לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
65826,582 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
 התשובות הניתנות בפורום אינן תחליף ליעוץ משפטי ו/או מקצועי פרטני והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי 

 

המשך >>

לצפיה ב-'שאלה בבקשה.'
שאלה בבקשה.
13/09/2018 | 15:58
5
200
מהם היתרונות והאם יש בכלל. בלהיות אזרח אמריקאי בקניית דירה בארה"ב?
תודה.
לצפיה ב-'כמה יתרונות'
כמה יתרונות
13/09/2018 | 16:10
2
148
אין מגבלה במגורים בארה"ב, ביקור בארה"ב וכו'. אם אתה משקיע ישראלי, ואין לך ויזה לארה"ב, יכול להיות קשה לנהל את הנכס מבלי האפשרות לקפוץ לביקור.
 
לאזרח ארה"ב יש SSN מה שמקנה לו היסטורית קרדיט. משהו שצריך אם רוצים לקחת משכנתא.
לצפיה ב-'עוד יתרון: מס ירושה'
עוד יתרון: מס ירושה
13/09/2018 | 18:56
1
114
לזר התקרה היא 60K$ לאמריקאי 11M$
 
לצפיה ב-'תודה רבה על העזרה.'
תודה רבה על העזרה.
14/09/2018 | 07:46
59
לצפיה ב-'לידיעתי גם בהיבט המיסוי ישנו הבדל מהותי'
לידיעתי גם בהיבט המיסוי ישנו הבדל מהותי
21/09/2018 | 18:22
48
אזרח אמריקאי אינו מחויב בתשלום מקדמה לרשות המיסים בכל פעם שהוא מושך כסף. אזרח ישראלי המחזיק ב LLC ומושך כסף מהחברה חייב בתשלום "מקדמות" ע"ס 39.6% מהסך הכולל אותו הוא מושך. הכסף נשאר ברשות המיסים האמריקאית עד להגשת הדו"ח השנתי, לאחריו מתקבל החזר עבור החלק היחסי, בניקוי המיסים אותם הוא חייב. אזרח אמריקאי אינו מחויב בכך. 
לצפיה ב-'החל ב-2018 בוטלה "נקודת זיכוי" בסך 4050 דולר'
החל ב-2018 בוטלה "נקודת זיכוי" בסך 4050 דולר
22/09/2018 | 09:29
45
שאותה היה מקבל משקיע ישראלי שאינו אמריקאי
אז הנה עוד יתרון להיות משקיע אזרח ארה"ב -חבות המס שלו בהינתן נתונים זהים נמוכה יותר
 
אשר טוריאל רו"ח (משפטן) EA
לצפיה ב-'אופק invest מישהו שמע עליהם?'
אופק invest מישהו שמע עליהם?
13/09/2018 | 15:51
100
ויכול לדעת חוות דעת אם כדאי להשקיע איתם?
תודה רבה לעונים!
לצפיה ב-'שאלה שאלית'
שאלה שאלית
09/09/2018 | 23:56
31
266
אני קורא כאן וקצת לא מבין
למה, ישראלי, שגר בישראל, ואין לו אזרחות אמריקאית ירצה לקנות נכס בארה"ב מההון העצמי שלו?
כבר מזמן אין עסקאות ממש אטרקטיביות ששווה לשם הון עצמי מעבר לים.
יש בארץ השקעות שנותנות את ה 6% בסיכון הרבה יותר נמוך מלהשקיע בארהב עם הון עצמי.
למי שיש אזרחות אמריקאית ויכול לקחת משכנתא, אז זה סיפור אחר.
הרי כל היתרון בהשקעות נדלן זה המינוף (נסו לקבל הלוואה להשקעה בבורסה מהבנק...).
לרוב, אין מינוף, אין כדאיות כלכלית.
מה אני מפספס?
לצפיה ב-'בגלל שהם לא מסכימים עם'
בגלל שהם לא מסכימים עם
10/09/2018 | 01:45
194
"כבר מזמן אין עסקאות ממש אטרקטיביות ששווה לשם הון עצמי מעבר לים."
לצפיה ב-'כי משווקים חלקי לשון מוכרים לישראלים חלומות'
כי משווקים חלקי לשון מוכרים לישראלים חלומות
10/09/2018 | 09:01
173
של תשואות של 8% ומעלה.
8% זה באמת מאד אטרקטיבי ואולי שווה להשקיע את כספך מעבר לים, זה שבפועל יקבלו הרבה פחות זה פחות מעניין את המשווקים, הם את עמלת התיווך השמנה כבר קיבלו.
אגב:
"(נסו לקבל הלוואה להשקעה בבורסה מהבנק...)"
את שום בעיה עם זה ואפשר בקלות (עדיף לא מבנק).  אני עושה זאת שנים רבות.
 
לצפיה ב-'תלוי מי'
תלוי מי
10/09/2018 | 16:31
27
163
לרוב מי שנתקלתי בו, פשוט אין מושג. אנשים שאין להם הבנה בשוק ההון. אלה מעמד ביניים גבוה שרוצה לצאת ממירוץ העכברים.
הם שמעו/קראו איזה מנטור שטחי בסגנון "אבא עשיר, אבא עני" (במקרה הטוב), או אלון גל, שמעו את צמד המילים "הכנסה פסיבית", ועכשיו הם משוכנעים שאם הם רק יעשו את הצעד, אז כנראה שתוך חמש שנים הם ייצאו לפנסיה.
הדשא של השכן תמיד נראה ירוק יותר, הסיכונים בארה"ב נראים קטנים מרחוק, רמת המחירים בישראל מאד גבוהה, והם מתפתים להשקיע ברמות סיכון שהם לא מבינים.
שנייה וחצי אחרי הרכישה הראשונה שלהם, הם כבר ממליצים לכולם, אם לא "מלווים" משקיעים. אחרי שהאמת מתפוצצת להם בפנים, לא תשמע מהם מילה.
לזה תוסיף משווקים שגילו תחום אפור ולא מפוקח (תיווך של נדל"ן בחו"ל).
התוצאה היא אקו-סיסטם שלם שבו חבורה של בורים* מעודדת אחד את השני לקנות.
 
יש גם סוג אחר.
יש כאלה שרוצים לגוון את התיק שלהם (בכל זאת, בישראל יש איזה סיכון בואו פוליטי קטנטן), או שחושבים להתחיל בנכס אחד כדי לייצר בסיס שבו הם כן יוכלו לקחת מינוף בעתיד.
 
כבר כתבתי כאן כמה פעמים שאין היגיון בעיניי ברכישה של נכס יחיד וקטן בארה"ב. צריך פעילות שמצדיקה התעסקות (וכמובן, יכולת להתעסק).
 
* כשאני כותב "בורים" זה לא עלבון. כולנו בורים בתחומים מסויימים.
לצפיה ב-'שאלה שאלית 2'
שאלה שאלית 2
10/09/2018 | 18:41
26
166
צבי, אתה צודק
אדם המוכן להשקיע כ - 80 אלף דולר בארה"ב (לרוב אלו דירות לא משהו בלשון המעטה), נראה לי שטוב יעשה וייקח את הכסף הזה, יוסיף לו מינוף, והופ יש לו דירה בארץ בבאר-שבע/חיפה שיחד עם המינוף ייתן לו תשואה דומה ללא סיכוני מטבע.
חישוב פשוט...
ומי שנורא מתעקש להשקיע בארה"ב עם ההון העצמי שלו, עדיף לפחות בסיבוב ראשון לעשות זאת עם חברות גדולות שרוכשות מולטיפמלי. לחוש טיפה את מה שזה נותן ואז להחליט מהי ההשקעה הפיננסית העדיפה מבחינתו.
לצפיה ב-'כאן אנחנו לא מסכימים'
כאן אנחנו לא מסכימים
10/09/2018 | 20:27
148
מה הוא איבד דווקא בחיפה או בבאר שבע במחירים של היום? באותו זמן נמכרות במחיר למשתכן דירות במחירים זולים יותר. יש סיכון לא מבוטל לירידת מחירים.
אם יש לו כבר דירה, אז גם הרבה מינוף הוא לא יקבל.
ואיפה הפיזור?
ואיפה הנזילות?
 
להשקיע דרך חברות גדולות שמשווקות בארץ מולטי פאמילי זאת טעות קשה. רובן מוכרות פנטזיות והסיכונים גבוהים מאד. שוב, אין פיזור, והנזילות אפילו יותר גרועה.
 
מה שאתה כותב נובע מאותה תפיסה שאלון גל ודומיו דוחפים. תפיסה שאומרת שאדם צריך להשקיע באופן אקטיבי בכל מחיר. בסכומים האלה עדיף למשקיע הלא מתוחכם לקנות את תשואת השוק (תעודות סל על מדדי מניות ואג"חים, למשל), ולא לנסות להכות אותו, על ידי כל מיני השקעות שדורשות ידע.
לצפיה ב-'80 אלף זה נמוך'
80 אלף זה נמוך
11/09/2018 | 01:52
22
137
אבל נגיד 150 אלף וצפונה, אפשר בהחלט למצוא בתים נורמלים באזורים נורמליים.
הורים של מישהו בכיתה של הבן שלי, קנו בית בשכונה לידנו ב-160 אלף דולר. מדובר על 573 אלף שקל. הבית נמצא בסקול דיסטריקט מעולה, שכנים טובים. בלי פשע. איפה אפשר למצוא משהו כזה בישראל?
 
כן, עם מינוף, אפשר שסכום כזה יהיה מקדמה על בית בישראל. אבל זה לא בהכרח יניב  הכנסה נורמלית
 
לצפיה ב-'גם ב-150,000 אין לישראלי ממוצע מה לחפש שם'
גם ב-150,000 אין לישראלי ממוצע מה לחפש שם
11/09/2018 | 18:34
21
154
בסופו של דבר מדובר על cap של 6%.
 
הארנונה אצלכם לבד יותר גבוהה מהריבית על המשכנתא.
תוסיף את זה שישראלי יצטרך לשלם לפחות 30% מהרווח למס הכנסה בארץ, עלויות של רו"ח, וחברת ניהול.
לצפיה ב-'מי דיבר על משכנתא?'
מי דיבר על משכנתא?
11/09/2018 | 21:09
20
116
אני מדבר על מישהו שיש לו כסף להשקיע, והוא שם 150 אלף על נכס בארה"ב. במחיר הזה אפשר לקנות 2 נכסים קטנים, נכס אחד בינוני, או אפילו נכס עם 2 יחידות (תלוי איפה משקיעים).
באזור שלנו יש את ערי הפריפרייה, כמו ברייטון, ששם אכן המיסים יקרים. אבל יש את העיר רוצ'סטר עצמה, שיש להם מיסים הרבה יותר נמוכים.
 
בישראל, 150 אלף דולר בקושי מספיק למקדמה ואז צריך משכנתא. הוצאות כמו רו"ח, מס הכנסה וכו' בכל מקרה יש למשקיעים.
 
לצפיה ב-'המסים אצלכם יקרים בכל מקום'
המסים אצלכם יקרים בכל מקום
12/09/2018 | 08:21
19
116
באזורים הזולים זה סביב 3-4% משווי הנכס כל שנה.
זאת אומרת שמי שקונה נכס ב-573,000 שקל, קונה איתו גם התחייבות של 20,000 שקל בשנה.
שזה בערך מה שמשלמים בריבית על משכנתא בישראל של 573,000 שקל.
 
יש כמה הבדלים, אבל בגדול Property Tax זה לא יותר טוב ממשכנתא.
אתה צודק שבאזורים היקרים זה אפילו יותר גרוע.
 
תוסיף לזה את דמי הניהול, את עלויות הדיווח, ואת פערי המיסוי בין השקעה בארה"ב להשקעה בישראל, ותבין למה עבור ישראלי, נכס ישראלי עם אותה שכירות כמו ברוצ'סטר שווה יותר מפי 3
לצפיה ב-'זה יותר כמו 2-3%'
זה יותר כמו 2-3%
12/09/2018 | 09:12
18
84
כמו כן, משכנתא בישראל, על מיליון שקל, זה תשלומים חודשיים של בערך 4.7 אלף שקל לחודש או 56 אלף שקל לשנה. אם נגיד זה רק חצי מיליון שקל, זה עדיין 28 אלף שקל בשנה
כמעט בלתי אפשרי למצוא נכס בישראל ב-150 אלף דולר, וצריך להוסיף לזה חצי מיליון שקל+
 
אז מצד אחד אפשר לקחת 150 אלף דולר, לקנות נכס בארה"ב שיכניס 1,500 דולר שכירות, אבל יש מיסים של בערך 20 אלף שקל. מצד שני אפשר לקחת את ה-150 אלף דולר, להוסיף עוד 150 אלף דולר, כדי להשיג דירה בישראל באזור ה-1 מיליון שקל, ואז יש משכנתא שנתית של 28 אלף שקל.
יוצא שמשכנתא בישראל יותר יקרה ממיסים.
 
או במילים אחרות, אתה מנסה לטעון שהריבית על המשכנתא היא נמוכה מהמיסים שאני משלם על נכס בעיר. מכיוון שאני משלם כ-2.5-3% ריבית, האם באמת אפשר להבטיח שב-30 שנים הקרובות ריבית על משכנתא בישראל יהיה מתחת ל-3%?
 
 
לצפיה ב-'מקבל את התיקון שלך. 3%'
מקבל את התיקון שלך. 3%
12/09/2018 | 15:43
17
78
אני מרגיש סבבה עם זה.
 
ברוצ'סטר ההכנסה ברוטו תהיה 18,000$.
נוריד 3 חודשים תחזוקה, ביטוח ו-Vacancy (זה כולל תיווך, רענון דירה, וכו')- 4,500$.
נוריד 4,500$ ארנונה.
נוריד 1,500$ דמי ניהול.
נוריד 400$ לרו"ח ומנהלות (LLC, דיווח בארה"ב ובישראל).
נשארנו עם 7,000$.
קח סדר גודל של 4,500$ פחת.
נשארת עם רווח לצרכי מס של 2,500$. צריך לשלם על זה בארץ מס שולי- זה 750$.
 
בסוף הסיפור המשקיע נשאר עם הכנסה שוטפת של 6,350$. בערך 4.2%.
 
עכשיו באר שבע. ה-Cap באזורים הטובים בבאר שבע הוא סביב 4-5%. ניקח 4.5%.
המשקיע שלנו שם 150,000$, ולוקח משכנתא של 100,000$.
ההכנסה ברוטו היא 250,000$ כפול 4.5%. זה בערך 11,250$.
הוא ישלם ריבית קבועה (ל-25 שנה, אבל אנחנו נניח 30 שנה) של 4.5%. מקור: https://www.atidmpm.co.il/681-%D7%A8%D7%99%D7%91%D...
לצורך הפשטות, אנחנו נתעלם מהאלמנט של החזר הקרן. הוא ישלם 4,500$ בשנה ריבית.
בנוסף יהיו לו ביטוח, Vacancy, תחזוקה, ודמי ניהול. ניקח 3 חודשים. זה 2,800$.
וזהו. סה"כ הוצאות- 7,300$.
נשאר עם הכנסה שוטפת של 3,950$. תשואה של 2.6%.
40% פחות מרוצ'סטר!!!
 
אז מה הבעיה שלי עם מה שכתבת? האינפלציה.
בוא נמכור את הנכס בעוד 30 שנה.
נניח שבשני הנכסים תהיה עליית ערך של 2.4% בשנה. כלומר,השווי של הנכסים יוכפל. נניח גם שאין שינוי בשער השקל/דולר.
 
הנכס ברוצ'סטר יהיה שווה 300,000$. מזה צריך לשלם 25% אחוז מס למדינת ישראל. זה 75,000$. אני יודע שלא אמורים להפחית את ערך הקרקע, אבל נתתי לך ליהנות מהפחת במשך 30 שנה (והדקדקנים ישימו לב שבחישוב המס השנתי אפילו נתתי לך ליהנות מאינפלציה בפחת). אז בריבית דריבית, המשקיע שלנו יקבל פחות מ-1.4% בזכות עליית הערך. סה"כ 5.7% שנתי.
 
הנכס בבאר שבע יהיה שווה $500,000, אבל צריך לשלם לבנק 100,000$ של הקרן. מסים? 0. אז המשקיע שלנו יישאר עם 400,000$. תשואה שנתית של 3.3% מעליית ערך.
לכמה הגענו? 5.7%.
 
לקחתי פה כמה הנחות מפשטות, שאפשר להתווכח עליהן- Interest Only, יחס מינוף, מכירה אחרי 30 שנה, אינפלציה של 2.4%, וכו'.
השורה התחתונה היא שגם אם אפשר לקבל עוד אחוז אחד של תשואה, לא הגיוני לצאת בשביל זה לחו"ל, אלא אם כן יש שיקולים מיוחדים (למשל, יש למשקיע כבר דירה או שתיים להשכרה בארץ, ואז הוא חייב במס בישראל, וגם יש הגיון בפיזור לחו"ל).
 
שלא יהיה ספק, אני ממש לא ממליץ להשקיע בבאר שבע.
רק מציע להיכנס לפרופורציה כשרואים את ההכנסה ברוטו ברוצ'סטר
לצפיה ב-'כל זה כמובן על הנייר'
כל זה כמובן על הנייר
12/09/2018 | 16:42
16
66
במציאות יכול להיות 1,001 משתנים שיכולים לשנות לגמרי את כל המשוואה.
 
בארה"ב, אם בוחרים אזור שחשוף לטבע (חוף המזרחי - הוריקנים, חוף מערבי - רעידות אדמה/שריפות), הרי שיכול להיות שב-30 שנים האלו הבית יכול להיהרס. בישראל, יכול להיות מלחמה ונופל טיל על הבית.
מבחינה כלכלית, רוצ'סטר ספגה מכה בגלל היעלמות של 2 חברות ענק, אבל העיר עדיין יציבה. ישראל אמנם ניצלה מהמשבר הכלכלי של 2008, אבל אני רואה את שוק הנדל"ן בישראל בתור בועה שכל רגע עלולה להתפוצץ. לכן, אם מסתכלים על תקופה של 30 שנה, אי אפשר לדעת מה יהיה.
 
כמובן שהשתמשנו ברוצ'סטר/באר שבע בתור דוגמאות, רק בגלל שזה מוכר לנו. יש אזורים בארה"ב הרבה יותר אטרקטיביים מבחינת נדל"ן. אני לא מחפש, בגלל שאני מסתפק בשוק שקרוב לבית. אבל ישראלי שמחפש בארה"ב, יהיה לו הרבה יותר אופציות. בישראל, הרבה מהנדל"ן פחות אטרקטיבי מבאר שבע כשבאים עם הון עצמי של 150 אלף דולר. אין הרבה אזורים בו אפשר לקנות נכס מניב בפחות ממיליון שקל. לכן רוב ישראל חסומה למישהו עם הון כזה, כי זה אפילו לא יספיק להון העצמי שדרוש למשכנתא. לנו יש בתים ברוצ'סטר, די טובים, שקנינו באזור ה-70 אלף דולר. אם למישהו יש את הסכום הזה, רוב ישראל סגורה בעיניו, ובארה"ב אפשר למצוא נכסים (אם כי פחות טובים לסטנדרט שלנו)
 
 
אז כן, אם לוקחים את המספרים בצורה פשוטה ויוצא הפרש של 1-2 אחוז, לא שווה ללכת לצד השכני של העולם. אבל אם מוצאים עיסקאות שההפרש יוצא 3-5%, אבל עם אותו רמת סיכון, אולי זה כן שווה.
לצפיה ב-'תשווה תפוחים לתפוחים'
תשווה תפוחים לתפוחים
12/09/2018 | 18:27
1
73
באג"ח ישראלי דולרי ל5 שנים אתה יכול לקבל היום 4% בקלות.
הריבית בארה"ב גבוהה יותר משמעותית מאשר בארץ אז 3% רק מכסה את הפרש הריביות, זו עדיין לא תשואה עודפת.
 
לצפיה ב-'אני יכול לשער שאפשר למצוא'
אני יכול לשער שאפשר למצוא
12/09/2018 | 20:21
60
אינספור השקעות בהן ניתן לקבל יותר מ-4%.
הדיון פה הוא על השקעות נדל"ן בטווח של 4-12% עם השוואה של ישראל וארה"ב.
לצפיה ב-'צריך להתחשב במספרים, וגם בסיכונים'
צריך להתחשב במספרים, וגם בסיכונים
12/09/2018 | 18:59
13
77
זה נכון שאי אפשר לדעת מה יהיה, ושיכולים להיות 1001 תרחישים.
ובכל זאת, כדי לקבל החלטות צריך להניח הנחות.
השתדלתי לקחת הנחות מפשטות וסבירות יחסית. אם יש איזו הנחה שנראית לך לא סבירה, תרגיש חופשי להעיר/להאיר.
 
ספציפית לגבי באר שבע מול רוצ'סטר- לרוצ'סטר יש יתרון משמעותי בקטע של הביטחון (מקסימום טרודו יירה עליה גראס רפואי), אבל לבאר שבע יש קייס יותר טוב בעיניי.
גידול דמוגרפי חזק, זרם של מעסיקים, יחסי בעל בית-דייר נוחים יותר, וביטחון אישי עדיף.
 
אתה מאמין שהשוק בישראל בבועה. הראיתי לך שלמרות הבועה הישראלית רוצ'סטר עדיין לא יותר משתלמת עבור הישראלי (וגם אני חושב שהמחירים בישראל גבוהים. העניין הוא שגם בארה"ב).
 
המחיר הממוצע של דירות שנמכרו בישראל הוא קצת פחות ממיליון וחצי שקל, ככה שההון העצמי שציינת בהחלט מספיק לרכישה של דירה בארץ.
4.5% זה לאזור לא רע בבאר שבע (קרוב לאוניברסיטה ובית החולים).
באזורים פחות טובים, כנראה שתקבל Cap Rate יותר גבוה.
 
בסוף הגענו לבתים שנמכרים בארה"ב כיום ב-70,000$ כדי לקבל עוד 3% תשואה?
מה אנחנו, פסיפיק הולדינגס?
לצפיה ב-'בית ממוצע ברוצ'סטר'
בית ממוצע ברוצ'סטר
12/09/2018 | 20:13
12
81
עולה 135 אלף דולר או קצת פחות מחצי מיליון שקל. כמובן שאנחנו מדברים על בתים ב-150 אלף, כלומר בתים בשכונות קצת יותר טובות. אם רוצים באמת בתים טובים, אפשר למצוא באזור ה-160-200 אלף בקלות.
בית בישראל עולה פי 3. כלומר רמת הסיכון היא גבוהה יותר.
 
נכון, אין גידול דמוגרפי חזק ברוצ'סטר, אבל יש בפרברים של רוצ'סטר. יש הגירה של המון אקדמאים לאזור, בעיקר בגלל האוניברסיטה/בית חולים המצוינים פה. אני חושב שהרמה של האוניברסיטה/בית חולים עולה על הרמה של אוניברסיטת בן גוריון ובי"ח סורוקה.
 
הבעיה בהשקעה בישראל זאת המגבלה של המשכנתא. אדם יכול לחסוך חצי מיליון שקל, אבל אם לא מאושר למשכנתא, אין לו סיכוי לקבל דירה. פה אפשר פשוט לקנות את זה בלי משכנתא.
 
אני לא אוהב להתעסק עם בתים ב-70 אלף, אבל מצאתי בית ממש טוב, ולא יכולתי לוותר עליו(מרחק הליכה לבית חולים/אוניברסיטה, גימורי עץ יפים בבית). צריך להיות הרבה יותר בררנים בטווח מחירים האלה, אבל אני מכיר הרבה אנשים שעשו פה קריירה מבתים כאלה. בית כזה אולי יהיה המקבילה של בית בפחות ממיליון שקל בבאר שבע. אני כמובן לא מדבר על בתים ב-10-30 אלף דולר, שמשום מה מושך ישראלים.
לצפיה ב-'אתה לא כנה עם עצמך'
אתה לא כנה עם עצמך
12/09/2018 | 21:04
11
80
קודם כל, עצם המרחק מהווה סיכון.
הוספה של בית של 70,000$ לפורטפוליו קיים, זה לא דומה להחזקה של בית יחיד כזה.
 
מ-1970 אוכלוסיית באר שבע גדלה ב-150% (אני לא מתייחס כרגע ליישובים שמקיפים אותה.
מחוז מונרו צמח ב-4%.
אין לי נתונים לגבי כמה השכירות בבאר שבע צמחה מאז לעומת ברוצ'סטר, אבל אני יכול לנחש.
זה שה-Cap Rate בבאר נמוך יותר (המחיר גבוה יותר לעומת השכירות), לא אומר בהכרח שזו השקעה מסוכנת יותר.
יכול להיות שהשוק צופה שבאר שבע תמשיך לצמוח מהר יותר מרוצ'סטר (כפי שקורה כבר עשרות שנים).
לצפיה ב-'בוודאי שהמרחק הוא סיכון'
בוודאי שהמרחק הוא סיכון
12/09/2018 | 22:18
10
64
אבל אם מוצאים מנהל נכסים טוב, ובאים לביקור מידי פעם, אפשר לשים את ההשקעה על טייס אוטומט.
מחוז מונרו מורכב מהרבה עיירות/כפרים ועוד שלל סוגי ישובים. רוצ'סטר היא העיר הראשית.
נכון, רוצ'סטר ספגו מכה רצינית בגלל 2 חברות ענק שהתכווצו בצורה רצינית (זירוקס וקודאק). אם מסתכלים על העיירות בפרברים, מגלים שהרבה מהם נשארו יציבות משנות ה-70, וחלקן אף גדלו מאוד.
ההסבר שקיבלתי הוא שכשקודאק קרס, הרבה אנשים ממעמד הביניים עזבו את האזור. המהנדסים/מנהלים/אקדמאים נשארו באזור והקימו חברות אחרות. אנשים עניים נשארו כי אין להם לאן ללכת. אז עיר כמו רוצ'סטר, שבעיקר מעמד הביניים ספג מכה רצינית בגלל קודאק. אבל הפרברים והשכונות הטובות ברוצ'סטר, ששם יש את האקדמאים, צמחו ומחירי הנדל"ן שם נשארו יציבים.
העניים ברוצ'סטר גרים בבתים ששווים 5-50 אלף דולר. לרוב בשכונות שלא הייתי נכנס אליהם. יש כמה ישראלים שמשקיעים בחברות האלו, ובעיקר דופקים ישראלים פראיירים שלא מבינים באזור.
הבתים הנורמלים הם מ-100 אלף דולר ליחידה. כלומר בית בודד יעלה בערך 150+, בית כפול יעלה בערך 200+. שם גרים חלק ממעמד הביניים שנשאר באזור. בתים במחיר של 180+ ימשכו אקדמאים ומעמד גבוה יותר. כלומר מה שהתכווץ ברוצ'סטר זה בעיקר אוכלוסיה שהולכת לבתים  בשווי של 50-100 אלף ליחידה.
לנו יש בתים שמכוונים לסטודנטים, אקדמאים, צעירים עם עבודה טובה וכו'. השקעה מאוד יציבה לדעתי.
לצפיה ב-'Classic inner city'
Classic inner city
13/09/2018 | 14:40
9
55
זה תואם למה שקרה בהרבה ערים בארה"ב, והשורה התחתונה דומה.
 
מסביב לרוב הערים האלה יש גם אזורים טובים.
 
לכל עיר הסיפור שלה, והקייס שלה למה היא חזרה או עומדת לחזור. המחירים הזולים במקומות האלה נובעים מהחשש להמשך התדרדרות.
חלק מזה נובע מהתחליפים הרבים שיש לתושבים החזקים (וזו גם הסיבה שאוניברסיטת בן גוריון ובית חולים סורוקה עדיפים על אלו רוצ'סטר. לרוצ'סטר יש עשרות אלטרנטיבות. למקבילות בבאר שבע אלטרנטיבות ספורות).
 
יש עוד גורמים שהגנו על הערים בישראל מהתדרדרות דומה, אבל לך תדע. אולי יום אחד זה יקרה גם כאן
לצפיה ב-'רק בשביל הדיון'
רק בשביל הדיון
13/09/2018 | 16:09
8
52
 
"העיר באר שבע בולטת בירידה החדה דווקא בדירות החדשות (כלומר דירות שנרכשות מקבלנים). בבאר שבע נרשמה ברבעון השני ירידה של 35.1% ברכישות דירות חדשות, לעומת הרבעון המקביל ב-2017"
לצפיה ב-'לא בטוח שרלוונטי לדיון'
לא בטוח שרלוונטי לדיון
13/09/2018 | 18:56
7
42
סתם דו"ח מעצבן. בתור כלכלן, די מבאס לראות סקירה ברמה כזו, ולדעת שהמסים שלך משלמים עליה.
מדובר על אזור באר שבע, ולא על העיר.
מה כלול באזור? שאלה טובה.
אין שום אזור דרומי לבאר שבע, אז אילת כנראה כלולה.
אשדוד כלולה באזור רחובות (כי למה שלעיר השישית בגודלה בישראל יהיה אזור נפרד? אתה יודע כמה עצים עולה להוסיף עוד עמודה באקסל?).
בקריית גת יש הרבה בנייה. האם היא עם באר שבע או עם רחובות? לא יודע.
 
בכל מקרה יש ירידה בכמות הרכישות ברוב ארץ. על זה אין ויכוח.
לצפיה ב-'אתה עשית את אותו דבר'
אתה עשית את אותו דבר
14/09/2018 | 01:08
6
40
כשדיברת על מחוז מונרו. מה שקורה ברוצ'סטר שונה לגמרי מנגיד ברייטון.
לצפיה ב-'ממש לא אותו דבר'
ממש לא אותו דבר
14/09/2018 | 09:12
5
40
קודם כל, המחוז שלך הרבה יותר קטן מההערכה הכי שמרנית של אזור באר שבע (מבאר שבע עד אילת- מרחק של 200 ק"מ. לרוצ'סטר וברייטון יש להם גבול משותף אם אני לא טועה. גם אם תלך הכי רחוק מרוצ'סטר במחוז מונרו זה בערך 30 ק"מ).
 
דבר שני- אתה הבאת שינוי בנתון שולי ונקודתי על פני פרק זמן קצר (שינוי שנתי בדירות חדשות שנמכרו ברבעון).
אני לקחתי נתון משמעותי על פני זמן ממושך (צמיחה דמוגרפית על פני 50 שנה).
זה שאתה משווה בין הרלבנטיות של הדברים זה מצחיק.
 
ברור שכל מקרה לגופו.
תראה לי מקום אחד במחוז שלך שצמח דמוגרפית כמו באר שבע, ובוא נראה מה התשואות שם
לצפיה ב-'ההשוואה הזאת מטופשת'
ההשוואה הזאת מטופשת
14/09/2018 | 16:43
4
37
כי הדמוגרפיקה של ישראל השתנתה הרבה בשנים האחרונות. אם מסתכלים על ה-30 שנים האחרונות, האוכלוסיה בישראל הכפילה את עצמה. לכן כל עיר גדולה, היה גידול משמעותי ב-30 שנים האחרונות.
 
אני גם יכול להגיד, שקבוצת הכדורגל של באר שבע יותר טובה מקבוצה הכדורגל של רוצ'סטר. האם זה מוסיף משהו לדיון? לא.
 
זה שהדמוגרפיה של באר שבע זה טוב ויפה, אבל זה רק נתון אחד מבין המון נתונים. אתה פה הכלכלן. אתה יודע שאי אפשר להצביע על נתון אחד ועל פי זה להחליט שב-30 שנים הקרובות, הנדל"ן בבאר שבע יעלה בקצב גבוה.
לצפיה ב-'אתה מסתלבט? הדמוגרפיה היא אינדיקטור חזק מאד לביקוש'
אתה מסתלבט? הדמוגרפיה היא אינדיקטור חזק מאד לביקוש
14/09/2018 | 17:47
3
41
אם אתה חושב שהגידול הדמוגרפי לא רלוונטי, אז אתה בביזנס הלא נכון.
 
גם בארה"ב האוכלוסיה גדלה באופן מובהק (פחות מישראל). בערך 50% ב-50 השנים האחרונות. אבל לא בכל המחוזות היה גידול באוכלוסיה.
מונרו קאונטי כמחוז לא גדל.
מילא אם המחירים היו גבוהים, אבל כמו שאתה מקפיד להזכיר, יוקר המחייה (ומחירי הנדל"ן) בין הזולים בארה"ב ועדיין אנשים לא עוברים לגור שם.
 
כנראה שכשאמריקאים קונים בית, הם מגיעים למסקנה שהמחוז לא מספיק אטרקטיבי.
אולי זה המרחק, הקור, או התעסוקה. לא יודע.
השורה התחתונה היא שכבר 50 שנה שהם הולכים למקומות אחרים.
 
אגב, ברור שיש ערים במחוז שלך שכן גדלות, ואני מוכן להתערב איתך שהמחירים בהן גבוהים יותר, והתשואה משכירות נמוכה יותר.
אולי גם יחול שינוי, והביקוש לרוצ'סטר יחזור (וכבר כתבתי שלכל inner city יש את הקייס שלה).
נכון לעכשיו זה ממש לא קורה, זה מהווה סיכון, וזה גורם למשקיעים לדרוש תשואה גבוהה יותר מבמקומות שיש להם ביקוש.
לצפיה ב-'לא אמרתי שזה לא רלוונטי'
לא אמרתי שזה לא רלוונטי
14/09/2018 | 19:05
2
34
אלא שזה רק נתון אחד מבין המון נתונים שצריך להתחשב בהם.
 
ממה שהוותיקים פה הסבירו לי, הרבה אנשים דווקא כן עוברים לאזור. אבל גם הרבה עוזבים.  אחד המעסיקים הגדולים פה זה האוניברסיטה. אז אנשים עם תארים מתקדמים עוברים לפה בשביל האוניברסיטה. אנשים בלי תארים מתקדמים, עוזבים כי קשה להם למצוא עבודה פה.
 
כמובן שאנשים אקדמאים, שעובדים במחקר/מעבדה/דוקטורט/רפואה, רוצים מגורים באזורים טובים, עם חינוך טוב, קניות, בטחון וכו'. לכן הרבה מהפריפרייה של רוצ'סטר התפתחה מאוד בשנים האחרונות. מחוזות החינוך של ברייטון ופיסטפורד הם בין הטובים במדינה. מצד שני, העיר רוצ'סטר עצמה איבדה המון תושבים (332 אלף ב-1950, 208 ב-2017). אבל זה בעיקר בשכונות החלשות, ולא בשכונות המבוקשות.
לכן מחוז מונרו לא בהכרח נשאר במקום, אלא משתנה מבחינת אוכלוסיה בינונית שעוזבת, ואוכלוסיה חזקה שבאה לאזור.
בוודאי שהמחירים בערי הפריפרייה גבוהים יותר. בוודאי שהמיסים גבוהים יותר ולכן התשואה נמוכה יותר. אנחנו עכשיו בתהליך של קניית נכס שלישי בברייטון, וזה לא חזק כמו הנכסים שיש לנו באזורים הטובים של רוצ'סטר. אבל זה מביא איתו אוכלוסיה חזקה יותר, ולכן השקעה יציבה יותר.
 
אגב, הרגע הסתכלתי על הנתונים של מחוז מונרו:
1950 - 487 אלף
1960 - 586 אלף
1970 -  711 אלף
1980 - 702 אלף
1990 - 713 אלף
2000 - 735 אלף
2010 - 744 אלף
2017 - 747 אלף
 
למעט עשור אחד (1980 מול 1970), כל עשור היה עלייה באוכלוסיה במחוז. אז זה לא מדויק ש "מונרו קאונטי כמחוז לא גדל."
לצפיה ב-'מ-1970 האוכלוסייה גדלה ב-5%'
מ-1970 האוכלוסייה גדלה ב-5%
14/09/2018 | 21:35
1
27
זה מעט.
חשוב לציין שאם מוציאים את רוצ'סטר מהמשוואה, אז המחוז גדל ב-25%. זה הרבה יותר טוב (אבל עדיין חצי מהגידול הארצי).
 
לפי דעתי זה לא רק נתון אחד מבין המון נתונים, אלא אחד הנתונים הכי חשובים.
 
כשיחצ"נים כותבים פה על תשואות גבוהות בכל מיני מקומות, אנחנו יודעים להזכיר להם את הביקוש הנמוך (שמגלם סיכון שלא קיים ברוב המוחלט של ישראל כיום), וזה נכון במידה מסוימת גם לגבי רוצ'סטר
לצפיה ב-'כפי שכתבתי מקודם'
כפי שכתבתי מקודם
14/09/2018 | 22:09
25
האוכלוסיה באזור השתנתה. הרבה אנשים ממעמד הביניים עזבו, הרבה אקדמאים עברו לאזור.
תיקח עיר כמו Henrietta. הם עלו מ-33 אלף ב-1970 ל43 אלף ב-2016. עלייה של 30%.
Chili - מ-19 אלף ב-1970 ל28 אלף ב-2016. עלייה של 47%
Pittsford - מ25 אלף ל-29 אלף
Greece - מ-75 אלף ל-96 אלף. עלייה של 28%
Perinton - מ-31 אלף ל-46 אלף. עלייה של 48%
Penfield - מ-23 אלף ל-37 אלף, עלייה של 60%
Webster - מ24 אלף ל-44 אלף, עלייה של 83%
 
אז מה יש לנו פה? מעבר של אנשים מהעיר (רוצ'סטר העיר איבדה 90 אלף איש) לפריפרייה ולערים באזור. כלומר ב-50 שנה, המחוז כולו עלה ב-36 אלף איש. העיר המרכזית איבדה 90 אלף איש. כלומר, חלק מהאנשים ברוצ'סטר עברו לפריפרייה, חלק עזבו את העיר, ואוכלוסיה עברה למחוז, בעיקר לפריפרייה.
 
נכון. הגידול ברוצ'סטר ובאזור מאוד נמוך. יש קצת שינויים חיוביים, אבל מאוד איטיים. לכן ותיקי המשקיעים אמרו לי שזה מאפיין את האזור. השווי של הבתים עולה, אבל בצורה מאוד איטית. מנגד, כשהיה את המשבר ב-2008, זה כמעט לא השפיע על האזור. אז אם מחפשים השקעה בטוחה לטווח הארוך, עם אוכלוסיה טובה, הרי שרוצ'סטר זה מקום מעולה. יש המון אקדמאים שבאים לפה ללימודים/דוקטורט/התמחות וצריכים מקום זמני לכמה שנים. אבל אם רוצים רכבת הרים, בו נדל"ן יכול לעלות בקצב מהיר תוך כמה שנים, ולקוות שלא יהיה התרסקות, אז ישראל זה מקום טוב יותר.
לצפיה ב-'מי שמתעקש להשקיע בארה"ב'
מי שמתעקש להשקיע בארה"ב
11/09/2018 | 01:54
1
163
שלא יתעסק עם חברות ישראליות, ילמד היטב את החומר, יבוא לביקור בארה"ב, ימצא השקעה שמתאימה לו, יעשה מחקר. אחרת סביר להניח שזה יגמר רע.
לצפיה ב-''
11/09/2018 | 09:51
32
לצפיה ב-'למה ישראלי ירצה לקנות נכס בארה"ב '
למה ישראלי ירצה לקנות נכס בארה"ב
( לעמוד שלי בתפוז )
15/09/2018 | 23:04
92
הי אבי
 
ראה כמה מחשבות מטה לגבי הנקודות שהזכרת:

אני קורא כאן וקצת לא מבין
למה, ישראלי, שגר בישראל, ואין לו אזרחות אמריקאית ירצה לקנות נכס בארה"ב מההון העצמי שלו?
זה עניין סובייקטיבי של כל אחד. להלן מספר דוגמאות שתיעדתי מפי משקיעים ישראלים
-נגישות. רמות מחירים נמוכות יותר אבסולוטית מהנדלן בישראל
-משקיעים שמאמינים שיתכן תיקון מחיר ואו ירידת מחירים בישראל במהלך השנים הקרובות ובייחוד מחוץ לאזורי הביקוש הכבדים במרכז חשש לתיקון בפריפריה
- משקיעים באזורי הביקוש הכבדים שרואים תשואה של 2-3% בשנה על כספם ומעוניינים לשפר ביצועי תשואה ואו בשילוב עם אמונה של פוטנציאל עליית ערך נמוך בשנים הקרובות ואו ירידת מחירים בנדלן הישראלי
- סביבה רגולטורית ישראלית לא ידידותית למשקיעים (חוקי מיסוי חדשים ואי ודאות לחוקים הבאים על הקנה)
- פיזור השקעות 
- תפיסה ששוק הנדלן הישראלי מסוכן מהאמריקאי באספקטים בעלי משמעות- למשל הסביבה הפוליטית, למשל הסביבה החוקית שיותר ידידותית לשוכר מאשר לבעל הנכס 
- מזעור סיכונים - הורדת חשיפה לחוב ואו משכנתה בתיק ההשקעות למשל עקב אמונה לעליות ריבית למשל עקב רצון לשפר תזרים מזומנים בטווח בינוני קצר וניתן להשיג זאת טוב יותר בנדלן אמריקאי מאשר ישראלי שכמעט ובהכרח מוביל לתזרים חיובי שולי או אף שלילי ובטווח זמן קצר עד בינוני שלאחר ההשקעה
- רצון ליצור אפיק הכנסה חוץ ישראלי גיוון מקורות הכנסה
-רצון להתפתח וללמוד את תחום השקעות הנדלן בכלל ואו השקעות נדלן בארהב בפרט
 
כבר מזמן אין עסקאות ממש אטרקטיביות ששווה לשם הון עצמי מעבר לים.
הכללות והנחות ללא ביסוס הן אם כל הטעויות. ממליץ לך לבדוק וללמוד עוד. לעניין זה טוב הפתגם: אם תשגיח על הדקות, השעות ישגיחו על עצמן.
כלומר, רד לפרטי הפרטים. בדוק ביסודיות השקעות ספציפיות. תמיד יש הזדמנויות, תמיד אפשר לעשות כסף השאלה היא האם אתה מבין את ההשקעה, והאם אתה מבין את ההתאמה של ההשקעה לצרכים שלך. אם לא, אז לא כדאי להשקיע בכלל בלי קשר לתשואה.
יש בארץ השקעות שנותנות את ה 6% בסיכון הרבה יותר נמוך מלהשקיע בארהב עם הון עצמי.
סיכון הוא כל מה שאינך יודע. אבחנות:
-סיכון הוא גם סובייקטיבי. 
-ברמה האובייקטיבית אני בספק לגבי הטענה שלך שהסיכון בנדלן בארץ נמוך יותר בתשואה של 6%. 
- מינוף. מינוף הוא גם סיכון. אני אומר זאת כי אני משער שיתכן ואתה מכוון להשקעות ממונפות בישראל לעומת השקעות לא ממונפות בארהב ואו השקעות מסחריות לעומת השקעות למגורים. לכן יתכן ויש ספק בקביעה שלך הנ"ל ללא פרטים נוספים.

למי שיש אזרחות אמריקאית ויכול לקחת משכנתא, אז זה סיפור אחר.
הרי כל היתרון בהשקעות נדלן זה המינוף (נסו לקבל הלוואה להשקעה בבורסה מהבנק...).  לרוב, אין מינוף, אין כדאיות כלכלית.
 
-ניתן למנף השקעות נדל"ן בארה"ב גם אם אינך אזרח אמריקני
- כאמור מינוף זה סיכוי אך גם סיכון, לא בהכרח מינוף מקסימלי משתלם ואף להפך זה לרוב לא משתלם בטווח הארוך. והמינוף האופטימלי הוא עניין סובייקטיבי
- ניתן למנף בקלות גם השקעות בורסאיות, ושוב ראה הערה הנל לגבי מינוף
 
מה אני מפספס?
מקוה שהמידע מעלה נותן לך מספר נקודות נוספות לשיקול ולבחינה מעמיקה!
 
לצפיה ב-'ראש השנה חג שמח! + מאמר שחיברתי לחג'
ראש השנה חג שמח! + מאמר שחיברתי לחג
( לעמוד שלי בתפוז )
09/09/2018 | 15:59
1
92
שלום חברים
 
רציתי בהזדמנות הזו לאחל לכולכם חג שמח ושנה טובה לכם ולמשפחותיכם!
 
כמשקיעי נדל"ן, האנשים החברים בפורום שלנו מתאפיינים בשאפתנות, הצבת מטרות ויכולת חתירה להשגתן.
 
תחילת השנה העברית החדשה היא זמן מצוין לעצור לרגע
משגרת החיים, להעריך את מה שיש לנו
ולחשב מסלול מחדש לקראת הדברים שאנו רוצים להמשך.
 
ברוח החג רציתי לשתף אתכם במספר תובנות שיתכן ויכולות לעזור לחלק מכם בדיוק בעניין הזה!
 
 
מקוה שתפיקו ערך מהקריאה!
חג שמח ושנה טובה
לצפיה ב-'מאוד נחמד -תודה'
מאוד נחמד -תודה
10/09/2018 | 13:07
32
לצפיה ב-'קונדו ב NJ ?'
קונדו ב NJ ?
05/09/2018 | 13:48
11
154
אני מתכוון להשקיע בנכס בארה"ב
תקציב: 90,000$. חשבתי על קונדו ב NJ באזורים שלא רחוקים מני יורק. מה שכן, שמתי לב שדמי החזקה לרוב מעל $1000
בדקתי שעל נכס כזה אני יכול לקבל $2000 עד $2500 שכירות.
מצאתי כבר כמה נכסים דרך ב- Zillow. העברתי בקשה מסוכן שרשום באתר לקבל עוד פרטים.
מה דעתכם? האם הסיכון גבוה מדי?
תודה לכל העוזרים
לצפיה ב-'הסבירות היא שאתה לא מבין מה אתה קורא באתרים האלו.'
הסבירות היא שאתה לא מבין מה אתה קורא באתרים האלו.
05/09/2018 | 23:30
145
אין מצב שאתה יכול למצוא באזור שבו אתה מחפש נכס מסוג קונדו שיעלה רק 90,000$ מצד אחד ויכניס 2,500$ בשכר דירה חדשי מצד שני. 
או שאתה לא מבין את סוג הנכס - ומסתכל בנכסים מסוג קו-אופ כי אתה לא מבין את ההבדל בין קו-אופ לקונדו,
או שמדובר בנכס במצב תחזוקתי אללה-יסתור שממוקם באזור אללה-יסתור - שיכניס בשכירות רבע מהסכום שאתה כותב, ושישקיע אותך בהוצאות תיקונים ושיפוצים שהפקחים של ה  Bureau of Housing Inspection יכפו עליך כל פעם שהדיירים יתלוננו לעירייה.
לצפיה ב-'על איזו עיר מדובר?'
על איזו עיר מדובר?
06/09/2018 | 07:23
100
תצרף לינק לנכס כזה, ואסביר לך איפה הקאצ'
לצפיה ב-'בטוח שזה 90 אלף ולא 900?'
בטוח שזה 90 אלף ולא 900?
06/09/2018 | 07:30
3
107
אולי אתה משקיע ברבע חדר ולא בקונדו?
 
לא נשמע לי מחיר הגיוני בשביל NJ קרוב לניו יורק. ב90 אלף אתה יכול לקנות קונדו באמצע המדבר של אריזונה, אולי.
לצפיה ב-'המחיר ייתכן'
המחיר ייתכן
06/09/2018 | 13:31
2
105
בניוארק למשל (מן הסתם באזורים היותר גרועים).
לי הוא לא מסתדר עם השכירות, שהיא קצת גבוהה.
השאלה גם עם איזה עלויות נוספות זה מגיע
 
 
לצפיה ב-'ניוארק לא ממש קרובה לNYC'
ניוארק לא ממש קרובה לNYC
06/09/2018 | 15:27
1
74
לצפיה ב-'די קרובה'
די קרובה
06/09/2018 | 15:58
83
מ-penn station בניוארק זה 20 דקות ו-2.75$ ברכבת, ואתה ב-WTC (עם ה-path שממשיכה לתחנות צפוניות יותר).
5.5$ יביאו אותך ב-20 דקות לפן סטיישן.
גם התדירות עדיפה על רוב תחנות ניו ג'רזי.
 
גיאוגרפית, ניוארק רחוקה ממנהטן כמו חלקים גדולים מברוקלין, קווינס, והברונקס.
 
אבל זה קצת כמו לדבר על מה שטוב בירושלים. היציאה מהעיר...
לצפיה ב-'כמו שבוסטון כתב, זה קו-אופ'
כמו שבוסטון כתב, זה קו-אופ
06/09/2018 | 16:31
1
121
הקונה צריך להראות דוחות מס הכנסה ולעבור "ועדת קבלה".
 
לא כתוב במודעה, אבל הכל מרמז (גם המודעות בבניינים הצמודים שאומרות "NO RENTALS") שאסור להשכיר.
 
יש עוד פרטים שגורמים לקו אופ הזה להיות זול מהשכנים שלו, אבל זה לא באמת מעניין אותנו.
לצפיה ב-'גם באלה שמותר להשכיר'
גם באלה שמותר להשכיר
06/09/2018 | 17:04
108
השוכר צריך לעבור את הBOARD ויש להם את הזכות לסרב לו, זה לא רק בתיאוריה, זה באמת קורה!
 
לצפיה ב-'Maint of $1327.28'
Maint of $1327.28
08/09/2018 | 10:22
1
105
השכרת, לא השכרת.... 1330 דולר בחודש אתה צריך להוציא.
לצפיה ב-'וזה בלי לספור SPECIAL ASSESSMENTS שבבניין כזה יש כל הזמן'
וזה בלי לספור SPECIAL ASSESSMENTS שבבניין כזה יש כל הזמן
12/09/2018 | 06:31
64
הבניין הזה חשוף לכל כך הרבה עשן ופיח (הוא יושב פחות או יותר מתחת לפקק התנועה התמידי הכי גדול בחוף המזרחי - המבואות של ה GWB) ולכן דורש כל הזמן שיפוצים כדי למנוע את התדרדרות הצד החיצוני שלו שנפגע מהפיח וזיהום האוויר.
 
לצפיה ב-'בעית פאונדיישן או רק חיפוי '
בעית פאונדיישן או רק חיפוי
06/09/2018 | 14:37
7
129
לקחתי בית לאינספקשיין והשמאי מציין שבר בבריק בנושא סיידינג ולא פאונדיישן ואומר שראה שהפאונדיישן בסדר 
לדעתי שבר כזה נוצר מלחץ עצום שני לבנים שבורות כנראה מחדירת מים מתחת ליסודות 
ואז צריך לחפור לדעתי לשים גק ולמלא חול מלט
יש כמובן אפשרות לקחת מהנדס מבנים השאלה אם אפשר לסמוך עליו גם 
כנזק כזה יכול להוציא את הבית מאיזון וליצור לחצים במקומות אחרים 
מה אתם חושבים?  הייתם קונים? 
לצפיה ב-'מה שווי הבית?'
מה שווי הבית?
06/09/2018 | 15:26
3
76
לצפיה ב-'לפי המס 90000 נמכרים משופצים ב90000 אלף'
לפי המס 90000 נמכרים משופצים ב90000 אלף
06/09/2018 | 16:06
57
לצפיה ב-'אני אמור לשלם 57000 מסיים שיפוץ בערך 72000'
אני אמור לשלם 57000 מסיים שיפוץ בערך 72000
06/09/2018 | 16:09
1
57
לצפיה ב-'לא הייתי קונה בלי בדיקה יסודית של זה'
לא הייתי קונה בלי בדיקה יסודית של זה
06/09/2018 | 17:08
71
לך תדע מה זה ומה כרוך בלסדר את זה.
אולי האינספקטור יוכל להפנות אליך מישהו.
 
לצפיה ב-'המשמעות של הסדק תלוייה בהמון גורמים. '
המשמעות של הסדק תלוייה בהמון גורמים.
06/09/2018 | 19:00
72
נתחיל מההתחלה: זו לא בעייה של "חיפוי בלבד".
מצד שני - זו לא בהכרח "בעייה בפאונדיישן" שדורשת תיקון יקר ומסובך כמו שאתה תיארת.
כמה הבעייה חמורה ומשמעותית וכמה יקר יהיה לתקן אותה מאוד תלוי בהמון גורמים:
גיל הביית (כמה עשרות שנים הוא כבר עומד),
קצב התפתחות הסדק (איך הסדק נראה  לפני 5 שנים, איך הוא נראה לפני שנתיים...),
ואילו סדקים אחרים יש בבית.
הסדק הזה לא יכול להיות "ילד יחיד". אם הביית אכן שוקע בצד כלשהוא - יש בהחלט סיכוי שיש עדויות נוספות כמו למשל תיקרה או ריצפה שמתרחקת מהקיר ויש סדק  ביניהם שאולי מוסתר מאחורי ה baseboard או הקרניז שהדביקו לתיקרה כדי להסתיר את הצרה. או סדקים בריצפה \ ב slab  וכיוצ"ב.
אחרי בדיקה יותר מדוקדקת וחקר ההיסטוריה של הבית - אפשר יהיה לדעת אם זה סדק שלא דורש יותר מקצת סיליקון איטום כל 4-5 שנים - או שהבית נמצא בתהליך שקיעה מואץ וילך פייפן תוך 5 שנים.
לצפיה ב-'סדק'
סדק
07/09/2018 | 02:40
47
יוסי,
שים לב שהסדק הנ״ל נמצא בסמוך למרזב. ההמלצה הגורפת של בנאים היא להרחיק את המים מהיסודות ככל האפשר. המיקום הזה של המרזב ״מציף״ את המרתף ( מבחוץ ). מכיוון שלא ניתן לראות את היסודות בתמונה ( עקב החיפוי ), הרי שלא ניתן לדעת לגבי האיטום. 
נקודה נוספת : תבדוק אם המיקום של החלון הנ״ל עונה על דרישות הקוד באיזור. ( אני חושב שזה נקרא egress window )
לצפיה ב-'במקרים כאלה, הייתי מתייעץ עם מומחה'
במקרים כאלה, הייתי מתייעץ עם מומחה
07/09/2018 | 04:01
58
מהנדס בניין או Stone mason.
זה יכול להיות תיקון קטן וזול. זה יכול להיות תיקון של אלפי דולרים וכאב ראש ששווה לצאת מהעיסקה או לחייב את המוכר.
בכל מקרה, עדיף כמה מאות דולרים של יעוץ של מומחה, מאשר כמה אלפי דולרים של תיקונים.
לצפיה ב-'שלום, מישהו שמע על חברת אופטימום ודובי רון?'
שלום, מישהו שמע על חברת אופטימום ודובי רון?
05/09/2018 | 15:00
3
105
לצפיה ב-'חברה חדשה יחסית'
חברה חדשה יחסית
06/09/2018 | 07:08
2
160
העבר של דובי רון רע.
 
שיווק בעבר הלא רחוק (עד לפני שנתיים) כמה פרויקטים מאד כושלים (לא דרך אופטימום).
 
איש מכירות, וצריך להתייחס אליו בהתאם
לצפיה ב-'תודה רבה צבי, גם על התשובה וגם בכלל. לומד ממך המון'
תודה רבה צבי, גם על התשובה וגם בכלל. לומד ממך המון
06/09/2018 | 18:08
1
73
לצפיה ב-'תודה'
תודה
07/09/2018 | 12:00
42
לצפיה ב-'אינדיאנפוליס '
אינדיאנפוליס
05/09/2018 | 16:20
91
מישהו פה משקיע באינדיאנפוליס ויכול לתת טיפים? 
אזורים מומלצים/ תשואות/ וכו' 
לצפיה ב-'עזרא מקומית לפרוייקט בנייה באוסטין'
עזרא מקומית לפרוייקט בנייה באוסטין
05/09/2018 | 14:28
97
שלום,
אני מחפש עזרה בפיקוח על פרוייקט בנייה של דו משפחתי, (ביצועי וחשבונאי)
אם יש לכם שם קשרים - אנא שילחו לי - dor.ylm@gmail.com
 
תודה ושנה טובה.
לצפיה ב-'קניית נכס בארה"ב '
קניית נכס בארה"ב
03/09/2018 | 13:22
2
200
אני צריכה להיות אזרחית על מנת לרכוש שם נכס או שאין קשר?
לצפיה ב-'אין קשר.'
אין קשר.
03/09/2018 | 15:08
70
לצפיה ב-'אין קשר'
אין קשר
22/09/2018 | 09:31
18
לצפיה ב-'רכישה להשקעה'
רכישה להשקעה
01/09/2018 | 02:50
4
263
אני שמח בשבילך שאתה מכיר את האיזור ויותר אם אתה גר שם. אני רוכש נכס למטרות השקעה ורווח.לא באמת מעניין אותי לגור שם ומצידי שתהיה עיר רפאים. אתה צריך להבין את השוק האמריקאי...מישהו תמיד יצטרך לגור שם
לצפיה ב-'אני גם משקיע רציני'
אני גם משקיע רציני
01/09/2018 | 03:15
176
ויודע היטב ממה להתרחק. האוכלוסיה שאני רוצה שיגורו בנכסים שלי הם לא סוג האוכלוסיה שגרים במקום כמו ניאגרה פולס.
לצפיה ב-'אתה באמת חושב שאתה תרוויח משהו מערי רפאים?'
אתה באמת חושב שאתה תרוויח משהו מערי רפאים?
01/09/2018 | 10:26
97
לצפיה ב-'איזה שטויות '
איזה שטויות
02/09/2018 | 01:20
116
למה אתה חושב שמישהו תמיד יצטרך לגור שם?
איזה אינטרס יש למישהו לבוא לשם? איזה אינטרס יש למישהו להישאר שם?
 
מראים לך שחצי מהאנשים כבר ברחו, ואתה ממשיך לבלבל את המוח.
 
הכי גרוע זה שאתה תלוי במשווק שלך, וכשהוא ייפול, גם אתה תיפול.
לצפיה ב-'השקעות בחול '
השקעות בחול
11/09/2018 | 20:48
61
שלום שמי דוד אני עובד בחברת פלורידה ישראל ואני רוצה להציע לך קרקע להשקע בחול אם אתה מעוניין תשאיר את פרטייך כאן ואחד מהנציגים שלנו יחזור אליך https://bit.ly/2oYzfyR (אפשר גם לשלוח לי הודעה למייל david122@walla.com
לצפיה ב-'רובינזון קרוזו'
רובינזון קרוזו
01/09/2018 | 00:44
5
204
אני לקוח של רובינזון כבר כמה שנים ואני מאוד מרוצה מרובינזון ומהטיפול המסור שהוא מעניק לי.
רכשתי 2 נכסים בניאגרה פולס סטייס דרך רובינזון והתשואה שווה לכל כיס!
מהיכרותי עם השוק המקומי, נכסים כמו שלי נעים בין 30k-50k מניבים בין 400-500$ לאחר הוצאות ניהול ומיסים. מי שלא מבין בתחום או סתם ספרן שלא ידבר שטויות לגבי נדל''ן 
לצפיה ב-'מי שקונה נכסים'
מי שקונה נכסים
01/09/2018 | 01:57
4
183
בעיר מצוקה במחיר של 30-40 אלף דולר לא באמת יכול באמת להטיף על השקעות מוצלחות.
השקעות כאלו לרוב מתגלגלים לפורום בתור סיפורי אימה של מה יכול להשתבש בנדל''ן.
אני גר שעה וחצי מניאגרה פולס ויודע כמה מדכא העירייה הזאת.
לצפיה ב-'נשמח אם תוכל לשתף קצת מידע'
נשמח אם תוכל לשתף קצת מידע
01/09/2018 | 10:25
3
138
על העיר הזו.
לאו דווקא על נדל"ן, סתם התרשמות כללית.
האם בבאפלו הסיפור דומה?
 
לצפיה ב-'להשוות את באפלו לניאגרה פולס'
להשוות את באפלו לניאגרה פולס
01/09/2018 | 18:18
2
134
זה כמו להשוות את תל אביב לקריית מלאכי.
 
באפלו היא העיר השנייה בגודלה במדינת ניו יורק. יש לעיר כלכלה די יציבה, אבטלה נמוכה, קבוצות ספורט מצליחות. עיר שאם מכירים את האזורים בה, יכול להיות מקום לא רע להשקיע.
 
ניאגרה פולס זה סיפור אחר לגמרי. עיירה שהיא כ-30 ק"מ צפונית לבאפלו. עברנו בעיר מידי פעם בדרך למפלים. עיירת רפאים זאת בהחלט דרך טובה להגדיר את המקום. עיירה שאנשים מרוויחים בקושי שכר מינימום, נשענים על הטבות סוציאליות וקצבאות שונות. עיר שאנשים נורמלים בורחים ממנה. לא פלא שמצב הנדל"ן שם זול, כי אנשים לא רוצים בתים שם. לכן זה הגיוני שמעכרים ישראלים ימצאו שם "מציאות" וינסו למצוא פראיירים ישראלים לקנות שם.
לצפיה ב-'חשבתי שגם בבאפלו המצב בכי רע'
חשבתי שגם בבאפלו המצב בכי רע
01/09/2018 | 21:01
1
97
גם שם הנדל"ן זול מאד, לא?
 
לצפיה ב-'נכון, המצב בבאפלו לא משהו'
נכון, המצב בבאפלו לא משהו
01/09/2018 | 22:18
108
אבל הרבה יותר טוב מאשר ניאגרה פולס. מבין הערים הגדולות בארה''ב, הכלכלה היא השלישית מהסוף. אבל כמו כל עיר, אפשר למצוא אזורים טובים עם אוכלוסיה טובה. אם אני הייתי משקיע בבאפלו, הייתי מחפש ''עוגן'' כמו האוניברסיטה או בית חולים. אופציה אחרת זה למצוא עיירה טובה בפרברי באפלו. זה מה שאני עושה ברוצ'סטר (משקיע ליד האוניברסיטה ובפרברים)
 
נדל''ן זול לא בהכרח אומר השקעה גרועה. אבל זול זה דבר יחסי. 150 אלף דולר בנגיד רוצ'סטר יקנה משהו טוב. בניו יורק זה לא יספיק לדירה קטנה
 
לצפיה ב-'אינדיאנה בדק בית'
אינדיאנה בדק בית
31/08/2018 | 17:48
2
121
אני במו"מ חרכישת נכס באינדיאנה מזוג ישראלים שרכשו ומוכרים כעת את הנכס . אני מעוניין בחברה שתעשה את הבדיקה לבית. מישהו מכיר? המלצות? 
גם לעו"ד שיכול ללוות אותי? 
לצפיה ב-'אינדיאנה היא מדינה גדולה'
אינדיאנה היא מדינה גדולה
31/08/2018 | 22:30
89
שגדולה פי 4 מישראל. זה יכול לעזור אם תכתוב באיזה עיר הנכס נמצא.
לצפיה ב-'בדק בית - בדיקת פקח מקצועי של הנכס PROPERTY INSPECTION'
בדק בית - בדיקת פקח מקצועי של הנכס PROPERTY INSPECTION
( לעמוד שלי בתפוז )
03/09/2018 | 22:32
65
הי מתן
 
אתה שואל לגבי בדק בית של פקח.
מעבר להמלצות של משקיעים פעילים במקום שזה מצוין, הנה מספר דרכי פעולה אפשריות נוספות:
 
1- חיפוש גוגל. תוכל גם למצוא בחיפוש ביקורות של לקוחות על פקחים בביקורות של גוגל או באתרי דירוג. רשום את הביטוי PROPERTY INSPECTION ואזור המיקוד של הנכס. 
2. לבקש המלצה מחברת ניהול. הגורם שינהל לך את הנכס יש אינטרס לנכס שמתאים להשכרה. וגם יש להם קשרים עם פקחים שעובדים במקום. 
 
הערות חשובות:
1- בדיקת נאותות של הפקח. ישנם שאלות שמומלץ לברר עם הפקח. ביניהם כמו שהזכרנו לבדוק או לבקש ממנו ממליצים, וגם לבדוק שמדובר בפקח מורשה, שני הנקודות האלה יסננו לך חלק מהסיכון.
 
2- בדיקת נאותות של נכס כוללת מספר מרכיבים.
חשוב שתהיה סגור מה הטווח של המידע שתקבל בבדק הבית ומה לא תקבל דרך הפקח ועליך לבדוק דרך גורמים אחרים. בעיקרון, פקח מקצועי יתן לך דיוח על ליקויים במבנה הפיזי. זהו. זה לא אומר שאין דברים אחרים שתצטרך לשפר בבית כדי להצליח להשכיר או למכור אותו.
שנית, ישנם בדיקות נאותות נוספות מעבר למצב הפיזי של המבנה.
 
בהצלחה!
לצפיה ב-'LLC vs LLCs'
LLC vs LLCs
31/08/2018 | 01:37
3
127
אומנם LLCs מבנה יחסית חדש שרק בשנים האחרונות אושר בכל המדינות אך בכל זאת רציתי לדעת אם מישהו מכיר את המבנה הזה.
 
הבנתי שמדובר ביישות דומה לאחזקות. למשל, כאשר יש 6 נכסי נדלן - במקום להרים 6 LLC, זאת אומרת LLC פר נכס, מרימים LLCs ובפנים כל נכס היא סוג של יישות עצמאית ולמעשה מדובר בחברה אחת במקום 6 חברות.
 
מישהו התנסה?
לצפיה ב-'אני הייתי ממליץ'
אני הייתי ממליץ
31/08/2018 | 03:53
117
שתתייעצו עם עורך דין שנמצא/מתמחה במדינה בה אתם מתכוונים להשקיע.
 
המבנה שלנו זה שיש חברת אחזקות שמטפלת בחשבונות, ויש חברות LLC שמחזיקים בפועל את הנכסים.
כלומר במקרה שלך, אפשר שיהיה SHARON LLC, שיהיה חברת האחזקות שלא מחזיקה בנכסים. מתחת לזה יש נגיד כמה LLC שכל אחד מחזיק בנכס/ים. חברת האחזקה מטפלת בחשבונות וגובה עמלה מה-LLC.
לצפיה ב-'אתה מדבר על series llc'
אתה מדבר על series llc
31/08/2018 | 17:37
61
מדובר למעשה באוסף llcים, הדבר היחיד שמאחד אותם זה זהות הבעלים. בחלק מהמדינות (לא בכולן) זה מביא להנחות בעלויות נלוות (למשל משלמים פעם אחת למדינה במקום עבור כל llc), אבל זה לא נכון לכל המדינות. למשל בקליפורניה אין שום הבדל בין הקמת series llc לבין הקמת אוסף llcים בלתי תלויים, משום בחינה.
לצפיה ב-'מבנה משפטי הקמת חברה LLC לאחזקת נכסים בארה"ב'
מבנה משפטי הקמת חברה LLC לאחזקת נכסים בארה"ב
( לעמוד שלי בתפוז )
03/09/2018 | 22:38
43
הי שרון,
 
מספר הערות לבדיקתך:
1- מדובר בנושא לבירור משפטי. אם תרצה הפנייה אתה מוזמן לפנות אליי בפרטי.
 
2- מה המטרה לשמה אתה שוקל SERIES LLC ? באופן כללי LLC נועד לצורך הגבלת אחריות והפרדת נכסים. אם אתה מניח שבעצם כך שאתה פועל בתצורת SERIES LLC השגת הפרדה, הרי שההנחה שלך אינה נכונה. כדי לא להניח, יהיה עליך לבדוק מה  הןכל הדרישות כדי להשיג את המטרה שלך. ולכן, ראה נקודה 1. 
 
3- עלויות דיווח מס. אני ממליץ לך לבדוק מראש את השלכות דיוח המס על ידי רו"ח עבור SERIES LLC לעומת LLC.
 
מידע נוסף שיכול לעניין אותך-
קרא כאן לגבי הקשר בין חן בנק \ מבנה משפטי בעלות LLC \ שיקולי מס ועלויות דיווח מס.
 
מקוה שזה עוזר לך!
 
לצפיה ב-'שאלה קצת מורכבת בנושא נדלן בארצות הברית.'
שאלה קצת מורכבת בנושא נדלן בארצות הברית.
30/08/2018 | 19:48
5
229
אהלן,
 
יש לי שאלה קצת מורכבת ולכן גם קשה למצוא מידע או המלצות באינטרנט.

אתן תקציב לפני כן,
 
. אחותי אזרחית ארצות הברית - דרך איחוד משפחות ההורים יקבלו בחודשים הקרובים גרין קארד.
. אני מאורסת לאזרח אמריקאי (הוא גר בישראל שנה אבל נולד שם וגר שם) ואחרי החתונה אני אמורה לקבל גם כן גרין קארד.
. אנחנו 4 אחיות במשפחה.
 
ההורים שלי מוכרים את רוב הנכסים כאן ורוצים לקנות 6 נכסים בארצות הברית.
 
שאלות:
1. האם כדאי להם להכניס את כל הנכסים על שמם? הם דואגים לגבי מס ירושה שיכול להיות גבוה מאוד.
2. האם כדאי להם לפתוח LLC לכל נכס? גם כאן, יש ירושה "מס מתנה" של החברות. אם אין בעיית מס ירושה כאן, האם בכלל כדאי להם להכניס את כל הדירות לגוף LLCS אחד?
3. המליצו לי שהכי טוב שהם ירשמו כל נכס על שמם וכל נכס על שם ילדיהים, זאת אומרת 6 אנשים סה"כ = 6 נכסים.
אם כן, האם הכי טוב בצורה פרטים? או כל אחד יקים LLC לנכס?
4. האם בכלל האופציה הכי טובה היא להקים LLCS שלכל חברי המשפחה יש אחוזים שווים ובמקרה של "ירושה" אין אירוע כי העברת מניות לא מכירות לשלם מסים.
 
אשמח לתשובות, תודה רבה לעוזרים!
לצפיה ב-'תשובות חלקיות'
תשובות חלקיות
30/08/2018 | 20:19
126
1. מס ירושה יחול עליהם בלי שום קשר לאיפה נמצא הנכס. הם צריכים למכור את הנכסים בארץ לפני שהם מקבלים גרין קארד כדי להמנע מחבות המס על הרווחים בארץ, אבל זה כבר עניין ליועץ מס בנושא המעבר.
 
צריך לזכור שלמס ירושה יש פטור עד כ20 מליון דולר לזוג (ב2026 זה יחזור לכ12 מליון לזוג).
 
2. LLC לא קשור למס ירושה. LLC שקוף מבחינת מיסוי. זה נועד בעיקר להגבלת אחריות והגנה משפטית. כדאי להתיעץ עם עורך דין בנושא.
 
3. פה נכנס עניין של מס מתנות, שמשולב עם מס ירושה. הם יכולים לתת מתנות לפני שהם מקבלים גרין קארד וכך יהיו פטורים מהמס הזה לחלוטין - שוב, כדאי לדבר עם יועץ מס שמתמחה בעינייני הגירה.
 
4. כאמור, LLCים שקופים מבחינת מיסוי.
לצפיה ב-'תשובה'
תשובה
30/08/2018 | 23:03
1
79
עדיף להתייעץ עם עורך דין - אחד שמתמחה בירושות, אחד שמתמחה בתביעות נזיקין. ההגיון מאחורי הכנסת נכס לLLC זה הגנה משפטית במקרה של תביעה. אם מפסידים את התביעה, רוצים שהתובע יכול לקבל רק את השווי של הLLC ולא כל הרכוש.
ירושות זה תחום אחר לגמרי, ויש עורכי דין שיודעים איך לעשות תכנון פיננסי הגיוני.
 
לנו יש LLC על שווי מסוים. זה יכול להיות נכס אחד גדול שמגיע לשווי הזה, או 2-3 נכסים קטנים יותר. במצטבר זה יוצר מאגר של LLC. אם מישהו תובע אותנו, הוא רק יכול לתבוע LLC ספציפי וזה מגן על שאר הרכוש.
ירושה עשינו עם עורך דין מתמחה שמכיר את הרכוש שלנו ויודע איך זה מתחלק. מס ירושה בארה"ב מתחיל בתקרה די גבוהה (11 מיליון דולר לזוג אם אני זוכר נכון). אז רק אם יש נכסים בשווי גדול מזה, צריך להתחיל לדאוג. מנגד, אם יש רכוש בשווי 11 מיליון דולר, זאת הוצאה קטנה לדבר עם עורך דין בעלות של מאות/אלפי דולרים בודדים.
לצפיה ב-'תודה רבה למגיבים!! :)'
תודה רבה למגיבים!! :)
31/08/2018 | 01:38
40
לצפיה ב-'תשובה קצת אחרת'
תשובה קצת אחרת
31/08/2018 | 13:18
76

1. האם כדאי להם להכניס את כל הנכסים על שמם? הם דואגים לגבי מס ירושה שיכול להיות גבוה מאוד.
התשובה היא שרצוי לעשות זאת תחת LLC בו האחריות אינה אישית אלא מוגבלת לנכסי החברה, ולכן "תחת שמם" צריך לשנות ל"תחת LLC"
את בעלי המניות ב LLC בדרך כלל ניתן להחליף / לשנות בפעולה פשוטה באינטרנט תוך דקות ספורות. 
לגבי מס ירושה - החוקים שונים ממדינה למדינה, בחלקן אין מס ירושה כלל ובחלקם חוקים שונים עם סכומים שונים.  את ה LLC ניתן לפתוח במדינה שאין מס ירושה וכך לפתור את הבעיה (אם קיימת.) עוד דרך להתמודד עם מס הירושה היא לערוך ביטוח חיים על סכום מקביל למס, ואז במקרה מוות (חלילה) - הביטוח יכסה את עלות המס הצפוי. 
2. האם כדאי להם לפתוח LLC לכל נכס? גם כאן, יש ירושה "מס מתנה" של החברות. אם אין בעיית מס ירושה כאן, האם בכלל כדאי להם להכניס את כל הדירות לגוף LLCS אחד?  הכל תלוי בערך הנכסים, הבעלות, ובעיקר שאלת מיסוי.  אל תשכחי שכל בעל נתינות כפולה (ישראלית ואמריקאית), כמו גם על אזרח ישראל חלה חובה לדווח ולשלם מס גם בארץ וגם בארה"ב. כל בעל מניות צריך לשלם ע"פ אחוזי האחזקה שלו בחברה וברוב המקרים על פי המס השולי של כל בעל מניות בארץ.  כמובן שלכל  LLC יש עלויות של עלות דיווח שנתית (כמו אגרה ל LLC) וגם עלות הכנת דו"ח שנתי ע"י רו"ח. כך שמספר חברות יגרמו להגדלת ההוצאות השנתיות.  עוד נתון מרכזי הוא סוג הביטוח על הנכסים, גובהם והכיסוי שלהם - ככל שהנכסים זוכים לביטוח גדול ומקיף יותר, קטנה החשיפה של החברה לתביעות ולסיכוני איבוד נכסים.  את כל אלה צריך לשכלל לתשובה מושכלת של עלות מול תועלת.
פתרון  נוסף:  הקמת חברה משפחתית בארץ,אשר תהה בעלת החברה בארה"ב. פתרון זה מבטל כליל את נושא מס הירושה, כמו גם העברת מניות בארה"ב בין בני המשפחה, כיוון שהבעלות היא בחברת האם שנמצאת בארץ.  גם לפתרון זה יש השלכות מיסוי בארץ שעלייך לבדוק ולהעריך לעומת החלופות . המליצו לי שהכי טוב שהם ירשמו כל נכס על שמם וכל נכס על שם ילדיהים, זאת אומרת 6 אנשים סה"כ = 6 נכסים. שוב - רישום בבעלות LLC ולא על שמם. 
אם כן, האם הכי טוב בצורה פרטים? או כל אחד יקים LLC לנכס? התשובה הקודמת נכונה גם כאן. גם לגבי סעיף 4 בשאלתך.
4. האם בכלל האופציה הכי טובה היא להקים LLCS שלכל חברי המשפחה יש אחוזים שווים ובמקרה של "ירושה" אין אירוע כי העברת מניות לא מכירות לשלם מסים.
 
לצפיה ב-'מס ירושה על נדל"ן בארצות הברית'
מס ירושה על נדל"ן בארצות הברית
( לעמוד שלי בתפוז )
03/09/2018 | 22:52
79
הי שרון
 
כמה נקודות הדורשות על ידך בדיקה נוספת:
1- מדובר בנושא לבירור מול רואה חשבון \ יועץ מס. במידה ותרצי הפנייה לאיש מקצוע את מוזמנת לפנות אליי.
2- יש יתרון באחזקת LLC לנכס עם יותר מבעלים רשום אחד. זה נכון גם לאזרחות אמריקנית ונכון גם לזר.
3 -יתכן וכדאי לך לשקול לבצע שיחות פרטיות מול רו"ח. יתכן ולא תקבלי תשובות על נושאים רגישים ומורכבים מאנשי מקצוע במסגרת פורום.  
 
בהצלחה!
לצפיה ב-'התייעצות למתחיל!'
התייעצות למתחיל!
28/08/2018 | 15:47
8
243
קחו בבקשה בחשבון שאני נטו מתחיל ולאחר כמה קריאות בנושא!
 
1. מאיפה הייתם ממליצים ללמוד יותר על הנושא?
2. יש לי כרגע כ 50,000$. על איזה סוג השקעות הייתם ממליצים יותר להסתכל?
3. יש המלצה לחברות יזמות בארץ שמתעסקות עם סכומים כאלו? הכי נמוך שראיתי היה 98,000$ לפרוייקט condo בפלורידה.
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
28/08/2018 | 17:11
6
176
1. BIGGERPOCKETS זו התחלה טובה.
2. שוק ההון או חיסכון בבנק.
3. אין.
 
לצפיה ב-'חיסכון?'
חיסכון?
28/08/2018 | 17:33
5
131
איך חיסכון בבנק יכול לעזור כאן?
ההעדפה היא נדלן
לצפיה ב-'חיסכון בבנק יכולה להגדיל את ההון שלך'
חיסכון בבנק יכולה להגדיל את ההון שלך
28/08/2018 | 17:36
132
הנחתי שהמטרה שלך ברכישת נכס היא זהה, "נדל"ן" הינו אמצעי, לא מטרה (אצלי לפחות).
 
 
לצפיה ב-'שאלת "איך אני יכול להגדיל את הכסף שיש לי".'
שאלת "איך אני יכול להגדיל את הכסף שיש לי".
28/08/2018 | 18:11
3
134
אנחנו נמצאים בשליש השלישי של שנת 2018.
הימים שבהם אפשר היה "לעשות כסף בנדל"ן" בקניית נכס ב 50,000$" מזמן עברו - איפהשהוא לפני 4-5 שנים.
מי שנכנס היום לשוק עם סכומים כאלו של כסף הם ילדים תמימים שמנסים לעלות על רכבת שכבר מזמן עברה את התחנה. הם שומעים סיפורים וגוזמאות על מה שאנשים (לכאורה) הצליחו לעשות לפני 8 שנים או 10 שנים - ובגלל הצעירות שלהם לא מבינים שמי שנכנס ראשון מרוויח, ומי שנכנס אחרון הוא זה שיפסיד את  כספו.   החכמים שנכנסו לנדל"ן לפני 10 שנים עכשיו יוצאים מהנדל"ן ומחנים את הכסף במקומות אחרים - לרוב על ידי מכירת הנכסים האלו לפראיירים שרודפים אחרי הרכבת הזו.
 
אין לך מספיק כסף כדי לקנות נכס נדל"ן טוב, וכנראה שכמו צעירים רבים אחרים אין לך מספיק "רזרבות" ומספיק סבלנות כדי לקנות נכס דפוק ולהשקיע כסף וזמן כדי להשביח אותו כמו שצריך.
  
אם היה לך מליון דולר והיית אומר "אני רוצה לשחק בנדל"ן ולשים 10% מהכסף במסלול הספקולנטי הזה" - אחלה.   תרוויח - איזה כיף.  תפסיד - זה רק 10% מהפורטפוליו שלך.
אבל לך יש בקושי 50,000$ - שזה לא מספיק אפילו כדי לקנות בית סביר אחד. מה שסביר שיקרה זה שתמצא עצמך משקיע יותר מ 100% מהכסף שיש לך (כי עוד תצטרך לשפוך כסף פנימה אחרי הקנייה) על נכס נדל"ן אחד, שסביר שיהיה זיבלי. רוב הסיכויים הם שתפסיד - חלק מהכסף או את כולו.
 
ולכן - הציע לך האיש כאן מסלול השקעה קצת פחות מסוכן.
לצפיה ב-'תודה'
תודה
28/08/2018 | 20:38
2
93
תשובה באמת טובה ועוזרת!
אני באמת חדש דנדש בתחום, ולא מנסה לרדוף את הרכבת .. סהכ חושב על דברים גדולים! :)
יש לך אולי טיפ קטן לתת לי על תחומים שאוכל להסתכל לעברם? בתור השקעות?
לצפיה ב-'תתחיל בלהבין מה הטולרנטיות שלך לסיכון, ומה המטרה שלך'
תתחיל בלהבין מה הטולרנטיות שלך לסיכון, ומה המטרה שלך
30/08/2018 | 01:26
104
אתה כותב שיש לך 50 אלף דולר.
לכמה זמן אתה יכול להיפרד מהם?  בנדל"ן לפעמים מדובר על עשרות שנים...
 
מה רמת הסיכון שאתה מוכן לקחת?
אם חצי מהכסף ימחק - אתה COOL עם זה?
אתה מוכן לקחת את הסיכון שתפסיד 100% מהכסף? 
 
מה קורה אם השקעת 50,000$, ואחרי שנה פתאום צריך להחליף גג בעלות של 10,000$ - ובינתיים אין הכנסה מהנכס כי הדייר מסרב לשלם כל זמן שהגג דולף.
יש לך את היכולת ואת הרצון להכניס עוד כסף לתוך ההשקעה שלך?
 
לצפיה ב-'יש היום דרכים פשוטות יחסית להשקיע'
יש היום דרכים פשוטות יחסית להשקיע
30/08/2018 | 15:33
127
אומנם תצטרך לשלם עמלה גבוה יחסית אבל אפשר להשקיע בקופות גמל להשקעה או הלוואות P2P
 
בהצלחה
לצפיה ב-'שיקולים למתחילים בהשקעות נדל"ן'
שיקולים למתחילים בהשקעות נדל"ן
( לעמוד שלי בתפוז )
03/09/2018 | 23:10
75
שלום,
 
ברוך הבא לפורום!
ברשות החברים כאן בפורום ארצה לתת לך מספר טיפים ושיקולים נוספים שיכולים לכוון אותך.
 
1 - תאמין. הגעת לפורום כי אתה מאמין שאפשר לעשות כסף בנדל"ן. אני מעיד בפניך שגם ב2018 אפשר לעשות כסף בנדל"ן. 
 
2. תבדוק. טענה מול אמיתה. אל תאמין למה שאומרים לך בלי לבדוק. תוודא. זה גורם מרסן לנקודה הראשונה. זה גם יעזור לך לקחת בעירבון מוגבל עצות כמו להשקיע בחסכון בבנק. ראה נקודה הבאה.
 
3. תחשוב בגדול. אחד הדברים הכי חשובים לך כמשקיע מתחיל - הוא להתחיל ללמוד. 

האם יש סיכון בנדל"ן ? כן.
האם יתכן ולמרות שתלמד תפסיד כסף? כן.

אך שוב אני מעיד בפניך, שאפשר לטעות ועדין להרוויח כסף. יותר מזה, גם אם תטעה ותפסיד כסף, אין זה אומר שהפסדת את כל הקרן, בהנחה וקנית נכון.
 
והדבר האחרון, הנדל"ן הוא תחום. 
כשאתה נכנס לזה ולומד אתה קוצר את הפרי הכי חשוב של ההשקעה שלך ההתמקצעות והלמידה. הם יהיו שווים לך הרבה כסף כאשר יהיה לך בעתיד יותר מ50 אלף דולר ותחפש מה לעשות איתם. 
 
4. תיערך. תלמד. יש לך גם כאן בפורום המון מידע. תתחיל לקרוא את הדפים אחורה. לך לכנסים תשאל שאלות. יש מדריך קצרצר שהכנתי ומסביר בעמודים 22-26 את תהליך ההשקעה - קרא כאן: http://bit.ly/2IrVHfV
 
5. תפעל. יש גבול מסוים של ידע וביטחון שתוכל לצבור לפני שתפעל. לכן, זה בסדר לפעול גם בידע וביטחון חלקי. הדבר החשוב הוא להתגבר על חוסר הביטחון וזה עניין מנטלי, וישנם מספר דרכי פעולה להתגבר על פערי הידע עד שתצבור ניסיון וקשרים.
 
מקוה שזה עוזר לך!
לצפיה ב-'לכל הספקנים באמינות החברה'
לכל הספקנים באמינות החברה
29/08/2018 | 17:29
3
215
לצפיה ב-'זה ממש לא אמינות'
זה ממש לא אמינות
29/08/2018 | 18:33
124
זה בסך הכל חברת יח"צ טובה ששילמו לה הרבה כסף.
 
לצפיה ב-'"אישור עקרוני"'
"אישור עקרוני"
29/08/2018 | 18:37
102
זה לא אומר שה-HUD בפועל העבירו כסף לחברת פינשו.
זה לא אומר שהכסף של המשקיעים מוגן.
לצפיה ב-'אהה, ונראה לי שקלטתי מאיפה מגיע הטעות'
אהה, ונראה לי שקלטתי מאיפה מגיע הטעות
29/08/2018 | 18:45
87
של "אחד מכל שמונה אמריקאים חולה במחלת האלצהיימר"
 
לפי הדוחות, יש 44 מיליון חולי אלצהיימר בעולם, ו-5.5 מיליון בארה"ב.
 
אוכלוסיית ארה"ב מונה 325 מיליון איש. כלומר בתוך ארה"ב יש בערך 1.69%.
עכשיו, אם לוקחים את ה-44 מיליון שחולים בעולם, ומחלקים באוכלוסית ארה"ב מגיעים ל-13% או בערך 1 מתוך 8.
 
 
לצפיה ב-'אוקשן בקליבלנד'
אוקשן בקליבלנד
28/08/2018 | 15:55
7
135
אני רוצה ללכת לאוקשן בקליבלנד וראיתי בתנאי מכירה שבאחריות הקונה לבדוק אם לנכס יש חובות מים/חשמל/ארנונה וכו' 
לינק לתנאי מכירה: https://sheriff.cuyahogacounty.us/pdf_she…/...
באמת הקונה זה שאחראי על החובות? אני מפספס פה משהו? ובמידה ולא איך עושים title search? איך בודקים את החובות חשמל/מים? (לבדוק חובות ארנונה אני יודע)
 
נ.ב מישהו אמר לי שהמחיר ההתחלתי של הנכס באוקשן בקיוגה קנטי זה כל החובות שיש עליו, אבל זה סותר את מה שכתוב בתנאי המכירה... למי יש נסיון באוקשנים ויכול לעזור לי אני מאוד אשמח, תודה רבה  :)
לצפיה ב-'קניית בעלות על נכס היא גם קניית כל ה LIABILITIES של הנכס'
קניית בעלות על נכס היא גם קניית כל ה LIABILITIES של הנכס
28/08/2018 | 18:50
3
103
אם לנכס יש עבירות בנייה (בניית תוספות בלי רשיון, למשל) - הקונה רוכש גם את ה"אחריות" על העבירה הזו, והוא זה שיתן את הדין עליהן (קנסות, תיקון החריגה).
כל חוב שיש לנכס - אם זה חוב שהוא כבר "LIEN" ("עיקול") ואם זה חוב שעדיין לא הפך לכזה - הקונה רוכש גם את החוב הזה, ולכן הוא יצטרך לשלם אותו, כולל קנסות פיגורים וכיוצ"ב.
 
איך בודקים?  אישית, אני שוכר עורך דין שמתמצא בנדל"ן מקומי שיעשה את זה עבורי. העו"ד לרוב שוכר חברת טייטל שתעשה TITLE SEARCH,
ובמקביל - בתלות בסוג הנכס והאזור הספציפי - בודק ברישומי המחוז \ העירייה \ EPA \ ואצל חברת החשמל\מים\ביוב\גז\פינוי-אשפה וכיוצ"ב.
לצפיה ב-'הבעייה באוקשנים '
הבעייה באוקשנים
29/08/2018 | 00:25
2
94
הבעייה באוקשנים זה שאתה קונה נכס בלי יכול לעשות את הtitle search... או שאני טועה?
חשמל וגז אם אני לא טועה רשום על בעל הדירה ולא על הנכס
לצפיה ב-'אתה יכול לעשות חיפוש על טייטל '
אתה יכול לעשות חיפוש על טייטל
29/08/2018 | 00:57
85
כל מה שצריך זה כתובת.
 
אבל אתה צודק שאי אפשר לעשות ביטוח טייטל במהלך הקנייה. לא יודע מה חשבתי לעצמי.
לצפיה ב-'אתה יכול לעשות SEARCH'
אתה יכול לעשות SEARCH
29/08/2018 | 01:20
65
אתה לא יכול לעשות ביטוח. אתה קונה נכס עם כל החובות שלו, ואף אחד לא מבטיח לך שלא יצוצו חובות חדשים או טוענים לבעלות אחרי שתקח בעלות (שזה מה שמבטיח לך ביטוח טייטל).
לצפיה ב-'ניחוש שלי'
ניחוש שלי
28/08/2018 | 19:49
1
88
1. אם החובות תועדו כמו שצריך, אז הקונה אחראי עליהם. תעשה ביטוח טייטל. חברת הטייטל תבדוק את כל הסיכונים האלה.
אם אתה קונה LLC אז גם אם החובות לא תועדו, אתה אחראי עליהם.
2. ניחוש שלי. אם המחיר לא מכסה את כל החוב, מאפשרים לנושים (לפי הסדר) לקחת את הנכס תמורת החוב.
לנושים יש 2 אפשרויות. או לקחת את הנכס ולשלם לשאר הנושים, או לאפשר לשריף לרדת במחיר (ולקבל פחות כסף). הכל תלוי כמה חוב יש, מה ההרכב שלו, ומה השווי שוק של הנכס.
שים לב שזה רק ניחוש.
לצפיה ב-'במידה וזכית במכרז נגמר הסיפור'
במידה וזכית במכרז נגמר הסיפור
29/08/2018 | 00:29
62
במידה וזכית במכרז נגמר הסיפור.. הדרך היחידה שלך להתחרט היא לוותר על הescrow ששמת והוא גבוה מאוד 
לצפיה ב-'רכישת נכס במכרז או מעוקל במחוז - קליבלנד ארה"ב'
רכישת נכס במכרז או מעוקל במחוז - קליבלנד ארה"ב
( לעמוד שלי בתפוז )
03/09/2018 | 23:26
40
הי משה
 
שים לב שיש הבדל ניכר בין רכישת נכס בAUCTION לבין רכישה ספציפית בSHERIF SALE, שאמנם עובד בשיטת מכרז, אך זהו סוג מסוים ספציפי של מכרז.
 
טיפים:
1- לפעם הראשונה כדאי לך מאוד לשקול לפעול בעזרת מישהו שכבר עשה והצליח. תחפש משקיע מנוסה או גורם מקצועי מנוסה. בקיצור או שתרתום לטובתך ניסיון או שתפעל לבד ותשלם את מחיר הלמידה והטעות עד שתהיה מנוסה בעצמך. לא נראה לי שישנה אפשרות אחרת.
 
2- תלמד ותבין אתת הבדלים בין SHERIF DEED לבין WARRANTY DEED. בעסקאות האלה אין WARRANTY DEED בהגדרה, והנחה בעסקאות האלה הן בדיוק אבל בדיוק תמורת הסיכון הגלום בכך (ולכן, כתבתי לך את נקודה 1).
 
3- קרא את הקישור הזה:
https://sheriff.cuyahogacounty.us/pdf_sheriff/en-U...
 
בהצלחה !
לצפיה ב-'השקעה באינדיאנה. מישהו יכול לתת טיפים? '
השקעה באינדיאנה. מישהו יכול לתת טיפים?
27/08/2018 | 21:29
5
100
יש פה מישהו שמשקיע באינדיאנה ויכול לתת לי טיפים? הציעו לי לרכוש שם הכס יחסית זול. גם השכירות נטו לא בשמיים באזור ה 500 דולר. אני מאוד מתלבט אם להכנס להשקעה שם. אשמח לחוות דעת של המומחים. 
לצפיה ב-'מכיר אחת שמתמחה באינדיאנפוליס'
מכיר אחת שמתמחה באינדיאנפוליס
27/08/2018 | 21:36
101
אבל משכ"ד של 500 כל חילוף דייר שמצריך קצת צבע וקצת תיקונים הלכו 4 חודשים אחורה.
בקיצור מניסיוני לרוב אלו השקעות גבוליות מאוד (בקיצור תוותר).
יש בחורה נחמדה וישרה שעובדת באינדיאנה Orr Kichin חפש בפייסבוק
מאחר ועליות השווי מאחורינו הייתי ממליץ על משהו אחר.
לצפיה ב-'על נכס שמניב 500$ בחודש אתה תפסיד כסף.'
על נכס שמניב 500$ בחודש אתה תפסיד כסף.
27/08/2018 | 21:52
3
97
לצפיה ב-'תגובה'
תגובה
28/08/2018 | 11:16
2
90
השכירות כ 750 דולר. לאחר הוצאות מוערך נטו 500 דולר.
הבית במחיר 200 אלף ש"ח  האם הגיוני מחירים כאלה נמוכים?
 
לצפיה ב-'קשה להאמין'
קשה להאמין
28/08/2018 | 12:18
93
קשה להאמין שתצליח להחזיק נכס עם חברת ניהול עם הוצאות של 3,000$ בשנה.
 
 
לצפיה ב-'זה מאד הגיוני'
זה מאד הגיוני
28/08/2018 | 13:12
76
כי זה נכס פח באזור פח עם דיירים ושכנים פח.
 
לצפיה ב-'דילמה למומחי הנדל"ן בפורום'
דילמה למומחי הנדל"ן בפורום
25/08/2018 | 16:45
28
287
שלום חברים,
יש לי דילמה בנוגע למכירת דירה והייתי מעוניין לשמוע מה אתם הייתם עושים במקומי. בבעלותי דירה בת"א המיועדת לפינוי בינוי. משנת 2013 (מועד רכישת הדירה) עלה ערך הדירה בכ-750 אש"ח. כרגע יש לי הצעה למכירת הדירה תמורת 1.85 מיליון ש"ח כשהדירה ממושכנת ב-650 אש"ח. בהנחה ואמכור אותה ישאר ברשותי סכום של כ-1.1 מיליון (לא כולל מיסים). לגבי הפינוי בינוי מדובר בתהליך ארוך שסופו לא נראה באופק (לפחות 10 שנים). הדירה מושכרת כרגע ב4400 ש"ח לחודש. הדילמה היא האם למכור את הדירה ובמידה וכן , היכן אתם הייתם משקיעים את הכסף בארה"ב. כרגע לאחר התייעצויות עם כרישים הבנתי שעדיף להשקיע במולטיפמילי (כולל משכנתא מבנק אמריקאי) או מנכס בדיור מוגן/בית אבות בריבית אמריקאית מסובסדת (HUD). אגב אין לי אזרחות אמריקאית אבל יש לי חברים עם פלטפורמות במקומות ספציפיים בארה"ב (צפון קרוליינה בעיקר). אשמח לעזרה , ותודה רבה מראש למשיבים!!!
לצפיה ב-'"התייעצויות עם כרישים"'
"התייעצויות עם כרישים"
25/08/2018 | 17:23
149
"עדיף להשקיע במולטיפמילי (כולל משכנתא מבנק אמריקאי) או מנכס בדיור מוגן/בית אבות בריבית אמריקאית מסובסדת (HUD)"
 
מעניין אם אותם "כרישים" הם אלו שמפרסמים פה בפורום בצורה מפגרת על החברה שלהם שמתמחה במולטיפמילי ודיון מוגן.
 
 
הסכום שיהיה לך אחרי המכירה הוא כ-300 אלף דולר. מספיק כסף לקנות 1-2 נכסים עם 1-2 יחידות בכל נכס. זה מספיק לנהל נכס לבד (עם חברה מקומית), ולא לתת את הכסף לכל מיני כרישים ישראליים שמריחים דם.
לצפיה ב-'אני רואה שבתי אבות נהיה ממש טרנד'
אני רואה שבתי אבות נהיה ממש טרנד
26/08/2018 | 00:15
25
149
דיור מוגן זה לא דומה לדירה.
מדובר פה על שיכון וטיפול בחסרי ישע.
זו אחריות עצומה.
זה לא דבר שעושים "על הדרך". אם היזמים שבחרת מפשלים או מזניחים (ומשווקים ישראליים נוטים לעשות את זה), דיירים שלך יכולים למות. לא פחות.
זה לא תחום שמתאים לקבוצת רכישה רגילה, ולא נכון בעיניי להתייחס אליו כאל השקעה סטנדרטית. גם הטענות על חברות ניהול לא מחזיקות מים בעיניי.
יש תחומים שצריך להשאיר לאנשים שמתמחים בהם.
 
נשים את השיקולים הערכיים בצד- זה תחום מאד רגולטורי, והרבה יותר מורכב תפעולית מנדל"ן רגיל.
 
לגבי מולטי פאמילי- כמעט לכל שוק יש קייס.
אני לא מכיר את צפון קרוליינה.
אני (די כרגיל) ממליץ להימנע מקבוצות רכישה גדולות (שותפים שאתה לא מכיר טוב). בטח ובטח לא להסתמך על כל מיני משווקים ישראליים.
אני חושב שעם 300,000$ אתה צריך עוד שותף או שניים עם קרדיט סקור סביר (שים לב כמה משמעותי היה המינוף בהשקעה שלך בישראל. בלי מינוף, אני חושב שלא כדאי לך להשקיע בארה"ב), ואז אתה בהחלט יכול להסתכל על בניינים.
תבדוק טוב טוב את האזור, וקח home inspector ועורך דין מקומי שייצגו את האינטרסים שלך.
לצפיה ב-'אוסיף עוד משהו'
אוסיף עוד משהו
26/08/2018 | 14:37
96
מצבם של הרבה מהמפעילים בארה"ב של תחום הדיור המוגן על סוגיו השונים הוא בכי רע, הם פושטים רגל על ימין ועל שמאל, ולחלק מהנותרים מצב פיננסי רעוע.
הרבה מבעלי הנכסים כבר מורידים להם את השכ"ד כי הם יודעים שזה עניין של זמן עד שיכנסו לדיפולט בשכ"ד הגבוה אותו הם גובים - פשוט אין למפעילים מספיק "בשר" כדי להרוויח.
לא לחינם כל קרנות הריט בתחום נסחרים במכפילים מאד נמוכים ותשואות דיבידנד מאד גבוהות.
בנוסף רוב התחום מבוסס על סיבסוד ממשלתי שלא רק משתנה כל שני וחמישי אלא תמיד יש סיכון שיבוטל כליל, זה כבר קרה לפני פחות מ20 שנים ורוב רובם של קרנות הריט בתחום פשוט פשטו רגל או לא רחוק מזה.
 
לצפיה ב-'השתכנעתי למכור אבל היכן להשקיע במולטיפמילי?'
השתכנעתי למכור אבל היכן להשקיע במולטיפמילי?
26/08/2018 | 18:17
5
95
חברים תודה רבה על התגובות המחכימות.
אז השתכנעתי למכור את הדירה בת"א ולקנות מולטיפמילי בארה"ב. השאלה היא האם למקד את החיפושים באזור ספציפי או פשוט לבדוק באתרי נדל"ן בכל ארה"ב. אז השאלה הראשונה שלי היא אם אתם יכולים למקד אותי באזור ספציפי למולטיפמילי עם תשואה טובה בארה"ב. השאלה השניה היא בנוגע למינוף. בהנחה ואין לי אזרחות אמריקאית או חברים עם אזרחות אמריקאית האם אוכל לקבל משכנתא עבור הנכס הראשון אותו ארכוש בארה"ב?אשמח אם תוכלו להסביר קצת על התהליך והאם אני חייב לפתוח LLC לרכישת הנכס או שלא.. המון תודה למסייעים!!!
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
26/08/2018 | 19:43
90
בהנחה שאתה מדבר על MF לבד ולא חלק מקבוצה:
1. יש לך MF בכל ארה"ב, כדאי שתהיה ממוקד כי אין לך יכולת לקבל החלטה מושכלת אם תתפזר בכל ארה"ב, אין יכולת לאדם לבד להכיר את כל השווקים.
2. מה זה "תשואה טובה"? בדיוק? מה הציפיות שלך? אל תצפה ליותר מ5%-6% עם ניהול מרחוק.
3. מינוף במצב שלך הוא בעייתי.  ישנם חברות/מכערים ישראלים שטוענים שיכולים להשיג מינוף של 50% בריבית סבירה אבל קח בחשבון שזה גם יוריד משמעותית את התזרים שלך ולא בטוח בכלל שישפר לך את התשואה בריביות של היום.
4. לא חובה לפתוח LLC לשם רכישת הנכס בדיוק כמו שלא חובה לפתוח חברה בשביל לרכוש דירה או 2 להשקעה בארץ אבל אם זה יותר מ2 דירות הייתי דווקא כן פותח LLC.
לקבל משכנתא בתור לא אמריקאי עם LLC בספק רב מאד אם תקבל.
 
לצפיה ב-'רק להבהיר'
רק להבהיר
26/08/2018 | 20:25
2
90
אני לא המלצתי למכור את הנכס בארץ ולקנות מולטי פאמילי.
המלצתי לא לקנות חלק בבית אבות.
 
לגבי הציפיות- כמו ש-aeonf כתב פה, אנחנו מדברים על אזור ה-5% רווח תפעולי (לא באזורים ברמה גבוהה).
לגבי המשכנתא- אתה תצטרך להראות לבנק שאתה לווה טוב. אני לא חושב שזה יהיה פשוט. בלי מינוף, אני לא חושב שכדאי להיכנס לתחום של מולטי פאמילי.
כתבת שיש לך חברים עם פלטפורמות.
לא יודע מה המשמעות של המילה חברים בהקשר הזה. אם זה חברים שאפשר לסמוך עליהם, אז במקומך הייתי מנסה ללמוד מה הם עושים, ואם זה עושה שכל משקיע ביחד איתם.
אם זה חברים שהם משווקים, אז הייתי מוותר.
לצפיה ב-'איך הוא יראה לבנק שהוא לווה טוב?'
איך הוא יראה לבנק שהוא לווה טוב?
26/08/2018 | 20:32
1
68
אין לו קרדיט היסטורי, אין לו TAX RETURNS אמריקאי, אין לו תלוש משכורת אמריקאי ומבחינתם ישראל = זימבבואה.
וזה לא שהם יקבלו תלוש ישראלי או שומת מס ישראלית, ממש לא.
תמיד יש אשראי חוץ בנקאי וHARD MONEY אבל הריביות שם יהרגו לו את כל הכדאיות.
 
לצפיה ב-'ברור. זו אחת הסיבות שהוא צריך לחבור לחברים שלו '
ברור. זו אחת הסיבות שהוא צריך לחבור לחברים שלו
26/08/2018 | 23:35
46
לצפיה ב-'תלוי בך'
תלוי בך
26/08/2018 | 23:36
50
יש הרבה תשובות ל"איפה".
כל אזור הוא שונה, לכל אזור יש יתרונות וחסרונות.
לדוגמא: הרבה ישראלים משקיעים משום מה בפלורידה, אבל שם יש סכנה של הוריקנים/הצפות. יש אזורים עם כלכלה יציבה יותר, יש אזורים עם כלכלה בעייתית. יש אזורים עם מזג אוויר נוח, יש אזורים עם מזג אוויר קיצוני. יש שכונות פשע, יש שכונות יוקרה, יש שכונות מעמד הביניים וכו'. יש אזורים עם חוקים לטובת המשכיר ויש לטובת השוכר.
 
האם תרצה לבקר בנכס? אם כן, אולי שווה באזורים שיש שם שדה תעופה שקל להגיע אליו מישראל.
 
 
לצפיה ב-'תשואה של מולטיפמילי'
תשואה של מולטיפמילי
26/08/2018 | 20:57
17
110
חברים יקרים,
כנראה שאני ממש לא מבין בתחום אבל תשואה של 5%??? אז לטענתכם כל מי שמציג תשואות של למעלה מ-15% הוא נוכל?? קחו לדוגמה את הנכס הנ"ל ואשמח לתגובות : https://www.crexi.com/properties/100805
 
לצפיה ב-'זה נראה כמו אזור'
זה נראה כמו אזור
26/08/2018 | 23:45
90
שלא הייתי מרגיש בטוח להסתובב שם לבד.
אני מסתכל על הנתונים של האזור הזה, וזה נראה כמו שכונה של אוכלוסיה מסוציו-אקונומי נמוך. אבל אני לא מכיר את שיקגו, אבל הייתי מתייעץ עם מישהו שמכיר את האזור.
לצפיה ב-'לא בהכרח נוכל. פשוט אזור גרוע'
לא בהכרח נוכל. פשוט אזור גרוע
27/08/2018 | 01:01
15
98
הנה לינק לגבי שיקאגו:
 
הנה לינק שמראה חלק מהמשמעויות (עלייה משמעותית בארנונה. שים לב שהברוקר בלינק שהפנית אליו פרסם את נתוני 2016):
 
יש כאן דיון יותר מעמיק:
 
במשקפיים ישראליות זה נשמע הזוי, אבל בארה"ב זה מאד משמעותי.
בארץ אין כמעט דבר כזה איזורים שהתדרדרו, והפכו לערי רפאים.
בארה"ב זה קורה. הדוגמא הכי מוכרת היא דטרויט.
 
תשאל את עצמך בכנות- אם היית יושב על נכס כזה שנותן 11% תשואה (לפני מינוף), מה היה גורם לך למכור? למה האמריקאי מוכר לך השקעה כל כך טובה?
 
בוא נרד לרזולוציה של אזור המיקוד:
נתון ראשון שאנחנו רואים- בין 2000 ל-2016 האוכלוסיה התכווצה ב-18.
הכנסה ממוצעת (לפי נתוני 2012)- 25,000$ לעומת 68,000$ באילינוי. אזור עני מאד.
יותר מ-80% מהבתים נבנו לפני 1940.
 
הנה אתר אחר:
אז יש שם שיעור תפוסה ממוצע של 70% (כמעט שליש מהדירות ריקות. לא כלולות בנתון הזה דירות מאוכלסות שהדיירים לא משלמים בהן). אתה יכול לעשות לבד את החישוב איך התשואה שלך תיראה.
אם תירשם לאתר, תוכל לקבל גם נתונים טובים יותר על פשיעה, וכו'.
 
אני מניח שהבנת את הקטע.
כמו שרשמנו לך פה, באזורים סבירים (לא ברמה גבוהה, אבל גם לא הכי גרועים שיש) התשואה היא סביב 5-6%. עם משכנתא בריבית סביב 4.5%, ובהנחה שתהיה אינפלציה אפשר לעשות תשואות סבירות.
אם לחברים שלך יש יכולות, אתה יכול לקחת סיכונים יותר גדולים.
אישית, לא הייתי מרגיש בנוח לשים את כל הכסף שלי על אזור כזה.
לצפיה ב-'כמובן שהאוכלוסיה הצטמצמה ב-18%...'
כמובן שהאוכלוסיה הצטמצמה ב-18%...
27/08/2018 | 01:55
60
לצפיה ב-'תשואה נמוכה מדי'
תשואה נמוכה מדי
27/08/2018 | 07:17
13
79
אוקיי חברים , חייב לציין כי אני מעריך מאוד את הידע  שלכם ובהחלט למדתי כמה דברים כיצד להסתכל על הנכסים הללו בצורה יותר מעמיקה.
המסקנה אליה הגעתי היא שבינתיים אין לי את היכולת להיכנס להרפתקה הזאת לבד.
אגב יש לי חבר שרכש סינגל פמילי בצפון קרוליינה ועושה 12% תשואה נטו (בדוק).
אשמח אם תוכלו לומר לי מה דעתכם גם על הנכסים הנ"ל:
1. https://www.crexi.com/properties/114771 ;    (האוכלוסיה אמנם הצטמקה מעט אבל מדובר במספרים זניחים)
אגב בשביל לרכוש את אחד מהנכסים הללו אני לא אצטרך מינוף כלשהו.
תודה מראש חברים!!!
לצפיה ב-'הסתכלת על המפה?'
הסתכלת על המפה?
27/08/2018 | 07:59
3
67
הראשון נמצא בעיירה של 10 אלף איש, והשני בעיירה של אלף תושבים, ושניהם במרחק של שעה-שעה וחצי נסיעה לעיר גדולה קרובה.
 
מה בדיוק מושך אותך במקומות האלה? אלה מקומות שמספיק שסופר אחד ייסגר והם יתרוקנו מתושבים לגמרי.
לצפיה ב-'הסתכלתי על המפה'
הסתכלתי על המפה
27/08/2018 | 08:27
2
69
נכון עיירה של 10000 איש אבל מספר אנשים יציב לאורך השנים עם הכנסה טובה ולא מעט סינגל פמילי במחירים של מעל 200 אלף. שים לב גם לאיכות הבניין ולעסק המניב בקומה הראשונה..
לצפיה ב-'השכרה לעסקים זה עניין בפני עצמו'
השכרה לעסקים זה עניין בפני עצמו
27/08/2018 | 08:50
50
אלה בדרך כלל דיירים לתקופה ארוכה, אבל כמו שהדייר לתקופה ארוכה - כך גם לוקח מלא זמן למצוא חדש כשהדייר עוזב. אם חלילה העסק הזה נקלע לקשיים - יקח לך חודשים, אם לא שנים, למצוא דייר חדש. זה עולם אחר לגמרי מהשכרה למגורים.
לצפיה ב-'נשמע שכבר שכנעת את עצמך'
נשמע שכבר שכנעת את עצמך
27/08/2018 | 12:36
52
כל שנותר הוא לאחל בהצלחה ולחכות לשרשור ״מה לא לעשות כשמשקיעים במולטיפמילי״ שתכתוב פה עוד שנה
לצפיה ב-'הסתכלתי על הנכס הראשון'
הסתכלתי על הנכס הראשון
27/08/2018 | 14:31
8
72
תשואות גבוהות מהנהוג באות עם סיכונים.
מקומות קטנים זה בעייתי, כי קשה להשיג עליהם מידע אונליין.
אתה צריך לקחת בחשבון שהמוכר יודע טוב מאד מה הוא מוכר, ויודע למה הוא מוכן למכור במחיר הזה.
 
הלכתי לזילו, וחיפשתי שם נכסים להשכרה. זה הנכס היחיד שזילו הציע:
 
שים לב למה שכתוב במודעה:
Once approved City of Waseca requires background check at cost of $15 per applicant on lease at cost to tenant
 
סוג של ועדת קבלה. לך תדע איזה עוד חוקים יש בעיירה הזאת. כמה מסים? אתה צריך לבדוק. אגב, הבית הזה נמכר לפני 3 שנים ב-62,000$.
אני לא ראיתי באזור הזה בתים שנמכרו במאתיים אלף דולר (יש מעט מחוץ לעיר בית עם 16 דונם אדמה שמוצע ב-200,000$, אבל זה משהו אחר. יש בית של 500 מ"ר רבוע שמוצע ב-250,000$, אבל הוא בשוק כבר כמה שנים טובות ולא נמכר). ב-26,000$ כן ראיתי.
 
לגבי החבר שלך:
מתי הוא קנה את הסינגל פאמילי הזה?
כמה דיירים הוא החליף שם?
איזה שיפוצים הוא עשה מאז שקנה אותו?
 
לצפיה ב-'תשואה על סינגל פמילי'
תשואה על סינגל פמילי
27/08/2018 | 18:17
7
73
לשאלתך צבי , חבר שלי קנה את הנכס לפני שנה ב-75K כשהיה מושכר ב-950$ לחודש. כעבור חודש הדייר עזב , ונכנס במקומו דייר חדש וכמובן שהחבר שלי העלה מייד את השכ"ד ל-1200$ וכולם מרוצים. אגב זה אחד מהחברים הכי טובים שלי וראיתי את הניירת כך שיש גם עסקאות טובות בהכוונה נכונה. אגב לך יש נכס/ים בארה"ב? אם כן היכן? 
לצפיה ב-'נכס אחד ב-75 אלף'
נכס אחד ב-75 אלף
27/08/2018 | 18:44
75
זה סיפור שונה לגמרי מבניין דירות בשכונת פשע ב-300 אלף דולר.
 
כמו כן, להחזיק נכס שנה עם תשואה טובה, זה לא מספיק זמן להגיע למסקנה שמדובר על עיסקה טובה. הבעיה עם נכסים זולים, שהוצאה רצינית יכולה למחוק תשואה של שנה שלמה.
 
בוודאי שיש עסקאות טובות. צריך לדעת איך למצוא אותם ואיך לנתח את הנתונים.
לצפיה ב-'הינה צורה אחרת להציג את מה שכתבת על חבר שלך'
הינה צורה אחרת להציג את מה שכתבת על חבר שלך
27/08/2018 | 19:46
3
81
חבר שלך לקח לפני שנה 75,000$ וקנה בהם בית בקיבינימאט.
 
עברה מאז בסך הכל שנה - שנה אחת שבה החבר שלך מספר לך שהוא "הרוויח" ברוטו באזור ה 12,000$.  מה שהוא לא מספר לך זה שמתוך ה 12,000$ האלו הוא שילם גמי ניהול לחברת ניהול, ארנונה, עלויות שיפוץ בין דייר לדייר...  וההערכה שלי היא שבת'כלס נשאר לו ביד פחות מ 8,000$ (לפנטי תשלום מס הכנסה).
 
אבל את התשואה של השקעה בנדל"ן לא מחשבים אחרי שהחזקת את הנכס חמש דקות.   החבר שלך נמצא עדיין ב"ירח הדבש" שלו עם הבית הזה.  אבל כמו בהרבה מערכות יחסים, אחרי שירח הדבש נגמר האדם קם יום אחד בבוקר ומגלה שלכלה יש גיבנת...   
בעוד חמש שנים - אם החבר שלך יהיה מוכן לספר לך את האמת, תעשה איתו שוב את החשבון של התשואה.
שיעבור כמה עונות של הוריקאנים, קצת בלאי, קצת תחזוקה, אולי איזה דייר בעייתי אחד או שניים...
 
 
לצפיה ב-'בעיה קטנה בתזה שלך..'
בעיה קטנה בתזה שלך..
27/08/2018 | 19:55
2
72
חבר , יש בעיה עם התזה שלך כי גם כשבודקים שנים לאחור רואים שמוסר התשלומים של שוכרי הבית הזה יציב לחלוטין והסוד הוא שהמרחק בינו ובין אחת האוניברסיטאות המבוקשות בארה"ב הוא 5 דקות ברגל.אז זו מציאה ואני מניח שמי שמכיר את האזור יכול למצוא עוד מציאות כאלה. אגב בשנה האחרונה עלו מכירי הבתים שם ב20k לפחות אבל מצד שני גם דמי השכירות עלו בהתאם..
לצפיה ב-'נניח וזה נכון'
נניח וזה נכון
27/08/2018 | 20:11
60
 
עדיין יש את הסיכון שתשואה יכולה להמחק מהר מאוד. אם צריך להחליף את הגג, זה יכול להיות 10-15 אלף דולר, כלומר רווח של שנה שלמה. מידי פעם צריך להחליף מכשיר חשמל, דוד, חימום ועוד כמה דברים שיכולים להיות תג מחיר של כמה אלפי דולרים.
 
אז כן, בשנה הראשונה אולי הוא עושה תשואה יפה. אבל אם מסתכלים על תקופה ארוכה יותר (נגיד 5-10 שנים), מגליםש אחרי שמקזזים הוצאות שונות ומשונות, התשואה יורדת. ככל שהשכירות נמוכה יותר, ככה כל הוצאה כזאת משפיעה בצורה יותר משמעותית.
 
 
אבל מה זה בכלל קשור לנכסים שאתה מסתכל עליהם? הנכסים שהבאת הם בסטייט אחר, סוג נכס אחר.
לצפיה ב-'אתה חושב ללמד את אבא איך לעשות ילדים?'
אתה חושב ללמד את אבא איך לעשות ילדים?
27/08/2018 | 20:29
73
אתה ראית פעם איך נראה בית אמריקאי להשכרה אחרי 5 שנים שחיו בו סטודנטים אמריקאיים?   אני בהחלט ראיתי - אני גר בבוסטון באזור מוצף באוניברסיטאות וסטודנטים כבר יותר מ 20 שנה, ומחזיק כאן נכסים.
העסק של נאף גם הוא מבוסס על השכרה לסטודנטים ואנשי צוות של אוניברסיטה. 
 
אספר לך סוד קטן: באזורים כאלו משקיע זר לא ימצא מציאות.  בטח לא בשנת 2017, עשר שנים אחרי תחילת משבר הנדל"ן.
אם קורה ויש מציאה - יש מספיק משקיעים מקומיים שגרים מטר מהשכונה שיעוטו עליה עוד לפני  שהבית הזה בכלל יצא לשוק.  אם החבר שלך גר בישראל ועשה "קנייה מרחוק" - יש 100% סיכוי שלכלה הזו אכן יש גיבנת. 
דרך אגב - איך בדיוק החבר שלך בדק "שנים לאחור" את "מוסר התשלומים" של הדיירים?  זה הרי לא מידע ציבורי...   המוכר סיפק לחבר שלך את דו"חות המס שלו ל IRS עשר שנים אחורה?
לצפיה ב-'בוא נוודא שאנחנו עם אותם נתונים '
בוא נוודא שאנחנו עם אותם נתונים
28/08/2018 | 00:27
1
75
כתבת שהוא קנה את הנכס ב-75,000$.
זה כלל את כל העלויות שלו, או שהיו לו עוד עלויות עסקה (משווק, עו"ד, הום אינספקטור)?
 
כתבת שיצא דייר אחד ונכנס דייר אחר. הם התחלפו באותו יום, או שהיה זמן ביניהם? היה צריך לעשות משהו בבית (לנקות שטיחים, לצבוע, להחליף מנעול, וכו')? היה צריך לשלם תיווך על מציאת הדייר החדש?
 
בן כמה הגג?
בן כמה הבוילר?
בן כמה המטבח?
בני כמה המדיח/התנור/המקרר/מכונת הכביסה (אני מניח שלא את הכל חבר שלך מספק, אבל בטח חלק)?
 
לכל הדברים האלה יש משך חיים שאחריו הוא יצטרך להחליף אותם. לא עושים את זה בשנה הראשונה, אבל מתישהו צריך לעשות את זה. כדי לחשב את התשואה השנתית צריך להביא גם את זה בחשבון. בתל אביב בד"כ יש דוד מים חמים, גג שמתחלקים בתיקונים שלו עם השכנים, ופעם בשלושים שנה מחליפים מטבח ו/או שירותים.
 
כמה עולה הביטוח?
כמה המסים?
כמה דמי ניהול? הדברה?
 
סביר בשנה הראשונה הוא כנראה לא הגיע ל-12% בגלל שהתחיל משכירות נמוכה והיו חילופי דיירים.
אבל בוא נסתכל קדימה. הוא מתחיל מהכנסה ברוטו של 14,400$ (19% מהמחיר). אם קהל היעד הוא סטודנטים, אז צריך להניח חילופי דיירים כל שנתיים בערך, נכון?
אתה אומר שהוא נשאר סביב 9,000$ לפני (12% של 75,000$). אני שואל אם לקחת בחשבון את כל ההוצאות האלה.
 
אם הנכס במצב טוב יחסית, והכל זורם חלק, אז אני יכול להאמין שהוא יהיה סביב 9.5%. זה 7,000$ לפני מס. הוא ישלם בארץ או מס שולי על 4,000$ (בטח סביב 1,300$) או 15% על על ההכנסה, שזה סביב 1,800$. בסוף נשארים סביב 5,700$ בשנה. זה אם הנכס במצב טוב יחסית.
 
אני לא אכנס איתך לזה עכשיו, אבל בקנייה ממונפת של מולטי פאמילי הרבה מהעלויות האלה קטנות פר יחידה. גם המיסוי בישראל יורד דרמטית. אתה גם מקבל פוזיציה טובה על האינפלציה.
 
 
**********************
לא שזה רלוונטי אבל לי יש בניין של 18 יחידות בניוארק, ניו ג'רזי. מחזיק אותו שש שנים. זה איזור לא טוב (סמכתי על נוכל כשקניתי. למזלי זה היה ב-2012, והמחירים עלו מאד).
 
השנה לקחתי משכנתא ל-30 שנה (עם ריבית קבועה לעשר שנים, ואחר כך צריך למחזר את המשכנתא), והחזרתי כמעט את כל ההשקעה הביתה. אני עדיין נשאר עם תזרים סביב 4% מההשקעה המקורית, אחרי תשלום המשכנתא.
 
כמוך, גם אני מחפש את ההשקעה הבאה. בדקתי את הנושא לעומק ובשטח. זה נכון שעל הנייר התשואה מסינגל פאמילי קצת יותר גבוהה. אבל גם בגלל הקושי בניהול, וגם בגלל שקשה לקבל מינוף טוב לנכסים כאלה, זה הרבה פחות כדאי בעיניי.
בישראל גם משלמים לא מעט מס על נדל"ן לא ממונף בחו"ל.
לצפיה ב-'ועוד משהו'
ועוד משהו
28/08/2018 | 07:50
59
איפה הנכס של החבר.
עדיף כתובת מדויקת, אבל אם לא, אז לפחות עיר.
לצפיה ב-'אני אנחש פה'
אני אנחש פה
27/08/2018 | 16:38
76
שאותם "כרישים" הם אלו שמציעים לך את הנכסים. אם כן, זה הגיוני. הם מחפשים פראייר שהם יכולים להפיל עליו את הנכסים האלו.
 
בנתיים, כל הנכסים שהבאת פה בשרשור הם נכסים שלא הייתי לוקח אפילו בחינם. כל כך הרבה עבודה וכאב ראש, זה לא שווה את זה.

מנהל/ת הפורום

אודות:
ניר בבג'ני ייסד את נדלניר. במקצועו מהנדס תעשייה וניהול מהטכניון בהצטיינות. צבר כ- 10 שנות ניסיון בשוק העבודה בניהול פרויקטים, ניהול סיכונים והנדסת תהל
עוד...

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

ניר בבגני- מנהל פורום השקעות נדל
מנהל הפורום ניר בבג'ני

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ