדפים הם מציגים אזורי פעילות'
באחד הדפים הם מציגים אזורי פעילות
28/02/2018 | 20:28
85
ובניו יורק הם מציגים תמונה של מנהטן. רוצ'סטר אמנם נמצאת במדינת ניו יורק, אבל במרחק של כ500 ק"מ ממנהטן.
 
עוד משהו די מבדר זה "הקבוצה חרטה על דגלה – מקצועיות אמינות ושקיפות כערך עליון".
 
התיאורים שלהם משעשעים. הנה על אחד הנכסים:
A beautiful vinyl sided property – Great solid money making property in the best neighborhood  all over Rochester area.
This  1499 square foot single family home has 3 bedrooms and 1.5  bathrooms. Beautifully renovated and currently rented to great solid tenants for 850$ a month
This is a true gem – and it won’t last!
 
עכשיו, הם מוכרים את הנכס ב-55 אלף. הם באמת חושבים שאנשים יאמינו שזאת השכונה הכי טובה ברוצ'סטר? עד כמה טיפשים הלקוחות שלהם?
לצפיה ב-'אתן לך רמז - אתה ענית על שאלות של הבחור ב"כיסים גדולים"'
אתן לך רמז - אתה ענית על שאלות של הבחור ב"כיסים גדולים"
28/02/2018 | 21:34
6
107
כנראה ששיטת הפעולה שלו היא - כשמישהו ישראלי פונה אליו בבקשת "חילוץ" הבחור פשוט מתרגם את סיפור המקרה לאנגלית (יש לו אנגלית טובה והוא כותב מאוד מנומס) - ושואל את השאלה ב BIGGER POCKETS...  ואנשים טובים שם מתנדבים לענות ולייעץ לו.
אתה בעצמך, נאף, ענית לו על שאלות לגבי רוצ'סטר.
 
נראה שה ADDED VALUE שהוא מביא ללקוחות החילוץ שלו היא - ידיעת השפה האנגלית... מעניין איזה קופון הוא חותך עבור זה.
לצפיה ב-'אם תקרא את התיאורים באתר שלהם'
אם תקרא את התיאורים באתר שלהם
28/02/2018 | 21:47
88
תשים לב שרמת האנגלית שלהם... לא משהו.
 
 
רוצ'סטר היא לא עיר גדולה במיוחד מבחינת משקיעי נדל"ן. אני מכיר חלק מהמשתתפים בכיסים גדולים. אם באמת הייתי רוצה לחפור אני מניח שיכולתי לקבל עוד סיפורים עליו.
 
אני מכיר את המנהל של אחד הנכסים. הוא אמר לי שהוא עושה המון כסף מנכסים גרועים, אבל המשקיעים מפסידים המון כסף. יש לו כמה לקוחות ישראלים. כשמשקיעים בשכונות הכי גרועות כי מסתנוורים מהתשואות המדהימות, לא מבינים עד כמה זאת השקעה מסוכנת.
 
לצפיה ב-'נראה לי שמצאתי'
נראה לי שמצאתי
28/02/2018 | 21:56
3
105
האם הראשי תיבות של השם שלו זה LR?
 
אם זה אכן השרשור שהתכוונת, אני מסתכל על האנשים שענו לו גם ופגשתי בערך חצי מהם לבירה ולדבר על נדל"ן.
לצפיה ב-'בינגו.'
בינגו.
28/02/2018 | 21:58
2
68
לצפיה ב-'אפשר להשתמש בשם קוד: "שמאל-ימין"'
אפשר להשתמש בשם קוד: "שמאל-ימין"
28/02/2018 | 22:01
1
90
או בקיצור - שמוליק.
לצפיה ב-'אז אם עושים חיפוש על אותו'
אז אם עושים חיפוש על אותו
28/02/2018 | 22:21
88
LR, אפשר למצוא המון חומר מעניין עליו שלא קשור לנדל"ן.
לצפיה ב-'קומבינה מעניינת'
קומבינה מעניינת
01/03/2018 | 10:03
96
אחרי כל הרמזים שלך ושל נאף לא יכולתי להתאפק וחיפשתי בעצמי.
 
מרפרוף בתקדין, יש לי השערה למה הוא לא מפרסם את שמו (מעבר לזה שהוא רוצה לייצר תחושה של multiple offers מכמה חברות שכולן שלו). אולי הוא לא רוצה להקל על מי שתובע אותו בארץ להגיש לו כתבי תביעה. יש כמה תביעות נגד ליאור רייך בבית הדין לעבודה, שנראה שהתקשו להגיש לו בהן את התביעות.
לצפיה ב-'שאלה מעניינת'
שאלה מעניינת
01/03/2018 | 23:32
97
אם השם שלי יופי על ה  DEED.
יש גם את עניין התשואה על השכירות, הרי הנכס מושכר כבר לדיירים והשאיפה להגדיל את אחוז התפוסה לאחר השיפוץ.
בסופו של תהליך יש גם את עניין הרווח הון.
מה יקרה באמת, לא יודע, הרי יש עסקאות  נדל"ן שהן הימור מסויים,סיכון מחושב,
צריך לדעת איך לצמצם נזקים כדי שגם אם נאכל לקרדה  זה לא יהיה מה שיפיל אותנו.
לצפיה ב-'תודה על התשובה המפורטת'
תודה על התשובה המפורטת
01/03/2018 | 23:20
58
לצפיה ב-'תודה'
תודה
01/03/2018 | 23:21
42
לצפיה ב-'רעיון מצוין'
רעיון מצוין
17/03/2018 | 21:56
36
שלום,
 
אני מתווך מורשה בפלורידה ואוהיו ומתמחה בנכסים מניבים.
ראשית, אשמח להבהיר כמה מושגים כדי שנהיה מסונכרים:
 
מולטי פאמילי = לרוב מבנה אחד או מבנים שנמצאים על אותו שטח אדמה עם יחידות דיור רבות. 
דו-פלקס/טרי-פלקס/ פור-פלקס= לרוב מבנה עם 2/3/4 יחידות דיור. 
גם מתחמים, בנינים, קומפלקסים עונים להגדרה של מולטי פאמילי.
 
מושג הדו-פלקס בארה"ב אינו כמו הדופלקס בארץ. 
רכישת מולטי פאמילי, לטעמי זו אחת ההשקעות הרווחיות בתחום הנדל"ן המניב בארה"ב.
 
היתרון הוא שנכס שכזה, לרוב זול יותר מרכישת נכס בודד בשל כך שעלות הבנייה של הנכס (עם קירות משותפים) זולה יותר.
לפי כך, לשם ההמחשה, רכישת 2 בתים פרטים עם שטח X תהיה לרוב יקרה יותר מרכישת דופלקס (בארה"ב דופלקס נחשב למבנה אחד עם 2 כניסות) שכל אחת מהיחידות עם שטח X זהה.
 
בתור משקיע פרטי, תחזוקה של דופלקס/טריפלקס/ וכו'  ריכוז הנכס באותו מיקום והיתרון לגודל גם מאפשרת חסכון והורדת עלויות. 
 
אשמח לייעץ בנושא ולספק פרטים נוספים. השאלה שנשאלה בפורום מאד רחבה וללא ממוקדת, אז אם אפשר למקד אותה, אוכל לענות לענין.
 
יש לי גישה למאגר נכסים מולטי פאמילי בפלורידה, אשמח להציע כאלה לרכישה למי שמוענין.
 

בכבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX  דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: realtor@eddiegur.com  
אתר: www.eddiegur.com
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur
 
 
לצפיה ב-'יוזמה - שיתוף מידע על נדל"ן?'
יוזמה - שיתוף מידע על נדל"ן?
16/02/2018 | 17:35
36
289
יש פה הרבה אנשים עם המון ידע ונסיון. חלק עם ידע תיאורטי, חלק עם ידע מעשי. מידי פעם מגיע גולש חדש לפורום ושואל שאלות. הרבה פעמים מדובר על מידע שכבר היה עליו דיון בעבר.
 
אז הנה רעיון - אולי נקים אתר עם סדרת מאמרים שנכתבו על ידי הגולשים השונים. זה יכול להיות מאמר על "איך לנתח נכס" או "איך למצוא מימון". ברגע שגולש כותב מאמר, אפשר לעשות פה דיון בפורום עם הצעות לשיפורים/שינויים.
 
אני חושב שצריך להדגיש שהאתר הוא ללא כוונת רווח. כלומר אנשים לא יכולים לפרסם או לקשר לאתרים שלהם. המטרה היא לעזור לאחרים על ידי הפצת ידע בסגנון של "זה נהנה וזה לא חסר". 
 
מה דעתכם?
לצפיה ב-'דעתי חיובית אבל מי ירים את הכפפה?'
דעתי חיובית אבל מי ירים את הכפפה?
17/02/2018 | 08:33
24
123
חוץ מזה יתכן ודווקא פורום הוא פלטפורמה טובה יותר.
קבל עוד רעיון: תת פלטפורמה לשיתופי פעולה בתחום.
 
לצפיה ב-'איך אפשר לכתוב מאמרים בפורום?'
איך אפשר לכתוב מאמרים בפורום?
17/02/2018 | 17:13
23
74
לצפיה ב-'אפשר גם אפשר'
אפשר גם אפשר
17/02/2018 | 22:38
22
91
לא בפורום הזה אבל יש פורומים שהם פלטפורמות יותר טובות לזה, כמו הסולידית.
 
לצפיה ב-'כל הרעיון זה מקבץ מאמרים'
כל הרעיון זה מקבץ מאמרים
17/02/2018 | 22:41
2
80
בו אנשים חדשים יכולים לקרוא ולצבור ידע. אם מישהו מחפש מידע, זה קשה לעשות חיפוש בפורום לשרשור בנושא.
לצפיה ב-'הבעיה היא לא חוסר במאמרים - אלא עודף בהם.'
הבעיה היא לא חוסר במאמרים - אלא עודף בהם.
18/02/2018 | 01:57
1
84
האנשים החדשים שעליהם אתה מדבר מוצפים בים של "מאמרים".
עשרות אתרי אינטרנט של אינטרסנטים למיניהם משתמשים ב"מאמרים" ובבלוגים  ככלים שיווקיים - וה"אנשים החדשים" האלו מואבסים כמו אווזים לפיטום בתערובת מבהילה של דיסאינפורמצייה, חצאי אמיתות ושקרים בוטים.
 
מישהו יצטרך "להיות ה GATE KEEPER" של מאגר המאמרים שאתה רוצה להקים - כי ברור שאינטרסנטים ינסו להחדיר לתוכו תכנים שיווקיים שלהם מצד אחד, ולהביא למחיקה של אינפורמצייה שמשקפת אותם ואת הסחורה שלהם באור שלילי מצד שני.
 
לומר את האמת: אחרי יותר מ 20 שנה של פעולה בפורום אחר שגם ניסה כל מני גירסאות של "מערכות שיתוף מידע" - על פלטפורמות שונות - אני לא יכול להגיד שאני מגדיר את הנסיונות הללו כהצלחה.
רוב הקוראים עצלנים מכדי להטריח עצמם לחפש במאגר כזה, וברגע שמצטבר מספיק מידע במאגר - הם מתחילים להתברבר עם הניווט ומציאת המידע הרלוונטי להם בו.
לצפיה ב-'לכן אני מציע מאמרים נטולי אינרסים'
לכן אני מציע מאמרים נטולי אינרסים
18/02/2018 | 02:44
64
שלא מפרסמים חברה זו או אחרת. אם כל מאמר יעבור ביקורת של הגולשים הקבועים בפורום, זה יצמצם את כמות הדיסאינפורמצייה. אם מאמר יעבור את הביקורת, כשיגיע גולש חדש  עם שאלה אפשר פשוט להפנות אותו למאמר.
 
אני לא מחפש שותפים, משקיעים או לקוחות. אם אני כותב מידע, אין לי שום אינטרס אישי. לכן אין סיבה שאני אכתוב שקר או חצי אמת.
בוודאי שאם יהיה ביקורת על חברות ישראליות (וממה שאני רואה, מגיע שיהיה ביקורת שלילית על הרבה מהחברות האלו), הם יצטרכו לדון בפורום ולהוכיח שהביקורת עליהם לא מוצדקת.
 
לצפיה ב-'פלטפורמת בלוגים משולבת פרום '
פלטפורמת בלוגים משולבת פרום
25/02/2018 | 06:45
18
57
זו פלטפורמה שעונה על מספר רב של הבטים שהעלו החברים כאן בפורום 
ניתן לשתף פוסטים פתוחים לתגובות לדון בהם בפורום ועוד
 
 
לצפיה ב-'משהו כזה יכול לעבוד'
משהו כזה יכול לעבוד
25/02/2018 | 20:08
17
31
אבל אני לא חושב שיש התעיינות של חברי הפורום
לצפיה ב-'הכל עניין של נוחות - תרים את הכפפה'
הכל עניין של נוחות - תרים את הכפפה
25/02/2018 | 20:50
1
36
שתף שם פוסט או פתח דיון ראשון בפורום זה הצעד הראשון, ככל שתגע בנקודות יותר מענינות הוא יעורר עניין.
 
אני מעריך כי החברים פה בפורום יביעו עניין גובר ככל שהפלטפורמה תהא פעילה
 
ביחוד שהיא יותר מתקדמת ומספקת כלים מתאימים יותר כפי שציינו כמה וכמה מהחברים בשרשור זה.
 
ניראה שחברי הפורום הפעילים לרוב מגיבים ופחות יוצרים נושאי דיון חדשים 
נושאי דיון חדשים ברוב המקרים נוצרים ע"י מבקרים מזדמנים בפורום.
 
 
לצפיה ב-'בשביל פורום יש את תפוז'
בשביל פורום יש את תפוז
25/02/2018 | 22:59
29
בכל מקרה, אני לא יודע מי מאחורי הפלטפורמה שהצעת. איך אני יודע שחברה מסחרית לא תקח את הבלוגים ותשתמש בזה לפרסום?
לצפיה ב-'זה יכול להיות מעניין'
זה יכול להיות מעניין
26/02/2018 | 00:46
14
32
זה באמת תלוי לאיפה תיקח את זה.
 
זה לא סוד שאני (ולדעתי עוד כמה אנשים פה) רואה את הנושא אחרת לגמרי מאיך שאתה ונתן90 רואים אותו.
 
אין לי עניין להנגיש משהו שלדעתי הוא לא כדאי לרוב מי שיקרא אותו. אני לא מאמין שהישראלי הממוצע יוכל ליהנות באיזה שהוא אופן מכניסה לתחום הזה, ואני לא מאמין שמשקיע מתוחכם שכן כדאי לו להיכנס לתחום ירוויח הרבה מאתר כזה (שכמובן זמין לו באנגלית).
 
אני בפורום יותר להזהיר ולייעץ למי שכבר קנה. ככל שהפן הזה יקבל ביטוי באתר הזה, זה יותר יעניין אותי. שוב- אני חושב שאני לא לבד בדעה הזו
לצפיה ב-'נדל"ן זה תחום גדול ומורכב'
נדל"ן זה תחום גדול ומורכב
26/02/2018 | 01:14
13
35
אני חושב שלהרבה פה יש סגנונות שונים וגישות שונות. יכול להיות דברים משותפים לך ולי, יכול להיות דברים שונים לגמרי. לכן אני חושב שהרבה אנשים פה יכולים לתרום דברים שונים.
 
אני לא רואה את עצמי בתור "ישראלי ממוצע", והיקף העבודה שלנו שונה מהישראלי הממוצע שאולי קונה נכס ב-50 אלף דולר וחושב שהוא עושה תשואה מטורפת. אבל אני עדיין חושב שיש דברים שאני יכול לעזור לאחרים מבחינת הנסיון והידע שלי. אני חושב שיש לי הרבה ללמוד מאחרים פה.
 
כן. יש הרבה אתרים/ידע זמינים באנגלית. יש הרבה אתרים בעברית (אם כי הרבה מהם עם אינטרסים). לשתף ידע עוזר לכולם.
לצפיה ב-'ויקרא י"ט י"ד'
ויקרא י"ט י"ד
26/02/2018 | 02:52
12
51
לֹא תְקַלֵּל חֵרֵשׁ וְלִפְנֵי עִוֵּר לֹא תִתֵּן מִכְשֹׁל וְיָרֵאתָ מֵּאֱלֹהֶיךָ אֲנִי יְהוָה
 
ופרשו בגמרא (תלמוד בבלי, מסכת עבודה זרה, דף ו', עמוד ב'):
מנין שלא יושיט אדם כוס של יין לנזיר ואבר מן החי לבני נח ת"ל (ויקרא יט, יד) ולפני עור לא תתן מכשול והא הכא דכי לא יהבינן ליה שקלי איהו וקעבר משום לפני עור לא תתן מכשול הב"ע דקאי בתרי עברי נהרא דיקא נמי דקתני לא יושיט ולא קתני לא יתן ש"מ איבעיא להו
 
כלומר - איסור לפני עיוור שייך רק ב'תרי עברא דנהרא' – כאשר הנכשל לא היה יכול לעבור את העבירה בלי המכשיל. אם הנזיר יכול להגיע אל כוס היין בעצמו - הנזק הוא באחריותו. אבל אם הנזיר נמצא מצד אחד של נהר ואתה נמצא בצד השני עם כוס היין - והדרך היחידה של הנזיר להגיע לכוס היין היא שאתה תושיט לו אותה - זה כבר עבירה על האיסור "לא תכשיל".
 
הנהר הוא מחסום השפה ומחסום הידע.
הבעיה היא לא עם האנשים שיש להם 10 מליון שקל ששוכבים בבנק ועושים אחוז אחד של ריבית לשנה, יש להם את כישורי השפה, את הכסף, את הזמן...
 
הבעיה היא עם אותם ילדים בגיל סוף צבא שבזמן האחרון מתרוצצים כאן בפורום - בחורים שיש להם כמה מאות אלפי שקלים מאבא \ אימא \ מענק שיחרור, אנגלית בסיסית של תיכוניסט שהיה רוב הזמן בים - ורשא מנופח מפירסומות שקר, כזבים ועורבא פרח שהם שומעים בארץ בנושא נדל"ן באמריקה.
 
לצפיה ב-'קהל הלקוחות הם לא אנשים שיש להם 10 מיליון שקל בבנק'
קהל הלקוחות הם לא אנשים שיש להם 10 מיליון שקל בבנק
26/02/2018 | 03:26
61
הם גם לא האנשים שיש להם הרבה תיאוריות אבל לא ינסו שום דבר בעצמם.
זה גם לא האנשים שמחפשים "כסף קל" או להתעשר בקלות.
זה גם לא האנשים שרוצים לנסות לעשות סיבוב על אנשים אחרים.
 
יש קבוצה של אנשים שבאמת רוצים להשקיע ברצינות בארה"ב. הבעיה היא שיש יותר מידי אתרים/חברות שחוטאות ב"לפני עוור לא תתן מכשול". הם מציגים להם מידע מוטעה, מוכרים להם חורבות ונעלמים עם הכסף.
 
בסוכות באתי לארוחה אצל חברים שלנו.  הוא הביא מהבית כנסת ישראלי שבא לעיר לחג. אותו ישראלי לא היה דתי, אבל בכל זאת בא לבית כנסת. החבר שלנו ראה אותו והזמין אותו לארוחה. אז ישבתי איתו והתחלנו לדבר. מסתבר שהוא ואח שלו עוברים מעיר לעיר במטרה לחפש נכסים להשקעה. בניגוד לישראלים אחרים, הם לא סומכים על אחרים והחליט להוציא כמה אלפי דולרים בלבוא לשטח ובאמת לבדוק מה קורה. אז אחרי החג, אספתי אותם ולקחת אותם לסיבוב של שעה בעיר. הראתי להם את השכונות השונות, מה ההבדל בין "גטו" לשכונה טובה. שיראו בעיניים איך זה נראה.
אני לא שמרתי איתם על קשר, אז אני לא יודע אם הם בפועל השקיעו ברוצ'סטר. אבל הם היו מספיק רציניים כדי להקדיש זמן וכסף במטרה לעשות השקעה נבונה.
 
יש אנשים שיש להם מחסום שפה/ידע, אבל הם כן מוכנים ללמוד ולנסות. אין להם 10 מיליון שקל, אבל יש להם מספיק כדי להתחיל מהלך. המון חברות שונות ומשונות ישמחו לקחת להם את הכסף עם הבטחות וסיפורים. המטרה שלי בבלוגים זה לתת להם ידע מאנשים עם נסיון שאין להם אינטרס אישי. אנשים שבאמת מחזיקים נכסים טובים בארה"ב, מכירים את המערכת, מכירים אזורים שונים (ולא האזורים הרגילים שהישראלים משקיעים בהם) ויכולים לתת מידע לאנשים שבאמת רוצים להשקיע את הזמן בללמוד.
 
אני לא רואה לקחת כמה מאות אלפי שקלים/מענק שחרור ולהשקיע בנדל"ן טוב כמשהו שלילי. אם המידע הוא איכותי, טוב ויעיל, זה כבר לא "מכשול" אלא "שירות לציבור". כל משקיע שעושה השקעות כמו שצריך, הוא משקיע שלא נופל לטרף של אותם חברות שצפות פה בפורום.
אם אתה באמת רוצה להשוות השקעה בנדל"ן כיין שהנזיר רוצה, כלומר שהשקעה היא "מכשול". אז אפשר שהמשל יהיה שיש כוס יין עם רעל ליד הנזיר, ואילו אני מציע כוס יין איכותי מהצד השני של הנהר. הנזיר הולך להכשל בכל מקרה. השאלה היא אם אפשר לתת לו אופציה טובה יותר.
לצפיה ב-'הנה עוד דרך להסתכל על זה'
הנה עוד דרך להסתכל על זה
26/02/2018 | 03:55
10
43
אתה רואה נזיר מושיט את היד שלו ליין. אתה מציע לו במקום כוס מיץ תפוזים אם הוא יחצה את הנהר.
 
 
 
לצפיה ב-'אז אני לא חושב שזה מיץ תפוזים '
אז אני לא חושב שזה מיץ תפוזים
26/02/2018 | 14:54
9
46
כתבת "אני לא רואה לקחת כמה מאות אלפי שקלים/מענק שחרור ולהשקיע בנדל"ן טוב כמשהו שלילי".
 
אני כן רואה את זה כמשהו שלילי.
אני לא מכיר ישראלי אחד שעשה מהלך כזה והוא מרוצה מזה לאורך זמן.
אני מעריך שיש כמה כאלה (ושרובם מרמים את עצמם), אבל לדעתי זה לא רוב מי שאתה תנגיש לו את המידע.
אני חושב שברגע שמבינים את עלויות הדיווח והניסוי בארץ, הביקורים, המחיר של חוסר הנוכחות, העסק נהיה לא משתלם למי שלא משקיע סכומים גדולים.
 
נדלן זה עסק מקומי.
"ושיהיו נכסיו ונכסינו מוצלחים וקרובים לעיר".
לצפיה ב-'אז למה אתה פה בפורום?'
אז למה אתה פה בפורום?
26/02/2018 | 17:09
4
50
האם כל המטרה שלך פה היא לנפץ לישראלים חלומות ולזהיר את כולם שלא להשקיע בארה"ב?
לצפיה ב-'מה רע? מטרה מבורכת'
מה רע? מטרה מבורכת
26/02/2018 | 18:02
3
29
לצפיה ב-'כי זה יכול לעשות יותר נזק מתועלת'
כי זה יכול לעשות יותר נזק מתועלת
26/02/2018 | 18:47
2
35
מגיע לכאן אחד שמעונין להשקיע. מתנפלים עליו גולשים ואומרים "מסוכן מידי, לא כדאי".
יש פה 2 אופציות.
1. הגולש חושב שיש פה אנשים שבהחלט מבינים עניין ומזהירים אותו בצדק
2. הגולש חושב שיש פה אנשים שנכוו והם שליליים כל הזמן ולא ממש עוזרים
 
אם באמת חושבים שיש פה "מנפצי חלומות" הרי שזה יכול לגרום לאנשים עוד יותר לנסות להשקיע. רק שהם לא יקשיבו לאנשים בפורום ויעשו בדרך מסוכנת יותר.
לצפיה ב-'לפעמים אי אפשר להציל אנשים מעצמם'
לפעמים אי אפשר להציל אנשים מעצמם
26/02/2018 | 19:25
1
36
הרבה אנשים באים לפה כדי לקבל חיזוק חיובי לאחר שכבר קיבלו החלטה ולא יעזור מה תגיד להם (דיסוננס קוגניטיבי והטיית האישור).
לפעמים אין ברירה ואנשים צריכים ללמוד דרך הרגלים במקום דרך השכל, לפעמים הם גם חוזרים לפה כדי להתייעץ איך להחלץ מזה...
 
לצפיה ב-'אז אם הם כבר קיבלו החלטה'
אז אם הם כבר קיבלו החלטה
26/02/2018 | 19:34
28
למה לא לכוון אותם בדרך הנכונה?
 
אפשר להשקיע בנדל"ן שלא נמצא בגטו או באזור גרוע או במצב גרוע. צריך רק לדעת איפה ומה לחפש.
לצפיה ב-'מדובר במשאלת לב/תפילה'
מדובר במשאלת לב/תפילה
26/02/2018 | 18:05
3
39
הכרתי רבים וטובים שהתחילו מכלום כשבאמתחתם לא מענקים ולא סכומים 
בעיקר אומץ להצליח ועבודה קשה
 
עיסוק בנדל"ן מתאים לכל רמות ההשקעה הוא כמובן שונה באופיו מקצה לקצה כאשר מדובר בהשקעות הון גדולות
הצלחה בנדל"ן איננה נחלת המשקיע הישראלי והוא לא שונה בהרבה ממשקיע אמריקאי להיות שביעות רצון איננה בהכרח ממד להצלחה 
 
צבי אתה פה מסיבה כל שהיא והיא משרתת צורך אתה תורם מנקודת מבטך וניסונך גם אם זה לעמוד בשער ולהזהיר ממכשולים שאתה רואה אותם כדבר מחויב המציאות
 
ההכרות שלנו עם מה קורה מסביב מוגבלת להיכן וכמה אנחנו מוכנים לפתוח עניים מסביבנו, למרות שיצא לך להכיר בישראלים כמו נאף ואני שאנחנו מבעים שביעות רצון ממהלך ההשקעה שעשינו בנדל"ן אמריקאי אתה מציין שלא ייצא לך להכיר כאלו שכן מרוצים 
אני מעריך שאם אתה עדיין משקיע פעיל הדבר מצביע שבפועל אתה חשוב שזה מהלך נכון עבורך 
 
אני נפגשתי עם מספר משקיעים שהצלחתם ניכרת אולי זה עניין של ראייה אופטימית 
מה שאת מציין עלויות דיווח טירחת נסיעות המחשבה של אם היתי שם הכל היה לי הרבה יותר פשוט ושלא תמיד הפעולות אם מפרדים אותם כשלעצמם מצדיקות עצמם זהו עניין שתתפלא אבל אני חולק אותו עימך .
 
בחירה של משקיע לקחת צעד קדימה להצלחה שלו איננה צעד שלילי, כשלון הוא לא צעד שלילי הוא תוצאה שמצליחים חוווים אותה ואלו שעומדים במקום נימענים ממנה.
ואם בפתגמים עסקינן "שבע יפול צדיק וקם"
 
ציינת למעלה בתגובות כי "אין לי עניין להנגיש משהו שלדעתי הוא לא כדאי לרוב מי שיקרא אותו." ובוסטון הביא אותה בפסוקים "לפני עיוור לא תתן מכשול" וזו בדיוק הסיבה למה יש עניין רב בשיתוף דעתך בנקודות שאתה רואה עניין להזהיר ולהאיר מאחר ואתה צופה פגיעה חובתך המוסרית להגיד אל תיפלו היכן שנפלתי אינני חושב שדבריך נופלים על אוזיים אטומות. 
 
ובתפילה לכולנו
"ושיהיו נכסיו ונכסינו מוצלחים וקרובים לעיר".
כפי שנישמע מדובר בתפילה ולא בעצה 
 
 
 
לצפיה ב-'כמה דברים'
כמה דברים
26/02/2018 | 20:39
2
44
1. אני לא רק עומד בשער ומזהיר. מעבר לזה שאני יודע שמנעתי כמה וכמה נפילות, אני רוצה לחשוב שעזרתי גם לכמה כאלה שכבר נפלו.
2. אני לא מכיר אותך או את נאף. נאף לא מציג את עצמו כישראלי (וגם אין לו וותק ארוך, אבל כן נראה לי שיש לו פעילות רצינית). הוא גר באזור שבו הוא משקיע. לגביך- אני לא יודע כמה זמן אתה משקיע, אילו סכומים, מה רמת הנוכחות שלך בשטח, הרקע וכו'.
אני לא שולל את זה שיש משקיעים שחיים בישראל, השקיעו 100,000$ לפני 10 שנים והיום הם מרוצים.  אני פשוט לא נתקלתי בהם.
3. אין לי בעיה עם משקיע שבוחר לקחת צעד קדימה להצלחה שלו. אני פשוט חושב שעבור רוב מוחלט של המשקיעים הישראלים הקטנים זה ממש לא צעד לכיוון ההצלחה.
4. "עיסוק בנדלן מתאים לכל רמות ההשקעה"- לטעמי ממש לא. אתה בטח תסכים איתי שלהשקיע שקל בודד בחו"ל זה לא כלכלי. כנראה שגם 10,000. יש גבול איפשהוא ועל המיקום שלו אנחנו לא מסכימים. הדעות שלנו כנראה חלוקות איפה שהוא בטווח שבין 100,000 למיליון פלוס.
5. אני תמיד מוכן לשמוע על מודלים חדשים. מה לעשות שבדרך כלל הם סובלים מנקודות תורפה דומות בשורה התחתונה, ובראשן תלות מוגזמת במידל מנים למיניהם (יזם, משווק, חברת ניהול).
לצפיה ב-'כמה נקודות'
כמה נקודות
27/02/2018 | 02:57
1
46
אני גרתי בישראל עד גיל 25. אני כבר בארה"ב 10 שנים.
אני עוסק בנדלן קצת מעל שנתיים. רוב הנכסים שלנו ברדיוס של עד 6 מייל מהבית.
 
נכון. צריך מינימום כסף להשקעה או תוכנית להגיע למינימום. כלומר אדם יכול לקנות בית ב-20 אלף, למכור ב-30 אלף ואז לקנות עוד בית ב-30 ולמכור ב-40. יקח כמה שנים עד שיתחיל לקנות בתים בסכומים רציניים יותר. אבל ההתחלה שלו היה רק ב-20 אלף.
יכול להיות גם קבוצה של חברים שכל אחד שם קצת כסף וביחד קונים נכס בסיסי וממשיכים משם.
הנכס הכי זול שלנו עלה 69 אלף דולר. הנכס הכי יקר עלה 425 אלף. כלומר יש טווח מאוד גדול שיכול להתאים למשקיעים שונים. זה רק האזור שלנו. יש אזורים אחרים בארצות הברית. כלומר אפשר להתחיל עם 50-75 אלף לנכס בסיסי ולהתחיל משם.
 
כמובן שיכול להיות ישראלים שיש להם אזרחות אמריקאית. הם יכולים לבוא לכמה חודשים, לשפץ נכס, לעשות פליפ ולחזור לישראל. אנחנו קנינו נכס ב-20 אלף דולר, ותיקנו את זה עד שהוא היה מוכן לדיירים. כלומר התחלנו עם פחות כסף מראש, חשבון הוצאות נכבד ואז הגענו לנכס  משופץ.
 
ישראלים יכולים להיות יצירתיים ולמצוא השקעות לגיטימות (ולא רק קומבינות). רק צריך להשקיע את הזמן וקצת כסף.
לצפיה ב-'זה בערך מה שהכרתי לגביך '
זה בערך מה שהכרתי לגביך
27/02/2018 | 09:04
45
אתה אמריקאי ועוד כזה שמשקיע בחצר האחורית שלו.
 
גם מבחינת ההיקפים, אתה ממש לא הפרופיל של המשקיע הישראלי שהאתר שאתה מציע יפנה אליו.
אתר כמו שאתה מציע לא היה מועיל לך הרבה, ולא בכדי. מי שרציני מגיע למידע. מי שלא רציני- גם אתר כזה לא יעזור לו.
 
לא ברור למה נתן90 הביא אותך כדוגמא למשקיע ישראלי מרוצה.
אפשר גם להביא את יצחק תשובה שמרוצה מעסקת הפלאזה כדוגמא.
אין לזה קשר לאותו חייל משוחרר, שכיר ישראלי, פנסיונר ישראלי שמחפש השקעה.
 
לגבי נתן90 עצמו- היו פה דיונים לגבי אם הוא יחצ"ן של יזמים (ישראל האריס ספציפית) או סתם בעל ראיה אופטימית.
 
יש אופטימי, יש פסימי, ויש מי שמעקם את המציאות.
אופטימי פסימי ואחד שמעקם את המציאות עומדים לקפוץ מגובה 3 מטר.
פסימי אומר "זה כנראה יכאב מאד".
אופטימי אומר "אם נכוון לנחות בנקודה רכה ונכופף ברכיים, אולי נצליח".
זה שמעקם את המציאות אומר "פליקס קפץ מפה, נחת על הרגליים והמשיך כאילו כלום. זו בכלל לא בעיה". הוא רק לא מציין שפליקס הוא חתול.
 
לצפיה ב-'פעם לתפוז היו כלים בשביל זה'
פעם לתפוז היו כלים בשביל זה
17/02/2018 | 23:24
1
92
אפשר היה "לטגלן" הודעות, מנהלים היו יכולים לכתוב FAQים, אבל תפוז סגרו את כל האופציות האלה כי המטרה שלהם היא לייצר הודעות כדי להכניס פרסומות לתוכן, לא לאפשר לאנשים למצוא מידע בקלות...
לצפיה ב-'לכן חשבתי על אתר חיצוני'
לכן חשבתי על אתר חיצוני
18/02/2018 | 00:05
47
לצפיה ב-'יש כבר אתר מוכן לזה-'
יש כבר אתר מוכן לזה-
18/02/2018 | 10:06
8
118
לדעתי הפורום המתאים ביותר עם קהל שכבר קיים ומנהל דיונים בנושאי נדל"ן מקומיים ובינלאומיים וצמא למידע נוסף בנושא נמצא באתר ה"סולידית", בתת פורום השקעות נדלן.
פרסמו את התכנים שלכם שם, אין ספק שיתפתחו סביבם דיוני עומק.
לצפיה ב-'זה סה"כ עוד פורום'
זה סה"כ עוד פורום
18/02/2018 | 17:28
7
64
לא ממש עוזר.
לצפיה ב-'זה כן'
זה כן
18/02/2018 | 17:45
6
57
ראה דוגמא:
אפשר לעשות POST שהוא STICKY ואז הוא נשאר בראש העמוד.
היתרון בפורום שניתן גם לפתח דיון על מאמר/פוסט שכזה.
 
לצפיה ב-'לא ממש עוזר'
לא ממש עוזר
18/02/2018 | 17:54
5
53
1. זה כללי ולא מיועד לנדל"ן בארה"ב
2. הקישורים הם סה"כ קישורים לדיונים
3. בדיונים יכול להיות הרבה פרסום ודיסאינפורמציה. צריך גם לקרוא דיון שלם רק בשביל להוציא קצת מידע מועיל.
 
אני חשבתי יותר על משהו בסגנון ויקפדיה. עם דפים שמציגים מידע מסוים. בלי דיונים, בלי מידע שלא קשור, בלי דעות.
 
משהו בסגנון כזה יכול לעבוד:
 
לצפיה ב-'זה לא מעשי'
זה לא מעשי
19/02/2018 | 12:22
4
48
מישהו צריך לתחזק את זה, לעדכן את זה, לממן את זה. אתה רוצה להוציא כסף מהכיס שלך לטובת הקרמה החיובית והעזרה לזולת? סבבה, תקים אתר, תתעסק בזה ותוודא שהתוכן שעולה אכן רלוונטי, נכון ולא מוטה.
 
אחרת? או שתצטרך להכניס פרסומות כדי לממן את העסק, או שהתוכן יהיה זבל בשלב כזה או אחר. או שגם וגם.
לצפיה ב-'יש אתרים בחינם שאפשר לכתוב בלוגים'
יש אתרים בחינם שאפשר לכתוב בלוגים
19/02/2018 | 17:14
30
לצפיה ב-'אז זה כן מעשי'
אז זה כן מעשי
19/02/2018 | 22:59
2
36
כל עוד מוצאים שיטה לתחזק ולעדכן.
אם זה מאמץ קבוצתי, זה הרבה יותר קל. אם זה רק אני עושה את זה, זה יהיה עם אינטרסים. גם אם לא בכוונה לפרסם, זה רק כי לי יש נקודת מבט מאוד ספציפית.
 
זה לא עולה הרבה להחזיק אתר אינטרנט שרק מספק מידע כמו מאמרים/בלוגים. לא צריך להעסיק אנשים בשכר. אין פה כמות גדולה של מידע שצריך שרת מיוחד. זה סה"כ כמה מאמרים שבעת הצורך אפשר להפנות גולשים לשם.
לצפיה ב-'הכל מעשי - אם יש מי שמוכן להשקיע את זמנו ומירצו בחינם'
הכל מעשי - אם יש מי שמוכן להשקיע את זמנו ומירצו בחינם
20/02/2018 | 01:11
1
59
חלק מהעבודה שלי (שממנה אני מתפרנס) מערב ניהול מערכות "הפצת ידע".
ובגלל שיש לי נסיון בנושא - אני חושש שאתה לא לחלוטין מבין את כמות הזמן והמאמץ שנדרשת כדי לתפעל אתר ידע שכזה ולדאוג שהאינפורמצייה בו תהיה עדכנית ונכונה.
 
לצפיה ב-'אני לא מדבר על אתר בגודל של bigger porckets'
אני לא מדבר על אתר בגודל של bigger porckets
20/02/2018 | 01:24
60
אלא יותר כמו משהו כזה:
 
לצפיה ב-'הגשת tax return ל LLC בצורה עצמאית'
הגשת tax return ל LLC בצורה עצמאית
10/02/2018 | 04:17
4
199
שלום, 
 
ברשותי 2 LLC (השכרת נכסים) ואני מתכוון להגיש טקס ריטרן בעזרת טורבו טקס.
(את הדוח האישי אני מגיש בעזרת רו"ח)
התחלתי בתהליך עם התוכנה ועד עכשיו נראה לי שאני מתגבר על השלבים. 
ברור שכיוון שזו הפעם הראשונה הדבר לוקח זמן אולם אני מתיייחס לכך כסוג של לימוד. 
רציתי להוועץ בחוכמת הפורום האם יש משהו שעלי להזהר במיוחד או שאני עושה משהו ממש לא אחראי? מה אתם עושים (בעיקר האמריקאים שבכם)? 
תודה
לצפיה ב-'אתה בן אדם מאוד מוזר'
אתה בן אדם מאוד מוזר
11/02/2018 | 12:33
3
179
את הדו"ח האישי הטריויאלי אתה מגיש בעזרת רו"ח ואילו את הדו"חות היותר מורכבים אתה רוצה להגיש בעצמך בעזרת תוכנה... למה?
 
אם כבר - להיפך... אם כי המלצה שלי - אם אתה במילא משלם לרו"ח, זרוק עליו הכל וזהו.
לצפיה ב-'את הדוח האישי אני מגיש כבר שנים '
את הדוח האישי אני מגיש כבר שנים
11/02/2018 | 18:24
2
136
עם הרוח אז בכח האינרציה ממשיך. 
דוחות העסק הם פעם ראשונה וכיוון שיש כמה, שוקל לחסוך. הרי הרו"ח יגבה יותר אם גם ה LLC נכנסים לתמונה. 
הדוחות של העסק נראים לי דוקא פחות מורכבים, יש שם על פניו פחות משתנים. הכנסה פעם בחודש, סדרת הוצאות די ידועות (ביטוח, ניהול, מיסים, תיקונים, פחת) וזהו, כשדוקא על זה רוח גובה יותר. 
 
 
 
 
לצפיה ב-'שוב, אתה ממש מוזר'
שוב, אתה ממש מוזר
11/02/2018 | 21:00
1
107
את הדו"ח האישי שאתה כבר מגיש שנים ומכיר את כל השורות בו - אתה משלם למישהו שיעשה. את הדו"ח שמעולם לא הגשת ולא מבין מה הוא כולל - אתה מגיש לבד.
 
"דווקא על זה רו"ח גובה יותר" - נו בטח, כי זה בדיוק עיקר העבודה.
לצפיה ב-'נכון, בהחלט שוקל לבצע את האישי לבד בשנים הבאות. השנה '
נכון, בהחלט שוקל לבצע את האישי לבד בשנים הבאות. השנה
11/02/2018 | 21:17
92
עדיין כדי לוודא שהשילוב של התוצאה של הדוח של ה LLC נעשה נכון
 
(חוץ מזה אתה בטח מתכוון שהתכנון שלי מוזר..  לאו דוקא אני.. לפחות עד שנכיר אישית ותחליט לגבי מוזרותי או לא.. הכל בחיוך כמובן) 
לצפיה ב-'דירת חדר במנהטן'
דירת חדר במנהטן
10/02/2018 | 22:04
3
202
דירת חדר במנהטן בקונדו.... צריכה קצת מורה נבוכים לנושא...
לצפיה ב-'מה השאלה?'
מה השאלה?
10/02/2018 | 22:16
2
106
לצפיה ב-'מחפשת לרכוש דירה כזו'
מחפשת לרכוש דירה כזו
10/02/2018 | 22:20
1
167
אני יודעת שהתשואה השנתית אינה גבוהה מאוד בנדלן מסוג זה, אבל האם ניהול של השכרה לטווח קצר יעלה את התשואה?
איך בכלל מתחילים לחפש נדלן כזה?
האם יש עדיפות לאיזורים מסויימים?
שוקלת גם את ברוקלין, זול יותר ותשואה טובה יותר?
 
היכן אפשר להרחיב את הידע על הנושא?
 
לצפיה ב-'תשובות חלקיות'
תשובות חלקיות
10/02/2018 | 23:20
171
השכרה לטווח קצר אינה חוקית יותר בניו-יורק, את לא מקומית אז גם תאלצי למצוא מקומי שינהל את האופרציה הלא חוקית בשבילך, בהצלחה עם זה.
איך מתחילים לחפש? הכי טוב זה לפנות לברוקר מקומי. לdouglas elliman יש נוכחות חזקה במנהטן.
אפשר גם לשוטט באתרים כמו REALTOR וZILLOW כדי לקבל תמונה כללית ודוגמאות לנכסים.
 
"האם יש עדיפות לאיזורים מסויימים?"
עדיפות למה ולמי? מה שעדיף לך לאו דווקא עדיף לאחר.
 
"שוקלת גם את ברוקלין, זול יותר ותשואה טובה יותר?"
חשוב שתביני, כשאת מדברת על "מנהטן" או "ברוקלין" אז כל רובע כזה זה כמו מדינה עם כמה מילוני תושבים ויח"ד. במנהטן יש איזורים זולים ואיזורים סופר יקרים וגם בברוקלין, כמובן שבאופן כללי ברוקלין זולה הרבה יותר.
התשואה לאו דווקא תהיה גבוהה יותר בברוקלין, אולי בטיפה.
 
באופן כללי אם תשואה שוטפת זה מה שאת מחפשת אין לך מה לחפש בניו יורק, התשואות שם הם כמו בת"א +-

היכן אפשר להרחיב את הידע על הנושא?
בגוגל.
לצפיה ב-'האם יש כדאיות כלכלית בהשקעה בנדל"ן בארה"ב לבעלי הכנסה גבוהה '
האם יש כדאיות כלכלית בהשקעה בנדל"ן בארה"ב לבעלי הכנסה גבוהה
08/02/2018 | 15:31
12
411

אני מתחיל להתעניין ברכישת דירות להשקעה בארה"ב אני מבין
שהתשואה בחלק מהמקומות היא בסביבות 10% נטו לפני מיסוי.
שיעור המס השולי שלי הוא 47%, ואני מבין שאני ישלם על ההכנסה
נטו משכירות לפי המס השולי שלי, מה שיעמיד אותי על בסביבות 5%
שזה מספר שאפשר להתקרב אליו בארץ בחלק מהדירות.
המיסוי על דירות בארץ פטור עד 60,000 בשנה ולאחר מכן רק 10%.
האם אני מפספס משהו או שזה אכן המצב ?
תודה לעונים.
 
לצפיה ב-'הבנת לא נכון, לא תתקרב ל10%'
הבנת לא נכון, לא תתקרב ל10%
08/02/2018 | 16:20
288
לצפיה ב-'קצת מעבר למה שכתבו'
קצת מעבר למה שכתבו
09/02/2018 | 01:33
3
301
לגבי המיסוי-
כמו שכתבו לך יש 2 מסלולים.
מה שאולי לא היה ברור זה שהמס לא מחושב על מה שקראת לו "תשואה נטו".
תשואה נטו זה מושג גמיש. גם איזה סעיפים נכללים בו, וגם בנתונים המספריים (כמה באמת יעלה לתחזק את הנכס, למשל).
בד"כ משווקים בארץ את מה שנקרא "רווח תפעולי" חלקי מחיר הנכס (ומניחים גם נתונים קצת/מאד אופטימיים).
הרווח לצרכי מס מחושב אחרת.
גם לפי המימון, וגם לפי הפחת. אני מציע לך לקרוא על מיסוי ופחת בגוגל.
זה נושא משעמם, אבל מאד חשוב להבין להשקעות בנדל"ן.
אני אדגיש נקודה אחת שנמרוד לא הרחיב לגביה- נגיד שקניתי נכס במאה אלף דולר. החזקתי אותו 10 שנים. בכל שנה ניצלתי פחת של 3,630$ (3.63% ממחיר המבנה) וזה הוריד לי את ההכנסה החייבת במס לאותן שנים.
אחרי 10 שנים מכרתי כדי לקנות רכב מגזע פורשה. מכרתי באותו מחיר שקניתי (בלי מתווכים ובלי עלויות עסקה). מבחינת מס הכנסה הרווחתי 36,300$ ואני חייב לשלם עליהם מס רווח הון של 25%. זה לא נורא, אבל זה משהו שכדאי לדעת.
זה לגבי פחת.
 
לגבי תשואה נטו של 10%:
הרוב המוחלט של מה שנמכר היום ללא מינוף ב"תשואה נטו" של 10%, אלה נכסים שלכל הפחות דורשים ניהול ו/או תחזוקה מיוחדים, וגם אז התזרים מהם לא יציב. כתבתי לכל הפחות, כי יש מקרים שבהם גם זה לא יעזור.
אלה נכסים שבהם בעל הבית מקבל פרמיה גם על הזיעה שלו, ולא רק על הכסף שלו.
זה לא סוג השקעה שמתאים למשקיע פסיבי ומרוחק שפועל באמצעות חברת ניהול. זה מתאים למי שיכול ורוצה להתעסק הרבה עם קבלנים, פועלים, בתי משפט, ובלבולי מוח של דיירים.
 
נכסים שיותר מתאימים למשקיעים פאסיביים (קל יותר לניהול ויציב יותר) נמכרים לפי תשואה תזרימית סביב חצי מזה (ופחות).
לצפיה ב-'עוד מילה על ה"פחת"'
עוד מילה על ה"פחת"
09/02/2018 | 08:47
168
רוב המשווקים בארץ משתמשים במילת הקסם הזאת "פחת" שהיא הוצאה חשבונאית כדי להציג כאילו המשקיע ישלם פחות מס או אפילו לא ישלם בכלל, זהו כמובן שקר גס כמו שהצגת בדוגמא שלך, פחת לא מוריד את חבות המס במקרה של נדל"ן, הוא רק דוחה את המס למכירה.
אז נכון, דחיית מס זה גם רווח ותמיד עדיף לדחות מס מאשר לשלם אותו כיום אבל זה לא שהסכום הזה "נעלם".
 
לצפיה ב-'המשך דיון לגבי פחת נכסים ישנים ותשואות'
המשך דיון לגבי פחת נכסים ישנים ותשואות
09/02/2018 | 22:41
1
157
צבי מעלה נקודות טובות וחשובות
הנושא המיסויי לגבי הפחת וההחזרה שלו לחישוב במכירה הוא נכון אבל בפועל כמעט חובה לקזז פחת ואז להחזיר אותו.  יש מקומות בעולם שחישוב החזר הפחת הוא הכנסה ולא רווח הון אבל זה באמת נושא ליעוץ פרטני עם רו"ח.  בגדול בעיית המס של המשקיעים הזרים היא בכלל לא בארה"ב אלא במקום מגוריהם.  יש לנו משקיעים מכל מיני מדינות ובגדול תמיד המס השולי שלהם במקום מגוריהם גבוה יותר משום שבארה"ב לרוב אין להם הכנסה אחרת למעט ההשקעות.
 
לגבי תשואת הנטו של 10% אני לא יכול אלא להסכים עם צבי.  לאחר נסיון של שנים ועם עשרות רבות של עסקאות, הנכסים הישנים לא מתאימים למשקיע הזר והם מאוד פופולריים דווקא בקרב הציבור הישראלי וזה די חבל.  לא מתאים לשליטה וניהול מרחוק ויש עוד שלל נקודות בעייתיות.  מי שרוצה לקרוא יותר מוזמן לקרוא את הבלוג הבא:
 
 
סופש נעים
 
 
לצפיה ב-'אהבתי בלינק את'
אהבתי בלינק את
10/02/2018 | 01:52
122
"בין הלקוחות שלנו יש כאלו עם בתים והשקעות עבר מסוג זה ומהנסיון שלנו, שלהם וכן משיחות עם רו"ח שמטפלים בלקוחות הללו ברור שהתוצאות בפועל הן גרועות מאוד.  רואה החשבון האמריקאי שלנו שאל אותי "מה העניין הגדול של הישראלים ברוצ'סטר".  כששאלתי למה? הוא אמר שהלקוחות היחידים שלו שם מבין יותר מ-1,000 לקוחות שהוא משרת (הכל נדל"ן אמריקאי המוחזק על ידי זרים) הם ישראלים."
 
רוצ'סטר, כמו בכל עיר, יש אזורים טובים ואזורים רעים. האזורים הרעים אפשר לקנות נכסים בפחות מ-20 אלף דולר. האזורים הטובים, אפשר לקנות בתים באזור של חצי מיליון דולר, כשהייתי אומר הממוצע זה באזור ה-250 אלף דולר באזור טוב.
(כמובן אני מדבר רק על העיר, ולא הפרברים).
 
לצפיה ב-'אתה מבין שאתה קונה עסק, לא ניירות ערך?'
אתה מבין שאתה קונה עסק, לא ניירות ערך?
09/02/2018 | 18:10
5
146
נדל"ן להשכרה זה לא השקעה בבורסה או חשבון חיסכון שמניב ריבית בבנק.
אתה קונה עסק חי. משלם הרבה כסף עבור העסק, ומנקודה זו והלאה אתה צריך לנהל את העסק. תנהל אותו טוב ויהיה מזל - תרוויח. תנהל אותו רע או שהמזל יבגוד בך - תפסיד.
וניהול דורש שתשקיע זמן ומאמץ במשך כל השנה. ושתשקיע כסף. בצורה שוטפת.
תתחזק את הנדל"ן, תטפל בתקלות שלו, תמצא דיירים חדשים כשהישנים עוזבים, תפנה דיירים בעייתיים...

אם העסק היה בחדרה - היית יכול לעשות את רוב העבודה הזו בעצמך. אתה מקומי, מבין איך המערכות עובדות, מבין את המנטליות של הדיירים ובעלי המקצוע...
אבל מה שאתה חושב לעשות זה לקנות עסק שישב 10,000 קילומטר מהבית שלך, ושכל פעם שתרצה להגיע אליו זה יעלה לך 1,000$ רק בכרטיס הטיסה.
ולכן כדי שהעסק יעבוד כמו שצריך - מן הסתם תצטרך לשלם למישהו מקומי כדי שיהיה הנציג שלך בשטח ויעשה מה שצריך. זה עוד פה שצריך להאכיל...  אף אחד לא עובד בחינם.
אם תקרא כאן בפורום - הבעיה המרכזית שיש לאנשים היא שהם לא קולטים שאם משלמים ל"חברת הניהול" גרושים - מקבלים חרא של שרות. ואז הנכס לא מנוהל טוב והם מפסידים כסף בסופו של דבר.
כשעושים לך את התחשיבים הנוצצים שמראים תשואות של double digits -  משקרים לך.
מספרים לך שחברת ניהול תיקח 8% או 10% משכר הדירה. הבעיה היא שזה יוצא באזור ה 100$ לחודש בנכסים הזיבליים שישראלים נוהגים לקנות בארה"ב - אותם "בתים ב 50,000$ באמריקה". ודווקא הבתים האלו דורשים הרבה עבודת ניהול - אם זה בגלל השיכבה הסוציו-אקונומית של הדיירים שמאופיינת בחלופה יותר גבוהה, או המצב ובגיל של הנכסים.
אנשים לא קולטים שמבחינת חברת הניהול - שעת עבודה אחת שלהם צריכה להכניס להם יותר מ 100$....  ואתה תקבל מהם מה ששילמת להם.
ולכן הפורום כאן מלא תלונות של אנשים על חברת הניהול - הם לא מבינים שהם נכנסו ל no win situation.

אותם 10% שמדלדלים לפני עינייך בפיתוי הם אשלייה. בטווח הארוך - 3 שנים, 5 שנים ויותר - התשואה האמיתית מתנרמלת לכיוון ה 5% אם יש מזל. לפני מס.   ואם אין מזל - יכולה לשקוע לאזור המינוס.

לצפיה ב-'כתבה חשובה בנושא'
כתבה חשובה בנושא
14/02/2018 | 22:26
4
131
נדל"ן מניב בארה"ב - הכתבה שתחסוך לכם 32% לפחות! הקליקו עכשיו http://bit.ly/2G4T2n1
לצפיה ב-' נא לא לעודד ספאמרים'
נא לא לעודד ספאמרים
14/02/2018 | 22:35
3
68
לצפיה ב-'אני לא ספאמר, אני אדם אמיתי שמשתתף בדיון'
אני לא ספאמר, אני אדם אמיתי שמשתתף בדיון
14/02/2018 | 22:43
2
81
וכתבתי כתבה חשובה שנותנת ערך אמיתי לכל מי שמתעניין בנדל"ן בארה"ב.
מי שלא רוצה שלא יקרא
לצפיה ב-'ובכן - מחלקת ה IT של העבודה שלי החליטה שאתה כן ספאמר '
ובכן - מחלקת ה IT של העבודה שלי החליטה שאתה כן ספאמר
14/02/2018 | 22:49
88
והגישה לאתר שאליו ניסית להפנות חסומה על ידיהם.
ומכיוון שזה המקצוע שלהם לדעת מי ספאמר, אילו אתרים מכילים נוזקות וכיוצ"ב - מילתם נאמנה עלי.
 
ומכיוון ששם המשתמש שלך נפתח היום וזסו ההודעה הראשונה שלך בפורום הזה, אתה לא יכול לכתוב שאתה "משתתף בדיון" - כי לא היית פה עד עכשיו.
לפי מחלקת ה IT של אירגון ענק שעוסק ב NETWOK SECURITY - הלינק שלך מסוכן.
לצפיה ב-'אתה בהחלט ספאמר'
אתה בהחלט ספאמר
16/02/2018 | 16:51
78
כי אתה לא נותן מידע, אלא מנסה לפרסם חברה.
אז קראתי קצת על החברה שאתה מייצג. לא מרשים במיוחד, לכן אין פה ממש ערך אמיתי.
לצפיה ב-'כדאיות השקעה'
כדאיות השקעה
05/03/2018 | 08:32
55
הי,  הנושא יותר מורכב.  אם לענות בקצרה אז כך: לרשותך עומדים 2 מסלולים לתשלום מס: מסלול 1- תשלום 15% על ההכנסות, (ללא זיכוי על הוצאות) בהפחתת פחת, ובהפחתת המס ששילמת בארה"ב.    מסלול 2 - תשלום על ההכנסות בניכוי ההוצאות - לפי המס השולי, ובהפחתות כמו במסלול 1.  בתום כל שנה עלייך (או רו"ח שלך) לחשב את 2 במסלולים ולראות מהו המסלול המתאים לך ביותר לשנה זו.  (הנתונים משתנים בהתאם להוצאות והשקעות שביצעת בנכסים לאותה שנת מס).
הנתונים שונים לגמרי ממה שהצגת בשאלתך, ונמוכים בצורה משמעותית.
לצפיה ב-'הכנת דוח מס לLLC'
הכנת דוח מס לLLC
09/02/2018 | 11:31
1
136
שלום לכם.
עלי להגיש דוח על 2 נכסים שיש לי באוהיו.
פניתי דרך האינטרנט לרו"ח וקיבלתי הצעה בתעריף של 3500 ש"ח כולל ITIN.
אשמח לדעת אם מדובר בסכום סביר או מופרז לדעתכם?
תודה רבה ושבת שלום.
לצפיה ב-'קצת יקר'
קצת יקר
09/02/2018 | 21:33
106
זה סד"ג של אלף דולר.
 
החלק של הITIN יכול להוסיף קצת בגלל כל ההתעסקות, אבל מעבר לזה - LLC עם שני נכסים ודו"ח אישי נלווה צריך לעלות לכל היותר כמה מאות דולרים, כש"כמה" זה פחות מ10.
לצפיה ב-'תודה לעונים :)'
תודה לעונים :)
07/02/2018 | 23:23
74
לצפיה ב-'דרישה חדשה מה-IRS'
דרישה חדשה מה-IRS
07/02/2018 | 00:40
16
215
הי,
שאלה, כאשר מגישים TAX REPORT יש ל-IRS, בקשה חדשה של ת.ז. הישראלית כולל מתי הונפקה הת.ז 
להלן בקשה: 
Dear Client,
Due to New IRS Regulations, it is required to provide a state Issued Identification.
Which includes:
· Driver license
· State ID
You have the Option to refuse to provide your ID. (but this will cause a Delay on your tax refund)
First: _________________________
Last: _________________________
Type: ________________________
Number: ________________________
State: ________________________
Issue Date: ___/___/____
Expiration Date: ___/___/____
Please check this box if you refuse to provide identification or information.
 I refuse to provide my identification
יש גם אפשרות לסרוב, יש למשהו מושג מה עדיף ולמה בכלל פתאום הבקשה הזו?
 
תודה מראש לעונים
לצפיה ב-'זה לא בדיוק הדרישה'
זה לא בדיוק הדרישה
07/02/2018 | 00:57
2
108
הדרישה היא שמי שמכין דו"ח יזהה באופן וודאי את הלקוח וישמור פרטים שלפיהם זיהה. בארה"ב אין תעודות זהות, לכן משתמשים ברשיונות נהיגה או תעודות זהות של המדינות השונות.
 
תעודת זהות ישראליות לא יעזרו לך פה אלא אם מי שביקש את זה ממך יודע לקרוא עברית. זרים בד"כ מספקים דרכון, רשיון נהיגה ישראלי גם יכול לעזור (יש עליו את כל הפרטים באנגלית).
לצפיה ב-'זו לא בדיוק הדרישה'
זו לא בדיוק הדרישה
07/02/2018 | 01:34
1
51
לא הבנתי אותך. ברור שאני שולחת להם את הפרטים באנגלית אז ברור שיבינו.
ומה ששלחתי זה הפורמט ששלחו לי למלא, הדרישה החדשה שלהם זה מס' ת.ז ישראלית, מתי הונפקה וכו'. האם זה רק למטרת זיהוי פרטי הלקוח או יש מעבר?
לצפיה ב-'זה לא "תעודת זהות", זה "תעודה מזהה".'
זה לא "תעודת זהות", זה "תעודה מזהה".
07/02/2018 | 01:48
44
שוב, אתה שלחת את הטופס ששלחו לך, אבל הטופס הזה מנוסח עבור אמריקאים. בארה"ב אין כזה דבר "מס' זהות" או "תעודת זהות". כל מדינה מנפיקה תעודות משלה, וליותר אנשים יש רשיונות נהיגה מ"תעודות זהות".
 
הפרטים האלה יישמרו אצל מי שמבקש אותם ממך, הIRS יראה אותם רק אם יעשו ביקורת למשרד הזה וירצו לוודא שהוא אכן זיהה את כל הלקוחות שלו ולא ממציא אנשים יש מאין כדי לגנוב זיכויי מס.
לצפיה ב-'למה לא לתת להם?'
למה לא לתת להם?
07/02/2018 | 03:36
12
64
לדעתי זה מה שוויני כתב. פשוט מוודאים שמי שמגיש את הדו"ח הוא הנישום. יש הרבה גניבות זהות.
 
זה בא לפתור מצב שבו מישהו מדווח בשמך, הם שולחים לו את הכסף, ואז כשאת באה לדווח ומבקשת את הכסף הם נמצאים בבעיה.
 
אז מעכשיו אם אין להם ודאות יותר גדולה שאת זו את, הם כנראה יחכו לראות שאת היחידה שהגישה בשמך, ורק אחר כך ישלחו לך את הכסף.
 
אם יש לך חשש מהעברת פרטים לרשויות בישראל, לא נראה לי שבשביל זה הם מבקשים את זה (אבל באופן כללי, כדאי לדעת ששיתוף הפעולה בין ישראל לארה"ב עלה מדרגה בשנה האחרונה).
לצפיה ב-'הקישור לרשויות בישראל נעשה כחלק מבקשת הITIN.'
הקישור לרשויות בישראל נעשה כחלק מבקשת הITIN.
07/02/2018 | 03:49
11
41
לצפיה ב-'כן. ניסיתי לנחש למה שלמישהו יהיה אכפת למסור את הת"ז'
כן. ניסיתי לנחש למה שלמישהו יהיה אכפת למסור את הת"ז
07/02/2018 | 05:26
10
43
אולי מתוך רצון לשמור על פרטיות.
 
הקישור דרך ה-ITIN לא תמיד אפקטיבי.
אני חשבתי על נישומים עם SSN שלא צריכים ITIN, אבל זה נכון גם לנישומים שמשתמשים בדרכון של מדינה שלישית בבקשת ה-ITIN (אני מניח שיש איזה ישראלי אחד או שניים כאלה).
מצד שני, נישומים כאלה יכולים לתת את אותו דרכון (אמריקאי או של מדינה צד ג') גם בבקשה הנוכחית.
 
הייתי ממליץ לאנשים כאלה להסדיר את מצבם.
ב-2017 האמריקאים העבירו לישראל נתונים בהיקפים חסרי תקדים.
לא הייתי בונה על זה שלא יתחילו להשוות שמות באנגלית.
לצפיה ב-'וודאי, אין דרך וודאית לקשר בין מדינות אם יש לך דרכונים שונים'
וודאי, אין דרך וודאית לקשר בין מדינות אם יש לך דרכונים שונים
07/02/2018 | 05:34
9
42
להרבה אנשים יש 2 דרכונים, אבל לא מכיר הרבה אנשים עם 3 (מכיר כמה...). עדיין, ההקשרים האלה בסופו של דבר מתאפשרים - גם אם על ידי התאמת שמות פשוטה. במיוחד אם ברשות המסים כבר חוקרים ומבקשים מידע ספציפי. כשמחפשים מישהו באופן פרטני - הרבה יותר קשה ״להעלם״ממה שאנשים חושבים.
לצפיה ב-'2 דרכונים אמורים להספיק'
2 דרכונים אמורים להספיק
07/02/2018 | 13:32
8
45
ישראלי שיש לו דרכון רוסי (למשל) יכול פשוט להשתמש בדרכון הרוסי ל-ITIN
לצפיה ב-'נכון, אבל אלה מיעוט יחסית קטן'
נכון, אבל אלה מיעוט יחסית קטן
07/02/2018 | 20:12
7
34
בטח בארה״ב, ואפילו בישראל. הדרכונים האלה יקושרו ברגע שהם יבקשו ויזה (בישראל - על איזה דרכון) או יגיעו בטיסה מאיפשהו.
לצפיה ב-'בהחלט נושא חשוב לדיון'
בהחלט נושא חשוב לדיון
14/02/2018 | 22:30
6
35
נדל"ן מניב בארה"ב - הכתבה שתחסוך לכם 32% לפחות! הקליקו עכשיו http://bit.ly/2G4T2n1
לצפיה ב-'ספאם, נא להתעלם'
ספאם, נא להתעלם
14/02/2018 | 22:36
4
16
לצפיה ב-'אני אדם אמיתי, ויני'
אני אדם אמיתי, ויני
14/02/2018 | 22:45
3
31
אין לך שום זכות לכנות אותי ספאמר!
כתבתי כתבה אמיתית שנותנת הרבה ערך לכל מי שמתעניין בנדל"ן בארה"ב. 
תן כבוד לאנשים ואז יתנו לך כבוד
לצפיה ב-'האתר שאליו כיוונת מהווה נוזקה וכל המקליק עליו דמו בראשו'
האתר שאליו כיוונת מהווה נוזקה וכל המקליק עליו דמו בראשו
14/02/2018 | 23:26
2
37
באופן כללי, אנשים שמופיעים משום מקום להפיץ לינקים חסויים שאי אפשר לדעת לאן באמת הם פונים צריכים להחסם בתפוז אוטומטית, לא ברור איך הצלחת לכתוב יותר משתי הודעות באתר הזה... כנראה איזה באג.
לצפיה ב-'ויני - אף אחד מנהל את הפורום הזה או שומר עליו'
ויני - אף אחד מנהל את הפורום הזה או שומר עליו
20/02/2018 | 01:02
1
33
אפריל 2017 - זה התאריך שבו נכתבה ההודעה האחרונה ש"מנהל הפורום" פירסם כאן.  מאז נעלמו עקבותיו כאן.
 
לצפיה ב-'עם הנסיון שלי עם תפוז - לא מפתיע...'
עם הנסיון שלי עם תפוז - לא מפתיע...
20/02/2018 | 01:41
24
מי רוצה להתעסק איתם...
לצפיה ב-'כתבה די שיטחית ובסיסית'
כתבה די שיטחית ובסיסית
15/02/2018 | 22:07
30
אם אנשים קוראים חצי ספר על נדל"ן ומבלים שבועיים פה בפורום הם יכולים לצאת עם הרבה יותר מידע.
מדהים אותי איך אנשים משקיעים עשרות אלפי דולרים בנכס, ולא מוכנים להקדיש שעה במחקר על הנכס.
לצפיה ב-'שאלה על חברת ריף נדלן - האם מישהו שמע עליהם?'
שאלה על חברת ריף נדלן - האם מישהו שמע עליהם?
01/02/2018 | 15:09
13
213
שלום רב,
 
בפגישה עם ריף נדלן הם הציעו לי לרכוש בית בשווי $60K בג'קסונוויל, לטענתם תשואה ממוצעת של 11% אחרי הוצאות על חברת ניהול (לא כולל תיקונים אפשריים בנכס שאני מניח שזו מנת חלקו של כל נכס נדלן).
האם מישהו פה מכיר אותם? האם התשואה הנ"ל הגיונית? ממה עליי להיזהר? איך אדע שזו חברה אמיתית ולא עוקץ?
 
תודה מראש.
לצפיה ב-'תן דוגמא לנכס ספציפי ולחישוב'
תן דוגמא לנכס ספציפי ולחישוב
01/02/2018 | 17:08
4
208
יהיה יותר קל לענות לך מה התשואה שסביר לצפות לה.
 
את החברה הזו אני לא מכיר.
דברים שצריך לעשות כדי להרגיש יותר בטוח:
ללמוד על אזור הנכס (רצוי גם להגיע פיזית).
צריך לעשות בדיקה עצמאית של שווי הנכס (על ידי שמאי מטעמך), ושל המצב הפיזי של הנכס (home inspector).
צריך לבדוק אם החישוב שלהם ריאלי (האם ההכנסות וההוצאות תואמות את המציאות).
צריך לבדוק שחברת הניהול אמיתית וטובה (קשה לבדוק מרחוק).
צריך לבחור עורך דין מטעמך שיעבור על כל ההסכמים, ויוודא שהעברת הכספים, הרישום, וביטוח הטייטל נעשים כמו שצריך.
 
כלומר, לעשות כמעט את כל מה שהמשווק אמור לעשות... ככה אתה יכול להיות בטוח מה אתה מקבל. תתייחס אל המשווק ולמה שהוא אומר כאילו שהוא המוכר, כי זה מה שהוא מבחינתך. חשוב גם לתעד מה שניתן.
לצפיה ב-'לינק לכמה דוגמאות'
לינק לכמה דוגמאות
01/02/2018 | 17:36
3
199
אם אני מבין נכון מהמצגת שלהם, זו החברה האמריקאית שהם עובדים איתה:
 
אתה יכול לראות שם כמה דוגמאות של נכסים עם 3 חדרי שינה, בגדול ההכנסה השנתית הצפויה היא $6500 אחרי הורדת דמי ניהול ביטוח ו property tax ולפני מס הכנסה. 
 
ריף נדלן מבטיחים ליווי של התהליך כולל עו"ד (מטעמם) 
לצפיה ב-'תקרא אחורה בפורום כי זה משהו שחוזר על עצמו'
תקרא אחורה בפורום כי זה משהו שחוזר על עצמו
01/02/2018 | 18:11
2
199
מעבר לתחזוקה, החישוב הזה מניח תפוסה מלאה, וגבייה מלאה.
יש מעט מאד מקומות בארה"ב שזה המצב בהם (בעיקר מרכזי ערים חזקות), והאזורים שבדוגמאות הם ממש לא כאלה. לא כל פעם שדייר עוזב הוא משלם את כל השכירות, ולפעמים עובר זמן ודרושה השקעה משמעותית בין דייר לדייר.
אתה צריך להוריד משהו כמו חודשיים של שכירות על בית ריק, תחזוקה, הוצאות פינוי, וכו' (תלוי באזור, תלוי בנכס, וכו'. עבור בתים כמו באתר, ולא בניהול עצמי חודשיים זה לא הרבה).
 
זה מוריד בערך 30% מהתשואה שהם מדברים עליה.
עד עכשיו דיברנו על דברים פשוטים- צבע פה, שטיח שם.
אחר כך יש שיפוצים יותר משמעותיים (החלפה של גג, דוד מים, מטבח, וכו').
אם אתה קונה בארץ דירה יד ראשונה מקבלן (לא גינדי...) יהיו לך הרבה פחות תיקונים רציניים מאשר בדירה מתפוררת משנות ה-50.
פה מדובר על המקרה השני...
 
בקיצור, בשנה ממוצעת (תזכור- צריך להסתכל על טווח ארוך. זה שבשנה הראשונה אין תיקונים והדייר משלם בזמן, זה לא הנורמאלי) לא תגיע קרוב לתשואה שהם מדברים עליה.
 
וכל איש מקצוע שחברה מארגנת מטעמה, מבחינתך הוא מטעם המוכר.
התפקיד שלו הוא שתקנה, ולאו דווקא לדאוג לאינטרסים שלך
לצפיה ב-'שוב אני אומר - זה נכון לגבי נדל"ן בכל מקום'
שוב אני אומר - זה נכון לגבי נדל"ן בכל מקום
01/02/2018 | 19:11
1
127
הפקטור המשמעותי הוא שאתה טוען שייקח חודשיים שלושה לאכלס וריף נדל"ן טוענים שזה יקח בערך חודש ואת זה אני צריך באמת לבדוק. מעבר לזה כל מה שכתבת נכון לכל נדל"ן בכל מקום, אפילו למי שקונה דירה מקבלן (לא רק גינדי) ואני יודע את זה ממקור ראשון.
 
לצפיה ב-'אנחנו לא באותו עולם מושגים'
אנחנו לא באותו עולם מושגים
02/02/2018 | 01:42
116
אני לא טוען שייקח לך בממוצע חודשיים שלושה בשנה לאכלס.
אני טוען שאתה תפסיד בממוצע הכנסה של חודשיים-שלושה בשנה על אי גבייה, עלויות פינוי, הוצאות איכלוס (עמלת תיווך, עלויות של הכנת הבית), ותחזוקה.
מדובר פה על נדל"ן של מה שנקרא בישראל מעמד נמוך (בארה"ב זה נקרא Lower middle class). אוכלוסיה שמכירה טוב טוב את לשכת הרווחה.
לפעמים דיירים לא ישלמו. זה לא שלא יהיה דייר בנכס. יהיה דייר והוא פשוט לא ישלם. אתה תצטרך לפנות אותו. זה ייקח לך זמן שלא תקבל עליו שכירות וגם אחרי שתוציא אותו יעלה לך לא מעט להחזיר את הבית למצב ראוי למגורים (כי דיירים כאלה בד"כ לא משאירים את המקום מצוחצח). אפשר להפסיד על דבר כזה חצי שנה של שכירות בלי בעיה בכלל.
אני יודע- אתה תענה שגם את זה יש בארץ. זה נכון, אבל כמה? תהיה מודע שזה השוק שאתה פועל בו. אל תחשוב דיור לסטודנטים בבאר שבע. תחשוב משפחות קשות יום בשכונות הקשות של לוד. אה, ותזכור שברוב ארה"ב המערכת מטילה על בעל הבית אחריות גבוהה בהרבה מאשר בארץ. חוק שכירות הוגנת זה בדיחה לעומת מה שהולך בחלק גדול מארה"ב. דו"חות, קנסות, שימועים.
 
אותו דבר לגבי מה שכתבת על דירה מקבלן (שבגדול יש עליה אחריות, אבל לא ניכנס לזה. ברור שיש מקרים גם בארץ). תקרא אחורה בפורום ותבין.
אני לא מדבר איתך על איזה זרזיף מהתקרה, אלא על גגות שיש בהם עשרה דליים כדי לתפוס מים בכל גשם, ושלא ברור אם הם ישרדו עוד חורף או שניים.
אני לא מדבר איתך על להוסיף 5 מטר של מטבח, אלא על מטבח 3 מטר שהדביקו בארונות הרקובים שלו כבר 5 שכבות של מדבקות וסיידו אותו כדי לכסות את כל השאריות שהג'וקים והעכברים השאירו אחריהם.
אני לא מדבר איתך על להוסיף כמה שקעים בכל חדר, אלא על להוציא את העכברים המתים שהתחשמלו כשהם נתנו ביסים לשקעים הקיימים.
אני לא מדבר איתך על לחות שחודרת מהחלון, אלא על חלון שכדי לפתוח אותו צריך לחתוך שכבה עבה של סיליקון, ולהוציא בורג.
אני לא מדבר על כמה בלטות רופפות, אלא על קירות ששוקעים 5-10 סנטימטר, רצפות רקובות, עובש, טחב, צנרת מתפוררת, דברים כאלה. בתים מטים לנפול.
 
תקרא דברים שקרו לאנשים שכתבו פה.
אני לא אומר שכל הבתים בטווח המחירים הזה הם כאלה, אבל רק מלראות את הדוגמאות באתר שלהם קיבלתי דיכאון.
לסמוך על אנשי המקצוע מטעמם יהפוך אותך לקונה האידיאלי עבור מי שמשווק בתים במצב גרוע.
לצפיה ב-'בית של 60 אלף יכול להביא תשואה כזאת'
בית של 60 אלף יכול להביא תשואה כזאת
01/02/2018 | 17:10
6
186
אבל מספיק משהו אחד רציני בשנה שצריך תיקון, והלך כל התשואה.
לצפיה ב-'את זה אפשר לומר גם על נכס בארץ או בכלל על כל נכס שהוא'
את זה אפשר לומר גם על נכס בארץ או בכלל על כל נכס שהוא
01/02/2018 | 17:39
5
97
אני לא מבין גדול בנדלן אבל נראה לי שעם תשואה כזו אפשר לספוג כמה תיקונים אלא אם מדובר ממש בחורבן ואז אני מקווה שאפשר להפעיל את הביטוח.
בכל מקרה לא זה מטריד אותי אלא האם ניתן לסמוך על החברה ולדעת שלא עוקצים אותי כי על פניו נראה שזו עסקה טובה.
לצפיה ב-'תשואה של 11 אחוז'
תשואה של 11 אחוז
01/02/2018 | 18:33
3
138
אומר 6,600 בחודש. אם יש תיקון גדול של נגיד 4 אלף דולר, כמה נשאר מהתשואה?
 
לצפיה ב-'לא בחודש אלא בשנה'
לא בחודש אלא בשנה
01/02/2018 | 19:08
2
105
זה 11% שנתי, לא חודשי.
ושוב - את מה שאתה אומר אפשר לומר על כל נכס ולהכריז רשמית שבאופן כללי עסקי נדל"ן לא כדאיים (שזו גם אמירה בסדר מבחינתי).
בהתחשב בכך שנדל"ן בארץ עושה 4% שנתי במקרה הטוב אני חושב שבהנחה שמתוך ה 11% נניח ש 30% "מתבזבזים" זה עדיין רווח כמעט כפול מהארץ ואני מסכן סכום קטן יותר מאשר קניית דירה בארץ.
אף אחד לא מבטיח שום דבר וברור שיש סיכונים אבל עד עכשיו לא שמעתי מכם משהו שונה מאשר נדל"ן בכל מקום אחר בעולם מה שמשאיר אותי בסוף עם המסקנה שצריך רק למצוא את המקום עם אחוזי הרווח הפוטנציאלי (בדגש על פוטנציאלי ולא נטו) הגבוה ביותר.
לצפיה ב-'נכון, בשנה.ברור.'
נכון, בשנה.ברור.
01/02/2018 | 19:30
81
אנחנו עושים פחות תשואה, אבל נשאר לנו סכום כפול למרווח. לכן זה פחות סיכון אם משהו קורה
לצפיה ב-'מה אתה חושב שאתה קונה ב 60K$ - ארמון?'
מה אתה חושב שאתה קונה ב 60K$ - ארמון?
01/02/2018 | 19:33
145
 
אי אפשר להגיד באופן כללי שעיסקי נדל"ן לא כדאיים - כי יש נדל"ן, ויש נדל"ן.
וגם בארץ יש נדל"ן - ויש נדל"ן.
מי שקונה חושה מתפוררת בפרדס ג'ואריש ברמלה כ"נכס להשקעה" - לא ממש יעשה רושם כשיבכה אחר כך שהדייר שלו לא שילם שכר דירה חצי שנה, סרב לפנות את הנכס ולפני שפינו אותו בכח - לקח נבוט ושבר כל מה שיכול היה לשבור בבית וגם מרח חרא על הקירות. 
 
לעומת זאת מי שקונה דירה להשקעה בשכונת בורוכוב בגבעתיים - הסיכוי שלו לחוות את אותה חוויה הרבה יותר קטן.
 
אם לא הסבירו לך את זה באותה חברה - אז יסבירו לך את זה פה:
גם באמריקה, 60 אלף דולר לא קונים לך נכס טוב בשכונה טובה.
כל מי שקונה נכסים ב 60K$ - קונה נכסים גרועים, בשכונות גרועות, שבמקרים רבים מי שנאלץ לגור בהן הם אנשים קשי יום מסיבה כזו או אחרת.
והסיכוי שם ליפול על דייר גרוע שימחק לך את התשואה גדול בסדרי גודל מהסיכוי של אדם שהשקיע פי 4 וקנה בית טוב בשכונה טובה.
 
אז כן - ההוא (אני, במקרה הזה) לא יעשה 11% תשואה ריאלית. 
אבל בטווח של 5 שנים - רוב הסיכויים הם שהוא בת'כלס יעשה תשואה.
ומי שקנה ב 60K$?
מפוזרות פה בפורום, לאורך השנים, הודעות של אנשים שקנו בתים ב 60K$ בפלורידה. אלו שהיו אמיצים מספיק בכדי לספר איך הם "נפלו".
דיירם שלא שילמו. תקלות בנכסים שעלו הון לתיקון...  ותשואות שהתאפסו והפכו שליליות.
 
לצפיה ב-'חבל על הכסף שלך, אתה תפסיד אותו'
חבל על הכסף שלך, אתה תפסיד אותו
01/02/2018 | 18:57
131
לא תקבל 11% תשואה, התשואה האמיתית שלך תהיה שלילית, הם מנצלים את החוסר ידע של המשקיעים שאינם יודעים לחשב תשואה (NO OFFENSE).
 
לצפיה ב-'דעה'
דעה
04/02/2018 | 11:20
114
לא מכיר את חברת ריף 
11% קצת נשמע מוגזם אבל יכול להיות 
כמו שאנשים אמרו פה בפורום זה בעיקר תלוי בקצת מזל ושכל של חברת הניהול 
עם הדייר יהיה טוב ( דבר שיכול לקרות מאוד - לא כולם כאלה רעים ) 
הוא יישאר לאורך זמן ולא יהרוס את הנכס - אז תהיה לך תשואה יפה ואין סיבה שלא
אני מנהל הרבה נכסים עם דיירים משכונות ברמה נמוכה , ולא יצא לי להתעסק עם המון בעיות, יתרון מאוד טוב של האנשים האלה הם בעצם שהדרישות שלהם הרבה יותר נמוכות מאנשים שגרים בבית של מליון דולר - ולכן ההוצאות נמוכות .
לסיכום כמו שאמרת - גם אם אחרי שלוש שנים תהיה לך שנה קשה ולא תרוויח שקל , עדיין בממוצע תוכל לעשות רווח יפה , קצת יותר מפי 2 מבארץ .
תפגוש את האנשים ותראה אם אתה מאמין בהם וסומך עליהם לתת להם את כספך, זה הכי חשוב .
 
לצפיה ב-'סוכנות נדלן ברוצסטר'
סוכנות נדלן ברוצסטר
03/02/2018 | 16:47
10
184
אשמח לקבל המלצות על סוכנות נדלן אמינה שמתעסקת במכירת נכסים ברוצ'סטר. או המלצות על הדרך החלקה ביותר למכור נכס לא מוצלח - ללא ספק אפסיד כסף במכירה (וכבר הפסדתי בשכירות) אבל אם יש טיפים למזער נזקים. תודה

לצפיה ב-'נשמח לשמוע פרטים אם לא אכפת לך לשתף'
נשמח לשמוע פרטים אם לא אכפת לך לשתף
03/02/2018 | 21:57
127
הדרך הטובה ביותר ללמוד היא מטעויות של אחרים.
 
לצפיה ב-'איפה ברוצ'סטר הנכס נמצא?'
איפה ברוצ'סטר הנכס נמצא?
04/02/2018 | 00:41
8
134
אם זה באזור גרוע, אולי סוכנות לא ממש יתלהבו לקחת את הנכס.
אחד הרשתות הגדולות שפועלות ברוצסטר הם https://www.howardhanna.com
 
 
חוצמזה, אני משער שאתה מתכוון לרוצ'סטר ניו יורק?
לצפיה ב-'תודה רבה אכן ברוצ'סטר ניו יורק'
תודה רבה אכן ברוצ'סטר ניו יורק
10/02/2018 | 17:39
7
62
לצפיה ב-'שוב.. איפה ברוצ'סטר? איזה שכונה/אזור?'
שוב.. איפה ברוצ'סטר? איזה שכונה/אזור?
10/02/2018 | 17:54
6
53
לצפיה ב-'ב- maplewood'
ב- maplewood
10/02/2018 | 18:08
5
91
1
דיירים בחתך סוציואקנומי מאד נמוך שמתחלפים, התעסקות עם פינוי דייר שלא משלם, חברת ניהול צולעת ויחידות שלוקח זמן להשכיר אותן,  חימום שהולך ב-2 יחידות בחורף אחד - לא חוויה טובה בכלל מבחינת תשואות, עוגמת נפש ולהערכתי הנכסים באזור שבו קניתי גם לא עולים 
לצפיה ב-'אני לא יודעת אם זה פשוט צירוף מקרים או חברה מנהלת לא מוצלחת '
אני לא יודעת אם זה פשוט צירוף מקרים או חברה מנהלת לא מוצלחת
10/02/2018 | 18:16
4
101
או סוג הנכס אבל להערכתי ככל שהנכס זול יותר יש סבירות שהתשואה תרד בשל תחזוקה וסוג אוכלוסיה. השקעתי במקום נוסף בארה"ב והחוויה אחרת לחלוטין.
הכל בסופו של דבר תלוי במי מלווה אותך בתהליך הקנייה ורמת האמינות שלו
לצפיה ב-'you get what you pay for....'
you get what you pay for....
10/02/2018 | 18:24
3
83
כשקונים בזול, מקבלים זול. הרבה ישראלים נכווים בגלל שהם קונים נכסים זולים באזורים גרועים בגלל שהבטיחו להם תשואה גבוהה.
כן. עם (הרבה) מזל אפשר להשיג תשואה גבוהה. אבל ברגע שמתחילות הבעיות, זה אוכל את התשואה.
מייפולווד זאת שכונה מעורבת. יש שם אזורים טובים עם דיירים טובים. רק צריך מישהו שבאמת מכיר את האזור. אנחנו נמצאים בצד השני של העיר, וזה עולם אחר לגמרי שם.
 
אפשר לשקם את הנכס, למצוא חברת ניהול טובה שתמצא דיירים ואז כסף יתחיל להכנס. או שאפשר לספוג את הנזקים, למכור את הנכס ולעבור הלאה. החברה ששמתי בלינק הראשון מוכרים שם בתים, אז הם יכולים להיות מקור למציאת סוכן.
 
לצפיה ב-'תודה פניתי אליהם נקווה שאכן יוכלו לעזור'
תודה פניתי אליהם נקווה שאכן יוכלו לעזור
10/02/2018 | 18:34
2
45
לצפיה ב-'אופציה שנייה זה לנסות לשקם את הנכס'
אופציה שנייה זה לנסות לשקם את הנכס
10/02/2018 | 18:42
1
72
חברת ניהול טובה אולי תצליח למצוא דיירים יציבים. אפשר אולי למצוא SEC8, דבר שיעזור קצת.
אבל את צודקת. חברת ניהול יכולה להיות ההבדל בין נכס מרוויח לנכס כושל. אם את רוצה, אני יכול לשאול את המנהלת שלי אם היא מוכנה לקחת נכס באזור הזה.
 
לצפיה ב-'שלחתי לך הודעה בפרטי - בתקווה שתוכל לעזור ולסייע במצוקה'
שלחתי לך הודעה בפרטי - בתקווה שתוכל לעזור ולסייע במצוקה
24/03/2018 | 23:26
20
לצפיה ב-'Fix&Flip'
Fix&Flip
31/01/2018 | 11:00
83
624
שלום חברים.
אני לקראת מכירת נכס שברשותי במדינת פלורידה, לאחר המכירה אני מתכוון לקנות אחד אחר(בעיר ג'קסונוויל).
עומדות לפני 2 אופציות רלוונטיות לתקציב(80-100K)לרכוש בית נוסף\2 בעיקול או בהנחה משמעותית,או למצוא נכס לשפץ ולמכור-מה שנקרא Fix&Flip.
לאחר מחקר קטן,הבנתי...
המשך>>
שלום חברים.
אני לקראת מכירת נכס שברשותי במדינת פלורידה, לאחר המכירה אני מתכוון לקנות אחד אחר(בעיר ג'קסונוויל).
עומדות לפני 2 אופציות רלוונטיות לתקציב(80-100K)לרכוש בית נוסף\2 בעיקול או בהנחה משמעותית,או למצוא נכס לשפץ ולמכור-מה שנקרא Fix&Flip.
לאחר מחקר קטן,הבנתי שהאופציה של השיפוץ ומכירה היא בעייתית קצת ומסובכת כיוון שזה צריך להתבצע בשלט רחוק,ובגלל שהסכומים הם לא גדולים הסיכון גדול יותר בהתחשב בהוצאות של טיסה למקום,בדיקת הנכס,מציאת קבלן וכו'.הייתי רוצה לשמוע מה דעתכם? והאם יש מישהו שעשה את התהליך הזה בתקציבים האלה,אשמח לקבל ממנו עצות מועילות.
תודה רבה
לצפיה ב-'נדל"ן מניב: איפה בארה"ב כדאי לקנות בתים להשקעה בשנת 2018?'
נדל"ן מניב: איפה בארה"ב כדאי לקנות בתים להשקעה בשנת 2018?
02/02/2018 | 13:28
230
היי
הנה המחשבות שלי לגבי הקריטריונים לבחירת מיקום השקעה כדאי למשקיע הנדל"ן הגלובאלי.
אני מבסס את זה על ניסיוני האישי. מאז שנת 2012 השקעתי , ביקרתי או חקרתי נדל"ן בארה"ב במספר רב של מדינות: ניו-יורק, ג'ורג'יה, פלורידה, טקסס, אוהיו, מישיגן ועוד.
ביצעתי עשרות השקעות במספר מדינות שונות.
בחלק מהמדינות כבר מכרתי את כל הנכסים, ואני ממשיך להשקיע במיקוד וחיפוש מיקומי השקעה חדשים כדרך של הרגל.
 
אז מה לדעתי המיקוד הנכון לשנת 2018, ולמה?
 
ראשית כל צריך להבין את 5 הקריטריונים למיקוד השקעה נכון:
 
1- אסטרטגית יציאה: מה מטרת ההשקעה? הדיון כאן הינו על השקעה בנדל"ן מניב להשכרה. למה? כי למשל לביצוע פליפ יש אזורים טובים מאוד שהם גרועים לנדל"ן מניב ולהיפך. מי שרוצה ללמוד עוד מוזמן לפנות אליי בפרטי.
 
2-שוק מאקרו: שוק הנדל"ן במדינות ארה"ב בתאפיין ברובו במחזוריות. האופי המחזורי הינו עוד הרבה הרבה יותר נוכח כאשר מתמקדים על שוק הנכסים המתאים ביותר להשקעות נדל"ן מניב במפיק תשואה גבוהה (כלומר נכסים בטוווח מחירים נמוך-בינוני). בשנת 2018, ההמלצה להתמקד במדינות הSECONDARY STATES , ומתוכן לבחור את כיסי האזורים שבהם מחירי השוק עדין נמוכים ביחס למשבר הסאב-פריים של 2007 (ראו קישור בכתבה למטה על כיסי האזורים בצפון מזרח אוהיו)
 
3-שוק מיקרו: בתןך כיסי האזורים האלה,
לחץ כאן לקישור המשך קריאה בדף הפייסבוק שלי
 
גילוי נאות: גילוי נאות: נדלניר - ליווי מקצועי מלא להשקעת נדל"ן ישירה בארה"ב 
Nadlanir.co.il
 
 

מנהל/ת הפורום

אודות:
ניר בבג'ני ייסד את נדלניר. במקצועו מהנדס תעשייה וניהול מהטכניון בהצטיינות. צבר כ- 10 שנות ניסיון בשוק העבודה בניהול פרויקטים, ניהול סיכונים והנדסת תהל
עוד...

חם בפורומים של תפוז

בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

ניר בבגני- מנהל פורום השקעות נדל
מנהל הפורום ניר בבג'ני

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ