לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
67256,725 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
 התשובות הניתנות בפורום אינן תחליף ליעוץ משפטי ו/או מקצועי פרטני והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי 

 

המשך >>

לצפיה ב-'אירוח: טיפול במחלות חורף באמצעות תרופות הומאופתיות'
אירוח: טיפול במחלות חורף באמצעות תרופות הומאופתיות
05/12/2018 | 13:22
5
ביום ד', בין השעות 20:00-22:00, נארח בפורום את אבי לבנט, מומחה להומאופטיה
 
 
על האירוח
 
טיפול במחלות חורף כגון שיעול, שפעת והצטננות, באמצעות תרופות הומאופתיות.
ההומאופתיה היא שיטת ריפוי טבעית, עדינה, יעילה ובטוחה, אשר מותאמת אישית לכל אדם על פי המאפיינים הייחודיים שלו ברמה גופנית ונפשית. הטיפול ההומאופתי יעיל בפתרון של בעיות גופניות, רגשיות ומנטאליות ,הן כרוניות והן אקוטיות. הטיפול יוצר שינוי רחב היקף, שורשי ומעמיק אשר השפעתו ניכרת לטווח ארוך ברבדים שונים של חיי המטופל.
 
 
על המתארח
 
אבי לבנט, עוסק בתחום הטיפול על גווניו השונים מעל 20 שנה, ומתמחה בהומאופתיה יותר מעשר שנים. במהלך השנים הללו למדתי תורות ושיטות שונות במקומות שונים בעולם מטובי המומחים בכל תחום.
תחום זה של עיסוק הינו תהליך התפתחות אינסופי המוביל אותי כאדם, באופן מתמיד, לגבהים חדשים, תחומים מגוונים, דינאמיות רגשית ומנטאלית אשר ממנה אני יוצר תהליך אישי וייחודי, עבור כל אחד מהאנשים שמגיעים אלי לטיפול.
ניסיוני הרב, עם מגוון רחב של מחלות וקשיים בתחום הגופני והרגשי, מאות רבות של מטופלים, ארגז כלים רחב, ומסירות רבה לעבודה ולמטופלים שלי, מאפשר לי לעזור לאנשים שונים בהרבה מאוד תחומים.
 

העלו את שאלותיכם על גבי שרשור זה כבר עכשיו!
לצפיה ב-'סתימה במרזב...חברת הניהול מייעצת לקצץ את העצים... '
סתימה במרזב...חברת הניהול מייעצת לקצץ את העצים...
29/11/2018 | 21:06
38
156
היי, 
אשמח לקבל חוות דעת מהמומחים פה. 
זאת ההודעה שקיבלתי מחברת הניהול. עד כמה שאני מבין המרזב נסתם לעיתים קרובות ומציף את הבית וזה איכשהו גורם גם לסנאים להכנס הביתה ( את החלק הזה לא הבנתי עדיין... ).
חברת הניהול  (שהאמת עושה עבודה טובה) מייעצת לקצץ את העצים מסביב ולטענתה העלות סביב 2000 דולר.
נשמע הגיוני הסיפור הזה והאם העלות סבירה ? 
 
תודה 
 

There are 2 problems-
1) there is a small gutter that continuously fills up and overflows, backing the excess water into the house and now coming in to an upstairs bedroom ceiling.
2) this seems to be a popular way for squirrels to get into the property.
We have baited and trapped the squirrels, we have covered the holes they use to gain access, we have cleaned out the gutter several times. The gutter refills, the squirrels chew new holes and we keep getting complaints.
I believe we need to remove more tree branches 1) making it harder for squirrels to gain access and 2) making it easier to keep the gutter cleared out. The estimates I received are for 1800.00  and 2000.00 to do this job. 
 
לצפיה ב-'הסיפור הגיוני, העלות ממש לא הגיונית.'
הסיפור הגיוני, העלות ממש לא הגיונית.
29/11/2018 | 22:16
3
78
לצפיה ב-'מה העלות הריאלית לעבודה כזאת? '
מה העלות הריאלית לעבודה כזאת?
29/11/2018 | 22:22
2
65
לצפיה ב-'לא פחות משלוש ספרות ולא יותר מחמש '
לא פחות משלוש ספרות ולא יותר מחמש
29/11/2018 | 23:11
91
הכנסייה ממול הבניין שלי הורידה עץ די גדול לפני שנתיים (הגזע שלו עוד פה. בערך מטר וחצי בקוטר).
באו שלושה עובדים, משאית לפינוי שעליה באו בובקאט ומלגזה, ומשאית גריסה.
אני לא יודע איזה רישיונות הם היו צריכים.
לקח להם יומיים, שבהם המשאית של הפינוי עשתה כמה נאגלות כל יום.
 
זה נשמע פשוט מאד, אבל כשרואים את העבודה, אתה מבין שזה ממש לא.
ענף של עץ כזה יכול להיות בקוטר של חצי מטר, ותקוע בפוזיציה כזאת שצריך לגזום אותו בחלקים, לאבטח אותו עם חבלים כדי שייפול לכיוון היחידי שאין בו כביש או מבנה), ולעשות את כל זה בגובה של 10 מטר זה לא פשוט.
 
ולפעמים יש לך כמה ענפים קטנים סוררים בגובה 3 מטר...
לצפיה ב-'שמע החברה פה צודקים'
שמע החברה פה צודקים
29/11/2018 | 23:28
88
זה תלוי בהיקף העבודה וברשיונות אם צריך.
אם זה להוריד כמה ענפים סוררים זה נשמע יקר ואם זה להוריד את כל העץ זה נשמע זול.
יש לך תמונות?
בארץ אסור לך בכלל לכרות עץ וזה סיפור מהתחת (והרבה מאד כסף) לטפל בבעיה כזו כמו שצריך אם באמת צריך לכרות את העץ.
 
לצפיה ב-'נשמע הגיוני. כרגיל, תלוי'
נשמע הגיוני. כרגיל, תלוי
29/11/2018 | 22:22
64
צריך לראות את העצים ואת המרזב כדי להבין.
יש עיריות שדורשות פרמיט לגיזום (בטח ובטח אם זה גם מעל הרחוב).
לפעמים זה גם כמויות אדירות של עצים. ומביאים גם משאית שגורסת את הגזם במקום.
זה מעבר לזה שעל עבודה בגובה משלמים לעובדים יותר. ולפעמים הגישה מסובכת, ויש גם את העניין שלא רוצים שהגזם ייפול על הבית... בקיצור, זה מאד תלוי. $2,000 יכול להיות גם מחיר זול.
 
זה יכול להיות קשור לסנאים. אם העץ צמוד לגג, זה די מזמין אותם.
לצפיה ב-'אני מעריך שהסנאים לא קשורים לרטיבות - הם קשורים לעצים...'
אני מעריך שהסנאים לא קשורים לרטיבות - הם קשורים לעצים...
29/11/2018 | 23:04
1
68
לדעתי אתה לא הבנת את ההקשר במה שהם כתבו.
הם מתכוונים לזה שאם תגזמו את העצים ולא יהיו ענפים שתלויים מעל הבית הם מקווים שיקרו שני דברים חיוביים:
1. לא יהיו כל כך הרבה עלי שלכת והמרזב לא יסתם כל הזמן
2. לסנאים לא תהיה "אוטוסטרדה" בצורת ענף שמגיע דיירקט לגג של הבית - ולכן יהיה להם יותר קשה \ פחות מעניין להגיע דווקא לגג שלך כדי לחפור בו חורים.
 
ואם כבר עניתי לך - בוא ואסביר לך גם מה כתוב "בין השורות" של האי-מייל הזה:
 
כתוב שם בצורה לא ישירה שהגג של הבית הזה גמור. כנראה רקוב לחלוטין.
כנראה שכבר הרבה זמן העץ של הגג נמצא שרוי במים עומדים (מהמרזב המוצף) ובגלל שהוא היה ספוג לחלוטין במים הוא מתפורר.
 
כתוב שם שיש לך חדירה חוזרת ונשנית של מים דרך הגג לתוך הבית ושהמים מצטברים על התקרה של חדר שינה בקומה העליונה והיא נפגעה מזה.  זה אומר - במקרה הטוב - שהתקרה ספוגה במים ויש כתמי רטיבות עליה.  במקרה הרע - זה אומר עובש שחור (שזה סכנה בריאותית ונבגים רעילים) על התקרה, סכנת קצרים במערכת החשמל ושאר צרות.
 
כתוב שם שהגג מלא חורים שהסנאים כירסמו - ושהתיקון שחברת הניהול עשתה היה "לכסות את החורים" - כלומר עשו איזה טלאי פרוביזורי ולא תיקנו את הבעיה בצורה יסודית.  אם העץ באמת רקוב משנים של רטיבות - צריך להחליף גג קומפלט. טלאים לא יעזרו לאורך זמן.
 
אם כבר מדברים על עצים כל כך גדולים שהענפים שלהם תלויים מעל הגג של הבית שלך, יש עוד עניין אחד שצריך לשקול: האם יש סכנה שאחד הענפים הללו (או חס וחלילה כל העץ...) יפול על הבית?
עצים וענפים נופלים פה כל פעם שיש סופה רצינית  - רק סיימנו את תקופת סופות הסתיו ואנחנו נכנסים עכשיו לתקופת סופות החורף.   בחורף שעבר באחת מסופות השלג נשבר ענף ענק שמתחתיו חנה ה GMC YUKON DENALI  החדש לגמרי של השכנה שלי... המשקל של השלג הרטוב שנדבק לענף פלוס המשקל של הענף עצמו פשוט היה יותר מדי - והענף נשבר בחיבור עם העץ וצנח על האוטו. האוטו טוטאל לוס - הגג הגיע לגובה המושבים...  וזה לא איזה פחנוע קוריאני - היוקון זה TRUCK BASED SUV ענק - חתיכת טנק.   
אם יש יותר מדי גשם ואחר כך באה רוח חזקה - עצים גדולים (בעיקר עצי מייפל) ששוקלים עשרות טונות אבל "כתר השורשים" שלהם הוא קטן ושיטחי יחסית פשוט נעקרים מהאדמה הבוצית קומפלט עם השורשים - ונופלים.  לא פעם זה נופל על בית... 
 
אם יש לך בעיה מזוהה עם עצים גדולים - רצוי להזמין "מומחה עצים" (יש כזה מקצוע בארה"ב - קוראים לזה ARBORIST) שיתן לך חוות דעת אם יש סכנה שאחד מהם יפול או אם יש ענפים מסוכנים.  ותבדוק מה רמת הכיסוי של פוליסת הביטוח שלך - גם הכיסוי לנזקים מהסוג הזה, וגם הכיסוי אם העץ או הענף נפל למישהו על הראש (חס וכרפס) או שעץ שלך גורם נזק לרכוש של מישהו אחר.
 
לצפיה ב-'גם לסבא/סבתא שלי היה סיפור דומה'
גם לסבא/סבתא שלי היה סיפור דומה
29/11/2018 | 23:32
76
עץ בן כמה עשרות (מאות?) שנים בחצר שלהם קרס באחת הסופות שהיו בNY, ואני מדבר על עץ ענק עם גזע בקוטר של סדר גודל של מטר, למזלם הגדול הוא נפל לצד של החצר, אם היה נופל על הבית אז הלך הבית (זה שהוא מבריקס לא היה עוזר הרבה).
 
העץ הענק מאחורי הבית בתמונה.
 
לצפיה ב-'מצ"ב תמונות מלפני שנה...'
מצ"ב תמונות מלפני שנה...
30/11/2018 | 00:05
2
97
אלה תמונות מלפני שנה מהצד השני של הבית. קרובות ליחידה הראשונה (מדובר בדופלקס) . גם שם התבקשתי בזמנו לקצץ את הענפים כי המצב שם היה יותר בעייתי מהיחידה השנייה.
בכל מקרה אני מחכה לתמונות עדכניות.
לצפיה ב-'בתמונות רואים כמה דברים - שאני לא בטוח שאני מפרש נכון'
בתמונות רואים כמה דברים - שאני לא בטוח שאני מפרש נכון
30/11/2018 | 02:24
62
נתחיל ב"חדשות הטובות" - העצים האלו נראים יחסית "צעירים" - הגזעים שלהם לא נראים מאסיביים במיוחד.  
החדשות הפחות טובות הן שהעצים נטועים הרבה, הרבה יתר מדי קרוב לבניינים - והרווח שבין הבניינים כל כך קטן שלא ברור לי אם משאית מנוף יכולה להכנס לשם.
זה יהיה סיוט לוגיסטי לכרות שם ענפים ולהוריד אותם לקרקע בלי שהם יפלו על הגגות (שלך או של השכן) ויגרמו לנזק, ונראה שצריך לעשות את כל עבודת הגיזום והורדת הענפים על ידי צוות שיכלול טפסנים על העץ ואנשים על הגגות ועל הקרקע. זה אומר צוות של 5-6 אנשים לפחות...  מה שמייקר מאוד את העבודה.
מצד שני - לנסות לעשות את זה בלי צוות מתאים יכול להגמר בנזק משמעותי לגג, מרזבים עקורים, חלונות ו SIDING פגועים וכיוצ"ב - אצלך או אצל השכן.
 
וכן - הענפים של העצים האלו הם בהחלט אוטוסטרדה לסנאים. מהקרקע ישר לגג שלך.
 
מה שלא ברור לי זה מאיזה צד של הגדר העצים נטועים. במילים אחרות - העצים הם שלך - או של השכן?    נראה כאילו מי שנטע אותם, עשה זאת בטימטומו על קו הגבול בין החלקות - לכאורה כאיזהשהוא סוג של "גדר חיה".  הטימטום של מי שנטע אותם יעלה לך הרבה כסף...
לצפיה ב-'אני לא יודע אם זו הזווית צילום'
אני לא יודע אם זו הזווית צילום
30/11/2018 | 05:00
46
קודם כל, נראה שיש כבלים בין העצים שבתמונות. זה סיבוך בפני עצמו.
 
בתמונה הראשונה גם נראה שיש עץ עקום שממש נוטה לכיוון הבית.  אם זה המצב, ורק גזמתם ענפים, אני מציע לנצל את ההזדמנות ולהיפטר מכמה שיותר מהעץ הזה. הוא יכול ליפול
 
הסיפור הוא גם איפה ששתלו את העצים, אבל גם שהבעלים הקודם לא קיצץ אותם הרבה *לפני* שהם הגיעו כל כך קרוב לבית (תחזוקה מונעת).
 
אני חושב שתעשה בחכמה להיפטר מיותר מהמטר או שניים האחרונים של העצים, ותשים לך תזכורת לבדוק כל שנה-שנתיים אם הגיע הזמן לגזום אותם.
לצפיה ב-'הוצאות תחזוקה גבוהות - דרכי פעולה לניהול הסיכון '
הוצאות תחזוקה גבוהות - דרכי פעולה לניהול הסיכון
( לעמוד שלי בתפוז )
30/11/2018 | 16:39
27
116
הי אופיר,
 
היה אפשר למנוע או לשכך את כל הדבר הזה בהתנהלות נכונה מלכתחילה.
הנה דוגמא להמחשה. וידאו על נכס שבדקתי לאחרונה וכיצד עשיתי זאת.
 
בכל אופן, נכון לכרגע אלו הפעילויות שאני ממליץ לך לבחון:
1) תקינות פונקציונלית המרזב - זו התוצאה לחתור אליה. לכן, לדעתי כדאי לשקול להחליף לגמרי את המרזב. בעלות יחסית זולה, אתה יכול להתקין מרזב במימדים גדולים יותר ולהערכתי זו סיבת שורש לבעיה שלך ולא רק העץ שמשיר עלי שלכת. כבר נתקלתי לא פעם בבתים עם מרזבים משום מה במימדים קטנים וזו סיבה למרזב כושל פונקציונלית שאני לא מבין למה מותקן כך מלכתחילה. זו בעיה שאפשר לזהות בבדק בית פשוט לפני שרוכשים נכס.

עוד דבר חשוב בהקשר המרזב, לודא שהצינור למטה מרחיק את המים החוצה ולא שופך אותם ישר למטה. למה? כי עוד כמה שנים חברת הניהול תספר לך שיש בעיות ביסודות המבנה בגלל רטיבות.
 
2) העצים - חברת הניהול מציעה לגזום ענפים להרחיק אותם מהבית. ולהערכתי זו פעולת האיזון הנכונה למצב הזה. קח זאת בחשבון כפעולת תחזוקה מניעתית קבועה שלך לשים לב אליה.
 
אני רוצה בהזדמנות הזו לדבר על חשיבות תחזוקה מניעתית.
מציע להקדיש כמה דקות ללמוד כאן כיצד לבדוק נכס לפני רכישה
מפני שהרבה בעיות כמו שעולות כאן אצלנו בפורום מתייחסות לכשלים שניתן היה לגלות לפני הרכישה ואו לטפל במפגעים שהיוו סיבת שורש להיווצרות הנזק במהלך השנים מאז הרכישה, מכיון שלא טופלו כיאות מלכתחילה.
דגשים:
1) הנקודה הקריטית לחשוב על כך היא לפני רכישת הבית - לבדוק ולהבין אילו מערכות פונקציונליות במבנה אינן מבצעות את תפקידן (למשל במקרה זה המרזב) ומה סיבת השורש לכך. זה יכול לחסוף לך הרבה כסף כאשר כשל פונקציונלי מתבטא ברבות השנים למפגע משמעותי בנכס שלך.
 
2) מצב מבנה קיים - לא אתפלא שבמקרה הזה כבר בעת רכישת הבית ניתן היה לגלות שכשלים פונקציונליים הביאו לתוצאות של בעיות במבנה, ולכן נדרש בדק מקצועי מקיף של הבית לבמטרה להעריך לא רק את מה שדורש שיפוץ מיידי כעת אלא גם להבין מה ההקצאות הצפויות בהמשך אם בגלל מפגע כנ"ל ואם בגלל בלאי טבעי (למשל משך זמן חיים של גג הבית גג החנייה או מערכות חימום וקירור של אויר וגם חימום מים וכיוצא בזה כי לכל אחד מהם יש פג תוקף והם מסתכמים ומצטברים לעלויות יחד של עשרות אלפי דולרים). קוראים לזה תכנית CAPEX דבר בסיסי להכיר והסברתי את זה בוידאו.
 
בהצלחה!
לצפיה ב-'צפיתי בוידאו שלך, ניר - ומצאתי עצמי מחייך ביאוש'
צפיתי בוידאו שלך, ניר - ומצאתי עצמי מחייך ביאוש
01/12/2018 | 09:03
11
104
אני לא יודע מה הנסיון האישי שלך בעבודה מול קבלנים לביצוע שיפוצים בנכס - אבל מבחינתי, אתה "איבדת" אותי ברגע שאמרת שוב ושוב שהמספר שכתבת בסעיף "עלות השיפוץ" הוא "סגור" וברמת דיוק של דולר בודד.
כל שיפוץ שראיתי עד היום - חרג בעשרות אחוזים מהצעת המחיר הראשונית.
כל מי שאי פעם נכנס לפרוייקט שיפוץ מבין כמה זה מגוחך לכתוב מראש "השיפוץ יעלה בדיוק 5,964$".  ולא סנט יותר.
 
אתה גם משתמש שוב ושוב במילים "בדקתי"ו"בררתי את כל הפרטים" - כשבת'כלס נוצר אצלי הרושם שאתה אפילו לא ראית את הבניין הזה בעיניים.
מה שכתבו בדו"ח הבדיקה הוא שהמסמרים שמחזיקים את החיפוי של הגג עושים POP OUT. הם "נשלפים". זה לא שלא דפקו אותם פנימה עד הסוף - זה שהם לא נשארים בפנים... העץ שלתוכו תקעו אותם לא "מחזיק" אותם כמו שצריך.
ומה שהקבלן הולך לעשות בעבור הסכום המגוחך של 160$ - סכום שמכמת 2 שעות אדם בקושי - זה לשלוח פועל שאין לו מושג מהחיים שלו שידפוק את המסמרים חזרה פנימה.  כשדי ברור לכולם שיש סיכוי יותר מסביר שאחרי כמה חדשים המסמרים ישלפו מחדש החוצה... 
השאלה היא למה המסמים נשלפים - ומי שיודע לקרוא "אנגלית של אינספקטורים" מבחין שהאינספקטור רמז לך את זה בדו"ח כשהוא כתב "תזמין איש גגות מומחה". 
הוא גם רומז לך שכבר יש נזק לגג - כי הוא כותב "צריך תיקון כדי למנוע עוד נזק לגג מעבר לנזק שכבר יש".   עם כל הכבוד לקבלן שנתן לך הצעת מחיר של 160$ כדי לתקן את זה - לא נראה לי שזה תופס מים. אם משהו כן תופס מים - זה הגג עצמו...
אז יש שתי אפשרויות: או שהקבלן עובד בשיטת ה"מטרייה" - נותן לך עכשיו מחיר ריצפה ואחרי תחילת העבודה הוא "יפתח את המטרייה" והמחיר הסופי יהיה פי 10 ויותר - או שהוא לא באמת יפתור את הבעיה - ורק "ישים פלסטר".  הבעיה היא שיש מצב שהתקלה היא יותר "פגיעה בעורק ראשי"... ואת זה לא פותרים עם פלסטר.
 
אני מבין שאתה נלהב מזה ש"הגג רק בן 5" - אבל גג הוא בסך הכל כמה לוחות של דיקט, ואם עשו עבודה לא טובה - גם גג בן 5 יכול להיות רקוב לגמרי...   לא צריך יותר מדי שנים של חשיפה למים, קרח ושלג בכדי להפוך לוח PLYWOOD לדייסה.
 
לא יודע מה האינספקטור שלך עשה. לא יודע אם הוא פיזית עלה לגג. התמונות בסרטון שלך צולמו מרחוק - ממפלס הקרקע.   לא יודע אם הוא נכנס לעליית הגג ובדק את מצב העץ של הגג מבפנים - פשוט בא עם מברג וניסה לתקוע את הלהב שלו לתוך העץ בחלקים שונים של הגג לראות אם העץ רקוב. לא יודע אם הוא עשה בדיקת לחות של העץ עם מד לחות של FLIR.  אם הדברים האלו נעשו (ואני הייתי דורש שהם יעשו לו הייתי שם והייתי רואה מסמרים שעשו POP OUT). 
מה שהוא כן עשה זה דאג לעצמו לכסת"ח - הוא אמר לך "זה דורש תיקון - תביא מומחה גגות שיגיד לך מה צריך לעשות כדי לתקן את זה".
והשאלה הגדולה היא האם הקבלן שנתן את הצעת המחיר הוא מומחה גגות שגם לוקח אחריות על התוצאות - או חעאפר. 
לצפיה ב-'וזה גם חוזר על עצמו בהמשך'
וזה גם חוזר על עצמו בהמשך
01/12/2018 | 14:31
60
לפי המשך הסרטון, סעיף 4.6 מציין בעיה עם מערכת המיזוג.
הפתרון המוצע- התייעצות עם טכנאי מערכות מיזוג- אולי צריך פריאון.
 
התמחור? 179$.
על בסיס מה התמחור? אני מניח שזו עלות קריאה לטכנאי.
 
בשני המקרים האלה (גג ומערכת המיזוג) העריכו מחיר לפי הסימפטום, לפני שידעו את מהות התקלה.
 
אני מקווה שצדקו, אבל אני סקפטי. אם זה רק עניין של כמה מסמרים ופריאון, מוכר נורמאלי היה מטפל בזה ולא נותן לזה לעלות בכלל במשא ומתן (עוד אופציה היא שזו הסחה מתקלה אחרת).
 
כשמעריכים עלויות של תיקונים, צריך להעריך טווח על בסיס מה שיודעים. אם הטווח הוא רחב מדי, זה סימן שאנחנו לא יודעים מספיק. ואז יש כמה אפשרויות- או לקחת את הקצה העליון של הטווח, או לקחת סיכון, או להמשיך לבדוק כדי לדעת יותר ולצמצם את הטווח.
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
( לעמוד שלי בתפוז )
02/12/2018 | 17:00
9
308
היי,
 
1-גישה. אני משוכנע שרוב הצופים מוצאים ערך בוידאו
ואמשיך לשתף כאן את צורת העבודה בפתיחות לטובת כלל החברים שכן מעריכים זאת. מטרת הדיון אמורה להיות חיובית וכולם מוזמנים גם לשתף את צורת העבודה שלהם, השיטות הכלים לבצע בדיקה וזאת במטרה לעזור אחד לשני.
 
2. השיטה כן. ברמת התוצאה סיימנו את השיפוץ באותה עלות מתוכננת. זו לא הפעם הראשונה. ועם זאת הכוונה במילה סגור היא שסקופ השיפוץ המתוכנן קיבל הצעת מחיר של קבלן כך שיש לנו עלות מדויקת לביצוע תיקונים אלו. ויש לנו את זה לפני הרכישה. זה התהליך הנכון והמקצועי לבדק.
 
כלומר, אנו לא משערים מה יהיו עלויות התיקונים אלא יש תכנון מדויק מה לעשות וכמה העלות של התיקונים המתוכננים.
 
עכשיו. אין זה אומר שלא יתכן כי במהלך שיפוץ יתגלו צרכים נוספים, זה יכול להיות וזה דבר טבעי אך האם זה מוריד מהערך של הזמנת פקח מקצועי ? מוריד מהערך של קבלת הצעות מחיר לתיקונים לאחר בדיקת הפרטים ובצלבות המידע? מוריד מהערך שיש לך ביד סקופ שיפוץ מדויק עוד לפני רכישת הנכס?!
*הפרקטיקה הזו היא תהליך מיטבי לביצוע להורדת הסיכון למינימום האפשרי*
 
זה לא בושה ללמוד. כתבתי מדריך אתה מוזמן לקרוא אני משתף שם הכל פתוח וכל אחד יכול לעשות את זה הנה הקישור:
http://bit.ly/2IrVHfV
 
3- תיקון לאבחנה שלך
לגבי אנגלית של אינספקטורים. אכן, בכל דוח פקח וכמעט על כל סעיף ליקוי הרבה פקחים רושמים שהם ממליצים לפנות לאיש מקצוע ספציפי. 
למה? התשובה הפשוטה היא כמו שאמרת בעצמך בדיוק שהם מכסים את עצמם. אתה יודע את זה. וזה בניגוד לכך שרשמת שיש פה רמיזה, ואין כזו.
 
התשובה היותר מפורטת היא שפקח שנשלח לבצע בדיקות לנכס הוא GENERAL HOME INSPECTOR. ברמת ההגדרה, על כל דבר שנוגע למערכת כזו או אחרת בבית, וספציפית גג, יש בודק מומחה לתחומו, והפקח תמיד מפנה כך. 
 
עכשיו. ספציפית, לא היה כאן רמז ייחודי. נאמר לי בבירור שמישהו שם לא דפק את המסמרים. לכן ידעתי זאת. הפקח בעצמו אמר לי שהגג במצב נהדר, היו מעט תיקונים נוספים שצריך לעשות, ושוב כתחזוקה מונעת וללא שום נזק לגג עצמו.
 
4- ניהול הסיכון לפני הרכישה. תאורטית, גם אין בעיה שהיה מתגלה שכן יש נזק, העיקרון שוב זה לעשות את הבירור המקדים כדי להעריך את המצב ולבצע חישוב כדאיות בהתאם לממצאים לפני הרכישה.
 
5. השקעות נדל"ן בניהול מרחוק
עכשיו אסביר עוד משהו מאוד חשוב.
נוצר אצלך בצדק הרושם שלא הייתי פיזית בנכס הזה.
אני עוסק בתחום הניהול ועובד כך בניהול צוות מרחוק כ-11 שנים. זה המקצוע שלי. 
האם אתה כמשקיע הולך ומוצא את הנכסים?
האם אתה הולך ובודק את הנכס לקבוע את הליקויים?
והאם אחרי זה גם קובע בעצמך את עלויות התיקונים? אתה גם מבצע את השיפוץ? אתה הולך כל שבוע בעצמך לנכס לבדוק את השיפוץ?
אתה הולך לנכס לאסוף שכר דירה מהדיירים?
 
אז אתה בכלל לא משקיע, זאת העבודה שלך.
יש דרך אחרת לנהל השקעות נדל"ן. דרך יותר מתקדמת.
כתבתי על זה כאן הרבה - בקצרה, המפתח זה אנשים.
לבנות צוות. לעבוד עם בעלי מקצוע מורשים, בדוקים וטובים בתחומם. 
אני יודע את זה כי עשיתי והצלחתי שנים על שנים בעשרות עסקאות שוב ושוב ושוב.
זו שיטה להשקעות לא בחצר האחורית שלך, ואתה לא מתמחה בכך כי לא עשית זאת כמדומני.
זה לא בושה ללמוד. כתבתי מדריך אתה מוזמן לקרוא אני משתף שם הכל פתוח וכל אחד יכול לעשות את זה הנה הקישור:
 
6- ושוב לסיום
אני משוכנע שרוב הצופים מוצאים ערך בוידאו
ואמשיך לשתף כאן את צורת העבודה בפתיחות לטובת כלל החברים
 
 
בהצלחה לכולם ואני בטוח שהדיון הזה יוסיף ערך! לפורום שלנו!
 
 
 
 
 
לצפיה ב-'אין ספק שעדיף בדיקה כזו על בלי בדיקה'
אין ספק שעדיף בדיקה כזו על בלי בדיקה
02/12/2018 | 20:25
4
52
  1. לגבי הגישה- אם הוידאו עוזר לאנשים, אז למה לא
  2. אם אני לא טועה אז אתה לוקח קבלן שסופג את השונות. גם עם זה אין בעיה. צריך לזכור שהוא גם לוקח את הרווח אם זה משהו פשוט כמו פריאון. אין לי ספק שהוא בדרך כלל מפספס בהערכות שלו. מה שמעניין אותו זה הסטטיסטיקה שלו על פני זמן.
  3. מהוידאו היה נראה שהצבת את המספרים לפי ההערכות של הקבלן רק על סמך הדו"ח של הפקח. אם הפקח דיבר איתך זה משהו אחר. אישית כמשקיע, הייתי רוצה לשמוע יד ראשונה את כל מה שלא כתוב (ואני מבין את היתרון בזה שהדו"ח כתוב לחומרה, כי אתה משתמש בו למו"מ).
  4. ראה סעיפים 2 ו-3. אני אומר לך בתור אחד שעשה מודל פיננסי או שניים, שלא מקובל לעשות הערכת שווי (או בדיקת כדאיות. זה היינו הך) בלי ניתוחי רגישות. 
  5. משקיע אקטיבי הוא בהחלט משקיע נדל"ן. הוא אפילו משקיע נדל"ן אופייני בתחום של סינגל פאמיליז של 70,000$. באותה מידה ניתן לטעון שזה שמשקיע "עובד בזה" לעומת זה שמשקיע בקרנות ריט.
    הדרך שאתה מתאר היא לא מתקדמת יותר, והיא תמיד היתה קיימת בדיוק כמו שההשקעות בסגנון אינטו/הגשמה תמיד היו קיימות בצורה כזו או אחרת.
    אולי הן נראות חדשות, כי בכל משבר השיטות האלה מתרסקות, ואז מרימות את ראשן לאט לאט.
    אלה דרכים נוחות וזמינות יותר (פסיביות), אבל גם מסוכנות יותר. הן בנויות על שרשרת של בעיות סוכן (ואני מכיר מקרוב לפחות מקרה אחד שבו הסוכן דאג לאינטרסים שלו על חשבונך).
    השאלה הקטנה יותר היא אם הסיכון העודף מגיע גם עם תשואה עודפת לעומת השיטה האקטיבית. השאלה היותר רלוונטית היא האם יחס הסיכון סיכוי טוב מהשקעה בניירות ערך מקבילים (כי זו האלטרנטיבה האמיתית שיש לישראלים).
    אישית, אם הייתי צריך לבחור להיכנס להשקעה עם בוסטון (שמתלכלך בעליית הגג) או עם המשקיע שלך (שמסתמך על הפקח והקבלן שלך), לא היתה לי דילמה. 
  6. אחרי שכל זה נאמר, אני עדיין חושב שהוידאו והבדיקה עדיפים על המידע שרוב המשווקים מספקים ("ממפיס בין חצי מיליון המועמדות ל-HQ2 של אמזון", קשקושי אדי גור, וכיוצא בזה)
לצפיה ב-'תהליך בדיקה מיטבי'
תהליך בדיקה מיטבי
( לעמוד שלי בתפוז )
02/12/2018 | 22:25
3
46
תודה שסידרת את ההערות בצורה ברורה ומפורטת.
אני מאוד אוהב את הכיון שהדיון הזה מתפתח!
הנה תשובות לההערות ההמשך:
 
לגבי הגישה- אם הוידאו עוזר לאנשים, אז למה לא. ובנוסף על למה לא, אפשר גם לקחת את זה ולמנף להוסיף עוד הערות והארות מניסיונכם איך אתם בודקים נכסים כדי להעשיר ולתרום אחד לשני. לדעתי זה יותר טוב מלנסות לקחת שיטה ולהגיד לא. אוקיי, אז למה לא? ועוד יותר טוב, אז מה כן?
השיטה שקופה וקלה מוסבר בעמ 22-26

אם אני לא טועה אז אתה לוקח קבלן שסופג את השונות. אתה טועה. הקבלן לא סופג שונות ולא מתמחר שונות. כלומר, ברור שיש שונות. לא טענתי שהשיטה הזאת מחסלת שונות, אלא ממזערת אותה. באמצעות בדיקה מקיפה והצלבות בין הפקח, הפקח של העירייה הקבלן וחברת הניהול אפשר להגיע לתכנית שיפוץ ותכנית CAPEX שיש לך סקופ מלא עד כמה שניתן וסגור במחיר על הדולר ביחס לאותו סקופ. זה הכל. 
את השיטה הסברתי בוידאו,והתהליך קל מוסבר בעמ' 22-26
http://bit.ly/2IrVHfV
 
 
גם עם זה אין בעיה. צריך לזכור שהוא גם לוקח את הרווח אם זה משהו פשוט כמו פריאון. אין לי ספק שהוא בדרך כלל מפספס בהערכות שלו. מה שמעניין אותו זה הסטטיסטיקה שלו על פני זמן. זה לא רלונטי בהינתן מה שהסברתי בנ"ל.

מהוידאו היה נראה שהצבת את המספרים לפי ההערכות של הקבלן רק על סמך הדו"ח של הפקח. אם הפקח דיבר איתך זה משהו אחר. בדיוק. כל השיטה מבוססת על הצלבות המידע מכלל בעלי המקצוע. 
 
אישית כמשקיע, הייתי רוצה לשמוע יד ראשונה את כל מה שלא כתוב (ואני מבין את היתרון בזה שהדו"ח כתוב לחומרה, כי אתה משתמש בו למו"מ). נכון. התהליך הוא כזה שמשקיע יכול לפנות לפקח ולשאול מה שהוא רוצה. הכל שקוף. אין פה מניעה למשקיע לקחת את הדוח להתקשר לפקח, לאתגר ולשאול שאלות. מה שחשוב שכל האתגור הזה ושאלות המשקיע מתבצעות לפני החלטת הסגירה בזמן הבדק ולא כמו שראינו בדיון שהמשקיע מבצע זאת רק כשיש בעיה והנכס כבר אצלו זמן ממושך אחרי שהוא ירש בעיה.
 
המשמעות של השיטה היא שמשקיע נמצא בעמדה שיש לו
1. את כל הפרטים האפשריים
2. יש את הפרטים האלה 
לפני שהוא סוגר את העסקה,
 
כלומר שלא יגלה בדיעבד את הבעיות אחרי הקנייה. כל העניין רק שהמשקיע יהיה מודע לזה בזמן המתאים ולא אחרי שקנה או אחרי שכבר הבעיה החמירה וחברת הניהול תופסת אותו אחרי זמן כמו שראינו כאן בפוסט, זה הרי דבר שניתן למנוע אם בודקים בית נכון מלכתחילה. זאת הנקודה המהותית לדעתי. מה הביקורת על זה? אני לא מבין 
ראה סעיפים 2 ו-3. אני אומר לך בתור אחד שעשה מודל פיננסי או שניים, שלא מקובל לעשות הערכת שווי (או בדיקת כדאיות. זה היינו הך) בלי ניתוחי רגישות. 
משקיע אקטיבי הוא בהחלט משקיע נדל"ן. הוא אפילו משקיע נדל"ן אופייני בתחום של סינגל פאמיליז של 70,000$. באותה מידה ניתן לטעון שזה שמשקיע "עובד בזה" לעומת זה שמשקיע בקרנות ריט. שוב, אני חוזר. לא טענתי שאין שונות. טענתי ואני עדין טוען שזה התהליך המיטבי לבצע בדיקות נאותות לנכס לפני הרכישה כדי לקבוע תכנית שיפוץ ותכנית CAPEX. תחשוב לכמה משקיעים כאן אנחנו יכולים לעזור אם יתעקשו לבדוק כך נכסים וכמה נפילות אנחנו יכולים למנוע. הנה הדיון מוסט למקום שמאבד את המיקוד וחבל. ברור. אין תכנית בלי שונות נו אז מה? יש לך הצעה אחרת? עוד לא שמעתי מאף אחד מהטוענים אלטרנטיבה. בבקשה תרשמו ונלמד איך אתם עושים אחרת אני מאוד אשמח ובטוח שיש לכם מה להוסיף.
הדרך שאתה מתאר היא לא מתקדמת יותר, והיא תמיד היתה קיימת בדיוק כמו שההשקעות בסגנון אינטו/הגשמה תמיד היו קיימות בצורה כזו או אחרת. אני יודע שאתה יודע טוב מאוד ולפרטים שלמרבה הצער בתחום ההשקעות בייחוד של הסינגלים כולל החברות הנוצצות זה לא נעשה ושיש גם לא מעט עקיצות. אז אני בעד שכולם יעשו את זה וכך יהיו השקעות שפויות יותר. ושוב פעם צבי, אף אחד לא אמר שבדיקת נאותות של נכס היא מיטיגציה למשבר נדל"ן או שיש איזו שיטת על להשקיע ללא סיכון. וזה לא העניין בכלל. הרי יש כאן דיון מאוד ספציפי על עלויות תחזוקה גבוהות בנכס, וכל מה שאני אומר שיש שיטה וכלים פשוטים שיכולים לעזור לכל משקיע לשכך את הסיכון הזה בבדיקת נכס מקצועית מלכתחילה, וזה הכל. 
אולי הן נראות חדשות, כי בכל משבר השיטות האלה מתרסקות, ואז מרימות את ראשן לאט לאט. אלה דרכים נוחות וזמינות יותר (פסיביות), אבל גם מסוכנות יותר. הן בנויות על שרשרת של בעיות סוכן (ואני מכיר מקרוב לפחות מקרה אחד שבו הסוכן דאג לאינטרסים שלו על חשבונך). השאלה הקטנה יותר היא אם הסיכון העודף מגיע גם עם תשואה עודפת לעומת השיטה האקטיבית. השאלה היותר רלוונטית היא האם יחס הסיכון סיכוי טוב מהשקעה בניירות ערך מקבילים (כי זו האלטרנטיבה האמיתית שיש לישראלים).
אין שיטה אידאלית. אתה שואל מה עדיף, אז אני שואל אותך בחזרה: עדיף למי?
למשקיע מנוסה? למשקיע מקומי? למשקיע ישראלי שקונה נכס נדל"ן לראשונה בארה"ב? עדיף למי? לעשות לבד.  האם לדעתך זה לא עלול להטעות משקיעים מהסוג הנ"ל שמקשיבים לזה?  מסתבר שרוב האנשים עושים יותר שטויות וטעויות מיותרות בעצמם לבד הם לא צריכים סוכן בשביל זה. ואלה כבר לא סיכונים אלה דברים שאפשר להימנע מהם בקלות.
 
לא שאני אומר שזה לא טוב לעשות לבד שכל אחד יעשה מה שטוב לו. אני אומר שלכל שיטה יש יתרונות וחסרונות זה הכל. בנאדם שלא מבין את עצמו, את המיומנויות שלו את הזמן והאנרגיה שלו והולך ועושה לבד, זו לדעתי טעות. ושיהיה ברור אני חושב שאתה תורם לטעות הזאת של אנשים בצורה שאתה כותב כאן בפורום. אתה חייב לשנות את זה כי אנשים מקשיבים לך. יש איזון, יש יתרונות, יש חסרונות. אידאל? לא, את זה אין. זאת הדעה שלי. זהו.
 
 
אישית, אם הייתי צריך לבחור להיכנס להשקעה עם בוסטון (שמתלכלך בעליית הגג) או עם המשקיע שלך (שמסתמך על הפקח והקבלן שלך), לא היתה לי דילמה. 
בכיף הכל טוב בעולם. בוסטון בחור מצוין!  ובכל זאת, לדעתי אתה מטעה אנשים בדעות שלך. אסביר בדיוק למה. אני מציע למשקיעים ישראלים שיטת אחרת - לבנות צוות. אני מדגיש שיטה, שיעשו לבד בסדר. אבל אני בניתי כך צוותים ב-3 מדינות כבר ולמדתי דבר או שניים. כל אחד יכול להצליח בשיטה הזו. כן אני לא מלכלך את הידיים, אני  לא מתבייש בזה. להיפך, אני יודע מי אני. אני נצמד למיומנויות של ניהול פרויקטים וניהול סיכונים שאני עושה יום יום 11 שנים. אני בכלל לא מתיימר  להחליף את הקבלן ולהחליף את הפקח, אני כן יודע לאתגר אותם ולשאול שאלות וזה ניסיון שכל אחד יכול לבצע אחרי כמה עשרות עסקאות. גם אם הייתי יכול להחליף אותם אני חושב בכנות שזה לא חכם לעשות זאת. ראיתי כבר חכמים גדולים קבלנים בארץ שמשפצים בארה"ב לבד בלי פרמיט. אבל שכל אחד יעשה מה שנכון לו. אני אישית פוסל אפשרויות של  ONE MAN SHOW ולא משנה אפילו אם ההצגה הזאת היא בוסטון גאי, ולא כי הוא לא מצוין ראיתי מה הוא עושה הוא תותח. אלא פשוט כי יש לי שיטת עבודה אחרת. אני בחיים לא אסתמך על מישהו אחד שיעשה הכל, כי להבנתי יש לכל אדם בודד מגבלה של זמן, של אנרגיה, של מיומנויות של חוזקות וכו -  אז למה לא להנות מצוות ולמנף את החוזקות של כל אדם? אני מכוון כאן לרמת השיטה. ואני טועןן שכל ישראלי שפוי צריך להעדיף לעבוד כך ביחוד בהשקעות נדל"ן בחו"ל ומרחוק. 

אחרי שכל זה נאמר, אני עדיין חושב שהוידאו והבדיקה עדיפים על המידע שרוב המשווקים מספקים ("ממפיס בין חצי מיליון המועמדות ל-HQ2 של אמזון", קשקושי אדי גור, וכיוצא בזה) בסדר אני כמנהל הפורום הצעתי הצעתי כלי ושיטה מתוך כוונה לספק ערך לשאלה ספציפית של משקיע. זו בעיה שהרבה מאוד משקיעים סובלים ממנה. לדעתי מטרת הפורום לעבוד יחד לקחת כאלה מקרים, לתת מידע וערך לאנשים בבעיה, ולשאול שאלות מאתגרות כדי לפתח את דרכי הפעולה האפשריות, להוסיף על הדיון שכולם ילמדו ויצמחו מזה.
אני נחוש לשנות את הדינמיקה בפורום ואמשיך להשיב כך עד שזה יקרה.
 
עד כאן לא הבנתי מה הביקורת האוביקטיבת על שיטת הבדיקה הזו (אני טוען שזו שיטת בדיקה מיטבית!! ) הלואי ומשקיעים ישכילו לקלוט את זה מכל הדיון ולהשתמש בזה בהשקעות שלהם הלאה. עד עכשיו לא ראיתי הצעת שיפור או אלטרנטיבה לשיטת הבדיקה שהצעתי. רק ציון שזה בסדר ועדיף על כלום. תודה על המחמאה. בוא תשתף מה אתה עושה אחרת ואיך, שכולם ילמדו.
לצפיה ב-'אבל אמרנו מה כן'
אבל אמרנו מה כן
03/12/2018 | 12:39
2
35
קודם כל, כן לתת מקום לשונות.
אם המיזוג לא מקרר, וכותבים לך "אולי חסר פריאון", אני לא מבין איך אפשר להניח 195$.
גם אם באמת חסר פריאון, זו יכולה להיות נזילה/נזילות מכל מיני מקומות ועלות התיקון משתנה בהתאם.
אם אתה כבר יודע שרק צריך מילוי של פריאון אז גם 195$ נשמע מוגזם.
 
הדבר השני- כן להתקרב כמה שיותר למידע.
אני יכול לחפש דוגמאות רחוקות, אבל השרשור הזה הוא דוגמא קלאסית.
יש פה נכס עם עצים בעייתיים משני צידיו.
אם הוא היה מגיע מדי פעם לשטח, אז כבר כשטיפלו בצד הראשון, סביר שהוא היה מבחין בבעיה בצד השני.
כשמסתמכים על אנשי קשר (אפילו אם אין להם אינטרסים משל עצמם) ותמונות, מקבלים תמונה חלקית.
 
את שני הדברים האלה כתבתי בתגובה הקודמת שלי, ככה שלא כתבתי רק מה לא.
אני הייתי לוקח בחשבון טווח של עלויות, או ממשיך לבדוק. בד"כ אני אחשב דברים מאד בערך (כמה ימי עבודה אני צריך מבריאן/דייב/ריי/פרד/וויל, וכו', וכמה חומרים בערך. על זה אני מוסיף בהתאם לרמת הביטחון שלי).
כמו כן, אני מוודא בעצמי נקודות שיכולות להיות משמעותיות. בעיקר מרתף, גג, וחימום.
 
סיכון זה רע, אבל יש משהו גרוע יותר- חוסר מודעות לסיכון, ואשליה של ודאות וביטחון.
 
אז כן. בדק עדיף מאשר בלי בדק. אקסל עדיף מאשר בלי אקסל. אם זה עוזר למישהו, אחלה.
 
גם אני בניתי לי צוות ורוב הזמן אני בארץ, אבל אין מצב שאקנה נכס בלי להיות בו בעצמי.
זה לא ריאלי ו/או כלכלי עבור המשקיע הישראלי הקטן לבנות צוות.
בשיטה של הליווי הוא לחלוטין תלוי במלווה ובאנשים שלו. והם? מעבר לזה שהם עולים לו כסף, הם לא מתחלקים איתו בסיכון.
בסופו של דבר זה מתנקז לאמירה שצריך אמון ביזם/מלווה, וההסתמכות על אנשי קשר היא אולי הסיבה מספר אחד לנפילות של ישראלים.
 
עכשיו תגיד שאני מתמקד במה לא. אז הנה מה כן:
כן. עדיף שיבדקו ככה נכסים, מאשר שילכו על עיוור. זה בהחלט ימנע לא מעט נפילות.
אבל אתה יודע מה יימנע יותר נפילות?
השקעה באפיקים שבהם הם לא בעמדת חיסרון מובנית מול רוב השחקנים בשוק.
חוסר יכולת להגיע לבדוק את הנכס זה בדיוק זה.
לצפיה ב-'בקרה מול פיקוח - דע את עצמך'
בקרה מול פיקוח - דע את עצמך
( לעמוד שלי בתפוז )
03/12/2018 | 16:46
1
39

קודם כל, כן לתת מקום לשונות. מסכים ועניתי על זה קודם .

אם המיזוג לא מקרר, וכותבים לך "אולי חסר פריאון", אני לא מבין איך אפשר להניח 195$.
אנו בודקים לפני כניסה לנכס פילטר ומנקים ואו מחליפים + עושים HVAC SERVICE גם שזה 80 דולר וכלול כאן. בחורף גם נציע לעשות את זה תקופתית. לדעתי זה משתלם ואני תמיד מציע את זה למשקיעים. המשקיע מודע מראש ולא חייב לעשות זאת, אבל הדיפולט שזה כן נמצא בתכנית כי אני חושב שזה כדאי אפרופו הדיון על תחזוקה מונעת.

הדבר השני- כן להתקרב כמה שיותר למידע.
אני יכול לחפש דוגמאות רחוקות, אבל השרשור הזה הוא דוגמא קלאסית.
יש פה נכס עם עצים בעייתיים משני צידיו.
אם הוא היה מגיע מדי פעם לשטח, אז כבר כשטיפלו בצד הראשון, סביר שהוא היה מבחין בבעיה בצד השני.
כשמסתמכים על אנשי קשר (אפילו אם אין להם אינטרסים משל עצמם) ותמונות, מקבלים תמונה חלקית.
 אני מסכים עם זה. יותר מכך, רוב המשקיעים שילכו פיזית לנכס גם אז לא ידעו לזהות את הבעיות.
אז הדרך הכי טובה מציאותית היא לעבוד עם מישהו שיודע ולא לבד, ולודא שאין ניגוד אינטרסים. אני מסכים שחברה שלא עובדת במודל תגמול קבוע וידוע מראש נקי ושקוף היא בעייתית, וגם מסכים שעדיף לא לא לקנות נכס מחברת שיוק נדל"ן לא כעצמאי ולא בשותפות אלא אם יש לך יכולת בקרה עצמית גבוהה מאוד מאוד, לודא שהתשלום מבוסס על תוצאה למשל רק אחרי שהנכס מושכר. אם יש עוד רעיונות ושיטות זה מצוין להוסיף שכולם ילמדו. 

את שני הדברים האלה כתבתי בתגובה הקודמת שלי, ככה שלא כתבתי רק מה לא.
אני הייתי לוקח בחשבון טווח של עלויות, או ממשיך לבדוק. בד"כ אני אחשב דברים מאד בערך (כמה ימי עבודה אני צריך מבריאן/דייב/ריי/פרד/וויל, וכו', וכמה חומרים בערך. על זה אני מוסיף בהתאם לרמת הביטחון שלי).  לקחת באפר זה כן. לקחת בחשבון שיש שונות. אבל למה לא לקבל הצעת מחיר מדויקת על הדברים מראש? מה שאתה מתאר טוב לבדיקה ראשונית אבל לפני סגירה של עסקה צריך שיהיה לך כבר תכנית שיפוץ סגורה. תכנית סגורה אין זה אומר שבפועל לא ייתכנו סטיות מהתכנית. אך עדין יש תכנית והיא צריכה להיות מפורטת ומדויקת.
 
כמו כן, אני מוודא בעצמי נקודות שיכולות להיות משמעותיות. בעיקר מרתף, גג, וחימום.
איך אתה מוודא? אתה פקח מוסמך? אתה קבלן מורשה? אתה יודע לאמוד חוזק, או לזהות עומס או נקודות מומנט בעייתיות? אני בהכשרתי מהנדס ומגיע מרקע חזק של פיזיקה ועדיין לא מתיימר לכך. אתה מתמצא בפרמיטים הנדרשים לכל פעילות? אתה מתמחה בהכל? אם כן אז טוב שאתה בודק בעצמך. אם לא, עדיף לשלם לאנשים מומחים בתחומם שיעשו זאת ולקבל מהם את הדיווח. דע את עצמך. וזה לא מכוון אליך אישית להבהרה, זה מכוון לקוראים שיכולים לחשוב בטעות שעליהם ללכת ולבדוק את הנכס כביכול הם בעלי היכולת להוציא את הנתונים לאשורם. להיפך, זה לא מקצועי לעבוד כך. 
 

סיכון זה רע, אבל יש משהו גרוע יותר- חוסר מודעות לסיכון, ואשליה של ודאות וביטחון. מסכים. הצעתי שיטת בדק בוידאו שבדיוק נותנת לזה מענה כדי שהמשקיע ידע את כל הממצאיים האפשריים ולפני החלטת ההשקעה.
 
אז כן. בדק עדיף מאשר בלי בדק. אקסל עדיף מאשר בלי אקסל. אם זה עוזר למישהו, אחלה. אקסל הוא רק כלי להצגת הממצאים. בסופו של דבר הממצאים הגיעו מהשטח בכל המקרים, אין הבדל. היו בשטח אנשי מקצוע שבדקו. זה לא פחות טוב מזה שהמשקיע ילך לבדוק בעצמו בבית, להיפך זו שיטה הרבה יותר טובה, בהנחה ויש לך צוות מקומי חזק.
 
גם אני בניתי לי צוות ורוב הזמן אני בארץ, אבל אין מצב שאקנה נכס בלי להיות בו בעצמי.
יפה אז אנחנו מסכימים על השיטה! לגבי הוידוא, יש כאן דקות של ההבדל בין עמדת בקרה לפיקוח. אתה מאמין בגישת פיקוח ואני בגישת בקרה. אסביר. לי למשל יש איש שטח שבא ובודק לי כל נכס ונכס, גם לפני גם במהלך וגם אחרי. הוא בעמדת הפיקוח מעלה אליי מידע. אני מודה הוא חי את האזור עשרות שנים ומכיר יותר טוב ממני. אני לא מתבייש בזה. אני חושב שהשיטה הזו יותר טובה כי  אתה לא יכול להפוך לבעל ידע ומומחיות כמו מישהו מקומי שחי את השטח עשרות שנים לפקח כמוהו. אולי אתה כן אבל זה יוצא דופן, זו הנקודה. בכל אופן, זה לא שיטתי ולא מקצועי בעיניי להסתמך על כך בפיקוח, במקרה הכללי. המשקיע  צריך להיות בעמדת בקרה. יש הבדל בין בקרה ופיקוח.  משקיע מתוחכם צריך להיות בעמדת בקרה ולשים איש אמון איש צוות חזק בעמדת פיקוח. אם אתה מפקח אז אתה עוד איש צוות וזה בסדר אבל אתה צריך להיות מומחה בתחומך וגם אם אתה כזה, הייתי שם מישהו עם הרבה ידע לידך כי לדעתי זה מסוכן. בקרה מול פיקוח, זה לא אותו דבר ואני לא יכול להסביר הכל כאן. 

זה לא ריאלי ו/או כלכלי עבור המשקיע הישראלי הקטן לבנות צוות.
בשיטה של הליווי הוא לחלוטין תלוי במלווה ובאנשים שלו. משקיע יכול לשאול שאלות ולבקש פרטים ולקבל מידע ולקחת החלטות. תלוי מאוד במודל. יש תלות גבוהה אני מסכים עם זה.

והם? מעבר לזה שהם עולים לו כסף, הם לא מתחלקים איתו בסיכון. תלוי במודל. נכון. הם נותנים למשקיע ערך, לא? אז זה בסדר שערך ושירות יעלה כסף. אתה בעצמך לפי הכתוב למעלה הסכמת שעבודה לבד למשקיע הסטנדרטי פחות הגיונית ולכן סביר שתעלה לו אם ככה יותר בכסף בזמן ואולי גם בבריאות. אז איזה מודל אתה מציע אם ככה? 
בסופו של דבר זה מתנקז לאמירה שצריך אמון ביזם/מלווה, וההסתמכות על אנשי קשר היא אולי הסיבה מספר אחד לנפילות של ישראלים. מסכים עם כל אות.
 
עכשיו תגיד שאני מתמקד במה לא. אז הנה מה כן:
כן. עדיף שיבדקו ככה נכסים, מאשר שילכו על עיוור. זה בהחלט ימנע לא מעט נפילות.
אבל אתה יודע מה יימנע יותר נפילות?
השקעה באפיקים שבהם הם לא בעמדת חיסרון מובנית מול רוב השחקנים בשוק.
חוסר יכולת להגיע לבדוק את הנכס זה בדיוק זה.
אין חוסר יכולת. יש אתגרים ויש פתרונות. מי שרוצה לטוס שיטוס. מי שלא יודע לבדוק בעצמו, שישלם לבעל מקצוע שיודע. מי שמאמין בשיטה של הכל בעצמו, שהיא לדעתי טיפשית, אז שיעשה את זה. מי שמאמין במודל של צוות שיפעל כך. יש הרבה דרכי פעולה אפשריות ויש גם הרבה משקיעים שמצליחים, רק שהם לא רצים לספר לכולם.
לצפיה ב-'באמת? מתוחכם?!'
באמת? מתוחכם?!
04/12/2018 | 02:25
44
  1. בכוונה חוזר לפריאון. האם לפני הקנייה הקבלן שלך בדק שאין נזילה? בכלל, מי מבצע את ה-HVAC Service ומה זה כולל?
  2. לגבי אופן התגמול- כל ניהול/ליווי שמשלמים לו על בסיס מחזור (סגירת עסקה, למשל) הוא בעייתי. גם כאשר המשקיע מפסיד, המנהל מרוויח מייצור עסקאות.
    למשקיע שלך אין יכולת לדעת אם אתה והאנשים שבחרת לא ישרים. הוא גם לא יודע, ולא יכול לדעת אם אתה מקבל כסף מהמוכר.
    מה שהוא יודע זה שלא רק שהוא הגיש את ההצעה הגבוהה ביותר עבור הנכס, הוא גם מוסיף על זה עמלה משמעותית.
    עמדת נחיתות מובנית.
  3. ודאי שאפשר לקחת הצעת מחיר מדוייקת. מה הערך שלה? תלוי ממי היא ועל מה היא מבוססת. אם היא מקבלן שהוזמן על ידי יועץ, ומתבססת על בדק שהוזמן על ידי אותו יועץ, ואיש אמון של אותו יועץ, אז אני לא הייתי מסתמך עליה.
    תכנית שיפוץ "סגורה"? אם הקבלן לא מתחייב על מפרט ומחיר (ואם אני לא מוודא בעצמי שזה המפרט שאני צריך) אז אני לא רואה מה זה נותן, חוץ מתחושה מוטעית של ודאות. יש לי פאנץ' ליסט (לא סגורה), ויש לי תקציב מוערך.
  4. איך אני מוודא את הבדק?
    אם יש נכס שמעניין אותי, אני הולך אליו לפחות עם עוד בנאדם אחד (יש לי קאדר של 3 אנשים. כולם בשנות החמישים שלהם. לכל אחד מהם יש סביב 40 שנה של ניסיון בבנייה, שיפוצים, ותחזוקה באזור. אני לא לוקח מהם הצעות מחיר כי אני לא משלם מחיר Retail על שירות סטנדרטי. אני משלם לפי יום/שעה). כל מקום שלא נותנים לנו גישה אליו בביקור הראשון מדליק אצלי תמרור אזהרה.
    הנכס מצא חן בעיניי? אני הולך ל-hall of records, ובודק מה הסיפור. מי המוכר, מה השיעבודים, וכו'.
    לא ראיתי משהו בעייתי? מגיש הצעה כפופה לבדק. התקבלה? הולך אחרי הפקח ורואה בדיוק מה הוא בודק. אם הוא מייעץ לי להביא roofer, אני מביא roofer ועולה איתו לגג. הוא נותן לי הצעת מחיר מחייבת ומפורטת.
    אני לא יודע לוודא עומס, אבל את רוב התקלות אני יודע לזהות, וככל שאני הולך אחרי הפקח במספיק סיטואציות כאלה, אני רק משתפר.
    בשיטה שלך המשקיע עדיין בנחיתות מול כל משקיע מקומי, שבנוסף על הבדק שעושה הפקח, גם מצליב את המידע עם העיניים של עצמו. מובן מאליו שלהסתמך על אנשי מקצוע בלבד זה פחות מלבדוק גם בעצמך.
  5. יש למשקיע תלות גבוהה במלווים? שוב אנחנו בעמדת נחיתות לעומת המשקיע המקומי. אם אתה ו/או האנשים שלך מחליטים יום אחד לעשות עליו קומבינה, הוא אכל אותה.
  6. לשירות לפעמים יש ערך ולפעמים לא. אתה לא אוהב שאני כותב את זה, אבל לדעתי לליווי מהסוג שאתה מציע יש בהרבה מדי פעמים ערך שלילי. 
  7. אתה שוב שואל איזה מודל אני מציע, אז אני אענה שוב. מודל שבו המשקיע לא נמצא בעמדת נחיתות משמעותית מול רוב השוק. מודל שבו יש מנגנוני הגנה (כמו חוק ניירות ערך. כמו ממשל תאגידי). למשל, תעודות סל של וואנגארד.
    אם הוא בעמדת נחיתות גדולה (וזה המצב), אז הוא פשוט לא חייב לקנות סינגל פאמילי בקליבלנד. 
 
.
תסתכל על השרשור הזה בפרספקטיבה קצת אחרת. תדמיין שזה אבי כץ (או אמיר ברמלי) במקום ניר נדלניר. יש פה שורה של מניפולציות שהדבר האחרון שאפשר להגיד עליהן זה שהן פונות למשקיע המתוחכם:
יצרת מצג של ודאות יחסית בסיטואציה שכל מי שיש לו ניסיון בסיסי יגיד לך שאין בו ודאות.
בהמשך, התעלמת מהעליונות המובנת מאליה של שילוב בין בדיקות של המשקיע לבדיקות של אנשי מקצוע, וטענת שבדיקות של אנשי מקצוע בלבד הן "השיטה המיטבית".
בשלב החנופה החמאת למי שמסתפק ב"בקרה" שהוא מנהל ו"משקיע מתוחכם" (תיכף אראה עד כמה זה לא מתוחכם).
אח"כ כתבת שיש הרבה משקיעים שמצליחים, רק שהם לא מספרים (כשבד"כ אנשים שמרוויחים נוטים לספר יותר מאלה שמפסידים).
השיטה שאתה מציע מבוססת על שורה של אנשי "אמון"- אנשים שהמשקיע אפילו לא פוגש.
המציאות היא שכל מי שקנה רכב משומש, יודע יותר על בדיקת נאותות ממה שמוצג בוידאו הזה. 
אין הרבה אנשים שהיו קונים רכב מאילת רק על בסיס בדיקה של מכון ומוסכניק אילתי שהם דיברו איתו בטלפון ובדקו לו המלצות. הרי ברור שלקנות רכב (אפילו לקחת אותו לבדיקה) בלי לעשות עליו סיבוב, זה סיכון מיותר.
מי שהוידאו הזה עוזר לו, הוא בדיוק ההיפך ממשקיע מתוחכם. אתה פונה אל הפראייר האולטימטיבי. אם תנצל אותו או לא, זה נתון לגמרי לשיקול דעתך.
לצפיה ב-'כל אחד תורם לדיון את הערך המוסף שהוא מוצא לנכון'
כל אחד תורם לדיון את הערך המוסף שהוא מוצא לנכון
02/12/2018 | 23:14
3
59
אני חושש שאתה לא הבנת את מה שכתבתי - או שאתה "עושה את עצמך" כאילו לא הבנת את מה שכתבתי כדי להגחיך את ההודעה שלי.
אתה מתנסח כאילו שאני מזלזל בערך הבדיקה של פקח בנייה מקצועי.  וכאילו שאני כותב שהיא לא נחוצה.  וזה בדיוק ההפך ממה שאני כותב.
 מה שאני כותב הוא שקיבלתי את הרושם שהבדיקה שנעשתה במקרה שתארת בוידאו לא נעשתה עד הסוף - וההרגשה היא שהיא לא נעשתה עד הסוף בגלל שמי שהזמין את הבדיקה לא באמת רצה לדעת את כל הבעיות בנכס לאמיתן.
מה שאני כתבתי הוא שפקח הבנייה כתב לך להזמין מומחה גגות - ולהבנתי אתה לא עשית את זה אלא הלכת עם ה"כולבוייניק" שאתה משתמש בשרותיו שנתן לך הצעת מחיר ברמות תמחור של "הנדימן".
 
מצד אחד אתה כותב "אני מצליב אינפורמצייה בין כל המקורות שלי" - ומצד שני אתה בוחר לא להכניס לעניין "מקורות" שיספקו אינפורמצייה נוספת (כי זה עולה כסף? כי זה עלול להביא מידע שאתה לא מעוניין לדעת?).
אתה כותב "המשקיע יכול להמשיך ולברר מה שהוא רוצה אם הוא מעוניין" - ובנשימה הבאה אתה כותב שהמשקיע שאליו אתה מכוון הוא בבחינת "שאינו יודע לשאול" כי אין לו נסיון בארה"בוהוא משלם לך כדי שתנחה אותו.
 
אתה כותב "גמרנו את השיפוץ בדיוק בסכום שהחלטנו מלכתחילה".   
זה קצת מזכיר לי את הבדיחה על אותו אדם שאומר "לא איכפת לי מה מחיר הדלק - אני תמיד ממלא ב 100 שקל"...
השיפוץ יעלה בדיוק כמה כסף שאתה תשלם לקבלן. אתה אומר לו לעשות X, משלם לו על לעשות X - הוא עושה X.
השאלה היא האם כל התקלות הרציניות בבניין תוקנו והמשקיע שלך ששם את הכסף קיבל נכס שלא ידרוש עוד השקעה ב 5-10 שנים הקרובות.
 
שוב - אני לא יודע מה כתוב בכל הדו"ח של האינספקטור ומה הוא פיזית עשה.
אני לא יודע אם הוא פיזית נכנס לעליית הגג ובדק. אני לא יודע אם הוא פיזית עלה על הגג.
אולי יש בדו"ח עוד תמונות מקרוב של מה קורה בעליית הגג ומה קורה על הגג - שמוכיחות שהאינספקטור היה שם ובאמת בדק לעומק - ואולי לא.
אם הבעייה בגג (רק כדוגמא אחת) היא באמת לא רק "מישהו עצלן לא דפק את המסמרים עד הסוף פנימה לפני 5 שנים",  אז בעוד שנה, או שנתיים, או שלוש -  המשקיע שלך ימצא את עצמו עם "תקלת שבר" בגג (או באחד מאלף דברים אחרים בבית ההוא) שתעלה לו את אותם אלפי דולארים  שעכשיו נחסכו כדי לא לחרוג ממסגרת התקציב שקבעתם בלי להשאיר שום MARGIN FOR ERROR.
 
אתה כותב "אף אחד לא נותן כאן הצעה איך לעשות את זה יותר טוב". אז הינה הצעה:   
כל מי שאני מכיר שנכנס לשיפוץ עושה בדיוק מה שאתה עשית - מקבל הצעות מחיר, קובע מה סכום העלויות של השיפוץ - אבל אז מוסיף על זה "שולי ביטחון" של לפחות 30% כ"תקציב חריגות". ואת זה לא ראיתי שאתה עושה. 
ההשערה שלי היא שאתה לא עושה את זה כי המספר עם שולי הביטחון יהרוס את כל "מצג הקסם" של התשואה מהנכס - והמשקיע יקבל רגליים קרות.
ובאותה הזדמנות: אולי למשקיע שאליו אתה מכוון נוצר "רושם" של "וואו - כמה שזה מקצועני" כשכותבים סכום ברזולוצייה של דולר אחד - אבל לאדם עם נסיון בשיפוצים זה שלא מעגלים מספרים (רצוי למעלה...) נותן את הרושם ההפוך.  
 
אתה צודק במה שכתבת לגבי: אני לא קונה נכס שיעלה לי (או, יותר נכון - שיכניס אותי להלוואות) של מאות אלפי שקלים (במונחים ישראליים) - בלי לראות אותו בעיניים.
ואני בהחלט לא סומך רק על עצמי בעניין - למרות שאני גר בנדל"ן אמריקאי, מתחזק נדל"ן אמריקאי וקונה ומוכר נדל"ן אמריקאי בערך כפול זמן ממך - מ 1996, למען הדיוק. ובמהלך 22 השנה האלו הרבה ניסרתי, שייפתי, תיקנתי קירות גבס, צבעתי, טיפסתי על גגות, החלפתי שינג'לס, ויש לי מספיק חתכים ויבלות בכפות הידיים כעדות על זה. יש לי הבנה די טובה של מה זה בית אמריקאי ואני יודע לזהות כל מני בעיות - אבל כשאני בודק נכס - אני מזמין אינספקטור.
ואני הולך צעד מאחוריו בנכס במשך כל זמן הבדיקה ודואג שהוא לא "יחפף". ואם יש משהו שנראה לי שהוא "מדלג" עליו - אני לא מתבייש לשאול "ומה עם זה"?
וכשהאינספקטור אומר ש"צריך שמומחה יסתכל על זה" - אני מזמין מומחה. ואני משתדל להימצא שם כשהמומחה מגיע כדי לוודא שאני מקבל ממנו את מירב האינפורמצייה עבור מאות הדולארים שאני משלם לו.
 
כך הצלחתי להינצל מקניית בית שהיסודות של שני עמודי תמיכה שלו התחילו "לשוט" בתוך האדמה. כשהמומחה בא הוא לא קלט איפה הבעייה - ובגלל שהייתי שם פיזית עם הדו"ח של האינספקטור בידיים יכולתי להצביע לו בדיוק על הסדק הקטן בקיר שהדאיג את האינספקטור הראשון...  ואז המומחה התחיל להרביץ מדידות והבין כמה הבעייה גדולה. אם לא הייתי שם - יש מצב שהייתי מוצא עצמי צריך כמה שנים אחרי זה להשקיע עשרות אלפי דולארים בחפירת כל החצר, תמיכה בבניין עם ג'קים ויציקות...
 
וכן - שאני מקבל הצעת מחיר לתיקון אני בהחלט מסתכל בדברים שאני יודע ומסוגל לעשות לבד, ועושה את החשבון של הכדאיות.   אם אני משער שאני יכול לחסוך 10,000$ אם אני אעשה משהו בעצמי - אולי שווה לי לקחת שבוע חופש מהעבודה ולעשות את זה בעצמי, ואולי שווה לי "לקרוע את עצמי" ולעבוד 22 שעות ביום במשך שבוע - לתת את יום העבודה שלי למעביד שמשלם לי משכורת ואז לעלות על מדי ב' ולעבוד כל הלילה בנכס.
כמו שאתה מבין, בניגוד למה שאתה חושב נדל"ן זו לא העבודה שלי. אני עובד בחברת טכנולוגייה גדולה בתפקיד ניהולי - ונדל"ן זו "העבודה השנייה" שלי.  זה מאוד מקובל בארה"ב, וחלק לא מבוטל מהקולגות שלי בעבודה עושים בדיוק את אותו דבר.   היי-טק היום פורח ומחר נובל - אבל הנדל"ן יעמוד איפה שהוא נמצא 40 או 50 שנה ויכניס כסף אם יטפלו בו כמו שצריך.
 
ואתה יכול לכתוב שאני משקיע "בחצר האחורית" שלי - למרות שהחצר האחורית שלי היא כנראה די גדולה, כי יש לי השקעות שנמצאות במרחק של יותר מ 1,600 קילומטר מהבית שלי...  אבל אתה צודק שאני לא משקיע בשכונה שאני לא מכיר היטב ולעומק. המזל הוא שיצא לי לנסוע הרבה ברחבי ארה"ב במסגרת העבודה שלי ולשהות פרקי זמן ממושכים במגוון מקומות, ולכן אני מכיר לא רק את השכונה שבה אני גר.
 
לגבי הפיסקה באחרונה שלך - מה שאתה כותב זה בעצם "צריך להכיר אנשים שיודעים לעשות את העבודה היטב".
ואני מסכים. במשך השנים אספתי לי באזורים שבהם אני פעיל כמה קבלנים וספקי שירות שאני די סומך עליהם, אינספקטורים שעושים עבודה טובה וכיוצ"ב.   
 
אבל כאן העניין: אני - אישית - פגשתי את האנשים האלו. 
אני - אישית - בחרתי לעבוד איתם.
אני מדבר את השפה שלהם (גם את הסלנג), מבין את הרקע התרבותי שממנו הם באים, ו"נשרפתי" מספיק פעמים במהלך 22 השנים האחרונות כדי להבין כשמושהו לא עושה את מה שהוא התחייב ו"לחתוך".
מזה מה שאני לא מבין במה שאתה כותב:   איך אותו משקיע ישראלי שאליו אתה מכוון יכול לעשות את זה - בלי להיות בשטח כדי לעשות את הבחירה הזו? 
אתה עושה את זה עבורו?   כלומר - זה חלק מהשרותים שאתה מספק לו?
 
ואם כבר הגענו לספקי שרותים - הרי לך עיצת חינם:
אני נמצא בשוק הנדל"ן בארה"ב מאמצע שנות ה 90 - וכבר עברתי שני סייקלים של שוק הנדל"ן.
אני מתחיל לראות סימנים לכך שבשנה שנתיים הקרובות יהיה שוב "מרחץ דמים" בשוק בעלי המקצוע.
שוק הנדל"ן האיט לכדי זחילה בכל ארה"ב, ובמקומות מסויימים נעצר לגמרי. 
יש יותר ויותר מקרים של "בעלי מקצוע שסוגרים את הבאסטה" כי הם צברו חובות שהם לא מסוגלים לשלם.
הקבלן הראשי שלי באזור מסויים בארה"ב הגיע ל CHAPTER 7 במאי (ונורא חבל לי, כי הוא היה מצויין, בעל מוניטין נהדר ומאוד אמין).  אבל הוא "נתקע" עם כמה השקעות בבתים שלא נמכרו - והתמוטט כלכלית.  
תהיה מוכן לזה עם "רזרבות" - כי יש מצב שספק שרותים שהתרגלת "בשנים השמנות" שהיו עד עכשיו לכך שהוא אמין פתאום יעלם מהשטח.
לצפיה ב-'נכון אז אני מתרכז בלתת ערך ואתה תתרכז בלתת פייט'
נכון אז אני מתרכז בלתת ערך ואתה תתרכז בלתת פייט
( לעמוד שלי בתפוז )
03/12/2018 | 15:56
2
45
בסדר. תודה על עצות החינם. אתיחס למטה להפחדות שלך. ניתן למנוע את הסיכונים האלה בקלות. 
אסכם -
אם קונים נכס 
1- במיקום נכון נורמטיבי 
ו-2 במחיר טוב ביחס למחיר השוק,
ו-3 בודקים בשיטה שהסברתי בפירוט 
 
אז התוצאה הצפויה היא השקעות טובות ומוצלחות בעקביות. זהו.
הסברתי שמאחורי הדבר הזה עומד תהליך מובנה. הוא זמין במדריך למי שרוצה ללמוד. בבקשה מדריך אינטרקטיבי מתנה של 30 עמודים עם הרבה ללמוד למי שנמצא כאן בפורום בשביל זה, אל תגידו שלא ידעתם כי הרבה מהבעיות שעולות כאן על ידי משקיעים כמו בדיון הזה מלכתחילה,  ניתן למנוע בקלות אם עובדים לפי השיטה הזאת.
http://bit.ly/2IrVHfV
 
מעבר לכך, כשבונים צוות הדבר החשוב ביותר הוא האנשים. גם לבניית צוות יש תהליך מיטבי בפרקטיקות ניהול מקצועי. שיטות של איתור, בדיקת ספקים וסינון. 
 
יש ציטוט שלמיטב ידיעתי מיוחס לוינסטון צ'רצ'יל ויפה למקרה הזה.
הצלחת פעם אחת - אולי זה מקרי.
הצלחת פעמיים - אולי זה צירוף מקרים.
הצלחת 3 פעמים - כנראה יש לך שיטה.
במקרה שלי רק הצלחתי עשרות פעמים וב-3 מדינות שונות בארה"ב וכבר 7 שנים שוב ושוב. 
אז אני משתף את השיטות בעזרתם אני עושה זאת. מהודעות שאני מקבל לא מעט אנשים בפורום מעריכים את זה מאוד ונעזרו בכלים והשיטות האלה להשקיע בהצלחה.
 
אתה יוצר הפחדה עם כל מיני סיפורים וחזיונות לעתיד. יש כל מיני תרחישים עתידיים, מה שודאי לגבי העתיד הוא שאינו ודאי. כלומר, אתה כמו כולם לא יודע בהגדרה.
 
לגבי הקבלן שהתמוטט כלכלית וברח לך (סליחה ברח לחברים שלך ולא לך). 
למה לא שמת את הכסף בחשבון נאמנות והעברת לו לפי התקדמות בפרויקט? 
זו עוד דוגמא לטיעון הכללי שציינתי.
את רוב הסיכונים אפשר לשכך או למנוע ממש בקלות, וזו רק דוגמא. מי שלא מבין ניהול פרויקטים וניהול סיכונים בכלל ובהשקעות נדל"ן בפרט, לצערי קורא את ההפחדות שלך ועלול להאמין למה שכתבת. 
 
 
לצפיה ב-'עדיף לקרוא הפחדות'
עדיף לקרוא הפחדות
03/12/2018 | 17:02
1
41
ולהיערך בהתאם, מאשר לחשוב שאתה יודע הכל ולהיות מופתע.
 
כשאני נכנס לנושא מסוים, אני חורש אותו. אני קורא ספרים, מדבר עם אנשי מקצוע, מדבר עם קולגות לנושא, חורש פורומים. אחרי כמה שנים בנדל"ן ועם כמות נכבדה של נכסים בתיק ההשקעות שלנו, אני יכול להעיד על עצמי שאני לא מומחה נדל"ן. כל נכס, כל שנה, כל תיקון, כל אירוע רק מראה עד כמה הנושא הזה עמוק, מסובך ועם המון ידע שעדיין צריך לצבור.
לכן אני משתמש באנשי מקצוע. לפני הקנייה יש את הפקח ששולח לנו דו"ח מקיף על הנכס. יש לנו את העורך דין שלא יתן לנו לעשות כלום לפני שהוא ב-100% בטוח שהכל חוקי. כמובן שהאיש הכי חשוב שלנו הוא הקבלן שלנו.
הקבלן שלנו הוא חבר שלנו. הוא עבד עשרות שנים בברוקלין, משפץ בית אחרי בית אחרי בית. הוא די ראה הכל, ועבד עם כמות גדולה של אנשי מקצוע. אם אני משתמש בפקח לעשות בדיקה על הבית, אבל אני לוקח גם אותו, כי הוא יודע בדיוק מה צריך לתקן, כמה זה יעלה, איפה אני יכול לחסוך. יש לנו אמון מוחלט בו, והוא חסך לנו כל כך הרבה כסף, שהוא שווה את משקלו בזהב.
 
אבל עם כל האנשי מקצוע האלו, עם כל הבדיקות שאנחנו עושים, ולמרות שהאזורים בו אנחנו משקיעים הם אזורים טובים, איכותיים, אנחנו עדיין מקבלים הפתעות ומגלים דברים חדשים. אי אפשר לדעת הכל. אי אפשר לכמת פרויקט בצורה מדויקת בלי הפתעות. כשיש פרויקט שיפוץ, אפשר לעשות הערכה כללית. לדעתי זה נדיר שההערכה הזאת תהיה במציאות באותו מחיר, כשמצפים לתוצאות מסוימות.
 
נגיד ומוצאים קבלן, והוא עובר על הבית ואומר שזה יעלה $5,345 לתקן הכל. הוא יסודי, נותן רשימה מסודרת של מה צריך לתקן וכמה הכל יעלה.
עובר תקופת השיפוצים, הוא לא מוסיף שום דרישה לתשלום, ומגיש חשבון על $5,345. בדיוק לפי התוכנית.
יש פה 3 אופציות:
1. מדובר על מישהו שעשה עבודה כל כך יסודית, שהוא חישב כל מסמר שהוא השתמש ולכן החשבון שלו היה מדויק
2. העלות האמיתית של העבודה היה הרבה פחות, והוא גרף לעצמו את ההפרש
3. הוא ראה שהוא הולך לחרוג מהחשבון, וכדי לא להפסיד הוא חתך פינות.
 
מקרה 1 הוא נדיר מאוד. גם האנשי מקצוע הכי מקצועיים, יודעים שאי אפשר לדעת הכל וחייבים מרווח בטחון. חלקם יקחו את המרווח לעצמם כמו #2. סביר להניח שהרבה ישראלים משתמשים בטיפוס של #3, חושבים שהם קלעו למטרה עם חשבון מדויק, ואחרי שנה מגלים שהם קיבלו חצי עבודה.
 
כפי שבוסטון אמר, יש משבר כל כמה שנים. המשבר האחרון היה ב-2008, והמשבר הבא יהיה (כנראה) בשנה-שנתיים הקרובות. אחרי המשבר, אנחנו נגלה המון אנשים שנפלטו מהשוק בגלל עודף בטחון והם חשבו שהם יודעים הכל. מידי פעם אני והשותפים מדברים על מה יהיה המצב שלנו עם ערך ההשקעות (נדל"ן ושווקים אחרים) ירד ב-60%. האם נוכל לשרוד? מה נצטרך לעשות במצב כזה?
מי שנכנס על בסיס מספרים מדויקים, לא יכול להתמודד עם משבר שטורף את כל הקלפים. אנחנו בגישה של הכל נזיל, הכל גמיש, דברים יכולים להשתנות מהר. אנחנו יודעים שיהיה מכה, שאנחנו לא מוכנים (כי אי אפשר לדעת הכל), אבל עובדים לנעוץ את השורשים כל כך עמוק בתוך האדמה, שכשההוריקן יגמר, אנחנו לא נעוף איתו.
 
 
 
 
לצפיה ב-'כבר עניתי על כל זה תקרא בתשובות הנ"ל'
כבר עניתי על כל זה תקרא בתשובות הנ"ל
( לעמוד שלי בתפוז )
03/12/2018 | 17:20
14
לצפיה ב-'אנחנו עושים בדיקה לכל בית, ותמיד יש הפתעות'
אנחנו עושים בדיקה לכל בית, ותמיד יש הפתעות
01/12/2018 | 17:29
14
65
כמעט אף פעם אי אפשר לדעת כמה זה יעלה בפועל לעשות תיקונים/שיפוצים. לפעמים ההפתעה היא לטובה, לרוב ההפתעה היא לרעה.
 
הבית האחרון שקנינו. בית דו-משפחתי בשכונה שלי. דורש המון שיפוצים קוסמטיים (היה שייך לאישה זקנה שהשאירה את הסגנון של שנות ה-60-70 בבית). אבל גם צריך שיפוצים מכניים. כשקנינו את הבית, לא עשיתי חישוב מדויק לכל דבר ודבר. אלא עשינו הערכה כללית, הוספנו עוד קצת ליתר ביטחון והגענו למסקנה שגם אם הכל יעלה לנו 15 אלף דולר, זה עדיין יהיה שווה את זה. התקציב הזה כלל החלפת כל החלונות, מכשירי חשמל, צביעה, דוד/חימום ועוד שלל דברים שהבית צריך.
אז ביחידה אחת של הבית יש דוד/בוילר די חדש (פחות מ-5 שנים). בצד השני יש אחד הרבה יותר ישן, וזה לא עבד בזמן שהפקח עשה את הבדיקה שלו. אז ידענו שצריך להחליף את המערכת. כמה ימים אחרי הקנייה, הקבלן שלי בא אלי ואמר שהוא החליף את הטרומוסטט ועוד כמה חלקים, והופ, כל המערכת עובדת. אמנם המערכת ישנה ומתישהו בעתיד יצטרך החלפה, אבל עכשיו זה רק עלה לנו בכמה עשרות דולרים בחומרים.
 
מצד שני, היה לנו בית כשקנינו אותו זה היה בשבוע שלא ירד גשם. רכשנו את הבית, נכנסו דיירים, ירד גשם מאוד רצינו וגילינו שיש בעיות. במקרה הזה החלטנו על שיפוץ רציני למרתף כולל בניית french drain. העלות? בערך 10 אלף דולר. אבל זה היה פתרון מוחלט לבעיה, ולא פלסתר.
 
אנחנו עובדים לפי "hope for the best expect the worst". תמיד צריך לקחת מרווחי ביטחון, תמיד יש את ה"לא ידוע" ויש את הדברים שמגלים רק אחרי הקנייה. האם השיפוץ בבית הנוכחי יעלה לנו 15 אלף דולר? סביר להניח שלא. הניחוש שלי זה שיסתיים יותר באזור ה-8-10 אלף. אבל אם הקבלן שלי יגיע אם משהו רציני שצריך להחליף, אנחנו לא נהיה בצרות.
לכן אני מסכים עם בוסטון. אי אפשר להגיד "השיפוץ יעלה בדיוק 5,964$". אלא אפשר להגיד "השיפוץ יעלה בין 3-10 אלף דולר". אם מתכוננים לדבר כזה, ובסוף יוצא 5,964, הלקוח יהיה שמח. אם זה יצא 10 אלף דולר, הלקוח יהיה מוכן.
לצפיה ב-'יש פער גדול בין השיטות- לרעת השיטה של בדיקה מרחוק'
יש פער גדול בין השיטות- לרעת השיטה של בדיקה מרחוק
03/12/2018 | 16:05
1
31
ניר, לא נראה לי שהמאמר מיועד לאנשים עם ניסיון של 11 שנה ועם צוות אנשים בשטח שהם כבר מכירים.
לכן, בזה שאתה מציג את השיטה הזו (מרחוק) כטובה מאוד, אתה עלול לגרום לכך שמשקיעים מתחילים יסתמכו עליה ולא יבינו שהבדיקה הישירה (אותה הציגו צבי ובוסטון) הרבה הרבה יותר טובה.
הפער בין שתי השיטות הוא ענק- במיוחד למשקיעים מתחילים.
 
השיטה שהצגת עדיפה על הבדיקות שרוב המשקיעים עושים (שמבססים רק על מידע מהמשווק) אבל אלה בדיקות מאוד מאוד חלשות- כך שכמעט הכל עדיף עליהן.
 
עוד נקודה- אם התבססת על אני מקצוע שאתה מכיר ואתה יודע את הסטנדרט של כל אחד מהם (מעבר לרישוי מהרשויות שלא אומר מספיק) אז זו נקודה שחייבים לציין- כדי שמשקיע שלומד מזה יוכל ליישם בעצמו (יש פקחים שימליצו על החלפה של גג באלפי דולרים- שיכול בקלות להחזיק חמש שנים נוספות).
 
כלומר היכרות מקדימה עם אנשי הצוות היא הכרחית להצלחת השיטה שלך.
 
 
לצפיה ב-'שיטות - יתרונות וחסרונות'
שיטות - יתרונות וחסרונות
( לעמוד שלי בתפוז )
03/12/2018 | 17:10
24
הי גיא
 
לא נראה לי שהמאמר מיועד לאנשים עם ניסיון של 11 שנה ועם צוות אנשים בשטח שהם כבר מכירים
אין שיטה של "מרחוק".
יש 3 שיטות וזה מוסבר במדריך בעמוד 5.
 
לכל שיטה יש יתרונות וחסרונות.
נכון המאמר מיועד במיוחד למשקיעים מתחילים. כי למעשה רוב המשקיעים המתחילים עושים טעויות מיותרות בגלל חוסר מודעות. תראה את הדוגמא בפוסט הזה, כל בדק בית סטנדרטי היה חושף את זה. אם כל המשקיעים יקראו את המדריך ויעברו על הוידאו ויישמו את השיטה זה יחסום את רוב הנפילות והעקיצות. וזו המטרה של הפורום ללמוד, אז בטח שזה רלונטי למתחילים ללמוד.
 
בזה שאתה מציג את השיטה הזו (מרחוק) כטובה מאוד, אתה עלול לגרום לכך שמשקיעים מתחילים יסתמכו עליה ולא יבינו שהבדיקה הישירה (אותה הציגו צבי ובוסטון) הרבה הרבה יותר טובה.
אין שיטת מרחוק, יש שיטה ללכת בעצמך ולבדוק (ולא להסתמך על צוות)  ויש שיטה להסתמך על צוות אנשים אחרים שיעשו זאת. אני ניסיתי להסביר שהשיטה שבוסטון וצבי מסבירים מתאימה למשקיעים מתקדמים, היא מאוד מסוכנת למשקיעים מתחילים שאין להם את הידע הכלים המשאבים לבצע פיקוח, ולכן עדיף לשלם על פיקוח מקצועי, מבחינת ההגיון של ניהול סיכון בסיסי. ולכן, אם משקיעים מתחילים יקשיבו לזה, יהיו הרבה יותר נפילות.
 
השיטה שצבי ובוסטון מתארים לדעתי מתאימה למנוסים וממש ממש מסוכנת למתחילים. תיסע לנכס ותראה אותו אגב אני בעד. אבל איזה מיטיגציה אתה יכול להוסיף על הסיכונים? נראה לך שמשקיע מתחיל יכול להסתמך על עצמו? זאת שיטה מאוד גרועה בתור התחלה, אבל זאת כן שיטה טובה מאוד למתקדמים. לכן השאלה עדיף למי. התייחסתי לזה בשיחה עם צבי למעלה. לרוב המשקיעים הישראלים המתחילים זה לא עדיף.
 

עוד נקודה- אם התבססת על אני מקצוע שאתה מכיר ואתה יודע את הסטנדרט של כל אחד מהם (מעבר לרישוי מהרשויות שלא אומר מספיק) אז זו נקודה שחייבים לציין- כדי שמשקיע שלומד מזה יוכל ליישם בעצמו (יש פקחים שימליצו על החלפה של גג באלפי דולרים- שיכול בקלות להחזיק חמש שנים נוספות).
כלומר היכרות מקדימה עם אנשי הצוות היא הכרחית להצלחת השיטה שלך.
נכון. הדבר הראשון במעלה זה האנשים. הרי אנחנו כמשקיעים. מה אנחנו משקיעים? בעיקר כסף. כלומר, לרוב המשקיעים יש עבודה אחרת ביום יום, קרי מגלבת זמן,  ויש אנרגיה מוגבלת בהתאמה, וגם ידע וקשרים עם אנשים מקומיים -  כל שאר המשאבים מוגבלים בהתאם עבור המשקיע המתחיל.
 
אתה חושב שהשיטה הכי מתאימה למשקיע כזה היא לטוס ולבצע פיקוח?
זה חוסר הלימה בין עמדת ההשקעה והמשאבים לבין דרך הפעולה הנבחרת. 
אם אתה כמשקיע מבין את העמדה שלך, זו נקודת המפתח לבחון מה משיטות הפעולה האפשריות הכי מתאימה לך כמשקיע, והסברתי את זה במדריך בעמוד 5.
לצפיה ב-'התייחסתי לזה בתשובות האחרות'
התייחסתי לזה בתשובות האחרות
( לעמוד שלי בתפוז )
03/12/2018 | 17:11
11
17
לצפיה ב-'ברשותכם, נחזור לנושא הפוסט...'
ברשותכם, נחזור לנושא הפוסט...
05/12/2018 | 20:59
10
49
אני מצרף תמונות עדכניות של הבית והעצים סביבו. 
לשאלתי לגבי מצב הגג קיבלתי את התשובה הנ"ל - 
Here are the pics of overhanging branches you asked for. Water does not actually accumulate on the roof, the water in a full gutter backs up into the facia and soffitt and leaks down into the bedroom ceiling. We have made temporary patches, but the roofing contractor believes leaves will continue clog the gutter unless the branches are cut back.
 
בנוסף שאלתי את חברת הניהול האם יש פה עילה לבקש מחברת החשמל לבצע את הגיזום בגלל הכבלים שעוברים שם. נעניתי שהדבר לא אפשרי כיוןן שהנוהל שם אומר שהם מתערבים רק אם העץ נופל על הכבלים...
the only time RGE gets involved is when there is a branch or a limb fallen on the line. That is not the case here.
לצפיה ב-'הסיפור של חברת הניהול נראה הגיוני '
הסיפור של חברת הניהול נראה הגיוני
05/12/2018 | 22:00
2
42
אם הזווית לא מטעה, אז זו לא עבודה לאיזה פועל אחד עם מזמרה וסולם.
יש הרבה מה להוריד, והעצים מגיעים לגובה רב מעל הבית (גם קשה להגיע, וגם צריך להיזהר מנזק אם יפלו על הבית), וצריך גם להיזהר על הכבלים של החשמל.
עם עץ אחד מכל צד, אפשר גם להאמין שהגג שלך הוא "אוטוסטרדה" של סנאים כמו שכתבו פה.
 
אני לא יודע לתמחר דבר כזה בדיוק (גם מאד תלוי כמה יורידו. בעץ שבתמונה האמצעית הייתי מבקש שיגיעו עד לגזע. הוא לא נראה שיצמח ממנו משהו טוב), אבל המחיר שהציעו לך לא נשמע לי מופקע.
 
שווה לדבר עם השכן כי גם לו יש בעיה.
 
אני גם יכול להאמין שכרגע המים גולשים רק סביב המרזב.
לצפיה ב-'אם אתה מאשר כל מה שנשאר לי זה לתת להם OK....'
אם אתה מאשר כל מה שנשאר לי זה לתת להם OK....
05/12/2018 | 23:32
1
23
לצפיה ב-'מבחינת העלות - נשמע די הגיוני'
מבחינת העלות - נשמע די הגיוני
10/12/2018 | 08:35
20
בשבוע שעבר באו לקצץ לי כ- 25% משני עצים, וזה עלה 1800 $. זו היתה ההצעה הזולה ביותר שקיבלתי. הטווחים היו די רחבים, כך שאני ממליצה לקבל מספר הצעות מחיר. נראה שלעץ שלך יש המון ענפים מעל הבית והמחיר נשמע לי סביר. מצד שני, אני בעמק הסיליקון היקר, אז אולי אצלך המחיר כן מוגזם מעט, תלוי היכן אתה נמצא. ממליצה לך לבקש הערכת מחיר של 3 חברות גיזום לפחות ושישלחו לך את ההצעה שלהם. 
 
לחלוטין הגיוני שסנאים יטפסו על העצים ומשם יגיעו לגג. מה שלא הגיוני, שהם כל הזמן מצליחים לחדור לגג. סנאים חודרים לגג לא ע"י כרסום הגג, אלא על ידי כניסה מפתח כלשהו. הייתי מבקשת שיזמינו חברה אמינה ל- pest control שיעברו על כל הבית ויאטמו כל פתח ממנו סנאים/עכברים ושאר מזיקים יכולים להסתנן דרכו. 
לצפיה ב-'אגב, היית יכול להתקשר בעצמך לחברת החשמל + הגג שדורש שיפוץ'
אגב, היית יכול להתקשר בעצמך לחברת החשמל + הגג שדורש שיפוץ
11/12/2018 | 20:43
6
62
ולשאול אם הם גוזמים במקרה שלך. מאוד יכול להיות שכן היו גוזמים. 
 
 
וגם - 
Call a forester
If you have questions or concerns about our policies or techniques, we encourage you to contact an RG&E forester by calling 800.743.2110. 
 
עכשיו כשאני מבינה שהבית ברוצ'סטר ניו יורק (על פי חברת החשמל), אני חושבת שיתכן ולקחו לך מחיר מאוד גבוה לגיזום העץ. 
 
לעניין הגג. 
מה הפירוש אין הצטברות של מים, אבל מה SOFFIT (הם אייתו לא נכון, איך אפשר שחברה רצינית לא תדע מה זה, או לפחות תשתמש ב- spell checker) וה- FACIA המים דולפים לתקרה?
יש תקלה בגג. אם הם באמת היו  מביאים roofer כפי שהם טוענים, הוא היה אומר מה צריך לעשות.  הרי ברור לך שמים לא אמורים להכנס לתקרה גם אם יורד גשם 24X7, ואין סיכוי שקבלן גגות אמר להם שבעיית התקרה תפתר אם יקצצו את הענפים. כן, צריך לגזום אותם בגלל שהם מביאים מזיקים והעלים שלהם סותמים את המרזב וענפים עלולים ליפול על הגג ולגרום נזק. אבל זה לא מקור בעיית הרטיבות. 
אני חוזרת: אם יש דליפת מים לתקרה בבית, יש בעיה בגג/facia/soffit וחייבים לפתור אותה לפני שהנזק ילך ויגבר. אגב, ה- soffit הלקוי כנראה גם הסיבה שהסנאים נכנסים... הסנאים לא סתם מתחילים לכרסם גגות ומייצרים חורים במקומות רנדומלים...
תקרא קצת כאן:
 
אתה חייב להתחיל לחקור דברים בעצמך ולא לסמוך בעיניים עצומות על חברת הניהול שנשמעת קצת קיקיונית. ולשלוח שאלה באימייל ולקבל כל תשובה שלהם גם אם היא נשמעת בלתי הגיונית, זה עדיין נקרא עיניים עצומות. 
לצפיה ב-'תמחור של עבודות בחוץ בדצמבר זה טריקי'
תמחור של עבודות בחוץ בדצמבר זה טריקי
11/12/2018 | 23:03
5
25
תזכרי שיש פה סיכון לקבלן, כי אם המזג אוויר לא משחק לו, זה יכול לקחת גם יותר מיום (זה לא רק עץ אחד).
אני לא חושב שזה שהוא ברוצ'סטר חוסך משהו בתקופה הזו.
הוא צריך 2 פועלים טובים (שאפשר לסמוך עליהם עם מסור שרשרת על בום ליפט) שיבלו את כל היום באוויר בקור של דצמבר ברוצ'סטר. זה לא עובדים של 10$ לשעה.
הוא צריך גם לשכור בום ליפט ומכולה, ויש לו התעסקות (פרמיט, לדאוג לכלים, לתאם עם חברת חשמל).
בקיץ קל לחשב את זה לפי יום אחד, אבל בחורף זה לא כל כך פשוט.
 
מסכים איתך ששווה לנסות את חברת החשמל. למה לא?
 
לגבי חברת הניהול- אני לא חושב שהם טוענים שאין בעיה.
נראה לי שהם מראים בתמונה את מה שהם חושדים בו כמוקד לנזילה.
ה-Gutter מקוטע, וחסרה חתיכה מה-Fascia. יכול להיות שזו תוצאה של (התקנה לקויה, ו) המשקל של המים שהיו תקועים שם כתוצאה מהעלים. אני מסכים איתך שאולי גם הסנאים נכנסים משם.
לצפיה ב-'אין לדעת'
אין לדעת
12/12/2018 | 00:29
1
23
אצלי גזמו 2 עצים ענקיים. באו עם 2 משאיות עם מנוף והיו 4 פועלים. לקח להם פחות מ- 4 שעות ביום גשום. איזה פרמיט צריך לגיזום עצים? מספיק שלוקחים ארבוריסט עם רישיון. 
לא ברור מדוע בקור של דצמבר ברוצ'סטר הם לא יכולים לעבוד מספר שעות, אבל נניח. עדיין, פה מדובר כמדומני בעץ אחד, ואצלי ב- 2, ושוב אדגיש שאני גרה במקום היקר ביותר בארה"ב, אולי חוץ ממנהטן. 
חברת הניהול טוענת שגיזום העצים יפתור את הבעיה, ושהמים לא מצטברים בגג אלא נכנסים דרך הפאשיה והסופט (מהתמונה הפאשיה בכלל נראה שבור והמרזב לא מתחבר לשום מקום), ושהם שמו שם "temporary patches". מה זה ה- temporary patches אם לא כיסוי העץ הרקוב? ואפילו את זה אי אפשר לראות בתמונה, כי כאמור, חלק גדול נראה שם חסר והמרזב תלוי לו לקישוט. אני לא יודעת מה ההסכם ביניהם אומר, אבל לי נשמע הגיוני שאם הוא לא נמצא שם לראות את הנכס התפקיד שלהם הוא להתריע על נזקים. לא לתקן את מה שהולך שם יגרום לנזק אדיר. מדוע הם לא מספרים  אלו תיקונים הוא צריך לעשות? לא ברור לי. הרי זה לא אמור להיות על חשבונם, לא?
ההתנהלות הזו, כולל הניסוחים העילגים שלהם (כמו שהפקח שלח את ההתראות/דוחות (לא ברור אם אכן היו דוחות) ל- "somebody"). 
הם כותבים את הכל בצורה מאוד vauge וכשמישהו עושה זאת, מהנסיון שלי, הוא מסתיר משהו. 
והבחור המסכן כאן, מה הוא מבין. אומרים לו, אז הוא חושב, אה, ככה עובדים בארה"ב! או קי, נסמוך עליהם!
 
לצפיה ב-'זה עניין ספציפי'
זה עניין ספציפי
12/12/2018 | 11:57
10
בתמונות יש 4 עצים.
2 עצים מצד ימין של הבית, ו-2 עצים מצד שמאל.
זה נכון שרק עץ אחד נראה באמת גדול, ושקשה להבין מהזווית צילום כמה מהעצים צריך להוריד.
אני לא בטוח, אבל נשמע שהעצים שאת כותבת עליהם היו קרובים למדרכה/כביש (כלומר הם היו נגישים). כאן 2 עצים תקועים בין הבית שלו לבית של השכן, פלוס הכבלים החשמליים.
 
כמו שיש ערים שדורשות C of O לפני כל השכרה, ערים יכולות לדרוש פרמיט לעבודה בגובה על עצים. הן יכולות לטעון שמישהו צריך להיות אחראי במצב שהעץ נופל על הבית של השכן או על הכבלים של החשמל, ושמישהו צריך להיות אחראי כלפיהן על הפינוי.
אני רואה שהשבוע לא צפוי שלג ברוצ'סטר, אבל כשיש שלג וקרח (על העץ ועל הרצפה), עבודות בחוץ לוקחות יותר זמן, ונהיות יותר מורכבות.
אם את מביאה ארבוריסט מורשה (ולא ידעתי שזה מקצוע עם רישיון) ועוד 3 עובדים, אז יום אחד צריך להספיק. אני מאמין שזה עדיין סביב 700$ לעובדים (300$ לארבוריסט, 200$ לנהג משאית, ועוד 100$ לכל עובד פשוט), עוד 500$ לציוד, וגם הקבלן צריך לעשות פה כסף. כמה כבר אפשר לרדת במחיר?
 
לגבי ההתנהלות של חברת הניהול- זו בעיה גנרית.
דעתי ידועה פה. זו טעות קשה של משקיעים לא מעורבים לקנות סינגל פאמיליז כאלה. זה מתאים למשקיעים שהם Hands On.
אני לא חושב שבשביל ה-100$ לחודש שמשלמים על ניהול של נכסים כאלה, אפשר לקבל את השירות שאת מצפה לו.
מהניסיון שלי, חברת ניהול ברמה גבוהה, יהיה מאד קשה למצוא שם. זה הרבה עבודה בשביל מעט מדי כסף. רוב חברות הניהול מחכות לתלונות מדיירים. זה מה יש, ואין לו יותר מדי ברירה.
 
את העצים צריך לגזום בכל מקרה. את הניקוז מהגג צריך לתקן בכל מקרה. צריך לברר מה קרה עם הדואר בכל מקרה (ויכול להיות שזה לא אשמת החברת ניהול. זו יכולה להיות גם בעיה בעירייה).
 
האם במקומו הייתי רוצה יותר פיקוח? האם הייתי מבקש הצעת מחיר יותר מדוייקת (עם צילום של מה בדיוק הולכים להוריד)? כנראה שכן.
 
לגבי המרזב והפאשיה- אני מסכים איתך שזה עמום, אבל זה עדיין נראה לי כמו נזק ממרזב סתום. עלים סתמו את המרזב. מים הצטברו. אולי קפאו. המשקל של המרזב (שנראה שהיה מחובר לפאשיה) משך את הפאשיה. סיליקון נסדק. מים חדרו את הפאשיה. העץ נרטב. מסמרים השתחררו. המרזב הכבד ממים משך למטה, והפאשיה נתלש. העץ לא בהכרח רקוב. נראה שהם לא כיסו אותו, וצריך לראות איך הוא יתייבש.
לצפיה ב-'Fascia בעברית = ארגז רוח'
Fascia בעברית = ארגז רוח
12/12/2018 | 01:25
2
12
לצפיה ב-'פעם ראשונה שאני נתקל בכלל בשם הזה. גיגלתי...'
פעם ראשונה שאני נתקל בכלל בשם הזה. גיגלתי...
12/12/2018 | 12:07
1
16
מבחינתי הכל פלאשינג...
הכוונה כמובן לפלאח שאמור לכסות את הקורות החיצוניות של בסיס הגג.
לצפיה ב-'במקרה ההורים שלי החליפו את כל הארגז רוח הזה לפני כמה שנים'
במקרה ההורים שלי החליפו את כל הארגז רוח הזה לפני כמה שנים
12/12/2018 | 12:58
22
כי היה כבר רקוב לגמרי.  הרבה כסף עלה להם.
היום עושים אותם פה מאלומיניום ככה שהם הרבה יותר עמידים.
 
 
לצפיה ב-'שאלה למשקיעים בפורום'
שאלה למשקיעים בפורום
27/11/2018 | 04:01
2
178
אם היתה לפניכם הצעה להכנס לשותפות בעסקת בניית בתים בארה״ב
 
- בעסקה המשקיע רוכש מגרש עליו נמשך מימון לבניית הבית. 
- המגרש והבית ממושכנים כנגד המימון 
- התקופה הצפויה להשלמת המימוש הינה כ 12 חודשים.
 
על בסיס שביעות רצון ותנאי שוק ניתן להמשיך בעסקאות נוספות מסוג זה
 
אודה לתגובות ממשקיעים על:
1.) מה התשואה השנתית הראויה במקרה זה ?
2.) מה הביטחונות הסבירים כדי להוות כדאיות?
 
לצפיה ב-'כל עסקה לגופה'
כל עסקה לגופה
27/11/2018 | 14:19
88
1. אתה מסכים איתי שאם אתה בונה באזורי ביקוש חזקים, תהיה מוכן לתשואה נמוכה יותר מאשר באיזורים עם ביקוש חלש יחסית? פשוט כי הסיכון נמוך יותר. כמובן שיש עוד גורמים שמשפיעים על הסיכון הספציפי (ניסיון של היזם, ביטחונות, התנהלות של העירייה, וכו').
 
2. אני יודע שזה לא מה שהתכוונת, אבל הביטחונות הכי חשובים הם בלמידת השוק, היכרות עם היזם והניסיון שלו (והיכולת להחליף אותו), מחיר הרכישה, הביצוע, ובפיקוח.
שוב- זה דורש ידע ספציפי.
מעבר לזה, יש כל מיני ערבויות שאפשר לדרוש, אבל אני לא מספיק מבין בניואנסים של זה כדי להגיד משהו חכם
לצפיה ב-'איך לבחון האם עסקת נדל"ן להשקעה כדאית לך?'
איך לבחון האם עסקת נדל"ן להשקעה כדאית לך?
( לעמוד שלי בתפוז )
27/11/2018 | 19:00
97
שלום,
 
תודה על השאלה!
אני חושב שהשאלות שלך הן דוגמה מצוינת לכך שחלק משמעותי ביכולת בחינת עסקה היא בכלל לא לדעת את התשובות, אלא לפני כן להיות מסוגל לשאול את השאלות הנכונות.
 
אתה בעצם מתאר נתונים שבעיניך הם החשובים לעסקה, ומציב שאלות שהן כביכול המפתח למענה האם העסקה כדאית.
אבל הבעיה היא שגם התשובות לשאלות האלה לא יתנו מענה לשאלתך המהותית והיא האם לפני עסקה כדאית או לא. 
בכל אופן אענה לך שגם התשואה וגם הבטחונות הן נושא לבירור ואין תשובה אחת נכונה, זה תלוי בפרטים.
 
עכשיו. בוא נחזור לנושא המהותי אם כך, מה הן השאלות הנכונות שיש לברר כדי לבחון האם עסקת נדל"ן כדאית לך להשקעה?
 
המפתח הראשון זה בדיקת נאותות לאנשים. עוד לפני עסקה כזו או אחרת יש לבצע בדיקת כשרות לאנשים. אם הם כשרים, רק אז בוחנים עסקה ספציפית.
 
הנה קישור לתשובה שעניתי בנושא ממש לא מזמן ונותנת את המפתחות הבסיסיים לשאלה - איך לבחון עסקת נדל"ן
 
אם שמת לב, השאלה נוסחה האם עסקת נדל"ן כדאית לך.
כלומר כל מה שהתייחסנו למעלה לגבי בדיקת עסקת הנדל"ן זה רק מחצית הסיפור.
המילה האחרונה - כדאית לך. היא חלק מהותי בצורה שניסחתי את השאלה על מנת להבחין כי הכדאיות היא ענין סוביקטיבי ביחס לעמדתך כמשקיע, לדעת את עצמך זה חצי מהדרך. אם תזלזל בזה בטווח הארוך על כל עסקה מוצלחת גם תפגוש בהסתברות דומה עסקה לא מוצלחת.
 
בהצלחה!
 
 
 
 
לצפיה ב-'ללמוד נדל"ן בארה"ב - נושא : WINTERIZATION'
ללמוד נדל"ן בארה"ב - נושא : WINTERIZATION
( לעמוד שלי בתפוז )
26/11/2018 | 13:18
2
166
שלום חברים
 
אני רוצה לשתף אתכם היום בטיפ חשוב מאוד שנכון בהרבה אזורים ובמיוחד חשוב במדינות בחלק הצפוני של ארה"ב.
זהו נושא הWINTERIZATION.
 
מה זה WINTERIZATION?
אלה פעולות מנע לתוצאות אפשריות של נזק לבית כתוצאה מירידת הטמפרטורה בחורף. 
 
אילו נזקים אפשריים כתוצאה מטמפרטורה נמוכה?
הסיכון העיקרי שאני רוצה להדגיש בהקשר זה נוגע בעיקר לנכסים ריקים, כלומר שאין בהם דייר. במצב כזה, כאשר הטמפרטורה יורדת מים בצינורות הבית קופאים וכך קיים סיכון שצינורות יתפוצצו. אני מדגיש זאת מפני שכבר קיבלתי בפרטי שאלות ממשקיעים לאחר שהנזק קרה, ואז כבר מדובר בשרשרת פעולות תגובה שעלותם יקרה הרבה יותר לאחר שהנזק נעשה.
 
כיצד ניתן למנוע את הסיכונים?
למעשה, פעולות המנע הן לרוב פשוטות וזולות. למשל, לדוגמא הנ"ל ישנה אפשרות לנקז החוצה את המים מהצינורות, לשים חומר מונע קיפאון ANTI FREEZE לתוך הצינורות וכולל גם בשירותים, ממש הכל.
דבר נוסף, להפעיל את החימום בנכס כדי לשמר את הטמפרטורה, וזה נכון בייחוד לנכסים בשיפוץ משום שאז למרות שאין דייר יש עבודה בבית והמים זורמים בצינורות.
 
אני מזמין את החברים המנוסים בפורום להוסיף, להעיר ולהאיר מניסיונכם בכל הקשור לסיכוני חורף או מפגעים נוספים, כמו גם דרכי הפעולה המומלצות להתמודדות, כך שיתפתח כאן דיון מלא וממצה שיכסה את הנושא הזה ב360 מעלות.

הייתם רוצים לפתוח דיון בנושאים אחרים? הצעות או רעיונות נוספים?
מוזמנים לבקש ממני בהודעה פרטית, ולפי רמת העניין לנושאים השונים אפתח בהסבר כמו שעשינו כאן ונשתמש בכוח הפורום למצות את השאלות והתשובות לנושא.
 
אני מאמין שביחד באפשרותנו לתרום אחד לשני לבצע השקעות שפויות. לעזור למשקיעים המתחילים להימנע ממפחי הנפש שכבר קשה לי לשמוע בטלפונים שאני מקבל מכם של טעויות פשוט מיותרות ונפילה לעבודה עם חברות וגורמים לא מהימנים כולל ביחוד חברים או מכרים שלכם בארה"ב. אני מזכיר לכם, יש להתייחס לכל דבר כאל טענות ולא עובדות. רק אחרי שוידאתם זו עובדה. בנוסף, לודא עם כל גורם שיש ניסיון קודם ורלוונטי של הצלחה בפריקט הנדל"ני המדובר. להימנע לעבוד עם גורם שאתם סומכים עליו ברמה האישית, אבל אין לו יכולת מוכחת מגובת ניסיון הצלחה עקבי. אני חושב שאלה מפתחות שיכולים לעזור והרחבתי עוד בנושא המפתחות לבדיקת עסקת נדל"ן בתשובה בקישור הזה כדי למנוע את רוב הפניות מהסוג הזה.
 
בהצלחה לכולם!
לצפיה ב-'רק להוסיף'
רק להוסיף
27/11/2018 | 06:07
1
79
לנקות את המרזבים - בסתיו יורד הרבה עלים, ואם המרזבים מלאים בעלים, זה יכול לפגוע בניקוז הגשם. אם גשם מתנקז במקום מסוים, זה יכול לקפוא ולגרום לנזקים.
לבדוק את החימום - לוודא שזה עובד, נקי וכו'.
לבדוק את הארובות - אם בבית יש FIREPLACE, שווה להביא מישהו שיבדוק/ינקה למראה שהדיירים רוצים להדליק כמה בולי עץ.
לוודא שיש מי שמפנה את השלג אם זה כלול בשירות.
אם האספלט של החנייה מלאה חורים, זה יכול להחזיק מים. מים יכול לקפוא, אנשים יכולים להחליק.
 
אני חושב שמבין המשתתפים בפורום, אני נמצא במקום הכי קר (או לפחות בצמרת הרשימה). אנשים בישראל לא מבינים מה ההשלכות של מינוס 30 מעלות סלציוס.
 
לצפיה ב-''
( לעמוד שלי בתפוז )
28/11/2018 | 10:14
7
לצפיה ב-'טייטל קומפני'
טייטל קומפני
24/11/2018 | 10:35
4
122
על מי חלות הוצאות הטייטל קומפני? המוכר או הקונה?
לצפיה ב-'הקונה'
הקונה
24/11/2018 | 16:02
62
לצפיה ב-'עלויות טיטל '
עלויות טיטל
24/11/2018 | 18:22
85
כמו שנאף כתב, בסופו של דבר, הקונה הוא זה שמשלם.
בעברי, קניתי בית שבו המוכר התעקש לעבוד עם חברה מסויימת, ואף שילם עבורה.
 
אבל במקרה הכללי, זה אינטרס של הקונה לבחור חברת טיטל אשר גם תעניק ״ביטוח״, למקרה שיהיו תביעות עתידיות. תוכל לנסות להכניס להצעת המכירה שהעלות של חברת הטיטל תתחלק 50:50, ויכול להיות שהצד השני יקבל את זה.
לצפיה ב-'רכישת נכס בארה"ב עלויות עו"ד טייטל חלות על הקונה או המוכר?'
רכישת נכס בארה"ב עלויות עו"ד טייטל חלות על הקונה או המוכר?
( לעמוד שלי בתפוז )
26/11/2018 | 13:31
1
59
הי דניאל,
 
ראשית כל, עלויות העורך דין וחברת הטייטל בעסקה אינם מקשה אחת.
ישנם עלויות הקשורות בשירות לסגירת העסקה, כלומר בדיקת חובות ושעבודים לנכס, רישום העברת הבעלות על הנכס, וכמובן הכנת כל מסמכי הסגירה הנלויים. אלה עלויות הכרוכות בשירות של העורך דין המטפל לצרכים הבסיסיים של סגירת העסקה. סגירת העסקה משרתת ונותנת ערך למוכר וגם לקונה. כברירית מחדל הן יהיו עלויות בצד הקונה אך בהחלט זהו נושא נתון ומקובל למשא ומתן לחלוק בעלויות אלה.
 
נוסף על כך, ישנן עלויות כגון ביטוח טייטל על הנכס, ביטוח על הכספים שאתה מעביר לחברת הטייטל, במקרים של מימון בנקאי גם ישנם עלויות הכרוכות בפעולות נוספות שנדרשות על ידי הבנקים בבדיקת הנכס. אלה עלויות שישא בהן הקונה לבדו כברירת מחדל וגם לא מקובל שמוכר ישלם אותן.
 
שאלות?
לצפיה ב-'עלויות עורכי דין'
עלויות עורכי דין
30/11/2018 | 05:00
32
ניר,
 
למרות שבכל המדינות בארה״ב יש עורכי דין שמתמחים בנדל״ן, ישנן מדינות בהן לא מקובל להסתייע בשירותיו של עורך דין לצורך רכישת נכס. בתור קו מנחה, במדינות ״הדרומיות״ ( פלורידה, טקסס ) לא מקובל להעזר בעורך דין. באיזור ניו אינגלנד, כן מקובל, למרות שלא תמצא את רמת ״הפילפול״ שמשקיעים בתחום בארץ.
 
 
לצפיה ב-'מישהו ראה את ההצעה של IINTOO ?'
מישהו ראה את ההצעה של IINTOO ?
22/11/2018 | 10:31
2
172
בימים אלו משנה iintoo את עולם השקעות הנדל"ן כפי שהכרת אותו עד היום ומציעה לראשונה השקעות נדל"ן עם הגנה ביטוחית על כספי השקעתך, בגיבוי ענקית הביטוח האמריקאית Everest, אחת מחברות הביטוח המובילות בארה"ב.
למהפיכה הזו בחרנו לקרוא epiic -
Equity Protection iintoo Investment Community
שלא כמו שאר קרנות הנדל"ן המוצעות בימים אלו, השקעה במסלול epiic הינה ההשקעה היחידה בישראל שמאפשרת לך להשקיע בנדל"ן עם הגנה ביטוחית על כספי השקעתך.
החלה ההרשמה המוקדמת להשקעת epiic הראשונה בישראל באמצעות תשקיף קרן "epiic 1 Limited Partnership" ("הקרן") בהיתר רשות ניירות ערך ישראל.
בהשקעה של החל מ – 20,000 $ בלבד, ניתן להשקיע בנדל"ן מניב בחו"ל עם הגנה ביטוחית על הכסף ובגיבוי חסר תקדים של ענקית הביטוח האמריקאית Everest. הקרן תשקיע רק בפרויקטים בהם התשואה המוערכת במועד ההשקעה הינה לפחות 15% ברוטו לשנה (לפני מס, דמי הצלחה, והוצאות עסקה) ובכפוף למדיניות ההשקעה המופרטת בתשקיף.

https://www.magna.isa.gov.il.
אודות Everest


* הגנה ביטוחית - גבולות הכיסוי הביטוחי הנם שיעור מסך ההשקעות הכוללות שבוצעו על פי פוליסת הביטוח. מודגש כי לא ניתן להתחייב מראש כי יתקבלו החזרים על מלוא סכומי ההפסדים ככל שיהיו, וכיסוי מלוא ההפסדים מותנה בתנאים המפורטים בתשקיף. לפרטים אודות מנגנון אפיק, סכום הכיסוי הביטוחי ומגבלותיו, והתנאים להבטחת הקרן ראו בתשקיף, ובפרט בסעיפים 6.3.2 (ט) ו(י), 6.3.3 ו- 6.24.3."
**הצעת ני"ע של הקרן היא באמצעות תשקיף קרן "epiic 1 Limited Partnership" שרשות ניירות ערך (להלן: "הרשות") התירה את פרסומו. יובהר כי הצעות אחרות של ניירות ערך על-ידי תאגידים מקבוצת אינטו אינן נעשות על פי תשקיף שהרשות התירה את פרסומו ובהתאם לחוק אינן מופנות או פתוחות לציבור הרחב.
אין בהיתר רשות ניירות ערך לפרסם את התשקיף משום אימות הפרטים המובאים בו או אישור מהימנותם או שלמותם ואין בו משום הבעת דעה על טיבם של ניירות הערך המוצעים.
*** יובהר כי שיעור התשואה האמור הנו של התאגיד המגייס (להבדיל מהקרן). לבחינת התשואות שינבעו לקרן בהנחה שלא יהיו הפסדים באילו מההשקעות המכוסות בפוליסה ר' דוגמאות בסעיף 6.13 לתשקיף.
במסגרת ההגנה הביטוחית של epiic ולאחר מימוש כל השקעה, מחייבת שכבת ההגנה הראשונה של המודל שכל תשואה עודפת מעל 7% לשנה נטו (ביחס לכל השקעה של הקרן בנפרד) תועבר לחשבון השמור והכל בהתאם לתיאור בסעיף 6.3.2 בתשקיף.
נתוני התשואה המוערכת בהשקעות הקרן הנם מידע צופה פני עתיד הכפוף, בין היתר, לגורמי הסיכון המתוארים בתשקיף ויתר הפרטים המופיעים בו.
הפרטים במודעה זו לקוחים מתוך תשקיף הקרן (epiic 1 Limited Partnership) כפי שפורסם באתר הדיווחים הרשמי של רשות ניירות ערך ואינם יכולים להחליף עיון בתשקיף הכולל את המידע המלא והמחייב אודות הקרן וניירות הערך שתציע, בטרם קבלת החלטה בדבר השקעה בניירות ערך של הקרן.
אין באמור לעיל כדי להוות הצעה לציבור וזו נעשית רק על פי תשקיף הקרן המהווה את המידע הכולל והמחייב. לקריאת עותק מהתשקיף שעל פיו נעשית ההצעה, ראה אתר הדיווחים של הרשות בכתובת:  https://www.magna.isa.gov.il.
אודות Everest
לאינטו השקעות שני שותפים אסטרטגיים המהווים גם בעלי מניות בה. (1) .Everest Re Group Ltd: (להלן – "אוורסט") - לידיעת השותפות, אוורסט הינה חברת אחזקות המאוגדת בברמודה ומנוהלת דרך מטה בארה"ב אשר פעילה כבר למעלה מ-40 שנה ויחד עם חברות בנות ושלוחות בכל העולם, מהווה ספקית ביטוח וביטוח משנה מהמובילות בעולם. הפועלת כבר למעלה מ- 40 שנה, אשר, ונכון למועד התשקיף, אוורסט נסחרת ב NYSE בשווי של כ-9 מיליארד דולר. לאוורסט מטה בארה"ב ושלוחות בכל רחבי העולם. במהלך שנת 2018, קבוצת אינטו חתמה עם אוורסט על פוליסת ביטוח למוצר ייחודי, המאפשר הגנה על ההון בהשקעות נדל"ן (בכפוף לתנאים מסוימים) – לתיאור המוצר ראו סעיף 6.3 לתשקיף זה. כמו כן, גוף מקבוצת אוורסט רכש מניות באינטו השקעות (ראו בפרק 3 לתשקיף), (2) Meridian Capital: (להלן – "מרידיאן") - לידיעת השותפות, מרידיאן הוקמה לפני כ-25 שנים וכיום הינה מהגופים הפעילים ביותר בארה"ב לייעוץ ותיווך הלוואות מסחריות ליזמים, גופים מוסדיים ופרטיים. לפי פרסומיה, בשנים 2016 ו-2017 ארגנה וסגרה הלוואות עבור פרויקטים נדלתניים בסך כולל של כ-35 מיליארד דולר ארה"ב וכ-32 מיליארד דולר ארה"ב, בהתאמה. הפעילות המשותפת של קבוצת אינטו עם מרידיאן מהווה הישג משמעותי וחסר תקדים בסקטור הגלובלי ההולך ומתעצם של מימון המונים בנדל"ן. במסגרת הפעילות המשותפת עם מרידיאן נחשפת אינטו השקעות לאלפי יזמים בשוק הנדל"ן בארה"ב וניתנת לה גישה למידע, לידע ולניסיון הרב שנצבר על ידי מרידיאן במהלך שנות פעילותה. כך יכולה אינטו השקעות לבחור את העסקאות שהיא מעריכה כמתאימות ביותר למדיניות ההשקעות שלה.
אוורסט פועלת דרך החברות הבנות הבאות: חברת Everest Reinsurance המספקת ביטוחי משנה למבטחי נזקי רכוש וגוף בארה"ב ושווקים בינלואמיים,.Everest Reinsurance (Bermuda) Ltd לרבות באמצעות שלוחתה בבריטניה מספקים ביטוחים וביטוחי משנה לשווקי רכוש ונזיקין ברחבי העולם וביטוחי משנה למבטחי ביטוח חיים, Everest Reinsurance Company (Ireland), dac מספקים ביטוחי משנה למבטחים שאינם נותנים ביטוח חיים באירופה. השם הכולל - Everest Insurance - מתייחס לפעילות הביטוח המרכזית של .Everest Re Group Ltd וגופים קשורים המציעים יחד ביטוח נזקי רכוש וגוף וכן ביטוחים מיוחדים בארה"ב ובשווקים בינלאומיים.
אוורסט פועלת גם בשוק הביטוח Lloyd’s דרך Syndicate 278. אוורסט מנהלת חשבונות נפרדים הממומנים על ידה ועל ידי משקיעי צד שלישי המעניקים ביטוחי משנה על סיכוני קטסטרופה לרכוש. לפרטים נוספים ראו אתר האינטרנט של אוורסט-  www.everestre.com.
קבוצת אינטו, לרבות עובדיה אינם מבטחים או סוכני ביטוח, והם אינם מציעים שירותי ביטוח, ייעוץ או מידע למשקיעים קיימים או חדשים. הביטוח מסופק ל Iintoo epiic GP LLC (ומבוצע באמצעות Cobbs Allen, מתווך ביטוח מורשה) על ידי Everest Insurance, בכפוף לכל התנאים וההגבלות התקפים בפוליסת הביטוח, כחלק ממסלול epiic להגנה על סכומי ההשקעה כמפורט בתשקיף זה. חברת הביטוח אינה מעורבת בהנפקה על פי תשקיף זה.




לצפיה ב-'פרסומת טיפשית'
פרסומת טיפשית
22/11/2018 | 16:32
127
"בימים אלו משנה iintoo את עולם השקעות הנדל"ן כפי שהכרת אותו עד היום ומציעה לראשונה השקעות נדל"ן עם הגנה ביטוחית על כספי השקעתך, בגיבוי ענקית הביטוח האמריקאית Everest, אחת מחברות הביטוח המובילות בארה"ב."
 
כבר במשפט הזה יש כמה שטויות.
לצפיה ב-'זה שווה משהו בתנאים מסוימים'
זה שווה משהו בתנאים מסוימים
22/11/2018 | 23:08
133
הביטוח הוא רק עד 27% מסך ההון העצמי שאינטו תגייס עבור כל הנכסים. המשמעות היא שאם יש 70% מינוף, ועוד 5% עמלות לאינטו. אז זה מכסה רק ירידה של 7% בשווי הפורטפוליו.
 
זה נכון שאם רק חלק קטן מהפורטפוליו יהיה הפסדי, זה נותן הגנה לא רעה.
 
יש גם עוד הגבלות והחרגות- למשל, עיקול של נכס על ידי הבנק. למשל, אם אינטו תפשוט רגל. למשל, אם ירצו להחליף את השליטה באינטו. למשל, המבטח יכול לדרוש להמתין עם מכירה, ועוד.
 
הבעיה היא שזה עוד מאותו דבר- זה מנגנון שנועד לומר למשקיעים:
"אין צורך שתתעמקו בבדיקת נאותות של ההשקעה. לא צריך להבין בזה. אז במקום להבטיח תשואה כזו וכזו, אנחנו נותנים ביטוח.
זו לא השקעה מסוכנת. אתם לא באמת לוקחים סיכון".
זו גישה שנועדה לגייס מאנשים שלא מבינים במה הם משקיעים. זו גישה שמאפשרת למנהלים לקחת סיכונים גדולים בלי לדפוק חשבון (כי המשקיעים חושבים שאין ממה לחשוש), וזה יכול להוביל לצרות.
לצפיה ב-'Centureon'
Centureon
21/11/2018 | 23:04
2
144
מישהו מכיר את החברה הזו (Centureon)?
אנחנו מתעניינים ברכישת נכס בדטרויט דרכם ומעוניינים לבדוק את אמינות החברה
תודה!
לצפיה ב-'בדיקות לפני השקעה בנכס בארה"ב'
בדיקות לפני השקעה בנכס בארה"ב
( לעמוד שלי בתפוז )
22/11/2018 | 16:38
724
הי רינת,
 
תודה על בקשת עדויות משקיעים. זה אכן פרמטר בדק חשוב ביותר לפני החלטת השקעה. דגש חשוב, כל מה שמציג בפנייך כל גורם ולא משנה אם זו חברה ישראלית, חברה אמריקאית או ברוקר אמריקאי או יועץ - הכל זה בגדר טענות עד אשר וידאת זאת, לכל הפחות ברמה בסיסית מסוימת. זוהי אחריותך כמשקיעה. במידה ואינך עושה זאת, חטאת לתפקידך.
 
בהתאם לתפיסה זו, הנה כמה דברים בסיסיים ראשונייים שאני ממליץ לך לבדוק במקביל:
בדיקת השקעה ראשונית
  • הסביבה 
    את יכולה לודא בקלות ובמהירות שנכס שמציגים לך כביכול באזור נפלא, אינו במציאות דבר אחר לגמרי, למשל נמצא במציאות באזור פשיעה קשה. 
    שיעור חינמי בדיקת אזור ראשונית :
     http://bit.ly/2F9CadN
     
  • השוק
    בעליך לבדוק את שוק התאם לאסטרטגית היציאה שלך, עליך לבחון את השוק הרלונטי.
    שוק קנייה  \ מכירה - לבדוק שאת קונה במחיר קורלטיבי לשווי השוק של הנכס במצבו הנוכחי
    שוק ההשכרה - לודא שמחירי השכירות והביקוש בהתאמה למוצג לך.
    שוק הקנייה והמכירה - תלוי באסטרטגיית היציאה, עליך לבחון שווי של נכסים משופצים דומים בסביבה.
    כאן נדרשת מיומנות מסוימת. כמה דברים בסיסיים:

    - את יכולה באתרי לוחות נכסים כגון ZILLOW לראות נכסים בשוק , נכסים שנמכרו כולל מחיר וזמן בשוק. שימי לב להעריך את מצב הפיזי של המבנה והתצורה. בנוסף, כלי בסיסי נוסף דוח COMPS או BPO שאת יכולה לקבל מכל ברוקר מקומי. זה בתור התחלה רק לבדוק שהמחיר רכישה הגיוני, אחרת את תיפגשי עם הטעות הזו במכירה.
     
  • המבנה - ברמה הכי בסיסית, את יכולה להזמין פקח מטעמך שיבצע בדיקה ויצביע על הליקויים במבנה הפיזי. בהשקעות במטרו דטרויט שימי לב שיש לך מישהו מנוסה שאין לו ניגוד אינטרסים איתך ויסביר לך על הדרישות של העיריות ברמת המבנה ותחזוקתו, בדיקות עירייה תקופתיות וכיוצא בזה.
    שיעור וידאו חינם קצר שמסביר כיצד לבצע זאת.
    http://bit.ly/2zvUJbg

     
  • המספרים והתכנית העסקית - תכיני תכנית עסקית משלך, כך תוכלי לודא שיש בה את כל הפרמטרים הנדרשים ללא החסרה של גורמים כגון VACANCY או תחזוקה והוצאות CAPEX שלמרבה הצער חסרות בהרבה מצגות עסקיות. לגבי CAPEX יש באפשרותך לבצע הצלבה עם דוח פקח, דוח עירייה ודוח קבלן כדי לבדוק ולהכין תכנית ספציפית לנכס. 
    דוגמא לתכנית עסקית שאת יכולה להעתיק:
    http://bit.ly/2Qg4CUR

     
  • הצוות והאנשים - לחפש בגוגל על החברה לחפש ביקורות לחפש תביעות לחפש עדויות, לחפש על החברות המקומיות שעובדים איתם בדיוק את אותם הדברים, לבקש עדויות ממליצים אבל לא משקיעים טריים אלא כאלה שהיו איתם לפחות 2-3 שנים.

    ללמוד עוד על בדיקה ראשונית של עסקת נדל"ן בארצות הברית
    http://bit.ly/2nRuCWN
אלה דברים ברמה בסיסית. אם כל משקיע חדש שמגיע לכאן יפעל לפי העקרונות האלה לדעתי נצליח למנוע את רוב סיפורי הנפילות שחוזרים לכאן בפורום.
חשוב לי לציין שאיני מכיר כלל את החברה וכתבתי זאת באופן כללי כיצד על משקיע שפוי לפעול כאשר בודק כל חברה באשר היא.
יש עוד דברים וטעויות נפוצות כגון לקנות טרנקי ולגלות שהדייר גרוע והשיפוץ לא טוב. אבל לפחות ברמה הבסיסית הראשונית הנקודות האלה יתנו לך הגנה מסוימת.
מזמין את החברים המנסוים בפרוום להוסיף, להעיר ולהאיר.
 
מקוה שזה עוזר לך!
ניר
 
 
 
לצפיה ב-'מכיר ועובד עם CENTUREON'
מכיר ועובד עם CENTUREON
28/11/2018 | 13:59
72
מנהלים לי נכס שרכשתי בדטריוט לפני שנה וחצי, מקצוענים ודייקנים
התחלתי תהליך של בנייה חדשה איתם באזור דאלאס לפני מספר חודשים, מרוצה מאוד עד כה
לצפיה ב-'מספר טלפון אמריקני לסמס'
מספר טלפון אמריקני לסמס
21/11/2018 | 23:04
2
107
מי מכיר שרות רציני, בתשלום כמובן, שנותן מספר אמריקני לקבלת סמס על מחשב רגיל?
לצפיה ב-'הנה'
הנה
21/11/2018 | 23:14
96
לצפיה ב-'מספר טלפון אמריקני לסמס '
מספר טלפון אמריקני לסמס
( לעמוד שלי בתפוז )
26/11/2018 | 13:36
48
הי פזית וצבי,
 
למיטב ידיעתי אם אני לא טועה השירות של מג'יק ג'ק נותן פתרון סמס במכשיר הסלולרי אך האפ]ליקציה במחשב לא מקבלת סמס. בנוסף על כך, מדובר בשירות VOIP אשר לא מקבל סמס מכל גורם, למשל לא מקבל סמס מבנק, וזה לפי בדיקה שביצעתי אישית. יתכן ודברים השתנו לאחרונה.
 
 
לצפיה ב-'LLC משותף - בניית פרויקט של 3 בתים '
LLC משותף - בניית פרויקט של 3 בתים
21/11/2018 | 14:59
2
120
אני שוקל להכנס כשותף לקבוצת משקיעים שמתכננת בניית 3 בתים בפרפרי פילדלפיה. קיימים אישורי בניה וכל חברי הקבוצה רשומים ב-LLC , התשואה תחולק לפי גובה השתתפות של כל אחד. סיום הבניה ואכלוס תוך שנה.
נכון שרואים את שכירות רק בעוד שנה אבל הבתים חדשים, עם אחריות קבלן , באיזור טוב . תשואה עתידית לא גבוהה במיוחד - כ8.5% , לפי התוכנית העסקית , אך יש סיכוי למכירה ברווח תוך כמה שנים .
האם מישהו התנסה בפרויקטים מהסוג הזה ?
לצפיה ב-'לא התנסיתי'
לא התנסיתי
21/11/2018 | 20:22
86
הניסוח שלך כללי, אז אני אענה בכלליות. הנושאים המרכזיים שלדעתי צריך לבדוק:
 
1. ביקוש לשכירות ומחירי שכירות באזור
2. מחיר של בתים בנויים באזור. צריך להיות גבוה משמעותית ממה שיעלה לכם לבנות חדש. אחרת עדיף לקנות בית בנוי
3. כמה בנייה יש באזור (האם ההיצע צפוי לעלות באופן חד).
4. מי מארגן ומי שולט בקבוצה. מה הם מנגנוני הפיקוח עליו, וכמה קל להחליף אותו. על מה הוא מתחייב לכם. בכלל, לקרוא ולהבין את התקנון
5. מי הקבלן, מה הניסיון שלו, ומה שווה האחריות שלו.
6. ליווי בנקאי. מה הסכומים ומה התנאים
7. מה הצפי מבחינת מיסוי
לצפיה ב-'בדיקת כדאיות עסקת נדל"ן - בנייה חדשה'
בדיקת כדאיות עסקת נדל"ן - בנייה חדשה
( לעמוד שלי בתפוז )
26/11/2018 | 13:41
166
שלום אבירם,
 
נוסף על התשובה המצוינת של צבי, אני ממליץ לך לקרוא בפוסטים קודמים בפורום יש המווון מידע שיכול לעזור לך. הנה דוגמא לקישור עם תשובה רלונטית 
 
אני רוצה להדגיש לך דבר אחד. 
האנשים \ הצוות.
תתמקד בבדיקת הנאותות בחלק הזה. זה מוסבר בקישור ששלחתי לך.
הדגש הוא לעבוד עם צוות שכבר יודע.
יודע = מי שעשה פרויקט דומה בעבר והצליח באופן עקבי. כלומר יש לו שיטה. כל השאר לא יודעים. זה לא אומר שלא יצליחו, זה רק אומר שיש כאן סיכון רב יותר, לדעתי סיכון כזה שאין סיבה שתטול אותו וזה בלי להסתכל על המספרים שציינת ולא משנה איזה מספרים היית מציג.
 
בהצלחה!
לצפיה ב-'לקראת חתימה מול חברת ניהול'
לקראת חתימה מול חברת ניהול
19/11/2018 | 10:28
8
431
שלום לכולם,
 
לראשונה אני חותם חוזה מול חברת ניהול ואני עובר על החוזה עכשיו.
 
כמה נתונים מהחוזה ניהול:
* 130 דולר חודשי ללא תלות בכמה הושכר הנכס (הצפי הוא 1700-1800 דולר)
* תיקונים: נדרש אישור שלי כאשר עלות התיקונים היא מעל 500$ (פה אני חושב להוריד את זה ל100$)
* יש תשלום חד פעמי 25$ New Property Setup Fee
* פינוי דייר: עלות של 200$ לחברת ניהול (לא כולל תשלומים לעו"ד ואגרות ביהמ"ש וכאלה)
* עמלת חידוש חוזה שכירות (הארכת החוזה לדיירים) זה 400$
 
 
הסכומים סבירים?
 
הייתי שמח לשמוע מאנשים עם ניסיון פה מה הדברים הכי חשובים שאתם בודקים (או משנים) בחוזה התקשרות מול החברת ניהול?
 
 
תודה :)
לצפיה ב-'חלק כן וחלק לא'
חלק כן וחלק לא
19/11/2018 | 14:40
115
לגבי סכום קבוע ללא תלות בשכירות- זה קצת בעייתי כשהנכס ריק. זה מוריד מהם לחץ למצוא דייר.
לגבי תיקונים- 100$ זה אומר שכמעט כל תיקון עובר אצלך. זה עניין של זמינות וצריך לזכור את הפרשי השעות. למשל, אם אתה שומר שבת זה נראה לי מוגזם. תאר לך שדייר מתקשר ביום חמישי, מגיע איש מקצוע בשישי בבוקר ומציע לתקן עכשיו את התקלה תמורת 150$. אתה כבר לא זמין בגלל שבת. חברת הניהול תראה את התשובה שלך רק ביום שני, וסביר להניח שתיקון שהיה צריך להתבצע ביום שישי יתבצע רק ביום שלישי.
פינוי דייר- זה תלוי מה ההליכים במדינה, ומה עושה העו"ד. שווה לבדוק גם כמה גובה העו"ד. פה יש חברות ניהול שעושות את כל הניירות והעו"ד רק חותם, אז אני משלם יותר לחברת ניהול, אבל חוסך על העורך דין. תסתכל על העלות של כל התהליך, ביחס לדרישות במדינה.
עמלת חידוש חוזה- נראה לי סביר כסוג של דמי הצלחה. ברור שזה לא משקף את העלויות שלהם. זאת סוג של השלמה של דמי הניהול.
לצפיה ב-'מסכים עם צבי'
מסכים עם צבי
19/11/2018 | 17:51
78
עדיף לעבוד עם אחוזים מהשכירות שנגבה. אצלי זה בין 8-10%. כלומר אם הנכס יושב ריק, המנהלת שלי לא מרוויחה כלום. לכן יש לה אינטרס שיהיה מלא, שהדיירים ישלמו והשכירות תהיה בהתאם לציפיות שלי.
במקרה שלך, מה יקרה אם הנכס יעמוד ריק חצי שנה? זה 780 דולר על.. כלום.
 
הצפי הוא 1,700. מה יקרה אם הצפי הזה מוגזם ובפועל זה יהיה רק 1,200? במקרה זה תשלם 10.8%. לחברת ניהול לא אכפת.
 
מה עם עמלה להביא דיירים חדשים?
 
תיקונים - הייתי משנה ל-250$, ושיהיה חשוב שכל פעם שיש תיקון, גם כשאין אישור שיודיעו לך.
 
כמה החברה לוקחת ממך על תיקונים? לא מה שהולך לאיש מקצוע, אלא לחברת ניהול שמתקשרת לאיש מקצוע, מתאמת את הביקור, פותחת את הדלת וכו'. יש חברות שלא גובות על זה, יש כאלה שכן.
 
מה קורה אם צריך שיפוצים? האם החברה תגבה על הזמן שלך, או שאתה פיסית תהיה שם לנהל הכל?
לצפיה ב-'האם הנכס ממוקם ב"גטו" או שזה נכס "צווארון לבן"?'
האם הנכס ממוקם ב"גטו" או שזה נכס "צווארון לבן"?
19/11/2018 | 18:50
99
1800 דולר בחודש זה לא מעט. וצריך להבין יותר טוב על איזה נכס מדובר כדי לדעת אם 130 דולר לחודש ב"ריטיינר" זה מוצדק או לא.
יש הבדל גדול ברמת השרות שאתה צריך לקבל בין בית ב"גטו", בין דירה קטנה בבית משותף בשכונה טובה של עיר גדולה ובין "בית פרברי של המעמד הבינוני בשכונה סבירה" - ובמחיר שכירות שאתה ציינת הנכס יכול להיות כל אחד מאלה.
 
העניין הוא כזה:
אצתה מתחייב בחוזה הזה לשלם להם 130$ לחודש.
מה הם מתחייבים לעשות בתמורה?
האם ההתחייבות שלהם מוגדרת בצורה ברורה ב"כתוב" על הנייר? 
בהרבה חוזים שראיתי ההתחייבות של הלקוח כתובה בצורה מאוד ברורה ("אתה תשלם לנו X כל חודש, ואת כל החשבונות שנשלח לך על תיקונים"), אבל ההתחייבות של הספק כתובה בצורה מאוד מעורפלת ולא מחייבת.
מכיוון שאני בא מעולם של חוזי שרות, אני מצפה מהספק שיתן לי "מפרט שרותים וזמני תגובה" (מה שבהיי-טק נקרא SLA - SERVICE LEVEL AGREEMENT) כדי שאני אדע על מה אני משלם בדיוק.
 
מה הם מתחייבים לעשות עבורך כל חודש בעבור ה 130$ האלו? 
נניח שהנכס עומד ריק - האם כתוב על הנייר שעליו אתה חותם שהם מתחייבים לבקר בנכס כל X שבועות כדי לוודא שהכל שם בסדר (למשל - שאף אחד לא פלש לך לנכס, או שפרצו וגנבו את האסלות והכיורים)?
וכשהנכס מאוכלס - הם מתחייבים לאיזשהוא לוח זמנים של ביקורים לבדיקת שלמות ותקינות הנכס בחוזה?
מה זמן התגובה שהם מגדירים בחוזה לקריאת שרות של הדייר שלך?
האם יש להם מערכת ממוחשבת של "קריאות שרות" (שיש לכל חברת ניהול מקצועית היום) -  שממנה הם יכולים לספק לך דו"חות של כמה קריאות שרות היו, מתי ועל מה?
 
שתי חברות הניהול האחרונות שאני עבדתי איתן הציעו מספר "חוזי שרות" - במחירים שונים. אני יכולתי לבחור מה מתאים לי, ולשלם בהתאם.
ולשתיהן יש PORTAL שמאפשר לבעל הבית להתחבר למערכת קריאות השרות שלהם ולראות לוג של הפעילות לגבי הנכס שלו (כולל ביצוע ביקורת תקופתית) - ואי מיילים אוטומטיים נשלחים אלי כל פעם שנפתחת קריאת שרות.
 
לצפיה ב-'תשובה אחרת'
תשובה אחרת
20/11/2018 | 19:21
4
98
עברתי מספר חברות ניהול, עם כשלונות והצלחות אני יכול להעביר לך את התובנות הבאות:
* החוזה והחתימה עליו הוא דבר שולי.  ניהלתי מו"מ עם חברות ניהול על כל פסיק בחוזה, ולבסוף כשחברת הניהול קבלה לידה את הנכסים ולא תפקדה בכלל או תפקדה באופן לקוי, הצטערתי על בזבוז הזמן והאנרגיה המיותרים שלא הביאו לשום תוצאה. לכן בראש ובראשונה חברת הניהול נמדדת על פי תוצאות, תוצאות!  *  תוצאות =  אתה מרוצה מהנתונים הפיננסיים + הבתים מתוחזקים כראוי + הלקוחות מרוצים מרמת חברת הניהול.
* נתון הכרחי הוא שאתה יכול להפסיק את עבודתה של חברת הניהול בהודעה מראש של 14 יום וללא תנאים. כך אתה יכול לוודא שיש לך אפשרות יציאה מהירה.
* התנאים שאתה משיג מחברת הניהול והיחס הם פונקציה של גודל הפורטפוליו שלך (מספר הנכסים והסכומים בהם מדובר.   ככל שהפורטפוליו גדל, אתה יכול באופן משמעותי להיטיב את תנאיך.
* נתון הכרחי נוסף הוא האם לחברת הניהול אנשי תחזוקה המבצעים את התיקונים בעצמם או לחלופין החברה מפעילה קבלנים חביצוע העבודות?  תמיד תמצא שמרבית העבודות המבוצעות הם עבודות קטנות: החלפת מנעול, צביעת קיר, תיקון נזילה באסלה וכו. בעבודה קטנה המבוצעת על ידי קבלן יקחו ממך מחירים גבוהים (מחיר קריאה, נסיעה וחלפים+ רווח חברת הניהול)  מחיר הביצוע על ידי עובדי חברת הניהול יהיה בד"כ פחות מ - 50% ממחיר קבלן.   עליך להגיע לסיכום איך מחושבת העבודה על ידי חברת ניהול,  לדוגמה: קבלות על חלפים + שעות עבודה.
* כספי דיירים: עלייך לדרוש שכספי הדיירים המופקדים בחוזה השכירות (חודש אחרון וחודש ביטחון יהיו מופקדים בידייך ולא אצל חברת הניהול.
* תשלום רווחים לבעלים: עליך לדרוש שהתשלום המלא והחשבון יתבצעו ויוגשו לך לא יאוחר מהיום האחרון בחודש.
* תיקונים: עם חברות הניהול שלי (2 חברות) אני מאשר כל  תיקון מעל 100$.  חברת הניהול שולחת צילום / וידיאו של הבעיה, לאחר התיקון צילום / וידיאו של התיקון שבוצע.
* יתר הסעיפים על חיובים כספיים הם נתון למו"מ, איכות חברת הניהול וגודל הפורטפוליו שלך.   שוב, נסה את חברת הניהול.  אם היית עם אותו נכס בחברת ניהול אחרת - בחן את התוצאות: האם הרווחת יותר בשנה האחרונה עם חברת הניהול לעומת שנה קודמת? האם הדיירים מרוצים? (אני נוהג לשאול אותם אם הם מרוצים, האם חברת הניהול נענית בזמן, פותרת בעיות לשביעות רצונם?) .
* בדוק היטב עם ממליצים את שביעות הרצון של חברת הניהול, ואל תחסוך בשאלות ובחקירות.
* בדוק היטב מיהו האדם שאיתו אתה עומד בקשר בחברה,  מה הזמינות שלו.
* קבע כללים ברורים לביצוע של חברת הניהול: לדוגמה אם דייר אינו משלם במועד, דרוש דיווח מיידי אלייך.  אני דורש שלכל איחור בתשלום חברת הניהול חייבת להדביק על דלת הדייר התראת 3 ימים לתשלום שכר הדירה, אשר אם לא ישולם אוכל מייד להתחיל בהליך פינוי. כך הדייר יודע שעליו לעבוד בהתחייבויותיו.  חברת הניהול קשוחה ורצינית.
* דרוש מעורבות בכל החלטה - פתרונות מרובים לכל בעיה, ולכל פתרון המחיר שלה.  לדוגמה: התקלקלה מכונת הכביסה.  ניתו לתקן אותה, 70$ לקנות חדשה מתצוגה 130$, או לקנות משומשת תקינה 60$.  אתה יכול לראות בדוגמה שסכום של 100$ יכול להפתר ב 60$ וגם ב 130$  לכן סכומי תיקון אינם מדע מדוייק, ומגבלת סכום אינה תמיד עובדת.
* שמור אצלך חוזה עם כל דייר, על מנת שלא תהה תלוי בחברת הניהול.
* סכם עם חברת הניהול ורשום  בחוזה כי חברת הניהול תטפל עבורך בכל תביעת ביטוח אשר תצוץ בעתיד, ותספק את כל ההוכחות הדרושות לקיים תביעות אלה. 
כל אלה רק קצה הקרחון של חברת ניהול   וזכור רק מעורבות ושליטה שלך בכל פרט יהפכו אותך לפרטנר ראוי שחברת הניהול תכבד ותעריך.
בהצלחה
לצפיה ב-'אני מסכים'
אני מסכים
21/11/2018 | 01:10
61
אם יש למשקיע אפשרות להיות מעורב באופן שוטף זה עדיף.
לצפיה ב-'הי כמה שאלות נוספות בעקבות מה שכתבת'
הי כמה שאלות נוספות בעקבות מה שכתבת
24/11/2018 | 19:24
2
44
קודם כל תודה על התשובה המפורטת מהניסיון שלך אני לומד מזה הרבה !
 
כתבת "נתון הכרחי הוא שאתה יכול להפסיק את עבודתה של חברת הניהול בהודעה מראש של 14 יום וללא תנאים":
שאלתי והסבירו לי שאפשרי להפסיק חוזה רק אם אין דייר בדירה (כי אם נניח חברת הניהול מצאה לי דיירים לשנה וחצי אז לא מקובל שאסיים חוזה מולם לאחר חודש ו"אהנה" מהדיירים שהם בעצמם מצאו לי) - מה דעתך? 
 
לגבי "האם לחברת הניהול אנשי תחזוקה המבצעים את התיקונים בעצמם או לחלופין החברה מפעילה קבלנים חביצוע העבודות"
אז ממה שכתבת אני מבין שעדיף שלחברת ניהול יהיו אנשי תחזוקה משלה כי אז הם יקחו תעריפים נמוכים יותר מקבלן. אבל מצד שני אם לחברת הניהול יש עובדי תחזוקה משלה היא תצטרך "לדאוג" שתהיה להם עבודה לא? זה לא "מעודד" תיקונים מיותרים ? 
 
לגבי "עלייך לדרוש שכספי הדיירים המופקדים בחוזה השכירות (חודש אחרון וחודש ביטחון יהיו מופקדים בידייך ולא אצל חברת הניהול": 
חברת הניהול לפי החוזה לוקחת רק חודש שכירות כפיקדון. לפי מה שכתבת אתה ממליץ לקחת חודשיים פקדון (חודש בטחון וחודש אחרון) ? 
 
שאלה נוספת: האם בדירות שבבעלותך ביקשת וקיבלת מחברת הניהול את הטלפון/אימייל של הדיירים? 
 
תודה
לצפיה ב-'תשובה'
תשובה
24/11/2018 | 21:48
1
46
בכיף.
תשובות:
כתבת "נתון הכרחי הוא שאתה יכול להפסיק את עבודתה של חברת הניהול בהודעה מראש של 14 יום וללא תנאים":
שאלתי והסבירו לי שאפשרי להפסיק חוזה רק אם אין דייר בדירה (כי אם נניח חברת הניהול מצאה לי דיירים לשנה וחצי אז לא מקובל שאסיים חוזה מולם לאחר חודש ו"אהנה" מהדיירים שהם בעצמם מצאו לי) - מה דעתך? 
עלייך לעמוד על כך שזכותך להפסיק חוזה עם חברת הניהול בכל עת, תוך מתן הודעה של 14 יום.  זה מקובל. אם אינך מאמין בחברת הניהול ובתפקודה, הרי אף אחד לא יחזיק אותך בכוח עם אותה חברת ניהול.  באשר לחוזה: כל חוזה הוא לשנה, ואל תחתום על חוזה ארוך משנה. אם הדייר מעוניין להמשיך, ואתה מעוניין שהדייר ימשיך - חתום איתו על שנה נוספת (אולי בשינוי מחיר).  כמובן שחברת הניהול תהנה מהחתימה כיוון שתגבה תשלום של חודש אחד עבור השכרת הבית כך שלא תצא נפסדת בכל מקרה.
 
לגבי "האם לחברת הניהול אנשי תחזוקה המבצעים את התיקונים בעצמם או לחלופין החברה מפעילה קבלנים חביצוע העבודות"
אז ממה שכתבת אני מבין שעדיף שלחברת ניהול יהיו אנשי תחזוקה משלה כי אז הם יקחו תעריפים נמוכים יותר מקבלן. אבל מצד שני אם לחברת הניהול יש עובדי תחזוקה משלה היא תצטרך "לדאוג" שתהיה להם עבודה לא? זה לא "מעודד" תיקונים מיותרים ? לא, מנסיוני (הרב) לא יקרה. עלייך לוודא בכל מקרה שאין "תיקונים מיותרים"  דרוש לראות את תלונת הדייר על הדרוש תיקון, וצילום הטעון תיקון. כמו גם צילום המעיד על ביצוע התיקון.  כך תוכל לוודא את אמיתות התלונה.
 
לגבי "עלייך לדרוש שכספי הדיירים המופקדים בחוזה השכירות (חודש אחרון וחודש ביטחון יהיו מופקדים בידייך ולא אצל חברת הניהול": 
חברת הניהול לפי החוזה לוקחת רק חודש שכירות כפיקדון. לפי מה שכתבת אתה ממליץ לקחת חודשיים פקדון (חודש בטחון וחודש אחרון) ? במקומות מתוקנים (לא בשכונות ירודות / עוני ) עם חתימת חוזה משלם הדייר 3 חודשים במזומן. חודש ראשון (הולך לחברת בניהול תשלום עבור השכרת הבית,) תשלום בעבור חודש אחרון ותשלום בטחון.  היה והדייר עזב והותיר נזק / תשלום בחוב, לא יוחזרו לו דמי הפקדון. נהוג שלא לשלם את החודש האחרון אם הודיע לך הדייר שבכוונתו לעזוב, התשלום שולם מראש.  אני ממליץ לדרוש שתשלומים אלה יופקדו בחשבונך, והיה ולא תסתדר עם חברת הניהול, לא יחזיקו אצלם כספים שלך.
 
שאלה נוספת: האם בדירות שבבעלותך ביקשת וקיבלת מחברת הניהול את הטלפון/אימייל של הדיירים? כפי שציינתי, אני מחזיק את החוזים של הבתים שלי, ובחוזים יש את כל פרטי הקשר.   מעבר לזאת כשאני מבקר במקום, אני נוהג לפגוש בדיירים ולשאול אותם אם הם מרוצים או נתקלו בבעיות.   במקרים שאינך בטוח אם הדייר דרש תיקון - אתה יכול בקלות לברר עם הדייר.   אני מכיר גם מקרה קיצון, שבו חברת ניהול דיווחה שבית לא מושכר, ובעל הבית הגיע בביקור למקום ומצא שדייר מתגורר בבית כבר 6 חודשים, שחברת הניהול לא דיווחה לבעלים וגנבה את כספו. כך שגם מקרים כאלה יש, ועלייך לחשוד תמיד, בכוונות חברת הניהול.
בהצלחה
 
 
לצפיה ב-'הערות'
הערות
24/11/2018 | 23:33
36
האם כשנכנס דייר חדש, אתה משלם דמי תיווך?
אם כן, אז זה התשלום על איתור הדייר.
אם לא, אז צריך להיות מנגנון פיצוי במידה ואתה מחליף חברת ניהול.
חשוב כבר בשלב ההתחלה להבהיר להם שאתה רוצה יחסים ארוכי טווח, אבל זו לא חתונה קתולית.
הם צריכים לדאוג בכל שלב שאתה תהיה מרוצה, כי לך שמורה האופציה לעזוב.
 
לגבי "עבודות יזומות"- נתקלתי בזה.
צריך לפקח. שוב- המנגנון החשוב כאן, הוא האופציה שלך לעזוב.
 
לגבי קשר עם הדיירים- זה חשוב מאד.
הם גם צריכים להעביר לך רקע על הדייר עוד לפני שמקבלים אותו.
 
לגבי פיקדון- זה לא רק עניין של שכונות ירודות, אלא גם של רגולציה ונוהג מקומיים. בניו ג'רזי אסור לקחת פיקדון של יותר מחודש וחצי. גם את הפיקדון הזה צריך לשמור בחשבון נפרד ונושא ריבית.
 
אנשים לא ממהרים להחליף חברת ניהול שעושה עבודה טובה.
זה קצת מטריד שהם כל כך חוששים מזה
לצפיה ב-'נדל"ן בארץ ובחו"ל - שאלות ותהיות נוספות'
נדל"ן בארץ ובחו"ל - שאלות ותהיות נוספות
16/11/2018 | 11:47
25
189
הי,
כתבתי כאן בעבר (אני כבר כשנתיים קורא ומתעניין מאוד בשוק הנדל"ן האמריקאי) כמה שאלות תם, והתשובות המחכימות גרמו לי לשתף תהיות נוספות:
שוחחתי עם חברה של חבר - אישה נחמדה ואמינה שעובדת בחברת השקעות נדלן בניו ג'רזי כרואת חשבון (לא מוכרת כלום), באיזורים לא זולים. היא סיפרה לי על נכס שקנתה בניו ג'רזי ועל נכס שקנתה ברחובות - די באותה התלהבות :). הראשון - נכס בניו ג'רזי עלה כמיליון ש"ח, והתשואה עליו - אחרי שיפוצים ומיסים - עומדת על כ-4500 ש"ח בחודש , והשני - דירת 4 ברחובות, שכיום עולה 1.8 מיליון, והשכירות עליה היא גם כ-4500 ש"ח בחודש. שאלתי אותה בתמיהה למה היא רכשה נכס בארץ ולא העדיפה לרכוש בחו"ל עוד נכס, והיא שלפה "בישראל המחירים תמיד עולים".
יש לי תחושה שרוב אלו שעובדים בשוק הנדל"ן וגם בשוק ההון (בורסות וכד') הולכים עם איזשהו עדר, שעובד בחלק גדול מהזמן ופעם בכמה שנים חוטפים מהלומה קשה. 
השאלה שלי - האם אתם באיזשהו מצב תשקלו רכישת דירה בישראל, בהינתן ההיכרות הטובה שלכם עם השווקים בארה"ב? האם לדעתכם צריך להיות פראייר גמור ע"מ לקבל החלטה לרכוש דירה בישראל?
תודה ושבת שלום
לצפיה ב-'היתה לי דירה בישראל בעבר - ואולי תהיה בעתיד'
היתה לי דירה בישראל בעבר - ואולי תהיה בעתיד
16/11/2018 | 20:20
1
170
יש פלוסים ויש מינוסים לכל שוק נדל"ן. ולדעתי - זו טעות לדבר על שוק הנדל"ן של ארה"ב (או של ישראל, לצורך העניין) כ"מיקשה אחת". 
יש בארה"ב אלפי "שוקי נדל"ן" - שכל אחד מהם מתנהג אחרת.
וגם בישראל, שוק הנדל"ן של ערד לא מתנהג כמו שוק הנדל"ן של צפון תל אביב.
 
אתה מכליל לגבי "רוב אלו שעובדים בשוק הנדל"ן". אני חושב שבעניין הזה יש ויש.
כמו בכל השקעה - למי שמבין את השוק היטב ומבין במה הוא משקיע יש סיכוי יותר טוב לצאת ברווח ממי שנכנס לעניין "על עיוור" בגלל "ריצה יחד עם העדר".
 
ואני אחזור שוב על מה שאני כתבתי כאן פעמים רבות בעבר:
ההערכה שלי היא שמתוך כל המשקיעים הישראליים בנדל"ן בארה"ב שנכנסו לשוק אחרי שנת 2014 - תשעה מתוך עשרה הפסידו \ יפסידו בתוצאה הסופית.
לא "ירוויחו פחות ממה שהבטיחו להם \ הם ציפו להרוויח" - אלא נטו יפסידו חלק מהקרן שהם השקיעו כשיגיעו לחשבון הסופי.
 
היו הרבה יותר מורווחים אצל מי שהיה לו את השכל \ אומץ \ מזל להכנס לשוק הנדל"ן האמריקאי בשנה שנתיים אחרי המפולת של 2008 ושהיה לו את השכל לצאת בזמן - שזה אומר שהם כבר בחוץ.
 
לגבי שאלתך לגבי "האם נשקול רכישת נדל"ן בישראל": 
התשובה היא שהשיקולים של אנשים כמוני וכמה אחרים כאן בפורום שונים מאוד מהשיקולים שלך.
חלק מהאנשים שכותבים כאן הם בעלי אזרחות כפולה - ישראלית ואמריקאית - וגרים באמריקה. שיקולי המיסוי שלהם כשזה מגיע להחזקת נכסי נדל"ן בישראל שונים מאוד משיקולי המיסוי של אדם שהוא בעל אזרחות אחת - ישראלית - וחי בישראל.  וכנ"ל שיקולי "שערי ההמרה של מט"ח".
 
מאז שבישראל הפסיקו לגבות שכר דירה "צמוד לדולר" והשכירות אינה נקובה בדולארים יותר אלא בשקלים, קשה לאמריקאי לחשוב על עניין "נכסי נדל"ן" במונחים שיקליים. שקל אינו המטבע שבו הוא משתמש ביום יום.    
הוא חי את החיים שלו בדולארים, ולכן ה"תגובה" שלו לשינוי בשערי ההמרה הפוכה מהתגובה של המשקיע הישראלי שחי בישראל. 
משקיע ישראלי בארה"ב "שמח" כששער הדולר עולה לעומת השקל - כי ההשקעה שלו שווה יותר בשקלים, וכל דולר שהוא מקבל בשכירות "שווה יותר" בשקלים.
משקיע אמריקאי "עצוב" באותו מצב בדיוק - כי השכירות שהוא מקבל בשקלים שווה פחות דולארים.
 
בנוסף, יש את עניין "התיפעול של הנכס" - שבאספקט הזה יש לישראלי יתרון משמעותי בהחזקת נכס בישראל ולא בארה"ב. לאמריקאי זה הפוך.
 
כשישראלי שחי בישראל משקיע בנדל"ן ברחובות - הוא לא צריך לשלם ל"חברת ניהול".   אם משהו קורה - הוא נכנס לאוטו שלו ונוסע לרחובות לטפל בעניין...
כשהוא משקיע בנדל"ן בארה"ב - הוא די חייב שיהיה לו מישהו מקומי שיטפל לו בנכס.
 
משקיע ישראלי שמשקיע בנדל"ן ברחובות לא צריך לשלם מיסי עירייה - בישראל זה "אחריות של הדייר".
כשהוא משקיע בארה"ב ה"ארנונה" היא על חשבונו. ואם אתה מדבר על נכס של 250 אלף דולר בניו ג'רסי - מדובר בכמה אלפי דולארים לשנה. זה כבר לא סכום זניח. 
ויש עוד "אלף חתכים" (על משקל העינוי הסיני המפורסם "מוות באלף חתכים") שקיימים בניו ג'רסי ולא קיימים בישראל.
בארץ לא צריך לפנות הרים של עלי שלכת בסתיו מהחצר. בניו ג'רסי חייבים.
לא צריך לנקות מרזבים אחרי הסתיו. בניו ג'רסי חייבים... אחרת יהיו ICE DAMS.
לא צריך לפנות שלג אחרי כל סופת שלג בחורף (ולא חוטפים קנס מהעירייה אם לא פינית את השלג מחזית הבית שלך). בניו ג'רסי חייבים. 
בארץ לא חייבים מערכת הסקה מרכזית לבית. בניו ג'רסי צריך.
עדיין לא שמעתי על צינורות מים שקפאו והתפוצצו לאנשים בבית ברחובות בחורף.  בניו ג'רסי זה בהחלט יכול לקרות.
 
אז אם אני חושב על העניין מנקודת המבט שלך - אזרח ישראלי שחי בישראל - אמור להיות, לדעתי, אינסנטיב מאוד משמעותי עבורך להשקיע בשוק המקומי שקרוב אליך הביתה.   
ו"קרוב" - מנקודת המבט של אדם שגר באמריקה - זה ברדיוס של 100 קילומטר ממקום המגורים שלך (שבישראל לרוב אומר - כמעט בכל מדינת ישראל). 
 
לסיום: אנשים בוכים בכי תמרורים על "התשואה הנמוכה על נדל"ן מניב בישראל".
וזה מה שדחף ודוחף כל כך הרבה אנשים להשקיע ב"חלומות" באמריקה.
העניין הוא שעד כמה שאני ראיתי, נדיר מאוד לשמוע על מישהו שהפסיד בהשקעה בנדל"ן למגורים בישראל.  תשואה חד ספרתית - כן, בהחלט. אבל לא הפסד של הקרן. 
מצד שני - אנחנו שומעים כאן בפורום כמעט כל חודש על מקרים של אנשים שהפסידו בהשקעה בנדל"ן בארה"ב.  
לצפיה ב-''
16/11/2018 | 23:38
34
לצפיה ב-'"נדל"ן תמיד עולה" זה גם מה שאמרו על ארה"ב'
"נדל"ן תמיד עולה" זה גם מה שאמרו על ארה"ב
17/11/2018 | 00:02
119
עד שפתאום הנדל"ן התרסק לו.
 
גם בארץ זה יכול להתרסק. גם בארץ יש לך סיכוני מטבע, גם בארץ יש לך את הקשיים בהתנהלות מול הדיירים (החוקים בארץ מאוד פרו-שוכרים), וגם בארץ צריך מישהו שינהל לך את הנכס ויתעסק עם התיקונים.
 
לאמריקאי יש עוד בעיות עם השקעה בארץ: המיסוי שונה (ולא לטובה - הפחת מחושב על פני 40 שנה, צריך להתעסק עם שערי חליפין בכל אירוע ולתעד אותם, וכד'), זה משפיע על חובות FBAR/FATCA (יהיה לך חשבון בנק שם שצריך לקחת בחשבון בדיווחים, בישראל הבנקים לא הכי אוהבים לפתוח חשבונות לאמריקאים, וכד').
 
האם זה אומר שצריך להיות "פראייר גמור"? וודאי שלא. זאת עסקה כמו כל העסקאות וצריך לעשות את החשבון אם היא טובה לך או לא. לישראלים-אמריקאיים יש גם את השיקול של עוגן בארץ, אפשרות לחזור ויהיה איפה לחיות, מקום לפרוש אליו לגמלאות, וכד'.
לצפיה ב-'אוקיי, אז אם הבנתי נכון - התשובה שלכם היא "תלוי"'
אוקיי, אז אם הבנתי נכון - התשובה שלכם היא "תלוי"
17/11/2018 | 18:42
5
81
בכל זאת, אני אנסח את השאלה אחרת - במידה ומצאתי מתווך הגון וחברת ניהול הגונה ("נניח" שיש לי קרובים בניו ג'רזי ושיקגו :) ) ובנוסף - הבנתי את תקנות המיסוי וההגבלות (לא המצב כרגע), ורכשתי נכס קטן בשכונה טובה עם ביקוש יציב (שכונה שדומה במהותה לשכונה בצפון רחובות, לצורך הדוגמא).
בהנתן כל ההנחות הללו - האם בממוצע, סביר לצפות להכנסה חודשים שהיא חצי אחוז משויי הדירה (אחרי ניכוי תיקונים, תקופות שהדירה עומדת ריקה ותשלום לחברת הניהול)?
במידה והתשובה היא חיובית - אין שום סיבה הגיונית לקנות דירה בישראל, למעט תחושת השחרור מהצורך לשלם שכר דירה או מהחשש שנצטרך לעבור דירה.
 
וכמובן- תודה על התשובות 
לצפיה ב-'מה הקשר בין ארה"ב לישראל?'
מה הקשר בין ארה"ב לישראל?
17/11/2018 | 18:55
1
83
היום בפק"מ פשוט בארה"ב אתה יכול לקבל מעל 3%, כמה אתה מקבל בארץ?
נניח שאתה תקבל 6% לפני מס בארה"ב (שגם זה בספק רב אגב), כמה זה בנטו?  בארץ עד הכנסה של 5,000 ש"ח יש לך פטור מוחלט ממיסים.
מה לגבי מס ירושה?
מה לגבי כאב ראש ועלויות הגשת דו"חות בארץ ובארה"ב?
מה לגבי מינוף? בארץ בכיף ובזול מאד, בארה"ב תשכח מזה.
 
לצפיה ב-'אוקיי, נקודות למחשבה. תודה'
אוקיי, נקודות למחשבה. תודה
17/11/2018 | 20:10
53
לצפיה ב-'אם תיתן דוגמא יהיה יותר קל לענות'
אם תיתן דוגמא יהיה יותר קל לענות
17/11/2018 | 19:58
2
71
קודם כל, אני מדבר מפוזיציה.
אני שוכר בישראל ומשכיר בארה"ב.
 
אני סקפטי לגבי המשך עליות מחירים בארץ, אבל כל הנושא מאד מורכב ו"צופה פני עתיד". יש הרבה הבדלים בין המדינות (גידול דמוגרפי, ביטחון, מעורבות המדינה בהיצע הדיור, מיסי רכוש, תחרות מול מדינות שכנות, וכו').
 
אני לא חושב שאתה צריך להשוות את ההשקעה בניו ג'רזי רק להשקעה בצפון רחובות.
כמו שכתבו לך יש עוד המון אפשרויות.
לגבי חצי אחוז לחודש- אני לא מתעסק בסינגל פאמיליז באזורים כאלה, אבל אם תיתן דוגמא ספציפית, אני אוכל להגיד אם המספרים שלך ממש לא הגיוניים.
לצפיה ב-'גם אני מאוד סקפטי לגבי עליות מחירים'
גם אני מאוד סקפטי לגבי עליות מחירים
17/11/2018 | 20:19
1
80
ואני בדיוק בנקודות התלבטות בין שיפור דיור לבין השקעה בכיוונים אחרים. מצד שני - מי חשב שתהיה כזאת היסטריה סביב נדלן בישראל ב-7 השנים האחרונות..
לגבי דוגמא ספציפית -  אני יכול לספר על השכונה והדירה שהיא רכשה, אבל כמובן שאין לי את כל התמונה, אז זה לא באמת יוסיף הרבה.
בכל מקרה - לפי התגובות שלכם אני מבין שההערכה שלי על רווח מהשקעה פשוט מוטעה, ממגוון סיבות.
תודה.
לצפיה ב-'חלילה'
חלילה
17/11/2018 | 23:46
58
לא התכוונתי שהמספרים שלך לא הגיוניים. רק כתבתי שאם תיתן דוגמא לנכס שחשבת עליו, אני אוכל לתת דעה לגבי ההערכות שלך (שכירות, עלות שיפוץ, תחזוקה, וכו'), וגם לומר אם זה דומה לצפון רחובות (שעד כמה שידוע לי זה אחלה אזור).
 
אני גם מסכים שאין ודאות שהמחירים יירדו או יפסיקו לעלות בארץ. אנחנו מנסים לחזות את העתיד, וכמו שכתבתי- במקרה שלי זה גם מתוך פוזיציה.
אני חושש לשלם יותר מ-50% על רכיב הקרקע במקום שלא באמת חסרה בו קרקע (היא פשוט לא מופשרת, או יושבת אצל רמ"י). מחר המדינה מחליטה לשחרר את החבל (כמו במחיר למשתכן, אבל בקטע פחות קומוניסטי), והשוק נופל.
 
מצד שני, אם אתה הדייר, אז נכנסים פה כבר שיקולים אחרים.
לצפיה ב-'כל שוק יכול לעלות '
כל שוק יכול לעלות
18/11/2018 | 01:42
15
65
וכמובן שכל שוק יכול לרדת.
ישראל לא חסינה ממשבר כלכלי. ישראל לא חסינה ממלחמות, עלייה בריבית, רעידת אדמה.
 
כמובן שאנחנו יודעים מ-2008 מה יכול לקרות בארה"ב. עבר מאז עשור, השוק חזר לעצמו ו.. כל רגע יכול להיות שוב משבר כלכלי. לכן צריך להיות נאיביים לחשוב שכל הזמן מחירי הנדל"ן יעלו.
 
מכיוון שכך, אותנו פחות מעניין אם מחיר הנדל"ן עולה. כן, זה נחמד לקבל תוצאות מהשמאי שמראים שהשווי עלה. אבל בסופו של דבר, המספרים האלו רק משנים אם אנחנו מוכרים את הנכסים. אנחנו מתמקדים על היציבות של האזור(אנחנו רוב הזמן בתפוסה מלאה) והאם ההכנסות גוברות על ההוצאות. נכס טוב הוא נכס שווה יותר להחזיק אותו, מאשר למכור אותו גם אם השווי עולה.
 
ישראל היא מדינה עם משאבי קרקע מוגבלים, בנייה איטית ומסורבלת ואוכלוסיה שגדלה בקצב מרשים. לכן סביר להניח שהביקוש יעלה על ההיצע. אבל ההכנסה משכר דירה לא בהכרח מניבה את אותה תשואה כמו בארה"ב. כמו כן, המחירים בישראל מאוד גבוהים, לכן צריך כיסים הרבה יותר עמוקים כדי להשקיע בישראל. זה מעלה את הסיכון ולא משתלם בעיניי.
לצפיה ב-'לא מדויק'
לא מדויק
18/11/2018 | 12:05
1
44
מחיר עולה מאד משנה למשקיע (במיוחד בארה"ב) כי מחיר גבוה יותר מאפשר לעשות REFINANCE ולקבל יותר כסף או להשקעות חדשות או לCASH OUT.
כיוון שזה גם פטור ממס אז זה מאד מאד משנה.
 
לצפיה ב-'שים לב לדרך שכתבתי את התגובה'
שים לב לדרך שכתבתי את התגובה
18/11/2018 | 17:42
32
"אותנו פחות מעניין אם מחיר הנדל"ן עולה".
לא התכוונתי דווקא לכל משקיע בארה"ב, אלא לאיך שאנחנו מנהלים את תיק ההשקעות שלנו.
פותח השרשור השתמש במילים "אתם" "שלכם" "לדעתכם". כלומר זה יותר אישי ולא כללי.
 
כל עוד לא מוכרים או עושים הערכה מחדש של המשכנתא, הערך לא באמת משנה.
אנחנו עכשיו עובדים על עיצוב מחדש של המשכנתאות. אחד הנכסים שלנו עלה ב-22 אלף דולר. האם יש לנו עכשיו עוד 22 אלף דולר בחשבון בנק? לא. זה רק אומר שאם נרצה, נוכל לקחת משכנתא יותר גדולה על סמך הערך החדש. אבל אנחנו החלטנו לקחת על סמך הערך הישן (כי אז המינוף קטן יותר, הסיכון קטן יותר)
 
כשנרצה למכור או להשקיע במשהו חדש, אז כמובן הערך משנה. אבל כרגע הוא לא משנה.
אבל הנקודה היא שגם בארה"ב הערך עולה, לא רק בישראל. אבל כאמור זה לא מדד חשוב בעיניי כמו ההכנסות השוטפות. אנחנו לא משקיעים בנדל"ן בשביל להרוויח מהמכירה, אלא בשביל להרוויח מההכנסות בשכר דירה.
לצפיה ב-'משאבי קרקע מוגבלים בישראל?'
משאבי קרקע מוגבלים בישראל?
18/11/2018 | 13:07
12
58
אתה מתכוון מוגבלים על ידי הממשלה?
ישראל פחות צפופה מניו ג'רזי, והמחסור בקרקע הוא עניין של מדיניות ממשלתית ועירונית. מדיניות שיכולה להשתנות בהינד עפעף.
 
להתחשב פחות בעליית/ירידת הערך?
עניין של טעם, אבל ברור שיש להן משמעות גדולה מאד
לצפיה ב-'ההפרש די קטן'
ההפרש די קטן
18/11/2018 | 17:55
11
46
ישראל זה 405 איש לקמ"ר, ניו ג'רזי זה 467 איש.
 
נכון, גם ניו ג'רזי מאוד צפופה. אבל היא המדינה הכי צפופה בארה"ב (למעט DC שלא ממש נחשב). רוב המדינות בארה"ב הרבה פחות צפופות.
אם נהיה בלתי נסבל בניו ג'רזי, אנשים יכולים לעבור למדינות אחרות בארה"ב.  בישראל, אין ממש לאן לעבור. כמו כן, ניו ג'רזי לא ממש חייבת שטחי חקלאות כמו שישראל צריכה.  עם הילודה בישראל, יכול להיות שישראל תעקוף את ניו ג'רזי מבחינת צפיפות עוד כמה שנים.
כן, הרבה מהבעיה זה המדיניות הממשלתית/עירונית. בשלב מסוים לא יהיה ברירה אלא להפשיר שטחי אש, חקלאות וכו' בשביל עוד בנייה.
לצפיה ב-'זה שאין פה שטחי בנייה זו פיקצייה.'
זה שאין פה שטחי בנייה זו פיקצייה.
18/11/2018 | 18:30
10
46
יש פה אינסוף שטחי בנייה.
בת"א לבד מבלי להפשיר דבר אפשר להכניס כמה מיליוני אנשים.
 
לצפיה ב-'אפשר לבנות המון מגדלים'
אפשר לבנות המון מגדלים
18/11/2018 | 18:46
9
45
ולהכניס לישראל עשרות מיליוני אנשים.
 
אבל בישראל יש המון בירוקרטיה. לוקח המון זמן לבנות דירות/בניינים בישראל. אני מידי פעם רואה כתבות על שיש גרעון בכמות הדירות.
 
אבל אפילו אם יבנו, זה יפתור את הבעיה באופן זמני. מה יהיה המצב עוד 5 שנים? 10 שנים? 20 שנה?
לצפיה ב-'זה כבר נכון אבל זו טענה אחרת'
זה כבר נכון אבל זו טענה אחרת
18/11/2018 | 19:48
8
34
מחסור בשטח אין, יש אינסוף שטח פה.
 
לצפיה ב-'אין אינסוף שטח בישראל'
אין אינסוף שטח בישראל
18/11/2018 | 20:29
7
42
כי ישראל מוגבלת לשטח בתוך גבולות המדינה.
נכון, יקח הרבה זמן עד שבאמת יהיה מחסור, אבל כבר עכשיו מאוד צפוף. זה לא בהכרח אומר שערך הנדל''ן תמיד יעלה, אבל אפשר להניח שתמיד הביקוש יעלה על ההיצע.
לצפיה ב-'במנהטן צפוף, בסינגפור צפוף, בטוקיו צפוף'
במנהטן צפוף, בסינגפור צפוף, בטוקיו צפוף
18/11/2018 | 20:32
4
47
בישראל אין מקום 1 שצפוף בו.  אני גר במקום בין הצפופים בארץ (מרכז ת"א) וזה ממש אבל ממש לא מקום צפוף.
עזוב סטטיסטיקה, זה לא אומר דבר, יש מציאות.
בבריכה בעומק ממוצע של 50 ס"מ אפשר לטבוע?
 
לצפיה ב-'אתה רגיל לזה'
אתה רגיל לזה
18/11/2018 | 22:25
3
46
אני גרתי בקצה קווינס ואז עברתי לרוצ'סטר.
זה עזר לי להבין כמה צפוף ניו יורק. כמות האנשים, התורים, הפקקים, אין חניה, המחירים. כל אלה הם תוצאה ממקומות צפופים.
אז כן, תל אביב זה מקום מאוד צפוף. אתה כנראה כבר רגיל לזה.
לצפיה ב-'הכל יחסי'
הכל יחסי
18/11/2018 | 23:43
2
32
יחסית לרוצ'סטר אני בטוח שצפוף פה, יחסית למנהטן או טוקיו מאד לא צפוף פה.
מנהטן לדוגמא צפופה פי 3.5 מת"א.
מנילה פי 5
 
אגב רוב האנשים רואים בצפיפות משהו חיובי ולא שלילי, לא לחינם המחירים במקומות צפופים גבוהים הרבה יותר.
 
לצפיה ב-'כבר סטינו מנושא השרשור'
כבר סטינו מנושא השרשור
19/11/2018 | 00:03
1
42
אם כי לרוב צפיפות מעידה על מקומות מבוקשים, וזה גורם לעליית מחירים.
 
אבל כל השרשור היה אם שווה להשקיע בישראל כי המחירים תמיד עולים. אבל למרות התנאים בישראל, אני חושב שמתישהו הבלון יתפוצץ ומחירים ירדו. כמובן זה יקרה גם בארה"ב, ולכן צריך להערך בהתאם ולא תמיד לחשוב שתמיד נדל"ן עולה.
לצפיה ב-'מסכים'
מסכים
19/11/2018 | 01:16
19
לצפיה ב-'אתה סתם מתווכח'
אתה סתם מתווכח
18/11/2018 | 21:05
1
55
בישראל אין בעיית שטח. יש בעיה של זכויות בנייה.
זו תוצאה של תכנון מרכזי כושל (כמו כמעט כל תכנון מרכזי), ומערכת תמריצים בעייתית לרשויות המקומיות.
אלה דברים שיכולים להשתנות יחסית מהר.
אם מישהו הצליח לשכנע את עצמו, שבעתיד הנראה לעין השכירות בישראל תהיה כפולה מהשכירות בניו ג'רזי, שיהיה לו בהצלחה.
לצפיה ב-'זה לא סותר'
זה לא סותר
18/11/2018 | 22:28
44
יש בעיית שטח כי יש בעיה של זכויות בנייה. אם פותרים את בעיית זכויות הבנייה, זה יוסיף עוד שטח.
אבל גם אם יוסיפו עוד שטחים, בסופו של דבר ישראל היא מדינה קטנה ומתישהו ייגמר השטח. זה יכול לקחת המון זמן, אבל זה יקרה.
 
אבל גם אם העניין של שטח קטן יותר, זה לא בהכרח יבטיח שבישראל המחירים תמיד יעלו. יכול להיות כמו שאמרת שישנו את הבירוקרטיה/מערכת/תכנון/זכויות בנייה וזה יאפשר בנייה של מאות אלפי יחידות דיור. זה יכניס הרבה דירות והמחיר ירד. לכן להשקיע בישראל רק כי "בישראל המחירים תמיד עולים" זה לא בהכרח השקעה טובה.
לצפיה ב-'מיסוי'
מיסוי
17/11/2018 | 10:21
4
101
חברים נכבדים
אני אזרח ותושב ישראלי ,יש לי 3 בתים מושכרים בלאס וגאס תחת LLC.
רוצה למכור אותם.
השאלה אם יש שוני בגובה המס.בין שתי אופציות :
הראשונה - מכירת ה LLC עם הבתים.
השניה - מכירת כל בית לחוד.
תודה
לצפיה ב-'בהנחה ש LLC ממוסה כגוף שקוף'
בהנחה ש LLC ממוסה כגוף שקוף
17/11/2018 | 20:32
3
92
אין שינוי בגובה חבות המס.
לצפיה ב-'תודה על התשובה'
תודה על התשובה
18/11/2018 | 09:28
47
תודה רבה
 
לצפיה ב-'האם להשקיף את ה- LLC גם לצרכי מס בישראל?'
האם להשקיף את ה- LLC גם לצרכי מס בישראל?
26/11/2018 | 14:47
33
אם החלטת ליישם את חוזר מס הכנסה 5/2004 ולהשקיף את נתוני החברה ליחיד אז
כאשר הכנסות של LLC מיוחסות לתושב ישראל יישמר אופיין. כך למשל, הכנסה מעסק שמפיק התאגיד תחשב כהכנסה מעסק בידי המחזיק והכנסה מריבית בידי התאגיד תשמור על אופייה כהכנסה מריבית בידי המחזיק. כך למשל, תושב ישראל המשכיר נכס בארה"ב ובחר בהשקפת ה- LLC יכול לבחור בין מסלול 15% ללא זיכוי מס זר.
במידה ובחרת בגוף אטום לא שקוף
ההתייחסות תהיה בדומה לחברה בע"מ. כלומר, ה LLC ישלם מס בארה"ב אשר יוגדר בישראל כמס חברות. כאשר ה LLC יחלק את הכנסתו למחזיק בו, ינוכה מס במקור בארה"ב בהתאם לאמנה בין שתי המדינות, בשיעור של עד 25%. ניכוי המס במקור ניתן לקיזוז כנגד המס על הדיבידנד בישראל.
בישראל, מקבל הדיבידנד ישלם מס בישראל של 25% (אם מחזיק פחות מ- 10% ב- LLC) או 30% (אם מחזיק יותר מ- 10% ב- LLC), בניכוי המס במקור ששולם בארה"ב.
 
 
 
לצפיה ב-'האם להשקיף את ה- LLC גם לצרכי מס בישראל?'
האם להשקיף את ה- LLC גם לצרכי מס בישראל?
26/11/2018 | 14:48
21
אם החלטת ליישם את חוזר מס הכנסה 5/2004 ולהשקיף את נתוני החברה ליחיד אז
כאשר הכנסות של LLC מיוחסות לתושב ישראל יישמר אופיין. כך למשל, הכנסה מעסק שמפיק התאגיד תחשב כהכנסה מעסק בידי המחזיק והכנסה מריבית בידי התאגיד תשמור על אופייה כהכנסה מריבית בידי המחזיק. כך למשל, תושב ישראל המשכיר נכס בארה"ב ובחר בהשקפת ה- LLC יכול לבחור בין מסלול 15% ללא זיכוי מס זר.
במידה ובחרת בגוף אטום לא שקוף
ההתייחסות תהיה בדומה לחברה בע"מ. כלומר, ה LLC ישלם מס בארה"ב אשר יוגדר בישראל כמס חברות. כאשר ה LLC יחלק את הכנסתו למחזיק בו, ינוכה מס במקור בארה"ב בהתאם לאמנה בין שתי המדינות, בשיעור של עד 25%. ניכוי המס במקור ניתן לקיזוז כנגד המס על הדיבידנד בישראל.
בישראל, מקבל הדיבידנד ישלם מס בישראל של 25% (אם מחזיק פחות מ- 10% ב- LLC) או 30% (אם מחזיק יותר מ- 10% ב- LLC), בניכוי המס במקור ששולם בארה"ב.
 
 
 
לצפיה ב-'אני "בשר טרי" בנושא, יש לי מספר שאלות על רכישה בארה"ב '
אני "בשר טרי" בנושא, יש לי מספר שאלות על רכישה בארה"ב
13/11/2018 | 08:02
8
199
היי
מעוניין לרכוש דירה בפלורידה ויש לי מספר שאלות:
1) מאחר ואני תושב זר בארה"ב אילו פעולות/דברים שעלי לעשות לפני הרכישה? 
    הבנתי שלכל מדינה והחוקים שלה, שמעתי על דברים כמו פוסטיל (או משהו       כזה) האם קיימים עוד נושאים/טפסים שעלי לטפל מול עו"ד/ נוטריון/ רו"ח וכדומה או כל דבר אחר? במידה וכן מה העלויות פחות או יותר.
 
2) מה אחוז המיסוי בארה"ב (פלורידה) על מכירה של בית עבור תושב זר?
 
3) האם כדאי לקנות בפלורידה אזור אורלנדו דירות להשקעה?
 
4) מה אחוז תשואה של מכירת בית אחרי שיפוץ בפלורידה ?
 
5) במידה ואלך לחברה שעוסקת בליווי רכישת בית מהו שכר טרחה מקובל?
 
6) איפה אני יכול למצוא נתונים עבור אחוזי פשיעה, אחוזי אבטלה, מחירי הנדלן באזור דירוג בתי ספר וכדומה באזור שאני רוצה לקנות בו ?
 
תודה מראש !!!!
 
    
לצפיה ב-'שאלות לפני רכישת נדל"ן בארה"ב'
שאלות לפני רכישת נדל"ן בארה"ב
( לעמוד שלי בתפוז )
13/11/2018 | 15:55
1
199
שלום ספיידרמן היקר
 
הידעת? אין תזמון טוב יותר לכינוי שלך. סטן לי ממציא ספיידרמן הלך לעולמו ממש לאחרונה!
אני אענה לשאלות שלך למטה. ממליץ לך לבדוק עוד לפני שאתה משקיע (שלא יקרה לכסף שלך מה שקרה לסטן לי...)
תשובות:
 

1) מאחר ואני תושב זר בארה"ב אילו פעולות/דברים שעלי לעשות לפני הרכישה?
אין שום פעולה שאתה מחוייב בחוק לעשות לפני רכישה רק מעצם היותך זר.
לצורך העניין, זה פיזיבילי להעביר מחר כסף ולקנות נכס על שמך. זה דבר ראשון.
דבר שני, ישנם פעולות שכדאי לך לבחון לפני השקעה. למשל, לבחון צורת התאגדות נכונה לך לפני רכישת נכס. לדוגמא: האם לרכוש על שמך הפרטי או באמצעות LLC או אחר. זה נושא לבירור משפטי. אם אתה צריך הפנייה מוזמן לפנות בפרטי ואו תוכל למצוא כאן בפורום בעלי מקצוע כגון עו"ד\רו"ח שמבצעים שירות זה. אני ממליץ לעבוד עם עו"ד.
בנוסף ממליץ לך ללמוד שיעשה לך סדר בנושא של פתיחת חן בנק בארה"ב ומיסוי אישי וLLC  - שהן נושא נפרד אך רבים מהמשיקעים משייכים זאת בטעות לקטגוריה של פתיחת LLC.
 
2) מה אחוז המיסוי בארה"ב (פלורידה) על מכירה של בית עבור תושב זר?
יש מיסוי פדרלי ומיסוי מדינתי. יש אמנת מס בין ארה"ב לישראל. יש השלמה בישראל למיסוי 25% על רווחי הון ממכירת נדל"ן בחו"ל. זה בתקציר ובכללי. יש קשר למדרגות המס שלך במידה ויש לך הכנסות נוספות ותלוי מסלול. זה נושא לבירור מול רו"ח ברמה האישית. שוב, מוזמן לקבל הפנייה או לבדוק בפורום. 

3) האם כדאי לקנות בפלורידה אזור אורלנדו דירות להשקעה?
 למי שיודע מה הוא עושה כדאי. יתכן ולך לא כדאי עדין להשקיע בכלל. בנוסף, ממליץ לך לקרוא את המחקר של הרווארד על CYCLE MARKETS כדי לשפר את הבנתך על השיקולים לגבי בחירת אזור השקעה. הנה הקישור:
שוק נדל"ן ציקלי cycle markets - HARVARD
למה השוק הוא המלך ולא הסביבה בנדל"ן בארה"ב (בניגוד לישראל!)
https://www.extension.harvard.edu/inside-extension...

4) מה אחוז תשואה של מכירת בית אחרי שיפוץ בפלורידה ?
 אחוז התשואה הוא תוצאה התלויה במספר רב של גורמים. למשל: מחיר הרכישה, שווי בתים משופצים דומים בסביבה, סקוף השיפוץ המבוצע, איכותו ויכולת ביצוע יעילה.  יש עוד דברים. אם אני צריך לדייק בעיקרון התשובה תלויה באנשים. כלומר בצוות שלך ובייחוד בך. אם אתה פועל היטב בצורה מקצועית אתה יכול לבצע 15-20% תוך חצי שנה, זו הנחת עבודה ריאלית. מצד שני, אתה יכול בקלות להפסיד אם אתה פועל בצורה לא מדויקת וללא בדיקה נאותה בהסתמך על אנשים. בדגש על המילה להסתמך. עליך לדעת לבדוק. זו מיומנות בפני עצמה. 

5) במידה ואלך לחברה שעוסקת בליווי רכישת בית מהו שכר טרחה מקובל?
יש הרבה מודלים שונים תלוי אם אתה קונה להשכרה או רוצה לקנות לשפץ ולמכור. אמנם יש שם גנרי "ליווי" אך בפועל כל חברה עושה משהו אחר. לכן, יהיה עליך שוב לבצע בדיקת נאותות יסודית. 
זה מתחבר למה שכתבתי לך למעלה. לדעתי, אין מנוס למשקיע מלהבין דברים בסיסיים כגון את מאפייני האזור ואיכותו, את מחירי השוק ומחירי בתים משופצים באזור. אתה גם יכול להיעזר בגורם חיצוני בלתי תלוי בעסקה שיבדוק לך את זה לפני רכישה. אני בטוח שיש מי שיקראו את זה, ויחזרו לפורום בהמשך לכתוב איך גם הם ביצעו השקעות לא שפויות. יש לכם פה בפורום מספיק כלים להיעזר אחד בשני ולהימנע מזה. העיקרון: לא לסמוך על שום חברה אוטומטית. הכל זה טענות עד שוידאת. 

6) איפה אני יכול למצוא נתונים עבור אחוזי פשיעה, אחוזי אבטלה, מחירי הנדלן באזור דירוג בתי ספר וכדומה באזור שאני רוצה לקנות בו ?
הכל בקלות באינטרנט. 
 
מקוה שזה עוזר לך
 
לצפיה ב-'תודה על התשובה המפורטת '
תודה על התשובה המפורטת
13/11/2018 | 16:29
61
לצפיה ב-'אבל אם אלה השאלות אז...'
אבל אם אלה השאלות אז...
14/11/2018 | 14:20
2
353
על בסיס מה אתה מעוניין לרכוש שם דירה? נשמע שעוד לא למדת על זה יותר מדי.
 
1. אתה צריך להתייעץ עם עורך דין. לקנות זה קל. הבעיות מתחילות כשהבנק רוצה שתבוא פיזית כדי שלא יקפיא את החשבון, או שהוא נדרש לעשות לך ניכוי במקור, וכו'.
2. אתה צריך להתייעץ עם רו"ח. גם אמריקאי וגם ישראלי.
3. אתה צריך ללמוד טוב טוב את השוק ואת תתי השווקים שנמצאים בו כדי לענות על זה.
4. אין לזה כללים.זה תלוי בהמון דברים (בעיקר ברמת הסיכון). אפשר בקלות להפסיד כסף מעסקאות כאלה.
5. גם לזה אין כללים. אני ממליץ לך לא להשקיע בדברים לפני שאתה מבין אותם, ולא להסתמך על מלווים למיניהם. בטח ובטח לא לסמוך על העורכי דין והרואי חשבון שלהם. תקרא את השרשור של "הכוכבת4" ותבין. בכלל תקרא יותר בפורום.
6. גוגל. יש המון מקורות, וכדאי מאד להצליב ביניהם.
לצפיה ב-'תודה צבי, מספר שאלות'
תודה צבי, מספר שאלות
15/11/2018 | 08:49
1
77
1) שציינת שהבנק מבקש שאבוא פיזית לאיזה בנק אתה מתכוון הבנק בחו"ל?
2) אתה יכול להמליץ על עו"ד / רו"ח מומלצים ?
3) איך אני מוצא את השרשור של שדיברת עליו?
 
 
תודה
לצפיה ב-'זה ממש בשרשור שמתחתיך'
זה ממש בשרשור שמתחתיך
15/11/2018 | 13:56
71
1. הבנק בארה"ב. יש דרישה רגולטורית לזיהוי בעל החשבון באופן פיזי (מסיבות של הלבנת הון, וכאלה). יש מלווים/משווקים שדואגים לפתוח ללקוחות שלהם חשבון בנק בלי נוכחות. הבעיה היא שאחרי זמן די קצר, הדרישה הזו צפה, ובעל החשבון צריך לטוס לבנק, אחרת הבנק לא נותן לו למשוך כסף מהחשבון.
2. אתה צריך עו"ד אמריקאי שהוא מקומי בפלורידה, ואני לא עובד בפלורידה. לגבי רואי חשבון- אני עובד עם רו"ח שעובד בניו ג'רזי. אני לא בטוח שהוא יכול לדווח בפלורידה, והוא גם לא זול (אנחנו פשוט משפחה של 50 תיקים של אמריקאים). לגבי רו"ח ישראלי- אני עובד עם המשרד של אדוארד קופמן. זה יותר עניין של איפה אתה גר. קח בחשבון שהרואי חשבון זו עלות שכנראה תצטרך לשלם כל שנה. זה לא מעט כסף.
3. הכותרת של השרשור היא:
"חדשה כאן. אצטרך את עזרת המבינים ברוצ'סטר..."
לצפיה ב-'אחוז תשואה של מכירת בית אחרי שיפוץ'
אחוז תשואה של מכירת בית אחרי שיפוץ
17/11/2018 | 02:54
2
107
ספיידרמן,
 
תן לי לנסח מחדש את השאלה שלך.. ״כמה אני ארויח אם אקנה בית, אשפץ אותו וימכור אותו ?״
 
הממ.. אם אין לך איזה יתרונות שאין למישהו מקומי, כנראה תצא בהפסד.
 
אם המוכר הנוכחי היה חושב שהיה יכול להרוויח יותר ע״י ביצוע של שיפוץ, הוא כבר היה עושה זאת לפני פירסום דבר המכירה.
 
בנוסף, אתה לא שאלת, אבל כאשר מתווך מוכר בית, העלות היא על המוכר, ובפלורידה מקובל שכר טירחה של 5% ( ניתן להתמקח ל 3% ). 
לצפיה ב-'במידה ויש שם מישהו מקומי '
במידה ויש שם מישהו מקומי
18/11/2018 | 07:47
1
45
חבר של המשפחה שחי שם לא מעט שנים
האם זה יתרון? 
משתמנע מממה שכתבת שבמידה והיעזר בו הוא צריך לדעת מה הוא מחפש?
זאת אומרת על מנת לעשות פליפ לא קונים כל בית ? 
אם כך מה הוא כן צריך לחפש על מנת לשפר את אחוזי ההצלחה במכירה.
אגב, עלות מתווך לקחתי בחשבון
 
לצפיה ב-'פליפ'
פליפ
18/11/2018 | 17:33
136
כן, בהחלט צריך לקנות בית ע״מ לעשות פליפ.
אבל - צריך לדעת לקנות את הבית הנכון במחיר הנכון.
 
אתה צריך להיות מסוגל לראות את הנכס, להעריך כמה יעלה לך השיפוץ, בכמה הבית יימכר, ומשם לגזור את הסיכון. וזה לא יהיה הבית הראשון, השני או השלישי..
אני בטוח שיש ״מציאות״, אבל קשה למצוא אותם.
 
אם החבר הוא קבלן ומתווך שעוסק בתחום, ייתכן והוא יוכל לעזור. אבל, מה יקרה אם ההמלצה של החבר תוביל להפסד כספי משמעותי ? אתה רוצה לקחת את הסיכון עם מישהו שהוא בספק האדם הנכון ?
 
לצפיה ב-'נכסים בקייפ קורל'
נכסים בקייפ קורל
15/11/2018 | 13:37
75
שלום לכולם!
מבקשת המלצות לגבי רכישת נכסים בקייפ קורל פלורידה! ממי שרכש בשנתיים או בעל נסיון
תודה רבה לעוזרים!
לצפיה ב-'חדשה כאן.אצטרך את עזרת המבינים ברוצ׳סטר...בכל '
חדשה כאן.אצטרך את עזרת המבינים ברוצ׳סטר...בכל
11/11/2018 | 08:50
48
2232
זה מצחיק...רבים מכם לא יבינו איך לא בדקתי,איך נתתי אמון,איך לא נסעתי.....
לפני 3 ומשהו שנים אחרי מות אבי שהשאיר לי כמה שקלים ,חיפשתי מה לעשות עם הכסף......(עם ה׳שכל׳ של היום ובלי קשר ל׳נפילות׳ הייתי עושה טיול ארוך עם משפחתי)
אעשה את הסיפור קצר,נפלתי��
ולמה...
המשך>>
זה מצחיק...רבים מכם לא יבינו איך לא בדקתי,איך נתתי אמון,איך לא נסעתי.....
לפני 3 ומשהו שנים אחרי מות אבי שהשאיר לי כמה שקלים ,חיפשתי מה לעשות עם הכסף......(עם ה׳שכל׳ של היום ובלי קשר ל׳נפילות׳ הייתי עושה טיול ארוך עם משפחתי)
אעשה את הסיפור קצר,נפלתי��
ולמה הפרצוף מצחיק?כי נפלתי 4 פעמים...
פעם ראשונה שלא עשיתי בדיקה מה כדאי מה לא כדאי,פעם שניה שנתתי אמון באדם שנראה לי אז סופר אמין בלי לבדוק עליו,
פעם שלישית שהחלפתי את אותו אדם באדם שהסתבר כשיותר שקרן,בחיי שאי אפשר היה לראות,והפעם הרביעית!שהחלפתי אותו באדם שכנראה עובד עם כל הנל!!!!!!!!!!!������‍♀️��בהתחלה העביר קצת כסף וכבר חודשיים שלא מתקשר איתנו.ובנוסף קיבלתי המלצה עליו מעו״ד שעובד איתו כאן בארץ!!!!
מה שאומר (כנראה) שהוא גובה את הכסף ולוקח לעצמו(מה שאנחנו יודעים שקרה בוודאות עם השני)
חוץ מלצחוק,לא נותר לי הרבה..
הנכס ברוצסטר בחלק לא משהו,דו משפחתי,אחד מהדיירים sec8 ,מעולם לא ביקרתי שם(כמובן(;
יש לציין שבעלי היה נגד ההשקעה הזאת מלחתחילה ,ואני ׳דחפתי׳....
כרגע,מעונינת למכור.
למרות התשואה הטובה(כיביכול)
למרות שהבנתי שהרח הוא די טוב ביחס לאזור,תשו כוחותיי...
איך מתחילים?האם אפשר לעשות זאת מהארץ?האם יהיה טוב יותר לטוס לשם?...
(הנכס על שמי,כבר לא יודעת אם לצערי או לא(;שילמתי על דו משפחתי 50,000 דולר,
מקבלת(או אמורה לקבל(; 1200דולר כל חודש.
נראה לי מערב פרוע מה שקורה שם מבחינת נדלן,מישהו דופק בדלת לדיירים,אומר אני מטעם בעל הבית ונותנים לו את הכסף?...כי הרי הוחלפו כבר 3 פעמים אנשים ׳מטעמינו׳ ועם ה2 האחרונים אין לנו אפילו חוזה כתוב..אשמח להארות,עזרה בלהבין איך אני יכולה למכור הכי טוב מהארץ.והאם עוד יש מה להציל ואולי כן כדאי להחזיק את הנכס למרות הייאוש של השנתיים האחרונות.אשמח לתשובה מאנשים פרטיים שהתנסו,ולא מ׳חברות ניהול׳,לא מעונינת יותר לתת את כספי לאף אחד.רוצה לנהל בעצמי אם אחליט שלא למכור,מרחוק.האם אפשרי?��תודה מראש!ה׳כוכבת׳��
לצפיה ב-'צוראל נדלן-מישהו שמע?'
צוראל נדלן-מישהו שמע?
12/11/2018 | 12:18
7
183
האם נכונה השמועה שהם בבעיה רצינית?
התענינתי בעבר לקנות דרכם ולאחרונה בודק שוב.
לצפיה ב-'מה זה משנה אם הם בבעיה או לא?'
מה זה משנה אם הם בבעיה או לא?
12/11/2018 | 12:32
2
112
אם קנית נכס הוא שלך ואינך קשור אליהם יותר, לא ככה?
לצפיה ב-'לא מטעמי חטטנות חלילה..'
לא מטעמי חטטנות חלילה..
12/11/2018 | 12:39
1
101
השוק מלא חברות ויש אולי ללמוד ולהביןץ
זו חברה שנראית אמינה מאוד ומוסדרת ולכן תוהה
דברים כאלו יכולים  ללמד.
לצפיה ב-'איך בדיוק אתה שופט אמינות של חברה?'
איך בדיוק אתה שופט אמינות של חברה?
12/11/2018 | 18:03
70
אם יש להם אתר יפה או לא?
לפי המראה של המנהלים או הבעלים שלו?
 
לצפיה ב-'חחח... מישהו שמע. כמעט המלצתי לך לעשות חיפוש בפורום'
חחח... מישהו שמע. כמעט המלצתי לך לעשות חיפוש בפורום
12/11/2018 | 13:02
3
109
היה כאן שרשור ארוך עליהם, שפירטתי בו מאד, אבל לצערי תפוז הורידו אותו. אני מניח שהוא איים בדיבה, ולא היה לי כח לריב.
אני רואה שעדיין יש שרשור מאוחר יותר ששרד ו... אתה פתחת אותו.
זה היה אסון שמחכה לקרות, והלוואי ויתפרסם.
 
לצפיה ב-'לא שמעתי עליהם מעולם'
לא שמעתי עליהם מעולם
12/11/2018 | 14:06
1
70
המלצה בכללי - כשמחפשי לקנות נכס להסתכל לע מבחר חברות ולשאול משקיעים אחרים.יש חברות שמופיעות באופן תדיר ואם זאת חברה ששומעים עליה רק פעם ראשונה צריך לחקור אותה כפליים
לצפיה ב-'אני ממליץ לא להסתכל על חברות ישראליות בכלל'
אני ממליץ לא להסתכל על חברות ישראליות בכלל
12/11/2018 | 14:36
93
עוד לא מצאתי אחת שלא צריך לחקור.
לא חקירה לטובת קניית נכס, אלא לטובת הגשת כתב אישום.
 
המלצות של משקיעים בד"כ לא שוות הרבה.
לרובם אין מושג מה קורה בשטח.
 
על פסיפיק והגשמה כולם שמעו. זה לא הופך אותן לאמינות
לצפיה ב-'זה קשור גם ל"בקשה דחופה להמלצה על עו"ד מומחה"?'
זה קשור גם ל"בקשה דחופה להמלצה על עו"ד מומחה"?
12/11/2018 | 14:31
99
"אנו קבוצת משקיעים שנפלה לעוקץ במוליטי פמילי בדטרויט, ואנו מחפשים עו"ד תותח שנבין בעסקאות בנדל"ן   נשמח לעזרה!"
 
אני מניח שאתה רוצה להגיע לשאר המשקיעים.
אולי שווה לשלוח מייל לרשימות התפוצה של הישובים השונים בגוש עציון (להבנתי, זה היה מוקד הפעילות שלו)? לא חייב לציין את שמו של יוסי צוראל. המבין יבין ויפנה...
לצפיה ב-'השעקה בנדלן בדיטרוייט מישיגן.'
השעקה בנדלן בדיטרוייט מישיגן.
07/11/2018 | 12:01
1
132
שלום, למי שמעוניין לשמוע פרטים על השקעה בדיטרוייט בהשקעה של בין 40 ל 50 אלף דולר, עם שכירות של בין 700 ל 800 דולר בחודש מוזמן ליצור איתי קשר ב0528454100/ shalevliraz@gmail.com . כמובן שיש לקחת בחשבון הוצאות של ביטוח/דמי ניהול הנכס/ תיקונים במידה ויש, וחודש בו הנכס לא מושכר. לאחר כל ההוצאות הנ"ל ניתן להגיע לתשואה שוטפת של בין 10% ל 13% תשואה.
לירז
 
 
 
 
לצפיה ב-'SOUNDS LEGIT'
SOUNDS LEGIT
07/11/2018 | 21:03
71
לצפיה ב-'עדכון טכני: זמינות מוגבלת טיסת עבודה'
עדכון טכני: זמינות מוגבלת טיסת עבודה
( לעמוד שלי בתפוז )
11/10/2018 | 17:37
174
היי חברים
אני נמצא בנסיעת עבודה בארה"ב כמעט עד סוף אוקטובר ולכן תהיה לי בזמן הזה זמינות מוגבלת למענה, אז מתנצל מראש ואשתדל להוסיף תשובות בהקדם לשאלות המצטברות במהלך הזמן הזה.

כל טוב ובהצלחה לכולם!
ניר
לצפיה ב-'קרנות שיתופיות - עד כמה זה מפחיד?'
קרנות שיתופיות - עד כמה זה מפחיד?
31/10/2018 | 19:10
60
393
שלום!
 
אני עוקב אחרי הפורום כבר תקופה, ורוצה להודות לכם על הפתיחות והנדיבות במידע. 
 
למרות כמה אזכורים מפעם לפעם, רציתי לשאול מפורשות לגבי דעתכם על השקעה בקרנות משותפות - כאלה שקונות הרבה נכסים ומחלקות את הרווחים (השוטפים ומהמכירה) למשקיעים.
 
מצד...
המשך>>
שלום!
 
אני עוקב אחרי הפורום כבר תקופה, ורוצה להודות לכם על הפתיחות והנדיבות במידע. 
 
למרות כמה אזכורים מפעם לפעם, רציתי לשאול מפורשות לגבי דעתכם על השקעה בקרנות משותפות - כאלה שקונות הרבה נכסים ומחלקות את הרווחים (השוטפים ומהמכירה) למשקיעים.
 
מצד אחד, השקעה כזו מאפשרת למשקיע קטן גישה למינוף, ולפרויקטים גדולים (בלי להיות מוגבלים לנכסים הבעייתיים שאפשר לקנות ב100-150 אלף דולר). היא גם מאפשרת שותפות אינטרסים גדולה יותר בין המשקיע ליזם, בשונה ממודל של ליווי\קנייה שבו המתווך מרוויח מעצם המכירה. והיא גם יותר מפוזרת (בהנחה וקונים הרבה נכסים), ופחות חשופה לתקלות ולתנודתיות שבנכס בודד. זו גם השקעה עם מעט fuss - אין צורך לעקוב באופן שוטף אחר ניהול הנכס. ולבסוף, היא מאפשרת לך גישה למומחיות של משקיעים מנוסים, בלי שתצטרך ללמוד לעומק המעמקים את השוק שבו אתה פועל.  
 
מצד שני, זו השקעה מפחידה: בהעדר רגולציה על התחום, זה ממש כמו מערב פרוע. זה גם תחום שנראה פתוח לנוכלויות, קטנות כגדולות. אין לך שום בטוחות רציניות: כשאתה קונה נכס הוא רשום על שמך, אבל בהשקעות מסוג זה אתה ממש יכול להשאר בלי כלום: עם שטר שמוכיח שהלווית כסף לLLC, או "יחידות השקעה" בחברה כזו. המשקיעים הקטנים בסיטואציות כאלה עלולים להיות נושים סוג ב'. 

מה עמדתכם? עד כמה השקעה כזו מסוכנת? איך אפשר לכמת את מידת הסכנה שבה? נתקלתם בסיפורי אסונות עם המודל הזה (נדמה לי שקראתי על כמה סיפורי אסונות של קרן הגשמה)? איזה סוג של DD אפשר לעשות כדי למזער את הסיכון? ועד כמה הייתם מציעים למשקיע לא-מנוסה לברוח מהצעה כזו?
 
ולגופו של עניין: חברה בשם GNR (שכבר הוזכרה פעם בפורום) מגייסת קרן השקעות כזו, שאני שוקל להצטרף אליה (אבל מפחד, מהסיבות שהובאו לעיל). 
הפרטים הם אלה: מגייסים 10 מיליון דולר; ממנפים ל18; קונים כ150 דירות (גרועות, מכונס) בפילדלפיה; משפצים; משכירים דרך סקשן 8; ואחרי חמש שנים מוכרים (מתוך תקווה לעליית ערך). 
 
זו הקרן החמישית שהחברה יוזמת במודל דומה. אני מצרף דו"ח על המצב הנוכחי של הקרן הרביעית. משום שאיני רו"ח, אני לא לגמרי יודע לקרוא את הדו"ח הזה לפרטיו, ולוודא את אמינותו (בעיה שאני מניח שאני לא לבד בה). 
 
החברה קיימת מאז 2006. נטען שהיא מנהלת 700 נכסים בפילדלפיה, ומהווה שחקן משמעותי בזירת הסקשן-8 שם (אין לי דרך לוודא שאמנם זה כך, אבל יש ברשת ביקורות נרגנות על החברה משוכרי סקשן-8 בפילדלפיה). אף אחת מהקרנות לא מומשה עדיין, אבל דיברתי עם שלושה אנשים שהשקיעו בקרנות הקודמות והם נשמעו שבעי רצון. לפי תקנון ההתאגדות, החברה לא גורפת רווחים לפני שהמשקיעים מקבלים תשואה של 10% (IRR). 
אין בחברה אנשי מכירות והיא לא ממש עושה שיווק באינטרנט (מה שעומד, במידת מה, לזכותה?). 
 
מה דעתכם? למישהו יש ניסיון עם החברה הזו? איזה סוג של בירורים הייתם עושים בעניין? עד כמה המודל נראה לכם סוליד? איך אוכל למזער את הסיכון?
 
מעט רקע: יש לי דירה שאני גר בה, אבל ה150 אלף דולר (סף הכניסה להשקעה) הם כל הכסף הנזיל שלי להשקעה. אני לא צריך את הכסף באופן שוטף. אני מוכן להיות חשוף לסיכונים בהשקעה, אבל מאוד מפחד ליפול קורבן לנוכלות שתעלים את כל כספי.
 
בתודה מראש על הסבלנות ועל הנכונות לעזור.
לצפיה ב-'נדלן בקליבלנד'
נדלן בקליבלנד
30/10/2018 | 02:37
10
188
שלום,
 
יש לי מספר נכסים במקומות סולידים בארהב, אני שוקל להשקיע בקליבלנד.
 
לרוב אני רוכש בתים די חדשים בשביל למנוע בעיות תחזוקה שונות.
אני שוקל לרכוש בקליבלנד נכס אבל הנכס מאוד ישן נבנה בשנת 1930...
הנכס עבר בדיקה והוא במצב די טוב.
 
מה דעתכם על נכס כל כך ישן, האם יש לזה משמעות אם התחזוקה שלו היא סבירה +.
 
בנוסף מישהו יכול להמליץ על חברת ניהול טובה בקליבלנד?
לצפיה ב-'חלק מהבתים שלנו'
חלק מהבתים שלנו
31/10/2018 | 00:09
160
רשומים שנבנו ב-1900, כי לא תמיד היה רישום לפני כן. אבל עברתי פעם על הטייטל של אחד הבתים, והבית הוא בערך משנת 1880.
 
כלומר יש לנו בתים בני 120-140 שנה. הם בשכונה טובה, והמצב שלהם מעולה. הבתים ה"חדשים" יותר הם משנת 1920 בערך.
 
אז אם שומרים על הבית, זה בהחלט יכול להחזיק מעמד המון שנים. חשוב לציין שהשכונות בהם הבתים שלנו הם השכונות הטובות יותר, לכן לאורך השנים תמיד היו דיירים יותר אמידים שהשקיעו בבית.
 
 
אחד הדברים שכן שוה לבדוק זה מצב החלונות. הרבה מהם צבועים עם צבע שיש עופרת. יותר קל להחליף את החלון מאשר לצבוע מחדש ולעבור את הבדיקת עופרת.
הרבה מהבתים שלנו הם עם גימורי עץ, חלונות צבעוניות ועוד שלל דברים שלא מוצאים בימינו. זה חלק מהיופי של בתים ישנים.
לצפיה ב-'גיל הנכס ושנת בנייה'
גיל הנכס ושנת בנייה
( לעמוד שלי בתפוז )
31/10/2018 | 15:11
93
שלום דניאל,
 
אם אני מבין נכון, שאלתך היא לגבי שיקולים ברכישת נכס עם גיל גבוה, כלומר שנת בנייה. ציינת שיקול של תחזוקה זה לא בהכרח השיקול היחיד.
 
בכל אופן לשאלתך. הדבר העיקרי לקחת בחשבון מבחינת תחזוקה ובהקשר לשנת הבנייה (ליתר דיוק CAPEX) הוא מצב היסודות של הבית.
בקליבלנד, נפוץ מאוד לבנות בתים עם מרתף. המרתף הוא לב המבנה.
ככלל, ככל שהבית ישן יותר מצב היסודות צפוי להיות רע יותר.
מניסיון של עשרות עסקאות בקליבלנד, אני יכול להגיד לך שבתים משנת 1960 ומעלה לרוב עם מצב יסודות מבנה בסדר. אבל כמובן, כמו שהזכרת, חשוב לבצע בדיקה של כל נכס ונכס ופקח מורשה היא שיטה מצוינת לעשות זאת.
 
ישנם מספר בעיות אפשריות הקשורות בתזוזה או אטימות למשל ופקח טוב גם ישסביר לך בשיחת טלפון את סיבת השורש לבעיות או חששות במבנה.
 
דבר נוסף שחשוב להכיר הוא גיל אפקטיבי של הבית EFFECTIVE AGE. כלומר, ישנם מצבים בהם יסודות של הבית עברו החלפה מלאה, ממש חפירה מסביב למרתף והחלפה של הבלוקים. מן הסתם, במצב כזה זה יכול להיות יתרון ולאו דוקא חיסרון כי בהנחה ובוצעה עבודה מקצועית יש לך בית ישן עם גיל אפקטיבי צעיר יותר בהקשר של היסודות.
 
לסיכום, אין צורך לפסול באופן גורף בתים בגלל שנת הבנייה. אולם, יש צורך לבצע בדיקה מקיפה ויסודית יותר לבתים ישנים כדי למנוע או לשכך סיכונים הקשורים בכך. לחילופין, ללכת על בתים חדשים יותר מורידה את הסיכון ואת הצורך שלך במיומנות בדיקה יסודית יותר. כך שיש פה גם עניין סובייקטיבי להחלטה מבחינת העמדה שלך והמיומנויות בדיקה.
 
 
 
 
לצפיה ב-'זה תלוי מי בדק את הנכס, ומה בדיוק כתוב בדו"ח הבדיקה'
זה תלוי מי בדק את הנכס, ומה בדיוק כתוב בדו"ח הבדיקה
31/10/2018 | 21:16
66
כרגע קיבלתי דו"ח בדיקה מבודק מוסמך של נכס שאני חושב עליו ברצינות.
דרשתי בדיקה רצינית ומקיפה, והדו"ח הוא מסמך של 35 עמודים, לא כולל הנספח של התמונות והשירטוטים של הנכס.
הוא יורד לרזולוצייה של איתור המספר הסידורי של הבויילר של מערכת החימום ובדיקה עם היצרן מתי הוא יוצר, ובדיקה פיזית של המבער של מערכת החימום (שכובתה לצורך הבדיקה).
האם הוא יראה לי את כל הבעיות העתידיות שיכולות להיות בנכס בכיסוי של 100%? ברור שלא.   אבל הוא נותן לי עוד זוג עיניים מקצועיות ומנוסות שבילו כמעט יום עבודה שלם בנכס בצורה אקטיבית - כולל זחילה לתוך ה CRAWL SPACES, בדיקה של הגג מלמטה (מתוך עליית הגג) ומלמעלה, בדיקות חומרים מסוכנים (עופרת, אסבסט, ראדון - כולם מאוד נפוצים כאן באזור בבתים ישנים).
  
ה"חוויה" שלי בבתים ישנים שונה מזו של ניר, ויותר דומה לזו של נאף.
כנראה מכיוון שבדומה לנאף, אני לא מתעסק בשיגרה עם סוג הבתים שנבנו בזיל הזול בסגנון "שיכון פועלים" באמצע המאה שעברה, והיום מתפוררים בגלל איכות  הבנייה הנמוכה והחומרים הזולים שבהם השתמשו.   
יש כאן באזור נכסים ישנים שנבנו לפני מלחמת העולם הראשונה - חלקם נבנו באמצע או סוף המאה ה 19 - שיש להם "עצמות טובות". הם יכולים להחזיק מעמד המון זמן.
ניר מדבר על "קירות מרתף מבלוקים" - כאן באזור בנו בבתים הישנים קירות מרתף בעובי מטר וחצי או שני מטר שיצקו מתערובת של אבנים, טיט והשד יודע מה עוד. זה כמו במבצר צלבני...  מה שעושים הרבה באזור שלנו בשנים האחרונות זה להפוך את המרתפים האלו (שפעם שימשו לאיכסון פחם למערכת ההסקה) ליחידות מגורים - מה שמצריך פריצת חלונות ודלתות בקירות האלו.  לוקח ימים של עבודה "לחצוב" חלון בתוך קיר כזה...  הקיר אולי בן 150 שנה - אבל צריך דינמיט כדי לעשות בו חור.
לפני מלחמת העולם הראשונה האזור שבו אני גר היה אזור משגשג ולאנשים היה כסף. כשבנו בתים - השתמשו בחומרים טובים.
שלד עשוי קורות HARDWOOD אמיתי - מייפל ועץ אלון - ולא עץ אורן רך ומחורבן.
קורות 8X8 ו 8X12 במקומות ש 100 שנה אחר כך שמו קורות מעץ אורן של 4X4... 
דלתות מעץ מלא, חלונות עם ויטראז'ים בעבודת יד, ריצפות עץ מעץ אלון אמיתי ועבה, גגות "רעפים" מאבן ציפחה ומרזבים מנחושת...   
חומרים שהיום בלתי אפשרי להשתמש בהם כי הם יעלו הון, אם בכלל ניתן יהיה להשיג אותם.
 
כמובן שגם לבתים האלה יש בעיות משל עצמם (למשל - הביטוח שלהם יקר יותר), אבל מרזב מנחושת מחזיק מעמד 100 שנה כמו כלום, בזמן שמרזב מודרני מאלומיניום, פח או פלסטיק מחזיק מעמד בקושי 25 שנה. 
קורה עשוייה מעץ אלון מחזיקה מעמד לנצח (במושגים אנושיים). מאות שנים.  גם כשהיא חשופה לרטיבות, גם כשפה ושם יש מזיקים.
קורה מעץ אורן מחזיקה עשרות שנים.  עם קצת רטיבות, לחות או מזיקים - היא תהיה רקובה אחרי 50 שנה או פחות. 
אני לא אומר ללכת לחפש בית מודרני שבנוי מעץ אלון - כי לא תמצא כזה דבר. עץ אלון עולה לפחות פי 5 (ובקורות רציניות זה פי 50...) מעץ אורן לבנייה.
אף אחד לא יכול להרשות לעצמו לבנות מעץ אלון כיום.
 
לצפיה ב-'קבל תמונות'
קבל תמונות
31/10/2018 | 23:18
6
100
בית בן בערך 138 שנה
לצפיה ב-'בית חדש יותר - 1920'
בית חדש יותר - 1920
31/10/2018 | 23:19
81
לצפיה ב-'אז התמונות שיש אונליין לא בהכרח הכי טובות'
אז התמונות שיש אונליין לא בהכרח הכי טובות
31/10/2018 | 23:30
62
אז ניסיתי להביא כמה שמראים את הגימורי עץ.
 
כל בית יש לי מהנדס שעובר על הבית למשך כמה שעות ובודק הכל. הוא תמיד מוצא משהו, אבל הרבה פעמים זה דברים קטנים שאיש התחזוקה שלי מתקן הכל בכמה שעות.
 
מה שהכי חשוב בבית זה ה"עצמות" שלו. זה היסודות, המבנה החיצוני, כל הקורות וכו'. כל השאר בבית זה קוסמטי. קירות פנימיים, חלונות, צבע, מכשיר חשמל, ריצפה ועוד שלל דברים הם מאוד קלים להחלפה. לכן מה שחשוב לנו בנדל"ן זה המבנה עצמו והמיקום שלו.
אנחנו קנינו בית שנפגע בשריפה. נשאר רק חלק מהסלון, המדרגות, והקירות החיצוניים. אז שמנו ריצפה חדשה, קירות, חשמל, מים, חימום, צבע, חלונות. אחרי כמה חודשים של עבודה של הקבלן שלי וכמה עובדים, הצלחנו לעבור את האישור של העירייה והבית עכשיו מאוכלס. מי שיכנס לבית לא יראה שום סימן שהבית היה הרוס. הבית הזה נבנה ב-1920
ובגלל שהכל חדש בפנים, יכול בכיף להחזיק מעמד עוד כמה עשרות שנים עם מינימום תחזוקה.
 
בתים ישנים באזור טוב - מדובר אצלנו בבתים הכי מבוקשים, עם המון אופי, גימורי עץ, בנייה חזקה ואיכותית.
לצפיה ב-'הנה תמונה להמחשה של מה זה FOUNDATION ניו אינגלנדי'
הנה תמונה להמחשה של מה זה FOUNDATION ניו אינגלנדי
31/10/2018 | 23:54
3
111
תחשוב על משהו כזה - רק כפול גובה...
צר "יחסית" למעלה, ומתרחב ככל שיורד למטה.
 
התמונה לקוחה מתוך פרוייקט שיקום של בית היסטורי. הבית המקורי נבנה מתישהוא בין שנת 1694 לשנת 1698 (ברוח חג ההאלווין שחל היום - זו היתה תקופת משפטי המכשפות בסיילם, מסצ'יוסטס).  הבית עדיין עומד ב 2018... והשלד שלו הוא עדיין השלד המקורי. 
לצפיה ב-''
( לעמוד שלי בתפוז )
01/11/2018 | 21:33
2
40
יפה! אתה הדוגמן? :)
יהיה מעניין ללמוד מה הסקופ בעבודת השיקום 
מה אתם עושים עם הקיר משחזרים את אותם האבנים אני מניח מחדש
מה אתם עושים בCRAWL SPACE
מה אם בכלל אתם עושים לגבי היסודות עץ של רצפת הבית בהנחה שהם מקוריים
כל הכבוד!
 
לצפיה ב-'לא לוקח את הקרדיט על זה... זו עבודה ל"בעל מקצוע אומן"'
לא לוקח את הקרדיט על זה... זו עבודה ל"בעל מקצוע אומן"
01/11/2018 | 22:32
1
75
שיפוץ של בתים היסטוריים זו יותר עבודת אומנות מאשר עבודת CONSTRUCTION.  כדי לעשות עבודה "נאמנה למקור" (מה שהכרחי כשמדובר ב"בית לשימור") צריך להיות CRAFTPERSON אמיתי - "חרש אומן". 
בעל המקצוע צריך ליצר בעצמו את רוב הקומפוננטות שנדרשות לבניין - כי אלו לא דברים שניתן לקנות בחנות...    משתמשים ב SALVAGED WOOD מבניינים היסטוריים הרוסים (כי אין להשיג עץ בכזו איכות כיום...), מייצרים בעבודת יד - כמו שהיו עושים לפני 400 שנה - העתקים מדוייקים של מוצרי פירזול עתיקים...
יש אפילו בית ספר מיוחד בבוסטון שמלמד את המקצועות האלו - הינה לינק לאחת מתכניות הלימוד שלהם - מסלול של שנתיים שמתמקד ב"נגרות לבתים בשימור":
 
צריך ידיים טובות (שיש לי) ומדוייקות (שלא ממש יש לי), עין אומנותית (שממש אין לי) והשכלה נרחבת בהיסטורייה של הבנייה בניו אינגלנד כדי להיות טוב בתחום הזה.
 
האיש שבתמונה הוא "אומן בניית קירות אבן" בשם DEREK OWEN שיש לו חברה שמתעסקת פחות או יותר רק במה שאתה רואה בתמונה - שיפוץ ושיחזור היסטורי של מבנים היסטוריים כפריים בני מאות שנים.
 
בפרוייקט מהסוג שאתה רואה בתמונה לא עושים כלום עם ה CRAWL SPACE... אבנים שנאבדו או היה צריך להוסיף מביאים ממחצבות הגרניט המקומיות - עדיין יש כאלו שקיימות ופעילות באזורינו עד היום.
פריט טריוויה: רוב הבניינים הישנים בניו יורק סיטי נבנו מאבני גרניט שנחצבה בעבודת יד בניו אינגלנד - בגבעות הגרניט של מדינות מסצ'יוסטס וניו המפשייר, ונגררו על ידי צוותי שוורים (על גלילים) עד הנהר הקרוב או חוף הים - שם הועמסו על אסדות והושטו לניו יורק. זו הסיבה שרבים מהבניינים שנבנו בניו יורק בתקופת הגידול ההיסטרי שלה בתחילת המאה ה 20 הם אפורים \ כחולים. זה צבע הגרניט של ניו אינגלנד.
 
לבנות מחדש קיר כזה זו "עבודת גובלן" - אמנות אמיתית. לבחור את האבן הנכונה שתתאים למקום הנכון... צריך סבלנות אין קץ (וגב חזק - חלק מהאבנים הללו שוקלות מאות ואלפי קילוגרם. גרניט זה דבר כבד).
 
בבתים מהסוג הזה לא הייתה אינסטלצייה - את ה INDOOR PLUMBING המציאו רק במאה ה 19...  בשיפוץ היסטורי כזה (שבו הוסיפו צנרת מים וביוב) דואגים שצינורות המים והביוב שעולים מתוך הקרקע ונכנסים לבניין יהיו מבודדים היטב ב"פיר" שבונים עבורם, כי ה CRAWL SPACE בחורף חשוף לאוויר הפתוח. 
 
 
לגבי העץ - הקורות שעליהן עומד הבית הספציפי שאתה רואה בתמונה הן הקורות האורגינליות מהמאה ה 17. הן נעשו בעבודת יד (חטיבה בגרזן...) מעץ אלון לבן, והם בערך פי 5 יותר עבות ממה ששמים היום... והיום משתמשים בעץ אורן שהוא הרבה פחות חזק. הן יחזיקו מעמד הרבה אחרינו (וכנראה גם אחרי ילדינו ונכדינו).
 
 
 
לצפיה ב-''
( לעמוד שלי בתפוז )
15/11/2018 | 13:02
3

מנהל/ת הפורום

אודות:
ניר בבג'ני ייסד את נדלניר. במקצועו מהנדס תעשייה וניהול מהטכניון בהצטיינות. צבר כ- 10 שנות ניסיון בשוק העבודה בניהול פרויקטים, ניהול סיכונים והנדסת תהל
עוד...

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

ניר בבגני- מנהל פורום השקעות נדל
מנהל הפורום ניר בבג'ני

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ