לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
62976,297 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
 התשובות הניתנות בפורום אינן תחליף ליעוץ משפטי ו/או מקצועי פרטני והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי 

 

המשך >>

לצפיה ב-'בתים למכירה בלאס וגאס ללא תיווך'
בתים למכירה בלאס וגאס ללא תיווך
06/05/2018 | 18:56
124
הי, אני בעל 3 נכסים בלאס וגאס נאבדה,
אני משכיר את הבתים כבר במשך שלוש שנים, הבתים מושכרים ומתוחזקים.
אני מעוניין למכור את שלושת הבתים ללא תיווך,
אשמח לקבל כמה הצעות.
 
תודה רבה ושיהיה המשך יום טוב לכולם
 
לצפיה ב-'שאלה על גידור מט"ח בקניית נכס בחו"ל'
שאלה על גידור מט"ח בקניית נכס בחו"ל
02/05/2018 | 21:22
3
82
שלום,
אני שוקל לקנות נכס בחו"ל ולהחזיקו לתקופה של כ-5 שנים ואחד הדברים שמטרידים אותי זה תנודות מט"ח.
אני מתקשה למצוא חומר על גידור מט"ח, אז אשאל פה את בעלי הניסיון...
מניסיונכם, האם אפשר לגדר מט"ח באופן עצמאי לצורך קניית נכס? איך עושים את זה? מה העלויות? מה השיקולים לכאן או לכאן? האם יש הבדל בין דולר ליורו מבחינת עלויות?
תודה!
 
לצפיה ב-'לא מכיר דרכים טובות. זו שאלה שיותר מתאימה לפורום שוק ההון'
לא מכיר דרכים טובות. זו שאלה שיותר מתאימה לפורום שוק ההון
03/05/2018 | 14:35
1
57
אופציות סחירות על דולר/שקל ויורו/שקל יש רק לטווחים של עד שנה, אז הכלי הזה יועיל לך מעט מאד.
 
יש חוזים עתידיים (Futures) ועסקאות forward מול גופים פיננסיים (לא יודע מה הסכומים המינימליים שהם עובדים איתם) הם אפשרות בשביל מישהו עם תזרים דולרי וודאי. למשל:
 
לא כל כך הייתי ממליץ על הכלים האלה כדי לגדר השקעה כמו שאתה מתאר, כי הם מהווים התחייבויות לעסקאות, ולא אופציה.
מה קורה אם בעוד 5 שנים לא תרצה/תוכל למכור? אתה עדיין תהיה חייב לספק X דולרים תמורת Y שקלים.
 
זה לפני שדיברנו על העלויות ו/או הבטוחות שתצטרך לשלם/להפקיד כבר בקנייה.
אולי בפורום בורסה ושוק ההון של תפוז, או בפורומים של הסולידית תקבל תשובה יותר טובה.
אם הנכס הזה צפוי להוות חלק לא משמעותי מההכנסה שלך וההשקעות שלך מפוזרות, אז חיים עם הסיכון. אם אתה בונה על התזרים הזה, אז אולי זו השקעה שפחות מתאימה לך
לצפיה ב-'תודה רבה!'
תודה רבה!
03/05/2018 | 20:07
25
לצפיה ב-'אין דרך טובה להתגדר לתקופה כזו'
אין דרך טובה להתגדר לתקופה כזו
04/05/2018 | 08:50
56
כמו שאמרו לך תוכל לנסות לפנות לבנק לחוזה FORWARD אבל זה יהיה יקר מאד לטווח זמן כזה (אם בכלל אפשרי) ולא בטוח שיתעסקו איתך לאור הסכומים הנמוכים.
דעתי:
תספוג את זה, זה בסה"כ עוד סיכון ובתוחלת בגידור כזה אתה תפסיד, נכון להיום משהו כמו 2% לשנה.
 
לצפיה ב-'homestead'
homestead
29/04/2018 | 13:29
14
159
שלום רב !
רציתי לשאול אם מישהו מכיר את הנושא של סיווג הנכס כ NON-HOMSTEAD.
לאחר שרכשתי מספר נכסים בפלורידה, עלות מיסי העירייה הוכפלה ואף יותר מכך.
להבנתי, בנוסף לשינויים השנתיים בתקציבי העירייה, הדבר נובע, משינוי הסיווג ל non-homestead, כלומר בית שלא משמש למגורי האזרח אלא להשקעה, השכרה וכו.
הבנתי שהעירייה אף בודקת את הנושא ועלולה לדרוש, במדידה ותגלה הפרה, תשלום רטרואקטיבי למספר שנים אחורה.
האם יש דרך חוקית להפחית את התשלום ?
 
תודה רבה
 
לצפיה ב-'אתה צריך לבדוק מה השווי שהעירייה הגדירה לנכסים השונים'
אתה צריך לבדוק מה השווי שהעירייה הגדירה לנכסים השונים
29/04/2018 | 16:49
119
אם השווי לא מחובר למציאות (נניח שלפני חודש קנית את הנכס בחצי מהשווי שהעירייה קבעה לו), תוכל לערער עליו.
אם הוא כן מחובר למציאות (למשל, דומה לכמה ששילמת על הנכס), אז אני לא מכיר פתרון בשבילך
לצפיה ב-'כן, ככה זה עובד בארה"ב. '
כן, ככה זה עובד בארה"ב.
30/04/2018 | 05:20
2
111
ברוב המדינות בארה"ב, מיסי הרכוש (REAL ESTATE TAX או PROPERTY TAX) נקבעים לפי שיעור מסויים (כך וכך דולארים על כל 1000$ של שווי הבית).
 
בעל נכס שהנכס שלו אינו משמש למגורים שלו עצמו - יחוייב במלוא שיעור המס.
 
מי שגר פיזית בנכס שרכש, ומצהיר על כך על ידי DECLERATION OF HOMESTEAD - מקבל (ברוב הרשויות) הנחה משמעותית בשיעור מס הרכוש על הנכס הזה. בעיר שבה אני גר זו הנחה של 50%. 
 
זו עובדת חיים בסיסית בארה"ב, שידועה פחות או יותר לכל בעל נכס נדל"ן למגורים. היא הייתה צריכה להיות חלק מהתחשיבים שלך כשבדקת את העיסקאות שהציעו לך.
 
 
 
לצפיה ב-'זה המקבילה אצלנו לSTAR?'
זה המקבילה אצלנו לSTAR?
01/05/2018 | 05:32
1
74
 
כי Homestead exemption משתנה בהתאם לסטייט.
לצפיה ב-'זה לגמרי משתנה'
זה לגמרי משתנה
01/05/2018 | 14:43
56
זה עניין פוליטי שיכול להשתנות גם מעיר לעיר.
יש כל מיני דרכים להעביר עלויות מהתושבים (כלומר, מצביעים) אל המשקיעים.
 
לכן הקטע של להשקיע באיזור בלי להכיר את המצב של העירייה הספציפית הוא בעייתי.
תאר לך שהעירייה מגלה גירעון גדול (מגלים ששכחו להפריש לפנסיה), אבל לתושבים אי אפשר להעלות את המסים יותר מדי. המשקיעים יאכלו אותה חזק מאד כי ייגבו את הכל מהם.
 
פלורידה באמת לקחו את זה רחוק.
היה פה נכס של אדי גור ורד נגב לפני כמה שבועות (גם פלורידה) שהיה צפוי לשלם בערך פי 4 ממה שרוב השכנים שלו משלמים.
לצפיה ב-'TAX'
TAX
30/04/2018 | 10:49
1
70
יש מספר חברות שמפחיתות את המס עבור משקיעים.   ההצלחה כ -20% (20% מסה"כ הנכסים אשר הצליחו להפחית מיסים)   שווה לנסות.
לצפיה ב-'לא הייתי מנסה אפילו בלי לעשות את בדיקת ההיתכנות של צבי'
לא הייתי מנסה אפילו בלי לעשות את בדיקת ההיתכנות של צבי
30/04/2018 | 19:36
49
לצפיה ב-'מיסי בית'
מיסי בית
30/04/2018 | 22:27
88
בעברי, התגוררתי בפלורידה, ואני מכיר את מערכת המיסוי הנ"ל.
ישנן שני הטבות מיסוי עבור תושבים אשר גרים בבית שבבעלותם:
1. הנחת מס : שווי הבית לצורך מס נמוך בכ 25K/50K בעת חישוב השומה.
2. עלית שווי הבית : עלית השווי מוגבלת ל 3% בשנה. ללא זה, הcounty appriasor  יעלה את שווי הבית בכל שנה וישווה אותו לשווי השוק.
 
שים לב ששווי הבית לצורך מס עשוי להיות הרבה פחות משוויו באמת. אם המצב הפוך, זכותך לבקש הערכת שווי מחודשת. ( ולהביא אסמכתאות לטענותיך )
 
ואני חושב שאתה מתבלבל בין מיסי עיריה למיסי מחוז. לא ידוע לי על הטבת מס עירונית. ( לפחות לא בערים בהן התגוררתי )
לצפיה ב-'HOMESTEAD תשובה \ מיסי נכסים'
HOMESTEAD תשובה \ מיסי נכסים
03/05/2018 | 13:37
6
67
מה זה HOMESTAED?
בעצם זו הטבה מבוססת שימוש. מי שמשתמש בנכס לצורך מגורים מקבל את סעיף ההנחה הזה בתשלום המס. מי שלא- לא מקבל. יש גם סעיפי הנחה אחרים רק שתדע וזה תלוי באזור הנכס וסוג הנכס.

הבעיה היא שכמו בהרבה המקרים, האתגר של משקיעים לקבל תשובה נכונה בפורום, הוא שלא תמיד השאלה הנשאלת מלכתחילה היא נכונה \ מדויקת וזה פשוט בגלל חוסר ידע.
 
השאלה המדויקת:
האם יש  אפשרות להוריד את גובה מיסי הנכס המושכר, ואיך?


הנה התשובה: 
כן, ישנה אפשרות לבצע ערר לגובה מיסי הנכסים. אבל, דע כי בהליך ערר גם יכולים להעלות לך את גובה מיסי הנכסים. לכן מומלץ לבצע זאת באופן מקצועי.
 
עכשיו. כדי שלא תחזור שוב בדיעבד ותשאל איך יוצאים מעוד בור מיותר אחרי שכבר נכנסת אליו. כאשר במקום זאת, באפשרותך ממש בקלות בכלל לא להיכנס לבור מלכתחילה, ואסביר לך בנק' 5 למטה איך.

אז הנה הדרך שאני ממליץ לך לברר את הנושא:
1. לאתר עו"ד - עו"ד צריך להיות מישהו שפועל באזור הרלוונטי. הדרך הכי טובה לאיתור היא באמצעות הפנייה מהמלצה של משקיעים שקיבלו מעו"ד שירות והיו מרוצים.
2. לבקש הערכה - כאשר תתן לעו"ד את פרטי הנכס שלך, עליך לבקש ראשית לקבל ממנו הערכה האם ערר רלוונטי למקרה הזה? ומה התוצאה הצפויה? כמו כן, תבקש להבין את עלות השירות שלו. ותשאל לגבי משך זמן התוקף של ההנחה. כל אלה פרמטרים משתנים בהתאם לתהליך באזור הרלוונטי. 
3. חישוב כדאיות - אחרי שקיבלת הערכה מקצועית מעו"ד יהיה לך קל לעשות חישוב האם משתלם לך לבצע ערר או לא.
4. ביצוע הערר - יש בעולם הרבה תפיסות פעולה. אני מאמין בגישה של לתת לאנשי מקצוע לעשות את העבודה בה הם מתמחים. הגשה לא נכונה של דו"ח הערר ו/או שגיאות אחרות יכולות לגרום לך לאיבוד ההזדמנות של הערר לתקופה של כמה שנים במידה והגשת ערר לבד והוא לא התקבל. לכן, אני ממליץ לך לבצע את הערר באמצעות עו"ד מתמחה אשר נתן לך קודם לכן הערכת כדאיות חיובית לביצוע הערר. 
 
5. תכנון  - דומה מאוד לנקודה 4. היה עדיף לך לדעת את השיקול הזה לפני שקנית את הנכס, ולבצע חישובים בהתאם. לכן, מה לעשות שידע וניסיון שווה כסף, ולכן לפעול לבד לא תמיד באמת יותר זול בסופו של דבר...

הנה זו עוד עובדה מיני רבות שאנחנו רואים שוב ושוב בפורום.  במקרה הזה מדובר בשיקול השקעה בסיסי שכל משקיע מקצועי (ואפילו כזה שעשה עסקה בודדת בחייו באזור המדובר) יודע כבר. לכן, כדאי להיעזר במי שכבר יודע.

מי כבר יודע?
תשובה: מי שכבר עשה והצליח באופן עקבי.
זה יכול להיות נותן שירות מקצועי אבל זה גם יכול להיות משקיע ותיק ומנוסה שפועל באזור ויכול לעזור לך. שוב, יש יתרונות וחסרונות לכל אפשרות.

מקוה שזה עוזר לך!
ניר 
 
גילוי נאות: נדלניר - ליווי מקצועי לרכישת נדל"ן ישירה בארה"ב בבעלות מלאה.
Nadlanir.co.il
לצפיה ב-'בניו ג'רזי, רוב העו"ד מקבלים תשלום על בסיס כמה הם חסכו לך'
בניו ג'רזי, רוב העו"ד מקבלים תשלום על בסיס כמה הם חסכו לך
03/05/2018 | 14:43
44
ככה שהם עושים את הבדיקה הראשונית, ומנהלים את כל התהליך.
לצפיה ב-'תודה רבה, והסתייגות'
תודה רבה, והסתייגות
03/05/2018 | 18:43
4
42
רציתי להודות לך על התשובה המפורטת והמאלפת. ניכר שאתה מצוי בנושא.
ההסתייגות שלי היא מגישה שנשמעה באופן מרומז ומנומס בתגובה שלך, ובאופן טיפה בוטה יותר באחת מן התגובות האחרות. 
הנושא נוגע לטעויות של משקיעים מתחילים.
אני חושב שרבים מן המשקיעים כאן, עושים זאת בנוסף על תפקידם ועל עיסוקם העיקרי בחיי היום היום. אני התחלתי ללמוד את הנושא לפני כשנתיים ואני מודה שכנראה שעשיתי טעויות אבל למדתי מהן מהר מאד. יחד עם זאת, זה לא מקור פרנסתי היחיד, לא סיכנתי כאן את עתידי בהימור מסוכן, ואני ממשיך ללמוד מדי יום.
בתחום עיסוקי העיקרי, כבר צברתי מספיק שנות נסיון כדי להזהר מטעויות, ולבסס לעצמי מקור פרנסה עתידי. למדתי גם, ששום דבר בחיים לא עובד כפי הוא מוצג בגליון אקסל וכל תוכנית היא בסיס לשינוי.
 
לפני כשנתיים, כשהתחלתי להשקיע, אימצתי לעצמי  חוק אחד : להמנע באופן גורף מלשתף כל גורם ישראלי / ישראלי לשעבר. נוכחתי לראות שישראלים רבים (אבל ממש לא כולם) העוסקים בתחום, הן בחלק מחברות השיווק בארץ, והן בשאר חלקי השרשרת בארצות הברית, עושים זאת ללא פרגון, בצרות עין, בהסתרת מידע ועל הטווח הרחב שבין חוסר תום לב  עד למעשים המתקרבים לנוכלות ולעושק.
 
אפשר ללמוד את הנושא לבד. אני מכיר אנשים רבים בארץ שעושים בחייהם המקצועיים פעולות מורכבות, מתוחכמות ומסובכות הרבה יותר מהשקעה ורכישת בית בארצות הברית, ועדיין נמנעים מלעשות זאת בעצמם.  לאחר השקעה של מספר חודשי לימוד, בחרתי לעצמי את היעד, נסעתי לארה"ב  חמש פעמים, הכרתי מתווכת מקומית, קבלן מקומי וחברת ניהול שאיש מהם  לא עבד קודם לכן עם ישראלים. עדיין, זה עלה לי  פחות ממה שהיו גובים ממני יועצים ומומחים ישראלים בדרך.
אני מאמין שהשקעה היא תהליך פיננסי, אבל לא מדובר אך ורק בעסקת מספרים. יש הרבה אינטואיציה, תקוות והפתעות לטובה או לשלילה בדרך. אף אחד לא יכול לחזות את שיעור התפוסה, את עלויות האחזקה או לחלופין, את עליית הערך ברבות השנים.
אני מאמין בכל אחת מהעסקאות שעשיתי ומאחל לכולם הצלחה.  יחד עם זאת, לא מאמין שניתן להבטיח "הצלחה באופן עקבי".  אם מישהו היה מבטיח לי הצלחה בכל אפיק השקעה אחר, הייתי מודה לו ונפרד לשלום.
 
לסיכום, אני ממליץ לכל אחד מאלו השוקלים להכנס לתחום לעשות זאת לאחר לימוד מעמיק ונרחב, לסמוך רק על עצמם, ולא לסכן את עתידם הכלכלי בהשקעה מופרזת אבל גם לא לחשוש מהמהלך. 
 
 
 
 
 
לצפיה ב-'אם כבר פתחת את זה...'
אם כבר פתחת את זה...
04/05/2018 | 01:40
3
47
אני חושב שאתה עושה לעצמך הנחות.
אי הכרת שיטת הארנונה באזור, היא לא טעות שיכולה לקרות לכל משקיע מתחיל.
למקומי זה לא היה קורה. מי שגר באזור מבין שזה אישיו, ויודע כמה מסים נהוג לשלם באזור.
כמעט כל אמריקאי מעל גיל 20 יודע שזה (וגם המצב הפיננסי של העירייה) פרמטר משמעותי בקניית נכס בארה"ב.
 
הייתי מצפה שכשהברוקרית המקומית שמייצגת אותך הציגה לך נכסים שמוסו כ-homestead, היא הייתה אומרת לך משהו בסגנון "אלה הנתונים כיום, אבל קח בחשבון שאתה תשלם בערך X יותר כי כרגע הנכס ממוסה כ-Homestead".
גם אם מנהלת הנכס או שמאי מקומי היו עוברים על פרטי העסקה הם היו אמורים להציף בפניך את הפער בין המסים שלקחת בחשבון לבין המציאות.
 
אם התייעצת איתם והם לא הציפו את הנושא, אז אני באופן אישי הייתי סומך עליהם פחות באופן כללי.
 
אתה יודע מה? אתה עושה רושם של אדם אינטיליגנט.
הייתי מצפה שתוך כדי חיפוש הנכסים, תיתקל בשני נכסים דומים שהמסים עליהם שונים לגמרי, ותברר איך זה יכול להיות.
אני מנחש שאו שהראו לך רק homestead ואז לא נתקלת במצב כזה, או שנתקלת במצב כזה ובחרת ללכת על הנכס עם המסים הנמוכים כי התשואה בו היתה גבוהה יותר.
לצפיה ב-'אני מכבד את עמדתך'
אני מכבד את עמדתך
04/05/2018 | 08:49
2
38
תודה רבה על כך ששיתפת את דעתך.  את הנכסים שקניתי, לא הראו לי, אני בחרתי אותם לבד לגמרי. אין לי טענות כלפי אף אחד וכל האחריות עלי.
בסמגרת ה"הליכה לקנוסה", אני מודה שטעיתי פעמיים. למעשה הנתון היה בפניי, וגובה המיסים ששילמתי הוא כפי ששולמו קודם לכן. טעיתי בהתסכלות בנתונים.
 
אין לי ספק לגבי טיעונך כי גובה המיסים הוא עובדה ידועה לכל בר דעת שחי בארה"ב, והיא הנותנת. אני, ורבים מהמשקיעים שכותבים פה, לא חיו בארה"ב לא בעבר וגם לא בעתידם ויש חלקי מידע שחסרים להם.
ומכאן עולה עמדתי שלא צריך להתאבל, אלא להפיק את הלקח, ללמוד לעומק, לצרף עוד קריטריון לבדיקת העסקה הבאה. שיתוף המידע פה הוא מבורך, אבל וודאי שמת לב, שכשאשר אנשים מציגים כאן עסקה לבחינה, יש כאלו שישר עטים עליהם , ובהתנשאות ממש מטילים דופי בכל פרט ופרט.
אולי זה המקום לחשוב על רעיון, אם אנחנו פה בשביל לעזור לעצמנו ולמשיקיעם אחרים, לחבר רשימת תיוג, Checklist , שיעזור למשקיעים חדשים לבחון עסקאות.
ואני שב וטוען, שלטעמי, השקעה היא לאו דווקא "עסקת מספרים" טהורה כפי ששבים ואומרים. יש בה משתנים רבים מכפי שניתן לצפות ויש בה גם אלמנטים פסיכולוגיים רבים, כמו תחושת הבעלות על נכס, וגם העדיפות שבייצור תזרים מזומנים שוטף על פני תשואה "על הנייר" בהשקעה בשוק ההון.
אני רק שב וחושב שכל מיני מומחים מטעם עצמם, כנראה טעו אף הם בעבר, ומי שמבטיח הצלחה, מסתכן.
כל טוב, ושוב תודה
לצפיה ב-'אסביר את הבעיה'
אסביר את הבעיה
04/05/2018 | 09:06
38
שוק הנדל"ן בארץ באמת שונה מאשר בארה"ב.
פה זה באמת די פשוט, קונה דירה, משכיר אותה, לוקח משכנתא וסוגר עניין, פה ושם משלם על תחזוקה או קופץ לדירה לבדוק את מצבה.
ישראלי שקונה בית ממוצע ב100K לא יודע מה זה SFR שעשוי מעץ ויכול להיות בן 100 שנים.
ישראלי מכיר גג רעפים שמחזיק לנצח ולא יודע מה זה החלפת גג או סוגי גגות שונים והעלויות הכרוכות בכך.
ישראלי לא מכיר את ההון האנושי שקיים ונפוץ בארה"ב (כושים, היספנים, WHITE TRASH וכו').
ישראלי לא מכיר את הכנופיות השונות ואת הטריטוריות שלהם, ואת הגישה שלהם לנשק חם.
ישראלי ממוצע חושב שMETH LABS וMETH HEADS זה משהו שקיים רק בסדרה שוברים שורות.
ישראלי ממוצע לא יודע מה זה SECTION 8 וחושב שאלו סתם אנשים קשיי יום (קורה באמת לפעמים).
ישראלי ממוצע לא יודע מה זה לחות תמידית וחום מטורפים כמו שיש בפלורידה או קור של מינוסים דו ספרתיים כמו שיש בצפון ארה"ב.
ישראלי ממוצע לא יודע מה זה טרמיטים.
ישראלי ממוצע בכלל לא יודע לחשב תשואה, רבאק אפילו רוב המשווקים לא יודעים לחשב אותה.
ישראלי ממוצע לא יודע מה הסטנדרד המקובל בכל מקום בארה"ב והרבה מהדברים שקיימים שם פשוט לא קיימים פה, פה אין רצפות לינוליאום (נדיר מאד), אין פה חלונות PVC, אין SIDINGS מעץ או PVC, אין רצפות עץ.
ישראלי לא יודע שפעמים רבות צריך היתרים מהרשויות גם בשביל שיפוץ פנים (פה לא!)
 
לדעתי זו טעות גדולה לישראלי להשקיע כך בארה"ב אא"כ הוא באמת יכול לבנות אופרציה גדולה, לחבור למשקיע מקומי או לרכוש נכס יקר ואיכותי בלוקיישן טוב.  אני אומר זאת בתור אמריקאי שמתגורר בארץ שבדק את הנושא לעומקו בכמה חודשים ואף הייתי במו"מ לרכישת מספר נכסים.
לצפיה ב-'אני מאלה שישר עטים'
אני מאלה שישר עטים
05/05/2018 | 01:07
34
גילוי נאות- אני התחלתי ברצף מרשים מאד של טעויות. לא הכרתי את השוק כמו שצריך, הייתי שאנן, וקיבלתי בראש.
 
אני חושב שאם תסתכל יותר לעומק אתה תראה שלא כל העסקאות שמעלים כאן נקטלות.
בדרך כלל הקטילות הן ענייניות.
 
אני לא חושב שצריך להתאבל על עסקאות, אבל בהרבה מקרים במקום שהלקח יהיה להוסיף קריטריון, הלקח צריך להיות שהאפיק הזה לא מתאים למשקיע הספציפי.
 
לגבי הרשימה, אתה יכול להוסיף אייטם מאד כללי של מצב מוניציפאלי (כי פעם זה מסים, פעם זה rent control, פעם זה בעיות בבתי הספר, פעם זה בעיות במערכת המים, פעם זה המשטרה, פעם זה code enforcement). אין דרך לכלול בה את כל הנושאים שיכולים להשפיע על שווי ההשקעה שלך שכל מקומי מכיר.
ואם כל המקומיים יודעים יותר ממך, זה מציב אותך בעמדת נחיתות. אין בעיה לשלם סוג של שכר לימוד ככה, אם מודעים לזה שמשלמים שכר לימוד, ואם יש סיבה לחשוב שזה באמת ישתלם יום אחד.
 
יש ספרים כמו Real Estate Investment for Dummies שלדעתי גם נותנים צ'ק ליסטים, אבל בסוף זה עניין של היכרות עם עיר/שכונה/בלוק.
 
זה ציטוט של השותף של וורן באפט:
 
“You need a different checklist and different mental models for different companies. I can never make it easy by saying, ‘Here are three things.’ You have to derive it yourself to ingrain it in your head for the rest of your
life.” – Charlie Munger
לצפיה ב-'מתעיינת בנדל"ן בארצות הברית'
מתעיינת בנדל"ן בארצות הברית
29/04/2018 | 12:51
9
224
שלום חברים,
לאחרונה אני מתעניינת בהשקעה בנדל"ן בארצות הברית, חיפשתי קצת מידע באינטרנט והגעתי לאתר Invest away -
 
מקריאה באתר ועוד מאמרים ברשת הבנתי שיש שתי אפשרויות להשקעה באמצעות רכישת נכס או דרך קרן להשקעות בנדל"ן בחו"ל.
 
רציתי לשאול את חוכמת ההמונים מה אתם ממליצים, נכס או קרן?
התקציב להשקעה בטווח ה- 100,000 דולר.
 
תודה,
שני
 
לצפיה ב-'אין באתר הזה כלום '
אין באתר הזה כלום
29/04/2018 | 18:38
175
זה מידע סינטטי בסיסי לחלוטין. את קונה , בודקת סטטיסטיקה של האזור, לוקחת חברת ניהול וכו...  בסופה של דבר אותו אחד שכתב את זה מוכר לך נכס ואז מתחילים ללמוד לאורך השנים למה נכנסת... לפעמים זה מאוד קל כמו שזה כתוב שם באתר ולפעמים לא. העצה שלי היא פשוטה, אל תשקעי במשהו שאת לא מבינה בו, תלמדי את הנושא לעומק על מנת שיהיו לך את הכלים במידה ודברים לא ילכו למקום שמבטיחים שלך, לצערי הסטטיסטיקה נוטה לצד שהדברים לא הולכים למקום שמספרים לך. 
לצפיה ב-'השקעה'
השקעה
30/04/2018 | 10:55
5
163
השאלה קשה, כיוון שהיא כללית מדי.  היכן את רוצה להשקיע, באיזה סוג נכס, אם קרן, איזו קרן, מה תנאי הקרן.  יש אזורים שבהם לא תמצאי נכס במחיר 100,000$ ויש אזורים שתולי לקנו 4 נכסים!   מצרף לך עלון מידע שיעזור לך.
לצפיה ב-'עוד עלון סינתטי '
עוד עלון סינתטי
30/04/2018 | 11:11
4
250
הכל טוב ויפה על הנייר, אך בפועל דברים לא תמיד עובדים כך, סליחה! לרוב דברים לא עובדים כך במיוחד בבתים של עד 100K. 
בעלון גם כתוב שהמשבר יצר הזדמנות? הלו! אנחנו כבר כמעט עשור לאחר המשבר, כדי לעדכן את העלון. פלורידה בבועה חדשה. 
לצפיה ב-'עלון'
עלון
30/04/2018 | 11:21
3
135
יש, בהחלט שיש מושגי יסוד ותנאי יסוד למשקיע החדש.
לצפיה ב-'שטויות '
שטויות
30/04/2018 | 12:14
2
117
סבבה, אז הוא יודע איך עובדת חברת טייטל, הוא יודע איך איך משלמים מיסים, הוא יודע עוד הרבה תאוריות....
בסופו של דבר זה לא מספיק. למשל, לא כתוב שבעת מכירה צריך לשלם 6% למתווך. זאת אומרת שאם קנית היום בית ב 100K ומחר תמכור אותו באותם 100K אז תהיה עם פחות כסף. 
גם לא מצויין מהי רמת גימור של שיפוץ למכירה ל HOME OWENR, ורמת שיפוץ להשכרה. ברור לך שבית שהיה בסייקל של השכרה ברמת גימור של השכרה בחיים לא יקבל מחיר מלא. 
אני נתקל בזה כל הזמן, משקיעים שהשקיעו בארה"ב מתקשרים אליי והם לא מבינים למה הם לא מצליחים למכור את הבתים במחיר שסיפרו להם. לרוב הם לא מבינים את גודל העמלה שנהוגה בארה"ב. והכי גרוע שהם לא מבינים שרמת השיפוץ שעשו להם לא מספיק טובה לבן אדם שרוצה לקנות את הבית ולהתגורר בו. פתאום הם מגלים שבכדי למכור במחיר שהם רוצים הם צריכים להשקיע עוד 15K. 
שאתה רוצה לקנות זה נורא קל קולם רוצים לעזור לך. שאתה רוצה למכור גם כולם רוצים לעזור לך, אבל רק אם תשלם הרבה כסף.
את הדברים הללו העלון הזה לא מלמד. 
לצפיה ב-'תגובה'
תגובה
30/04/2018 | 17:54
1
107
עלון שכזה לא יכול ללמד הכל, ולא מתיימר.  זוהי נקודת התחלה מצויינת.  לפסול ולהגיד שטויות זו גסות ורשעות.
לצפיה ב-'אני גס, רשע וגאה! '
אני גס, רשע וגאה!
30/04/2018 | 20:05
122
זאת נקודת התחלה רעה מאוד כי היא מייצרת תמונה אוטופית ולא תמונה אמיתית, במיוחד שמתעסקים עם אוכלוסיה שמתגוררת בבתים בפחות מ 100K. אני לא יודע מה ההסטוריה שלך בארה"ב, אבל לי יש הרבה ניסיון ושום דבר ממה שכתוב בעלון הזה לא נותן כלי או חצי כלי לנהל את ההשקעה. אני לא מוכר נכסים למשקיעים, אבל הרבה אנשים פונים אליי שההשקעה שלהם עולה על שרטון. אתה יודע מה אני שומע מכל אותם אנשים שנתקעו עם נכס דפוק "קניתי עם חברת טייטל..." "בדקנו את האזור וראינו שהוא טוב..." "חברת הניהול..."    בסופו של דבר הם על שרטון. שלא תהיה לך טעות, אני אוהב מאוד את שוק הנדל"ן בארה"ב, אבל הוא הרבה יותר מורכב ממה שהעלון מתאר. אתה מוזמן לבוא לקפה ולראות בתמונות את המקרים שטיפלתי בהם ואולי תבין מה יכולה להיות התמונה האמיתית. תאמין לי, אתה תהיה מופתע! 
אם היה מדובר ב 5000 דולר סיכון למשקיע אז הייתי אומר מילא, אבל בגלל שרוב האנשים שמשקיעים הם אנשים ממעמד הביניים שמשקיעים חלק ניכר מחסכונותיהם, אז אני מעדיף להיות גס ורשע אבל לתת לו את התמונה האמיתית. 
 
לצפיה ב-'לא הייתי סומך על האתר הזה'
לא הייתי סומך על האתר הזה
30/04/2018 | 14:58
100
קודם כל, הם מפרסמים את ברוקלין. 100 אלף לא יקנה לך שם כמעט כלום.
חוצמזה, האתר שלהם די חובבני והרבה מהמידע שם לא מדויק.
 
לצפיה ב-'מה אתם ממליצים, נכס או קרן?'
מה אתם ממליצים, נכס או קרן?
03/05/2018 | 14:11
102
הי שני,
 
חידוד השאלה:
אם אני מבין נכון את מתלבטת האם כדאי יותר להשקיע בנדל"ן בארה"ב באמצעות בעלות ישירה על נכס או באמצעות קרן, כלומר השקעה קבוצתית בה יש לך חלק שיעורי בקרן.
האם זה תיאור יותר נדון ומדויק של ההתלבטות שלך?
 
תשובה:
אין השקעה עדיפה מבין השניים באופן גורף. ההחלטה הנכונה היא פר משקיע והנה 3 שיקולים שאני מציע לך לקחת בחשבון בבירור שלך:

1- שליטה VS. פסיביות - בהשקעה ישירה בנכס בבעלות מלאה שלך, ההחלטות הן שלך. זה יתרון. מצד שני, זה מגיע במחיר של צורך ביותר יכולות, מיומנויות, זמן ואנרגיה. משקיעים נבונים שקונים נדל"ן בבעלות ישירה לוקחים החלטה אסטרטגית הרבה יותר משמעותית רק מליצור תשואה על נכס, אלא מחוייבים למטרה של לצבור מיומנויות ויכולות שהן נכס בפני עצמו בטווח הארוך.

בגלל זה אני מלמד משקיעים בליווי האישי שמה שחשוב לא פחות זה לדעת את עצמך. כי כך ניתן לפעול בצורה אסטרטגית ובהתאמה אישית למטרות שלך.
ולכן, אני מאמין שגם מי שמבין נדל"ן אבל לא סגור על עצמו עדין רק עשה חצי דרך. 
 
2- פוטנציאל רווחים - בהשקעה ישירה בבעלות מלאה יש באפשרותך ליצור מרווחים גבוהים יותר. זאת בהנחה שאת מבצעת זאת במקצועית בעצמך, או נעזרת בגורם מקצועי כדי לבצע זאת כך. אבל מצד שני, בהשקעה בקרן (בהנחה אידאלית שההבדל היחיד בין האפשרויות זה חשיפה עצמאית לנכס בודד או קרן למספר נכסים דומים) אז ישנו פיזור טבעי על מספר נכסים אשר מאפשר יציבות תשואה טובה יותר.

3- סיכונים ומורכבויות - כאן מדובר בעולמות שונים לחלוטין. במציאות אין דבר כזה שההבדל היחיד יהיה רק צורת החשיפה, כלומר רכשית נכס בודד ישירות או קרן שמנהלת מספר רב של נכסים דומים. בפועל, השקעה בקרן יוצרת מימד נוסף של הגורם המבצע כלומר בדיקת נאותות לר רק של הנדל"ן אלא גם החברה העסקית. במקרים אחרים, השקעה בקרן פותחת הזדמנויות מינוף אך גם סיכונים הקשורים במינוף גבוה. השקעה בקרן כוללת ארגון שותפות מורכב יותר ובו חברים משקיעים, יזמים ישראלים, מפעילים אמריקאים, גורם מימון וכיוצ'. לכן לא באמת ניתן לבודד החלטת השקעה רק על פרמטר של נכס בודד ישירות או קרן נכסים דומים בניהול צד ג'.

מקוה שזה עוזר לך!
ניר נדלניר
 
גילוי נאות: נדלניר - ליווי מקצועי להשקעת נדל"ן ישירה בארה"ב 
Nadlanir.co.il
 
לצפיה ב-'SECTION 8'
SECTION 8
25/04/2018 | 10:53
7
155
שלום לכם 
 
מישהו יודע פה איך פןנים להזמנת בדיקה של נציג לסקשיין 8 (לא אץ החברות החיצוניות את הערייה ישירות)
* אני מדבר על אזור פלורידה 
 
כמו כן אשמח לדעתכם בנושא פלוסים ומינוסים 
 
*** יש לי 4 נכסים בפלורידה ממעמד פועלים , הנכסים מושכרים כ 4 שנים עם מנהל נכסים ואני מעוניין לבדוק מעבר לסקשיין 8  , אני גר בארץ
 
 
תודההה
לצפיה ב-'חח אשמח לתשובות , איפה נפטלי בוסטון וויני ושאר החברים'
חח אשמח לתשובות , איפה נפטלי בוסטון וויני ושאר החברים
25/04/2018 | 17:24
84
לצפיה ב-'תשאל ב-housing authority המקומי, או בעירייה'
תשאל ב-housing authority המקומי, או בעירייה
25/04/2018 | 20:18
3
103
בתכנית הסטנדרטית, הדייר הוא זה שבוחר את בעל הבית, הוא מביא לך את הטפסים (או קוד למילוי באינטרנט), ואתה ממלא את הפרטים ומתקדמים משם.
אתה כנראה מתכוון לתכניות ייעודיות, שבהן גוף מקומי סוגר מול בעל הבית ואז הוא שולחת אליו ספציפית את הדיירים.
זה משתנה ממקום למקום ומתכנית לתכנית (יש לווטרנים, יש לנשים מוכות, אנשים חולים, וכו').
 
פלוסים ומינוסים? היו כאן כבר כמה דיונים לגבי זה.
החלק שהמדינה מתחייבת לשלם הוא כמו כסף בבנק כל עוד הדייר והדירה עומדים בתנאים של התכנית. לפעמים יש עיכובים, אבל בוא נזכור שהאלטרנטיבה שלך היא מעמד פועלים.
לדיירים יש מוטיבציה גדולה לא לעשות שטויות כי זה יכול לפגוע להם בזכאות, והתכנית דואגת שהם יוכלו לעמוד בשכר בדירה.
מעבר לזה, זה תלוי בדייר הספציפי.
מן הסתם אישה מוכה בת 30 עם 7 ילדים שבדיוק התקבלה לתכנית זה מצב יותר מורכב ממישהי שכבר 20 שנה בתכנית.
 
שאלת ספציפית לגבי פלורידה.
וויני מקלפורניה, נפתלי מניו יורק, ובוסטון ממסצ'וסטס.
יכול להיות שבגלל זה לא ענו
לצפיה ב-'לא מתעסק עם נדל"ן של SECTION 8'
לא מתעסק עם נדל"ן של SECTION 8
26/04/2018 | 05:38
1
90
לצפיה ב-'אוקיי , תודה'
אוקיי , תודה
26/04/2018 | 09:43
45
לצפיה ב-'מממ'
מממ
26/04/2018 | 09:45
62
האמת שניסיתי לחסוך את ההתעסקות מול חברת הניהול ואובדן הדיירים אחת לשנה \ שנה וחצי , אבל ממה שקראתי בפורום (וקראתי המון) אין איך לברוח מזה , זה הוא המחיר של נדלן ככלל ובפרט בארהב למשקיע מישראל כמוני 
 
תודה לכם
לצפיה ב-'SEC 8'
SEC 8
26/04/2018 | 11:49
1
85
הפרוצדורה עם SEC 8 היא כלהלן:
אתה מפרסם בית.
יבוא לך דייר SEC 8 עם VOUCHER לפי הסכום המאושר לו.
אם לך כמשכיר מתאים הסכום, ולדייר מתאימה יחידת הדיור ניתן לעשות עסקה.
יקבעו איתך לביקורת אנשי SEC 8.  הם יוזמנו ע"י הדייר.
עלייך לעמוד בתנאים בדגש על חלונות ודלתות, גלאי עשן וכמובן יתר חלקי היחידה.
בד"כ האישור קל, וגם אם יש תיקונים ניתן לתקן בקלות ובמהירות.
לצפיה ב-'כן. זאת התכנית הסטנדרטית'
כן. זאת התכנית הסטנדרטית
26/04/2018 | 14:53
83
יש כל מיני תכניות אחרות.
 
למשל, מתחמים ובניינים שלמים שחותמים על חוזים ארוכים מול HUD. התכנית מתחייבת מראש לשלם להם שכירות, והיא זו ששולחת את הדיירים. יש גם בתי אבות כאלה.
 
נתקלתי בתכניות דומות (לא סקשיין 8, אבל תחת hud) שעובדות גם מול בעלי בתים קטנים יותר.
 
בכל מקרה, סקשיין 8 באה להוציא את הניהול מהידיים של המדינה (כפי שהוא עובד ב-projects), ככה שאם פותח השרשור קיווה שהם ייקחו את הניהול על עצמם, אז הוא הבין נכון- זה לא יקרה.
לצפיה ב-'חוזה קניה '
חוזה קניה
22/04/2018 | 21:18
4
152
היי
חתמתי על חוזה דרך מתווך אמריקאי לקניית נכס שם החברה שלי מופיע בשדה הקונה ושם המוכר בשדה פרטי המוכר 
פרסמו את הבית ב85k
הצעתי הצעה בפעם הראשונה 75k המוכר הציע 82 אז שלחתי שוב 78 והוא הסכים 
אבל המתווך אומר שעכשיו הבנק צריך לעשות appraisel כזה pre forclosure 
האם התהליך הזה פשוט ולא מסובך כמו שורטסייל? 
אני יודע שהמתווך שלי והמתווך מהצד השני של המוכר מרוויחים אחוז מסויים בסגירה 
רציתי לדעת אם יש אפשרות שהבית ימכר במחיר נמוך יותר ממה שאני הצעתי ובעצם ירוויחו עלי בלי שאדע ? 
 
 
לצפיה ב-'מה שאתה מתאר נשמע כמו שורטסייל.'
מה שאתה מתאר נשמע כמו שורטסייל.
22/04/2018 | 22:04
111
אחרת - מה עניין הפורקלוז'ר כאן, ולמה בנק בכלל מעורב בתהליך של קנייה מאדם פרטי?

לצפיה ב-'המוכר לא עמד בתשלומי המשכנתא'
המוכר לא עמד בתשלומי המשכנתא
22/04/2018 | 23:13
112
הבית היה בpre-forclosure, דהיינו המוכר נדרש לכסות את החוב או שהבית יעוקל, והמוכר בחר לנסות לכסות את החוב (על ידי מכירת הנכס).
 
מי שחושש שעושים משהו מאחורי גבו פה זה הבנק, לא אתה. אם אתה היית חושב שהמחיר שהנדרש גבוה מדי, היית עושה appraisal (הערכת שמאי) לפני שהצעת את ההצעה שלך.
 
הבנק רוצה לוודא ש:
1. החוב אכן יכוסה מהמכירה, כי אחרת גם ישאר חוב וגם לא ישאר מה לעקל,
2. המחיר שהצעת הוא הגיוני ולא נמוך מדי, כי אחרת משתלם להם לסרב לעסקה ולהמשיך בעיקול כדי למכור במחיר הגבוה יותר.
לצפיה ב-'אמממ...'
אמממ...
23/04/2018 | 10:48
87
ממה שאני מכיר, אם המשכנתא (כולל עלויות הגביה) מכוסה במלואה, אז לבנק לא היה כאן שיקול דעת.
 
אם המשכנתא לא מכוסה במלואה, אז הבנק צריך להסכים למכירה, ואז זה בהגדרה שורט סייל.
 
לגבי האופציה שמרוויחים עליך:
לא תדע כמה הבנק משלם למתווך מטעמו.
 
יש גם מקרים שהמתווך לא מעביר הצעות מסויימות לבנק כי הוא מעדיף לקדם הצעה נמוכה של מקורב. על פניו זה לא המקרה, כי אז לא היו נכנסים איתך בכלל למשא ומתן.
לצפיה ב-'קניית forclosure'
קניית forclosure
23/04/2018 | 21:26
86
בשלב הזה לא נראה לי שזה באמת משנה.
"האם יש אפשרות שהבית ימכר במחיר נמוך יותר ממה שאני הצעתי ובעצם ירוויחו עלי בלי שאדע ?"
ימכר למי ? אתה כבר חתמת על החוזה והסכמתם על המחיר. אתה לא תדרש לשלם יותר. ( אלא אם יחתם חוזה חדש ).
 
התהליך הזה יותר מסובך ויותר איטי, מכיוון שהבנק צריך לעשות את הבדיקות שלו.
 
שם לב שתצתרך לבדוק את הנכס ביסודיות לאחר שהבעלים עוזבים אותו.. לעיתים הם מחריבים את הנכס בזמן העזיבה. ( ראיתי מספר נכסים כאלו. ולא כולם היו "נחמדים" ).
 
לצפיה ב-'רכישת בית למגורים בעמק הסיליקון'
רכישת בית למגורים בעמק הסיליקון
18/04/2018 | 00:27
15
152
מתכננים להישאר לפחות שנתיים. אם נביא את רוב החסכונות נצליח לקנות בית סביר.
אבל זה הגיוני מה שקורה עם השוק הזה?
כמה זה עוד יכול להמשיך?
מפחיד אותי לקנות עם כאלה עליות מטורפות
לצפיה ב-'אתה גר כבר באזור הנ"ל? כמה זמן?'
אתה גר כבר באזור הנ"ל? כמה זמן?
18/04/2018 | 01:37
7
94
לצפיה ב-'כן, שוכרים קצת יותר משנה'
כן, שוכרים קצת יותר משנה
18/04/2018 | 19:06
3
84
לצפיה ב-'ומה הפרופיל של הנכס שאתם רוצים לרכוש?'
ומה הפרופיל של הנכס שאתם רוצים לרכוש?
18/04/2018 | 21:49
2
94
אתה מן הסתם יודע מה אתם יכולים להרשות לעצמכם בשוק הנדל"ן המקומי.
מה, להערכתך, הפרופיל של הבית שנמצא במעטפת היכולת הכלכלית שלכם?
אתה מחפש נכס בשכונות טובות?  בינוניות? רעות?
אתה מחפש נכס בעיירות \ שכונות עם מערכת חינוך טובה? גרועה?
חד משפחתי צמוד קרקע?  דירה בבית משותף?
מה אתה מעריך שיהיה גיל הנכס? 
 
מה ההערכה שלך לגבי גובה "מס הרכוש" (RE TAX) שאתה תשלם בשנה על הנכס שאתה מתכנן לרכוש?
מה התקציב שאתה מעריך שתצטרך לצורך שיפוצים לפני כניסה לגור בו?
כמה אתה מתכנן כ"רזרבה לתיקונים ותחזוקה" בשנתיים הראשונות למגורים בנכס \ בחמש השנים הראשונות?
לצפיה ב-'פרופיל הנכס הוא בית "סטנדרטי" '
פרופיל הנכס הוא בית "סטנדרטי"
19/04/2018 | 16:59
1
93
לפחות למשפחה ממוצעת שמגיעה לכאן לרילוקיישן:
בית ספר טוב+, שכונה טובה/בינונית, עדיף חד משפחתי צמוד קרקע אבל אין לי בעיה עם דירה כל עוד היא מרווחת.
גיל הנכסים כאן, נדמה לי, הוא לפחות 50.
מס רכוש לפחות 12K לשנה.
הכוונה לא לשפץ בשנה הראשונה, אלא אם הנכס במצב לא טוב והשיפוץ מגולם במחיר. מבחינתי להחליף וילונות יספיק, אשתי כנראה תרצה קצת יותר...
לגבי רזרבה לתיקונים אני באמת לא יודע. מעולם לא היו לנו תיקונים גדולים, לא בישראל ולא כאן.
 
תראה, אתה שואל שאלות טובות לגבי עלויות הכניסה וההחזקה של הדירה.
נראה שלא תהיה בעיה להחזיק את הדירה כולל שיפוץ גדול אחרי שנה וכד'.
אבל חסרה לי דרך לבדוק מה מידת החוסן של הנדלן כאן. אני לא יודע איך לוודא שאני לא נכנס בשיא העליות לפני "תיקון" ומה מידת הסיכון.
סוכני הנדלן מספרים לי שגם במשברי הנדלן הגדולים של ארה"ב ב- 20 שנה האחרונות, האזור הזה נפגע הרבה פחות והשתקם מהר מאד.
אבל הם סוכני נדלן, אני לא יודע איך לבדוק אותם.
 
אגב, מכירים את הצריף השרוף? 
אם המיקום משויך לבתי ספר טובים, נראה שהמחיר ריאלי. אם היה לי את הידע והסבלנות הייתי בודק ברצינות קניה ושיפוץ שלו
 
 
לצפיה ב-'השכונה הזאת לא הכי טובה לילדים'
השכונה הזאת לא הכי טובה לילדים
19/04/2018 | 19:31
93
זאת שכונה בסדר, אבל סן חוזה באופן כללי היא לא בעלת אזורי בתי ספר הטובים יותר באזור, וwillow glen אומנם שכונה מהיותר טובות בסן חוזה, אבל לא משמעותית יוצאת דופן מהבחינה הזאת. זאת שכונה מאוד פופולרית בקרב ״אנשי מקצוע צעירים״ מה שנקרא - כל מיני עובדי גוגל/פייסבוק (במיוחד שגוגל הולכים לבנות במרחק הליכה משם קמפוס ענק), והמחירים בהתאם. המחיר בו נמכר ה״צריף השרוף״ זה בעצם מחיר של הקרקע בלבד, לצריף עצמו אין שום ערך. לבנות בית חדש שם יעלה עוד איזה 400 אלף לפחות. אני מעריך שאחרי שהקונה ינקה ויבנה מחדש את הנכס הוא יימכר בלפחות 2 מליון.
לצפיה ב-'מוציא נכס למכירה מחר'
מוציא נכס למכירה מחר
28/04/2018 | 16:32
2
87
בית מקסים בתוך COMMUNITY מעולה,  TOUNHOUSE עם 5 מפלסים  + GARAGE    הבית שתי חדרי שינה  + 2.5 BATHS  
1550SQF.   
GALLERIA DRIVE, SAN JOSE  CA
לצפיה ב-'זאת שכונה מאוד נחמדה'
זאת שכונה מאוד נחמדה
30/04/2018 | 06:31
1
68
אבל המחיר מטורף לגמרי, מה שדי מאפיין את העמק בשנים האחרונות.
 
 
זה הנכס הזה, נכון?
 
לצפיה ב-'GALLERIA'
GALLERIA
30/04/2018 | 08:29
51
לידו, APPT 7
לצפיה ב-'תצליח לקנות בית סביר בעמק מחסכונות?'
תצליח לקנות בית סביר בעמק מחסכונות?
18/04/2018 | 01:45
6
112
כמה מליוני דולרים יש לך בחסכון? אני לא בטוח שאתה יודע למה אתה נכנס
 
יש לי נסיון עם קניית בית בעמק הסיליקון, אם תרצה אוכל לתת לך כמה טיפים.
לצפיה ב-'לא, לא לגמרי מחסכונות...'
לא, לא לגמרי מחסכונות...
18/04/2018 | 19:22
5
102
מה שכבר יש ומה שיגיע אחרי שנמכור את הבית בישראל יספיק לדאון פיימנט+
הכוונה לגור בבית לפחות שנתיים, ועד שיגיע הגרין קארד.
לאחר מכן אם לא נרצה להישאר באזור, למכור או להשכיר.
חשבתי לקחת משכנתא עם החזר חודשי בערך בגובה שכירות צפויה.
 
אני מבין שיש עוד הרבה הוצאות, ועדיין לא מבינים הכל.
אני כן מבין שהדירה בישראל היא לא השקעה טובה.
כמו גם שהשוק הזה כאן נראה בעליה מטורפת עוד לפני שהגענו.
 
הייתי מעדיף את שוק ההון, אבל אשתי נחרצת ורוצה קירות.
חשבתי אולי לקנות כמה דירות בכל מקום אחר בארה"ב, אבל אין לנו סבלנות להתעסק עם זה + עדיין נצטרך לשלם שכירות כאן + לא תהיה הטבת המס ששאלתי לגביה קודם.
 
אבל השאלה היא אם השוק הזה רציונלי וכמה עוד זה יכול לעלות?
הבית ישמש כחסכון הראשי, והחשש כמובן הוא מפני ירידה שתמחוק לנו הרבה מאד ממנו.
לצפיה ב-'ומי יתן לך הלוואה?'
ומי יתן לך הלוואה?
18/04/2018 | 20:05
4
77
בלי גרין קארד, בלי היסטורית אשראי בארה״ב, בלי שום הכנסה מובטחת... מי יתן לך הלוואה?
 
אף אחד לא יודע כמה השוק הזה עוד יכול להעלות, אבל הוא אכן עלה וממשיך לעלות בצורה מטורפת. הרבה קונים רוצים הצעות מזומן בלי תלות בבנק/משכנתא, ואתה מתחרה בהרבה קונים עם כרית מזומנים ובטחון תעסוקתי הרבה יותר טובים משלך.
לצפיה ב-'נוכל לקבל הלוואה, הפרטים ישפיעו על הריבית. אבל האם כדאי?'
נוכל לקבל הלוואה, הפרטים ישפיעו על הריבית. אבל האם כדאי?
18/04/2018 | 21:26
3
69
האם הסיכון נראה גבוה מדי?
לצפיה ב-'תחשוב על מצב בו המחירים ירדו ותרצה למכור'
תחשוב על מצב בו המחירים ירדו ותרצה למכור
19/04/2018 | 00:19
2
73
זה נקרא under-water: אתה חייב יותר ממה שהבית שווה. במצב כזה אתה לא יכול למכור את הבית כי הבנק לא ירשה לך (אלא אם תעשה short sale שזה למעשה וויתור של הבנק על חלק מהחוב שלך, ומבחינת היסטורית אשראי מתקרב לפשיטת רגל מבחינת ההשפעה).
 
האם תוכל להמשיך להחזיק את הבית ולשלם משכנתא עד יעבור הזעם?
 
מצבים נוספים: תרצה לחזור לארץ ולא תצליח למכור, מה תעשה? תאבד את העבודה ותצטרך לעבור למקום אחר או להשאר מובטל תקופה - תוכל להחזיק את הבית?
 
שיקול נוסף זה אם יש לך ילדים - בית באזור ״טוב״ (מבחינת בתי ספר) יכול לעלות מליון דולר (לא מגזים!) יותר מבית באזור פחות ״טוב״ באותה האיכות. האם תרצה להתפשר על איכות ההשכלה של הילדים ולקנות את הבית שאתה יכול להרשות לעצמך?
 
אם אתה קונה בית לעצמך - זאת לא השקעה, ואתה צריך לחשוב על זה אחרת. זה לא עוד איזה פליפ שאתה מנסה לעשות כמו שכולנו פה בפורום עושים מדי פעם, לא. השיקולים שלך צריכים להיות שונים לחלוטין, ולקנות בית בשביל לגור בו שנתיים בלבד זה לא נראה לי רעיון טוב בהכרח אפילו עם צפי לעליית הערך יתממש.
לצפיה ב-'כן, אלה החששות'
כן, אלה החששות
19/04/2018 | 17:48
1
64
under-water = מצב בו ערך הבית ירד ביותר אחוזים מדמי הקדימה ששולמו, וחוב המשכנתא גדול מערך הבית?
זו באמת קטסטרופה, אבל כל עוד אנחנו עובדים כאן נוכל להחזיק את הבית, גם אם אשתי תאבד את העבודה.
אם אני אאבד את העבודה, יהיו לנו 30 יום לצאת מארה"ב . במצב כזה כנראה נמכור את הבית מיד, בכל מחיר שנקבל.
אם נעבור למקום אחר אחרי שנקבל את הגרין קארד, או נחזור לישראל, לא נוכל להחזיק אותו ללא שוכרים.
 
יש ילדים, חייבים בית באזור שמשוייך לבתי ספר טובים.
הפשרה לא תהיה בבתי ספר אלא במרחק מהעבודות. כלומר, לא במרכז עמק הסיליקון אלא טרי-וואלי, איסט ביי, קמפבל, אלמדן,...
 
אני מבין את ההפרדה, וזו באמת לא השקעה "טהורה". אבל בפועל לשם ילך חלק ניכר מהחסכונות שלנו, ואי אפשר לנתק את זה.
בישראל קנינו דירה על הנייר, לפני שהיו אפילו אישורי בניה, כדי לקבל איזושהי תשואה. אז כאן לא נוכל לקנות בית חדש, אבל אני רוצה לוודא שלא ניפול.
 
איך אני יכול לבדוק סיכונים ויציבות של השוק?
לצפיה ב-'אתה לא יכול אף אחד לא יכול.'
אתה לא יכול אף אחד לא יכול.
19/04/2018 | 19:51
70
שמע, אם הייתי יודע מתי הבועה תתפוצץ - הייתי מליארדר כבר מזמן. יש הרבה סיכונים וגם הרבה דברים לא צפויים שיכולים להשפיע. אני אתן לך רשימה חלקית של דברים שאני חושב שעלולים להשפיע לרעה ואין ממש דרך לצפות מראש:
 
רעידות אדמה - האזור מועד לפורענות מהבחינה הזאת, רק השבוע הייתה רעידת אדמה של 3.9. אומנם בתים פרטיים כנראה שלא הכי ייזוקו, אבל האזור כולו יכול להנזק מאוד. רעידת אדמה של 9 נקודות תחסל חלקים נרחבים מסן פרנסיסקו, סן חוזה וכל מה שבינהם. השאלה היא לא אם זה יקרה, אלא מתי.
 
בעיות גיאופוליטיות - קליפורניה נמצאת במלחמה של ממש מול ממשל טראמפ. אם אחרי הבחירות בנובמבר טראמפ יוצא מחוזק, ובמיוחד אם ייבחר לכהונה שניה - המצב רק יחמיר. זה אומר שיבואו שינויי חקיקה בתחום ההגירה (כולל הויזות H1/L1 שכנראה קיבלת, ותהיה מאוד תלוי בהן), שינויי חקיקה בתחום רגולציות על תעשיות ההייטק (כבר עכשיו השמרנים לא מסתירים שהם סימנו את פייסבוק וגוגל כמטרה), ושינויים אחרים שנועדו לפגוע במיוחד בקליפורניה (כמו למשל חוק המס החדש שעבר לא מזמן ונכנס השנה לתוקף - נראה את ההשפעות שלו בשנים הקרובות).
 
הדברים האלה יכולים להשפיע מאוד. חוק המס, למשל, מתוכנן לפגוע בדיוק בשוק הנדלן הקליפורני.
 
ביטול prop 13 שיכול לזעזע את השוק לחלוטין. מדברים על זה כבר שנים וכל מערכת בחירות יש הצעה בנושא, מתישהו אנשים יקלטו איזו שטות הם עשו בשנות ה70 ויבטלו את החוק הזה. כנראה שלא בשנים הממש קרובות, אבל לא אתפלא אם תוך עשור או שניים.
 
משבר כלכלי עולמי. כל אפצ׳י הכי קטן ישפיע על כלכלת העמק, בין אם זה משבר הנדלן, בועת הייטק או משבר בתעשיות אחרות שיגרור אחריו את כל תעשיות הIT. ב2008 מחירי הנדל״ן ירדו פה ב25% בערך, תלוי באזור וסוג הנכס.
 
דברים ספציפיים שקשורים אלייך - אם חלילה אתה מאבד פרנסה, חולה, יש בעיות משפחתיות וצריך להתקפל מיד וכו׳ וכד׳ - אף אחד לא רוצה לתכנן לזה, אבל אלה דברים שקורים.
 
אני אישית בעל נכסים בעמק, ואינטרס האישי שלי הוא שהמצב ימשיך כפי שהוא והמחירים והשכירויות ימשיכו לעלות. אבל אם זה יקרה לאורך זמן - הדרך היחידה למממן את זה היא דרך אינפלציה ופיחות ערך הדולר, מה שאומר שנומינלית תקבל יותר דולרים כשמתכור, אבל בפועל בשקלים לא הרווחת כלום.
לצפיה ב-'פרוייקט חדש שלנו - דופלקסים בדאלאס מטרופלקס'
פרוייקט חדש שלנו - דופלקסים בדאלאס מטרופלקס
18/04/2018 | 19:14
2
200
עצמאות שמח לכולם!
אני רוצה לשתף פרוייקט חדש שלנו עם חברי הפורום. פרוייקט של דופלקסים בסאנגר (דאלאס - פורט וורת' מטרו).  אני מאוד אוהב את הפרוייקט הזה ומאמין שהוא יסגר ב45 יום הקרובים.  יש אפשרויות מימון ללקוחות שלנו.  
 
 
 
אפשר לפנות בפרטי או במייל ל- rod.zahavi@bettercoast.com
 
חג שמח 
נמרוד זהבי
 
 
לצפיה ב-'באותה מידה זה פרבר של אוקלהומה סיטי...'
באותה מידה זה פרבר של אוקלהומה סיטי...
18/04/2018 | 22:29
1
248
לא התעמקתי במודעת הפירסומת, אבל על פניו נראה כאילו הפרוייקט מתומחר די יקר יחסית למיקום הנידח שלו. האתר נמצא במרחק 75 קילומטר נסיעה מדאוןטאון דאלאס.   זה בערך כמו לקרוא לזכרון יעקוב "חלק מתל אביב רבתי".
 
 
לצפיה ב-'ורק להסיר ספק - אני קצת מכיר את אזור צפון דאלאס'
ורק להסיר ספק - אני קצת מכיר את אזור צפון דאלאס
18/04/2018 | 22:44
138
אם זה היה בפרבר קרוב יותר כמו פלאנו, אדיסון, ריצ'ארדסון או אפילו קורראלטון - מילא. אלו מקומות שבהם ביקרתי ועבדתי, והם בהחלט חלק מהמטרופלקס. אבל הם נמצאים "רק" 30 או 40 קילומטר ממרכז דאלאס - והאזור שעליו אתה מדבר נמצא מעבר ל I-35, שדי מסמן את גבולות המטרופלקס.
 
לצפיה ב-'חברים שאלה עקרונית בנוגע לבטוח לאומי'
חברים שאלה עקרונית בנוגע לבטוח לאומי
17/04/2018 | 17:16
1
109
האם הכנסות שכירות מנכס בארה"ב יחוייבו בתשלום ביטוח לאומי?
אני אקדים ואוסיף שמדובר בנכס אחד, ולא, הרו"ח שלי לא רלוונטי לעניין כרגע

תודה לעונים!
לצפיה ב-'ביטוח לאומי'
ביטוח לאומי
18/04/2018 | 19:24
134
הי,  התשובה היא שהכנסה מנכס בארה"ב פטורה (אינה חייבת) בתשלום ביטוח לאומי.  ביטוח לאומי גבה בעבר עבור הכנסה שדווחה במסלול הכרה בהוצאות אך בית המשפט קבע כי גביה זו מנוגדת לחוק, וביטוח לאומי החזיר הכספים שגבה בניגוד לחוק לנישומים.
לצפיה ב-'שאלה ?????? תנו עצה'
שאלה ?????? תנו עצה
17/04/2018 | 11:36
7
175
חבר של חבר שלי מנהל עסק לרכישת נדלן בארצות הברית (יוסטון טקסס)
הוא מתגורר שם , מבצע את הרכישה השיפוץ והניהול.
לגבי העברת הכספים מהשכירות.
הוא טוען שהוא מעביר את הכסף מהחשבון האמריקאי לחשבון הישראלי בהעברה בנקאית כל רבעון.
ישנה שיטה טובה יותר בה אני מושך את הכסף ללא תלות בו?????
מה זה חשבון payuneer והאם זה פתרון אפשרי????
 
אשמח לתשובתכם/עצתכם
לצפיה ב-'מה הקשר בין חבר של חבר שלך להעברות הכספים שלך?'
מה הקשר בין חבר של חבר שלך להעברות הכספים שלך?
17/04/2018 | 12:16
6
107
השאלה שלך ממש לא ברורה.
לצפיה ב-'הוא חושב שכאן זה מס הנכסה '
הוא חושב שכאן זה מס הנכסה
17/04/2018 | 20:55
5
110
אז בגלל זה "החבר של החבר"  עושה את זה ולא הוא
לצפיה ב-'אפרט'
אפרט
21/04/2018 | 09:17
4
90
חבר שלי רכש נכס בארה"ב .
את העיסקה הוא עשה דרך חבר שלו שגר שם ועושה נדלן...
מנהל מספר עשרות נכסים של משקיעים.
הוא חיבר בינינו ואני ומתנהל מול אותו ישראלי שגר שם.
העסקה היא רכישת דירה שיפוצה והשכרתה עם תשואה של כ 11 % לפני מס.
מספר שאלות :
1. יכול להיות ששיפוץ נכס יעלה כשליש עד מחצית ממחיר הנכס (כ 28000?) לא קצת מוגזם????
2. קבלת כספים לאחר העיסקה - הוא טוען שרק הוא יכול לעשות לי העברה לחשבון ואם אני רוצה לשלוט בחשבון אני צריך לעשות אחת משני החלופות (חתימה עם נטוריון בשגרירות או לטוס לשם לחתום בבנק על פתיחת חשבון עצמאי.)
אשמח לתשובות.....
 
לצפיה ב-'המם...'
המם...
21/04/2018 | 12:16
72
1. יכול להיות. אם קנית חורבה, שיפוץ יכול לעלות אפילו יותר. למה קנית חורבה?
 
יכול גם להיות שהשיפוץ עצמו עולה גרושים, אבל מכיוון שאתה לא מבין כלום בשיפוצים בארה"ב, ולא יכול להעריך לא את מחיר החומרים ולא את העבודה הנדרשת - אז סתם עובדים עלייך בעיניים. גם זה יכול להיות.
 
2. כל אחד יכול לעשות לך העברה לחשבון, למה רק הוא? לא ברור מה העניין פה. כדי לפתוח חשבון בארה"ב אכן צריך להזדהות באופן עצמאי מול הבנק, אבל מה קרה לחשבון הבנק שלך בישראל? שיעביר לשם. בסופו של דבר תדירות העברות ועלותן זה הסכם בינך לבין מנהל הנכס שלך, אין פה שום חוק או הגבלה. כל אחד יכול להעביר כסף לחשבון שלך כמה שהוא רוצה.
 
באופן כללי, יש פה כמה דברים שצריך לשים לב אליהם:
 
אתה קונה נכס שעולה כ80 אלף דולר, ומשקיע עוד כ30 אלף בשיפוץ. השקעת 110 אלף דולר. 11% תשואה זה אומר שהוא יושכר בכ1200 דולר לחודש. זה לא נשמע לי סביר, זאת שכירות די יקרה לנכס בכזה סדר גודל. בדקת את השוק?
 
אתה קונה נכס שמראש אתה יודע שצריך להשקיע בשיפוץ שלו כמות עצומה של כסף - למה אתה קונה כזה נכס? התוכנית שלך היא להחזיק בו ולהשכיר, לא לעשות פליפ, אז למה שלא תקנה נכס שכבר מוכן להשכרה ואפילו יש בו שוכרים? נכון, על פניו זה יהיה יותר יקר. בפועל? ממש ממש לא.
 
אתה אומר שאתה קונה דירה. זה מה שאתה קונה? כי אמריקאים לא גרים בדירות, אמריקאים גרים בבתים פרטיים עם חצר מכל הצדדים וחניה מקורה לרכב אחד לפחות (ברוב המקומות שתי חניות זה מינימום). אם מישהו מציע לך דירה וזה לא במרכז מנהטן או ליד הגולדן גייט פארק בסן פרנסיסקו - משהו לא בסדר.
לצפיה ב-'שאלה ותשובות'
שאלה ותשובות
23/04/2018 | 14:56
1
57
מה זה "עושה נדלן"?
אם זו הפרנסה שלו, ואתה לא חבר שלו (אלא חבר של חבר. שזה אומר שאתה על הטווח שבין "אכפת לו ממך" לבין "הוא לא סופר אותך ממטר"), אז אתה צריך להתייחס אליו כאל משווק רגיל.
נשמע שאתה מסתמך עליו הרבה יותר מזה. בטח אפילו עורך דין מטעמך בטקסס אין לך. אולי במקרה שלך לא יקרה כלום, אבל רוב הנפילות (יש הרבה כאלה) מתחילות בדיוק ככה.
 
מה קורה אם הדברים לא מסתדרים ביניכם? אתה תקוע עם השקעה של 400,000 שקל בטקסס. אם הוא יעבוד עליך, אז אפילו יותר גרוע.
 
ולשאלותיך:
1. זה בקלות יכול להיות. הבית שאתה קונה הוא מאד זול, ואם מישהו מוכר אותו כל כך בזול הציפיות שלך צריכות להיות בהתאם (או שהוא במצב גרוע או שהוא במיקום גרוע או שיש בעיה משפטית כלשהיא. בתים נורמאליים לא נמכרים ב-11% תשואה). קח בחשבון שהיתה ביוסטון סופה מטורפת רק לפני כמה חודשים. בתים יכולים להיות גם טוטאל לוס.
 
2. הוא צודק. זה רק מדגיש את התלות המוגזמת בו, ועד כמה הדברים עלולים להסתבך אם יהיו איתו בעיות. אני גם לא בטוח כמה זה חוקי לרשום אותך כבעלים של הנכס בלי נוטריון שמאשר שאתה זה אתה.
לא מזמן הייתי בשגרירות בתל אביב לצורך חתימה נוטריונית. לא ביג דיל אם יש לך חצי יום לשרוף. עולה חמישים דולר לחתימה.
לגבי payuneer- לא מכיר, אבל נראה שהם לא מתעסקים בשקלים.  לגבי העברה בנקאית מחשבון בחו"ל על שמו אל חשבון ישראלי על שמך- תשאל את הבנקאי שלך לגבי זה (הימור שלי, הבנקאי תופס את הראש).
לצפיה ב-'מתעסקים בשקלים וגובים על זה עמלה של כ5%'
מתעסקים בשקלים וגובים על זה עמלה של כ5%
25/04/2018 | 01:03
35
לצפיה ב-'עלות שיפוץ נכס'
עלות שיפוץ נכס
25/04/2018 | 22:00
40
"יכול להיות ששיפוץ נכס יעלה כשליש עד מחצית ממחיר הנכס (כ 28000?) לא קצת מוגזם????"
 
בקלות.
בדטרויט היתה תקופה שבתים נטושים ( והרוסים למחצה ), היו נמכרים בדולר. העיריה עיקלה ומכרה את הבתים מתוך כוונה לגבות מיסים שלא שולמו..
 
ורק בשביל סדר גודל, לפני כשנתיים קיבלתי הצעת מחיר להחלפת גג בשווי 32K.
 
אז כן - זה בהחלט יתכן, וזה נקרא money pit
 
לצפיה ב-'פטור ממס בקניית בית'
פטור ממס בקניית בית
17/04/2018 | 01:36
6
113
שלום,
הבנתי שיש פטור ממס למי שרוצה למכור בית בתנאים הבאים:
1. התגורר בבית שלו לפחות שנתיים
2. לאחר מכן השכיר אותו לפחות שלוש שנים
האם הבנתי נכון?
פספסתי משהו?

לצפיה ב-'לא הבנת נכון'
לא הבנת נכון
17/04/2018 | 02:04
5
83
אתה מדבר על פטור ממס פדרלי בארה"ב תחת סעיף 121 של חוק מס הכנסה.
 
הפטור המדובר הוא עד 250 אלף דולר רווח (500 לזוג נשוי שהתנאים תקפים לגבי שניהם), בתנאים הבאים:
* התגוררת בנכס לפחות שנתיים בחמש השנים שקדמו למכירה,
* לא ניצלת את הפטור בשנתיים שקדמו למכירה
 
אם הנכס הושכר, נכנס לעניין שיקול של מתי היו תקופות ההשכרה (אם רק אחרי שעזבת את הנכס => לא יותר מ3 שנות שכירות, זה חישוב אחד, אם היו תקופות שכירות בין תקופות מגורים עצמיים - זה חישוב אחר).
 
לא לשכוח גם שבתקופת השכירות ניצלת פחת, שממוסה בלי שום קשר לפטור.
 
הנה מאמר אחד (מיני רבים) בנושא: http://christopherbyrne.com/nonresident-aliens-%C2...
לצפיה ב-'סביר להניח, לכן אני שואל '
סביר להניח, לכן אני שואל
17/04/2018 | 02:31
4
41
מדובר על בית לרכישה ראשון בארה"ב, לא ניצלנו את הפטור מעולם.
זוג נשוי, פטור ממס פדרלי עד 500K. אז יישאר לשלם מס לקליפורניה בלבד.
בתרחיש האופטימי/פנטסטי בו הרווח גבוה יותר, נקבל פטור עבור ה- 500K הראשונים ונשלם מס על יתרת הרווח.
 
אז המינימום עבורנו הוא לקנות בית ולגור בו לפחות שנתיים.
כדי לקבל את הפטור עלינו למכור אותו מיד, או להשכיר אותו לתקופה של עד שלוש שנים ואז למכור אותו.
 
הפעם קלעתי?
לצפיה ב-'אגב, מקווה שכבר יהיה גרין קארד עד שנמכור'
אגב, מקווה שכבר יהיה גרין קארד עד שנמכור
17/04/2018 | 02:32
31
לצפיה ב-'הסעיף הזה מקובל על קליפורניה'
הסעיף הזה מקובל על קליפורניה
17/04/2018 | 02:59
2
41
(סעיף 17131 לחוק מס הכנסה הקליפורני)
לצפיה ב-'מה זה אומר? שגם המס לקליפורניה פטור?'
מה זה אומר? שגם המס לקליפורניה פטור?
17/04/2018 | 16:12
1
26
לצפיה ב-'כן, למיטב הבנתי.'
כן, למיטב הבנתי.
17/04/2018 | 19:57
20
לצפיה ב-'משכנתאות לזרים באמריקה'
משכנתאות לזרים באמריקה
13/04/2018 | 20:48
39
281
Hello dear:
 
Here are some guides lines  needed for the qualifications of a Foreign National  :
 
First  the foreigners MUST earn  their income over sea and not from the USA.
 
Second the client ( foreigner ) must  MUST demonstrated  that he or she does not live here in the US and that she or she are really foreigner  that never ever filed a US taxes returns or does not have a permanent visa .. and have a proof of residence oversea…
( electric water or Phone and or bill   from residence) 
 
 
With this In mind.
 
For a Purchase  a S.F.R ( a single family residence)  30%  down .. Minimum Loan  MUST be $ 200,000and so the purchase price must be at least  $  285,000 or more 
For a condo  40%  down so Minimum P Price must be around $ 335,000
For condo Hotel  30 to 40 % down  ( case by case ONLY ) minimum Loan amount must be $ 300,000  so will be P /Price  $ 500,000 or more 
For commercial or Multi units.. NO limit no max!!!!  the building will qualify and not the client  
 
In all cases  down payments MUST be in the US or in a bank in the name of the client of a company control by the client
 
The reserve often  12 months of payments with taxes  can be in any bank in the world  and any loan over One millions will require a bigger reserve around or about a yearly of salary  stated On HIS or her CPA  letter..
I suggest to avoid any confusion   since each  loan and each client is so different let us pre qual  for You all Your clients Foreigners Or Not
That is Our part so YOU will know if the client is or not able to buy the house or property that YOU want them to buy’
 
Fair ?
when ready the client will get from us the” blank documents”  needed  ( CPA letter,   employment or reference letter, ) you may request these documents  in any languages  that your client wish  to have them ..
 
if the client does not have a bank account in the USA  he or she must be here at least Once so we can assist to open the bank account  It’s a must to be here One time to open it  !!
since all the money:
down payment and other MUST be wired to their own US bank account Not to the title Not to the lawyer Not to the real estate  broker 
 
to THEIR  US Account
and Yes .. clients can take title under a LLC or corp  for shell purpose ONLY
 
no problems ( If needed ) we can with Our legal and  lawyer help them to open an LLc with all the right papers and documentations  ready to be used for the loan 
 
for the final closing.
 
all documents can be emailed to the clients but she or he must go to a US consulate or embassy to sign the final deed and notarized it there it take 2 more weeks for the closing  but can be done and signed  anywhere in the world.
 
 
לצפיה ב-'מה זה הזבל הזה?'
מה זה הזבל הזה?
13/04/2018 | 21:26
13
139
לצפיה ב-'זבל?'
זבל?
14/04/2018 | 14:46
12
160
זבל?אתה מבין אנגלית בכלל
כנראה שלא
אם יש לך שאלה על משכנתא לזרים בארצות הברית תשאל, אם לא אז תכבד אחרים
לצפיה ב-'עופות.'
עופות.
14/04/2018 | 14:52
11
163
שלא לדבר על זה שמי שכתב את זה די חלש באנגלית וכותב ברמה של כיתה ג' בארה"ב.
בעניין "מבין אנגלית" - טלו קורה מבין עינכם.
אם כבר מחליטים לכתוב באנגלית - תשלמו למישהו שיודע את השפה שינסח לכם את הטקסט.
לצפיה ב-'זה נראה כמו המכתבים מנסיכים ניגריים'
זה נראה כמו המכתבים מנסיכים ניגריים
14/04/2018 | 18:53
9
98
לצפיה ב-'ניגרי'
ניגרי
14/04/2018 | 19:17
8
130
כנראה שאתה לא יודע אנגלית,ניגרי
אנחנו נותנים משכנתאות לכל זר שרוצה לקנות נדלן באמריקה באותם תנאים כמו לאמריקאים.
איפה הניגרי בסיפור שלך.... העוקץ היחידי שיכול לקרות הוא שאנשים כמוך לא ישלמו את המשכנתא שלהם.... הבנתי ניגרי
לצפיה ב-'שמע בכנות'
שמע בכנות
14/04/2018 | 22:07
121
אני דובר אנגלית שפת אם והייתי בטוח ב100% שההודעה שלך זה עוקץ ניגרי כזה או אחר, האמת שהתפלאתי איך יכול להיות שניגרי הגיע לפורום בעברית בכלל.
 
לצפיה ב-'גם בהתנסחות בעברית אתה לא משהו...'
גם בהתנסחות בעברית אתה לא משהו...
14/04/2018 | 22:44
1
119
אני אמריקאי. וגר באמריקה. וברוקר שהיה מציע לי משכנתא במכתב באנגלית שבורה ובתנאים המשונים שכתובים באי-מייל שפירסמת היה נשלח אחר כבוד הביתה.
לצפיה ב-'וואלה'
וואלה
15/04/2018 | 03:02
108
לא זכור לי שהצעתי לך משהו בכלל.
 
אם אתה מבוסטון או מבאר שבע ומשהו לא מתאים לך בהודעה אז תמשיך הלאה.
לצפיה ב-'לי יש משכנתאות/חובות ברמות'
לי יש משכנתאות/חובות ברמות
15/04/2018 | 01:49
4
118
שאתה אפילו לא יכול לחלום עליהם. חוצמזה, שרמת האנגלית שלי הרבה יותר גבוהה משלך. העברית שלי לא תמיד מושלמת, בזה אני יכול להודות.
 
אבל ברגע שאני רואה מכתב "עיסקי" שמתחיל ב "Hello dear:", אני יודע שזה מישהו שאנגלית היא לא שפת האם שלו.
האם היית פונה ללקוחות בישראל עם "שלום יקירי" ומצפה שהם יחשבו שאתה רציני?
לצפיה ב-'אחי'
אחי
15/04/2018 | 03:04
3
111
צודק, שלום יקירי לא מתאים.יותר מתאים :::אחי
לצפיה ב-'אחי? למה, אני חייב לך משהו?'
אחי? למה, אני חייב לך משהו?
15/04/2018 | 03:09
2
100
אם אתה רוצה ברצינות להשיג לקוחות, אתה חייב לדעת איך לפנות לאנשים.
 
אם בשרשור הזה היית אומר "תודה על ההערות, האם אפשר עזרה בלשפר את האנגלית", אולי היה סיכוי קלוש שהיית מצליח למצוא לקוחות.
אבל כל הודעה שלך בשרשור, אתה הופך ליותר ויותר בדיחה.
לצפיה ב-'באמת'
באמת
15/04/2018 | 03:25
1
89
לפחות שלא ישעמם לך
אתה צריך משכנתא ?לא נראה לי
תעבור
לצפיה ב-'יש לי משכנתאות'
יש לי משכנתאות
15/04/2018 | 03:32
93
אבל מבנקים רציניים, שיודעים אנגלית...
לצפיה ב-'צודק'
צודק
14/04/2018 | 19:21
94
צודק 100%
יתוקן לאנגלית של בוסטון
לצפיה ב-'יכולת להיות יותר רציני'
יכולת להיות יותר רציני
14/04/2018 | 21:02
24
106
לעשות קופי פייסט של אימייל שאיזה ברוקר של משכנתאות שלח לך?
רואים גם שהוא כתב את זה בתגובה לשאלות ספציפיות ששאלת ושהבולטים נמחקו.
 
כתבת באחת התגובות כאן שאלה תנאים כמו של אמריקאים. כבר בעניין הרזרבה וה- LTV רואים שאלה לא תנאים כמו של אמריקאים. בכל מקרה לא זו הנקודה, כי יכול להיות שהתנאים האלה מתאימים למישהו.
 
אתה פותח פה שרשור חדש כבר פעם שלישית במקום לכתוב בצורה ברורה (ובעברית) למי אתה פונה ומה אתה מציע.
 
פשוט תשקיע חצי שעה ותשווק כמו בנאדם
לצפיה ב-'נכון'
נכון
15/04/2018 | 02:56
23
86
מודה לכולם על הערות , כנראה שמשעמם לכם בחיים.
כשתצרכו משכנתא לפלורידה, קליפורניה וניורק בתור זרים, מאמין שלא תשכחו לרוץ אלינו להתחנן לקבל כסף. סליחה אם ההודעות לא עמדו ברמה שלכם.
אנחנו נותנים משכנתאות לכולם ובמיוחד לזרים החולמים להגשים את החלום האמריקאי שלהם.
אנחנו פעילים משנת 1992 .
זרים צריכים הון עצמי בין30-40% והריבית נעה בין 4.75-5.5% עד 30שנה.
משכנתא מינימלית של 200000 זאת אומרת נכס של 285000
אם יש שאלות לעיניין yariv@financialtriangle.com
תודה
 
לצפיה ב-'אם מישהו היה צריך משכנתא'
אם מישהו היה צריך משכנתא
15/04/2018 | 03:10
9
86
סביר להניח שלא היה פונה אליך. הוא היה פונה למישהו קצת יותר מקצועי.
לצפיה ב-'וואלה'
וואלה
15/04/2018 | 03:22
8
73
וואלה
ומי אתה שתחליט מיהו מקצוען או לא?
מה אתה עושה בדיוק בחיים
לצפיה ב-'ההודעת הפתיחה שלך'
ההודעת הפתיחה שלך
15/04/2018 | 03:34
7
83
וההתייחסות שלך למגיבים מראה שאתה לא מקצוען.
 
אני? אני לא מקצוען. סתם משקיע שמחזיק בערימה של נכסים בארה"ב.
לצפיה ב-'אהאהאה'
אהאהאה
15/04/2018 | 03:38
6
72
ערימה של מה?
שמור את ההערות לעצמך .
 
לצפיה ב-'נכסים'
נכסים
15/04/2018 | 03:43
5
82
אתה יודע... בתים, בניינים.. דברים שצריך משכנתאות כדי לקנות אותם....
לצפיה ב-'נכסים'
נכסים
15/04/2018 | 04:16
76
יפה
אנחנו בנקאים לא מספיק טובים בשבילך.חבל
 
לצפיה ב-'נכסים'
נכסים
15/04/2018 | 04:20
3
76
לא נראה לי שתעז לענות או לרדת על הבנקאי שלך גם אם יש לך ערימה של נכסים.
אז תכבד , אתה אף פעם לא יודע מתי תצטרך כסף
בכבוד יריב
לצפיה ב-'בוודאי שלא'
בוודאי שלא
15/04/2018 | 04:40
2
65
לכן אני מתעסק עם בנקאים רציניים.
אתה לא בנקאי רציני שיכול לספק לי משכנתא.
לצפיה ב-'טוב מאוד'
טוב מאוד
15/04/2018 | 05:00
1
64
לפחות אנחנו מסכימים על משהו
אף פעם לא נתעסק איתך
לצפיה ב-'ממילא אתם לא מורשים בניו יורק'
ממילא אתם לא מורשים בניו יורק
15/04/2018 | 05:19
65
אבל גיליתי את זה רק אחרי שעליתי לאתר שלכם. בכל מקרה, יש פה מספיק בנקים מקומיים ובנקים גדולים שישמחו לקבל אותנו כלקוח. אז בהחלט אנחנו מסכימים שהחברה בה אתה עובד לא מתאימה לנו.
 
בכל מקרה, לקוח פוטנציאלי יראה את האנגלית המזעזעת בהודעת הפתיחה, יראה את התשובות שלך, וכנראה יבחר מישהו אחר. אתה גרמת לעצמך ולחברה בה אתה עובד נזק. אם אתה מנסה למצוא לקוחות, זאת לא הדרך.
לצפיה ב-'נראה שאין לך רשיון לתת הלוואת, כך שמי שפונה אלייך דמו בראשו.'
נראה שאין לך רשיון לתת הלוואת, כך שמי שפונה אלייך דמו בראשו.
15/04/2018 | 04:29
6
82
בכל מקרה, זה נראה שעברת על החוק, לפחות לגבי קליפורניה. אני מציע שתבדוק את הדרישות של CalBRE ואת טופס RE858 שלהם.
 
לצפיה ב-'אתקן את עצמי - באתר כן רשום מספר רשיון'
אתקן את עצמי - באתר כן רשום מספר רשיון
15/04/2018 | 04:35
5
99
בפרסום עצמו - לא רשום, בניגוד לנדרש.
לצפיה ב-'תתקן או תבקש סליחה'
תתקן או תבקש סליחה
15/04/2018 | 04:39
4
98
הפרסומת בארץ או באמריקה?
אתה נותן לנו כסף או שאנחנו לקליינטים
 
לצפיה ב-'מה לתקן ועל מה לבקש סליחה?'
מה לתקן ועל מה לבקש סליחה?
15/04/2018 | 06:35
2
89
אני אשמח אם תפרט במה עוד אתה מחפף ואיך עוד אתה מחפש לעקוף חוקים להגנת הצרכן.
 
אתה טען שחוקי הגנת הצרכן של קליפורניה לא חלים עלייך כי אתה פונה לישראלים? תן לי לנחש, בכל חוזה משכנתא שלך בקליפורניה אתה תדרוש שכל התדיינות תהיה בקליפורניה, נכון? אתה לא יכול לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה, אני מצטער להגיד לך.
 
מה גם, שלאור ההתנהלות שלך די ברור שהחברה אליה אתה מפנה לא בדיוק יודעת איך ומה אתה מפרסם, אני מניח שאם אפנה אליהם בשאלות לגבי ההתנהלות שלך זה יגרום להם להרים איזו גבה או שתיים...
לצפיה ב-'תפנה למי שאתה רוצה'
תפנה למי שאתה רוצה
15/04/2018 | 14:18
73
אתה טוען שאין לנו רישיון בקליפורניה?
אז כנראה שאתה לא יודע לקרוא.
חוץ מזה אני לא מבין מה אתה מחפש בדיוק
 
לצפיה ב-'תפנה למי שאתה רוצה'
תפנה למי שאתה רוצה
16/04/2018 | 00:57
51
תפנה למי שאתה רוצה
לצפיה ב-'גם בישראל יש חוקים לשיווק הלוואות'
גם בישראל יש חוקים לשיווק הלוואות
15/04/2018 | 19:35
61
חוק הפיקוח על שירותים פיננסיים
לצפיה ב-'סוג של התקדמות'
סוג של התקדמות
15/04/2018 | 19:27
4
71
בלי לזלזל, אני ממש לא אתחנן אליך לקבל כסף.
יש לי את הברוקרים שלי שרודפים אחריי.
 
הם גם מנומסים אליי כלקוח, וגם פועלים בהתאם לחוק.
לצפיה ב-'תודה'
תודה
16/04/2018 | 00:56
3
56
קודם כל אנחנו חברה אמריקאית בלי שום נציג בארץ
שנית כל אתה מוזמן לבדוק עלינו .
שלישית כל נראה שבפורום הזה ישנם אנשים קטנים שרק מקניטים את כולם ולא רק אותנו.
חשבנו לשים הודעות בפורום הזה בשביל לנסות לעזור לישראלים לקנות בארצות הברית בתנאים דומים לאילו מהארץ. וגם שכמעט שאין בנקים אמריקאים שנותנים משכנתאות לזרים בקלות.
למי שיש ברוקרים ובנקאים שרודפים אחריו, שיהיה לו במזל.... אנחנו לא רודפים אחרי אף אחד.
no hard feelings
לצפיה ב-'אתה סותר את עצמך כל הזמן...'
אתה סותר את עצמך כל הזמן...
16/04/2018 | 01:15
2
75
קודם טענת שחוקים אמריקאיים לא חלים עלייך כי אתה משווק לישראלים, עכשיו אתה טוען שאין לך בכלל נציגות בארץ (מותר לך בכלל לשווק בישראל אם אין לך נציגות?)...
 
מי שיפנה אלייך - יהיה ממש מסכן, אתה לא אמין ולא רציני בגרוש.
 
שאלת מה אני מחפש? את זה. אמינות ורצינות. בדיוק התכונות שחסרות לך.
לצפיה ב-'בן אדם חולה'
בן אדם חולה
16/04/2018 | 01:20
1
82
אתה בן אדם לא רציני
כשתחפש משכנתא ,חפש מקום אחר.
לא תמצא רבב בחברה שלנו בארצות הברית .
לצפיה ב-'וודאי שאחפש במקום אחר, נראה לך שאפנה אלייך? '
וודאי שאחפש במקום אחר, נראה לך שאפנה אלייך?
16/04/2018 | 01:30
54
לצפיה ב-'חבר, תודה על הפרטים'
חבר, תודה על הפרטים
17/04/2018 | 01:44
71
יכול להיות שאתה ממש טוב במה שאתה עושה, אבל זה ממש לא נראה ככה.
חסכת לי פניה בעתיד
לצפיה ב-'Fix&Flip'
Fix&Flip
09/04/2018 | 12:51
14
218
שלום חברים
לא מזמן פתחתי שרשור על שיפוץ ומכירה של נכס בג'קסנווויל שבבעולתי.
לפני שבועיים חזרתי מארהב וביקרתי בנכס וחזרתי עם כמה תובנות ממשיות וכרגע עומדות בפניי 2 אופציות.
ראשית,אציין כי הבית מבחינת יסודות במצב טוב- יש דבר אחד משמעותי שצריך לתקן אבל כל השאר הם שיפוצים קוסמטיים.
האיזור הוא איזור טוב ומאד מבוקש,הסתובבתי המון ודיברתי עם אנשים מקומיים שאיחלו לי "בהצלחה" למצוא עוד השקעות באיזור.
לאחר פגישות עם כמה סוכנים מצאתי את האחת המתאימה,שהביאה קבלן מטעמה שעובד איתה הרבה והמליצה לי עליו.
אשמח להתייעץ עם אנשים ששיפצו\משפצים בתים באיזור ויכולים לתת לי הערכות על טווח מחירים על הצעה שקיבלתי לשיפוץ בפרטי.
בגדול- האופציה הם:
1.מכירת הבית AS IS - ואז כנראה שאצא בהפסד על ההשקעה.
2.מכירה הבית לאחר שיפוץ שאמור להעאלות את ערכו מ60K ל100K .
החישובים של ערך הבית נעשו על ידי השוואת בתים שנמכרו באותה השכונה בחודשים האחרונים עם אותם נתונים כמו של הנכס שלי.
אשמח להתייעץ איתכם בפרטי על הצעת השיפוץ שקיבלתי כדי שאוכל לבוא במיקוח נכון מול הקבלן.
 
 
לצפיה ב-'כמה עולה השיפוץ?'
כמה עולה השיפוץ?
09/04/2018 | 13:39
1
124
לצפיה ב-'ההצעה על סך 18,000'
ההצעה על סך 18,000
09/04/2018 | 15:23
111
לצפיה ב-'כדאיות שיפוץ'
כדאיות שיפוץ
09/04/2018 | 18:18
1
154
אופריד,
 
האם אתה מאמין שמחיר הקניה שלך היה משמעותי מתחת למחיר השוק ?
ו/או עלויות השיפוץ שלך הינם נמוכות בצורה משמעותית מהעלויות שיושתו על צד שלישי ?
 
אם לא, לכאורה, אין שום סיבה ששיפוץ של 18K יביא לתשואה של 40K.
בנוסף, קח בחשבון שהסוכנת לא באמת בצד שלך. היא רוצה למכור את הבית, ולא משנה באיזה מחיר.
 
אני לא הייתי עובד עם "קבלן מטעם" בכל מקרה. הקשר בין הקבלן לסוכנת לא יפעל לטובתך. ובכל מקרה, אל תבצע שום שיפוץ לפני שיש לך 3-5 הצעות בכתב ממספר קבלנים. ( וזה נכון לגבי כל פרוייקט קבלני )
 
אני הייתי מנסה לעשות "חיפוי קוסמטי" ולמכור את הנכס כמה שיותר מהר.
לצפיה ב-'כדאיות שיפוץ'
כדאיות שיפוץ
10/04/2018 | 13:53
100
מחיר הקניה שלי לא היה נמוך משמעותית ממחיר השוק.
הכוונה היא למכור את הבית ךFHA ולא למשקיע.
ע"פ מכירות אחרונות שנעשו באיזור בחודשים האחרונים בתים עם אותם נתונים יבשים כמו של הנכס שלי נמכרו שנמצאים במצב טוב נמכרו בסביבות ה100K לכן ההערכה הזאת בוצעה.
לגבי הצעות מקבלנים- קיבלתי לפני ההצעה הזו הצעה הזויה על סך 30K מחברת שיפוצים אחרת,לפני שהגעתי לארהב בכלל.
לא קיבלתי הצעות נוספות מקבלנים אחרים.
לצפיה ב-'שאלות בסיסיות'
שאלות בסיסיות
09/04/2018 | 19:21
9
122
1. הקבלן שהמליצו לך עליו: האם קיבלת עליו רפרנסים מאנשים שאינם הסוכנת שהביאה אותו?
האם יש לך את הפרטים המלאים שלו (שם מלא, שם העסק שלו, מספר רשיון הקבלן שלו מה STATE) - ובדקת אם יש ביקורות של לקוחות עליו \ על העסק שלו ברשת (למשל - באתרים כמו HOMEADVISOR או ANGIES LIST,  או ב"משרד העסקים הטובים" - ה BBB)?
 
2. אתה כותב שקיבלת הצעת מחיר על סך 18K$, אבל אתה לא כותב איך הצעת המחיר נראית (כמה היא מפורטת) ומה תכולת העבודה... אז קשה מאוד להעריך אם ההצעה שקיבלת נמוכה (מדי), גבוהה או סבירה.
 
אתה גם לא אומר לנו מה ה"פגם המשמעותי" שבו הבחנת, ואם אני זוכר נכון - אתה רואה בית אמריקאי בפעם הראשונה בחיים שלך, אז אין לנו מושג אם יש שם עוד עניינים שלך נראים "קוסמטיים" (או שאתה לא הבחנת בהם בכלל) אבל שאדם מנוסה היה מעריך אחרת.
 
הצעת מחיר "תקינה" בארה"ב צריכה לכלול תיאור מפורט של העבודה לפי סעיפי ביצוע. 
הכל צריך להיות כתוב...
לדוגמא: אם צריך להחליף ריצפה - הצעת המחיר צריכה לפרט "פירוק ריצפה ישנה, פינוי כל פסולת הבניין, נקיון של השטח, הכנת השטח לרצפה חדשה, אספקת X רגל מרובע של רצפה מסוג Y מתוצרת יצרן Z, התקנת מצע לריצפה, התקנת הריצפה, גימור Y רגל לינארי של פאנלים מסוג X, פינוי וסילוק כל חמרי הבנייה וביצוע ניקוי הריצפה אחרי העבודה".  אם צריך לשכור DUMPSTER בשביל הפסולת ולשלם על הפינוי שלו - זה צריך להיות בהצעה.   אם צריך להוציא רשיונות בנייה מהעירייה ו\או אינספקצייה של פקח בנייה מטעם העירייה - העלות הזו צריכה להיות כלולה בהצעה.
אם העסק לא מפורט - אתה יכול למצוא את עצמך נאלץ לשלם תוספות במהלך העבודה, או להצטרך להביא מישהו אחר ולשלם לו כדי שיסגו את הפינות הללו - ואז ה 18K$ יכולים בקלות להתנפח בעשרות אחוזים.
 
כדי להבין למה אתה חושב שההשקעה של 18K תעלה את הערך של הבית ב 40K$ - צריך לראות תמונות של ה"לפני", ולהבין במדוייק מה ה 18K$ האלו הולכים לקנות לך. זה אולי יתן לאנשים כאן את היכולת להעריך אם ההערכה שלך מציאותית.
לצפיה ב-'הצעת מחיר'
הצעת מחיר
10/04/2018 | 13:45
8
130
1.לגבי השם וכו'- בדקתי ואכן תקין.
לא קיבלתי עליו רפרנסים מאנשים אחרים.
ביקורות על העסק שלו אין בשום אתר שרשמת,העסק מופיע באתר BBB אבל אין שם ביקורות.
הפגם המשמעותי שמקפיץ את המחיר-- ה vinyl siding x בחוץ הבית פגומים ושבורים,חלקם- לא כולם. ולכן יש צורך להחליף אותם וגם לבצע עבודת איטום חדשה מבפנים.
אצרף את ההצעה,ובנוסף גם תמונות של הבית
לצפיה ב-'טוב ציפור אחת ביד...'
טוב ציפור אחת ביד...
10/04/2018 | 17:49
2
90
1. זה לא נראה כמו הצעת מחיר מחייבת. יותר כמו הערכת מחיר (לא מחייבת).
2. אם התמונות שהעלית (אני רואה 3 תמונות פעמיים) זה הסיידינג שצריך להחליף, אז 6,000$ זה מחיר גבוה. שים לב שאתה כתבת שצריך להחליף רק חלק מהסיידינג ובקובץ כתוב שמחליפים את כל הסיידינג. מצד שני, אם יש שברים בסיידינג, אז גם יכול להיות שיש בעיה מבנית מאחורה שגרמה לסיידינג להישבר. לא יודע אם בדקת את זה.
3. זה לא 18,000. יותר כמו 19,000 לפני sales tax ובלתי צפויות. אם ניקח גם 10% בלתי צפויות זה 22,000$.
4. מתוך ה-40,000$ בעליית ערך שאתה מצפה לה, המתווכת גם לוקחת את האחוזים שלה. מניח שזה סביב 5%, אז אתה נשאר עם 38,000$. אם יש גם מס על מכירה, גם את זה צריך לקחת בחשבון.
5. בין היתר, אתה מחליף פה אמבטיה- בטוח שלא צריך פרמיט בשביל זה? זה כסף וזמן.
6. תזכור שעסקה שנסגרה לפני חודש, כנראה נחתמה לפני 3 חודשים. הריביות עלו (משפיע מאד על מי שלא קונה במזומן), וגם המחירים יכלו להשתנות.
7. שים לב גם שכשמדובר על קונים שעומדים לגור שם (ולוקחים משכנתא מבנק), יכול לקחת לעסקה הרבה זמן להיסגר (קצב של בנק).
זה לפחות רבעון של מסים וביטוח שאתה תשלם (וזה אם אתה מסיים את השיפוץ ומוצא קונה תוך חודש. אני לא יודע כמה זה ריאלי כשאתה צריך להוציא פרמיט, וכו'). זה עוד איזה 1,000$. זה גם אומר שהעסקה יכולה ליפול בהרבה תרחישים, או שהבנק ידרוש תיקונים נוספים כדי לאשר את ההלוואה.
 
 
בסוף זה עניין של סיכון וסיכוי.
במקרה הכי טוב האפשרי אתה תשכיב פה 57,000$ (שאתה יכול לקבל אם תמכור עכשיו), תוסיף עוד $23,000 של הוצאות (שיפוץ כולל מע"מ, ביטוח וארנונה), ותקבל 95,000$ (אחרי תיווך, ולפני מס).
 
 
אז אתה משכיב 80,000$ בשביל רווח פוטנציאלי של 15,000$.
זה בכלל לא רע, אבל זה התרחיש האופטימי (רק 10% בלתי צפויות, אין עלויות ועיכובים של פרמיט, משפצים וחותמים עם קונה תוך חודש במחיר מלא, וכו').
יש פה המון סיכון. אתה פותח פה דברים שאי אפשר לדעת מה תמצא מתחתיהם (אינסטלציה, סיידינג), ועוד עם קבלן שלא עבדת איתו אף פעם, ובלי פיקוח.
לצפיה ב-'רווח פוטנציאלי'
רווח פוטנציאלי
10/04/2018 | 19:15
1
87
אני מסכים עם כל מה שרשמת.
לגבי ההחלפה,צריך להחליף אץץ כל הסיידינג אחרת זה יראה לא טוב כי חלק ישן וחלק חדש.
אני לא מחליף אמבטיה רק את השירותים עצמם וקצת ברזים יותר חדשים.
לגבי פרמיט-איזה פרמטים אני צריך להשיג לפרוייקט מסוג כזה?
ביקשתי מהקבלן לשלוח הצעה יותר מפורטת וכמובן להוריד במחיר.
אני אגיד לך מה עומרד מאחורה החישוב שלי- נכון שיש הרבה דברים שעלולים לסבך קצת את הפרוייקט,אך אם אמכור עכשיו אני גם עלול להפסיד עד שאמכור יחסית את אותו הסכום שאפסיד אם הפרוייקט  יסתבך ויקח זמן- אבל וזה מה שאני מדגיש חשוב- במהלך ההליך הזה של הפרוייקט ארוויח "שכר לימוד",ואולי אולי גם כסף.
לצפיה ב-'אז אני לוקח בחזרה את מה שכתבתי בקשר לאמבטיה'
אז אני לוקח בחזרה את מה שכתבתי בקשר לאמבטיה
11/04/2018 | 03:56
68
מתי צריך פרמיט זה תלוי בעירייה.
אצלי, החלפת אמבטיה זה פרמיט בוודאות. אתה רק מחליף ברזים, וזה לא דורש פרמיט ברוב המקומות.
.
גם החלפה של כל הסיידינג זה פרמיט אצלי. אני לא יודע איך זה בג'קסונוויל.
לגבי הסיידינג- למה הם נשברו? אם אתה יודע שזה בגלל משהו חיצוני, זה דבר אחד. אם זה כי הקירות או הגג זזו קצת, זה יכול לסבך את הפרוייקט מאד (ולא קצת כמו שכתבת).
 
ושוב- כל דבר שאתה פותח, יכול לחשוף בעיות שדורשות פרמיט, ולסבך את הפרויקט מאד.
 
לפי מה שכתבת, היום השוק של משקיעים באזור חם. לכן הנחתי שתמכור מהר ב-60,000 לפליפר שכבר שילם שכר לימוד. זה שוק מהיר וזו עסקת מזומן AS-IS מהסוג שאפשר לסגור תוך שבועיים.
השוק של קונים פרטיים עובד אחרת לגמרי. זה יהיה הרבה יותר איטי. אתה תוכל להראות את הבית רק אחרי השיפוץ, ואז תצטרך לחכות לקונה ספציפית שאוהבת את הצבעים שבחרת ואת הריצוף, ואז לחכות שהיא תניע את התהליך בדיקת הנאותות שלה (הרי אין לה אופרציה כמו משקיע או פליפר), ואז לחכות שהבנק יאשר את ההלוואה, בתקווה שהיא לא תיסוג. זה עולם אחר לגמרי מבחינת לו"ז.
 
כתבת שביקשת מהקבלן הצעה יותר מפורטת וכמובן להוריד במחיר.
לי נראה שהוא תמחר עבודה בעיקר על הסעיפים הכבדים (סיידינג, דלת, וצבע), ובגלל שיתר הדברים הם קטנים הוא שם אותם על הדרך כמעט במחיר עלות.
זו לא הצעה גבוהה אם הוא באמת מחליף את כל הסיידינג (ואני יוצא מנקודת הנחה שאין ברירה בעניין הזה. לפעמים אפשר להחליף את כל הסיידינג בקיר האחורי, ולהשתמש בחומר ממנו כדי להשלים את הקירות האחרים).
תבקש הצעה מחייבת (Binding quote/offer). אני מאמין שהמחיר יעלה.
עוד נקודה שפתאום שמתי לב אליה- אני לא אוהב לשלם יותר מ-60% מראש לקבלן קטן שאני לא עבדתי איתו בחיים. 30% זה יפה מאד בתור התחלה.
 
כתבת שזה שכר לימוד.
אתה באת ליום היכרות בקמפוס (טסת לנכס), פגשת את המרצים (מתווכת וקבלן), קיבלת את הסילבוס (הערכת המחיר), ועכשיו אתה חושב להירשם ללימודים בהתכתבות.
אני לא חושב ששיפוצים זה תחום שכדאי ללמוד מרחוק.
לצפיה ב-'לא, זו לא הצעת מחיר. זה ESTIMATE.'
לא, זו לא הצעת מחיר. זה ESTIMATE.
11/04/2018 | 00:46
4
79
"הצעת מחיר" היא מסמך משפטי לכל דבר, שבו כתובים פרטי הזיהוי של שני הצדדים בעיסקה (אתה או ה LLC שלך מצד אחד, והקבלן או החברה הקבלנית מצד שני), ושיש בסוף המסמך חתימה של כל אחד מהצדדים שמהווה התחייבות שלך לשלם - והתחייבות שלו לבצע במחיר שכתוב בהצעה.
ברגע שהכותרת של המסמך היא ESTIMATE - זה אומר שאין בהכרח קשר בין כמה שהפרוייקט יעלה ובין המספר שכתוב על הנייר.
 
דבר שני: אני קיבלתי רושם לא נכון מההודעה הקודמת שלך שבה היה כתוב ש"יש דבר אחד משמעותי וכל היתר זה קוסמטיקה". 
האסטימייט שאתה מציג כאן אומר שה "גורם המשמעותי" מהווה רק שליש מהמחיר של הפרוייקט. כמעט 70% מהמחיר שמעריכים לך הולך על כמה עשרות סעיפים אחרים - חלקם באמת "קוסמטיקה קלה", אבל חלקם עלולים להתגלות כ"תיבת פנדורה" שבה מסתתרות הוצאות נוספות - וגדולות.
ומכיוון שיש כל כך הרבה סעיפים, שבכל אחד מהם בנפרד יש אפשרות לחריגה - החריגות עלולות להצטבר להרבה מאוד כסף.
 
דוגמא משמעותית אחת: מחליפים את רצפת הלינולאום בחצי ביית, כך נראה. 
ומתוך החדרים שמטפלים בהם - שלושה חדרים הם "חדרים רטובים". מי יודע מה מסתתר מתחת לריצפת הויניל הקיימת בחדרים הללו...
אחרי שנות דור של מים שנשפכו באותם חדרים על הריצפה, יש מצב שיש שם עובש, אולי ריקבון בעץ, אולי אפילו טרמיטים שבאו לגור שם.  ברגע שקבלן "מגלה" כזה דבר הוא אמור, לפי החוק, לתקן אותו. 
 
יש איזשהוא סעיף תמוה של "תיקון הריקבון בעץ - 600$". לא כתוב על איזה נקודה ספציפית בבית מדובר. אבל לפי מה שאני רואה בתמונות - אני שואל את עצמי מה קורה מתחת לכל אותם מקומות שבהם ה SIDING שבור ורקוב.
יש מצב שהסעיף הזה יתנפח במאות אחוזים אחרי שיפרקו את הסיידינג הקיים.
 
"חוק אצבע" הוא שבכל שיפוץ שהוא - חריגה של עד 30% מהצעת המחיר (לא ה ESTIMATE אלא ההצעה ממש) זה דבר שאפשר לצפות שיקרה. זה כמעט תמיד קורה... 
וזה כשאתה שם, לראות בעיניים שלך מה הקבלנים עשו ולהיות מסוגל להבין (ולאשר או לסרב) לשלם תוספת על דברים שמתגלים במהלך העבודה.
כשאתה לא שם, הקבלן יכול (אם הוא רוצה) "להמציא" עיזים על ימין ועל שמאל - ואין לך ממש איך לבדוק אותו.
 
במקרה שלך - ה"שיפוץ של 19,000" יכול בקלות לעלות כפול ממה שהציעו לך.
אני לא מתמצא במחירי השיפוצים בפלורידה - לי ההצעה שקיבלת נראית LOW BALLED בטירוף, לפרוייקט חד פעמי. (מבחינת הקבלן). יש שם כמה פריטים שמתומחרים בצורה הגיונית, אבל פריטים אחרים מתומחרים כאילו שיד העבודה לא עולה כסף.
לצפיה ב-'הסבר מפורט יותר'
הסבר מפורט יותר
11/04/2018 | 02:30
3
75
הבית הוא רצפת בטון,כך שלא אמורה להיות רטיבות (אין)ברצפה.
עשיתי בדיקת טרמטים כשהייתי שם ואין טרמיטים.
הנקודת עם העובש זה נקודה ספציפית שיש בה חור בפנים הבית בפאנלים למטה בגלל רטיבות- על זה מדובר ראיתי את זה במו עיניי.
לצפיה ב-'רצפת בטון'
רצפת בטון
11/04/2018 | 03:50
65
 
הממ... לא. טכנולוגיות הבניה בארה״ב שונות מאלו שנהוגות בישראל.
אני מכיר די טוב את מה שמקובל בארה״ב, ורצפת בטון אינה נפוצה. ( ואם כן, אז זה ״משהו מיוחד״ ).
 
לרוב (בפלורידה) חופרים בור גדול, וממלאים אותו ב״חול דחיס״. מעל זה, יוצקים פלטת בטון של 4 אינטש. עכשיו, לפני שמניחים את הריצוף, שמים קורות עץ ומעליהם דיקט. בפלורידה יש מפלס מים גבוה, ולכן יש בעיה עם מרתפים / יסודות.
 
ומעל כל זה, שמים את מה שאתה קורא ״רצפה״. ( בין אם זו רצפת עץ או בטון עם ציפוי אפוקסי, או ריצוף מקסיקני ).
 
וזה שאתה לא יכול לראות רטיבות, זה לא אומר שאין. תגגל polybutylene שהיה מאוד נפוץ בפלורידה בתחילת שנות התשעים.
 
 
לצפיה ב-'ג'ק קוק'
ג'ק קוק
11/04/2018 | 04:08
68
היה אחד המרצים שלי לתואר ראשון. אחד הקורסים שלקחתי איתו היה ניהול פרויקטים. חלק מהציון היה לכתוב הצעות מחיר מפורטות.
 
ג'ק מידי פעם מעביר סדנאות ויעוץ לעסקים שונים. כשמבקשים ממנו להעביר סדנא, הוא שולח קובץ אקסל עם המון גליונות שמפרט בצורה מטורפת כל דבר שההצעה מכסה, וכל דבר שההצעה לא מחכה. כל צעד, כל תרחיש, כל ציוד, כל הוצאה מפורט עד לסנט האחרון בהצעות מחיר שלו. אין אצלו בלת"מים, ואם יש משהו שלא במסגרת הרגילה, יש אי שם סעיף שמפרט מי משלם וכמה.
 
לפרויקט שלי החלטתי לעשות את השיפוץ בית שעשינו. זה כלל מחירים, לוח זמנים, צעדים, מה מפורט, מה לא וכו'. עבדתי עם הקבלן שלי וניסינו להכניס כמה שיותר פרטים/מחירים וכו'.
 
בפועל? היינו הרבה מעבר לתקציב ומעבר לזמן. בבניה ושיפוצים, תמיד יש דברים שקשה לחזות מראש. ברוצ'סטר יש מזג אוויר שקשה לחזות כי הוא משתנה תדיר. שבוע של שלג יכול לדחוף פרויקט ולשבש המון משתנים שונים. המפקח היה מאוד נחמד. הוא מידי פעם עבר באזור ונתן טיפים לדברים שצריך לתקן לפני שהוא יבוא לבדיקה הרישמית. אבל יש דברים שהוא ראה שלא מצא חן בעיניו, והיינו חייבים לתקן. בתים יש אלף ואחד פרטים שונים.
יש גם דברים שאי אפשר לחזות מראש. אפשר להעריך, אבל אי אפשר לדעת. כשפותחים ריצפה/קירות, כשמנסים להתקין צנרת/חשמל, פתאום יש דברים שלא מסתדרים וצריך תוכנית אחרת.
 
קבלנים עושים המון כסף מדברים לא צפויים. דברים כמו רטיבות, עובש, טרמיטים מכניסים המון כסף לקבלנים כי הם צריכים לתקן. מכיוון שזה לא בחוזה המקורי, בעל הבית משלם.
לנו היה מקרה של בית שמתישהו החליטו להוסיף לו חדר. בשלב מסוים רצינו להחליף ריצפה, וכשהורדנו את הריצפה הקיימת גילנו שמי שעשה את העבודה בעבר עשה עבודה מאוד רשלנית עם מסמרים קצרים מידי. עכשיו, הריצפה הזאת הייתה שם הרבה מאוד שנים. אבל רק כשפתחנו גילינו את הבעיה. למזלי התיקון לא עלה הרבה, אבל זה דוגמא למשהו שאי אפשר לצפות כי אי אפשר לראות דרך ריצפה.
 
אז אתה מביא מישהו להחליף את הSIDING. זה יכול להביא המון דברים לא צפויים. אם הקבלן מוריד את החיפוי הישן, ופתאום מוצא בעיה, אתה תקוע, כי תהיה חייב לתקן. על חשבונך. הקבלן כבר נמצא בשטח, ולא בהכרח עכשיו יתן לך את ההצעת מחיר הכי זולה לתקן את הבעיה.
 
קח את ההצעת מחיר, תכפיל פי 1.5 ותחשב אם זה עדיין שווה את זה.
 
לצפיה ב-'חור? בפאנלים למטה??? עובש?'
חור? בפאנלים למטה??? עובש?
11/04/2018 | 18:24
60
למה יש חור?
זה חור שהיה קיים בכוונה, או חור שנוצר מעצמו?
מאיפה הגיעו לשם המים שיצרו את העובש (או את החור)?
מה קורה לקיר מעל החור או מתחת לחור - במקומות שאתה לא רואה?

לצפיה ב-'משכנתאות בארצות הברית'
משכנתאות בארצות הברית
11/04/2018 | 02:19
3
134
אנחנו נותנים משכנתאות מאז 1992
מחפשים משכנתא לקנות נכס בקליפורניה,ניויורק או בפלורידה
תבקרו את האתר שלנו
לצפיה ב-'כמו בשרשור האחר - גם פה אני אפנה את תשומת לבם של המועמדים'
כמו בשרשור האחר - גם פה אני אפנה את תשומת לבם של המועמדים
15/04/2018 | 04:33
2
93
לזה שמדובר בפרסום שלכאורה הוא עבירה על החוק, לפחות בקליפורניה וכנראה גם בניו יורק (האתר אליו המפרסם מפנה מצהיר במפורש שהמפרסם לא רשאי לתת הלוואות בניו יורק).
לצפיה ב-'חכם'
חכם
15/04/2018 | 05:16
1
64
אתה מחפש משכנתא או מספרי רישיון?
יותר טוב תתקן את התגובה שלך ולך תטפס על עץ אחר
לצפיה ב-'מה אני צריך לתקן?'
מה אני צריך לתקן?
15/04/2018 | 06:32
64
אני אשמח לתקן את הראוי לתיקון. גם לך מציע לעשות את זה. למשל, לציין במפורש את מספר הרשיון שלך בפלורידה וקליפורניה, ולציין שלמרות מה שכתבת במקור אתה לא יכול לתת הלוואות בניו יורק.
 
אלא אם כן יש טעות באתר שהפנית אליו, כמובן, ואם כן - תקן את זה.
לצפיה ב-'רשיון תיווך'
רשיון תיווך
07/04/2018 | 03:15
5
102
אני מתעסק עם הנדל"ן במיאמי כבר 4 שנים , וכרגע מנהל בערך 16 נכסים שלי ושל קרובי משפחה שהחליטו להשקיע פה. אני חושב שיש פה פוטנציאל לפרנסה ורוצה לעשות קורס תיווך רשמי.
השאלה שלי היא האם יש קורס אינטרנטי בלבד או שאני חייב לגשת לכתה (ואם כן מה הכי מומלץ)
אשתי שוב בהריון והיא לא תתן לי לגשת בערבים לשום קורס מחוץ לבית.
אשמח לכל מידע מהסוכנים המורשים או ממי שיודע
תודה
ניר
לצפיה ב-'בארה"ב צריך גם סטאג' ארוך, לא?'
בארה"ב צריך גם סטאג' ארוך, לא?
07/04/2018 | 08:55
3
60
לצפיה ב-'זה (סטאג') בשביל להיות BROKER לא סוכן'
זה (סטאג') בשביל להיות BROKER לא סוכן
07/04/2018 | 15:39
2
57
לצפיה ב-'מה ההבדל?'
מה ההבדל?
08/04/2018 | 17:24
45
לצפיה ב-'סוכן אבל חייב לעבוד עם ברוקר, לא?'
סוכן אבל חייב לעבוד עם ברוקר, לא?
09/04/2018 | 03:51
62
בקליפורניה הרשיון לניהול הוא לא אותו רשיון כמו למכירות (לפחות לפי מה שאני מבין). אתה בטוח שאתה צריך רשיון תיווך בשביל לנהל?
לצפיה ב-'תווך'
תווך
09/04/2018 | 13:23
47
צור קשר עם מתווך נדלן בעל רשיון אמריקאי.גר בישראל משרד בפורט לוטרדייל פלורידה.
שלמה מנור 0533337975 .
אבי.
לצפיה ב-'הלוואות משכנתאות לנדלן בארצות הברית'
הלוואות משכנתאות לנדלן בארצות הברית
09/04/2018 | 03:46
116
please email us for any mortgage in usa
since 1992 we provide mortgages to many foreigners for real estate in usa
לצפיה ב-'חברת ניהול מומלצת בג'קסונוויל לסינגל פמלי?'
חברת ניהול מומלצת בג'קסונוויל לסינגל פמלי?
07/04/2018 | 20:22
113
המון תודה!
לצפיה ב-'חברת שיפוץ ברוצסטר'
חברת שיפוץ ברוצסטר
02/04/2018 | 11:53
1
136
היי,
האם למישהו יצא לעבוד עם חברת שיפוץ או הנדי מן טובים, איכותיים ואמינים ברוצסטר?
תודה!
לצפיה ב-'כן'
כן
02/04/2018 | 18:37
67
לצפיה ב-'העברת כסף חזרה לישראל ומיסוי'
העברת כסף חזרה לישראל ומיסוי
30/03/2018 | 16:39
7
246
שלום,

אני מכיר מספר יזמי נדל"ן ומעוניין להשקיע איתם בארה"ב. כל החלק האמריקאי ברור לי. לא הצלחתי להבין איך הכסף יגיע חזרה לארץ (העברה בנקאית?) ואיך מחושב המס בארץ. השאלה מאד ראשונית, כמובן שאוועץ ברו"ח. בינתיים רק רוצה להריץ מעט מספרים להחליט אם אני בכלל רוצה להיכנס לזה.

תודה וחג שמח.
לצפיה ב-'צור איתי קשר בפרטי'
צור איתי קשר בפרטי
31/03/2018 | 11:00
2
215
אני אפנה אותך לרו"ח ועו"ד יוצא ראשות המיסים ולא תצטרך לשלם מיסים בישראל על הכנסות משכ"ד בארה"ב
לצפיה ב-'וואו באמת? '
וואו באמת?
31/03/2018 | 11:08
163
לצפיה ב-'תודה, עדיין לא רלוונטי'
תודה, עדיין לא רלוונטי
02/04/2018 | 08:57
147
יש לי סכום די גדול שטרם החלטתי במה להשקיע. כנראה שיהיה גם מרכיב נדל"ני. יהיה כנראה יותר רלוונטי בשנה הבאה.
לצפיה ב-'העברה בנקאית זאת בדרך כלל הדרך הכי יקרה'
העברה בנקאית זאת בדרך כלל הדרך הכי יקרה
01/04/2018 | 19:20
1
169
תפתח חשבון בנק בארה"ב ותכתוב לעצמך צ'ק. לוקח המון זמן לפגוש את הכסף אבל אחרי שמתחילה  ה "זרימה", זה פחות משמעותי.

לגבי המיסים, אתה משלם בארה"ב מס ובישראל על ההפרש. בישראל מתייחסים לזה כמס רווחי הון אבל רו"ח חייב לבדוק את התיק שלך להתאים לך את האפשרות הזולה ביותר. תכנון מס נכון יכול לחסוך לך הרבה מאד כסף.
לצפיה ב-''
02/04/2018 | 08:52
30
לצפיה ב-'העברת כסף חזרה לישראל ומיסוי - תשובה'
העברת כסף חזרה לישראל ומיסוי - תשובה
05/04/2018 | 13:58
1
129
שלום

1- אין בעיה להעביר כסך מישראל אל ארה"ב ולהיפך
2- בסכומים גבוהים, עדיף להעביר כסף שלא באמצעות הבנקים אלא חברות פיננסיות או אפשרויות מתוחכמות אחרות
3 - אין קשר בין העברת כספים ומיסוי. חובת המיסוי קיימת גם אם הכסף נשאר בארה"ב.

כתבתי מדריך קצרצר שמקיף את השאלות הנפוצות בנושא הזה ודרכי הפעולה האפשריות. הנה הקישור:
 
ניר נדלניר
לצפיה ב-'תודה '
תודה
05/04/2018 | 17:16
23
לצפיה ב-'דרוש מנטור !'
דרוש מנטור !
27/03/2018 | 02:14
12
215
היי שמי לירן, אני מתגורר בלוס אנג׳לס ארה״ב, ומעוניין ללמוד את תחום הנדל״ן מא׳ ועד ת׳. מישהו יכול להמליץ על מנטור שמעביר קורסים פרקטיים ?
לצפיה ב-'למה לא להתחיל עם כמה ספרים? פודקסטים?'
למה לא להתחיל עם כמה ספרים? פודקסטים?
27/03/2018 | 02:21
7
142
תקרא פה בפורום. תדבר עם אנשים. תראה אם יש מפגשים בBIGGER POCKETS.
 
לצפיה ב-'תגןבה'
תגןבה
27/03/2018 | 02:44
6
130
יש ספר שאתה ממליץ?
ראיתי המון סרטונים וקראץי מאמרים באינטרנט אבל צריך משהו קצר יותר רציני
לצפיה ב-'בבקשה'
בבקשה
27/03/2018 | 02:53
5
140
The Book on Rental Property Investing: How to Create Wealth and Passive Income Through Intelligent Buy & Hold Real Estate Investing! Paperback –
by Brandon Turner
 
המחבר הוא בצוות מאחורי האתר BiggerPockets.com. אז כשהתחלתי לקרוא את הספר, הגעתי לאתר. מהאתר מצאתי מפגש מקומי וזה התגלגל משם.
 
לצפיה ב-'תודה'
תודה
27/03/2018 | 04:20
4
75
תודה רבה על העזרה!
אני אחפור באתר הזה.
בכל זאת, אם אתה / מישהו יכול להמליץ על מנטור שידריך אותי אישית, אני אשמח לתגובות.
 
לצפיה ב-'רק תזהר במי שאתה בוחר'
רק תזהר במי שאתה בוחר
27/03/2018 | 04:26
3
129
מידי פעם עולים פה "מומחים" שמציעים ליווי אישי למשקיעים.
יש כאלה לגיטימיים. אבל יש גם כאלה שניסו להשקיע, לא ממש הצליחו, אז הם החליטו להחליף קריירה וללמד אחרים.
 
אם אתה מחפש מנטור טוב, תמצא מישהו שבאופן אישי השקיע בהרבה יחידות נדל"ן עם כמה שנים טובות של נסיון.
לצפיה ב-'תגןבה'
תגןבה
27/03/2018 | 04:29
2
82
יש המלצות על מישהו?
כבר הבנתי שיש הרבה רמאים שרק לוקחים לך כסף אבל יותר מזיקים לך מאשר עוזרים
לצפיה ב-'מי שעושה - לא מלמד. הוא עסוק בלעשות.'
מי שעושה - לא מלמד. הוא עסוק בלעשות.
27/03/2018 | 04:38
113
למה למישהו מוצלח ללמד מישהו אחר שיתחרה בו?
 
דרך מקובלת היא לעבוד אצל מישהו כזה. תוציא רשיון תיווך או ניהול ותנסה להתקבל לאחת מחברות הREIT ותראה איך ומה הם עושים.
לצפיה ב-'למה אתה צריך מנטור?'
למה אתה צריך מנטור?
27/03/2018 | 04:38
127
את הבסיס אפשר ללמוד לבד. רוב העבודה זה ממילא מחקר ועבודה עם אחרים. למה צריך מנטור שיש לו אינטרס אישי?
לצפיה ב-'אתר תוכן מועיל'
אתר תוכן מועיל
27/03/2018 | 10:37
122
היי לירן,
אינני יכול לתת לך מענה של מנטור, אך יש אתר ישראלי שמרכז מאמרים
רלוונטים לתחום.
 
קישור לאתר - https://goo.gl/WnvRua
 
בהצלחה
לצפיה ב-'אולי זה יעזור'
אולי זה יעזור
29/03/2018 | 22:31
81
היי לירן, אני מנכ"ל ובעלים של Better Coast שעוסקת בהשקעות נדלן בצפון אמריקה ואני והחברה גם נמצאים בצפון אמריקה.
אני לא מציע את שרותי כמנטור מאחר וזמננו מוקדש כולו לעשיית עסקאות, מחקר, ניהול פרוייקטים ונכסים, אבל כן מציע לך את הדברים הבאים:
 
  • יש המון משאבים לא רעים בyoutube
  • עדיף לך לדעתי לא להחליף את המומחים אלא למצוא מומחים טובים לעבוד איתם.  פשוט עניין של עלות כלכלית ויכולת אמיתית להגיע לבד לאותם העסקאות והעלויות. יש לנו המון לקוחות אמריקאים.
  • אתה מוזמן להוריד את הספרון שלנו בנושא השקעות נדלן בבעלות ישירה בארה"ב באתר שלנו בלינק הזה
אתה מוזמן לפנות אלי ישירות אם אתה רוצה ייעוץ יותר פרטני או לשמוע יותר במייל rod.zahavi@bettercoast.com
 
חג שמח
נמרוד
 
 
לצפיה ב-'דרוש מנטור ! - תשובה'
דרוש מנטור ! - תשובה
05/04/2018 | 14:11
1
71
הי לירן

אם כבר חקרת את אפשרויות הפעולה שלך היטב (נראה לי שלא ותכף אתייחס לכך), אז כדאי לך לשקול בתור מנטור למצוא משקיע אחר שכבר הצליח לעשות את מה שאתה רוצה להצליח לעשות. קורסים וספרים זה מצוין אבל זה לא מספיק.
 
עכשיו. אני מציע לך לבחון קודם כל בצורה רצינית
מה דרך הפעולה הכי מתאימה לך:
יש לך 3 אפשרויות
1- יזמי. ללמוד ולעשות לבד
2- דרך האמצע. לעשות לבד בעזרת מישהו מנוסה 
3- פסיבי. להשקיע באמצעות חברת נדל"ן.

בניגוד לשלל הדעות הנחרצות וההחלטיות שתקרא כאן,
לניסיוני המציאות היא שלכל אפשרות יש יתרונות וחסרונות.
אז כדי לקבוע מה האפשרות הכי מתאימה לך כדאי שתעמוד על היתרונות והחסרונות ותבחו למקרה שלך מה האסטרטגיה הכי מתאימה.

אם מעניין אותך להעמיק ולבדוק את העניין, הכנתי מאמר קצר שיכול לעזור לך להתחיל בזה. הנה הקישור  דברים שהלואי והייתי יודע לפני ההשקעה הראשונה שלי

בהצלחה!
ניר 
 
לצפיה ב-'ניר תודה רבה!'
ניר תודה רבה!
05/04/2018 | 20:14
30
תודה רבה. אני אקרא את המאמר שלך!
אני חושב ש״דרך האמצע״ הכי מתאימה לי.
לכן אני מחפש ״מנטור״ 

מנהל/ת הפורום

אודות:
ניר בבג'ני ייסד את נדלניר. במקצועו מהנדס תעשייה וניהול מהטכניון בהצטיינות. צבר כ- 10 שנות ניסיון בשוק העבודה בניהול פרויקטים, ניהול סיכונים והנדסת תהל
עוד...

חם בפורומים של תפוז

בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

ניר בבגני- מנהל פורום השקעות נדל
מנהל הפורום ניר בבג'ני

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ