לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
64426,442 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
 התשובות הניתנות בפורום אינן תחליף ליעוץ משפטי ו/או מקצועי פרטני והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי 

 

המשך >>

לצפיה ב-'התייעצות עם המומחים פה'
התייעצות עם המומחים פה
02/08/2018 | 16:31
7
198
הציעו לי לרכוש בית באורלנדו.
בבדיקה באתר Areavibes עולה לפי כתובת הנכס פשיעה ברמה F דהינו גבוהה מאוד.
כשדיברתי עם המוכר הוא אמר לי להסתכל על אתר TRULIA שם זה יותר מעודכן ורשום במפורש שאזור מאופיין ברמת פשיעה נמוכה יחסית. 
מה יותר מדוייק? 
אני כבר מבולבל
לצפיה ב-'תנסה עוד כמה'
תנסה עוד כמה
02/08/2018 | 19:41
148
האתר crimereports למשל זה האתר הרשמי שהעירייה משתפת איתו מידע:
 
 
יש עוד: spotcrime.com, למשל, orlando sentinel (הכתובת: http://www.orlandosentinel2.com/data/crime/) וכו׳ וכד׳.
 
 
לצפיה ב-'ממה שראיתי ב-city-data.com'
ממה שראיתי ב-city-data.com
02/08/2018 | 22:12
4
146
בעיר הזו יש הרבה יותר נשים מגברים.
על כל 10 גברים, 12 נשים.
 
זו בד"כ אינדיקציה לפשיעה גבוהה.
זה לא מסוג הדברים שמשתנים מהר, אלא לוקח שנים רבות
לצפיה ב-'יש לך הסבר ללמה זה?'
יש לך הסבר ללמה זה?
03/08/2018 | 01:42
3
87
לצפיה ב-'הגברים בכלא. או מתחת לאדמה.'
הגברים בכלא. או מתחת לאדמה.
03/08/2018 | 02:00
1
91
לצפיה ב-'למדתי עוד משהו, תודה לכם.'
למדתי עוד משהו, תודה לכם.
03/08/2018 | 17:44
72
לצפיה ב-'בטח'
בטח
03/08/2018 | 02:03
117
פשע זה מקצוע גברי יחסית.
גברים שמשתייכים לכנופיות נוטים להיכנס לכלא ו/או למות בנסיבות לא טבעיות...
 
גם לאלה שלא בכלא אין עניין שיהיה רשום איפה הם גרים. זה גם מקל על איתור שלהם, וגם שולל זכויות סוציאליות מהאמא של הילדים שלהם.
 
זה יוצר מצב שמי שנרשם כדייר באזורים הקשים הן כל האמהות החד הוריות...
 
כמו שאתה מבין, כשזה המצב, הסיכוי לנוער עברייני גדל. מקומות משתנים, אבל צריך בשביל זה התערבות חיצונית משמעותית והרבה זמן.
לצפיה ב-'רמת דיוק נתונים - הבנת שיטת ה MSA'
רמת דיוק נתונים - הבנת שיטת ה MSA
( לעמוד שלי בתפוז )
05/08/2018 | 18:09
69
ולדי
 
הנתונים בTRULIA ו REALTOR הם ברמת רזולוציה של BLOCK GROUP. כלומר ברמת בלוק, זו רמת רזולוציה מצוינת.

הנתונים בAREA VIBES הם ברמת MSA (של מחוז \ אזור מיקוד מטרופולין). כלומר פחות ממוקד.

שורה תחתונה - הנתונים בריטור וטרוליה הם ברזולוציה יותר ממוקדת.
האם הם יותר מדויקים?
לא בדיוק. כי מצד שני בדיוק בגלל הרזולוציה הממוקדת יותר הנתונים האלה יותר חשופים לטעויות.
 
מה שאתה צריך לעשות זה ככה:
1 - לבדוק בראמת מאקרו הכל - ולסמן דגלים אדומים. 
2 - לבדוק ברמת מיקרו - לראות האם יש תאימות מידע.

במקרים בהם אין תאימות מידע, עליך לבדוק בשטח. כלומר מאנשים מקומיים או משקיעים שכבר עובדים שם.
למה זה ככה?
בארצות הברית זה מאוד נפוץ שאתה נוסע על כביש פונה ימינה נניח ולפניך בלוק נכסים ממש גרוע. תצא חזרה לכביש תיסע מאה מטר ותפנה שמאלה ויש לך בלוק נכסים סביר, כיס אזור יותר איכותי.
זאת המציאות. תנסה למצוא מישהו שכבר השקיע שם והצליח באופן עקבי. אל תהמר. זו דעתי שיהיה לך בהצלחה!

 
לצפיה ב-'האם מישהו מכיר את חברת רילקו השקעות נדלן???'
האם מישהו מכיר את חברת רילקו השקעות נדלן???
02/08/2018 | 21:52
1
114
החברה מציעה רכישת דירות שכבר מושכרות תשואות גבוהות % 13%-18
הדירות בבעלות החברה והם מוכרים לך.
משקיעים בעיקר בגקסונוויל וקליבלנד.
האם מישהו השקיע דרכם? 
בבקשה מניסיון אישי בלבד.
 
לצפיה ב-'פריירים לא מתים (לא מכיר אותם).'
פריירים לא מתים (לא מכיר אותם).
03/08/2018 | 01:43
105
לצפיה ב-'אופק invest ?'
אופק invest ?
31/07/2018 | 22:27
8
146

היה לי נסיון מר עם השקעת נדלן מניב של הגשמה.
חברת השקעות הפנתה אותי להשקעה של אופק-invest
במתכונת של שותפות מוגבלת ולכן אין שום הוצאות הכל על הגוף במנהל.
מישהו מכיר אותם או יודע להמליץ/להזהיר מיד ראשונה?
 
לצפיה ב-'מה זאת אומרת ״אין שום הוצאות״?'
מה זאת אומרת ״אין שום הוצאות״?
31/07/2018 | 22:58
6
100
שותפות מוגבלת נועדה בד״כ להגביל אחריות של שותפים ״שקטים״, ולמעשה זה דומה לLLC, רק יותר גרוע (כי השותף הכללי לא מוגן). זה לא קשור להוצאות או הכנסות, אלה עדיין מתחלקים בין כל השותפים.
לצפיה ב-'הכוונה שהוצאות תיפעוליות כלולות בדוח הפסדים/רווחים'
הכוונה שהוצאות תיפעוליות כלולות בדוח הפסדים/רווחים
01/08/2018 | 16:59
5
57
לא משלמים אקסטרא משהו מחוץ לדיבנדבים שלי כחבר ב CCL
לצפיה ב-'אז מי כן משלם?'
אז מי כן משלם?
01/08/2018 | 19:16
4
63
נניח שיש הוצאות, ובחשבון של השותפות נגמר הכסף.
 
מי ישלם? השותף המנהל?
ברמה מסויימת של הוצאות לא כדאי לו להמשיך לשלם בשביל כולם. הוא יפסיק לשלם, ואז מה?
 
השותפים המוגבלים ייתנו לעסק ליפול? תעמוד בצד בזמן שיעקלו אותו כי אתה שותף מוגבל?
אתה קונה פה חלק מעסק.
 
זה נכון שהאחריות שלך מוגבלת לסכום שהשקעת (פחות או יותר), אבל אתה עדיין יכול להפסיד אותו
לצפיה ב-'אני מבין. בכל מקרה יש לך חו"ד עליהם?'
אני מבין. בכל מקרה יש לך חו"ד עליהם?
02/08/2018 | 00:28
3
48
או רעיו מאיפה אוכל למצוא?
לצפיה ב-'אני לא מכיר אותם'
אני לא מכיר אותם
02/08/2018 | 05:00
2
54
חיפשתי קצת, אבל לא מצאתי.
עליי הם עושים רושם יותר טוב מהגשמה (שיש סוחרי סמים עם יותר אתיקה מהם), אבל לך תדע...
 
אם אתה מתקדם איתם, אני מציע שלפחות לפני ההשקעה הראשונה, תעשה בדיקת נאותות רצינית של הפרויקט.
אם אתה לא יכול לבדוק אותו טוב טוב בעצמך, אני הייתי מוותר על זה
לצפיה ב-'מעניין - ממה נובעת תחושת הבטן שלך עליהם ועל הגשמה?'
מעניין - ממה נובעת תחושת הבטן שלך עליהם ועל הגשמה?
02/08/2018 | 14:31
1
57
אני חכם עם הגשמה רק בדיעבד. אבל מסקרן לשמוע מה הידע שלך על הגשמה ומאיפה הרושם על אופק-אינווסט
לצפיה ב-'זה קל'
זה קל
02/08/2018 | 15:32
60
את הגשמה הקימו 2 מגנבי הדעת ואלופי היח"צ הגדולים בישראל- אמיר ברמלי ואבי כץ.
יש לי גם המון סיבות ספציפיות (למשל מידע לא נכון שהופיע בתשקיף שלהם).
 
פה מדובר על אנשים עם עבר פחות גרוע. זה לא אומר כלום לגבי פרוייקט ספציפי שהם משקיעים בו, ואני עדיין חושב שמי שלא מסוגל לעשות בדיקת נאותות להשקעה, צריך לתת לגופים המפוקחים לעשות את זה בשבילו, ולשמור על פיזור
לצפיה ב-'ניסיון בהשקעות'
ניסיון בהשקעות
( לעמוד שלי בתפוז )
01/08/2018 | 09:43
96
שלום בחור חדש וברוך הבא לפורום!
 
אני רוצה לבקש מממך ומכל מי שמעיד על ניסיון כזה או אחר בהשקעות, בבקשה לשתף מה למדת?
אני מתכוון לתובנה ברמת מיומנויות משקיע.
למשל איזו בדיקה נוספת בדיעבד למדת שכדאי לבצע לפני החלטת השקעה מסוימת? 
המטרה היא כדי שכל מי שיש לו גם ניסיון יתרום לעזור למשקיעים חדשים בפורום. 
 
תודה!
לצפיה ב-'דלטונה '
דלטונה
01/08/2018 | 11:44
1
81
הציעו לי נכס ב Persian Street, Deltona, FL 32725 
מישהו מכיר/ שמע על האזור? 
יכול להמליץ ? בעיקר חשוב לי מבחינת תעסוקה ופשיעה.
לצפיה ב-'בדיקת אזור ראשונית - רמת פשיעה , תעסוקה ועוד'
בדיקת אזור ראשונית - רמת פשיעה , תעסוקה ועוד
( לעמוד שלי בתפוז )
05/08/2018 | 13:17
39
שלום ולדי
 
בעידן האינטרנט, יש לך מגוון דרכי פעולה אפשריות לבדוק בעצמך ובקלות את טיב האזור לפחות מבחינה ראשונית, כדי לקבל קריאת כיון.
 
בעבר הכנתי שיעור וידאו חינמי  שמטרתו לעזור למשקיעים לצורך בדיקת מאקרו ראשונית לאזור. זה בעיקר נועד לעזור לך לקבל דגל אדום למקרה שברוקר אמריקאי או חברת נדלן או בעצם כל אחד שמציע לך נכס וטוען בפניך שמדובר באזור נפלא, כאשר במציאות ניתן בתוך 2 דקות ובקלות לקבל דגל אדום שמדובר באזור פשיעה קשה או אזור אוכלוסיה חלשה מאוד.
הנה הלינק לשיעור - בדיקת אזור ראשונית ברמת מאקרו
 
שאלות נוספות?
בהצלחה!
ניר
 
לצפיה ב-'חברת SafetyNet Investments'
חברת SafetyNet Investments
01/08/2018 | 10:41
74
שלום לכולם,
מישהו שמע  על החברה SafetyNet Investments
מבצעים רכישות בעיקר באורלנדו. 
מעוניין לרכוש דרכם. 
לצפיה ב-'מישהו רכש נכס בקליבלנד מאמריקה נכסים'
מישהו רכש נכס בקליבלנד מאמריקה נכסים
31/07/2018 | 20:55
5
173
רכשתי נכס מחברת אמריקה נכסים בקליבלנד ואני מסתבכת עם כל מה שקורא בהתנהלות שם!!!��מרגישה שמשהו לא נתקין ואפילו סוג של רמאות ..
כל פעם מבקשים כסף תיקונים בעיות מהעיריה ואני ממש לא מבינה..
כל פעם חברת אמריקה נכסים שולחת לי למייל מכתבים כמו בסגנון שצרפתי להודעה הזאת ואני מיואשת ����������
אשמח שמישהו יעזור לי בנושא האם ההתנהלות תקינה? ואם זה נכון שאני מרגישה שמשהו תקין והייתי רוצה שמישהו שרכש מהם יתקשר איתי..
 
תודה ��
לצפיה ב-'ניהול נכסים בארה"ב התמודדות עם תיקונים והפרות עירייה'
ניהול נכסים בארה"ב התמודדות עם תיקונים והפרות עירייה
( לעמוד שלי בתפוז )
01/08/2018 | 09:36
1
183
הי חגית,
 
זה דבר נורמאלי שלאורך זמן (לא ברור כמה זמן את מחזיקה את הנכס) יש בלאי. נשמע מההודעה שלך שהתיקונים הם לא עקב בלאי אלא יותר סביב דרישות עירייה.
 
דרישות עירייה, מייצגות דבר נפוץ שנתקלתי במספר מדינות בארצות הברית בכלל ובפרט באזור צפון מזרח אוהיו סובב קליבלנד, אכן ישנן דרישות של העירייה והן מגיעות בשלב בו יש אירוע מכירה של נכס או לחלופין בדיקה תקופתית של בתים מושכרים.
 
האם דרישות אלו הן הפתעה למשקיע?
אם פועלים נכון אז לא. ישנו הליך לפני רכישת נכס בו ניתן לבצע בדק מקצועי הכולל בירור של כל הפרות שנרשמו על ידי פקח העירייה. זה מקובל להתנות סגירת העסקה בקבלת דוח הפרות העירייה וכמובן לשקלל בהתאם את צרכי השיפוץ וגם כמובן לבצע מחדש משא ומתן על מחיר הנכס או לסגת מהעסקה.
 
באמצעות דרך פעולה זו נותנים מענה גם עבור הבדיקות התקופתיות השנתיות בערים בהן ישנן כאלו, מפני שהפקח מסתכל על אותם הדברים כמו בבדיקה בשלב מכירת נכס.  זו דרך הפעולה הכי מאוזנת עבור משקיע הקונה נכסים בודדים. 
 
האם ההתנהלות מולך תקינה? זו שאלה של מה הציפיות או ההבטחות שקיבלת לעומת המתרחש בפועל לאחר מכן. במציאות, הדברים האלו קיימים. מצד שני ניתן להתמודד או לצמצם את הסיכונים האלו באמצעות הליך בדק מקצועי לפני הרכישה. 
 
מקוה שזה עוזר לך.
לצפיה ב-'תודה רבה על הפירוט והעזרה!'
תודה רבה על הפירוט והעזרה!
01/08/2018 | 10:31
53
לצפיה ב-'ממי קנית?'
ממי קנית?
06/08/2018 | 21:11
2
63
מי הבחור שמכר לך את הנכס?
שמעתי דברים לא טובים על החברה הזאת
לצפיה ב-'תודה על המענה'
תודה על המענה
06/08/2018 | 21:42
1
68
אני מעדיפה לא לשתף בשמות חוץ מזה שרשמתי שזה מאמריקה נכסים..אני מאוד רוצה לצאת מהסיטואציה שאליה נקלעתי ואשמח אם תשתף אותי מה שמעת על החברה..
 
תודה
לצפיה ב-'תרשמי לי מייל. עדיף לא בפורום הזה'
תרשמי לי מייל. עדיף לא בפורום הזה
06/08/2018 | 22:25
56
לצפיה ב-'מכירת בית'
מכירת בית
28/07/2018 | 14:39
8
176
שלום לכולם,
אני נימצא בתהליך של מכירת בית. הבית ניקנה לפני שלושה חודשים, שופץ ועכשיו בתהליך מכירה, pending. תובנה ראשונה שקיבלתי, ברגע שהצגתי לחברת הטייטל את תעודת המספר ITIN, ואת העובדה שאני מגיש דוחות כבר כמה שנים, הטיטל הודיעו לי שהם לא ינכו לי 15% FIRPTA. כבר טוב. כמו כן, הם הודיעו לי שאני אצתרך לגשת לשגרירות עם חוזה הסגירה לחתום מול נוטריון ולשלוח להם את החוזה ב fdx. האם מישהו עבר את זה/מכיר? תודה רבה
לצפיה ב-'כן'
כן
29/07/2018 | 01:43
100
קרא פה:
 
השגרירות/קונסוליה בירושלים היתה עמוסה כשאני הלכתי. בתל אביב היה סבבה. נותנים לך לבחור יום להגיע, ואם אני זוכר נכון בתל אביב היתה זמינות תוך שבוע בערך. תפנה לעצמך חצי יום. מצד שני, זה היה במרץ. יכול להיות שבקיץ השגרירות יותר עמוסה
לצפיה ב-'מכירת בית בארה"ב חתימת נוטריון'
מכירת בית בארה"ב חתימת נוטריון
( לעמוד שלי בתפוז )
29/07/2018 | 12:53
4
101
שלום מגידו
מזל טוב על ביצוע העסקה!
 
כבר נתקלתי מספר פעמים במקרים ושאלות משקיעים בעקבות הודעת חברות טייטל מסוימות המתעקשות על חתימת נוטריון דרך השגרירות. 
 
לניסיוני ממכירת בתים במספר מדינות שונות בארה"ב עבור ישראלים בדיוק במצב שתיארת ללא זיקה אמריקנית ועם מספר ITIN,  וגם דרך מספר חברות טייטל שונות בכל מדינה בארה"ב, אני יכול להעיד שניתן לשלוח את המסמכים על ידי חתימת נוטריון באנגלית הקרוב לביתך! ולאו דוקא לטרטר עצמך לחתימת נוטריון באמצעות השגרירות.זה יותר מהיר לתזמון תור כבר באותו היום ובמהירות. 
 
שאלות נוספות?
 
ניר
 
 
 
לצפיה ב-'אתה מתכוון לנוטריון ישראלי?'
אתה מתכוון לנוטריון ישראלי?
29/07/2018 | 15:04
81
כי הנוטריון האמריקאי היחיד בישראל זו השגרירות.
לצפיה ב-'נוטריון זר לא יתפוס, למיטב הבנתי'
נוטריון זר לא יתפוס, למיטב הבנתי
30/07/2018 | 23:17
2
63
או שטסים לארה"ב וחותמים אצל כל נוטריון שכונתי ב10 דולר לחתימה, או שהולכים לשגרירות וחותמים מול הקונסול.
 
זה גם עובד הפוך, אם צריך לאשר חתימה לגורם בישראל - רק בקונסוליה ישראלית.
לצפיה ב-'האם צריך לטוס לארה"ב או ללכת לשגרירות האמריקאית'
האם צריך לטוס לארה"ב או ללכת לשגרירות האמריקאית
( לעמוד שלי בתפוז )
01/08/2018 | 09:19
1
38
 לצורך חתימת נוטריון?
 
לא אין צורך. למיטב ניסיוני, מספיק חתימת נוטריון רגילה ובלבד שתהא בכיתוב באנגלית (לצד הכיתוב בעברית). מכירתי ככה בתים בג'ורג'יה אוהיו ומישיגן ובאמצעות חברות טייטל שונות בכל אחד מהאזורים האלה. 
לצפיה ב-'הייתי מוודא עם חברת טייטל ספציפנית מה הם מוכנים לקבל.'
הייתי מוודא עם חברת טייטל ספציפנית מה הם מוכנים לקבל.
01/08/2018 | 18:19
27
אמריקאים בד״כ די מרובעים, ונתקלתי במקרים שלא היו מוכנים לקבל דברים שטכנית היו בסדר גמור רק כי הם לא הכירו אותם.
לצפיה ב-'מעניין מדוע אין ניכוי מס FIRTPA '
מעניין מדוע אין ניכוי מס FIRTPA
30/07/2018 | 17:50
1
59
האם הקונה הנכנס הביא הצהרה לפיה הדירה תשמש למגורים ושווי המכירה הוא מתחת ל300000 דולר?
אשר
לצפיה ב-'המשך שאלה/ תשובה'
המשך שאלה/ תשובה
30/07/2018 | 18:22
83
הנכס אכן ישמש למגורים. הקונים לוקחים משכנתא מסוג FHA . היות ואני מגיש דוחות כבר 7 שנים ויש ברשותי ITIN, הטיטל החליטו שאין צורך לנכות 15%. 
לצפיה ב-'Invested in the Paredim/Profimex project of Edgewater? '
Invested in the Paredim/Profimex project of Edgewater?
29/07/2018 | 13:52
3
106
My name is Monte Silver and I live in Israel. I am looking for people who invested in the Paredim Edgewater project in Connecticut U.S. for which Profimex raised money for in 2010. Myself and two others I brought in invested in the project. This project has performed worse, annually and cumulatively, than any investment I have ever made. Over the years, I raised the issue of poor performance to Paredim many times. On July 11, Profimex sent an email to Edgewater investors (who were BCC) stating that at least two other investors had concerns with the investment. The Profimex response was all is good and patience is required. This has been the response I have received for 8 years.
 
 
 
Under Connecticut law, Paredim is required to supply an investor with of the names and contact details of the other Edgewater investors. However, when I asked for this information (see email below), David Parisier, head of Paredim, ignored my request, though I reminded him of his legal obligations. David's failure to provide this information is especially troubling due to the fact that other investors share my group's concerns.
 
 
 
I offered to sign an NDA not to share the contact information with non-investors. Also, the purpose of my request was narrowly defined. Yet David ignored my request. Why? I do not know.
 
 
 
Thus I am forced to make a public attempt to find the other Edgewater investors
 
If you or anyone you know invested in the project pls contact me montetal2@yahoo.com
לצפיה ב-'חוות דעת על פרופימקס, אלחנן רוזנהיים '
חוות דעת על פרופימקס, אלחנן רוזנהיים
29/07/2018 | 18:12
2
143
פרופימקס משקיעה כסף כבד בשיווק ויח"צ, אז אני מציע לך להמשיך לעדכן ככל שההתנהלות הביזיונית וחסרת האחריות שלהם תימשך.
 
כתבתי בשורת הנושא של התגובה שלי שזו חוות דעת על פרופימקס.
ככה הסיפור יעלה בחיפושים אודותיהם בגוגל, ואולי כשהוא יאבד לקוחות פוטנציאליים, אדון רוזנהיים ילמד דרך הכיס לקחת אחריות.
 
אם לעוד מישהו יש בעיות עם פרופימקס זו הזדמנות טובה להציף אותן
לצפיה ב-'צבי, איזה ניסיון יש לך עם פרופימקס ?'
צבי, איזה ניסיון יש לך עם פרופימקס ?
06/08/2018 | 18:09
1
40
לצפיה ב-'הכל מתייחס למה שכתב מונטה מעליי'
הכל מתייחס למה שכתב מונטה מעליי
06/08/2018 | 19:12
57
מונטי פשוט כתב באנגלית. ככה מי שיחפש בעברית חוות דעת על פרופימקס יוכל להגיע לתיאור שלו.
 
אם הם לא נותנים ללקוחות פרטי קשר של שותפים שלהם, זה רע מאד
לצפיה ב-'Zillow'
Zillow
26/07/2018 | 08:56
4
167
שלום לכולם באתר זילו יש לפעמים בתים שאני בודק שחברות נותנות לי עליהם הצעה אני מכניס את הכתוב וזילוו כותב לי מחיר ועל חלק גדול מהבתים כתוב pending במקום סייל כמו השאר מה זה אומר לא מבין מזה אם אפשר עזרה תודה רבה לעונים.
לצפיה ב-'זה אומר שהברוקר/מוכר עדכן שיש הצעה שהתקבלה '
זה אומר שהברוקר/מוכר עדכן שיש הצעה שהתקבלה
26/07/2018 | 13:06
115
אם הוא לא משקר, אז זה אומר שיש משא ומתן מאד מתקדם או חוזה חתום, וכרגע ממתינים לראות אם העסקה תצא לפועל.
לצפיה ב-'לוקח זמן לסגור עיסקה'
לוקח זמן לסגור עיסקה
26/07/2018 | 19:35
89
השלב הראשון (לפחות בניו יורק) זה ששני הצדדים חותמים על חוזה בו מסכימים על המחיר/תנאים. אחרי זה מגיע שלב של בדיקות/עורכי דין/בנקים וכו.
ברגע שחותמים על החוזה, הסטטוס של הנכס מתעדכן לpending, בגלל ששני הצדדים התחייבו על המכירה. ברגע שהכל נגמר זה הופך ל-sold
לצפיה ב-'sale/pending/sold'
sale/pending/sold
27/07/2018 | 03:01
72
ישנם שלושה שלבים:
1. sale : הנכס מוצע למכירה והמוכר מעוניין לקבל הצעות.
2. pending : המוכר קיבל הצעה ושני הצדדים ( או יותר ) מתדיינים כיצד לסגור את העיסקה.
3. sold : העיסקה הושלמה, והנכס עבר לבעליו החדשים.
לצפיה ב-'בדיקת בתים שחברת נדל"ן הציעה להשקעה'
בדיקת בתים שחברת נדל"ן הציעה להשקעה
( לעמוד שלי בתפוז )
29/07/2018 | 13:00
86
שלום ציון
 
התשובות שניתנו לך בפורום מצוינות. אני רוצה לחדד עבור המקרה הפרטי שלך.
ציינת שאתה בודק בית שהציעה לך חברת נדל"ן.
 
במקרה כזה, יתכן שהמצב הוא שיש לחברת הנדל"ן חוזה על הנכס. *כלומר הנכס כן זמין עבורך  לרכישה באמצעות חברת הנדל"ן שהציעה לך את הנכס.*
 
יתכן שהם ביצעו משא ומתן עם המוכר והגיעו להסכמה לרכישת הנכס.
בשלב הזה, מוצע לך לרכוש את הנכס.
 
שאלות?
 
לצפיה ב-'היי לכולם :)'
היי לכולם :)
22/07/2018 | 17:27
171
היי, 
קוראים לי מיכאל ואני עובד בחברת סייפטינט, קבוצה בתוך הברוקראז של קלר וויליאמס באורלנדו פלורידה. 
עובדים על קנייה ומכירה לשוק המקומי, השקעות לתושבים זרים וקצת הולסייל למשקיעים האמריקאיים. 
 
נחמד לראות פורום של שיתוף מידע על התחום בישראל (מאוד שכיח בתחום בארה״ב) אז קודם על מי שצריך עצה על אורלנדו, או בכללי אני פה. ממש אשמח לדעת איפה רב המשקיעים פעילים פה ובאיזה נישה. 
ושאלה למומחה, מישהו מכיר את איזור גרנד רפידס,מישיגן? אני מכיר לא רע את מישיגן ואפילו גרתי תקופה באן ארבור, אבל פחות מכיר את האיזור המזרחי של המדינה, קיבלנו משם רשימה מעניינת של נכסים שהתחלנו לבחון  ונשמח לאיזה שיתוף פעולה מקומי (בתשלום כמובן) 
 
 
לצפיה ב-'רכישה'
רכישה
18/07/2018 | 11:18
3
196
אם יש פה מישהו שנעזר בבעל מקצוע והיפול היה מקצועי והוא מרוצה- אשמח להמלצות. לא דרך חברות מישראל.
לצפיה ב-'המלצות חברות לרכישת נדלן בארה"ב'
המלצות חברות לרכישת נדלן בארה"ב
( לעמוד שלי בתפוז )
20/07/2018 | 14:51
196
הי עומר
 
כמה מחשבות שאולי יכולות לעזור לך להפיק את המענה המיטבי לשאלה שלך:
1- איזה טיפול? מה בדיוק אתה רוצה לעשות? מה אתה רוצה לרכוש? נכס TURNKEY? נכס שצריך לייצב אותו? פליפ? בניינים? אחר? 
2- איזה בעל מקצוע אתה מחפש בדיוק?
3- מה הקריטריון לחברות שאתה מחפש? למשל, רכישה של נכס TURNKEY מחברה בארה"ב? מה הבסיס שלך להניח שתהיה בעמדה טובה יותר? 
4- ממליצים. מה הקריטריון שלך להמלצות טובות? מישהו שקנה לפני חודש? מישהו שקנה לפני 3 שנים? 
 
מקוה שזה עוזר לך!
לצפיה ב-'הדרך הקלה למצוא סוכן'
הדרך הקלה למצוא סוכן
22/07/2018 | 17:31
1
128
לא הכי הבנתי מה אתה מחפש? סוכן לרכישה? אם אתה רוצה לעבוד עם מישהו אמריקאי פרופר (יאנו ללא קשר לישראל) הייתי ממליץ לך פשוט לחפש סוכן נדל״ן מומלץ באיזור, זילוו היא אחלה כלי עם מגוון ביקורות והמלצות על הסוכנים השונים. תבחר את התחום התמחות(השקעות, מכירה, קנייה, שטח) ויופיעו לך הרבה אופציות באיזור הרצוי עם ביקורות וכלל הפרטי יצירת קשר, ואז קדימה לטלפון :) 
לצפיה ב-'בזילו לרוב אין מציאות.. הסוכנים הטובים לא צריכים קידום משם'
בזילו לרוב אין מציאות.. הסוכנים הטובים לא צריכים קידום משם
22/07/2018 | 17:57
89
לצפיה ב-'מיסוי נדלן אמריקאי בידי תושבים זרים –כיצד לשלם מס אמריקאי רק'
מיסוי נדלן אמריקאי בידי תושבים זרים –כיצד לשלם מס אמריקאי רק
16/07/2018 | 12:37
6
195
בוקר טוב
הכנתי פוסט קצר וגם סרטון קצר המסביר על כיצד אפשר לחסוך במס פדרלי באמצעות צירוף הצהרה לפיה מבקשים לראות בהכנסת השכירות הפסיבית כהכנסה עסקית וכן מה"המחיר" של הצהרה כזאת בעת מכירת הנדלן
מקווה שתהנו
אשר טוריאל רו"ח (משפטן) EA
סרטון קצר:
פוסט קצר:
לצפיה ב-'לא צריך לכתוב "הצהרה".'
לא צריך לכתוב "הצהרה".
17/07/2018 | 23:16
5
97
פשוט מצהירים על זה בדו"ח השנתי הראשון וזהו. עצם פירוט הכנסה כeffectively connected בדו"ח המס זאת ההצהרה המספקת.
 
ה"מחיר" לא רלוונטי כי על רווחי הון במילא ישלמו מס בישראל שיהיה יותר גבוה.
לצפיה ב-'section 871(d) '
section 871(d)
18/07/2018 | 11:42
4
59
אז בדוח הראשון שמגישים חייבים לצרף הצהרה לפיה אתה מבקש לראות בהכנסה כ
effectively connected income
לא דיי באופן ההצגה בדוח. ההצהרה היא רק בדוח הראשון והיא תקפה ביחס לשנים הבאות.
הבעיה שאם לא מצרפים הצהרה (מצב דוגמא שלה), לIRS יש סמכות למסות לפי 30 אחוז מהברוטו שזה גבוה יותר מהמיסוי הישראלי.
אשר טוריאל רו"ח (משפטן) EA
לצפיה ב-'מעולם לא ראיתי אף אחד מצרף כזאת הצהרה'
מעולם לא ראיתי אף אחד מצרף כזאת הצהרה
18/07/2018 | 20:03
3
69
כמו במקרים רבים אחרים, עצם הצהרה על ההכנסה כeffectively connected זאת ההצהרה הנדרשת. אלא אם יש הוראה מפורשת של הIRS איך ההצהרה הזאת צריכה להראות (ולדברים מסויימים יש דרישה כזאת), אין לIRS זכות לא לקבל את ההצהרה שלך בכל צורה שתבחר להצהיר אותה.
 
דוגמא למתי כן צריך הצהרה מפורשת? כשמנכים הוצאות על פי סעיף  1.263(a)-1(f) - הIRS בפירוש דורשים הצהרה עם מלל ספציפי[1].
 
לצפיה ב-'Statement to be filed with return'
Statement to be filed with return
19/07/2018 | 08:41
2
50
היי ויני,
אנא ראה תקנה 
under (d) (ii)
התקנה אפילו קובעת איך ההצהרה צריכה להיראות
 
מטה אני אצרף ציטוט
אני -כשאני מגיש דוחות מס-אני לא רוצה לקחת סיכון שהלקוח יחטופ 30 אחוז על הברוטו כי לא מילאתי הצהרה ואז יבוא אליי בטענות...
 
This statement shall include (a) a complete schedule of all real property, or anyinterest in real property, of which the taxpayer is titular or beneficial owner, which is located in theUnited States, (b) an indication of the extent to which the taxpayer has direct or beneficial ownership in each such item of real property, or interest in real property, (c) the location of the real property orinterest therein, (d) a description of any substantial improvements on any such property, and (e) anidentification of any taxable year or years in respect of which a revocation or new election under this section has previously occurred. This statement may not be filed with any return under section 6851 and the regulations thereunder.
 
אשר טוריאל רו"ח (משפטן) EA
לצפיה ב-'תקן אותי אם אני טועה'
תקן אותי אם אני טועה
19/07/2018 | 09:37
1
68
אבל כל הפרטים האלה (פרט לrevocation) מופיעים בSchedule E וטופס 4562?
 
אני לא מזלזל בדעתך כאיש מקצוע כמובן, פשוט אני לא חושב שמישהו אי פעם עשה את זה. פרט להצהרה על הde minimis מעולם לא נדרשתי ״להצהיר״ על שום דבר. כשהשתמשתי בFTC למשל, לא הייתי צריך ״להצהיר״ שאני רוצה FTC במקום deduction - פשוט שמתי טופס 1116 בדו״ח.
 
ההסבר שקיבלתי מהרו״ח שלי (שגם רו״ח מוסמכת בקליפורניה וגם מרצה למיסוי באחת התוכניות היותר יוקרתיות לMBA באזור) הוא בדיוק מה שאמרתי: אלא אם כן יש דרישה מפורשת להצהרה מיוחדת, עצם ״נקיטת עמדה״ בדו״ח זאת ההצהרה.
 
כשצריך לעשות שינוי בבחירה, זה כבר עניין אחר. בשביל revocation צריך לרשום בפירוש מה עושים ולמה עושים וגם (במקרה הזה) לבקש אישור מהIRS, כי מרגע שהבחירה נעשתה היא תופסת לכל השנים קדימה. אם אני לא טועה, יש טופס מיוחד בIRS בשביל זה (3115). מעולם לא נדרשתי אליו והרו״ח שלי אמרה שעדיף שלא אדרש גם.
 
בכל אופן, למחמירים כדאי לעשות את מה שאתה מציע ולכתוב הצהרה מפורשת, להזיק זה כנראה לא יזיק. תודה ששמת פה את הנוסח, יכול להיות מועיל למי שעושה את הדו״חות שלו בעצמו.
 
הערת אגב, כתבת שאתה רו״ח ישראלי, וEA בארה״ב, וגם משפטן (עורך דין?). מה זה אומר? אני לא חושב שהרבה אנשים יודעים מה זה EA אפילו בארה״ב, שלא לדבר על זרים. אולי תכתוב פה איזה מאמר קצר על מה זה ההסמכה הזאת ומה המשמעות שלה?
לצפיה ב-'תודה וויני'
תודה וויני
19/07/2018 | 12:12
59
זו דעתי לפחות :)
 
EA זה
Enrolled Agent
בעצם מקבילה ליועץ מס בישראל. רואה חשבון (אני רואה חשבון בישראל) בעצם הוא אדם האמון בכלל על ביקורת דוחות כספיים של חברה, ייתכן וחלק מתחומי התעסקותו היא מיסים אך לא ליבת הפעילות
 
בארה"ב CPA  יכולים לבקר דוחות כספיים של חברות והם כמובן מזוהיים כמומחים בתחומי המס
enrolled agent הם יועצי מס שעברו הסמכה ורישוי בידי ה IRS ומוסכמים לייצג בכל המדינות..
ראה:
 
תחום המס האמריקאי הוא מאוד גדול ואני נוגע רק בחלקים קטנים ממנו ...
תודה
אשר
לצפיה ב-'טופס W-7'
טופס W-7
11/07/2018 | 17:11
22
159
שלום, אני בעלים של בית בפנסילבניה.
אינני אזרח ארה"ב, אלא ישראלי בלבד.
הבית נקנה על שמי הפרטי (לא הקמתי חברה מאף סוג).
לאחרונה החלטתי למכור את הבית, וחברת הניהול שלי בארה"ב מבקשת ממני למלא טופס W-7. האם אכן אני צריך למלא את הטופס?
ברור לי שאצטרך לשלם מס בשלב כלשהו, אולם הענין הוא שהעמדתי את הבית למכירה בעבר ויותר מפעם אחת ומעולם לא נדרשתי למלא טופס מסוג זה.
תודה לכל מי שיענה ויסייע.
לצפיה ב-'יש לך ITIN בתוקף?'
יש לך ITIN בתוקף?
11/07/2018 | 17:34
1
123
מתי בפעם האחרונה הגשת דוח למס הכנסה בארה"ב?
לצפיה ב-'Re:'
Re:
11/07/2018 | 18:32
110
אין לי NITI, סוכנת הנדל"ן שלי טוענת ש-W7 נחוץ כדי לקבל אותו.
לא הגשתי דוח למס הכנסה בארהב עד היום.
לצפיה ב-'אתה צריך למלא את הטופס הזה כדי לקבל ITIN'
אתה צריך למלא את הטופס הזה כדי לקבל ITIN
11/07/2018 | 19:33
16
123
שזה מספר מזהה לצרכי מס. כשאתה מוכר את הבית, ינוכה לך מס במקור שיועבר למס הכנסה. בסוף השנה תגיש דו״ח שנתי בו תחשב את המס אותו אתה חייב, ותנכה את המס שכבר נוכה לך במקור, ואת ההפרש תקבל חזרה ממס ההכנסה האמריקאי. כדי להתאים את המס שנוכה לך במקור לדו״ח שאתה מגיש צריך שיהיה מספר מזהה זהה בשני המקרים. כדי לבקש מספר מזהה צריך להגיש טופס W7.
 
איך לא נדרשת לטופס הזה עד עכשיו זה לא ברור, כי אם היו לך הכנסות מהבית הזה היית צריך להגיש דו״ח שנתי בכל שנה בה היו הכנסות, ולשם כך היה צריך להיות לך כבר הITIN.
לצפיה ב-'הענשה'
הענשה
11/07/2018 | 19:47
2
126
האם רשויות המס בארה"ב צפויות להעניש אותי בדרך כלשהי על כך שדו"ח שנתי לא נשלח על ידי עד היום?..
לצפיה ב-'עקרונית כן'
עקרונית כן
11/07/2018 | 19:51
114
במקרים קיצוניים אי הגשת דו״חות מס יכולה להיות גם עבירה פלילית.
 
מעשית - אני מניח שלא ירוצו אחרייך לישראל, אבל תלוי בתשומת הלב שלהם יכולים לעקל לך את ההחזר עד שתגיש הכל.
לצפיה ב-'היעדר יכולת לתבוע הוצאות בקיזוז מהכנסות שכירות'
היעדר יכולת לתבוע הוצאות בקיזוז מהכנסות שכירות
12/07/2018 | 08:20
108
 
אשר טוריאל רו"ח (משפטן) EA
לצפיה ב-'יכול להיות שהיה לו פעם ITIN'
יכול להיות שהיה לו פעם ITIN
12/07/2018 | 00:37
12
101
הרי יש לו חשבון בנק.
 
ניחוש שלי- שיווקו לו בית, אמרו לו תחתום פה ופה ופה.
הוציאו ITIN, פתחו לו חשבון בנק קומבינה כלשהי (אולי הוא אפילו בא), ומאז עברו כמה שנים וה-ITIN פג תוקף.
 
אני גם לא אפול מהכיסא אם יסתבר שהוא היה פטור מדיווח כי ההכנסה היתה נמוכה או שלילית
לצפיה ב-'הניחוש שלי - "פנסילבניה" זה בעצם פילדלפייה '
הניחוש שלי - "פנסילבניה" זה בעצם פילדלפייה
12/07/2018 | 06:03
11
109
וכמה הודעות מתחת להודעה הזו יש מישהו ששואל לדעתינו לגבי השקעה בפילדלפייה...
 
אני חושב שההערכה שלך נכונה לגבי ההכנסה שלו מהנכס עד עכשיו, צבי - לפי זה שהוא כבר ניסה להיפטר מהבית הזה כמה פעמים בעבר, לדבריו. כנראה שהוא לא ראה הרבה ברכה בהשקעה הזו.
לצפיה ב-'מקווה בשבילו שפילדלפיה'
מקווה בשבילו שפילדלפיה
12/07/2018 | 07:21
118
נתקלתי כבר בכמה ישראלים ששיווקו להם בפיטסבורג
לצפיה ב-'פילדפליה'
פילדפליה
13/07/2018 | 06:56
9
123
אני שאלתי לגבי השקעה בפילדלפיה. מה בדויק הבעיה בשאלה?? 
לצפיה ב-'מה אתה יודע על דירות ב-70,000$ בפילדלפיה '
מה אתה יודע על דירות ב-70,000$ בפילדלפיה
13/07/2018 | 09:28
133
היית פעם באזור של דירות של 70,000$ בפילדלפיה?
זה או אוכלוסיה ברמה נמוכה מאד, או מבנה בעייתי, או גם וגם.
יש אנשים שיכולים להוציא מזה כסף, אבל האדם הלא מקומי הממוצע לא.
 
האם יש לך יתרון כלשהו בהתמודדות עם אוכלוסיה כזו או מבנה כזה? לפי השאלה שלך, התשובה היא לא.
 
עושה רושם שהגעת לתחום בעקבות סיפורים ששמעת מכל מיני אנשים בפוזיציה, ולא מניתוח מושכל. זו הבעיה שאני רואה בשאלה בגדול
לצפיה ב-'לא יודע אם להגדיר את זה כ"בעייה" זו בטח לא בעייה בשבילי ..'
לא יודע אם להגדיר את זה כ"בעייה" זו בטח לא בעייה בשבילי ..
13/07/2018 | 16:37
6
100
אתה לא הולך להשקיע כסף שלי בפילי - אלא כסף שלך.
וזו בטח לא בעייה עבורי -  הרווח או ההפסד יהיו שלך ולא שלי.

אבל אם כבר שאלת:
בשנת 2008, אחרי המפולת בשוק הנדל"ן, אפשר היה למצוא בתים סבירים במחירי מציאה שנכנסו למסגרת התקציב של אזור ה 50,000$ שעליו אתה מדבר.
אבל אתה מחפש לקנות בית בשנת 2018.  
אחרי 10 שנים של התאוששות השוק ועליית מחירים של הנכסים הסבירים.
מדהים אותי כל פעם מחדש איך אנשים לא קולטים שהיום זה לא אז, וממשיכים לחפש את יום האתמול שאבד.
אין יותר סחורה נורמאלית במחירים כאלה בפילי  בית זול סביר בשכונה שהיא לא שכונת אללה מסתור ולהקתו עולה פי 3 ויותר.
מה שיש היום בשוק שם ברמות המחיר האלה שווה ערך למיץ של הזבל שנשאר בתחתית פח האשפה ביום קייץ לוהט. רקוב, מסריח ומלא ג'וקים. מי שנאלץ לגור בבתים כאלה - הדיירים הפוטנציאליים שלך - הם אנשים אומללים במקרה הטוב, או אנשים שרקובים כמו הבתים האלו במקרה היותר נפוץ.
כתבת שהבית שהציעו לך בפילדלפיה ב 75 אלף בעצם שווה רק 45 אלף לפי בדיקה שלך.
בת דודה שלי שגרה בפילדלפיה ביקרה אותנו  השבוע, ואנחנו מבקרים אותה שם כמה פעמים בשנה. אני מכיר את שוק הנדל"ן בעיר ההיא מספיק כדי לדעת איזה סוג בתים נמכר שם ב 45 אלף, ומי גר בהם.
ההרגשה שלי היא שאתה לא.
לצפיה ב-'המלצה'
המלצה
14/07/2018 | 13:59
5
95
צודק. אני כרגע לומד וניזון מאנשים שקנו/מוכרים.
השאלה האם יש אזור עם אוכלוסיה ראויה יותר בסכום של 70-80$ דולר?
אזור שלא סובל מדי תקופה מסופות וכו' 
מה עם גקסונוויל. מכיר את האזור?
לצפיה ב-'אני מכיר את ג'קסונוויל בדיוק כמוך '
אני מכיר את ג'קסונוויל בדיוק כמוך
14/07/2018 | 15:50
4
116
כמקום הזה שבו פועלים משווקים שמוכרים לאנשים בתים באזורים "טובים" במחירים כמו שציינת ואפילו מתחת.
לא מזמן ביקשת מאחד המשווקים האלה (כזה שממש מתגאה בזה שהוא משקיע באזורים טובים) לתת לי דוגמא לנכס כזה באזור טוב.
הוא שלח כתובת וזה מה שגיליתי.
מדובר על אזור בג'קסונוויל עם הכנסה חציונית לבית אב סביב 33,000$ (קו העוני בארה"ב הוא סביב 30,000$), עם אבטלה פי 3 מהממוצע בארה"ב, ועם בתי ספר הרבה מתחת לממוצע בארה"ב.
 
אז זה אזור טוב? זו אוכלוסייה חזקה? אם תחפש אזורים כאלה באנגלית הרבה פעמים יכתבו שהאוכלוסייה היא:
LOWER MIDDLE CLASS
בעברית זה נשמע כמו מעמד ביניים. הבעיה היא שמה שישראלי קורא לו מעמד ביניים זה איפשהו מאמצע עשירון 1 ועד עשירון 5 (אולי גם חלק מעשירון 6).
נשמע לך הזוי? אתה מוזמן לבדוק את ההכנסה ברוטו למשק בית לפי עשירונים.
 
Lower middle income באנגלית זה משהו שונה לגמרי. זה מעמד נמוך. אגב, התשובה של המשווק היא ש"נדלן עושים בשטח". אני מאמין גדול בזה, אבל האזור עדיין גרוע...
 
עוד עניין שחשוב להבין- ג'קסונוויל ממש לא חסינה לשיטפונות והוריקנים. יש הרבה אזורים שלא נפגעו עד סנדי, ואז הגיעה סנדי והם כן נפגעו. ואזורים שלמים אכלו אותה בענק.
מעבר לזה שג'קסונוויל בסיכון של פגיעה ישירה, היא גם לא מבודדת והכלכלה של שאר פלורידה. אם צריך לתקן נזק לתשתיות בדרום פלורידה, גם התושבים בג'קסונוויל ישלמו על חלק מזה במסים ותעריפים שונים (למשל תעריפי חשמל).
 
לגבי בתים ב-70,000$ באופן כללי:
כמו שלא תמצא אזור טוב בישראל שבו בתים נמכרים ב-250,000₪ (שזה בין חצי לשליש מכמה שעולה לבנות 100 מטר בארץ), לא תמצא אזור כזה גם בחו"ל.
תמיד מדובר על אזורים "מורכבים" והאוכלוסיה בהתאם.
משקיע שלא מבין את המורכבות הזו, ישלם על זה בדרך כלל. משקיע שאפילו לא מכיר בזה שהיא קיימת? הוא באמת יאכל אותה.
לצפיה ב-'מאיזה סכום לדעתך אני עובר להשקעות יותר טובות? איפה התפר?'
מאיזה סכום לדעתך אני עובר להשקעות יותר טובות? איפה התפר?
14/07/2018 | 21:37
3
96
.
לצפיה ב-'תלןי באזור'
תלןי באזור
15/07/2018 | 00:09
82
ניקח לדוגמא את האזור בו אני גר. בעיירת ברייטון, באזור היהודי אפשר לקנות בתים מעולים ב-170 אלף דולר. אבל אם תלך לבוסטון, 170 אלף דולר לא ממש ישיג הרבה.
אם נלך לרוצ'סטר, באזורים הטובים אפשר להתחיל לראות נכסים טובים בכ-100 אלף ליחידה.
 
אבל זה לא אומר שבג'קסונוויל או פילדלפיה המספרים יהיו אפילו דומים. כל עיר יש את האזורים הטובים יותר, טובים פחות והמחירים בהתאם. אז הסכום משתנה בהתאם לאזור, ולא כלל אצבע של "מX אלפי דולרים הבתים הם טובים"
לצפיה ב-'קו התפר בין שכונה טובה לרעה'
קו התפר בין שכונה טובה לרעה
15/07/2018 | 04:00
86
יש קו כזה כמעט תמיד ואפשר לראות אותו מהמחירים בזילו
לדעתי עלייה של יותר מ-30% במחיר אחרי רחוב ראשי שמפריד- כלומר פער מחירים בולט בסמיכות גבוהה (להתעלם מכיסים טובים בשכונות רעות כי צריך להיות מקומי כדי לזהות אותם)
הרחובות לפעמים נראים אותו דבר- עם גינות מטופחות והכל, אתה שם לב לזה רק כשאתה מסתובב יותר זמן ואז מגלה כמה שיכורים יושבים במרפסת...
אני קניתי בית כזה בקליבלנד ב-18K ופרצו לי וגנבו את החוטי חשמל....
לצפיה ב-'אני חושב שאתה עובד הפוך'
אני חושב שאתה עובד הפוך
15/07/2018 | 09:54
87
קח בית בפילדלפיה שנמכר תמורת 70,000$. הרי אם יציעו לך אותו עכשיו תמורת 200,000$ העסקה רק נהייתה יותר גרועה עבורך.
 
כתבו פה על עלייה של 30% בזילו כאינדיקטור. לפעמים זה נכון, ולפעמים לא. לפעמים 3 או 4 עסקאות מוזרות יכולות להשפיע על תמחור של רחוב בזילו. זילו לפעמים רואה בניין של כמה דירות כדירה אחת, שלא לדבר על מספר החדרים. זילו גם לא יודע אם יש כל מיני בעיות בנכס. גם באזורים של 200,000$ יכולים להיות טרמיטים, אסבסט, וכו'.
 
אתה צריך לנסות להבין מה הביקוש (מי האוכלוסיה, מה גורמי המשיכה של האזור, והאם צפוי שינוי), מה ההיצע (כמה בנייה יש באזור), מה ההכנסות הצפויות, מה העלויות הצפויות, ומה הסיכונים (למשל, האם העירייה במשבר, השיטפונות, וכו').
אחר כך אתה מסתכל וחושב "האם כדאי לי להיכנס לזה? אם כן, כמה שווה לי לשלם על המכלול של מה שראיתי כאן?".
אחר כך אתה מסתכל שוב בזילו. אם יש פערים גדולים, צריך לנסות להבין למה.
 
אם אתה בקטע, כי שמעת על תשואות גבוהות, אתה צריך להבין דבר מאד פשוט.
השוכרים החזקים בארה"ב לא פראיירים. הם לא ישלמו לך תשואה גבוהה כמו שרוב המשווקים מספרים. יש להם כסף וגישה לאשראי. אם כל כך משתלם להיות בעל בית, הם יכולים לקנות בעצמם, ולשמור לעצמם את התשואה.
לצפיה ב-'זוכר ששאלתי אותך ״למה פילדלפיה״ ולא ענית?'
זוכר ששאלתי אותך ״למה פילדלפיה״ ולא ענית?
13/07/2018 | 19:46
95
זאת הבעיה הראשונה בניתוח עסקת נדל״ן. אם אין לך תשובה ברורה למה כן לקנות דווקא את הנכס הזה דווקא במקום הזה - אז אל תקנה, חבל על הכסף שתפסיק.
לצפיה ב-'חבות מס בארה"ב'
חבות מס בארה"ב
( לעמוד שלי בתפוז )
12/07/2018 | 01:34
107
שלום יהונתן
 
כן. יש מיסוי במכירה ועליך למלא הטופס כפי שהוסבר  על ידי החברים בפורום.
אדגיש עבורך כי באופן כללי, בארה"ב ישנה חבות דיווח מס שנתית ברמה הפדרלית וגם ברמת המדינה. זה נקרא FEDERAL TAX ו STATE TAX בהתאמה.
כדי לבדוק באופן ספציפי עבור המקרה במדינה בה אתה מושקע, וגם במקרה שלך בהינתן שלא דיוחת מס בשנים הקודמות, אני ממליץ לך להיעזר ברו"ח המתמחה בדיווח והגשת דוחות מס עבור זרים (ישראלים) בארה"ב. 
אם אתה צריך הפניות, תוכל למצוא כאן בפורום בחיפוש שאלות בנושא מס יש תשובות של עוסקים בתחום. אתה גם מוזמן לפנות אליי בהודעה אוכל לתת לך פרטי קשר של מספר רו"ח.
אני יודע שרו"ח ישראלים המתמחים בתחום כבר בעלי ניסיון במקרה מעין זה, ולהבנתי ישנה אפשרות גם לדווח על הכל ולשלם ללא קנס, זה תלוי כמה שנים פספסת. שוב, זה כבר עניין לבירור ברמת מומחה בענייני מס.
 
מקוה שזה עוזר לך!
 
לצפיה ב-'טופס w-7 הוא טופס לבקשת מספר לצורך מס'
טופס w-7 הוא טופס לבקשת מספר לצורך מס
12/07/2018 | 08:19
1
72
אם הנכס הושכר בעבר, ואם הגשת דוחות מס לארהב בעבר -אני מניח שנושא זה עלה.
מאחר ואתה תושב זר לצורכי מס ארה"ב -יחול ניכוי מס במקור מהמכירה. התפעול והמעקב של זה אפשרי לאחר שיש לך מספר לצורכי מס שנקרא
ITIN
ולכן הם מבקשים את המספר הזה.
במידה והנכס ישמש למגורים (אצל הרוכש) ובמידה והתמורה ממכירה נמוכה מ-300000 דולר -אתה עשוי לקבל פטור מניכוי מס במקור.
בהצלחה
אשר טוריאל, רו"ח (משפטן) EA
 
לצפיה ב-'צא מנקודת הנחה שהנכס הושכר בעבר ושהשואל לא הגיש דו"חות מס'
צא מנקודת הנחה שהנכס הושכר בעבר ושהשואל לא הגיש דו"חות מס
12/07/2018 | 17:07
66
נראה לי שדי בטוח להניח את זה - כי הוא כתב בעצמו שהוא לא דיווח לרשויות המס בארה"ב דיווחי מס.
לצפיה ב-'השאלה היא לא איך הם מבטיחים'
השאלה היא לא איך הם מבטיחים
09/07/2018 | 13:27
3
177
להבטיח זה קל.
גם ענבל אור הבטיחה דירות תיאורטיות ברמת גן.
השאלה היא איך אוכפים את ההבטחה.
המציאות ברוב המקרים האלה, היא שאין דרך לאכוף אותה
לצפיה ב-'אם זה בחוזה מולם אז אפשר לאכוף כנראה.'
אם זה בחוזה מולם אז אפשר לאכוף כנראה.
09/07/2018 | 14:51
2
111
השאלה למה רק ל 5 שנים ולא ל 10 למשל?
לצפיה ב-'חוזה זה חתיכת נייר, הרבה פעמים מגלים ששוויה'
חוזה זה חתיכת נייר, הרבה פעמים מגלים ששוויה
09/07/2018 | 15:53
109
הוא כשל נייר-טואלט.
גם מול מיידוף וענבל אור היו חוזים מסודרים, אל תהיה תמים.
 
לצפיה ב-'זאת במקרה הטוב הבטחה של חברה בע"מ'
זאת במקרה הטוב הבטחה של חברה בע"מ
09/07/2018 | 16:18
104
אני לא מכיר מה הם מבטיחים, אז אכתוב באופן כללי.
המטרה בהבטחת תשואה היא לגרום למשקיע החושש (כי הוא לא מבין בהשקעה, ואין לו יכולת לשלוט ולפקח עליה) תחושת ביטחון.
לפעמים משלמים את ההתחייבות מכסף שמרוויחים כבר במכירה (מוכרים למשקיע במחיר מופקע ומהרווח משלמים לו תשואה), ולפעמים מתחייבים על בסיס הצפי שלהם להכנסות עתידיות מכלל הנכסים שלהם.
 
למה לא להבטיח 10 שנים?
יש גבול בין מה שיגרום למשקיע להרגיש בטוח לבין מה שיגרום לו להרגיש שזה טוב מכדי להיות אמיתי. 5 שנים נשמע לך סביר מספיק כדי שלא תבקש מהם להציג ביטחונות לתשלום ההתחייבויות שהם משלמים.
 
מי שמבטיח לך את ההכנסה הזו, היא חברת שיווק.
אני משער שהיא ריקה, או שבמקרה הטוב יש בה נכסים שלא מכסים שבריר מההבטחות האלה.
אם וכאשר היא תפסיק לשלם, תוכל להציג את החוזה בפני בית משפט (בישראל, בנוואדה, או כל מקום אחר), ואולי גם תנצח. יהיה לך פסק דין שאומר שהחברה בעירבון מוגבל הזו צריכה לשלם לך 100 שקל.
ואז תבוא (ביחד עם עוד עשרות או מאות משקיעים) לאכוף את פסק הדין, ותגלה שהחברה פחות או יותר ריקה.
 
בגדול, הסיבה היחידה שמישהו (שהוא לא השוכר) יבטיח לך שכר דירה, היא כדי לגרום לך להיכנס לעסקה רעה
לצפיה ב-'אני לא יודע כלום על החברה הספציפית הזו - אבל בצורה כללית...'
אני לא יודע כלום על החברה הספציפית הזו - אבל בצורה כללית...
09/07/2018 | 21:34
1
145
סתם הצצתי באתר שאליו קישרת, והם נתנו שם דוגמה של אדם שקנה אצלהם בית בשנת 2014.
 
ציטוט מדוייק מהאתר שלהם:
"להלן דוגמה לעסקה במסלול הנ"ל שהתבצעה בשנת 2014:
רוכש ישראלי מראשון לציון רכש בית פרטי בעיר איסטפוינט שבמדינת מישיגן בארצות הברית בעלות כוללת של 82,000 דולר וקיבל הסכם שכירות לחמש שנים עם שכר דירה שנתי של 6,560 דולר. עלות הרכישה כללה גם השירותים המשפטיים הנלווים, פתיחת חברת LLC ועוד. על פי ההסכם עם רוכש זה, בתום חמש שנים נמכור את הבית ונחלוק שווה בשווה את הרווח שייווצר. במידה ובתום חמש שנים עדיין מחיר הבית לא ייצר רווח מספק, תינתן לרוכש ארכה של עד שנתיים נוספות של שכירות באותם תנאים."
 
אז לצורך התאורייה השתמשתי במספרים שהם נתנו בדוגמה.
האדם קנה אצלהם בשנת 2014 בית בפרבר של דטרויט שנקרא איסטפוינט. 
האדם שילם להם 82,000$ עבור הבית הזה - לפי מה שהם כותבים.
המחיר הממוצע של בית בפרבר הזה היום - בשנת 2018 - הוא 55,000$.
וזה ארבע שנים אחרי - כשערך הנדל"ן שם טיפה עלה מאז 2014.
במבט חטוף בנכסים שכרגע עומדים למכירה בעיירה הזו - יש שם כרגע מבחר גדול מאוד של נכסים מעוקלים שאפשר לקנות באזור ה 50K$ ברוב השכונות. 
זאת אומרת שהקונה שלהם שילם משהו כמו 30,000$ מעל המחיר של בית ממוצע בעיירה.
הם כותבים שהאדם הזה מקבל שכר דירה של 6,560$ לשנה מהם - לחמש שנים. כלומר - לכאורה שכר דירה של כ 550$ לחודש.
לא ברור ממה שכתוב אם מדובר בשכר דירה "ברוטו" או "נטו" - כלומר אם הסכום הזה הוא לפני שהם מנכים ארנונה, דמי ניהול וכיוצ"ב. נניח שזה ברוטו. 
שכר הדירה הממוצע לבית בעיירה ההיא נכון להיום בשנת 2018 הוא 1,035$ לחודש.   כלומר - שכר הדירה שהקונה מקבל הוא בערך 50% משכר הדירה הממוצע בעיירה - על בית שעלה לו 150% מהמחיר הממוצע של בית בעיירה.
 
לא יודע לגביך - אבל אצלי המספרים שניתנים בדוגמא הזו גורמים לגבה אחת (או שתיים) להתרומם.  
 
נסתכל שניה במספרים:  הלקוח השקיע 82,000$.
ההכנסה (שוב - לא ברור עם ברוטו או נטו) היא 6,500$ לשנה.
כלומר - ההכנסה היא 7.9% לשנה ברוטו - לפני מס.
אבל רגע - מה עם ההוצאות?
אני מעריך שמהכסף הזה גם גובים ממנו את הארנונה - הרי הוא בעל הנכס, אז המיסים הם עליו. חברת הניהול "שוכרת ממנו" את הנכס - והשוכר בארה"ב לא משלם את הארנונה. הארנונה הממוצעת על נכס "מניב" בעיירה ההיא היא יותר מ 1,000$ לשנה. (אם העירייה שמה על הבית שווי של המחיר שבו הוא קנה אותו - זה מתקרב ל 2,000$...).   ההערכה שלי היא שברישומי העירייה השווי של הבית הוא בערך חצי ממה שהקונה שילם, ולפי זה אני לוקח את סכום הארנונה הנמוך יותר.
 הופ - ההכנסה ברוטו ירדה למתחת ל 6.7%.
 
אם חברת הניהול גם גובה ממנו דמי ניהול, או עלות של תיקונים (שוב - הם שוכרים ממנו את הנכס, לא לוקחים בעלות על הנכס. התחזוקה עדיין עליו) - התשואה לפני מס היא מן הסתם מתחת ל 5%.
 
עכשיו עולות השאלות שעליהן אין לנו תשובה: נניח שבשנה הבאה, כשיסתיימו 5 השנים הללו, הוא יחליט למכור את הבית. כמה הבית באמת שווה? האם הוא יצליח לקבל עליו את הסכום שהוא שילם? האם הוא יצליח למכור אותו ברווח?
לפי מפת הנדל"ן שיש כרגע למכירה בעיירה ביולי 2018 - אני קצת בספק. מבט זריז בהסטוריית המכירות השנה ובהצע כרגע מוצא כמה בתים שאנשים קנו בזול בשנת 2013 ו 2014 והוציאו לשוק בזמן האחרון - ואני לא רואה אף אחד  שהצליח למכור במחיר כמו זה ששילם אותו משקיע מראשון לציון.  מישהו מכר ב 62K$, אחרים משכו את הבית חזרה מהשוק...  יש שם כאלה שמנסים לדרוש על בתים שהם קנו ב 40,000$ אז יותר מ 100,000$ - והבתים האלו עומדים בשוק בלי מתעניינים.
 
עד כאן - זה מה שאפשר ללמוד מסקירה קצרה באתרי האינטרנט הרלוונטיים.
לצפיה ב-'תודה על התגובה המפורטת והמלמדת!'
תודה על התגובה המפורטת והמלמדת!
10/07/2018 | 07:26
52
לצפיה ב-'תשואה וחישוב כדאיות השקעה בנדל"ן'
תשואה וחישוב כדאיות השקעה בנדל"ן
( לעמוד שלי בתפוז )
11/07/2018 | 12:32
105
שלום רענן,
 
תשואה מהשכרה היא תוצאה.
כמה דגשים לגבי נושא זה בהקשר לשאלה שלך:
1. תשואה שוטפת- זה לא נכון באופן כללי לבחון האם ההשקעה היא שפויה בתלות תשואה מהשכרה. ראה למטה מה דרך טובה יותר.
2. קריטריוןן אחד בסיסי לבדיקת השקעה שפויה שאני רוצה להדגיש עבורך כאן הוא לבדוק מה סך עלות ההשקעה בנכס לאחר השיפוץ ולהשוות אל מול שווי נכסים משופצים דומים בסביבה.
3. הבטחות תשואה- גם בהנחה שההבטחה תתקיים. מה יקרה לאחר תום תקופת הבטחת התשואה? כמה מקרן ההשקעה אתה עלול להפסיד במכירת הנכס? התשובה בנקודה 2, היא הבסיס להעריך זאת.
לסיכום. לקנות טוב ביחס למחיר השוק. לא לצאת לשופינג לקנות תשואה. 
 
יש לך שאלות נוספות? 
 
לצפיה ב-'השקעה בפילדפיה'
השקעה בפילדפיה
07/07/2018 | 11:37
13
211
שלום לכולם
אני מעוניין להשקיע בדירה בפילדלפיה. סביב ה 70$ אלף.
אומרים שהחברות בארץ לא מומלצות להשקיע דרכם . 
איו לי מושג איך עושים את זה. 
מישהו יכול להמליץ? 
חברת ניהול? תהליך? וכו ' 
הייתי בחברה שהציעו את גקסונוויל. לא הרשים במיוחד. 
לצפיה ב-'למה דווקא פילדלפיה?'
למה דווקא פילדלפיה?
08/07/2018 | 09:12
2
171
מה לא הרשים אותך בג'קסונוויל שמרשים אותך בפילדלפיה?
 
אם אתה רוצה להשקיע בארה"ב - תשקיע בארה"ב, לא בחברות בארץ. אבל אם כבר אתה משקיע - כדאי מאוד שיהיה לך מושג במה אתה משקיע ולמה, ולמה אתה מצפה מההשקעה הזאת.
לצפיה ב-'מענה'
מענה
10/07/2018 | 07:46
1
147
מכיר איש קשר שיכול ללוות ואמין?
רציתי לקנות דירה דרך החברות בארץ. הציעו לי ב 75$ אלף. נכנסתי לאינטרנט ואני רואה שאותו נכס מוערך ב 43$ אלף. נראה לי תמוהה
לצפיה ב-'זה לא תמוה בכלל'
זה לא תמוה בכלל
10/07/2018 | 08:43
134
רוב החברות שפועלות בארץ בתחום הזה הן סוג של נוכלויות.
מציגים את עצמם כמלווים/שותפים של המשקיע, כשבפועל הם גוזרים קופון שמן במועד הקנייה (בין אם הם מספרים לך, ובין אם לא), ובהרבה מקרים מייצגים בכלל את המוכר.
אולי פה ושם יש איזה צדיק בסדום.
 
אני ממליץ לך או ללמוד הכל בעצמך, או לא להיכנס לתחום הזה.
האם זה משתלם? זה עניין של גודל.
אם 75,000$ זה כל מה שאתה מתכנן להשקיע בתחום הזה. אל תיכנס אליו בכלל.
לצפיה ב-'איפה כדאי להשקיע בארה"ב ? איך להשקיע? מה התהליך?'
איפה כדאי להשקיע בארה"ב ? איך להשקיע? מה התהליך?
( לעמוד שלי בתפוז )
08/07/2018 | 14:03
8
586
הי עומר
 
מעבר לעניין אזור ההשקעה אליו התייחס VINNY, ואתה מוזמן להגיב ולהסביר את שיוקליך לאזור ההשקעה כדי לפתח הדיון.
יש לך כאן 2 שאלות נוספות הכרוכות אחת בשניה:
1- איך להשקיע? (עם חברה ישראלית אולי לבד?)
2- מה תהליך ההשקעה בארה"ב? (אין לי מושג איך עושים את זה)
 
ישנם 3 דרכעי השקעה אפשריות
1- "פסיבי" - לקנות נכס מחברת שיוק נדל"ן 
2- היברידי- לקנות נכס ישירות ממוכר אמריקאי בעזרת גורם מנוסה (משקיע או גורם מקצועי)
3- עשה זאת בעצמך - לקנות נכס ישירות ממוכר אמריקאי בעצמך לבד
לכל דרך יש יתרונות וחסרונות.
התייחסתי לנושא הזה בעבר בכמה מקומות, מוזמן לקרוא כאן נק 1-3 ולשאול שאלות המשך. http://bit.ly/2uMPlBr
 
בנוסף קרא את המדריך הזה בעמוד 5.
 
שאלה 2- כיצד עובד התהליך?
תוכל ללמוד באופן ראשוני במדריך, קרא בעמודים 24-27
 
יש לך עוד שאלות?
לצפיה ב-'ממה שקראתי בפרסומים למיניהם-אטלנטה היא יעד טוב.'
ממה שקראתי בפרסומים למיניהם-אטלנטה היא יעד טוב.
10/07/2018 | 15:05
7
124
אין לי מושג מעבר למה שקראתי.
 
לצפיה ב-'באיזה פרסומים? של משווקים?'
באיזה פרסומים? של משווקים?
10/07/2018 | 20:46
62
לצפיה ב-'אם כל פירסום היה אמת - כולנו היינו ניראים כמו בז'ורנאל '
אם כל פירסום היה אמת - כולנו היינו ניראים כמו בז'ורנאל
11/07/2018 | 00:26
5
84
כמו בכל אזור מטרופוליטאני - יש באטלנטה רבתי אזורים ושכונות שהם יעד טוב להשקעה, ויש שם אזורים ושכונות שהם יעד רע להשקעה.
ולפעמים - המרחק בין שכונה טובה לשכונה אללה יסתור הוא כמה מאות מטרים בודדים... בלוק אחד או שניים.
אם אתה לא מבין את האזור בצורה אינטימית וסומך על מישהו שינחה אותך - אתה תלוי בו לחלוטין.
לצפיה ב-'אבל קראתי באיזהשהו מקום'
אבל קראתי באיזהשהו מקום
11/07/2018 | 04:46
2
113
שאם משהו מפורסם באינטרנט זה חייב להיות אמת...
לצפיה ב-'זה פתגם סיני עתיק'
זה פתגם סיני עתיק
11/07/2018 | 19:36
1
61
לצפיה ב-'אני לא מחווה דעה אלא דברים שקראתי מכמה גורמים'
אני לא מחווה דעה אלא דברים שקראתי מכמה גורמים
11/07/2018 | 11:47
1
82
בטוח שבכל עיר יש מקומות טובים יותר וכאלה שעדיף להתרחק מהם.
לצפיה ב-'אני בדעה שלפני רכישת נכס בחו"ל-לטוס לשם ולהכיר את המקום'
אני בדעה שלפני רכישת נכס בחו"ל-לטוס לשם ולהכיר את המקום
19/07/2018 | 16:30
42
ואת הנכס.
לא לסמוך על ברושורים ומתווכים המעוניינים לגזור קופון.
לצפיה ב-'מציע לך לקרוא מאמרים של House Canary '
מציע לך לקרוא מאמרים של House Canary
15/07/2018 | 06:03
70
בתקציב שלך אפשר לקנות דירה או בית קטן באחד מאזורי המטרו בארה״ב
תקרא ותחליט בעצמך באיזה אזור מטרו שווה לרכוש.
 
בפילדלפיה אפשר לקנות בית גם ב10 אלף דולר לשיפוץ יסודי אבל באזורים לא סימפטיים (פשע וסמים) מה גם שהחוקים במדינת פנסילבניה הם בעיקר לטובת הדייר ולא הבעלים.
 
השוק בפלורידה דיי מיצה את עצמו בעיני, יש הרבה כסף טיפש שזורם לשם וקשה למצוא דילים טובים. בטח בבית בסכומים האלה שאמריקאי יכול לקנות בכמה עשרות אלפי דולרים ולקחת משכנתא.
 
בסכומים כאלה, לא הייתי מסתבך.
הייתי מצטרף כחבר לקבוצה גדולה יותר שקונה נכס גדול יותר ומשתמשת בבנק למינוף.
ככה אפשר להפחית את הסיכון בחשיפה למספר רב של דיירים (בבית חד-משפחתי או שיש שכירות או שאין שכירות, אין משהו באמצע) וגם להנות מתשואות נאות, בדיוק כמו בבית חד משפחתי. החיסרון הוא חוסר השליטה בנכס וכפיפות לקבוצה המנהלת.
לצפיה ב-'עסקת FLIP בפלורידה'
עסקת FLIP בפלורידה
08/07/2018 | 19:12
19
184
שלום לחברים.
אדם, שהוא אמין בעיני, הציע לי לקנות נכס בעסקת פליפ (קניה שיפוץ ומכירה). הרווח הצפוי הוא של כ 20% בתוך חצי שנה-שנה.
העסקה נראית מבחינה חשבונית משתלמת למדי, הכל נעשה דרך חברת טייטל והנכס נרשם על ה LLC שלי.
אבל רציתי לבקש אם תוכלו בכל זאת להאיר את עיניי לסיכונים שמלווים עסקה כזו.
תודה רבה ויום טוב.
 
לצפיה ב-'מי הביא את הנתונים של השיפוץ?'
מי הביא את הנתונים של השיפוץ?
08/07/2018 | 19:45
6
140
מי הביא את הנתונים של ערך הבית כיום וערך הבית אחרי השיפוץ?
 
אני הייתי מנסה למצוא הערכות של מישהו שלא מעורב בעיסקה. לבדוק את מצב השוק באזור ולראות מה הנתונים האמיתיים. כי מי שמביא עיסקה רוצה לעצב את הנתונים שיתאימו למשקיע.
לצפיה ב-'תודה על התשובה'
תודה על התשובה
08/07/2018 | 21:15
5
109
אני די בקיא בבדיקת נתונים. עברתי על נתוני הבית בכל האתרים המקובלים, נראה בסה"כ טוב. גם ערך הבתים מסביב הוא מתאים להערכה שקיבלתי.
אני מעריך שבתהליך השיפוץ יעשו עלי רווח מהצד, אבל האם חוץ מזה יש סיכונים נוספים?
 
 
לצפיה ב-'על אילו נתונים עברת באתרים?'
על אילו נתונים עברת באתרים?
08/07/2018 | 21:34
3
119
אם אתה מתכוון לzestimate ודומיהם - הם לא שווים את הפיקסלים שלהם.
 
בכל אופן, פליפ זאת עסקה מאוד מסוכנת.
 
תתחיל מזה שגם אם הכל מסתיים בזמן אין לך מושג מה יהיה השוק בעוד שנה. האם אתה מוכן להחזיק בנכס תקופה יותר ארוכה? חודשים/שנים יותר ארוכה? כי יכול להיות מצב שהשוק מתרסק בינתיים ואין לך קונים, ואפילו שוכרים, לנכס. קרו דברים מעולם.
 
עד כמה אתה מכיר את תהליכי הבניה והשיפוץ בארה״ב? עד כמה אתה מכיר את הקבלן שלך וסומך עליו? ראיתי הרבה אנשים משפצים את בתיהם, אף לא אחד מהם לא סיים את השיפוץ בזמן שתיכננו מראש, רובם גם לא עמדו בתקציב שתיכננו מראש.
 
מה הקשר של האדם האמין לעסקה? למה הוא רוצה שתכנס אליה? האם הוא רוצה לפזר את הסיכון שלו ומחפש עוד משקיע? או שהוא רוצה שאתה תקח את הסיכון (הבית, אמרת, יהיה על שם הLLC שלך, לא?), בזמן שהוא מרוויח מהעמלות והוצאות נלוות? האם האדם האמין הזה, למשל, מוכר לך את הנכס שלו, או שירותים שלו בתור קבלן?
לצפיה ב-'הי VINNEY'
הי VINNEY
08/07/2018 | 21:50
2
100
נכון אמנם שהנתונים אינם מקודשים באתרים האלו אבל בכ"ז ניתן לקבל תמונה די מדוייקת לגבי מכירות שכבר נעשו ושווי הבתים בסביבה. אשמח אם תאיר את עיניי שאני טועה.
- הסיכון שאני לוקח לגבי קריסה הוא סיכון שאני מודע אליו, לכל אחד את תפיסת העולם שלו בנושא.
- אני לא מכיר את תהליכי הבניה באופן מקצועי אבל במקרה הזה סומך על תכנית העבודה שאקבל. מה גם שאמנם הבית על שמי אבל האדם שאליו אני מתכוון לא יקבל אף דולר עד שהבית לא יימכר וגם זה באחוז מתוך סכום המכירה. מה שהופך אותו לשותף בעסקה.
 
 
לצפיה ב-'עד כמה תוכנית העבודה יהיה מפורט?'
עד כמה תוכנית העבודה יהיה מפורט?
08/07/2018 | 22:37
72
כלומר, מה יקרה אם יהיה משהו בלתי מתוכנן, האם זה כבר כלול במחיר?
 
קבלנים עושים המון כסף מבלתי מתוכנן. נגיד ופותחים את הקיר ומגלים שהצנרת בעייתית. בגלל שפתחת את הקיר, אתה תתקן את הצנרת. הקבלן יכול לתת מחירים מנופחים, ולך לא יהיה ברירה, כי לא תפטר את הקבלן ותמצא מישהו אחר. אז תצטרך לשלם את המחיר, והקבלן יודע את זה.
אחרי זה יכול להגיע המפקח ולא להיות שמח עם משהו. אם תרצה לקבל את כל האישורים, תצטרך לתקן דברים שאתה חושב שהם מיותרים, אבל באיזה ספר קודים של העירייה זה חובה.
כל זה כמובן אם לא יהיה קבלן/עובד שיברח באמצע הפרויקט ותצטרך להביא מישהו אחר לתקן את הבלאגן.
 
תוכנית העבודה צריך לפרט כל מה שכלול, ולפרט מה שלא כלול, וכמה זה יעלה אם זה יצוץ. אחרת קבלנים ימצאו דרך להכניס הוצאות שינפח את החשבון.
לצפיה ב-'מה הסיכון שהבן אדם לוקח? '
מה הסיכון שהבן אדם לוקח?
08/07/2018 | 23:15
72
זה נשמע שאתה לוקח את כל הסיכון, והוא - מקסימום לא מרוויח. זה לא נשמע "אמין", בעיניי זה עושק. אתה שם את כל הכסף, והוא זה שמרוויח.
לצפיה ב-'אנחנו שיפצנו בית'
אנחנו שיפצנו בית
08/07/2018 | 22:29
97
היו המון הוצאות לא צפויות. ברגע שמורידים קירות או מתעסקים עם צנרת/חשמל לפעמים מתגלות בעיות. אז אם מחיר השיפוץ יעלה ב-10% או 20% מעבר לנתונים שיש לך, עד כמה זה משפיע על האטרקטיביות של העיסקה?
 
מה יקרה אם השיפוץ יקח יותר זמן ממה שאתה מצפה, ועד שזה יסתיים יגמר הקיץ. קשה יותר למכור בתים בחורף.
 
יש המון סיכונים. בסופו של דבר עושים רווח אם מחיר הקניה + עלות השיפוץ + עלות המכירה נמוך יותר ממחיר המכירה. אם אחד הנתונים האלו משתנים (נגיד עלות השיפוץ עולה או מחיר המכירה יורד), זה יכול לאכול את כל הרווח. זה גם יכול להגיע להפסדים אם ההפרש גדול מידי.
לצפיה ב-'סיכונים בעסקת FLIP קניה- שיפוץ-מכירה'
סיכונים בעסקת FLIP קניה- שיפוץ-מכירה
( לעמוד שלי בתפוז )
08/07/2018 | 23:44
144
הי POLKMOON
זו שאלה מצוינת. יש הרבה סיכונים מעבר לנושא אמינות האדם. 
תראה דוגמה לניתוח סיכונים של עסקת פליפ. יש קובץ מצורף.
זו רק דוגמה. בניהול סיכונים מקצועי צריך לתפור את זה כל פרויקט לגופו, כלומר יש כאן תהליך בירור של הסיכונים ודרכי התמודוות אפשריים פר פרויקט.

דבר נוסף, למה אתה מתכוןן כשאתה אומר שהבנאדם אמין?

יושרה = אתה מאמין שמה שהאדם אומר לך, הוא מאמין באמת שזה נכון.
אמינות = אתה מתכון לכך שהאדם ביצע בתכל'ס כבר ברצף עקבי פרויקטים שעשו תוצאה מוצלחת של % תשואה שאתה מצפה ובטווח זמן המשוער שציינת.
האם אתה מתכון ליושרה או לאמינות?
אלה שני דברים שונים מהותית. יושרה זה חשוב, אמינות זה הרבה יותר חשוב, כי משקלל גם מסוגלות וניסיון בהשגת תוצאות מוצלחות עקביות. וזה קשור קשר ישיר לשאלה שלך על סיכון בפרויקט פליפ. סיכון זה כל מה שאתה לא יודע. זה דבר סובייקטיבי, זה לא דבר אובייקטיבי רק לעסקת הפליפ.
 
מה דעתך? מקוה שזה עוזר לך.
לצפיה ב-'חוק מספר 1 אצלי'
חוק מספר 1 אצלי
09/07/2018 | 09:43
9
111
אל תעשה עסקים עם מישהו ששותף לרווחים שלך אבל לא שותף לסיכונים שלך.
שאלה הראשונה שאני שואל היא: OK אז כמה אתה משקיע בעסקה?
אם התשובה היא שהוא לא משקיע אז כל השאר כבר לא מעניין אותי ונפרדים כידידים.
 
לצפיה ב-'אוקי חברים אבל זה בכל זאת לא בדיוק כך'
אוקי חברים אבל זה בכל זאת לא בדיוק כך
09/07/2018 | 13:07
8
97
עשיתי עם הבנאדם 2 עסקאות והן בהחלט טובות.
הוא עובד בשקיפות, מציג לי את המינוסים והפלוסים, אני טיפוס די חשדן ובכל זאת מוצא בו אמינות.
בנוגע לשותפות, יושב אדם בג'קסונוויל עם ידע ו"יד על הברז", איזו סיבה יש לו להשקיע יחד אתי? הוא מציע לי ואני מחליט אם לקנות.
האם אתם נותני השירות פה משקיעים יחד עם הלקוחות שלכם?
 
לצפיה ב-'לא טענתי שהוא לא אמין'
לא טענתי שהוא לא אמין
09/07/2018 | 16:14
76
אמרתי לך את החוק שלי, אתה יכול לאמצו ויכול שלא, אותי עד היום הוא שירת היטב.
"איזו סיבה יש לו להשקיע יחד אתי?"
 
כמה סיבות עיקריות:
1. כדי להוכיח לך שהוא גם מאמין בעסקה, אם הוא חושב שהיא טובה למה שלא ישקיע בה בעצמו?
2. כדי שיהיה לו SKIN IN THE GAME, בלי זה יש לך בעיית סוכן/OPM קלאסית.
3. כי העסקה טובה ותניב לו תשואה, אתה מדבר על תשואה שנתית של עשרות אחוזים, מי לא היה רוצה תשואה כזו?
4. כדי להראות שיש לו גם יכולות כלכליות, הוא יזם ומגלגל הרבה כסף אבל אין לו כמה עשרות אלפי דולרים להשקיע בהשקעה שהוא מנסה למכור לך? זה סימן בשבילי שזה או אדם עני או אדם שלא מאמין בעצמו, אני אישית לא מעוניין לעשות עסקים בשותפות עם עניים או שאינם מאמינים בעצמם.
 
לצפיה ב-'נותני שירות?'
נותני שירות?
09/07/2018 | 19:38
3
70
אני לא נותן שום שירות ולא משקיע עם אף ״נותן שירות״.
 
איזו סיבה יש לו להביא לך השקעה מעולה עם 20% רווח נקי? למה הוא לא לוקח את זה לעצמו ובמקום זה מעדיף להתעסק בהצגת פלוסים ומינוסים? כי עמלה, גם אם לא 20%, זה כסף בטוח בלי שום סיכון. להשקיע עשרות אלפי דולרים ולחכות למשיח - זה סיכון. תשאל את עצמך למה הבנאדם לא מוכן לקחת את הסיכון שהוא מוכר לך. אם יש לך תשובה טובה לזה - אשרייך.
לצפיה ב-'השאלה שלך בעייתית'
השאלה שלך בעייתית
18/07/2018 | 17:42
2
33
אתה שואל למה היזם/קבלן/ נותן שירות רוצה להתחלק עם משקיע בתשואה מצויינת של 20%.
למה כל חברה שמבצעת גיוס הון בבורסה או אפילו באופן פרטי עושה זאת?
למה בעלי סטרטאפ עם רעיון גאוני מוכרים את עצמם לחברה גדולה (אקזיט)?
 
1. להוריד סיכון
2. גיוס הון /מינוף להרחבת פעילות
3. רצון לגזור פרמיה על יתרון יחסי במידע זמינות וגישה לנשוא
 
כולנו מבינים שהרצון לחלוק את העושר עם אנשים נוספים אינה אחת התשובות. אף אחד לא מגייס משקיעים כדי לעשות להם טובה.
מי שעושה זאת בצורה חכמה ורוצה לעשות זאת לאורך זמן - כדאי לו שישמור על אמינות, מיהמנות ומקצועיות.
חזקה עלינו כמשקיעים לבדוק את כל הבדיקות האפשריות.
וזה בדיוק מה שאנשים מנסים לעשות כאן בפורום. לשאול להתעניין וללמוד מה צריך לבדוק, איך צריך להתנהל.
לפסול 
לצפיה ב-'אני שואל שאלה מצויינת. התשובה שלך אופיינית ל״יזמים״.'
אני שואל שאלה מצויינת. התשובה שלך אופיינית ל״יזמים״.
18/07/2018 | 19:58
1
97
לא מדובר פה בגיוס הון, הורדת סיכון או שום דבר אחר. מדובר פה על #3 - נסיון להוריד קופון על סמך ידע שיש ל״יזם״ ואין ל״משקיע״. זה בדיוק מה שאני מזהיר מפניו - משקיע שמשקיע בלי שיהיה לו ידע על מה הוא משקיע בו הולך לאבד את כספו. ה״יזם״ במקרה הזה רק ירוויח, לא יפסיד.
 
כמובן, אם אתה כבר ״מושקע״ בצורה כזאת, לעולם לא תודה שאתה פראייר ושמישהו עבד עלייך, ותנסה לכתוב הודעות המצדיקות את הטיפשות שלך. אבל זה לא צריך למנוע מאיתנו להזהיר אחרים מפני הדבר הזה ולעזור להם להמנע מטעויות שאתה כבר עשית.
 
או שאתה אחד ה״יזמים״?
לצפיה ב-'עבר זמן אבל לטובת הענין הרגשתי חובה להגיב'
עבר זמן אבל לטובת הענין הרגשתי חובה להגיב
08/08/2018 | 01:07
17
נחזור לשאלה שלך ולתשובה שלך. 
אולי פה לא מדובר בגיוס הון, אני לא יודע, אבל גם אתה לא. שאלת למה שיחלוק את ה- 20% שלו עם מישהו אחר ונתתי לך דוגמא ל- 3 תשובות אפשריות לכך כשאני מכוון לזה שעצם העובדה שנותן שירות (או כל יזם/איש מקצוע אחר) מביא בפניך אפשרות להשקעה לא בהכרח הופך אותו אוטומטית לנוכל ולא פוסל מיידית ובאופן גורף את ההשקעה. להבין את האינסנטיב של הצדדים לעסקה זה בהחלט חשוב אבל אני באמת חושב שאמירות גורפות מכלילות ולא מנומקות אינן תורמות לשיח ותרבות הדיון ומפחיתות באופן משמעותי את הסיכוי שאנשים יפיקו מהפורום המבורך הזה את התועלת הגלומה בו ובחבריו המלומדים.
אבל לך היה נוח לשים אותי על משבצת היזם-נבל או לחילופין משקיע-מטומטם כי חלקתי על הקביעה הגורפת שלך.
המידע, הידע, הנסיון והיכולות שיש לחלק מהחברים כאן בפורום הוא לא יסולא בפז. גם ממך ראיתי לא אחת מענה מקצועי וענייני ואפילו בשירשור הזה ממש 
אבל הבעיה היא שמכל מני סיבות שאת חלקן אני מבין ואת חלקן ממש לא, חלק מהמומחים כאן ואתה ביניהם, נוטים לתת תשובות ציניות וסרקסטיות שיותר מהכול מזלזלות בשואל ועשויות לגרום לו להרגיש טיפש ולא מוצלח. אני לא ממש סופר אותך או מה שתחשוב על ההשקעות הטובות או פחות טובות שעשיתי, אז לא מזיז לי שתכתוב שאני פראייר שעבדו עליו וטיפש שכותב הודעות להצדיק זאת. אבל הרבה אנשים כן נפגעים ונמנעים בגלל אופי תגובות כמו שלך מלכתוב ולהעלות כאן עסקאות, הצעות, או בעיות שהם נתקלו בהם, שכן אין הביישן למד ואין הקפדן (והזלזלן) מלמד, וכולנו יוצאים נפסדים.
לסיכום, אני מבקש ומציע לכל המומחים כאן, אלו שבאמת רוצים לתרום מנסיונם וידיעותיהם כדי למנוע מאנשים לבצע טעויות או מהלכים מטופשים, להפחית קצת ממדת הארסיות והזילזול ולקיים כאן דיון מכבד שמזמין דיון ויכוחים ושאלות קשות. שיתוף המידע הוא האמצעי הטוב ביותר לגשר על פערי המידע והידע ביננו לבין "מקצוענים" (ושרלטנים) למיניהם שמוכרים לנו על בסיס אותו פער. זה באמת יכול להציל אנשים מטעויות שעולות לא מעט כסף.
ואם זה מעניין אותך ויני - לא אני לא (אולי רק עדין לא, מי יודע) "יזם". וכן, ודאי, עשיתי הרבה שטויות וטעויות שאני מנסה ללמוד מהם כל הזמן.
לצפיה ב-'לחלוטין מקובל ש״נותן שירות״ משקיע יחד עם הלקוח. בד״כ 10-20%'
לחלוטין מקובל ש״נותן שירות״ משקיע יחד עם הלקוח. בד״כ 10-20%
15/07/2018 | 06:05
1
49
לצפיה ב-''
15/07/2018 | 09:16
9
לצפיה ב-'אמרת ג'קסונויל אמרת הכל'
אמרת ג'קסונויל אמרת הכל
17/07/2018 | 09:18
62
שלום לכולם,
לפי הדברים שאתה מציין, אני כבר יודע בדיוק על מי אתה מדבר.
זה ש"יושב על הברז" ויש לו "שותפים" בישראל והם מפזרים נכסים לכל המשקיעים הישראלים, בד''כ אחרי שהם עושים עליו את הפליפ.
גם לי הציע השותף הישראלי לעשות איתו את הפליפ ואז למכור אותו לישראלי אחר ברווח.
הסיכום איתי היה אפילו שאין עמלה, אלא רק חלוקת רווחים במכירה.
לדבר הזה קוראים "שותף כסף", רק שאין כאן באמת שותפות כי היא באפסייד ולא בדאונסייד, אז הייתי נזהר.
אני לא אומר שמה שהציעו לך לא אמיתי, פשוט הדרך שלי לבדוק כדאיות עסקה היא להיכנס לנעליו של הצד השני ולשאול עד כמה הדיל טוב לי? עד כמה שווה לי להתאמץ והאם יש לי תמריץ גדול? עסקה שטובה רק לצד אחד על הנייר, עלולה להיות טובה דווקא יותר לצד השני, אבל שוב כל עניין לגופו וזה סתם כלל אצבע ולא תורה מסיני.
עוד דבר שיש לקחת בחשבון זה שכבר קיימת נדידה של משווקים החוצה מג'קסונויל. אפשר להשיג שם SMOKING DEALS אבל כשמתרבים פושטי הרגל שם - IT MAKES ME WONDER..
ואגב כל המצגות והסרטונים והאקסלים של ג'קסונויך בארץ, מגיעים מבחור אחד.
 
אני מאוד בקיא בכל המטריה של פלורידה, אני לא מוכר ולא משווק נכסים (בעברי הייתי). אם תרצה לעשות קצת ניים דרופינג, אני אוכל לתת לך את ה2cent שלי על האנשים הללו, אני מכיר את רובם אם לא את כולם. גם את אלו שלא באור הזרקורים באינטרנט.
מוזמן לשלוח לכאן giladpac@gmail.com
המון בהצלחה
לצפיה ב-'ג'י פי מורגן פעם אמר'
ג'י פי מורגן פעם אמר
09/07/2018 | 18:46
90
If you have to ask how much it costs, you can't afford it.
 
אם אתה צריך לשאול איזה סיכונים יש בעסקת פליפ, ככל הנראה אתה לא מוכן לעסקה כזאת. אתה ראית מספרים, אבל לא הבנת מספיק מה זה כרוך ועד כמה המספרים האלו נראים מעולה על הנייר אבל יכול להיות שונה לגמרי במציאות.
 
כשעשיתי תואר ראשון, היה לנו קורס בניהול פרויקטים. היינו צריכים להגיש עבודה באקסל עם הרבה נתונים על פרויקט שהיינו צריכים לבחור. אני כמובן בחרתי בית שעמדנו לשפץ. לקח המון שעות עבודה ללקט את כל הנתונים בשביל שיפוץ בית. יש כל כך הרבה נתונים שונים, שצריך לחשוב על כולם כדי לבנות קובץ שנראה נורמלי. הגשתי את הפרויקט, קיבלתי ציון טוב בקורס הזה. אבל כשבפועל הגענו לשיפוץ של הבית התברר לי שגם הקובץ הדי מכובד שהכנתי, לא תאם למציאות כי יש כל כך הרבה דברים שאי אפשר לחזות מראש. לדוגמא, היה לי עובד שנעקץ ע"י דבורה (לא בזמן העבודה) ובילה שבועיים בבית חולים. כשעבדנו על המרפסת בחוץ גילינו שיש טרמיטים שעשו נזק וצריך להחליף את המרפסת. ועוד שלל דברים כיפיים כאלה.
 
עד כמה הכיסים שלך עמוקים? האם אתה יכול להרשות לעצמך להוציא עוד כמה עשרות אלפי דולרים אם יהיה צורך?
מה יקרה אם הקבלן יפרוש או יעשה בעיות ותצטרך לפטר אותו? עד כמה אתה יכול להגיע, למצוא קבלן אחר שיסיים את העבודה בשבילך?
 
יש עסקות פליפ מעולות. אבל לרוב זה עניין של מזל, או אנשים שבאמת מבינים מה הם עושים, הם נמצאים בשטח ויכולים להתמודד עם פתרון בעיות.
 
 
לצפיה ב-'ALLOWANCES:'
ALLOWANCES:
04/07/2018 | 16:44
2
135

שלום לכולם' ראיתי תכניות עסקיות שיש ALLOWANCES וכאלה שאין. באיזה סוגי בתים יש את הסעיף הזה?
 
לצפיה ב-'תמקד את השאלה'
תמקד את השאלה
05/07/2018 | 13:00
66
המשמעות של המילה היא הקצאה.
 
כל סעיף הוצאה בתכנית העסקית הוא allowance. לדוגמא:
הקצאה של כספים לארנונה, לדמי ניהול, לוועד בית, לביטוח, לתקופות שהבית ריק, לתחזוקה, להשקעות הוניות, לאישורים מהעירייה, למימון וכו'.
 
כל הסעיפים האלה נחוצים בכל תכנית. המספרים בהם משתנים מפרויקט לפרויקט.
לצפיה ב-'ALLOWANCES הקצאות לעומת הוצאות לבדוק בתכנית עסקית'
ALLOWANCES הקצאות לעומת הוצאות לבדוק בתכנית עסקית
( לעמוד שלי בתפוז )
08/07/2018 | 13:44
45
שלום רן
 
ALLOWANCES אלה סעיפי הקצאות.
הקצאה משמעותה הערכה של הוצאה צפויה, כזו שאין ודאות גם לגבי תדירות המופע שלה.
אתן לך דוגמה להוצאה לעומת הקצאה:

שלום ארנונה (PROPERTY TAX) מקובל להציג כסעיף הוצאה.  ניתן להעריך בקירוב את גובה המס השנתי, אך אין ספק לגבי כך שמדובר בהוצאה שנתית. כלומר ישנה ודאות לגבי תדירות מופע התשלום.
 
בהקצאות, ישנו ממד של אי ודאות לא רק בסכום ההוצאה אלא גם בתדירות המופע.
למשל: הוצאות תחזוקה. כמובן שלא ידוע הסכום, אך מעבר לכך ישנה אי ודאות לגבי תדירותה. ממד אי הודאות בהקצאות גבוה מזה שבהוצאות.
 
אגב מקובל גם להתייחס לבית ריק VACANCY בקטגורייה של הקצאה (למרות שמדובר באובדן הכנסה ולא בהוצאה) , מאותה סיבה שיש כאן מימד אי - ודאות בתדירות המופע. 
האבחנה: בסעיפי הוצאות ישנה ודאות על תדירות המופע ולא בהכרח ודאות על הסכום, אותו ניתן להעריך.
בהקצאות, ממד אי הודאות של סכום בדרך כלל גבוה מזה שבהוצאות אך ההבדל המהותי הוא שגם אין ודאות על תדירות המופע.
 
תשובה: ההסבר מעלה, אמור לתת לך כבר את התשובה לשאלתך לגבי איזה סוגי בתים זה מופיע. התשובה היא שאין קשר לסוג הבית. ישנם חברות אשר מציגות תכנית עסקית מלאה וישנם כאלה המציגות תכנית עסקית חלקית. זו להערכתי הסיבה להבדלים שאתה רואה.

מסקנה: לכן, עליך כמשקיע להיות מיומן ביכולת להגיע בעצמך לתכנית עסקית מהימנה לכל נכס. זאת אומרת, להתייחס לכל תכנית עסקית כאל אוסף טענות.
בהתאמה, התפקיד שלך הוא לבצע בדיקות וידוא כדי להפוך תכנית מאוסף טענות לתכנית מציאותית (ריאלית). 
 
מקוה שזה עוזר לך!
לצפיה ב-'חשבון LLC'
חשבון LLC
04/07/2018 | 09:46
3
1816
שלום חברים,
אני ואבי מתכננים לרכוש את הנכס הראשון שלנו בארה"ב,
רציתי לשאול אם יש עדיפות לפתיחת חשבון LLC על שם אחד מאיתנו (אולי מי שמרויח פחות או מי שמרויח יותר?) או שעדיף לרשום את החשבון על שתינו?
 
כמובן השאלה היא מבחינת מיסוי וכו'
לצפיה ב-'את חשבון הLLC עדיף לפתוח על שם הLLC.'
את חשבון הLLC עדיף לפתוח על שם הLLC.
04/07/2018 | 09:58
2
100
לצפיה ב-'מה הכוונה? תוכל להסביר?'
מה הכוונה? תוכל להסביר?
04/07/2018 | 10:42
1
81
לצפיה ב-'פתיחת חברה LLC ופתיחת חן בנק עבור LLC'
פתיחת חברה LLC ופתיחת חן בנק עבור LLC
( לעמוד שלי בתפוז )
04/07/2018 | 13:02
134
היי
 
עליך להבחין בין כמה דברים שונים.
 
פתיחת חברה LLC -
ניתן להגדיר מבנה בעלות שתבחרו עבור החברה שלכם. כאן נכנס השיקול האם כדאי לרשום רק על שמך על שם אביך או בשותפות.
 
פתיחת חן בנק עבור LLC -
חשבון הבנק רשום על שם החברה LLC. זהו חשבון חברה. הוא אינו רשום על שמך או על שם אביך, שהרי הרישום של מי מכם מוגדר לפי מה שביצעתם מעלה בהקמת הLLC.
 
מיסוי -
למעשה השאלה שלך לגבי חן הבנק מחביאה הנחה שכביכול צורת בעלות חשבון הבנק תכתיב את חבות המיסוי. זה לא נכון.
 
כתבתי בעבר מאמר מקיף בנושא זה שמסביר את הקשר בין הגורמים השונים ואת דרכי הפעולה האפשריות - מוזמן לקרוא כאן עוד http://bit.ly/2GCPgBG
לצפיה ב-'מה זה השכרת RTO? '
מה זה השכרת RTO?
03/07/2018 | 10:36
2
103
 
שלום לכולם!
 
ראיתי שיש חברות שמציעות השכרות במודל RTO.
האם זה כדאי?
 
רב תודות...
 
לצפיה ב-'Rent to own'
Rent to own
03/07/2018 | 14:56
1
108
זה מה שזה נשמע.
מאפשרים לשוכר לקנות את הבית אחרי שהוא שוכר אותו תקופה, ותשלומי השכירות מורידים לו את המחיר.
דומה לליסינג של רכב בארץ, שאחרי X שנים נותנים לך לקנות את הרכב במחיר מופחת.
 
זה קיים בעיקר באזורים חלשים שבהם לשוכרים יש היסטוריית אשראי גרועה ו/או אין להם הון עצמי. יש הרבה עקיצות בתחום הזה. למשל:
כשהשוכר בא לממש את האופציה שלו לקנות את הנכס הוא מגלה שמי שחתם מטעם בעל הבית בהתחלה, כבר לא בעל הבית (או מעולם לא היה, שיש חובות לעירייה, עבירות בנייה, וכו'.
לצפיה ב-'RTO השכרה עם אופציית רכישה עתידית של השוכר'
RTO השכרה עם אופציית רכישה עתידית של השוכר
( לעמוד שלי בתפוז )
04/07/2018 | 12:48
56
אכן RTO זוהי השכרה עם אופציית מכירה בתוך זמן נקוב.
ההסבר של צבי מדויק. לרוב, שוכרים יהיו מעוניינים בחוזה כזה מפני שכרגע אין להם יכולת לקנות נכס, ומפני שהם מאמינים שבעתיד תהיה להם היכולת לקנות והם רוצים להבטיח את הנכס במחיר נקוב. סביר להניח שהם מאמינים בעליית מחירי הנכסים באזור.

היתרון בהשכרת RTO הוא שלמשקיע ישנו צפי יציאה מהעסקה ברווח, זאת מפני שאם אופציית המכר מתממשת מחיר המכירה ידוע ויהיה נקוב מעל מחיר הקנייה. בנוסף, היתרון הוא שמקובל בחוזים אלה שהדייר אחראי לעלויות בנכס שבדרך כלל מקובל שבעל הנכס יהיה אחראי, למשל הוצאות תחזוקה שוטפת.

החיסרון בהשכרת RTO, הוא שבהגדרה עובדים עם שוכרים שיש להם צורך בשיפור דירוג האשראי. זה אומר משהו על הפרופיל הסוציו - אקונומי של השוכרים בנכס שלך. לא מן הנמנע שלמרות העבודה וההשקעה לשיפור הקרדיט סקור שלהם, עדין הם לא יפגינו משמעת כלכלית או יכולת כלכלית מספקת כדי להיות מסוגלים לרכוש. במצב כזה, כאשר האופציה אינה מתממשת, יתכן ולא תימשך השכרה במודל RTO. יתכן שתקבל חזרה נכס ובו כלל בעיות התחזוקה שכביכול הדייר היה אחראי עליהם אך בפועל לא ביצע כלום וחי בנכס כמו שהוא, כך שהנזק המצטבר מתגלגל חזרה אליך.
 
אבחנה: לכן, משקיע נבון אשר קונה את הנכס היום, לא מבסס החלטת רכישה רק על אופציית מכירה בעתיד. כלומר, ליתר דיוק עליך לבדוק היטב שמחיר הנכס שאתה רוכש הוא נכון לעומת מחירי השוק כיום, ולא ליפול להטייה של בדיקת כדאיות רק לפי חשבון תשואה מוגדלת כביכול למספר שנים קצר (הוסבר מעלה מדוע כביכול) או בהסתמך על מחיר האופצייה הנקוב למכירה. 
 
לצפיה ב-'לאשתי בית בארהב תחת LLC. לה אין חשבון בנק שם. לי יש. אנחנו '
לאשתי בית בארהב תחת LLC. לה אין חשבון בנק שם. לי יש. אנחנו
30/06/2018 | 18:58
12
131
רוצים למכור את הבית.
השאלות האם אפשר למכור את ההבית תחת ה LLC שהוא שלה ולקבל כסף לחשבון שלי.
לחילופין מה הפתרון, שינוי הבעלות של ה LLC לשלי, במצב כזה האם זה לא ארוע מס שבגינו צריך לחכות 12 חודשים עד למכירה?
מה הפתרון שהייתם מציעים.
תודה רבה 
לצפיה ב-'מכירת נכס הרשום תחת LLC'
מכירת נכס הרשום תחת LLC
( לעמוד שלי בתפוז )
30/06/2018 | 20:52
8
114
שלום יוסף,
 
במידה ואתה מעוניין למכור תחת שמך אז ההליך להעברת בעלות אפשרי באמצעות  QUIT CLAIM DEED. 
אחרת,  במידה והנכס נמכר תחת LLC אז כן - חברת הטייטל צפויה לבקש כברירת מחדל להעביר את כספי המכירה לחשבון בנק על שם הLLC.
לכן, פתרון אפשרי הוא לפתוח חן בנק עבור הLLC.
 
 
 
 
לצפיה ב-'ראשית, תודה לכולכם. האם אשתי יכולה לעשות QUIT CLAIM ולהעביר '
ראשית, תודה לכולכם. האם אשתי יכולה לעשות QUIT CLAIM ולהעביר
02/07/2018 | 08:11
7
58
את הבית על שמה?
(או פרוצדורה אחרת שהופכת את הבית מ LLC שלה לבית שלה?)
שאלה נוספת: האם קל יותר למכור LLC או בית רשום רגיל?
מבחינת הקונה והמוכר. האם קונה לא נרתע לקנות LLC? 
לצפיה ב-'ואם אשתי עושה QUIT CLAME לעצמה לעל שמה , זה ארוע מס?? '
ואם אשתי עושה QUIT CLAME לעצמה לעל שמה , זה ארוע מס??
02/07/2018 | 08:13
41
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
02/07/2018 | 13:14
5
62
לגבי ה-quit claim לעצמה- לדעתי אפשרי, וזה לא אמור להוות אירוע מס.
 
מבחינת פרוצדורה, יותר קל למכור LLC. העברת הבעלות יותר פשוטה.
 
מבחינת אמון, קנייה של LLC דורשת מהקונה לתת הרבה יותר אמון במוכר ממה שקנייה של נכס דורשת.
קונה זר ושפוי לא יתקרב לקנייה של LLC בלי בדיקה מאד מעמיקה והנחה מאד משמעותית.
זו אופציה רלבנטית בעיקר אם אתה קונה מאשתך
לצפיה ב-'האם אפשר שה LLC ימכור רק את הבית, בלי למכור את כל הLLC? האם '
האם אפשר שה LLC ימכור רק את הבית, בלי למכור את כל הLLC? האם
02/07/2018 | 19:27
4
38
האם זה בעייתי מבחינת הקונה? אמון  וכ? יש בעיה מבחינת ה ESCROW שהמוכר יהיה הLLC? ואז בעצם הכסף עובר לחשבון ה LLC.
תודה 
 
 
 
לצפיה ב-'ודאי, אלא מה'
ודאי, אלא מה
02/07/2018 | 19:53
31
למה שזה יהיה בעייתי? הבדיקות והתהליך הם בדיוק אותו דבר, לא משנה אם המוכר הוא יחיד, משפחה, נאמנות או חברה.
לצפיה ב-'LLC מוכרת בית זה הסטנדרט'
LLC מוכרת בית זה הסטנדרט
02/07/2018 | 20:15
40
זה הכי פשוט
לצפיה ב-'אבל נראה לי שקונה יעדיף פסיכולוגית לקנות מאדם ולא מLLC,לא?'
אבל נראה לי שקונה יעדיף פסיכולוגית לקנות מאדם ולא מLLC,לא?
02/07/2018 | 20:34
1
24
לצפיה ב-'לקונה לא איכפת.'
לקונה לא איכפת.
02/07/2018 | 20:58
34
הקונה קונה בית, לא את מי שהיה הבעלים שלו.
 
אם מדובר על מכירת הLLC עצמו, זה עניין אחר. כל עוד מה שנמכר זה הנכס - לקונה לא איכפת מי היו הבעלים. כן איכפת איך טיפלו ותיחזקו את הנכס, וכן איכפת מי נמצא בו כרגע (אם אתה מוכר נכס מושכר).
לצפיה ב-'עוד אופציה'
עוד אופציה
30/06/2018 | 21:58
72
תקנה מאשתך את ה-LLC.
עורך הדין שלך יודע להגיד לך כמה זה פשוט.
רואה החשבון שלך יידע להגיד לך אם יש השלכות מס (אני משער שאם אתם מדווחים ביחד, אז אין השלכות, אבל אני לא יודע)
לצפיה ב-'יש עוד נכסים לLLC?'
יש עוד נכסים לLLC?
02/07/2018 | 05:36
47
עקרונית אין שום מניעה שהיא תגיד לESCROW להעביר את הכסף לחשבונך.
 
למה לחכות 12 חודשים אחרי שינוי בעלות של הLLC? קח בחשבון ששינוי בעלות LLC זה כן אירוע מס, אם אחד מהם לא תושב ארה"ב לצרכי מס.
לצפיה ב-'תשובות למכירת נכס מ- LLC'
תשובות למכירת נכס מ- LLC
04/07/2018 | 00:38
39
שמי תמר ואני סוכנת מאינדיאנה ארה"ב. 
לקונה האמריקאי אין בעייה אם זה נכס מ- LLC או מאדם פרטי כי לצורך זה יש ביטוח של חברת הטייטל שאחריותה לבדוק את הנכס ולכן זה לא ממש משנה. מה שכן חשוב להם זה שמצב הבית והמחיר הוגנים. 
בעיקרון מי שמוגדר כמנהל ה- LLC יכול להורות לחברת הטייטל/Escrow להעביר את כספי המכירה גם לחשבון פרטי שאינו חשבון הישיר של החברה. 
פיתרון נוסף הוא לבקש במקום העברה בנקאית לקבל צ'ק על שם ה- LLC שניתן להסבה ואז מנהל ה- LLC יכול פשוט להסב ולהפקיד אותו לכל חשבון שיבחר. 
בכל מקרה מומלץ תמיד לבדוק עם הסוכן שמייצג את ה- LLC בהליך המכירה ואף לוודא ישירות מול חברת הטייטל שתיבחר שאין בעייה. 
אתם גם יכולים לנסות לקבוע את חברת הטייטל לפני הוצאת הנכס למכירה ובכך לוודא שתוכלו לבצע את התשלום לפי בחירתכם. 
בהצלחה במכירה 

מנהל/ת הפורום

אודות:
ניר בבג'ני ייסד את נדלניר. במקצועו מהנדס תעשייה וניהול מהטכניון בהצטיינות. צבר כ- 10 שנות ניסיון בשוק העבודה בניהול פרויקטים, ניהול סיכונים והנדסת תהל
עוד...

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

ניר בבגני- מנהל פורום השקעות נדל
מנהל הפורום ניר בבג'ני

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ