לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
67256,725 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
 התשובות הניתנות בפורום אינן תחליף ליעוץ משפטי ו/או מקצועי פרטני והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי 

 

המשך >>

לצפיה ב-'רואה חשבון'
רואה חשבון
28/10/2018 | 22:03
2
89
שלום, מישהו יכול להמליץ לי על רואה חשבון ישראלי בכדי לפתוח חברת LLC?
ומה העלויות הכרוכות בזה דוחות שנתיים, תשלום חודשי וכו....
לצפיה ב-'לפתוח LLC אתה לא צריך רו"ח, אפשר לבד באינטרנט'
לפתוח LLC אתה לא צריך רו"ח, אפשר לבד באינטרנט
28/10/2018 | 23:53
78
לצפיה ב-'פתיחת LLC'
פתיחת LLC
( לעמוד שלי בתפוז )
31/10/2018 | 17:21
84
הי דולב,
 
1-עלויות פתיחת LLC משתנים בין מדינה למדינה. זאת בעיקר מפני שאגרת הרישום משתנה בין מדינה למדינה. כסדר גודל של הסכומים זה כמה מאות דולרים בודדים (עלות שגובה רו"ח או עו"ד כוללת רישום אגרת מדינה וגם עלות שירות סוכן מקומי וכתובת מקומית באם אתה צריך, וכוללשירות רו"ח או עו"ד גם להקמת EIN)
 
2-לגבי עלות שנתית. בחלק מהמדינות קיימת ובחלק מהמדינות אין בכלל עלות שנתית לחידוש הLLC. 
 
3-יש כאן בפורום מספר רו"ח שאתה יכול לפנות אליהם בפרטי. לחילופין אתה יכול גם לפנות אליי בהודעה ולבקש פרטי קשר להפנייה אל רו"ח \ עו"ד.
 
הנה  קישור לקריאה נוספת - היתרונות והחסרונות בפתיחת LLC 
 
 
בהצלחה!
לצפיה ב-'ביטוח משכנתא'
ביטוח משכנתא
28/10/2018 | 10:49
45
152
שלום,
אני ישראלי בעל אזרחות ארה"ב,
מתווך אמריקאי במדינת ניו יורק אמר לי שמשכנתא עד 80% מערך הנכס פטור מביטוח משכנתא ואילו משכנתא מעבר (לדוגמא 90%) חייב בביטוח משכנתא.
מישהו מהמומחים יכול להרחיב בנושא?
תודה,
דני
המשך>>
שלום,
אני ישראלי בעל אזרחות ארה"ב,
מתווך אמריקאי במדינת ניו יורק אמר לי שמשכנתא עד 80% מערך הנכס פטור מביטוח משכנתא ואילו משכנתא מעבר (לדוגמא 90%) חייב בביטוח משכנתא.
מישהו מהמומחים יכול להרחיב בנושא?
תודה,
דני
לצפיה ב-'השקעה במולטי פמילי דאך לייבל השקעות'
השקעה במולטי פמילי דאך לייבל השקעות
28/10/2018 | 00:30
9
259
שלום,
אחרי פגישה (נעימה כמובן) עם נציג של LEIBEL INVESTMENTS, אני מחפש המלצות/דיס-המלצות עליהם ועל עסקאות מסוג זה, אשמח לדעתכם.
עסקה בדייטונה בפלורידה (לכשנתיים), מולטי פמילי (70 דירות) שדורש שיפוץ, עלות של כ5 מליון כולל השיפוץ.
תהיה קבוצת משקיעים בארץ שתנוהל על יד קבוצת לייבל (ללא התערבות המשקיעים), ישנו יזם אמריקאי ב-30%.
יש עוד המון פרטים כמובן אבל אשמח לדעתכם עד כה על הקבוצה ועל העסקה
תודה
לצפיה ב-'היזם השותף - ESO'
היזם השותף - ESO
28/10/2018 | 00:39
2
143
לצפיה ב-'מה אתה יודע על הקשרים בין שתי ה"חברות"?'
מה אתה יודע על הקשרים בין שתי ה"חברות"?
29/10/2018 | 03:48
1
104
עד כמה שאני יכול לראות, ברישום העסק של "לייבל השקעות" ברשם החברות בפלורידה חברת ESO רשומה כ"בעל תפקיד הAGENT" של "לייבל השקעות".
נראה כאילו מערכת היחסים בין ה"יזם" ובין "לייבל" היא קצת יותר אינטימית מאשר "יזם" ו"שותף"...   
במילים יותר ברורות: לא ברור אם לייבל מייצגת בעיסקה רק את האינטרסים שלך (המשקיע) או שבעצם היא משרתת את האינטרסים של "היזם". כי אם היא מייצגת את היזם - מי מייצג אותך?
 
לצפיה ב-'הממ...'
הממ...
29/10/2018 | 17:35
66
זה נתון שטוב לדעת ..
תודה רבה!
יש חברה שכן היית ממליץ עליה בתחום הזה?
לצפיה ב-'אני קורא עליהם קצת באתר'
אני קורא עליהם קצת באתר
28/10/2018 | 01:35
2
122
הם פעילים משנת 2014. כלומר רק 4 שנות נסיון בנדל"ן בארה"ב.
יש להם 3 פרויקטים באתר:
Coconut Villas עם תאריך רכישה של נובמבר 2017
TROPICAL TRAIL עם תאריך רכישה של ינואר 2018
PALM GROVE עם תאריך רכישה של מאי 2018
 
כל הפרויקטים רשומים כשנתיים עבודה. כלומר זה לא נראה כאילו יש להם נסיון מוכח בפרויקטים בגודל הזה.
אני מסתכל על הצוות שלהם, וכמעט לאף אחד שם אין נסיון בנדל"ן.
 
אני קורא את המאמרים, מנסה למצוא משהו באתר שיעיד על הנסיון שיש להם בנדל"ן. לא מוצא הרבה. לי זה נראה יותר כמו אתר של מוכרי חלומות מאשר מומחי נדל"ן. יכול להיות שאני טועה, אבל זה הרושם הראשוני שלי.
לצפיה ב-'אני מבין לאן אתה חותר'
אני מבין לאן אתה חותר
28/10/2018 | 17:05
1
107
תודה
ולגבי השקעה כזו באופן כללי?
 
לצפיה ב-'השקעה מאוד מסוכנת'
השקעה מאוד מסוכנת
28/10/2018 | 17:24
124
אם היה מדובר בחברה ותיקה שעשתה הרבה עיסקאות כאלה, אולי. אם היה מדובר אפילו בחברה שקיימת רק 15 שנה ועשתה מספיק השקעות להעריך את הביצועים שלהם, אולי.
אבל מדובר בחברה מאוד חדשה בלי הרבה נסיון. אין להם הרבה נסיון בנדל"ן ובטח שלא בפרויקטים בסדר גודל כזה.
 
פרויקטים של מיליוני דולרים, משקיע שבא עם 30 אלף דולר הוא טיפה בים. אם יש בעיות, סביר להניח שמי שיקבל את תשומת הלב של היזמים הם המשקיעים הגדולים. אם צריך לקחת החלטות, אין הרבה שליטה/כח למשקיעים הקטנים. זורקים את הכסף ומקווים לטוב.
 
אני לא נגד חברות השקעה. אנחנו הוזמנו ע"י איש עסקים פה בקהילה שמארגן קבוצה כזאת. אבל במקרה שלנו מדובר על מישהו מהקהילה עם המון נסיון בנדל"ן, ואנחנו מכירים הרבה מהאנשים שנכחו בפגישה. לא מדובר על קבוצה אנונימית שהשקיעו כסף באתר שנועד למצוא משקיעים.
 
 
לצפיה ב-'בוגרי פרוג'קט איקס? שים איקס ותמשיך הלאה'
בוגרי פרוג'קט איקס? שים איקס ותמשיך הלאה
29/10/2018 | 18:13
2
82
לצפיה ב-'צבי, סקרן לגבי מה שאתה אומר'
צבי, סקרן לגבי מה שאתה אומר
12/11/2018 | 14:14
1
41
למה אתה אומר לשלול אותם באופן גורף?
לצפיה ב-'כל הקונספט זו פצצה מתקתקת'
כל הקונספט זו פצצה מתקתקת
12/11/2018 | 15:16
50
הכל מבוסס על משקיעים שלא מסוגלים להגן על האינטרסים שלהם. זו פירצה שקוראת לגנב, וזה רק עניין של זמן עד שזה מתרסק.
 
בגדול, השקעות פרטיות דרך יזם מתאימות ל-2 קטגוריות של משקיעים:
1. משקיעים מתוחכמים. מביני עניין. יודעים מה זה פיזור. יודעים לבדוק השקעות. יודעים לפקח על השקעות. יודעים לנסח הסכם ולהתמקח בהתאם לאינטרסים שלהם, וכו'.
2. משפחה וחברים קרובים של היזם. אנשים שיש להם סיבה *אמיתית* לסמוך עליו.
 
יזמים שבוחרים לשווק השקעות דווקא ללקוחות קטנים וחסרי מושג? למה נראה לך שהם בוחרים דווקא בנישה הזו?
אני אגיד לך עוד משהו- אתיקה עסקית זה לא משהו שנתקלתי בו לא אצל שמין, ולא אצל התלמידים שלו
לצפיה ב-'בקשה דחופה להמלצה על עו"ד מומחה '
בקשה דחופה להמלצה על עו"ד מומחה
28/10/2018 | 21:01
2
113
אנו קבוצת משקיעים שנפלה לעוקץ במוליטי פמילי בדטרויט, ואנו מחפשים עו"ד תותח שנבין בעסקאות בנדל"ן   נשמח לעזרה!
לצפיה ב-'נשמח אם תוכל לשתף.'
נשמח אם תוכל לשתף.
28/10/2018 | 23:55
63
לצפיה ב-'עו"ד איפה - בישראל או בדטרויט? '
עו"ד איפה - בישראל או בדטרויט?
29/10/2018 | 03:09
71
את מי אתם רוצים לתבוע לדין - ישות ישראלית (יזם, חברה בישראל)?
ישות אמריקאית (יזם, חברה שהוא U.S. PERSON או U.S. ENTITY)?
הניירות והחוזים שנחתמו בין המשקיעים וה"עוקצים" - איזה דין חל עליהם? דין ארה"ב (איזה STATE בארה"ב?) או דין ישראל?
האם יש סעיף בוררות או הגדרת דין קובע בניירת? 
לצפיה ב-'שאלה לצבי ליך'
שאלה לצבי ליך
26/10/2018 | 15:06
14
311
היי צבי,
בעבר כתבת בפורום

"אני חושב שברגע שמבינים את עלויות הדיווח והניסוי בארץ, הביקורים, המחיר של חוסר הנוכחות, העסק נהיה לא משתלם למי שלא משקיע סכומים גדולים.
נדלן זה עסק מקומי".
"ושיהיו נכסיו ונכסינו מוצלחים וקרובים לעיר".
מה ההון שלפי דעתך צריך כדי שהשקעה בארה"ב כן תהייה משתלמת?
על איזה נכסים אתה מדבר ? מספר בתים פרטיים ? בנינים? 
עסקאות השבחה?
תשואה היא גם עניין סוביקטיבי יש אדם שלא מוכן להשקיע בפחות מ 5 אחוז , ואחר בשבילו זה תחליף לפיקדון בבק
תוכל לתת גם דוגמאות מהפרופוליו שלך
ולמה אתה לא מתיחס לעלית ערך של הנכס אחרי מספר שנים ?
תודה 
 
לצפיה ב-'תשובות בכחול'
תשובות בכחול
27/10/2018 | 12:33
13
117
"אני חושב שברגע שמבינים את עלויות הדיווח והניסוי (זו טעות. התכוונתי "מיסוי") בארץ, הביקורים, המחיר של חוסר הנוכחות, העסק נהיה לא משתלם למי שלא משקיע סכומים גדולים.
נדלן זה עסק מקומי".
"ושיהיו נכסיו ונכסינו מוצלחים וקרובים לעיר".
מה ההון שלפי דעתך צריך כדי שהשקעה בארה"ב כן תהייה משתלמת? הכוונה היא להשקעות פרטיות (כלומר, לא בחברות ציבוריות).
מן הסתם זה תלוי גם איך אתה מתמחר את הזמן שלך.
ישראלי שרוצה להשקיע בארה"ב יצטרך להשקיע לפחות 10,000$ (בזמן וכסף) בהכנות (למידת שוק, למידת מיסוי, מציאת אנשי מקצוע, ביקור בארה"ב, וכו'). הוא יצטרך להשקיע כל שנה גם כ-2,500$ על דיווחי מס בארה"ב וישראל, ועל ביקורים. הוא יצטרך גם להשקיע זמן בפיקוח. אני מניח שכשמשקיעים 300,000$ זה יכול להתחיל להצדיק את זה. זה אם אתה מוצא נכסים טובים במחירים טובים (שזה לא קל בשוק של היום).
על איזה נכסים אתה מדבר ? מספר בתים פרטיים ? בנינים? עסקאות השבחה? השקעות פרטיות
תשואה היא גם עניין סוביקטיבי יש אדם שלא מוכן להשקיע בפחות מ 5 אחוז , ואחר בשבילו זה תחליף לפיקדון בבק- <font>נכון. לכן אתה צריך להשוות בין אפיקים דומים. אם אתה מסתכל על השקעה פרטית בבניינים- תשווה להשקעה במניות של חברות ציבוריות שמושקעות בבניינים. תצטרך להשוות גם מינוף, וכו' אבל זה העיקרון.</font>
תוכל לתת גם דוגמאות מהפרופוליו שלך- אני אזרח אמריקאי ותושב ישראל, ככה שאני חייב בדיווח בארה"ב ובישראל בלי קשר לבניין. אני מחזיק בניין של 18 דירות גדולות (רובן 4 חדרי שינה) שקניתי ב-2012. הבניין שופץ אחרי הקנייה. הוא נמצא באזור קשה (ניוארק, היו ג'רזי) וקשה לי לומר לך כמה הוא שווה. המחירים היום מאד גבוהים, ואני מניח שאפשר למצוא קונה שישלם עליו 2.5 מיליון דולר. אולי יותר. יש לי עליו משכנתא של בערך חצי מזה בריבית של 4.33%). יש לי איש תחזוקה בבניין, ויש לי מנהל נכס שאני מרוצה ממנו, אבל זה אחרי שהחלפתי 3 מנהלי נכסים. אני מתכנן להגדיל את הפעילות הקיימת אם אמצא נכס קרוב במחיר טוב.
ולמה אתה לא מתיחס לעלית ערך של הנכס אחרי מספר שנים ?
כשאני מחשב, בוודאי שאני מתייחס. הייתה תגובה שבה השווית בין תשואה שוטפת מנכס (3-5% בשנה) לבין תשואה מעליית ערך של ה-S&P500 (שבעה אחוזים). אני כתבתי שזה לא נכון להשוות בין שני הנתונים האלה.
לצפיה ב-'השקעה כספית'
השקעה כספית
27/10/2018 | 17:32
12
89
תודה על התשובה המפורטת
שמח בשבילך על העסקה בניוארק .לפי מה שאני מתרשם אתה בוחר עסקאות בפינצטה מה שישראלים רבים אינם עושים ואז נתקלים בבעיות רבות.
אתה כותב שכדאי להתחיל בנכס טוב שמחירו בסביבות 300k וכמובן אחרי בדיקות מקיפות . 
יש לי הון של כ 750 k ( דולר) ואני ממש בדילמה איזה צעד לעשות 
מצד אחד המחירים ממש עלו משנת 2012 , מנגד תמיד אפשר למצוא עסקאות טובות אבל צריך להיות מקצוען בלאתר אותן... וכמובן שאצטרך אנשי מקצוע שאוכל לסמוך עליהם
אני מתלבט על איזה פורמט ללכת
כמה דירות " זולות " של 190 k, או על בניין ב 600-700 k? 
 
לצפיה ב-'נדלן זה עסק מחזורי, אז לא תמיד יש עסקאות טובות'
נדלן זה עסק מחזורי, אז לא תמיד יש עסקאות טובות
27/10/2018 | 19:57
1
84
היה קשה מאד לקנות טוב ב-2008 למשל.
 
כשכתבתי 300,000$ לא התכוונתי למחיר של נכס ספציפי, אלא לסכום השקעה שמצדיק למידה וכניסה לשוק בארה"ב.
 
לבתים פרטיים יש יתרונות וחסרונות ולבניינים יש יתרונות וחסרונות. גם השקעה בשותפות היא אופציה, אבל צריך לדעת איך לבדוק אותה.
אני ממליץ לך בתור התחלה לעבוד על דירוג האשראי שלך. זה ייקח בין חצי שנה לשנה, ואת הזמן הזה תוכל להקדיש ללימודים.
תוודא שאתה מבין היטב את סוגיות האינפלציה, המינוף, הפחת, והמיסוי. הן משפיעות מאד על התשואה. 
במקביל אתה יכול להתחיל ללמוד שווקים ספציפיים (כלומר, ערים ספציפיות ושכונות בתוכן). 
יכול להיות שתגיע למסקנה שעדיף לך להשקיע בדברים שלא חשבת עליהם. יכול להיות גם שתגיע למסקנה שזה לא כדאי.
 
אני לא יודע אם 750,000 זה כל ההון שיש לך, אבל אם כן, אז אני ממליץ לשמור על פיזור. כלומר- לא לשים את רוב הכסף באפיק של נדל"ן בארה"ב. מרגע שיש היסטוריית אשראי, אז אפשר להיעזר במינוף, וככה להגיע לסכום השקעה גדול גם בלי לסכן את כל הכסף שבארץ. 
 
אני גם מציע לא להתרגש מכל אלה שאומרים קודם כל לעשות את הצעד. הכסף יכול "לעבוד" בתעודות סל או בתיק מנוהל, עד שתדע מה אתה עושה.
 
לצפיה ב-'תודה רבה '
תודה רבה
27/10/2018 | 20:24
56
לצפיה ב-'אם יש לך הון כזה'
אם יש לך הון כזה
28/10/2018 | 01:01
9
82
הייתי ממליץ לנסות לעשות טיול קצר בארה"ב ולראות בעצמך את האזורים השונים.
לפני כשנה הגיעו לפה 2 ישראלים שבאו לראות נדל"ן באזור. לקחתי אותם ברכב לשעה נסיעה. הראיתי להם שכונות שבתים עולים 20 אלף דולר, שכונות שבתים עולים 80 אלף, ושכונות שבתים עולים 150 אלף. ברגע שרואים בעיניים את ההבדלים בין השכונות, אז אפשר לקבל תחושה של איזה סוג השקעה רוצים.
 
תמיד אפשר למצוא עיסקאות טובות. רק החודש סגרתי על בית מעולה. זה לא בהכרח יהיה הרכבת הרים שהיה לפני/אחרי 2008, אבל אם ההתמקדות היא לטווח ארוך, אפשר למצוא עיסקאות טובות, במיוחד כשיש תקציב מכובד.
 
לצפיה ב-'תודה naf'
תודה naf
28/10/2018 | 06:20
8
54
היי נאף
כמה שאלות
1) לפי מה שהבנתי אתה נמצא ברוצסטר 
זה איזור קר שהתחזוקה והבלאי של הבתים גדול יותר בגלל החורף
2) רוב האמריקאים ( הביבי בומרס)
    מחפשים לעבור למדינות החמות (חגורת השמש ),מה שמגדיל את האטרקטיביות לקנית נכס שם לטווח ארוך מבחינת הביקוש
3) חוקים ורגולציה, במדינות חגורת השמש הם יותר לטובת המשקיעים( נניח שמדובר בפינוי דיר ).
מה היתרונות באיזור שלך ?
האם האינפורמציה שלי שגויה ?
וכן אצטרך לנסוע ולראות נכנים כרגע יכול לראות רק באנטרנט את ההבדל בין בית של 20 k שלעולם לא אקנה, לעומת 190 k.. ממינינום 190 k זה סטנדרט שאפשר לחיות איתו ( וכמובן אחרי בדיקות מקיפות)
 
לצפיה ב-'לכל אזור בארה"ב יש יתרונות וחסרונות'
לכל אזור בארה"ב יש יתרונות וחסרונות
28/10/2018 | 06:53
1
74
אני גר בפרברי רוצ'סטר, לכן זה הגיוני בשבילי להשקיע באזור.
 
1. כן, יכול להיות מאוד קר ברוצ'סטר. אבל אני לא רוצה בלאי/תחזוקה משמעותיים במיוחד בגלל הקור. יש לנו בתים בני 120+ שנים שבמצב מעולה. כל עוד דואגים שהחימום עובד אני לא חושב שיש הבדל בין תחזוקה של בית ברוצ'סטר ובית באזורים אחרים בארה"ב.
 
2. הלקוחות העיקריים שלי הם צעירים/סטודנטים/אקדמאים. רוצ'סטר היא הכלכלה השלישית בגודלה במדינת ניו יורק. המעבידים הכי גדולים באזור זה אוניברסיטת רוצ'סטר, בתי החולים, חברות כמו זירוקס, פייצ'ק, ווגמנס והאריס. לכן יש פה קבוצה מאוד גדולה של אקדמאים. אנשים שבאים לכמה שנים בשביל דוקטורט, לא יקנו בית. אבל מצד שני, הם רוצים לגור באזורים טובים. לכן מצאתי את השוק של דיירים טובים שגרים בשכונות מאוד יציבות. בוודאי שאנשים יותר מבוגרים רוצים לעבוד לאזורים חמים יותר. ממה שאני רואה, רוב ההגירה לתוך אזור רוצ'סטר הם בגלל לימודים או קריירה. לכן ההתמקדות שלי היא אנשים צעירים עם עבודות טובות ולא מבוגרים שיש להם מספיק כסף לקנות לעצמם בית. בייבי בומרס לא מעניינים אותי. האזורים בהם אנחנו נמצאים זה ליד האוניברסיטה או בשכונות הכי מבוקשות. אני רוב הזמן בתפוסה מלאה או קרוב למלא.
 
3. אני עוד לא נתקלתי בחוקים/רגולציה בעייתיים. יש לי להיות כמה וכמה פעמים בעיריית רוצ'סטר, והם מאוד נחמדים. שיפצנו בית והיה קל לקבל פרמיטים. לכל הבתים שלנו בעיר רוצ'סטר יש C OF O והתהליך היה מאוד קל. עוד לא נתקלתי בפינוי דייר, כי כאמור אני משקיע באזורים בהם אין ממש דיירים בעייתיים.
 
היתרון באזור שלנו זה היציבות. מי שמחפש לעשות פליפ או רווח בזמן קצר, יתקשה למצוא את זה ברוצ'סטר. זה לא אזור בו בית שווה 50 אלף, ואחרי כמה שנים שווה 100 אלף, ואם יש משבר זה קורס ל-40 אלף כמו שיש באזורים אחרים.
 
בתיק הנכסים שלנו, המחיר הממוצע לבית סניגל פמילי זה 176 אלף. לנכס עם כמה יחידות, הממוצע זה 135 אלף ליחידה (כלומר דו משפחתי יעלה כ-270 אלף דולר). אז באזור שלנו אפשר למצוא בתים באזורים טובים בהרבה פחות מ-190 אלף, תלוי בסטנדרט של המשקיע. מדיבור עם משקיעים אחרים, בית טוב יתחיל ב-80 אלף דולר ויעלה ככל שהאזור מבוקש יותר.
 
לצפיה ב-'שוב רב תודות '
שוב רב תודות
28/10/2018 | 07:08
34
לצפיה ב-'הארנונה ברוצ'סטר גבוהה'
הארנונה ברוצ'סטר גבוהה
28/10/2018 | 19:04
5
53
הקור והשלג מייצרים עלויות תחזוקה לעירייה.
זה מתגלגל לבעלי הבתים. זה נכון באופן כללי גם לניו ג'רזי.
בסופו של דבר זה משתנה גם בתוך מדינות.
 
לגבי מה שכתבת על דפוסי הגירה- זה לא מדויק.
יש מפה לדוגמא בלינק הבא:
אפשר לראות שם שזו לא מגמה ברורה אל כל חגורת השמש, אלא יותר מורכב. חשוב לזכור שיש גם הגירה מחוץ לארה"ב אל תוך ארה"ב (לאיזורים יחסית ספציפיים. ניו יורק, למשל), וריבוי טבעי (פנסיונרים לא מביאים ילדים, ויש להם תוחלת חיים קצרה).
יש גם הרבה מידע באתר הלמ"ס של ארה"ב. לדוגמא:
 
אחד הדברים שחשובים מאד לפנסיונרים זה יוקר מחיה נמוך אבסולוטית. פוטנציאל ההשתכרות שלהם מוגבל (בניגוד לאוכלוסיה עובדת, שתסכים לשלם יותר, אם גם השכר שלהם יהיה גבוה יותר. פנסיונרים לא יכולים להעלות את ההכנסה שלהם).
רבים מהם הולכים לאיזורים שהדיור זול בהם, ואם הוא יתייקר הם פשוט לא יגיעו. בחלק מהאיזורים האלה גם יש היצע עצום של שטח לבנייה, ככה שלא הייתי בונה על זה שהשכירות שם תעלה הרבה.
בכלל, אם יהיו מדינות שיהפכו לבתי אבות, אני לא בטוח שזו תהיה תופעה חיובית.
לצפיה ב-'מנגד, בפלורידה ומדינות החוף המזרחי'
מנגד, בפלורידה ומדינות החוף המזרחי
28/10/2018 | 19:17
4
54
יש הוריקנים. בחוף המערבי יש שריפות ורעידות אדמה. אני יכול לשער שגם אלה מוסיפות עלויות לרשויות המקומיות.
ארנונה זה משהו שידוע במעמד הקניה וקל לחשב אותם בניתוח הנכסים.
לצפיה ב-'ועדיין הארנונה ברוב המדינות האחרות נמוכה יותר'
ועדיין הארנונה ברוב המדינות האחרות נמוכה יותר
28/10/2018 | 19:50
3
28
אולי בעתיד הן יתממנו אחרת, ואולי המסים בהן עוד יעלו, אבל כרגע זה המצב.
 
מפלסות שלג, מלח על הכבישים, עובדים שמפלסים ליד כל מוסד ציבורי, מערכות חימום שעובדות נון סטופ במשך חצי שנה (מה שגם מייצר תקלות ובלאי), וכו'.
אולי התרגלת לכל זה, אבל אלה עלויות בלאי/תחזוקה שנובעות מהקור והשלג.
 
אני לא אומר שזה נורא. רק שזה קיים, ואי אפשר לנפנף את זה כי יש בעיות אחרות בחלקים אחרים של המדינה.
לצפיה ב-'ארנונה שונה פה מעיר לעיר'
ארנונה שונה פה מעיר לעיר
28/10/2018 | 20:01
2
35
אבל זה נכנס לשיקולים בקביעת שכר דירה.
לדוגמא, בעיירה ברייטון הארנונה פה מאוד מאוד גבוהה. אחוז אכן הולך לפלס שלג (ופה מפלסים הכל בצורה מאוד יעילה). אבל הרבה מהמיסים הולכים לחינוך. מערכת החינוך פה מעולה, ולכן אנשים עם משפחות רוצים לגור פה ומוכנים לשלם שכר דירה גבוה יותר בשביל לגור בסקול דיסטריקט. לכן יש ארנונה גבוהה, אבל מנגד יש שכר דירה גבוה.
 
אז רמת הארנונה לא ממש משנה. מה שכן משנה זה מה נשאר אחרי שמנכים את הארנונה משכר הדירה.
נגיד 2 בתים בשני אזורים שונים. 2 הבתים עולים אותו דבר.
בית 1, שכר הדירה הוא 1,000 דולר לחודש. הארנונה הוא 300 דולר לחודש.
בית 2, שכר הדירה הוא 1,200 דולר לחודש, הארנונה הוא 500 דולר לחודש.
 
לכאורה, הטענה שלך היא שבית 2 פחות משתלם כי הארנונה גבוהה יותר. אבל בסופו של דבר, 2 הנכסים מניבים את אותה הכנסה אחרי ארנונה.
לצפיה ב-'זו לא הטענה שלי'
זו לא הטענה שלי
28/10/2018 | 21:06
1
29
הטענה שלי היא שיש ברוצ'סטר עלויות תחזוקה בגלל האקלים, ושבעלי הבתים שם משלמים חלק ממנה בארנונה, שהיא יקרה יחסית לארה"ב.
 
כתבתי פה כבר בעבר- לכל שוק יש קייס, ויש סיבות למה התשואות (והמחירים) בו הן כמו שהן. אני לא חושב שהטענות שהוא העלה פה הן ניתוח שכדאי להסתמך עליו, והמלצתי לו לקחת תקופה ללמוד את התחום, ולהסתכל על הפרמטרים השונים בכמה שווקים.
לבטל שוק רק על בסיס זה שיורד שלג וקר בו, או רק על בסיס ארנונה גבוהה, זה כמו לשתות מרק עם מזלג.
לצפיה ב-'ברוב ארה"ב יש עלויות תחזוקה בגלל האקלים'
ברוב ארה"ב יש עלויות תחזוקה בגלל האקלים
28/10/2018 | 21:19
31
רוצ'סטר היא לא עיר חריגה במיוחד מבחינת מזג האוויר. הבעיה היא לא בהכרח רוצ'סטר, אלא כללית לאזור. במקום הראשון במדינה יש את ניו ג'רסי, במקום השני ניו יורק, במקום השלישי קונטיקט (לפי כתבה אחת. כתבה אחרת שמה את ניו יורק במקום ה-7). אחד הכתבות אמר שחינוך הוא גורם משמעותי. מדינות הדרום פחות לוקחות מיסים בשביל חינוך ומסתמכים על מקורות אחרים.
 
נכון, לכל שוק יש קייס. אני בטוח שבארה"ב יש המון שווקים הרבה יותר טובים מרוצ'סטר. אני אישית לא רואה את מזג האוויר כעול משמעותי יותר מאם הייתי משקיע במקום אחר.
לצפיה ב-'מיסוי נדלן באמריקה'
מיסוי נדלן באמריקה
27/10/2018 | 10:57
3
122
חברים נכבדים ,אבקש מכם עיצה ,
אבי תושב ישראל ,בעלים של 3 בתים בלאס וגאס מזה 4 שנים,
חושש ממס עיזבון ורוצה להעביר לנו הילדים ללא תמורה את הבתים.
הם רשומים בLLC על שם אבא ואמא, האם זה יחוייב במס?ואם כן - כמה?
תודה
לצפיה ב-'יש מס מתנות'
יש מס מתנות
27/10/2018 | 11:30
1
90
שנועד למנוע בדיוק את התרגיל הזה....
לצפיה ב-'תודה רבה'
תודה רבה
27/10/2018 | 19:07
46
לצפיה ב-'מס ירושה'
מס ירושה
( לעמוד שלי בתפוז )
28/10/2018 | 10:03
63
הי אייל
אני ממליץ לך לבצע בירור בפרטי מול רו"ח המתמחה בנושא.
 
 
לצפיה ב-'נתונים כלכליים לפי מדינות'
נתונים כלכליים לפי מדינות
28/10/2018 | 00:37
3
55
היי
לא מזמן נתקלתי בטבלה עם פירוט של נתונים כלכליים בחלוקה עפ מדינות. אני לא מצליח לאתר אותה שוב, מישהו מכיר ויכול להפנות אותי? אשמח לקישור
לצפיה ב-'מאגר נתונים כלכליים - חברתיים ארה"ב'
מאגר נתונים כלכליים - חברתיים ארה"ב
( לעמוד שלי בתפוז )
28/10/2018 | 10:01
2
80
הי
הנה מקור מאגר מידע רחב עם נתונים סוציו-אקונומיים בארה"ב 
להבנתי, הרבה מאתרים אחרים ברשת שואבים מידע ממקור זה.
 
 
מקוה שזה עוזר לך!
 
 
לצפיה ב-'תודה'
תודה
06/11/2018 | 20:24
1
8
לצפיה ב-'הצעת מחיר לתיקון - מישהו יכול להסביר ולחוות דעה על המחיר?'
הצעת מחיר לתיקון - מישהו יכול להסביר ולחוות דעה על המחיר?
25/10/2018 | 06:44
3
138
מדובר על בית בקליבלנד
לצפיה ב-'הנה מה שכתוב שם'
הנה מה שכתוב שם
25/10/2018 | 22:01
2
77
יש נזילה/נזילות מהגג.
המים כנראה התנקזו לגוף תאורה (שזה הגיוני, כי שם יש חור בתקרה) שנמצא בחלק האחורי של המטבח.
לא איתרנו את נתיב המים.
עלינו לגג ומצאנו כמה מוקדי חדירה אפשריים:
1. בחלק המשופע של הגג יש כמה רעפים רופפים
2. יריעת האיטום בחלק השטוח כבר לא אפקטיבית (אולי סדוקה)
3. פתח האיוורור של מערכת הביוב של הבית יוצא באזור הזה (הגיוני, כי יש שם את המטבח, ובטח לידו גם השירותים). חסר מכסה שאמור לשמור שלא ייכנסו אליו מים.
 
אנחנו מציעים:
להחליף את הרעפים הרופפים, להניח יריעת גומי חדשה מעל היריעה הבעייתית, ולהניח מכסה חדש על פתח האיוורור. זה יעלה 1,500$.
להחליף את גוף התאורה. זה יעלה 70$.
להדביר כנגד מזיקים מעופפים (לא ברור למה. יכול להיות שזה בגלל חשש לעובש, ויכול להיות שזה לא קשור בכלל לנזילה)- זה יעלה 220$
 
אתה שואל לגבי המחיר, והתשובה היא- זה תלוי.
מה השטח של הרעפים שמחליפים? מה השטח של יריעת הגומי שמחליפים?
מה הסיפור עם המעופפים? האם באמת מצדיק מדביר (יש מספר קינים בבית)?
המחיר להחלפה של גוף תאורה יכול להיות סביר. זה אומנם לוקח עשר דקות, אבל מישהו צריך לבוא במיוחד. מצד שני, אם זה גוף תאורה בסיסי, זה קצת מוגזם.
 
יש עוד 2 שאלות שתמיד צריך לשאול:
1. יורים כאן להרבה כיוונים, כנראה כי לא בטוחים מה המקור. האם מוצו כל הבדיקות? לפעמים עוד זוג עיניים, יכול לחסוך הרבה עבודה. אם מאתרים את המקור, לפעמים שפופרת חומר איטום של 5 דולר יכולה לעצור נזילה גדולה ומאד מתסכלת.
2. מה מצב שאר הגג? אם גם שאר הגג במצב לא טוב, אז צריך לשקול להחליף את כולו.
לצפיה ב-'"התשובה היא שבע". '
"התשובה היא שבע".
26/10/2018 | 02:01
1
61
זה קצת קשה לדעת אם זו תשובה נכונה - כי השואל לא אמר לנו מה הייתה השאלה...
מכיוון שהוא לא סיפר לנו מה הבעייה שמנסים לפתור - קשה להבין מהצעת המחיר אם הפיתרון הוא הגיוני.   
אתה משער שכל הסעיפים בהצעת המחיר שייכים לאותו קילקול בבית - והניחוש שלי הוא שמדובר בשניים או שלושה קילקולים שונים, שאינם קשורים בהכרח אחד לשני.
יש נזילה בגג שמנסים לתקן - זה ברור מרוח סעיף 1 בהצעה. 
איזו מין נזילה,
איזה נזק נגרם בתוך הבית כתוצאה מהנזילה והאם מתקנים אותו,
האם יש או אין עובש כתוצאה מהנזילה,
האם יש עץ רקוב בגג \ קירות... אני לא יודע.
 
יש גוף תאורה שהם החליטו שצריך להחליף - את זה מבינים מההצעה.
למה הם החליטו להחליף אותו (מה קרה לו) - לא יודע.
האם גוף התאורה קשור או לא קשור לנזילה - אין לי מושג.
 
כנ"ל לגבי הכובע של צינור האיוורור.   אין לי מושג איך זה קשור לנזילה - זה לא מתחבר לי בראש...
 
ולגבי הברחשים שהם החליטו שצריך להדביר - לא יודע אם הדיירים התלוננו או שחברת הניהול זיהתה את הבעיה. לא יודע אם הם באים מבחוץ או מבפנים. לא יודע איזה סוג ברחשים זה - FONGUS GNATS שלפעמים יש כשיש בבית עץ רטוב ורקוב או משהו אחר...  
 
בלי תמונות של הנזק והבעיות נורא קשה להבין אם מה שהציעו לבחור באמת נחוץ, אם זה בכלל בכיוון של תיקון הבעייה, ואם המחיר הגיוני.
לא ברור לי גם מי עושה את העבודה: בעלי מקצוע או "שיפוצניק" של חברת הניהול.
הם מזמינים חברת הדברה עם רשיון מדביר - או שההנדימן של חברת הניול ילך להום דיפו ויקנה מיכל של ספריי ב 8$ וירסס את הברחשים?
הם מזמינים חברת ROOFING - או עושים את זה לבד?
לצפיה ב-'ברור שהשאלה לא מספיק אינפורמטיבית'
ברור שהשאלה לא מספיק אינפורמטיבית
26/10/2018 | 10:15
43
חסר הרבה מידע.
 
כמו שכתבת- חסר תיאור (ותמחור) של הנזק בתוך הבית (או בחלק התחתון של שיפולי הגג). אני מתקשה מאד להאמין שהיו מגלים נזילה בנכס להשכרה בלי נזקים (ואני מהמר כאן שמדובר על נכס ברמה נמוכה. לא מהסוג שכשהדייר שומע טפטוף בעליית הגג הוא מתריע), ואני מניח שהיו מחייבים אותו עליהם.
מהניסיון שלי, נדיר שצריך להחליף גופי תאורה מסיבות שאינן מים (ולא על חשבון הדייר), ולכן אני מניח שהמים חדרו דרך גוף התאורה.
 
לגבי מכסים לפתחי האיוורור- אני משער שזה יותר בשביל תחזוקה מונעת, אבל גם יכול להיות שמי שהסתכל על הגג, חשש שהצינורות משוחררים בתוך הגג (כמובן שאם זה המצב, אז לשים עליהם מכסה, זה פתרון חלקי ובעייתי). בכל מקרה, זה הכסף הקטן.
 
לגבי המעופפים אנחנו מסכימים.
 
לגבי זה שהשאלה בעייתית, והיה עדיף שייתן תמונות, וכו'- לגמרי מסכים.
הניסיון שלי הוא שבד"כ במקום "לבזבז זמן" ולחפש נזילות באופן יסודי (עד לרמה של בנאדם ש"משקה" איזורים ספציפיים בגג עם צינור/דלי, ומישהו שדוחף את הראש מעבר לתקרה), אנשים נוטים לטייל על הגג ולראות מה קופץ להם לעין שלא בסדר.
אם הם לא מוצאים משהו כזה, אז הם הולכים לפתרון כוללני, שבהרבה מקרים הוא Overkill.
לצפיה ב-'נדל"ן במנהטן ב 30 אלף דולר'
נדל"ן במנהטן ב 30 אלף דולר
21/10/2018 | 16:59
8
180
נתקלתי לאחרונה בקמפיין שמציע שותפות בנדלן במנהטן החל מ 30 אלף דולר. זו נשמעת לי הצעה מאוד אטרקטיבית, למרות שאני מרגיש ממש סקפטי בנושא. בטח במנהטן לא ניתן לקנות בלטה בסכום הזה.

מה הסיכונים שצריך לבדוק לפני שבכלל מגיעים לפגישה?
לצפיה ב-'"בלטה" - זה אולי העיסקה?'
"בלטה" - זה אולי העיסקה?
21/10/2018 | 18:18
142
מדובר על "שותפות". כלומר יכול להיות שזה נכס ששוה 600 אלף דולר, ואתה בתור שותף מחזיק ב-5% מהנכס.
צריך לבדוק מה כולל העיסקה, מה כמות ההשפעה שיש לך כמשקיע על העיסקה, מה התנאים אם יש צורך בעוד כסף (נגיד הם אומרים שצריך לשים עוד 30 אלף דולר או שהלך העיסקה) וכו'.
 
אם זה נשמע אטקרטיבי ויותר מידי טוב להיות אמיתי, סביר להניח שמדובר ברמאות במקרה הרע, או הצגת תמונה בצבע ורוד מידי במקרה הטוב. סכומים כאלה במנהטן, מישהו פה רוצה לגזור קופון, ויש לי הרגשה שזה לא המשקיע הקטן ששם רק 30 אלף דולר.
לצפיה ב-'זה לא נדל"ן - זו "שותפות"'
זה לא נדל"ן - זו "שותפות"
21/10/2018 | 18:26
107
מה שאתה צריך לבדוק זה מה בת'כלס אתה מקבל עבור הכסף שתיתן להם.
האם הנדל"ן יהיה רשום על שימך ברשם המקרקעין?   הניחוש שלי - לא.
מן הסתם לוקחים את הכסף של עשרות או מאות אנשים כמוך כדי לקנות או לבנות נכס אחד.
הנכס יהיה רשום על שם חברה - שאתה אחד המשקיעים בה.

אז מה שאתה קונה זה לא נכס נדל"ן - אתה בעצם קונה "מנייה" בחברה.
אז השאלה היא מה הזכויות שלך כמשקיע בחברה הזו.  האם החברה הזו כפופה לחוק ניירות ערך ולרגולצייה של הרשויות?  האם היא מחוייבת לתת למשקיעים בה דו"חות מבוקרים על ידי גוף חיצוני?  
לצפיה ב-'זו ההשקעה של מנרב והגשמה?'
זו ההשקעה של מנרב והגשמה?
21/10/2018 | 18:26
5
129
30,000$ באמת קונים שם רק כמה בלטות. על פניו, מדובר פה על בנייה חדשה בשוק רווי, ועם מינוף גבוה. השקעה מסוכנת!
 
יש תשקיף במאי"ה.
כדאי לקרוא אותו לפני שאתה מגיע לפגישה (אל תיקח את מה שכתוב בו כאמת. זה מה שהמשווק טוען. רשות ניירות ערך לא בדקה את כל הנתונים).
 
אתה יכול גם לחפש כאן (תיבת חיפוש בצד שמאל למעלה) שרשורים והודעות על הגשמה.
 
כנראה שמנרב והגשמה הגיעו למסקנה שהם לא יצליחו לגייס את הכסף ממעט אנשים עשירים, והחליטו לשווק להרבה משקיעים קטנים (שמן הסתם פחות מבינים מה הם עושים)
לצפיה ב-'לא שלא יצליחו, בטח שיצליחו לגייס את הכסף מעשירים'
לא שלא יצליחו, בטח שיצליחו לגייס את הכסף מעשירים
21/10/2018 | 20:07
4
97
פשוט הפראייר התורן עם 30K דולר לא יעלה בדעתו לעשות DD (אם הוא יודע מה זה בכלל), לא מבין דבר וחצי דבר בסיכונים יזמיים במנהטן וגם יתן שיגרזנו אותו בעמלות דמי תיווך וכו' וכי מציגים לו תמונה ורודה (שרק נראית ורודה לפראייר, כל משקיע מקומי יבין שאלו תשואות עלובות).
אגב מי אתה חושב שמממן את הוצאות ההנפקה והתשקיף?
 
לצפיה ב-'מי מממן את ההנפקה?'
מי מממן את ההנפקה?
21/10/2018 | 21:29
3
84
מי שמממן כל הנפקה בשורה התחתונה- מי שקונה את המניות.
לדעתי זה יותר בריא ממצב שבו אין תשקיף, שאז מסתמכים בעיקר על נפנופי ידיים של אנשי מכירות, וכל משקיע משלם בהתאם ליכולת ההתמקחות שלו מול מארגן הקבוצה.
 
אני הייתי יותר מוטרד מהשווי (המשקיעים בתכל'ס קונים קרקע עם היתרים. אם הריבית תמשיך לעלות, הולך להיות לא קל לשווק את הדירות בעוד שנתיים), וזמן הביצוע (אני יודע שהיו להם עיכובים בשנה שעברה בפרויקטים בברוקלין).
לצפיה ב-'זו לא התמונה המלאה'
זו לא התמונה המלאה
22/10/2018 | 01:03
2
110
נכון, מי שקונה את המניות מממן את ההנפקה תמיד, רק שבמקרה הזה עלויות ההנפקה גבוהות מאד ביחס לכמה כסף מגייסים ועל זה עוד תוסיף עמלות שהולכות ישר לכיס של המתווך/יזם.
תראה בעצמך:
 
מגייסים 16.34M דולר, מתוך זה 1.07M$ עלויות הנפקה ועמלות להגשמה וכו' כלומר כבר גרזנו אותך ב6.5% לפני שראית אגורה.
 
על זה גם גובים דמי הצלחה של 15% עם צפי IRR של 11.9% שזה בערך מה שהם משלמים על מזנין לפרוייקט כזה, זו תשואה עלובה מאד וגם היא לפי התחזית של מי שמגייס, והאינטרס שלו שהתחזית תהיה אופטימית כמה שיותר כמובן.
אה כן, והפרוייקט הוא ב~83% הון זר, כלומר 17% הון עצמי.
ביחס מינוף מטורף שכזה להרוויח IRR של ~12% זה בדיחה, זה עסקה בסיכון סופר דופר גבוה.
 
תוסיף לזה ריבית בעלייה שעוד תעלה הרבה ב4 שנים ושוק לא קל בכלל במנהטן בימים האלה.
 
לצפיה ב-'שיחקת אותה. בזכותך פתחתי את התשקיף'
שיחקת אותה. בזכותך פתחתי את התשקיף
22/10/2018 | 15:43
1
200
קודם כל, צריך לזכור שהגשמה גירזנה עמלות בהיקפים גדולים גם כשלא היה תשקיף. ההבדל הוא שעכשיו הם חושפים אותן (ועוד נתונים שתכף ניכנס אליהם). עלות התשקיף עצמו היא בוודאי לא הסיפור כאן.
 
מדובר בהגשמה, אז יצאתי מנקודת הנחה שהמצגת לא מייצגת...
בגלל שהתעקשת להתעסק בעובדות (או יותר נכון מצגים. בכל זאת אלה נתונים שנמסרו ע"י הגשמה...), נאלצתי לעיין בתשקיף. מודה שלא קראתי את כולו.
אציין שלא מצאתי שם הערכה לגבי שווי הקרקע, ואני עדיין מעריך שמחיר המשולם על הקרקע לא משקף את השווי ההוגן.
 
 
לפי עמ' 2-3 בתשקיף, יש גם:
  1. דמי ייזום להגשמה של 763,000 שמשקיעי הגשמה משלמים
  2. עמלת רכישה ליזם של 1,277,000$, ועמלת פיתוח לחברה הקשורה ליזם של 3,492,000$ שחברת הנכס משלמת. למען הסר ספק, זה מעבר להחזר הוצאות למינרב, ומעבר לעלות העסקת מנהל פרויקט, ומעבר לחלק של מינרב והגשמה ברווחים. סה"כ 4,769,000$ שחצי מהם מגיעים ממשקיעי הגשמה. כלומר- 2,385,000$
אז משקיעי הגשמה משלמים להגשמה, מנרב, וחברה קשורה למנרב 4,222,000$ (לא כולל עלויות מנהל הפרויקט מטעם מנרב). יותר מרבע ממה שהשקיעו. שים את זה בצד.
 
בוא נעבור לחלק החשוב- סעיף 7.1.3 (עמ' 120 והלאה):
נותנים כל מיני נתוני תשואה שמחושבים באופן מעוות (בכל זאת, הגשמה...), אבל יותר חשוב- שלא כוללים השקעות שלא הסתיימו.
מפרטים שם קצת לגבי השקעות של הסתיימו (הרבה זמן חיכינו לזה):
  1. הגשמה הייתה מעורבת במעל 300 השקעות (למה לא נותנים מספר מדויק? תיכף נגיע לזה). אנחנו נניח שזה 300 עגול.
  2. 135 השקעות הושלמו. זה מספר מדויק. כלומר, סדר גודל של 165 השקעות טרם הושלמו.
  3. עכשיו יש ניסוח מעט לא ברור. "שיעור ההשקעות (מתוך כלל ההשקעות) שטרם הסתיימו ובעיכוב של מעל שישה חודשים" הוא 23%. העיכוב הממוצע בהשקעות כאלה הוא 19 חודשים. שים לב לניסוח המסורבל, ולזה שלא נותנים מספר מדויק, אלא "שיעור". הנה שיעור על "שיעור"- אם יש מספר מדויק, נותנים אותו, או שלפחות כותבים אותו ליד השיעור. במקרה הזה מדובר על מספר מוחלט של פרויקטים (כמו ה-135), אז למה לא כתבו את המספר המדויק פה? כנראה שהוא לא נעים...אני מעריך שהכוונה היא ל-23% מתוך ה-300.
כלומר, בערך 70 השקעות היו אמורות להסתיים כבר לפני יותר מחצי שנה, ועוד לא הסתיימו! העיכוב הממוצע הוא יותר משנה וחצי!!! זה יותר מחצי מההשקעות שכן הסתיימו!!!
בתחשיבי התשואה שלהם חלקן לא נכללות, וחלקן נכללות כאילו שהניבו תשואה 0 (כלומר- הניחו שאין הפסד). זה לא משהו שאפשר לתקן עם איזה פקטור. אין טעם להסתכל לא על התחזית שלהם, ולא על תשואות העבר שהם מפרסמים.
 
אולי (רק אולי) זה קשור לשורה הבאה בעמ' 2:
"במסגרת הליך בירור מנהלי שנפתח כנגד הגשמה, נדרשה הגשמה על ידי רשות ניירות ערך להעביר מסמכים לידי הרשות." 
 
יש עוד הרבה דברים מעניינים בתשקיף, אבל אין לי כוח, ואני גם לא רואה צורך להיכנס לזה.
לצפיה ב-'אני חושב שמה שהשואל המקורי שאל באמת נענה במצגת'
אני חושב שמה שהשואל המקורי שאל באמת נענה במצגת
23/10/2018 | 22:20
79
הכוונה למצגת הפרוייקט שAEONF קישר אליה בהודעתו.
לפי ההערכות שלהם במצגת, הקמת הפרוייקט תעלה 183 מליון דולר. מתוך זה עלויות הבנייה בלבד מוערכות ביותר מ 90 מליון דולר.
 
זה אומר שההשקעה של 30,000$ באמת קונה רק כמה "בלטות" בבניין הזה - כי 30,000$ מהווים בערך עשירית של אלפית האחוז מעלות הפרוייקט.
 
בנוסף, על כל דולר שהיזמים מגייסים מהמשקיע הקטן הם לוקחים "מינוף" (הלוואה) של כ 10$. והבנקים שנותנים את ההלוואות האלו תמיד יקבלו את הכסף שלהם חזרה ראשונים... 
 
אז עד כאן התשובה למה שהשואל שאל.
לעניין המצגת של הפרוייקט - היה מאוד מעניין לראות כמה דברים:
קודם כל - רשימת ה"אקסיטים" שבהם הגשמה "משוויצה" בעמוד 27 במצגת מראה 18 "אקסיטים".    מתוכם 16 קרו בשנים 2013-2015.
יש ברשימה רק שני אקסיטים משנת 2016, מתוכם רק אחד הוא בארה"ב.
אין ברשימה בכלל אקסיטים משנת 2017 או שנת 2018 - למרות שמדובר במסמך שנכתב אחרי ה 6 באוגוסט 2018  (התאריך של התשקיף שהמסמך הזה לכאורה מסכם).
וזה לא ש"נגמר להם המקום בדף" - יש בדף שני חורים גדולים שהם מילאו בתמונות מאימג' בנק, שבהם אפשר היה בשקט להכניס עוד עשר (10) דוגמאות לאקסיטים... 
מה שמעלה שאלות כמו:
האם היו אקסיטים בכלל בשנתיים האחרונות? אם לא - למה לא? 
אם כן - למה הם לא "משוויצים" בהצלחות היותר טריות?
 
מה שעוד מעניין - בדף מספר 10 מוצגים שלושה פרוייקטים "דומים" של היזם מנר"ב בארצות הברית. 
למה רק שלושה? כי, כמו שנראה בהמשך - זה כל מה שיש ליזם להראות...
וכשרואים את הפרוייקטים הללו מאוד בולט שיש בעייה  - אף אחד מהפרוייקטים ה"דומים" לא מתקרב בכלל להיות דומה לפרוייקט הזה.
שלושת הפרוייקטים האחרים של היזם הם של בניינים בני 5 עד 7 קומות, עם עד 21 יחידות דיור.
הפרוייקט המוצע כאן הוא בניין של 35 קומות שבו יהיו 100 יחידות דיור.
מדובר בסדר גודל אחר לגמרי של פרוייקט.
זה פרוייקט גדול פי 6 (בכל אספקט שהוא - גובה, מספר יחידות דיור, כספית, סיבוך הנדסי...) מכל אחד מהפרוייקטים האחרים שהיזם הזה ביצע בארה"ב.
 
בנוסף - מסתבר מהכתוב שבעצם כל ההיסטורייה של היזם באזור ניו יורק התחילה בערך שילשום... בסך הכל הוא מעורב כיזם בארבעה פרוייקטים בעיר ניו יורק - שמתוכם שלושה הם פרוייקטים בשלבי בנייה ואחד בשלבי תכנון (הפרוייקט הזה?).
יתרה מזו - שניים מהם נמצאים בקושי בשלב התחלת בנייה (יסתיימו רק אחרי שנת 2020) והשלישי (שהוא הכי קטן מכולם - 14 יחידות דיור) כנראה באמצע בנייה.
כלומר - היזם הזה עדיין לא סיים בהצלחה (בטרמינולוגייה שלהם - "עשה אקזיט") אפילו פרוייקט בניה אחד בניו יורק.   בלי בכלל לדבר על סדר הגודל של הפרוייקט הזה.
 
נראה לי שגם אם היו כותבים את האמת בצורה ברורה, לא היתה בעיה ל"הגשמה"  למצוא 500 מהמרים בישראל שירצו לשים את כספם ברולטה הזו.
 
אבל במקום ללכת לכיוון הזה, הגשמה בחרו לכתוב מצגת שמטשטשת את הגודל של ההימור שהמשקיע לוקח כאן - כנראה כדי לכוון גם לקהל של "תמימים" ששואלים שאלות כמו "מה הסיכונים שצריך לבדוק לפני שבכלל מגיעים לפגישה". 
 
 
 
לצפיה ב-'קנית נכס באוקלהומה סיטי'
קנית נכס באוקלהומה סיטי
21/10/2018 | 17:21
22
151
שלום לכולם
אשמח לדעת אם מישהוא עשה עסקאות עם icg גלובל של עדי גורל ?
ואיך הייתה ההתנהלות מול חברת הניהול 
תודה לעונים
לצפיה ב-'מצאתי בחיפוש'
מצאתי בחיפוש
21/10/2018 | 18:14
21
137
 
"בשעתו קניתי בית דרך חברת ICG של עדי גורל. בכנסים שהוא ארגן הופיע שחקן חיזוק :רואה חשבון חרדי- הזהרו ממנו. הגילוי הנאות על אפשרויות ההשקעה בארה"ב לא שלם ואמיתי: למשל לא סיפרו למשקיעים על מס הירושה הרצחני במקרה מוות שבאמצעותו גוזלת ממשלת ארה"ב חצי מהרכוש של המשקיע !!! בנוסף, לבית החדש שקניתי בפיניקס נוספו ברגע האחרון תוספות שלא הזמנתי ובגינן נדרשתי לתשלומים נוספים ומופקעים. תוספות אלו כללו וילונות , למשל, שנמכרו לי במחירים מופקעים. היזהרו ממלכודת הדבש הזו שנקראת עדי גורל ושותפיו הנפשעים. (ג'ים ארנסט בפיניקס אריזונה)"
 
עכשיו, יכול להיות שהם חברה טובה. רק שעם הנסיון שלי בקריאה בפורום על חברות ישראליות, צריך לשים לב היטב מה קונים, מה התנאים, ולבדוק את כל המספרים והנתונים בצורה עצמאית
 
לצפיה ב-'תודה'
תודה
21/10/2018 | 18:25
20
87
לאור הניסון של אלה העוסקים בנדלן בארהב ומחזיקים נכסים כמו סינגל הום
מה התשואה הממוצעות לעשור10 או יותר אם למשהוא יש נכסים בטווח זמן הזה.
כמובן אחרי כל ההוצאות .
תודה
לצפיה ב-'אין לזה כלל'
אין לזה כלל
21/10/2018 | 18:38
9
102
תחשוב על המקבילה הישראלית- מה התשואה על דירה בארץ על פני עשור?
תלוי איזו דירה (סינגל פאמילי יכול להיות 90 מ"ר, ויכול להיות 200 מ"ר), איפה (יכול להיות באזור שמתדרדר, ויכול להיות באזור שמשתפר), איזה עשור (אם קנית ב-2006 או ב-2009 יש הבדל גדול) וכו'.
 
כתבתי על עדי גורל בפורום. אתה יכול לחפש בתיבת החיפוש בצד שמאל למעלה
לצפיה ב-'קניית בית ב2019'
קניית בית ב2019
21/10/2018 | 19:35
8
128
שלום
רק לחדד את השאלה 
ברמה העקרונית
נכס של 190 אלף דולר
3 חדרי שניה
2 אמבטיה
וגראז
איזור של צווארון לבן
הגירה חיובית( איזורים של חגורת השמש)
איזור של משפחות 
בית או חדש , או מספר שנים מועט
מה צריכה להיות התשואה לטווח ארוך של מינינום עשור
בהנחה שלא דפקו אתי במחיר ובדקתי בצורה יסודית בזילו...
ההתלבטות היא האם לשם את הכסף במדד. ה. Sp שנותן תשואה ממוצעת של 7 אחוז
או לקנות מספר בתים או לעשות עסקאות השבחה 
סכום פנוי להשקעה של כ מליון דולר
כמובן את עסקאות הנדלן לקחת מינוף 
תודה 
 
 
לצפיה ב-'זה מחדד קצת. אבל ממש לא מספיק '
זה מחדד קצת. אבל ממש לא מספיק
21/10/2018 | 19:44
90
יכול להיות הבדלים בין 2 ערים באותו מחוז.
יכול להיות עיירה מתפתחת עם הרבה הגירה וחברת ענק שבמקרה בונה שם מפעל/משרדים, או יכול להיות עיירה מנומנמת ששום דבר לא זז.
 
אני מסתכל על האזור שלי. 190 אלף יכול לקנות בית בעיירה מעולה או בית באזור מלא סטודנטים, או בית באמצע שומקום אבל עם חלקת אדמה בגודל 10 דונם.
לצפיה ב-'לא תגיע ל7%, תשואות כאלה יש בגטו'
לא תגיע ל7%, תשואות כאלה יש בגטו
21/10/2018 | 20:11
5
87
לצפיה ב-'לא בהכרח. אפשר בהחלט למצוא מחוץ לגטו'
לא בהכרח. אפשר בהחלט למצוא מחוץ לגטו
21/10/2018 | 21:59
4
80
זה גם תלוי איך מחשבים תשואה ואיזה נתונים מכניסים. אבל בהחלט אפשר להגיע לתשואה נטו קרוב ל-7% אם מוצאים את הנכס הנכון.
לצפיה ב-'יש דרך 1 בלבד לחשב תשואה'
יש דרך 1 בלבד לחשב תשואה
22/10/2018 | 00:37
3
93
זה שמשווקים ובעלי דיסוננס קוגנטיבי מחשבים בדרכים אחרות זה משהו אחר.
אולי אתה יכול להגיע ל7% תשואה, משקיע מהארץ שמשקיע בארה"ב בחיים לא יגיע ל7% (אולי בגטו).
 
לצפיה ב-'הנוסחה היא'
הנוסחה היא
22/10/2018 | 02:30
2
87
Capitalization Rate = Net Operating Income / Current Market Value
 
NOI כמובן זה הכנסות פחות הוצאות.
 
הוצאות קבועות, זה קל. אפשר לדעת כמה יעלה מיסים/ביטוח/הנהלה וכו'.
הוצאות משתנות זה כבר משהו שיכול קצת לבלבל בחלק מהדיונים. מהנוסחה שידועה לי, לא מחשיבים CAPEX וחסכון תיקונים, אבל כן מחשיבים VACANCY.
 
עכשיו אם לא מחשיבים תיקונים, הרי שכשמציגים למשקיע, אפשר להראות נתונים מרשימים. אבל כשמגיעים תיקונים, אם המשקיע לא שם כסף בצד לפני הרווח שלו, הרי שפתאום הוא מקבל שוק מהתשואה האמיתית.
 
עכשיו, אמרת שרק בגטו יש תשואות של 7%? אז הנה סיפור:
בקיץ היה מפגש של הבית ספר לפגוש את המורים החדשים. דיברתי עם אחד ההורים והוא אמר שאישתו לא יכלה להגיע כי היא מראה בית (היא סוכנת, הוא עו"ד שמתמחה בנדל"ן). אז שאלתי קצת על הבית, והוא אמר שלי שמדובר בדו-משפחתי באזור שלנו. אז למחרת ראינו את הבית, בצהריים הגשנו הצעה, שבוע שעבר חתמנו את העיסקה.
אז הנה הנתונים של הבית.
קודם כל מבחינת מיקום, זה בעיירת פרברים עם דירוג בתי ספר של 9-10. כלומר אחד האזורים היותר טובים באזור. הבית גם ממקום ברחוב שלי, אז אני יכול להעיד שמדובר באזור טוב.
הבית עלה 275 אלף.
שכירות - בית/דירה מקבילה באזור הולך ב-1,600-2,000 דולר. אני רציתי להיות שמרן בחישובים שלי, אז שמתי 1,500 ליחידה. בית דו משפחתי זה 3 אלף לחודש או 36 אלף לשנה. כלומר תשואה ברוטו זה 13.09 אחוז.
כמובן שמדובר בעיירה טובה, אז מיסים הם גבוהים - 10,452 לשנה. ביטוח עולה 1,280 לשנה. אם נכניס 5% לVACANCY, זה 1,800 דולר לשנה.
 
כלומר, הכנסות זה 36 אלף, הוצאות זה 13,523, הכנסה נטו זה $22,467.49.
$22,467.49 לחלק ל-275 אלף זה 8.17% תשואה נטו.
 
כמובן שאפשר לטעון שלא הכנסתי דמי ניהול ומציאת דיירים. במקרה שלנו, מדובר על מיקום מעולה באזור הקהילה היהודית. כלומר יש לנו מספיק משפחות דתיות שרוצות לגור 10 דקות הליכה מהבית כנסת, בתוך העירוב ולא רחוק ממשפחות יהודיות אחרות. אבל כמובן שזה מקרה ייחודי. אז אם נכניס דמי ניהול ועמלת מציאת שוכר, נגיע לתשואה של 6.32. אבל בקלות אני גם יכול לטעון ששכר דירה נורמלי באזור זה 1,800 דולר, דבר שיקפיץ בחזרה את התשואה מעל 8.
 
יש לי עוד דוגמאות לבתים כאלה. החישוב בבתים ההם כוללים דמי ניהול (כי למרות שאני מקומי, אני מעדיף לתת למקצוענית לנהל לנו את הנכסים ולמצוא דיירים), ועדיין מדובר על אזור 7% נטו. הבתים האלו אמנם בעיר רוצ'סטר עצמה, אבל באזורים הטובים של העיר.
לצפיה ב-'בילבלת פה מושגים'
בילבלת פה מושגים
22/10/2018 | 12:32
1
59
NOI זה לא תשואה, זה רווח תפעולי.
IRR זו תשואה.
בIRR מתחשבים בכל ההוצאות הצפויות לנכס, כולל CAPEX וMAINTENANCE.
 
ונתת דוגמא לא רעה, הגעת ל6.32% (וזה כבר פחות מ7%) לפני CAPEX וכו' וזה גם למשקיע מקומי, אני מבטיח לך שמשקיע מרוחק יגיע לתוצאות פחות טובות.
אה וגם שכחת CLOSING COSTS לנכס.
 
 
לצפיה ב-'לא כתבתי שNOI זה תשואה'
לא כתבתי שNOI זה תשואה
22/10/2018 | 16:49
47
אלא שזה חלק מחישוב התשואה.
 
IRR זאת נוסחה קצת יותר מורכבת מCAP RATE, כי זה לוקח בחשבון יותר נתונים כמו מימון, עליה בהכנסה ועליה בערך הנכס. פה לרוב משתמשים בCAP RATE ולא IRR.
 
הגעתי ל-6.32 בגלל נתונים מאוד ספציפיים. החלטנו לשים שכר דירה של 1,500 כדי למשוך משפחות יהודיות שאנחנו מכירים באזור שמשלמים משהו כזה על דירה (הנכס שלנו זה שידרוג, אבל ניתן באותו מחיר). אם היינו שמים את השכר דירה למשהו יותר מתאים לנכס (1,800 לחודש), אבל משתמשים בסוכנת למצוא דיירים (אז חצי חודש שכר דירה כעמלה) ומוסיפים דמי ניהול (10% לחודש), ומכניסים את הנתונים לסגירת הנכס הרבה שיפוצים/שידרוגים (נגיד 25 אלף ביחד, אז קנייה ב-300 אלף), היינו מגיעים לCAP RATE של 7.73%.
 
 
 
 
 
 
לצפיה ב-'המחיר הזה קצת גבוהה, הבעיה באוקלהומה היא שאין עליית מחיר לנכ'
המחיר הזה קצת גבוהה, הבעיה באוקלהומה היא שאין עליית מחיר לנכ
30/10/2018 | 02:51
21
החסרון הכי גדול הוא שאין כמעט אפרישיאיישן...
 
190 אלף לשלושה חדרים זה המון, יש נכסים מקבלנים של 4 חדרים באיזורים טובים סביב ה 150-160.
 
הבעיה איתם שאין אפשרות להתמקח על המחיר אל מול הקבלן, בגלל שהם גוזרים 6% אחוז מהעיסקה.
תקח בחשבון שעד שתראה כסף יקח חודשים שלושה... חודש עד שימצאו דייר, הם לא ממהרים יותר מידי, חודש ראשון תשלום על מציאת דייר ...
 
אני משקיע אצלהם די הרבה זמן, אני כבר לא ממשיך עם אוקלהומה, אני חושב שיש אזורים טובים יותר עם תשואה טובה יותר.
 
לצפיה ב-'שבע. ברור. לא?'
שבע. ברור. לא?
21/10/2018 | 19:39
9
71
סביר שהמספר יהיה בין מינוס 100 לפלוס 100.
יש כל כך הרבה משתנים שונים, אי אפשר ברצינות לענות על השאלה הזאת.
 
לצפיה ב-'למה אי אפשר לענות'
למה אי אפשר לענות
21/10/2018 | 20:49
8
65
אני מסכים שברמה העקרון זה קשור לנכס הצפציפי שאתה קונה.. אבל 
שאתה מסתכל וניקח את הדוגמה של האיזור שלך. למה לך בתור משקיע שמחפש מה לעשות עם כספו , לקנות נכס בתשואה של 3-5 אחוז בשנה לטווח של 10 שנים , שיש לך חלופה סבירה לקונות נניח את מדד s&p שנותן כ 7 אחוז ממוצע...
אתה רוצה להגיד לי שאתה מסתפק ב כ3 אחוז לשנה בבית להשקעה שקנית באיזור שלך ?
לצפיה ב-'לפי מה שאני מבין '
לפי מה שאני מבין
21/10/2018 | 20:55
2
60
שאי אפשר לעשות כ 7 אחוז ממוצע לשנה בקנית נכנס שנבדק בצורה יסודית כולל קנייה במחיר שוק ...אז מה משקיעים מחפשים השקעות ככלל בארה"ב
לצפיה ב-'בטח שאפשר לעשות תשואה כזאת'
בטח שאפשר לעשות תשואה כזאת
21/10/2018 | 21:10
54
רק שצריך לעשות המון מחקר/עבודה וקצת מזל כדי למצוא נכס כזה. צריך לדעת במה זה כרוך, מה הסיכונים ואיזה צעדים לעשות כדי להגיע לתשואה כזאת.
לצפיה ב-'אפשר גם להגיע ל10% ולא בגטו'
אפשר גם להגיע ל10% ולא בגטו
22/10/2018 | 02:34
58
יש פה בתגובות המון פסקנות לא מובנת, עם דיסוננס קוגניטיבי,  שמצד אחד קובעת שכל שכונה ועיר ובית שונים (מסכים), ומצד שני בכל ארה"ב אין תשואה של 7%, ואם כן זה במקרה או בגטו.
יש תשואה ממוצעת של שוק/שכונה לאורך זמן. אתה צריך לבדוק האם אתה מספיק מקצועי כדי להגיע לממוצע הזה. 
אני לא חושב שזה שונה מניתוחים סטטיסטיים של תשואה ממוצעת בתא ובבית שאן (נדמה לי 2% ו- 6% ).
 
אני משקיע בשכונה כזו בקליבלנד,
תשואה של עשרה אחוז היא כנראה לא כזו אטרקטיבית לאמריקאים מהמעמד הבינוני  ולכל הם לא נוהרים לשם מורידים אותה. מה שטוב לנו...
 
 
לצפיה ב-'אני גר/משקיע ברוצ'סטר ניו יורק'
אני גר/משקיע ברוצ'סטר ניו יורק
21/10/2018 | 21:08
3
103
השוק המקומי פה שונה לגמרי מהשוק בעיר ניו יורק, למרות שמדובר על אותו סטייט.
השוק המקומי פה שונה מנגיד בסירקרוז, למרות שמדובר על עיר במרחק 150 ק"מ ממני.
 
המשקיעים פה בפורום מתמקדים באזורים שונים לגמרי בארה"ב. אי אפשר לדבר על תשואה, סיכונים, תכנון פיננסי וכו' מבלי להתמקד על אזור מסוים, סוג נכס מסוים, שכונה מסוימת, תקציב מסוים וכו'.
 
נכון, כשמסתכלים רק על הכנסה משכר דירה, מדובר על 4-5% תשואה נטו. אבל בכל שלב אני יכול למכור את הנכסים ולהנות מהעליית ערך, משהו שמוסיף להשקעה. כמו כן, מדובר על משהו תחת שליטה שלי. אם אני עושה צעדים טובים, אני יכול לשמור על ההשקעה. אם אני עושה צעדים גרועים, אני יכול לפגוע בהשקעה. לזרוק את הכסף במדד זה או אחר, זה לתת את השליטה לשוק ולקוות שנכנסים/יוצאים בתזמון טוב.
 
עוד נקודה לזכות נדל"ן - אפשרות מינוף (יותר למקומיים ולא זרים). אם אני לוקח את כל ההשקעות שלי ושם במדדים, זה יתן לי תשואה נחמדה. אבל אם אני לוקח את הכסף של הבנק, פתאום תיק הנכסים פי 10 יותר גדול. בנק לא יתן הלוואה לקרנות מניות. בנק כן יתן משכנתא לקנות נכס.
לצפיה ב-'תודה'
תודה
21/10/2018 | 21:53
2
51
דרך אגב, את עניין המינוף  למשקיעים זרים ניתן לפחות בישראל בעזרת פוליסת חיסכון
אתה יכול לקבל מלאלטשולר שחם הלוואה או מינוף בפרים מינוס חצי אחוז (הפרים הוא 1.6) כלומר 1.1 אחוז
עד 60 אחוז מהפוליסה 
לומר על מליון שח תקבל עוד כ 600 אלף שח
 
לצפיה ב-'אבל זה מינוף שאתה יכול לקבל לשני האפיקים'
אבל זה מינוף שאתה יכול לקבל לשני האפיקים
21/10/2018 | 22:12
1
58
נניח שיש לך מיליון שקל בפוליסה כזו ומיליון שקל פנויים להשקעה.
אתה יכול לקחת את המינוף על הפוליסה, ולהשקיע 1.6 מיליון.
אתה יכול להשקיע אותם בספיידרים, ואתה יכול להשקיע אותם בנדל"ן.
 
זה בנפרד מהמינוף שאתה יכול לקבל כמשכנתא.
אתה יכול לקחת את ה-1.6 מיליון שקל האלה, ולקנות איתם נכסים ששווים 6.4 מיליון (עם משכנתא של 4.8 מיליון).
 
אני חס וחלילה לא ממליץ על זה. זה רק להמחשה
לצפיה ב-''
22/10/2018 | 00:39
13
לצפיה ב-'אתה מפשט את זה יותר מדי'
אתה מפשט את זה יותר מדי
21/10/2018 | 22:02
73
יש תשואה שוטפת ויש תשואה מעליית ערך. יש מינוף, ויש מגן מס. יש נזילות, ויש שליטה.
התייחסו כאן לתשואה השוטפת.
מי שקונה היום ספיידרים (S&P500) מקבל תשואה שוטפת (דיבידנד בשנה האחרונה) של פחות מ-2 אחוז על ההשקעה שלו. אגב, 7% על פני עשור זה בעשורים יחסית גרועים של ה-S&P500.
 
השאלה היא כמה התשואות של כל אפיק יגדלו בעשור הקרוב (וזאת שאלה גדולה. אולי הן אפילו יקטנו. כמובן שזה ישפיע על הערך של ההשקעה), מה אפשרויות המימון שלך, מה יכולות התפעול שלך, וכו' וכו'.
 
לדעתי ברירת המחדל צריכה להיות תעודות סל, ורק אם יש לך סיבה טובה לקנות דווקא נדל"ן (אתה מבין בזה, זיהית הזדמנות מיוחדת, יש לך יכולת תפעול גבוהה, יכולת למנף בתנאים טובים, וכו'), אז זה שווה.
 
לגבי "חגורת השמש"- זה שטח עצום.
אם תקנה באזור שיילך ויתחזק, תיקח הרבה מינוף, ותהיה אינפלציה גבוהה, תוכל לעשות ערימות של כסף. אם תקנה באזור שייחלש, תוכל להפסיד הרבה כסף.
לצפיה ב-'האם ההצעה שקיבלתי היא ריאלית?'
האם ההצעה שקיבלתי היא ריאלית?
22/10/2018 | 09:36
2
162
הי אשמח להתייעץ, הציעו לי באחת מסוכנויות הנדל"ן עסקת FLIP לרכישת בית בפיטסבורג עם תשואה של 30% ומעלה.
הגעתי לסוכונות הזו דרך פרסומת בפייסבוק ואני לא יודע איך לבדוק את מדובר בדיבורים באוויר או שיש דרך לבדוק ולוודא שהעסקה שווה את זה. תודה
לצפיה ב-'זאת הצעה לא ריאלית.'
זאת הצעה לא ריאלית.
22/10/2018 | 10:05
92
לצפיה ב-'סיפורי סבתא'
סיפורי סבתא
22/10/2018 | 12:47
70
לצפיה ב-'דיון: מכשירי חשמל'
דיון: מכשירי חשמל
13/10/2018 | 23:38
8
127
כשנכנסנו לעולם של נדל"ן, זה גם חשף אותנו לעולם של מכשירי חשמל. כל כמה חודשים אני מוצא את עצמי חורש את האינטרנט בנסיון למצוא את המכשירים הכי משתלמים (כלומר מחיר זול ואמינות גבוהה).
אז הנה סקר קטן:
1. האם אתם מציעים מכשירי חשמל בנכסים שלכם? אם כן, איזה מכשירים.
2. כשיש תקלה רצינית במכשיר חשמל, האם תעדיפו לנסות לתקן בכל מחיר, או להרים ידיים ולקנות חדש?
3. אם כבר קונים, האם קונים חדש או משומש?
4. איזה רשת אתם מעדיפים לקנות?
5. כן/לא לאחריות מורחבת?
6. התקנה לבד, עם טכנאי מקומי או דרך החנות?
7. איזה מקורות אתם משתמשים למצוא מידע/ביקורות על המכשירים?

לצפיה ב-'הנה התשובות שלי'
הנה התשובות שלי
13/10/2018 | 23:48
106
1. לכל הנכסים שלנו יש מכשירי חשמל. לרובם יש את הבסיס (מקרר, תנור, מכונת כביסה, מייבש), לחלקם יש תוספות (מדיח כלים, מיקרוגל).
2.תלוי בגיל של המכשיר. יש מכשירים כל כך ישנים, שלמצוא חלקי חילוף יעלה כמה מאות דולרים וזה לא יבטיח שיחזיק מעמד הרבה שנים. לפעמים שווה להחליף ולהיות עם ראש שקט כמה שנים.
3. חדש. היה פעם אחת שקנינו משומש וזה היה נפלא וזול, עד שמת אחרי כמה שנים בודדות. כן, לטווח הקצר זה עובד, אבל כשלא רוצים להתעסק עם תיקונים, זה יקר לטווח הארוך
4. אז קנינו בסירס, והם פישלו עם ההתקנה. לרוב קונים בהום דיפו או בסט ביי
5. כשהתחלנו היינו קונים אחריות. אבל הגענו למסקנה שזה לא משתלם. לרוב ב-5 שנים הראשונות ממילא אין הרבה תקלות, ואם יש(שלא מכוסה על ידי היצרן) זה לא משהו שבהכרח יקר לתקן.
6. יש לנו הנדימן שעובד איתנו בכל מקרה בצורה מלאה. אם הוא פנוי, אז הוא לרוב יתקין את מכשירי החשמל. אבל יצא מקרים שהוא היה עסוק בפרויקטים אחרים, אז העדפנו לשלם להתקנה של החנות מאשר להסיח אותו או לשלם לטכנאי אחר
7. יש לנו מנוי לקונסיומר ריפורטס. אני גם קורא ביקורות באתרים של החברות השונות (הום דיפו, בסט ביי, לפעמים אמזון ומקורות אחרים).
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
13/10/2018 | 23:54
76
כל הנכסים שלי מושכרים עם כל מכשירי החשמל במטבח, הזולים מושכרים בלי מכונת כביסה/מייבש (השוכרים מביאים שלהם או פשוט הולכים לlaundromat השכונתי).
 
בנכסים היותר זולים שלי - אני בדרך כלל שם מכשירים יד שניה, עולה יותר זול לקנות אחד "חדש" כשהקודם מתקלקל מלהתעסק בתיקון. בנכס שלי בקליפורניה יש לי מכשירי חשמל שקניתי חדשים, החלפתי רק את המדיח בינתיים - גם אותו החלפתי בחדש דנדש מהדגמים היותר יקרים (כי לא מצאו חלפים לזה שהתקלקל ולהזמין מהיצרן עלה כמעט כמו לקנות חדש). הנכס שלי בקליפורניה הוא באזור יוקרתי ומצופה ש"יראה" יוקרתי גם אם מי שגר בו בעצם שוכר (הרוב באזור הזה בעלי הנכסים שהם גרים בהם).
 
לגבי אחריות מורחבת - ניסיתי את זה, ולא בטוח שזה משתלם. הם אלה שהחליפו לי את המדיח היקר בקליפורניה (כך שבקליפורניה זה דווקא השתלם), אבל כשמדובר במכשירים זולים עלות הקריאה של 60-70 דולר לכל אירוע + כמה מאות בשנה עושים את זה יותר יקר מפשוט להחליף בעצמי כל פעם שמתקלקל.
 
חדשים מתקין עם טכנאי (אחרת אין אחריות), משומשים מתקין הhandyman של מנהלת הנכסים.
לצפיה ב-'מחודש'
מחודש
14/10/2018 | 08:12
4
71
  1.  מספקים רק תנורים (תנורי גז חשמליים). מאיזו שהיא סיבה בניו ג'רזי אין חובה לספק מקררים כמו בניו יורק. יש גם חדר כביסה עם מכונות ומייבשים מסחריים. 
  2. להחליף, אבל זה קרה לי פעמיים מתוך 21 תנורים בחמש שנים. אני מכיר מישהו שקנה באותו מקום עשרות תנורים ומקררים ב-10 שנים האחרונות, והסטטיסטיקה שלו דומה.
  3. מחודש. אני משלם בין מאה חמישים למאתיים דולר ליחידה (225 אם זה סטיינלס).
  4. חנות שמחדשת ברמה גבוהה יחסית בפטרסון. זה משהו כמו חצי שעה נסיעה מניוארק, אבל באותו מחיר בניוארק מקבלים תנורים הרבה פחות טובים. בחמש שנים הייתי צריך להחליף שני תנורים מתוך 21. קניתי שם גם 2 מקררים במחירים דומים, ואני מכיר עוד אנשים שבאים מרחוק כדי לקנות שם. יש להם כמות, מגוון, והם נראים טוב.
  5. מן הסתם לא.
  6. יש לי אב בית שעושה הכל כחלק מהתפקיד שלו (כולל לנסוע להביא אם צריך). כשקניתי כמות (8 תנורים) לקחתי הובלה והתקנה.
  7. לא רלוונטי
אם אתה יודע שאתה קונה כל כמה חודשים, אולי עדיף שתקנה כשזול (או הנחת כמות), ותאחסן באיזה גראז'.
לצפיה ב-'עשיתי את זה פעם'
עשיתי את זה פעם
14/10/2018 | 17:27
3
66
קניתי ביום שישי השחור סט של מכשירי חשמל, וזה ישב אצלי בבית כמה חודשים עד שהיה מוכן לבית.
אנחנו מחר סוגרים על בית 2 יחידות שהיה שייך לזקנה שנפטרה והיורשים החליטו למכור. הרבה מהמכשירי חשמל שם די ישנים ומגעילים. מכיוון שמדובר באזור די יקר, השוכרים מצפים לסט שלם של מכשירי חשמל. אבל מכיוון שרק מצאנו את הבית לפני כמה שבועות, לא ממש ציפינו שנצטרך 2 סטים של מכשירי חשמל. 
 
מידי פעם חושבים שאולי שווה לקנות משהו כמו 5 יחידות של כל מוצר, ואז אם יש צורך אפשר בקלות להחליף. הבעיה היא שאי אפשר באמת לצפות מה צריך, מתי וכו'. יצא לנו להחליף יותר מכונות כביסה/מייבשים ופחות תנורים. אבל יכול להיות ששנה הבאה הכל יהיה שונה לגמרי. יכול גם להיות שנקנה דגם מסוים ואז יתגלה שיש בו תקלות ואז נתקענו עם כמה יחידות.
 
אגב, אין ממש חובה לספק מכשירי חשמל. אבל באזורים מסוימים זה די מצופה (או שלא יבואו דיירים), ובאזורים מסוימים גם עדיף סטיינלס סטייל.
 
לצפיה ב-'הפתעת אותי פה, אבל נראה שהצדק איתך'
הפתעת אותי פה, אבל נראה שהצדק איתך
14/10/2018 | 20:31
2
56
אני זוכר שבזמנו הייתי צריך תנורים בשביל Certificate of Occupancy.
יכול להיות שאצלנו זה Ordinance מקומי.
כל פעם שמגיע אלינו דייר מניו יורק הוא מופתע שאנחנו לא מספקים מקרר, והמנג'ר שלי היה בטוח שזו חובה שם.
 
ממה שאני מכיר, תנורים באמת מתקלקלים פחות ממקררים ומכונות כביסה.
לגבי מדיחים, אני פחות מכיר.
מן הסתם זה גם מאד תלוי בדיירים.
לצפיה ב-'לא. אין חובה לספק מכשירי חשמל'
לא. אין חובה לספק מכשירי חשמל
14/10/2018 | 20:58
55
רק שצריך כמובן להבהיר מראש מה יש/אין בנכס. אם יש מכשירי חשמל, זה אחריות בעל הבית לוודא שהם עובדים.
 
לכל היחידות שלנו יש מקררים/תנורים. יש כאלה עם מדיחים, יש בלי. אותו דבר עם מיקרוגלים לרוב היחידות יש מכונת כביסה/מייבש, חוץ מבניין אחד עם 3 יחידות בו יש מכונות במרתף שפועלות על מטבעות.
 
לצפיה ב-'למען האמת אף פעם לא בדקתי אם זה חובה'
למען האמת אף פעם לא בדקתי אם זה חובה
14/10/2018 | 21:07
45
כמו במקרה של נאף - ברמת שכר הדירה החדשי של הנכסים שאני מתעסק איתם ובהתחשב באופי הדיירים (משפחות שבאות מחו"ל לתקופה של 4-5 שנים לצורך לימודים גבוהים, או "אנשי רילוקיישן של היי-טק") - הם מצפים שבמטבח יהיו מכשירי החשמל המקובלים (תנור, כיריים, מקרר, מדיח כלים,  מיקרוגל מעל הכיריים עם שואב אדים אינטגרלי, ומכונת כביסה\מייבש  בדירות שאין להן מכונות משותפות לבניין).  הקליינטורה לא מגיעה אצלנו עם מכשירי חשמל מהביית - כי הבית הוא בצד השני של העולם ועל חשמל ארופאי או אסייתי (220 וולט, לרוב).
ועדיף לנו שהם ישתמשו בציוד ששייך לנו, נבחר על ידינו ומתוחזק על ידינו מאשר יתחילו לקנות ציוד מהשד יודע איפה ובאיזו רמת תקינות ולהתקין אותו בעצמם בהשד יודע איזו מיומנות.
הנזק שיכול להגרם מהצפה, שריפה או קצר חשמלי (שלא לדבר בכלל על גז) יכול להיות גדול בלי שיעור מהעלות של מכשירי   החשמל.
אצלנו משתמשים בעיקר בציוד "בסיסי" דמוי הוט-פוינט בדירות הסטודנטיאליות. ואת התקלות הנפוצות בציוד הזה אני יודע לתקן לבד... במקרים שבהם זה בכלל שווה את הטירחה.  הנפילה הכי גדולה עד היום הייתה עם מדיחי הכלים של הוט-פוינט שעליהם היה ה recall הענק בגלל ההתלקחות של מפסק ההפעלה...  התיקון של זה על ידי היצרן לקח יותר מדי זמן, והיינו צריכים לתת לדיירים מכשירים חילופיים שעלו לנו המון כסף. עד שראינו פיצוי מהיצרן עברו כמעט שנתיים, והיה צריך שפרקליט המדינה שלנו יתערב.
לצפיה ב-'דיון: מכשירי חשמל'
דיון: מכשירי חשמל
( לעמוד שלי בתפוז )
16/11/2018 | 14:24
4
יוזמת דיון מצוינת!
אני חושב שרוב הדברים נכתבו, הנה מחשבות מניסיוני.
 
1. האם אתם מציעים מכשירי חשמל בנכסים שלכם? אם כן, איזה מכשירים.
אנחנו מדברים על נכסים להשכרה בדיון. זה דיון נפרד לגמרי בנכסים שמעמידים למכירה. לגבי נכסים להשכרה כן מציעים ואת המינימום לפי מה שמקובל באזור. המינימום זה מקרר ותנור \ גז בישול. מעבר לכך, באזורים שבהם דיירים מצפים ואו ספציפית אם יש דייר טוב שמעוניין להיכנס ורוצה מכונת כביסה או מייבש כביסה אז ב2 התנאים האלה יחד כן נשקול זאת לחיוב. אחרת לא נציע את זה מיזומתנו, אני חושב שבשביל עוד כמה גרושים בשכר דירה זה לא משתלם. אולי זה משתלם למי שרוצה למכור נכס פליפ למשקיע אחר ולהראות כביכול תשואה גבוהה אבל למי שבאמת מחפש תשואה אפקטיבית זה לניסיוני לא משתלם.
2. כשיש תקלה רצינית במכשיר חשמל, האם תעדיפו לנסות לתקן בכל מחיר, או להרים ידיים ולקנות חדש?
אם המכשיר ממש ישן וגם התקלקל קודם אז אלה שיקולים עיקריים שאני אקח בחשבון בהחלטה להחליפו. זה תלוי בכמה דברים נוספים אבל בעיקרון מלכתחילה יש הרבה הזדמנויות לקנות מכשירי חשמל חדשים או משומשים שניתן לבדוק ולהעריך די במדויק שהם במצב טוב. זה לדעתי המפתח לכל הדיון.
3. אם כבר קונים, האם קונים חדש או משומש? לפי ההזדמנות. תמיד לבדוק גם וגם. אנחנו למשל מסוגלים להחזיק מלאי. לא כל משקיע בודד מסוגל לזה. כשיש הזדמנות למשל לקנות מכשיר בסירס מכשיר SCRACTH AND DENT במחיר טוב זאת הזדמנות. כשמגיע לאיש קשר שאני עובד איתו מכשיר משומש במצב טוב הוא יודע תמיד לפנות אליי אבל צריך בשביל זה מערכת יחסים ולא בהכרח מי שקונה פה ושם שווה לו להשקיע בשביל זה אבל אני אקנה משומש טוב  כשזה הזדמנותי במחיר, ולא בהכרח חדש.
לטובת המשקיע הבודד שקונה לבד ולא בכמות, הייתי נוטה להמליץ לקנות חדש ויש הרבה הזדמנויות כגון מתצוגה או הדוגמא שהזכרתי מעלה שיכולים לתת הנחות משמעותיות. התזמון של מבצעים פחות ישחק תפקיד למשקיע כזה כי אף אחד לא יתזמן פרויקט בשביל בדיוק לקנות במבצע ולמשקיע הבודד אין יכולת אחסון ואלה מצרף הסיבות שבגללן הייתי ממליץ על דרך הפעולה הזו למשקיע המצוי הקטן.
4. איזה רשת אתם מעדיפים לקנות?
תלוי מחיר לבדוק הכל. הרבה פעמים אני מוצא בSEARS בגלל זה הזכרתי דוקא אותם. 
5. כן/לא לאחריות מורחבת?
כן.
6. התקנה לבד, עם טכנאי מקומי או דרך החנות?
קשור גם בנקודה 5. כאשר אחריות ואו הרחבה תלויה בהתקנה אז ממליץ לעשות כהכל דרך הספק. 
לצפיה ב-'תקוע עם בית להשכרה'
תקוע עם בית להשכרה
10/10/2018 | 18:10
10
269
מה-1/7, הנכס עומד ריק.
חברת הניהול המליצה כל מיני תמריצים, והורדנו את השכירות אבל כלום לא עוזר. במשך כל התקופה הזו(3 וחצי חודשים) הגיעו רק ארבעה דיירים פוטנציאלים לראות את הנכס וויתרו בגלל "שלא התאים לצרכים שלהם  "  לפי חברת הניהול.
אני דיי אובד עצות בעניין.
1. האם זה נורמלי/מקובל שלוקח כ"כ הרבה זמן למצוא דייר?
2. האם אתם ממליצים להוריד את השכירות מתחת לממוצע באזור? (החברת ניהול מתנגדת לרעיון)
3 מה עוד ניתן לעשות כדי לזרז  את מציאת הדייר?
 
הנכס נמצא בצלסי אלבמה,  בשכונה יחסית חדשה, עדיין יש בנייה בשכונה,( לא ברחוב שלי) ובשורה התחתונה יש תחרות בשוק השכירות באזור, לפחות עוד 4 נכסים מינימו ם שמוצעים לשכירות.
 
תודה
לצפיה ב-'הכל יחסי בחיים'
הכל יחסי בחיים
10/10/2018 | 18:31
5
189
1. כל איזור והזמן השכרה שלו, ממליץ לבקש CMA מהחברת ניהול של החצי שנה האחרונה עם דגש על הADOM (actual dayes on market( , להגדיר לה לחפש ברדיוס של עד רבע מייל ובמקסימום חצי מייל אם אין מספיק נתונים, ככה תוכל לדעת כמה זמן בממוצע לוקח להשכיר נכס, ובאיזה מחיר.
2. אם אתה כבר שלושה וחצי חודשים בשוק, גם השוכרים רואים את זה, ומחפשים בעיות בנכס. ברב המקרים זה לא ה50$ שימנעו ממך להשכיר (שוב בהנחה שאתה באמת במחיר השוק) אלא משהו בנכס עצמו או במיקום הספציפי שלו.
3. לוודא שהחברת ניהול עושה פולוו אפ לסוכנים/דיירים פוטנציאליים, לוודא שהם מעדכנים כשיש הורדה, לוודא שהתמונות של הנכס יפות. 
והרבה מחשבות חיובית! 
לצפיה ב-'עדיין'
עדיין
12/10/2018 | 10:48
4
117
העניין הוא שאני לא יודע איך עובד השוק האמרקאי,איך הדייר האמרקאי חושב
מה יכול לתמרץ אותו.
בשביל זה יש את החברת ניהול ואולי הם לא עושים דברים נכון או יכולים לעשות אחרת.
לחברת ניהול שלי יש עוד כמה נכנסים שהם מנהלים באותה שכונה שגם חלקם מוצעים להשכרה.
כשאני מסתכל בזילו על הנכס שלי אל מול נכסים דומים בשכונה, אני רואה שמבחינת פופולריות בנכס שלי צפו  משמעותית הכי מעט אנשים ב30 הימים האחרונים. לדוגמה בשלי צפו 38 אנשים ובנכס זהה אחר צפו 277 אנשים.
יותר מזה, כשעוושים חיפוש כללי בזילו על השכונה אז הנכס שלי לא מופיע בכלל, רק אם אני מזין את הכתובת המדוייקת,  למה זה קורה? איך אפשר לתקן את זה?  ומה בכלל הולך באתרים אחרים שהם מפרסמים אני לא יודע.
לצפיה ב-'תסתכל רגע על השרשור מהצד'
תסתכל רגע על השרשור מהצד
12/10/2018 | 12:31
3
128
ענו לך תשובות טובות, אבל לא בטוח שהן רלוונטיות.
למה? כי אתה לא אינפורמטיבי מספיק.
 
 
ברור שיש בעיה עצומה עם המודעה בזילו!
אבל לא ראיתי אותה, ועם כל הכבוד אני גם לא אתחיל לחפש.
 
נסה פורמט יותר אינפורמטיבי:
"לפני שנתיים קניתי נכס על הנייר מחברה X.
זה הנכס (כאן יהיה לינק לזילו. יהיה נחמד אם תכתוב גם כמה הוא עלה לך, אבל לא רלוונטי).
מאז שהבנייה הושלמה, מנהלת את הנכס חברה Y (אולי זו עדיין X).
חודשיים אחרי שהבנייה הושלמה נכנס דייר לשנתיים, ובסוף מאי/יוני נגמר לו החוזה והוא עזב.
מאז חברת הניהול לא מצליחה להשכיר אותו. רק 4 מתעניינים ראו אותו.
יש למישהו רעיון למה?"
לצפיה ב-'תארת בדיוק'
תארת בדיוק
12/10/2018 | 15:45
2
100
את הבעיה למרות שלפי דעתך לא הייתי מספיק אינפורמטיבי.
אני לא חושב זה משנה ממי קניתי או מי חברת הניהול, אני דווקא כן מרוצה
משניהם. עד היום לא היו לי בעיות בניהןל השותף של הנכס.
יש לי כאן בעיה נקודתית לגבי מציאת דייר ואני יודע שיש כאן המון אנשים טובים
עם ניסיון שאולי יכולים לתת לי רעיונות וטיפים מה לעשות במצב כזה.
לצפיה ב-'אבל אתה משאיר אותנו לנחש מה דפוק בנכס שלך...'
אבל אתה משאיר אותנו לנחש מה דפוק בנכס שלך...
12/10/2018 | 17:39
97
אתה משוכנע שיש בעייה במודעה - ואנחנו לא יכולים לדעת אם זו בעייה במודעה (שאתה לא מראה לנו) או שיש בעייה בנכס שלך - שזו התחושה שקיבלתי מההודעה הראשונה שלך. כי אתה לא נותן לנו את היכולת להשוות בין הנכס שלך ונכסים אחרים בשכונה.

כל מה שסיפרת לנו זה שבבית שלך אין גראג'.
לרוב הבתים האחרים באזור יש גראג'.
אני שואל את עצמי אם זה שהקבלן שאיתו בנית את הבית בחר לא לבנות לבית גרא'ג זה "סימפטום" לנסיון לחתוך פינות. אולי המגרשים של הבתים שהוא בנה קטנים משמעותית מהמקובל בעיירה?  אולי הוא דחס 6 בתים לתוך שטח אדמה שקבלנים אחרים בונים עליהם רק 5 בתים?

משהו גורם לאנשים "לדלג" על המודעה שפורסמה - כלומר אפילו לא להקליק עליה.  כלומר הבעייה במודעה (או הבעייה בנכס) צריכה להיות בולטת מספיק כדי שאנחנו נוכל להבחין בה - אם נראה את שתי המודעות שעליהן דיברת (זו שקיבלה מאות צפיות וזו שלך שקיבלה צפיות בודדות).  אבל אתה לא מראה לנו את המודעות...

אם שטח הבית שאתה מנסה להשכיר קטן בצורה לא רציונאלית לתיאור של "3 חדרי שינה בפרברים" - זו עלולה להיות סיבה...  ראיתי כבר מודעות הזויות שניסו לתאר בית של 1000 רגל מרובע כ "4 חדרי שינה".   אם המגרש של הבית הוא כל כך קטן שלא נשאר מקום לחצר (וזה משתקף במודעה) - אולי זו הסיבה.  יכולות להיות עוד המון סיבות...  מחיר שכירות שאינו רציונאלי לגודל ולמיקום של הבית, למשל.
לצפיה ב-'לא תיארתי בדיוק. תיארתי באופן מאד כללי'
לא תיארתי בדיוק. תיארתי באופן מאד כללי
12/10/2018 | 19:09
81
כמו שכתבת, זה תפקיד של חברת הניהול, וזה תפקיד מאד מהותי.
יכול להיות שהיה שינוי פרסונאלי בחברת הניהול או בחברת התיווך שהם עובדים איתה. יכול להיות שהם כבר לא משקיעים מספיק בתחום הזה (בין אם בזמינות ובין עם בעריכת והקפצת המודעות).
 
יכול להיות שיש פה אנשים עם מידע חשוב על החברות האלה, אבל בגלל שאתה בוחר לשמור את הקלפים קרוב לחזה (אנחנו לא נחטוף לך את הבית), אתה לא תדע.
 
יכול להיות שאפשר להבין מהמודעה ומהפרטים המדויקים של הנכס על עוד בעיות. שוב, לא נדע.
 
יש לי קצת ניסיון בזילו ושות', ובקרייגזליסט.
פירסמתי והשכרתי דרכם בערך 15 דירות.
סביר להניח שאם אראה את המודעות, יהיה לי יחסית קל לתת כמה טיפים אפקטיביים.
לא סביר שאני אכתוב עכשיו מדריך כללי על איך לפרסם בזילו.
בשביל זה יש הדרכות מעולות באתר עצמו, ובטח גם ב-Bigger Pockets.
 
לגמרי זכותך לשמור את הקלפים קרוב לחזה. אני פשוט לא בעניין של המשחק "חם קר" הזה, אז תסלח לי
לצפיה ב-'הכל תלוי באזור... מה היו השיקולים שלך בקניית הנכס?'
הכל תלוי באזור... מה היו השיקולים שלך בקניית הנכס?
10/10/2018 | 20:18
2
125
אני ממש לא מתמצא באזור הספציפי של פרברי בירמינגהאם, אלאבמה, אבל הצצתי כמה דקות בפרופיל של העיירה הזו.
מה שמייד קפץ לעיין היו נתונים:
1. זו אזור של בניה חדשה יחסית. רוב הבתים שם הם בני פחות מ 10 שנים - נראה שהיתה שם תנופת בנייה מטורפת בתקופת "בועת הנדל"ן" של 2006-2008.
 
2. האוכלוסייה שגרה שם היא OWNERS, לא RENTERS.  כמעט 90% מהבתים שם הם בבעלות הדייר שגר בהם, ורק כ 10% מהתושבים חיים בשכירות.
 
3. המחיר הממוצע של בית שם הוא 230,000$.  אם אני מפרש נכון הודעות קודמות שלך, אתה קנית שם את הנכס שלך מתישהוא בתחילת שנת 2018 במחיר שהוא בערך שליש מהסכום הזה. אני יכול רק לנחש שהנכס שאתה קנית שונה בצורה דרסטית מהנכס ה"ממוצע" בעיירה הזו.  זו עיירה של COOKIE CUTTER SUBURBAN HOMES - 3 חדרי שינה, 2 או 3 חדרי אמבטיה, גראג' מקורה וחצר קדמית ואחורית. 
 
הניחוש שלי הוא שמה שאדם שרוצה לחיות בשכירות דווקא בצ'לסי אלאבמה עושה זאת כי הוא מחפש את ה 3 חדרי שינה, שתי אמבטיות וגראג'.  וההרגשה היא שהנכס שלך הוא לא כזה.
 
האם זה המצב?
לצפיה ב-'לא בדיוק'
לא בדיוק
12/10/2018 | 10:32
1
123
רכשתי את הקרקע ובניתי את הנכס ע"י חברה ישראלית שמתמחה בבניה חדשה,
שהו כמו חודשיים אחרי שהנכס היה מוכן, יוני 2016  מצאתי דייר שנכנס לחזה של שנתיים וזהו.  מאז שעזב אני "תקוע" ללא דייר ותכף נכנסים לחורף.
 
הנכס הוא בית פרטי כחלק משישייה
3 חדרי שינה ו2.5 שירותים
אין גארז'
 
לצפיה ב-'תמצית הבעיה'
תמצית הבעיה
20/10/2018 | 11:51
54
ואני מצטט:
״העניין הוא שאני לא יודע איך עובד השוק האמרקאי,איך הדייר האמרקאי חושב
מה יכול לתמרץ אותו.
בשביל זה יש את החברת ניהול ואולי הם לא עושים דברים נכון או יכולים לעשות אחרת.״
 
לא נכון! אתה אתה אתה ורק אתה צריך לדעת איך עובד השוק האמריקאי ואיך הדייר חושב. אתה צריך להכיר את השכונה שהשקעת בה ולא להאשים אחרים בהשקעה רשלנית. התפקיד של חברת הניהול זה לא להיות יועץ ההשקעות שלך.
אנשים מצפים לעשות העברה בנקאית לצד השני של העולם, להיות בעלים של ״נכס״ ולקבל כל חודש צ׳ק.
לצפיה ב-'איך לנהל השכרה של נכס בארה"ב , מציאת דייר חדש לבית'
איך לנהל השכרה של נכס בארה"ב , מציאת דייר חדש לבית
( לעמוד שלי בתפוז )
16/11/2018 | 14:11
16
שלום ירון
 
ראה מענה לשאלותיך למטה:
1. האם זה נורמלי/מקובל שלוקח כ"כ הרבה זמן למצוא דייר?
זה ברור שישנה בעיה ואתה מבין את זה לכן אתה כותב כאן. עכשיו. הנה כמה צעדים התחלתיים:
א- תבקש מחברת הניהול דוח RENT COMPS. יש להם יכולת לתת לך מידע על סכום ההשכרה וגם זמן עד השכרה.
ב- בנוסף, תיכנס לבתים להשכרה סמוכים ותראה את הפרסום שלהם לעומת הפרסום שלך. עליך להבין איפה השונות.
ג- תבקש להבין מה היו הצרכים של האנשים ומה היה הפידבק הספציפי לגבי הנכס והסיבות שהוא לא מתאים

2. האם אתם ממליצים להוריד את השכירות מתחת לממוצע באזור? (החברת ניהול מתנגדת לרעיון). אני לא משוכנע במה שאתה מניח כממוצע. אני תוהה האם אתה בסדר העדיפויות של חברת הניהול. תתחיל ליצור איתם קשר ופולו אפ לעדכונים פעמיים בשבוע. תהייה נוכח בטלפון ובמייל להבין מה עשו השבוע ביחס לתכנון, מה היתה התוצאה, אם אין תוצאה מה הפעילויות הבאות. אבל בכל אופן התשובה היא כן. אם עוברים שבועות ואין לך תוצאה אתה חייב ליצור שינויים. לא בהכרח השינוי הנכון הורדת המחיר כי אין לך פרטים מספיקים לאבחן את הבעייה, לכן לא ניתן להגיד לך מהו הפתרון.

3 מה עוד ניתן לעשות כדי לזרז  את מציאת הדייר?
עניתי לך בנ"ל. המפתחות בקצרה:
1- לודא שחברת הניהול באמת עובדת מפרסומת כראוי והיא על זה בסדר עדיפות ראוי. נראה לפי הפרטים שמסרת שיתכן אולי ויש כאן בעיה עם חברת הניהול (בלשון המעטה). הסברתי לך כיצד להתמודד עם זה. תתחיל ביצירת תקשורת תכופה וקבועה. אם זה לא עובד. תעבור חברת ניהול שתוכל לשלוט בנעשה ולקבל שקיפות.
2- תתעמק בפרטים - המטרה היא הבנת הבעיה כמו שהנכס מוצע כרגע (שוב זה לא בהכרח רק המחיר)
3- דינמיות. כל 1-2 שבועות חייב להיות שינוי. או בסביבה או בנכס, או בשיווק הנכס.
 
אני הייתי מציע לך במקביל להעמיד את הנכס למכירה. אגב זה גם יתן עדיפות לחברת הניהול לתעדף אותך להשכרה. 
 
מקוה שזה עוזר לך.
לצפיה ב-'אבא שלי שוקל לקנות דירה במיאמי'
אבא שלי שוקל לקנות דירה במיאמי
11/10/2018 | 03:42
8
284
שלום,
 
לפני כמה ימים היה אצלנו בבית סמנכ''ל של חברה קטנה שעוסקת ברכישת נכסים בפלורידה. בסוף הפגישה אבא שלי החליט לרכוש דירה במיאמי ב50 אלף דולר עם תשואה צפויה של כ9% לאחר ניכויי מס בארץ וארה''ב.
המודל העסקי הוא כזה- רוכשים את הנכס לטווח קצר, משפצים, משכירים לתקופה ולאחר מכן מוכרים ברווח. לכל התהליך תדאג החברה. אבא שלי לא יעסוק כלל בניהול הנכס.
אני לא מבין שום דבר בנושא, אך מהמעט שיצא לי לקרוא על רכישות נדלם בארצות הברית, נחשפתי בעיקר לסיפורי אכזבה מאשר סיפורי הצלחה. ולכן אינני אוהב את זה שאבא שלי רוצה להשקיע כסף בדירה במיאמי.
אבא שלי מוכן לקחת סיכון כי בסך הכל 50 אלף דולר זה סכום שהוא מוכן לסכן, גם אם זה ירד לטימיון, זה לא יהיה כל כך נורא.
השאלה היא האם יש דרך לעשות את זה נכון? להשקיע כך שגם לא לא תרוויח, לפחות לא תפסיד. החברה לא מציעה ערבות בנקאית וזה מעורר חשד בעיניי. האם יש עוד נקודות שעלי לשים לב אליהן?
ובכלל, האם זה באמת שווה להתעסק עם נדלן במדינות זרות?
לצפיה ב-'זה נקרא "flip" ולא עושים את זה עם דירות.'
זה נקרא "flip" ולא עושים את זה עם דירות.
11/10/2018 | 04:11
3
192
עושים את זה עם בתים - קונים בית במצב גרוע במחיר רצפה כי בעלי הבית רוצים להפטר מהחורבה ומשפצים אותו במינימום עלות ומקסימום תועלת (לרוב בעיקר קוסמטית). מינימום עלות מושג על ידי עבודה עצמית ושימוש בכמה שפחות בקבלני משנה. מקסימום תועלת מושג על ידי הבנת תהליך קניית בתים על ידי האמריקאים ותשומת דגש לדברים שאמריקאים מסתכלים עליהם תוך התעלמות מכל מה שלרוב לא שמים דגש עליו. למשל - לשים אבן שנראית יפה במטבח על ארונות מלפני 40 שנה שרק צבעו אותם.
 
העסקה שהציעו לאבא שלך זה בעצם לממן את הפליפ הזה, אבל מכיוון שהוא פראייר אז גם הציעו לו לקחת את הסיכון של העסקה על עצמו. הרי בנק לא היה עושה את זה, בנק היה נותן משכנתא עם ריבית גבוהה (לעסקאות כאלה הריביות הן בסד"ג 10% בשנה) שלא מותנית בהצלחה או כשלון של היזם. מה שהציעו לאבא שלך זה גם תשואה יותר נמוכה, וגם שיתוף בכשלון (שיש לו סיכוי די גבוה כי זאת עסקה מסוכנת).
לצפיה ב-'נכון, עסקת flip'
נכון, עסקת flip
11/10/2018 | 04:33
1
150
המילה flip אכן נאמרה בפגישה. 
וכן, בית, לא דירה. טעות שלי.
אבא שלי מצא את האיש הזה דרך חברים משותפים אשר מושקעים גם הם, אךא ינני יודע אם באותו מודל השקעה. (ממה שהבנתי, הם מרוויחים כרגע).
לצפיה ב-'"מרוויחים כרגע"'
"מרוויחים כרגע"
11/10/2018 | 17:58
131
עם בתים בסכומים האלו, יכולים להיות רווחים מעולים. אבל ברגע שמשהו משתבש, הכל הולך לפח.
לצפיה ב-'מסכים עם ויני'
מסכים עם ויני
12/11/2018 | 14:19
19
לצפיה ב-'יש כאן 2 שאלות'
יש כאן 2 שאלות
12/10/2018 | 10:14
105
נתחיל בסוף- האם שווה להתעסק עם נדל"ן במדינות זרות? בסכומים האלה, אין בזה היגיון. בכל השקעה יש סיכונים, אבל אבא שלך לוקח פה סיכון גדול מאד. הוא נותן פה כסף לקבלנים קטנים בלי שום ביטחונות, בתקווה שהם לא ייכשלו ולא ידפקו אותי. אם יש לך יכולת לשכנע אותו לרדת מזה, הייתי ממליץ להוריד אותו מזה.
 
אם אתה לא יכול להוריד אותו מזה, איך לעשות מעט פחות מסוכן?
בצד הביטחונות תשכח מערכות בנקאית. למה שמישהו ישכיב בבנק כאלה סכומים, ואז יגייס ממך וישלם לך כאלה תשואות? אתה צריך להבין משהו- אם סיכון היה נמדד בסולם של בין 1 (לא מסוכן בכלל. ערבות בנקאית), ל-10 (מסוכן כמו קזינו- המשקיע בד"כ מפסיד), אתה מדבר על השקעה ברמת סיכון של 8 או 9. זה עולמות אחרים לגמרי.
ערבות/ביטחונות אישיים זאת אופציה, אבל אתה צריך לוודא מי האיש שעומד מאחוריהם, מה הנכסים וההתחייבויות שלו, ומה תהיה יכולת הגביה שלך.
 
מעבר לזה, ידע זה כח.
צריך עו"ד שיעבור על ההסכמים מול היזם. צריך להיות מאד ברור (וכתוב) איפה היזם עושה את הכסף, וזה צריך לעשות שכל (שלא יהיה מצב שהוא מרוויח כסף לפני המשקיע).
צריך ללמוד את השוק באזור שהם פעילים בו (אוכלוסיה, ביטוח, וכו'). צריך לבדוק את שווי הנכס טוב טוב (מחירים ברחוב, מצב פיזי של הנכס, מצב סביבתי של הנכס, מצב משפטי של הנכס). צריך עו"ד מקומי מטעם המשקיע, שידאג לאינטרסים שלו (ובמיוחד שהכסף הולך לאן שהוסכם מתי שהוסכם).
 
צריך לעקוב אחרי השיפוץ (פיזית ופיננסית),.וצריך לוודא שמכניסים דייר טוב.
 
צריך אופציה ב' למקרה שהעניינים לא מסתדרים עם החברה, כדי להגביל את ההפסדים.
אני מניח שעכשיו ברור לך למה המלצתי להוריד אותו מזה. לעשות את כל זה מישראל זה על גבול הבלתי אפשרי. לא שווה לעשות את זה עבור עוד כמה אחוזי תשואה על סכום כל כך נמוך.
לצפיה ב-'האם 50 אלף דולר זה הסוף - או ההתחלה?'
האם 50 אלף דולר זה הסוף - או ההתחלה?
12/10/2018 | 17:57
107
סתם מקבץ שאלות שאבא שלך צריך לחשוב עליהן:

האם המחיר של השיפוץ כלול באותם 50 אלף דולר?
מה קורה אם מסתבר במהלך השיפוץ שבעצם צריך להשקיע עוד 10,000$ בתיקונים בבית?
האם הנושא הזה מוגדר בחוזה כתוב?  

בית במחיר כזה זה בית בשכונת עוני, והדיירים שגרים בבתים כאלה עלולים להיות בעייתיים. מה קורה בתסריט הדי שיגרתי שבו הדייר מפסיק לשלם שכירות, וצריך לשלם לשריף המקומי שיבוא ויזרוק את הדייר מהבית, וכשהבית מתפנה מתברר שהדייר העצבני שבר את כל אביזרי האינסטלצייה בבית, כירסם את הקירות וחירבן באמצע הסלון - ותיקונים יעלו עוד 10,000$?
מי משלם את זה?

מה קורה אם לא מוצאים דייר לבית במשך שנה - אבל עדיין צריך לשלם כל חודש ארנונה והוצאות עירייה, וכסף לחברת הניהול שתשמור על הבית?  מאיפה הכסף הזה בא?

מה שאני מנסה לבדוק זה - האם אבא שלך יכניס לעסק 50 אלף דולר ובזה נגמרת ההשקעה שלו, או שהוא עלול "לדמם" כסף במשך שנים.
זה אולי יפתיע אותו - אבל יש אפשרות להפסיד יותר ממה שהתכוונת להשקיע.
לצפיה ב-'אסטרטגיית יציאה'
אסטרטגיית יציאה
( לעמוד שלי בתפוז )
28/10/2018 | 10:46
37
היי,
 
קיבלת תשובות מצוינות והנה מספר שיקולים \ חידודים\ הבהרות ושאלות נוספות בדגש על נושא של תכנית יציאה:
 
כשנכנסים לעסקה, צריך תכנית יציאה. אתה ציינת השכרה לתקופה ואז מכירה ברווח. לי זה נראה תמוה לתכנן כך  עסקת פליפ.. הסברים לשיקולים בבניית תכנית יציאה.
>> מי יהיה הרוכש כשתרצו למכור? משקיע שיקנה את הנכס המושכר (טרנקי) או מישהו מקומי שיבוא לגור בנכס?
אם בונים על משקיע אחר שיקנה ממשקיע קיים, אז אין פה תכנית מספיק טובה. גם משקיע אחר ירצה לדעת שיש לו מרווח. למצוא משקיע שלא רוצה את זה, זה לבנות תכנית עסקית לא מבוססת מספיק ויתכן שאף לא אמינה.

אם מתכננים למכור למישהו מקומי שיבוא לגור בנכס (נראה לא ריאלי למספרים שציינת), אז עדין אין סיבה להכניס שוכר כי זה יפגע ביכולת למכור ברווח האופטימלי מיד לאחר השיפוץ. 
 
>> סקופ השיפוץ ורמת גימור - גם הקריטריון הזה בתכנית העסקית הוא פועל יוצא מיידי של תכנית היציאה. לא מבצעים אותו שיפוץ להשכרה כמו שמבצעים עבור בית למכירה לדייר מקומי.
 
>> רמות מחיר ואנליזה קצרה ניתוח סיכונים - נק שחייבים להתייחס אליה למקרה שתיארת. אחד מעקרונות הבסיסיים כשמדובר בעקומות בביקוש וההיצע של נדל"ן הוא שרמות המחיר קובעות גם את עוצמת הסחר בשוק וגם את איכות המוצר והקהל בהתאמה.
אסביר. אם נכסים בשוק מסוים נמכרים סביב 300 אלף דולר, ואתה בונה תכנית יציאה להכין בית למכירה באזור הזה ב500 אלף דולר, אז תצפה לכך שתראה ביקוש דליל יותר מהממוצע למוצר שלך.
במקרה שלך מדובר במקרה ההפוך בודאות, אם תנסה למכור את המוצר, תראה עוצמת ביקוש דלילה מהממוצע מפני שהמוצר שלך לא עומד בסף איכות המינימלי שיצפה קונה מקומי של בית לקבל (מיקום לא איכותי). לכן, כתבתי לך בנ"ל שהתכנית שלך נראית לי לא ריאלית לפליפ RETAIL FLIP. 
מסקנה: לכוון לרמות מחיר רחוקות מהממוצע של שוק הנדל"ן המדובר, דורש בהגדרה רמות מיומנות גבוהות יותר ביחס לעסקת נדל"ן ברמת המחיר הממוצעת של השוק. בנוסף, השקעה זו בהגדרה היא ברמת סיכון גבוהה יותר מעסקאות ברמת מחיר הממוצע של שוק הנדל"ן המדובר.
לצפיה ב-'האם זו דירה בקהילה של אנשים מעל גיל 55?'
האם זו דירה בקהילה של אנשים מעל גיל 55?
26/11/2018 | 16:01
2
מה המיקום הדירה?
 
לצפיה ב-'רגולציה חדשה בנוגע לחשבון בנק אמריקאי '
רגולציה חדשה בנוגע לחשבון בנק אמריקאי
08/10/2018 | 22:20
8
172
פתחתי לפני 3 חודשים  באמצעות משרד רואה חשבון בארצות הברית חברת llc לטובת נכס פרטי למגורים בארהב - על כך קיבל תשלום. להפתעתי קיבלתי מאותו משרד היום מייל בו נאמר כך  : " כדי לעמוד בדרישות הבנק וברגולציות החדשות,  יש לך 30 יום להגיע לארה"ב,  להוסיף אותך לחשבון הבנק ולהסיר את שמי מחשבון הבנק כמורשה חתימה "
האם ידוע לך על רגולציה כזאת ? האם לדעתך דרישת רואה החשבון כלפי תקנית ? ( שכן  מלחתחילה כל מטרתי הייתה לפתות באמצעותו את חשבון הבנק ללא שאגיע פיסית לארה"ב) . אני רוצה גם להעיר שבטרם לפתיחת חשבון הבנק לא נאמר לי דבר על ידי כי  יתכן שדרש בעתיד להגיע לארה"ב פיסית לשם רישומי במקומו. אשמח לקבל את דעתך בעניין זה.
לצפיה ב-'זאת רגולציה בת 15 שנים לפחות...'
זאת רגולציה בת 15 שנים לפחות...
08/10/2018 | 22:27
5
114
הדרישה שהבנק יזהה באופן אישי וודאי כל מי שפותח אצלם חשבון באה מתוך הPATRIOT ACT שחוקק בתגובה לפיגועי ה11 בספטמבר.
 
אני הזהרתי בפורום הזה כבר כמה פעמים שפתיחת חשבון בארה"ב "מרחוק" זה משהו שגובל בתרמית כי זה סותר את החוק הזה.
לצפיה ב-'זה לא מדויק'
זה לא מדויק
08/10/2018 | 23:06
4
85
ישנם בנקים בארה"ב שיש להם נציגים פה בארץ ויכולים לפתוח חשבון חוקי לחלוטין בארה"ב.
 
לצפיה ב-'שמות? כתובות?'
שמות? כתובות?
09/10/2018 | 04:59
3
85
אני לא מתמצא במה שקורה עכשיו בארץ, אבל להבנתי היו פעם בנק אחד או שניים (נדמה לי ש CITIBANK ו HBSC) שהיתה להם נציגות בישראל - והם היו מוכנים לפתוח "חשבון בינלאומי" לאנשים בעלי עושר פיננסי.
למיטב ידיעתי הם הפסיקו עם זה בעקבות הידוק הרגולצייה בארה"ב ובישראל.
 
עד עכשיו לא שמעתי בפורום הזה על אף נציג רישמי וחוקי של בנק אמריקאי שפועל בישראל. נכתב פה כמה פעמים על אפשרויות כאלו, אבל בכל פעם כזו התברר שמדובר באיזשהיא קומבינה שאירגן איזה מעאכר, שכללה כל מני "קיצורי דרך" שנמצאים באזור ה"אפור כהה \ נוטים לבורדו אורנג"' מבחינת החוקיות שלהם.
 
אתה מכיר נציג רישמי של בנק אמריקאי בישראל, שיש לו רשיון פעולה מהאגף לפיקוח על הבנקים בממשלת ישראל ושהוא באמת עובד של הבנק האמריקאי?
אדרבא - ספר לנו מי הוא, איזה בנק הוא מייצג ואיך יוצרים איתו קשר.
לצפיה ב-'אני מכיר אחד'
אני מכיר אחד
09/10/2018 | 07:20
2
81
ואני יודע שיש עוד.  לבנקים שציינת עדיין יש נציגויות בארץ ולא רק להם, לבנקים נוספים.
זה הבחור ליצור איתו קשר כדי לפתוח חשבון בIDB NY:
 
הדרישות שלהם גבוהות, כ8K$ בחשבון פרטי או 250K$ בחשבון חברה/LLC אא"כ אתה מגיע להסכמות אחרות עם אחד הסניפים האמריקאיים שלהם.
 
לצפיה ב-'למיטב ידיעתי שום דבר מזה לא עובד למשקיע הקטן'
למיטב ידיעתי שום דבר מזה לא עובד למשקיע הקטן
09/10/2018 | 16:44
1
66
הבנקים הזרים שעליהם אני דיברתי (וגם JP MORGAN CHASE) מחזיקים נציגות בארץ, אבל זו נציגות שמתעסקת רק בעסקים גדולים - שרות ללקוחות קיימים גדולים של הבנק (ענייני mergers and aquisitions, השקעות של הבנק וכיוצ"ב). הם לא עוסקים בפתיחת חשבונות ללקוחות ישראליים "קטנים".  אם אתה לא מדבר על נפח פעילות במיליוני דולארים לשנה וצפונה - הם לא ידברו איתך אפילו.

בנק דיסקונט שאליו קישרת הוא חברת בת של בנק ישראלי - וגם הוא מתעסק בעיקר ב"לקוחות גדולים". גם לבנק לאומי יש חברת בת דומה בארה"ב.
כאדם שחי בישראל יש אמנם יתרונות מסויימים לעבוד עם בנק שיש לו DNA ישראלי, אבל יש גם חסרונות - הבנקים האלה מנצלים את היחוד שלהם וגובים עמלות גבוהות בצורה משמעותית מהעמלות שבנק אמריקאי יגבה, דמי ניהול חשבון ושאר עלויות שלקוח של בנק אמריקאי רגיל לא צריך לשלם.
בנוסף - השואל שפתח את השירשור חיפש חשבון ל LLC. כמו שכתבת, הדרישות לפתיחת חשבון ל LLC בבנק דיסקונט של ניו יורק הן הפקדה של לפחות רבע מליון דולר ... שזה פי 3-4 מסך סכום ההשקעה הכוללת של משקיע הנדל"ן הישראלי שאנחנו פוגשים כאן בפורום.


לצפיה ב-'הכל נכון, רק ציינתי שאפשרי'
הכל נכון, רק ציינתי שאפשרי
09/10/2018 | 17:15
41
זה לא שאי אפשר באופן גורף.
אני יכול לומר לך שאם הבנק חפץ בך בתור לקוח אז הדרישות שלהם יורדות פלאים (מנסיון).
חפץ בך בתור לקוח = לא אם אתה קונה בית בחור תחת בארה"ב ב50K$.
 
לצפיה ב-'כמו שויני אמר - כדי לפתוח חשבון בנק יש צורך בזיהוי אישי'
כמו שויני אמר - כדי לפתוח חשבון בנק יש צורך בזיהוי אישי
09/10/2018 | 04:48
1
79
אני חושב שיש איזשהוא "פער בהבנה" בין השרות שאתה ציפית שאותו רואה חשבון מוכר לך ובין השרות שהוא מגדיר כמה שהוא - כרואה חשבון - מוכר לך.
 
הקמת LLC - זה משהו שרואה חשבון יכול לעשות. 
פתיחת חשבון בנק עבור LLC - זה משהו שרואה חשבון יכול לעשות עבורך.
מה שרואה החשבון עשה זה לפתוח חשבון בנק עבור ה LLC שלך - ומכיוון שכדי לפתוח את החשבון צריך שיהיה איזשהוא מורשה חתימה בחשבון - הוא רשם את עצמו כ"מורשה חתימה" בחשבון.   
כלומר - כרגע הוא היחיד שיכול לתת הוראות לבנק לגבי החשבון הזה.
אבל לנהל לך את חשבון הבנק ולתת בו הוראות זו לא עבודה של רואה חשבון.  זו עבודה של "נאמן", שזו פונקצייה אחרת לגמרי שלרוב מבוצעת על ידי עורך דין.
 
לפי מה שהוא כתב לך - נראה שהכוונה הייתה שאתה "תיקח שליטה" על החשבון הזה בכך שתוסיף את עצמך כמורשה חתימה עליו, והוא יסיר את עצמו כמורשה חתימה - ויסיים בכך את קטע העבודה על הקמת ה LLC, שזה מה שעבורו שילמת לו.
 
הוספה שלך כ"מורשה חתימה" בחשבון בנק מחייבת נוכחות אישית שלך.
או שאפשר להוסיף "מורשה חתימה" שהוא מישהו מטעמך - נאמן עליך - כדוגמת עורך דין או אדם אחר שבו אתה נותן אמון שישרת את האינטרס שלך ולא "יגנוב" אותך.
אם אתה צריך איש מקצוע שיתפקד בתור "נאמן" - סביר שהוא לא יעשה את זה חינם... זה יעלה כסף "בשוטף" כי זו עבודה מתמשכת לאורך זמן.
אפשרות אחרת היא אכן לטוס לארה"ב ולעשות את הפרוצדורה בבנק. זכור להביא איתך לפחות 3 אמצעי זיהוי שלפחות לשניים מהם יש תמונה - למשל דרכון + רשיון נהיגה באנגלית + כרטיס אשראי עם השם שלך באנגלית עליו.
 
והיה והחלטת ללכת על "נאמן" - מומלץ שהנאמן שלך יהיה עו"ד בעל רשיון מקומי בארה"ב. ושיהיה ביניכם חוזה חתום שבו הוא מתחייב להיות נאמן שלך. 
אנשים רבים נותנים ל"מעאכר" שמצא להם את הנכס להיות גם זה שיכול לגעת בכסף שלהם בחשבון ה LLC - וזה מצב ממש לא בריא.
לצפיה ב-'מסכים לגמרי'
מסכים לגמרי
18/10/2018 | 12:25
27
אני לא מספק שירותי פתיחת חשבון בנק וגם לא יכול לספק שירותים כאלה.
זה מה שרשמתי בפייסבוק בנושא דומה:

רציתי לתת את השני סנט שלי.
ולהגיב על הפרקטיקה הנהוגה לפיה פותחים LLC בבעלות משותפת של משקיע ישראלי ושותף אמריקאי ( אין מילה אחרת לתאר זאת משפטית ומיסויית מאשר שותף)
השותף המקומי הוא אמריקאי בעל SSN והוא יכול לפתוח חשבון בנק)
אני רואה עשרות מקרים בשנה שפעולה זו שהיא לגיטימית בעיקרה נעשית באופן שגוי כאשר התיקון של זה מפרנס אותי נפלא.
דוגמא:
1. לרשם החברות ולIRS זה דווח כשותפות לצורכי מס. לעיתים טורחים להגיש שינוי ברשם החברות אבל בכלל לא טורחים לבצע את השינוי הנדרש ב IRS. 
אתם בכלל יודעים שזה מחייב הוצאת tax id חדש?
2. במקרה היותר גרוע המשקיע הישראלי- אין לו מושג שהLLC רשומה על שם אחר בלבד ועם הגשת דוח המס, אנו מקבלים rejection מהIRS
3. במקרה היותר גרוע וזה כבר לא קוסמטיקה אלא דיני מיסים, הllc מבצעת רכישה של נכס ורק לאחר מכן השותף המקומי יוצא באמצעות הגשת 
Article of amendment
לרשם החברות, וכאן זה כבר אירוע מס כי רואים בזה אקט של מכירת 50 אחוז מהבעלות מאחד השותפים לשני.

שורה תחתונה: אם יש מישהו שיודע תוך ניצול קשרים אישיים בבנק לפתוח חשבון בבנק בלי הגעה פיזית, אהלן וסהלן וטעון בדיקה.
אם אם הולכים על מתווה של שותף מקומי, אז בבקשה לא לעשות חצי עבודה....שוב...אותי זה מפרנס נפלא.

הכותב הוא רואה חשבון( משפטן) ויועץ מס
 
 
לצפיה ב-'דיון | השכרה סקשן 8 SECTION | מה זה? האם בטוח? האם כדאי?'
דיון | השכרה סקשן 8 SECTION | מה זה? האם בטוח? האם כדאי?
( לעמוד שלי בתפוז )
07/10/2018 | 21:12
6
407
שלום חברים
 
בפגישות אחרונות עם משקיעים ישראלים לאחרונה נתקלתי בתפיסות שונות לגבי סקשן 8 שלדעתי לוקות בחסר ויתכן והן אף מוטות כתוצאה ממסרים שיווקיים.
 
 מטרת הדיון הזה היא לרכז את נסיון המשקיעים בפורום לגבי היתרונות, החסרונות והשיקולים המהותיים בהחלטת כדאיות ברכישת נכסים למטרת השכרה סקשן 8.
כולם מוזמנים לתרום מניסיונם.

מה זה סקשן 8 SECTION
בעיקרון מדובר על השכרה לאוכלוסיה מוחלשת נתמכת סובסידיה של ממשלת ארה"ב המבטיחה את תשלום שכ"ד במלואו, או ברובו המוחלט.
 
היתרון המהותי בשכר דירה מגובה ממשלת ארה"ב הוא ברור, זהו כמובן יתרון. מי שמשלם את שכר הדירה הוא גורם ממשלתי ולכן אין ספק באשר לתשלום שכר הדירה כל עוד עומדים בתנאי הסקשן 8. 

אך שימו לב לחלק האחרון במשפט, אשר טומן בחובו מלכודת למשקיעים אשר סבורים בטעות שמדובר בהשקעה בטוחה או בעלת פרופיל בטחון גבוה, להיפך. נסביר.

החיסרון המהותי הוא שמדובר בסביבה ואוכלוסיה יותר מורכבת להתמודדות. נדרשת מצד המשקיע יכולת, מיומנויות ומשאבי זמן ואנרגיה לנהל נכסים בסביבת אוכלוסיה זו.

שנית, ישנו סיכון לבלאי מוגבר (שוכרים שלא הולכים לעבוד ובבית כל היום  \ הרבה אנשים בבית ויתכן שאף יותר מאשר בעל הבית סבור)  ו\או סיכון מוגבר לנזק לנכס.

שלישית, הנכסים בהם יש דיירי סקשן 8 הם נכסים מפוקחים. לכן, אם מצב הנכס אינו עומד בדרישות, ולא משנה אם זה בגלל נזק באחריות הדיירים הם לרוב לא ירצו או לא יוכלו לממן תיקונים, ואם בעל הנכס לא יתקן אז הדייר עלול לאבד את הסקשן 8 שלו, ואז חשיפה לאיבוד דייר סקשן 8, ואם מחליפים דייר סקשן 8 אז חוזר חלילה, ואם מחליטים שנמאס ורוצים דייר נורמאלי אז אין בסביבה הזו כי זה אזור פח זבל (סליחה על הצרפתית). ואם רוצים למכור נפגשים עם הטעות כי מולך יעמוד שוב משקיע שמחפש לקרוע במחיר ואחרת לא יקנה את הנכס.
 
האם זה כדאי?
שאלה שאני מקבל המון ממשקיעים אוהבי קיצור דרך. אבל לדעתי אין תשובה נכונה לשאלה האם זה כדאי למעט לשאול בחזרה: כדאי למי?
 
כאשר המי שלנו הוא המשקיע הישראלי הממוצע שמשקיע בנכסי סקשן 8 בשלט רחוק.
לגבי הטיעון של חברת ניהול מקומית מצוינת או איש שטח מקומי מקצועי, זה כמובן חשוב אבל בטווח ארוך ובמספרים גדולים שום שף לא יכול להפוך זבל לארוחה.
 
אז הכל עניין של חוק המספרים הגדולים, אני לא טוען שאי אפשר להצליח פה ושם  ומניסיוני אפשר ויש גם עניין של מזל, אבל במקרה הנפוץ משקיע ישראלי כזה צפוי בהסתברות לא מבוטלת להתפכחות במקרה הרע שבו חשב שמדובר בהשקעה בטוחה, ובמקרה הטוב צפוי להשקיע המון זמן אנרגיה והתעסקות, וכמובן גם כספים לא מתוכננים.
 
לכן להערכתי, למשקיעים יותר מנוסים ומיומנים ואו למשקיעים עם תיק נכסים גדול, השקעה בנכסי סקשן 8 יכולה לעשות יותר שכל. 

מאידך, לדעתי למשקיע הישראלי המתחיל כדאי להתחיל מכיווני השקעה יותר סולידיים, כלומר סביבת אוכלוסיה איכותית יותר. 

מה דעתכם?
שאלות, יתרונות , חסרונות, או שיקולים נוספים שאתם חוויתם בניסיונכם במהלך השנים?
לצפיה ב-'סקירה טובה של סקשן 8'
סקירה טובה של סקשן 8
07/10/2018 | 23:46
90
אנחנו לא מתעסקים עם סקשן 8. למעט 2 נכסים שנמצאים באזור קצת בעייתי, כל הנכסים שלנו הם באזורים מספיק טובים.
 
יש לא מעט ישראלים שמשקיעים בעיר שלנו בשכונות גרועות. אנחנו שומעים עליהם בגלל סיפורי זוועה שהורס להם את כל ההשקעה. רק שישראלים לא מבינים את הבעיתיות של שכונה גרועה. הם רק רואים את המספרים שמוכרים להם, ולא מבינים את הסיכונים שזה מביא איתם. אחרי זה הם צוחקים עלי בגלל התשואה הנמוכה שהנכסים שלנו מביאים.
 
יצא לנו לראות בתים בשכונות גרועות. פעם אחת היינו אמורים לראות בית באמצע היום. המתווכת דפקה על הדלת, וכשלא היה תשובה היא פתחה את הדלת (הדיירים היו אמורים לדעת מראש שאנחנו באים. כשנכנסנו, בחדר שינה היו 2 ילדים בני כ-8, מול טלוויזיה ענקית ששומרים על תינוק. הם היו לבד בבית. הנכס עצמו היה במצב מזעזע.
זה סוג האוכלוסיה שמסתמכת על סקשן 8.
 
אז כן, זה לכאורה הכנסה בטוחה מהמדינה. סביר להניח שהרבה פעמים הדיירים בעצמם טובים. אבל הרבה פעמים זה בשכונות עם פשע, סמים, זנות, קרבות כלבים ושאר דברים שיכולים להשפיע על הנכס. לטווח הקצר אולי אפשר "לעשות מכה" מנכסים כאלה. אבל אפשר גם להפסיד בצורה קשה ואז זה המוכרים הישראלים לא ממש חושפים.
לצפיה ב-'הבעיה מתמצה במשפט אחד שכתבת: "מוטות כתוצאה ממסרים שיווקיים"'
הבעיה מתמצה במשפט אחד שכתבת: "מוטות כתוצאה ממסרים שיווקיים"
08/10/2018 | 04:18
3
77
אתה מנסה להיות מאוד דיפלומטי, מנומס ו"פוליטקלי קורקט" ולכן כותב משפט מאוד מפותל: "למשקיעים ישראליים יש תפיסות שונות לגבי סקשן 8 שלדעתי לוקות בחסר ויתכן והן אף מוטות כתוצאה ממסרים שיווקיים."
 
מה שמשתקף מההודעה שלך הוא שהרושם שלך (שהוא גם הרושם שלי) הוא שהאנשים הללו מתכוונים להשקיע סכומים משמעותיים של כסף - מאות אלפי שקלים או אפילו מליוני שקלים - בלי להבין לעומק את העסק שבו הם משקיעים את כספם. במילים אחרות - "משקיעים" על עיוור. 
אני יודע שכבר כתבתי את זה כמה פעמים בנוסחים שונים, אבל יש איזהוא קו גבול שחוצץ בין מה שאני מגדיר "השקעה" - לבין מה שאני מגדיר "הימור". 
אותם אנשים שאתה מדבר עליהם - הולכים לעשות הימור. לא "השקעה".
הבעייה היא שהם ה"פתי התמים" ליד שולחן הקלפים - ולפחות חלק משאר המהמרים שם הם מהמרים מקצועיים - "כרישי קלפים" - שיודעים איך לחלוב מהפתי את כספו בלי שהוא בכלל ירגיש איך מרמים אותו.
 
האם יש אנשים שעושים כסף מהשכרת נכסים לאוכלוסיית SECTION 8?  בוודאי.
ברוב המקרים האלו - מדובר באנשים שמבינים בדיוק עם מה ומי הם מתעסקים, ויש להם את היכולת והתשתית הנדרשת (נוכחות פיזית, כח אדם שישמור על הנכס, תשתית משפטית לאכיפה כשיש בעייה) להגן על הנכס שלהם.
 
לאדם שאין לו מושג למה הוא נכנס - הסיכוי לצאת מורווח דומה לסיכוי לצאת מורווח בלוטו. קלוש עד לא קיים.
 
לגבי "מה זה SECTION 8":  
 
לפני המון שנים עבדתי בישראל בפרוייקט שנעשה עבור משטרת ישראל - ובמסגרתו ביקרתי במשך חודשים רבים בבתים של עבריינים מכורים לסמים  בשכונות העוני והפשע הכי גרועות באזור המרכז של ישראל (רמלה, לוד, יפו...).
שם ראיתי את ה"גירסה הישראלית" של השכונות שבהן נמצאים נכסים של SECTION 8 , את ה"גירסה הישראלית" של הבתים (והמצב של הבתים) שבהם גרים אלו שמקבלים סיוע בדיור ואת ה"גירסה הישראלית" של הציבור שחי בנכסים הללו.
אני זוכר באחת הדירות הללו אימא חד הורית שחיה עם 3 "ילדים בני עשרה" מכורים להרואין. לחדר השינה של האימא היתה דלת מסוג פלדלת - במקום דלת עץ פנימית נרמלית. האימא הסבירה לי שהיא נועלת את עצמה בחדר השינה שלה כל לילה כי היא מפחדת שהילדים שלה יפרצו לחדר באמצע הלילה כדי לגנוב רכוש או כסף לממן את מנת הסם הבאה שלהם - וירצחו אותה בשנתה.
 
ואני זוכר את השכנים של המשפחות הללו - קשישים שחיו בפחד מזה שיפרצו להם לבית ויפגעו בהם, משפחות מצוקה שניסו לשמור על ילדיהם מללכת בדרכי החברים שלהם מהדירה ממול...
 
מה שהיה מעניין בכל הסיפור הוא שכהכנה לפרוייקט הזה, שהיתי כמה חדשים בדרום ארה"ב ב"חפיפה" בפרוייקט דומה שרשויות החוק האמריקאיות הריצו אז.  הסתובבתי בשכונות של SECTION 8 בערים אמריקאיות, נכנסתי לבתים כאלו...   ובדיעבד אני יכול להגיד - אין הבדל גדול בין מגורי עוני בארה"ב ומגורי עוני בישראל...
 
יש לי חבר שבתחילת דרכו בארה"ב גר באיזו עיירת "צווארון כחול" באזור שלנו - לא היה לו אז הרבה כסף אז הוא קנה שם בית קטן ברחוב סביר וחי ש כל זמן שהילדים היו קטנים. עבד, חסך כסף וכשהילדים הגיעו לגיל בית ספר התאמץ וקנה בית בעיירה יותר טובה שיש לה מערכת חינוך ציבורית מצויינת.
את הבית הקודם הוא רצה להשכיר - ואז גילה בעייה. הגיעו אליו המון שוכרים פוטנציאליים עם וואוצ'רים של SECTION 8.   וזו בעייה להגיד להם "לא" כי מייד יאשימו אותך באפלייה, וגזענות, ובלגאן...
הוא אמר לי "אני מעדיף לשרוף את הבית מאשר להתחיל עם SECTION8 - גם כי אני הורס את ערך הנדל"ן שלי, וגם כי אני אהרוס את הערך של הנדל"ן ברחוב לכל השכנים שלי, שלעולם לא יסלחו לי על מה שעשיתי להם."
הוא מכר את הבית כדי לא להכנס לכאב הראש הזה.
לצפיה ב-'לגבי הסיפא של התגובה שלך'
לגבי הסיפא של התגובה שלך
08/10/2018 | 05:12
2
65
ממה שידוע לי, כדי לקבל דיירים של סקשיין 8, חייבים לעבור ביקורת שנתית כדי לוודא שהבית עומד בתקן וכו'.
כלומר, אם הבנתי נכון, אם באים אלי דיירים עם וואצ'רים של סקשיין 8, אני יכול להגיד "מצטער, אבל אף פעם לא עברתי את הביקורת של סקשיין 8, אז הבית שלי לא מאושר", וזה יכול להיות תירוץ טוב להגיד "לא" מבלי להיות מאושם באפלייה.
 
רוב הישראלים שמשקיעים בנכסי סקשיין 8, הם אלו שאין להם כסף להשקיע במשהו טוב יותר. אז הם חושבים שהם גילו את אמריקה בכך שהם קונים בית ב-30 אלף דולר, מכניסים 800 דולר לחודש שזה מסתכם ב-32 אחוז ברוטו. אם עובדים מספיק על המספרים, אפשר להציג 10-15 אחוז נטו והם גאונים פיננסים. אבל אחרי כמה חודשים, הם באים לפה בבכי על איך שחברת "אבג" הישראלית דפקו אותם והשאירו אותם עם נכס שזקוק לשיפוץ ובלי דייר והם הפסידו את כל החסכונות שלהם.
 
לצפיה ב-'במדינות מרילנד, קונטיקט ומסצ'יוסטס החוק אוסר לסרב ל SECTION8'
במדינות מרילנד, קונטיקט ומסצ'יוסטס החוק אוסר לסרב ל SECTION8
08/10/2018 | 06:47
1
69
במדינת מסצ'יוסטס ספציפית:
 
Discrimination against Tenants Receiving Housing Subsidies:
 
Tenants who are receiving a federal, state or local housing subsidy (e.g., Section 8 voucher) have certain rights and protections under Massachusetts law. It is against Massachusetts law for a real estate agent or a property owner to refuse to rent to you because you have a housing subsidy. Additionally, it is against the law for a real estate agent or a property owner to refuse to rent to you because of any of the requirements of a housing subsidy program (including required inspections, repairs or lead paint abatement if you have children under six). It is also against the law for someone to state a discriminatory preference against someone participating in a housing subsidy program (e.g., an advertisement saying, "Section 8 need not apply"). These are all examples of housing discrimination in Massachusetts.
The Legislature enacted these protections as part of the state antidiscrimination statutes and the Supreme Judicial Court recently upheld these rights. [See DiLiddo v. Oxford St. Realty, Inc., 450 Mass. 66 (2007).]
The Laws
The relevant statutory protections are:
MGL c. 151B, s. 4(10) : It is unlawful "to discriminate against any individual who is a recipient of federal, state, or local public assistance…or who is a tenant receiving federal, state, or local housing subsidies, including rental assistance or rental supplements, because the individual is such a recipient, or because of any requirement of such public assistance, rental assistance, or housing subsidy program."
MGL c. 151B, s. 4(7B) : It is unlawful "to make…any …statement…with respect to the sale or rental of…housing accommodations that indicates any preference, limitation, or discrimination based on…public assistance recipiency…"
 
אכן, IT SUCKS להיות בעל נכס להשכרה במסצ'יוסטס.  הדרך היחידה להבטיח את עצמך היא להחזיק רק נכסים שעלות השכירות החודשית שלהם הרבה יותר גבוהה מההקצבה של לשכת הסעד. 
לדוגמא: אם הנכס שלך הוא 2BR בשכונת ברייטון בעיר בוסטון (שכונת סטודנטים ומהגרים) - אזור שבו נכס כזה מניב שכירות חדשית של 2,000$ ויותר - אתה לא "מטרה" של SECTION 8.
לצפיה ב-'כלומר'
כלומר
08/10/2018 | 07:33
46
אם מישהו עם סקשן 8 מגיע לבעל בית במסצ'סטס, הבעל בית עכשיו צריך לעבור את כל התהליך של אישור הבית, רק בגלל הדייר הזה. קצת מטורף.
 
ממה שאני קורא, בניו יורק יש חובה לקבל סקשן 8, רק בבתים עם 6 יחידות ומעלה.
מצאתי כתבה על רוצ'סטר בנושא. אמנם כתבה מלפני כמה שנים, אבל מסביר קצת על המצב בעיר. מה שמצחיק זה שאני מכיר אחד מהמרואינים בכתבה.
 
מתוך כל היחידות שיש לנו, 1-2 אולי יכולים איכשהו להגיע לתקציב של סקשן 8. השכר דירה הממוצע שלנו ליחידה הוא $1,470, כשהבית הכי זול מושכר ב-900 דולר ל-2 חדרים. לפי HUD, הסכום הזה נמצא בטווח של סקשן 8. אבל רוב היחידות שלנו הן בשכר דירה של 1,400 וצפונה, מה שמרחיק מהם אנשים שמסתמכים על סקשן 8, כי הוואצ'ר לא מספק, וההשלמה של הדיירים גבוה מידי.
אז יש לנו 2 בתים בשכונת 19TH WARD שאכן הן מטרה לסקשן 8. אבל בגלל שהם לא מעל 6 יחידות, אני לא חייב לעבור את התהליך של אישור לקבל סקשן 8.
 
 
 
לצפיה ב-'כבר היו על זה דיונים פה. השורה התחתונה היא "תלוי"'
כבר היו על זה דיונים פה. השורה התחתונה היא "תלוי"
08/10/2018 | 07:50
57
כל מה שנכתב כאן על section 8, נכון באופן כללי להשכרה למעמד נמוך (שמשווקים בארץ כ-lower middle income ולפעמים כ-middle income).
 
אלה השקעות שבאות עם תשואה גבוהה, אבל גם עם סיכון גבוה. אפשר לצמצם חלק מהסיכוי עם התעסקות.
 
הכי חשוב זה לדעת לסנן דיירים, אבל צריך גם תשתית תחזוקה, תשתית משפטית, נוכחות חזקה בשטח, התעסקות עם ניירת, וכו'. המתווך הקלאסי מ-remax או המשווק הישראלי לא יספיק כאן. באחריות.
 
האם מלכתחילה כדאי למשקיע הישראלי הקטן להשקיע בבית פרטי בארה"ב? לדעתי, ברור שלא. בטח שלא בית למעמד נמוך.
 
אם מישהו עשה את הטעות וקנה בית למעמד נמוך, אז לדעתי section 8 לא נופלת מדיירי מזומן.
לצפיה ב-'חברות ניהול'
חברות ניהול
07/10/2018 | 11:10
85
שלום לכולם,
אני מחפש חברות ניהול מומלצות וטובות בפילדלפיה ובבול טימור.
האם מכירים?
תודה
לצפיה ב-'האם ניתן למצוא גרף של מחירי בתים לשכונה מסויימת?'
האם ניתן למצוא גרף של מחירי בתים לשכונה מסויימת?
03/10/2018 | 01:16
3
100
הי,
 
אני מחפש לראות גרף הסטורי של מחירי הבתים באזור מסויים שאני מתעניין בו והרזולוציה הכי "קטנה" שהצלחתי למצוא זה COUNTY או METRO או ZIPCODE (לפחות באתרים כמו trulia וכמו fred) אבל לא קטן יותר.
 
האם ובאיזה אתר ניתן לראות גרף הסטורי של מחירי בתים ברזולוציה יותר נמוכה כמו שכונה? 
 
תודה :)
לצפיה ב-'תייצר לך כזה מהנתונים...'
תייצר לך כזה מהנתונים...
03/10/2018 | 19:43
2
96
הינה אחד המקורות לנתונים:
 
תבנה לך מזה איזה גרפים שבא לך.
דרך אגב: ההגדרה של "שכונה" היא דבר נזיל מאוד - יש "שכונות" ענקיות שמכילות בתוכן כמה זיפקודים... 
 
לצפיה ב-'זה לא מבוסס על הestimated price?ולא מצאתי שם את השכונה שלי:/'
זה לא מבוסס על הestimated price?ולא מצאתי שם את השכונה שלי:/
04/10/2018 | 09:59
1
51
כתוב שם "measure of the median estimated home value" - זה אומר שהנתונים מבוססים על הערכות המחיר של האתר ? 
וגם הורדתי את האקסל אבל לא מצאתי שם את השכונה שאני מחפש...תודה בכל אופן
 
אם יש לך רעיון נוסף איך אפשר למצוא מידע כזה אשמח לשמוע :) תודה רבה
 
לצפיה ב-'מה היא ה"שכונה שלך"?'
מה היא ה"שכונה שלך"?
05/10/2018 | 22:52
40
אני לא יודע על איזו שכונה אתה מדבר, ולכן לא יכול לבדוק אם מישהו אוסף נתונים ספציפית לגבי המקום הספציפי.
לצפיה ב-'מחפש עו"ד ניו יורק'
מחפש עו"ד ניו יורק
05/10/2018 | 09:38
48
היי ובוקר טוב
מחפש עו"ד בישראל בעל רשיון עו"ד בניו יורק

מכירים??????
אשמח להמלצה .....
לצפיה ב-'איפה ניתן למצוא מחיר ממוצע ל sqft'
איפה ניתן למצוא מחיר ממוצע ל sqft
03/10/2018 | 08:12
3
88
איזה אתר יכול לומר לי את המחיר ממוצע ל sqft
תודה מראש
לצפיה ב-'המחיר הממוצע ל-sqft הוא 7'
המחיר הממוצע ל-sqft הוא 7
03/10/2018 | 15:54
55
לצפיה ב-'לסטטיסטיקות הללו יש מעט מאוד משמעות למשקיע ה"קטן"'
לסטטיסטיקות הללו יש מעט מאוד משמעות למשקיע ה"קטן"
03/10/2018 | 19:36
49
אם אתה קונה מאות אלפים או מליונים של רגל מרובע - לסטטיסטיקות כאלה יש משמעות. 
אם אתה קונה אלפים בודדים של רגל מרובע (כמה יחידות דיור בודדות) - לסטטיסטיקה אין שום משמעות.
 
בהרבה מקרים השווי של SQ. FT בבית אחד בשכונה מסויימת יכול להיות הרבה יותר גדול - לפעמים כפול ויותר - מהשווי של SQ. FT של בית אחר באותה שכונה. עניינים כמו גודל הבית, המיקום הספציפי שלו, סוג הבית (דירה ב"רב משפחתי" או חד משפחתי צמוד קרקע, למשל) וכיוצ"ב.
 
הרבה משקיעים "קטנים" מתבלבלים בגלל כל מני בלוגים ואתרי "ייעוץ השקעות" שמנפחים להם את הראש בסטטיסטיקות ו"גרוסו מודו". אבל אין מקום שבו האימרה "השטן נמצא בפרטים הקטנים" נכונה יותר מאשר כשמשקיעים בנדל"ן.
 
לצפיה ב-'הערכת שווי נכס ומחיר לSQFT'
הערכת שווי נכס ומחיר לSQFT
( לעמוד שלי בתפוז )
07/10/2018 | 21:31
34
שלום ותודה לך על השאלה הטובה.
 
אני מניח שהסיבה לכך שאתה מעוניים במחיר ממוצע לSQFT היא מפני שאתה מעריך כי מדד זה יכול לעזור לך להעריך שווי נכס ספציפי שאתה מעוניין לרכוש, דע כי אין זה בהכרח נכון ואתן לך מספר גורמים נוספים שעליך לקחת בחשבון ודרכי פעולה אפשריות להשיג הערכת שווי לנכס:
 
> מצב הנכס. בהרבה אתרי מידע (ZILLOW למשל) אתה יכול ממש בקלות להוציא מחיר ממוצע לSQFT ואף מדד מתוחכם יותרהנקרא ZESTIMATE שמתגבר על חלק מהבעיות שאזכיר מטה ותקפות למדד המחיר הממוצע לSQFT. הבעיה היא שהמחירים הממוצעים לSQFT לא משקללים האם מדובר בנכס ישן חורבה של ממש או לחילופין בנכס חדש או נכס משופץ ברמת גימור גבוהה. כאן ישנה שונות של עשרות אלפי דולרים והממוצע של השונות הזו לא מדד מהימן מספיק.
 
> גודל הנכס. גם אם ממוצע לSQFT מדד מהימן, אז המכפלה שלו בגודל הנכס אינה מדד מהימן, זאת מפני שלא ניתן להניח וזה גן לא נכון ששווי SQFT לבית של 1000 SQFT הוא ליניארי כמו שתחשב בית של 2000 SQFT ומעלה.
 
>אבחנה 1: איפה מדד של מחיר לSQFT עובד הכי טוב? בנייה חדשה. 
 
> אבחנה 2: איך בכל זאת מעריכים מחיר נכס?
-להשוות תפוחים אל תפוחים. ממש להוציא עסקאות בודדות שנמכרו לאחרונה, לראות בתמונות שמדובר בנכסים משופצים ברמת גימור נאותה (אם אין תמונות אז כנראה אפשר להבין למה), ולבחור נכסים בגודל ותצורה דומים לנכס הנושא.
זה טיפ בסיסי. אפשר לבקש מברוקר מקומי דוח CMA אבל לא בהכרח זה מהימן כמו לבצע בדיקה עצמית מקצועית.
 
- ניסיון. הנ"ל רק הערכה. למה? כי למשל רק הפריטים המכניים בבית המערכות יכולים להגיע ל25 אלף דולר בקלות. גם תמונות לא יעזרו לך, אבל אם אתה מכיר את האזור ועשית שם עסקאות ובדקת אז אתה כבר מתחיל לקבל מושג כמה סה"כ השקעה כדי להביא נכס לאיכות סטנדרט שקבעת וכך באופן השוואתי קל לזהות הזדמנויות. במצב כזה גם גשיגיע אליך נכס הזדמנותי אתה תדע לזהות בקלות מלכתחילה שיש כאן בסבירות גבוהה עסקה טובה. היכולת להעריך בדיוק טוב יותר היא בעיקר תוצאה של ניסיון. אתה יכול לגייס ניסיון של אחרים לטובתך עד שאתה תצבור אותו, למשל צור קשר עם משקיעים מנוסים באזור שבו אתה רוצה להשקיע או גורמים מקצועיים ועבוד איתם במודל שלא יהיה להם ניגוד אינטרסים איתך ומבוסס תוצאה מוצלחת בשבילך. 
 
מקוה שזה עוזר לך!

 
 
>

מנהל/ת הפורום

אודות:
ניר בבג'ני ייסד את נדלניר. במקצועו מהנדס תעשייה וניהול מהטכניון בהצטיינות. צבר כ- 10 שנות ניסיון בשוק העבודה בניהול פרויקטים, ניהול סיכונים והנדסת תהל
עוד...

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

ניר בבגני- מנהל פורום השקעות נדל
מנהל הפורום ניר בבג'ני

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ